URBA-SERVICES 83, rue de lily, BP 401 — 60004 BEAUVAIS CEDEX Télépnone : 03.44.45.17.57
CABINET DE CONSEILS EN URBANISME FAR ASDEZS
Commune de
NEUILLY-SAINT-FRONT
PLAN LOCAL
D'URBANISME
iu pour être annexé à la ibération en date du : 26 JUN 209
RAPPORT DE PRESENTATION NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme
115 ACTIVITES
12.1 RAPPEL
1.24 GEOLOGIE
SOMMAIRE
DIAGNOSTIC 6
1.1 LES DONNEES DE BASE 7
1.1.1. SITUATION GEOGRAPHIQUE 7
11.2 POPULATION 9
1.1.3 POPULATION ACTIVE ai
1.14 LOGEMENTS 14
17
1.1.6 LES EQUIPEMENTS PUBLICS 23
1.1.7 INTERCOMMUNALITE ET DOCUMENTS SUPRA-COMMUNAUX 39
1.2. ANALYSE DE L'ETAT INITIAL DE L'ENVIRONNEMENT 50
50
1.2.2 TOPOGRAPHIE 52
1.2.3 HYDROGRAPHIE 55
57
1.2.5 USAGES ET PAYSAGES 58
1.26 LE PATRIMOINE NATUREL 67
1.2.7 FORME URBAINE 72
12.8 LES ENTREES DU VILLAGE 80
1.2.9 RESEAU VIAIRE 85
1.210 RECEPTIVITE DU TISSU URBAIN 88
12.11 BATIEXISTANT 89
12.12 TRAME VEGETALE INTRA-URBAINE 109
1.218 DYNAMIQUE DU TERRITOIRE 115
1.214 SERVITUCES D'UTILITE PUBLIQUE 18
12.15 INFORMATIONS JUGEES UTILES 120
1.3. BILAN DU DIAGNOSTIC 122
Rapport de Présentation — Sommaire Gabinet Urba-Sorvicos NEUILLY-SAINT-FRO!
1341
132
133
134
13.5
211
242
244
224
222
223
224
22.5
226
227
228
22.9
2210
2241
22.12
2243
22.14
Plan Local d'Urbanisme … 2
GEOGRAPHIE, PAYSAGE ET ENVIRONNEMENT 122
MORPHOLOGIE URBAINE 123
DYNAMIQUE 124
DEVELOPPEMENT ET RENOUVELLEMENT URBAINS 127
RISQUES ET SENSIBILITES 128
CHOIX ET JUSTIFICATIONS DES DISPOSITIONS RETENUES 130
2.1 JUSTIFICATIONS DES ORIENTATIONS RETENUES DANS LE PADD 131
OBJECTIFS DE LA COMMUNE ta
LES ORIENTATIONS DU PROJET D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT
DURABLE 131
JUSTIFICATIONS DES ORIENTATIONS DU PADD EN IATIERE DE DEVELOPPEMENT 136
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE DES ORIENTATIONS DU PROJET
D'AVENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE 140
22 JUSTIFICATIONS DES REGLES ADOPTÉES AU PLU 148
PRESENTATION 148
LES ZONES URBAINES 153
TABLEAU DES SUPERFICIES DES ZONES URBAINES 177
LES ZONES À URBANISER 177
TABLEAU DES SUPERFICIES DES ZONES À URBANISER 188
LA ZONE AGRICOLE 189
LA ZONE NATURELLE ET FORESTIERE 191
TABLEAU DES SUPERFICIES DES ZONES AGRICOLES, NATURELLES ET FORESTIERES 194
TABLEAU RECAPITULATIF DES SURFACES 198
ÉVOLUTION DES REGLES ET DES SUPERFICIES DES ZONES 196
LES EMPLACEMENTS RESERVES 199
LES PLANS D'ALIGNEMENT 200
LES SERVITUDES 200
LES NUISANCES ACOUSTIQUES 200
Rapport de Présentation — Sommaire Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 3
MISE EN OEUVRE DU PLAN 201
31 PREAMBULE 202
32 LES IMPLICATIONS 202
3.3 LES ACTIONS D'ACCOMPAGNEMENT 202
3.3.1 L'ACTION FONCIERE 202
3.3.2 LA GESTION DE L'ESPACE 203
34 INCIDENCES DES DISPOSITIONS DU PLAN LOCAL D'URBANISME SUR
L'ENVIRONNEMENT : MESURES DE PRESERVATION ET DE MISE EN VALEUR 203
3.4.1 LA COMMUNE ET LE PAYSAGE 203
3.4.2 LA COMMUNE ET LES MILIEUX NATURELS 205
3.4.3 LE CADRE BATI ET LA MORPHOLOGIE URBAINE 205
344 ECONOMIE, VIE LOCALE ET LOGEMENT 206
3.4.6 IMPACT SUR L'ENVIRONNEMENT ET PROTECTIONS 207
3.4.6 EVALUATION DES INC:DENCES DES DISPOSITIONS DU PLU SUR NATURA 2000 210
Sommaire Cabiret Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Lozal d'Urbanisme a
PREAMBULE
A) Le PLU - Aspects généraux
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est l'un des instruments de l'urbanisme issu de la loi
de Solidarité et de Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 ; il fait suite au POS créé
à l'occasion de la loi d'orientation foncière de 1967
— document juridique, il fixe, dans le cadre du Code de l'Urbanisme, notamment de l'aricle L. 121-1, les dispositions réglementaires relatives à l'occupation et à
l'utlisation des sols. — outil d'aménagement et de gestion de l'espace, il planifis, maîtrise et ordanne le
développement de l'urbanisation sur le territoire communal. |! traduit l'organisation du territoire et exprime les objectifs de la politique urbaine de la commune.
Depuis la loi ce "décentralisation" de 1983, le PLU est élaboré à l'iniietive et sous la responsabilité de la commune ou de la Communauté de communes si la commune lui à
transféré cette compétence. Le Conseil Municipal ou le Conseil communautaire prend les décisions les plus marquantes le Maire au le Président organise le travail et conduit les
études. L'élaboration du PLU peut être confiée à un bureau c'études privé
L'Etat, la Région, le Département et divers partenaires sont associés à l'élaboration du document qui doit étre compatible avec les Directives Territcriales d'Aménagement (DTAÏ et
les dispositions du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT), du Schéma de Secteur, du
Schéma de Mise en Valeur de la Mer. de la Charte du Parc Naturel Régional (PNR). du Plan
de Déplacements Urbains (PDU), du Programme Local de l'Habitat (PLH), et du Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE)
Le PLU, document d'urbanisme opposable aux tiers, est établi pour une perspective de développement s'étendant sur environ une quinzaine années. |l est adaptable à l'évolution
de la commune; ses ispostions peuvent tre modifiées ou révisées, afin de prendre en compte les nouveaux objectifs municipaux.
B) Le Plan Local d'Urbanisme de Neuilly-Saint-Front
Per délibération en date du 15 octobre 2008, la Communauté de communes de | Ourcq et du Clignon (C.C O.C.) a prescrit la révision du Plan d'Occupation des Sols de Neuilly-
Saint-Front en passant par l'élaboration d'un Plan Local d'Urban:sme
Le Plan Local d'Urbanisme fut élaboré à l'initiative et sous la responsabiité de la Communauté de communes de l'Ourcq et du Clignon (C.C.O.C.) conformément à l'article:
L.123-6* du Code de l'Urbanisme. Ont été associés à cette élaboration et à leur derrande l'État, la Région. le Département et les Chambres Consulaires
Monsieur le Préfet de l'Aisne a porté à la connaissance de Monsieur le Président de la C.C OC. par lettre en date du 06 janvier 2010, l'ensemble des éléments avec lesquels le
PLU de Neuily-Saint-Front devait être compatible ainsi que certaines informations utiles à
son élaboration
Rapport de Présentation — Introduction Cabinet Urba-Senvices NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 5
C) Contenu du document
Le présent rapport de présentation concerne le Plan Local d'Urbanisme de la commune de Neuilly-Saint-Front, lequel couvre entèrement le territoire communal
1 constitue un élément du dossier de PLU qui comprend également
le projet d'aménagement et de développement durable (PADD), les orientations d'aménagement
le règlement composé d'un règlement écrit, d'un règlement graphique (plans de découpage en zones) et les emplacements réservés,
les documents techniques annexes concernant notamment les réseaux publics et les servitudes d'utilité publique:
Les objectifs de ce rapport sont d'apporter une information générale et les éléments susceptioles de faire ressortir les proolèmes de la commune et les solutions qu'ils appellent,
ainsi que d'expliquer et justifier les dispositions d'aménagement retenues dans le PLU
À cet effet, il comprend 3 parties essentielles
1- LE DIAGNOSTIC
2- CHOIX ET JUSTIFICATIONS DES DISPOSITIONS DU PLU
3- LA MISE EN OEUVRE DU PLAN
Ce rapport fait la synthèse des travaux menés lors de l'élaboration du document initial et des remaniements successifs qui lui on! été apportés : il justifie les dispositions retenues
et notamment la délimitation
— des zones constructibles homogènes et leur vocation différenciée:
— des zones protégées en raison de leurs qualilés particulières, — les emplasements réservés aux équipements publics et aux installations d'intérêt
général, les prescriptions réglementaires de l'utilisation et de l'occupation du sol dans chaque
secteur spécifique,
les seviludes d'utilité publique grevant le territoire communal.
NB : Certaines des informations figurant dans la première partie proviennent des sources suivantes: IGN, INSEE, VEOLIA Eau Envronnement, DDT de l'Aisne, Communauté
de communes de l'Ourcq el du Clignon, Mairie de Neuilly-Saint-Front
Rapport de Présentation — Introduction Gabinei Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbarisne 6
1 - DIAGNOSTIC
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 7
1.1 LES DONNEES DE BASE
5 m PESTE ANS
Commune de 2 184 habitants (population municipale au recensement légal de 2009), Neuily-Saint-Front est situé au sud-ouest du département de l'Aisne, dans l'arrondissement
de Château-Thierry et le canton de Neuilly-Saint-Front (chef-lieu).
Elle est distante de la ville préfecture (Laon) d'environ 60 km. Neuily-Saint-Front s'inscrit au cœur d'un réseau de villes moyennes ou grandes situées dans un rayon compris
entre 20 et 30 km. Dans ce contexte, Neuily-Saint-Front fait figure de bourg stucturant à caractère rural au regard de ses principaux services et équipements et de son tissu
commercial de proximité.
Sur le plan administratif, Neuilly-Saint-Front appartient à la Communauté de communes de l'Ourcq et du Clignon qui regroupe un total de 33 communes. De plus, elle
appartient au Pays du Sud de l'Aisne {5 cantons) qui a entrepris l'élaboration d'un schéma de Cohérence Territoriale (phase diagnostic), document supra-communal avec lequel le PLU
devra être compatible.
Géographiquement, le territoire communal se situe au sein de la région naturelle de l'Orxois-Tardenois, dominée par la présence de buttes boisées posées sur des étendues
cultivées et sillonnée par de petites vallées humides et encaissées. Cette entité, organisée autour de la Vallée de l'Ourcq et de ses affluents, recouvre des territoires qui possèdent une
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 8
forte charge historique et identitaire. De par sa lopographie, Neuilly rassemble les composantes paysagères et historiques plutôt rattachées au Tardennois. appartenance que
revendiquent les élus de la commune.
La superficie du territoire communal est de 1 800 hectares. Neuily-Saint-Frort présente une forme territoriale grossièrement rectangulaire dont la partie haute tend à se
rétrécir. Le territoire communal s'étend sur environ 4 km d'ouest en est et 6,5 km du nord au sud
Le leriloire est directement bordé par 8 communes : Chouy, Rozel-Sainl-Albin
Vichel-Nanteuil, Latily, Smmelans, Priez, Monnes, Macogny et Marzy-Saint-Mard.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinot Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 9
2 Population
11.2. Tendances d'évolution
Recensements Variation absolue par | Variation relative par
Su . Population municipale| féPPorau, Ho
précédent précédent
1968 1653 h y
1975 1705 52 +31%
1982 1847 142 +88%
1090 1993 16 478%
1999 2088 95 +48%
2007 2128 40 +19%
| 2008 2171 43 20%
Source : Rocensements Généraux do Population, INSEE
2350
2150
2059
1959
Population
muniipate
asso
sa
va
Commune de Neuiliy-Saint-Front Evolution démographique de 1968 à 2008
Les données concemant l'évolution démographique de Neuilly-Saint-Front montrent une évolution positive constante de la population municipale entre 1988 et 2007. Les
derniers chiffres officiels de 2008 confirment la tendance à la progression. Cependant, il convient de mellre en exergue l'essoufflement de celle dynamique qui entre les différentes
périodes intercensitaires, affichent des variations toujours moins élevées pour atteindre dans la période 1690-2007, une variation relative de +1,9 %, contre + 4,8 % pour la période
précédente.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 10
1.1.2.2 Les facteurs démographiques
L'évolution démographique de la commune résulte de deux facteurs : le solde naturel et le solde migratoire
Le solde naturel représente la différence entre le nombre de naissances ei le nombre
de décès au sein de la commune.
Le solde migratoire représente la différence entre le nombre de personnes qui viennent s'installer sur le lemitoire communal et le nombre de personnes qui quittent le
terrioire communal.
Taux de variation annuel (%) | Dà au solde naturel (*%) | Dû au solde migratoire
anton dé “Neuilly- Î| anto
1968-1075 +07
€)
| Neuill
1975-1982 #14 +03 00 01 #1 +04
1982 - 1990 #10 +18 +09 +04 +05 15
1990 - 1999 +05 +06 +05 +05 00 +01
1999-2007 +02 +08 +02 +06 | “2
Source Roronsemonts Généraux de Population, INSÉE.
Le tableau ci-avant permet d'analyser plus précisément les tendances d'évolution de la population communale. La diminution, depuis 1982, du taux de variation annuel communal
vient confirmer le ralentissement de l'accroissement démographique communal. || convient cependant de souligner la faiblesse de l'indicateur (+ 0.2 %). Une comparaison avec les
données cantonales permet d'affirmer que les communes du canton restent attractives et que le taux de variation du canton progresse au cours de la dernière période, contrairement
à celui de son chef-lieu.
Concernant les facteurs influençant directement les tendances d'évalution, il apparaît clairement qu'entre 1975 et 1990, le solde migratoire a largement participé à la progression
démographique de la commune, La tendance s'nverse à partir de 1990 où le solde migratoire devient nul. C'est le solde naturel qui devient aiors le moteur du dynamisme
communal qui s'essouffle au fur et à mesure des années.
Il est intéressant d'observer que le développement cantonal repose également sur le sale naturel et que son solde migratoire reste timidement positif.
Au regard des opérations à caractère d'habitat réalisées sur la commune, les prochains chiffres INSEE sur le solde migratoire devraient afficher une hausse. Cependant, il
convient de garder en mémoire que celte progression restera précaire si la commune ne poursuit pas de manière régulière son effort de production de nouveaux logements pour au
moins maintenir la population à son niveau actuel
Cabinet Lrbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme si
1.123 Réparti ni par âge (2007)
Données départementales
‘en 2007 (%)
0-14ans 462 217 2 227 194
15-29 ans 3e 178 184 162 19,5
30-44ans 449 21 217 22,5 217
45-59 ans 403 189 169 208 182
60-74ans 245 115 184 107 138
75-89 ans 167 78 65 4
90 ans et | Ts | S de 21 10 08 02
Source. Rerensements Cénéreur de Population, INSÈE.
Une analyse de la répartition par âge de la population entre 1999 et 2007 confie une tendance au vieilissement de la population qui résulte d'une part, d'une baisse de la
population âgée de moins de 30 ans et d'autre part, d'une hausse des tranches d'âges de plus de 60 ans. Cette tendance préfigure un possible affaiblissement du solde naturel dans
les années à venir voire un déclin démographique
3 Population active
113.1 Population active
D Part des actifs ayant un
Population active | AFS #ant Un | emploi résicents travaillant " sur la commune
1999 903 752 327. soit 43,5%
2007 si 854 283, soit 32,8%
cure: Recensements Généraux de Popualion, INSEE.
Le nombre d'actifs sur le territoire a augmenté entre 1999 et 2007 (+78), tendance normale d'évolution liée à la progression démographique enregistrée au cours de la même
période, S'agissant des actfs ayant un emploi, il est intéressant de constater que leur nombre a augmenté plus rapidement (+112), signe d'un certain dynamisme. Cependant, la
part des actifs ayant un emploi résidents sur la commune enregistre une baisse en vue de représenter 32,8 % des actifs de la commune ayant un emploi.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinot Urba-Sorvicos NEUILLY-SAINT-FRONT -Plan Local d'Urbanisme 12
La commune enregistrait en 200
un aux d'activité (nombre d'actifs / nombre d'habitants) de 74,5 %, Un taux d'emploi (nombre d'actifs ayant un emploi { nombre d'habitants) de 65,2 %,
— un taux de chômage (nombre de chômeurs ! nombre d'actifs) de 125 %, {moyenne départementale = 9,5 % et cantonale = 11,2 %)
— un indicateur de concentration d'emploi (nombre d'emplois / nombre d'actifs) de 72,1 % (inférieur à celui de 1998 = 77,9 %)
Le nombre d'emplois sur la smmune était de
695 en 1980,
586 en 1909,
623 en 2007.
Par ces chiffres, la commune affirme son statut de pôle économique secondaire.
1.132 Migrations alternantes
Actifs ayant un emploi Lieu de travail résidant à Neuilly-Saint- Part
Front en 2007
ANeuilly-Saint-Front 283 32,8%
Autres communes de l'Aisne 333 385%
Autre département de la Région 37 43%
Dans une autre région de France 211 24,4 %
Source Reconsement &i rai de Population 2067. INSEE.
En sa qualité de chef-lieu de canton dsposant d'un tissu économique actif, 33 % des actifs résidant à Neuïly-Saint-Front y travaillent, Le reste des actifs ayant un emploi
travaillent en dehors de la communs. Ainsi, les actifs occupés se rendent prircipalement dans les communes de l'Aisne, en particulier à Château-Thierry et dans son bassin
d'emplois. L'attractivilé de Soissons se fait moins ressentir. La situation de Neuily-Saint- Front, à proximité de la région parisienne, explique la part importante des migrations
observées en dehors de la région picarde. En dernier lieu, quelques communes du département de l'Oise accueillent quotidiennement des aclifs de Neuilly (Crépy-en-Valois,
bassin Creillois.…}
À l'inverse, des actifs de Château-Thierry el des communes rurales proches de Neuilly viennent travailler sur le territoire.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 13
11.33 Moyens de transport utilisés par les actifs ayant un emploi (2007)
Dansia | Dans une autre | Dans un autre Moyen de transport | commune de | commune du | département de la | Hors région | Ensemble
résidence | département région
Pas de transport 88 0 0 0 88
Marche à pied 104 4 0 0 108
Deux roues 12 8 0 4 24
Voiture, camion, Fours nete 120 324 24 180 648
Transport en an 0 a o 12 16
Total 324 340 24 196 884
Sous Recnsement Général de Popuelion 2007. INSEE.
Les chiffres du tableau cravant sont saisissants, en particulier sur les modes de transports utlisés dans le cadre des déplacements locaux. L'usage de moyens de transports
doux l'emporte largement sur celui des engins motorisés.
Dès lors qu'il est nécessaire de sortir de la commune pour aller travailler, l'usage de véhicules motorisés devient et de loin, le principal mode de transport utilisé. L'usage des
transports en commun, melgré la proximité de la gare ferroviaire de Vichel-Nanteull, reste exceptionnel. Il semble en effet que les liaisons ferroviaires en direction de la région
parisienne répondent mieux aux attentes des locaux à partir de la gare de La Ferté Milon.
1. 4 Emplois par catégories soclo-professionnelles en 2007
m Agriculteurs
d'entreprises
= Ouvriers
Employés
1 Arisans, commerçants, chefs
1m Caüres, professions imellectuelles supérieures
m Professions intermédiaires.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 14
Les emplois par catégories socio-professionnelles sont majoritairement influencés par les catégories des employés et des professions intermédiaires. La part des emplois ouvriers
est également significative. Les emplois « cadres » représentent 13 % des catégories sacio- professionnelles. La part des artisans et des agriculteurs est moindre.
Le tableau, page suivante, montre que le nombre total de logements évolue de manière positive entre 1968 et 2007 pour atteindre 921 logements en 2007. La part des
résidences principales avoisine 89 %
Un nombre important de logements dits « vacants » ont été recensés. Il semblerait au'ä l'époque du recensement de nombreux travaux avaient té engagés sur des immeubles
localisés dans le centre-ville et de fait déclarés vacants. Aujourd'hui, ces logements seraient ce nouveaux occupés. Les prochains chiffres des recensements permettront d'avoir une
idée plus précise de la tendance réelle.
Concernant la part des résidences secondaires, elle diminue petit à petit au fur et à mesure des périodes et profite, dans la plupart des cas, à l'augmentation du nombre de
résidences principales:
Le nombre moyen d'occupants par résidence principale constitue une donnée permettant d'évaluer le phénomène de desserrement des ménages. Les chiffres sont en
baisse constante pour arriver à une moyenne de 2.55 personnes en 2007. À l'échelon départemental, ce chiffre est de 2,39
Les logements à Neuilly-Saint-Front
1968 no7s | 1982 | 1990 | 1999 | 2007 |
Nombre total de logements 569 646 754 802 865 gai
503 54 622 686 749 819 Part des résidences principales
ea | 842% | 825% 85,5% | 86,5% | 88,0%
38 à 53 ar 45 3 Part des résidences secondaires
rs | Gex | 70% eox | 52% | 25%
28 58 7e cs 72 66 Part des logements vacants |
av | oo |ioëe | ae | ao | rex
résidence principale 1
Source: Resensements Généraux de Populaticn, INSEE.
Un plan départemental de l'habitat existe dans le département de l'Aisne. Celui-ci adopté le 28 novembre 2011 par le Conseil général de l'Aisne et l'Etat pour une durée de 6
ans à pour objectif de mettre en cohérence les politiques du logement et doit assurer la cohérence entre politique de l'habitat et politique sociale. ll favorise aussi la construction de
nouveaux logements sociaux pour le Pays du Sud de l'Aisne.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme
114.1 Statut d'occupation des résidences principales
15
Sur les 819 résidences principales recensées en 2007 sur le territoire communal
es par des propi aires, sait 64 %, — 277 étaient occupées par des locataires, soit 22,3 % dont 134 dans un logement
HLM loué vide soit 16.4 %, 18 étaient occupées par des personnes logées à titre gratuit, soit 2,2 %.
Ces données démontrent la diversité de l'offre en logements sur la commune étant entendu que les logements sociaux représentent un peu plus de 16 % de la part des résidences principales:
1.142 Caractéristiques du parc
En 2007, le parc de logements était composé de
— 742 maisons individuelles,
— 175 appartements.
11.43 Age du parc de logements
Résidences principales | construites | 4 449 à 4974) 975 De 1980 à
construites avant | _ avant 1949 ASS 2003 2004
726 s16 206 216 58
397% 258% 274% 73%
Source: evensement Denerer de Popuiiion 2007, INSEE.
Les résidences principales présentent un bon niveau de confart avec 94.6 % des logements qui possèdent une salle de bain avec baignoire ou douche, environ 80 % des
logements qui bénéficient d'un chauffage central ou individuel tout électrique
4 Tai
au
Nombre de
pièces |. construites avant 2005
1 pièce 9
2 pièces 84
3 pièces 151
4 pièces 223
S pièces e: ms plus
Commune de Neuily-Saint Front sience principale: nombre péces par logement
ma pièce 2 2pièces
mapices n avièces
Splèces ét plus
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 16
L'ensemble des données ci-avant permet d'apprécier l'offre diversifiée en logements proposée sur le lerritoire de Neuily-Saint-Frent. | convient cependant d'attirer l'attention Sur
la faiblesse du nombre de studios.
1.1.4.5 Nombre de logements construits ou commencés
2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2005 | 2007 | 2008 | 2009
Nombre de logements 5 2 # 6 10 4 2 15 | 28 2
commencés
Source Aoplcaton Sade du Pinistére du Développement Durable el de T'AménagemenT du TenTore.
Une relance de la construction est observée sur les années 2007 et 2008. Sur lensemble de la période présentée (2000-2009), le rythme de la construction peut être
évalué à 7 logements par an
1.146 Ancienneté d'emménagement des ménages
En 2007, Neuilly-Saint-Front compte 819 ménages.
Emménagement
Depuis moins de 2 ans : 104 De 2 à4 ans : 152
De 5 à 9 ans : 144
10 ans et plus : 419
La moitié des ménages ont emménagé sur la commune depuis 10 ans au moins.
Pour le reste, presque 30 % de la population avait en 2008, emménagée dans la
commune depuis moins de 5 ans.
‘Commune de Nouliy-Saint-Front Ancienneté d'emménagement des ménages en 2007
= Depuis moine de 2 ane
mosaan
mDSà9ane
2 08m ct plus
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Lrba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 17
11.61 L'agriculture : principales caractéristiques et besoins répertoriés
Compte tenu de l'assise rurale du territoire, l'agricuiture y est une activité représentée.
Le tableau page suivante ci-dessous récapitule les principales données issues des recensements agricoles de 1688, 2000 et 2010.
La tendance d'évolution de la SAU des exploitations ayant leur siège sur la commune est à la baisse; à savoir, entre 2000 et 2010 une baisse de 476 hectares. Cette évolution
doit être imputée à la disparition de presque la moitié des sièges d'exploitations durant la deière période (11 en 2000 et 6 en 2010).
La commune recense des exploitations pratiquant l'élevage pour un cheptel de 525 UGB en 201C contre 537 UGB en 2000 et 400 UGE en 1988. L'existence de ce type
d'activité explique l'augmentation de la superficie toujours en herbe qui représente 168 ha en 2010 contre 138 ha en 1988, sait 15,6 % de la SAU ces exploitations.
La principale orientation technico-économique reste les cultures générales, la superficie en terres labourables étant estimée à 904 ha. Il peut être souligné que la
superficie en terres labourables à diminué de manière significative entre 2000 et 20-0 pour les raisons déjà évoquées plus haut.
Principales caractéristiques agricoles 1988 | 2000 2010
Nombre d'exploitations 1 1 6
Nombre total d'actif sur les exploitations 8 . _ {en UTA, équivalent temps plein)
Superficie agricole utilisée des exploitations (ha) Sa8e |U16c0 [Miors ayant leur siège sur la commune)
2 recette [size | 1206 | 004
Superficie an cuiure permanents (on ha) s o o
Superficie toujours en herbe (ha) 138 164 168
Cheptel en Unité de Gros Bétail 400 537 525
ST donnée soumis av secret siatshque
À l'occasion de l'élaboration du PLU, une enquête agricole a été réalisée par la
commune. Les différents agriculteurs intervenant sur le territoire ont été les destinataires d'un questionnaire dont le but est d'appréhender globalement les activités agricoles. Le
recensement permet en outre de préciser les caractéristiques de chaque exploitation existante et les besoins répertoriés. Les informations ont été complétées, autant que
possible, pendant les réunions de travail
L'agglomération de Neuily-Saint-Front compte 6 exploitations agricoles dont le siège
est déclaré sur la commune et 1 site d'exploitation dont le siège est déclaré hars commune:
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinot Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urtanisme 18
Sur les 7 exploitations recensées, 4 se sont implantées au nord du bourg de Neuilly et 1 dans sa parle sud-est. La particularité commune de ces sites est qu'ils se situent tous en
périphérie de l'espace aggloméré, au contact de terres agricoles.
Autrement, un site est relevé au nord de Remontvoisin et un dernier site se localise dans le hameau de Rassy.
À l'issue de l'enquête. seuls deux questionnaires ont été retaurnés. Aussi, les informations ci-après provienrient principalement des élus.
Les questionnaires permettent d'obtenir des éléments plus précis sur les exploitations. suivantes
+ Siège n°1 - Forme du Vaux, implantée au sud de la ville au lieu-dit « Le Vaux »
= SAU sur la commune : 120 ha,
- SAU totale de l'exploitation : 189 ha 95 a, - Pratiques agricoles : polyculture (blé, betteraves, colza, Féveroles, Escourgeon
Pois). Cheptel de 60 vaches allaitantes. Exploitation soumise au Règlement Sanitaire Départemental,
= Avenir de l'exploitation assuré
= Emploie 1,5 U.T.A, -_ Projets: agrandissement envisagé (sans précision) et rénovations de bâtiments
existants. - Terres exploitées à l'ouest et l'est du territoire communal ainsi que sur des terrains
attenants à l'exploitation dans sa partie sud
+ Siège n°2 - Bâtiment agricole localisé au nord-ouest de l'agglomération, rue
du 1% étranger
-__ Siège de l'exploitation localisée hors commune, = SAU sur la commune : en individuel : 63 ha : en EARL : 81 ha,
+ SAU totale de l'exploitation : en individuel : 290 ha ; en EARL : 81 ha, -_ Pratiques agricoles : cheptel de 190 bovins. Exploitation soumise au régime des
installations classées,
- Avenir de l'exploitation assuré, + Emploie 1 UTA,
Terres explaitées à l'est et au nord-est du territoire communal
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Servicos NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 18
Localisaii it xploitations agricoles
sur la commune de Neuilly-Saint-Front
|_/Æ Remontvoisin
D Sie d'exploitation (©) Présence d'un élevage EL N° du siège ayant répondu au questionnaire
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Lrba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 20
Localisation des lerres exploilées lorsu'elles ont été localisées dans le questionnaire
Rapport de présentation — Diagnostic Gabinet Urba-Sorvicos NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 21
1.1.52 Les autres activités
+ Emplois par secteur d'activité en 2007
Secteur d'activité “hr Part
Agriculture 16 24%
Industrie 153 27%
Construction 8 7%
RE
enseignement, santé, acton 288 428% sociale
Source Rrcensoment Cansrai de Population 2007. INSEE.
La majorité des emplois sont occupés dans le pôle tertiaire lé à l'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale. Vient ensuite le secteur d'activités du
commerce, transport et services divers. Le secteur de l'industrie apparaît ensure et représente presque 23 % des emplois. Les secteurs de la construction et de l'agriculture
apparaissent timidement avec mains de 5 % des emplois.
Au total. d'après les données INSEE, ce sont 134 établissements actifs qui sont recensés au 31 décembre 2010 sur le territoire communal peur un total de 397 salariés.
Le fichier de la Chambre de Commerce et d'Industrie de l'Oise comprend pour la commune de Neuilly-Saint-Front 58 établissements pour 305 salariés.
+ Activités industrielles. artisanales ou d'entrepôt
La commune compte sur l'ensemble de son territoire une soixantaine d'activités industrielles ou artisanales parmi lesquelles
— SEVAL : société d'étude et de vente d'appareil de levage (effectif = 85),
— Production Freddy Hanouna, production de spectacles, placement d'artistes {effectif = 76).
— Usnage mécanique de l'Aisne, mécanique générale et spécialement la préparation de l'outillage à découper emboutir cambrer (effectif = 23),
— Montage étude industrielle, chaudronnerie métallique mécanique gale maintenance industrielle étude la réalisation le montage la vente la réfection dans le domaine agro
Industriel (effect = 11) — MSDA - PM PRO, holding (effectif = 19j,
— MSDA, vente et réparation de machines agricoles (effective = 20), — BATON et FILS, électricité et tous types de travaux (effectif = 12),
— une scierie, — trois garages automobil
— des électriciens-chauffagistes.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 2
Ces activités sont réparties sur plusieurs zones d'activités dispersées sur le territoire
communal ou encore au cœur du tissu bâti de Neuilly-Saint-Front.
IL existe une zone d'activités communale (zone d'activités du Renan) au sud-ouest du bourg de Neuilly. Cette dernière est contrainte dans son développement en raison du
périmètre éloigné du point de captage d'eau potable. En outre, l'ouest de cette zone borde un ensemble de terrains humides. La zone d'activités compte de rares terrains nus, dans la
majorité des cas utilisés pour le stockage. La proximité des habitations n'est pas non plus sans incidence sur le type d'activités susceptibles de venir s'implanter dans cette zone (non
nuisantes)
La zone d'activités de la Sucreris est implantée à l'extrémité nord du territoire communal. Cette zone présente une vocation mixte, principalement économique (un quartier
d'habitat, des artisans, une entreprise de béton, au sud un bâtiment vacant accompagné de terrains délaissés, une déchetteris, la stetion d'épuration). La commune à viabilisé le terrain
délaissé (parcelle n°41) situé au sud de la zone d'aclivilés en vue de valoriser cel espace à l'abandon et d'attirer de nouveaux porteurs de projet sur le territoire communal. La situation
de cette zone, élo gnée des zones d'rabitat denses, est propice à l'installation d'activités de type industriel
Le quartier de la Gare qui « déborde » sur le territoire de Neuilly-Saint-Front est isolé au fond de la vallée de l'Ourcq. Il accueille également des petites aclivités de 1ype familial
{avec habitation) ainsi que le centre départemental de la voirie.
La Communauté de communes de l'Ourca et du Clignon a aménagé à l'entrée sud-est de Neuily-Saint-Front (en direction de Château-Thiemy). une zone d'activités
intercommunale Des porteurs de projets se sont fait connaître et le potentiel d'accueil de la zone est aujourd'hui totalement convoité. Un lot d'une superficie de 1 000 m° a élé vendu, la
moitié de la zone est convoitée par un établissement local qui souhaite se délocaliser en vue de se développer, enfin le reste de la zone fait également l'objet d'un projet d'instalation
d'une nouvelle entreprise. Les dispositions du POS en vigueur représentent un frein à l'implantation des futurs bâtiments considérant les marges de recul importantes à conserver
depuis la route départementale. L'élaboratian du PLU doit être l'occasion de réduire cette marge de recul préalablement aux dépôts des permis de construire.
D'autres act vités sont implantées à l'intérieur de la ville, mais de façon plus dispersée. Nous sommes en présence d'activités artisanales el agricoles, loutes compatibles avec le
contexte urbanisé dans la mesure où la plupart sont implantées en limites de l'espace bâti. Une menuiserie simpose à l'entrée nord-est de l'agglomération.
L'analyse de la dynamique économique ne serait pas complète sans faire état de la rénovation récente de la friche industrielle située dans l'avenue de Château Thierry par
l'installation d'une nouvelle entreprise de machinerie agricole.
En sa qualité de bourg relais, Neuilly-SaintFront s’affime comme un pôle d'emplois secondaire au cœur d'un réseau de villes moyennes el un pêle principal au centre de
commires rurales. Neuily-Saint-Frent. en sa qualité de chef-lieu de canton et de bourg- relais a vocation à conforter sur son territoire la capacité d'accueil des activités économiques
adaptées à son contexle lerrilorial (PME-PMl-commerces ….). L'augmentation du nombre d'établissements et de siège sociaux sur la commune évoque l'attractivité du territoire. Pour
mémoire, selon les données INSEE, ce sont 12 nouvelles entreprises qui ont été créées sur le territoire en 2010 el 10 élablissements en 2011
Rappart de présentation - Diagnostic Cabinot Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 23
+ Activités commerciales et de services
Le centre-bourg compte plusieurs petits commerces de proximité : deux supérettes {Shopi, Atas..), deux boulangeries, une charcuterie, un bureau de tabac, une auto école,
trois banques, Un fleuriste:
La création d'une surface commerciale dotée d'une station essence est projetée sur la zone des Louvroy à l'entrée ouest du bourg. Ce site. à vocation commerciale et de services,
accueille déjà un cabinet vétérinaire. L'implantation de la surface commerciale a êté différée en raison d'un recours contentieux sur le permis de construire.
S'agissant des services à la personne, Neuilly abrite deux salons de coiffure, un institut de soins, un magasin de vétements,
Parmi les services de santé, le bourg compte une pharmacie, deux médecins
généralistes, un cabinet d'infirmières, un cabinet vétérinaires et un dentiste.
Le bourg concentre également plusieurs services dignes d'un chef-lieu de canton : une poste, une gendarmerie, un centre d'action sociale et des équipements d'intérêt collectif
{maison de retraite).
Plusieurs restaurants (ou point de vente à emporter) sont également répertoriés.
D'une manière générale, la commune ne recense pas de besoin particulier concernant l'offre commerciale et de services, qui est jugée satisfaisante eu égard à la taille de la
commune
A noter tout de même, qu'à défaut, la population se rend à Château-Thierry pour
accéder à une offre plus large de services (équipements de la maison, habillements, chaussures où encore santé).
CEE ETS
1.1.6.1 Les équipements d'infrastructure
“Voirie routière
Le territoire de Neuily-Saint-Front est desseni par un réseau étoilé de voies
départementales secondares (RDA, RD 78, RD 82, RD 973); le bourg de Neuily-Saint-
Front canstitue ainsi un carrefour routier.
Le sud du territoire est traversé par une voie communale peu large qui permet de
mailer les différentes entités bâties situécs au sein de la vallée d'Allan.
+ Voie ferroviaire
Une voie ferrée traverse le nord du
territoire communal. I s'agit de la ligne Meaux - Ferté Milon - Reims. Une halte ferroviaire est
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUIL 1 Y-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 24
accessible sur la commune voisine de Vichel-Nanteuil, à proximité immédiate de la limite territoriale nord de Neuilly-Saint-Front, au niveau du quartier de la Gare:
+ Réseeu d'adduction en eau potable
Gestion
La commune de Neuily-Saint-Front est alimentée en eau potable par un réseau dont la
gestion relève de la compétence du Syndicat des Eaux de la Région de Neuilly-Saint-Front.
Le réseau d'eau potable dessert ainsi les communes de Latily, Marzy-Saint-Mardl Montgru-Ste-Hilaire, … Neuilly-Sairt-Front, Oulchy-la-Ville, Priez, … Rozet-Saint-Albin,
Sommelans et Vichel-Nanteuïl. L'exploitation, le traitement, l'adduction et la distribution de l'eau est déléguée à VEOLIA-EAU par contrat d'atfermage.
+ Provenance
L'allmentation en eau potable de Neuilly-Saint-Front provient du forage « Au Cuisien » de Rassy et des sources du Moncet localisés au sud-ouest du bourg principal de Neuï
captage est protégé par la DUP du 23 octobre 1996.
De manière pus générale, il doit être précisé que ce secteur de la ville est concemé par trois champs captant. Deux champs captants sont actifs tandis que le troisième
présente, à l'occasion de fortes épisodes pluvieux des problèmes de turbidité voire une légère contamination bactériologique. Le syndicat recherche son autonomie st mène des
réflexions pour assurer durablement une alimentation en eau potable de la structure tout en respectent les normes de qualité. L'opportunité de créer un nouveau puits fait partie des
pistes sérieusement envisagées
L'unité de production d'eau potable présente une capacié totale de 700 m°. À l'échelle du syndicat, l'eau est stockée dans 5 réservoirs d'une capacité totale de stockage de 1000 pri
Des problèmes récurrents de calcaire dans les canalisations, réducteurs de pression et compteurs sant à déplorer ce qui perturbent la distribution en eau et les relevés de
consommation
+ Distribution sur la commune
L'eau pompée à partir du forage cuisien est acheminée jusqu'à l'usine des eaux implantée route de Ressy où elle est traitée avant d'être distribuée À l'échelle du
groupement, l'eau est acheminée via une canalisation de 200 mm de diamètre jusqu'aux réservoirs de Ressons (d'une capacité de stockage de 178 m° et 400 m°) localisés en limite
est du territoire de Neuilly-Saint-Front, sur ‘a commune de Vichel Nanteuil. Le réseau est bouclé par l'intermédiaire de Vichel Nanteuil sur le hameau de la Gare.
Par ailleurs. le territaire de Neuilly-Saint-Front compte un réservoir localisé entre les hameaux de Rassy et de Remontvoisin qui permet une desserte des hameaux du sud du
territoire et des communes voisines de Priez et de Sommelans,
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 25
es :
Rapport de présentation - Diagnostic NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 26
L'armature générale du réseau de Neuilly peut être hiérarchisée de la manière suivante
- la partie est de la ville est concernée par un linéaire de canalisations de diamètres importants (200/225 mm) qui contournent l'espace bâti (chemin des Ecoliers, Chemin rural dit de Neuilly-Saint-Front à Maubry, chemin rural n°22 dit de Neuilly à
Soissons) avant de regagner la partis haute de la rue de la Gare. En contournant le bourg, ces canalisations re servent pas directement au support du développement urbain de
Neuilly.
Dans la ville de Neuilly, le réseau d'adduction en eau potable s'organise à partir de canalisations principales de diamètres importants qui alimentent notamment
- dans sa parie est, les res de la Censusière (100 mm), de la Grande Bruyère
(200 mm), des Jonquilles (100 mm), René de Roy (100 mm), des Glycines (110 mm), de Derrière les Halles (110 mm), de la route de Maubry (200 mm).
- dans sa partie ouest, les extensions urbaines « récentes » (rue de la Croix Belval {160 mm), rue de la Chantraine (110 mm), quartier du Louvroy (100 et 150 mm)
Ces canalisations structurent les principaux bouclages visibles au sud de l'agglomération
A noter que la canalisation de 150 mm, visible à l'ouest de l'usine des eaux, le long du
chemin rural dit de Neuillÿ-Saint-Front à Breuil, n'est plus en service.
Dans ces quartiers, la distribution de l'eau est également assurée par des canalisations dites secondaires. De diamètre inférieur à 100 mm, elles complètent la
structure principale du réseau en alimentant des groupes de bâtiments. Plusieurs antennes (diamètre souvent inférieur à 60 mm) permetient l'alimentation des constructions en
impasse.
Concernant la morphologie du réseau d'eau potable, i peut étre mis l'accent sur le
diamètre des canalisations qui desservent le centre-ville et le nord-ouest de la ville. La moyenne des canalisations est inférieure à 60 mm de diamètre. !! s'agit d'un réseau ancien
et des travaux ont été engagés selon un programme pluriannuel (10 ans) dont l'objectif est
de renouveler les canalisations et de renforcer le réseau (diamètres supérieurs attendus).
La morphologie du réseau dans le centre-ville se singularise par ses nombreuses impasses.
L'alimentation en eau potable des différents hameaux du territoire s'effectue dans de bonnes canditions (qualité de l'eau et distribution}. À noter qu'à l'intérieur des hameaux, le
diamètre des canalisations est inférieur ou égal à 80 mm. Le nameau de Remontvoisin et la zone d'activités de la Sucrerie sont bordés par des canalisations principales de 100 mm de
diamètre minimum. Ces canalisations servent de support à la distribution intercommunale de l'eau entre Neuily et les communes voisines de Prez et de Marizy-Saint-Matz
Des travaux de renforcement du réseau sont envisagés entre Neuily et le hameau de Ressy afin d'augmenter le diarrètre de la canalisation actuelle (60 mm de diamètre)
La desserte en eau potable sur la commune est plutôt benne. Aucun problème technique majeur n'a été relevé. Le rendement du réseau était évalué avant lancement des
travaux en centre-ville à 82 %.
Ainsi, l'étendue du réseau apparaîl adaptée aux bescins actuels de la commune. Les
renforcements envisagés sont un facteur favorable à la densification des zones
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEJILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 27
agglomérées. L'état actuel du réseau permet de supporter un développement ur périphérique.
