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Conseil Municipal - rapport de presentation BP2018 partie 2
unknown - Journal38
Arrêté - PPRMC Rapport
PLU - Rapport de présentation - D1 Rapport de présentation Explication des cho
unknown - Mas Rapport presentation
Document publié le Lundi 1 janvier 2024 par la commune de Peynier.
Lien du pdf (unknown - Mas Rapport presentation)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Culture et patrimoine, Tourisme,
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Ville de Peunier
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Opération d'intérêt général portant sur la eréakion et l'exploitation
d'une iafsastrueture touristique d'hébergement. de restauration
et de valorisation des produits locaux
1
MAS SAINTE ANNE
Présentation du projet communal
Octobre 2024
COREAM 38b rue Pavillon
13100 AIX EN PROVENCE
jm.magnin@coream-conseil.fr
Atelier Randupson urbanistes
randupson@gmail.com 2
La Commune de Peynier a acquis le Mas Sainte-Anne avec pour objectif d’y développer une infrastructure touristique de qualité, concourant à la dynamique économique du territoire.
Ce Mas, dont la construction fut achevée en 1758, comme l’atteste une date portée sur la plaque de cheminée du salon, a été parfaitement préservé jusqu’à ce jour.
C’est ce qui en fait un bâtiment patrimonial remarquable que la Commune de Peynier souhaite préserver et valoriser en l’ouvrant au public au plus près de cet état de conservation.
La taille de ce bâtiment est, de plus, bien à l’échelle d’un projet adapté aux dimensions du Village.
C’est pourquoi le projet culturel et touristique de la Commune doit se « glisser » dans le bâtiment tel qu’il est.
Ce ne sont pas les lieux qui s’adaptent au projet mais le projet qui doit s’adapter au lieu.
C’est bien par cette approche que la Commune imagine ce projet.
Patrimoine, Tourisme et Culture sont liés dans ce projet.
Ce Mas est l’écrin dans lequel le visiteur sera accueilli pour lui faire mieux connaitre la culture de ce terroir provençal riche de son histoire, de ses habitants, de ses productions notamment dans le domaine agricole.
Le Mas tel qu’il a conçu et utilisé par les générations qui l’ont occupé conservera ses usages traditionnels mais dans une vocation élargie :
• l’accueil, les repas, les activités au rez-de-chaussée,
• le repos confortable dans les étages nobles,
• les services dans les annexes,
• la détente dans les jardins.
La Commune a vocation à initier et à accompagner un tel projet, mais pas à l’élaborer ni à l’exploiter.
Elle doit faire appel pour cela à des professionnels de l’hébergement et de la restauration dans un montage partagé prenant en compte les spécificités d’une collectivité locale.
SOMMAIRE DU DOSSIER
1. Une situation géographique au fort potentiel touristique
2. Le Grand Paysage de la Montagne Sainte-Victoire….et Cézanne
3. L’espace économique métropolitaine
4. Peynier a une longue histoire à raconter
5. Le Mas Sainte-Anne : entre le centre historique et les espaces résidentiels
6. Les actions d’aménagement engagées par la Commune
7. Le Mas : description et potentialités
8. Cadastre – Urbanisme – Emprise définitive
9. Programme pour l’utilisation des locaux
10. Programme technique pour l’évolution du bâtiment
11. Montage juridique et financier du projet partenarial
Liste des documents fournis avec le présent Dossier de Présentation ‘PARC NATUREL |
RÉGIONAL DU.
MONT-VENTOUX |!
” PARC NATUREL Le À. #. RÉGIONAL DE LA | | Sté-Maxime
GOLFE DU LION
3
1- Une situation géographique au fort potentiel touristique
Peynier se situe à égale distance de Montpellier et de Nice, entre Lubéron et Méditerranée, à 17 kms d’Aix en Provence, à 1/4h de l’échangeur de l’autoroute A8, à 1/2h de la gare tgv de l’Arbois, à 45 mn de l’aéroport Marseille Provence. 25. Méroport / Apart
Lx Port principal / Mam port
8 Gare desservie par le TGV
Ah speed vain state
0 25/155
armee - mix
MER MÉDITERRANÉE
PEYNIER
O DRAGUIGNAN
F: 80 ns CANNES
4
Cette position au cœur des vignobles de Provence, à proximité des grands Parcs Naturels Régionaux (Mont-Ventoux, Verdon, Alpilles, Sainte Beaume) et du Parc National des Calanques en font un lieu de séjour exceptionnel pour découvrir la Région dans toutes ses richesses : naturelles, agricoles, patrimoniales, historiques…
La 1 ère richesse agricole de la Provence est sa viticulture.
La carte ci-dessous montre l’importance et la diversité des appellations ainsi que la proximité avec d’autres terroirs réputés.
