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Document publié le Mercredi 24 février 2016 par la commune de Kingersheim.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 9)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Changement climatique,
Modification n°4
Approuvée
1. Note de présentation
Valant rapport de présentation de la modification du
P.L.U., complémentaire au rapport de présentation
du P.L.U. approuvé
PLAN LOCAL d'URBANISME
Décembre 2024 Sommaire
1. Le contexte 1
1.1. L’objet de la modification....................................................................................... 1 1.2. La procédure ......................................................................................................... 2 1.3. Les étapes ............................................................................................................ 2
1.3.1. L’éventuelle évaluation environnementale ........................................ 2
1.3.2. Autour de l’enquête publique .............................................................. 2
2. Les motifs des changements 3
2.1. Le verdissement indispensable ............................................................................. 3 2.2. La protection d’une continuité écologique remarquable au sein de la ville ........... 4 2.3. Les autres préoccupations environnementales ..................................................... 6
2.3.1. Les potentiels des zones d’activités ................................................... 6
2.3.2. La promotion des circuits courts ........................................................ 6
2.3.3. Les antennes de téléphonie ................................................................. 7
2.3.4. La circulation dans la ville.................................................................... 7
2.3.5. Les diverses autres mesures pour renforcer la prise en compte de l’environnement 8
2.4. La mise à jour des règles ...................................................................................... 9
2.4.1. Les emplacements réservés ................................................................ 9
2.4.2. Les changements de secteurs ............................................................. 9
2.4.3. Les ajustements .................................................................................. 10
3. Les dispositions modificatives 11
3.1. Les plans de zonage ........................................................................................... 11 3.2. Le règlement ....................................................................................................... 15
3.2.1. Dans les quartiers avec habitations.................................................. 15
3.2.2. Les logements sociaux ....................................................................... 17
3.2.3. L’écologie dans les zones d’activités ............................................... 18
3.2.4. Les antennes de téléphonie ............................................................... 19
3.2.5. Le projet de ferme pédagogique........................................................ 20
3.2.6. Les divers autres changements ........................................................ 20
4. Les incidences des changements 21
4.1.1. Les mesures de portée écologique ................................................... 21
4.1.2. La préservation et l’amélioration de la qualité de vie ..................... 22
4.1.3. Le rattrapage des objectifs de mixité sociale .................................. 23
4.1.4. La densification ................................................................................... 24 ADAUHR
1 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
1. Le contexte
1.1. L’objet de la modification
La commune de Kingersheim dispose d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) approuvé le 24 février 2016.
Il a fait l’objet :
- de modifications en 2017 (OAP1 pour les 2 principaux sites à projet : friche AMECO et Vert Village), 2019 (ajustements règlementaires), 2022 (nouvelles orientations pour le site AMECO) ;
- d’une modification simplifiée en 2018, pour supprimer des emplacements réservés ; - d’une mise en compatibilité pour déclaration de projet en 2020, pour permettre l’installation d’une centrale photovoltaïque.
Aujourd’hui, une modification n°4 du PLU est nécessaire pour :
- renforcer la prise en compte de l’environnement naturel et de l’écologie dans la ville, et améliorer le cadre de vie ;
- actualiser des règles ou dispositions du PLU.
Ainsi, la présente modification du PLU permet :
- d’augmenter significativement la présence des surfaces végétalisées dans la commune, notamment en zone d’activités : toitures végétalisées, espaces verts de différents types, parkings arborés, simplification des règles sur les fosses d’arbres ;
- de protéger une trame verte intra-urbaine particulièrement fournie ;
- de faciliter les opportunités de développement des circuits courts avec une ferme pédagogique, et des énergies renouvelables avec les ombrières ;
- d’encadrer l’implantation des éventuelles antennes de téléphonie mobile dans la ville, et l’importance des opérations qui prendraient place à l’arrière d’une construction existante ;
- de redéfinir les obligations en matière de logements sociaux ;
- de mettre à jour la vocation de plusieurs sites dans la ville, les emplacements réservés, les règles d’implantation des piscines ;
- de clarifier certaines dispositions (secteurs de mixité sociale, classement sur les plans de zonage du site du supermarché Leclerc, …).
La communauté d’agglomération m2A a acquis la compétence urbanisme en 2020, elle est donc aujourd’hui en charge de la modification des PLU des communes membres.
1 Orientations d’Aménagement et de Programmation ADAUHR
2 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
1.2. La procédure
La modification n°4 du PLU entre dans le champ défini par l’article L153-36 du code de l’urbanisme : « Sous réserve des cas où une révision s'impose en application de l'article L153-31, le plan local d'urbanisme est modifié lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de modifier le règlement, les orientations d'aménagement et de programmation ou le programme d'orientations et d'actions. »
Cette modification du PLU de Kingersheim est une modification de « droit commun », concernée par l’article L153-41 du code de l’urbanisme, qui stipule que :
« Le projet de modification est soumis à enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le maire, lorsqu'il a pour effet :
1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ;
2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;
3° Soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;
4° Soit d'appliquer l'article L. 131-9 du présent code. »
En effet, dans le cas présent, les modifications concernent notamment les règles de construction dans certaines zones et la vocation de certains sites, et y changent donc les possibilités de construction.
1.3. Les étapes
1.3.1. L’éventuelle évaluation environnementale
La MRAe (Mission Régionale d’Autorité Environnementale) doit être saisie à un stade précoce de la procédure de modification du PLU.
Elle juge si une « évaluation environnementale » du projet de document d’urbanisme est nécessaire, notamment pour estimer plus précisément ses incidences sur l’environnement.
L'autorité environnementale dispose d'un délai de deux mois à compter de la saisine pour notifier, à la personne publique responsable, l’obligation éventuelle de soumettre à une évaluation environnementale la procédure d'évolution affectant le PLU.
L'absence de décision au terme de ce délai vaut inutilité de réaliser une évaluation environnementale.
