Déliberation - 55 d1464260690349

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Déliberation - 55 d1464260690349 Document publié le Jeudi 7 avril 2016 par la commune de Niort. Lien du pdf (Déliberation - 55 d1464260690349)Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Aménagement du territoire, Accusé de réception de la préfecture en date du jeudi 7 avril 2016

DEPARTEMENT

DES

DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT

________

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS

DU CONSEIL MUNICIPAL

___________

Conseillers en exercice : 45

Votants : 43

Convocation du Conseil Municipal :

le 29/03/2016

Affichage du Compte-Rendu Sommaire

et affichage intégral :

le 11/04/2016

SEANCE DU 4 AVRIL 2016

Délibération n° D-2016-107

OPAH RU - Convention opérationnelle d'action foncière pour la

requalification de la Galerie Victor Hugo au centre-ville de Niort

Président :

MONSIEUR JÉRÔME BALOGE

Présents :

Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Marc THEBAULT, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Alain BAUDIN, Madame Christelle CHASSAGNE, Monsieur Alain GRIPPON, Monsieur Michel PAILLEY, Madame Dominique JEUFFRAULT, Monsieur Luc DELAGARDE, Madame Anne-Lydie HOLTZ, Monsieur Dominique SIX, Madame Sylvette RIMBAUD, Monsieur Jacques ARTHUR, Madame Elisabeth BEAUVAIS, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Madame Catherine REYSSAT, Monsieur Dominique DESQUINS, Madame Cécilia SAN MARTIN ZBINDEN, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Elmano MARTINS, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Christine HYPEAU, Monsieur Fabrice DESCAMPS, Madame Carole BRUNETEAU, Monsieur Florent SIMMONET, Madame Valérie BELY-VOLLAND, Monsieur Sébastien PARTHENAY, Madame Yamina BOUDAHMANI, Monsieur Romain DUPEYROU, Monsieur Simon LAPLACE, Madame Josiane METAYER, Monsieur Pascal DUFORESTEL, Monsieur Christophe POIRIER, Madame Elodie TRUONG, Madame Nathalie SEGUIN, Madame Isabelle GODEAU, Madame Monique JOHNSON.

Secrétaire de séance : Elodie TRUONG

Excusés ayant donné pouvoir :

Madame Jacqueline LEFEBVRE, ayant donné pouvoir à Madame Elisabeth BEAUVAIS, Madame Jeanine BARBOTIN, ayant donné pouvoir à Monsieur Dominique SIX, Madame Agnès JARRY, ayant donné pouvoir à Monsieur Simon LAPLACE, Madame Marie-Chantal GARENNE, ayant donné pouvoir à Madame Christine HYPEAU, Monsieur Alain PIVETEAU, ayant donné pouvoir à Madame Josiane METAYER

Excusés :

Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, Monsieur Jean-Romée CHARBONNEAU.CONSEIL MUNICIPAL DU 4 avril 2016

Délibération n° D-2016-107

Direction Développement Urbain et

Habitat

OPAH RU - Convention opérationnelle d'action

foncière pour la requalification de la Galerie Victor

Hugo au centre-ville de Niort

Monsieur Marc THEBAULT, Adjoint au Maire expose :

Mesdames et Messieurs,

Après examen par la commission municipale compétente

Sur proposition de Monsieur le Maire,

La Ville de Niort, soucieuse de la situation et du devenir commercial et patrimonial de la Galerie Victor

Hugo, a initié en juin 2015, une démarche d’échanges et de concertation avec les copropriétaires et les

exploitants.

A l’appui d’études croisées (comptages piétons, étude économique et commerciale sur le centre-ville de

Niort), d’une préfaisabilité architecturale et d’un diagnostic co-élaboré avec l’ensemble des acteurs

concernés, les conditions permettant l’impulsion de la requalification de ce patrimoine commercial et

résidentiel ont pu être réunies. Elles permettent désormais à la Ville de Niort de s’engager dans une

phase formalisée, avec ses partenaires.

Aussi, afin de procéder à la maîtrise foncière de l’ensemble, en vue de procéder à un appel à projet

désignant un opérateur, il est proposé qu’une convention opérationnelle de portage foncier, spécifique au

projet de requalification de la Galerie Victor Hugo, soit passée avec l’Etablissement Public Foncier de

Poitou-Charentes.

Parallèlement, il sera procédé au transfert du Droit de Préemption Urbain par la Communauté

d’Agglomération du Niortais à l’EPF, sur les périmètres d’intervention de l’EPF de la convention.

Avec un engagement financier maximal de l’EPF de trois millions d’euros hors taxes (3 000 000 € HT), la

convention prendrait fin le 31 décembre 2019.

Par ailleurs, la présente convention emporte transfert des immeubles situés aux 34bis-36, rue Victor

Hugo, acquis par l’EPF dans le cadre de la convention d’adhésion-projet « OPAH RU – Cœur de Ville »,

conformément à l’avenant n°4 validé en Conseil municipal du 4 avril 2016.

Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :

- approuver la convention opérationnelle d’action foncière pour la requalification de la Galerie Victor Hugo au Centre-ville de Niort ;

- autoriser Monsieur le Maire ou l’Adjoint délégué à la signer.

LE CONSEIL

ADOPTE

Pour : 43

Contre : 0

Abstention : 0

Non participé : 0

Excusé : 2

Pour le Maire de Niort,

Jérôme BALOGE

L'Adjoint délégué

Signé

Marc THEBAULTConvention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 1

PROGRAMME PLURIANNUEL D'INTERVENTION 2014-2018

CONVENTION OPERATIONNELLE N°CP 79-16-…

D’ACTION FONCIERE POUR LA REQUALIFICATION DE LA

GALERIE VICTOR HUGO AU CENTRE-VILLE DE NIORT

AVEC LA COMMUNE DE NIORT

ET

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE POITOU-CHARENTES

ENTRE

La Commune de Niort, dont le siège est situé 1 place Martin Bastard - CS 58755 - 79027 Niort cedex, représentée par son Maire, Monsieur Jérôme BALOGE, dûment habilité par une délibération du Conseil municipal en date du 4 avril 2016 ,

Ci-après dénommée « la Commune » ou « la Collectivité »

d'une part, et

L'Établissement public foncier de Poitou-Charentes, établissement public de l'État à caractère industriel et commercial, dont le siège est situé 107 boulevard du Grand Cerf - CS 70432 - 86011 Poitiers Cedex, représenté par son Directeur général, Monsieur Philippe GRALL, nommé par arrêté ministériel du 4 novembre 2013 et agissant en vertu de la délibération du Conseil d’administration n° CA-2016-………. du 15 mars 2016, Ci-après dénommé « l’EPF » ;

d'autre part.

PRÉAMBULE

Le centre-ville de Niort bénéficie d’une zone de chalandise naturelle de plus de 230 000 habitants, ce qui lui permet d’attirer des enseignes commerciales à fort rayonnement.

