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Conseil Municipal - 165 d1501666531207
Conseil Municipal - 165 d1750255060452
Document publié le Lundi 16 juin 2025 par la commune de Niort.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 165 d1750255060452)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Institutions publiques,
DEPARTEMENT
DES
DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT
________
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 45
Votants : 43
Convocation du Conseil municipal :
le 10/06/2025
Publication :
le 20/06/2025
SEANCE DU 16 JUIN 2025
Délibération n° D-2025-241
Cession d'un immeuble - 29 rue du 8 Mai 1945 - DZ 164 et 319
Président :
Monsieur Jérôme BALOGE
Présents :
Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Dominique SIX, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Michel PAILLEY, Madame Jeanine BARBOTIN, Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Monsieur Elmano MARTINS, Madame Florence VILLES, Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Valérie VOLLAND, Monsieur Thibault HEBRARD, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Madame Lydia ZANATTA, Monsieur Gerard LEFEVRE, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur Florent SIMMONET, Monsieur Hervé GERARD, Madame Aurore NADAL, Madame Stéphanie ANTIGNY, Monsieur Karl BRETEAU, Monsieur Romain DUPEYROU, Madame Noélie FERREIRA, Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Fatima PEREIRA, Madame Ségolène BARDET, Monsieur François GIBERT, Madame Véronique BONNET-LECLERC, Madame Cathy GIRARDIN, Madame Elsa FORTAGE, Madame Véronique ROUILLE-SURAULT, Monsieur Hugo PASQUET--MAULINARD.
Secrétaire de séance : Lydia ZANATTA
Excusés ayant donné pouvoir :
Madame Christelle CHASSAGNE, ayant donné pouvoir à Monsieur Thibault HEBRARD, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, ayant donné pouvoir à Monsieur Gerard LEFEVRE, Madame Aline DI MEGLIO, ayant donné pouvoir à Madame Stéphanie ANTIGNY, Monsieur François GUYON, ayant donné pouvoir à Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Madame Yamina BOUDAHMANI, ayant donné pouvoir à Madame Yvonne VACKER, Madame Mélina TACHE, ayant donné pouvoir à Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur Bastien MARCHIVE, ayant donné pouvoir à Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Baptiste DAVID, ayant donné pouvoir à Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Julia FALSE, ayant donné pouvoir à Madame Elsa FORTAGE
Excusés :
Monsieur Nicolas VIDEAU, Monsieur Sébastien MATHIEU. CONSEIL MUNICIPAL DU 16 juin 2025
Délibération n° D-2025-241
Direction de l'Optimisation du
Patrimoine et de sa Transition
Energétique
Cession d'un immeuble - 29 rue du 8 Mai 1945 - DZ
164 et 319
Monsieur Thibault HEBRARD, Adjoint au Maire expose :
Mesdames et Messieurs,
La Ville de Niort est propriétaire de parcelles bâties, sis 27-29 rue du 8 mai 1945 à Niort, cadastrées DZ 164 et DZ 319.
Les éléments bâtis de ces parcelles sont aujourd’hui désaffectés et sans usage. Le bâtiment construit sur la parcelle DZ 164 a récemment subi un sinistre incendie créant une situation de périls. Le terrain arrière clos et indépendant n’est pas accessible au public.
La désaffectation et le déclassement du domaine public de cet ensemble fait l’objet d’une délibération préalable lors de ce même Conseil municipal.
Ces biens ne présentent pas d’intérêt particulier pour la collectivité, et ne correspondent plus aux critères de la domanialité publique. Une partie des bâtiments ont subi un péril structurel et un incendie qui impose la prise de mesures conservatoires et de reconstruction couteuses à la charge du propriétaire.
Cet ensemble décrit selon plan joint à consolider par division parcellaire à intervenir a fait l’objet d’une évaluation vénale par le service des domaines en date du 12 mai 2025 pour un montant de 190 000 € +/-10 %. Cette évaluation ne prend pas en compte l’exhaustivité des désordres liés au sinistre incendie non encore expertisés.
Une offre d’achat en l’état à hauteur de 150 000 € a été reçue en date du 16 mai 2025 après visite technique du bien. Le projet du candidat acquéreur est la réalisation dans les règles de l’art de logements d’habitation, d’un local professionnel et d’une maison familiale.
Il s’agit d’une opération strictement patrimoniale de la Ville de Niort dans le but de réemployer autrement au service de ses missions la valeur de son actif. En conséquence, cette opération n’est pas soumise à TVA.
Il est donc proposé la cession pour un montant de 150 000 € net vendeur de l’ensemble immobilier cadastré DZ 164 et DZ 319 selon plan joint et à consolider par un détachement parcellaire à intervenir. L’acte de vente prévoira une obligation de réalisation de logements d’habitation. Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :
- approuver la cession pour un montant de 150 000 € net vendeur de l’ensemble immobilier cadastré DZ 164 et DZ 319 selon plan joint et à consolider par un détachement parcellaire à intervenir. L’acte de vente prévoira une obligation de réalisation du projet décrit ;
- autoriser la signature du compromis de vente et/ou l’acte notarié à intervenir, ainsi que toute pièce nécessaire à la réalisation de cette cession.
LE CONSEIL
ADOPTE
Pour : 43
Contre : 0
Abstention : 0
Non participé : 0
Excusé : 2
Le Secrétaire de séance
Lydia ZANATTA
Le Président de séance
Jérôme BALOGE Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale de la Vienne
- 11, rue Riffault – CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 12/05/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Vienne par intérim
à
Commune de Niort
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS: 23613605
Réf OSE : 2025-79191-28688
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Ensemble immobilier à réhabiliter
Adresse du bien : 29 rue du 8 Mai 1945, 79 000 Niort
Valeur : 190 000€, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %,
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : M Commune de Niort
2 - DATES
de consultation : 14/04/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 12/05/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Ancienne maison de quartier de Saint Liguaire sinistrée (incendie) en vente en l’état à un investisseur.
