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Arrêté - 35097 5.3 ZAD
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Domalain.
Lien du pdf (Arrêté - 35097 5.3 ZAD)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Énergies, Environnement,
Commune de
DOMALAIN (35)
Etude :
Zone d’Aménagement
Différé de la l’Oseraie Pièce:
Dossier de création Objet :
Arrêté Préfectoral
Vu pour être annexé à l'arrêté préfectoral
n°
en date du
portant création de la zone d'aménagement
différé de l’Oseraie à Domalain. 4»
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
1
Sommaire
Sommaire ........................................................................................................................................................... 1
Préambule .......................................................................................................................................................... 1
Situation du projet de Domalain : ...................................................................................................................... 2
Contexte de la création de la ZAD ...................................................................................................................... 3
Compatibilité du projet avec le document d’orientation et d’objectifs du SCoT du Pays de Vitré : ................. 5
Aménagement envisagé : ................................................................................................................................... 7
Suivi administratif : ............................................................................................................................................. 9
Annexes : .......................................................................................................................................................... 10
1-La délibération motivée du Conseil Municipal de Domalain, sollicitant la création de la ZAD de l’Oseraie 10
2-Le plan de zonage du périmètre de la ZAD de l’Oseraie. .............................................................................. 10
Préambule
L’objectif de la ZAD est d’instaurer un droit de préemption, pour une durée de 6 années, renouvelable
une fois à compter de la publication de l’arrêté préfectoral, notamment dans les zones qui ne peuvent
être soumises au droit de préemption urbain (DPU).
La ZAD vise à d’acquérir, au cours de l’application du Plan Local d’Urbanisme de Domalain, un espace
qui permettra à la commune de poursuivre son projet d’aménagement.
Extraits de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme :
Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général,
des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à
sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à
permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue
de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement.
[…] Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le
droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé,
la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone.
Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener
à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune
a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme
de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien
mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la
commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les
aménager et améliorer leur qualité urbaine.
Les zones d’aménagement différé sont créées, sur proposition de la commune intéressée, par arrêté du
préfet (R212-1 du CU). L’acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption.
La délibération du Conseil Municipal de Domalain, sollicitant la création de la zone d’aménagement différé
de l’Oseraie est jointe à la présente notice. ——_ | Argeñtré:du
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;’-[] Équipements
Commerces/entreprises
2 Fi Aire de stationnement
:_+ Périmètres de 300 et de 500m
—@ Point de centralité
….— Liaison piétonne
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
2
Situation du projet de Domalain :
La commune de Domalain est située Dans le quart Sud-Est du département d’Ille-et-Vilaine, au Nord de
la Guerche-de-Bretagne. Elle est traversée par la RD 178, axe structurant à l’échelle du bassin de vie La
Guerche de Bretagne – Vitré.
Sources : Wikipédia et Via Michelin
La situation géographique de Domalain en fait un territoire attrayant pour les jeunes ménages souhaitant
accéder à la propriété. Elle connait donc un développement urbain pavillonnaire qui tend à orienter son
développement urbain en direction de l’Est vers l’axe routier La Guerche de Bretagne – Vitré (RD178).
Le projet de ZAD envisagé est situé en continuité Sud du cœur de bourg de Domalain, dans le but de
répondre à un objectif de rééquilibrage spatial de l’agglomération et d’accueillir de nouveaux habitants à
proximité des commerces et services implantés en cœur de bourg. 4»
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
3
Fond de plan cadastral – traitement de données Cabinet URBA
Contexte de la création de la ZAD
La commune de Domalain a engagé la révision de son Plan local d’urbanisme (PLU) le 4/07/2016. La
procédure de révision du PLU arrive aujourd’hui à son terme.
Les réflexions globales menées ont permis à la commune de définir son projet d’aménagement et de
développement durables (PADD) pour les 10 à 15 années à venir, et de définir les objectifs suivants :
1. La prise en compte de l’environnement et du paysage
2. La modération de la consommation de l’espace et la valorisation des constructions existantes, en
privilégiant l’urbanisation à l’intérieur du tissu aggloméré du bourg de Domalain, du village de Carcraon
et du hameau de la Heinrière, et à prévoir les extensions d’urbanisation en continuité du bourg de
Domalain ;
3. La définition d’objectifs en matière de Logements / mixité / équipements / services / tourisme /
activités ; soit de De conforter et développer les parcs d’activités de l’Oseraie et la Vague Noë.
