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Document publié le Mardi 26 avril 2022 par la commune de Néoules.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Rapport)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Eau et assainissement,
Mbegeat
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 1 sur 44
NEOULES
PLAN LOCAL D’URBANISME
Document n°1a
Exposé des motifs
Modification de droit commun n°1
Approbation du PLU : DCM du 23/01/2018
Modification du PLU approuvée par : DCM du 26/04/2022 Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 2 sur 44
Table des matières
1 Historique des procédures ............................................................................................................................................ 3
2 Objet de la modification n°1 de droit commun ............................................................................................................. 3
3 Choix de la procédure de modification de droit commun. ............................................................................................ 4
4 Liste des modifications apportées au règlement écrit : pièce 4.1.1 .............................................................................. 5
4.1 Modifications règlementaires apportées aux annexes en zones U ................................................................................................ 5
4.1.1 Précisions apportées aux secteurs avec polygones d’emprises maximales .....................................................................................................5
4.1.2 Précisions apportées à la règlementation relative aux annexes sur l’ensemble des zones U et 1AU ...............................................................6
4.2 Autres modifications règlementaires apportées à la zone Ua ........................................................................................................ 7
4.2.1 Règlementation des auvents et marquises .....................................................................................................................................................7
4.2.2 Règlementation des climatiseurs....................................................................................................................................................................7
4.2.3 Les constructions autorisées dans le secteur Uaj ............................................................................................................................................8
4.2.4 Les changements de destination spécifiques en zone Ua ................................................................................................................................8
4.2.5 Plantations des aires de stationnement .........................................................................................................................................................9
4.3 Modifications réglementaires apportées à la règle de hauteur en zones Ub, Uc et Ud ............................................................... 10
4.4 Modifications réglementaires relatives aux murs identifiés au plan de zonage ........................................................................... 12
4.5 Précisions règlementaires sur les constructions autorisées dans les jardins identifiés en zones U .............................................. 13
4.6 Modifications réglementaires relatives aux secteurs indicés « v »............................................................................................... 14
4.7 Modifications règlementaires apportées aux voies à créer sur terrains en pente ....................................................................... 15
4.8 Autres modifications règlementaires apportées aux zones Ub, Uc et ou Ud ............................................................................... 16
4.8.1 Création du sous-secteur Udr ....................................................................................................................................................................... 16
4.8.2 Ajout d’une emprise maximale à vocation unique en secteur Uda ............................................................................................................... 17
4.8.3 Précision règlementaire en zone Ud insistant sur le respect du PADD .......................................................................................................... 18
4.8.4 Précisions règlementaires apportées à l’article 11 de la zone Ud relatif aux toitures ................................................................................... 19
4.8.5 Précisions règlementaires apportées à l’article 12 des zones Ub Uc Ud ........................................................................................................ 19
4.8.6 Précisions règlementaires apportées à l’article 6 des zones Uc et Ud ........................................................................................................... 20
4.8.7 Précisions règlementaires apportées à l’article 13 des zones Ub, Uc et Ud................................................................................................... 21
4.9 Modifications règlementaires apportées à la zone Ue ................................................................................................................. 22
4.10 Modifications règlementaires apportées à la zone A .............................................................................................................. 23
4.11 Modifications règlementaires apportées à la zone N ............................................................................................................. 25
4.12 Modifications règlementaires apportées à l’ensemble des zones du PLU .............................................................................. 27
5 Liste des modifications apportées aux emplacements réservés : pièce 4.1.3 et plan 4.2 ........................................... 29
6 Liste des modifications apportées au zonage : pièces 4.2 ........................................................................................... 32
6.1 Modifications des ER : voir chapitre 5 du présent document ....................................................................................................... 32
6.2 Création du sous-secteur Udr....................................................................................................................................................... 32
6.3 Correction d’erreurs matérielles .................................................................................................................................................. 33
6.4 Ajout d’un polygone d’emprise maximale à vocation unique ...................................................................................................... 36
6.5 Modification de 2 polygones d’emprise maximale....................................................................................................................... 36
6.6 Identification sur le zonage, des murs répertoriés dans la liste du patrimoine ............................................................................ 37
6.7 Identification de la trame verte urbaine en zones Uc et Ud ......................................................................................................... 38
7 Liste des modifications apportées au rapport de présentation du PLU approuvé : pièce 1 ........................................ 40
8 Compatibilité avec le PADD du PLU approuvé ............................................................................................................. 42
9 Compatibilité avec le Scot Provence Verte Verdon approuvé en janvier 2020 ........................................................... 43 Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 3 sur 44
1 Historique des procédures
Elaboration du PLU Approbation DCM du 23 janvier 2018
Modification n°1 de droit commun Prescrite par arrêté le 2 aout 2021 Approuvée par DCM du 26 avril 2022
2 Objet de la modification n°1 de droit commun
La procédure de modification n°1 poursuit les objectifs suivants :
- Compléments à rajouter dans le règlement du PLU (pièce n° 4.1.1. du PLU) permettant de : o faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme ;
o intégrer au mieux les futures constructions dans le site ;
o préciser les règles relatives aux zones constructibles et aux jardins identifiés en zones urbaines ;
o définir des règles relatives aux implantations en bordure des murs identifiés au zonage ;
o réguler la densification en affinant la règle de hauteur, et les emprises en RDC et en étage ;
o Détailler la règlementation relative aux annexes (garages, piscines …) sur l’ensemble du territoire ;
o Prendre en compte les risques de mouvements de terrain et de ruissellement en complétant le règlement actuel : règles relatives au vide sanitaire, règle spécifique pour Cassède.
o compléter les articles 3 relatifs aux accès sur terrains pentus ;
o compléter les articles 10 et 11 relatifs aux règles de hauteur et d’aspect extérieur, dont les clôtures, pour assurer une meilleurs insertion dans le site ;
o corriger des erreurs matérielles : constructions existantes sur le zonage, cohérence entre règle écrite et polygone inscrit sur le zonage ;
- Compléments à rajouter dans le zonage du PLU (pièces n° 4.2.1, 4.2.2. et 4.2.3. du PLU) permettant de :
o Rajouter un gabarit supplémentaire en zone Uda, non dédié à de l’habitation ; o Mettre à jour des emplacements réservés ;
o Identifier les murs à protéger sur le plan de zonage ;
o Créer un secteur spécifique Udr ;
o Corriger des erreurs matérielles dont celles liées à la trame verte en milieu urbain.
- Mise à jour de la liste des emplacements réservés (pièce n° 4.1.3. du PLU) : création, suppression, correction ; Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 4 sur 44
3 Choix de la procédure de modification de droit commun.
Article L153-41 du code de l’urbanisme :
« Le projet de modification est soumis à enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le maire lorsqu'il a pour effet :
1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ;
2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;
3° Soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;
4° Soit d'appliquer l'article L. 131-9 du présent code. »
Considérant ce qui précède, la commune de Néoules a donc lancé une procédure de modification
de droit commun du PLU. * Hors de ces emprises, on une piscine par unité foncière, et les annexes à la construction
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 5 sur 44
4 Liste des modifications apportées au règlement écrit : pièce 4.1.1
Les éléments modifiés sont identifiés en jaune et rouge.
4.1 Modifications règlementaires apportées aux annexes en zones U
4.1.1 Précisions apportées aux secteurs avec polygones d’emprises maximales
Les secteurs des zones urbaines du PLU qui comportent des polygones d’emprise maximale sont les
secteurs Uag, Ubg, Ucg, Uda et Udg.
Les polygones d’emprise figurent sur les plans de zonage. Le règlement du PLU précise les règles de
constructibilité de ces zones.
La présente procédure vient apporter quelques précisions :
Cas des annexes hors gabarits : Extrait du règlement modifié : zone Ua, Ub, Uc et Ud
Cette règle est rappelée dans le règlement des zones suivantes :
Zone : Article 2 Article 6 Article 7 Article 9 Ua
Secteur Uag x x x x
Ub
Secteur Ubg x x x x
Uc
Secteur Ucg x x x x
Ud
Secteur Uda x x x x Secteur Udg x x x x Justification : la présente procédure autorise la construction d’annexes hors des polygones, lesquels
sont réservés à la construction principale (habitation, …). La superficie des annexes est règlementée :
cette disposition vient harmoniser l’implantation des annexes dans l’ensemble des zones U. Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 6 sur 44
Cas des annexes des constructions existantes : Extrait du règlement modifié : zone Ub, Uc et Ud
Pour les constructions existantes, une extension limitée à 30% de la surface de plancher existante et
les annexes sont autorisées, dans le respect des autres règles de la zone.
Cette règle est rappelée dans le règlement des zones suivantes :
Zone : Article 2 Article 6 Article 7 Article 9 Ub
Secteur Ubg x x x x
Uc
Secteur Ucg x x x x
Ud
Secteur Uda x x x x Secteur Udg x x x x Justification : Dans ces secteurs, lorsqu’il existe des constructions existantes, celles-ci n’étaient pas
concernées par des polygones d’emprise. La présente procédure précise la constructibilité autorisée
pour les annexes, afin d’harmoniser la règle des annexes à l’ensemble des zones U (qu’il y ait un
polygone ou non, une construction existante ou non). Les autres règles du PLU règlementent les
annexes : articles 7, articles 9 …
4.1.2 Précisions apportées à la règlementation relative aux annexes sur l’ensemble des
zones U et 1AU
Extrait du règlement : article 8
Cette règle est mentionnée dans le règlement (article 8) des zones suivantes :
Zone : Article 8
Ua x
Ub x
Uc x
Ud x
Justification : la présente procédure autorise l’implantation des garages accolés à la construction
principale, ou bien en recul de 3m. Cette nouvelle disposition conserve la distance de 3 m et favorise
le regroupement des annexes autour du bâtiment principal. La construction d’habitations compactes
et économe en énergie est ainsi préconisée : c’est-à-dire avec une surface de murs externes réduite,
pour diminuer au maximum les surfaces de déperdition de chaleur. GDans le secteur Uda, les espaces non concernés par une emprise maximale de construction, Et non concernés par devront être non imperméabilisés et végétalisés permettant l'infiltration des eaux pluviales. .
marquise
3 mètres minimum
Façade
opposée
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Extrait du règlement : article 13 du secteur Uda
Justification : la présente procédure complète l’article 13 du secteur Uda. La zone Uda est un secteur
urbain concerné par le périmètre du forage des Clos. Les espaces non bâtis doivent être non
imperméabilisés et végétalisés. Il est donc nécessaire de préciser que les espaces non imperméabilisés
ne concernent ni les polygones d’emprise, ni les annexes.
4.2 Autres modifications règlementaires apportées à la zone Ua
4.2.1 Règlementation des auvents et marquises
Extrait du règlement modifié : article 11 de la zone Ua
Justification : les voies étroites du village ancien (zone Ua), dans lesquelles les façades comportent
des marquises ou auvents, sont impraticables par les véhicules à gros gabarit (ex : véhicules de
secours). Afin de libérer le trafic et de faciliter l’accès aux secours, la présente procédure entend
règlementer l’implantation des marquises de façon à ce qu’une largeur minimale de 3 m soit
respectée. Les auvents en charpente bois et tuiles typiques des Alpes, et non compatibles avec
l’architecture villageoise provençale, sont désormais interdits.
4.2.2 Règlementation des climatiseurs
Extrait du règlement modifié : article 11 de la zone Ua
L’implantation des appareils de climatisation et d’extraction d’air en toiture est interdite. autorisée sous réserve de les intégrer en les dissimulant derrière des dispositifs architecturaux afin d’être invisibles.
Justification : Les appareils de climatisation et d’extraction d’air en toiture étaient autorisés sous
condition d’intégration architecturale. Or, ces conditions étaient difficiles à faire respecter. La
présente procédure interdit en conséquence tout climatiseur en toiture dans le village de Néoules. ES En secteur Uaj : les jardins et cours d'agrément doivent être maintenus, seuls sont autorisés :
e Un seul abri de jardin par unité foncière, en bois, pierres sèches ou à façades enduites, et
recouverts d’un pan de toiture tuilée, d’une hauteur limitée à 3 m et d’une emprise au sol de
5m? maximum.
e Une seule piscine par unité foncière et par construction à usage d'habitation, sous réserve que
la surface totale de la piscine (plage et bassin) ne dépasse pas 50% de l'emprise totale du
jardin.
e Les espaces publics et les aires paysagères de stationnement.
e Les voiries et cheminements piétons.
e Les jardins privés, les jardins partagés et les jardins publics.