Quelle que soit la décision de la MRAe, une délibération du Conseil Communautaire devra déterminer la position de la communauté d’agglomération sur l’évaluation environnementale.
1.3.2. Autour de l’enquête publique
Avant l’ouverture de l’enquête publique, le président de la communauté d’agglomération notifie le projet de modification aux personnes publiques associées (Etat, Région, Collectivité Européenne d’Alsace, CCI, Chambre des métiers, Chambre d’agriculture, …). Les avis éventuellement reçus sont joints au dossier d’enquête publique.
C’est pourquoi un délai de réponse suffisant doit être laissé aux personnes publiques associées, avant l’ouverture de l’enquête publique. ADAUHR
3 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
La durée de l'enquête publique ne peut être inférieure à 30 jours pour les plans faisant l'objet d'une évaluation environnementale, mais peut être réduite à 15 jours dans le cas contraire (si pas d'évaluation environnementale).
L’enquête publique sur la modification n°4 du PLU de Kingersheim s’est déroulée du 25 septembre au 25 octobre 20224, malgré l’absence d’évaluation environnementale obligatoire. Les changements apportés au dossier après l’enquête publique concernent les articles 4 du règlement de chaque zone, plus précisément les dispositions relatives aux eaux pluviales, suite à une demande du SIVOM Sud Alsace faite dans le cadre de la consultation des personnes publiques associées.
2. Les motifs des changements
2.1. Le verdissement indispensable
La végétalisation de la ville est aujourd’hui un enjeu majeur pour lutter contre les îlots de chaleur, apporter de l’ombre, améliorer la qualité de l’air, la régulation des eaux, la biodiversité, le paysage, …
Les constructions aux toitures « plates » se généralisent, sans que soit exploitée la possibilité d’être végétalisées.
Or, en plus des fonctions écologiques, les toitures végétalisées offrent une très bonne isolation thermique (été et hiver) et acoustique.
Il est donc urgent de tirer profit de ces opportunités qui se multiplient pour :
- optimiser la gestion des eaux pluviales.
Les toitures végétalisées retiennent les eaux pluviales et les libèrent plus lentement,
éliminant ainsi le risque de ruissellement.
Dans le cas de la toiture verte, les végétaux filtrent les eaux de pluie, ce qui limite
beaucoup le risque de pollution ;
- ramener la biodiversité dans la ville.
Les différentes variétés de végétaux plantées sur les toits attirent les insectes
pollinisateurs, les oiseaux et même des espèces nocturnes ;
- contribuer à lutter contre les rejets de carbone, d’azote et la pollution aux particules
fines.
Les végétaux captent notamment le dioxyde de carbone.
Et la baisse de la consommation d’énergie de la construction limite les émissions de
gaz à effet de serre ;
- lutter contre les îlots de chaleur urbain.
Les toitures végétalisées permettent de maintenir une certaine humidité dans l’air
ambiant ;
- valoriser les espaces bâtis.
La toiture végétalisée est évolutive et peut prendre différentes formes : prairie fleurie, jardin à la japonaise, potager urbain, etc … ADAUHR
4 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Aujourd’hui l’installation d’une toiture végétalisée est simple et durable. En effet, la toiture végétalisée présente une durée de vie plus longue que les toitures classiques : elle est protégée des radiations UV, du gel, des effets du ruissellement de l’eau et des variations extrêmes de températures, qui peuvent causer des dégâts sur les toits recouverts de tuiles ou d’ardoises.
La présente modification du PLU permet d’exiger la végétalisation des toits « plats ».
De plus, les vastes zones d’activités de Kingersheim sont des secteurs très fortement minéralisés.
Il est important que leurs surfaces soient mises à contribution dans la reconquête végétale de la ville.
La modification du PLU impose des règles détaillées qui permettent de conserver des espaces non bâtis, perméables, et des espaces verts en superficie significative, dans les zones d’activités, mais aussi de moduler leur nature selon les possibilités (types d’arbres, toitures et/ou façades végétalisées, haies, …), puisqu’il ne s’agit pas d’entraver les conditions d’activités.
Au niveau des aires de stationnement, la végétalisation peut être encore accrue, quelle que soit leur taille, partout dans la ville.
2.2. La protection d’une continuité écologique remarquable au sein de la ville
Un groupe de parcelles situées entre les rues de Guebwiller, Debussy, de l’Oranger, du Lys, mérite une attention particulière.
D’une part, les caractéristiques architecturales des bâtiments présents sur ces terrains sont liées à celles du quartier historique voisin (cité minière).
De plus, les espaces naturels remarquables sur ces parcelles (dense trame verte), notamment en bordure, requièrent une conservation, du fait de leurs multiples fonctions écologiques et environnementales (y compris les fonctions liées à la prévention des effets du réchauffement climatique).
La présente modification permettra la préservation de ces boisements, du moins sur les parcelles qui ne font pas encore l’objet d’un projet immobilier. ADAUHR
5 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Ilot caractérisé par l’importance de ses formations arborées continues :
Non seulement cet ensemble boisé constitue une trame verte dense et stratifiée à l’intérieur de la ville, mais la biodiversité y est également particulièrement riche.
On y trouve notamment des Chênes (C1 sur le plan qui suit), des Pins noirs d’Autriche (P2), des Erables sycomore (A3), des Pins sylvestres (P4), des Cèdres (C5), Tilleuls (T6), Pommiers d’ornement (M7), Prunus (P8), Tulipiers (T9), Taxus (Ta10), Noisetiers (N11), Arbres de Judée (Aj12), Chamaeciparis (Cyprès ou faux Cyprès, Ch13), Erables platanes (Ac14), Cerisiers (Ce15), ….