+ Consommation
4 l'échelle du syndicat des eaux, ce sont 3 164 habitants qui sont desservis pour un total de 1 329 abonnés et 1 422 branchements comptabilisés.
Les tableaux ci-dessous illustrent les besoins et l'alimentation en eau du syndicat sur plusieurs années. Concemant la collecte des données. il doit être orécisé que celles mises à
position par le délégataire du service public (Véoliaj ne concernent que l'ensemble du syndicat et non les communes individuellement
Volume d'eau prélevé par ressource el par ralure d'eau pour le syndical
os] 208] 20) HN] NNT
olume prélevé par ressource (m3) 2207) 210006! 218587] 233480] 60%
01-PRO SOURCES DU MONCET term] 5267" 64m] 52708) 71%
(D02-PRO USINE ROUTE DE RASSY m3] 26m] 212085 | 180671] 14% Source : rapoort amruel du délégataire (VEOLIA) pour 1e syndical intercommural des coux de Nouily Saint
Front
Volume d'eau produits et mis en distribution (tenant compte des volumes achetés et vendus à d'autres services d'eau potable, le
cas échéant)
Sruron duoncat
Pa Rou ce Ross | atom | saut | sas
Achat BESA eu | se | «sm
To Gérer ass | sue | oo : 2 aa | 200 |
Note 1: sui aux modificatons du mode de distibuton de l'eau en 2011 {mise en service du réservoir de Ressons, eau des sources du Montcst dirigées directement vers l'usine de Rassy), des
Gormections ant été apportées sur les darnées 2010 peur avoir une cohérance avec 2011
Nota 2 : des modfications doivent être apportées sur le compteur d'arrivée des sources du Monrcet à l'usine de Rassy.
Le volume acheté à d'autres services d'eau potable est détaillé ci après
2008 2008 2010 2011 NNA
ol. le less d'eau MF dans Feupane IEC ET
1
Source : rapport annue! du délégataire (VEULIA) pour le syndicat ntercommunai des eaux de New Saint Front
Rapport de présentation — Diagnostic Gabinei Urba-Services NEUILL Y-SAINT-FRONT - Plan | é'Urhanisme 28
Volume vendus et volumes consommés
Le volume vendu est celui constaté sur los factures émises dans l'exercice, I! est égal au volume consommé autorisé augmenté du volume vendu à d'autres services d’eau
potable, après déduction du volume de service du réseau, des dotations gratuites (dégrèvements pour fuites par exemple) et des éventuels forfaits de consommation.
Selon la typologie du décret du 2 ral 2007 {rapport sur le prix et la qualité du service), le volume vendu se décompose ainsi :
2010. 2011 %
361 202 -44,04%
1476 1 807 22,43%
3195 2832 -11,86%
119283 119 145 -0,10%
f 4 899 6368 38.46%
8212 7.098 -18,57%
438 116 137 452 -1,20%
Source : rapport annuel du délégetaire (VEOLIA) our le syndicat intercoromunsl des eaux de Neuilly Saint Front
Les volumes vendus à la commune de Neuilly-Saint-Front sont évalués à 79 984 m° pour un total de 940 abonnés domestiques. Le volume moyen vendu par abonné domestique à l'échelle du syndicat est de 90 m°. Après calcul, il serait de 86 m° pour Neuilly-Saint-Front qui compte de nombreux collectifs.
Le voiume consommé autorisé est la somme du volume comptabilisé {issu des campagnes de relevés de l'exercice}, du volume consommateurs sans comptage
{défense incendie, arrosage publie, ….) at du volume de service du réseau (aurges, vidanges de biefs, nettoyage des réservoirs.) {| est ramené à 385 jours par un calcul
prorata lemporis sur la part comptabilisée, en fonction du nombre de jours de consommation.
mu] 20] 20] 20H] NNt
olume comptabiss (3) wife) ri0| Br] 03e olume consommé autorisé (m3) ses [12e] tori06| 137452[ 03%
arbre de semaines 3e consommalon Bu lens der de contonnatan re is ml se
lue comptablisé 355 jours (r3] Res) 620 13742) 09% lume consommé autorisé 385 jours 3) toast [ ts8127 | 10822| 137482] 00%
Source : rapport annuel du oélégataire (/EOL(A) pour le syndicat intercommunal des eaux de Neuiy Saint
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 29
> Synthèse des flux de volumes
BE HET
# ë
118 148 m'
Source : rapoart annuel du délégateire (VEOLIA) pour le syndicat intercommunal des eaux de euihy Saint Front
Rendement de réseau
Le rendement de réseau est faible mais s'améliore entre 2010 et 2011. Il est essentiellement dû à l'entartrage régulier des compteurs des particuliers, ce qui entraîne un
sous-comptage des volumes vendus induisant ainsi un rendement très moyen.
Bmoasz | 2060 | are | 157408 |tsrase | oxw | are | 67 | 62 |stses
Source : rapport ane) du défégataire (VEOLIA) pour je syndicat intercommunal des eaux de Neuily Saint Front
Y Qualité
La fiche page suivante expose le bilan des analyses sur la qualité de l'eau sur l'année 2009 qui conclut que la qualité de l'eau est bonne et que l'ensemble des consommateurs
peuvent la consommer.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services | Santé-Eviromement de la DDASS en application du Code de la Samé Publique. Par ailleurs, Véolia Eau assure une auto
NEUI 1 Y-SAINT-FRONT - Plan Lecal d'Urbanisme 30
BREFECTURE DE L'AISNE QUALITÉ DE L'EAU DU RESFAU PUBLIC Deco Déanarenle de frs DU SYADICAT DE NECILEY Sant SERONT Sentires e Sociales PR né ou Mia | Service SANLE-ENVIRONDEMENT —— |
28, rue Femand Christ ARR, | G20/i LAON eee
ÉMPPEN]
NI, DELA DISTRIBUTION ET D} L EAU
D'angine souemanc (ape des caleuies de Suin-Ouen ei mamocueaires du Marinésen) l'eau qui vous ext Give provient d'un mélenge de 4 sonrees simées sur la comme de Neuilly Saint Eront et dont ls. périmètres de protection
réglementaire sont en cours d'instauration. Seul le ceatre de ia commune de Neuilly Saint Front est concerné. L'eau avant disiibutionestiraîée par désinfection. Les installuions concourunt à k distribution sont In propriété Qu Syndicat
Nenily Saint Front et Véolia Eau en assure l'exploitation. L'eau fait l'objet d'un contôle sanitaire périodique portant sur I qualité chimique e1 micro bicloa ue, réaisé pare service
surveillance de Ia qualité de l'eau produite et distribuée. Des échantillons d’ean sont prélevés à la ressource, après traite
‘départemental agrée par le Ministère chargé de La Santé 009,9 prélèvements ontété réalisés par La PASS. Les résultat d'analyse accompagnés d'une conch
cat de Neuilly Sainl Front, aux comes concernées et à l'exploit Il sout dispouibles
nt et en distribution puis confiés pour anal
Elle est évaluée par a recherche de misronrgantsines dont la présence dans l'eaurevele une contamination l'échelon surverme à la ressource ou en cours de distrbnrion. national un programe:
Dès qu'une contamination est mise en évidence, est immédiatement demandé à l'exploitant de prendre général de néduction des sans él es mesnres Les lu appropriées pouvant évemellement comprendre une interdiction temporaire expositions au plomb des
de consomation: populations est en cours de En 2009, 8 analyses ont té réalisées. 100% des analyses sont conformes. ln 2007 et en 2008, 100% des développement. Un voletde
aniyres éient conforme. ex prorrammeconceme ks
Siratis = DJ appats Hé à l'eau. Bla Les mt présents dans Les œaux sousrines proviennent de & damien ail de matière Qu'exempe de plomb à La
organique, des eaux usées et es engrais azotés. L'eau ne doit pas contenir pins de 50 mg de nitrates. ressoue, Feau disuibuée Tout au long de 2009, l'eau distribuée arespecté cette valeur. La teneur moyenne est de 14,2 mg etla peu momentanément en
teneur maximale de 29,9 mg/l contenir après stagnation Ps ou rm D ne prolongée dns les!
Leur présence dans Les ressources en eau est a conséquence d'une tmañirise insuffisante de leur urilisation tu}auteries cu plomb (la Même à uès faible dose. les pesticides sont suspectés d'avoir des effets sur la santé lorsqu'ils sont Puit par exemple)
| déséthylatrazine (.13 pe%) ont été détecrées à des valeurs inféricures er supérieures à in norme (O1 ug/D. inhabituel siguler-e à £ Durcté Ë exploitant. En attendant, Ta né expire quelques gestes simples |
de A1, l'eau est caler pemmeuent d'améliorer Le | l j gone quai de l'eau | hisez couler l'eau ausques instants jusqu'à |
oblenir de l'eau fraiche au robinet
£ partiuiière Ha teneur de l'eau en calcium €tmaguésIu, AVEC Une dureté
Le fluor est un ligo-flément présent naturellement dans les eaux. Àfaible deseil prévient Incarie dentaire. Des excès peuvent à contrario conduire à des fluoroses dentaires voire oxseuses. Pour 'ean de boisson, La
valeur optimale se situe entre 0.5 et 1.3 mg/l. En dessous de 0.Sm. un apport complémentaire peut être envisagé par miliaron régulière de sel de euieie or qu par prise de comprimés uorés après avis
médical, La teneur en fluor est de 0,28 mA
| 5 Te TT CONTINENT | can ciné én 2009, a sa fait x exigences réglementaire de qualité pour l'ensemble | “du conte sanitaire.La surveillance des pesticides sera mure, aux Sont en
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Servioes NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme a
+ Défense incendie
L'examen du réseau d'adduction en eau potable conduit à étudier la question de la défense incendie. Il est rappelé que les interventions des services de lutte contre l'incendie
nécessitent, pour qu'elles soient efficaces et que la responsabilité du maire re soit pas engagée, le raccordement de poteaux au bornes incendie sur des conduites de diamètre
100 mm au minimum. Les poteaux doivent pouvoir débiter 60 m° par heure pendant 2 heures, et cela à 1 bar de pression minimum
De plus, le champ d'action pour l'intervention des services de secours incendie ne doit pas dépasser 200 m linéaires sur voie carossable. Cette distance peut être étendue à
400 m en milieu rural, sous réserve de présence de prises accessoires ou de points d'eau équipés d'une plate-forme permettant l'accès des véhicules de secours.
Ces normes sont fixées par une circulaire interministérielle de 1951.29 poteaux où bornes incendie sont recensés sur la commune, qui compte également deux aires
d'aspiration. La première est localisée aux abords de l'é:ang au sud-ouest du bourg et là deuxième implantée dans le hameau de la Gare, au contact de la rivière.
Il est observé la bonne répartition spatiale des hydrants sur l'ensemble de la ville et des hameaux. En revanche, d'après l'analyse du dernier tableau des hydrants datant d'août
2010, il apparaît que 18 poteaux cu bomes incendie ne sont pas normalisés puisqu'ils délivrent un débit inférieur à la norme. L'aire d'aspiration de Neuilly est hors service et le
hameau de Breuil ne dispose pas de dispositif lié à la défense-incendie.
L'analyse du tableau des hydrants permet de conclure que les hameaux de Remontvoisin, Rassy et Breuil ne disposent pas d'une défense-incendie conforme à la
cireulaire de 1951.
C'est le cas également de toute la partie nord, ouest et est du bourg de Neuilly et de l'écart bâti localisé aux abords de la route de Rassy, au sud du bourg
Toutefois, l'analyse effectuée par le Centre de secours est plus modéré puisque dans le courrier d'accompagnement du tableau des hydrants, souls les scctours suivants sont
signalés corime non couverts par la défense-incendie
— le lieu-dit « Breuil», le chemin de Meubry,
— les lieux-dits « Moulin des Prés » et « Moulin de l'hôtel Dieu », — le chemin de la Chantraine,
— la Grande Bruyère à proximité cu chemin de la Censurière.
Le Centre de secours considère que les conditions sont suffisamment réunies pour lui permelire d'assurer la défense-incendie des bâtiments sur le reste des zones bâties, y
compris les hameaux
Il est utile de rappeler qu'en cas de développement spaïal des entités bâties, de nouvelles implantations d'hydrants pourraient se révéler nécessaires.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 3
+ Le réseau d'assainissement
Le bourg de Neuilly possède un réseau collectif d'assainissement, dont la gestion est communale ; l'exploitaton du réseau est confiée à la VEOLIA-EAU sous la forme d'un
contrat d'affermage
La route de Maubry, les hameaux et écarts bâtis disposent d'un assainissement autonome. La commune projette d'étendre le réseau collectif d'assainissement aux hameaux
de Rassy, de Maubry et à la zone d'activités de la Sucrerie, ce que confirme le zcnage d'assainissement communal approuvé le 16 décembre 2004
La desserte des hameaux de Breuil et de Remontvoisin pourrait étre envisageable dans le cadre de la création d'un dispositif d'assainissement collectif avec la commune
voisine de Priez.
L'étendue du réseau est évaluée à 19 km. La composition du réseau d'assainissement de la commune est mixte. Le réseau est de type unitaire (collecte des eaux usées et des
eaux pluviales) dans la partie centrale, nord et ouest de la vill.
Tableau de synthèse de la composition du réseau
| nalisations ——
(Canatatione de gravtares (ri) eu Duneaion
dont eau tes (er) me ane one Da — Est dont piises (séparai) à ne
| Esnasasone doremi ME
| Léon eaux usées {séperatf) ET mal
a | PTT | | a — d_ snari
l'est de type paratif dans les parties est, sud et nord-auest de l'agglomération
-& création du quartier des Louvroy, à l'entrée ouest de la ville, a donné lieu à la mise en place d'un réseau de type séparatif.
Le réseau d'assainissement se compose de conduites permettant l'acheminement des. eaux usées en direction du nord-ouest de l'agglomératian Il est précisé qu'à l'extrémité sud
est de la ville. il existe une conduite de refoulement et un poste de relèvement qui assurent le fonctionnement du réseau en compensant les différences altimétriques. Pour le reste.
l'acheminement des eaux usées s'effectue en mode gravitaire
Ainsi, les eaux collectées regagnent la station de refoulement implantée en bordure du ruisseau de la Grille et de la rue du Moulin des Prés au nord-ouest du bourg. Les eaux sont
relevées vers une canalisation existante le long de la RD 79
Au final, les eaux usées de la ville sont traitées à la station d'épuration localisée aux
abords de la zone d'activités de la Sucrerie.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEULLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 33
NE
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Sorvices NEULLY-SAINT-FRONT - Plen Local d'Urbanisme #4
La station d'épuration présente une capacité de traïtement de 2 260 équivaients/ habitants (d'après la D.UP. La station d'épuration est capable de supporter un
développement de l'urbanisation dans le sens où les travaux engagés sur le réseau permettront progressivement de décharger la station d'épuration du traïtement des eaux
claires (réseau unitaire) e: d'augmenter les marges utiles au traitement des eaux USÉES).
La confonmité réglementaire des boues rejetées (arrété préfectoral et directive européenne} est évaluée à 100 %.
Les eaux épurées sont rejetées dans l'Ourcq, via le ruisseau de la Grille, qui borde l'est de la zone d'activités.
+ Le réseau phavial
S'agissant des eaux pluviales, la commune dispose d'un réseau collecteur sur une large part de la ville. Les eaux pluviales “ecueilies sur la commune sort dirigées et rejetées
en plusieurs points, dans le fossé du Rouillard et le ruisseau de la Grille. Dans le cadre du réseau d'assainissement de type unitaire (environ 50 % du réseau actuel), une partie des
eaux pluviales est rejetée dans la station d'épuration. Des travaux sont en cours pour renouveler les canalisations et « dévier » ces charges d'eau claires.
La bonne gestion de ces caux pluviales constitue un enjeu pour la pérennité de la ressource en eau (pollution)
Il es: utile de rappeler que la législation française, au travers de le loi sur l'eau, oblige à la mise en place c’un dispositif de traitement des eaux pluviales selon l'importance du projet
ce qui est un garant de la pérennisation de la ressource en eau
La commune ne dispose de zonage pluvial
Le réseau électrique
Le réseau électrique dessert toutes les constructions du bourg et des hameaux. Des micro-coupures sur le réseau se produisent parfois mais aucun problème majeur n'est
signalé
+ Réseau divers
La commune n'est pas desservie par le réseau de gaz.
+ Collecte des ordures ménagères
La commune de Neuily-Saint-Front compte environ 2 200 habitants, ce qui représente plus de 2 760 ka de déchets par jour.
La Communauté de Communes de l'Oureq et du Clignon dispose de la compétence collecte et traitement des déchets ménagers sur son territoire soit 32 communes pour 9 838
habitants. Elle a transféré à Valor Aisne (Syndicat départemental de traitement des déchets ménagers et assimilés de l'Aisne) la partie traitement.
La collecte des déchets ménagers est déléguée depuis le 1° avril 2009 à la société « Sita Dectra » par un contral de 5 ans.
La collecte des ordures est organisée sur la commune, tous les lundis pour les ordures:
ménagères, tous les mercredis pour les corps creux et une fois par mois le jeudi pour les verres
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 35
L'analyse ci-après est tirée du « rapport annuel 2010 sur le prix et la qualité du service
d'élimination des déchets ménagers » produit par la C.C.O.C.
1) Le nage es cts obstle en pate à pate
LT ménagers
20
Fine Dose
Ho
Tarn
EE HE
2 Poe vere im gpmetaton de 37.07 lomnes par ppt à 2009 à ous Ls eat cibles «ne gestatins de 4 tonne par oppot 205 8 Fous ondes dre 2 7 4 tomes out lé si ue imintion 11.24 tonnes pa agp! 2009
Tate, les mauve couts lamniques mis de décembre {ones chutes de eiges nt pré lan et aan cle de
Las aan on oc cn enne 20LO ve onto a ae 011
ets pendant
L'autre clé ets
Ces ét tou us coupe me camion dot êe marie ei En encce die je tncas Le du ina de mecs
ET ES fm
Ratio des déc ockés eng an batir 6 ET 2
La Communauté de Communes et les deux pharmacies de son territoire (Aubert — Bussy à La Ferté Milon el la pharmacie de Neuilly Saint Front) ont signé une convention pour
la collecte des DASRI : Déchets d'Aciivités de Soins et de Risques infectieux.
Les particuliers en auto traitement (diabète, sclérose en plaque, hépatites …) dont la pathologie génère l’utilisation ce senngues peuvent se procurer une boite jaune de 2 litres
dans l'une des deux pharmacies. Ce mini conteneur sécurisé, une fois plein est rapporté à la pharmacie afin d'être pris en charge par un prestataire (sanicollecte 60) avec lequel la
C.C.O.C a signé une convention
Les habitants bénéficient de l'accès à la déchellerie située dans la zone d'activités de la Sucrerie, au nord du territoire communal. Les deux tableaux ci-dessous, tirés du rapport
évoqué plus haut, montre une hausse de fréquentation du site et des différents déchets collectés ainsi que leur destination en vue de leur traitement ou val
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinot Urba-Servicos NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme æ
a) fréquentation de La déchetterie
année Nombre de visites
2003 4426
2004 7817
200$ ESS
2006 9289
2007 10774
2008 10361
2009 10 584
2010 12177
Produits chimiques
Emballages souillés
Produits phytosanitaires
Aérosols
Huile (n tres) Piles (en fôt de 200 litres)
à Iles les Meldeuses
RVM à épaux bézu ou Capoulade à Iles les Meldeuses
Ferme d'épaux Bézu
REBLI à Villers Breloneux CAT de Fontenoÿ puis cartonnenie
KEBII à Villers Bretonneux SARP Industrie
Ecovalor à Pont -ste-maxence
n - Diagnostic Cabinet Urba-Sarvicos NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme Éd
2_Les équipements de superstructure
+ Petite enfance
Il n'existe pas d'assistantes maternelles agréées dans la commune, La Communauté de Communes & mis en place un service de halte-garderie itinérante appelé «roule
boufchou» qui accueille les enfants de 3 mois à 6 ans. Ainsi, trois communes mettent à disposition, en alternance, un local en vue de l'accueil des enfants (Cf. tableau ci-dessous).
Tableau de synthèse des lieux et horaires du service de halte-garderie
Dieu horaires
Lundi Gandelu Sh00 = 16h30 Salle polyvalente
[Mardi La Ferté Milon 8h45 — 17h00 1 rue Saint Lazare (école)
Jeudi La Ferté Milon 8h45 — 17h00 1 rue Saint Lazare (école)
Vendredi Neullly Saint Front 9h00 - 16h30 C.CO.C rue F Dujardin
Les relais assistantes maternelles existent également à Neuilly-Saint-Front et La Ferté Milon. Les permanences sont le lundi, mardi après-midi et jeudi à Neuilly-Saint-Front puis le
vendredi après-midi à la Ferté Milon.
Les ateliers d'éveil sont organisés le mardi matin à Neuily-Saint-Front, le vendredi matin à La Ferté Milon etle lundi matin tous les 15 jours à Gandelu.
+ Équipements scolaires
La commune de Neuilly-Saint-Front dispose d'un groupe scolaire public qui accueille les classes de matemelles et de primaires. Le groupe compte un total de 13 classes qui
accueillent 305 élèves
La répartition est la suivante pour l'année scolaire 2011-2012.
1 CP: 23 élèves, 3 CP! CEA : 23 élèves (12 CP + 11 CE). 24 élèves (15 + 9) et 23 élèves (14+9)
1 CET: 24 élèves 1 CUS : 6 élèves
2 CE2: 26 et 27 élèves 1 CE2 / CM : 25 élèves (0+14)
1 CM1:26 élèves 1 CM1 / CM2: 25 élèves (14411)
CM2: 27 et 26 élèves
Les élèves accueillis sont issus des communes de ANCIENVILLE, BONNESVALYN, BUSSIARES, CHOUY, COURCHAMPS, GRISOLLES, HAUTEVESNES, LATILLY, LICY-
CLIGNON, MACOGNY, MARIZY-SAINT-MARD, MONTHIERS, NEUILLY-SAINT-FRONT, NOROY-SUR-OURCO, PRIEZ, SAINT-GENGOULPH, SOMMELANS, TORCY-EN-VALOIS,
VICHEL-NANTEUIL.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 38
Le collège de rattachement des élèves du canton est le collège Joseph Boury situé à proximité immédiate du groupe scolaire. Le collège compte {en 2011-2012) un effectif de
475 élèves pour 19 divisions.
Tous les élèves peuvent déjeuner à la restauration scolaire.
Il existe par ailleurs, une école primaire privé (école Sainte Jeanne d'Arc) qui propose Un service de restauration scolaire et de garderie sur place.
S'agissant du Iycée (enseignement général, Icée professionnel, lycée agricole), les élèves sont rattachés à Château-Thierry, Villers-Cotteréts ou encore Fère-en-Tardenois.
Les élèves du canton peuvent se rendre aux établissements au moyen d'un réseau de cars scolaires.
+ Les équipements culturels, sportifs ou de loisirs
La commune met à disposition des hatitants une salle multimédia pour s'initier à l'outil informatique.
Autrement, un espace culturel et de loisirs (espace Louvroy) permet à la population locale de participer à des évènements culturels variés et à plusieurs activités de loisirs
(bowling, salle de billard.)
La commune compte un tissu assocaif développé: des activités sportives (aymnastique; tir à l'arc, tir à le carabine, football, judo), des activités manuelles (tricot
couture, broderie, crochet…), une maison de Projets de Jeune, qui propose des projets pour favoriser l'rrplication des jeunes dans la vie locale sociale.
+ Equipements et services sociaux
Les habitants de la commune bénéficient de services à la personne organisés à l'échelon intercommunal tels que des services pour les personnes âgées (aides ménagères,
portage de repas) et des services d'aides sociales (aides ménagères, soins à domicile)
Ure maison de retraite accueille une trentaine de résidents. Un service de sains est assuré par 2 médecins, un pêle infirmières, un kinésithérapeute et une pharmacie.
+ Equipements touristiques
la commune est dépourvue d'équipement touristique. Cependant, la commune bénéficie d'un patrimoine bâti typique et traditionnel ainsi que d'un réseau de chemins ruraux
propice aux ranconnées. A ce suet, la commune possède un chemin de randonnée répertorié au Plan Départemental des Itinéraires de Promenade et de Randonnées
{délibération du Conseil Municipal en date du 03 décembre 1993)
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme
Tracé du sentier de randonnée pédestre inscrit au P.D.IL.P.R.
1.1.7.1_ Intercommunalité
+ La communauté de communes de l'Oureg et du Clignon
La commune de Neuilly-Saint-Front est comprise dans l'aire géographique de la
Communauté de communes de l'Oureq et du Clignan.
La C.C.O.C a été créée le 02 juin 1995 à “origine composée de 27 communes, elle compte
désormais 33 communes.
Les senices que la Communauté de Communes mis en place concernent plus de 9
838 habitants.
Rapport de présentation - Diagnostic
CE TENTE EN nEN
Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 40
Elle exerce les compétences suivantes pour le compte des communes adhérentes
Elaboration des _cates communales. plans ocaux ere d'urbanisme et schèmes directeurs
‘Action de développement économique intéressant | La création laménagemen: la geslior et lexenson l'ensemble de la communauté de la zone d'actiités « zone des acacias
“Élaboration du programme local de IhaniBt
Améioratior du Ingemet et du cadre de vie | - Opérations programenées d'améliration de l'abitt
Opération de rénovation de façades
= Series de Soins À Domicile
- Bureau Intercommunal de l'emploi
Chamier Insertion équipes vertes - petit patrimoine
- Contre local information et de ccordination Aides sociles gérontalogique
- Relais Assistantes Matemalles
- Participation au fonctionnement de la Halte garderie
- Élaboration et mise en œuvre d'un contrat éducatif local
- Collecte, ii, traitement des déchets ménagers et assimilés
- Gestion de la déchetterie située à Neuilly Saint Front
- Etdes du zonage du echèma cirecteur
Protscion et mise er valeur de Fervironnement | S'ssainissement - Création et gestion din Senice Puble
G'Assanissement non collectf avec la mission de ent8l et de cansoil
- Élaboration at mise e1 œuvre d'un contrat gobal de
[isa Pañticpation au développement des activités sport ves, culturelles, loisirs, zourisme
Ecole intercommunale de musique - Chorale
Cours de inéère
+ Syndicats intercommunaux
La commune adhère à plusieurs syndicats intercommunaux qui porte des politiques ciblées dans plusieurs domaines (scolaire, eau, distribution d'énergie.)
— Syndicat de fonctionnement et d'investissement du collège de Neuilly Saint Front,
— Syndicat des eaux de la région de Neuily Saint Front, — Syndicat des écoles regroupées du cycle élémentaire de Neuilly Saint Front,
— Syndicat Intercommunal pour la gestion du Bassin versant de l'Ourcq Amont, Union des secteurs d'énergie du département de l'Aisne (USEDA).
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisrre ai
117.2 Le Schéma de Cohérence Territoriale du Pays du sud de l'Aisne
Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) est un document d'urbanisme. C'est un outil de planfication des évolutions possibles et prévisibles d'un territoire, sur une période de
15 à 20 ans. || vise également à coordonner les politiques publiques de développement.
Neuilly-Saint-Front est couvert par le périmètre arrêté du Schéma de Cohérence Territoriale du Pays du sud de l'Aisne qui conceme plus largement 5 communautés de communes
Le PLU devra être compatible avec les futurs orientations de ce schéma supra- communal. À défaut, il devra être rendu compatible dans un délai de trois ans.
Territorial
Le Plan Climal-Energie Territorial (PCET) est un projet territorial de dévelopoement durable. I! sera le véhicule de la stratégie politique du Pays du Sud de l'Aisne afin d'atténuer et de lutter efficacement contre les efets du changement climatique.
Le PCET poursuit deux objectifs
—_ L'atténuation : il doit réduire les émissions de Gaz à effet de serre
— L'adaptation : il doit réduire la vulnérabilité du terricire face au changement climatique (gestion des risques, acceptation de conditions de vie différentes).
De manière plus globale, le PCET tente de répondre aux engagements de la France
— Respect des engagements pris vis-à-vis du protocole de Kyoto : stabilisation des érissions de GES au cours de la période 2008-2012 :
— Les 3 fois 20 pour 2020 : l'objectif est de réduire de 20% les émissions de GES, d'améliorer de 20% l'efficacité énergétique et de porter à 20% la part des énergies
renouvelables dans la consommation finale d'énergie d'ici à 2020 : — Le facteur 4 à l'horizon 2060 : pour contenir la hausse des temoératures à 2°C.
l'objecif national est de diviser par 4 les émissions de GES d'ici à 2050.
Le PCET est en cours d'élaboration. Le PLU devra être compatible avec les futurs
orientations de ce schéma supra-communal. À défaut, il devra être rendu compatible dans un délai de trois ans.
4_Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux
Le Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux est un document de planification qui fixe, pour une période de six ans, « les orientations fondamentales d'une
gestion équlibrée et durable de la ressource en eau et les objectifs de qualité et de quantité des eaux » (article L.212-1 du code de l'environnement) à atteindre. Aussi, chaque Schéma
identifie et poursuit des objectifs précis en rapport avec ses caractéristiques,
Le territoire de Neuily-Saint-Front appartient à plusieurs bassins versants : l'Ourcq et l'Allan. L'ensemble de ces bassins versants dépendent d'un bassin versant beaucoup plus
vaste : celui de la Mare puis de la Seine.
À ce tre, l'ensemble du territoire est rattaché au Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux de la Seine-Normandie qui détermine une planification et une politique cohérente de l'eau à l'échelle du bassin de la Seine et des cours d'eau côtiers normands. ||
Rapport de présentation - Diagnostic: Cabinet Urba-Senvices NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 42
convient de souligner que le lerritoire n'est pas couvert par un Schéma d'Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) qui porte une politique de l'eau à l'échelon local.
Les objectifs du SDAGE Seine-Normandie sont résumés ci-après
— diminuer les pollutions poncluelles des milieux par les polluants classiques : — diminuer les pollutions diffuses des milieux aquatiques ;
—_ réduire les pollutions des milieux aquatiques par les substances dangereuses — réduire les pollutions microbiologiques des milieux ;
— "protéger les caplages d'eau pour l'alimentation en eau potable actuelle et future ; — "protéger et restaurer les milieux aquatiques humides ;
— gérer la rareté de la ressource en eau ; — limiter et prévenir le risque d'inondation :
— acquérir et partager les connaissances ; — développer la gouvernance et l'analyse économioue.
Avancement des SAGE dans le bassin Seine-Normandil
Ent au tr Sapres 2807
SAGE ms en ouvre (appmaé par ré BR
BR sa on nc étor, CL er au const) SAGE en mac conti un ns rte)
A noter que la commune n'est pas couverte par un schéma d'aménagement et de gestion des eaux.
Rapport de présentation — Diagnastic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme
1.1.7.5 Autres documents supra-communaux
Neuilly-Saint-Front n'est pas concemé par
- un schéma de secteur, - un Programme Local de l'Habitat,
- un Plan de Déplacement Urbain (PDU), une charte de Pare Naturel Régional ou National
- schéma de mise en valeur de la mer,
1.1.7.6 Document d'urbanisme antérieur
Neuily-Saint-Front dispose d'un Plan d'Occupation des Sols révisé en 1993.
Les orientations du POS sont les suivantes (extrait du rapport de présentation]
La nécessité ainsi que les
ep
des objectifs mate aussi en for
ntéon de er ns précéde
Se L'évolution de da de 13 Commune comptant tions que Just
2002 Habitanss {recensement de 1960), d'ars part,
Le Besoin d'nénptetion et d'andnes étions du réglement
dent l'appliention soulève de frécuentes dl arautre part,
ont conduit Le Conseil Muntetzel à p
ertara due A1 aps 1881 modifié
L'objectif quil à été fixé précédemment est
pour Je téénutlibrage néccesai & dos soetours ea
vers Lesquelles de 1 je, à savoir : - les parties Sué
s'e. extension de L'eggrontration par Un noïère Enpartant cévetcgpée
de constructions nouvelles,
— le partis Nord qui, en raisen 'Ln aber
don progressif 60 a déplacomens de 1e population à bassin d'être
revitalisée .
cette restruccuration passe également par
ire désaf: - L'amélisration de l'habitat aneien qui conraît une cer!
tion, d'une pes
zones à voatien de constructior
43
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services cer
ue
ananoidde
SOd
np
Sueld NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme a
sises de part et d'autre de l'axe principal afin d'étoffer et de denoi
fier L'mbltat actuellement tout £re du Centre de L'azglon
tion, d'autre part
Les zones d'exter
D'une fasen générale, L'espace consacré à l'urbenteation est sensiblement
de mére teporterce que celui définf lors de l'établissenent du plan
+6 d'occupation des sols . I! a toutefois été Lenu conple de la néces:
fece à des besoins nouveaux, notarment :
gour L'eggionération : incorporation en secteur constructible dont
ime parste c'environ 1 hectare en zone destinée 2 la réalisation
d'éauiperente publ.
tab
{salle polyvalente) : voir à la
au des enplacemente réservée, à
- et le partie restante e: zone à le consruction 6 ho ati.
tersain dons 18 Conmone vient de faire l'acquisition,
À le sortie Ouest de L'agelonération, à l'angle du Chenin Départementel
n°4 (rouxe de Le Ferté-Hilon | et du ch à Gonmunél dit de Louvrey
cedestré Section 27, n°23 d'une concenance de 36 529 n2
Four le Faneëu Hasev : 1e habitation isclée existant entre L'agglo
rération et le hameau, à proutnité de ce dernier, afir é'aseurer im
lier par l'incorparation de ladite construction au hateau , fl st
prévu de classer en Zone UC les propriétés sisuées dans ce secteur,
de gars et d'autre de la AD 82 (dite de Lengnont à Fevant) :
Pour le Hameau de Maubr : Afin d'écaurer un lien et une continuité si sb prévu, de,
jation entre l'agglomération et 1e, hané:
fisecer en zone UD € la totalité des propriétés pituées dans ce secteur.
o7s de la modification Une prentère étape a été franchie en ce sens
du POS intervenue le 9 décembre 1983 fixant à 2500 n2 ninimum 1e surfece
nécessaire pour l'édification e toute construction au lieu de la
règie établie à l'origine d'une construction par parcelle existante.
11 est entendu que les ones boisées à protéger serons consertées
en L'étet .
An : le transformation de le zone existante Pour le Hensau de Ranontv
NB en zone Da est justifiée par la nécessité ce permettre 'améliors
tion de L'habitet existent
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme .
5.3. - La protection des espaces verte netirels
à 5Hatérieur du bours « és espaces Verts el plan d'eau existants
à L'occasion de fêtes demeurent espaces d'échange, de communfeetion,
feraines, foires
érmeure identique à celle ficie d'espates boisée classé:
# qu.pns initial, était classé en sone naturelle Le hameau de Moubry,
afin de prigerver le ceraclère partieuier do ee Hameau eï de 508
environnement en empêchent eon ebserption par une extension Linégire
de La zone urbaine le leng du CV 4
4 d'occasion de la révision, tte positior e été jugée inepportine
des possibilités d'extension tandancielies d'urbanisation, ee re
sell Municipal a décidé su contraire d'avoir pour objectif aussi 1
L'intégration de ce hameu eu bourg en incluant les terrains situés
et éautre du CV 4 en zone urbeire
5.4. - L'accueil des sctivités
La zone d'aezivi. Sud de l'aggloné-
on, de part d'eutre de la AD 82 ainsi que les enclaves indus-
trielles dans le milieu urbain n'offrant plus de possibilités du fait
de leur osouptien au mexinun de leur capec: 6 et après la récente
cession de a totalité @u terrain cormunal de la Zone inéusts
€
selte
lie au lieudit "le Moulin Neuf” à proximité de l'ancienne sucrerie,
en verdure de le AB 79, IL devient nécessire ei indispersable de
srévoir une nouvelle zone d'activité permettant d'accueillir des Etablie
senents industriels tisaneux de toutes classes .
L'ensontle des terrains d'une contenance total de 27 BCO n2 situés
à la Sortie Est de l'aglorére on après le steée municipal, en bordure
de La KE 973 paretssent de par leur situation, per Leur configuration
Lt par leur accessibilité, répondre Le mieux eux ext. = é'inplantation
leur etsssement en secteur UEa ect prévu parallèlement à leur insor
tion comme emplacement réservé par 14 Conrune
5.5. - Les infrastruntures
Le projet eréation d'une voie de contournement pour
Le trafio de transit de l'egglomération afin de rendre s fiuide
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services. NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Lozal d'Urbanisme 43
Le POS approuvé en 1993 a fait l'objet de plusieurs modifications
- modification approuvée par le Conseil commentaire de l'Ourcq et du Clignon le 25 octobre 2006 ayant pour objet le changement du classement du secteur INAe (zone
d'activités des Acacias à la sortie suc-est du bourg) en secteur Uec avec intégration de mesures réglementaires issues d'uné élude qual tative visant une valorisation de l'entrée de
ville.
- modification approuvée concernant la zone des Louvioy située à l'entrée ouest du bourg ayant pour objet la suppression d'un emplacement réservé et la création d'un secteur
NAîce (sur la parcelle n°23) permettant l'implantation d'équipements publics.
- révision simplifiée approuvée concernant la création d'ur secteur NCe dédié à l'accueil d'écliennes au sud-ouest de Neuilly, sur le plateau agricole.
- mises à jour des servitudes d'utilité publique par arrêtés en date du 19 avril 1997 et
18 novembre 2004.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 50
1.2 Analyse de l’état initial de l’environnement
DER
Avant tout, il est nécessaire de faire un premier rappel : le département de l'Aisne, grande entité géographique, se partage entre plusieurs régions naturelles. Sa parie suc compte notamment les entités géomorphologiques visibles sur le plan ci-contre.
Ces multiples dénominations correspondent à des réalités géographiques différentes, définies à partir des caractéristiques géologiques, topographiques ou naturelles propres à
chacune de ces entités:
Replaçons alors la commune de Neuilly-Saint-Front dans ce contexte : elle s'inscrit au sein de l'entité géographique de l'Orxois-Tardennols.
L'Onxois-Tardennois est dominé par la présence de buttes boisées posées sur des étendues cultivées, et sillonnée par de petites vallées humides et encaissées. Cette entité,
organisée autour de la Vallée de l'Ourcq et de ses affluents, recouvre des territoires qui possèdent une forte charge historique et identitaire : le Tardenois est une région reconnue
en Histoire et en Archéologie: quant à l'Orxols, dont la dénomination s'est sans doute formée sur le mot “Ourcq', il prolonge le Valois du département de lOise_ avec une dominante
vallonnée et boisée plus importante que dans ce dernier, qui le rapproche, pour la perception paysagère, du Tardenois.
Régions naturelles du Sud de l'Aisne Source: Atlas des paysages de
l'Aisne/CAUE Aisne
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme st
Situation géographique du territoire de Neuïlly-Saint-Front
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 5
L'appellation Tardenois-Orxois désigne ainsi un territoire qui s'étend d'Est en Ouest, entre le Soissonnais au Nord et a Brie au Sud, dans sa partie Axonaise, et qui se prolonge
dans la Marne jusqu'à la Montagne de Reims.
Le territoire de Neuilly-Saint-Front s'inscrit dans cette dynamique d'alternance. Il va résulter de cette spécifidté un relief, une géologie. une végétation, une agriculture. des
paysages, qui composeront un terroir riche d'ambiances, de lumières, de couleurs.
PRET ENS
12.21 Les cotes d'altitude
L'analyse des cotes d'altitude NGF reportées sur le plan du territoire communal visible page suivante permettent d'établir une première approche de l'organisation ou relief communal. Les grandes unités topographiques ont été synthétisées sur le schéma ci- dessous.
Grandes untés tpographiques
Le point le plus haut du territoire communal (181 m) est situé dans sa limite sud-est. Le point le plus bas (78 m) est localisé à l'extrémité nord de la commune. L'ampliude
topographique est donc de 103 mètres ce qui traduit un relief irégulier.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 53
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme sa
L'analyse globale des cotes NGF relevées sur le territoire de Neuilly-Saint-Front permet d'identifier plusieurs ensembles topographiques « homogènes ».
Le premier ensemble correspond au plateau ondulé cui couvre pratiquement tout le territoire communal. Ce relief s'organise de manière concentrque autour du bourg de
Neuily-Saint-Front. Ainsi, on observe un système ce buttes qui représentent les différents points hauts du territoire. À noter cependant que ce relief a tendance à décliner entre le sud
et le nord du territoire (points hauts variant de 175 m au sud à 150 m puis 110 m au nord) Ces variations topographiques significatives démontrent l'irégularité de la topographie
communale at l'inclinaison générale du plateau du sud vers le nord.
Au centre du territoire, la moyenne topographique redescend à environ 120 m. C'est dans celle cuvette que s'est développée l'agglomération de Neuilly-Saint-Front. Un couloir
naturel étroit prend naissance au cœur du territaire et découpe le plateau jusqu'en limite nord de c8 dernier. Cette singularité topographique correspond à un étroit vallon
Au nord et au sud du territoire, on constete une rupture dans le « haut » relief du plateau. Les cotes NGF déclinent brusquement d'une trentaine de mètres au minimum. Le
relief stagne ensuite selon une moyenne comprise entre 75 el 80 m en limile nord du territoire communal et 120 m en moyenne à son exirémité sud. Ces mouvements
topographiques correspondent à deux vallées qui découpent le plateau selon une vrientation est -ouest. Il s'agit pour la partie nord de la vallée du l'Ourca et pur la partie sud
de la vallée d'Allan. ll est à préciser que ces deux vallées sont composées de fonds étroits. La différence d'alitude dans ces ruptures topographiques confirme la tendance à
l'incinaison du plateau du sud vers le nord
1.222 Lignes de crête et talwegs
La mise en évidence des lignes de crêtes ou des buttes (lignes de points hauts) et des talwegs (ligres de points bas) va préciser l'analyse du relief cffectuéc précédemment
Ces éléments qui organisent le relief doivent être pris en compte dans la mesure où ils définissent des bassins versants et par conséquent la répartition des eaux de ruissellement.
Les lignes de crêtes déterminent des zones où l'impact visuel d'éventuelles constructions est important. A l'inverse. les tawegs correspondent à des zones pouvant
présenter des risques d'accumulation d'eau. La situation des entités bâties mérite d'être étudiée de manière à évaluer les risques.
Le territoire de Neuilly-Saint-Front se caractérise par un réseau de talwegs qui sillonne le terr'tcire des points hauts vers les points bas. Ainsi, la principale ligne de partage des
eaux est représentée par l'alignement de plusieurs buttes au sud du territoire communal. Au nord de celle limile, les eaux de surfaces se dirigent vers la cuvette décrite plus haut (effet
concentrique) où s'est développé le bourg. Il existe d'ailleurs un plan d'eau dans la partie sud-ouest de l'agglomération qui témoigne du caractère humide et inondable des lieux.