Un certain nombre d’indicateurs sociodémographiques font de Niort un secteur favorable au développement commercial. Ainsi, sur la zone de chalandise, la croissance démographique est importante : sur les dix dernières années, elle est nettement supérieure à la moyenne nationale. Le taux de chômage y est, à l’inverse, nettement inférieur à la moyenne nationale. La structure de l’emploi est atypique, avec une forte proportion d’emplois métropolitains (bassin d’emploi de Niort). L’indice de revenus se situe dans la moyenne, tout comme la part de CSP +. L’âge moyen de la population est supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut indiquer un pouvoir d’achat plus important. La part de ménages propriétaires de leurs logements est également plus importante, la population semble plus sédentarisée que sur de grandes métropoles.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 2

Néanmoins, comme dans beaucoup de villes, l’activité commerciale se polarise en périphérie du centre historique. Pour la ville de Niort, le secteur Nord-Est (le long du boulevard Pierre Mendès-France et à Chauray) représente plus de 50 % du chiffre d’affaires des grandes et moyennes surfaces de l’agglomération. Le centre- ville ne représente quant à lui que 14 % de ce chiffre d’affaires. Ce chiffre monte cependant à 22 % si on ne prend pas en compte les activités alimentaires : le centre-ville de Niort reste donc un pôle structurant pour les activités de destination (l’équipement de la personne notamment, qui est une activité sur laquelle le centre-ville est leader).

Soucieuse de pouvoir mettre en place les conditions d’un développement commercial cohérent et protecteur des commerces de son centre-ville, la Commune de Niort, poursuit depuis quelques années, avec l’aide de l’EPF, une politique de revalorisation des emprises commerciales en perte de vitesse. L’exemple le plus marquant concerne la galerie commerciale du Donjon, située en plein cœur de ville. L’action coordonnée de la Commune et de l’EPF a permis une acquisition puis une cession de l’ensemble des lots de copropriété à un opérateur privé qui a rénové l’immeuble pour y accueillir une grande enseigne de prêt-à-porter.

Le Projet de la Commune :

Par décision du Conseil municipal du 8 mars 2010, la Commune de Niort a décidé d’engager, avec l’aide de l’EPF de Poitou-Charentes en tant qu’opérateur foncier, une opération ambitieuse de renouvellement urbain dans son centre-ville. Il s’agissait d’intervenir sur des sites stratégiques, entièrement ou en partie dégradés, qui pouvaient susciter une dynamique d’ensemble.

L’intervention de l’EPF devait permettre, parfois en complément d’acquisitions réalisées antérieurement par la Commune, la maîtrise d’ensembles bâtis significatifs permettant des réaménagements d’îlots, avec comme objectifs la réinstallation de commerces et la remise sur le marché de logements, notamment aux étages.

Dans le cadre de cette convention dite « OPAH-RU - Cœur de ville » signée le 8 avril 2010 puis modifiée par avenants les 2 mars 2012, 13 mai 2013 et 23 mars 2015, l’EPF a acquis en juillet 2011 et mai 2012 la propriété d’un immeuble mixte commerce-logement situé au 34 bis - 36 rue Victor Hugo, rue n°1 pour la commercialité du centre-ville. Il s’agit de l’immeuble dit « André », qui constitue la façade sur rue de la Galerie Victor Hugo et pour lequel une démarche d’appel à projet a été engagée en mai 2013, sur la base des objectifs de la convention. Un opérateur a ainsi été retenu par la Commune sur un programme consistant en une réhabilitation du local commercial au rez-de-chaussée et des logements aux étages. La cession du foncier par l’EPF était prévue pour le 31 décembre 2015 (sous réserve de la réalisation des conditions suspensives).

En parallèle, la Commune a initié une démarche d’échange et de concertation avec les copropriétaires de la Galerie Victor Hugo, dont la situation commerciale et patrimoniale est problématique. Amorcée lors d’une réunion en juin 2015, la démarche s’est poursuivie avec la création d’un groupe de travail constitué de copropriétaires volontaires. Réuni en septembre puis novembre 2015, le groupe de travail a pu échanger avec les élus, les services de la Commune et l’animatrice gestionnaire du centre-ville sur les modalités de requalification de ce site.

A l’appui d’études croisées (comptage piétons, étude économique et commerciale sur le centre-ville de Niort, préfaisabilité architecturale), d’un diagnostic co-élaboré et d’une rencontre avec les exploitants (en octobre 2015), la connaissance de la situation urbaine, patrimoniale et commerciale a pu être clairement approfondie et partagée. A la suite de quoi, les orientations que le groupe de travail a collégialement définies privilégient la création d’entités commerciales de moyenne à grande surface en lieu et place de la Galerie et, potentiellement, la création de logements aux étages.

Les conditions ayant ainsi été réunies pour impulser la requalification de ce patrimoine commercial et résidentiel, la Commune a sollicité l’EPF par courrier en date du 9 décembre 2015 afin de signer une nouvelle convention opérationnelle spécifique à la copropriété de la Galerie Victor Hugo.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 3

Au vu de la configuration de cette galerie et de l’immeuble situé au 34 bis - 36 rue Victor Hugo, interdépendants, il est apparu indispensable pour la Commune de suspendre la cession de cet immeuble pour la rapporter ultérieurement au futur appel à projet relatif à l’ensemble de la Galerie Victor Hugo.

L'Établissement public foncier de Poitou-Charentes

L'Établissement Public Foncier de Poitou-Charentes, créé par le décret du 30 juin 2008, est un établissement public de l'État à caractère industriel et commercial au service des différentes collectivités, dont la mission est d'acquérir et d'assurer le portage de biens bâtis ou non bâtis sur le territoire régional.

L'EPF, qui n'est pas un aménageur, est habilité à réaliser des acquisitions foncières et des opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l'aménagement ultérieur des terrains par les collectivités ou les opérateurs qu'elles auront désignés. Il peut également procéder à la réalisation des études et travaux nécessaires à l’accomplissement de ces missions.

Au titre de son Programme Pluriannuel d’Intervention 2014-2018 (PPI), les interventions de l’EPF, au service de l’égalité des territoires, sont guidées par les objectifs généraux suivants :

- favoriser l’accès au logement abordable, en particulier dans les centres bourgs, les centres villes ;

- renforcer la cohésion sociale des territoires en favorisant la mixité sociale, le désenclavement social, le développement de l’emploi et de l’activité économique (en proximité des centres bourgs et des centres villes), la reconversion de friches vers des projets poursuivant des objectifs d’habitat, de développement agricole local (développement du maraîchage, par exemple) ou de création de « zones de biodiversité » ;

- accroître la performance environnementale des territoires et contribuer à la transition énergétique ;

- maîtriser l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels et agricoles : les éventuelles extensions de bourgs accompagnées d’interventions en centre bourg ancien seront privilégiées au regard des critères d’intervention en matière de minoration foncière ;

- favoriser les restructurations de cœur de bourg ou centre-ville ;

- accompagner les collectivités confrontées aux risques technologiques ou naturels et tout particulièrement aux risques de submersion marine.