Salle F.Anna
Rue de l’Oranger
Rue du Lys
Rue de Guebwiller
Rue Debussy ADAUHR
6 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
2.3. Les autres préoccupations environnementales
La prise en compte des considérations écologiques dans les opérations immobilières porte aussi sur les modes de consommation et de vie, l’énergie et le paysage urbain.
2.3.1. Les potentiels des zones d’activités
Ainsi, le verdissement des zones d’activités s’accompagne aussi de l’obligation d’intégrer des emplacements pour vélos dans les parkings, afin de soutenir le développement des mobilités douces.
De plus, les ombrières photovoltaïques qui procurent aussi ombre et fraîcheur, doivent pouvoir être installées sur les parkings des zones d’activités, y compris commerciales. Recouvertes de panneaux solaires, elles sont utilisées pour protéger les voitures du soleil, de la pluie et des intempéries, tout en produisant de l’énergie solaire, une électricité verte et gratuite.
Des projets concrets d’installation d’ombrières de parkings existent.
Le PLU doit permettre la réalisation de ces opérations, même le long des voies de circulation.
2.3.2. La promotion des circuits courts
Par ailleurs, la commune est propriétaire d’une zone agricole, située entre la rue de la Tulipe et la Rue Gounod, au nord de la commune, au lieu-dit Niedere Eichelacker.
La municipalité désire y promouvoir un projet permettant de mettre en place une agriculture non intensive et, autant que possible, respectueuse de la nature.
L’association ECOVIE se propose de créer une ferme pédagogique urbaine sur ce site, tout d’abord sur 50 ares, puis potentiellement de s’agrandir au fur et à mesure de ses besoins et de ses capacités d’aménagement.
Les membres de l’association ont émis le souhait de pouvoir vivre éventuellement sur place, pour compléter la portée écologique du projet.
L’implantation de logements est proscrite en zone agricole, mais la construction se ferait sur l’emprise la plus proche possible du domaine public et des autres habitations de la ville.
La modification du PLU permettra de créer un secteur agricole d’une surface infime, 2 ares, pour autoriser la création d’un logement en lien avec l’exploitation agricole.
Ce secteur sera contigu aux quartiers desservis par les réseaux et voiries. ADAUHR
7 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
2.3.3. Les antennes de téléphonie
Les pylônes des antennes de téléphonie mobile ne pouvant être interdits par le PLU, même au nom du principe de précaution (car ils constituent des équipements publics d’intérêt général résultant d’une mission de service public), il est important de les soumettre à des règles de respect de l’environnement urbain.
Les antennes de téléphonie mobile peuvent être installées sur des bâtiments (immeubles d’habitation, bureaux, usines, silos, hangars, équipements publics, lieux de culte, château d’eau, etc …), en façade ou en toiture, ou sur des pylônes existants (émetteurs de radio ou de télévision, mâts d’éclairage, signalétique routière, etc …), ou construits pour l’occasion.
On ne peut pas imposer, par le PLU, qu’une antenne soit installée prioritairement sur une construction existante.
Mais, pour réduire les impacts sur le paysage, il faut chercher à rendre l’antenne la moins visible possible depuis l’espace public, alors implantée selon une logique de dissimulation (dans des fausses cheminées par exemple).
Et dans le cas d’une installation sur une construction existante, le projet doit être respectueux de l’architecture du bâtiment et le plus discret possible.
De plus, si le PLU ne règlemente qu’une hauteur maximale des constructions, au faitage du toit, ses dispositions ne seront pas applicables aux antennes relais, ces dernières ne comportant pas de faitage.
La modification du PLU doit donc permettre d’instaurer des règles d’insertion des éventuelles antennes dans le tissu bâti existant.
Par ailleurs, dans les zones d’activités, agricoles et naturelles, le recul minimal des constructions de ce type d’installations, par rapport aux zones habitées, doit être particulièrement important.
2.3.4. La circulation dans la ville
Dans le contexte de densification du tissu bâti, d’optimisation de l’utilisation de l’espace, notamment résiduel en zone urbaine, on assiste à une multiplication des constructions en double, voire en triple profondeur, par rapport à la voie de desserte. ADAUHR
8 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Exemple d’accès à une construction en double profondeur par rapport à la rue :
Quand il y a plusieurs parcelles sur le site B, l’accès devient une voie en impasse.
Or, si ce mode d’implantation permet une rentabilisation des terrains urbanisables et des réseaux, il est aussi source de divers inconvénients.
Ce type d’accès peut notamment être à l’origine de la création d’ilots enclavés, difficilement gérables, et parfois difficilement accessibles pour certains véhicules ou services publics.
La multiplication des constructions en double ou triple profondeur, ainsi que la multiplication des impasses, augmentent les dangers dans les rues sur lesquelles elles débouchent. En effet, celles-ci supportent une multitude d’accès et de sorties de véhicules, alors que souvent la visibilité est brouillée dans ce système de desserte.
Les dangers existent aussi au niveau de l’accès ou de la voie, pour les piétons ou cyclistes, lorsque la chaussée est trop étroite par rapport à la circulation qu’elle supporte.
Il n’est donc pas souhaitable de laisser ce mode de développement se perpétuer sans encadrement.
La présente modification du PLU permettra d’exiger une largeur minimale pour que les accès et voies en impasse puissent desservir efficacement et de façon sécurisée des constructions en double, triple, voire quadruple profondeur.
Plus le nombre de logements à desservir sera important, plus l’emprise des accès et voies devra être large, de façon à ce que les véhicules puissent se croiser, mais aussi que les abords de la chaussée puissent être aménagés pour les circulations piétonnes éventuellement.
2.3.5. Les diverses autres mesures pour renforcer la prise en compte de l’environnement
La présente modification offre aussi l’opportunité de faciliter ou renforcer les plantations d’arbres :
- pour toutes les aires de stationnement, quand seuls les parkings de 20 places ou plus
étaient concernés par les dispositions du PLU de 2016 ;
- pour les fosses de plantations dont les dimensions requises sont simplifiées (annexe
du règlement du PLU). ADAUHR
9 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Dans les sous-zones UE1 et UE2, des noues végétalisées pour l’infiltration des eaux pluviales sont imposées.