D'autres secteurs du sud de l'agglomération sont concernés par des tahwegs. La réalisation de bassin de rétention ou de fossés ont permis de gérer les phénomènes
hydrauliques. La réalisation d'un aménagement hydraulique est envisagée à l'entrée sud-est de l'agglomération qui connaît occasionnellement une stagnation des eaux. Après avoir
traversées les parties agglomérées (selon un réseau de rus et de fossés), les eaux sont guidées vers le nord par le biais d'un vallon, avant d'être rejetées dans la rivière de l'Ourcq
qui traverse la vallée du même nom.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services
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NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 55
Les eaux de surface de la partie sud du territoire empruntent un chemin différent. Les eaux du platsau descendent les versants de la vallée d'Allan avant de se jeter en contrebas
dans le ru.
Ainsi, les eaux de surface qu territaire alimentent au nord le bassin versant de l'Ourcq
tandis que celles du sud appartiennent au bassin versant du ru d'Allan, L'ensemble des eaux du territoire finissent par regagner l'exutoire principal de la Marne, elle-même affluente de la
Seine.
Concernant lintensié de l'aléa ruissellement il est important de rappeler que la nature du sol au niveau des principaux talwegs (iman, craie poreuse) les rend peu actifs puisque
l'eau de ruissellement est absorbée assez rapidement par le sol. Il s'agit tout de même de garder en mémoire que les pluies d'orages exceptionnelles peuvent provoquer des
aceumulations d'eau dans certaines parties du territoire. En effet, les talwegs sont des zones de dépression constituant les principaux couloirs d'écoulements des eaux de surface du
plateau vers la vallée ce qui invite à étre attentif à leur évolution (urbanisation, aménagements.)
Dans ce contexte, il convient d'insister sur le rôle fondamental des boisements (petits
ou grands) implantés sur les coteaux qui vont permettre d'une part de réguler le
ruissellement et d'autre part de stabiliser les sols et ainsi réduire les incidences pour les parties bâties implantées en aval (ruissellements, coulées de boues, mouvements de
terrains). Pour mémoire, la commune a fait l'objet de 4 arrétés de catastrophes naturelles pour inondations et coulées de boue.
Le territoire de Neuïly-Saint-Front est concerné par deux cours d'eau. Sa partie nord est traversée dans un mince couloir par la rivière de l'Ourca. Longue de 87 km, la rivière
prend a source à Fère en Tardenois et se jetle dans la Marne. Elle traverse le territoire de Neuilly-Saint-Front d'est en ouest
Le ru d'Allan constitue la Imite territoriale sud de Neuilly-Saint-Front. 11 s'écoule également selon un axe est-ouest et alimente en aval la Marne.
En plus de ces deux cours d'eau, le territoire est traversé du centre vers le nord par les rus de la Grille et du Rouilard qui traversent l'ouest et l'est du territoire communal
A Neuilly-Saint-Front, le réseau hydrographique s'accompagne d'un réseau de marais ou de secteurs hydromorphes (plans d'eau….). Sur l'ensemble de leurs tracés, les cours
d'eau sont alimentés par les eaux de surfaces qui proviennent des plateaux adjacents. À Neuilly-Saint-Front, les espaces humides sont principalement visibles dans les parties nord
et sud du territoire (au sein des vallées). Quelques marais apparaissent également au sud- ouest de l'agglomération. Ce secteur fait également apparaître plusieurs sources captées.
Dans ce contexte, il conviont de rappeler que la dynamique hydraulique d'intensité normale est maïtrisée grâce aux fossés où aux ruisseaux secondaires qui traversent les
zones sensibles, notamment en marge des parties urbanisées
En revanche, en cas de phénomènes météorologiques exceptionnels. il est nécessaire de garder en mémore le caractère inondable du fand des vallées ce qui explique d'ailleurs la
mise en œuvre d'une réflexion en vue de la réalisation d'un PPR au sein de la vallée de TOurcq
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services a
NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 56
En synthèse, cette analyse permet de rappeler l'obligation de prendre en compte et d'anticiper les risques naturels dans la planification du territoire communal.
Carte du réseau hydrographique du département de l'Aisne
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Neuiy-Saint Front
1000 m EN
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 57
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La géologie est très largement liée aux régions naturelles qui composent le territoire. Les ensembles géomorphologiques existants sur la commune correspondent à des
structures géologiques différentes. La géologie a un rôle important dans l'aspect du territoire dans la mesure où elle détermine des ambiances paysagères. On peut en effet mettre en
relation les paricularités du relief et les caractères géologiques, et ainsi interprêter les paysages.
À Neuilly-Saint-Front, les espaces de plateau sont composés de limons propices à l'activité agrcole. Le décapage de sols a permis de mette a nu des sols rocheux (grès et
gypse) dans la partie nord du terrtaire en périphérie du bourg.
Plus localement dans la partie sud de l'agglomération, les sols sont occupés par du gypse. Ce phénomène se généralise en haut des versants de la vallée d'Allan.
En marge de l'agglomération, sur les rebords du plateau, il est possible d'observer un mélange de calcaire et de mame. Cela montre le phénomène de décapage des rebords du
plateau produit par l'érosion chimique ou mécanique. En pied de coteau, le calcaire se mête de limons qui proviennent des plateaux.
RÉ ns NE DE MEN SANT FRONT
bas de versants de la vallée de lOurcq présente une
géolngie différente. Plus profondément creusée, les
affleurements calcaires deviennent _ systématiques.
Les bas de versants sont occupés par de la caillasse.
Il s'agit de sos pauvres sur lesquels se développent les
boisements de feuillus.
Enfin, en fond de vallée humide, au nord et
au sud du territoire, les alluvions modemes
occupent tout … l'espace témoignant ainsi de leurs
cerectères humide et inondable,
Au regard de la géologie du territoire, on
peut assurer que la nature des sols est peu propice à
a survenue d'aléas llés au phénomène de retrait
gonflement des argiles.
Rapport de présentation - Diagnastic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d' rbanisme 58
CEE EEE ETS
Le Plan Local d'Urbanisme, document de planification urbaine, réclame qu'une approche environnementale du territoire concerné soit établie (article L. 123-1 du Code de
l'Urbanisme)
Le concept de Développement Durable, prenant toute son importance avec la loi SRU, introduit la nécessité de procéder à une analyse paysagère approfondie du territoire à
l'étude, afin d'identifier les éléments remarquables du paysage:
La détermination de chaque entité paysagère se définit selon des critères croisés décomposés en trois catégories
critères céographiques : typologie du relief (ondulations, pentes abruptes.…) forme — critères visuels : prédominance ou absence totale de percées visuelles et de points
de vue, nature et qualité de ces derniers, présence ou non d'une ligne d'horizon, lignes directrices du regard
— critères naturels: qualité spécifique des éléments végétaux sensibilité environnementale.
Les parliculerités géographicues et géalogiques décrites précédemmert composent différentes ambiances paysagères qui structurent le terntaire communal de Neuily-Saint-
Front
1.251 Le plateau ag
Cette composante paysagère à part entière couvre 70 % du territoire communal
La particularité de ce paysage est la mulitude d'ambiances qui est offerte. La topographie mouvementée offre des perspectives tantôt très ouvertes (sur les territoires
voisins), tantôt resserrées à l'échelle des zones de dépression. De plus, les variations du couvert arboré et de l'utilisation du sol produisent de multiples micro-paysages présentant
chacun ses spécificités. Une synthèse de ces ensembles naturels à été réalisée sous la forme de deux sous-entités.
Une première ambiance paysagère est distinguée au sud, à l'est, à l'ouest et sur une partie nord du territoire communal. Le paysage présente un profil uni
peu d'éléments de diversification paysagère. Ainsi, les points hauts libèrent des vues très larges et profondes sur le reste du territoire et les territoires voisins. Les nuances
paysagéres interviennent au gré des mouvements du relief. Les vues se resserrent dès lors que l'an descend les versants des différentes buttes. Ces derniers peuvent être occupés par
des éléments végétaux qui diversifient et rythment les ambiances paysagères. À l'échelle du plateau, il faut reconnaitre que la végétation est peu représentée. Ce sont véritablement les
cultures qui occupent l'espace. Dans les creux du relief, le regard est guidé depuis une moitié sud du territoire, en direction du bourg. Là encore le paysage évolue en fonction de
l'occupation du sol aux abords immédiats de l'espace aggloméré.
ll est également précisé que le caractère naturel du plateau agricole s'apprécie d'autant plus en l'absence d'éléments anthropiques perturbateurs (lignes haute tension,
infrastructures routières lourdes.)
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Lrba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 59
Vu sur le sud du fertoire ds Neull-Saii-Front depuis le ferolre voisin de Priz.
DETTE CRETATTNNN
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 60
Il est souligné que la partie sud-ouest du plateau agricole est occupée par deux messifs boisés de superficie moyenne dont l'un s'étend sur le territoire voisin de Latily
Malgré leur étendue limitée, ces boisements s'affmment dans le paysage puisqu'is s'inscrivent sur les points les plus hauts du territoire communal
Deere EEE
Le paysage agricole tend à se diversifier sur une moitié nord du territoire communal {° ambiance). En effet, l'activité agricole a réservé les affleurements rocheux (dificiles à
culfiver) aux pâturages des bovins ou ovins. C'est ainsi que les micro-paysages de pâtures sur roches apparaissent, apportant une singularité peysagére au femnfaire. Ce type de
paysage s'affime puisqu'il s'affiche sur les coteaux exposés à partir des territoires voisins au nord
Rapport de présentation — Diagnostic: Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Pln Local d'Urbanisme et
> La périphérie immédiate du bourg laisse apparaîre des secteurs paysagers de transition entre le plateau agricole
« uniforme » et l'espace bâti. Ainsi, au sud du bourg, les boisements denses constituent une véritable barrière visuelle qui permet à l'échelle du grand
paysage une intégration paysagère des espaces bâtis. Les boisements s accompagnent d'espaces tampons composés de cultures, de prés, d'herbages, d'espaces en herbes ou encore des zones humides de marais.
Au nord du bourg, la nudité des terres agricoles est parfois alténuée par la présence de quelques haies ou alignements
d'arbres qui accompagnent la plupart du temps des secteurs herbagés visibles en limite de l'espace bâti
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLV-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme &
12.52 La vallée de l'Ourcq
La vallée humide de l'Ourcq occupe toute la partie nord du territoire. Le paysage renvoie une image très végétele témoignant du caractère humide des lieux. La vallée se
caractérise par une mosaïque de milieux divers sur le plan paysager : en fond de vallée, il est possible d'observer des secteurs de marais, des boisements de milieux humides
{peuplerais), des sous-bois occupés par les plantes hygromorphes, des plans d'eau (..) Bien que traversés par un chevelu de cours d'eau, de rus ou de fossés, ces éléments
hydrauliques restent discrets voire imperceptibles au cœur du tissu boisé dense. De plus, la vallée humide est meurtrie par la traversée d'une voie ferrée, qui a encouragé le
développement de petites zones d'activités à son abord.
Au sens large du paysage, la vallée se devine depuis le plateau par les baisements denses qui tapissent ses versants. Le caractère humide du fond de vallée et son exploitation
est tranit par le changement de la nature des essences végétales issues de la populyeuïture:
A noter égelement que le couvert boisé du fond de vallée influence son caractère intimiste et semblant inaccessible. La vallée de l'Ourcq participe largement à la qualité du
cadre de vie du territoire bien que cette dernière semble délaissée (peu d'entretien, absence de mise en valeur. broussailles, passages interdits).
VALLEE DE L'OURQC et
de oc pare tement re
Rapport de présentation — Diagnostic Cabiret Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme e3
1.2.5.3 La vallée humide d’Allan
La vallée du ru d'Allan fait l'objet d'une « utilisation » par l'homme ce qui lui confère un aspect mieux entretenu. Les abords du ru semblent inaccessibles en raison de la densité du
couvert boisé. Le reste de la vallée est occupé, soil par des boisements, des herbages au des cultures. Le paysage semble moins sauvage que dans la vallée de l'Ourcq et chaque
espace semble remplir une fonction bien spécifique.
LAURE
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4_Le vallon du ru de la Grille
La transition naturelle entre le bourg de Neuily Saint Front et la vallée de l'Ourcq s'effectue par le biais d'un mince vallan qui héberge le ru de la Grill. ll s’agit d'un espace
intimiste émietté par l'urbanisation et de fait enclavé. L'espace du vallon, pourtant peu étendu à l'échelle du temitoire présente de multiples ambiances paysagères (prés, jardins
d'agréments de l'ancien Moulin, boisements denses, zone d'activités). Ce vallon se distingue assez facilement à l'échelle du grand paysage du fait de ses versants boisés qui dessinent
une ligne directrice dans le paysage et découpent visuellement le plateau agricole. Au débouché du vallon, au contact de l'Ourca, là zone d'activités de la Sucrerie rappelle le
passé industriel de cette partie du territoire et renvoie une image anthropique peu valorisante
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 64
ET
Zone d'activités
1.2.5.5 Les infrastructures
Des infrastructures routières traversent le territoire. Le tracé de ces voies peut influencer les paysages en y dessinant des courbes. Au nord du territoire, le mail planté de
part el d'autre de la RD 975 est nellement visible. Gel élément apporte une certaine rigidité visuelle et produit un effet de rupture physique dans le paysage. Cette particularité
paysagère éveill le curicsité. En réalité, elle symbolise le rattachement du bourg de Neuily Saint Front et la Gare (écart bâti).
L'extrémité ouest du territoire est occupée par un cimetière militaire. Ce dernier est visible dans le paysage du fait de son implantation sur un point haut et de l'alignement
d'arbres qui le borde.
Enfin, un pylône implanté sur le plateau, surmonte le sud-est du bourg. Bien qu'il soit visible de loin, il ne produit pes d'impact paysager notable.
A noter également que la coopérative agricole implantée dans le secteur de la Gare, sur le territoire Voisin, constitue un paint de repère incontournable dans le paysage. Cette
installation rappelle le caractère industriel de la vallée de l'Ourca.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 65
Gotdon boisé de là RD 979
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinot Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Pln Local d'Urbanisme es
ANALYSE PAYEAGERE
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services Réseau « Massif
NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 67
E Le patrimoine naturel
Le PLU se doit de tenir compte de la qualité environnementale du territoire communal dans une optique
de préservation et de mise en valeur des richesses naturelles.
Ces richesses ont d'ores et déjà été répertoriées dans le cadre d'un inventaire du patrimoine naturel,
réalisé par le Ministère de l'Environnement
> Une zone dite « à dominante humide » couvre les espaces de fonds de vallées au nord et sud du territoire. Ces zones
prennent donc la forme d’un mince couloir (axe ouest- est) en intégrant ou en épousant très souvent l'espace
aggloméré. L'inventaire de ces sites est issu des données des Agences de l'Eau. Ces zones identifient des espaces
qui jouent un rôle important dans la régulation du régime des eaux
Bien qu'aucun inventaire n'ait été réalisé en site propre, ces espaces doivent être regardés comme
des milieux présentant un potentiel fort en termes de biodiversité, Ces milieux spécifiques se
révèlent étre localisés et menacés en cas d'évolution (urbanisation, aménagements.)
> Un corridor écologique potentiel est identifié au sein de la vallée de l'Ourca, au nord
du territoire communal. Les axes s'appuient principalement sur le réseau de milieux humides qu'abrite la vallée
tout au long de son cours. Ainsi, les déplacements s'effectuent suivant un axe est-ouest.
> Les autres cours d'eau et les boisements du territoire accucillent une faune et une flore qui participent
d'une biodiversité plus commune à l'échelle du département.
> La commune n'est pas directement concemée par un site Natura 2000. Cependant un site Natura 2000
est répertorié au nord de la commune voisine de Chouy, à 3,5 km de la limite territoriale de Neuilly-Saint-Front, Il
s'agit du «massif forestier de Retz» dont l'opérateur est l'ONF. Il s'étend sur 831 hectares. Ce site est éclaté
en plusieurs secteurs, toujours plus éloignés vers le nord-ouest de Neuilly-Saint-Front
Neully-Saint-Front
Natura foresier
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 58
Ce site est composé pour 90 % de forêt caducifoliées et 10 % de résineux. Les
données ci-après sant issues du site internet de l'inventaire National du Patrimoine Naturel
%° Description du site
Ce complexe forestier intègre l'essentiel des potentialités forestières du Valois, sur substrats tertiaires variés (calclaires grossiers, marno-calcaires, sables acides parsemés de nombreux chaos de grès, argile et formations à met res). La palette des habitats forestiers es! globalement dans un état d'exemplarité et de représentativité des ensembles caténaux du Tertiaire parisien. Le site joue un rôle biogéographique important et partage les influences atlantiques, médio-européennes et montagnardes. Parmi les habitats forestiers inscrits à la directive, on mentionnera surtout les séries neutro-acidiclines à neutro-calcicoles des hêtraies-chénaies collinéennes submédioeuropéennes (Galio odorati-Fagetum sylvaticae et Hordelymo europaei-Fagetum sylvaticæe), la série rivulaire des fréneies hygrophiles (Carici remotae-Fraxinetum excelsioris), la série acidophil subcontinentale sèche (Fago syIvaticae- Quercetum petraeae) bien développé sur sables auversiens avec nombreux affleurements gréseux riches en bryophytes et lichens,
% Qualité et importance
La taile du massif lui confère un intérêt écosystémique européen pour l'avifaune forestière nicheuse et les populations de grands
mammifères. Le site est entièrement inventorié en ZICO. Outre ces aspects, les intérêts spécifiques connus sont suriout
floristiques (plantes rares en limite d'aire ou en aire disjointe, notamment le cortège submontagnard aujourd'hui
très réduit (mais avec encore Equisetum syivaticum, Gymnocarpium robertianum), 6 espèces protégées, nombreuses plantes menacées.
+ Vulnérabilité
L'étet global de conservation des espaces est correct mis à part quelques enrésinements limités dans les secteurs de sable. Une gestion ordinaire prenant en compte
le maintien de la biodiversité devrait suffire à assurer la pérennité des espaces forestiers remarquables
Ÿ Habitat
FR2200398 - MASSIF FORESTIER DE RETZ : SIC
(@ Rgherche de données havre
Caringraphe du réseau Haras AS: «1 version fic transmise par a France à Le commision Q serre
européenne (septembre 2011) ae
91F0-Farêts alviles à Anus ghutinoso et Fraxinus excelior (Ao-Padion, Alnion ‘Incanae, Salon 5 8 c 8 8 abat)*
9120 Hetraïes acidophles atlontiques à sous buis à lex et paris à Tam (Quercon robor petraene ou 70 a € a a ii Faganion)
9130Harries de l'Asperio-Fagetum æ a € 5 8
* attire
Chain. Hs atorai san arte 2009-2012 irons matos du Fab due sb Mémo Le moi 2012
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Uroanisme 69
+ Espèces
FR2200398 - MASSIF FORESTIER DE RETZ : SIC
I gggherche de données atur
SES vero fete manie por France à a comnision LE aient) eurcpéenne (septembre 2011) rs
Depoipion _ Mabtuis Espéces Prior Aciviée
FSPÈCES NEnTiONMéES À L'ARTICLE 4 DE LA DIRECUVE /9/409/CEE ET FIGURANT À L'ANNEXE I DE LA DIRECRVE D2/3/CLE ET EVALUATION OU STE POUR CELLE-CI
| MAMMIÈRES Vs à annee 1 de 1 drece 2/43/CEE du Crea
évaLuATION Du STE
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AUTRES ESPÈCES IMPORTANTES DE FLOUE ET DE FAUNE Dinan, Mammifères, A=Amphbens, K=MePRIeS,
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Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Sorvicos NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Uroanisme 70
Le site Natura 2000 abrite une espèce animele visée à l'annexe Il de la
Directive Habitat 92/43/CEE du Conseil pour laquelle une évaluation
d'incidence doit être effectués.
Il s'agit d'un chiroptère appelé « Rhinolophus hipposideros » ou petit Rhinolophe.
Sédentaire, le petit rhinclophe effectue généralement des déplacements de 5 à 10 km (exceptionnellement
jusqu'à 30 km) entre les gites d'été et les gîtes d'hiver Il peut même
passé l'année entière dans le même bétiment en occupant successivement le grenier puis la cave.
Pour se déplacer, l'espèce évite généralement les espaces ouverts en évoluant le long des murs, chemins, lisières boisées,
ripisylves, haies et autres alignement d'arbres, pañiculièrement à l'intérieur ou en bordure de la végétation.
Au crépuscule, ces corridor boisés sont utilisés pour rejoindre les terrains de chasse qui se situent dans un rayon moyen
de 2-3 km autour du gite. Le vol de chasse se situe principalement dans les branchages ou contre les feuillages
d'écotones boisés ne s'écartant généralement pas de plus d'un mètre, mais lespêce exploite aussi les étendues d'eau ou les cours
de ferme. Les phases de chasse sont entrecoupées par des phases de repos dans le gite. dans des gites secondaires
grenier, grotte...) ou accrochées à une branche. Certains auteur envisagent que les jeunes ne chassent pas à plus de
1 km du gîte, ceci pouvant expliquer le regain d'activité nocturme observé près de ce dernier.
Le Petit rhinolophe se rencontre de la plaine jusqu'en montagne. Le Petit rhinolophe recherche les paysages semi-ouverts où
alternent bocage et forêt avec des corridors boisés, la continuité de ceux-ci étant importante car un vide de 10
m semble rédhibitoire. Ses terrains de chasse préférentiels se composent de linéaires arborés de type haie (bocage) ou
lisière forestière avec strate buissonnante bordant des friches, des prairies patürées ou praire de fauche. Les
cultures de vignes avec des friches proches semblent également convenir. La présence de milieux humides (rivières,
étangs, estuaires) est une constante du milieu préférentiel dans plusieurs études, et semble notamment importante pour les colonies
de mise bas, les femelles y trouvant l'abondance de proies nécessaires à la gestation et à l'élevage des jeunes.
Il fréquente peu ou pas du lout les plaines à cultures intensives, les plantations de
résineux sans strate basse de feuillus et les mieux ouverts sans végétation arbustive
L'espèce est fidèle aux gites de reproduction et d'hivernage, mais des individus
changement parfois de gîte d'une année sur l'autre exploitant ainsi un véritable réseau de sites Iccaux.
Les gites d'hibernation des cavités naturelles ou artificielles (galeries et puits de mines, caves, tunnels, viaducs..….) souvent souterraines, aux caractéristiques bien définies (obscurité totale, température comprise entre 4°C et 16°C, degré d'hygrométrie généralement élevée, tranquilité absolue).
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Sorvices NEULLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme a
Au nord de l'aire de répartition, les gites de mise bas du Petit rhinolophe sont principalement les combles ou
les caves de bâtiments à l'abandon ou entretenus (maisons parliculières, fermes, granges, églises, châteaux, moulins, forts militaires.….), milieux assez
chaude et relativement clairs.
Les habitats propices au Petit Rhinolophe sont les paysages semi-ouverts, à forte diversité d'habitat, formés de boisements de feuillus, de prairies pâturées ou de fauche en
lisière de bois ou bordés de haies, de ripisyives, landes, friches, vergers. L'association
boisements | Répartition géographique fivulaires (chêne ct saule notamment) ét pâtures à
bovins semble former un des habitats préférentiels) es Les grottes non exploités par le tourisme est aussi un N
habitat référencé.
La répartition géographique du Petit Rhinolophe
est très étendue comme on peut le voir sur la carie ci- contre
Monaces potentielles
La réfection des bâtiments empêchant l'accès en vol pour les Petits Rhinolophes, la déprédation du petit
pabimoine bâti en raison de leur abandon par l'homme (affaissement du toit, des murs...) ou de leur réaménagement en maisons secondaires ou
touristiques (gîte d'étape), la pose de grillages « anti-pigeons » dans les clochers, la mise en sécurité des anciennes mines par effondrement ou comblement des entrées sont
responsables de la disparition de nombreux sites pour cette espèce. Le dérangement par surfréquentation humaine et l'aménagement touristique du monde souterrain est aussi
responsable de la disparition de l'espèce dans les sites souterrains. La modification du paysage par le retournement des prairies (disparition des zones pâturées et fauchées) qui
s'accompagne de l'arasement des talus et haies, l'extension des zones de cultures (mais, blé...), l'assèchement des zones humides, la rectification et la canalisation des cours d'eau,
l'arasement de ripisylves et le remplacement de forêts semi-naturelles en plantations monospécifiques de résineux, entraînent une disparition des terrains de chasse.
L'accumulation des pesticides utilisés en agriculture intensive et des produits toxiques
pour le traitement des charpentes conduit à une contamination des chauves-souris (la mort
lors du seuil létal) tout autant qu'à une diminution voire une disparition de la biomasse disponible d'insectes,
Le développement de l'ilumination des édifices publics perturbe la sortie des colonies. de mise bas.
Propositions de gestion
Le maintien et la reconstitution des populations de Petit rhinalophe impliquent la mise en œuvre de mesures concomitantes de protection au niveau des gites, des terrains de
chasse et des corridors boisés de déplacement. Les gites de reproduction, d'hibernation et de transition accueillant des populations significatives doivent être protégés par voie
réglementaire voire physique (grille, encios...). Lors de fermeture de mines pour des raisons de sécurité, les grilles adaptées aux chiroptères doivent être utilisées en concertation avec
les naturalistes. La pose de «chiroptières » dans les toitures (églises, châteaux) peut permettre d'offrir de nouveaux accès. Les abords des gites pourront être ombragés par des
arbres et dépourvus d'éclairages, minimisant le risque de prédation par les rapaces et permettant un envol précoce, augmentant de 20 à 30 minutes la durée de chasse, capitale
lors de l'allaitement. Des actions de restauration du patrimoine bâti après maîtrise foncière doivent être entreprises pour préserver les sites de mise bas.
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Au niveau des terrains de chasse, on mettra en œuvre dans un rayon de 2 à 3 km autour des colonies (en priorité
dans un rayon de 1 km, zone vitale pour les jeunes qui doivent trouver une biomasse sufisante d'insectes lors des premiers vols), par des
conventions avec les exploitants agricoles ou forestiers, une gestion du paysage, favorabie à l'espèce sur les bases suivantes
Maintien (ou création) des prairies pêturées et de fauche en évitant le retournement des prairies pour la culture de maïs et de céréas ;
— Maintien ou développement d'une structure paysagère variée (haies, arbres isolés. vergers...)
—_ Limilation d'utilisation des pesticides notamment en agriculture. — Maintien des ripisyives, ces
boisements de feuillus et limitation des plantations do résineux
— Interdiction de vermifuger le bétail à l'ivermectine qui doit être remplacée par des. préparations à base de moxidectine, fenbendazole ou oxibordazole. Si est impossible d'exdlure le bétail traité de la zone sensible. il faut métanger les animaux
vermifugés à des animaux non-traités afin de diuer l'impact du vermifuge sur les insectes coprophages ;
— Diversification des essences forestières caducifaliées et de la structure des boisements (création de parcelles d'âges variés, développement d'un taills-sous- futaie et des écotanes par la création d'allées ou de clairières) ;
— Les sorridors boisés, voies de déplacement entre gîtes et zones de chasse sont entretenus mécaniquement (pesticides exclus) voire rétablis lors de lacunes de plus
de 10 m, sur la base d'une haie d'une hauleur d'au moins 2,5 m.
Par ailleurs, la commune n'est pas directement concernée
— par une ZICO (7ane Importants pour la Conservation des Oiseaux), milieux de vie correspondant à ces aires de reproduction ou d'hivernage, ou à des zones de relais
de migration pour les oiseaux, — par un biocorridor ou passage grande faune.
par un site classé ou un site inscrit = parune ZNIEFF de type 1 ou 2.
CRETE ET
11 s'agit de décrire et de qualifier la forme urbaine à partir de plusieurs questions
— Quelle forme urbaine {constat objectif de la forme)? Est-ce un tissu aggleméré uniforme, homogène, hétérogène,
structuré ? Existe-t-il plusieurs hameaux ? — Quelle image urbaine (impressions subjectives
produites par la vue de la forme}? Quelle intégration dans le paysage, quel sens donne-t-i à l'éspace ?
— Quelles incidences sur le paysage ?
La relation agglomération-paysage est un équilibre complexe. fruit de nombreux tacteurs. Cet équilibre suoti s'inscrit
dans la notion de paysage, notion fandamentale que la commune dot avoir le souci de protéger au travers des dispositions du Plan Local
d'Urbanisine, Celle obligation faite aux collectivités est d'ailleurs rappelée cans un article du Code de l'Urbanisme qui stipule : « Le terntoire français est le patrimoine commun de la
Nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire ct lo garant dans le cadre de ses compétences » (article L.110 du Code de l'Urbanisme).
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 73
1.2.7.1 Silhouette de l'agglomération
La déterrination de la forme urbaine permet d'établir une première réflexion sur sa configuration actuelle ot doit surtout permettre de mieux appréhender son évolution atlendue ou projetée
L'urbanisation de Neuilly-S: -Front se décline en plusieurs entités
# L'agglomération de Neuily-Seint-Front, implantée au sein d'une cuvette topographique. L'urbanisation occupe toute
la partie centrale du terrtcire. Ainsi la forme compacle en son centre et son étirement tentaculaire récent sont condtionnés par
la topographie et les choix communaux (liaison bâtie prévue au POS entre le bourg et l'ancien
hameau de Maubry)
> Le territoire de Neuilly-Saint-Front est concerné par de nombreux écarts bâtis. Hormis le hameau de Rassy, localisé sur le pleteau ondulé, les écarts se sont tous
développés dans les zones de vallons et vallées. Leur forme urbaire allongée est ainsi conditionnée par le relief et le tracé rectiigne de la voie de communication principale qui les dessert.
La forme du hameau de Remontvoisin est différente dans la mesure où l'urbanisation tpisse le versant de
la vallée d'Allan. Sa forme urbaine s'est étendue vers le rord consécutivement au développement
spaïia d'une exploitation agricole.
1.2.7.2 Lisières urbaines
Les lisières urbaines correspondent aux limites entre l'espace bâti et l'espace naturel
+ Le bourg de Nouïlly-Saint-Front
Les lisières du bourg de Neuilly-Saint-Front s'apprécient différemment selon le point d'observation
La partie sud et sud-est de l'agglomération {photos 8 et 9) présente un couvert boisé dense et une succession d'espaces tampons
parfois bordés de haies ou d'alignement d'arbres. Cet ensemble confère de manière générale une bonne intégration
paysagère des espaces bâtis, même à partir des points hauts du territoire. Pourtant, si l'on analyse de
manière plus précise la lisière sud, certains points sensibles apparaissent, en particulier dans les zones de dépressions
du relief. Les vues resserrées quident le regard en direction de l'urbanisation qui peut apparaître à nu comme la ferme du Vaux ou encore
le lotissement rue de la croix Belval
La lisière urbaine est également sensible au sud-ouest de la route de Maubry. Implantées sur le coteau,
les constructions prennent de la hauteur et s'imposent dans le paysage cadré du vallon (photo 8).
Rapport de présentation - Diagnostic Cakinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 74
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 75
La lisière urbaine a tendance à se dévoiler assez nettement dans les parties ouest et
est du territoire (photos 3, 5 et 6). Le couvert arboré laisse place aux cullures qui viennent
jusqu'en limite de l'espace aggloméré. L'aménagement en cours, en lisière ouest du bourg d'une opération de constructions à caractère mixe produit un impact non négligeable.
La hauteur élevée des bâtiments clairs du collège impacte la lisière est du bourg {photos 5 et 6). En cas de rénovation de la façade, l'utilisation de teintes plus foncées
permettrait d'atténuer ce phénomène.
Enfin, les lisières nord et nord-ouest de Neuily-Saint-Front (photos 1 et 11) bénéficient
d'un couvert végétal composé d'herbages et d'alignements d'arbres. Bien que certaines
constructions restent visibles, une ambiance avant tout rurale se dégage.
En revanche, l'extension pavillonnaire récente observable au nordest de l'agglomération (photos 1 et 3), le long de la route départementale fragilise la lisière urbaine
qui s'inscrit au contact direct des terres cultivées. De plus, une activité artisanale implantée à l'entrée du bourg marque physiquement la lisière du fait de la volumétrie des bâtiments. La
composition architecturale des bâtiments, réalisée à l'aide de matériaux aux teintes foncées, permet d'adoucir la transition entre l'espace agricole et l'espace bâti.
ER RE
O1
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinot Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme %
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 7
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinot Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 78
+ Les autres entités bâties
Concernant les écarts bâtis, il est souligné que dès lors qu'ils sont implantés en fond de vallée, leur visibilité reste limitée, d'une part en raison du relief et d'autre part grâce au
couvert végétal périphérique. Cette analyse est commune pour les hameaux du nord du territoire et le hameau de Breuil (vallée d'Allan)
S'agissant des lisières urbaines du hameau de Rassy, elles sont peu visibles au nord-
ouest, au nord, à l'est et au sud-est du hameau du fait de l'existence de boisements
occultants. En revanche, sa lisière sud, sud-ouest et ouest laisse apparaître le bâti ancien ainsi qu'un hangar agricole constitué de bardages aux teintes claires. Ces lisières présentent
une certaine sensibilité paysagère.
Comparativement aux autres hameaux, le hameau de Remontvoisin se devine aisément. D'une part, il tapisse le versant de la vallée. Il est donc nettement visible depuis le
haut du versant opposé. De plus, son développement vers le nord laisse apparaitre des constructions à usage agricole sur le plateau. L'ondulation du plateau permet tout de même
d'atténuer les vues directes sur le bâti. Il est précisé que la rareté des éléments végétaux, aussi bien en périphérie du hameau que sur les parcelles privatives multiplient les points
d'observations en direction de ce dernier.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 7
REMONT VOISIN / BREL
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 80
EEE TA
L'étude des entrées de ville a pour objet d'appréhender les vues des entités bâties. ottenues depuis les axes de
communication et d'analyser l'effet d'annonce ou de « porte » des diverses entrées de ville.
* Le bourg de Neuilly Saint Front
Les entrées de ville du bourg de Neuilly-Saint-Front reflètent plutôt un caractère rural
À partir des routes départementales (n°973 et 4), l'entrée dans la ville set codifiée par un alignement d'arbres qui borde
la rive droite de la voie (photos A et C)
Au sujet de l'entrée de ville nord-est (photo À), l'existence du mail planté (depuis la gare jusqu'à
l'intérieur du tissu aggloméré de Neuilly) a tendance à diluer la véritable entrée dans l'agglomération.
En effet, le panneau d'entrée d'agglomération est masqué par un
plétane et aucun autre aménagement ne vient souligner l'entrée. L'élément déclencheur réside dans l'apparition d'une activité artisanale derrière les arbres,
S'agissant de l'entrée nord (photo B), depuis la RD 79, son caractère naturel est affirmé. La végétation, présente de part et d'autre de la voie, permet de resserrer les vues sur le bêti et le panneau d'entrée d'agglomération. En revanche, il est dificile voire impossible d'appréhender la priorité à droite (rue du Moulin des Prés) localisée tout de suite
après l'entrée. Ce carrefour peut être une source accidentogène.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinot Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme El
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 82
L'entrée sud-ouest de Neuily Saint Front (photo D) s'inscrit en bordure d'un boisement. Cette entrée revêt un caractère champêtre. La position du panneau à cet endroit permet
d'annencer un changement de situation à venir, en particulier l'existence des écarts bâtis peu visibles implantés en bordure de la route serpentée.
+ La zone d'activités au nord ouest du territoire
Aucun panneau signalétique ne marque l'entrée dans cet écart bâti ou encore son rattachement à Neuilly Saint Front.
L'entrée ouest du hameau s'effectue dans une ambiance naturelle conservée grâce à l'existence d'un virage qui occulte les vues au-delà. Aucun élément distinctif ne permet de
renseigner sur l'entrée imminente dans un espace urbanisé ou encore la circulation d'engins
(accès à la zone d'activités}.
L'entrée nord du hameau est symbolisée
par du bâti industriel ancien vacant de
volumétrie imposante L'absence
d'aménagement, rendu d par le passage
de la voie ferrée, conne une image dégradée à
cette entrée, qui constitue par ailleurs,
lune des entrées principales du territoire
de Neuilly-Saint-Front.
L'entrée sud du hameau ne présente
aucun signe distinctif. Les boisements qui bordent la route départementale ne laissent pas entrevoir la zone d'activités.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urbs-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 83
+ La Gare
Les entrées nord et sud présentent la particularité d'apparaître après un virage.
Avant même le panneau d'entrée dans le hameau. l'automobilste qui arrive par le sud est interpellé par le bâti ancien à usage arisanal. La succession de panneaux signalétiques
aux abords de la RD fait prendre conscience d'un changement important de situation.
L'entrée nord se trouve à hauteur d'un carrefour. Des travaux d'aménagements y vont être entrepris afin de simplifier la voirie et limiter à un seul les accès sur la RD.
% Hameau de Rassy
Le panneau d'entrée au nord du hameau se localise juste avant le « vieux » Ras. Cette enlée présente un caractère authentique (herbages et murs massifs anciens en
pierre). Les deux pavillons plus au nord sont localisés avant le panneau d'entrée et à ce titre, la voirie qui les dessert n'est pas concernée par la limitation de vitesse. |l est fréquent que
des incivilités et des risques d'accidents soient décrits sur la portion de route située entre Rassy et Neuilly-Saint-Front.
L'entrée sud est formée d'un virage. Elle ne fait l'objet d'aucun aménagement en particulier hormis le panneau d'usage signalant la coutbe de la vois. Là encore,
l'automobiliste ne prend pes réellement conscience qu'il aborde un espace aggloméré et un carrefour dangereux à défaut d'une traverse « urbaine » aménagée.
Enfin l'entrée ouest est marquée par le bâti ancien visible de loin. Là encore, aucun aménagement spécifique ne vient qualifier l'entrée du hameau
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+ Hameau de Remontvoisin
L'entrée nord du hameau est symbolisée par un corps de ferme imposant. L'entrée ne fait, par ailleurs, l'objet d'aucun traitement distinctif. Ce dernier constat est rappelé pour les
entrées sud et ouest où le caractère naturel végétal de la vallée s'affirme.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 85
+ Hameau de Breuil
Après avoir traversé une partie de la vallée humide (caractère verdoyant prédominant) on
aborde l'entrée de Breuil qui donne à voir un bâti volumineux, de type maison de ville.
Cette construction affirme le caractère bâti de cette partie du vallon. En revanche, les impressions ressenties aux entrées ouest et sud du hameau sont emprunts du caractère végétal prédominant de la vallée, bien que pour l'entrée sud, une
partie du bâti est visibie.
BREUIL
L'analyse permet de montrer que la plupart des entrées de ville ne sont pas traitées ou qualiñées. Ce sont les éléments naturels ou bälis proches qui structurent et donnent de
l'hétérogénéité aux ambiances ressenties aux entrées d'agglomération.
CRETE
La trame viaire constitue le squelette d'une agglomération : c'est l'ensemble des voies, petites ou grandes, utilisées par la population dans ses déplacements. C'est donc un
élément fondamental de communication mais aussi un repère dans l'espace, On distingue une hiérarchie dans les voies
Dans la ville de Neuily-Saint-Front, la structure viaire est fortement influencée par les routes départementales qui traversent l'agglomération, Véritables calonnes vertébrales, elles
constituent d'une part un guide à l'urbanisation et d'autre part des axes majeurs de circulation supportant des flux résultant des déplacements dans la ville et des flux de transit.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Lecal d'Urbanisme 86
ANALYSE DU RESEAU VIAIRE
Ce réseau principal converge vers le centre-ville où il prend l'aspect d'un réseau plus
ramifié, structure qui entraîne des problèmes majeurs en termes de cohabitation des différentes modes de déplacements, essentiellement lorsqu'ils entrent en conflits avec le
trafic de poids lourds. La sécurité des déplacements dans la rue Dujardin constitue un problème récurrent.
De manière générale, il peut être mis l'accent sur l'importance de la qualification de ces voies en particulier au niveau des entrées de ville.
En complément de cette structure, il peut être souligné le double statut des voies de communication transversales qui supportent essentiellement des fux locaux mais peuvent
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme #7
constituer un réseau de voies utiles au délestage du trafic du centre-ville. À titre d'exemple, le rôle de desserte inter-quartier de la rue de la Chanteraine devrait s'accentuer
consécutivement à l'ouverture du supermarché à l'entrée ouest de la ville.
Cette armature de voies secondaires, représentée en bleue sur le plan, ne présente pas partout des caractéristiques techniques homogènes. En effet, une distinction est faite
entre les voies nouvelles créées parallëlement au développement uroain du sud du bourg, qui présentent de larges emprises publiques et un minimum de traitement qualitatif et les
voies anciennes existantes en pérphérie proche du centre-vile ou au nord-ouest de l'agglomération dont les emprises sont plus limitées et le traitement qualitatif minimaliste
conduisant à un clvage des quartiers
Par ailleurs, le réseau tertiaire est constitué de voies qui ne desservent que quelques constructions, et qui composent la partie terminale du réseau viaire. Il s'agit principalement
des rues qui constituent certains cœurs de « lotissements » ou encore des impasses:
En cutre, l'agglomération compte plusieurs sentes piétonnes ou chemins ruraux qui permertent d'assurer la continuité de certains cheminements, et de rédure les distances
entre les quartiers. La densité des sentes autour du centre-ville et son caractère rayonnant sont des favorables à la cohésion urbaine déclinée au travers d'une palitique volontariste
visant la promotion de la circulation douce à l'échelle de l'agglomération.
En outre, le réseau de chemins ruraux périphériques peut servir de support à l'étoffement du réseau viaire de la commune.
La structure du réseau de voies dans les hameaux est beaucoup plus simple (Cf. plan page suivante) dans la mesure où ils sont généralement traversés par une route
départementale qui n'entretient pas de rôle structurant sur le plan urbain (vocation de transit avart tout}. Ce type de configuration n'est pas sans poser problème car l'automobiliste prend
conscience tardivement de la présence d'un tissu bâti structuré pouvant générer des flux et dont des accès non anticipé sur la route départementale. Le problème se rencontre
notamment sur la RC 82 entre l'entrée sud du hameau de Rassy et l'entrée du bourg de Neuily-Saint-Front, secteur du territoire concemé par un tissu bâti éclaté disposé de part et
d'autre ce cette route départementale ciroulée
A l'intérieur des hameaux, la desserte des constructions est assurée par des voies en impasses orolongées parfois par des chemins ruraux
De façon générale, la réflexion sur le développement communal doit nécessairement être menée conjointement à celle relative à la configuration du réseau de voies. En effet, le
réseau viaire de la partie notd du bourg (vieille ville) semble moins bien organisé et maillé que celui de la partie sud, plus récent, Le centre-ville souffre d'un réseau de voies ramifié qui
mériterait d'être davantage qualifié (signalétique, aménagements qualitatifs, élargissement) en fonction de son rôle dans l'armature urbaine.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 88
ANALYSE DU RESEAU VIAIRE
ANR EEMTE
L'estimation des terrains susceptibles d'être bâtis a été réaïsée à l'intérieur d'un périmétre aggloméré tel que le définissent les tribunaux administratifs dans leur
jurisprudence.