Au service de chacun des territoires et dans le respect de ses principes directeurs et de l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme, l’EPF :

- soutient le développement des agglomérations, en contribuant à la diversité de l’habitat, à la maîtrise des développements urbains périphériques, à la reconversion des friches en nouveaux quartiers de ville, à l’accueil de grands pôles d’activité, d’équipements et de recherche ;

- favorise l’amélioration du maillage urbain régional, en contribuant au renforcement des fonctions urbaines des villes, petites ou moyennes, et des EPCI qui les regroupent, ainsi qu’à la mise en œuvre de leurs politiques locales de l’habitat et de développement économique ; dans ces domaines, l'EPF interviendra en appui des collectivités qui le souhaitent ;

- conforte la structuration des espaces ruraux, en contribuant notamment à la réalisation des projets d'habitat et de développement portés par les collectivités et au maintien des commerces et des services ; l'intervention foncière de l'EPF pourra débuter par la mise à disposition de la collectivité de son ingénierie foncière pour l'aider, dans un contexte règlementaire parfois complexe, à analyser sur le plan foncier ses projets et à bâtir une stratégie foncière pour les mettre en œuvre ;

- participe à la protection et à la valorisation des espaces agricoles, forestiers et des espaces naturels remarquables, notamment des zones humides, à la protection de la ressource en eau, ainsi qu’à la protection contre les risques naturels, technologiques ou liés aux changements climatiques, en complémentarité avec les autres acteurs

Enfin, de nouveaux leviers d’intervention financière et technique de l’EPF en faveur d’une mise en œuvre rapide des projets des collectivités, tant en conseil qu’en accompagnement, ont été adoptés dans le cadre du présent PPI. Ils permettent en particulier de veiller à limiter le risque technique et financier pour les collectivités.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 4

L’EPF, par la présente convention, accompagnera la Collectivité afin d’enrichir les projets qui lui sont soumis pour faire émerger des opérations remarquables et exemplaires répondant aux enjeux du territoire et aux objectifs définis dans le PPI.

De manière générale, les interventions foncières au bénéfice de projets traduisant une ambition particulière en matière environnementale ou sociale, et plus généralement poursuivant les objectifs généraux énumérés précédemment, sont privilégiées. Ainsi, l'économie d'espace et les opérations de recyclage du foncier, de retraitement de bâti ancien dans une perspective de réhabilitation ultérieure ou de densification sont prioritairement accompagnées.

CECI EXPOSÉ, IL EST CONVENU CE QUI SUIT :

CHAPITRE 1. - CADRE GENERAL DE LA CONVENTION

ARTICLE 1. - OBJET DE LA CONVENTION PROJET

La présente convention a pour objet de :

définir les objectifs partagés par la Collectivité et l’EPF ;

définir les engagements et obligations que prennent la Collectivité et l’EPF dans la mise en œuvre d’un dispositif (études, acquisition, gestion, cession, ...) visant à faciliter la maîtrise foncière des emprises nécessaires à la réalisation d’opérations entrant dans le cadre de la convention ;

préciser les modalités techniques et financières d’intervention de l’EPF et de la Collectivité, et notamment les conditions financières dans lesquelles les biens immobiliers acquis par l’EPF seront revendus à la Collectivité et/ou aux opérateurs désignés par celle-ci.

A ce titre, la Collectivité confie à l’EPF la mission de conduire des actions foncières de nature à faciliter la réalisation des projets définis dans cette convention. Cette mission pourra porter sur tout ou partie des actions suivantes :

Réalisation d’études foncières

Acquisition foncière par tous moyens (amiable, préemption DUP, droit de délaissement, droit de priorité, expropriation…) ;

Portage foncier et éventuellement gestion des biens

Recouvrement/perception de charges diverses ;

Participation aux études menées par la Collectivité ;

Réalisation de travaux, notamment de déconstruction/dépollution ou mesures conservatoires ; Revente des biens acquis

Encaissement de subventions afférentes au projet pour qu’elles viennent en déduction du prix de revente des biens ou remboursement des études.

1.1 - Transfert des biens acquis dans le cadre de la convention d’adhésion-projet « OPAH-RU »

La présente convention emporte transfert des biens correspondant à l’immeuble dit « André » situé au 34 bis - 36 rue Victor Hugo acquis par l’EPF dans le cadre de la convention d’adhésion-projet n° CCA 79-10-008 « OPAH-RU - Cœur de ville », conformément à l’avenant n°4 signé de manière concomitante.

ARTICLE 2. - PERIMETRES D’INTERVENTION

2.1 - Un périmètre de réalisation sur lequel une démarche d’intervention foncière sera engagéeConvention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 5

Ce périmètre correspond à la zone en rouge sur le plan en annexe.

• Projet : Requalification de la galerie Victor Hugo

Site : Copropriété commerciale et résidentielle d’une quinzaine de lots constituant un passage couvert entre la rue Victor Hugo et la rue Sainte-Marthe, deux axes structurants en matière de commercialité du centre-ville de Niort. Cette galerie n’est pas au niveau de l’offre de centre-ville avec des vitrines commerciales de qualité très disparate voire vacantes. De plus, un certain nombre d’éléments structurels pénalisent la commercialité de la galerie : poteau qui entrave la principale entrée, lumière naturelle non mise en valeur, déclivité et ouverture vers l’extérieur mal traitées.

Projet : La Commune souhaite trouver un opérateur susceptible de restructurer la galerie et de renouveler l’occupation marchande afin de conforter l’offre commerciale du centre-ville. En outre, la Commune n’exclut pas la possibilité que l’opérateur puisse également construire de nouveaux logements aux étages.

Le droit de préemption urbain sera délégué à l’EPF par la Communauté d’agglomération du Niortais sur ce périmètre.

2.2 - Un périmètre de veille foncière sur lequel une démarche de veille active sera engagée

Ce périmètre correspond aux secteurs en vert sur le plan en annexe.

• Projet : Accompagnement de la requalification de la galerie Victor Hugo Site : Ensemble d’immeubles anciens à usage mixte (commerces en rez-de-chaussée et éventuellement logements aux étages), situés rue Sainte-Marthe, rue Saint-Jean et rue Victor Hugo, en mitoyenneté de la galerie Victor Hugo.

Projet : La Commune souhaite être en capacité d’intervenir sur ces immeubles si la mobilisation de ces derniers s’avérait nécessaire ou contribuait à la réussite du projet de requalification de la galerie Victor Hugo.

Sur ce périmètre, les projets ne sont pas suffisamment définis pour que l’EPF puisse engager une démarche d’acquisition amiable. Cependant, une action de définition ayant été mise en place et la faisabilité potentielle d’une opération étant avérée, il peut dans une démarche de veille foncière se porter acquéreur de biens sur des opportunités, avec accord de la Collectivité, sur préemption ou sollicitation d’un propriétaire. L’acquisition ne se fera que dans la mesure où le prix permet la réalisation future d’une opération, le cas échéant, la préemption pourra être réalisée en révision de prix.

Une adaptation du périmètre de réalisation sera effectuée ultérieurement pour prendre en compte les acquisitions menées et pour préciser le projet sur ces biens.

Le droit de préemption urbain sera délégué à l’EPF par la Communauté d’agglomération du Niortais sur ce périmètre.

ARTICLE 3. - ENGAGEMENT FINANCIER GLOBAL AU TITRE DE LA CONVENTION

Le montant des dépenses engagées par l’EPF dans le cadre de la convention d’adhésion-projet n° CCA 79-10- 008 « OPAH-RU - Cœur de ville » et réintégrées à la présente convention s’élève à environ 450 500 euros HT.

Sur l’ensemble de la convention, l’engagement financier maximal de l’EPF est de trois millions d’euros hors taxes (3 000 000 € HT).

Au terme de la durée conventionnelle de portage, la collectivité est tenue de solder l’engagement de l’EPF et donc de racheter les biens acquis par celui-ci, soit le prix d’acquisition augmenté des frais subis lors du portage et des études.