Enfin, après la présente modification, l’obligation de réaliser des emplacements pour cycles dans les immeubles collectifs ne sera plus conditionnée par la taille de l’immeuble.
2.4. La mise à jour des règles
Outre l’actualisation des « dispositions générales » du règlement du PLU, datant de 2016, la présente modification permet de mettre à jour certaines prescriptions.
2.4.1. Les emplacements réservés
Le plan de zonage du PLU approuvé en 2016 présente près de 20 emplacements réservés destinés à accueillir des équipements publics : accès, aménagements de rues, de parkings, de carrefours, de cheminements piétons et cycles, …
Les emplacements réservés permettent de geler les terrains privés pour la réalisation de ces opérations.
Parmi eux on trouve :
- un emplacement réservé (n°9b) pour un déversoir d’orage en lisière du lotissement
constitué autour de la rue de Provence, à l’est du Buffalo Grill. Il représente aujourd’hui
un doublon de l’emplacement réservé de même vocation voisin (9a). L’emplacement
réservé 9b peut donc être supprimé, le 9a étant conservé en attendant les résultats
d’une étude diagnostic en cours, et qui devrait être terminée en 2026 ;
- un emplacement réservé pour l’aménagement d’un carrefour (n°10), à l’angle des rues d’Illzach et de Sausheim, à côté du supermarché Leclerc. Il peut être supprimé par la présente modification du PLU, la commune ayant acquis le terrain concerné ;
- un emplacement réservé pour l’aménagement d’un carrefour (n°18), impasse de la Strueth/faubourg de Mulhouse. Il peut également être supprimé, l’aménagement de voirie prévu ne nécessitant plus d’emprise privée.
2.4.2. Les changements de secteurs
Trois sites doivent faire l’objet d’un reclassement dans le PLU, pour s’adapter à leur vocation actuelle ou envisageable. ADAUHR
10 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
La salle et le stade Fernand Anna
Le site de sports Fernand Anna, situé rue du Lys, au cœur
de la cité minière, est classé, dans le PLU de 2016, dans
un secteur destiné spécifiquement aux installations
sportives et scolaires.
La salle n’étant plus adaptée aux exigences et besoins
actuels, il est aujourd’hui nécessaire d’en rebâtir une
nouvelle, sur un autre site.
La salle actuelle ne doit cependant pas devenir une friche.
La parcelle concernée pourra être réutilisée plus aisément
si elle se trouve reclassée dans une zone urbaine mixte,
pouvant accueillir habitat, services et équipements
publics, activités économiques compatibles avec la vie
d'un quartier résidentiel.
Elle permettra de poursuivre la densification des espaces
déjà bâtis, et éventuellement de renforcer la mixité des
fonctions ou habitats, et la dynamique, au nord de la ville.
Le centre de formation GRP
Dans le PLU approuvé en 2016, le secteur UCs1 est le site d’un ancien poulailler industriel destiné à être reconverti pour un usage sportif.
Dans ce secteur, ne sont permises que les constructions et installations à usage de sport, après démolition des bâtiments existants.
Or, l’organisme de formation professionnelle GRP s’est implanté dans les locaux existants, desservis par la rue de Kingersheim sur le ban de Richwiller ; il convient donc de régulariser cette installation en reclassant le site dans une zone à vocation économique classique, multi- activités.
Le site du supermarché Leclerc
Les zones d’activités du PLU de Kingersheim se déclinent en sous-zones de UE1 à UE6. Toutefois, sur le plan de zonage du PLU de 2016, le centre commercial Leclerc, au sud-est de la ville, se trouve dans une zone UE pour laquelle il n’existe aucune disposition règlementaire.
La présente modification du PLU représente ainsi l’occasion de rectifier ce classement et d’affecter au site du supermarché Leclerc les dispositions règlementaires de la sous-zone UE2, correspondant à sa vocation.
2.4.3. Les ajustements
Les secteurs de mixité sociale
Les impératifs en matière de mixité sociale ont été pris en compte par la commune et traduits dans le PLU approuvé, avec des prescriptions en matière de logements aidés. ADAUHR
11 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Le code de l’urbanisme permet d’instaurer des Secteurs de Mixité Sociale (SMS) dans le PLU, par le biais de l’article L151-15 : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. »
Toutefois, en application de l’article R151-38 du même code, ces secteurs doivent impérativement être identifiés dans les documents graphiques du PLU.
Or, le document graphique, ou plan de zonage, du PLU de 2016, ne comporte pas de délimitations des Secteurs de Mixité Sociale.
La présente modification du PLU doit permettre de reporter, sur le plan de zonage, ces secteurs concernés par les obligations en matière de mixité sociale, et ainsi de garantir plus sûrement l’application des règles.
De plus, ces règles évoluent par l’intermédiaire de la présente modification afin de renforcer la prise en compte quantitative de l’objectif de création de logements sociaux dans les opérations immobilières, mais aussi d’introduire dans les opérations immobilières concernées des critères qualitatifs imposés par le Préfet : un taux minimum de logements sociaux à destination des familles les plus défavorisées, et un taux maximal pour les logements sociaux accessibles avec de plus hauts revenus.
L’implantation des piscines
On assiste à la multiplication des piscines dans les quartiers à dominante d’habitat, et de l’aménagement de « plages » ou terrasses en bordure.
Ainsi, il est nécessaire de préciser, dans le règlement du PLU, que les distances de recul par rapport aux limites séparatives de propriétés sont comptées à partir de la limite du bassin.
En effet, si les distances de recul sont calculées par rapport aux margelles des piscines, les possibilités d’aménagement à leurs abords sont restreintes voire nulles.