Il s'agit de terrains bordés par une voie et desservis par les réseaux : toutefois cette potentiaïté ne tient pas compte
— de la capacilé des infrastructures existantes (capacité de la voie, du réseau d'eau, nature de la défense incendie, conditions de l'assainissement),
— des contraintes éventuelles (sol, topographie, végétations, servitudes diverses),
— dela volonté des propriétaires.
L'estimation des terrains susceptibles d'être bâtis a été réalisée à l'intérieur d'un périmètre aggloméré tel que le définissent les tribunaux administratifs dans leur
iurisprudence
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1! s'agit de terrains bordés par une voie et desservis par les réseaux ; toutefois, cette potentialité ne tient pas compte
des volontés qui seront définies dans le PLU de la capacité des infrastructures existantes (capacité des réseaux),
des contraintes éventuelles {nature du sol, servitudes...) de la volonté des propriétaires.
Compte tenu de la couverture spatiale des réseaux {eau potable, défense incendie, assainissement, voies de communication), plusieurs terrains apparaissent susceptibles
d'être construits au sens de la jurdiction. || s'agit de terrains directement bordés par une voie, et qui constituent un potentiel direct de constructibilité. Ces espaces libres, apelés
« dents creuses », ont été répertoriés.
À l'échelle de la ville, plusieurs dents creuses sont recensées. Leur potential d'accueil peut être évalué à une cinquantaine sur le principe d'une densification de type oavillonnaire.
Cependant, si l'on tient compte des contraintes naturelles et artificielles sur chaque terrain,
on peut ramener ce potentiel constructible immédiat à seulement 25 dents creuses.
Les hameaux comptent également un potentiel de constructbilté immédiat non négligeable, bien que les caractéristiques urbaines et la vocation propre à chaque ertité
amèneront certainement à ne pas les considérer au même titre.
Aussi, au total, on peut considérer que le potentiel direct de constructibilité peut être ramené dans le oourg et les hameaux à une cinquantaine de dents creuses au grand
maximum.
Per ailleurs, l'étude de la “éceptivité du tissu urbain doit être complétée par le recensement d'Ilots non bâtis, situés dans l'enveloppe urbaine du bourg de Neully ou en
marge immédiate. Plusieurs flots ont été recensés, dont plusieurs soumis à des risques naturels ou encore des lots boisés. Là encore. les volontés communales seront
déterminante pour l'avenir de ces espaces dont certains sont en passe d'être bêtis (projet en cours sur l'lot situé au contact du chemin de la Grande Bruyère (à proximité du cimetière
commural).
Le bilan de la réceptivité du tissu urbain dans la commune révèle la présence de plusieurs dents creuses. Il existe des îlots naturels intra-urbains cui pourraient constituer un
potentie! de densificalion de la trame urbaine de l'aggloméretion principale mais ces derniers Sont soumis à des contraintes environnementale importantes où sont déjà intéressés par
des projets d'aménagement
EE
12.111. Analyse de la trame bâtie
En faisant abstraction des limites parcellaires et des voies de communication, la trame bâtie permet de faire ressortir les différences de densités engendrées par disposition des
constructions dans l'espace. En d'autres termes, la trame bâtie d'une commune est une succession de vides et de pleins qui, par leur agencement, créent des zones de forte ou de
faible densité faisant d'ores et déjà apparaître certains secteurs caractéristiques. Les plans d'ensembie présentés proposent une radiographie complète de la trame bâtie.
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT FRONT . Plan Lcal d'Urbanisme go
A l'échelle de la ville de Neuily-Saint-Frort, la trame bâtie propose différentes densités,
+ Bourg de Neuilly-Saint-Front
Dans la partie centrale de l'agglomération, un tissu bâti extrêmement dense S'indiv dualise : les constructions sont très souvent accolées les unes aux autres, formant
des fronts bâtis cantinus. On observe la présence de plusieurs constructions à l'échelle d'un terrain (habitation principale, dépendances et annexes)
Par ailleurs. les constructions se repérent par leurs farmes particulières, souvent allongées et suivant la forme d'un L ou d'un U (structure liée aux influences rurales du
territoire). L'ensemble de ces éléments donne lieu à un tissu bâti unitaire, qui entretient un lien assez fort avec la voirie : en effet, alors que toutes les informations attachées à la voirie ont été occultées, on devine parfaitement le tracé et l'emprise de la rue (avenue Jean de la Fontaine, cour Messy, rue des Halles, prémisses de la rue du Château...)
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Une autre section géographique de la ville propose une trame bâtie continue, dans la continuité nord de celle précédemment évoquée : il s'agit de la rue François Dujardin. lci. le
chapelet des constructions apparaît moins dense (emprise au sol plus importante) et présente quelques trouées dans le front bâti. Toutefois, il convient de souligner le caractère
unitaire de la trame bâtis et son caractère structurant par rapport à la voie.
En marge de ces noyaux « denses », la trame bâtie apparaît beaucoup plus lâche : les constructions sont le plus souvent indépendantes les unes des autres encourageant une
trame bâtie diverse, variant au gré des distances entre les vides et les pleins (à l'image d'un damier). Il s'agit des nombreux quartiers pavilonnaires qui se sont développés au sud de
l'agglomération et à l'est. Dans ces secteurs, les constructions présentent des formes beaucoup plus simples et régulières (carrées, rectangles) que celles observées dans le
noyau derse. Là où la trame bâtie est plus lâche, le lien avec l'espace public (et notamment la voirie) est beaucoup moins marqué. Toutefois, l'ordonrancement des constructions dans
l'espace dans certains quartiers est saisissant sur le plan. Cela permet de distinguer nettement les différents proje:s d'ensemble. À travers chaque opération. une structuration de
l'espace urbain est recherchée.
À l'intérieur de la ville, d'autres densités se détachent: des constructions proposant une forme_particulié nsommatrices d'emprise au soi (en comparaison avec l'habitat
traditionnel). I s'agit soit des différentes opérations collectives, soit des équipements publics {pôle du collège / gymnase.)
La présence d'activités à l'intérieur de la ville participe à la diversité de la trame bâtie. Les volumineux bâtiments marquent une ruplure dans la lecture de la trame bâtie de la ville.
+ Différents hameaux
Les hameaux présentent une l'ame bâtie similaire à celle observée dans le bourg sur
le plan des formes et des emprises. || peut être précisé que l'emprise au sol des bâtiments est importante dans la zone d'activités de la Sucrerie du fait de son tissu industriel et
artisanal. Ce type d'emprise est également cbservable au nord du hameau de Remontvoisin (occupé par une impartante exploitation agricole). Parmi les singularités mises er exergue, il
est mentionné l'alignement des constructions à l'ouest de la zone d'activités ce la Sucrerie
ainsi que le caractère jumelé des bâtiments, l'ensemble étant représentaüf de la cité ouvrière.
L'analyse de la trame bélie a mis en évicence des densités disparates, témoins des différentes époques de constructions et des différentes typologes du bâti. L'intérêt de cette
analyse est de montrer qu'un espace urbain ne peut être appréhendé uniformément sur le plan de la densité bäbe.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Flan Local d'Urbanisme æ
2 é (TRAME BATIE
j Haaus
12.112 Typologie du bâti
La démarche de l'analyse du bâti selon sa typologie va permettre d'une part de présenter les différentes caractéristiques architecturales du bâti ct d'autre part, de dégager
différents ‘quartiers’ à l'échelle de la ville.
Le plan présenté page suivante a été réalisé à partir d'un relevé minutieux sur le terrain qui a permis d'identifier plusieurs types de bâti. Pour une meilleure synthèse et une meilleure
compréhension, chaque typologie es: détaillée ci-après. toutes entités confondues.
«Le bâti ancien
Les noyaux originels de l'agglomération de Neuilly se caractérisent par des fronts bâtis remarquables qui encadrent directement l'œil de l'automobiliste et du piéton. L'ambiance y
est très minérale; l'espace privatif reste invisible depuis l'espace public (les jardins sont situés à l'arrière de la construction, sans vue directe vers la rue).
Il peut étre mis en exergue les différentes ambiances urbaines ressenties, au sein même du noyau originel de Neuilly, qui relèvent avant tout de l'implantation des
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constructions et de la hauteur du bâti, Ainsi, une ambiance urbaine très dense apparaît dans l'avenue Jean de la Fontaine et les ruelles adjacentes, autour de la place centrale de la
Mairie (alignement systématique et contiguité des constructions, largeur de façade étroite et hauteur du bâti significatif (constructions à deux étages + combles).
Quartiers anciens
€ Français Duran
x
CPLRENT
Cette ambiance change au contact de la place de l'église autour de laquelle le mode
d'implantation des constructions est plus diffus (implantation en retrait de l'alignement) Cependant, la qualité architecturale de ces bâtiments (maisons bourgeoises) participe de la
qualité urbaine.
Dans les hameaux, les noyaux originels se composent d'un bâti ancien implanté à l'alignement mais également en retrait, ce qui vient diluer les impressions. Le rapport de la
construction à la voie n'est pas continu et les ambiances urbaines anciennes moins affrmées.
Dans ces secteurs anciens, il est souligné l'importance des clôtures anciennes qui servent de relais « minéral » en bordure de l'espace public (exemple dans le hameau de
Rassy ou le nord de la rue François Dujardin), qui ne serait pas structuré par du bâti
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TYPOLOGIE DU BATI
Hana
La particularité et l'importance du réseau de clôtures en pierre qui délimitent les fonds: de parcelles en rive gauche de la rue François Dujardin doit être souligné. Au contact
immédiat d'un réseau de voies communales étroites et du caractère naturel du fond de vallée. ces dernières participent de la qualité des espaces publics et de l'affirmation de la
zone ancienne.
Le bâti ancien se partage entre deux typologies :
des constructions aux façades étroites mais contigües, élevées sur plusieurs niveaux et présentant une architecture simple (maison de ville). La particularité de Neuily est
l'usage systématique des enduits sur la façade de ces constructions, enduits plus ou moins bien intégrés (couleurs, techniques utilisées); ce premier type d'architecture
est visible à Neuilly (avenue Jean de la Fontaine principalement) et l'ensemble des hameaux ;
des constructions imposantes à l'architecture variée avec un habillage (modénatures) des façades qui apporte un véritable cachet sur le plan architectural (maisons de
maître ou de ville, architecture d'après guerre...) Ce type de bâti apparaît principalement dans le noyau ancien de Neuilly et pratiquement pas dans les
hameaux (1 seul exemple à Breuil);
des constructions assez basses de type longères (RDC et combles aménagées ou non) ou composées d'anciennes dépendances agricoles qui suivent une forme
allongée. Ce bâti est plutôt répandu dans les différents hameaux
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Les matériaux traditionnels utilisés sont la pierre calcaire ou le moellon et les enduits anciens ou récents (rénovation). Il est utile de préciser que l'architecture de la commune a évolué consécutivement aux destructions des différentes guerres.
L'unité et la richesse du bâti ancien a su conserver, malgré les années, les bases de
l'architecture traditionnelle.
Cependant, les coûts relatifs à la rénovation de ce type de bâtisses entraînent une dégradation progressive des façades sur rue, en particulier de celles implantées à
l'alignement dans le centre bourg. La Communauté de communes avait lancé une action spécifique concemant la rénovation du bâti ancien (OPAH) qui s'est avérée un échec
puisque très peu de dossiers ont été déposés par les habitants de Neuilly.
Concernant les toitures du bâti ancien, différents matériaux s'imposent dans le
paysage bâti: l'ardaise naturelle, la petite tuile plate en terre cuite et la tuile mécanique.
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En matière d'ouvertures, le bâti ancien propose plusieurs alternatives
— en toiture, les lucarnes qu'elles soient à deux ou trois pentes, les tabatières ou les chéssis de toit basculants pour les aménagements récents de combles ;
— en façade, les fenêtres sont toujours plus hautes que larges et présentent ou non des: divisions par vantail. Des matériaux modernes sont utilisés (PVC, aluminium.) ;
— "la disparition progressive des éléments décoratifs qui rompt l'uniformité de la façade {volets battants par exemple} ou l'absence de cauleurs (menuiseries de couleurs,
enduits ton pierre uniforme le long de certains tronçons de rue…).
Une caractéristique propre au bâti ancien mérite d'être rappelée : la symétrie dans les ouvertures qui confèrent un certain équilibre et une réelle élégance à la façade.
La notion de centre urbain implique l'apparition de fonctions spécifiques, en particulier commerciales et de services. L'aménagement de vitrines commerciales, la mise en place
d'enseignes concourent à la diversité architecturale du bâti avec des bons et des mauvais
exemples.
Concernant les clôtures minérales anciennes, elles sont constituées de murs massifs ou de murets utilisant la pierre. Les portails sont à l'échelle du mur de clôture : de grande
hauteur et utilisant le fer ou le bois.
De nombreuses portes charretières accompagnent le bâti ancien implanté à l'alignement. Ces éléments sont autant de témoins du passé rural de Neuilly. Ces portes
monumentales habillent la construction et lui donnent de l'élégance.
+ Le bâti pavillonnaire selon les époques de construction
Les photographies mettent en évidence une ambiance urbaine totalement cifférente de celle des noyaux anciens. Les constructions sont le plus souvent implantées en retrait de la
voie, donnant lieu à un tissu plus aéré. La ville de Neuily, par ses extensions successives, affiche un profil « pavillonnaire » très marqué.
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Le bâti pavillonnaire s'apprénende selon différentes typologies, chacune attachée à une époque de construction :
Les quartiers type « cité pavillonnaire » avec les constructions accolées par deux des années 50.
— les pavillons sur sous-sol des années 60, — le grand pavillonnaire des années 70, 80 (grand parcellaire et surface habitable)
— les quartiers créés à l'issue d'opération mixte (logements groupées, bâti colle:
— les pavillons plus récents aux aspecls contemporains (maisons de ville en bande, maisons de ville hautes, structure longère, architecture contemporaine ….).
Quartiers récents
Rappori de présentation Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Lecal d'Urbanisme 100
rer
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Dans les différents hameaux, cette typologie du bâti est peu représentée, sauf route de Maubry où les constructions pavillonnaires très récentes correspondent à des habitations de
grandes surfaces aux allures d'un résidentiel de standing,
Les matériaux traditionnels disparaissent au profit d'enduits plus clairs, de matériaux de couverture plus diversifiés (tuile mécanique couleur chocolat, tuile plate ou mécanique
crangée, apparition de panneaux solaires ebou photovoltaïques .) et de clôtures plus transparentes. Ces dernières s'inspirent très souvent du modèle muret + palissade (PVC,
bois, fer). Enfin, il est à noter le développement de haies végétales qui participent à l'ambiance « verte » des quartiers pavillonnaires.
Les ouvertures en toiture sont plus nombreuses et plus diversifiées que sur le bêti ancien : lucarnes à 2 pentes, lucames à 3 pentes, lucarnes pendantes, lucarnes à fronton,
outeaux (ouverture triangulaire). S'agissant des ouvertures en façade, il est signalé que le ratio « plus haut que large » n'est plus systématiquement un élément de référence.
+ Le logement collectif
Le tissu urbain de Neuilly propose une offre en logements collectifs. Ce type de logement est attaché à des typologies particulières que l'analyse du bâti se devait de
présenter. La forme générale de la construction et son emprise la démarque nettement des habitations individuelles. La hauteur du bâti reste cependant modeste. En outre,
l'architecture générale de la construction reste spécifique à ce type de bâti, en particulier la couleur des enduits.
CEE
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+ Le bâti à usage d'activités
Le bâti à usage d'activités se décline à travers divers visages
— le bâti à usage d'activités artisanales ou industrielles composé principalement de
profilés divers de teintes variées. Ce bâti se concentre au sud et au nord de Neuilly
Saint Front et au sein de la zone d'activités de la Sucrerie, au nord-ouest du territoire communal ;
— le bâti à usage d'activités agricoles pouvant être composé d'anciennes dépendances agricoles (constructions en pierre calcaire) mais aussi de matériaux se rapprochant
de ceux uilisés pour le bâti artisanal, L'usage du bois est de plus en plus répandu dans la composition de ce type de bâtiments.
Ai d'activité
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Les équipements publics
Les nombreux équipements répartis à l'échelle de la vile de Neuily proposent rentes typologies. Aussi, on identifie les équipements traditionnels comme la mairie,
‘église, certaines structures scolaires publics ou privées et les équipements plus contemporains comme le collège, le gymnase, le centre socio-eulturel {...)
À cela s'ajoutent plusieurs monuments patrimoniaux qui sont une ressource évidente de richesse architecturale pour la commune.
Structures scolaires
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Bâtiments … à vocation de services
ET REEE
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CREME EN OEN
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CRETE CET
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Zone d'activité de la sucrerie
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ARENA ETS
Au même titre que les éléments bâtis, les éléments naturels structurent la commune de Neuilly-Saint-Front et modèlent le paysage. Conslituants principaux de l'environnement
immédiat, ceux-ci déterminent en grande partie la qualité du cadre de vie des habitants.
C'est à partir de la photographie aérienne que la trame végétale a été appréhendée en prenant de la «hauteur », ce document permet d'offiir un autre visage de l'espace
urbanisé
Pour débuter l'analyse de la trame végétale de Neuilly-Saint-Front, il a semblé utile de rappeler la forte empreinte des bosements qui soulignent le sud et le sud-est de
l'agglomération, En coiffant l'espace aggloméré. ils participent activement à l'image verte de
Neuily et à l'intégration paysagère du bourg
À l'intérieur du périmêtre aggloméré, la vue aérienne permet d'identifier plusieurs
espaces qui participent à la définition de la trame végétale.
Les jardins privatits
La perception de la trame végétale est différente selon que l'on évolue dans les parties anciennes de la ville (parties privatives invisibles depuis la re) ou dans les quertiers
pavillonnaires. Dans ces derniers, l'effet de transparence des clôtures permet d'y contempler et d'aralyser assez aisément la composition des jardins des particuliers qui parfois jouent un
rôle dans l'ambiance générale de la rue.
Sur les parcelles privatives, la composition de la trame végétale est également différente selon la typologie des quartiers. En effet alors qu'à l'arrière des fronts bâtis
anciens, la trame végétale s'apprécie au travers de nombreux jardins cultivés, elle prend principalement la ‘orme de jardins d'agréments (gazon entretenu accompagné de plantations
d'arbres, d'arbustes et/ou de haies) dans les quartiers récents.
lots naturels intra-urbains
En outre, la partie ouest du bourg s'articule autour de plusieurs granés îlots naturels intra-urbains occupés par des jardins privatifs, des prés, des herbages oL ces espaces verts
publics. Le caractère «naturel» de ces espaces louve son origine dans la nature hydromorphe de certains sols, er témoigne l'étang visible sur la photo aérienne
D'autres ilots arborés de taille plus modeste alimentent la trame végétale à l'intérieur
du bourg.
Espaces verts communaux
La trame végétale intra-urbaine est agrémentée par les nombreux espaces verts communaux qui sont répertoriés au sud-es: de la ville. Il est observé que cette touche de
verdure est peu présente dans le centre ancien de Neuilly, exceoté aux abords de l'église.
Les terrains de sports ou encore les espaces verts récréatifs aménagés par la mairie ont permis de mettre en valeur l'espace de la vallée humide et de trer parti de son cadre de
vie.
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Les jardins culivés
A l'est de la ville, il existe un îlot composé de jardins cultivés (au niveau du Fond du Rouillard).
Les alignements végétaux
Le bourg est traversé par de nombreux axes structurants. Aux principles entrées de ville, ces vois sont bordées par des alignements d'arbres qui pénétrent à l'intérieur du tissu
bâti. D'autres alignements sont visibles à l'intérieur de l'agglomération. Ils forment des continuités végétales intéressantes dans le cadre du « cadastre vert »
La localisation du bourg au sein de la vallée permet aux habitants de bénéficier d'un cadre de vie agréable produit par une trame végétale développée:
L'analyse porte également sur les différents hameaux du territoire de Neuilly Front. La trame végétale y est très disparate. Saint-
La situation des hameaux par rapport aux grands paysages communaux influence directement la composition de la trame végétale et les ambiances ressenties. Aussi, il est
possible d'analyser des caractéristiques communes pour les hameaux de Breuil, de la Gare et de la zone d'activités de la Sucrerie, tous les trois localisés au sein d'une vallée humide.
Les boisements périphériques aux tissus bâtis, plus ou moins denses, alimentent généreusement l'ambiance verte. En revanche, à l'intérieur du tissu bâti la trame végétale se
résume à l'aménagement sommaire des parcelles privatives (gazon, arbres et arbustes, jardins cultivés). Il n'existe pas, dans ces hameaux d'espaces verts publics structurants. La
problématique de l'eau (ru et rivière) pourrait étre ure source de qualification de l'espace (berges...) et de mise en veleur des lieux
Le hameau de Rassy profite, en périphérie immédiate, d'une trame végétale riche composée à la fois d'alignements végétaux, de remises boisées et d'une couveriure
herbagère tès prégnante au nord. Le sud-ouest du hameau est peu concerné par cette structure ce qui explique sa fragilté paysagère. À cet endroit, le caractère minéral du bâti
prédomine.
La vocation cultivée des terres agricoles localisées en lisière ouest du hameau de Remontvoisn laisse peu de place au tissu végétal. La trame végétale de Remontvoisin est
peu développée mais le noyau « vert » observé à l'angle de la voie communale de Dammard à Sommelans et du chemin ce la Prairie (jardins culivés et espaces enherbés privatif)
mérite d'être évoqué.
Comme dans le bourg, la trame végétale des hameaux s'apprécie localement par l'aménagement plus ou mcins développé des espaces libres au sein des propriétés privées
igazon, arbres, arbustes, jardins cuItvés…).
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinot Urba Sonvicos Rapport de présentation — Diagnostic PANETTIERE 2 EUE US
ESS A L
ESTONIE
Cœur d'iot (fond du Rouilara)
n - Diagnostic Plan Local d'Urbanisme
ERP DETAILS DE LA TRAME VEGETALE 2
DCS
E LL TEA Re ALT
ZONE D'ACTIVITE DE LA SUCRERIE
n - Diagnostic NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbani 114
BREUIL
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 115
ETEETEEE ETES
L'espace aggloméré n'est pas un espace figé composé uniquement d'espaces bâtis et d'espaces verts. Il est également un lieu de vie el d'échanges, composé de pôles
d'attraction, et parcouru de flux.
Les fonctions majeures de chaque type d'espace, ainsi que les principaux éléments structurents, ont été mis en évidence.
+ Bourg de Neuilly-Saint-Front
Fonction « Résidentielle »
La vocation résidentielle de Neuily-Saint-Front est sans conteste, Elle se réparit aux abords des sites d'équipements et de manière plus monofonctionnelle au sud êt au sud-est
de la ville : des opérations d'habitat ont été successivement réalisées donnant lieu à des quartiers monofonctionnels.
Toutefois, l'analyse de la dynamique urbaine de Neuily-Saint-Front, chef-ieu de canton ne peut se limiter à cette facette résidentielle: plusieurs indicateurs « urbains »
participent à l'identité de la ville
Fonction « Equipements et services »
La dynamique de Neuily-Saint-Front est alimentée par l'identification d'un véritable
centre-ville dont l'influence devrait s'étendre vers l'ouest, conséculivement à l'implantation d'un nouveau supermarché à l'entrée ouest de le ville et à l'inauguration du centre socio-
culturel.
Le centre-ville se distingue par son tissu bâti dense. mais surtout par la concentration spatiale des commerces, des services, des équipements (mairie, école privée, salles
associatives) et d'activités. L'offre en stationnement principalement concentrée aux abords
de la Meirie et sur la place de l'église constitue également un élément qui structure l'espace.
Ce secteur de l'agglomération concentre quotidiennement les déplacements des habirants du canton pour leurs besoins. Le centre-bourg montre cependant quelques signes
d'essoufflement (perte de vitesse du commerce local, densité des flux de circulation.) avec l'apparition de quelques commerces vacants.
Il existe un restaurant « isolé » dans la rue Saint Rémi au Mont. Le stationnement sur la voie publique, aux abords de ce commerce, peut représenter un danger pour les usagers
de la route qui entrent dans l'agglomération (marque de visibilité).
Le bon degré d'équipements de la commune est à intégrer dans l'approche de la dynamique urbaine. Plusieurs pôles s'individualisent du fait de leur répartition spatiale au
sein de l'agglomération. En ce qui conceme les structures scolaires, la commune dispose
d'une école privée dans la rue Jean de la Fontaine. S'agissant des structures scolaires publiques, les écoles maternelle et primaire ainsi que le collège sont regroupés à l'est du
bourg, rue René Roy. L'école maternelle est accessible depuis la rue des Ecoliers.
Cette concentration des équipements au sein d'un mème quartier ne pose pas de problèmes récurrents sur le plan du stétionnement. La concentration des équipements
favorise l'usage de moyens de transports doux par les locaux.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUI L Y-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 116
DYNAMIQUE URBAINE
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 117
En matière d'équipements, il est souligné que Neuilly compte une maison de retraite dans la rue Joseph Louer.
Le pôle sportif communal tient une position excentrée. !| est implanté au sud-est de la ville, le long de l'avenue de Chêteau-Thierry. Il est signalé qu'il s'agit d'un espace clos et
accessible uniquement lors de manifestations sportives (entrainements, organisation de rencontres).
Les habitants de la commune bénéficient également de l'accès à divers espaces verts aménagés (aire de jeux) ou pas (espaces enherbés) qui sont des lieux importants
d'échanges et de convivialité vecteurs de lien social. 1! s'agit par ailleurs d'espaces souvent accessibles par le biais de liaisons douces. Ces espaces sont essentiellement apparus au
sein des opérations d'ensembles réalisés « récemment » sur le territoire.
Parmi les « espaces verts », il convient d'intégrer les ensembles de jardins cultivés groupés (fond du Rouillard) qui sont également des espaces de loisirs favorables à la
rencontre.
Enfin, les espaces publics du centre-ville de Neuilly (places de l'église et de la Mairie) par leur structuration et leurs aménagements (mariant le minéral et le végétal) donnent une
dimension de petite ville à Neuily-Saint-Front.
Fonction « Activité »
Comme déjà évoqué dans le chapitre «activités », les foyers économiques sont nombreux sur le territoire et facilement identifiables (sous forme de zones compactes). Les
capacités d'accueil sur ces zones d'activités sont moindres, si ce n'est inexistantes, en particulier sur la zone d'activités intercommunale que plusieurs porteurs de projets
convoitent
Au regard du statut de baurgs-relais et de chef-lieu de canton de Neuily-Saint-Front, le PLU a vocation à conforter l'accueil d'activités économiques sur le territoire communal en
vue de pérenniser les activités existantes et conforter ce pôle économique.
L'ensemble de ces éléments dynamiques est relié par des voies de communication structurantes qui traversent la ville. Aussl, les RD 973, RD 4, RDE2, RD 79 et RD 973 ont un
rôle majeur dans la dynamique urbaine : elles sont à la fois des axes de transit importants et des rues par lesquelles s'effectuent la ques-totalité des déplacements des habitants de
Neuilly-Saint-Front. Ce double statut génère quelques confits d'usage et notamment des circulations denses en cœur de ville. La quaïté de vie du centre-ville souffre de cette
problématique liée aux déplacements motorisés (voitures, camions...) dans la mesure où l'emprise actuelle de la voirie n'est pas adaptée à supporter un trafic important
Le lien entre les quartiers s'effectue par un réseau de voies secondaires: desserte locale des quartiers, desserte d'un secteur à l'autre de l'agglomération, lien raccourci pour
éviter le centre-ville. 11 s'agit d'un atout puisqu'il existe des altematives aux déplacements mais cette circulation de transit peut également constituer une nuisance dans les quartiers
résidentiels:
Ce réseau permet à la population locale de se déplacer sans toujours devoir traverser le centre-ville. Cependant, compte tenu de la configuration de ces voies, il serait dificile d'y
envisager un délestage des flux de transit communaux
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 118
Particulièrement développé au sud de l'agglomération (iinéraires multiples), ce maillage de voies secondaires apparaît beaucoup plus réduit au nord. Le mangue de
qualification des voies et leurs emprises limitées n'y permettent pas d'envisager, en l'élal, un statut autre que celui de desserte locale des quartiers.
Enfin, pour intégrer le concept de développement durable dans les déplacements, on peut souligner l'exceptionnel réseau de sentes plétonnes et chemins ruraux qui sillonnent le
tissu aggloméré de Neuily-Saint-Front. Le centre-ville de Neuily-Saint-Front est interconnecté aux quariers périphériques par l'intermédiaire de nombreuses voies douces
indépendantes du réseau de voies dédié à l'automobile (liens raccourcis sécurisés)
Enfin, le potentiel «touristique» de la commune nest pas à négliger. L'agglomération recèle plusieurs bâtis patrimoniaux qui peuvent être le support de la mise en
œuvre d'une peliique touristique sur la commune. Le réseau de sentes évoqué plus haut pourrait être articulé avec la traversée des chemins retenus pour l'inscription au Plan
Départemental des Itinéraires Pédestres et de Randonnée et des chemins de Grande Randonnée connus.
Hameaux
L'examen de la dynamique urbaine au sein des différents hameaux fait apparaître des fonctions majeures.
Ainsi, les hameaux de Rassy et de Breuil présentent une fonction résidentielle, à la différence que Rassy comp'e. en plus, un bâtiment agricole implanté au suc du hameau. Sur
le plan des déplacements, le caractère accidentogène du carrefour au cœur du hameau de Rassy (manque de visibilité) doit être souligné d'autant que la structure actuelle du hameau
ne permet pas à l'automobiliste de prendre véritablement conscience qu'il évolue au sein d'un tissu bâti aggloméré.
La zone d'activités de la Sucrerie, comme son nom l'indique, joue un rôle économique prédominant, à laquelle sont zesociées une fonction « équipement » (déchetterie, station
d'épuration) et une fonction résidentielle au sein d'une ancienne cité ouvrère. Sur le plan de la dynamique, les flux convergent sur la RD 76, facteur accidentogène compte tenu de la
configuration de la voirie en amont (virage). La cité de la Sucrerie est desservie par une voie en impasse, ce qui peu: poser un problème pour la fluidilé de la circulation. Enfin, une friche
industrielle existe au sud du hameau. La commune a équipé les terrains délaissés à l'arrière cette activité en vue de valoriser, par l'accueil d'une nauvelle activité, cette partie du teritoire
à l'abandon
Le hameau de Remontvoisin s'affirme par son tissu agricole et résidentiel. Concernant la dynamique urbaine, aux heures des flux pendulaires, les hameaux de Remontvoisin et de
Breuil subissent une circulation importante ; la configuration linéaire de la voirie favorise la vitesse des automobilistes.
Enfin, le pôle de la Gare est isolé de celui de la ville de Neuily et de ses hameaux. La particularité de cette entité bâtie
est qu'elle est administrée en rive gauche par la commune de Neuily-Saint-Front et en rive droite par la commune de Vichel-Nanteuil. Aussi. la
dynamique de cette entité est fortement influencée par la gare, la coopérative agricole et le café tous implantés sur là commune voisine. Sur le territoire de Neuily-Saint-Front, le bâti
est occupé par des fonctions mixtes (bâtiment agricole, bâtiment d'activité ou lechniques départementaux, habitat), les activités étant prédominants.
Le site de la Gare imolique des flux quotidiens et un besoin en stationnement satisfait
à ses abords immédiats, sur la commune de Vichel Nanteuil. Les flux sont supportés par l'avenue de la Gare. Le bureau d'études met en avant l'absence de traitement de la voie (RD
973) en lien avec la circulation douce entre la gare et la ville de Neuilly. Le chemin rural de
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Flan Local d'Urbanisme 11e
Neuily-Saint-Front à Soissons constitue une altemative de déplacement interessante pour créer une liaison douce indépendante sécurisée et d'itinéraire plus direct.
PESTE ETONETS
Les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol sant des limitations administratives au droit de propriété : elles sont instituées par l'autorité publique dans un but
d'utilité publique.
+ Périmètre de protection des monuments historiques classés ou inscrits
La commune fait l'objet de plusieurs servitudes relatives à le protection de monuments. historiques classés (église Saint-Rémy et Saint-Front, polissoir au lieu-dit L'Hermitage-
Reux). Cette servitude instaure l'obligation de recueilir l'avis conforme de l'architecte des bêtiments de France pour tout projet qui interviendreit en situation de covisibilté avec
l'édifice classé dans un rayon de 500 m compté à partir de ce dernier.
A noter que les hameaux de la Gare et de Remontvoisin sont couverts par un périmètre résultant de la protection de monuments historiques classés situés hors
communes (Grottes de Vichel-Nanteuil et église de Priez).
+ Périmètre de protection des captages
Par arrêté en date du 23 actobre 1995, le Préfet a institué une servitude d'utilité publque relative à la protection du captage en eau potable localisé au sud du bourg. Les
périmètres de protection rapprochée et éloignée englobent des constructians existantes au sud du bourg et au niveau du hameau de Rassy.
+ Servitudes relatives aux chemins de fer
La servitude conceme l'emprise ferroviaire localisée au nord du territoire communal digne Meaux - Ferté Milon - Reims). Elle vise à conserver les conditions optimales de
sécurité par rapport aux emprises ferroviaires et aux voies ferrées (plantations, occupations du sol...).
+ Sersitudes radioélectriques
Le territoire de Neuily-Sairt-Front est grevé par des servitudes hertziennes du réseau régional de France Télécom pour la protection contre les obstacles insiiluées par décre: du
28 juin 1989 dans les zones suivantes
— La zone spéciale de dégagement de la LH Château-Thierry — Neuilly Saint Front
— La zone spéciale de dégagement de la LH Neuilly Saint Front — Fère en Tardenois — La zone secondaire de dégagement de la station hertzienne de Neuilly-Saint-Front.
«Liaisons hertziennes
Le territoire est grevé par des servitudes relatives aux transmissions radioélectriques concemant la protection des centres de réception contre les perturbations
électromagnétiques de la station de Neuilly-Saint-Front.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 120
EE TE EE)
Compte tenu de la topographie communale, une dynamique hydraulique a été observée à l'échelle du territoire. Le maintien des boisements {notamment dans les zones
d'écoulement), des zones humides tampon, de coupures vertes (...i sont autant d'actions en faveur du maintien de l'équilibre hydraulique:
Il est rappelé que la commune est concemée par plusieurs arrêtés de catastrophes naturelles qui témoignent des risques survenus.
Il est rappelé que le Préfet de l'Aisne a lancé une étude concernant la détermination, sur l'ensemble du territoire communal, de sites sensibles sur le plan archéologique. À ce
our, ces données n'ont pas encore Été communiquées.
Plusieurs installations classées ont été recensées à l'intérieur des périmètres egglomérés. Toutefois, il convient de préciser qu'il s'agit uniguement d'installations soumises
à déclaration au regard de la législation des ICPE. En outre, une activité soumise au régime de l'autorisation est répertoriée dans la zone d'activités de la Sucrerie, Cependant, cette
activité (ARN) a été transférée dans une autre commune.
Il est précisé que des périmètres d'éloignement sont rattachés aux bâtiments d'élevage existants sur la commune étant précisé qu'il s'agit d'un périmètre de 50 m (Règlement
Sanitaire Départemental) ou de 100 m (installation classée} selon le cheptel déclaré
Enfin, un cimetière militaire français existe à l'ouest du territoire communal au lieu-dit
« Les Fosses », en bordure de la RD 4. !l bénéficie d'une servitude de protection en matière d'environnement et de patrimoine de 100 m.
Parmi les infrastructures routières qui traversent le territoire communal, aucune re tait l'objet d'un classement au titre du bruit (impliquent des mesures d'isolation acoustiques des
bâtiments)
Par ailleurs, le Porter à Connaissance précise qu'aucune route n'est classée « voie à grande circulation » (application de l'Amendement Dupont au titre de l'article L. 111-1-4 du
Gode de l'Urbanisme)
Un plen de prévention des risques d'inondation a été prescrit par arrêté préfectoral le 17 juin 2008 sur plusieurs communes de la vallée de l'Ourca y compris Neuilly-Saint-Front
{partie nord du territoire}. Ce document, en cours d'élaboration vaudra servitude d'utilité publique lorsqu'il sera approuvé.
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services 7 NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 121
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 12
1.3 Bilan du diagnostic
L'ensemble des points présentés au cours du diagnostic, première phase de l'élaboration du PLU, font ici l'objet d'un bilan, avant que soient abordées les réflexions qui
conduiront à la définition d'un projet communal. Le bilan proposé met en évidence les principales occupations du sol qui caractérisent la commune et rappelle les éléments
constitutifs de la dynamique du territoire communal
E ESPN ER ENMENENs
Le territoire de Neuily-Saint-Fron: s'inscrit dans le sud du département de l'Aisne dans la partie ouest de la région naturelle du Tardenois. Il bénéficie d'une géomorphologie
structurée autour de 3 grands espaces : le plateau agricole franchement vallonné qui couvre 80 % du territoire communal, les vallées humides de l'Ourcq au no’d et d'Allan au sud
Le plateau agricole influence la majeure partie du territoire communal. Il se découvre à travers des espaces au relief tourmenté qui procuisent tantôt des paysages cultivés
ouverts aux vues très dégagées et lointaines, tantôt des espaces « fermés », la vue étant encadrée par les versants issus des mulijples vallonnements. Cette unité agricole est
ponctuée de points de repères (antenne. cimetière militaire, voie de communication arborées, petits boisements.…)
Le paysage du plateau agricole n'est pas homogène. Dans la partie seotertrionale du territoire apparaît un paysage herbagé : la nature rocheuse du sol rendant ces espaces
impropres à la culture. Ce paysage singulier reflète également une économie agricole tournée vers l'élevage:
Au contact direct des terres agricoles, l'espace bâti peut produire un impact significatif dans le paysage
La géographie communaie fait aoparaïtre au centre du plateau, une cuvette naturelle où s'est niché le bourg principal de Neuilly-Seint-Frort. Cette rupture topographique est
tapissée dans sa patis est d'un couvert boisé dense qui s'affirme dans le paysage en constituant une toile de fond à l'urbanisation ou encare en la dissmulant. Au-delà de leur
rôle paysager, ces massifs boisés sont essentiels à la gestion des aléas hydrauliques : en l'occurrence ils constituent des zanes tampons à l'approche de l'espace aggloméré. Les
éléments hydrographiques et hydrauliques visibles (étangs, ru de la Grille, fossé du Rouillard, marais) témoignent formellement d'une dynamique active llée à l'eau. À ce sujet,
les aménagements réaisés suite à des d'arciens épisodes dommageables permettent une maîtrise des aléas conrus pour les sites urbanisés.
Vers le nord-auest du territoire, ce réseau hydrographique actif (ru de la Grille et ru du Rouillard) a creusé le plateau jusque dans la vallée de l'Ourcq. Le fond de cette langue
étroite aux versants abrupts boisés fait apparaître de multiples espaces (corps de ferme, prairies, moulin, boisements denses et zone d'activités de la Sucrerie)
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 123
Les vallées de lOurog et d'Allan occupent les parties nord el sud du territoire communal ; elles marquent les limites terrtariales de Neuilly-Saint-Front. Ces deux vallées
ont des points communs : présentant des fonds étroits, elles hébergent des cours d'eau ce qui explique leur image très végétale.
Elle présente une mosaïque de milleux intéressants : des secteurs de marais, des prairies humides, de rares terres cultivées (..). || semble utile de souligner que leur
caractère boisé est intimement lé à la pratique de la populiculture. Sur le plan environnemental, elles sent toutes deux concemées par une « zone à dominante humide »
témoignant de la spécificité des milieux qui méritent une vigilance particulière
Bien qu'elles présentent un caractère « naturel » confirmé, ces deux vallées sont également touchées par l'urbanisation, en particulier la vallée de l'Ourca sillonnée par la voie ferrée et scindée par le hameau de la Gare.
Sur le plan écologique les coteaux boisés et les milieux humides représentent des
milieux spécifiques et constituent des lieux de passage ou de niches par la faune et la flore.
Les fonds des vallées de l'Ourcq et d'Allan sont identifiés au titre de «zones à dominante humide » ; la vallée de l'Ourcq est cataloguée comme pouvant être le support
d'un corridor écologique.
Autrement, le territoire de Neuilly-Saint-Front ne tait l'objet d'aucune reconnaissance environnementale. | existe une Zone Naturelle d'intérêt Ecologique Feunistique et
Floristique sur la commune voisine de Latilly, à plus de 3 km à l'est du bourg de Neuilly et
une ZNIEFF de type 1, un site Natura 2000 sur une partie du massif forestier de Retz à 4 km au nord de la zone d'activités de la Sucrerie.
Morphologie urbaine
Teut d'abord, un rappel doit être effectué sur la composition urbaine du territoire communal. Zn effet, le diagnostic a permis de mettre en évidence la présence de plusieurs
«entités Eâties » qui répondent à des fonctions bien spécifiques.
À La ville
La forme générale de la ville et sa composition urbaine résulte d'une urbanisation qui a dû s'adapter aux contraintes d'un site de vallée. Aujourd'hui pincée entre les coleaux el le
fond de vallée humide, l'urbanisation s'est répandue vers le sud-est dans la partie haute de le vallée, au relief « clément ». Il tend maintenant à s'appuyer contre les flancs de coteaux
plus abrupts.
Pour mémoire, la ville de Neuilly-Saint-Front, c'est à l'origine deux entités agglomérées bien distinctes : le village de Neuily-Saint-Front implanté au nord-ouest de la suclure
urbaine actuelle et le hameau de Maubry perché à flanc de coteau, au sud-est. Le développement urbain de Neuily s'est naturellement engagé dans sa partie sud et sud-est
épargnant le plus possible ‘es secteurs répuiés humides, L'accroche physique entre l'ancien hameau ce Maubry et le reste du bourg (en appui de la voie de desserte existante) ast la
résultante des dispositions réglementaires du POS en vigueur.
Ainsi la forme urbaine de Neuilly s'étire du nord-ouest vers le sud-est venant excentrer la dynamique liée au centre-ville. Le développement récent de l'urbanisaton à l'ouest
{quartier des Louvroy) amorce un épaississement de là forme uibaine en contrepied de la forme actuelle et en affirmation de la centralité communale.
Rapport de présentation - Diagnostic Catiret Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 124
Ces entités se retrouvent dans l'étude de la trame bâtie ; le noyau principal qui forme aujourd'hui le centre-ville, s'icentifie très nettement. Ce noyau s'étend en forme de « T » le
long des rues François Dujardin, avenue Jean de la Fontaine et la rue du Chêteau. Au cœur du noyau central, le diagnostic a pointé du doigt la présence d'un bâti patrimonial vieillissant
et en voie de dégradation mis en scène par des fronts bâtis remarquables, une diversité architecturale d'époque et une densité fortement marquée.
Le développement de la ville reprend le schéma caractéristique des opérations dites
« groupées », les nouvelles opérations résidentielles et d'équipements formant des quartiers
nettement identifiables. Les formes du bâti et les implantations renvoient une densité moins
marquée.