ARTICLE 4. - DEROULEMENT DE LA CONVENTIONConvention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 6

4.1 - Durée de la convention

La convention est échue au 31 décembre 2019. L’objectif reste que les acquisitions soient conduites dans les deux ans à compter de la signature des présentes, avec l’appui de la Collectivité.

En cas d’inclusion dans l’acte de cession d’une clause résolutoire, l’engagement de rachat de la collectivité vaut cependant jusqu’à extinction de cette clause : si suite à une cession la vente est résolue et l’EPF redevient propriétaire du bien, les engagements relatifs au rachat restent en vigueur.

4.2 - Evolution de la convention

Les périmètres et en particulier le périmètre de réalisation peuvent évoluer par voie d’avenant, en particulier suite aux résultats d’études.

Le comité de pilotage mis en place dans la présente convention pourra acter ce principe de modification.

4.3 - Pilotage

Les parties contractantes conviennent de mettre en place, dès la signature de la convention, une démarche de suivi/évaluation de la convention opérationnelle.

Un comité de pilotage regroupant l’EPCI signataire de la convention cadre le cas échéant, la Collectivité et l’EPF, et, en tant que de besoin, tous les partenaires associés à la démarche, est mis en place. Ce comité de pilotage est coprésidé par le Maire ou le Président de la collectivité et le Directeur Général de l’EPF. Il sera réuni en tant que de besoin à la demande de l’une ou l’autre partie.

La réunion du comité de pilotage sera nécessaire, sauf accord des deux parties, pour : • Evaluer l’état d’avancement de la convention opérationnelle ;

• Modifier et valider les périmètres suite à la réalisation d’études ou à des acquisitions

• Evaluer le respect des objectifs et des principes des opérations proposées par la collectivité ;

• Favoriser la coordination des différents acteurs concernés ;

• Proposer la poursuite ou non de la présente convention par avenant.

La Collectivité s’engage à faire état de l’intervention de l’EPF sur tout document ou support relatif aux projets objets de la présente convention. Elle s’engage à transférer cette exigence aux opérateurs ou aménageurs intervenant sur les terrains ayant bénéficié d’une intervention de l’EPF.

A l’issue de ce comité de pilotage un relevé de décisions, réalisé par l’EPF sera transmis à l’ensemble des participants. Il sera considéré comme accepté sans réponse dans un délai de huit jours ouvrés.

Un groupe technique pourra être réuni préalablement au comité de pilotage, pour sa préparation et le suivi général de la convention, à la demande de l’une ou l’autre partie.

4.4 - Bilan de l’intervention

Le comité de pilotage réalisera le bilan d’exécution de l'intervention. Ce bilan portera d’une part sur l’avancement de l’intervention de l’EPF (études, acquisitions et portage) et d’autre part sur l’avancement du projet de la Collectivité au regard des objectifs prévus dans la présente convention. Le relevé de décisions du Comité de Pilotage précisera à cette occasion les suites données à la présente convention. Dans la mesure où le projet d’aménagement précisé par la Collectivité reste conforme aux objectifs poursuivis ou au cahier des charges prévu, l'exécution de la convention de projet se poursuit dans les conditions de durée prévues à l’article 4.1.

Dans le cas contraire, en cas de projet d’aménagement non conforme aux objectifs poursuivis ou aux engagements prévus, la convention de projet sera résiliée dans les conditions prévues à l’article 14.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 7

Le bilan d'exécution permettra notamment de justifier la nécessité d’un allongement éventuel de la durée initialement prévue de l’intervention de l’EPF. Cet allongement sera acté également par avenant.

L’information ainsi constituée à travers ce bilan d’exécution de l’opération sera versée au dispositif d’observation et d’évaluation de l'intervention de l'EPF au titre de son P.P.I. 2014 - 2018.

4.5 - Transmission d’informations

La Commune transmettra l’ensemble des données, plans et études à sa disposition qui pourraient être utiles à la réalisation de la mission de l’EPF.

La Commune transmettra à l’EPF toutes informations correspondant au projet et s’engage à en demander la transmission aux opérateurs réalisant des études dans le cadre de consultations. L’EPF maintiendra en permanence les mentions de propriété et de droits d’auteur figurant sur les fichiers et respectera les obligations de discrétion, confidentialité et sécurité à l’égard des informations qu’ils contiennent.

CHAPITRE 2. - LES ETUDES

La démarche d’études doit permettre de cibler de façon adéquate l’action foncière. Elle permet aussi potentiellement d’alimenter les documents de planification existants et d’avancer vers l’élaboration d’une stratégie foncière pour la collectivité. Tout ou partie des études pourront être menées selon les besoins, elles peuvent être menées en interne par la collectivité ou par l’EPF, ou par un ou plusieurs prestataires.

Les études correspondant aux spécifications des articles 5 à 7 pourront être menées par l’EPF en maîtrise d’ouvrage propre et financées par celui-ci. Le montant est alors comptabilisé dans les dépenses engagées pour la mise en œuvre de la convention. En conséquence, ce montant est répercuté dans le prix de cession ou si aucune acquisition n’a eu lieu, est remboursé par la collectivité au titre des dépenses engagées. Certaines études pourront néanmoins être prises en charge en partie ou intégralement par l’EPF en application du PPI. La collectivité pourra aussi être maître d’ouvrage de l’étude et assistée par l’EPF.

ARTICLE 5. - L’ETUDE DES BESOINS FONCIERS DU TERRITOIRE

Une étude sur les besoins fonciers peut correspondre à l’élaboration d’une stratégie sur une échelle longue ou à une échelle intercommunale. Elle peut servir, avant une démarche de recherche de gisements fonciers ou d’études pré-opérationnelles, à déterminer l’état du marché, les surfaces nécessaires et les unités de projet possibles (collectifs, lotissements denses, …). Il s’agit d’une analyse centrée autour de la question foncière, qui doit permettre d’affiner les besoins en termes de foncier, quel que soit son usage : habitat, commerce, artisanat, activités médicales, sportives,… et de donner une cohérence à une échelle large.

Méthodologiquement cette étude peut comporter une phase d’entretiens permettant la qualification de la demande (experts des marchés, bailleurs, promoteurs, élus, agents immobiliers/notaires) croisée avec une analyse des documents d’urbanisme (PLU, PLH, SCOT…) et des études déjà réalisées (Agenda 21…) afin d’affiner les éléments exprimés dans les documents de planification en centrant l’analyse sur la question foncière.

Dans le cas d’un centre-bourg ou d’un centre-ville dégradé, une étude plus précise sur l’attractivité du bourg et des conditions de revitalisation, ou de revalorisation du foncier économique et commercial, pourra être menée.

La Collectivité et l’EPCI signataire le cas échéant transmettront pour la réalisation d’une telle étude à l’EPF l’ensemble des données nécessaires (documents d’urbanisme, DIA, analyse des permis de construire…). Cette étude pourra pour des raisons de simplicité être intégrée à une étude de gisement ou pré-opérationnelle.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

Mars 2016 8

Dans le cas où les documents d’urbanisme et de planification recèlent une analyse suffisante, notamment en termes d’analyse de marché et de définition des typologies de produits susceptibles d’être réalisés, de simples compléments pourront être réalisés. Dans ce cas, l’EPF sera associé à l’élaboration de ces documents réglementaires et aux études afférentes.