3. Les dispositions modificatives
3.1. Les plans de zonage
Le plan de zonage, ou règlement graphique du PLU, est doublé dans la présente modification du PLU ; il est alors constitué :
- d’un plan de zonage montrant la délimitation des zones et secteurs, les dispositions et
protections particulières et les emplacements réservés ;
- du même plan montrant en plus les Secteurs de Mixité Sociale, couverts par des
hachures : les zones urbaines UA, UB, UC (sauf les secteurs UCa, cité minière, et
UCs, à vocation sportive), la sous-zone UE2 puisqu’elle est susceptible d’accueillir des
logements, les zones à urbaniser 1AU, sauf le secteur 1AUe, correspondant à
l’extension du quartier du Vert-Village. ADAUHR
12 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Le plan de zonage est d’autre part modifié pour :
- supprimer les emplacements réservés 9b, 10, et 18, et modifier le tableau des emplacements réservés en conséquence ;
Plan de zonage avant modification : ADAUHR
13 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
- créer un secteur Aa pour permettre à l’association ECOVIE d’accompagner sa ferme pédagogique d’un logement ;
Plan de zonage avant modification : Plan de zonage après modification :
- reclasser la parcelle accueillant la salle de sports Fernand Anna du secteur UCs
(installations sportives et scolaires) à la zone UC (à dominante d'habitat
pavillonnaire/tissu urbain aéré, de densité moyenne) ;
- protéger les formations boisées remarquables des propriétés limitrophes de la cité minière ; ADAUHR
14 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Plan de zonage avant modification : Plan de zonage après modification :
- reclasser le site investi par le centre de formation GRP du secteur UCs1 (ancien
poulailler industriel à reconvertir pour un usage sportif) en sous-zone UE1 (zone
économique classique multi-activités) ;
Plan de zonage avant modification : Plan de zonage après modification : ADAUHR
15 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
- reclasser le site du supermarché Leclerc de la zone UE (à laquelle ne correspond
aucune règle) à la sous-zone UE2 (zone à dominante de surfaces commerciales) ;
Plan de zonage avant modification : Plan de zonage après modification :
3.2. Le règlement
Les modifications principales du règlement sont les suivantes.
3.2.1. Dans les quartiers avec habitations
L’article 3, règlementant la desserte des terrains par les voies publiques ou privées, et l’accès aux voies ouvertes au public, est complété pour les zones :
- UA (noyau villageois d’urbanisation initiale de la commune),
- UB (ensembles immobiliers à dominante d’immeubles collectifs d’habitation),
- UC (dominante d’habitat résidentiel pavillonnaire), sauf dans la cité minière UCa et la friche TIVAL, soit les secteurs UCb1 et UCb2.
Pour ces espaces déjà urbanisés, des prescriptions sont édictées afin que les accès et impasses qui desserviraient des constructions implantées en double, triple, ou quadruple profondeur par rapport à une rue, soient suffisamment calibrés pour garantir des flux sécurisés : ADAUHR
16 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
L’accès à une ou plusieurs construction(s) non située(s) en première ligne par rapport à la voie publique, ou la voie en impasse desservant des constructions non situées en première ligne par rapport à une voie publique, devront présenter une largeur minimale (hors trottoirs) de :
-3 mètres s’ils desservent un seul logement ;
-4 mètres s’ils desservent deux logements ;
-5 mètres s’ils desservent 3 logements ou plus.
Un trottoir d’au moins 1,40 mètre de largeur sera exigé à partir de 10 logements.
De plus, des espaces nécessaires et suffisants, par rapport au nombre de logements desservis, doivent être prévus dès l’étape de la demande d’autorisation d’urbanisme, pour la présentation des bacs à ordures ménagères et pour les boîtes aux lettres :
Au débouché des voies privées sur le domaine public, l’emprise supplémentaire nécessaire aux dispositifs techniques annexes aux constructions (présentation des déchets pour la collecte, réception du courrier, …) doit être adaptée à l’importance de chaque opération.
L’article 7, règlementant l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives est complété, pour les zones UA, UB, UC et 1AU (urbanisable immédiatement et à dominante d’habitat), afin de clarifier la référence pour le calcul du recul des piscines :
Pour les piscines, la distance (ou le recul selon le cas) est comptée à partir des limites du bassin (ligne d’eau) au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché.
L’article 10, règlementant la hauteur maximale des constructions est précisé, pour les zones UA, UB, UC et 1AU, afin de fixer une hauteur maximale totale pour les éventuelles antennes de téléphonie mobile :
La hauteur totale maximale des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif sera de 17 mètres.
En effet, les antennes de téléphonie ne pouvant pas être précisément ciblées dans les PLU, il faut règlementer toutes les « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ».
Pour renforcer l’insertion environnementale de ces installations, l’article 11, règlementant l’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords, est complété, pour les zones UA, UB, UC, 1AU, et même UE (à dominante d’activités économiques) :
Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, notamment, doivent présenter des teintes en accord avec le fond sur lequel elles s’inscrivent, respecter l’architecture des bâtiments auxquels elles se raccrochent le cas échéant, et s’insérer discrètement dans l’environnement (exemple : antennes de téléphonie mobile dans des fausses cheminées). ADAUHR
17 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Est également adjointe à cet article 11, pour les mêmes zones, la disposition impliquant que les toitures « plates », pour les bâtiments principaux, seront désormais obligatoirement végétalisées :
Sauf pour les constructions annexes, les toitures de pentes inférieures ou égales à 15° ne sont autorisées qu’à condition qu’elles soient végétalisées.
La règle ne s’applique pas pour l’emprise de panneaux thermiques ou photovoltaïques.
Et, là où il existe une probabilité de trouver des attiques sur les toits (UA, UB, UC et 1AU) :
En outre, en cas de présence d’un attique, la végétalisation concerne la bordure de l’attique si elle ne sert pas de balcon/terrasse, et le toit de l’attique.