2- Les écarts bâtis
Le territoire de Neuilly-Saint-Front est occupé par plusieurs écarts bâtis répartis à la fois dans les vallées et sur le plateau. Au nombre de 5. chaque unité bâtie sindividualise par
ses caractéristiques et ses vocations respectives (résidentielle, agricole, éccnomique)
La singularité du hameau de la Gare est à souligner du fait de son appartenance à deux communes (Neuilly et Vichel-Nenteuil
Le territoire de Neuilly-Saint-Front, chef-lieu de canton, occupe une position territoriale aux caractéristiques rurales
- passage d'infrastructures de transports routières secondaires dans le triangle Soissons, Château-Thierry, Villers-Cotterêts,
— proximité immédiate d'une halte ferroviaire peu utilisée par les locaux (destinations. ayant peu de rapport avec les besoins au quotidien de la population), report sur la
gare de la Ferté Milon : sous l'influence principale des bassins de vie et d'emplois de Château-Thierry.
Sur les plans administratif et de la planification territoriale, Neuilly-Saint-Front fait partie de la Communauté de communes de l'Oureq et du Clignon. En sa qualité de chef lieu
de centon, Neuily-Saint-Front est identifié comme pôle structurant. Le territoire est également intégré à Union des Communautés de communes du Sud de l'Aisne en charge
du suWi de l'élaboration du Schéma de Cohérence Territeriale et du Plan Climat Encrgie Territorial, documents supra-communaux non approuvés à ce jour. Neuilly-Saint-Front y est
appréhendée en tant que pôle relais ayant vocation à se développer. aussi bien sur le plan de l'habtat que des aotivités économiques.
Le territoire est également inclus dans le périmètre du Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux Scine Normandie. porteur d'une politique visant à
la protection et à la pérennisation de la ressource en eau ; la détermination des zones à dominante humide étant une déclinaison graphique de cet objectif
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 125
1.3.3.2 La dynamique communale
Neuilly-Saint-Front représente un poids démographique non négligeable, chiffré à un total de 2 171 habitants (donnée entrée en vigueur au 1er janvier 2011 et issu du
recensement de 2008). La courbe démographique positive depuis plusieurs décennies démontre l'attractivité communale. Toutefois, le faible taux de variation annuelle (10,2%)
observé sur la période 1999-2007 démontre Un essoufflement de cette dynamique résultant d'un solde migratoire nul depuis 1990 et d'une baisse du solde naturel communal. La
pyramide des âges démontre par ailleurs une tendance au vieillissement de la population. Aussi, la relance de la dynamique démographique doit s'envisager au travers d'une reprise
de la construction. À ce titre, il convient de préciser que des opérations récentes (années 2007 et 2008) ont pemmis la création de 43 logements nouveaux. Cet effort de construction
devrait être répercuté sur les chiffres des prochains recensements
La particularité de Neuily, c'est aussi de disposer d'un nombre important de logements vacants et de résidences secondaires {respectivement 66 et 36 en 2007). Entre 1999 et
2010, seuls 12 sont devenus des résidences principales.
Comme rappelé précédemment, Neuily-Saint-Front est un bourg qui propose un schéma urbain structuré : un hypercentre identifié, un noyau ancien unitaire, des quartiers
pavillonnaires et des secteurs d'équipements périphériques.
L'hypercentre accueille les éléments vivants de la commune comme les commerces et les services publics centraux. Cet espace joue véritablement le rôle de moteur dans la
dynamique urbaine auquel les habitents s'identifient. Toutefois, le diagnostic a mis en évidence la tendance à une certaine asphyxie du centre-vile: cet espace dense est
directement traversé par des axes routiers stratégiques qui supportent à la fois des flux de transits et ceux liés aux déplacements de la population locale. Très fréquemment, le
carrefour de la Mairie est perturbé par des flux denses de véhicules lourds qui sont antinomiques avec la vie d'un centre-ville.
En lien avec sa fonction centrale, le stationnement est présent {place de l'égli participe du cadre de vie. Cependent, le stationnement des résidents le long des voies.
perturbent le circulation.
Chef-lieu de canton, Neuilly propose un bon degré d'équipements, qui est aujourd'hui adapté aux besoins de la population. Ajouté à ce constat positif, il convient de préciser la
concentration des équipements du centre vers l'est de l'agglomération: un réseau développé de sentes piétannes permettant de distribuer chaque secteur. Un secteur de
développement à vocation commercial est projeté sur la zone des Louvroy à l'entrée ouest du bourg,
Sur le plan récréatif, le parc urbain localisé au sud-ouest du bourg représente avant fout un espace de détente qui semble toutefois excentré de la dynamique des pôles
d'équipements. Cet espace est accessible au sud du centre-ville par des sentes.
Un constat similaire est avancé pour le pôle sportif (terrains de ‘ootball) disposé à l'entrée du sud-est de Neuilly qui mériterait une mise en valeur. Résultant d'une structure
urbaine déséquillbrée, il peut être mis l'accent sur l'absence d'espace vert « améragé » au nord-ouest de l'agglomération. Toutefois le caractère naturel cu fond de vallée humide
apporte une qualité certaine au cadre de vie dans ce secteur de la ville.
Rapport de présentation - Diagnostic Gakinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 126
Le thème de l'économie se devait d'être abordé comme élément moteur de la
dynamique du territoire. Cette fonction est identifiée au sud du bourg, dans la zone
d'activités communale de part et d'autre de la route de Rassy mais également à l'entrée est par l'aménagement de la zone d'activités intercommunale qui attire des porteurs de projets.
En effet, la totalité de la zone est convoitée en vue de la création de nouvelles unités
artisanales.
De plus, la dynamique économique communale est assurée ponctuellement dans le bourg par la présence d'activités artisanaies et commerciales.
Par ailleurs, la zone d'activités de la Sucrerie implantée au nord du territoire accueille plusieurs entreprises ainsi que la déchetierie intercommunale. Les terrains délaissés au sud de la zone ont été viabilisés par la municipalité en vue d'encourager leur valorisation par l'accueil d'une nouvelle activité.
L'économie locale est grandement influencée par l'activité agricole répertoriée dans le bourg, à Remontvoisin, et dans une moindre mesure à Rassy et dans le hameau de la Gare.
Par ailleurs, la comme dispose d'un patrimoine bâti (édifices culturels et patrimoniaux) pouvant servir de socle à la création d'un circuit touristique sur la commune. À ce sujet, des
sentiers de Grande Randonnée et des chemins répertoriés au Plan Départemental des inéraires de Promenade et de Randonnées traverser le territoire communal et le cœur du
bourg de Neuilly-Saint-Front
En sa qualité de bourg relais, Neuily-Saint-Front s'affirme comme un pôle d'emplois secondaire au cœur dun réseau de villes moyennes et un pêle principal au centre de
communes rurales. Neuïly-Saint-Front, en sa qualié de chef-lieu de canton et de bourg- relais a vocation à conforter sur son territoire la capacité d'accueil des activités économiques.
adaptées à son contexte territorial (PME-PHl-commerces.…)
La vosstion résidentielle caractérise Neuilly-Saint-Front. À ce titre, il convient de souligner la diversité de lofire en logements sur le territoire et des typologies du bâti
associés.
Une dynamique s'invente tout particulièrement au travers de la structuration d'un réseau de voies adaptées à leurs usages.
À l'échelle de l'agglomération, le diagnostic a permis d'observer un déséquilibre dans la structure de voie. La partie sud et est de l'agglomération dispose d'un maillage de voies.
« routières » bien agencé même si certaines rues secondaires mériteraient c'être qualifiées en leur qualité de vois de délestage du centre-ville (rue de la Censurière, rue de la
Chantraine.…).
Dans la partie originelle de l'agglomération, au nard-ouest de la ville, les voies de desserte sont étroites et mal adaptées à la circulation automobile. Contrairement au sud du
bourg, aucune voie ne peut prétendre servir au délestage du centre-ville. Néanmoins, un tissu de sentes piétonnes complètent le réseau de voies et encouragent la circulation douce
en acorocne au centre-ville
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Los: d'Urbanisme 127
1.3.3.3 Dynamique des hameaux
La dynamique des hameaux s'apprécie tout d'abord oar leur fonction résidentielle pus ou moins importante.
Aussi, cette fonction apparaît de manière secondaire, au sein d'une ancienne cité ouvrière, dans le hameau de la zone d'activités de la Sucrerie (au nord-ouest du territoire)
qui comme son nom l'indique a une vocation économique dominante, Le hameau accueille également des équipements publics (station d'épuration et déchetterie
Au nord-est du territoire. le hameau de la Gare compte plusieurs vocations (artisanale, le et résidentielle}. 11 est rappelé la particularité de ce hameau à cheval sur deux
communes.
Les hameaux de Rassy et de Breuil présentent une vocation principalement
résidentielle.
Enfin, l'activité agricole caractérise fortement le hameau de Remontvoisin qui accueille par ailleurs plusieurs abitations.
Sur le plan des déplecements, ces entités bâties sont traversées par une voie principale.
La qualification des princpales entrées de ville et en particulier de celles qui constituen! les portes d'entrées dans le territoire permettraient une prise de conscience des
usagers de la route et une valorisation de l'image de la commune.
C'est en particulier le cas au niveau du hameau de Rassy où la traverse de a RD 82 est jugée accidentogène en raison d’un tissu bâti mal identifié depus cet axe (impression
forte de tissu bâti éclaté entre l'entrée de Rassy et le bourg de Neuilly)
CAT EEE TA ns
En matière de développement urbain futur, il existe plusieurs flots naturels intre- urbains au sein de l'enveloppe urbaine acluelle de la ville dont la plupart sont réputés pour
leur caractère humide (fossé du Rouillard ou ru de la Grille)
En autre, il subsiste plusieurs denis creuses où grar développement de l'urbanisation, bien que certaines sont d les parcelles pouvant sentir au à convoitées.
Sur le plan économique, la viabilsation récente de la zone d'activités intercommunale à l'entrée set de la ville et la présence de terrains délaissés au sud de la zone d'activités de
la Sucrerie représentent un potentiel immédiat pour assurer à court terme le dévelcppement économique de la commune, À noter que les potentiallés d'accueil de la zone d'activités
intercommunale sont à ce jour toutes convoitées par des porteurs de projets divers. Cependant, la marge de recul importante des constructions par rapport à la route
départementale exigée par le règlement du POS empêche de concevoir une urbanisation cohérente et homogène sur l'ensemble de cette zone. Par conséquent, le PLU devra venir
assouplir cette obligation afin de concrétiser les projets en cours de réflexion par le dépôt d'un permis de construire
Les statuts de chef-lieu de canton et de bourgs-relais de Neuilly-Saint Front invitent à dynamiser le lissu économique local et appréhender les besoins en foncier qui vont se faire
Rapport de présentation — Diagnostic Cabinet Urba-Servces NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 128
ressentir à moyen terme en vue d'atirer de nouveaux établissements (types PME-PMI- commerces) sur le territoire communal
En périphérie immédiate de l'agglomération, le territoire de Neuily-Saint-Front doit intégrer un cerlain nombre de « contraintes » où de « particularités » qu'il convient de
rappeler:
les contraintes naturelles liées à la situation de l'agglomération dans la vallée (à l'est le coteau boisé abrupt, au sud le profil boisé humide des terres, à l'ouest un relief
agricole mouvementé) :
— les sensibilités paysagères sur les lisières nord, ouest et est bordées par des terres cultivées :
— au nord-ouest de l'agglomération, existence de plusieurs exploitations agricoles.
Le bilan général sur les réseaux permet d'envisager un développement urbain communal. Néanmoins, le défaut de couverture incendie sur certaines parties de la ville
nécessitera une mise en conformité.
Au même titre que l'environnement, le PLU se doit de tenir compte des sensibilités d'un territoire, notamment en matière de gestion des aléas naturels. Neuilly-Saint-Front est
un teriiloire corcemné paï plusieurs facteurs de risques, principalement axés sur l'eau : le risque d'inondation par débordement de la rivière de l'Ourcq et d'Allan. le risque de
ruissellements lié à la configuration plateau-vallée, la sensibilité des milieux naturels avec la présence de zones à dominante humide ou d'un point de captage d'eau potable
Les aléas « industriels » font partie des facteurs officiellement reconnus (servitudes d'éloignement) auxquels on peul ajouler les périmètres rattachés aux béliments d'élevage:
La prise en compte des différentes servitudes d'utilité publique ne doit pas être oubiée bien qu'aucune n'entraïne une interdiction suicle de construire où d'aménager
Rapport de présentation - Diagnostic Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT: Plan Local d'Urbanisme 130
2 - CHoix ET JUSTIFICATIONS DES
DISPOSITIONS RETENUES
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues Cabine! Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plen Local d'Urbanisme ait
2.1 Justifications des orientations retenues dans le
PADD
EEE EE Te
Le Plan Local d'Urbanisme est élaboré dans le respect de trois principes
fondamentaux définis à l'artice L. 121-1 du Code de l'Urbanisme
Contexte territorial, Développement et renouvellement urbains.
— Développement économique,
— Gestions paysagère, environnementale et écologique, — Gestion des risques et des sensibilités.
La commune a engagé une réflexion sur la définition des espaces consacrés
notamment à l'habitat, aux activités, aux équipements, et d'autre par, sur la planification d'un développement commural reposant sur une gestion rationnelle et maîtrisée de l'espace
en rapport avec son tissu rural et l'affirmation de son identité communale.
EE EEE
1 Contexte territorial
+ Adepier le projet communal à son contexte territoriai
Localisée dans le sud du département de l'Aisne, la commune de Neuilly-Saint-Front est un chef-lieu de canton de plus de 2 000 habitants proposant la plupart des services et équipements de proximité
Accessible principalement par un réseau de routes départementales secondaires, Neuilly se révèle être un bourg rural implanté au cœur d'un réseau de villes moyennes.
Des moyens de transport en commun sont accessibles sur la commune (gare, lignes de bus), mais les résidents utilisent avant tout l'automobile pour leurs déplacements
intercommunaux ou se rendent à la gare de la Ferté-Mion pour regagner la région parisienne via le train.
Dans ce contexte territorial rural dynamique, la commune souhaite renforcer son attraciivité par un développement adapté aux besoins locaux (commerces, services de
proximité, développement économique.)
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues Cabine Liba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 122
21.22 Développement et renouvellement urbains : planification urbaine
Y Établir un projet communal qui s'inscrit dans la dynamique
intércommunautaire
S'agissant du contexte administratif. la commune appartient à la Communauté de Communes de l'Ourcq et du Clignon qui a notamment compétence pour l'élaboration des
PLU, En cutre, la commune appartient à Union des Communautés de commures du Sud de l'Aisne (regroupés en Pays) qui a compétence en matière de Schéma de Cohérence
Territoriale (oérimètre arrêté)
Par ailleurs. il conviendra de veiller à la compatibilité du PLU avec les autres
documents supra-communaux existants ou à venir (SDAGE, SAGE, PLH, PDU...
“Une croissance démographique en rapport avec le slatut de bourg Siructurant de Neuilly-Saint-Front
La population municipale en 2008 représente 2 164 habitants. Le Conseil Municipal a opté pour un accroissement de la population communale de l'ordre de + 0.9 lan à
l'échéance des 20 prochaines années. Des projets récents d'urbanisation vont permettre de relancer la dynamique communale à court terme. Le PLU veillera donc à assurer la
poursuite de ce développement à moyen et long terme, ce qui devrait amener la commune à atteindre 2 613 habitants à l'échéance 2029
*_ Une politique de l'habitat visant la mixité sociale et générationnelle
Neuily-Saint Front se caractérise par une diversité de son tissu bâti tant sur le plan de la Lypologie que de la nature de l'offre en logements (petits et grands logements locatifs ou
accessibles à la propriété.….). Cette offre est en cours de développement au moyen de nouvelles opérations à caractère d'habitat. Le Conseil Municipal souhaite poursuivre cette
politique de développement et de diversification de l'offre en logements sur le territoire.
+ Programmation d'un développement urbain durable
Le Plan Local d'Urbanisme doit veiller à répartir dans le :emps l'absorption de nouveaux habitants en vue de permettre une gestion communale durable. C'est pourquoi, le
développement urbain communal devra se concevoir par étape. Le Plan Local d'Urbanisme vise néanmoins un objeclif à long terme qui permet de définir ure feuille de route ayant pour
objectif un développement durable du territoire
Les besoins en nouveaux logements, induits par le développement démographique retenu et l'absorption du phéncmène de desserrement des ménages, se chiflrent à presque
240 à raison de 2,4 personnes par logement. À préciser que ces logemonts permettront d'accueillir un tctal de 576 personnes dont 430 alimenteront la croissance démographique et
146 permettront seulement de maintenir la population à son niveau actuel (pallier les décès, les migrations, le décohabitations.…)
L'objectif du PLU est d'assurer la création de cette nouvelle offre en Ingements en adéquation avec les autres proklématiques du PLU (déplacements, intégration paysagère,
consommation des espaces agricoles et naturelles, risques hydrauliques.) et les caractéristiques de chaque entité bâtie
{Rapport de présentation — Choix et jus ns des dispositions retenues Cabinet Lrba-Services NEUILLY-SAIN FRONT - Plan Locel d'Urbanisme 133
C'est pourquoi, le dévelopoement urbain communal à caractère d'rabitat est essentiellement programmé à l'échelle du bourg (y compris route de Maubry) et du hameau
ce Rassy. Pour les autres enttés bâtis, le développement urbain se limitera au comblement ces dents creuses ; étant entendu que pour le hameau de Breuil et les constructions solées
eu creux de la vallée d'Allan, seule une gestion de l'existant est envisagée en raison de la capacité des réseaux limitée et de leur « isolement » au sein d'un espace naturel de qualité.
À préciser que pour les hameaux de la zone d'activités ce la Sucrerie et de la Gare, le PLU permettra uniquement une gestion des habitations existantes et confortera le caractère
économique de ces deux secteurs.
Le Conseil Municipal souhaite, dans la continuité du POS en vigueur, poursuivre le développement urbain du hameau de Rassy en appui de la RD 82. Rassy préfigure en effet
l'entrée générale dans le bourg de Neuilly puisque la route départementale est bordée, entre Ressy et Neuilly, par un tissu bâti éclaté. L'objectif est ainsi de densifier le tissu oôti de
Rassy en bordure de cet axe très circulé et de procéder à la qualification de la traverse du hameau à des fins sécuritaires et qualit L'idée est déveiller lntérét des
automobilistes dès le hameau
Le développement urbain nécessaire aux objectifs de développement de la commune doit d'abord être réfléchi sur les acquis, c'est-à-dire par la réhabilitation du bâti existant
l'urbanisation des dents creuses où des ilots naturels intra-urbains ou encore au moyen d'opérations de renouvellement urbain. Néanmoins, la construction de nouveaux logements
semble inévitable pour satisfaire les besoins croissants. Les dents creuses identifiables et les îlots naturels intra-urbains existants n'ont pas tous vocation à être urbanisés compte tenu
de leur sensibilité face aux aléas nat.rels liés à l'eau ou encore au regard de leur caractère boisé. Aussi, pour ces derniers, le Conseil Municipal scuhaïte en conserver le caractère
« naturel » et éventuellement étudier l'opportunité de les aménager qualitativement (espaces verts, aîre de détente...)
En cenclusion, le développement urbain communal ne pourra se satisfaire des disponibilités visibles à l'intérieur des entités bâties structurées. Aux termes des réflexions
menées sur les opportunités de dévelaprement urbain périphérique, les élus envisagent de concentrer ce développement au niveau du bourg
- sur des terrains communaux situés dans sa partie sud-est entre la route de Maubry et la zone d'activités intercommunale ; cette urbanisaton permettant de souder
définitivement le cœur aggloméré de Maubry au reste du tissu bâti au sein d'une enveloppe urbaine harmonieuse et cohérente
- sur des terrains situés au nord-ouest du bout dans le prolongement de la zone des Louvroy ; les objectifs étant multiples
amorcer un rééqulibrage de la forme urbaine de l'agglomération en vue de redéfinir la position « centrale » du centre-nourg et renforcer son attrzctivité sur le plan de la
dynamique communale ;
développement programmé à proximité immédiate du centre-ville et du pôle commercial et de services (équipement culturel.) récemment créé à l'ouest du bourg.
Positionnement en faveur de l'usage de moyen de transport doux à parir d'un réseau existant de liaisons douces :;
à long terme, désengorgement du centre-ville par la création d'une voie de liaison nouvelle périphérique entre la RD 79 et la RD 4
Rapport de présentation — Choix etjustifications des dispositions retenues Cabinet Lrba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 134
+ Affimation de l'identité communale et renforcement de l'articulation des
quartiers entre-eux par la mise en scène et le traitement qualitatif des
espaces publics
% Aménager les voies de communication structurantes en fanction de leurs rôles dans la structure viaire de l'agglomération (hiérarchisation des voies : liaisons inter-quartiers
délestage du centre-ville, liaisons douces] au service d'une affmation de l'identité communale et de la valorisation du cadre de vie, de la sécurisation des espaces publics et
de la promotion de la circulation douce entre les pôles structurants de la commune:
% Traïtement qualitatif des entrées « vitrines » en particulier au nord du territoire, au niveau de la zone d'activilés communale et du quartier de la Gare {image industrielle
viellissante)
© Maintenir une trame végétale à l'échelle des espaces agglomérés par la gestion maitrisée et la mise en valeur des flots « naturels » intra-urbains.
“ Poursuivre une politique volontariste en matière de déplacements doux en prenant appui sur un réseau existant (sentes piétonnes, chemins ruraux périphériques.)
Améliorer le cadre de vie communal en réduisant la circulation en cœur
de ville
% Aménagement ou création de neuveaux barreaux de liaisons routières pour fluidiier et faciliter la circulation au sein du bourg:
% Projet, soumis à révision simplifiée du PLU, de création d'une voie de contournement de l'agglomération par le sud ouest, visant à rofier la RD 4 à la RD 973 en
vue du célestage du centre-ville
Gestion du bâti
5 Adapter les règles du PLU aux différentes ambiances urbaines ressenties
architecture. densités, volumétries…)
% Ne pas compromettre l'utilisation des techniques permettant la réduction de la consommation énergétique des bâtiments (panneaux solaires, matériaux de construction,
ouveriures…), notamment pour les nouveaux projets urbains.
% Assurer l'intégration paysagère des constructions dans les espaces sensibles diisières urbaines actuelles et futures, au soin des espaces à dominante naturelle au
agricole}
2.1.2.3 Développement économique
% Confirmer l'identité économique du territoire et engager une politique volontariste pour l'accueil de nouvelles activités : une zone d'activités communale à qualifier, une
commercialisation de la zone d'activités intercommunale à encourager, un développement économique envisagé à l'entrée sud-est de l'agglomération en face de la zone d'activités
intercommunale et dans le prolongement sud de la zone d'activités de la Sucrerie
% Maintenir l'attractivité du centre-ville en conservant son interconnexion avec les quartiers périphériques (réseaux de voies douces à conserver]
Rapport de présentation — Choix et Justifications des dispositions retenues
Cabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 135
% Ne pas compromettre le développement d'une économie touristique en lien avec le patrimoine local (édifices religieux, équipements publics témoins…), les circuits touristiques
{chemins de Grande Randonnée), et la diversification des activités agricoles.
“Maintenir et pérenniser les activités existantes au sein des ertités bâties dans un objectif de promotion de la mixité des fonctions urbaines (artisans, services, commerces...)
% Veiler au maintien d'une économie agricole à compromettre sa diversification. chelle du territoire et ne pas
2.1.24 Gestions paysagère, environnementale et écologique
+ L'identification et la pérennisation des grandes entités naturelles pour leur aspect paysager, leur rôle environnemental ou leur valeur
écologique
Les spécificités «naturelles» de Neuily-Sant-Front résutent de situetions géographiques, géologiques, économiques variées. Neuilly se locelise dans la région
naturelle du Tardennois, au contact de l'Orxois : la transition naturelle sooérant par lintermédiaire d'un plateau forement vallonné entrecoupé par des valées humides.
Chacune de ces influences traduit des entités paysagères et parfois des milieux à biodiversité spécifique que le PLU devra reconnaître et protéger.
Les orientations du PLU visent à
‘ Reconnaître la vocation agronomique, biologique et écologique des terres agricoles du plateau vallonné.
“ Assurer une gestion équilibrée et durable des sites de vallées humides (Allan et Ourca) afin d'en préserver les caractéristiques paysagères et environnementales
{ressources en eau, Zone à dominante humide.)
% Protéger les boisements structurants (petits ou grands) dans leurs fonctions multiples (éléments du paysage, régulateurs des aléas naturels, fonclion de niche
écologique.)
% Veller à l'inlégralion paysagère des constructions liées au dévelopoëment de l'urbanisation (lisières urbaines sensibles, constructions isolées en milieu naturel)
8 Gestions des risques et des sensibilités
% Tenir compte des sensibilités hydrauliques du territoire (ruissellemerts, coulées de boue, remontées de nappe.) en limitant l'urbanisation dans les secteurs sensibles ou en
évaluant les incidences en amont du projet d'urbanisation.
Tenir compte de la topographie communale en préservant de l'urbanisation les
coteaux marqués.
# Veiller à limiter l'urbanisation dans les zones humides voire inondables des vallées d'Allan et de l'Ourcq
% Veiller à la pérennisation de la ressource en eau (point de captage localisé au sud du bourg, zones à dominante humide)
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenues. Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 126
% Tenr compte des infrastructures qui traversent le territoire communal voie ferrée)
% Tenir compte de la présence d'installations classées pour l'environnement, notamment des exploitations agricoles.
ERA TER ET RE EM EE ENENnTS
2.1.3.1 Le développement démographique
L'indice d'évolution démographique retenu dans le cadre de l'élaboration du PLU est de +0,9 %fan à l'échéance des 20 prochaines années, donnée compatible avec les indices
d'évolution démographique enregistrés sur les deux périodes intercensitaires (1975-1982 et 1882-1990) qui ont précédés le ralentissement de la croissance démographique. Pour
mémoire entre 1975 ct 1982, le taux de variation annuel était de + 1,1 % et entre 1982 et :990 de + 1,0 %. Ensuite, le taux de variation annuel a nettement diminué (entre ‘990 et
1999) pour atteindre +0,5 %, diminution qui s'est même accentuée pour arriver en 2007 à + 02%.
Neuily-Saint-Front, chef-lieu de canton, a perdu de son dynamisme en raison d'un manque d'offre en nouveaux logements, lui-même associé à ur manque d'offre foncière
Cette diminution s'est traduite entre 1990 et 1999 par un solde migratoire nul accompagné d'un vieillissement de la population affaiblissant ainsi le solde naturel. La création récente de
nouveaux pavillons au sein du bourg a permis d'éviter le déclin démographique imminent et de faire remonter sensiblement le taux de variation annuel à -0,5 % en 2009. I apparaît en
l'état que le cycle démographique entamé par la commune est sensible et précaire. C'est pourquoi, un indice d'évolution démographique plus soutenu a été retenu en vue de
dynamiser la démographie locale et retrouver un rythme de croissance adapté et nécessaire au maintien des équipements communaux (en pañiculier des équipements scolaires publics
et privés) et du tissu commercial et de services.
Per ailleurs, dans le cadre de l'élaboration du SCOT de l'Union des Communautés de communes du Sud de l'Aisne, Neuilly-Saint-Front est considérée comme un pôle relais ayant
vocation à se développer. Dans le cadre des études préliminaires, une hypothèse haute de développement a été retenue pour la Communauté de communes de l'Ourcq et du Clgnon
soit une enveloppe de 55 ha pour les zones constructibles dont 30 % en renouvellement. La répartition de cette enveloppe reste à affiner à l'échelle des différentes communes
considérant que 35 % de cette dernière sera répartie entre les pôles relais de Neuilly-St- Front et la Ferté-Milon
24 2 Le développement économique
Neuily-Saint-Front constitue un pôle économique secondaire à l'échelle de l'arrondissement de Château-Thierry et fait figure de pôle relais. De par son statut de chet-
lieu de canton et d'unité économique à part entière, Neuilly-Saint-Front à vocation à conforter ses capacités d'accueil d'activités économiques sur son territoire.
Comme déjà décrit dans le diagnostic communal, plusieurs foyers économiques sont recensés et les opportunités d'implantation de nouvelles entreprises se font rares. Les
terrains libres visibles au sein de la zone d'activités intercommunale sont tous convoités, la ‘riche industrielle située à proximité du stade communal a été rachetée et abrite dorénavant
ure entreprise de machines agrcoles La zone d'activités de la Sucrerie héberge dans sa
‘Rapport de présentation — Choix et justifica ns des dispositions retenues Cabinet Lréa-Services NEUILL Y-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 137
partie sud un bâtiment vacant accompagné de terrairs délaissés. La commune a viabilisé cette partie de zone en vue d'attirer les porteurs de projets et résorber cette friche.
À l'intérieur du tssu bâti actuel, les opportunités de développement économique sort quasi inexistantes. Des entreprises existantes recherchent même localement des terrains
plus grands pour se délocaliser e: conforter leur développement sur le territoire (la moitié de la zone d'activtés intercommunale est convoitée dans ce sens). Par conséquent, le projet de
PLU doit avoir pour objectif de proposer une nouvelle offre foncière pour conforter les ectivités existantes et accueilir de nouvelles entreprises sur le territoire à court et moyen
terme.
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ANOUT-LNIVS-ATINAN NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 148
2.2 JUSTIFICATIONS DES REGLES ADOPTÉES AU
PLU
EREEN
Le territoire communal se divise en trois grandes catégories de zones
la zone urbaine est une zone qui est équipée ou qui le sera prochainement ; elle est désignée par la lettre U suivi d'un indicatif: UA, UB, UC, UD, UE, UP.
La zone à urbaniser est une zone naturelle, non équipée ou peu équipée, destinée à une urbarisation future essentiellement réalisée sous la forme d'opérations de
consuction ou d'aménagement Elle est programmée pour planifier le développement d'un territoire sur le court, moyen et long terme. Elle a pour indicatif
AU suivie d'un indicatif en fonction des vocations souhaitées : 1 AUh, 1 AUe et 2AUh.
La zone agricole : elle correspond aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger e1 raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres
agricoles. Ellea pour indicatif À
le zone naturelle et forestière : elle correspond à des secteurs de la commune. équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels.
des paysages et dé leur intérêt du point de vue esthétique, histarique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation torestiére, sait de leur caractère d'espaces
naturels et ont pour indicatif N.
Les délimitations de ces différentes zones sont repartées sur les plans de découpage
en zones n°5b Sc. 5d et 5e (visibles pages suivantes) sur lescuels sont notamment indiqués:
les emplacements réservés aux vues el ouvrages publics, aux installations d'intérêt
général et aux espaces verts (ERI. les sentes piétonnes à conserver au tire de l'article L. 123-1-5(6°) du Code de
l'Urbanisme:
les cheminements inscrits au Plan Départemental des Itinéraires de Promenade et de Randonnées et les sentiers de Grande Randonnée.
les bâtiments d'élevage (principe de réciprocité) les boisements. haies et alignements d'arbres à protéger en vertu de l'article
L. 123-1-5{7°) du Code de l'Urbanisme. les plantations à réaliser au titre de l'article R. 128-9(12°) du Code de l'Urbanisme.
les secteurs soumis aux dispositions de l'article R. 123-11b du Code de l'Urbanisme.
Les dispositions adoptées dans le règlement (graphique et écrit} traduisent des objectifs d'aménagement et de développement; elles sont commentées dans le présent
chapitre.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinet Uibe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Flan Local d'Urbanisme 149
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urbs-Services. NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Lecal d'Urbanisme 150
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Semices NEUILLY-SAINT FRONT Plan Local d'Urbanisme ast
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Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services 152 NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme
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Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabirot Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT -Plan Local d'Urbanisme “53
EEE
Le périmètre de la zone urbaine est volontairement restrictif et tient compte de la présence des réseaux (et de leur capacité), de la voirie, ainsi que de la notion de périmètre
aggloméré telle que la définissent les tribunaux et la jurisprudence.
En conséquence, seules à l'intérieur de ce périmètre seront constuctibles les
l'enclaves urbaines" restantes, déjà desservies par les réseaux.
L'analyse des entités bâties de la commune a permis de cerner sur des groupes de terrans bâtis des caractéristiques communes el ainsi de dégager des zones spécifiques
cans lesquelles ur corps de règles permettra de confarter l'image de chacune d'elles
Le PLU de Neuily-Saint-Front comprend au total six zones urbaines (UA, UB, UC, UD. UE, UP) définit pour leurs caractéristiques propres etlou leurs vocations respectives.
2221 La zone UA
+ Caractère de la zone
La définition d'une zone UA vise à respecter l'unité de la partie centrale originelle de la commune dont les caractéristiques s'individualisent nettement de celles du reste du tissu
bâri que ce soit le bourg ou les hameaux.
La zore UA correspond au noyau historique du bourg, de forme grossièrement concentrique (réseau de voies en étoile). La zone UA se démarque nettement par la densité
de son bâti pouvant atteindre jusqu'à 100 % d'emprise au sol et l'implantation des constructions formant des fronts bâtis continus. La hauteur élevée des constructions
{R+1+C ou R+2+C) accentue cette impression de densité bâtie, La petite taille du parcellaire explique que l'unité foncière puisse être occupée en totalité
Les ambiances uroaines ressenties depuis la rue sont purement minérales. L'architecture des bâtiments est de composition ancienne traditionnelle mais toutefois
diversifiée au gré des reconstructions (maisons de ville en bande ou encore maisons bourgeoises implantées à l'alignement). Les clôtures sur rue sont rares.
La zone UA abrite les principaux éléments qui participent à la dynamique du centre- bourg (places publiques, équipements publics, commerces, services.)
+ Périmètre
La zone UA s'articule autour de plusieurs placettes publiques {place de l'hôtel ce Ville, place André Cardon, place du Marché au Vin), et englobe les constructions implantées de
part et d'autres des prémices des rues adjacentes telles que la rue François Dujarcin, la rue Jean de la Fontaine, la rue des Halles, la rue Puget de Saint Plerre ainsi que la rue Fernand
Paissan, ou encore la Cour Messy ou la Cour de la Jurie
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinat Urba-Services RONT - Plan Locel d'Urbanisme 154
Vocation
Patte centrale et dynamique du bourg, la zone UA présente une diversité des fonctions urbaines que le réglement écrit vient conforter. La mixité des fonctions apparaît au
travers de sa Vocation habitat, de commerce, d'équipements publics, de bureaux, arisanal...Toutefois. aucune activité nuisante n'est relevée, pour cette raison, le règlement
interdit les activités de type industriel qui se révélent bien souvent incompatibles avec le voisinage. Les constructions à usage agricole sont également interdites, l'exercice de cette
activité étant incompatible avec la Structure et la configuration des voies de la zone. Enfin, les constructions à usage artisanal ou d'entrepôt sont admises sous réserve de ne pas
perturber (bruits, odeurs, circulation.) le voisinage.
+ Accés ef voirie
Pour étre constructible, un terrain doit présenter un accès direct à une voie ouverte à la cireulétion publique. La zone UA est structurée par des voies communales.
En termes d'accès, le règlemert veille à éviter toute dérive. Le tissu urbain de la zone UA est boïdé parfois par des chemins ruraux ou des sentes. |l est utile de préciser que ces
voies étrites, peu ou pas carrossables et insuffisamment équipées présentent des caractéristiques insuffisantes pour garantir une bonne desserte des terrains ; elles ne
peuvent donc être considérées comme des voies équipées circulables en toute sécurité et en haute saison et donc être considérées comme des « voies cuveres à la circulation
publique ». À cet effet, le règlement écrit indique clairement les tronçons de voies sur lesquels tout accès direct pour « véhicules » est interdit. La création d'accès piétons n'est
donc as interdite
Il est utile d'ajouter que les accès réalisés sur des fonds communs pour desservir plusieurs habitations ne doivent pas étre considérés comme des voies mais comme des
accès communs privés.
La protection des sentes piétonnes au titre de article L. 123-1-5(6‘) du Code de Turbanisme est le garant du maintien de leur fonctionnalité, object rappelé dans le PADD.
+ Desserte par les réseaux publics
Toute construction doit être raccordée au réseau d'eau potable et au réseau collectif d'assainissement en respeclant ses caractéristiques. En effet, le bourg de Neuilly est
desservi par un réseau soit de type unitaire. soit de type séparatif; réseau qui petit à petit fait l'objet de travaux en vu de passer uniquement en mode séparatif
Per ailleurs la gestion des eaux pluviales est rappelée au règlement considérant qu'elles devront âte dirigées vers un dispositif ce traitement si elles ne peuvent être
évacuées sans inconvénient en milieu naturel ou vers le réseau public.
+ Caractéristiques des terrains
Comp'e tenu de la législation en vigueur, aucune règle n'a été édictée à l'article 5 {régle qui, par exemple, fixerait une superficie minimale pour qu'un terrain soit construc:ible)
C'est par la combinaison des autres règles définies au PLU que sort maïtrisées las denstés autorisées (règles d'implantation, d'emprise au sol, de hauteur)
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Ur 3-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 155
+ Implantation des constructions
Ce qui a principalement motivé l'inscription d'une zone UA, c'est le maintien de l'ambiance urbaine minérale du cœur de ville résultant de l'implantation à l'alignement des
constructions.
C'est pourquoi, le règlement écrit oblige le pétitionnaire à implanter ses constructions à l'alignement
Cependant, la zone UA est une zone déjà densément bâtie dans laquelle les fronts de rue sont déjà lous occupés. Aussi, le règlement a été ménagé afn d'admettre des
implantations différentes lorsque l'alignement est déjà bâti. Sans cela. tout projet (annexes, bétiments d'activités. ) serait gelé
S'agissant des limites séparaties, l'obligation d'implanter les constructions d'une limite letérale à l'autre, lorsque la construction est implantée à l'alignement est nécessaire
pour assuier le maintien des fronts bälis jugés remarquables.
En cas d'implantation en retrait, la marge minimale ne pourra être inférieure à 3 m, distance se rapprochant de celle édiclés var le code civil,
Dans la mesure où le projet n'ocouperait pas la totalité de la façade du terrain (projet
portant sur l'ensemble d'un ilot, le règlement impose l'édification d'une clôture afin de
conserver la continuité visuelle:
“_ implantation des constructions sur une même propnété
Compte tenu des densités bâties observés, la commune n'a pas souhaité réglementer
cet article
+ Emprise au sol
Au sein de la zone UA, il m'est pas rare que l'emprise au sol des constructions puisse atteindre 100 % de l'unité foncière. À ce titre, il semblait plus judicieux de ne pas
réglementer l'emprise au sol afin de ne pas remettre en cause les densités actuelles et donc lambiance urbaine de la zone en cas de mise en œuvre d'une opération de rencuvellement urbain.
“Hauteur maximale des constructions
La zone UA se singularise par des hauteurs de constructions plutôt homogènes et généralement hautes (compris entre R+1+C et R+2+C). Afin de ne pas remettre en cause
l'unité des hauteurs du bâti rencontrées, critère qui participe largement de l'affirmation de la centralité communale et de son ambiance minérale, il a été décidé d'établir une règle
prenant appui sur la hauteur moyenne observable sur les constructions voisines. En effet, objectif était d'éviter, par la définition d'une hauteur maximale de constructions, l'édification
de constructions basses qui serait venu modifier de manière irréversible l'appréhension des rues.
“Rapport de présentation — Choix etjustifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services el d'Urbanisme 156 NEUILLY-SAINT-FRONT - PH
+ Aspect extérieur des constructions
En matière d'aspect extérieur des constructions, les volontés communales sont de faciliter la gestion du bâti existant et de ne pas contraindre exagérément l'aspect
architectural des constructions nouveles voire de laisser libre cours aux projets d'architecture qui ont pour objectif de réduire la consommation énergétique des bâtiments
{projet HQE. maison passive, maison écologique...) où encore de projets contemporains, source de modem té architecturale.
Malgré tout. la volonté communale est la recherche d'une qualité esthétique {pente et couverture en toiture, forme des baies en façade sur rue) etlou technique (aspect des
enduits) minimale:
11 est important de rappeler que des prescriptions architecturales spécifiques pourront étre imposées par l'Architecte des Bétiments de France à l'intérieur du périmètre de
protection autour de l'église. S'agissant d'un édifice classé. l'avis de l'architecte des bâtiments de France sera conforme. À ce titre, on peut supposer que des dérives
architecturales ont peu de chance de survenir.
En matière de clôtures, le maintien du caractère architectural de la zone invite à
réaliser des murs aleins en pierre.
Par souci d'intégration, les annexes qui ne seraient pas construites en harmonie de
matériaux avec le bâtiment principal devront être réaisées à l'aide de matériaux de teinte foncée
+ Stationnement
En ce qui concerne le stationnement des véhicules, celui correspondant aux bescins des canstruclions doit être assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas générer de
dysforctionnements en matière de circulation.
S'agissant des obligations des particuliers, la réalisation, sur le terrain d'assiette de opération, d'au moins deux paces de stationnement pour les constructions à usage
d'habitation est exigée. De plus, le règlement mentionne la réalisation d'une place de stationnement supplénentaire par tranche de 50 m” de surface de plancher. À préciser que
cette exigence doit être comptabilisée dès lors que la surface de plancher globale de l'habitation dépasse 120 m°.
Pour les constructions à usage artisanal, le ratio est de 70 m°
Un dimensionnement minimal des places de stationnement est exigé afin qu'elles puissent être utilisables dans des conditions satisfaisantes par l'ensemble des véhicules.
De plus, en cas d'impossibilité arotitecturale où technique d'aménager sur le terrair de
l'opération le nombre de places nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé à aménager sur un autre terrain situé à moins de 200 m du premier, les surfaces de
stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il réalise ou fait réaliser lesdites places. I! s'egit ainsi d'assouplir quelque peu les obligations dans le centre-
bourg où la configuration du parcellaire rend souvent difficile la réalisation de stationnements sur le terrain d'assiette de l'opération.
Pour les autres catégories de constructions, le stationnement n'est pas précisé afin ce ne pas remettre en cause l'implantation de nouvelles activités. En effet, le tissu commercial
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services est en perte de vitesse et la mise en place d'exigences liées au stationnement être un facteur pénalisant à l'implantation de commerces, services et équipements.
A ce sujet, il est important de signaler que la commune a usé de son droit de préemption urbain afin de se porter acquéreur de la parcelle n° 488 sur laquelle, une aire de
Stationnement ouverte au public esl projetée.
+ Espaces libres et plantations
Compte tenu des faibles surfaces réservées aux espaces libres, le règlement rappelle simplement qu'ils devront être convenables entretenus. De plus, en cas de mise en place de
plantations, l'usage d'essences locales est vivement recommandé.
+ Coefficient d'Occupation du Sol
Les dispositions réglementaires (implantation, emprise, hauteur...) assurent, couplées les unes aux autres, la maîtrise de la densité. C'est pourquoi il y n'est pas fixé de COS.
22.22 La zone UB
+ Caraclère de la zone
La zone UB correspond à la zone péri-centrale du bourg de Neuily-Saint-Front qui se caractérise par un tissu bâti plus lâche que la zone UA et une image urbaine reprenant des
critères architecturaux traditionnels. Toutefois, l'implantation des constructions différent entre le secteur nord et le secteur sud ce qui a amené à la création de deux secteurs
distincts UB4 et UB2.
