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PLU - Règlements - Bâtiment susceptible de changer de destination en
PLU - Règlements - Bâtiment susceptible de changer de destination en zone A ou N
Document publié le Jeudi 19 décembre 2024
Lien du pdf (PLU - Règlements - Bâtiment susceptible de changer de destination en zone A ou N)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Tourisme,
a,
d'Ile-de-France
communauté de communes
Portes Euréliennes
4 , ] n
dossier synthétique
dédié à la Commission Départementale de préservation des espaces
naturels, agricoles et forestiers (cdpenaf)
RÉALISATION DU PLAN LOCAL
D’URBANISME INTERCOMMUNAL.
Cittànova
Territoire des Quatre Vallées
Cittànova
arreté le
approuvé le
pièce du PLUi
1.4.1
27 juin 2019
20 février 2020 Sun, us va art
ares 3
Cittànova
SOMMAIRE
1. Les objectifs d’évolution du territoire des Quatre Vallées : l’habitat......................................8
PARTIE 1. LA CONSOMMATION DE L’ESPACE DANS LE CADRE DU PLUI..........................7
2. Les superficies consommées sur le territoire.......................................................................9
1. Plusieurs zones et des objectifs communs...........................................................................14
PARTIE 2. LE RÈGLEMENT ASSOCIÉ AUX ZONES AGRICOLES (A) ET NATURELLES (N).........11
2. Les nouvelles constructions à usage d’habitation.......................................................................15
3. Le règlement associé à l’évolution de l’existant.......................................................................15
1. Extraits du règlement écrit du PLUi.......................................................................................20
PARTIE 3. LES CHANGEMENTS DE DESTINATION.....................................................................17
2. Le repérage des changements de destination de bâtiments agricoles.................................20
STECAL 1 / HABITAT - Le hameau de la Place (Néron)..................................................................26
PARTIE 4. LA JUSTIFICATION DES STECAL.............................................................................23
STECAL 2 / HABITAT - Le domaine de Mormoulins - La croix de Pierre (Bréchamps / Chaudon /
Croisilles)......................................................................................................................................28 STECAL 3 / ACTIVITE - Les Clefs de Milton (Coulombs / Lormaye).......................................30
STECAL 4 / ACTIVITE - Le domaine de la Thibaudière (Faverolles)........................................32
STECAL 5 / ACTIVITE - L’institut des Oseraies (Faverolles).........................................................34
STECAL 6 / ACTIVITE - Le Manoir de Vacheresse (Nogent-le-Roi)..............................................36
PARTIE 5. ANNEXES...........................................................................................................................39 rer TT Sn, sert
4
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 5
Cittànova
L’ensemble des graphiques, photographies, et autres
illustrations sont produites par Cittànova, sauf mention
contraire.
Article L153-16 2° du Code de l’Urbanisme
Le projet de plan est soumis pour avis :
A la commission départementale de la préservation des
espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article
L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime lorsque le
projet de plan local d’urbanisme couvre une commune ou
un établissement public de coopération intercommunale
situés en dehors du périmètre d’un schéma de cohérence
territoriale approuvé et a pour conséquence une réduction
des surfaces des espaces naturels, agricoles et forestiers. rer TT Sn, sert
6
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 7
Cittànova
LA CONSOMM ATION D E L’ESPACE
DANS LE CADR E D U P LUI 1.
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL 8
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL
1. les objectifs d’évolution du territoire des Quatre Vallées : l’habitat
Le PADD a été élaboré selon une vision optimiste de l’avenir au regard de l’attractivité du territoire et de sa place stratégique vis-à-vis des bassins d’emploi. Ainsi, le projet global s’est appuyé sur un rythme de croissance démographique légèrement supérieur à celui observé au cours des années précédentes, soit un taux de variation annuel de la population fixé à 0,62%.
Cet objectif démographique permettra au territoire des Quatre Vallées d’atteindre une population de 12 755 habitants d’ici à 2030, soit un accueil potentiel de 1 129 habitants et d’un besoin de 524 nouveaux logements.
Afin d’anticiper l’accueil de cette population, les douze communes ont été catégorisées afin de permettre une meilleure gestion de la répartition de logements en fonction de ses capacités et des réalités qui leurs sont propres. Ainsi, sur les 524 logements qui devraient être produits par le territoire pour répondre au besoin, a été définit que 65% d’entre eux seront réalisés dans les communes pôles (Nogent-le-Roi, Coulombs, Chaudon, Lormaye), plus ou moins 15% dans les communes relais (Faverolles, Néron), plus ou moins 10% dans les communes plateau (Croisilles, Saint-Laurent-la-Gâtine, Les Pinthières), et plus ou moins 10% dans les communes jardins (Bréchamps, Senantes, Saint-Lucien).
Chaque commune a ainsi étudié son potentiel de constructibilité en dent creuse afin de répondre aux directives de limitation de consommation d’espace et d’optimisation du foncier disponible.