Ici le terroir bénéficie de l’appellation AOP Côte de Provence Sainte-Victoire. MER MÉDITERRANÉE
IN] Ligne TGV à Port principal
ŒI Réseau TER Gare TGV
=== Autoroute TS M 2 Colonques et REGION COMITÉ
= foute do lræson prncipals Grands domaines skiables J} 1 2400 - 4000 m 0: SUD 1800 - 2400 m DE TOURISME = floute de liaison secondaire q Sites naturels d'exception 1200 - 1800 m er | mm Cours d'eau © disent d'acisiien 600 - 1200 m SC LUE
"ENT 0-00 www.provence-alpes-cotedazur.com
PEYNIER
5
PEYNIER PEYNIER PEYNIER PEYNIER PEYNIER PEYNIER
Cette carte illustre à grands traits la richesse du patrimoine
naturel, historique et muséal de la Région.
Il faut ensuite aller chercher sous chaque nom ce qu’il recèle
dans sa proximité.
PEYNIER PEYNIER
Cette carte illustre à grands traits la richesse du patrimoine naturel,
historique et muséal de la Région.
Il faut ensuite aller chercher sous chaque nom ce qu’il recèle dans sa
proximité. 6
2- Le Grand Paysage de la Montagne Sainte-Victoire….et Cézanne
La signature du Pays d’Aix, c’est le Grand Paysage de la Montagne Sainte Victoire et par là même, celle de son peintre Paul Cézanne, qui l’a rendue célèbre dans le monde entier.
A l’image de ce qui avait été fait en 2006 avec Cézanne en Provence, 2009 avec Picasso Cézanne et 2013 avec Le Grand Atelier du Midi à l’occasion de la Capitale Européenne de la Culture, Aix en Provence ambitionne de proposer une exposition d’envergure internationale en 2025.
Peynier est aux premières loges pour profiter du spectacle, comme l’illustrent les 2 photos ci- dessous.
La Montagne est connue pour offrir des vues et des couleurs totalement différentes suivant le lieu, la saison, l’heure du jour où on la regarde.
Depuis Aix, on peut rejoindre Peynier par la Route Cézanne, au pied de la Montagne en passant par le village du Tholonet. Une des célèbres peintures de Paul Cézanne (à droite) a immortalisé ce paysage (ci-dessous).
De telles expositions, comme également le
Festival International d’Art Lyrique, attirent
un public national et international qui
rayonne sur tout le Pays d’Aix., souvent à la
recherche d’hébergements authentiques et
tranquilles.
Le Mas Sainte-Anne pourra les accueillir.
Ce n’est qu’un exemple parmi le
foisonnement d’évènements culturels et
économiques qui se tiennent dans la région
chaque année.
Depuis le village et la campagne de Peynier, on en voit le flanc tout entier, depuis la falaise de la Croix de Provence qui domine Aix, jusqu’au vignes de Puyloubier où cet immense roc rejoint la plaine. Un fonctionnement en “archipels métropolisés”
Avignon
Sud Luberon -
région de Manosque
Région de Salon
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Toulon
Source : INSEE, hecensement de lo poputotion 2008
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STMicroelectronics
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3- L’espace économique métropolitain
L’espace métropolitain au sens large est constitué de sous-espaces qui, tout en paraissant isolés, entretiennent des liens importants et essentiels à leur fonctionnement.
Dans cet espace, la Métropole Aix Marseille Provence qui regroupe la quasi-totalité des Communes du Département des Bouches-du -Rhône (hormis le Pays d’Arles) peut être divisée en 3 grands pôles d’activités (carte ci-dessous).
Le pôle d’activités de la Haute Valle de l’Arc
Il est réparti sur les 3 Communes de Peynier, Rousset et Fuveau compte plus de 350 entreprises réparties sur 170 hectares employant plus de 7 000 personnes.
Il est principalement dédié à la micro-électronique dans la mesure où la société
STMicroelectronics, fabricant franco-italien de semi-conducteurs, qui y est installée depuis 1979, compte à elle seule 2 800 emplois salariés.
Cette société a engendré l’implantation, dans la zone, d’entreprises sous-traitantes ou ayant des activités proches dans la haute technologie.
De nombreux emplois très qualifiés sont ainsi présents générant un flux d’échanges entre différents sites répartis en France et dans le monde.
Ces flux génèrent une importante activité pour l’hôtellerie et la restauration dans le secteur.
STMicroelectronics dont le CA était en 2022 de 16,1 milliards d’euros pour une production sur le site 5 milliards de puces par an, a engagé un important programme de développement.
Elle a acheté en janvier 2024, le site de 17 hectares de son ex-voisin et concurrent Atmel LFoundry pour y réaliser un centre européen de tests de plaquettes de silicium qui exploitera les 12.000 m² de salles blanches existantes (pièces sous atmosphère contrôlée). Une campagne de recrutement est en cours.
Photo des locaux repris par STMicroelectronics
De nombreux habitants de Peynier et notamment des cadres, sont employés dans une des entreprises de ce pôle d’activité. Plan de la section C1 Bouquet
BOUCHES ÿ Présentation du contenu : C1
DU RHONE Dates extrêmes : 1827
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4- Peynier a une longue histoire à raconter
La Commune de Peynier est pleinement impliquée dans la vie économique de son
territoire.