Les négociations sont engagées entre 150 000€ et 200 000€.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort est la préfecture du département des Deux-Sèvres. Elle se trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 et l4A83. Elle accueille les sièges sociaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL assurances et elle est la capitale régionale de l’économie sociale et solidaire.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le quartier de Saint Liguaire est isolé de Niort par la Sèvre-Niortaise, zone d’habitation et rurale ou les commerces sont rares.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
NIORT DZ 164p 29 rue du 8 Mai 1945
518m²
emprise à détacher
selon plan ci-dessous
Bâti sinistré
NIORT DZ 319p Square laurent Page
2 353m²
emprise à détacher
selon plan ci-dessous
Bâti
4.4. Descriptif
Parcelle DZ 164, emprise de 446m² dont 310 m² de terrain à l’arrière du bâtiment sinistré à détacher sur la surface totale de 518m².
Parcelle DZ 319, emprise de 150m² constituant uniquement la surface au sol du bâtiment à détacher sur la surface totale de 2 353m².
Les emplacements de stationnements situés sur le devant sont exclus de la transaction.
3 Il s’agit de deux bâtiments mitoyens édifiés en 1870, en état vétuste et en ruine pour partie.
Les superficies de la partie sinistrée, indiquées par le consultant sur les plans sont de 211,73m².
Ces superficies ne seront pas retenues comme surface utile pour l’estimation.
Les superficies correspondant au bâtiment en état seront retenues sur la base des éléments transmis par le consultant sur des plans soit 288,54m².
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Niort
5.2. Conditions d’occupation
Le bien est estimé libre
6 - URBANISME
Règles actuelles
En zone UAb du PLUI en vigueur sur la Commune de NIORT approuvé le 08/02/2024.
La zone UA correspond au tissu ancien des centres-bourgs de la commune (« entité principale » au sens du SCoT de Niort Agglo approuvé le 10 février 2020). La zone UA est un secteur déjà urbanisé à caractère central. Elle présente une vocation principale d’habitat dense, de services et d’activités compatibles avec l’habitat. Les constructions sont généralement édifiées en ordre continu. Les équipements publics sont présents et ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
La zone UAb correspond plus précisément aux faubourgs de Niort.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode par comparaison, qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
Études de marché
8.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Recherche de termes de comparaison en nature de bâtiment à réhabiliter sur la commune de NIORT à 3km du bien à estimer entre 2016 et 2024, pour des superficies comprises entre 150m² et 400m².
4 Biens bâtis – valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface utile prix Prix/m² Observations
1 12/12/2022 Av de Paris, Niort BV39 1400m² 1 250 000€ 892,85€/m² Terme détaillé ci-dessous
2 04/04/2023 5 Rue Brémaudière, Niort BZ 81 741m² 500 000€ 674€/m² Ensemble en cours de réhabilitation
Fait partie de l’ORI IV, secteur
éloigné de la place de la Brèche
3 21/07/2021 43 rue Saint Gelais, Niort BW 125 240m² 100 000€ 416€/m²
Bien en très mauvais état, mal situé,
dans lequel les premiers travaux de
curage n’étaient pas faits et
mitoyens de chaque côté.
4 07/11/2019 7D rue Ste Marthe, Niort BR479 lot111 160,80m² 190 000€ 1 181,60€/m²
Lot en nature de logements acquis
par EPF ainsi qu’une grande partie
des lots de cette copropriété pour
un projet de réhabilitation de 17
logements et un espace
commerciale par IAA au 34 rue
Victor Hugo, Niort
5 22/08/2017 30 rue Victor Hugo, Niort BR 409/226 215,45m² 200 000€ 928,30€/m² Vente VDN – immeuble réhabilité
en logement et surface
commerciale
6 13/06/2016 22 rue Victor Hugo, Niort BO33/34 405m² 190 000€ 469,14€/m² Immeuble dont la réhabilitation vient de terminer
La moyenne des 3 termes les plus récents (soit les 3 premiers termes de comparaisons) est de 661€/m².
8.2 Arbitrage
Au cas présent, le bien est en partie en ruine (parcelle cadastrée DZ 164) et il est destiné à la vente en l’état à un investisseur pour une réhabilitation.
La partie en ruine constituant une charge dans le projet de réhabilitation, les superficies correspondantes ne seront pas retenues pour le calcul de la valeur vénale.
Pour les superficies restantes arrondies à 288m², un tarif moyen de biens en mauvais état vendus pour des projets de réhabilitations sera retenu, soit 661€/m².
Soit pour les 288m² de surface utile, la valeur vénale retenue est de 190 368€ arrondie à 190 000€.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 190 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 171 000 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours céder à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.
5 10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur par intérim et par délégation,
Florence COUTON
Inspectrice Divisionnaire des Finances
Publiques
6 7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. Département :
DEUX SEVRES
Commune :
NIORT
Section : DZ
Feuille : 000 DZ 01
Échelle d'origine : 1/1000
Échelle d'édition : 1/500
Date d'édition : 25/01/2022
(fuseau horaire de Paris)
Coordonnées en projection : RGF93CC47
©2017 Ministère de l'Action et des
Comptes publics
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES Le plan visualisé sur cet extrait est géré par le centre des impôts foncier suivant :
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79061 NIORT CEDEX 9
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ptgc.deux-sevres@dgfip.finances.gouv.fr
Cet extrait de plan vous est délivré par :
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Square
laurent Page
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Bl Se lace Constant Sabou
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