unknown - 2023 18.1 Avis Domaine n° terrain urbain route dEspalion

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Direction Générale Des Finances Publiques

Direction Départementale des Finances Publiques du Tarn

Pôle d’Évaluation Domaniale

Adresse : 18 av. Charles de Gaulle

81013 ALBI Cedex 9

Téléphone : 05 63 49 58 00

Courriel : ddfip81.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr

Albi le 10/01/2023

Le Directeur Départemental

des Finances Publiques du Tarn

à

POUR NOUS JOINDRE : Commune d’Onet-le-château

Affaire suivie par : Michel NEGRE

Courriel : m ichel.negre @dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 05 65 75 40 94

Réf. DS : n° 10862289

Réf. OSE : avis n° 2022-12176-93403

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE / LOCATIVE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France,

est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : un terrain urbain

Adresse du bien : Route d’Espalion

commune d’ONET-LE-CHÂTEAU 12850

Valeur : 115 680,00€ (cent quinze mille six-cent-quatre-vingt euros)

assortie d’une marge d’appréciation de 10 %

(des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)

avis-rapport 2022-12176-93403 DS_10862289.odt 1/51 – CONSULTANT

mairie d’Onet-le-château

affaire suivie par : Patricia ARRIBAT

2 - DATES

de consultation : 15/12/2022

de délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis (le cas échéant) : de visite de l’immeuble (le cas échéant) :

du dossier complet :

précédente consultation du Domaine sur le même bien : 25/06/2018 (avis n° 2018-12176-V0380)

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession :

Acquisition : amiable

par voie de préemption

par voie d’expropriation

Prise à bail :

Autre opération :

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire :

Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :

Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)

3.3. Projet et prix envisagé

Dans le cadre d’une régularisation foncière entre la commune d’Onet-le-château et la copropriété du centre commercial de l’enseigne Super U, le service consultant souhaite vendre un terrain urbain situé entre la RD 988 et le centre commercial. L’opération est en cours de réalisation et le consultant indique ne pas avoir négocié le prix.

4 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Onet-le-château est une ville de 12 000 habitants, située au centre du département de l’Aveyron. Elle est, après Rodez, la plus grande commune de la communauté G Rodez agglomération H qui regroupe 8 communes et environ 56 000 habitants.

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

Le terrain est situé en zone urbaine dense, au sud-est du centre commercial, entre le parking et la route d’Espalion (RD 988). Ce terrain très accessible est encombré de servitudes de canalisations publiques d’eaux pluviales et usées, et d’un dessableur.

1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine

avis-rapport 2022-12176-93403 DS_10862289.odt 2/54.3. Références Cadastrales

L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :

Parcelles superficies Nature réelle

BD 72p 14 a 46 ca Terrain urbain plat de 1 446 m² à prélever sur une parcelle de 1 563 m² dont le surplus de 117 m² restera propriété de la commune

Total 14 a 46 ca

4.4. Descriptif

Le terrain de forme irrégulière (triangle allongé de 70 X 10 à 30 m) est composé pour un tiers d'un talus arboré et pour deux tiers de parking. Il est classé en zone d’activités économiques par le PLUI.

Éléments de plus ou moins-value pris en compte pour l’évaluation : > + terrain bénéficiant d’un bon emplacement en zone d’activités commerciales > - - terrain de forme irrégulière, encombré de servitudes

4.5. Surfaces du bâti

sans objet

5 - SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble : commune d’Onet-le-château

5.2. Conditions d’occupation : biens évalués libres

6 - URBANISME

6.1. Règles actuelles :

PLUI : zone UX

6.2. Date de référence et règles applicables : sans objet

7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE

Évaluation par la méthode par comparaison. Elle consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer, sur le marché immobilier local.