Dans ce territoire, elle dispose d’atouts spécifiques
• un environnement urbain villageois de 3 794 habitants (estimation
2024),
• un cadre de vie paisible et de qualité,
• un développement maîtrisé autour d’un centre historique vivant et
préservé.
Il est intéressant d’avoir quelques repères historiques pour lire l’histoire du village
dans ses pierres.
Le village est groupé (en forme de goutte d’eau), avec son Eglise du XIème siècle
au sommet de la pente.
Le Château, à proximité, est bâti sur les anciens remparts. Le tracé de l’enceinte
initiale se lit dans le parcellaire, en particulier autour de l’église
Le cadastre napoléonien des années 1820, qui montre la structure du
village et de ses environs, quelques décennies après la construction du
Mas Sainte-Anne.
Le domaine du Mas Sainte-Anne est entouré en jaune sur le plan ci-
contre.
Le Mas date du XVIIIème siècle et plus précisément de 1758 comme
indiqué précédemment.
La population de Peynier est alors de l’ordre de 900 habitants,
L’extrait des archives départementales ci-dessous, montre comment était
constitué le Mas.
Les parcelles propriété de la Commune aujourd’hui comprennent la
maison d’habitation avec une petite partie des terres.
Toutes ces constructions sont encore présentes. A l'occasion des travaux de réhabilitation du Château, l'Institut National de Recherches Archéologiques Préventives INRAP, a conduit en 2018 un diagnostic sur les bâtiments du Château et le jardin.
Un rapport a été remis à la Commune en février 2029 dans lequel est rappelé par Nathalie Nicolas le contexte historique de la construction du village.
Les textes ci-dessous en sont issus.
2.1. Contexte archéologique
La commune de Peynier, située à 20 kilomètres au sud-est d’Aix-en-
Provence, est [Limitée par l'Arc, au nord, et la crêre de Régagnas au sud
(fs- 2).
Sur cerre dernière, au lieu-dit la Sérignane, une nécropole du premier âge du
Fer composée de 24 rumuli à été fouillée au débur du XX: siècle, D'autres tumuli ont été identifiés depuis (Mocci, Nin 2006 : 601.603).
De nombreux indices d'habitat antique ont été recueillis en prospection
pédestre en particulier au nord de La commune, au camping de la Garenne, au lieu-dit Saint-Victor, et près de la bastide Saint-Jean, L, Monguilan a
photographié les murs arasés d'une villa gallo-romaine au lieu-dit La Grande Bastide. Le principal habitat antique est celui localisé 4 l'ouest du village, près du chemin du Bâtard. Il a livré du mobilier ceramiqne du 1“ siècle
apr J.-C.
2.2. Le castrum médiéval et l'église paroissiale La façade principale de la premiere aile (décrépie dans les années 1970) présente six travées de fenêtres rectangulaires surmontées d’arcs Le tracé de l'enceinte initiale se lit dans le parcellaire, en particulier autour de l'église paroissiale (fig. 9. segmentaires, dont la dernière est composée de fenêtres plus étroites, au contact de la tour sud-est (fig. 5). L'abside de l'église paroissiale Saint-Julien pourrait fossiliser soir l'une des
tours de la première encelnre, soit même le donjon du castrum menrlonné au début du XT° siècle, Le soubassement de son abside est en effet mis
en œuvre avec des moellons équarris disposés en assises régulières, alors
que des petits moellons, aux joints creux, incertains, sont employés dans la partie haute transformée en tour-clocher. L'accès à l'église s'effectue
depuis une porte aménagée à la base de cette nouvelle tour (Belhcinc ct alii 2000 : 34). Or si le château médiéval est déjà partiellement détruit en 1504
(fortalicium disruptum. d'après AD13, 396 E 286bis), sa destruction totale
est actée à la En du XVIIF siècle au profit de l'agrandissement de l'église paroissiale (AD13, 147 E DD 9).
Les remparts du second Movyen-äge ne sont pas localisés. La tour située
rue des Remparts pourrait être l'une des tours de flanquement de l'enceinte médiévale. De plan carré, son soubassement est appareillé en moellons réguliers assemblés à joints fins. Il est admis que ces remparts, dans la parti
sud du village, dont l'emprise est semi circulaire, étaient situés non pas en périphérie des habirations actuelles, mais approximativement dans l'axe de l'îlor en forme de croissant (fig. 3).
2.3. Le chateau (milieu 16°" - 18°* siecle)
Le château moderne est situé à l'extérieur ou à cheval sur la seconde
enceinte villagcoisce (fis. 3, parcelle 306). Il est constitué de deux ailes dont
la première, flanquée de deux tours au plan semi-circulaire outrepassé, donne sur l'avenue Mireille, alors que l'aile méridionale donne sur une vast esplanade avec un parterre à La française encore conservé sur la moitié de Le
parcelle, comme en témoignent les photos aériennes encore en 1969 (fig. 4).