Le changement de destination des locaux situés en rez-de-chaussée des rues et places suivantes n’est
autorisé qu'a destination de services, de bureaux, de commerces ou d'artisanat, d'équipements publics, et
d'intérêt collectif et à condition d'être sans nuisance pour le voisinage :
Placette de l'Etoile,
Place de la convention,
Place du Chêteau,
Place de la Liberté,
Rue de l'Eglise,
Rue de la République,
Rue Jean Jaurès,
Avenue de la Libération,
Rue Aubanel,
Avenue de Provence,
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4.2.3 Les constructions autorisées dans le secteur Uaj
Extrait du règlement modifié : article 2 de la zone Ua
Justification : les secteurs Uaj, présents dans le centre village, de Néoules contribuent à préserver des
espaces de respiration, de jardin, ou de convivialité … La présente procédure ajoute à la liste des
constructions et aménagements autorisés les « équipements d’intérêt collectifs et les services
publics » afin de permettre les éventuelles extensions de ces équipements publics en secteur Uaj.
4.2.4 Les changements de destination spécifiques en zone Ua
Extrait du règlement modifié : article 2 de la zone Ua
Justification : la liste est complétée par trois rues supplémentaires, dans le bus d’uniformiser la règle
aux voies principales constituant le cœur du village. Les aires de stationnement extérieures d'une superficie égale ou supérieure à 100 m? doivent être végétalisées et plantées
Les dispositions règlementaires des articles 12 et 13 permettent d’'encadrer l'aménagement des espaces
dédiés au stationnement (perméabilité, aménagement paysager..). L'article 13 impose notamment la
plantation d'arbres pour les aires de stationnement d’une superficie supérieure ou égale à 100m°. Afin de
renforcer cette disposition, un nombre minimum d'arbres à planter pourrait être préciser : « Les aires de
stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige (au moins 2 mètres de haut) pour
quatre places de stationnement ».
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 9 sur 44
4.2.5 Plantations des aires de stationnement
Extrait du règlement modifié : article 13 de la zone Ua
Justification : Dans son avis daté du 22 février 2022, le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume a
demandé à ce que l’article 13 renforcer ses dispositions relatives aux plantations des aires de
stationnement . Extrait du courrier : e La hauteur des constructions définie dans les conditions ci-dessus, ne peut dépasser 7 mètres. ï .
o 2/ l'étage de la construction (R+1) ne pourra être supérieur à 30% de l'emprise au sol ;
100%
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Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 10 sur 44
4.3 Modifications réglementaires apportées à la règle de hauteur en zones Ub, Uc et
Ud
Extrait du règlement articles 10 des zones Ub, Uc et Ud
Justification : le PLU approuvé en 2018 imposait, en zones résidentielles Ub, Uc et Ud, que l’étage
(R+1) corresponde à moins de 30% de l’emprise au sol du niveau inférieur (R+0). La présente procédure
entend compléter la règle avec trois conditions supplémentaires permettant d’améliorer la volumétrie
et l’architecture de la construction. Des schémas concepts viennent illustrer la nouvelle règle.
Schéma 1/ et 2/ : L’emprise au sol habitable R+0 doit atteindre 120m² minimum : la majeure partie
habitable de la construction doit se situer au niveau R+0. Seules les constructions de plus de 120m²
au sol pourront bénéficier d’un étage R+1. Celui-ci devra correspondre à moins de 30% de la superficie
du niveau R+0, soit au minimum 40m². Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 11 sur 44
Schéma 3/ : L’étage R+1 devra bénéficier d’une hauteur inférieure à celle du niveau R+0, ceci pour une
meilleure intégration architecturale.
Schéma 4/ : L’étage R+1 devra respecter un recul d’au minimum 3m des façades latérales ou
secondaires de la construction. Les limites latérales ou secondaires sont définies par opposition à la
façade principale. L’étage R+1 s’implante librement par rapport à la façade principale (alignement,
recul…). | À ON nnnnnane Eléments du patrimoine identifiés au titre du R.151-41.
pe | O\ st] \m Murs historique à préserver.
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4.4 Modifications réglementaires relatives aux murs identifiés au plan de zonage
Extrait du règlement : chapitre « Dispositions Générales », article 4, alinéa f) :
Justification : le PLU approuvé en 2018 identifiait dans la pièce 4.1.4 du PLU les murs à conserver,
situés au nord du village ancien. La présente procédure conserve cette identification et cartographie
ces murs sur le zonage du PLU (meilleure lisibilité). Ces murs longent des parcelles situées en zone Ub,
1AU et A. Deux autres murs ont également été rajoutés
Le mur est dorénavant identifié également sur le plan de zonage 4.2.1. pour faciliter l’instruction.
La règle est rappelée dans les zones concernées : exemple de la zone Ub, articles 6 et 7 :
Extrait document 4.1.4 du PLU page 13
Extrait document 4.2.1 du PLU
Les deux autres murs ajoutés au
titre du patrimoine h) Terrains cultivés et espaces non bâtis en zones urbaines à conserver et protéger
Dans les zones urbaines, peuvent être identifiés des terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des
continuités écologiques à protéger ftrÜIrES paye gere SCENE EEPaRENSÉQUENE inconstructibles quels que soient les équipements qui le cas échéant, les desservent. Sur ces espaces, tous situés en zone urbaines, aucune construction
un Exemple de représentation Intitulé . graphique
1 A “ ‘ h al & L al à L£ 1
Terrains cultivés et espaces non bâtis à protéger en zones U ou AU 1 i Ê dl : à 1 k | L L L L L à
+ Toute intervention sur les éléments de paysage identifiés sur les documents graphiques au titre de l’article
L151-23 du code de l'urbanisme (« plantations à réaliser » ainsi que « terrains cultivés et espaces non bâtis
à protéger »)
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 13 sur 44
Voir le cas particulier des annexes autorisées en limites des murs historiques : chapitre disposition générale du règlement, article 4, alinéa f).
4.5 Précisions règlementaires sur les constructions autorisées dans les jardins
identifiés en zones U
Extrait du règlement modifié : chapitre « Dispositions Générales »
Justification : les dispositions générales, en page 7 du règlement, précisent l’utilité des jardins en zones
U identifiés sur les documents graphiques du PLU. Ces espaces ne doivent pas accueillir de nouvelles
constructions à usage d’habitation. Leur fonction récréative, de ressourcement, d’aération du tissu
urbain doit être renforcée, sans bloquer le cadre de vie résidentiel du quartier. Ainsi, il est apparu
nécessaire d’affiner la règle relative à la gestion de ces espaces. Désormais les chemins piétons et les
accès aux constructions sont autorisés à condition qu’ils soient perméables, ainsi que les annexes
autorisées par le règlement mais uniquement 30% de leurs emprises. Le règlement précise que les
annexes en zones U sont limitées à 80m² : en conséquence, un maximum de 24m² d’annexes peut être
autorisé sur les jardins identifiés, le reste sera autorisé sur le reste de la parcelle constructible, non
concerné par les jardins. Cette règle a été reformulée afin de prendre en compte l’avis du Parc Naturel
Régional de la Sainte Baume du 22 février 2022.
Cette disposition est rappelée dans le règlement de la zone Ua, article Ua 2. : Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 14 sur 44
4.6 Modifications réglementaires relatives aux secteurs indicés « v »
Les secteurs indicés « v » sont soumis à l’aménagement d’un vide sanitaire
Extrait du règlement : article 2 des zones Ubv, Ucv et Nhv
L’aménagement d’un vide sanitaire de 60 cm maximum est exigé pour toutes nouvelles constructions à usage d’habitation.
Justification : la présente procédure apporte des compléments à la dimension du vide sanitaire. Le
PLU approuvé en 2018 imposait un vide sanitaire de 60 cm : il y manquait la notion « maximum » qui
permet au pétitionnaire d’adapter la hauteur du vide sanitaire selon l’implantation de la construction
au regard de la topographie du terrain ; De plus, la règle précise que seules les habitations sont
concernées par ce vide sanitaire en secteurs indicés « v » (Ubv, Ucv, Nhv). Cette disposition permet de
cibler l’utilité du vide sanitaire : ce dernier protège les constructions abritant des pièces de vie, des
locaux de sommeil… ainsi, seules les habitations doivent être concernées par l’obligation d’un vide
sanitaire. Les annexes, n’étant pas autorisées à être aménagées en locaux habitables, ne sont pas
concernées par la création du vide sanitaire.
Extrait du règlement : article 10 des zones Ubv, Ucv et Nhv
Secteur soumis à l’aménagement d’un vide sanitaire de 60 cm maximum au-dessus du terrain naturel pour toutes nouvelles constructions à usage d’habitation, y compris les garages : la hauteur sera calculée à compter du plancher de la construction : le vide sanitaire ne rentrera pas dans le calcul de la hauteur de la construction.
La modification supprime le vide sanitaire imposé aux garages, seules les constructions à usage d’habitation sont concernées.
Cette règle est rappelée dans le règlement des zones suivantes :
Zone : Article 2 Article 10 Ub
Secteur Ubv x x Uc
Secteur Ucv x x N
Secteur Nhv x x Justification : Dans l’article 10 la règle est complétée avec la précision que le vide sanitaire ne
concerne que la construction à usage d’habitation (et non plus les annexes et garages) et que la
hauteur du vide sanitaire ne rentrera pas en compte dans le calcul de la hauteur de la construction.
Ceci afin que le pétitionnaire soumis à l’aménagement d’un vide sanitaire ne soit pas pénalisé par
rapport aux autres constructions non concernées par l’obligation d’un vide sanitaire. EDans le secteur Uda, la hauteur maximale des constructions autorisées au sein des emprises maximales portées
aux documents graphiques, est limitées à 3 mètres, à l'égout du toit.
° Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voirie publique ou privée, soit direct, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin.
e Le refus d’une autorisation d'urbanisme peut être justifié si les accès présentent un risque pour la sécurité
des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature
et de l'intensité du trafic.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 15 sur 44
Extrait du règlement : article 10 de la zone Ud, secteur Uda
Justification : Dans l’article 10 de la zone Uda (forage des Clos) la règle est complétée avec la précision
que la hauteur du vide sanitaire ne rentrera pas en compte dans le calcul de la hauteur de la
construction. Ceci afin que le pétitionnaire soumis à l’aménagement d’un vide sanitaire ne soit pas
pénalisé par rapport aux autres constructions non concernées par l’obligation d’un vide sanitaire.
(même règle qu’en zones Ubv, Ucv et Nhv).
4.7 Modifications règlementaires apportées aux voies à créer sur terrains en pente
Extrait du règlement : article 3 des zones Uc et Ud
Justification : les zones Uc et Ud présentent la particularité de concerner quelques quartiers situés à
flanc de collines, où les terrains sont pentus. La présente procédure entend réglementer l’intégration
paysagère des futures voies situées sur terrain pentu. Cette règle a pour objectif d’assurer la sécurité
routière, mais aussi celle liée aux écoulements pluviaux. En effet, cette nouvelle règle permettra de
mieux définir l’entrée sur la parcelle (soit dans la partie haute pour un terrain situé au-dessous de la
voie publique, soit dans sa partie basse pour le cas contraire). La règle favorisera l’aménagement du
retrait entre la voie publique et le portail pour permettre un stationnement sans risque lors de
l’ouverture du portail. Enfin, cette nouvelle règle optimise l’implantation de la voie interne en
recherchant à épouser le terrain naturel et à limiter les murs de soutènement, les allées et les
terrasses. En conséquence, l’artificialisation du sol sur pente sera réduite, réduisant ainsi la vitesse
des écoulements pluviaux les plus à risques. d) identification des secteurs à risque géologique
Le PLU de Néoules prend en compte la synthèse des résultats des sondages et mesures profondes réalisées en janvier 2017
par le bureau d’études SOLDATA, dans le Sécteururbain de Cassède, zone Udr. La cartographie de cette étude est à consulter
dans les annexes générales du PLU, document n°5 du PLU. Elle identifie les terrains potentiellement plus argileux et/ou
perturbés, et les terrains potentiellement à risque de cavités et/ou de décompressions.
Les espaces indiqués comme soumis à un aléa géologique sont identifiés sur les documents graphiques du PLU (documents
4.2 du PLU) :
intitulé Exemple de représentation graphique
Délimitation secteurs soumis à un aléa:
e Lazone Udr située à Cassède fait l’objet d’une identification graphique au zonage du PLU, laquelle indique
au pétitionnaire les terrains potentiellement à risque de cavités ou de décompressions. La carte de sondage
est à consulter dans les annexes générales, document n°5 du PLU.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 16 sur 44
4.8 Autres modifications règlementaires apportées aux zones Ub, Uc et ou Ud
4.8.1 Création du sous-secteur Udr
Extrait du règlement modifié : chapitre Dispositions Générales
Justification : les dispositions générales, en page 5 du règlement du PLU, listent les prescriptions
graphiques présentes sur les plans de zonage du PLU. Le PLU approuvé en 2018 identifiait déjà le
secteur de Cassède comme étant un secteur sensible. La présente modification du PLU conserve cette
identification en y superposant un zonage Udr : ainsi le secteur de Cassède bénéficie de nouvelles
règles d’urbanisme.