Des objectifs et potentiels fonciers a émergé un besoin d’extension pour l’habitat selon le tableau ci-dessous :
nombre de
logements total à
produire
(application brute du scénario
de développement)
potentiel en
dent creuse et
renouvelement
reste à bâtir en
extension (au)
prévu en
extension (1au)
prévu en
extension (2au)
1/ communes pôles
chaudon 69 25 44 27 14
coulombs 58 26 32 25 0
lormaye 31 13 18 8 0
nogent-le-roi 188 235 -47 0 0
2/ communes relais
faverolles 37 28 9 7 0
néron 26 24 2 8 0
3/ communes plateau
croisilles 22 15 7 0 0
les pinthières 8 4 4 4 0
saint-laurent-la-gâtine 23 16 7 6 0
4/ communes jardin
bréchamps 19 8 11 6 10
saint-lucien 14 4 10 4 0
senantes 29 14 15 15 0
total 524 412 112 110 24 9
Cittànova
Ainsi, et pour la seule vocation d’habitat, ont été inventoriées près de 24 hectares comme dents creuses mobilisables (à ajouter aux renouvellements projetés), soit 412 logements accueillis sur 524. Cela représente plus des trois quarts de l’objectif de création de logements 2020-2030 au sein de l’enveloppe urbaine. Les 134 logements restants à produire ont été placés en extension.
Un écart de 22 logements est constaté entre la projection et le projet puisque l’accueil de 546 logements est estimé, soit un différentiel inclut dans la marge acceptable de +/- 5% (4,1%).
2. les superficies consommées sur le territoire
Entre 2003 et 2013, près de 37,5 hectares de terre ont été consommés pour l’habitat.
L’objectif 2019-2030 est de diminuer significativement le rythme de consommation des terres agricoles. Ainsi, et pour répondre aux besoins en extension détaillés dans le tableau précédent, ce sont 13 hectares qui ont été ciblés comme potentiel foncier à vocation d’habitat, soit une diminution de plus de 65% par rapport à la décennie 2003-2013. Parmi ce potentiel ciblé, ce sont 10,2 hectares qui sont dédiés au 1AU (développement à court terme) tandis que 2,8 hectares sont dédiés à long terme (2AU).
D’un point de vue économique, la consommation d’espace représente 31,3 hectares, principalement dans les communes pôles, afin de répondre aux besoins et objectifs de création d’emplois et de développement des potentiels économiques (notamment par l’extension de la ZI du Poirier qui représente à elle seule près de 22 hectares). Finalement, deux secteurs d’extension concernent des projets d’équipement et plus particulièrement l’extension prévue de l’école communale (Coulombs, Néron) pour une superficie consommée de 0,44 hectares. A cela s’ajoute 9,37 hectares d’emplacements réservés dont 2,51 ha pourraient conduire à de la constructibilité.
Le détail des surfaces consommée est présenté dans les OAP (pièce 3 du PLUi) et dans le tableau ci-après :
superficie
mobilisable en
dent creuse
superficie
consommée pour
l ’ habitat (1auh)
superficie
consommée pour
l ’ habitat (2au)
superficie
consommée
pour l ’ activité
superficie
consommée pour
l ’ équipement
superficie
totale
consommée
1/ communes pôles
chaudon 16 789 m ² 21 201 m ² 18 908 m ² 9 301 m ² - 49 410 m ²
coulombs 16 480 m ² 24 521 m ² - 30 855 m ² 1 389 m ² 56 765 m ²
lormaye 6 679 m ² 8 992 m ² - - - 8 992 m ²
nogent-le-roi 48 071 m ² - - 273 150 m ² - 273 150 m ²
2/ communes relais
faverolles 18 951 m ² 6 239 m ² - - - 6 239 m ²
néron 20 525 m ² 4 098 m ² - - 3 073 m ² 7 171 m ²
3/ communes plateau
croisilles 19 696 m ² - - - - 0 m ²
les pinthières 9 353 m ² 4 310 m ² - - - 4 310 m ²
saint-laurent-la-gâtine 29 136 m ² 6 021 m ² - - - 6 021 m ²
4/ communes jardin
bréchamps 20 136 m ² 5 907 m ² 9 542 m ² - - 15 449 m ²
saint-lucien 10 192 m ² 4 979 m ² - - - 4 979 m ²
senantes 19 964 m ² 16 610 m ² - - - 16 610 m ²
total 23,6 ha 10,2 ha 2,8 ha 31,3 ha 0,4 ha 44,7 ha rer TT Sn, sert
10
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL 11
Cittànova
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL
LE RÈGLEMENT ASSOCIÉ AUX ZONES
AGRICOLES (A) ET NATURELLES (N) 2. rer TT Sn, sert
12
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 13
Cittànova
L’ensemble des graphiques, photographies, et autres
illustrations sont produites par Cittànova, sauf mention
contraire.
Article L151-12 du Code de l’Urbanisme
Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en
dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les
bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet
d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions
ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la
qualité paysagère du site.
Le règlement précise la zone d’implantation et les
conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces
extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion
dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien
du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Les dispositions du règlement prévues au présent article
sont soumises à l’avis de la commission départementale
de la préservation des espaces naturels, agricoles et
forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de
la pêche maritime. rer TT Sn, sert
14
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL
1. plusieurs zones et des objectifs communs
Plusieurs types de zones
Le secteur A correspond aux espaces agricoles ayant un potentiel agronomique, biologique et/ou écologique. Elle est destinée aux activités agricoles et a comme principal enjeu de pérenniser et de permettre le développement des exploitations. Elle permet notamment l’implantation de constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et à sa diversification, et aux services publics ou d’intérêt collectif.