Cette façade tres onverte est dotée d’un portail appareillé qui se trouve de
plain-pied avec le niveau de l'avenue. La porte cochère est couverte d'un arc
segmentaire, souligné par un tore continu et par une clef saillante, surmonté
d'un édicule à aileron. Cette aile se développe sur trois étages carrés, alors
que l'aile méridionale n'en compte que deux, au-dessus du niveau dé
caves. Cette différence alrimérrique a nécessité l'aménagement d’un mur de soutenement du cûté de l'avenue Mireille, soutenant vraisemblablement
d'importants remblais. À l'intérieur est aménagé un escalier d'honneur
à larges volées er dont le palier repose sur un arc en anse de panier
majestueux.
Le plus ancien document mentionnant le château est l'inventaire des
biens de Guillaume de Matheron, seigneur de Peynier, en 1557 (AD13,
147 E DD). Les registres notaries de Trets consignent des fournitures de matériaux pour les travaux réalisés par Louis de Matheron en 1563-1564,
noramment des carreaux de parement provenant de Trers (AD15, 396 E 522). Le château est alors composé de trois niveaux avec une cave, et une
salle basse au rez-de-chaussée ; des appartements nobles situés au 1“érage (chapelle, salle, cuisine, des chambres) et encore trois chambres au 2° étage.
Le jardin a tout lieu d'etre localisé proche du château, ayant comme
confronts les murailles du village et un chemin. D'après une estimation
réalisée en 1656, la superhcie de ce jardin est de l'ordre de 370 m° (AD 153,
147 E FF1). Les deux fenètres 4 croisée er la demi-croisée scandant le
dernier érage de la façade nord de la première aile, pourraient appartenir à
ce premier érar de construction (fig. 5).
Alexandre 1* de Thomassin fonde la branche des marquis de Pevnier en
1601. Jean-Baptiste de Thomassin, conseiller du Roi, acquiert La seigneurie
de Peynier en 1696. Son arrière-petie-fils. Louis de Thomassin (1727-1807)
est également conseiller au Parlement d'Aix. dont il devient President en
174$. On lui artribue les eravaux de la seconde phase, circa 1733-1745. Le
paiement des ouvriers est scrupuleusement consigne dans un livre de raison
(Bibl. Méjanes, Ms 1780). Les grandes fenétres et Les toitures, probablement
refaites, dacene de cette époque. Les plafonds er les hottes de cheminées sont
également décorés de gvpseries.
Le dernier paiement des maçons intervient en 1761, alors que d'autres
travaux sont réalisés à l'extérieur : eu particulier le pavement de la cour d'honneur en 1761, ou les aménagements paysagers comme en témoigne
l'achat de caisses en bois pour planter des arbres en 1762 (Bibl. Méjanes,
Ms 1782). Les plares-bandes à La française sont aménagées de part et d'autre d’une allée centrale où sont plantés des müriers. La superficie du
arc cst alors portée à 2500 m°, sa surface actuelle.
côté du portail en fer forgé situé côté avenue de la Libération, le
millésime < 1769 » gravé sur l’un des piliers appareillés entérine sans dout
la fin des travaux.
L'inventaire des biens d'Antoine de Thomassin, dressé en 1809, permet
d'apprécier l'organisation intérieure du château, et la liste de son mobilier
{AD13, 396 E 823) avant qu'il ne soit dispersé par le marquis de Forbin
d'Oppède (cirea 1850).
Au cours de la seconde moitie du XX* siècle, jusqu'en 2018, le château a
accueilli des établissements d'enseignement.
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UN Château
10
5- le Mas Sainte-Anne : lien entre le centre historique et les espaces résidentiels
La Commune vient d’achever la réhabilitation du Château dans lequel ont été installé l’Hôtel de Ville et les Associations.
Elle engage maintenant l’aménagement de la Place et de la liaison douce avec le Mas.
Le bâtiment qui abritait l’ancienne poste
est démoli.
Il sera remplacé par un square paysagé
présenté ci-contre (Etude CAUE).
Ce sont ainsi d’importants
investissements qui sont engagés par la
Commune avec l’aide financière du
Conseil Départemental des Bouches du
Rhône. Stationnements pour les commerces
Placette - jardin
Stationnements riverains
Zone 20, espace partagé
Local de vente pour produits du terroir et
2 stationnements clients
U F0 LIN CS
Jardin public et liaison piétonne
Stationnement 30 places sur herbe
Jardin du Mas St Anne
11
Sur la photo de l’état actuel, on voit
l’ancien mur (caractéristique du secteur)
qui sera préservé.
La coulée verte piétons cycles
cheminera le long de ce mur comme
dessiné sur le plan. coulée verte publique
Piétons cycles
produits du terroir
cuisine
locaux du personnel
locaux techniques
Salle de restaurant à
aménager
de type véranda
Stationnement
public sous les
arbres à réaliser par
la Commune
accueil
| restauration
hébergement
parc jardin
piscine
sé
A
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+
À | A
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12
6- Les actions d’aménagement engagées par la Commune
Les grands principes d’aménagement programmés (pour la partie publique) et souhaités (pour la partie objet du BEA) sont schématisés ci-dessous.