Extrait du règlement modifié : zone Ud, article Ud 2.
Justification : la zone Udr de Cassède, concernée par les risques géologiques, n’autorise désormais
que les extensions des constructions existantes. Les extensions sont limitées à 30% de la surface de
plancher et plafonnées à 240m², plafond identique en zone Nh. Seule la construction d’annexes est
autorisée. Cette nouvelle disposition permet de protéger le quartier de Cassède, soumis au risque
géologique (risques de cavités / décompression) mais aussi au ruissellement pluvial conséquent lors
d’épisodes pluvieux méditerranéens, car issus du bassin versant du massif boisés situé au sud en
amont. Cette vulnérabilité géologique, associée au risque de ruissellement, contraint la municipalité
à réduire les droits à construire à Cassède. Dans le secteur Uda correspondant au périmètre de protection rapprochée du forage des Clos, les types d'activités et
d'installations interdites sont listés en annexes du règlement, document 4-1-2 du PLU.
EF Dans le secteur Uda:
e les nouvelles constructions devront s'inscrire au sein des emprises maximales portées aux documents
graphiques.
+ Hors de ces emprises, Seules serontlautorisées!: une piscine par unité foncière, et leslannexeslaiconstruction
e Pour les constructions existantes, une extension limitée à 30% de la surface de plancher existante et les annexes
dans le respect des autres règles de la zone Ud.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 17 sur 44
4.8.2 Ajout d’une emprise maximale à vocation unique en secteur Uda
Extrait du règlement modifié, article 1 de la zone Ud, alinéa spécifique au secteur Uda
Justification : la présente procédure entend résoudre une
problématique liée à l’impossibilité technique d’installer un
bâtiment agricole (en zone Ap) à proximité du lieu d’habitation de
l’exploitant (en zone Uda). Il est donc proposé de définir un
polygone d’emprise à vocation unique (agricole) identifié sur le
zonage du PLU (polygone orangé) et respectant les règles
sanitaires propres à la zone Uda (règlement sanitaire du forage des
Clos rappelé dans la pièce 4.1.2 du PLU).
Seule une construction agricole (vocation unique) peut être
implantée sur cette parcelle.
Extrait du règlement modifié, article 2 de la zone Ud, alinéa spécifique au secteur Uda
Justification : les règles vues précédemment (chapitre 4.1, du présent document) s’appliquent à la
zone Uda. Cet article est complété par un alinéa spécifique à l’emprise maximale définie au zonage
du PLU : le bâtiment agricole autorisé est limité à 150 m². L'emprise maximale des nouvelles constructions ne peut excéder 7% de la surface du terrain. Cette
disposition ne s'applique pas pour les piscines et les annexes à l'habitation.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 18 sur 44
4.8.3 Précision règlementaire en zone Ud insistant sur le respect du PADD
Extrait du règlement modifié : article 7 de la zone Ud
Justification : la présente procédure entend faire respecter les objectifs du PADD relatifs à la zone Ud
qualifiée de « quartiers résidentiels paysagers » où la densité doit être comprise entre 6 à 8 logements
par hectare. La majoration de la distance par rapport aux limites séparatives permet de respecter la
densité du PADD.
Extrait du règlement modifié : article 9 de la zone Ud
Justification : la présente procédure entend faire respecter les objectifs du PADD relatifs à la zone Ud
qualifiée de « quartiers résidentiels paysagers » où la densité doit être comprise entre 6 à 8 logements
par hectare. La zone Ud, dernière zone résidentielle avant la zone naturelle, n’est pas la zone dédiée
à la densification (contrairement aux zones Ua ou 1AU). Avec 7% d’emprise au sol, les divisions créant
de la sur-densification en zone Ud seront limitées, conformément aux enjeux du PADD spécifique à la
zone Ud, zone la plus éloignée du village.
Moyenne de 6 à 8 logements par hectare
Soit 1 logement pour 1600 à 1250 m²
Application du coefficient d’emprise au sol de 7% en zone Ud :
superficie terrain en m² 1700 1500 1250 1000 900
emprise au sol de la construction en m² 120 105 87,5 70 63 . Les toitures terrasses sont autorisées si :
e elles sont végétalisées Où recouvertes de gravillons. or | “x fi
. 1 £ | . _
. | . | il _
“Toiture terrasse : Toiture à pans :
30% maximum de la
surface de l'emprise
de la toiture
70% minimum de la surface
de l'emprise de la toiture
En zone Ud et ses secteurs : Sous réserve de respecter les conditions édictées à l'article Ud2 :
La superficie minimale d'un emplacement de stationnement est de 25 m° (y compris les accès et dégagements).
e Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un nombre d'emplacement de stationnement
correspondant à sa destination et à ses caractéristiques. Toute construction nouvelle à destination
d'habitation doit comporter au moins trois places de stationnement par logement. La formalisation d’une
place de stationnement intérieur sera exigée en cas de présence d’un parking privé non clos.
Il doit être réservé une place aux visiteurs par tranche entamée de
Le stationnement des véhicules, y compris les deux-roues, correspondants aux besoins des constructions et installations nouvelles doit être assuré en dehors des voies publiques et sur le terrain d'assiette du projet.
Les espaces dédiés au stationnement sont conçus afin d'assurer leur perméabilité.
Les nouveaux espaces de stationnement des vélos doivent être visibles et dotés d'un accès direct et,
accessoirement, protégés des intempéries et sécurisés.
e Lorsque l'application de ces prescriptions est techniquement impossible, compte tenu des caractéristiques
urbaines du site, les autorités compétentes peuvent autoriser le pétitionnaire à aménager une aire de
stationnement dans un environnement immédiatement propice.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 19 sur 44
4.8.4 Précisions règlementaires apportées à l’article 11 de la zone Ud relatif aux toitures
Extrait du règlement modifié : Article 11 de la zone Ud
Justification : la présente procédure reformule la règle relative aux toitures en zone Ud, qui n’était
pas comprise par les pétitionnaires, et notamment le terme de « cinquième façade ». Les toitures
terrasses doivent respecter une double condition : être végétalisées ou recouvertes de gravillon, et
respecter une superficie maximale fixée à 30%, de façon à éviter les toitures terrasses intégrales. La
surface autorisée pour la création d’une toiture terrasse est limitée à 30% : ainsi, au minimum 70%
de la superficie doit être recouverte d’une toiture à pans (2 pans, 4 pans…).
4.8.5 Précisions règlementaires apportées à l’article 12 des zones Ub Uc Ud
Extrait du règlement modifié : Article 12 de la zone Ud ° Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un nombre d'emplacement de stationnement
correspondant à sa destination et à ses caractéristiques. Toute construction nouvelle à destination
d'habitation doit comporter au moins deux trois places de stationnement par logement. La formalisation
d'une place de stationnement intérieur sera exigée en cas de présence d’un parking privé non clos.
[mére
La procédure de modification engagée pourrait être l'opportunité de renforcer les articles 6 des différentes
zones de manière à répondre à l’objectif exposé d'intégrer au mieux les futures constructions dans le site.
Tel que rédigés actuellement, les articles 6 prévoient pour toute construction nouvelle un recul minimum
de 3 mètres de l’axe des cours d’eau et canaux existants ou à créer. Afin de favoriser la continuité
écologique et garantir les meilleures conditions d'écoulement des eaux, il serait préférable de fixer une
emprise non constructible et non aménagée de l’ordre de 10m minimum de part et d'autre des cours d’eau
tel que préconisé dans le guide technique du SDAGE du bassin Rhône-Méditerranée.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 20 sur 44
Extrait du règlement modifié : Article 12 des zones Ub et Uc
Justification : la présente procédure complète et affine la règle relative au stationnement en zones
résidentielles urbaines afin de faire respecter les obligations légales d’emplacements de
stationnement à toutes constructions et/ou divisions. Le nombre de places de stationnement par
logements est majoré de deux à trois, pour tenir compte de l’évolution des modes de vie des Néoulais.
L’INSEE déclare que 88,5% des Néoulais utilisent un véhicules de type voiture, camion ou
fourgonnette, pour se rendre au travail. Ce travail est, pour 81.9% des actifs de 15 ans et plus ayant
un emploi, situé dans une autre commune. Ainsi, l’équipement automobile des ménages de Néoules
est en constante progression : alors que la part des ménages ne disposant que d’une seule voiture
diminuent (de 40,4% en 2008, ils ne représentent plus que 35,3% en 2018), à contrario, les ménages
disposant de 2 voitures ou plus, sont en constante augmentation à Néoules : de 53,7% en 2008, ils
représentent 60% lors du dernier recensement en 2018. Le PLU de Néoules, s’adapte en conséquence
à l’évolution des modes de vie des Néoulais et impose dans certaines zones résidentielle un minimum
de 3 places de stationnement pas logement, dans le but d’éviter que l’éventuel troisième véhicule ne
stationne sur l’espace public.
4.8.6 Précisions règlementaires apportées à l’article 6 des zones Uc et Ud
Extrait du règlement modifié : Article 6 des zones Uc et Ud
Toute construction nouvelle doit respecter un recul minimum de :
Justification : Dans son avis daté du 22 février 2022, le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume a
demandé à ce que l’implantation des constructions par rapport aux cours d’eau présente un recul
majoré de 3 à 10 mètres. Extrait du courrier : Les aires de stationnement extérieures d'une superficie égale ou supérieure à 100 m? doivent être végétalisées et plantées
Les dispositions règlementaires des articles 12 et 13 permettent d’'encadrer l'aménagement des espaces
dédiés au stationnement (perméabilité, aménagement paysager..). L'article 13 impose notamment la
plantation d'arbres pour les aires de stationnement d’une superficie supérieure ou égale à 100m°. Afin de
renforcer cette disposition, un nombre minimum d'arbres à planter pourrait être préciser : « Les aires de
stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige (au moins 2 mètres de haut) pour
quatre places de stationnement ».
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 21 sur 44
4.8.7 Précisions règlementaires apportées à l’article 13 des zones Ub, Uc et Ud
Extrait du règlement modifié : article 13 des zones Ub, Uc et Ud
Justification : Dans son avis daté du 22 février 2022, le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume a
demandé à ce que l’article 13 renforcer ses dispositions relatives aux plantations des aires de
stationnement . Extrait du courrier : Article Ue 6. Implantation des constructions par rapport aux voies et
emprises publiques et les voies privées ouvertes à la circulation
+ Toute construction nouvelle, située hors polygone d'emprise prévu en Ueb, doit respecter un recul minimum de :
“ 25 mètres par rapport à la limite de l'alignement de la Route Départementale;
” S mètres par rapport à l'alignement des autres voies existantes ou projetées ;
” 3 mètres de l'axe des cours d'eau et canaux existants ou à créer ;
US mére
La procédure de modification engagée pourrait être l'opportunité de renforcer les articles 6 des différentes
zones de manière à répondre à l’objectif exposé d'intégrer au mieux les futures constructions dans le site.
Tel que rédigés actuellement, les articles 6 prévoient pour toute construction nouvelle un recul minimum
de 3 mètres de l’axe des cours d’eau et canaux existants ou à créer. Afin de favoriser la continuité
écologique et garantir les meilleures conditions d'écoulement des eaux, il serait préférable de fixer une
emprise non constructible et non aménagée de l’ordre de 10m minimum de part et d'autre des cours d’eau
tel que préconisé dans le guide technique du SDAGE du bassin Rhône-Méditerranée.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 22 sur 44
4.9 Modifications règlementaires apportées à la zone Ue
Extrait du règlement modifié : Article 6 de la zone Ue
Justification : la présente procédure corrige l’erreur matérielle règlementaire qui avait omis de
préciser que la zone Ueb comportait un polygone d’emprise maximale porté au document graphique
(zonage du PLU). Ce polygone représente l’enveloppe d’implantation maximale des futures
constructions et par conséquent leur alignement : le polygone est implanté à 15 m de la limite de la
RD. Ainsi, l’article 6 de la zone Ue doit exonérer le polygone du respect de l’alignement à 25 m.
Extrait du règlement modifié : Article 6 de la zone Ue
Toute construction nouvelle doit respecter un recul minimum de :
Justification : Dans son avis daté du 22 février 2022, le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume a
demandé à ce que l’implantation des constructions par rapport aux cours d’eau présente un recul
majoré de 3 à 10 mètres. Extrait du courrier : e Les annexes régulièrement édifiées des constructions existantes à destination d'habitation :
o Dans la limite de 70 m° d'emprise cumulées (emprise totale de toutes les annexes édifiées sur
une unité foncière, sauf le bassin de la piscine). La hauteur des annexes est règlementée à l'article
A10.
o Les annexes, y compris la piscine, devront être édifiées librement dans une zone d'implantation s'inscrivant dans un rayon de 25 mètres calculé à partir des bords extérieurs de la construction
principale.
