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Document publié le Lundi 17 juillet 1978 par la commune d'Onet-le-Château.
Lien du pdf (unknown - 2023 125.3 Annexe estimation des domaines)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
7305- SD
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction Départementale des Finances Publiques du Tarn
Pôle d’Évaluation Domaniale
Adresse : 18 av. Charles de Gaulle
81013 ALBI Cedex 9
Téléphone : 05 63 49 58 00
Courriel : ddfip81.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Albi le 18/09/2023
Le Directeur Départemental
des Finances Publiques du Tarn
à
POUR NOUS JOINDRE : Commune d’Onet-le-château
Affaire suivie par : Michel NEGRE
Courriel : michel.negre@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 65 75 40 94
Réf. DS : n° 13214372
Réf. OSE : avis n° 2023-12176-53561
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France,
est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : un terrain urbain, bien de section
Adresse du bien : Chemin du Campet (Les Rialous)
commune d’ONET-LE-CHÂTEAU 12850
Valeur : 206 000,00€ (deux-cent-six mille euros)
assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)
avis-rapport_2023-12176-53561_DS_13214372.odt 1/5 1 – CONSULTANT
mairie d’Onet-le-château
affaire suivie par : Patricia ARRIBAT
2 - DATES
de consultation : 07/07/2023
de délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis (le cas échéant) : de visite de l’immeuble (le cas échéant) :
du dossier complet :
précédente consultation du Domaine sur le même bien :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Le service consultant souhaite vendre une parcelle de terrain à bâtir, bien de la section d’Onet-le- château, afin de permettre à l’acquéreur de réaliser une opération d’aménagement d’ensemble sur une surface totale de 3,3 ha environ. Il indique que l’opération est prévue pour le 4è trimestre 2023 et que le prix n’a pas été négocié.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Onet-le-château est une ville de 12 000 habitants, située au centre du département de l’Aveyron. Elle est, après Rodez, la plus grande commune de la communauté F Rodez agglomération G qui regroupe 8 communes et environ 56 000 habitants.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le terrain en objet est situé au nord-ouest de la ville d’Onet-le-château dans le quartier pavillonnaire F rural G d’Onet-village. Il est destiné à l’extension urbaine non dense.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
avis-rapport_2023-12176-53561_DS_13214372.odt 2/5 4.3. Références Cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Parcelles superficies Nature réelle
AP 60 68 a 57 ca Terre agricole, plate à faiblement pentue
Total 68 a 57 ca
4.4. Descriptif
La parcelle est située dans une zone à aménager pour habitat individuel, pour des lots de 1 000 à 1 400 m².
Éléments de plus ou moins-value pris en compte pour l’évaluation : néant
4.5. Surfaces du bâti
sans objet
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : commune d’Onet-le-château
5.2. Conditions d’occupation : biens évalués libres
6 - URBANISME
6.1. Règles actuelles :
PLUI : zone UD
6.2. Date de référence et règles applicables : sans objet
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Évaluation par la méthode par comparaison. Elle consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer, sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
NB : les actes postérieurs à novembre 2022 ne sont pas tous encore publiés.
Orientation du choix des termes de comparaison :
> commune d’Onet-le-château et communes de Rodez agglo,
> ventes de moins de 5 ans, de terrains à bâtir (TAB) pour lotissements > en zone urbaine : 1AUD, UD, UE
avis-rapport_2023-12176-53561_DS_13214372.odt 3/5 Analyse des termes de comparaison :
> la valeur moyenne de 27,65€/m² obtenue avec une surface moyenne des termes de 9 305 m² (55 833 m² / 6) est pertinente, car basée sur des termes récents (moins de 3 ans) et en nombre suffisant. > la valeur médiane = 29,77 à 30,00€/m²
8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP
Valeurs de la Côte Callon 2023 (ouvrage national de statistiques immobilières et foncières)
Les statistiques n’existent que pour les lots de TAB, et non pour les grands TAB d’habitation à aménager.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La valeur de 30,00€/m² est retenue : 6 857 m² X 30,00€/m² = 205 710,00€, arrondis à 206 000,00€
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 206 000,00€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 185 000,00€ (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé. Pour vendre à un prix plus bas, ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
avis-rapport_2023-12176-53561_DS_13214372.odt 4/5
n° réf. parties à l’acte n° parcelles adresse et description urb
1 12/01/2022 AO 24 1AUD 6633 30,15 €
2 12/01/2022 1AUD 20005 24,99 €
3 04/01/2022 AP 161 1AUD 6047 29,77 €
4 22/12/2021 AK 591 1AUD 10060 30,00 €
5 27/10/2021 Personnes privées à SARL AK 31 1AUD 6094 30,03 €
6 05/10/2020 indivision à SA AUNAVE AP 388 à 397 UE 6994 25,59 €
moyenne 55833 27,65 €
date de
l'acte
surface
en m²
prix €/HT ds
l'acte
prix en
€/m²
2022 P
00907
Personnes privées à SAS
EPONA
Olemps, Le haut de La Mouline = TAB habitation avec
aménagement minimum de 1,9 à 2,5 h 200 000 €
2022 P
00890
Personnes privées à SAS
EPONA
AO 21, AP 34,
40
Olemps, Le haut de La Mouline = TAB habitation avec
aménagement minimum de 1,9 à 2,5 h 500 000 €
2022 P
00688
Personnes privées à SAS
EPONA Olemps, Le haut de la Mouline = TAB 180 000 €
2022 P
17368
Personnes privées à SARL
PARHELIE Olemps, La Crouzette = TAB 301 800 €
2021 P
15262 Olemps, La Crouzette = TAB 183 000 €
2020 P
05909
Onet, Vieu four = TAB à aménager pour lotissement de 5 lots de
878 à 1254 m², + voirie et espace vert 179 000 €
1 543 800 € Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental et par délégation,
Michel NEGRE,
Inspecteur des Finances Publiques
avis-rapport_2023-12176-53561_DS_13214372.odt 5/5