Comme l’a précisé la délibération du Conseil Municipal, la décision de préemption a été réalisée par la Commune de Peynier, en vue des actions d’aménagement répondant aux objets suivants définis à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme :
- Réaliser des équipements collectifs :
o équipement d’infrastructure : mise en œuvre d’un cheminement piéton cycle en
application d’une servitude d’emplacement réservé n°14 au PLU sur le terrain et
gestion des eaux pluviales,
o équipement culturel : lieu de mémoire du peintre marseillais Vincent Roux qui fut
propriétaire du mas de 1950 à 1968 et y installa son atelier,
o équipement de loisirs : aménagement d’un mini parc public, à l’échelle du site,
au bénéfice des résidents du centre historique très proche,
- Sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti :
o patrimoine non bâti : mise en valeur et renforcement de l’espace vert protégé
inscrit au PLU, préservation de cet ilot de fraicheur proche du centre historique,
o patrimoine bâti : préservation de l’ensemble bâti remarquable datant de 1758,
caractéristique du bâti traditionnel provençal et mise en sécurité (notamment
électrique),
- Favoriser le développement du tourisme : accueil touristique sur les thèmes du patrimoine, de l’art de vivre en Provence, de la mise en valeur des produits régionaux. L’aile Ouest du Mas en r+1 accueille aujourd’hui chaufferie, débarras,
studio, bureau, mezzanine. Elle doit être transformée.
Le volume et l’aspect extérieur seront conservés mais l’intérieur
pourra être totalement recomposé.
Le toit devant être déposé pour être désamianté et isolé, un
plancher haut pourra être créé sur la totalité du niveau. Les hauteurs
sous plafond du r+1 seront alors adaptées.
Il parait cohérent d'installer dans ce volume :
e Les cuisines et leurs réserves,
e Les locaux du personnel,
+ Les locaux techniques,
e Le bâtiment principal du Mas, en r+2, est la partie la plus noble et la mieux
conservée. Il sera utilisée au plus près de son état actuel.
e Au rez-de-chaussée , une table d'hôtes sous forme de 3 salles et d’un
salon bibliothèque,
e Au 1crétage et au 2ème étage : 5 chambres d'hôtes,
La terrasse au sud pourra être équipée d’une verrière permettant de protéger
la terrasse et de créer une salle de restaurant.
FACADE SUD
13
7- Le Mas : description et potentialités Le Mas, ses annexes et son Parc sont décrits par des photos (pages 13 à 19) puis par des relevés de géomètre (pages 20 à 27). Ces plans sont également fournis en pdf et
dwg. Terrasse et Parc seront mis en
valeur pour les activités du Mas
Toutes dispositions d'aménagement
et d'exploitation devront être prises
pour que les activités à l'extérieur
soient sans nuisances notamment
sonores pour le voisinage résidentiel
La piscine devra être mise aux
normes
FACADE SUD
TERRASSE - PARC
14 (mi {pi (es
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LE |AR
Photos ci-dessus : pièces en façade sud - A droite l'actuelle cuisine REZ DE CHAUSSEE
Photos ci-dessous en façade nord : salon avec cheminée et salle à manger (porte donnant accès à la cave située à l'arrière du bâtiment PARTIE PRINCIPALE
15 DE di “| | Aie \ (
ma an : Les 5 chambres ont conservé leur authenticité architecturale et notamment
AE ji { dans les sols et les plafonds. ETAGES
PARTIE PRINCIPALE Les salles de bain ont été aménagées au fil du temps avec des matériaux qui
leur donnent une certaine singularité.
16 Cette aile ouest du bâtiment comprend :
e côté sud : un salon avec bureau en mezzanine
(photos de droite),
e côté nord : la chaufferie et la buanderie
(photos de gauche)
,
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BEC
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AILE OUEST
17 Ce bâtiment à usage de garage et atelier est plus récent a été
construit dans l’esprit du lieu.
On voit, à droite, l'accès direct vers le Village.
Sous l’appentis que l’on voit sur la photo ci-dessous, adossé
au mas, se trouve la cave.