Dans le secteur de jardins potager et de maraîchage « Aj », aucune construction et installation n'est
autorisée, hormis :
“ une extension de 20% de la surface de plancher de la construction existante (située proche du
ruisseau Trians et par conséquent soumise aux prescriptions de l'étude INGEROP 2015), à
condition que les planchers habitables créés ou aménagés soient situés au minimum à 20 cm
au-dessus de la cote de référence, soit 305,51 NGF.
=” Un cabanon de jardin limité à 5m? de surface de plancher et à 2,50 m de hauteur, par unité
foncière.
=, construction d’un bâtiment technique agricole de 40m? de surface de plancher maximum par
dans lequel est autorisé le stockage du matériel agricole et la vente directe de
produits agricoles issus de l'exploitation.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 23 sur 44
4.10 Modifications règlementaires apportées à la zone A
Extrait du règlement : article 2 de la zone A, alinéa relatif aux annexes
Justification : la présente procédure précise que les annexes peuvent s’implanter librement (accolées
à la construction principale ou non) tant qu’elles respectent le principe de la zone d’implantation
prévue au règlement.
Extrait du règlement : article 2 de la zone A, alinéa e)
Justification : la présente procédure entend limiter la construction de bâtiments technique en zone Aj,
en imposant un seul bâtiment par unité foncière. En effet, la zone Aj est une zone définie pour y
développer prioritairement le maraîchage, les potagers… un seul bâtiment par unité foncière permet
à l’exploitant d’installer un local pour son matériel. La règle est complétée suite à la demande de la
Chambre d’agriculture dans son avis du 24 janvier 2022.
Extrait du règlement : article 8 de la zone A
Justification : la présente procédure autorise l’implantation des garages accolés à la construction
principale, ou bien en recul de 3m. Cette nouvelle disposition conserve la distance de 3 m et favorise
le regroupement des annexes autour du bâtiment principal. La construction d’habitations compactes
et économe en énergie est ainsi préconisée : c’est-à-dire avec une surface de murs externes réduite,
pour diminuer au maximum les surfaces de déperdition de chaleur. RE
La procédure de modification engagée pourrait être l'opportunité de renforcer les articles 6 des différentes
zones de manière à répondre à l’objectif exposé d'intégrer au mieux les futures constructions dans le site.
Tel que rédigés actuellement, les articles 6 prévoient pour toute construction nouvelle un recul minimum
de 3 mètres de l’axe des cours d’eau et canaux existants ou à créer. Afin de favoriser la continuité
écologique et garantir les meilleures conditions d'écoulement des eaux, il serait préférable de fixer une
emprise non constructible et non aménagée de l’ordre de 10m minimum de part et d'autre des cours d’eau
tel que préconisé dans le guide technique du SDAGE du bassin Rhône-Méditerranée.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 24 sur 44
Extrait du règlement modifié : Article 6 de la zone A
Toute construction nouvelle doit respecter un recul minimum de :
Justification : Dans son avis daté du 22 février 2022, le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume a
demandé à ce que l’implantation des constructions par rapport aux cours d’eau présente un recul
majoré de 3 à 10 mètres. Extrait du courrier : O
“ Les annexes, y compris la piscine-devront être ef iées dans une zone d'implantation
s'inscrivant dans un rayon de 25 metregCälculé à partir des bords extérieurs de la
construction principale. |
TT KR
Compte tenu des dispositions au regard des nuisances, de la sécurité, de la qualité de l'urbanisme et des
paysages, les constructions nouvelles doivent être implantées à une distance minimale de:
” 15 mètres par rapport à la limite de l'alignement des Routes Départementales ;
” 6 mètres par rapport à l'alignement des autres voies existantes ou projetées
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 25 sur 44
4.11 Modifications règlementaires apportées à la zone N
Disposition supprimée suite à l’avis de la CDPENAF du 3 novembre 2021 et de celui du Parc Naturel
Régional de la Sainte Baume du 22 février 2022 :
Extrait du règlement : article 2 de la zone N, alinéa relatif aux annexes
Justification : la présente procédure majore la superficie des annexes en zone Nh, zone naturelle
habitée, où aucune nouvelle construction à usage d’habitation ne peut être autorisée. Ainsi, seules
les annexes sont encore autorisées. Dans ces quartiers, les terrains sont vastes, des annexes sont déjà
existantes, et les parcelles sont encore susceptibles d’accueillir des annexes supplémentaires. Majorer
leur superficie à 100m² permet la construction d’annexes supplémentaires en zone Nh.
Extrait du règlement : article 6 de la zone N
Justification : la présente procédure précise que les annexes en zone N sont à distinguer des autres
constructions autorisées (extension d’une habitation, construction d’une exploitation forestière…).
Leur recul par rapport aux voies peut être rapporté à 3 m. En effet, les annexes sont limitées en
superficie et en hauteur et présenteront peu d’incidences dans le paysage.
Extrait du règlement modifié : Article 6 de la zone N
Toute construction nouvelle doit respecter un recul minimum de :
Justification : Dans son avis daté du 22 février 2022, le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume a
demandé à ce que l’implantation des constructions par rapport aux cours d’eau présente un recul
majoré de 3 à 10 mètres. Extrait du courrier : La procédure de modification engagée pourrait être l'opportunité de renforcer les articles 6 des différentes
zones de manière à répondre à l’objectif exposé d'intégrer au mieux les futures constructions dans le site.
Tel que rédigés actuellement, les articles 6 prévoient pour toute construction nouvelle un recul minimum
de 3 mètres de l’axe des cours d’eau et canaux existants ou à créer. Afin de favoriser la continuité
écologique et garantir les meilleures conditions d'écoulement des eaux, il serait préférable de fixer une
emprise non constructible et non aménagée de l’ordre de 10m minimum de part et d’autre des cours d’eau
tel que préconisé dans le guide technique du SDAGE du bassin Rhône-Méditerranée.
Clôtures
les murs en pierre sèche doivent être conservés et entretenus, leur démolition devra être dûment
démontrée (exemple : accessibilité, risque …)
Seuls sont autorisés :
o les grillages et/ou les haies vives. Les grillages doivent être à maille large ou comporter des passages pour la petite faune qui seront régulièrement installés (maillage de diamètre supérieur
à 10 cm et/ou hauteur entre le sol et le grillage supérieure à 10cm, et/ou présence de passage à faune régulièrement installés) ;
Elles doivent, par leur aspect, leur nature et leur dimension, s'intégrer harmonieusement dans le paysage ;
Les clôtures doivent être hydrauliquement et écologiquement perméables ;
La hauteur maximale des clôtures ne doit pas excéder 1,80 mètre ;
Les clôtures peuvent être doublées de haies vives constituées de plusieurs espèces végétales locales ;
Les brises vues, de quelque type que ce soit, sont interdits (claustras, bâches...).
Les clôtures en bordure des voies ouvertes à la circulation publique doivent être réalisées de telle sorte
qu'elles ne créent pas de gêne pour la circulation ;
Les portails seront implantés en recul de 4 mètres par rapport à la limite de la plateforme des voies.
Les murs pleins ne sont pas autorisés en limites séparatives.
Dans tous les cas, les clôtures ne devront pas faire obstacle à la libre circulation des eaux.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 26 sur 44
Extrait du règlement : article 8 de la zone N
Justification : la présente procédure autorise l’implantation des annexes accolées à la construction
principale, ou bien en recul de 3m minimum. Cette nouvelle disposition (permettant aux annexes
d’être accolées) favorise les habitations compactes et économe en énergie : c’est-à-dire avec une
surface de murs externes réduite, pour diminuer au maximum les surfaces de déperdition de chaleur.
Extrait du règlement : article 11 de la zone N
Justification : la présente procédure autorise les clôtures en mur-bahut et non seulement les clôtures
de grillage. Cette disposition s’appliquera uniquement en zone Nh, zone qui concerne les quartiers
habités en zone naturelle. L’ambiance résidentielle existante sera donc renforcée avec
l’aménagement de clôture type murs-bahuts. Les règles de transparence hydraulique s’appliqueront
y compris en mur bahut. Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 27 sur 44
4.12 Modifications règlementaires apportées à l’ensemble des zones du PLU
Extrait du règlement : article 11 - toutes zones
Justification : Pour faciliter l’instruction des annexes et extensions accolées aux constructions
existantes (exemple : les vérandas, les extensions contemporaines…) les articles 11 de toutes zones
ont été complétés par un alinéa relatif à l’autorisation de matériaux en verre / métal. Cet article
précise que ces matériaux sont autorisés en toiture ou façade à la condition de n’être qu’un élément
secondaire à la construction principale, et limité à 30% de l’emprise au sol de la construction.
Exemple d’extensions d’habitations, respectant une hiérarchie secondaire au volume principal, et présentant un aspect verre
ou métal en façade ou toiture : Clôtures
les murs en pierre sèche doivent être conservés et entretenus, leur démolition devra être dûment
démontrée (exemple : accessibilité, risque...)
La hauteur totale des clôtures est limitée à 1,80 mètre.
Les brises vues de tous types (panneaux décoratifs, bâches textiles et claustras, etc.) sont interdits.
Les clôtures, haies vives ou murs, doivent permettre d'assurer une libre circulation des eaux (transparence
hydraulique).
Les grilles sur murs bahuts de 60 cm maximum sont autorisées, sauf en zones susceptibles d'être soumises
au risque de débordement ou de ruissellement pluvial.
Les murs bahut sont enduits sauf s'ils sont en pierre.
Les murs bahut situés au-dessus des murs de soutènement sont interdits.
Les murs bahut respectent le coloris de la façade de la construction principale.
Les murs pleins sont interdits en limite de voirie, mais autorisés uniquement en limites séparatives : ils sont
limités à 1,80 m de hauteur et seront enduits des deux côtés. Dans tous les cas, ils ne devront pas faire
obstacle à la libre circulation des eaux.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 28 sur 44
Extrait du règlement, chapitre clôtures : article 11 - toutes zones
Afin de prendre en compte l’objectif d’assurer une meilleure insertion des clôtures dans le site, les
articles 11 des zones résidentielles, économiques, naturelles et agricoles sont complétés et renforcés
tels que préconisé par le Parc Naturel Régional de la Sainte Baume dans son avis daté du 22 février
2022 :
Extrait du règlement modifié, en jaune, les ajouts opérés : » “À DE Er
ne" Be «
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 29 sur 44
5 Liste des modifications apportées aux emplacements réservés :
pièce 4.1.3 et plan 4.2
Modification de l’ER n°15 : Extension du tracé au sein du hameau classé Uah.
o Justification : l’élargissement du chemin de la Guisette concerne également la
traversée du hameau. Les travaux d’élargissement assureront ainsi la sécurité
routière au croisement.
PLU 2018 Modification 2021
Modification de l’ER n°28 : Rectification du tracé :
o Justification : correction d’erreur matérielle de tracé de zonage. L’ER 28 du PLU
approuvé en 2018 ne correspond pas au chemin existant. La présente procédure
repositionne l’ER 28 sur le chemin existant. Cette demande a été formulée par le
commissaire enquêteur
PLU 2018 Modification 2021 Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 30 sur 44
Modification de l’ER n°33 : modification du tracé.
o Justification : l’élargissement du Chemin de la Tuilière est conservé mais le tracé est
modifié en accord avec les propriétaires du Domaine de Trians. En effet, la nouvelle
proposition facilitera la réalisation des travaux et ne nécessitera aucun ouvrage.
PLU 2018 Modification 2021
Changement de numérotation entre l’ER 36 et l’ER 38 (correction d’une erreur matérielle de
dénomination):
o Justification : l’ER 36 (chemin des Sabatières) est raccourci au profit de l’ER 38
(chemin des Valettes). Les tracés restent inchangés, ainsi que la largeur de voirie
projetée (6 mètres).
Création de l’ER n°42 : Acquisition du moulin à Huile rue François Fabié.
o Justification : Ce moulin à huile est privé. La commune envisage d’acquérir le foncier
support du moulin à huile en vue de sa protection patrimoniale.
PLU 2018 Modification 2021 Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 31 sur 44
Création de l’ER n°43 : Elargissement du chemin des Vignaux.
o Justification : L’ER 43 concerne le chemin des vignaux, préalablement identifié au
profit de l’ER 17 : il s’agit d’une erreur de numérotation, l’ER 17 (Chemin de la
Passadoueïre) est maintenu, et le chemin des Vignaux porte désormais le numéro 43
au lieu du 17.