+ Périmètre
La zone LE conceme les constructions édifiées suivant un axe principal de desserte, composé au nord de la rue François Dujardin et au sud des rues Jean de la Fontaine et
Pierre Plocque. Des prémices de voies secondaires sont également concernés (rue du 12è étranger au nord, rue de la Chapelle au sud...)
Le périmètre de la zone UB s'appuie sur un relevé précis sur le terrain et englobe des terrains au parcellaire laniéré sur lesquels des constructions à l'architecture traditionnelle
apparaissent. Lorsque la construction est édifiée en retrait de la voie, des c'ôtures minérales en pierre prennent le relais et assurent des continuités visuelles et esthétiques en limite
d'emprise publique. Au-delà de ce périmètre, les critères d'urbanisme sont autres:
+ Vocation
La zone UB regroupe une mixité des fonctions avec des équipements, des commerces et des senvices publics ou privés variés (équipements scolaires, équipements d'intérêt
collectif). La fonction artisanale existe mais reste discrète. Là encore, la fonction industrielle
est écartée car jugée antinomique de la vocation générale de la zone.
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Locel d'Urbanisme 158
+ Accès et voirie
Pour être constructible, un terrain coit présenter un accès direct à une voie ouverte à la circulation publique. La zone US est structurée par des voies principales de desserte
adaptées.
En termes d'accès, le réglement veille à éviter toute dérive. Le tissu urbain de la zone UB est bordé parfois par des chemins ruraux ou des sentes. Il est utile de préciser que ces
voies étroites, peu où pas carrossables et insuffisamment équipées présentent des caractéristiques insuffisantes pour garantir une bonne desserte des terrains : elles ne
peuvent donc être considérées comme des voies équipées circulables en toute sécurité et en haute saison et donc être considérées comme des « voies ouvertes à ja circulation
publique». À cet effet. le règlement écrit indique clairement les tronçons de voies sur lesquels tout accès direct pour « véhicules » est interdit. La création d'accès piétons n'est
donc pas interdite.
Toutefois, il a fallu adapter la règle pour le secteur UB1 au regard de la situation particulière évoquée ci-après. En effet, les fonds de parcelles du secteur UB1 sont
régulièrement bordés par des voies dant une est circulable (ruelle du Roullard). À ce titre, elle sert aujourd'hui de voie de support êt de desserte de quelques fonds de parcelles
adjacentes. Cette situation est toléraole aujourd'hui puisqu'elle reste limitée et les dispositions du PLU vont dans le sens d'une maîtrise de la situation. En effet, l'objectif ii est
d'éviter que cette voie serve d'appui à un développement urbain sur des fonds de parcelles inscrites en zone urbaine. Le diagnostic a oien mis en avant, le caractère ramifié du réseau
de voies (circulation difficile) dans cette partie du bourg ainsi que l'absence des réseaux Ces raisons motivent la disposition du PLU qui est d'interdire tout nouvel accès direct sur ce
tronçon de voie répertorié au plan
Il est utile d'éjouter que les accès réalisés sur des fonds communs pour desservir plusieurs habitations ne doivent pas étre considérés comme des voies mais comme des
accès communs privés.
La protection des sentes piétonnes au titre de l'article L. 123-1-5(6°) du Code de
l'urbanisme est le garart du maintien de leur fonctionnalité, objectif rappelé dans le PADD.
* Dossorte par les réseaux publics
Pour les mêmes matifs que ceux évoqués dans la zone UA, toute construction doit être
raccordée au réseau d'eau potable et au réseau collectif d'assainissement en respectant ses
caractéristiques.
Par ailleurs, la gestion des eaux pluviales est rappelée au réglement considérant qu'elles devront être dirigées vers un dispositif de traitement si elles ne peuvent étre
évacuées sans inconvénient er milieu naturel ou vers le réseau public.
Ÿ Caractéristiques des terrains
Compte tenu de la législation en vigueur, aucune règle na été édictée à l'article 5 règle qui, par exemple fixerait une superficie minimale pour qu'un terrain soit constructible).
C'est par la combinaison des autres rêgles définies au PLU que sont maïtrisées les densités autrisées (règles d'implantation, d'emprise au sol, de hauteur)
Rapport de présentation - Choix et justificat ns des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Locel d'Urbanisme _ 159
+ Implantation des constructions
Une distinction est faite entre les secteurs UB1 et UB2
L'impléntation des constructions dans le secteur UB1 reprend les critères de la zone UA. Aussi, les règles éditées sont similaires en ce qui concerne l'implantation des
constructions par rapport à l'alignement et par rapport aux limites séparatives.
De plus, une profondeur constructible a été définie dans l'oplique de maïtriser et contenir un phénomène de constructions à usage d'habitation en drapeau ou de
développement urbain à caractère d'habitat à partir de voies non équipées. Pour éviter toute dérive, la profondeur constructible est limitée à 35 m de p'ofondeur comptée à partir des
rues support, à l'origine, de l'urbanisation traditionnelle {rues François Dujardin et du 12° étranger)
En ce qui senceme Je secteur UB2, l'hétérogénéité des implantations (succession de constructions implantées à l'alignement et en retrait des voies) invite à rester souple en
terme de réglementation et autoriser sit l'implantation des constructions à l'alignement, soit un retrait d'au moins 5 m par rapport à l'alignement : ce retrait étant jugé le minimum
nécessaire au stationnement d'un véhicule à l'entrée du terrain.
S'agissant des limites séparalives, une obligation d'implanter les canstructions sur au mains une limite séparative est requise en cas d'implantation d'une construction à
l'alignement, en rappel des critéres d'implantation du tissu bâti traditionnel. En revanche, en cas de retrait des constructions par rapport aux limites séparatives, le retrait sera d'au
minimum 3 m en compatibilité avec les dispositions du Code Civil
Pour ce secteur, une profondeur constructible correspondant à la profondeur moyenne observée sur le terrain (35 m) est édictée pour les habitations en respect de la trame bâtie
actuelle.
La zone UB se caractérise par son aspect architectural et le caractère minéral des fonts bâtis. L'aopartion systématique de clôlures minérales en bordure de vois en relais
des constructions implantées en retrait de l'alignement est une caractéristique que la commune souhaite pérenniser afin de conforter les ambiances urbaines observées.
Implantation des constructions sur une même propriété
Les dispositions du PLU ont pour objectif le maintien d'un ensolellement minimal des
constructions et à facliter l'intervention des services de lutte contre l'incendie.
* Emprise au sol
L'emprise au sol des censtructions est réglementée dans l'optique de maitriser la densité bâtie. La volonté communale étant de conserver l'équilibre actuel du parcellaire,
l'emprise au so a été fixée en zone UB à 50 % de la surface totale du terrain, pour les habiations et 70 % de la surface totale du terrain pour les nétiments d'activités.
Le règlement précise que dans tous les cas, l'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne pourra excéder 70 % de la surface totale du terrain
‘Rapport de présentation —Choix et justifications des dispo: ions retenuesCabinet Urba-Serces NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 160
+ Hauteur maximale des constructions
Là encore, le règlement est différent d'un s leur à l'autre de la zone UB.
Les règles édictées pour le secteur UB1 sont similaires à celles de la zone UA, considérant que les hauteurs moyennes observées et les impressions produites par
l'homogénéié des hauteurs senstituent le prolongement naturel des impressions relevées en zone UA.
Concemant le secteur UB2, la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 m au faltage, moyenne observée sur l'existant; étant entendu que l'extension des
constructions existantes qui présenteraient une hauteur supérieure est admise, à la condition que l'extension ne dépasse pas la hauteur du bâtiment agrandi
Le règlement indique par ailleurs, que cette règle ne s'applique pas pour les équipements publics ou d'intérêt collectif bétiments pouvant présenter des besoins
supérieurs
Y Aspect extérieur des canstructions
En matière d'aspect extérieur des constructions, les volontés communales sont
identiques à celles de la zone UA. Sur le plan architectural, la zone UB constitue une zone bâtie d'aspect traditionnel dont l'architecture est commune avec celle rencontrée en zone
UA.
La zone UB est également concernée par un périmètre de protection des Monuments hisloriques (monument classé) ce qui est un garant de la pérennité de l'architecture
traditionnelle locale. Cependant, la commune ne souhaite pas que le PLU s en la matière puisqu'elle n'est pas contre la mise en œuvre de projets favorisant les économies
nergie ainsi que des projets contemporains qui s'intégreraient dans son environnement.
En matière de clôtures, les règles édictées pour le secteur UB1 s'inscrvent dans le
prolongement de celles de le zone UA afin de conforter l'harmonie architecturale ertre ces
deux zones.
Pour lé secteur UB2, les murets en pierre surmontés d'une grille à barreaudage droit sont également admis puisque couramment rencontrés dans ce secteur. Dans cette
hypothèse, le muret pourra être doublé d'une haie composée d'essences locales. En utlisant des essences locales adeplées, la commune souhaite limiter d'éventues
débordements à défaut d'entretien:
Comme en zone UA, les annexes qui ne seraient pas construites en harmonie de matériaux avec le bâtiment principal devront être réalisées à l'aide de matériaux de teinte
foncée.
* Siationnement
En ce qui conceme le stationnement des véhicules, celui correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas générer de
dysfonctionnements en matière de circulation
S'agissant des obligations des particuliers, la réalisation, sur le terrain d'assietle de l'opération. dau moins deux places de stationnement pour les constructions à usage
d'habitation est exigée. De plus. le règlement mentionne la réalisation d'une place de stationnement supplémentaire par tranche de 60 m” de surface de plancher. À préciser que
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY.SAINT.FRONT- Plan Local d'Urbanisme 161
cette exigence doit être comptabilisée dès lors que la surface de plancher globale de l'habitation dépasse 120 m°
Pour les constructions à usage de bureaux, le ratio de 50 m° également et de 70 m? pour les constructions à usage artisanale.
Un dimensionnement minimal des places de stationnement est exigé afin qu'elles puissent être utilisables dans des conditions satisfaisantes par l'ensemble des véhicules,
De plus, en cas d''mpossibilité architecturale ou technique d'aménager sur le terrain de l'opération le nombre de places nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé à
aménager sur un autre terrain situé à moins de 200 m du premier, les surfaces de Stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il réalise ou fait
réaliser lesdites places. Il s'agit ainsi d'assouplir quelque peu les obligations dans un secteur où la configuration du parcellaire peut parfois rendre difficile la réalisation de stationnements
sur le terrain d'assiette de l'opération
Pour les autres catégories de constructions, le stationnement n'est pas précisé afin de ne pas remettre en cause l'implantation de nouvelles activités commerciales principalement
En effet le tissu commercial est en perte de vitesse et la mise en place d'exigences liées au stationnement être un facteur pénalisant à l'implantaton de commerces, services et
équipements.
Espaces libres ef plantations
Le règlement rappelle simplement que les espaces libres devront être convenatles entretenus. De plus, en cas de mise en place de plantations, l'emploi d'essences locales est
vivement recommandé
+ Coefficient d'Occupation du Sol
Les dispositions réglementaires (implantation, emprise, hauteur...) assurent, couplées les unes aux autres, la maitrise de la densité. C'est pourquoi i n'y n'est pas fixé de COS
22.23 La zone UC
Y Caractère et périmètre de la zone
I s'agit de la zone urbaine de ‘aubourg du bourg de Neuilly-Saint-Front qui se caractérse par un tissu bâti hétéroclite mélant un bâti ancien et un bâti récent. À noter
toutefois, le caractère structurant du bâti implanté le long des rues François Dujardin et Saint Rémi au Mont auquel s'ajoute une architecture typique de la région, dans la continuité des
zones UA et UB décrites plus haut
La zone UC comprend les hameaux de Remonivoisin et de Rassy dont les critères d'implantation et architecturaux sont identiques à celles de la zone UC du bourg
Le hameau de Rassy compte un secteur UC-. Le classement en zone U de ces parcelles répond à l'objectif du PADD de densifier le hameau à des fins sécuritaires. En
effet le hameau préfigure en quelque sorte l'entrée dans le bourg de Neuilly-Saint-Front dans la mesure où à partir du hameau, la RD 82 est bordée par un tissu bâti éclaté. Cette
configuration pose de sérieux problèmes de sécurié routière considérant que la configuration actuelle du hameau (petit carrefour à peine perceptive) ne suffit pas à éveiller
l'intérêt de l'automobiliste. En venant densifier le tissu bâti le long de la RD 62, entre deux
Rapport de présentation— Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 182
unités bâties existantes, le projet de PLU vient marquer la structure bâtie du hameau de Rassy et ainsi éveiller l'intérêt de l'automobiliste, Cette volonté communale s'accompagne
d'orientalions d'aménagement exigeant en lien evec l'urbanisation la structuration de la traverse du hameau à des fins sécuritaires et ouslitatives. À noter que cet aménagement, le
long d'une route départementale se fera en étroite collaboration avec le gestionnaire de la voie (Gonseil général de l'Aisne)
Le développement du hameau de Rassy ne saurait être assimilé à de l'étalement urbain dans la mesure où il poursuit, à plus grande échelle, un véritable projet de sécurité
routière en structurant la route départementale en amont d'un réseau urbain éclaté. Les parcelles concernées par ce développement se situent au sein de deux unités bâties, au
cœur d'une ceinture végétale régulière représentative de la silhouetle du hameau. De ces deux points de vue, ces parcelles forment un « creux » traversé par une voie équipée. Par
conséquent, elles sont assimilables à de grandes dents creuses, ce qui explique leur classement en zone urbaine. Leur caractère équipé amène également à considérer que
cette densification n'entraïne pas un développement communal déraisonnable sur le plan financier, bien au contraire. Elle permet également d'apporter une meilleure cohérence au
hameau. Il est important d'ajouter que le développement de ce hameau reste un principe marginal dans le projet de PLU et qu'il résulte de là mise en œuvre d'un projet plus global de
prise en compte et de gestion de la sécurité routière en smont de l'agglemération principale
Pour les hameaux, le périmètre de la zone UC mérite quelques explications
Rassy
— Au sud de Rassy, la façade de la parcelle n'33b est exclut de la zone constructible considérant san caractère inandeble. En effet, les eaux de ruissellement du plateau
viennent s'accumuler à cet endroit (cuvette naturelle). Par ailleurs, pour la parcelle lui faisant face (parcelle n°438), le bois existant est protégé au titre de l'article
L. 123-1-8(7°) du Code de l'Urbanisme compte tenu ce son caractère structurant intégration paysagère du hameau).
Remontvoisin
— La zone UC englobe le bâti existant et écarte les franges agricoles visibles au sud de la voie communale de Dammard à Somme:ans. Il est considéré que l'orgenisation du
tissu bâti actuel s'effectue au centre du hameau (autour d'un croisement de voies secondaires) et nor le long de la rue principale de desserte du hameau. En évitant
un développement linéaire du hameau de long de la voie, les dispositions du PLU préservent l'unité agricole homogène ouvrant des perspectives visuelles
intéressantes en direction du fond de vallée — IL existe par ailleurs, une ruine à l'extrémité est du hameau, détachée physiquement
du reste du tissu bâti. Ces deux raisons ont motivé le retrait de la zone UC de cetie construction.
— Le hameau de Remontvoisin se caractérise par sa vocation agricole (imposant corps: de bâtiments et installations agricoles localisés au nord du tissu bâti]. Cette unité
bâtie de par sa vocation, ses accès et son architecture se dissocie nettement du noyau ancien du hameau. La vocation agricole atfirmée du site a amené la commune
à inscrire cette unité foncière en zone À afin de conforter la vocation agricole du site et ne pes remettre en cause le développement de l'activité. S'agissan: du corps de
bâtiments anciens (rattaché au corps de ferme) implanté olus au sud, au contact du noyau originel, son rattachement à la zone UC témoigne de son caractère
patrimonial et assure une reconversion éventuelle des bâtiments en cas de cessation de l'activité en vue de pérenniser ce patrimoine bâti
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urb: 163
* Vocation
La zone UC regroupe une mixité des fonctions, surtout dans le bourg avec des équipements publics, des commerces et des services variés. Cependant, ces acoupations
apparaissent localisés autour de là place de l'église et localement au nord de la rue Saint Rémi au Mont irestaurant). De plus, une exploitation agricole s'est implantée à la Isière
ouest de la zone, au contact des terres agricoles. Autrement, la zone UC déterminée dans les hameaux affiche visiblement une vocation principalement résidentielle et agricole.
La vocation habitat domine largement. C'est pourquoi, le PLU met en œuvre des dispositions réglementaires venant encadrer les occupations et utilisations du sel qui
apparaissent de manière trés localisées (industrie, agricole, entrepôt}, activités dont l'exercice peut s'avérer difficile dans des secteurs du territoire où la voirie peut se révéler
étroite et mal acaptée à la circulation d'engins volumineux. À ce tire, les activités existartes sont confortées sur leur terrain d'assiette à condition qu'il n'en résulte pas une augmentation
des risques et des nuisances. Aucune création d'activités ne pourra intervenir ailleurs
Cette condition de compatibilité avec l'environnement proche est requise également
pour les activités artisanales.
S'agissant des commerces, leur surface est limitée car la zone n'a pas vocation à accueilir des surfaces commerciales importantes qui nuiraient à l'attractivité du centre-ville.
Comme énoncé dans le PADD, afin de prévenir tout risque lié à l'urbanisation de terrains soumis à des aléas naturels (inondation, humidité), le PLU a identifié une parcelle
constructible (rue de la Tuilerie) afin de la soumettre à des prescriptions spécifiques au titre de l'article R. 123-11b du Code de l'Urbanisme. Sur ce terrain, toute construction est
interdite compte tenu de son caractère inondable (phénomène déjà intervenu au regard de la Situation du terrain en contrebas du ru).
+ Accés ef voine
Pour être constructible, un terrain doit présenter un accès direct à une voie ouverte à la circulation publique. La zone UC est structurée par des voies principales de desserte
adaptées
Comme cans le secteur UB1, en termes d'accès, le règlement veille à éviter toure dérive : plusieurs fonds de terrains étant bordés par des voies qui ne sont pas entièrement
écuipées (ex: ruelle du Rouillard) ou encore qui desservent des secteurs au réseau de voies ramifiées
Ainsi, ces voies étroites, peu ou pas carrossables et insuffisamment équipées présentent des caraciéristiques insuffisantes pour garantir une bonne desserte des terrains ;
elles ne peuvent donc être considérées comme des voies équipées circulables en toute sécurité et en haute saison et donc être considérées comme des « voies ouvertes à la
Sirculation publique ». À cet effet, le règlement écrit Indique clairement les tronçons de voies sur lesquels tout accès direct pour « véhicules » est interdit. La création d'accès piétons
n'est donc pas interdite.
Il est utile d'ajouter que les accès réalisés sur des fonds communs pour desservir plusieurs habitations ne doivent pas être considérés comme des voies mais comme des
accès communs privés.
La protection des sentes piétonnes au titre de l'article L. 123-1-5(6°) du Code de l'urbanisme est le garant du maintien de leur fonctionnalité, objectif rappelé dans le PADD
Rapport de présentation Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 164
* Desserte per les réseaux publics
Toute construction (ayant des besoins en eau) doil étre raccordée au réseau d'eau
potable et au réseau collectif d'assainissement.
Le règlement prévoit néanmoins la possibilité de réaliser un assainissement autonome puisque plusieurs secteurs (hameaux) ne sont pas encore desservis par le réseau collectif.
Le zonage d'assainissement y prévoit en effet l'extension du réseau collectif dans l'avenir. C'est précisément le cas pour le secteur UC1 couvert par le périmètre éloigné du poiit de
captage d'eau potable de Neuilly. Ainsi, l'urbanisation attendue dans ce secteur ne portera pas atieinte au maintien de la qualité de la ressource en eau du captage situé en aval
Conformément aux préconisations des services compétents (Agence Régionale de Santé) et en vue d'assurer une protection maximale de la ressource en eau, le règlement
précise les conditions de surface minimale à respecter en vue de mettre en œuvre un assainissement autonome efficace. Le règlement rappelle également que ces dispositifs
devront être conçus de façon à pouvoir être mises hors cireuit et la construction directement raccordée au réseau colleclif, lorsque celui-ci sera réalisé.
Par ailleurs, la gestior des eaux pluviales est rappelée au règlement considérant qu'elles devront être dirigées vers un disposilif de traitement si elles ne peuvent étre
évacuées sans inconvénient en milieu naturel ou vers le réseau public. Encore une fois, certe règle permet d'assurer la protection des eaux souterraines d'éventuelles pollutions.
+ Caractéristiques des terrains
Compte tenu de la légisiation en vigueur, aucune règle n'a été édictée à l'article 5 {règle qui, par exemple, fixerait une superficie minimale pour qu'un terrain soit constructible)
C'est par la combinaison des autres règles définies au PLU que sont maitrisées les densités autorisées (règles d'implantation, d'emprise au sol, de hauteur)
+ implantation des constructions
l'implantation des constructions fait appel à plusieurs règles adaptées selon les secteurs de la commune.
De manière générale, c'est le retrait des constructions d'au moins 5 m par rapport à l'aignement qui est préconisé, recul jugé nécessaire pour le stationnement d'un véhicule à
l'entrée du terrain. Toutefois, des portions de rues se caractérisent par des fronts bâtis marqués, résultat de l'implantation des constructions à l'alignement. Afin de conforter les
ambiances reines ressenties, la possibiité de respecter l'alignement est autorisée par le réglement éort {rue François Dujardin)
Dans la continuité des zones UA et UB, la rue François Dujardin s'apprécie par son architecture typique de la région, qui est systématiquement relayé par un mur de clôtures en
pierre en l'absence d'un bâti à lalignement Là encore, le PLU rappelle que cette caractéristique devra être respectée en cas d'implantation, dans cette rue d'une construction
en retrait de l'alignement.
Une distinction est faite pour le secteur UC1, qui bénéficie de règles spécifiques visant une urbanisation respeclueuse du caractère paysager de la zone au profil plutôt végétal
Pour faire transparaître le végétal, il canvient d'édicter des règles d'implantation permettant d'appréhender les constructions en second plan et de maintenir des perspectives visuelles
sur les fonds de terrains (qui seront plantés) et les essences boisés péripnériques. C'est pourquoi, le règiement exige un retrait systématique des constructions en retrait de
l'alignement (10 m minimum) et des limites séparatives (5 m minimum)
Rapport de présentation — Choix etjustifications des dispositions retenuesCabinot Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 165
Par ces retraits, les auteurs du PLU viennent également maitriser les densités urbaines dans le secteur UC1 qui s'inscrit à l'intérieur du périmètre de protection éloigné du
point de captage d'eau potable de Neuily. La mise en œuvre d'une urbanisation plus lâche limite par ailleurs l'imperméabiisation des sols et par conséquent les ruissellements sur la
voie publique ou les milieux naturels et minimisent grandement les risques de pollution du point de captage d'eau
La maitrise des dérives urbaines résultant de l'implantation des habitations en drapeau 8 invité les auteurs du PLU à édicter une profondeur const-uctible fixée à 30 m paur le
secteur UC1 et 35 m pour le reste de la zone UC sachent que la profondeur est calculée à partir de l'emprise de la voie ouverte à le circulation publique qui dessert la construction
projetée.
Afin d'éviter tout désordre, les constructions devront être implantées à bonne distance cu ru de la Grille.
*_ Implantation des constructions sur une même propriété
Les dispositions du PLU ont pour objectif le maintien d'un ensoleillement minimal des
constructions et à faciliter l'intervention des services de lutte contre l'incendie.
Emprise au sol
L'emprse au sol des constructions est réglementée dans l'optque de maîtriser la densité btie. La volonté communale étant de conserver l'équilibre actuel du parcellaire
l'emprise au sol a été fixée en zone UC à 35 % de la surface totale du terrain. pour les habitations et leurs annexes et 50 % de la surface totale du terrain pour les bâtiments
d'activités
Le règlement précise que dans tous les cas, l'emprise au sol de l'ensemble des constructions nc pourra excéder 50 % de la surface totale du terrain.
+ Hauteur maximale des constructions
Les différences altimétrques pouvent être rencontrées sur l'ensemble de la zone UC a nécessité d'adapter la définition du calcul de la hauteur des constructions afin de ne pas
rendre ces terrains incanstructibles ou encore de voir des projets déneturer le paysage.
En matière de hauteur, les règles peuvent différer d'un secteur à l'autre de la zone UC
Les règles édictées pour le secteur UC1 visent à limiter les gabarits de constructions à 9 m au faitage soir R+C à fins paysagères (prof végétal à mettre en avant)
Pour le reste de la zone UC, les hauteurs autorisées sont limitées à 11 m au faitage soit R#t+combles pour les habitations), hauteur moyenne correspondant au tissu bâti
existant.
Par souci de gestion des constructions existantes, le règlement précise que l'extension des constructions existantes qui présenteraient une hauteur supérieure est admise, à la
condition que l'extension ne dépasse pas la hauteur du bâtiment agrandi
Le règlement indique par ailleurs, que celte règle ne sapplique pas pour les équipements publics ou d'intérêt collectif, bâtiments pouvant présenter des besoins
supérieurs.
{Rapport de présentation - Choix et justiications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLV-SAINT-FRONT - Plan Local c‘Urbanisme 166
+’ Aspect extérieur des constructions
En matière d'aspect extérieur des constructions, les règles de la zone UC s'apparentent à celles des zones UA et UE, la volonté communale étant de laisser libre
cours aux projets d'architecture contemporaines ou visant les économies d'énergie. Les secteurs les plus remarquables sur le plan architectural sont concernés par un périmètre de
protection des Monuments Histcriques, garant d'une certaire vigilance sur l'aspect des futurs projets, qui devront recueilir un avis conforme de l'architecte des bâtiments de
France.
En matière de clôtures, les règles édictées le long de la rue François Dujardi
inscrivent dans le prolongement de celles de la zone UB afin de conforter l'harmonie architecturale entre ces deux zones.
Pour le secteur UC'1, l'affirmation du caractère végétal de la zone passe par la création de clôtures végétales composées d'essences locales. Elles pourront le cas échéant être
doublées d'un grillage vert manté sur des potelets de même couleur.
Dans le “este de la zone UC, l'hétérogénéité des clôtures rencontrées expliquent que le règlement édicte un panel d'autorisation assez large. Toutefois, pour raisons esthétiques,
l'utilisation de plaques de béton armé entre poteaux est strictement interdite sur la rue
La zone UC comprend des essences boisées (en surface ou en alignement), que le PLU cherche à pérenniser au moyen de leur classement au fire de l'article L. 123-1-6(7°) du
Code de l'Urbanisme. Des défrichements partiels sont autorisés dans des cas limitativement énumérés répondant à l'intérêt général
“Stationnement
En ce qui concerne le stationnement ces véhicules, celui cor-espondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas générer de
cysfonctionnements en matière de circulation.
S'agissant des obligations des particuliers. la réalisation, sur le terrain d'assietle de l'opération, d'au moins deux places de stationnement pour les construciions à usage
d'habitation est exigée. De plus. le règlement mentionne la réalisalion d'une place de stationnement supplémentaire par tranche de 60 m° de surface de plancher. À préciser que
cette exigence doit étre complabiisée dès lors que la surface de planche” globale de l'habitatior dépasse 120 m°.
Pour les constructions à usage de bureaux, le ratio de 40 m° de surface de plancher et de 60 m° pour les constructions à usage artisanal.
Un dimensionnement minimal des places de stationnement est exigé a‘in qu'elles puissent être utilisables dans des conditions satisfaisantes par l'ensemble des véhicules.
+ Espaces libres ot plantations
Le règlement raopelle que les espaces libres devront être convenablement entretenus. En cas de mise cn place de plantatiors, l'usage d'essences locales est vivement
recommandé afin d'éviter les débordements et assurer la bonne acclimatation des végétaux
De plus, afin de valorisor le cadre de vie, les aires de stationnement de plus de 000 m° doivent être paysagées
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 167
Enfin, en vue de renforcer le caractère végétalisé du secteur UC1, la plantation d'un arbre est obligatoire pour 200 m° de terrain libre de toute constru Indirectement, le
développement des essences végétales sur la zone est un facteur bénéfique à la protection de la ressource en eau puisqu'ils constituent des espaces tampons visant à réduire les
Fhénomènes de ruissellements. Une partie des eaux pluviales sera ainsi temporsée et infitrée naturellement par les essences végétales
+ Coefficient d'Occupation du Soi
Les dispositions réglementaires (implantation, emprise, hauteur...) assurent, couplées les unes aux autres, la maitrise de la densité. C'est pourquoi il n'y n'est pas fixé de COS.
22.24 La zone UD
+ Périmètre de la zone
Une zone UD a été définie sur les espaces du beurg situés en marge sud-est, nord-est et ouest. Elle correspond aux développements récents successifs qui gravitent autour des
parties anciennes du bourg. Elle se caractérise ainsi par des limites assez lisibles résultant de la mise en œuvre de pusieurs opérations d'ensemble (lotissements)
La zone UD comprend également la zone bâtie (en forme de tentacule) située le long de la route de Maubry. Les dispositions du PLU chercrent à souder définitivement cet
ancien hameau à a trame urbaine du bourg-centre et ainsi achever le développement urbain
apéré dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions du POS. Pour la population locale, la route de Maubry est considérée comme un quartier à par entière de la vle, qui
plus est situé à proximité des pôles scolares et sportifs.
La zone UD comprend par ailleurs un ensemble de constructions (espace aggloméré) localisé au sud du bourg, de part et d'autre du chemin des Vignes. Le périmétre déterminé
correspond aux emprises des propriétés bâties actuelles. Les dispositions du PLU ne visent pas un développement de cette entité bâtie en dehors de l'espace aggloméré actuel.
Le tissu urbain de la zone UD est plus lâche que celui des zones UA. UB et UC: les constructions sant presque toujours implantées au centre des parcelles etlou en retrait de la
voie de référence, l'image urbaine qui prédomine est donc très diflérente de celle des autres zones évoquées ciavart. La zone UD est symbolisée par sa typologie du bâti très
diversifiée (habitat individuel, habitat indivicuel groupé, habitat collectif.
À l'intérieur de cette zone, les caractéristiques urbaines sont nettement différentes des autres zones définies au PLU au regerd de la trame urbaine plus aérée (const-uctions au
centre de la parcelle) et des critères architecturaux résolument contemporains (enduits clairs.)
Une analyse plus fine permet d'ailleurs de voir nettement des secteurs homogènes où les densités sont plus ou moins fortes. Aussi, il a semblé opportun, dans le PLU, de définir
deux secteurs distincts afin d'adapter les règles applicables. Le secteur UD1 regroupe les secteurs de constructions aux densités faibles (ouest de la route de Maubry, rue de la
Censurière) résul:ant de l'implantation des constructions au centre d'un grand parcellaire {pavillons individuelles). Un secteur UD2 concerne les autres secieurs bâtis aux dens tés
plus hétérogènes et aux typologies du bâti plus diversifiées.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Locel d'Urbanisme 168
Il est important de souligner que le périmètre de la zone UD déterminé route de Maubry est beaucoup moins étendu que celui du POS en vigueur afin d'éviter une dispersion
des constructions en haut de coteaur
Dorénavant, le périmètre se justifie au “egard des critères énoncés en introduction {espace aggleméré, viabilité ces terrains...) et de la prise en compte des sensibilités
naturelles {aléa coulées de boue et glissements de terrain)
La parcelle n°761 située à proximité du cimetière est concernée par un projet d'aménagement d'ensemble dent le permis a été accordé. D'ailleurs, la zone est en cours
d'urbanisation. Aussi, l'lot est intégré à la zone UD s'agissant d'un ensemble équipé et en passe d'être entièrement bâti
+ Vocation
Cette zone urbaine se caractérise par la mixité de ses fonctions au profil plutôt non nuisant (habitat, équipements publics scolaires, services à la population... À cet effet, le
règlement n'autorise pas le développement d'actiilés nuisaries (industrielles, d'entrepôt, activités dont l'exercice peut s'avérer incompatible avec le voisinage (bruit, odeurs,
circulation). Il er est de même pour les constructians à usage agricole, dont l'absence dans
le tissu bâti actuel de la zone UD doit être soulignée.
S'agissant des constructions et installations à usage artisanal, ces dernières sont rares dans la zone UD définie au PLU. Le règlement écrit vient danc encadrer la gestiar de ce
type d'activité qui encore une fois peut être une source de confit de voisinage dans des espaces à dominante pavillonnaire. Aussi, le PLU vient seulement permettre la gestion des
unités artisanales existantes. En effet, Neuilly-Saint-Front possède plusieurs zones d'activités, mieux adaptées et équipées pour supporter le développement économique local
Comme énoncé dans le PADD, afin de prévenir tout risque lié à l'urbanisation de terrains soumis à des aléas neturels (inondation, humidité), le PLU a identifié une parcelle
constructible afin de la soumetre à des prescriptions spécifiques au tire de l'erticle R_ 123-11b du Code de l'Urbanisme. Sur ce terrain, seul l'implantation de bâtiments et
installations annexes à caractère privatif (à l'exception des garages) est tolérée. Le maintien d'une possibilité d'aménager le terrain a été maintenu dans la mesure où cette parcelle est
rattachée à une propriété bâtie. Les dispositions du PLU visent la protection des biens et des personnes en interdisant fermement les constructions principales (habitation. et les
garages.
* Accès et voirie
Comre dans les autres zones urbaines, les dispositions retenues en zone UD sont Similaires : règles d'accès direct sur des voies publiques aménagées afin de conserver la
trame bâtie actuelle et maintien de la fonctionnalité des voies de circulation douce par leur protection au titre de l'article L. 123-1(5°) du Code de l'Urbanisme. Les notions sécuritaires
sont reprises pour ne pas créer de danger et entraver les déplacements
+ Desserte par les réseaux
Teute construction (ayant des besoins en eau) doit être raccordée au réseau d'eau potable et au réseau collectif d'assainissement
Le règlement prévoit néanmoins la possibiité de réaliser un assainissement autonome puisque plusieurs secteurs (route de Maubry, chemin des Vignes) ne sont pas encore
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Locel d'Urbanisme 168
desservis par le réseau collectif. Le zonage d'assainissement y prévoit en effet l'extension du réseau collectif dans l'avenir
Conformément aux préconisations des services compétents (Agence Régionale de Santé) et en vue d'assurer une protection maximale de la ressource en eau, le règlemert
précise les conditions de surface minimale à respecter en vue de mette en œuvre un assanissement autonome efficace. Le règlement rappelle également que ces dispositifs
devront tre conçus de façan à pouvoir être mises hors dirait et la construction directement raccordée au réseau collectif, lorsque celui-ci sera réalisé.
Par ailleurs, la gestion des eaux pluviales est rappelée au règlement considérant qu'elles devront être dirigées vers un dispositif de traitement si elles ne peuvent étre
évacuées sans inconvénient en milieu naturel au vers le réseau public.
+ Caractéristiques des terrains
Compte tenu de la législation en vigueur, aucune règle n'a été édictée à l'article 5 (gle qui, par exemple, fixerait une superficie minimale pour qu'un terrain soit constructible)
C'est par la combinaison des autres règles définies au PLU que sont mafrisées les densités autorisées (règles d'implantation, d'emprise au sol, de hauteur,
+ Implantation des constructions
Comme énoncé plus haut, deux secteurs distincts ont été créé afin de tenir compte des caractéristiques respectives du tissu bâti
Ainsi, dans le secteur UD1, les règles applicables concernant l'implantation des constructions visent à maintentr la trame bâtie actuelle qui laisse place à des espaces libres
de surface importante permettant un paysagement efficace. En effet, lambiance urbaine dominée par le végétal transparaït dans ce secteur, ambiance que la commune souhaite
conserver sur des espaces silués au contact immédiat d'espaces naturels. Cette ambiance spécifique permet de conserver l'image rurale de la commune et maintenir son cadre de vie.
A cet effet, le règlement préconise un retrait minimum des constructions de 15 m comptée à partir de l'alignement et de 10 m minimum des limites séparatives. Afin d'éviter
les dérives Jrbaires, notamment à flanc de coteau, une profondeur constructible pour les habitations est édictée (45 m). 'objectif est véritablement de conserver une trame bâtie
aérée dans le respect de l'existant
S'agissant cu secteur UD2, les règles applicables sont moins restrictives considérant les muliples formes urbaines rencontrées. Toutefois, sur l'ensemble du secteur, une
obligation de retrait des constructions par rapport à l'alignement (5 m minimum) est édictée dans la contiruité des caractéristiques urbaines rencontrées sur le terrain. Comme dans le secteur UD1, afin d'éviter les dérives urbaines, une profondeur constructible de 30 m cette ois-ci a été renseignée pour les habitations
La zone UD est lraversée par des cours d'eau intermittents (rus du Rouillard et de la Grille). Afn de faciliter entretien des berges et réduire les risques induits par un
débordement des rus, aucune construction ne pourra être édifiée à moins de 3 m de leurs berges
+ Implantation des constructions sur une même propriété
Les dispositions du PLU ont pour objectif le maintien d'un ensoleillement minimal des:
constructions et à faciliter l'intervention des services de lutte contre l'incendie.
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NCUILLY-SAINT-FRONT - PI snLocal d'Urbanisme 170
+ Emprise au sol
L'empriss au sol des constructions est réglementée dans l'optique de maitriser la densité bâtie. Cette dernière concerne ainsi l'ensemble des constructions réalisable sur 1e
train. La volonté communale étant de conserver l'équilibre ectuel du parcellaire, l'emprise au sol a été acaptée selon les secteurs de la commune.
Ainsi, pour le secteur UD1, l'emprise au sol des constructions ne doit pas dépasser 25
% de la surface totale du terrain, l'objectif étant de conserver la trame urbaine aérée abservable sur le terrain.
Concernant le secteur UD2, l'emprise au sol est portée à 35 % de la surface totale du terrain, emprise favarable à la mise en œuvre d'opérations d'aménagement plus dense
+ Hauteur maximale des constructions
La topographie irrégulière des terrains, en particulier route de Maubry (en pied de coteau) a nécessité une adaptation réglementaire du calcul de la hauteur des constructions
{point médian du terrain), les dévalages de niveau pouvant soit remettre en cause la constructibilité du terrain où porter atteinte à l'intégration paysegère du projet:
Une dsstinelion est faite entre les constructions principales disposant d'une toiture à pente (11 m au faitage soit R+1+C) et les constructions composées d'une toiture terrasse
{8 m à l'acrotère ou au garde corps)
La hauteur des annexes non cortigües à la construction principale est égelement réglementée afin de réduire leur impact dans le paysage.
+ Aspect extérieur des constructions
En matière d'aspect extérieur des constructions, l'accent est mis
- sur les sous-sols s'agissant d'une technique constructive plus souvent rencontrée dans le tissu bâti récent, Pour des raisons esthétiques, is devront être enterrés au moins au
2/8 de leur auteur. Egalement, le règlement attire l'attention sur la présence d'eau par endroit et conseille
aux futurs pétitionnaires de réaliser une étude hydrogéolegique pour s'assurer que la construction d'un sous-sol est possible et qu'elle ne sera accompagnée d'aucun désordre.
On peut considérer en effet qu'à l'approche des zones humides et des rus, l'édification d'un sous-sol peut présenter un risque
- sur l'aspect des clôtures qui seront de composition végétale dans le secteur UD1 afin de conforter l'image uroaine
actuelle mixtes dans le secteur UD2 à l'image de l'existant.
limitées à une hauteur maximale de 2,00 m afin de réduire les risques de débordements en cas de mise en œuvre de plantations. À cel effet, la plantation de {huya ëL
espèces assimilés sont interdits en clôture. pour raisons esthétiques, les plaques de bétan armé entre poteaux sont interdites
sur la rue.
La zone UD est partiellement concemée par des périmètres de proleclion des Monuments historiques (monuments classés) ce qui est un garant du maintien d'un
minimum de qualité architecturale. Cependant. la commune ne souhaite pas que le PLU soit trop restrictif en matière d'aspect extérieur puisqu'elle n'est pas contre la mise en œuvre de
projets fevorisant les économies d'énergie ainsi que des projets contemporains qui S'intégreraient dans leur environnement {toitures terrasses, maisons en bois.)
Rapport de présentation - Choix et justiications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme at
Le diagnostic a permis de souligner la richesse de la trame végétale à l'intérieur de la ville. Les élus, soucieux d'en conserver l'essentiel, souhaitent mettre en place une protection
des parcs ou ilots boisés au titre de l'article L. 123-1-5(7°) du Code de l'Urbanisme dans des conditions précisés dans le règlement (défrichement partiel en cas de mise en œuvre d'un
projet présentant un caractère d'intérêt général.
+ Stationnement
En ce qui conceme le stationnement des véhicules, celui correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas générer de
dysfonctionnements en matière de circulation
S'agissant des obligations, les critères urbanistiques de la zone UD laisse la possibilité d'imaginer la réalisation de places de statiannement sur le terrain, ce qu'oblige à faire le
règlement qui ne laisse pas la possibilité (comme en zone UA ou UB), de réaliser les places sur un autre espace qui se situerait à proximité.
Mfin de s'assurer que le stationnement sera adapté aux réels besoins du projet, le règlement fixe des ratios à respecter selon les catégories de constructions autorisées et un
dimensionnement minimal des places ce stationnement
+ Espaces libres et plantations
Le règlement rappelle que les espaces lipres devront être convenables entretenus. En cas de mise en place de plantations, l'usage d'essences locales est vivement recommandé
afin d'éviter les débordements et assurer la bonne acclmatation des végétaux
De plus, afin de valoriser le cadre de vie, les aires de stationnement de plus de 1 000 m° doivent être paysagées.
* Coefficient d'Occupation du Soi
Les dispositions réglementaires (implantation, emprise, hauteur...) assurent, couplées les unes aux autres. la maîtrise de la densité. C’est pourquoi il m'y m'est pas fixé de COS.
La zone UE
+ Caractère et périmètre de la zone
La zone UE regroupe les espaces à vocation économique cisséminés au sein du bourg et des hameaux visibles au nord du territoire. Pour ces demiers, la vocation
économique des espaces est mise en avant de manière priortaire. En effet, des habitations existent au sein ce ces hameaux mais le PLU reconnait avant tout la vocation économique
de ces secteurs éloignés des services et équipements communaux
Les zones UE définies au sein du bourg englobent le tissu économique existant {menuiserie implantée à l'entrée nord, la zone d'activités communale localisée au sud-ouest,
bêtiments d'activités vacants dans l'avenue du chêteau, zone des Louvroy.….)
La zone UE concerne également la zone d'activités intercommunale localisée à ‘entrée sud-est du bourg de Neuilly aux bords ce la RD 973, espace récemment équipée
dont les terrains sont immédiatement constructibles (commercialisation en cours)
ns retenuesCabinet Urba-Services Rapport de présentation — Choix et justifications des dispo: NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 272
Compte tenu de la localisation de cette zone et des volontés communales, il à été choisi d'y créer un secteur UE1 et d'y définir des orientations d'aménagement dans l'optique
d'assurer une desserte sécurisée de la zone, la mise en valeur de l'entrée de ville et la recherche d'une intégration paysagère optimale des futures constructions.
Il est important de rappeler que ces objectifs s'inscrivent dans un contexte plus large de développement de la périphérie sud-est du bourg (zones 1 AUh et 1 AUe), les réflexions
ayant été menées à l'échelle de l'ensemble de ces secteurs.