18 LT
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19 APFLICATION DES, LIMITES CADASTRALES
Ces limites ne seront definitives qu'ofres bornage
NOTA:
COORDONNEES: SYSTEME LAMBERT
NIVELLEMENT: RATTACHE IGN 69
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DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE
COMMUNE DE PEYNIER
PLAN TOPOGRAPHIQUE
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CHAMBRE
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DOSSIER REVISIONS DATE IFICATI
L 84/2823 CREATION
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RESPONSABLE | SIGNATURE
GÉOMÈTRE-EXPERT
COMBETLLEN WALOMISER GARANTTS
FAX:84.42.59.25,73
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DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE
COMMUNE DE PEYNIER
DOSSIER REVISIONS DATE MODIFICATIONS] RESPONSABLE | SIGNATURE
8 24/2673 CREATION
20775 1 26/2023 COUPE CC°
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A.T.G.T.S.M 14 RUE E. MERRIOT
13898 AIX EN PROVENCE
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GÉOMÈTRE-EXPERT COMGRLALEN MAURISER GARPATLA
TEL:84,42.52.91.28
FAX:84,42,59,35,73
E Mail: atgtsméatgtsm.tr
De http: J ! Win. BTETSM. fr
_, 24 DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE
COMMUNE DE PEYNIER
PLAN DES FACADES
MAS SAINT ANNE
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FACADE 1
25 DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE
COMMUNE DE PEYNIER FACADE 3
PLAN DES FACADES
MAS SAINT ANNE
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14 RUE E. HERRIOT 13898 AIX EN PROVENCE
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REZ DE CHAUSSEE \ COMMUNE DE PEVNIER
MAS SAINT ANNE
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» HAUTEUR SOUS PLAFOND
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27 u projet Mas.
Plan Local d'Urbanisme
Le Mas et son terrain sont classés en zone
UD au PLUI dont le caractère et la vocation
sont les suivantes :
e Caractère et vocation de la zone
La zone UD est une zone urbaine mixte à
dominante d'habitat.
Elle concerne les secteurs essentiellement
composés d’un tissu urbain pavillonnaire et
de petits collectifs.
La zone UD a pour vocation de maintenir la
diversité des formes urbaines du tissu
urbanisé existant tout en permettant une
certaine densification.
. Usage des sols et destination des
constructions
Destinations et sous-destinations
autorisées :
Hébergement touristique
Restauration à condition qu'elle ne génère
pas de nuisances incompatibles avec le
voisinage résidentiel.
LEGENDE
in Parcs et jardins
Emplacement réservé
ir BEA.
(PEYNIER | 1458 [Equipement public [Aménagement d'un espace public et d'aires de stationnement [Commune |
_, 28
8- Cadastre – Urbanisme – Emprise définitive
La Commune est propriétaire des 3 parcelles AD n°704, 703 et 458.
Comme illustré précédemment, la Commune réalise un parking public paysagé sur la parcelle AD n°703, à usage du quartier et du projet Mas.
Le projet Mas, objet du futur BEA, portera sur les
parcelles AD n°458 et 703 de 3 160 m² desquelles
seront retirées les aménagements publics à réaliser
par la Commune, principalement le cheminement
piéton le long de la rue d’Auriol.
C’est pourquoi un document d’arpentage fixera précisément, à l’intérieur de ces 2 parcelles, les limites foncières précises sur lesquelles interviendra le futur BEA. ; du bâtiment principal
182 m
un
élaborer
est
autre).
_unlieu
29
9- Programme pour l’utilisation des locaux
Le programme souhaité par la Commune est le suivant :
Hébergement touristique
5 chambres d’hôtes réparties dans les 2 étages du bâtiment principal.
La surface habitable existante sur ces 2 niveaux totalise 182 m², soit 36 m² moyen, ce qui est tout à fait confortable.
Restaurant bistronomique
Ce concept culinaire se définit ainsi entre bistro traditionnel et restaurant gastronomique :
- la simplicité de la cuisine raffinée : les menus sont souvent courts, mettant en avant des plats soigneusement élaborés avec le souci du détail et des ingrédients de qualité.
- les produits locaux : les chefs bistronomiques privilégient les produits locaux et de saison. Ils établissent des relations personnalisées avec les producteurs locaux pour garantir la fraîcheur et la qualité des ingrédients.
- la carte des vins : elle est soigneusement sélectionnée pour compléter les plats et offre souvent un bon rapport qualité-prix.
- La créativité : la bistronomie encourage la créativité culinaire. Les chefs sont libres d'expérimenter de nouvelles saveurs, techniques et présentations de plats tout en respectant les bases de la cuisine traditionnelle.
- le rapport qualité-prix : bien que la bistronomie propose une expérience gastronomique de haute qualité, elle reste généralement plus abordable que les restaurants
gastronomiques étoilés.
La disposition et la nature des lieux peut permettre de créer 2 ambiances et peut-être 2 niveaux de restauration (pas nécessairement à tous les services mais dans certaines circonstances) :
- au rez-de chaussée du bâtiment principal : 4 salons totalisant 90 m²,
- dans la verrière à créer sur la terrasse : 100 m² environ.
La Commune souhaite un programme qualitatif, adapté au contexte du lieu.
Elle laisse au candidat, en fonction des études qu’il mènera, le soin d’élaborer une proposition adaptée à ce contexte.
Tranquillité du voisinage résidentiel
Comme cela est indiqué en page 28 au titre du règlement du PLUI, les activités de restauration sont autorisées à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisance incompatible avec le voisinage résidentiel.
Les mariages et autres manifestations regroupant un nombre important de convives ne seront pas tolérés.
La capacité des installations devra être raisonnable,
La Commune sera extrêmement attentive à cet aspect dans les projets présentés.
Cours de cuisine
La dimension éducative sera prise en considération.