PLU 2018 Modification 2021
Création de l’ER n°44 : Elargissement du chemin des Rouges Gorges.
o Justification : L’ER 44 concerne le chemin des Rouges Gorges, préalablement identifié
au profit de l’ER 31 : il s’agit d’une erreur de numérotation, l’ER 31 (Chemin des
Hautes) est maintenu, et en partie Est : le chemin des Rouges Gorges porte désormais
le numéro 44 au lieu du 31.
PLU 2018 Modification 2021 re
m
er.
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 32 sur 44
6 Liste des modifications apportées au zonage : pièces 4.2
Conséquences de points pré-cités, le zonage du PLU a été modifié :
6.1 Modifications des ER : voir chapitre 5 du présent document
Voir chapitre 5 du présent document
6.2 Création du sous-secteur Udr
Voir chapitre 4.8.1 du présent document
Extrait du plan de zonage modifié : Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 33 sur 44
6.3 Correction d’erreurs matérielles
Parcelle 180 :
Une construction existante et légale, non encore cadastrée au moment de l’élaboration du PLU, a
été classée en Espaces Boisés Classés (EBC) au PLU approuvé en 2018. La présente procédure met à
jour le cadastre qui identifie la construction existante et légale, et supprime la portion d’EBC (50m²)
injustement positionnée.
PLU 2018 MODIFICATION 2021
Parcelle A 1872 :
Une construction à usage d’habitation, dont le permis a été
accordé sous POS avant l’approbation du PLU, n’était ainsi pas
identifiable au moment de l’élaboration du zonage des EBC du
PLU. La présente procédure supprime la portion d’EBC (1362 m²)
injustement positionnée sur la partie de parcelle concernée par
2 constructions existantes et légales. Extrait google maps
PLU 2018 MODIFICATION 2021 RS RES
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Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 34 sur 44
Parcelle E 48 – 538 - 47 :
Un EBC a été positionné sur un chemin d’accès aux constructions existantes bordant un emplacement
réservé dédié à l’élargissement de la voirie avant une patte d’oie. La présente procédure supprime
la portion d’EBC non correctement tracée sur la voie (270m²).
PLU 2018 MODIFICATION 2021
Parcelle E 367-368 :
Un EBC a été positionné sur le chemin d’accès à la construction existante. La présente procédure met
à jour le cadastre, et supprime la portion d’EBC (75 m²) qui n’ont pas lieu d’être sur la voie.
PLU 2018 MODIFICATION 2021 Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 35 sur 44
Parcelle A 2057 (ex 1472)
Un EBC a été positionné sur l’aire de stationnement de la construction existante. La présente
procédure supprime la portion d’EBC et la repositionne à surface égale sur le reste de la parcelle.
PLU 2018 MODIFICATION 2021 7
LES VALET
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Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 36 sur 44
6.4 Ajout d’un polygone d’emprise maximale à vocation unique
Voir chapitre 4.8.2 du présent document
6.5 Modification de 2 polygones d’emprise maximale
Le projet présenté par le pétitionnaire ne concernant que la parcelle 1157 (et écartant la parcelle
1431 affecté aux jardins notamment), il a été proposé de « faire glisser vers le sud» les gabarits
identifiés au zonage, sans modifier leur superficie.
PLU 2018 MODIFICATION 2021 < l
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Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 37 sur 44
6.6 Identification sur le zonage, des murs répertoriés dans la liste du patrimoine
Voir chapitre 4.4 du présent document
Extrait document 4.2.1 du PLU
Les deux autres murs ajoutés au
titre du patrimoine Q DE DR NN à é se ë AS I ; a & a z} À Fe TEE f M TT FUcgÿ
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Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 38 sur 44
6.7 Identification de la trame verte urbaine en zones Uc et Ud
Version 2018 : la protection paysagère exclusivement traduite en EBC en zones Uc et Ud
MODIFICATION 2021 : le projet de trame verte couplé aux EBC en zones Uc et Ud Zonage soumis à enquête publique h) Terrains cultivés et espaces non bâtis en zones urbaines à conserver et protéger
Dans les zones urbaines, peuvent être identifiés des terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des
continuités écologiques à protéger, structures paysagères à conserver... et par conséquent inconstructibles quels que soient
les équipements qui. le cas échéant, les desservent. SURICESTEspacesAROUsISIUESTenAONENIRHEInESMATEURESONEEEEN
1e Exemple de représentation Intitulé 1 graphique
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Terrains cultivés et espaces non bâtis à protéger en zones U ou AU L i a : L a è | Lu 1 #
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 39 sur 44
Justifications : Le paysage rural de Néoules valorise les quartiers habités de Néoules, les quartiers
résidentiels, les quartiers jardins… et notamment en zones Uc et Ud qui représentent les dernières
couronnes résidentielles de Néoules et où la densité doit être moindre et où les jardins et espaces
verts doivent être maintenus.
Ainsi, en complément des Espaces Boisés Classés, le code de l’urbanisme (au titre de l’article L151-
19) permet d’identifier des structures paysagères qui contribuent à la qualité résidentielle de
Néoules : jardins, haies bocagères, alignements d’arbustes, bosquets, espaces cultivés en milieu
urbain (potagers, reliquat de vignes… rappelons que les couronnes résidentielles de Néoules sont
concernées par de l’AOC viticole).
Cette trame verte urbaine représente près de 30 hectares en zones Uc et Ud.
La présente procédure instaure cette trame verte urbaine en la dessinant au zonage du PLU.
Incidences de la trame verte :
Elle traduit graphiquement la valeur paysagère de Néoules, la mémoire de son passé agricole.
Elle limite l’imperméabilisation des sols en zones urbaines et favorise la rétention du pluvial
à la parcelle.
Elle contribue au maintien du cadre de vie des quartiers jardins.
Elle favorise les connexions paysagères et écologiques avec les espaces naturels ou agricoles
qui ceinturent l’enveloppe urbaine de Néoules.
Voir chapitre 4.5 du présent document qui précise les règles relatives à cette prescription
graphique règlementaire.
Extrait du règlement modifié du PLU : Titre 1-Dispositions générales, article 4, paragraphe h) :
Suite à l’enquête publique, le tracé de la trame verte a été corrigé afin de prendre en compte les
autorisations d’urbanisme en cours (instruction en cours, permis délivrés, …). L’enjeu étant de
positionner la trame verte là où aucune construction n’est existante (ou à venir). Secteurs : La zone Ua comporte 2 secteurs :
& Uah qui délimite les hameaux, afin que ceux-ci se développent en respectant une forme urbaine regroupée ;
$& Uaj :qui représentent les jardins et cours d'agrément à conserver dans le village.
La zone Ua comporte 3 secteurs :
LB Uag : secteurs où toutes constructions doivent s'inscrire au
sein de gabarits, traduits en polygones d'emprises maximales aux
documents graphiques du PLU
LD Uah : délimitant les hameaux.
LB Uaj : délimitant les jardins et cours d'agrément à conserver
dans le village. »
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 40 sur 44
7 Liste des modifications apportées au rapport de présentation du
PLU approuvé : pièce 1
Le rapport de présentation du PLU approuvé en 2018 présente la délimitation de la zone Ua (le
village) au chapitre 4.3. 1. Ce chapitre expose le caractère de la zone et les secteurs.
La zone Ua présente 3 secteurs et non 2, comme indiqué dans le rapport de présentation.
Le règlement du PLU approuvé, ainsi que le zonage, comportent en effet 3 secteurs de la zone Ua.
Extrait du rapport de présentation du PLU approuvé en 2018 :
Extrait du règlement du PLU approuvé en 2018 :
Il y a donc eu erreur matérielle de rédaction du rapport de présentation. La zone Ua comporte bien
3 secteurs, dont un secteur à gabarit indicé « g », tout comme d’autres zones urbaines du PLU de
Néoules :
La zone Ua comporte le secteur Uag, la zone Ub comporte le secteur Ubg, la zone Uc comporte le
secteur Ucg et la zone Ud, le secteur Udg. Ces secteurs à gabarit comportent des polygones d’emprise
dans lesquels les futures constructions et extensions doivent s’inscrire. Ces polygones d’emprise sont
dessinés aux documents graphiques du PLU (le zonage).
Justification du secteur Uag
Dans son rapport remis suite à l’enquête publique effectuée du 12 septembre 2017 au 16 octobre
2017, le commissaire enquêteur a émis une réserve n°4 libellée ainsi :
« Réserve 4 : Restaurer le classement de parcelles en zone UA :Classer les parcelles C330, C333,
C542, C543, C546 et C547 en zone UA au sein d’un secteur UAg dont le gabarit ne laissera que
le retrait nécessaire vis-à-vis de la nouvelle voirie. »
La commune de Néoules a par délibération du 14 décembre 2017 listé les modifications apportées
entre le projet de PLU arrêté et le PLU à approuver. Cette délibération précise que le document 4-1-
1 (règlement pièce écrite) sera modifié pour lever la réserve n°4 du commissaire enquêteur :
« en classant en zone « Uag » à gabarit, les parcelles en entrée de village, de façon à maintenir un
espace dégagé en entrée de village et un recul suffisant par rapport à la voie et à l’ancienne cave Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 41 sur 44
coopérative. Ainsi, le règlement créée une nouvelle zone « Uag ». de nouvelles règles sont apportées
à cette nouvelle zone : règle de hauteur, règle en cas de construction en limite séparative … »
La délibération d’approbation du PLU prise en séance du conseil municipal le 23 janvier 2018
mentionne la délibération du 14 décembre 2017 justifiant les modifications apportées suit à
l’enquête publique.
En conséquence de ce qui précède, les parcelles C542, 543, 546, 330, 333, 547 ont été classées en
zone Uag laquelle dispose des règles de la zone Ua et d’un gabarit d’implantation des futures
constructions. Ce gabarit a été positionné afin d’encadrer les nouvelles constructions au sein d’un
polygone maximale d’implantation. Cette règle se retrouve par ailleurs dans d’autres zones du PLU
de Néoules bénéficiant d’un indice « g » (Ubg, Ucg, Udg…).
Le recul du gabarit par rapport à la voie s’explique ainsi :
1°) les parcelles jouxtant la voie publique au nord, (parcelles 541 544 et 545) sont aujourd’hui
occupées par du stationnement. Le gabarit a été positionné à 4,50 mètres de la limite parcellaire
occupée par du stationnement afin de permettre aux occupants de la future construction de réaliser
leur propre espace de stationnement privé ou un jardinet. Ce recul existe d’ores et déjà sur le
bâtiment d’en face : la cave coopérative réhabilitée en logements sociaux n’est pas non plus alignée
à la voie, elle est en recul. Le gabarit positionné est recul permettrait d’obtenir une forme urbaine en
« miroir » par rapport à la cave coopérative.
2°) Le gabarit caractérisé par un polygone d’emprise au plan de zonage atteint une surface d’environ
300 m2 d’emprise au sol, et la hauteur est portée à 7 m (R+1 = un RDC + 1 étage), soit une surface de
plancher potentielle d’environ 600m² au total. Plusieurs logements en collectif peuvent ainsi être
envisagés en entrée de village de Néoules, cette forme urbaine rappelle celle de la cave coopérative
située en face.
3°) chacune des règles du règlement de la zone Ua précise quelles sont les règles en secteur Uag : la
règle est simple, les futures constructions doivent s’implanter dans le polygone. Les règles relatives
aux reculs ou à l’alignement ne s’y appliquent pas, le règlement est clair là-dessus (voir les articles
Ua6, Ua7, Ua9, Ua10…).
La présente procédure modifie le rapport de présentation du PLU approuvé en 2018 en complétant
son chapitre 4.3.1 (secteur Uag), suite à la décision du 28 octobre 2021 de la CAA de Marseille h) Terrains cultivés et espaces non bâtis en zones urbaines à conserver et protéger
Dans les zones urbaines, peuvent être identifiés des terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des
continuités écologiques à protéger, Structures paysagères à conserver... et par conséquent inconstructibles quels que soient
les équipements qui, le cas échéant, les desservent. Suncestespaces/Mtous,situés enzone-urbaines, aucune construction
Exemple de représentation Intitulé .
graphique
Terrains cultivés et espaces non bâtis à protéger en zones U ou AU
Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 42 sur 44
8 Compatibilité avec le PADD du PLU approuvé
Le PADD du PLU approuvé en 2018 comporte 4 orientations générales avec lesquelles la procédure de Modification est compatible :
1. L’ambition urbaine de Néoules : confirmer, recentrer et prolonger le centre-ville : a. Protéger le cœur du village : la présente procédure ne vient pas contrarier cette orientation qui est consolidée par des compléments apportés au règlement de la zone Ua (article 11 notamment).
b. Confirmer et prolonger le cœur du village : la présente procédure ne remet pas en cause cette orientation.
c. Créer un nouveau quartier exemplaire : la présente procédure ne remet pas en cause cette orientation.