Le secteur A comprend :
> un sous-secteur Ap qui correspond aux secteurs à fort intérêt paysager, agronomique ou patrimonial à préserver de toute construction ;
> un sous-secteur Apv correspondant aux sites présentant un potentiel d’accueil d’une centrale photovoltaïque au sol; > un sous-secteur Ae qui correspond aux zones accueillant un ou des équipements au sein d’un espace à dominante agricole.
Le secteur N correspond aux secteurs naturels du territoire, équipés ou non, à protéger en raison, (1) de la qualité du site, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue paysager, historique ou écologique, OU (2) de l’existence d’une activité forestière, OU (3) de leur caractère d’espace naturel.
Le secteur N comprend :
> un sous-secteur Nj qui correspond aux zones de jardins incluses ou au contact de l’espace urbain, et constituant un élément de liaison entre zone bâtie et espace agricole ou naturel ;
> un sous-secteur Ne qui correspond aux zones accueillant un ou des équipements au sein d’un espace à dominante naturelle.
SECTEURS DE TAILLE ET DE CAPACITÉ D’ACCUEIL LIMITÉES (STECAL)
> 6 STECAL ont été identifiés et sont encadrés par 5 types de zones dépendamment du contexte dans lequel ils s’insèrent. Ces STECAL et leurs règles sont exposés dans la partie 4 du présent document.
Les objectifs du règlement des zones A et N
Le règlement écrit encadre de manière stricte les zones agricoles et naturelles afin de répondre à plusieurs objectifs généraux :
- Préserver les espaces agricoles pour l’agriculture en limitant strictement les occupations et utilisations du sol ; - Préserver les espaces naturels en prenant en compte les ensembles et dynamiques écologiques ; - Consacrer les secteurs agricoles à une vocation principale d’agriculture en interdisant l’implantation de nouveaux logements et en raisonnant l’extension de l’existant ;
- S’inscrire dans une démarche de transition écologique sur des sites n’entrant pas en concurrence avec l’agriculture; - Préserver la qualité des paysages agricoles et des panoramas d’intérêt qui caractérisent les Quatre Vallées ; - Préserver le cadre naturel et paysager du territoire et notamment les fonds de vallées ; - Permettre l’évolution modérée des constructions existantes.
Les zones Ap proposent des règles interdisant toute construction ou évolution afin de préserver ce qui est. La zone Apv souhaite encadrer strictement l’accueil de centrale photovoltaïque au sol en respectant l’avenir des terres. Les zones Ae et Ne, pour leurs parts, forment des enclaves afin de cibler les équipements existants et permettre leur évolution dans l’intérêt collectif et dans un espace restreint et identifié.
La zone Nj est d’ores et déjà jardinée et propose de permettre une superficie d’annexes très limitée afin de ne pas lier l’espace mais de préserver toutefois l’aspect végétal et le cadre particulier que ces zones de jardins assument dans les espaces urbains.
Les zones A et N permettent l’évolution des habitations existantes, mais selon des critères stricts et limitatifs. 15
Cittànova
La question des annexes et extensions
Plusieurs modalités d’implantation, volumétriques, et architecturales encadrent les annexes et les extensions :
La hauteur des annexes des habitations ne pourra pas excéder 3,50m mesurés à l’égout du toit SAUF lorsqu’elles sont accolées ou intégrées au volume du bâtiment principal dans quel cas leur hauteur ne pourra excéder la hauteur de celui-ci.
Les annexes seront implantées à une distance maximum de 25m de la construction principale. La surface totale de toutes les annexes est limitée à 50m².
Les extensions d’habitations doivent respecter les règles de construction édictées pour les constructions principales, et ne pourront excéder un maximum de 30% du bâti initial.
Pour les annexes et extensions, les pentes de toitures ne sont pas réglementées et les matériaux devront être de même nature que ceux des bâtiments principaux.
Les annexes implantées en retrait du bâtiment principal (abri de jardin, garage…) peuvent être réalisées en bois.
En zone Nj seuls 20 m² d’annexes sont autorisés.
Les objectifs de ces règles
Poursuivre une qualité homogène du bâti dans les prescriptions architecturales, d’où la volonté de reprendre les matériaux existants sur la construction principale. L’objectif ici est de ne pas dénaturer les paysages par des matériaux inconvenants. Il en est de même pour la hauteur des annexes limitée à 3,50 m.
L’extension mesurée du bâti impose une emprise raisonnable, d’où le choix porté sur un maximum de 30% du bâti initial à approbation du PLUi et sur des annexes ne dépassant pas une superficie de 50m².
Afin de ne pas étaler les constructions, une distance maximale a été imposée des annexes vis-à-vis du bâtiment principal.
3. le règlement associé à l’évolution de l’existant
La réglementation souligne sans détours l’impossibilité d’établir un nouveau logement dans toutes les zones et sous- secteurs agricoles ou naturels (hors STECAL).
Une seule exception est faite, uniquement en zone A, et selon les conditions définies ci-dessous : - Seuls les logements de fonction agricoles et leurs annexes sont autorisés ;
- Un seul logement est autorisé par exploitation dans la limite de 150 m² d’emprise au sol, extensions incluses ; - Le logement de fonction agricole doit répondre aux besoins directs de l’exploitation et être indispensable à son bon fonctionnement ;
- Le logement de fonction agricole doit s’implanter sur le site de l’exploitation, à proximité immédiate du bâtiment principal d’exploitation (dans un rayon de 50m).