L’article 13 du PLU de 2016, fixant les obligations en matière de plantations, impose dans les zones UA, UB et UC, que dans les aires de stationnement de plus de 20 places, au moins 1 arbre à haute tige soit planté pour 6 places.
L’article est modifié pour appliquer cette obligation de plantation à toutes les aires de stationnement quelle que soit leur taille :
Pour les aires de stationnement de plus de 20 places :
Elles doivent être plantées à raison d’un arbre à haute tige au minimum pour six emplacements.
Enfin, dans les zones à dominante d’habitat (UA, UB, UC, AU), les dispositions des articles 10 et 15 qui, dans le PLU de 2016, permettent aux constructions de déroger à la règle de limite de hauteur en fonction du bilan énergétique qu’elles présentent, sont supprimées par la modification n°4.
En effet, ce type de performances relève aujourd’hui d’autres obligations légales.
3.2.2. Les logements sociaux
Dans les sites de la ville susceptibles de connaître des opérations de construction de logements (UA, UB, UC, UE2), l’obligation de création de logements locatifs sociaux est clarifiée, considérablement renforcée, et assortie de critères qualitatifs pour assurer une réelle mixité sociale :
Sur les parcelles concernées par le secteur de mixité sociale, tel que reporté au plan de zonage (…) :
Toute opération nouvelle ou de renouvellement urbain, comprenant plus de 4 logements, devra comprendre 20 % minimum de logements locatifs sociaux.
Parmi les logements locatifs sociaux ainsi réalisés :
-au moins 30% devront être financés par des PLAI (Prêts Locatifs Aidés d’Intégration), -et au plus 30% devront être financés par des PLS (Prêts Locatifs Sociaux).
Les chiffres obtenus, suite à l'application des pourcentages fixés précédemment, seront arrondis aux chiffres entiers immédiatement supérieurs. ADAUHR
18 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Les zones 1AU et les secteurs UCa, UCb1 et UCb2, sont exemptés de ces dispositions puisque, soit les opérations visées sont impossibles, soit des programmes immobiliers intégrant les règles du PLU de 2016 sont déjà en projet ou en cours.
Par ailleurs, le taux minimal de logements aidés demandé pour les opérations immobilières dans le secteur 1AUb est rectifié, pour garantir la cohérence avec les OAP couvrant le secteur.
3.2.3. L’écologie dans les zones d’activités
Le chapitre du règlement du PLU consacré à la zone d’activités UE (ou plutôt à ses « sous- zones ») est modifié à différents articles pour augmenter la prise en compte et la valeur écologique de ces vastes emprises :
- l’article 4, règlementant la desserte des constructions par les réseaux publics, est
renforcé pour les sous-zones UE1 (secteurs Castorama, Métro, Point P, Atlas Home,
Tempé, …) et UE2 (secteurs Leclerc, Maisons du Monde, Mc Donald, Okidok, …),
représentant au total près de 54 ha :
Des noues végétalisées et arborées doivent permettre l’infiltration des eaux pluviales.
- l’article 6, règlementant l’implantation des constructions par rapport aux voies et
emprises publiques, est modifié pour exempter les ombrières de la règle de recul par
rapport aux voies et en particulier par rapport à la RD430. Cette dérogation s’applique
dans la sous-zone UE1, qui couvre une grande partie des sites d’activités situés de
part et d’autre de la RD430.
Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 8 mètres de l’alignement de la RD430, 10 mètres de l’alignement de la RD429 et 4 mètres de l'alignement des autres voies.
Toutefois, dans la sous-zone UE1, les ombrières de parking sont exemptées de cette règle.
- l’article 13 sur les espaces végétalisés est considérablement renforcé pour les vastes
sous-zones UE1 et UE2 :
Il doit être planté au moins un arbre pour 100 m² de surface non bâtie sur une parcelle. La circonférence du tronc de cet arbre doit être au moins égale à 18/20 cm à 1 m de hauteur.
De plus, les aires de stationnement doivent être perméables (hors emprise de voirie et places pour les personnes à mobilité réduite).
Dans le cas d’une opération portant sur une construction ou une installation existante à la date d’approbation de la modification n°4 du PLU, au moins 30% de la superficie de la parcelle doivent être végétalisés, dont au moins 10% obligatoirement en pleine terre. Pour les autres espaces végétalisés exigés : si le taux d’espaces végétalisés demandé ne pouvait pas être atteint en pleine terre pour des raisons techniques, d’autres types de végétalisation peuvent les compenser, avec une valeur écologique définie à l’article 13.4.5 ADAUHR
19 PLU de KINGERSHEIM Décembre 2024 Note de présentation
Par contre, pour une parcelle non contrainte par des bâtiments déjà présents :
Dans le cas d’une opération de création d’une construction ou installation sur une parcelle non bâtie à la date d’approbation de la modification n°4 du PLU, au moins 30% de la superficie de la parcelle doivent être végétalisés, dont au moins 20% obligatoirement en pleine terre. Pour les autres espaces végétalisés exigés : si le taux d’espaces végétalisés demandé ne pouvait pas être atteint en pleine terre pour des raisons techniques, d’autres types de végétalisation peuvent les compenser, avec une valeur écologique définie à l’article 13.4.5
Et l’article UE13.4.5 évoquant ces compensations possibles en cas d’impossibilité technique :
Si, pour des raisons techniques, les taux d’espaces végétalisés compensables, demandés aux articles 13.4.3 et 13.4.4 ci-dessus, ne peuvent pas être atteints en pleine terre, les substitutions suivantes peuvent être effectuées :
-4 m linéaires de haie (continuité de buissons) = 1 m² de surfaces végétalisées en pleine terre ;
-1 arbre dont la circonférence de tronc est au moins égale à 18/20 cm à 1 m de hauteur = 15 m² de surfaces végétalisées en pleine terre ;
-2 m² de végétalisation en façade = 1 m² de surfaces végétalisées en pleine terre ; -6 m² de surface de dalles engazonnées = 1 m² de surfaces végétalisées en pleine terre ; -si la parcelle accueillant la construction ou l’installation à bâtir est d’une superficie inférieure à 50 ares : 4 m² de surface de toiture végétalisée = 1 m² de surfaces végétalisées en pleine terre.