2. Néoules, des quartiers où il fait bon vivre
a. L’enveloppe urbaine résidentielle : les densités sont respectées. La présente procédure précise essentiellement la règlementation relative aux annexes et à la hauteur en zones résidentielles.
b. Les quartiers collinaires d’agrément : ces secteurs ne sont pas remis en cause par la présente procédure.
c. Les quartiers dédiés aux activités sportives et socio culturelles : ces secteurs ne sont pas remis en cause par la présente procédure.
d. Protéger les quartiers des risques naturels : un nouveau secteur Udr est désormais identifié sur le zonage et règlementé. (voir le chapitre 4.8.1. du présent document).
3. Le projet agricole et économique de Néoules : la présente procédure ne remet pas en cause cette orientation, les principales modifications portant essentiellement sur les quartiers résidentiels.
4. Un territoire à l’environnement préservé : la présente procédure ne remet pas en cause cette orientation. Les trames vertes sont maintenues à superficie égale.
Les objectifs de modération de la consommation de l’espace sont inchangés : la présente procédure n’augmente pas la superficie des zones constructibles. La superficie des zones Agricoles et Naturelles est conservée.
La procédure est ainsi compatible avec le PADD du PLU approuvé en 2018. Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 43 sur 44
9 Compatibilité avec le Scot Provence Verte Verdon approuvé en
janvier 2020
La compatibilité de la présente procédure s’effectue au regard des orientations inscrites dans le
Documents d’Orientations et d’Objectifs (DOO) du SCoT approuvé en janvier 2020.
Orientation 1 du DOO : Les grands axes pour la préservation des milieux naturels, de la biodiversité et leur valorisation : la trame verte et bleue
La présente procédure, dont les modifications sont détaillées dans les chapitres précédents, ne concerne pas la trame verte et bleue identifiée au SCOT. Les milieux humides, les cours d’eau, les cœurs de nature, les corridors écologiques et les secteurs à enjeux ne sont pas concernés par la modification du PLU de Néoules. La procédure est ainsi compatible avec le SCOT.
Orientation 2 du DOO : La préservation des espaces agricoles et les mesures d’accompagnement La présente procédure ne modifie pas le zonage des espaces agricoles de Néoules. La procédure est ainsi compatible avec le SCOT.
En détail : la modification du PLU vient compléter le règlement de la zone A pour faciliter l’instruction. (voir le chapitre 4.10 du présent document). Les modifications apportées ne viennent pas contrarier les ambitions agricoles du SCOT.
Orientation 3 du DOO : Valoriser les paysages et les patrimoines
La présente procédure ajoute des précisions règlementaires à l’article 11 de la zone Ua (centre historique), à celui de la zone Ud au regard des toitures terrasses, et à l’ensemble des zones du PLU en règlementant les brises-vues. Enfin, en déployant l’outil « jardins protégés en milieux urbains » traduit par un zonage de jardins (trame verte) en zones résidentielles Uc et Ud, les paysages ruraux et boisés de Néoules seront protégés, et notamment les reliquats de viticulture qui subsistent en milieux résidentiels. Ces dispositions contribuent à la valorisation des paysages ruraux de Néoules. La procédure est ainsi compatible avec le SCOT.
Orientation 4 du DOO : développer les filières locales de production d’énergies renouvelables et diversifier le mix énergétique
La présente procédure ne modifie pas les règles relatives au parc solaire existant. La procédure est ainsi compatible avec le SCOT.
Orientation 5 du DOO : Pour une meilleure gestion de l’eau en Provence Verte Verdon La présente procédure ne vient pas contrarier les objectifs de préservation de la ressource en eau. Les compléments apportés aux zones concernées par les vides sanitaires (indice « v ») sont compatibles avec le SCOT.
Orientation 6 et 7 du DOO : Gérer la ressource en granulat et les déchets
La présente procédure n’est pas concernée par cette orientation.
Orientation 8 du DOO : Assurer anticipation et diminution des risques, nuisances et pollution La présente procédure apporte des précisions supplémentaires au secteur de Cassède soumis au risque de mouvements de terrains. Un nouveau secteur « Udr » est créé pour Modification n°1 de droit commun du PLU de Néoules – Exposé des motifs –BEGEAT – Page 44 sur 44
réduire la vulnérabilité des biens et personnes situées à Cassède (voir chapitre 4.8.1. du présent document).
Orientation 9 du DOO : Une production de logements répondant aux besoins des habitants La présente procédure vient compléter le règlement, et notamment celui des zones urbaines résidentielles (Ub, Uc, Ud) où la production de logement individuel s’effectue. Les nouvelles règles visent à préciser les règles initialement définies dans le PLU de 2018, afin de faciliter l’instruction des permis, et à répondre aux besoins des habitants en ce qui concerne la construction des garages, piscines, annexes … Les densités du PADD (lesquelles respectent celles du SCOT) sont respectées. La procédure est ainsi compatible avec le SCOT.
Orientation 10 du DOO : renforcer l’armature urbaine
La présente procédure de Modification n’est pas concernée par cette orientation.
Orientation 11 du DOO : Favoriser un développement urbain qualitatif et économe en espace La présente procédure ne modifie pas les enveloppes urbaines constructibles. Seule la zone Udr (créée par la présente procédure) présente une règlementation restrictive du fait de l’existence d’un risque naturel. Ici l’économie de l’espace sera assurée par la prise en compte du risque de mouvement de terrain.
La présente procédure ne remet pas en cause la limitation de la consommation de l’espace prévue par le PLU de Néoules depuis 2018. La densification, graduée selon les zones et secteurs, n’est pas remise en cause par la procédure sui respecte le PADD du PLU. La procédure est ainsi compatible avec le SCOT.
Orientation 12 du DOO : Transport et mobilités
La présente procédure de Modification n’est pas concernée par cette orientation.
Orientation 13 du DOO : Organiser et spatialiser le développement économique La présente procédure de Modification n’est pas concernée par cette orientation.
Orientation 14 du DOO : Pour un commerce cohérent et équilibré à l’échelle du territoire La présente procédure de Modification n’est pas concernée par cette orientation.
* GESTIN ARCHITECTES
s beg E a Ë architecture. urbanisme.design
NEOULES
PLAN LOCAL D’URBANISME
Document n°1
Rapport de présentation
Prescription du PLU : DCM du 29/09/2014
Arrêt du PLU : DCM du 21/03/2017
Approbation du PLU : DCM du 23/01/2018
Modification du PLU approuvée par : DCM du 26/04/2022 Page 2 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
CHAPITRE 1 : PREAMBULE....................................................................................................... 6
1.1 Pourquoi un PLU ? ............................................................................................................................... 6
1.2 Les différents documents du PLU ......................................................................................................... 6
1.3 Comment s’élabore un PLU ? les moments clefs .................................................................................. 8
1.4 Contenu du rapport de présentation ................................................................................................... 8
1.5 Le PLU de Néoules n’est pas soumis à évaluation environnementale .................................................. 9
CHAPITRE 2 : DIAGNOSTIC .................................................................................................... 10
2.1 Présentation de la commune ............................................................................................................. 10
2.1.1 Le site ................................................................................................................................................... 10
2.1.2 Situation administrative ...................................................................................................................... 10
2.1.3 Aperçu historique ................................................................................................................................ 11
2.2 Démographie ..................................................................................................................................... 13
2.2.1 Evolution de la population depuis 1975 .............................................................................................. 13
2.2.2 Une croissance démographique essentiellement due à l’arrivée de nouveaux habitants sur le territoire
communal ......................................................................................................................................................... 13
2.2.3 Une population vieillissante malgré une population jeune importante et une augmentation
enregistrée chez les 15-29 ans.......................................................................................................................... 14
2.2.4 Composition des familles..................................................................................................................... 14
2.2.5 Besoins répertoriés en matière de démographie : les objectifs démographiques du PLU ................. 15
2.3 Économie ........................................................................................................................................... 16
2.3.1 La population active ............................................................................................................................ 16
2.3.2 Les conditions d’emploi ....................................................................................................................... 16
2.3.3 Les navettes « domicile-travail » ......................................................................................................... 17
2.3.4 Les activités économiques : tertiarisation de l’économie ................................................................... 17
2.3.5 Le tourisme .......................................................................................................................................... 18
2.3.6 Besoins répertoriés en matière de développement économique et touristique ................................ 18
2.3.7 Analyse de la compatibilité des documents supra communaux avec l’économie communale .......... 19
2.4 Agriculture ......................................................................................................................................... 20
2.4.1 Evolution socio-économique de l’agriculture de 1988 à 2010 ............................................................ 20
2.4.2 Evolution spatiale des espaces cultivés de 1972 à 2003 ..................................................................... 22
2.4.3 Les espaces cultivés de Néoules .......................................................................................................... 22
2.4.4 Evolution de la consommation de l’espace ......................................................................................... 24
2.4.5 La contribution environnementale et paysagère de l’agriculture ....................................................... 25
2.4.6 Besoins répertoriés en matière d’agriculture et le projet agricole de Néoules .................................. 25
2.4.7 Analyse de la compatibilité des documents supra communaux avec l’agriculture communale ......... 26
2.5 Équipements et services .................................................................................................................... 27
2.5.1 Les équipements et principaux services présents sur le territoire ...................................................... 27
2.5.2 La gestion des déchets......................................................................................................................... 27
2.5.3 Le réseau de transport d’électricité sur le territoire de Néoules ........................................................ 28 Page 3 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.5.4 Équipements numériques .................................................................................................................... 28
2.5.5 Les équipements d’adduction en eau potable .................................................................................... 29
2.5.6 Les équipements d’assainissement ..................................................................................................... 30
2.5.7 Besoins répertoriés en matière d’équipements et de services ........................................................... 30
2.6 Déplacements et transports .............................................................................................................. 31
2.6.1 Le réseau routier départemental sur la commune de Néoules ........................................................... 31
2.6.2 Inventaire du stationnement ............................................................................................................... 32
2.6.3 Les transports collectifs ....................................................................................................................... 32
2.6.4 Besoins répertoriés en matière de transports et déplacements ......................................................... 33
2.7 Habitat et Logement .......................................................................................................................... 34
2.7.1 Diagnostic urbain ................................................................................................................................. 34
2.7.2 Le parc de logements........................................................................................................................... 41
2.7.3 Le logement social ............................................................................................................................... 42
2.7.4 Estimation des besoins en logement ................................................................................................... 43
2.7.5 Le rythme de construction sur la commune ........................................................................................ 45
2.7.6 Les zones dédiées à l’habitat dans le POS antérieur ........................................................................... 46
2.8 Analyse de la capacité de densification et de mutation des espaces bâtis ......................................... 47
2.8.1 Identification des espaces bâtis ........................................................................................................... 47
2.8.2 Identification d’une nouvelle enveloppe constructible ....................................................................... 48
2.8.3 Zoom sur les espaces propices au renouvellement urbain ................................................................. 49
2.8.4 Identification des densités................................................................................................................... 50
2.8.5 Estimation du potentiel de densification au sein des zones à destination d’habitat .......................... 51
CHAPITRE 3 : ETAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT ............................................................... 53
3.1 Le contexte physique et les ressources naturelles ............................................................................. 53
3.1.1 Le relief ................................................................................................................................................ 53
3.1.2 Le sous-sol ........................................................................................................................................... 53
3.1.3 Hydrogéologie ..................................................................................................................................... 55
3.1.4 Hydrographie ....................................................................................................................................... 56
3.1.5 Qualité des sols .................................................................................................................................... 57
3.1.6 Un climat méditerranéen .................................................................................................................... 57
3.2 Les risques naturels ........................................................................................................................... 59
3.2.1 Sismicité, un territoire aux enjeux faibles ........................................................................................... 59
3.2.2 Mouvements de terrain ....................................................................................................................... 60
3.2.3 Feu de forêt ......................................................................................................................................... 62
3.2.4 Inondation ........................................................................................................................................... 63
3.3 Les nuisances potentielles ................................................................................................................. 66
3.3.1 Champs électromagnétiques ............................................................................................................... 66
3.3.2 Environnement sonore ........................................................................................................................ 66
3.3.3 Emissions lumineuses .......................................................................................................................... 67