Ces critères permettent de cadrer l’implantation de ces logements, de s’assurer du respect de la vocation agricole des terres et de limiter tout impact de ces constructions sur l’activité.
2. les nouvelles constructions à usage d’habitation rer TT Sn, sert
16
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 17
Cittànova
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL
LES CHANGEMENTS DE DESTINATION 3. rer TT Sn, sert
18
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 19
Cittànova
L’ensemble des graphiques, photographies, et autres
illustrations sont produites par Cittànova, sauf mention
contraire.
Article L151-11 2° du Code de l’Urbanisme
Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le
règlement peut :
Désigner, en dehors des secteurs mentionnées à l’article
L.151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un
changement de destination, dès lors que ce changement
de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la
qualité paysagère du site. Le changement de destination
est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la
commission départementale de la préservation des
espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article
L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et,
en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission
départementale de la nature, des paysages et des sites. 20
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL
1. Extraits du règlement écrit du PLUi
Encadrer les opportunités de changement de destination
En zone N et A est autorisé le changement de destination des constructions existantes sous réserve d’avoir été repéré et sous réserve de la protection des activités agricoles.
Les conditions d’application des changements de destination agricole
Encadrées dans le règlement écrit, les conditions d’application des changements de destination sont les suivantes :
(1) Limiter l’impact sur l’activité agricole en place
Le changement de destination des bâtiments à vocation agricole n’est autorisé que lorsque ceux-ci: - Ne sont plus utiles à l’exploitation agricole ;
- Ne peuvent pas être repris à court ou moyen terme pour l’exploitation agricole (en fonction des pratiques et exigences fonctionnelles connues de l’activité agricole sur le secteur) ;
- Ne constitueraient pas par leur réaffectation une gêne significative pour l’activité ou une menace pour la pérennité à terme d’un siège d’exploitation.
- Contribuent à la diversification économique ou à la pérennité des sites.
(2) Compatibilité d’une nouvelle habitation avec la fonctionnalité des espaces agricoles et naturels
Un changement de destination entraînant la création d’un logement ou d’un hébergement hôtelier non liée à une exploitation agricole n’est possible que dans les cas où ceux-ci n’entraînent pas un impact significatif sur l’activité agricole, sur la qualité des sites ou sur la fonctionnalité écologique des milieux naturels.
(3) Qualité architecturale de la construction et compatibilité de la nouvelle vocation avec ses caractéristiques
Le changement de destination n’est autorisé que pour des constructions existantes constituées. Les constructions dites petits volumes, les constructions précaires ou n’ayant pas à l’origine une vocation durable, ne peuvent faire l’objet d’un changement de destination.
2. le repérage des changements de destination de bâtiments agricoles
Sur l’ensemble des douze communes du territoire des Quatre Vallées, les changements de destination permettent d’encadrer l’évolution des bâtiments agricoles en prévoyant leur changement de fonction vers des destinations autres en respectant le caractère agricole ou naturel de la zone. Il s’agit d’autoriser des changements vers des vocations qui valorisent le patrimoine architectural de ce patrimoine vernaculaire, notamment l’habitat ou l’hébergement touristique de type gîte ou chambre d’hôte.
A ce titre, 15 constructions destinées actuellement à l’usage agricole ont été repérées sur le territoire des Quatre Vallées où un changement de destination est possible. Ces bâtiments ne répondent plus aux besoins de l’activité et/ ou n’accueillent plus d’activité agricole sur le site.
Ces 14 constructions sont réparties de la manière suivante :
- 2 à Coulombs ;
- 1 à Croisilles ;
- 3 à Faverolles ;
- 8 à Néron ;
- 1 à Senantes. 21
Cittànova
rappel du padd
« Réhabilitation des grandes structures patrimoniales à des fins muséographiques et/ou d’hébergements touristiques » « Encourager à la diversification agricole, notamment à proximité des villages »
Changement de destination à Croisilles
Rue de l’église
Changement de destination à Faverolles
Rue du Bout au Duhay / Route de Rambouillet
Changement de destination à Néron
Grande Rue
Changement de destination à Senantes
Rue du Plat d’Etain à Dancourt
Changement de destination
Changement de destination à Coulombs
Domaine des Clefs de Milton rer TT Sn, sert
22
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL Pre
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Cittànova
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL
LA JUSTIFICATION DES STECAL 4. rer TT Sn, sert
24
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 25
Cittànova
L’ensemble des graphiques, photographies, et autres
illustrations sont produites par Cittànova, sauf mention
contraire.