4. La prise en compte des transports, de la mobilités et des déplacements,
5. Les entrées d’agglomération,
6. L’énergie.
Afin de répondre aux objectifs d’accueil de population envisagés (+1.35%/an), 120 logements seront
produits sur la commune d’ici 2031-2032, avec la production de :
- 10 logements par changement de destination et reconquête de quelques logements vacants,
- 29 logements par densification du hameau de la Heinrière et des zones urbaines du Bourg et de
Carcraon,
- 61 logements en zone à urbaniser à court terme (1AU)
- Et la possibilité de produire les 20 logements restant sous réserve de l’acquisition de terrains situés
en continuité Sud du cœur de bourg.
Par ailleurs, la commune souhaite finaliser la mise en œuvre de la ZAC multisites et optimiser les
équipements réalisés en limite Est (liaisons piétonne et mail vert). Sa deuxième orientation spatiale
d’aménagement vise à étoffer le cœur de bourg de Domalain. Elle a fixé un objectif de limitation de la
consommation de son espace communal a sept hectares, soit une consommation divisée presque par
deux par rapport aux surfaces urbanisées durant l’application du précédent PLU (14,67ha, zone d’activités
industrielles incluses).
Enfin le projet de développement de la commune a été défini dans le respect des principes énoncés à
l’article L.101-2 du code de l’urbanisme et dans le respect des objectifs affichés aux documents supra-
communaux suivants : SRCE, SRCAE, le SCoT du Pays de Vitré, le PLH de Vitré Communauté, le SDAGE et
le SAGE Vilaine, le PCAET, entres autres.
Pour mener à bien ses projets d’aménagements, la commune de Domalain a eu recours à divers outils de
gestion/acquisition de foncier, car elle n’est pas dotée de réserves foncières.
La commune Domalain avait envisagé de délimiter une large zone 2AU à son PLU, pour se donner les
moyens d’acquérir le foncier nécessaire pour les années à venir. Lors de la présentation du projet de PLU
aux personnes publiques associées, ces dernières ont proposé à la commune d’avoir recours à un outre
outils de maîtrise du foncier : la Zone d’Aménagement Différé.
Le projet de création de la ZAD vise à permettre à la commune d’anticiper l’acquisition de biens qui lui
permettront de mener à bien son projet d’aménagement global. \ \
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4»
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
4
Voici un extrait du projet de plan de zonage du PLU avant délimitation de la ZAD, où la commune
envisageait une acquisition du foncier via un droit de préemption urbain sur la zone 2AU (à urbaniser à
plus long terme) :
Voici un extrait du projet de plan de zonage du PLU après délimitation de la ZAD : à + AN? # rs # e€
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COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
5
Voici le projet de délimitation de la ZAD :
Compatibilité du projet avec le document d’orientation et d’objectifs du
SCoT du Pays de Vitré :
Domalain est comprise dans le périmètre du SCoT du Pays de Vitré, composé de 62 communes
regroupées en deux intercommunalités. Le SCoT du Pays de Vitré a été approuvé le 15 février 2018.
Le PADD du PLU de Domalain a été défini en compatibilité avec les orientations du SCoT du Pays de Vitré.
Le document d’orientation et d’objectifs du SCoT affiche les objectifs suivants : Thématiques Objectifs Transcription sur Domalain
1-Maintenir et
accueillir la
population sur
l’ensemble du
territoire
Répartir l’accueil des nouvelles
populations de façon équilibrée
Faciliter le parcours résidentiel sur
le Pays de Vitré
Prendre en compte les risques et
les nuisances
Un taux de croissance démographique de
1,25%.
Une mixité sociale et générationnelle à
assurer en encourageant la production de
logements aidés (tous types d’aides
confondus, locatif et accession).
Maîtriser les risques naturels et limiter le
risque inondation – Prendre en compte les
risques technologiques et les nuisances.
2-Pour une gestion
optimale de l’espace
Limiter l’étalement urbain et
renforcer les centralités du Pays de
Vitré
Limiter la consommation foncière
Identifier les gisements fonciers existants en
agglomération et favoriser un
développement urbain cohérent. Une
densité moyenne de 16 log./ha. Les STECAL 4»
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
6
sont admis pour des habitations ou des
activités.
3- Affirmer et
renforcer la position
économique du Pays
de Vitré
Confirmer la position stratégique
du Pays de Vitré aux portes de la
Bretagne
Conserver un territoire rural
dynamique qui s’appuie sur un
réseau de centralités connectées
Préserver l’outil agricole en tant
que composante économique
majeure du territoire
Admettre la mixité d’usage des sols, lorsque
les activités sont compatibles avec la
proximité d’habitations.