3.4 Le paysage et les symboles de son histoire ........................................................................................ 68
3.4.1 Les paysages à travers l’Atlas des Paysages du Var ............................................................................. 68
3.4.2 Le paysage dans le Scot de la Provence Verte ..................................................................................... 69
3.4.3 Charte du parc ..................................................................................................................................... 69
3.4.4 Les éléments structurants du grand paysage ...................................................................................... 72
3.4.5 Les points de vue remarquables .......................................................................................................... 73 Page 4 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.4.6 L’intérêt paysager dans le village ........................................................................................................ 75
3.5 Le patrimoine bâti ............................................................................................................................. 77
3.6 Le patrimoine naturel, support des continuités écologiques locales et régionales. ............................ 80
3.6.1 Zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique ....................................................... 80
3.6.2 Schéma départemental des espaces naturels à enjeux ....................................................................... 83
3.6.3 Le fonctionnement écologique « Photographie de l’existant »........................................................... 84
3.7 Synthèse des enjeux environnementaux ........................................................................................... 91
CHAPITRE 4 : EXPLICATION DES CHOIX RETENUS .................................................................. 93
4.1 Les choix retenus pour établir le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) .... 93
4.2 Les choix retenus pour établir les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) .......... 95
4.3 Les choix retenus pour établir le règlement, partie écrite et graphique ............................................. 96
4.3.1 La zone Ua : le village........................................................................................................................... 96
4.3.2 La zone Ub : première couronne ......................................................................................................... 98
4.3.3 La zone Uc : seconde couronne ........................................................................................................... 98
4.3.4 La zone Ud : quartiers résidentiels paysagers ..................................................................................... 99
4.3.5 La zone Ue : l’activité économique des Croys ..................................................................................... 99
4.3.6 Les zones 1AU : renouvellement urbain ............................................................................................ 101
4.3.7 La zone A : agricole ............................................................................................................................ 103
4.3.8 La zone N : naturelle .......................................................................................................................... 105
4.3.9 Les STECAL de la zone N .................................................................................................................... 107
4.4 Justification de la prise en compte du risque inondation ................................................................. 109
4.5 Justification de la prise en compte du risque géologique ................................................................. 109
4.6 Application de l’article L142-4 du Code de l’Urbanisme ................................................................... 109
4.7 Application de l’article L111-6 du Code de l’Urbanisme ................................................................... 109
4.8 Justification des Espaces Boisés Classés ........................................................................................... 110
4.9 Justification des emplacements réservés ......................................................................................... 114
4.10 Justification du patrimoine culturel, historique ou écologique protégé par le PLU .......................... 115
4.10.1 Le patrimoine historique et archéologique de la commune de Néoules ...................................... 115
4.10.2 Le patrimoine bâti dont la protection sera inscrite au document de PLU .................................... 116
4.10.3 Le patrimoine bâti, pouvant changer de destination .................................................................... 117
4.10.4 Le patrimoine protégé pour des motifs écologiques .................................................................... 117
4.10.5 Terrains cultivés et espaces non bâtis en zones urbaines à conserver et protéger ...................... 117
4.11 Solutions alternatives écartées et projets non retenus .................................................................... 118
CHAPITRE 5 : ANALYSE DE LA CONSOMMATION D’ESPACES NATURELS AGRICOLES OU
FORESTIERS ET COMPARATIF POS/PLU.................................................................................... 119
5.1 Consommation de l’espace ces 10 dernières années ....................................................................... 119 Page 5 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
5.1.1 Evolution de l’occupation du sol........................................................................................................ 119
5.1.2 Méthodologie de l’analyse de l’évolution de l’occupation du sol ..................................................... 120
5.2 Comparatif POS/PLU........................................................................................................................ 121
5.2.1 Comparaison POS /PLU ...................................................................................................................... 121
5.2.2 Analyse de la consommation d’espaces naturels et agricoles entre le POS et le PLU ....................... 123
CHAPITRE 6 : POURQUOI LE PLU DE NEOULES NE COMPORTE PAS D’EVALUATION
ENVIRONNEMENTALE ?........................................................................................................... 131
6.1 Saisine de l’autorité environnementale ........................................................................................... 131
6.2 Décision motivée de l’Autorité Environnementale .......................................................................... 147
6.2.1 Décision du 8 septembre 2016 .......................................................................................................... 147
6.2.2 Demande de retrait et de modification de la décision par la Commune .......................................... 150
6.2.3 Décision du 21 novembre 2016 ......................................................................................................... 151
CHAPITRE 7 : ANALYSE DE LA PRISE EN COMPTE DU SOUCI DE PRESERVATION ET DE MISE EN
VALEUR DE L’ENVIRONNEMENT ET EFFETS ET INCIDENCES ATTENDUS DE LA MISE EN ŒUVRE DU
PLU 154
7.1 Prise en compte des enjeux environnementaux dans le projet communal (PADD) .......................... 154
7.2 Effets et incidences attendus de la mise en œuvre du PLU .............................................................. 157
7.2.1 Risques Naturels ................................................................................................................................ 157
7.2.2 La ressource en eau ........................................................................................................................... 160
7.2.3 La trame verte et bleue communale ................................................................................................. 161
7.2.4 Paysage et patrimoine ....................................................................................................................... 163
7.2.5 Le changement climatique, la qualité de l’air et l’énergie ................................................................ 163 Page 6 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Chapitre 1 : Préambule
e PLU est élaboré par la commune de Néoules. Le territoire Néoulais est le patrimoine commun de l’ensemble des
Néoulais, en vertu de l’article L101-1 du code de l’urbanisme : L101-1 : « Le territoire français est le patrimoine commun
de la nation. Les collectivités publiques en sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences. Elles
harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation de l'espace dans le respect réciproque de leur autonomie »
L’article R104-19 du Code de l’urbanisme dispose : « Le rapport est proportionné à l'importance du document d'urbanisme,
aux effets de sa mise en œuvre ainsi qu'aux enjeux environnementaux de la zone considérée (…). »
L’article L 104-5 dispose : « Le rapport de présentation contient les informations qui peuvent être raisonnablement exigées,
compte tenu des connaissances et des méthodes d'évaluation existant à la date à laquelle est élaboré ou révisé le document,
de son contenu et de son degré de précision et, le cas échéant, de l'existence d'autres documents ou plans relatifs à tout ou
partie de la même zone géographique ou de procédures d'évaluation environnementale prévues à un stade ultérieur. »
1.1 Pourquoi un PLU ? Les élus de Néoules ont la responsabilité de l’aménagement et de la planification du territoire de leur commune. Pour ce
faire, le code de l’urbanisme est à leur disposition.
L’élaboration du PLU permet de traduire la volonté communale et de définir un projet précis.
Le PLU est fondamental car il détermine la cohabitation et l’articulation entre les différentes zones du PLU, sur l’ensemble du
territoire communal : les zones urbaines (U) ou à urbaniser (AU), les zones naturelles (N) et les zones agricoles (A).
Conformément à l’article L 151-1 du code de l’urbanisme : « Le plan local d'urbanisme respecte les principes énoncés aux
articles L 101-1 à L 101-3. Il est compatible avec les documents énumérés à l'article L 131-4 et prend en compte ceux énumérés
à l'article L 131-5».
Article L151-2 : « Le plan local d’urbanisme comprend :
1° Un rapport de présentation ;
2° Un projet d'aménagement et de développement durables ;
3° Des orientations d'aménagement et de programmation ;
4° Un règlement ;
5° Des annexes.
Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. Ces documents graphiques peuvent
contenir des indications relatives au relief des espaces auxquels il s'applique. »
Par délibération du Conseil Municipal de Néoules en date du 29 septembre 2014, il a été décidé la transformation du POS en
PLU. Les objectifs du PLU sont les suivants :
Permettre un développement maitrisé de l’urbanisme en favorisant la mixité sociale ; Revitaliser la Commune en développant l’offre en matière d’habitat, de tourisme, d’artisanat, de commerces et services afin de développer l’emploi ;
Maintenir le potentiel agricole pour des raisons tant économiques qu’environnementales et paysagères ; Respecter les milieux naturels, les sites, les paysages remarquables ainsi que le patrimoine Communal.
Ces objectifs ont été affinés dans le PADD, voir document n°2 du PLU.
1.2 Les différents documents du PLU
• Le rapport de présentation : document n°1 du PLU :
Le contenu du rapport de présentation est fixé par l’article L151-4 du code de l’urbanisme.
« Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables,
les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement. Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des
prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces
L Page 7 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
et de développement agricoles, de développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en
matière de biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services. Il analyse la
consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis
la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis,
en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces
espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés
de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement
et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de
cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques. Il établit un inventaire des capacités de
stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des
possibilités de mutualisation de ces capacités. »
Le rapport de présentation est non opposable aux tiers. Son importance n’est pas négligeable et sa portée pratique
indéniable. Il permet de fournir les principales informations relatives au territoire communal.
Ces informations permettent au lecteur de comprendre les choix retenus pour l’élaboration du PLU au regard de tous les
besoins de la commune identifiés au cours de la procédure de PLU.
• Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) : document n°2 du PLU :
Le PADD est défini par l’article L151-5 du code de l’urbanisme.
« Le projet d'aménagement et de développement durables définit : 1° Les orientations générales des politiques
d'aménagement, d'équipement, d'urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de
préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ; 2° Les orientations générales concernant l'habitat, les
transports et les déplacements, les réseaux d'énergie, le développement des communications numériques, l'équipement
commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l'ensemble de l'établissement public de coopération
intercommunale ou de la commune. Il fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte
contre l'étalement urbain. Il peut prendre en compte les spécificités des anciennes communes, notamment paysagères,
architecturales, patrimoniales et environnementales, lorsqu'il existe une ou plusieurs communes nouvelles. »
Il constitue la clef de voute du PLU. Il permet à la commune de traduire son projet et de définir sa stratégie de développement
durable et d’aménagement. Le PADD a été débattu en conseil municipal le 07 juin 2016.
• Les orientations d’aménagement et de programmation : document n°3 du PLU :
Le contenu des OAP est défini dans les articles L151-6 et L151-7 du code de l’urbanisme.
Article L151-6 : « Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet
d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports et les
déplacements. En l'absence de schéma de cohérence territoriale, les orientations d'aménagement et de programmation d'un
plan local d'urbanisme élaboré par un établissement public de coopération intercommunale comprennent les dispositions
relatives à l'équipement commercial et artisanal mentionnées aux articles L. 141-16 et L. 141-17. »
Elles sont élaborées dans la continuité du PADD. Elles le complètent et le précisent, et comprennent des dispositions portant
sur l'aménagement, l'habitat,….
• Le règlement, partie écrite : document n°4.1 du PLU :
Le règlement est défini dans l’article L151-8 du code de l’urbanisme.
« Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les
servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. »
Ce document compile les règles relatives aux différentes zones et secteurs du PLU.
La partie écrite du règlement est composée de 4 parties :
Document 4.1.1 : règlement, pièce écrite
Document 4.1.2 : annexes au règlement
Document 4.1.3 : liste des emplacements réservés
Document 4.1.4 : fiches du patrimoine identifié Page 8 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
• Le règlement, partie graphique : documents n°4.2 du PLU :
Le PLU délimite des zones au sein de ses documents graphiques.
• Les annexes générales : document n°5 du PLU :
Les annexes générales du PLU regroupent diverses informations obligatoires ou complémentaires telles des informations
relatives aux réseaux d’eau et d’assainissement, le périmètre sur lequel s’applique le droit de préemption urbain (DPU), les
servitudes d’utilité publiques (SUP)…
1.3 Comment s’élabore un PLU ? les moments clefs
Conformément au code de l’urbanisme, l’élaboration du PLU se fait à l’initiative et sous la responsabilité de la commune.
Les élus en charge de l’urbanisme ont travaillé avec le bureau d’études sur l’élaboration du PLU. Des ateliers thématiques ont
été réalisés : sur les besoins, sur l’agriculture, sur les emplacements réservés, sur les dents creuses, sur le règlement des
zones du PLU …
La concertation publique avec les habitants : à chaque étape de travail, après validation par les instances de travail et mise
en forme, le projet a été présenté publiquement à la population, dans le cadre d’une concertation publique ouverte à tous,
notamment dans le cadre des réunions publiques de concertation tenues les 6 juillet 2015, 30 juin 2016 et 31 janvier 2017.
Les Personnes Publiques Associées (PPA) : des réunions de travail se sont tenues, tout au long de l’élaboration du PLU, avec
les Personnes Publiques Associées (Etat, Chambre d’agriculture, INAO, Conseil Départemental, maires de communes
limitrophes, Provence Verte…) tenues les 6 juillet 2015, 30 juin 2016 et 31 janvier 2017.
Le Conseil Municipal a décidé de l’élaboration du PLU par délibération en date du 29 septembre 2014.
Le Conseil Municipal de Néoules a débattu sur le PADD en date du 07 juin 2016.
Les réunions de concertation publique se sont tenues les 06 juillet2015, 30 juin 2016 et 31 janvier 2017.
En plus des nombreux ateliers de travail réunissant certaines collectivités (dont l’Etat, la chambre d’agriculture, …) des
réunions plénières avec les Personnes Publiques associées se sont tenues les 06 juillet2015, 30 juin 2016 et 31 janvier 2017
Le PLU est « arrêté » par le Conseil Municipal le 21 mars 2017.