LA NOTION DE STECAL - Définition
En permettant une évolution globale des habitations
existantes dans les zones Agricoles, Naturelles et
forestières (extensions mesurées et annexes), la loi ALUR
réinterroge le devenir des autres activités isolées au sein
de ces espaces. Ainsi, sous réserve des exceptions listées
aux articles R151-23 et R151-25 du Code de l’Urbanisme,
les zones A et N sont inconstructibles. Au-delà de ces
exceptions, pour des projets dont l’implantation dans ces
deux zones peut être justifiée, l’article L151-13 permet de
délimiter à titre exceptionnel des Secteurs de Taille et de
Capacité Limitées (STECAL). Dans ces secteurs peuvent
être autorisées des constructions sous réserve que le
règlement encadre leurs hauteurs, leurs implantations
et leur densité, permettant d’assurer leur insertion dans
l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du
caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Suite aux différents échanges avec les communes, toutes
les activités isolées susceptibles de faire l’objet d’un
STECAL ont été identifiées et repérées. Au nombre de 7,
elles se distinguent entre trois STECAL dédiés à accueillir
de l’habitation et quatre autres qui ont vocation à accueillir
le développement d’une activité économique. tx
NN AA À | AN A
\ \\ 4
\\
26
STECAL 1 / H ABI TAT
LE HAMEAU DE LA PLACE
(NÉRON) 27
Cittànova
1. Le Hameau de la place
Objectif: Permettre le comblement de ce hameau à dominante
agricole. La délimitation de ce secteur encadre en particulier les
permis d’aménager et de construire délivrés en 2017. L’impact sur
l’activité agricole, cœur de ce hameau, est modéré : d’une part,
l’exploitation étant déjà accolée à des bâtiments d’habitations, les
nouvelles constructions ne viendront pas aggraver cette situation.
D’autre part, les exploitants disposent d’espace au Sud et à l’Est
pour leurs futurs développements.
Dispositions réglementaires associées: Encadré par la zone Ac, les
règles de constructibilité limitée autorise, en plus des dispositions
de la zone agricole, l’implantation de nouveaux logements à
raison de un par unité foncière et selon des règles nécessitant
une imperméabilisation mesurée, soit 150 m² maximum par
construction principale, et respectant des règles d’implantation
cadrant strictement le potentiel du secteur.
superficie de terrain inclut dans le périmètre du stecal : 1,05 ha
Détails sur les règles d’aménagement et de constructibilité: La zone Ac, comme toute zone agricole, autorise la poursuite des destinations liées à la zone agricole, à ceci près que les logements sont permis dans la limite d’une habitation par unité foncière.
Par souci d’intégration au hameau de La Place, l’implantation doit respecter des règles strictes (5 mètres minimum vis-à-vis de la voie, 3 mètres des limites séparatives) tandis que la constructibilité est limitée par une bande de constructibilité de 25 mètres et un coefficient de pleine-terre de 30%.
A cela s’ajoutent une limite dans l’imperméabilisation des sols (maximum 150 m² par construction principale) pour assurer une intégration à l’environnement et contraindre la possibilité de densification dans un hameau qui mérite un simple comblement raisonné des dents creuses. "
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28
STECAL 2 / H ABI TAT
LE DOMAINE DE MORMOULINS-LA CROIX DE PIERRE
(BRÉCHAMPS / CHAUDON / CROISILLES) 29
Cittànova
2. Le domaine de Mormoulins - La Croix de Pierre
Objectif: Permettre la construction uniquement sur les dernières
parcelles non construites du domaine. Le caractère naturel de
ce lotissement, au cœur d’un bois classé en zone N, doit être
conservé.
Dispositions réglementaires associées: Ce STECAL fait l’objet
d’une sous-zone particulière des zones naturelles, la zone Nc.
Elle détermine pour les habitations déjà existantes les possibilités
d’évolutions selon des règles strictes et communes à l’ensemble
des zones naturelles. L’objectif des règles d’implantation propres
à ce secteur est de maintenir une cohérence paysagère et de
ne pas provoquer de bouleversement sur les plantations ou les
terrains naturels. Ainsi les règles qui le cadre suivent le règlement
qui a accompagné ce secteur dans les précédents règlements,
soit une limite stricte de défrichement (400 m²), d’emprise au sol
(10% de l’unité foncière) et d’implantation, tout en limitant une
habitation par unité foncière pour se restreindre à la finalisation
des dents creuses sans densifier l’existant.
superficie de terrain inclut dans le périmètre du stecal : 92,83 ha
Détails sur les règles d’aménagement et de constructibilité: Cette zone possède une vocation spécifique. Les possibilités d’aménagement et de constructibilité sont restreintes et ne peuvent correspondent qu’aux capacités d’évolutions édictées par la procédure STECAL.
Ainsi, des règles spécifiques sont établies en termes d’implantation, de hauteur, de recul et d’architecture afin de poursuivre les règles pré-existantes sur les domaines concernés, tout en aménageant quelques ajustements face au règlement actuel suite à une vision concertée entre les trois communes d’accueil.
L’objectif du règlement est de permettre le comblement des dents creuses et la poursuite de l’existant dans le respect du cadre paysager dans lequel les constructions s’insèrent, c’est-à-dire en limitant l’artificialisation, en cadrant le déboisement au strict nécessaire et en appuyant au maximum l’intégration adéquate du bâti.
En zone Nc, les constructions doivent être édifiées en retrait de l’alignement des voies avec un recul qui ne peut pas être inférieur à 15 mètres. Une distance de retrait doit être respectée vis-à-vis des limites séparatives sans pouvoir être inférieur à 3 mètres.