Préserver les espaces agricoles.
4- Garantir une
mobilité durable sur
le territoire
Conserver une bonne accessibilité
sur l’ensemble du territoire
Développer et diversifier les
mobilités alternatives
Prendre en compte l’avènement
du numérique
Favoriser les modes de déplacement doux.
5-Assurer une offre
d’équipement et de
services adaptée et
diversifiée
Conserver une offre de services
aux populations de qualité.
Favoriser la mutualisation et l’optimisation
des équipements
6-Organiser un
appareil commercial
adéquat
Conforter les sites commerciaux
existants par densification,
réorganisation ou extension.
Organiser une armature
commerciale adaptée.
Elles sont identifiées au SCoT comme pôle de
proximité, soit la nécessité de conserver
l’offre de commerce de proximité en
complémentarité avec la structure
commerciale du pôle le plus proche = la
Guerche de Bretagne.
7-Préserver le cadre
de vie et valoriser
les ressources du
territoire
Valoriser les paysages et le
patrimoine du Pays de vitré.
Garantir une gestion durable des
ressources du territoire
Préserver et valoriser les
composantes de la trame verte et
bleue
Préserver les équilibres et conserver la
ruralité du territoire.
Préserver et valoriser le patrimoine naturel
et paysager.
Renforcer la qualité paysagère des zones
urbaines et des opérations d’aménagement.
Gérer de façon quantitative et qualitative la
ressource en eau : Identifier les éléments du
bocage, les zones humides, définir un
schéma directeur de gestion des eaux
pluviales.
8-Œuvrer pour la
transition
énergétique
Œuvrer pour la transition
énergétique
Favoriser les initiatives locales de production
d’énergie renouvelables.
Le projet de ZAD permettra à la commune de tenir les objectifs de croissance de population (+1.25%/an
sur 15ans) et de production de logement et de définir un projet de PLU dont la durée de vie, de 10 ans,
est plus courte. CL] Périmètre de la ZAD
| | Secteur constructible
pme Accès voie nouvelle à créer*
M M LTracé envisagé de la voie*
” = d Desserte piétonne à créer*
= Desserte piétonne existante
OS Espace vert bosquet et haie
bocagère à trois strates à
créer*
O Arbre à conserver
ii Espace inconstructible
(préservation de la vue sur
le clocher
<—+ Sens d'implantation du
corps de bâtiment principal
des constructions*
*Positionné(e) à titre indicatifà ce
stade de l'étude
«4»
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
7
Aménagement envisagé :
Dans le cadre de la réflexion menée au cours de l’étude du PLU, une orientation d’aménagement a été
définie afin d’assurer la réalisation d’un aménagement cohérent de l’agglomération, intégrant les
préoccupations suivantes :
- Le respect des densités attendues aux documents supra-communaux,
- Le maintien des continuités écologiques et de la trame verte et bleue existantes aux abords et au
sein de la zone,
- La valorisation du patrimoine bâti existant (calvaire) et des perspectives visuelles sur le clocher de
Domalain (classé Monument Historique), notamment en approche du bourg,
- La prise en compte de l’insertion paysagère de l’opération à venir et de son intégration au tissu
bâti traditionnel composant le cœur de bourg.
- La limitation de la consommation énergétique (réflexion sur les apports solaires passifs) et
l’anticipation des capacités de densification de cet aménagement.
Le schéma
Contexte
Le secteur est situé sur la frange Sud Est du centre bourg traditionnel. Ces futures zones de développement
permettront de densifier les franges arrière du tissu actuellement urbanisé et de rééquilibrer l’urbanisation
du bourg qui avait tendance à s’excentrer vers l’Est.
Cette zone est entièrement située dans le périmètre de protection des monuments historiques. Dans ce
périmètre, les permis seront soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
Les références cadastrales des parcelles concernées sont : parcelle 371 de la section cadastrale AW. «4»
implantation des constructions et masque solaire :
2H_ Zone d'implantation possible de la construction
Ombre portée
% TDR RE
A EN:
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
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La qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère:
Architecture / Implantation : Le sens d’implantation du
corps principal des futures constructions est identifié au
schéma.
De plus, la réflexion sur l’implantation des constructions
traitera des masques solaires de façon que les futurs
logements bénéficient d’un ensoleillement maximal,
permettant d’optimiser les dispositifs de captation solaire,
suivant le principe du schéma ci-contre.