ARTICLE 6. - L’ETUDE DE GISEMENT FONCIER

L’étude de gisement foncier doit permettre d’identifier au sein de l’enveloppe urbanisée de la commune les sites mutables pouvant accueillir une opération d’aménagement en densification ou en renouvellement de l’existant. Elle doit servir à cibler au terme d’une démarche rigoureuse les types de biens suivants : • Biens vacants, en vente, à l’abandon, pollués

• Dents creuses, Cœur d’ilot, parcelle densifiable, fond de jardin

A la suite de ce repérage une classification des biens en fonction notamment du coût d’acquisition et de la difficulté à acquérir pourra aboutir à une hiérarchisation des secteurs prioritaires d’intervention et une inscription de sites dans les différents périmètres d’intervention de l’EPF.

Dans le cas où une telle étude est prévue pour le PLH ou d’autres documents réglementaires, l’EPF sera associé à celle-ci et des études complémentaires pourront être menées en tant que de besoin.

ARTICLE 7. – LES ETUDES PREALABLES A L’OPERATION

L’étude préalable doit permettre, sur des sites déterminés et compris dans les périmètres de la convention, de préciser un projet. Elle peut être menée postérieurement à l’acquisition pour encadrer le choix d’un opérateur ou permettre à la collectivité de déterminer un mode de portage et un phasage adéquats, ou antérieurement pour préciser les conditions d’acquisition et l’assiette d’un éventuel projet.

Elle doit servir pour la collectivité à limiter les risques financiers et à optimiser la rentabilité foncière de l’opération.

Elle doit permettre de déterminer :

• Un plan de composition du site

• Un pré-chiffrage à travers un budget prévisionnel des coûts (aménagement, réhabilitation) et des recettes • Un mode de portage technique et réglementaire, et une définition des éventuels opérateurs susceptibles de porter un projet, ainsi que des financements mobilisables

• Un phasage du projet et des cessions

Elle pourra aussi poser les bases de travail pour l’évolution du document d’urbanisme si cela s’avère réalisable et nécessaire pour la faisabilité de l’opération.

CHAPITRE 3. - L’INTERVENTION FONCIERE

ARTICLE 8. - L’ACQUISITION FONCIERE

Conformément à la mission de maîtrise foncière qui lui est confiée par la présente convention, l’EPF s'engage à procéder, avec l'accord de la Collectivité, à l’acquisition par acte notarié des biens inscrits dans les périmètres de réalisation, de façon systématique ou au cas par cas selon les dispositions de l’article 2.

A titre exceptionnel et dérogatoire, l’EPF pourra se porter acquéreur, tout en limitant la durée de portage au maximum, pour l’achat de foncier à la collectivité visant à composer une unité foncière en vue d’une cession groupée à un opérateur, dans le cadre d’une consultation.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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Les acquisitions se déroulent selon les conditions évoquées ci-après dans la présente convention, en précisant qu'en application des dispositions figurant dans le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques, les acquisitions effectuées par l’EPF seront réalisées à un prix inférieur ou égal à l'estimation faite par France- Domaine ou le cas échéant, par le juge de l’expropriation.

Dans le cadre de la présente convention, l’EPF s’engage à transmettre à la Collectivité les attestations notariées des biens dont il s'est porté acquéreur, au fur et à mesure de leur signature.

Quelle que soit la forme d’acquisition, lorsque les études techniques ou les analyses de sols font apparaître des niveaux de pollution, des risques techniques ou géologiques susceptibles de remettre en cause l’économie du projet d’aménagement au regard du programme envisagé, l’EPF et la Collectivité conviennent de réexaminer conjointement l’opportunité de l’acquisition.

Les biens bâtis inoccupés ont vocation à être démolis au plus vite afin d’éviter tout risque d’occupation illégale ou d’accident. Parfois, il peut être opportun de préserver des bâtiments. La Collectivité précisera donc, avant la signature de l’acte authentique, pour chaque acquisition de parcelle bâtie, s’il y a lieu de préserver ou non les bâtiments. Par ailleurs, des études complémentaires (diagnostics techniques, sondages, constat d’huissier…) peuvent être nécessaires.

La Collectivité s’engage à mettre en œuvre le cas échéant, tous les moyens pour la réinstallation ou réimplantation des occupants et/ou locataires d’activités ou de logement présentant des titres ou droits des biens à acquérir ou acquis, dès lors que ce relogement est nécessaire pour permettre la réalisation du projet, et ce dans des délais compatibles avec la mise en œuvre de la présente convention ;

ARTICLE 9. - LES MODALITES D’ACQUISITION

L’EPF est seul habilité à négocier avec les propriétaires et à demander l’avis de France Domaine. En particulier, la Collectivité ne devra pas communiquer l’avis des Domaines aux propriétaires.

L’EPF engagera une acquisition des assiettes foncières nécessaires à la réalisation du projet arrêté soit par négociation amiable, soit par exercice d’un droit de préemption ou de priorité s’il existe, soit par substitution à la Collectivité sur réponse à un droit de délaissement, soit par expropriation, soit par toutes autres procédures ou moyens légaux.

Le cas échéant, la Collectivité s’engage à faire prendre par l’autorité compétente la décision nécessaire à la délégation par la Communauté d’agglomération du Niortais à l’EPF, sur les périmètres définis à l’article 2 ou au cas par cas, selon les modalités définies à cet article, des droits de préemption ou de priorité dont elle serait titulaire. Il en sera de même pour la réponse à un droit de délaissement.

Si une autre personne morale est titulaire d’un droit de préemption, de priorité ou de réponse à un droit de délaissement, la Collectivité s’engage à solliciter de cette personne la délégation à l’EPF dans les mêmes conditions.

La Collectivité transmettra l’ensemble des données utiles à la réalisation de la mission de l’EPF : décision instaurant le droit de préemption, décision déléguant l’exercice du droit de préemption à l’EPF et éléments de projets sur les secteurs d’intervention.

Par ailleurs, la finalisation de la maîtrise foncière pourra nécessiter le recours à l’expropriation. S’il est décidé que l’EPF sera bénéficiaire de la Déclaration d’Utilité Publique (DUP), en vue du transfert de propriété de biens à son profit à l’issue de la procédure, l’EPF et la Collectivité constitueront conjointement le dossier de DUP.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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ARTICLE 10. – LA GESTION ET LA MISE EN SECURITE DES BIENS ACQUIS

Les biens acquis par l’EPF et qui ne doivent pas être rapidement démolis et qui ne sont pas occupés au moment de l’acquisition ont vocation à être mis à disposition de la Collectivité. Pour toute acquisition, l’EPF proposera donc la mise à disposition à la Collectivité, sauf disposition particulière justifiée par la nature ou l’état particulier du bien. Sur accord de la Collectivité, le bien sera donc mis à disposition de celle-ci. Une convention de mise à disposition intégrera les biens concernés au fur et à mesure de leur acquisition. Les dispositions du présent article s’entendent en cas de mise à disposition de la Collectivité, sauf mention contraire.

10.1 - Jouissance et gestion des biens acquis

Sauf disposition contraire justifiée par la nature ou l’état particulier du bien et dont l’EPF informerait la Collectivité, les biens sont remis en l’état à la Collectivité qui en a la jouissance dès que l’EPF en devient propriétaire. Cette remise en gestion autorise la Collectivité à utiliser le bien dès lors que son état le permet, sous sa responsabilité exclusive et sous réserve que cela ne retarde en aucun cas la mise en œuvre du projet.