En outre, les orientations déterminées se sont inspirées d’une étude d'entrée de ville réalisée par la Communauté de communes de l'Ourca et du Clignon pour la zone d'activités intercommunele. Etant entendu que la RD 973 n'est pas une voie classée à grande circulation, l'urbanisation du secteur UE1 n'est pas soumise aux dispositions de l'article L. 1114 du Code de l'Urbanisme et donc à Amendement Dupont. C'est pourquoi, cette étude n'est pas incluse dans le dossier de PLU, Toutefois, elle à permis de servir de référence à la traduction réglementaire de certaines dispositions rappelées ci-après.
Schéma de synthèse des principes d'aménagement at our les secteurs 1 AUe1 et UE1
Source : Orientations d'aménagement jdoeument
n°4)
+ Vocation de la zone
La vocation de la zone UE est l'accueil d'activités économiques afin de conforter le statut de bourg structurant de Neuilly-Saint-Front. C'est pourquoi, le règlement interdit les
vocations qui n'irait pas dans ce sens, en particulier l'édification de constructions à usage d'habitation, dont la présence peut engendrer des contlits de voisinage.
Toutefois, les logements destinés aux personnes dont la présence est nécessaire pour assurer la surveillance, l'entretien et le fonctionnement des établissements admis dans la
Rapport de présentation Choix et justification des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 173
zone sont autorisés, à condition qu'ils soient réalisés dans le volume ou accolés aux
constructions admises. L'objectif est que le logement fasse partie intégrante de l'activité ct non qu'elle puisse devenir indépendante et habitée par un tiers.
L'existence de plusieurs habitations indépendantes de toute activité dans les hameaux situés au rord du territoire (zone d'activités de la sucrerie et quartier de la Gare) a nécessité d'adapter le règlement. Bien que l'objectif est de reconnaitre avant tout la vocation économique de ces espaces en ce qu'il en constitue l'image urbaine prédominante, les auteurs du PLU ne pouvaient ignorer cette vocation, surtout représentée au sein de l'ancienne cité ouvrière de la zone d'activités de la Sucrerie. A cet effet, les règles édictées en zone UE visent une gestion normale des habitations existantes avant l'entrée en vigueur ou PLU par leur extension limitée et l'aménagement possible de bétiments et installations annexes à caractère privatif.
La zone UE compte deux secteurs ayant pour objet d'adapter le type d'activités
admises considérant
— que les activités industrielles et autres activités nuisantes sont interdites en zone UE, l'objectif étant de limiter les nuisances compte tenu du tissu Eâti proche
{habitations) : — que les activités commerciales et les professions libérales sont privilégiées dans le
secteur UE2, occupations en projet à court terme. À noter qu'une surface commerciale équipée d'une station service est projetée dans ce secteur.
+ Aocès et voirie
Le règlement impose, pour qu'un terrain soit constructible, qu'il présente un accès direct à une voie ouverte à la circuletion publique. faut entendre par voie, une infrastructure
équipée permettant de circuler en toute saison et dans de bonnes conditions de viabilité et de sécurité.
Toujours pour éviter les dérives, les accès sont réglementés sur des tronçons de voies répertoriés aux plans de découpage en zones. voies non équipées et non carrossables,
donc non vouées à deverir le support d'une urbanisation.
Pour des raisons évidentes liées à la sécurité routière, les accès directs sont interdits
sur la RD 973, à l'entrée eud-est du bourg (secteur UE1). La desserte du secteur devra s'organiser à parlir de la voie de desserte interne existante ne présentant qu'un seul accès
sur la RD 973.
+ Desserie par les réseaux publios
En zone UE, toute construction doit être raccordée au réseau d'eau potable et au réseau collectif d'assainissement. Le règlement prévoit néanmoins la possibilité de réaliser
un dispositif d'assainissement autonome puisque certains espaces classés en zone UE hameaux) ne sont pas desservis par le réseau collectif.
Le traitement des eaux pluviales est également réglementé dans une optique de
gestion et de limitation des rejets en milieu naturel
{Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan cal d'Urbanisme 174
% Implantation des constructions
Un recul minimal de 10 m par rapport à l'alignement de la voie qui dessert la construction projetée est exigé pour l'implantation des constructions dans la zone UE. Cette
règle a pour objet d'éloigner les bâtiments de la voie et de réduire ainsi l'effet de masse que ces constructions d'une volumétrie assez importante peuvent produire: la marge laissée
libre peut être uflisée pour mettre en perspective le ou les volumes autorisés et procéder l'aménagement paysager des abords de rue.
Pour le secteur UE, un recul minimal similaire est édicté par rapport à l'emprise de la RD 973, espace qui pourra être consacré à la qualification des abords de la RD 973.
L'emprise actuelle de la RD 973 permet d'envisager un traitement qualitatif et sécuritaire des abords de la voie. S'agissant de l'implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives, un retrait minimal de 5 m est préconisé afin de mettre en avant les clôtures qui présenteront un profil plutôt végétal
Dans le reste de la zone UE, le diversité des implantations et des images urbaines se traduit par la souplesse des règles au sujet de limites sépartives. Toutefois, en ces de
retrait des constructions de ces dernières, le respect d'ure marge minimale de 5 m est requis afin d'assurer le passasse des engins de secours et facliter l'entretien des espaces
libres.
En cas d'urbanisation à l'aporoche des cours d'eau, un retrait d'au moins 5 m est obligatoire pour réduire les risques d'inondation.
*_ Implantation des constructions sur une même propi
Une distance de 4 m a été retenue à l'article 8 comme distance minimale à respecter entre deux constructions à usage d'activités non contigües implantées sur un même terrain.
Il s’agit là aussi de permettre la libre circulation de tout véhicule entre deux bétiments en particulier des engins de secours et de lutte contre l'incendie.
+ Emprise au sol
L'emprise au sol maximale des constructions en zone UE est fixée à 60 % de la surface totale du terrain. Cette emprise rend possible l'accueil d'actvités économiques, et
les extensions éventuelles de celles déjà installées, sans pour autant autoriser une densité excessive qui serait sans rapport avec l'image urbaine attendue dans les secteurs
d'activités.
+ Hauteur maximale des constructions
La hauteur maximale des constructions à usage d'activités est fée à 12 m au faîtage dans la zone UE et le secteur UE1, permettant des gabarits suffisants pour des bâtiments
accueillant des activités économiques.
De plus, l'extenson des habitations existantes est acceptée et limitée à la hauteur d'origine cu bâtiment (respect des volumes)
En ce qui conceme les annexes non contigües à la construction principale, leur hauteur est limitée à 6 m au faitage dans le respect de l'existant.
Rapport de présentation — Choix etjustifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT - Flan Local d'Urbanisme 175
+ Aspect extérieur des constructions
Compte tenu de la vocation particulière des espaces d'activités économiques, les prescriptions relatives à l'aspect extérieur des constructions n'ont pas été multpliées afin
d'éviter toute contrainte excessive qui pourrait faire obstacle à l'implantation d'entreprises.
Il est toutefois rappelé que les dispositions de l'article R.111-21 restent applicabies.
Les règles portent essentiellement sur le secteur UE1, zone sur laquelle ont été déterminés des enjeux liés à l'intégration paysagère des constructions et à la qualification de
l'entrée de ville. C'est pourquoi, les malériaux des bäïments (façades el couvertures) devront présenter une teinte foncée rappelant la végétation et la terre afin de sa fondre le
plus naturellement possible dans le paysage environnant. De plus, les façades visibles depuis la RD 973, devront présenter un réel intérêt architectural
Cencemant les clôtures, les règles édictées s'inspirent de l'étude menée par la CCOC et poursuivent un objectif qualitatif (grillage vert constitué de panneaux soudés à maille carré
montés sur des potelets de même couleur, doublé d'une hais végétale composée de charmiles ou de troënes). Les portails et partillons seront ajourés et composés d'un
barreaudage vertical
Jugées peu esthétiques, les clôtures réalisées en plaques de béton sont tolèrées uniquerrent en soubassement (socle rigide pour soutenir le grillage)
*_ Stationnement
Le stationnement des véhicules correspandant aux besoins des constructions oit être assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas générer de dysfonctionrements en
matière de circulation
Les places de statiannement exigées correspondent aux normes couramment admises selon a nature des constructions : 1 place par tranche de 40 m° de surface de plancher pour
les bureaux, 1 place par tranche de 25 m° de surface de vente pour les commerces, 1 place par tranche de 50 m° de surface de plancher pour les constructions à usage artisanal et 1
place de stationnement par tranche de 100 m° de surface de plancher pour les autres activités autorisées,
Les extensions des habitations existantes 2euvent engendrer de nouveaux besoins en stationnement, ce que n'oublie pas de rappeler le règlement écrit en venant définir un
nombre de place exigé selon une surface de plancher obtenue.
Afin d'assurer la fonctionnalité des aires de stationnement, le règlement précse la dimension minimale des surfaces à respecter et rappelle qu'elles devront être accessibles et
utilisables en permanence.
+ Espaces libres et plantations
Dans un objectif de végétalisation des espaces libres et d'insertion paysagère de la zone, ces prescriptions sont adoptées : un principe de mise en place de plantations
d'intégration en périphérie de la zone ainsi que le maintien d'espaces verts sur 5 % de la surface aménagée du terrain.
De plus, l'utilisation d'essences locales est recommandée.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues.Cabinot Urba-Services NEUILLY SAINT-FRONT - Plan Lecal d'Urbanisme 175
+ Coefficient d'Occupation du Soi
1! n'est pas fxé de Coefficient d'Occupation du Sol en zone UE dans la mesure où les
règles d'implantation, d'emprise au sol et de hauteur, permcttent de maitriser les dersités autorisées,
2226 Lazone UP
La zone UP correspond à l'unité foncière du stade municipal, localisée au sud-est du
bourg.
Ce sont les constructions et installations à usage de sport, de loisirs et de plein air et les constructions nécessaires à leur fonctionnement qui sont admises dans la zone.
S'agissant d'un lerrain communal, le règlement autorise également les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, vocation pouvant se
révéeer utile dans l'avenir, même si la commune n'a pas de projets dans ce sens pour l'instant.
D'autres aménagements liés à la vocatien de la zone sont autorisés comme les aires de stationnement, les construclions à usage de bureaux qui constitueraient le complément
administratif des établissements autorisés.
Par ailleurs, l'ensemble des règles édictées en zone UP visent principalement à éviter toute contrainte excessive qui pourrat constituer une sstreinte peu justifiée pour linstallation
d'équipements publics. Il s'agit ainsi d'assouplir certaines rêgles afin que les projets ne pèsent pas excessivement sur les finances publiques, et d'adapter les exigences aux
foncionnalités de bétiments publics (aménagements nécessaires à l'accueil du public.)
C'est en ce sens que les règles d'implantation des constructions sont sauples, que l'emprise au sol n'est pas réglementée, e: que la hauteur maximale des constructions est
fixée à 12 m eu feitage. Cette hauteur vise à harmoniser les hauteurs de constructions avec les zones voisines (épannelage homogène des constructions)
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urbe-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme | 77
3 Tableau des superficies des zones urbaines
ZONES SUPERFICIE
UA 04 ha 15
UB 09 ha 86 aontios cocteurs UB1 |04 ha 35 |
UE2 |05ha 51
UC 32 ha 14 dont les secteurs UCI |02 ha 74
UD | 79 ha 87 dont ies secteurs UDT |17 ha 30
UD2 |62ha67
UE 25 ha 16 dont les secteurs UET |02ha 01
UE2 [01 ha 50
up 02 ha 49
TOTAL 183 ha 77
La superficie totale des zones urbaines représentent 153 ha 77 soit 8,59 % de la superficie totale du territoire communal.
24 Les zones à urbaniser
1 Besoins en foncier relatif au développement communal
Il est rappelé que la volonté communale est de conforter l'attractivité du bourg en prenant appui sur sa situation géograprique, sa desserte, son niveau d'équipements
{groupe scolaire, collège, station d'épuration), et son offre de commerces et services.
Dans ce contexte, la Municipalité à souhaité conforter son profil résidentiel et économique ce qui induit un développement de l'urbanisation d'une part pour accueilir de
nouveaux logements {inscription d'une zone 1 AUh et 2 AUh) et d'autre part permettre l'implantation de nouvelles aclivités (inscription de deux secteurs 1 AUe)
S'agissant des autres besoins (équipements, services...). le PLU ne vient pas définir de zones à urbaniser à vocation spécifique s'agissant de besoins pouvant être comblés soil
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinot Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 178
à l'intérieur des zones actuellement agglomérées (zones urbaines) ou des zones à urbaniser dans lesquels une mixité des fonctions peut être admise:
Les zones à urbaniser à vocation principale d'habitat inscrites au PLU ont élé déterminées eu regard des objectifs de développement démographiques énoncés dans le
PADD à savoir une évolution moyenne de l'ordre de +0,29 % / an d'augmentation, à l'échéance des 20 prochaines années auquel s'ajoutent les besoins liés au phénomène de
desserrement des ménages. Pour rappel, les besoins répertoriés sant détaillés dans le tableau qui synthétise la traduction réglementaire des orientations du PADD, e1 début de
cette partie de rapport. indépendamment des possibilités de comblement des dents creuses, de l'urbanisation d'lots intra-urbains qui s'y prêtent, du changement de destination ou de
statut de bâtiments existants, les zones AU inscrites au PLU doivent permettre la création d'environ 160 logements à raison d'un nombre moyen d'occupants basé sur 2,4 personnes
par logement.
À cet effet, le projet de PLU prévoit l'inscription de deux zones à urbaniser à vocation principale d'habitat (dont les caractéristiques seront développées plus loir), dont la
superficie tctale représente 07 ha 80, dont 20 % seront consacrés à l'aménagement des voies et autres espaces communs. Au final, la réalisation des objectifs communaux
nécessite une consommation d'espace évaluée à environ 25 lagements par hectare considérant que ces zones pourront aceueilir d'autres vocations compatibles (services, équipements.)
2.2.4.2 Dispositions réglementaires
Le Plan Local d'Urbanisme est un document de planification devant proposer des solutions de développement à la commune.
Les zones d'urbanisation future, nommées AU dans le PLU, sont des zones naturelles, peu équipées ou non équipées, urbanisables dans le cadre d'un aménagement global de la
zone ; les construcieurs sont tenus de perticiper à la réalisation des équipements rendus nécessaires par les opérations autorisées
Le Code de l'Urbanisme définit les zones AU à l'article R. 123-6, et en distingue deux
catégories (zones 1 AU et 2 AU)
« Lorsque les voies publiques el les réseaux d'eau, d'électricité et le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate dune zone AU ont une caparité
suffisante pour desservir ies constructions à implanter dans l'ensemble de la zone, les onentations d'aménagement et le réglement définissent les conditions d'aménagement et
d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des
équipements infemes à la zone prévus par le projet d'aménagement de développement durable et le règlement ». > À AU
- « Lorsque les voies publiques ei les réseaux d'eau, d'électricité et le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU, n'ont pas une capacité
suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensomblo de cette zone, son
ouverture à l'urbanisation peui être subordonnée à une modification ou à une révision du
plan local d'urbanisme ». = 2 AU
Outre ce critère relatif à la suffisance des réseaux à la périphérie de la zone, le classement 1 AJ est proposé lorsque la Commune a une connaissance de la fome urbaine
souhaitée ; ur règlement encadre alors les autorisations.
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme ‘79
Un classement 2 AU peut être préféré lorsque la zone correspond à une réserve foncière dont l'urbanisation ne pourra intervenir qu'après modification du PLU approuvé
{procédure d'environ six mois), nécessitant ainsi une réflexion préalable sur l'aménagement etles modalités d'urbanisation de la zone concernée.
La zone AU, qui corespond aux secteurs de l'espace naturel sur lesquels la Commune a décidé de localiser le développement urbain, est divisée en secteurs pour tenir
compte des vocations respectives et des échéances probables d'ouverture à l'urbanisation
- 1 AUe: secteur destiné à l'accueil d'activités économiques, urbanisable de suite ; il comprend deux secteurs correspandant :
- pour le secteur 1 AUeï à un espace culivé situé en face de la zone d'actvités intercommunale (UE), situation qui le place à l'entrée de la ville de Neuilly.
- pour le secteur 1 AUe2 au prolongement naturel de la zone d'activités de la Sucrerie implantés au nord du territoire communal
- 1 AUh : secteur à vocation principale d'habtat, urbanisable de suite; il correspond à un espace cultivé situé à l'est du bourg en bordure de la route de Maubry.
- 2 AUh : secteur à vocation principale d'habitat, urbanisabie à moyen ou long terme ; il correspond à un îlot situé à l'ouest cu bourg, dans le prolongement nature! de la zone
urbanisée des Louvroy.
Pour l'ensemble de ces zones, des orientations d'aménagement ont été déterminées:
au regard des enjeux que constitue leur urbanisation. Les principes sont présentés dans le document n°4 du dossier de PLU et rappelés dans la suite du rapport.
2243 La zone 1 AUe
Le développement économique communal est envisagé
= à l'entrée sud-est du bourg, sur la rive opposée à la zone d'activités intercommunale, le périmètre de la zone s'appuyant sur des limites parcellaires homogènes. Cette
zone doit venir senforter le développement économique apéré dans cette partie de l'agglomération étant entendu qu'à court terme, la zone d'activités intercommunale
qui lui fait face va être urbanisée (porteurs ce projets dans l'attente du PLU en vue de déposer leurs permis)
- au sud de la zone d'activités de la Sucrere, sur un terrain délaissé (parcelle n°41) viabiisé par là commune récemment. La volonté communale est ainsi de reprendre
eu PLU les orientations du POS en vigueur qui prévoient le développement spatial de la zone d'activités à cet endroit en vue de valoriser cet espace laissé à l'abandon.
Sur ces terrains, l'urbanisation est programmée à court terme puisque les réseaux
existants en façade de la zone sont capables de supporter ce développement. Aussi, ces terrains sont classés en secteurs 1 AUe, la vocation purement économique étant privilégiée
Toutefois, le critère relatif à la nuisance des activités autorisées a entraîné la mise en place de deux secteurs distincts. Le secteur 1 AUet à l'entrée est du bourg de Neuilly ne
pourra accueillir que des activités non nuisantes. Le secteur 1 AUe2 au niveau de la zone d'activités de la Sucrerie pourra accueilir des activités industrielles et des installations
classées.
La création d'un secteur 1 AUei trouve également une motivation dans la recherche d’une harmonisation des règles entre ce secteur et la zone UE1 située sur la rive opposée.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 180
L'urbanisation de ces deux sites poursuivent un but commun, redéfinir et structurer l'entrée dans la ville de Neuilly et ne pas remettre en cause l'intégration paysagère du bourg
{principe de ceinture vert au contact des terres agricoles).
A cet effat, le secteur 1 AUet est soumis à des orientations d'aménagement rappelées
ci-dessous.
Schéma de synthèse des principes d'aménagement attend our les secteurs 1 AUe1 et UE1
Source : Oriantatians d'aménagement document
n4)
TRUE ra ae
EE
# Principe de desserte
La desserte du secteur 1 AUeï sera organisée à partir d'une voirie principale ne présentant qu'un seul accès sur l'avenue de Château-Thierry, débouché qui sera aménagé
en face de celle déjà existante pour le secteur UE L'axe de desserte interne du secteur 1 AUeï sera constitué d'une voie traversante,
l'objectif étant de ne pas compromettre l'acck é des terrains communaux situé l'ouest de la zone par les générations futures.
Principe de traitement qualitatif et sécuritaire de l'entrée de ville
L'uroanisation des deux rives de la RD 973 devra s'accompagner dans une bande de 10 m minimum comptés à partir de l'emprise de la RD 973
- de plantations d'intégration structurantes de type acacias, noisetiers… : - d'aménagements liés à la circulation douce (cheminement piétons/cycles) ainsi qu'à
l'accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-F RONT - Plan Local d'Urbanisme 18
% Principe ce traitement paysager de la lisière
La sensibilé paysagère des secteurs 1 AUei et UE! se manfeste tout particulièrement au contact des terres agricoles culivées localisées à l'est. C'est pourquoi,
una attention particulière devra être portée au traitement paysager de cette lisière qui forme uns continuité indissociable sur plusieurs zones destinées à être bâties. Aussi, un traitement
harmonieux à l'aide d'essences adaptées (acacias, tilleul, bouleau, noisetiers….) aux volumétiies des bâtiments attendus devra être mis en œuvre.
Le but de ces orientations est également de réfléchir à l'aménagement de la zone sur le long terme. Pour ce faire, un principe de voie traversante permettra aux générations
futures d'assurer l'accessibilité des terrains communaux situés à l'arrière de la zone {lieu-dit «Les trous Amoult ») et reclasser en zone naturelle dans le présent PLU. Ces terrains
constituent un potentiel de développement facilement exploitanle par les générations fLtures s'agissant de terrains commuraux dont l'accessibilité et par conséquent la greffe urbaine
doit être anticipée le plus en amont possible:
“Accès et voirie
Le règlement impose, pour qu'un terrain soit constructible, qu'il présente un accés direct à une voie ouverte à la cireulation publique. Il faut entendre par voie, une infrastructure
équipée permettant de circuler en toute saison et dans de bonnes conditions de viabiité et de sécurité
Toujours pour éviter les dérives, les accès sont réglementés sur des tronçons de voies répertoriés aux plans de découpage en zones, voies non équipées et non carrossables,
donc non vouées à devenir le support d'une urbanisation:
Pour des raisons évidentes liées à la sécurité routière, les accès directs sont interdits sur la RD 973. La desserte du secteur devra s'organiser à oartir d'une vois principale ne
présentant qu'un seul accès sur la RD 973
Autremen:, le règlement rappelle que les accès devrent répondre à des exigences liées à la sécurité routière.
Desserie par les réseaux publics
En zone UE, toute construction coit être raccordée au réseau d'eau potable et au
réseau collectif d'assainissement.
Le traitement des eaux pluviales est également réglementé dans une optique de gestion et de imitation des rejets en milieu naturel
*_ Implantation des constructions
Un recul minimal de 10 m par rapport à l'alignement de la vois qui dessert la construction projetée est exigé pour l'impantation des construciions sur l'ensemble du
secteur 1 AUe. Cetle règlea pour objet d'éloigner les bétiments de la vois et de réduire ainsi l'effet de masse que des constructions d'une volumétrie assez importante peuvent produre ;
la marge laissée libre peut être utilisée pour mettre en perspective le ou les volumes autorisés et procéder l'aménagement paysager des abords de rue.
Pour le secteur 1AUet, un recul minimal similaire est édicté par rapport à l'emprise de la RD 973, espace qui paurra être consacré à la qualification des abords de la RD 973.
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Lccal d'Urbanisme 18
S'agissant de l'implantetion des constructions par rapport aux limites séparatives, un retrait minmal ce 5 m est préconisé afin de mettre en avant. dans le secteur 1 AUer, les
clêtures qui présenteront un profil plutôt végétal
En cas d'urbanisation à l'apprache des cours d'eau (secteur 1 AUe2), un retrait d'au mains 10 m est obligatoire pour éviter tout risque d'inondation
+ Implantation des constructions sur une même propriété
Une distance de 4 m a été retenue à l'article 8 comme distance minimale à respecter entre deux constructions à usage d'activités non contigües implantées sur un mème terrain Il s’agit là aussi de permettre la libre circulation de tout véhicule entre deux bâtiments en particulier des engins de secours et de lurte contre l'incendie.
Y Emprise au sol
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60 % de la surface totale du terrain. Cette emprise rend possible l'accueil d'activités économiques sans pour autant
autoriser une densité excessive qui serait sans rapport avec l'image .rbaine attendue dans les secteurs d'activités pour lesquels une intégration paysagère est recherchée.
+ Hauteur maximale des constructions
La hauteur maximale des constructions à usage d'activités est fxée à 12 m au faîtage permettant des gabarits adaptés pour des bâtiments accueillant des activités économiques.
Le règlement rappelle qu'un dépassement de la heuteur est autorisé pour des raisons techniques ou fonctionnelles.
+ Aspoct extérieur des constructions
Les dispositions de l'art cle R.111-21 restent appicables.
Corrme pour le secteur UE, les matériaux des bâtiments (façades et couvertures) devront présenter une teinte fencée rappelant la végétation et la terre afin de se fondre le
plus naturellement possible dans le paysage environnant. De plus, les façades visibles depuis la RD 875, présenter un réel intérêt architectural
Concernant les clôtures, les règles édictécs s’inspirent de celles du secteur UE1 dans. un souci d'harmonisation
Jugées peu esthétiques, les clôtures réalisées en plaques de béton sont tolérées uniquement en soubassement (socle rigide pour soutenir le grilage)
Stationnement
Le stalionnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être
assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas générer de dysfonctionnements en matière de circulation
Les places de stationnement exigées correspondent aux normes couramment admises selon la nature des constructions : 1 place par tranche de 40 m° de surface de plancher pour
les bureaux. 1 place par tranche de 25 m° de surface de vente pour les commerces, 1 place par tranche de 50 m° de surface de plancher pour les constructions à usage arisanal et 1
ions retenuesCabinet Urba-Sennces Rapport de présentation - Choix et Justiflcations des dispo: NEUILLY-SAINT-FRONT -Plan Local d'Urbanisme 183
place de stationnement par tranche de 100 m° de surface de plancher pour les autres activités autorisées.
Afin d'assurer la fonctionnalité des aires de stationnement, le règlement précise la
dimension minimale des surfaces à respecter et rappelle qu'elles devront être accessibles et utilisables en permanence.
* Espaces libres et plantations
Dans un object de végétalisation des espaces libres et d'inserton paysagère de la zone, des prescriptions sont adoptées: un principe de mise en place de plantations
d'intégration en périphérie de la zone ainsi que le maintien d'espaces vents sur 5 % de la surface aménagée ces terrains
De plus, l’utiisation d'essences locales est recommandée.
+ Coefficient d'Occupation du Soi
Il n'est pas fixé de Ccefficient d'Occupation du Sol dans la mesure où les rêgles d'implantation, d'emprise au sol et de hauteur, permettent de maîtriser les densités
autorisées,
44 La zone 1 AUh
D'une superficie ‘otale de 02 ha 59, le secteur 1 AU est une zone naturelle non équipée destinée à une urbanisation füture essentiellement réalisée sous la forme
d'opérations de construction ou d'aménagement destinés à l'habitat. Dans la zone 1 AUh. les constructeurs sont tenus de participer à la réalisation des équipements rendus
nécessaires par les opérations autorisé
La zone 1 AUh correspond à un flot agricole localisé à l'est du bourg, au contact de la route de Maubry. Ce dernier s'inscrit au sein de la vallée en continuité de la zone d'activités
intercommunale. L'urbanisation de ce site assurera à terme la greffe urbaine d'une trame bâti tentaculaire au reste du bourg. En eft, la route de Maubry représente actuellement une
branche urbaine linéaire en impasse, sorte de tentacule du bourg-centre Par l'urbanisation de ce secteur, l'enjeu réside à désenclaver ce quartier par la création d'un barreau de liaison
avec la RD 973 De plus au contact des terres agricoles, l'enjeu du PLU est d'anticiper une intégration paysagère de la zone:
Au regard des enjeux relevés, des orientations d'aménagement ont été déterminées. Elles sont rappek près.
- un principe de voie traversante permettant à terme de créer un barreau de liaison entre la route de Maubry et la RD 973. Il est utile de préciser que cette orientation
s'accompagne de l'inscription, en dehors du secteur 1 AUh d'un emplacement réservé, réserve plus largement conscrée à la création d'une vole de contournement entre la RD:
973 et les équipements scolaires (Cf. chapitre consacré aux emplacements réservés). Ainsi, l'urbanisation du secteur 1 AUh ne devra pas remettre en cause, à terme, ce bouclage.
- l'obligation de mettre en place des plantations d'intégration en périphérie de la zone au contact des terres agricoles
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 184
Schéma de synthèse des orientations d'aména: ur 1 AUR
Traitement paysager 1 deta hoëre urbaine
Prince de voie traversant reliant route
de Mabry à le RD 973
L'ilot foncier appartient à la commune. C'est pourquoi, en dehors de ces orientations d'aménagement, les règles adoptées sur la zone restent assez souples. Le futur projet sera
piloté par la commune soucieuse d'assurer une greffe urbaine réussie de la zone, dans la continuité des autres espaces bâtis ou en passe de l'être.
En termes de vocation, cest le caractère habitat qui est mis en avant, mais pas seulement. En effet, le règlement écrit ne vient pas remettre en cause l'implantation de
services et équipements compatibles avec le caractère principal de la zone. Les installations nécessaires à la commodité des nebitants de la zone sont également autorisées.
Afn de ne pas faire obstacle à la commercielisation des zones d'activités (UE, 1 AU) déterminées au PLU à proximité immédiate et afin de privilégier la vocation habitat, il à
semblé judicieux d'interdire formellement l'implantation d'activités industrielles, artisanales ct les entrepôts.
+ Accés ef voirie
Le règlement impose, pour qu'un lerrain soit constructible, qu'il présente un accès direct à une voie ouverte à la circulation publique. |! faut entendre par voie, une infrastructure
équipée permettant de circuler en toute saison et dans de bonnes conditions de viabilité et de sécurité.
+ Desserte par les réseaux publics
Toute construction (ayant des besoins en eau) doit être raccordée au réseau d'eau potable et au réseau collectif d'assainissement. Le règlement prévoit néanmoins la
possibilté de réaliser un assainissement autonome puisque ce secteur n'est pas encore desservi par le réseau collectif, Le zonage d'assainissement ÿ prévoit en effet l'extension du
réseau collectif dans l'avenir.
“Rapport de présentation — Choix et justification des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan local d'Urbanisme 186
Par ailleurs, la gestion des eaux pluviales est rappelée au réglement considérant qu'elles devrent être cirigées vers un dispositif de traitement si elles ne peuvent être
évacuées sans inconvénient en milieu naturel ou vers ls réseau public
+ implantation des constructions
Un recul minimal de 5 m par rapport à l'alignement de la voie qui dessert la construction projetée est exigé pour l'implantation des constructions sur l'ensemble du
secteur1 AUR.
S'agissant de l'implantation des constructions par rapport aux limites séparaives, l'édification de constructions en limites séparatives n'est pas interdite. En revanche, en cas
de retrait, une marge de recul minimale de 3 m devra être respectée.
+ implantation des constructions sur une même propriété
Les règles édicréss ont pour objectif le maintien d'un ensoleilement minimal des
constructions et de faciliter l'intervention des services ce lutte contre l'incendie.
Ÿ Emprise au sol
L'emprise au sol maximale de l'ensemble des canstructions est fée à 40 % de la surface totale du terrain. Cette emprise rend possible une densification de la zone sans pour
autant la rendre excessive ce qui aurait pu compromettre l'intégratior paysagère et urbaine du site.
+ Hauteur maximalo des constructions
La topographie imégulière des terrains, en particulier route de Maubry (en pied de coteau) a nécessité une adaptation réglementaire du calcul de la hauteur des constructions
{point médian du terrain) afin de limiter les décalages de niveau pouvant soit remettre en cause la constructibilté du terrain ou porter atteinte à l'intégration paysagère du projet
Une distinclion est faite entre les constructions principales disposant d'une toiture à pente (11 m au faîtage soit R+1+C) et les constructions composées d'une toiture terrasse
(8 m à l'acrotère ou au garde corps). L'objectif étant d'encadrer les volumétries et les: nombres de niveaux
+ Aspect extérieur des constructions
Il est rappelé que le projet sera piloté par la commune et que les dispositions de l'article R.111-21 restent applicables
S'agissant des règles portant sur l'aspect extérieur des consluclions, elles s'inspirent de celles concemant la Zone UD voisine afin d'assurer une greffe urbaine harmonieuse.
Jugées peu esthétiques, les clôtures sur rue réalisées en plaques de béton armé entre poteaux sont interdites.
Les clôtures seront composées d'un grillage vert doublé d'une haïe de type bocagère Cette disposition vise à renforcer les appréhensions paysagères à caractère végétal
appréciée en termes de cadre de vie dans cette partie du territoire et participe de l'intégration paysagère de la zone.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 186
+ Stationnement
En ce qui conceme le stationnement des véhicules, celui correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques afin de ne pas génèrer de
dysfnctionnements en matière de circulation. À cet effet, des ratios correspondant aux besoins couramment relevés ont été précsés afin de s'assurer que le nombre de places
réalisé sera adapté à l'importance de l'opération. Un dimensionnement minimal des places de stationnement est exigé afin qu'elles puissent être utilisables dans des conditions
satisfaisantes par l'ensemble des véhicules.
+ Espaces libres el plantations
Le règlement rappelle que les espaces libres devront étre convenables entretenus. En cas de mise en place de plantations, l'usage d'essences locales est vivement recommandé
afin d'éviter les débordements et assurer la borne acclimatation des végétaux
+ Coefficient d'Occupation du Soi
Les dispositions réglementaires (implantation, emprise, hauteur...) assurent, couplées les unes aux autres, la maîtrise de la densité. C'est pourquoi i n'y n'est pas fixé de COS.
2.245 La zone 2 AUh
Comme le prévoit le Projet d'Aménagement et de Développement Durable la zone 2 AUR s'inscrit au pourtour ouest du centre-bourg, l'objectif du développement à cet endroit
étant de renforcer la centralté communale par un développement concentrique. La zone s'inscrit dans le prolongemert naturel de la Zone des Louvroy. zone à vocation mixte dont
l'urbanisation est en cours d'achèvement La zone accueille ia salle multifonction et un projet d'installation d'une surface commerciale est en cours.
De par sa situation, l'urbanisation de la zone 2 AU permettra à la population de bénéficier à proximité immédiate de services et équipements et ainsi limiter l'usage de la
Voiture.
Le périmètre de la zone mérite quelques précisions. Un projet de création d'une voie de contoumement au bourg en appui du chemin rural dit de Louvroy est initié dans cette
partie du territoire, vcie ayant pour objectif le délestage de la circulation en centre-vile. À l'approche du tissu bâti, cette voie borde des fonds de propriétés bâties au parcellaire
profond. Dans une optique de densification de la trame urbaine, le PLU prévoit ce rendre constructible ces fonds de terrains à moyen ou long terme.
Seulement, en l'état actuel, les terrains ne sont pas équiés puisque les réseaux ne desservent pas la façade des terrains. En outre, leur urbanisation interviendra après la
création de la voie de cortournement, voie qui sera vraisemblablemert achevée à l'occasion de plusieurs tronçons successifs, On peut imaginer en eflet qu'une première portion de la
voie sera réalisée en lien avec l'ouverture à l'urbanisation de la zone 2 AU en vue de permettre un bouclage de la voirie et de fluidifier la circulation
Au nord-est de la zone 2 AUh, une partie des parcelles n°62 et 886 est intégrée à la zone puisqu'elles constituent des parcelles bordèes sur trois cotés par des terrains destinés
à être bâtis (définition d'une enveloope homogène)
Les zones 2 AU sont des réserves foncières dont l'ouverture à l'urbanisation (en
totalité ou selon un phasage dans le temps) est subordonnée à la modificat:on du PLU, À ce
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 187
tire, on peut considérer que l'urbanisation de la zone est gelée, situation qui se traduit réglementairement par la détermination d'un COS de 0.
Avant l'ouverture à l'urbanisation de la zone, il conviendra de s'assurer que « les voies publiques et les réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité existant à la périphérie
immédiate de la zone ont une capacité suffisante (..)» (article R. 123-6 du Code de l'Urbanisme).
Le classement en 2 AU permet aussi de répondre à la volonté communale d'étaler dans le temps les différentes ouvertures à l'urbanisation, de manière à maïtriser la
progression démographique de la commune et d'adapter les équipements publics:
Bien que l'urbanisation de cette zone soit gelée, ia semblé utile de définir des orientations d'aménagement qui sont le reflet des attentes des élus quant à l'urbanisation du
site. Ainsi, les futurs aménageurs pourront s'en inspirer dans le cadre de l'élaboration d'un futur projet.
ntations d'aménagement déterminées, pour la zone 2 AUR
future vole de transit
Frange bas dti | intégration paysagère)
Maintien de Ia desserte agricole
[Voestroversantes HT à
7
\\ N \
Le
Rapport de présentation - Choix et just cations des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plen Local d'Urbanisme 188
Les principes sont les suivants
— un principe de voies traversantes visant d'une part, à ne pas remetlie en cause la poursuite de l’Arbanisation vers le nord par les générations futures et d'autre part, à
assurer la fluidité de la circulation par un bouclage entre la rue de Louvroy et la future vois de contournement du bourg
— un principe de tratement qualitatif et sécuritaire de la future voie de contournement du bourg :
— un principe de traitement paysager des franges de la zone au contact des terres agricoles périphériques en vue d'assurer l'intégration paysagère de la zone :
le maintien de la desserte agricole vers l'ouest, au travers du chemin rural dit « Chemin Vert ».
Les autres règles et les modalités d'aménagement pourront être affinées à l'occasion de la modification du PLU qui sera nécessaire à l'ouverture à l'urbanisation de cette zone.
Cependant, il convenait de préciser la vocation future de la zone, consacrée principalement à l'habitat. Dans une optique de diversification des fonctions urbaines, les bureaux, les
services et équipements d'intérêt collectif sont admises, comme les installations nécessaires à la commodité des habitants de la zone.
Considérant que le contenu des règles sera affiné à l'occasion de la modification du PLU. un corps de règles succinct a été édicté au PLU dont les articles obligatoires implantation des constructions).
Tableau des superficies des zones à urbanis:
ZONES SUPERFICIE
TAUh 02 ha 59 |
1 AUe 05 ha 22 dont les secteurs fAUef |03 ha 44
fAUe2 [01 ha 78
2 AUh 05 ha 12
TOTAL 12ha93
La superficie totale des zones à urbaniser représente 12 ha 93 soit 0.72 % de la superficie totale du territoire communal.
Les secteurs dévolus au développement urbain à vocation principale d'habitat représentent 07 ha 71, étant entendu que la définition d'un projet mixte n’est pas écartée.
Concernant le développement économique communale. le PLU affiche une zone 1 AUe d'une superficie totale de 05 ha 22
{Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues | Cabinet Urba-Services NEUILLYSAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 189
6 La zone agricole
“Caractère, périmètre et vocation de la zone
Les zones A sont des secteurs agricoles à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des termes (article R. 123-7 du Code de
l'Ürbanisme). Les ter'es cultivées figurent parmi les éléments structurants du paysage L'existence de nembreuses exploitations pratiquant l'élevage explique l'apparition
essentiellement aux pourtours des entités bâties du bourg-centre et de Rassy des plures, prairies et herbages.
La zone agricole (A) s'étend sur 1 407 hectares soit environ 78 % du territoire
communal
Le classement en zone agricole conceme les espaces plats et ondulés du plateau agricole identifiés sur une majeure partis du territoire communal. La zone A compte trois
corps de ferme
- l'EARL du Moulin d'Amainville localisé au sein du vallon au nord-ouest du bourg de Neuilly,
— la ferme du Vaux localisée au sud-ouest du bourg de Neuilly étant entendue que les parcelles (n°83 et 84) contigues au point de captage d'eau potable ont été classées
en zone naturelle de protection stricte (N) en vue d'en conserver le caractère non constructible et d'éviter tout risque ce polluton.
— À Remonlvoisin, la partie du corps de ferme correspondante à l'unité foncière supportant exclusivement des installations et bâtiments à usage agricole. En effet
les bâtiments anciens situés plus au sud faisant partie du noyau originel du hameau et abritant le corps d'habitat principal du corps de ferme ont été intégrés à la zonc
urbaine du hameau (UC) afin d'en permettre une gestion au même titre que les constructions voisines. Ce classement facilite par ailleurs, la recanversion possible
d'un patrimoine bâti de grande qualité.
Le classement en zone À de ces corps de ferme gara pour aseurer leur pérennité sur le long terme. des conditions optimales
La vocation agricole des espaces classés en zone A est affimée. Ces derniers se
présentent sous la forme d'espaces ouverts homogènes, au grand parcellaire ponctués de bois épars.
Hormis les activités liées à l'agriculture et à l'élevage, seuls les équipements publics ou d'intérêt général sont admis en zone À comme le permet l'article R. 123-7 du Code de
l'Urbanisme. l'implantation d'écliennes en faisant partie, En effet. le POS en vigueur a fait l'objet d'une modification en vue de créer un secteur en particulier (NCe) visant l'accueil
d'éoiennes. Dans le cadre du PLU, la définition d'un secteur en particulier r'a pas été reconduit considérant qu'un nouveau projet pourrait être inité sur un secteur différent, Dans
tous les cas, le Code de l'Urbanisme autorise, en zone À, la réalisation de ce type de projet dès lors qu'il réponc à l'intérêt général (dans un but de service public)
La diversification du monde agricole a été prse en compte : les activités ou encore les lieux d'héoergement liés au tourisme rural (gite rural, chambres d'hêtes….} sont admises
dans la mesure où elles sont nécessaires à l'exploitation agricole.
Le mode de fonctionnement des exploitations agricoles, de plus en plus organisées en société, a nécessité de réfléchir à l'opportunité de loger tous les associés à proximité du
siège d'exploration. Aussi, le PLU prévoit la possibilité de créer, en zone À, un maximum de deux habitations nouvelles à partir de l'entrée en vigueur du PLU, à la condition qu'elles
soient implantées à proximité du siège d'exploitation, Ces limitations visent à prévenir un milage de l'espace naturel et des dérives non justifiées.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Senvices NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme ist
Pour assurer l'intégration paysagère des bâtiments agricoles, l'emploi de matériaux aux teintes foncées est préconisé. Cependant, à proximité immédiate d'entités bâties, les
teintes pourront être choisies en harmonie avec le lissu bâti proche (bäliments enduil
clairs).
Les principales caractéristiques réglementaires en matière architecturale des habitations reprennent les mêmes exigences que celles édictées pour les habitations en
zone urbaine. Il s'agit c'une volonté communale d'harmoniser les règles en la matière sur l'ensemble du territoire (souci d'équité des habitants devant la règle)
Protections particulières
La zone agricole est parcourue de boisements qui sont sources de diversité paysagère sur le plateau, profitent à l'intégration paysagère ces entités bâties et jouent un rôle de
régulateur face aux phénomènes de ruissellements. En outre, is peuvent constiuer des niches écologiques « secondaires » utiles aux migrations de la faune à plus grande échelle.
En compatibilité avec les orientations du PADD, les dispositions du PLU ont été adaptées en vue de les pérenniser par leur protection au ülre de l'article L. 123-1-(7°) du Code de
l'Urbanisme. Cette protection est d'autant plus importante que les boisements concernés font moins ce 4 ha d'un seul tenant et re sont donc protégés par aucune autre législation
{code forestier...)