Les constructions devront composer l’espace public (rue ou
place/placette) : le volume principal ou secondaire de la
construction s’implantera en alignement de l’espace
public, en totalité ou pour partie.
Les constructions devront présenter un plan
rectangulaire affirmé.
Afin d’assurer une cohérence dans la lecture d’entrée
de bourg, les toitures des constructions devront
permettre de conforter la silhouette villageoise du
centre traditionnel, par conséquent les toitures
terrasses ne sont pas autorisées sur le volume
principal de la construction.
Dans le but de faciliter les évolutions possibles de la
construction, voire de densification des parcelles
dans le temps, l’implantation de construction en
milieu de parcelle est interdite.
Voici pour illustration une hypothèse d’implantation
des constructions.
La qualité environnementale et la prévention des risques
Afin de préserver la qualité de l’entrée de bourg Sud-Ouest, une lisière paysagère sera constituée de deux
bosquets1 en limite du secteur 6.
Le secteur 5 est bordé d’une haie existante à remplacer par une haie bocagère2. Des arbres existants sont
identifiés à préserver.
La RD 48 offre une grande perception sur ce secteur. Cette perception s’appuie sur trois éléments majeurs :
-La haie bocagère qui crée une impression de ligne verte, haie de grande valeur derrière laquelle émerge le
clocher de l’église, comprise en espace boisé classé et donc protégée.
- Un cône de vision offre une grande perspective sur le clocher.
- Une petite zone boisée qui constitue un point d’appui paysager et qui peut servir de transition entre deux
secteurs. Ce petit bois offre un excellent fond de perspective.
1 Espace planté d’arbres et d’arbustes, d’une largeur minimale de 5.00m, visant à fragmenter la perception du nouveau
groupe d’habitations, compris en espace privé ou commun.
2 Haie bocagère à trois strates = majorité d’arbre de haut jet (jusqu’à 8m), strate arbustive haute (supérieur à 1,50m) et
strate arbustive basse. 4»
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
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Les déplacements :
Accès et voirie : Trois accès aux secteurs 1 et 2 sont prévus : Au Nord par la Rue du Docteur Ricoux, à l’Est par
et par la rue du Général Leclerc et à l’Ouest par la ruRD48, uniquement pour le secteur 6. Leur localisation est
positionnée au schéma à titre indicatif. Les accès aux lots devront se faire uniquement à partir des voies
internes nouvelles à créer dans le cadre des opérations d’aménagement de la zone.
Dessertes piétonnes : Des sentiers piétons devront être créés pour permettre de rejoindre les autres liaisons
piétonnes existantes en périphérie et les espaces verts créés dans le cadre de l’aménagement de la zone. A
long terme, un sentier piéton traversera le bois dans le but de relier la bibliothèque et l’école à la zone de
loisirs de l’Oseraie. Le tracé est donné à titre indicatif.
La programmation de l’aménagement
Secteur Surface totale (environ) Nombre minium de logements Densité minimale3
Production de
logements
sociaux
1 2AU 1,32 hectares 22 17 log./ha 10 à l’échelle de l’ensemble de la
zone 2 ZAD 1,91 hectares 32 17 log./ha
Suivi administratif :
La création de la zone d’aménagement différé fera l’objet, après arrêté préfectoral d’une publication au
recueil des actes administratifs du département d’Ille-et-Vilaine.
Mention en est insérée dans deux journaux publiés dans le ou les départements concernés. Une copie de
la décision créant la zone d'aménagement différé et un plan précisant le périmètre de cette zone sont
déposés à la mairie de chacune des communes concernées.
Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble
des formalités de publicité mentionnées ci-dessus. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre
en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué.
Copie de la décision créant la zone est en outre adressée à la chambre départementale des notaires, aux
barreaux constitués près les tribunaux judiciaires dans le ressort desquels est créée la zone
d'aménagement différé et au greffe des mêmes tribunaux.
Le dossier de création de la ZAD de l’Oseraie sera annexé au dossier du plan local d’urbanisme de
Domalain.
3 Densité minimale en nombre de logements par hectare € }?
COMMUNE DE DOMALAIN CREATION DE ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE
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Annexes :
1-La délibération motivée du Conseil Municipal de Domalain, sollicitant la
création de la ZAD de l’Oseraie
2-Le plan de zonage du périmètre de la ZAD de l’Oseraie. Département de l'Ille-et-Vilaine
Commune de DOMALAIN
ZONE D AMENAGEMENT DIFFERE
PERIMETRE DE LA Z.A.D. de l'OSERAIE
Agglomération
Echelle : 1/5000ème