L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10% de la superficie totale de l’unité foncière. Une seule construction d’habitation par unité foncière est autorisée afin de ne permettre que le comblement des dents creuses restantes. Les annexes respecteront les mêmes règles qu’en zone naturelle et le défrichement n’est autorisé que dans la limite de 400 m². 30
STECAL 3 / ACTIVITÉ
LES CLEFS DE MILTON
(COULOMBS / LORMAYE)
Source de l’illustration : Clefs de Milton 31
Cittànova
Abri extérieurs pour chevaux et
abri de stockage (2019)
Hébergement atypiques (2019)
Rénovation (2019-2025)
3. Les Clefs de Milton
Objectif: Permettre le développement de l’activité des Clefs
de Milton, centre d’hébergement, d’activités touristiques et
équestres.
Il s’agit en particulier d’autoriser :
- des aménagements nécessaires à l’entraînement équestre et à
l’hébergement de chevaux ( abris extérieurs pour chevaux et abri
de stockage, carrières sable et herbe, marcheur et rond de longe)
- la mise en place d’hébergements atypiques de type HLL ;
- la rénovation et le changement de destination des bâtiments
existants pour accueillir un gîte, une escape room et une salle de
formation/séminaire.
Dispositions réglementaires associées: Encadré par une
zone Nt, l’hébergement, les logements et bureaux doivent se
cantonner dans l’enveloppe du bâti existant. Les bâtiments
insolites sont autorisés et une limite totale d’imperméabilisation
supplémentaire est fixé à 200 m². Aucune construction dure et
permanente n’est projeté sur ce secteur.
superficie de terrain inclut dans le périmètre du stecal : 6,73 ha
Détails sur les règles d’aménagement et de constructibilité: La zone Nt, encadrant deux STECAL, accompagne ces deux secteurs par des règles généralistes et limitantes puisque l’objectif est de cadrer une imperméabilisation minimum des sols (200 m² maximum) et de prescrire des aménagements au sol contraint par la nécessité d’une perméabilité.
Ces secteurs à vocation touristiques se retrouvent dans des environnements privilégiés qu’il s’agit de préserver au maximum. Ainsi les destinations autorisées sont sous réserve d’être inclus dans l’existant et d’être lié à l’activité. Les hébergements hôteliers sont autorisés sous réserve d’être de l’hébergement de plein-air et des hébergements insolites de type HLL afin de limiter toute imperméabilisation des sols.
Finalement, le règlement ne cadre pas l’architecture de ces habitats insolites afin de permettre l’évolution des projets. 32
STECAL 4 / ACTIV I TÉ
LE DOMAINE DE LA THIBAUDIÈRE
(FAVEROLLES) 33
Cittànova
Objectif: Permettre le changement de destination de cette
ancienne exploitation agricole (non utilisée comme telle depuis 20
ans) vers un projet commercial de réception et d’événementiel et
les aménagements associés. La capacité d’accueil des 2 salles de
réceptions prévues sera de 185 personnes. En terme de nouvelles
constructions, ce projet implique la création d’une aire de parking
de 40 places stabilisées et perméables et l’extension de la cuisine.
Dispositions réglementaires associées: La zone Ax vient
encadrer l’évolution de ce projet où les bâtiments font l’objet d’un
changement de destination. Le tableau des destination indique
la nécessité de se contraindre à une évolution dans l’enveloppe
des constructions existantes hormis la restauration qui pourra se
permettre une extension attenante dans la limite de 100 m² afin
d’encadrer le projet de cuisine liée à l’activité. L’architecture et
l’implantation doivent s’insérer en continuité de l’existant et ne
pas impacter sur la qualité paysagère. Le parking doit être limité
et perméable.
Parking 40 places
Emplacement probable de l’extension de la cuisine
4. Le domaine de la Thibaudière
superficie de terrain inclut dans le périmètre du stecal : 2,59 ha
Détails sur les règles d’aménagement et de constructibilité: La zone Ax souhaitant voir sa destination changer, les bâtiments font l’objet d’un repérage de changement de destination et le règlement accompagne le projet de la Thibaudière.
Les quelques règles associées consistent à autoriser le logement, l’hébergement, les activités de services prévoyant l’accueil du public et les bureau, sous condition que cela reste inclut dans l’enveloppe des bâtiments existants. Pour ce qui est de l’activité de restauration, et le projet prévoyant l’extension de la cuisine, une imperméabilisation de 100 m² est permis et la destination est permis attenante au bâtiment principal. Toutefois, l’architecture et les matériaux doivent être en continuité du bâti initial puisque nous nous trouvons sur un patrimoine à préserver.
Le stationnement est autorisé, à la seule condition d’être réalisé avec des matériaux perméables. à _—
34
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL
STECAL 5 / ACTIV I TÉ
L’INSTITUT DES OSERAIES
(FAVEROLLES) 35
Cittànova
Objectif: Permettre le développement de l’activité d’exposition et
séminaire déjà pratiquée dans la propriété. Il s’agit d’autoriser, dans
le prolongement des zones urbaines et à l’extrémité ouest du parc
du domaine, la construction de trois bâtiments supplémentaires
(salles d’exposition et séminaires).