8 - MÉTHODE COMPARATIVE

8.1. Études de marché

8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison

Orientation du choix des termes de comparaison :

> communes d’Onet-le-château et Rodez

> ventes de moins de 5 ans de TAB (Terrains A Bâtir)

> terrains d’une superficie de 500 à 6000 m²

> situation : en zone constructible commerciale (ou artisanale)

avis-rapport 2022-12176-93403 DS_10862289.odt 3/5Analyse des termes de comparaison :

> la valeur moyenne de 91,71€/m² obtenue avec une surface moyenne des termes de 3 048 m² (15 242 m² / 5) est représentative des valeurs dominantes (de 66 à 117€/m²) de TAB d’activités dans ce secteur de l’agglomération de Rodez.

> Cette valeur moyenne peut être retenue, mais pour tenir compte des nombreuses servitudes qui grèvent le parcelle et de sa forme irrégulière, un abattement de 10 à 15 % doit être appliqué, soit : > 91,71 – 10 à 15 % = 77,95 à 82,54€/m²

8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP

Valeurs de la Côte Callon 2022 (ouvrage national de statistiques immobilières et foncières)

vente de terrains à usage industriel à Rodez en 2021 : 16,00€/m²

Cette valeur, non significative au regard de la valeur des termes relevés sur le marché immobilier local, ne peut pas être prise en compte.

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue

> l’avis n° 2018-12176-V0380 du 25/06/2018, sur la même parcelle (mais surface supérieure), proposait une valeur de 117 225€ (75,00€/m² X 1 563 m²)

conclusion : La valeur de 80,00€/m², corrigée et arrondie, déterminée par l’étude de marché, est retenue. Elle prend en compte une évolution du marché (hausse de 75 à 80€/m²) depuis 2018. Application : 1 446 m² X 80,00€/m² = 115 680,00€

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : COMPTE A REBOURS

sans objet

10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION

Cession / acquisition

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale du bien est arbitrée à 115 680,00€.

Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 104 000,00€ (arrondie).

Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé. Ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas.

La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.

avis-rapport 2022-12176-93403 DS_10862289.odt 4/5

n° réf. parties à l’acte n° parcelles adresse et description

1 12/09/2019 BH 63 p 2252 117,67 €

2 05/12/2018 AP 372, 385 1128 81,00 €

3 20/07/2018 AP 139, 243 523 66,92 €

4 03/07/2018 5501 108,00 €

5 17/04/2018 AP 306, 374, 377 5838 70,65 €

moyenne 15242 91,71 €

date de

l'acte

surface

en m²

prix HT ds

l'acte

prix HT en

€/m²

2019 P

05566

SARL à personne

physique

Onet, 9020 route d'Espalion = TAB (sud magasin Salson). TTC =

318000€ dont 53000€ de TVA 265 000 €

2018 P

07385

Cmté d'agglo Gd Rodez

à SCI

Onet, Bel air, Puech de salles = TAB. TTC = 109642€ dont 18274€

de TVA 91 368 €

2018 P

04583

Personnes physiques à

SCI Rodez, rue Marc Robert = TAB dans ZA ancienne 35 000 €

2018 P

03953 Cmté Rodez agglo à SCI

BD 965 à 968, 970,

972, 974, 976

Rodez, La Gineste B3 & La Gineste sud, façade av de La Gineste

= TAB (regroupé en BD 1018). TTC = 712930€ dont 118822€ TVA 594 108 €

2018 P

02668

Cmté d'agglo Gd Rodez

à SCI

Onet, 37-38 rue de l'obsidienne, extens° parc de Bel air 2ème

rideau = TAB lot n°29. TTC = 494922€ 412 435 €

1 397 911 €11 - AVIS SUR LA CONFORMITÉ DE L’OPÉRATION PAR RAPPORT AUX ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE IMMOBILIÈRE DE L’ÉTAT

sans objet

12 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

13 - OBSERVATIONS

L’estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

14 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.

Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

Pour le Directeur et par délégation,

Michel NEGRE,

Inspecteur des Finances Publiques

avis-rapport 2022-12176-93403 DS_10862289.odt 5/5