La gestion est entendue de manière très large et porte notamment (et sans que cela soit exhaustif) sur la gestion courante qui comprend notamment la surveillance, l’entretien des biens, les mesures conservatoires le cas échéant : travaux de sécurisation, fermeture des sites, déclaration auprès des autorités de police en cas d’occupation illégale, gestion des réseaux….

La Collectivité désignera auprès de ses services un interlocuteur chargé de la gestion et en informera l’EPF. La Collectivité visitera périodiquement les biens, au moins une fois par trimestre pour les biens non occupés, une fois par an pour les biens occupés et après chaque événement particulier comme les atteintes aux biens, occupations illégales, contentieux, intervention sur le bien…

L’EPF acquittera les impôts et charges de toutes natures dus en tant que propriétaire de l’immeuble ainsi que les éventuelles charges de copropriété. Ces sommes seront récupérées sur le prix de revente. La commune gérera les relations avec d’éventuels locataires ou occupants, perception des loyers et redevances, récupérations des charges.

10.1.a. - Biens occupés au moment de l’acquisition

Gestion des locations et occupations

Sauf accord contraire, l’EPF assure directement la gestion des biens occupés lors de l’acquisition. L’EPF perçoit les loyers et charges et assure le paiement des charges d’entretien et de fonctionnement afférentes au bien dont il est propriétaire. Il assure les relations avec les locataires et les occupants.

Cessation des locations et occupations

Sauf accord contraire, l’EPF se charge de la libération des biens. L’EPF appliquera les dispositions en vigueur (légales et contractuelles) selon la nature des baux ou des conventions d’occupation en place, pour donner congés aux locataires ou occupants. L’EPF mettra tout en œuvre, dans la limite des dispositions légales, pour libérer le bien de toute location ou occupation au jour de son utilisation définitive pour le projet de la Collectivité.

En particulier, la Collectivité et l’EPF se concerteront afin d’engager les libérations en tenant compte des droits des locataires et du calendrier de réalisation de l’opération.

Des indemnités d’éviction pourront être dues aux locataires ou occupants pour assurer la libération des lieux et permettre l’engagement opérationnel du projet retenu par la Collectivité. Elles seront prises en charge par l’EPF et intégrées dans le prix de revient du bien.

10.1.b - Mises en locationsConvention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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L’EPF pourra accorder des locations ou mises à disposition à des tiers. Il devra alors s’assurer que les biens qu’il souhaite faire occuper sont dans un état locatif conforme à la réglementation en vigueur.

Les éventuelles occupations ne pourront être consenties que sous les formes suivantes : • Pour les immeubles à usage d’habitation : les locations seront placées sous l’égide de l’article 40 V de la loi du 6 juillet 1989 (ou tout autre disposition qui s’y substituerait) qui dispose que « les dispositions de l’article 10 de cette même loi, de l’article 15 à l’exception neuvième et dix-neuvième du I, 17 et 17-2 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales ». • Pour les autres immeubles, y compris les terres agricoles : les biens ne pourront faire l’objet que de « concessions temporaires » au sens de l’article L 221-2 du Code l’Urbanisme (ou tout autre disposition qui s’y substituerait) qui indique que les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières… ne peuvent faire l’objet que de concessions temporaires qui ne confèrent au preneur aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive. • Pour les immeubles ruraux libres de construction : la mise à disposition est placée sous l’égide de l’article 142-6 du code rural et de la pêche maritime.

La durée d’occupation sera strictement limitée à la durée de portage, afin de ne retarder en aucun cas la mise en œuvre du projet.

Dans cette hypothèse, l’EPF fera son affaire personnelle des contrats nécessaires (eau, électricité, gaz, entretien des parties communes, maintenance des ascenseurs, extincteurs…).

Si l’EPF décide de louer ou de mettre à disposition des biens, il encaissera les loyers correspondant qui viendront en déduction du prix de revente, sauf à retenir 5% de leur montant en frais de gestion en cas de difficultés particulières de gestion.

10.1.c. - Dispositions spécifiques aux biens non bâtis

La Collectivité est tenue à la surveillance et à l’entretien du bien. Il s’agit notamment de : • S’assurer de l’efficacité des dispositifs sécurisants les accès ;

• Vérifier l’état des clôtures et les réparer le cas échéant ;

• Débroussailler, faucher ou tondre régulièrement les espaces végétalisés ; à cet égard, la Collectivité s’engage à effectuer ces actions dans le cadre de pratiques respectueuses de l’environnement ; • Elaguer ou couper des arbres morts ;

• Conserver le bien en état de propreté ;

10.1.d. - Disposition spécifiques aux biens bâtis à démolir

La Collectivité fera preuve d’une grande vigilance et visitera régulièrement le bien afin d’éviter toute dégradation, pollution, occupation illégale qui pourrait porter atteinte à la sécurité du bâtiment, de bâtiments voisins ou de tiers ou retarder les travaux.

Au besoin, dans le cadre de petits travaux pouvant être réalisés par ses services techniques, elle prendra après accord de l’EPF, les mesures conservatoires appropriées quand celle-ci revêtiront un caractère d’urgence. Dans le cas de travaux plus importants, elle informera immédiatement l’EPF qui fera exécuter les travaux à sa charge. Le coût des travaux sera pris en charge par l’EPF et intégré dans le prix de revient du bien.

10.1.e. - Dispositions spécifiques aux biens bâtis à conserver

Si l’état du bien l’exige, l’EPF en tant que propriétaire procédera aux travaux dits de grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil afin de préserver l’immeuble dans l’attente de sa réhabilitation. La Collectivité visitant le bien s’engage à prévenir rapidement l’EPF de toute réparation entrant dans ce cadre. Dans la mesure où les biens ne sont pas occupés, ils sont mis à disposition de la Collectivité. Dans ce cas, la Collectivité assure toutes les obligations du propriétaire, informe l’EPF des différents travaux à effectuer, et les réalise après accord de l’EPF.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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Il est précisé que dans les situations, où malgré les interventions de mise en sécurité d’un bien, ce dernier venait à se trouver occupé illégalement, l’EPF engagera immédiatement toute procédure contentieuse d’expulsion au plus vite, dans la perspective où une démarche amiable afin de libérer les lieux n’aboutirait pas. À ce titre, l’EPF pourra solliciter l’intervention de la police municipale sur ce bien afin d’engager une démarche amiable avec les occupants.

10.2. - Assurance

L’EPF n’assure que sa garantie en responsabilité civile concernant les biens en portage non mis à disposition de la Collectivité ou d’un tiers. Dans le cas de biens mis à disposition de la Collectivité, celle-ci prend toutes les obligations du propriétaire et doit par la même assurer le bien.

L’EPF, ou dans le cadre d’une mise à disposition à la Collectivité, assure également la garantie dommages aux biens pour les biens bâtis destinés à la réhabilitation ou dont la destination n’est pas déterminée au moment de l’acquisition. Il appartient à la Collectivité d’informer l’EPF sur la destination réservée au bien. Par ailleurs, la Collectivité pouvant être gestionnaire du bien, elle informera l’EPF de toute occupation qu’elle effectuera dans les lieux ou de toute location, gratuite ou non, qu’elle concèderait à un tiers et vérifiera que son locataire s’assure en conséquence.