- l’article 12 réglementant les aires de stationnements introduit une obligation de réalisation de places pour les vélos, partout en zones d’activités :
En outre, les aires de stationnement devront comprendre des places abritées pour vélos, à raison d’au moins :
-20% du nombre total de places pour la première tranche de 40 places ; -10% du nombre total de places pour la tranche de 41 à 100 places ; -5% du nombre total de places à partir de la 101ième place.
3.2.4. Les antennes de téléphonie
De plus,
- dans l’article 7 pour toute la zone d’activités UE, la disposition visant à l’intégration des antennes relais dans le paysage bâti est doublée par une précaution, régissant l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives avec les zones habitées ou habitables. Il s’agit d’une prescription visant à maintenir ces installations éloignées des zones d’habitation limitrophes :
Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif : - par rapport aux limites séparatives des propriétés internes à la zone UE, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction ou de l’installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres ;
- par rapport aux limites séparatives des propriétés limitrophes avec une zone UA, UB, UC, ou AU, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction ou d’une installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale au double de la différence d'altitude entre ces deux points. ADAUHR
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Une précaution de ce type est également prise dans les articles 7 des zones agricoles et naturelles, afin que les impacts de l’éventuelle implantation d’une antenne de téléphonie mobile sur les zones habitées ou habitables soient minimisés :
Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif : - par rapport aux limites séparatives des propriétés internes à la zone A, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction ou de l’installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres ;
- par rapport aux limites séparatives des propriétés limitrophes avec une zone UA, UB, UC, ou AU, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction ou d’une installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale au double de la différence d'altitude entre ces deux points.
3.2.5. Le projet de ferme pédagogique
Le chapitre du règlement du PLU concernant la zone agricole A est amendé pour créer le secteur Aa, pour le logement éventuel de l’association ECOVIE.
Les occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières sont définies à l’article 2 :
Dans le secteur Aa, les constructions et installations nécessaires à l'activité agricole, à l’exception des bâtiments d’hébergement, et à condition qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde de sites, des milieux naturels et des paysages.
Le secteur Aa étant voisin de la zone urbaine, l’article 6 est complété pour fixer une règle de recul des constructions sur le site :
Dans le secteur Aa, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
3.2.6. Les divers autres changements
Le règlement écrit est modifié pour mettre à jour les dispositions générales et y ajouter un petit lexique.
Le chapitre du règlement du PLU consacré à la zone UC est modifié pour supprimer toutes les références au secteur UCs1.
Ce dernier représentait en effet le site de l’ancien poulailler industriel dans lequel s’est installé GRP Formations, et qui devait être reconverti pour des usages sportifs.
L’annexe du règlement relative aux plantations en fosses est changée par suppression d’un paragraphe sur les dimensions d’une fosse de plantation, source de confusions.
Enfin, les seuils pour l’obligation de création d’espaces de stationnement pour cycles sont supprimés ou abaissés. ADAUHR
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4. Les incidences des changements
Aucune disposition de la présente modification du PLU n’aura d’incidence négative sur l’environnement ou le cadre de vie.
Au contraire, le PLU modifié renforcera considérablement le prise en compte des préoccupations environnementales dans les opérations d’aménagement dans la commune.
4.1.1. Les mesures de portée écologique
Dans les zones d’activités, qui représentent plus de 85 ha à Kingersheim, soit 13 % du ban communal, le PLU approuvé en 2016 prévoit des obligations générales : - un taux minimal d’espaces plantés au sol selon la surface de la parcelle ;
- la présence d’arbres dans les aires de stationnement.
La présente modification raffermit la présence végétale dans les sous-zones UE1 et UE2, qui se trouvent en bordure de la RD430, soit pour 70 ha ou 80 % de la surface des UE.
Après l’approbation de la présente modification :
- l’obligation de plantation d’arbres ne sera plus circonscrite aux aires de stationnement ;
- ces dernières devront présenter une surface perméable ;
- une proportion plus importante des parcelles devra être végétalisée ;
- des espaces végétalisés diversifiés (haies, façades végétalisées, …) pourront si nécessaire compenser le manque de verdure en pleine terre.
Les effets seront notables au niveau de la gestion des eaux.
Les sols contribueront à filtrer et infiltrer les eaux de pluie, avec réduction du ruissellement, du risque d’inondations et de contamination des nappes et cours d’eaux.
Ces mesures entraîneront également le retour d’une végétation durable en milieu très urbain et d’une biodiversité sacrifiée par l’artificialisation des sols.
Elles amélioreront aussi le climat urbain en diminuant l’effet îlot de chaleur en milieu très minéralisé.
Elles permettront d’élever l’humidité de l’air ambiante par évapotranspiration des plantes.
La présence d’arbres et de différentes formations végétales influencera l’absorption des polluants atmosphériques, et pourront créer des barrières sonores et visuelles accroissant la qualité des zones d’activités.
La possibilité laissée aux entreprises de réaliser plus facilement des ombrières de parking en bordure des voies, et en particulier de la RD430, aura notamment comme avantages : - des places de parking situées dans des lieux habituellement exposés au soleil se
retrouveront à l’ombre ;
- les véhicules garés sous les ombrières photovoltaïques seront protégés de toute forme
d’intempéries (pluie, neige, grêle, etc …) ;
- les poteaux empiètent généralement peu sur les places de stationnement, ce qui
permettra de créer des bandes piétonnes pour faciliter la circulation des usagers sur le
parking ;
- l’énergie gratuite permet de satisfaire les besoins en autoconsommation, et d’engager
davantage la commune dans la transition énergétique. ADAUHR
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La sauvegarde de la dense trame verte de l’îlot situé entre les rues de Guebwiller, Debussy, de l’Oranger, et du Lys, permettra de conserver dans la ville tous les avantages précités, liés à la végétation.