Dispositions réglementaires associée: Ce STECAL étant situé
en zone naturelle, les constructions prévues devront respecter
les dispositions spécifiques à ce secteur relatives à l’intégration
paysagère et au respect des milieux naturels. Elle devront de
plus respecter le caractère patrimoniale fort du parc et du
bâti via un zonage Nx qui souligne la possibilité d’accueillir des
services destinés au public, de l’enseignement et des salles d’art,
sous la condition de ne pas imposer une imperméabilisation
supplémentaire au-delà de 400 m² afin de répondre au projet
mais de préserver le contexte naturel et paysager. Aucun logement
n’est autorisé dans ce secteur de projet.
Emplacement des constructions projetées
5. L’institut des Oseraies
superficie de terrain inclut dans le périmètre du stecal : 0,22 ha
Détails sur les règles d’aménagement et de constructibilité: La zone Nx propose un encadrement restrictif de l’évolution du secteur puisque nous sommes accolé à la zone urbaine, bien qu’inclut dans un espace à dominante naturelle. Ainsi, et afin d’encadrer le projet, les destinations permises inclues l’activité de services accueillant du public, les établissements d’enseignement et les salles d’art, les bureaux, sous réserve d’être liés à l’activité existante et dans la limite d’une imperméabilisation des sols globale et totale des constructions de 400 m².
L’implantation suit des règles strictes pour s’assurer une évolution modérée des nouvelles constructions, ainsi qu’une architecture stricte.
Les règles contraignent donc le projet à la nécessité formulée pour accompagner un activité recherchée, mais aucun logement n’est permis de voir le jour sur ce secteur Nx. 36
STECAL 6 / ACTIV I TÉ
LE MANOIR DE VÂCHERESSE
(NOGENT-LE-ROI)
Photogrpahie : Vincent Tournaire 37
Cittànova
Objectif: Permettre le développement de l’activité de réception
(mariage) et d’événementiel du Manoir de Vacheresses. Il s’agit
d’autoriser, en plus des constructions prévues sur les parcelles de
la propriété classées en UB, l’aménagement à moyen terme du
parc. Sont à l’étude un projet de piscine de 60m² sur la parcelle 38,
un parcours «pédestre-nature», et de 5 hébergements atypiques
types cabanes dans les arbres (HLL) sur la partie boisée et hors
de la zone inondable. Chaque HLL aurait une superficie de 20m².
Dispositions réglementaires associée: Ce STECAL étant situé
en zone naturelle, les constructions prévues devront respecter
les dispositions spécifiques à ce secteur relatives à l’intégration
paysagère et au respect des milieux naturels. Elle devront de
plus respecter le caractère patrimonial fort du bâti. Le sous-
zonage Nt permet ici d’autoriser les hébergements insolites et
une imperméabilisation des sols dans la limite de 200 m². Aucune
autorisation supplémentaire de construction n’est permise.
Construction à moyen terme d’une piscine et d’un petit
bâtiment technique attenant (60m²) .
Aménagement d’un parcours «pédestre-nature» dans le
parc.
A moyen terme, accueil de 5 HLL non imperméabilisants
6. Le domaine du Manoir de Vacheresse
superficie de terrain inclut dans le périmètre du stecal : 5,43 ha
Détails sur les règles d’aménagement et de constructibilité: La zone Nt, encadrant deux STECAL, accompagne ces deux secteurs par des règles généralistes et limitantes puisque l’objectif est de cadrer une imperméabilisation minimum des sols (200 m² maximum) et de prescrire des aménagements au sol contraint par la nécessité d’une perméabilité.
Ces secteurs à vocation touristiques se retrouvent dans des environnements privilégiés qu’il s’agit de préserver au maximum. Ainsi les destinations autorisées sont sous réserve d’être inclus dans l’existant et d’être lié à l’activité. Les hébergements hôteliers sont autorisés sous réserve d’être de l’hébergement de plein-air et des hébergements insolites de type HLL afin de limiter toute imperméabilisation des sols.
Finalement, le règlement ne cadre pas l’architecture de ces habitats insolites afin de permettre l’évolution des projets. rer TT Sn, sert
38
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL 39
Cittànova
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL
ANN EXES 5. rer TT Sn, sert
40
PLUI
Communauté
de
communes
des
Quatre
Vallées
-
Justifications
des
STECAL 41
Cittànova
1. Le hameau de la Place - Néron
Afin de compléter la justification du STECAL de la place, plusieurs éléments sont à disposition afin d’appuyer le projet.
Pièce 1 : PC n°028 275 17 00003 déposé le 23/06/2017, complétée le 21/07/2017, accordé le 14/09/2017 Par Monsieur PICOT Alexis, Monsieur CAPDEVILLE Jérémy
Référence cadastrale : ZH 64p
Superficie du terrain : 1170 m²
Nature des travaux : Construction d’une maison d’habitation = 4,09 —+—
RTT AA [LL
42
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL
Pièce 2 : PC n°028 275 17 00004 déposé le 28/07/2017, accordé le 12/09/2017 Par Monsieur CARLUCCIO Matthieu, Madame CARLUCCIO Manon
Référence cadastrale : ZH 59
Superficie du terrain : 1402 m²
Nature des travaux : Construction d’une maison d’habitation 43
Cittànova
Pièce 3 : DP n°028 275 16 00011 déposée le 27/12/2016
Par Monsieur et Madame ALLAIS
Référence cadastrale : ZH 43, ZH 52, ZH 56, ZH 59
Superficie du terrain : 11017 m²
Nature des travaux : Division de parcelles en vue de construire (création de 6 lots à bâtir) 44
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL
2. Le domaine de mormoulin-la croix de pierre - bréchamps/chaudon/ croisilles
Les illustrations ci-dessous représentent le site tel qu’il est aujourd’hui. b 45
Cittànova
3. Les clefs de Milton - Coulombs
Les illustrations ci-dessous représentent le site tel qu’il est le 11 mars 2019, date de réception des photographies de la part des propriétaires du site et porteurs de projets. —— L RER 6 __ Commune de FAVEROLLES (28210)
TT — 2 . SAS DOMAINE DE LA TE 4 THIBAUDIÈRE Plan de masse complet EXISTANT -EcHeuL 171000° TT — 10 rue des P. ire