La zone naturelle et forestière
+ Caractére, périmétre et vocation de la zone
Sont classés en zone N, les secteurs de la commune « à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur Intérêt, notamment du point
de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière. sait de leur caractère d'espaces naturels » (article R. 123-8 du Code de l'Urbanisme)
Le classement en zone N affiche un principe fort de protection des espaces q doivent conserver leur caractère naturel. À Neuily-Saint-Front, le classement en zone N est
adopté:
- au niveau des vallées hum des, qui découpent le territoire à ses extrémités nord et sud, e7 raison de leur qualité naturelle et paysagère. Il s'agit également de secteurs soumis
à des risques naiure's liés au facteur eau (inondation par cébardement de cours. d'eau inondation par remontées de nappe.) Ces sites sont sensibles à toute forme
d'urbanisation.
- au sein des espaces de vallons plus ou moins profonds traversés par des rus qui renvoient au caractère humide voire inondable des lieux. Ces sensibilités concernent des flots intra-urbains boisés ou non à l'échelle du bourg ainsi que le vallon qui relie le nord- ouest de l'agglomération à le vallée de l'Ourcq. A noter que ces espaces sont parfois déj aménagés. Dans œe cas, le PLU veille à gérer l'existant et y lmier les occupations et utilisations du sol,
- sur les massifs boisés (bois de Latilly et bois de Manuet) qui surmontent le plateau cuttivé au sud-est du territoirs communal. Ces bois témoignent de la vocation forestière de
l'espace et sont sources de diversité dans la composante paysagère communale:
- le nord de la route de Maubry est ceinturé d'espaces semi-boisés, qui revêtent une vocation raturelle boisée source de diversité paysagère et utile à l'équilibre des aléas liés à
la topographie accidentée des feux. À cet effet, cette partie du territoire est cassée en zone
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues,Cabinet Urba-Sorvicos NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 192
N en vue de pérenniser son caractère naturel boisé et ainsi préserver les parties bâties situées en contrebas de tout incident (mouvement de terrain, ruissellement.)
- les zones de marais et d'espaces boisés localisés au pourtour sud du bourg en
raison de leur caractère humide et de leur rôle tampon dans la gestion de la dynamique
hydraulique communale. Les boisements participent également de l'intégration du bourg dans le paysage
Per définition, les occupations et utilsations du sol admises en zone N sont limitées. Cependant, le PLU devait tenir compte de l'existence de plusieurs équipements
d'infrastructure ou de superstruclure (voie ferrée, point de captage d'eau...) et en admettre la gestion et le développement au regard de leur caractère d'intérêt général.
La zone N comprend également plusieurs habitations situées à l'écart des espaces agglomérés pour lesquels seule une gestion de l'existant est admise. En effet, il aurait été
contraire aux principes de la loi SRU que de permettre le développement spatial de ces secteurs. Ces dispositions concernent également le hameau de Breuil, espace bâti
discontinu isolé en bordure de la vallée humide d'Allan, secteur mal équipé et éloigné des pôles d'équipements communaux. A ce titre. il convenait de venir gérer l'existant mais
d'interdire un développement du hameau qui aurait pu engendrer des renforcements de réseaux coûteux pour la commune:
En termes de gestion, les habitations ou bâtiments d'activités existants pourront être étendus dans une limite de surface de 40 m° en considérant que cette extension ne devra
pas engendrer la création d'un logement supplémentaire. Encore une fois, ces écarts bâtis n'ont pas Vocation à se développer. Le changement de destination des bâtiments existants à
vocation d'activité est toléré s'agissant de ne pas remettre en cause une diversification des fonctions. Il est utile de préciser que les dispositions du PLU limitent le type d'activité
autorisé (bureaux ou artisanal) et que les faibles densités admises assurent l'implantation de petites entreprises localisées.
Autrement, la réalisation d'installations et de bâtiments annexes à caractère privatif liés aux habitations existantes est autorisée sur la propriété. || s’agit en effet d'espaces déjà artificialisés ce qui n'induit pas véritablement d'impacts sur le milieu naturel. En revanche, en ciblant le terrain d'assiette supportant l'habitation, le PLU veille à préserver les autres espaces qui ont une vocation purement naturelle et évite la diffusion de volumes bâtis dans l'espace (mitage).
A noter qu'une construction isolée se Coupures
localise dans le périmètre rapproché du point de ? d'urbanisaïion captage d'eau potable de Neuily. Cet écart ne
pourrait raisonnablement être inlégré à la zone urbaine considérant sa situation en discontinuité
des tissus bâtis alentours, Par son classement en zone N, les dispositions du PLU admettent sa
gestion et annulent toute pression foncière ultérieure sur cette partie du territoire. Il convient
pour la pérennité de la ressource en eau de limiter, à l'intérieur du périmètre rapproché,
l'urbanisation qui pourrait étre une source de pollution
La zone N comprend un secteur AL correspondant à l'espace récréatif localisé aux abords de l'étang, au sud-ouest du bourg. La vocation loisirs y est reconnue mais limitée aux
équipements et installations de plein air en vue de limiter les droits dans un secteur humide et de conserver l'intérêt paysager du site.
‘Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Loc: d'Urtanisme 193
La zone N comprend également un secteur AG. correspondant au cimetière militaire
visible à l'ouest du territoire communal pour lequel les droits ouverts sont exclusivement liés
à la gestion du site et à sa mise en valeur.
Le réglement rappelle que les accès et la voirie doivent permettre la desserte par les services de secours et de lutte contre l'incendie et répondre aux exigences de la circulation!
Le raccordement au réseau d'eau potable est obligatoire pour les constructions ayant des besoins en eau, sauf conditions particulières. Dans ce dernier cas, l'alimentation en eau
par captage, forage ou puits particuliers est tolérée dans le respect des autorisations légales. En outre, la mise en œuvre d'un dispositif d'essainissemert autonome conforme à
la réglementation en vigueur est un impératif visant là pérennité de la ressource en eau
Au vu des perspectives de dévelopoement quasiment inexistantes, les dispositions édictées sont souples et tiennent compte de l'existant. Les règles d'implantation par rapport
aux limites séparatives ont également été édictées dans un souci de souplesse et de
fonctionnalité.
L'emprise n'a pes été réglementée (article 9) au regard des occupations et utilisations du sol admises dont plusieurs sous condition de surface maximale à ne pas dépasser
{article 2)
La hauteu" maximale des constructions est limitée à 6 m au faitage, hauteur jugée raisonnable et suffisante en cas d'implantation d'annexes ou d'æbris pour animaux. Pour les
autres constructions, puisque seule leur extension est autorisée, la hauteur de l'extension ne pourra être supérieure à la hauteur du bâtiment agrandi
En ce qui concerne l'aspect extérieur des constructions, il est rappelé que l'article R111-21 continue de s'appliquer et que les futurs projets devront s'intégrer au contexte
environnant. Autrement. les règles s'apparentent à celles des zones urbaines. La hauteur maximale des clôtures est fixée à 2,00 m afin de limiter leur impact dans le paysage
Comme le prévoit le PADD. des protections particulières, au titre de l'artic! L. 123-1-5(7°) du Code de l'urbanisme, sont appliquées sur les éléments végétaux
d'animation paysagère rencontrés sur les versants des vallons (boisements), en limite des espaces bâtis (remises boisées, alignements végétaux) et sur les massifs boisés de la
commune:
Cette protection ne vient pas pour autant complètement figer la nature boisée des sols. En effet, un défrichement partiel est toléré en cas de mise en œuvre d'un projet présentant
un caractère d'intérêt général ou encore la réalisation d'équipements d'infrastructures.
Autrement, s'agissant des milieux humides de fonds de vallée, les boisements n'ont été pas protégés à tire indWidue! par le Code de l'Urbanisme, s'agissant d'une part de
és par des exploitations forestières (populiculture) et d'autre part de sites présentant une grande biodiversité. Leur s:atut de zones à dominante humide confère à ces
espaces des intérêts multiples qui ne peuvent être réduits à une vocation boisée figée par le PLU. C'est pourquoi, en l'absence de protection spéciale des boisements, les gestionraires
et services compétents auront toute liberté de gérer les milieux, qui rappelons-le conserveront leur qualité naturelle (classement en zone N).
Considérant aue le PLU admet le changement de destination de certains bâtiments, des règles de stationnement sont mises en place afin de s'assurer qu'un stationnement
suffisant sera dispanible sur le terrain d'assette de l'opération, en dehors des voies et espaces publios,
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 194
Le règlement rappelle que les espaces non bâtis doivent être aménagés et convenablement entretenus.
CRETE ET EE TEEN EEE
ZONES SUPERFICIE
A 1407 ha 35
N | 215 he 95 dont Nc | O1hao7
M | O1hag3
TOTAL 1 623 ha 30
Les espaces agricoles, naturels et forestières représentent un total de 1 623 ha 30 sait
90,68 % de la superficie totale du territoire communal. La zone agricole (A} est largement représentée avec * 407 ha 35 (78,6 % de la superficie totale du territoire). La zone N
représente 215 ha 95 (soit 12,06 % de la superficie totale du territoire) dont O1 ha 07 pour le secteur Nc et O1 ha 93 pour le secteur NL.
Rapport de présentation — Choix etjustfications des dispositions retenuesCabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 195
CEE EE ETES
% de la superficie ZONES Situation au PLU | _totale du territoire
communal
UA 04 ha 15 028%
UB 09 ha 86 0.55 %
uc 82 ha 14 1,80 %
uD 79 ha 97 AAT%
UE 25 ha 16 141%
UP 02 ha 49 014%
AU 12ha 93 072%
A 1407 ha 35 7862%
\ 215 ha 95 12,06 %
Total 1780 ha 00 100 %
Dans le PLU, les zones agricoles (A). naturelles et forestières (N) représentent un total de 90,68 % de la superficie totele du territoire communal.
La totallé des zones urbaines représentent 8,59 % de la superficie du territoire communal.
Enfin, les zones à urbaniser (AU) représentent 0,72 % de la superficie totae du teriloire communal
Rapport de présentation - Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 196
CEE et des superficies des zones
Evolution de la superficie des zones entre le POS et le PLU
[ ZONES Son auE 25 | Situation au PLU Variations |
UA 02 ha 50 : O4 ha15 +01 ha 65
uB 08 ha 00 09 ha 86 +01 ha 86
UC 29 ha 00 32 ha 14 + 03 ha 14
UD 113 ha 00 79ha97 - 33 ha 03
UE 31 ha 40 25 ha 16 - 06 ha 24
UP 02 ha 40 + 02 ha 49
Us 03 ha 90 — - D3 ha 90
NA/AU 55 ha 70 12 ha 93 -42ha77
NC/A 1 344 ha 00 1407 ha 35 +63 ha 35
ND/N 113 ha 00 215 ha 95 + 102 ha 95
2:2.10.1 Évolution de la superficie des zones
La comparaison entre la superficie des zones établie entre le POS et le PLU montre que l'évolution
profite largement aux zones agricoles (A), naturelles et forestières (N) qui gagnent au total 166 ha 30.
S'agissant de la zone N, cette dernière augmente du fait de l'intégration en zone de protection :
— des versants et fonds des vallées et vallons (caractères paysager et humide) : du
haut du coteau boisé au niveau de la route de Maubry (impact paysager et aléa potentiel de coulées
de boue ou mouvements de terrain) ; —_ l'éduction d'une zone UE (quartier
de la gare) au sein de la vallée de l'Ourcq en vue de préserver le caractère nalurel de l'espace
: —_ du retrait de la zone UN (POS en vigueur) située au
sud du bourg de Neuilly : du retrait d'une zone NAle (POS en vigueur) située au
sud-ouest du bourg.
1! convient de préciser que deux secteurs (Nc et NL) tiennent compte des vocations respectives
de chacun des lieux concernés en vue de les pérenniser. Autrement, en zone N une gestion du
bâti existant, sur la propriété, est admis par le règlement écrit.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinet Urba-Sersices Local d'Urbanisme 187
S'agissant de la zone À sa superficie augmente en raison
- du retrat de zones NA situées à l'est et au sud-est du bourg, secteur de développement qui n'a pas été privilégié dans le PLU,
— de l'inscription en zone À d'une exploitation agricole implanté de Remantvoisin, en vue d'en faci & au nord du hameau r la gestion et le développement
S'agissant des zones urbaines. le PLU est venu redéfinir le classement des secteurs déj urbanisés afin de mieux tenir compte de leurs caractéristiques. C'est ce qui explique
par exemple, la création de la zone UP sur le stage municipal, site consacrée à une vocation Unique sportive et de loisirs que la commune souhaite conserver.
La zone US, correspondant à l'emprise de la voie ferrée est supprimée dans le cadre du PLU et rattachée à la zone naturelle qu'elle traverse. En effet, le PLU vise une gestion de
l'infrastructure existante ce qui est rendu possible par le règlement de la zone N : l'objectif étant d'acmettre des installations ponctuelles liées à la gestion de cette infrastructure
présentant un caractère d'intérêt général.
Par rapport au POS en vigueur, le périmètre de la zone UA est légèrement étendue aux constructions périphériques au regard de leurs critères (emprise, implantation...) qui
sont identiques à ceux des constructions identifiées en cœur de ville
Autrement, le périmètre de la zone urbaine (UD), route de Maubry a été adapté afin de tenir comote des contraintes topographiques du site dont l'urbanisation pourrait porter
atteinte aux paysages et présenter un risque pour la population (ruisscllements, mouvement de terrain). Le périmètre est danc redescendu à proximité des constructions existantes.
C'est ce qui explique en partie la diminution de la superficie de la zone UD dans le cadre du PLU
En outre, les zanes UD du POS constituant des unités bâties isolées et mal équipées {Remontvoisin, Breui….) ont été supprimées ct les terrains intégrés à la zone naturelle
(gestion ce l'existant autorisée) en vue d'interromore l'urbanisation de ces secteurs aux qualités paysagères et environnerentales. Comme décrit plus haut, la superficie des zones
urbaines diminue au profit des zones agricoles et naturelles.
Les zones nouvellement bâties depuis l'approbation du POS (zone de Louvroy. zone de la Bruyère.) sont intégrées en zones urbaines.
En ce qui concerne les zones à urbaniser, le PLU a été l'occasion de redéfnir au juste besoin le foncier à réserver pour supporter le développement urban (diminution importante
des zones NA/AU entre le POS ct le PLU) dans une optique d'affirmation de la centralité communale et de densffication de l'urbanisation, route de Maubry, sans oublier que ce
développement se veut respectueux des contraintes naturelles et des opportunités foncières {terrains communaux.)
Outre les justications des règles qui sont apportées pour chacune des zones définies au PLU (chapitre 22), il convient de préciser que certaines règles définies dans le
précédent POS n'ont pas été reconduites ou ont été modifiées.
Rapport de présentation — Choix ot justifications des dispositions retenuesCabinet Lrba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 198
L'évolution des règles tient compte des évolutions législatives en la matière, en particulier les règles pouvant être considérées discriminatoires ort été supprimées du PLU
qui vise une simplification de la réglementation en faveur de la mixité sociale et générationnelle. De manière générale, il s'agit des règles qui avaient été fixées en fonction
des types de constructions (logements groupés, lagements édifiés en bande, constructions individuelles) qui ant disparu du règlement écrit considérant que le PLU a vocation à ne pas
remettre en cause la diversité des typologies du bâti en vue d'encourager la diversification de l'offre en logements
Les règles relatives à l'implantation des constructions, si elles n'ont pas été reprises dans les termes exacts du réglement du POS visent des objectifs communs (maintien des
fronts bâtis ou respect d'une trame urbaine diffuse.) selon les zones et secteurs déterminés au PLU. La simplification de certaines règles permetira une meilleure
administration du document.
La détermination d'une profondeur constructible pour les habitations dans les férentes zones a pour objet le maintien des caractéristiques de l'urbanisation traditionnelle
{ebitat implanté proche ces voies de desserte]. Cette règle associée aux limitations d'accès sur les voies ou chemins qui bordent les fonds de parcelles se substituent à la trame
«terrains cultivés à protéger » du POS. En effet, cette trame n'était pas toujours adaptée à la vocation réelle du terrain constitué parfois de jardins d'agrément ou occupé par des
constructions aux emprises faibles (garages, remises à matériel).
En matière de hauteur des constructions, afin de faciliter l'administration du document,
la hauteur a été fixée au faïtage des constructions et non plus à l'égout du toit sauf dans le cas des toitures terrasse. Les règles de hauteur ont parfois été réajustées en font
bâti existant dans la zone où des volontés communales.
Les régles relatives à l'aspect extérieur des constructions sont d'une manière généi moirs contraignantes dans le présent PLU que dans l'ancien document, afin de ne pas faire
obstacle aux solutions constructives qui favorisent les économies d'énergie. Il est rappelé toutefois que des prescriptions architecturales spécifiques pourront étre imposées par
lArchitecte des Bâtiments de France à l'intérieur du périmètre de protection autour de Léglise
S'agissant des règles de stationnement, le nombre minimal de places exigées pour les habations est souvent augmenté de 1 à 2. Il s'agit de veiller à ce que les nouvelles
constructions s'accompagnent d'un nombre sufisant de places de stationnement afin d'éviter un report sur l'emprise publique qui occasionne des difficultés de circuletion et des
problèmes de sécurité
Quelques modifications visent un alègement des règles en vue d'une meileure administration du document ou encore pour ne pas remetire en cause la mise en œuvre de
projet présentant un caractère d'intérêt général (rame espaces boisés classés remplacée par une protection au titre de l'article L. 123--8(7°) du Code de l'Urbanisme)
La détermination d'un COS en zone urbaine n'a souvent pas été reconduite considérant que la combinaison des autres règles permet de définir des densités adaptées
au terrain. En outre, ces règles peuvent remetire en cause la réhebiltation et le changement de destination d'immeubles existants.
Par ailleurs, certaines règles nouvellement définies au PLU présentent des modifications positives par rapport au précédent dooument, modifications qui se veulent
répondre aux objectifs du PADD (mise en place de plusieurs oriertations d'aménagement) qui rappelons-le réduit considérablement les zores constructibles du territoire et vise un
meilleur équilibre entre développement urbain et préservation des grands équilibres ipaysagers, naturels, agricoles et hydrauliques) du territoire.
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenuesCabinet Lrba-Services HN
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NEUILLY-SAINT-FRONT: Plan Local d'Urbanisme 198
CET
Des mesures conservatoires ont été adoptées afin de permettre la réalisafian ou l'aménagement d'espaces ou d'équipements d'intérêt général
L'emplacement réservé est un outil qui permet à la commune de réaliser des équipements d'intérét général, des espaces vers ou bien encore des voies publiques
{article L. 123-1-5(8°) du Code de l'Urbanisme)
Emplacement réservé n°1 : au bénéfice de la commune. Il a pour objet la création d'une voie de contournement du centre-bourg entre la RD 79 et la RD 4. Cet emplacement
réservé a pour objectif d'étoffer le réseau de voie communale et de développer des voies de délestage du centre ville qui suoit de nombreuses contraintes liées à la circulation des poids
lourds. La largeur de l'emp'acement réservé varie en fonction des emprises publiques déjà existantes en considérant que la largeur totale de l'emprise devra atteindre environ 20 m à
l'issue de l'acquisition des différents terrains. Cette emprise est nécessaire à l'élargissement de la chaussée, destinée à supporter un trafic de gros véhicules et à l'aménagement
qualitatif et sécuritaire de ses abords,
Emplacement réservé n°2 : au bénéfice de la Communauté de communes de l'Ourcq et du Clignon. 1! a pour objet la création d'un parking, le long de la sente rurale dit des
Erochais, Ce choix de localisation découle de l'accessibilité actuelle de l'unité foncière de la CCCC, depuis la sente rurale. En effet, les véhicules ne peuvent accéder à l'intérieur de la
propriété depuis la rue François Dujardin
Emplacement réservé n°3 : au bénéfice de la commune. Il a pour objet la réalisation d'un barreau routier de liaison entre l'entrée de ville est (RD 973) et le pôle d'équipements
scolaires. Cette voie de liaison a pour objet de permettre l'accessibilité des structures scolaires directement depuis l'entrée de ville, en particulier par les cars et ainsi délester et
sécuriser le trafio routier important relevé sur l'avenue du Château
Emplacement réservé n°4 : au bénéfice de la commune. Cette réserve a pour objet l'extension de a station d'épuration localisée au niveau de la zone d'actvitéss de la
Sucrerie.
Emplacement _réservé n°5: au bénéfice de la commune. Il a pour objet d'élargissement et l'harmonisation de l'emprise de la RD 82 au niveau du hameau de Rassy
en vue d'en permettre l'aménagement sécuritaire el la qualification, comme le prévoit le Projet d'Aménagement et de Développement Durable et les orientations d'aménagement
définis dans ce secteur.
Rapport de présentation — Choix et justificai Cabinet Urba-Services ILLY-SAINT-FRONT -Plan Local d'Urbanisme 200
2.212 Les plans d'alignement
Il existe trois plans d'alignement sur la commune de Neuilly-Saint-Front. lis concernent la rue Emile Benoist,
le rue ces Halles et la rue Pugel de Saint Pierre.
Les dispositions se rapportant au plan d'alignement en vigueur sur la commune ont été examinées. Le maintien ou la suspension des mesures résultant d'alignements régulièrement approuvés figurent dans l'annexe intitulée "Voirie-Alignement" ; leurs limites
sont reportées d'une manière indicative sur le plan de voirie.
2.213 Les servitudes
Toutes les servitudes grevant le territoire communal de Neuilly-Saint-Front ont été recensées dans le Porter à Connaissance
(document disponible en mairie)
L'ensemble de ces éléments, ont été reportés dans un document annexe intitulé "Servtudes d'Utiité Publique"
; les fiches techniques des servitudes complètent l'annexe.
2.214 Les nuisances acoustiques
Aucune des infrastructures traversant le territoire communal, y compris la voie ferrée, n'est concernée par les dispositions
de l'arrêté préfectoral du 12 décembre 2003 qui recense les axes générant des nuisances sonores (axes aux abords desquels
des secteurs affectés par le bruit sont déterminés)
Rapport de présentation — Choix et justifications des dispositions retenues
Cabinet Urba-Servicas NEUILLY-SAINT-FRONT- Plan Local d'Urbanisme 201
3 - MISE EN OEUVRE DU PLAN
Rapport do présentation — Mise en œuvre du plan Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 20?
3.1 Préambule
Si le Plan Local d'Urbanisme est un document de réflexion puis d'organisation du développement de la commune, il comporte également centaines implications qu'il y à lieu
d'exposer. La réussite de la poltique d'aménagement menée par les élus municipaux, et traduite dans le document, appelle des actions complémentaires de mise en œuvre des
dispositions qui y sont arrêtées;
Bien que document d'urbanisme, mais aussi document juridique contenant le drot
d'occupation et d'utilisation des sols, le Plan Local d'Urbanisme ne peut préciser toute une
architecture, ni prévoir les détails qui font qu'une commune est « agréable » et ses paysages de « qualité » : la mise en œuvre des dispositions du Plan Local d'Urbanisme devra donc se
faire en restant vigilant sur la préservation et l'amélioration du cadre de vie el de l'environnement : éléments « sensibles » et « fragiles », très facilement dégradables.
3.2 Les implications
Les implications sont d'ordre financier.
La commune devra acauérir les emplacements réservés que le document lui attribue pour la réalisation des ouvrages ou espaces publics.
Pour assurer ces financements, la commune
peut bénéficier de taxes d'urbanisme pour les constructions et agrandissements de
bâtiments implantés sur le territoire communal (of. Code Général des Impôts),
pourra solliciter des subventions pour les travaux d'extension et de renforcement des
réseaux d'infrastructures,
pourra demander des participatons pour la réalisation d'équipements nécessités par
l'urbanisation des zones AU destinées à l'habitat, aux activités ou aux équipements d'intérêt général, (si dans celles-ci certaines taxes d'urbanisme ne sont pas déjà
applicables) et dans lesquelles un Programme d'Aménagement d'Ensemble (PAË)
aura été approuvé par le Consel Municipal (cf. l'article L. 332.0 du Code de l'Urbanisme)
3.3 Les actions d'accompagnement
ETES
Il ést important que, pour la mise en œuvre du Plan Local d'Urbanisme, là municipalité conduise une politique foncière visant à l'acquisition de terrains bien situés, liée à la politique
générale d'aménagement qu'elle s'est fixée pour les années à venir.
À cet effet, outre la procédure d'acquisition d'emplacement réservé pour les opérations inscrites au Plan Local d'Urbanisme, la municipalité a la possibilité d'user du Droit de Préemption Urbain {DPU) qui permet la réalisation d'acquisition d'opportunité sur l'ensemble
Rapport de présentation — Mise en œuvre du plan Cabinot Urba-Sorvices NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 203
ces zones urbaines (U) et des zones d'extension future (AU) définies dans le Plan Local c'Urbanisme.
D'autres moyens juridiques : la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC). la Déclaration d'Utiité Publique (DUP), où encore la Zone d'Aménagement Différé (ZAD) pour réserve
forcière, peuvent également êtres engagés.
Ces diverses procédures permettent la réservation de terrains pour la réalisation des équipements collectifs et d'actions ou d'opérations d'aménagement ayant pour objet de
mettre en œuvre une palitique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser l2 développement des loisis et du
tourisme, de lutter contre l'insalubrté, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patimoine bâti ou non et les espaces naturels.
À ces moyens, il faut ajouter les aides financières que la commune peut solliciter et obienir des autres collectivités locales et de l'Etat.
CFE =
La municipalité a la responsabilité de l'orgarisation du développement qu'elle projette pour la localité en tenant compte de le nécessité d'aménager un cadre ce vie agréable. de
gérer le sol de façon économe, d'assurer la protection des milieux naturels el le caraclère des sites et paysages de qualité
À cette fin, elle peut mettre en œuvre tous les moyens que le Flan Local d'Urbanisme lui apporte, et mener, avec la volonté d'une gestion cohérente et équilibrée de la commune et de son environnement, toutes les actions d'accompagnement qui inciteront à la réalisation des objectifs retenus.
3.4 Incidences des dispositions du Plan Local
d'Urbanisme sur l’environnement: mesures de
préservation et de mise en valeur
EEE
L'analyse du relief, de l'occupation du sol e: des principales voies de communication terrestre, est un moyen pour comprendre, expliquer et gérer à travers le Plan Local
d'Urbanisme, les sites et paysages. Tout chengement de l'une de ces composantes peut entraîner un bouleversement irréversible du paysage
C'est paurquoi, il importait de les repérer, afin de les maintenir, les gérer et les utiliser à des fins écenomiques, de loisirs ou tout simplement au maintien de la qualité du cadre de
vie.
Le présent document s'est attaché à déterminer la répartition des grandes entités paysagères et à les reconnaitre par un c'assement approprié (Zones A et N). Le diagnostic a
mis en évidence les caractéristiques d'un terrioire situé au sein de la grande entité géomorphologique de l'Orxois-tardennois, le territoire étant influencé par une dynamique
géographique Plateau-Vallée. l| en présente donc toutes les composantes : grandes
ntation - Mise en œuvre du plan Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 204
étendues cultivées de pateau ondulé ponctuées de rares remises boisées, fonds de vallons cultivés ou herbagés qui entaillent profondément le plateau aux extrémités nord (vallée de
l'Ourea) et sud (vallée d'Allan) et la partie centrale du territoire.
Par un classement adapté (zone A), le PLU reconnaît le visage agricole de la majeure partie du territoire communal. La vocation de la zone A est de protéger la vocation
agronomique, économique et biologique des terres agricoles en préservant la vocation agricole des sols nécessaires à cette activité
De plus, le paysage agricole est issu des activités humaines qui entretiennent les milieux. En intégrant les principaux corps de ferme à la zone agricole ou en conservant un
contact avec elle, on peut assurer que le PLU réunit les conditions favorables à l'exercice de l'activité agricole sur le territoire.
Le classement en zone naturelle (N) des fonds de vallées et de leur coteau marqué par des éléments peysagers variés, ainsi que des principaux massifs boisés de la commune
vise à limer fortement les droits à construire dans des secteurs réputés pour leur qualité naturelle voire écologique. De plus, cela a le mérite de minimiser la survenue de risques
dans des secteurs à la topographie mouvementée (rsques de ruissellements, de mouvements de terrains.) en stabilisant la couverture des sols. À ce titre, les principaux
boisements ont êté protégés.
Autrement, ce sont aussi des éléments naturels paysagers plus ponctues qui sont relevés à l'image des ceintures végétales plus ou moins développées visibles en lisière des
zones urbanisées ou encore les remises boisées disséminées au sein des espaces agricoles.
Le rapport visuel avec les boisements est sanstant sur le territoire. ÎIs constituent des masses qui animent le paysage ou assurent l'intégration paysagère des entités bâties. Tous
les boisements structurnts (petits et grands} ont été répertoriés au titre de l'article 123-1-5(7°) du Code de l'Urbanisme en vue d'en assurer la pérennité. Des cas de
céfrichements sont toutefois admis dans le cas de mise en œuvre d'un projet présentant Un caractère d'intérêt général
La « non protection » des boisements implantés en tonc de vallée humide est une
mesure qui vise à ne pas remettre en cause une exploitation des milieux consacrés à la populiculture ou autres cultures en peuplement, mais aussi à la gestion des milieux
écologiquement riches dont la pérennité peut nécessiter l'intervention humaine {défrichements nécessaires à la réouverture de milieux colonisés….).
Par ailleurs, le périmètre des zones urbaines ou à urbaniser assure un développement de l'urbanisation uniquement à l'intérieur des entités agglomérées actuelles dans le respect
des fomes urbaines actuelles, ce aui est un garant ce la modération de la consommation de l'espace et de la cohésion de l'enveloppe bâtie, avec pour corollaire la préservation des
grands équilibres paysagers.
Enfin, la qualité des paysages peut être dégradée en présence d'un tissu bâti trop prégnant. Les dispositions du PLU visent à maitriser ces impacts en protégeant les éléments
paysagers qualitatifs disposés au pourtour des tissus agglomérés comme des bosquets, des haies ou des alignements d'arbres, qui sont force d'intégration et d'animation paysagère. À
cela s'ajoute l'bligation de planter les lisières urbaines au contact des terres agricoles {zones AU) et la maïtrise des volumétries dans les zones destinées à être bâties.
En outre, pour les bâtiments agricoles autorisés en zone A, la teinte foncée des bêtiments préconisée dans le règlement du PLU assurera l'atténuation des volumétries et
des impacts dans un espace paysager ouvert
Rapport de présentation — Mise en œuvre du plan Cabinet Urba-Services NEUILLY-SAINT-FRCNT - Plan Local d'Urbanisme 206
Le tissu bâti de Neuilly-Saint-Front présente des images urbaines à identité forte que le PLU vient reconnaître et pérenniser. Les dispositions réglementaires tiennent compte des
caractéristiques de chaque section bâtis présentant des critères d'urbanisme homogènes.
De manière générale, les moyens réglementaires mis en œuvre dans le cadre du PLU doivent être appréhendés comme des aotions de sauvegarde des caractéristiques du tissu
urbain ancien existant (maintien des fronts bâtis continus et de leur caractère minéral). mais aussi comme un moyen d'affirmer des images urbaines futures et de la prise en compte des
innovations et techniques nouvelles de constructions, que les élus ne souhaitent pas remettre en cause
Le projet communal vise à éviter un développement linéaire aux extrémités des entités bâtes agglomérées et donc un étirement de la forme urbaine le long des voies existantes.
sars justification particulière, dans :e respect de l'un des objectifs majeurs de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (loi SRU). En effet, le développement du hameau de Rassy le
long de la RD 82, se veut répondre à un objectif fort déterminé dans le PADD qui vise la sécurité publique à l'échelle du hameau et de manière plus générale à l'échelle de l'entrée
de ville sud-ouest de Neuily, secteur concerné par un tissu bâti éclaté disposé de part et d'autre d'une voie de circulation non qualifiée à cet effet et dans un secteur à fort empreinte
naturelle qui encourage à le vitesse. La qual cation de la RD 82 et l'affirmation du caractère aggloméré du hameau de Ressy permettront d'affirmer l'entrée de ville et d'assurer la
sécurité de la traverse de cette partie du territoire:
Le développement du hameau de Rassy ne saurait être assimilé à de l'étalenent urbain dans la mesure où il poursuit, à plus grande échelle, un véritable projet de sécurité
routière en structurant la route départementale 82 en amont d'un réseau urbain éclaté. Les parcelles concemées par ce développement se situent au sein de deux unités bâties, au
Cœur d'une ceinture végétale régulière représentative de la silhouette du hameau, De ces deux points de vue, ces parcelles forment un « creux » traversé par une voie équipée. Par
conséquent, elles sont assimilables à de grandes dents creuses, ce qui explique leur c'assement en zone urbaine. Leur caractère équipé amène également à considérer que
cette densification n'entraine pas un développement communal déraisonnable sur le plan financier, bien au contraie. Elle permet également c'apparter une meilleure cohérence au
hameau par une urbanisation le lorg de la RD 82. Il est important d'ajouter que le développement de ce hameau reste un principe marginal dans le projet de PLU et qu'il
résulte de la mise en œuvre d'un projet plus global de prise en compte et de gestion de la sécurité routière en amont de l'agglomération principale
De plus, le développement de la ville à court, moyen et long termes n'est envisagé qu'à l'intérieur des silhouettes agglomérées actuelles, par un encouragement à la
consommation des dents creuses, par des potentialités de rénabilitation d'anciens bâtiments et par l'inscription de zones à urbaniser (1 AUh et 2 AUh) répondant aux justes besoins.
ET ET HTITS
La dynamique de Neuily-Saint-Front est multiple (résidentielle, économique, agricole, commerciale et de services]. situation normale au regard de son statut de chef-ieu de
canton. La population peut largement satisfaire à ses besoins quotidiens sur la commune. Autrement, Château-Thierry (20 km) attire la population locale sur les plans culturel, de la
santé (hôpitaux). de l'habillement
Sur le sujet des déplacements, le PLU ne prévoit pas une augmentation importante des déplacements de la population communale vers les pôles extérieurs. En effet, le PLU
prévoit une évolution de population raisonnée et compatible avec son statut de chef-lieu de canton. Les dmensions résidentielles et économiques tiennent autant d'importance dans le
Rapport de présentation - Mise en œuvre du plan Cabinet Urba-Services NEUI 1 Y-SAINT-FRONT - Plan Local d'Urbanisme 208
- que le volume d'eau acheté à des organismes extérieurs a diminué de moitie entre 200 et 2011 ce qui traduit une certaine « autonomie » du syndicat
- que le syndicat étudie l'opportunité de créer un nouveau puits en vue d'augmenter la ressource afin d'alimenter durablement les communes du syndicat en eau potable.
- le projet de PLU prévoit que les eaux pluviales soient rejetées dans le réseau collecteur lorsqu'il existe, Sinon que le traitement des eaux pluviales se fasse par le biais
d'un dispositif adapté si elles ne peuvent être évacuées sans inconvénient en milieu neturel canalisation, ceniveau, fossé, .). En autre, la loi sur l'eau s'applique pour veiller aux
respects des principes de gestion des eaux pluviales et donc de pérennisation de la ressource er eau sur des opérations d'ensemble (zones AU).
- s'agissant des eaux usées, elles sont traitées à l'aide de dispositifs d'assainissement collectif ou au moyen d'un assainissement autonome. La mise en place du SPANC permet
d'encourager la réhabiltation des installations défectueuses et d'améliorer la qualité des effluents rejetés. Un projet d'extension du réseau collectif route de Maubry et sur les
hameaux de Rassy et Remontvoisin est acté dans le zonage d'assainissement communal, ce réseau annulant tout risque de pollution des espaces bâtis concernés ou du point de
captage d'eau potable situé au sud-ouest de Neuilly
En conclusion, aucun risque de pollution n'est à redouter quil s'agisse de la contamination de la nappe auffère, du forage de Neuilly ou des cours d'eau situés en aval
du territoire.
Les dispositions du PLU anticipent les nuisances engendrées en matière de stationnement qui pourraient résulter de la réalisation de nouvelles constructions. Le PLU
subordonne les différents types de projet à la réalisation obligatoire de places de stationnement sur le terrain d'assiette de l'opération. Paur ne pas sous-estimer les besoins,
le PLU fixe à la fois un ratio de places pour chaque catégorie de constructions et la dimension minimaie des places pour des motifs de fonctionnalité.
3.4.5.2 Les zones agricoles
La zone agricole recouvre 78 % de la surface du territoire communal. Toutes les exploitations agricoles peuvent, au regard des règles d'urbansme, se développer par
l'implantation de nouvelles constructions, y compris les exploitations localisées dans le périmètre aggloméré. La recherche d'une intégration paysagère optimale est privilégiée par
les dispositions du PLU.
La mise en œuvre du projet de PLU touche au total 3 exploitations agricoles, ce qui permet de répartir l'impact du projet sur différentes unités et ainsi diminuer les prélèvements
pour chacun des exploitants. La mise en œuvre du projet de PLU ne remettra pas en cause la survie ni la poursuite des activités agricoles sur le territoire communal. En outre, toutes les
zones de développement inscrites au PLU se justifient pour assurer, soit le développement résidentiel, sait le développement économique d'un territoire considéré comme un pôle
structurant ayant vocation à se développer (chef-lieu de canton).
Par ailleurs, compte tenu de la clémence du relief, même sur les espaces urbanisés de la commune, le projet de PLU ne propose pas de dispositions réglementaires particulières
en matière de gestion de l'équilibre hydraulique à l'approche des espaces agglomérés. Il convient de rappeler par ailleurs les implications de la loi sur l'eau à l'échelle des procédures
d'aménagement
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3.4.5.3 Les zones de protection
Classées en zone N de protection. la vocation de ces zones est d'assurer une protection maximale en n'autorisant que très peu de modifications de l'occupation naturelle
du sol pour des raisons liées à la gestion des milieux naturels ou des espaces bâtis existants au encore à l'intérêt général. Les impacts sur l'environnement sont faibles puisque
les possibilités d'évolution de l'usage des sols très restreintes.
Les baisements ponctuels (haies. rideaux d'arbres, remises boisées) font l'objet d'une
reconnaissance au titre de l'article 123-1-5(7°) du Code de l'Urbanisme en vue de leur
pérennisation
La protection du caractère naturel des vallées et de leurs coteaux, la limitation des
droits à construire au sein des périmètres rattachés au point de captage d'eau potable de Neuilly-Saint-Front et les règles portant sur la salubrité publique constiuent des facteurs
stabilisants quant à la pérennité de la qualité de la ressource en eau provenant du territoire
de Neuilly-Saint-Front.
S'agissant des mullples secteurs reconnus pour leur qualité écologique, leur classement en zone naturelle affiche un principe fort de protection et de pérennisation de
l'espace et des continuités naturelles support de carridors écologiques (vallée de l'Ourca) La non proteciion des essences boisées situées au contact des zones à domirante humide
permet l'évolutivité des sites pour une meileure gestion des habitats naturels locaux et des risques. De plus, il ne faut pas oublier que ces secteurs sont concernés par l'exploitation de
plantations en peuplement (populiculture.…
Par ailleurs, les modalités mises en œuvre dans le PLU en ce qui concerne le développement urbain communal, qui reste largement circonscrit aux enveloppes urbaines
aczuelles, permet de maintenir intact les espaces naturels et agricoles périphériques dans leur vocation respective.
ETES ons du PLU sur Natura 2000 cidences des dispo:
Pour mémoire, le territoire de Neuily-Saint-Front ne compte pas de zone Natura 2000. Le site le plus proche se localise sur la commune voisine de Chouy à 3,5 km au nord de la
limite territoriale da Neuily-Saint-Front et 8 km du bourg-centre.
Compte tenu des distances évoquées, on peut affirme” que les dispositions du PLU de Neuilly ne porteront pas atteinte aux milieux constitutifs du site Natura 2000, milieux éclatés.
qui se répartissent sur plusieurs sites toujours plus éloignés du territoire communal (dans la forêt de Retz)
Sur les habitats identifiés, le PLU ne joue pas de rêle réglementaire direct sur la protection des espaces et les autorisations d'urbanisme, le site Natura 2000 étart déclaré
sur une commune voisine. De plus, les auteurs du PLU peuvent affirmer que ces milieux seront épargnés de toute nouvelle nuisance qui pourrait résulter des dispositions du PLU de
Neuilly-Saint-Front (fréquentation accrue entrainant de la circulation, du piétinement, …), de pollution des sols ou de l'air {stackage de produits, rejets d'effluents, ….) bruits (lés aux
véhicules à moteur.….), de l'augmentation ce la circulation. Ce site n'est pas directement desservi par une voie de circulation majeure.
Le développement de l'urbanisation envisagé sur la commune ne concerne pas les. terrains répertoriés en site Natura 2000 ; de ce point de vue l'impact du PLU est nul.
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Sur les espèces identifiés sur le site Natura 2000, en particulier le Peti: Rhinolophe
visé à l'annexe Il de la Directive Habitat 92/43/CEE du Conseil pour laquelle une évaluation c'incidence doit être effectuée.
Les dispositions du PLU ne portent pas atteinte à la pérennité de cette espèce pour plusieurs raisons
- la distance du territoire communal par rapport au site Natura 2000 hébergeant l'espèce est importante (plus de 3,5 km) à l'égard des aires relatifs aux terrains de
chasse de ce type d'espèce évalué à seulement 2-3 km :
— au regard des distances, en denors de la vallée humide de l'Ourcq, on peut estimer que les composantes paysagères de Neuilly-Saint-Front sont en soi non favorables
au déplacement de cette espèce qui recherche généralement les paysages semi- ouverts où alternent bocage et forêt avec des corridors boisés, la continuité de ceux-
ci étant impartante car un vide de 10 m semble rédhbitoire. De ces caractéristiques, on peut affirmer que le territcire de Neuilly-Saint-Front n'est pas attractif pour cette
espèce, dont l'aire d'échange interagit plutôt avec les secteurs boisés et de lisières des espaces situés au nord-ouest du site Natura 2000 (réseau éclaté), les continuités
boisées étant essentielles.
De plus, il convient de préciser que la transition entre le site Natura 2000 et le territoire de Neuïly-Saint-Front se fait à partir d'espacos cssentiellement ouverts de cultures sans
végétation arbuste régulière. À ce titre. le réseau d'échanges avec le territoire de Neuily peut être considéré minime.
Concernant les propositions de gestion évoquées dans le diagnostic communal, la mise en œuvre de mesures concomitantes de protection au niveau des gites, des terrains de
chasse et des corridors boisés de déplacement ne concernent pas directement Neuilly Saint-Front puisque le réseau d'échanges s'effectue à l'écart du territoire communal. Il
convient également de rappeler que la majorité des mesures ne relèvent pas du champ de compétence réglementaire des dispositions du PLU mais avant tout d'une association locale
entre tous les acteurs locaux (agriculteur, acteurs publics, élus locaux...
En conclusion, les risques de dérangement sur les sites Natura 2000 des espèces d'intérêt communautaire qui seraient induits par les dispositions du PLU de Neuilly-Saint-
Front sont nuls.
Cette étuce préliminaire conclut donc à l'absence d'incidences du projet de PLU de la Commune sur les habitats naturels et espèces insorits en site Natura 2000.
Considérant par conséquent que le PLU n'est pas susceptible d'avoir des effets notables sur l'environnement, il n’est pas soumis à l'évaluation environnementale
prévue à l’article L. 121-10 du Code de l'Urbanisme.
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