En effet, ne pas la protéger reviendrait à abandonner ces vastes parcelles, rattachées à l’histoire de la cité minière voisine, à la surdensification, l’imperméabilisation excessive ; tout le quartier serait alors soumis aux nuisances et pollutions dues à l’arrivée et à la circulation de centaines de voitures supplémentaires.
Dans le reste de la ville, la plantation obligatoire d’arbres dans toutes les aires de stationnement, quelle que soit leur taille, renforcera la présence et les bienfaits d’une nouvelle trame arborée liée aux parkings.
Les avantages dus à la végétalisation obligatoire des toits « plats », dans toutes les zones urbaines ou à urbaniser, seront, d’un point de vue écologique, du même ordre que ceux de la végétalisation des parcelles.
De plus, au niveau des bâtiments eux-mêmes, les toits végétaux permettront le stockage de l'eau, l’aide à la régulation thermique (propriétés isolantes et rafraîchissantes en été, tout en évitant les pertes de chaleur en hiver).
Ils protègeront aussi les toitures des UV et des intempéries.
Les toitures végétalisées seront donc aussi protectrices des bâtiments.
4.1.2. La préservation et l’amélioration de la qualité de vie
Le recul imposé aux constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif, dont les antennes de téléphonie mobile, par rapport aux zones habitées ou habitables, permettra d’éviter d’éventuels effets néfastes sur la population de la ville.
En effet, le décret du 3 mai 2002, qui est la référence réglementaire applicable en la matière, ne prévoit pas de distance minimale à respecter entre un émetteur et des habitations ou autres lieux publics.
Aucune distance ne réglemente donc l'installation d'antennes relais à proximité d'une habitation.
Les dispositions du PLU contribueront, à défaut de pouvoir interdire les antennes dans certaines zones, à réduire les risques potentiellement encourus par les habitants de la ville. ADAUHR
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A défaut aussi de pouvoir imposer l’implantation des antennes sur des éléments ou bâtiments déjà existants, les règles générales d’insertion dans l’environnement urbain inciteront à une intégration plus harmonieuse de ces installations.
Le règlement du PLU modifié instaure également une limite de hauteur pour les constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif, dont les antennes, dans les zones à dominante d’habitat.
Cela aura pour effet de contenir leur importance, puisque la rédaction des règles du PLU approuvé en 2016, en matière de limite de hauteur, n’était pas transposable aux cas des antennes.
Par ailleurs, les voies de circulation vers les constructions en double ou triple profondeur (lesquelles se multiplient avec la densification du tissu bâti) devront désormais présenter des largeurs en lien avec l’importance des opérations desservies.
Cette modification du PLU permet de mettre en place des mesures urgentes et indispensables pour accompagner l’évolution rapide de la commune, de façon plus maîtrisée.
Il s’agit notamment d’assurer et renforcer la sécurité dans un contexte de raréfaction des terrains disponibles et de croissance du nombre de véhicules dans la commune.
Les prescriptions du PLU modifié concernant le stationnement des cycles pourront d’autre part contribuer à favoriser les déplacements alternatifs à la voiture.
Enfin, la création d’une ferme pédagogique pérennisera, renforcera, les activités agricoles dans la commune, et pourra réduire les trajets en instaurant des filières courtes, de proximité.
Celles-ci présentent d’autre part de nombreux avantages : prix, création d'emplois locaux, développement du lien social, sensibilisation du public à l’environnement, qui sera d’ailleurs également assurée par la structure.
4.1.3. Le rattrapage des objectifs de mixité sociale
Les exigences légales en matière de mixité sociale se traduisaient, dans le PLU de 2016, par l’obligation de réaliser au moins 20% de la surface d’une opération pour les logements aidés (25% en zones 1AU).
Cela ne concernait que les programmes d’une taille supérieure ou égale à 1000 m² ou comprenant 15 logements ou plus.
Le PLU modifié abaisse considérablement ce seuil, puisque les opérations concernées par l’obligation de réalisation de logements aidés ou sociaux seront toutes celles qui compteront plus de 4 logements.
L’obligation s’appliquera donc à bien davantage de programmes immobiliers, y compris ceux de taille modérée, qui étaient pour l’instant exemptés de la règle.
De plus, le PLU modifié introduit une typologie des logements aidés, demandée par les services de l’Etat, qui permettra de créer les conditions d’une mixité accrue. ADAUHR
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Enfin, après l’entrée en vigueur de la présente modification du PLU, l’obligation sera étendue à la sous-zone UE2, qui peut aussi accueillir des logements.
Ces mesures auront pour effets de diffuser plus largement la mixité sociale dans la ville, et d’éviter les sanctions encourues par la commune, en se rapprochant du taux de logements sociaux qui lui est imposé par la loi SRU.
4.1.4. La densification
Le rattachement du site de sports Fernand Anna (salle + stade) à une zone à dominante d’habitat, mais susceptible d’accueillir aussi des services, équipements, activités compatibles avec la fonction résidentielle, aura pour impact d’éviter la constitution d’une friche.
Cette modification met à disposition 2,3 ha de terrains constructibles à l’intérieur de la ville.
Elle pourra aboutir à :
- une densification conséquente du tissu urbain, à la place d’une pression future sur les
espaces agricoles ;
- un renforcement du taux de logements aidés et de la mixité sociale ;
- l’introduction de la mixité fonctionnelle dans ce secteur essentiellement résidentiel ;
- l’aménagement éventuel d’espaces publics et/ou verts ; …. ADAUHR
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