10.3. - Déconstruction, dépollution, études propres au site et travaux divers effectués par l’EPF

Sur les emprises qu’il a acquises, l’EPF pourra réaliser, avec l’accord de la Collectivité, toutes études, travaux, et opérations permettant de remettre un foncier « prêt à l’emploi », à l’exclusion des travaux d’aménagement. Il pourra s’agir notamment de travaux de déconstruction, de remise en état des sols et pré-paysagement, des mesures de remembrement, archéologie préventive, d’opérations de traitement et de surveillance liées à la pollution des sols et du sous-sol et exécutées en vue de leur mise en compatibilité environnementale avec les projets ultérieurs.

Pour l’accomplissement de cette mission de production de foncier, l’EPF pourra solliciter le concours de toute personne dont l’intervention se révélera nécessaire : géomètre, notaire, ingénierie d’études, études, huissier, avocat. Ils seront retenus dans le cadre de marchés, et conformément au Code des Marchés Publics et aux règles internes de l’EPF.

Le cas échéant, il pourra également faire appel aux services techniques des collectivités dans la mesure de leurs compétences.

La Collectivité sera informée des mesures conservatoires et d’une manière générale, des travaux de remise en état des sols.

L’EPF sera alors maître d’ouvrage des travaux ou études décidées et en assumera la charge financière et la responsabilité juridique. Le coût de ces travaux ou études sera cependant reporté sur le prix de vente des biens acquis dans le cadre de la présente convention.

Si la collectivité souhaite procéder elle-même à des travaux sur les biens portés par l’EPF pour son compte, elle devra contacter l’EPF pour définir les modalités et les conditions d’exécution desdits travaux.

ARTICLE 11. - LA CESSION DES BIENS ACQUIS

Les biens acquis sont cédés par l’EPF en fin de portage à la Collectivité ou à l’opérateur qu’elle a désigné, seule ou en commun avec l’EPF, conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les conditions dans lesquelles peut intervenir en fin de portage la cession à un opérateur visent à éviter tout risque de perte de sens à l’action de l’EPF. A cette fin, une procédure de consultation d’opérateurs pourra être menée, en commun par la Collectivité et l’EPF.

Si la Collectivité réalise cette consultation, l’EPF assistera la Collectivité à chacune des étapes. Il pourra par exemple s’il s’agit d’un appel à projets structuré participer à la réception des candidatures, à la présentation desConvention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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offres et au choix de l’opérateur. L’EPF gardera comme objectif le maintien des perspectives de cession. Si l’EPF mène la consultation au titre de la convention, la Commune sera invitée et associée à chaque étape.

Dans le cas où les terrains ne seraient pas cédés à un opérateur pour la réalisation du projet initialement prévu, la Collectivité rachètera les biens aux conditions fixées par la présente convention et ce, avant la date d'expiration de la présente convention.

Par ailleurs, dans le cas où la Collectivité décide, avant même la réalisation de la première acquisition par l'EPF, d'abandonner l'opération telle que définie dans la présente convention, elle remboursera les dépenses engagées par l’EPF au titre de la convention.

Si, de sa propre initiative, la Collectivité ne réalise pas sur un des biens acquis par l’EPF un projet respectant les engagements définis dans la convention ou fait des biens revendus une utilisation incompatible avec ces engagements, elle est immédiatement redevable envers l’EPF, en sus du remboursement des frais d’actualisation et d’un éventuel remboursement de la minoration foncière perçue, d’une pénalité fixée forfaitairement à 10% du prix de cession hors taxe pour cette opération.

En cas de cession directe de l’EPF à un opérateur, ces obligations postérieures à la cession pourront être transférées en partie à l’opérateur dans l’acte de cession dans la mesure de ses capacités, la Collectivité ne pouvant s’exonérer de ses responsabilités au titre de ses compétences en matière d’urbanisme notamment.

ARTICLE 12. - LES CONDITIONS DE LA REVENTE

12.1 - Conditions juridiques de la revente

La Collectivité rachètera ou fera racheter par un ou des opérateurs de son choix, par acte notarié, les immeubles acquis par l'EPF. Ce rachat s'effectuera dans le respect des dispositions législatives et réglementaires et des principes, et des engagements prévus dans la présente convention.

La cession à la demande de la Collectivité à toute autre personne physique ou morale, fera l’objet d’une délibération du conseil municipal qui tirera les conclusions de la consultation préalable conduite pour la désignation du ou des cessionnaires.

L'acquéreur prendra les immeubles dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance. Il jouira des servitudes actives et supportera celles passives. Tous les frais accessoires à cette vente seront supportés par lui.

En tant que de besoin, la Collectivité ou l’opérateur désigné se subrogera à l’EPF en demande comme en défense, dans toutes les instances pendantes concernant des biens cédés et ce, devant toutes juridictions.

Il est précisé que les modalités et conditions de cession, à tout opérateur autre que la Collectivité, seront établies conjointement par l'EPF et par la Collectivité sur la base :

des dispositions de l’article 11 pour préciser les droits et obligations des preneurs ;

d’un bilan prévisionnel actualisé de l'opération foncière objet de la convention opérationnelle également

approuvé par la Collectivité.

12.2 - Détermination du prix de cession

L'action de l'EPF contribue à garantir la faisabilité économique des projets et donc vise à ne pas grever les prix fonciers des opérations sur lesquelles il est amené à intervenir.

De manière générale, dans un souci de ne pas contribuer à la hausse artificielle des prix de référence, le montant de la transaction figurant dans l'acte de revente distinguera :

la valeur initiale d'acquisition du bien ;

les éléments de majoration du prix liés au portage et à l'intervention de l'EPF.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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Les modalités de détermination du prix de cession à la Collectivité ou aux opérateurs présentées ci-après sont définies au regard des dispositions du PPI 2014-2018 approuvé par délibérations n° CA-2014-01, CA-2014-36, CA-2014-37 et CA 2015-35 des Conseils d’administration du 4 mars 2014, 23 septembre 2014 et 16 juin 2015.

En dehors de tout dispositif de minoration foncière ou de cofinancement d’études et de travaux, le prix de cession des biens s'établit sur la base du calcul du prix de revient et résulte de la somme des coûts supportés par l'EPF, duquel les recettes sont déduites, dépenses et recettes faisant l'objet d'une actualisation : le prix d'acquisition du bien majoré des frais annexes (notaire, géomètre, avocat,...) et le cas échéant, des frais de libération ;

dans certains cas particuliers, les frais financiers(1) correspondant à des emprunts spécifiques adossés au

projet ;

les frais de procédures et de contentieux, lorsqu'ils sont rattachés au dossier ;

le montant des études réalisées sur les biens, sur l’amélioration du projet selon les principes directeurs de

l’EPF ou en vue de l’acquisition et de la cession des biens ;

les frais de fiscalité liés à la revente éventuellement supportés par l’EPF ;

le montant des travaux éventuels de gardiennage, de mise en sécurité, d’entretien ou de remise en état des

biens pour leur usage futur, ......

le solde du compte de gestion(2) de l'EPF, du bien objet de la revente

- Recettes : loyers perçus, subventions éventuelles,

- Dépenses :

• impôts et taxes

• assurances, ….

le montant de l’actualisation annuelle des dépenses d’action foncière

(1) Les frais financiers ne sont identifiés que pour les opérations nécessitant un montage financier particulier.