75008 PARI .
I
RÉHABILITATION BATIMENTS
EXISTANTS : CRÉATION ERP
Salle mariage/sémiaire/
meublés de tourisme/gîte Lieu dit La Thibaudière
78210 FAVEROLLES
PROJET ERP 1
|_ Etatexistant |
PC2 & PC3 7 DUT.
D
4 FL
e BORNE INCENDIE
EXISTANTE
Plan de masse :
complet EXISTANT
Echelle : 1600, 1:1000 |
02
N°18
DÉBIT DE 50 M8/H
DESSIN - NMM s£crion € N+ 932 42 854M2)
MAÎTRISE D'OUVRAGE |
SAS DOMAINE DE LA
THIBAUDIÈRE
10 rue des Penthièvre 75008
PARIS
CIN
RE Coupe sur terrain EXISTANT (PROJET ERP 1) -ecHeue 1600 PROJET ERP 1 MAÎTRISE D'OEUVRE, 7
à #, | SL & : Faire [ Se Ruisseau
Coupe sur terrain PROJET EXISTANT (PROJET ERP 2) -ecHeue 80° PROJET ERP 2 d << Ces plans sont établis à seule fin d'obtenir une autorisation administrative de construire et ne
sauralent être considérés comme
es plans d'exécution
a — AMolumes/AFFAIRES
AAMM/A185THIBAUDIERE/A185APD/A185APD2vt
:PC2.pin
46
PLUI Communauté de communes des Q uatre V allées -
J
ustifications des STECAL
4. Le Domaine de la Thibaudière - Faverolles
Pièce 1 : Illustration précisant les détails du projet de la Thibaudière
Le projet de stationnement occasionnel a été abandonné.
Références cadastrales : C 332, C 211, C 330, C 210, C 327, C 209 Références de la parcelle 000 A 179
:Rélérence cadastrale de la parcelle. tr 000 A178 :
l Contenance cadasirale 5 4.485 mètres carrés
j ‘Adresse Ft FAVEROLLES : L
4 28210 FAVEROLLES je ° ï 3
| Références de la parcelle 000 A 177. SR en nr ;
“Référence cadastrale de le arcele Re ë rares
2 690 mètres carrés
( RUE DES FONTAINES - 5 FAVEROLLES | Adresse 28210: FAVEROLLES
Références. de Ja parcelle 00D/A 178
“Référence cadastrale de la panels &
ï ‘Contenance gadesele Ë F s ; ï
| es | FAVEROLLES : Hi ::| 28210 FAVEROLLES fi '
Î
Références de la parcelle 000.4 180 :: fe je !
“Référence cadastrale de la parcelle: 000 À 180. Î|
or à | _: Contenance cadastral : : LIT 24400 mètres carrés
1 Adresse ue jueus Ë
— Limite de la zone UAï | RME : 28210 FAVEROLLES sur ie PLU : !|
|
!
|
i
Îi
1
i
GRUMBACH CONSTRUIRE PC
maître d'ouvrage Architectes - Le hameau du moulin
13 rue des Fontaines 16 rue rambuteau Plan cadastre
28210 Faverolles 75003 paris Permis de construire
. +: 01.42.71,40.89 échelle: 1/2000
ti 02.37.54,48,71 f : 01.42,71.30.33 date : 04/11/2014
construire@construire.cc n°: PC1
Limite parcellaire
Limite de la zone UAi
Rue de l'Eglise
GRUMBACH CONSTRUIRE PC
4 maître d'ouvrage Architectes Le hameau du moulin
‘ Une mare 18 rue des Fontaines 16 rue rambuteau Plan masse PMR 28210 Faverolles 76003 paris Permis de construire
. L: 01.42.71.40.89 échelle : 1/500 1: 02.87.51.48.71 f: 01.42. date : 04/1/2014
construire@construire.ce | n°:PC39-1 ERP N°7
47
Cittànova
5. STECAL Les Oseraies - Faverolles
Pièce 1 : Propriété historique appelée les Roncières où se trouvait naguère un château qui donna asile à plusieurs seigneurs de Faverolles, c’était une place forte entourée de fossés profonds et dotée d’un pont-levis. Elle fut également appelée les Osiers.
Les propriétaires organisent déjà dans les locaux existant des séminaires et aimeraient pouvoir accueillir des groupes de plus grandes importance en réalisant des salles d’exposition et des séminaires en lisière de zone urbaine. Références cadastrales : A 180