La Commune sera également attentive aux engagements que pourra prendre le candidat dans ce sens, notamment sur l’éducation au goût et aux bonnes pratiques alimentaires qui pourront être organisés auprès des jeunes publics (dans le temps scolaire ou autre).
Présentation et vente de produits du terroir
La Commune propose que le local indépendant à l’entrée du site (utilisé jusque-là en garage – atelier) soit aménagé pour être dédié à la présentation et à la vente de produits du terroir.
Il s’agit d’en faire un lieu de mise en valeur, orienté à la fois vers le village et vers la clientèle du Mas.
Son mode de gestion et ses horaires d’ouverture devront être discutés et adaptés. cette partie
n traitant
30
10- Programme technique pour l’évolution du bâtiment
Les surfaces de l’existant indiquées dans le tableau ci-contre sont les surfaces habitables des pièces telles qu’elles figurent sur les plans du géomètre qui sont annexés.
Pour mettre en œuvre le programme décrit à l’article précédent, la Commune a identifié les modifications suivantes à apporter au bâtiment :
Aile Ouest : reprendre assez fondamentalement cette partie hormis ses murs
périphériques à conserver pour :
- « Descendre » son plancher pour le mettre au niveau de celui du bâtiment principal,
- Refaire sa toiture pour gérer désamiantage, étanchéité, isolation thermique,
- En changer l’usage pour installer : la cuisine et ses les réserves, les locaux du personnel et leur vestiaire, les locaux techniques.
L’audit énergétique réalisé sur le Mas est annexée.
Le scénario d’amélioration à mettre en œuvre est le
scénario 3 décrit dans l’étude.
A cette occasion et sans bouleverser l’équilibre des
volumes, un plancher haut pourrait être créé pour des
usages qui ne trouveraient pas leur place au rez-de-
chaussée.
Terrasse : création d’une verrière à usage de salle de
restaurant
Bâtiment principal : à conserver le plus possible dans
son jus en traitant :
- L’accès aux étages, à minima par un nouvel escalier,
- En distribuant chambres et salles de bain.
Extension Adaptation R+1
Cuisine 19 m² local 1 31 m²
local 3 23 m² local 2 32 m²
local 4 22 m² studio 22 m²
local 5 26 m² local technique 24 m²
Total habitable 90 m² 100 m² Total habitable 108 m²
cave 19 m² cave 19 m²
chambre 22 m² chambre 14 m²
sdb compris couloir 24 m² mezzanine 15 m²
local 1 25 m² studio mezzanine 11 m²
local 2 23 m² mezzanine 15 m²
Total habitable 93 m² Total habitable 55 m² 53 m²
chambre 22 m²
chambre 20 m²
chambre 22 m²
sdb compris couloir 24 m²
Total habitable 89 m²
588 m²
garage 26 m² pool house 13 m²
atelier 18 m² local technique 12 m²
Total 44 m² 25 m²
Atelier Pool house
Total
Total habitable programme
108 m²
216 m²
108 m²
Salle de réunion, séminaires
55 m²
Aile Ouest (en R+1)
372 m²
Etat des lieux Programme
Dans l'existant
Cuisine, réserves
Locaux du personnel,
vestiaires, Locaux
techniques
Programme
5 chambres
d'hôtes
182 m²
Bâtiment principal (en R+2)
Etat des lieux
Dans l'existant
RdC
R
+
1
R
+
2
Surface surface habitable programme hors cave
Salons de
restauration
Bibliothèque
90 m²
Salle de restaurant
type verrière
(emprise terrasse
existante) dont certaines
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E
| 458 et AD n°703 n?, L
10140 000 €.
_ permettr
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11- Montage juridique et financier du projet partenarial
Une Opération d’intérêt général
Comme il est indiqué précédemment à l’article 6 – page 12, l’acquisition du Mas Sainte -Anne s’inscrit dans une continuité d’aménagements engagés de longue date par la Commune dans ce secteur et qui peut maintenant trouver son aboutissement au bénéfice de la population de Peynier.
La Commune souhaite le préserver, le mettre en valeur et l’ouvrir au bénéfice de l’intérêt général dans 3 thématiques principales :
Développement du tourisme : accueil touristique sur les thèmes du patrimoine.
Réalisation d’équipements collectifs :
Sauvegarde et mise en valeur du patrimoine bâti et paysager.
Le projet sur ce site doit permettre une action patrimoniale et culturelle forte à plusieurs titres :
LE MAS
Il constitue un ouvrage rare, très peu transformé, depuis sa construction il y a 2 siècles
La maison figure au cadastre Napoléon, alors que Peynier sortait à peine de son noyau médiéval
C’est un ensemble d’esprit traditionnel de Provence très cohérent, plein de charme et de souvenir, sans faire un musée, le nouvel usage permettra de le préserver
Le projet de rénovation « en douceur » garantira la pérennité, avec une remise aux normes raisonnable
Le programme pour le nouvel usage sera établi à partir de l’existant, de ce que les lieux inspirent
Ne pas « torturer » un bâtiment aussi délicat !