Pour les opérations courantes, il n'est pas fait de différence selon l'origine de la ressource financière utilisée par l'EPF.

(2) Le compte de gestion retrace l'ensemble des frais de gestion engagés par l'EPF pour assurer la gestion des

biens mis en réserve duquel sont déduites toutes les subventions et recettes perçues par l'EPF pendant la durée du portage. Il ne prend pas en compte les frais et recettes de la Collectivité bénéficiaire de la mise à disposition du bien acquis.

Pour le cas où certains éléments de dépense ne seraient pas connus parfaitement au moment de la validation du prix de cession, ce dernier correspondra au prix de revient prévisionnel. L'établissement du prix prévisionnel se fera alors sur la base d'un bilan prévisionnel prenant en compte l'ensemble des coûts connus ainsi que les éléments de dépense ou de recettes dont on pourra établir un coût prévisionnel à la date de cession. Le cas échéant, une facture d’apurement des comptes concernant cette cession sera éventuellement établie dans l’année suivant la signature de l’acte de revente.

La totalité du prix est exigible à compter de la signature de l'acte de vente.

12.3 - Modalités de calcul du taux d’actualisation

Le taux annuel d’actualisation des dépenses foncières est fixé comme suit : 1. Il est nul pour les opérations à vocation de protection de l'environnement, de reconversion de friches en zones agricoles, naturelles ou espaces verts.

2. Il est nul pour les conventions avec des communes de moins de 3500 habitants, pour des projets de densification significative ou de revitalisation de centre-bourg.

3. Il est nul pendant les quatre premières années de portage, puis est porté à 0,5% par an pour les années suivantes pour les conventions avec toute commune de plus de 3500 habitants et tout EPCI, sur des projets de densification significative en renouvellement urbain ou de revitalisation de centre-bourg. 4. Il est nul pendant les quatre premières années de portage, puis est porté à 0,5% par an pour les années suivantes pour les conventions avec des communes ou des EPCI sur des projets de traitement de friches (industrielles, commerciales, résidentielles ou hospitalières, …) polluées ou avec des coûts importants deConvention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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déconstruction lorsque tous les engagements relatifs aux objectifs mentionnés dans la convention sont respectés dans le projet de la collectivité qui décline les principes directeurs de l’EPF. 5. Il est égal au taux principal pour toutes les autres conventions, et les autres projets, dès la première année de portage, additionné de 0,5% si la convention avec une commune ne découle pas d’une convention cadre. Ce taux principal est égal à :

• 1% pour en zone U ;

• 2% en zone AU ou NA ;

• 3% dans les autres cas.

6. Pour toute convention, la collectivité doit réaliser trois ans après la cession un bilan pour démontrer a minima

• L’obtention du permis de construire ou du permis d’aménager purgé de tous recours ; • Le début des travaux du permis (lesquels s’entendent a minima par la déclaration d’ouverture de chantier et le début des travaux de fondation)

Si les engagements n'ont pas été respectés, la Collectivité est immédiatement redevable du remboursement des éventuelles minorations foncières et cofinancements d’études dont elle a bénéficié de la part de l’EPF. En sus, elle est immédiatement redevable du paiement de la différence (hors taxe) entre le montant hors taxe correspondant au calcul des frais du point 5. et les frais hors taxe effectivement supportés. Si la Collectivité indique lors de la cession ne pas être en mesure d’assurer la réalisation du projet dans les conditions prévues, les montants susmentionnés sont directement inclus dans le prix de cession, pour solde de tout compte à ce sujet.

Dans le cas présent, le transfert des biens depuis la convention projet n° CCA 79-10-008 « OPAH-RU - Cœur de Ville » s’effectue dans les conditions exceptionnelles suivantes :

La durée de portage est bien calculée à partir de l’acquisition du bien.

Le calcul de l’exonération et du taux d’actualisation est effectué à partir des modalités ci-dessus, notamment celles précisées en 3.

CHAPITRE 4. - LA CLOTURE DE LA CONVENTION

ARTICLE 13. - LE PAIEMENT DU PRIX DE CESSION

En cas de rachat direct par la collectivité, celle-ci se libèrera entre les mains du notaire de l'ensemble des sommes dues à l'EPF dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de délivrance par le notaire de la copie de l'acte authentique et de l’attestation notariée établie en application des dispositions de l’article D 1617- 19, premier alinéa, du Code général des collectivités territoriales portant établissement des pièces justificatives des paiements des Collectivités, départements, régions et établissements publics locaux ou du retour des hypothèques.

Si la Collectivité désigne un ou des tiers acquéreurs pour le rachat des biens, ceux-ci sont redevables au jour de la cession de la totalité du prix de revente tel que défini à l’article 12.2.

Les sommes dues à l’EPF PC seront versées par le notaire au crédit du compte du Trésor Public : IBAN n° FR76 1007 1860 0000 0010 0320 177 – BIC : TRPUFRP1 ouvert au nom de l'EPF de Poitou Charentes.

ARTICLE 14. - RESILIATION DE LA CONVENTION

La présente convention ne pourra être résiliée qu’à l’initiative motivée de l’une ou l’autre des parties et d’un commun accord.Convention opérationnelle « Galerie Victor Hugo » avec la Ville de Niort

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Cependant, si la collectivité renonce à une opération ou en modifie substantiellement le programme, la revente sera immédiatement exigible pour les biens acquis dans le cadre de cette opération. L’EPF pourra dans ce cas demander résiliation de la convention.

L’EPF pourra proposer la résiliation :

• d’une convention n’ayant connu aucun commencement d’exécution au bout d’un an ou dont l’exécution s’avère irréalisable.

• si le programme prévu par la convention est entièrement exécuté avant l’échéance de celle-ci et qu’aucun avenant n’est envisagé

Dans l’hypothèse d’une résiliation, il est procédé immédiatement à un constat contradictoire des prestations effectuées par l’EPF. Ce constat fait l’objet d’un procès-verbal, indiquant notamment le délai dans lequel l’EPF doit remettre à la commune, l’ensemble des pièces du dossier, dont il est dressé un inventaire. La commune sera tenue de racheter les terrains acquis par l’EPF dans le cadre de la convention. Elle devra par ailleurs rembourser les dépenses et frais acquittés par l’EPF et les acquisitions effectuées, dans les six mois suivant la décision de résiliation.

ARTICLE 15. - CONTENTIEUX

À l’occasion de toute contestation ou tout litige relatif à l'interprétation ou à l’application de la présente convention, les parties rechercheront prioritairement un accord amiable.

Si un tel accord ne peut être trouvé, le litige sera porté devant le Tribunal Administratif de Poitiers.

Fait à ………………………………..…, le ……………………………… en 3 exemplaires originaux

La Commune de Niort

Représentée par le Maire,

Jérôme BALOGE

L’EPF de Poitou-Charentes

Représenté par son Directeur général,

Philippe GRALL

Avis préalable favorable du Contrôleur Général Économique et Financier, Hubert BLAISON n° 2016/…… en date du ……………………….

Annexe n°1 : Plans et désignation cadastrale du périmètre d'intervention