BIEN MANGER
La reconversion des lieux s’organise autour de la Table.
Le contexte est riche de producteurs locaux de grande qualité, de savoir-faire traditionnels à ne pas perdre, de demandes fortes pour bien vivre, manger bon, sain…
Le Mas Sainte Anne pourra rendre tout cela possible
Une cuisine-vitrine, avec volet formation
Une table renommée
Un plein air utilisé, salle à manger extérieure, terrasses
Des plantes démonstratives, aromatiques, légumes anciens...
LA MEMOIRE DE VINCENT ROUX, PEINTRE
Ce peintre Régional réputé a résidé au Mas de 1950 à 1968.
La Commune est dépositaire d’une importante collection de ses œuvres dont certaines pourraient être présentées ici, dans le contexte de leur création.
Sa biographie est annexée au présent document.
Pourquoi un Bail Emphytéotique Administratif BEA ?
La Commune de Peynier est devenue propriétaire des parcelles AD n°458 et AD n°703 formants le domaine du Mas Sainte-Anne, d’une superficie totale de 3 160 m², par acte notarié du 7 décembre 2022 faisant suite à l’exercice du droit de préemption urbain.
La vente a été conclue au prix de 1 0140 000 €.
L’exercice du droit de préemption urbain oblige la Commune dans la destination et l’usage du bien qu’elle entend en faire. C’est ce qui est décrit dans le présent document.
Le Bail Emphytéotique Administratif BEA qui a été choisi, permet à la Commune de remplir au mieux l’objectif de promotion patrimoniale et fonctionnelle de ce site. Il permet de mettre en place avec le preneur un véritable partenariat pour coconstruire le projet.
Par ce bail, la Commune entend confier au preneur (ou emphytéote), la réalisation d’une opération d’intérêt général consistant en la réhabilitation, le financement partiel, et l’exploitation d’une infrastructure d’hébergement, de restauration, de vente et dégustation de produits locaux.
Sur le plan patrimonial, après un certain niveau d’intervention sur son bien, la Commune transfert au preneur le financement et la maîtrise d’ouvrage des investissements nécessaires à la mise en exploitation du bien dans l’objectif défini.
La Commune participe à l’exécution du contrat puisqu’elle est dotée d’un droit de regard sur le programme des investissements et la gestion de l’activité d’intérêt général.
Ce droit de regard lui permettra de s’assurer de la compatibilité des investissements réalisés par le preneur avec le caractère d’intérêt général des activités : restauration/chambres d’hôtes/vente de produits locaux.
Des outils de contrôle de l’exécution et de l’évolution de ce contrat sont mis en place aux fins de veiller notamment à la préservation du patrimoine de la Commune.
En contrepartie de sa contribution à la valorisation patrimoniale du bien, le preneur à bail dispose de droits réels sur la dépendance louée, tout en étant assujetti au respect des règles inhérentes à la domanialité municipale, ainsi qu’au caractère d’intérêt général du contrat, sur lesquelles la Commune conservera son contrôle.
Le projet de BEA est annexé au présent document. Il sera mis au point avec le preneur retenu à l’issue de la procédure. en particulier L our
Jrojet soit de capacité « raisonnable » en adéquation avec la
consultation -
Dossier de
32
Partenariat - Financement – Modalités opérationnelles
Les candidats remettront les documents énumérés au règlement de consultation comprenant notamment :
- un dossier technique sur la réhabilitation du site (infrastructures et bâtiment) dans les conditions répondant besoins de sa future exploitation,
- un dossier financier indiquant en particulier le coût prévisionnel de ces travaux et leur financement.
La Commune souhaite que le projet soit de capacité « raisonnable » en adéquation avec la qualité et la tranquillité du lieu.
Il doit le plus possible être contenu dans l’emprise du bâti existant. Il doit s’intégrer le plus harmonieusement possible à l’emplacement cœur de village du Mas, se fondre dans la tradition architecturale et paysagère locale.
Pour permettre d’atteindre un équilibre économique assurant la pérennité de l’exploitation, la Commune étudiera la possibilité, avant mise à disposition des lieux au lauréat, de réaliser sur le bâti, des travaux de mise à niveau structurelle et thermique.
Sur la base du projet retenu, un travail technique sera conduit conjointement entre l’équipe technique missionnée par la Commune et celle missionnée par le preneur, qui aboutira à la définition de ce programme de mise à niveau.
La Commune estime entre 3 et 6 mois le délai nécessaire à la réalisation de ce programme.
A la réception de celui-ci, l’ouvrage sera remis au preneur qui réalisera ses travaux conformément au contrat de bail.
Liste documents fournis avec le présent Dossier de Présentation
- Avis de publicité
- Règlement de la consultation – Déroulement de la procédure
- Projet de BEA
- Plans de géomètre pdf
- Plans de géomètre dwg
- Audit énergétique du Mas
- Extraits des différents diagnostics
- Biographie du peintre Vincent Roux