La commune a présenté le PLU en CDPENAF le 28 juin 2017.
Une enquête publique s’est tenue du 12 septembre 2017 au 16 octobre 2017.
Les modifications apportées entre le PLU arrêté et le PLU approuvé ont été présentées lors du conseil municipal du 14
décembre 2017.
Le PLU a été approuvé par le Conseil Municipal le 23 janvier 2018.
Le présent rapport de présentation a vu son chapitre 4.3.1 complété (secteur Uag) suite à la décision du 28 octobre 2021
de la CAA de Marseille (procédure de modification du PLU approuvée en conseil municipal le 26 avril 2022).
1.4 Contenu du rapport de présentation
Conformément aux articles R151-1 et suivants du code de l’urbanisme, le contenu du rapport de présentation est défini
comme suit :
Article R151-1 : « Pour l'application de l'article L. 151-4, le rapport de présentation : 1° Expose les principales conclusions du
diagnostic sur lequel il s'appuie ainsi que, le cas échéant, les analyses des résultats de l'application du plan prévues par les
articles L. 153-27 à L. 153-30 et comporte, en annexe, les études et les évaluations dont elles sont issues ; 2° Analyse les
capacités de densification et de mutation des espaces bâtis identifiés par le schéma de cohérence territoriale en vertu du
deuxième alinéa de l'article L. 141-3 ainsi que des autres espaces bâtis identifiés par le rapport lui-même en vertu du troisième
alinéa de l'article L. 151-4 ; 3° Analyse l'état initial de l'environnement, expose la manière dont le plan prend en compte le Page 9 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
souci de la préservation et de la mise en valeur de l'environnement ainsi que les effets et incidences attendus de sa mise en
œuvre sur celui-ci. »
Article R151-2 : « Le rapport de présentation comporte les justifications de : 1° La cohérence des orientations d'aménagement
et de programmation avec les orientations et objectifs du projet d'aménagement et de développement durables ; 2° La
nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du projet d'aménagement et de développement
durables et des différences qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des constructions existantes ou
nouvelles ou selon la dimension des constructions ou selon les destinations et les sous-destinations de constructions dans une
même zone ; 3° La complémentarité de ces dispositions avec les orientations d'aménagement et de programmation
mentionnées à l'article L. 151-6 ; 4° La délimitation des zones prévues par l'article L. 151-9 ; 5° L'institution des zones urbaines
prévues par l'article R. 151-19, des zones urbaines ou zones à urbaniser prévues par le deuxième alinéa de l'article R. 151-20
lorsque leurs conditions d'aménagement ne font pas l'objet de dispositions réglementaires ainsi que celle des servitudes
prévues par le 5° de l'article L. 151-41 ; 6° Toute autre disposition du plan local d'urbanisme pour laquelle une obligation de
justification particulière est prévue par le présent titre. Ces justifications sont regroupées dans le rapport. »
Article R151-4 : « Le rapport de présentation identifie les indicateurs nécessaires à l'analyse des résultats de l'application du plan mentionnée à l'article L. 153-27 et, le cas échéant, pour le bilan de l'application des dispositions relatives à l'habitat prévue à l'article L. 153-29. »
1.5 Le PLU de Néoules n’est pas soumis à évaluation
environnementale
La prise en compte des thématiques environnementales est un enjeu fort pour la municipalité. Comme vu dans l’état initial
de l’environnement, la commune n’est pas directement concernée par un site du réseau N2000, de fait le projet communal
(PADD) comportant un projet environnemental a été soumis par la commune à une demande d’examen au cas par cas, afin
de définir l’éligibilité du projet de PLU à évaluation environnementale. Cette saisine de l’Autorité Environnementale a
présenté les effets et incidences prévisibles du projet communal sur l’environnement.
La demande d’examen au cas par cas, envoyée par la commune, a été enregistrée par la Mission Régionale d’Autorité
environnementale (MRAe) sous le numéro CU-2016-93-83-12, le 03 août 2016.
En date du 30 Août 2016, la MRAE a fait une demande de compléments au dossier de saisine. Le document de la saisine
initiale a été complété et envoyé à la MRAE (document ci-après) qui a émis une décision motivée sur la non éligibilité du
projet de PLU à évaluation environnementale, en date du 8 septembre 2016.
Cette décision motivée comportait une erreur sur le nombre d’habitants. La commune a par conséquent demandé le retrait
de la décision et l’envoi d’une nouvelle décision.
La décision motivée rectifiée datant du 21 novembre 2016, indique que « Le projet de plan local d’urbanisme situé sur le
territoire de Néoules (83) n'est pas soumis à évaluation environnementale. »
Cf. chapitre 6 « Pourquoi le PLU de Néoules ne comporte pas d’évaluation environnementale ». f n LES SALLÉS-SUR-VERDON
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Chapitre 2 : Diagnostic
2.1 Présentation de la commune
2.1.1 Le site
La commune de Néoules est une commune rurale du centre Var, localisée dans le Pays de la Provence Verte, au carrefour des
villes de Toulon, Aix-en-Provence, Brignoles et Draguignan. Localisée à l’écart des grands axes de circulation du secteur,
Néoules est distante de 60 kilomètres de Marseille, Aix et Draguignan.
La commune s’étend sur une superficie de 2508 hectares.
Le village de Néoules (325m) est adossé aux massifs boisés de la Verrerie et de Saint Clément (705m) et fait face à la montagne
de la Loube (850 mètres), de laquelle il est séparé par la plaine agricole irriguée par l’Issole.
2.1.2 Situation administrative
Néoules fait partie, depuis le 1er janvier
2017, de la communauté d’agglomération
de la Provence Verte.
Elle appartient au SCoT de la Provence
Verte, approuvé le 21 janvier 2014 et
actuellement en révision.
Néoules
CA Provence Verte
Périmètre du SCoT
La commune de Néoules fait partie du projet de Parc Naturel Régional de la Sainte-Baume. Le projet de Charte du futur Parc
naturel régional de la Sainte-Baume était soumis à enquête publique jusqu’au 16 décembre 2016. La charte du Parc a été
approuvée le 08 février 2017 ; le décret de labellisation étant attendu pour la fin 2017. La vocation et les missions du Parc
seront de protéger et valoriser le patrimoine naturel, culturel et humain de son territoire en mettant en œuvre une politique
innovante d’aménagement et de développement économique, social et culturel, respectueuse de l’environnement. @- Périmètre du projet de Parc naturel régional de la Sainte-Baume
Pourrières
Brignoles
lazaugues LaRoquebrussanné
+ Périmètre de projet
Lol Limites communales
N Fond : MNT, BD-topo, IGN
Sources: MNT, BD-topo, IGN
Auteur : BRLi, SM-PNR Sainte-Baume
Réalisation : Janvier 2014
0 2,5 5 10 Km Echelle: 1/170 000
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2.1.3 Aperçu historique1
« Néoules s'est appelé successivement Novulas (1035), Novula (1084), Neulis (1235), Noulas puis
Nèulos. Le blason de Néoules, représenté par trois noix d'or posées deux sur une sur un fond azur,
a longtemps fait croire que le nom de Néoules venait de l'abondance de noyers. Mais
étymologiquement, il faudrait voir dans les appellations successives de Néoules la signification de
"Nouvelles Terres" ou "Terres nouvellement défrichées", ou encore "Nouveau lieu". En effet, au
XVIème siècle (1520), le village est descendu des sommets d'une colline au sud de la commune
(Saint Thomé), et s'est installé sur de "nouvelles terres" au quartier de la Ribière (un des trois anciens
centres d'habitations) qui est son emplacement actuel.
Il semblerait, comme en témoignent la grotte préhistorique de la Baume (abri sous roche) qui se trouve sous le village fortifié
de Saint-Thomé, ou encore les vestiges Romains trouvés au qaurtier de Trian (ruines de la chapelle Notre-Dame située à
l'emplacement d'une ville Gallo-Romaine), que Néoules ait été depuis longtemps habité. Cependant, les origines du
peuplement restent méconnues. Le Regay, aven situé au sud-est du village, a livré de la céramique préhistorique sans que
l'on sache s'il s'agissait d'un habitat ou d'une réserve d'eau.Les âges du bronze et du fer n'ont, jusqu'à présent, livré aucun
site archéologique. Il faudra attendre la mise en valeur de la plaine à l'époque Romaine pour ainsi voir apparaître un certain
nombre de fermes parmi lesquelles celles de Trian et du quartier Saint-Jean. Mais, à l'heure actuelle, il n'en reste aucun
vestige architectural visible. Le premier établissement de population s'est effectué sur le piton de Saint-Thomé en raison de
sa double position: géographique et stratégique. Au XVIème siècle, ce site fut abandonné au profit des terres agricoles où se
sont constitués les hameaux de la Bataillère et Font Gayou, ainsi que le village actuel (qui s'appelait Ribière) et ce, autour du
Château édifié entre Janvier et Novembre de l'année 1585 (délai mentionné sur le devis de commande de l'époque) et de
l'église Saint Jean-Baptiste édifiée, elle, en 1565.
1 Source : site internet de la communewww.neoules.fr Page 12 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Les trois édifices majeurs de Néoules sont le Château Renaissance, l'église Saint Jean-Baptiste, "Chateauloin" (tour gardant
l'entrée du village).
En 1200, le territoire fait partie de la Seigneurie de Signes. Charles Ier, Comte de Provence, fait son entrée en Provence en
1246 à Aix, tout d'abord, puis à Brignoles. Suite à une affaire criminelle, son autorité est reconnue. Mais Charles Ier ne
conserva pas longtemps la Seigneurie de Néoules. En effet, dans le cadre de sa politique de prise de contrôle des principales
villes de Provence, la Seigneurie de Néoules lui servit de monnaie d'échange avec plusieurs autres Seigneuries ou parts de
Seigneuries (Signes, La Roquebrussanne, Méounes, Meynarguette, Le Béranger, Orves) afin d'acquérir la juridiction et les
droits temporels détenus par l'évêque de Marseille. Cette transaction fut conclue le 30 Août 1257, et l'évêque de Marseille
devint, de fait, le principal Seigneur de Néoules, bien que le village appartienne au diocèse de Toulon.
Au XVIème Siècle, le village (descendu de la colline Saint-Thomé au quartier Ribière) est gouverné par plusieurs Seigneurs (les
Sieurs Reybiol et Blancart, ainsi que l'évêque de Marseille). Cette situation entraîne un manque d'autorité dont les habitants
ne se plaignent pas, ce qui explique que les guerres de religion et la Révolution se sont passées dans une relative bonne
humeur.
A partir de 1657, un certain André Allard se met à acheter, petit à petit, les différentes parts de la Seigneurie de Néoules, si
bien qu'avant la fin du XVIIème Siècle, il en est le seul et unique Seigneur. Jean-François Allard, né en 1750, fut le dernier
Seigneur de Néoules. Thérèse Henriette lui succéda. Cette parente est devenue par la suite Marquise de Grimaldi-Régusse,
ce qui explique que les archives des Allard furent déposées au Palais des Princes de Monaco.
En 1908, suite à la révolte des vignerons de 1907, Néoules crée la deuxième cave coopérative du Var. » Page 13 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.2 Démographie2
2.2.1 Evolution de la population depuis 1975
La population de Néoules est en constante augmentation depuis 1975, passant de 372 à 2573 habitants en 2013 ; elle a plus
que doublé depuis les années 1990. D’après les derniers chiffres de l’INSEE, Néoules accueille 2622 habitants en 2016.
Cette évolution s’est faite en deux temps : dans les années 1980-1990, lorsque la population a dépassé le seuil du millier
d’habitants ; puis dans les années 2000 où elle a doublé pour dépasser les 2000 habitants.
L’attractivité de la commune, sans précédent, s’explique par la proximité du bassin d’emploi de l’agglomération Toulonnaise,
la proximité du bassin d’emploi de Brignoles, la proximité de l’autoroute A8.
2.2.2 Une croissance démographique essentiellement due à l’arrivée de nouveaux habitants sur le territoire communal
L’accroissement démographique sur la
commune de Néoules est
majoritairement dû à l’arrivée de
nouveaux habitants sur le territoire
communal (solde migratoire positif
depuis les années 1970). Si l’on observe
un afflux de population très important
dans les années 1975 à 1990 (soldes
migratoires de 8 et 7,5%), ce solde est en
forte décroissance depuis 2008 : il passe
de 4,3 à 0,7%. La commune accueille
moins de nouveaux habitants mais reste
attractive.
2 Sources : INSEE
305 316 304 439
372
619
1110
1617
2438
2573
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
1946 1954 1962 1968 1975 1982 1990 1999 2008 2013
Commune de Néoules: évolution de la population
0,7
-0,5 0,1 0,3 0,4
0,4
-3
8
7,5
4 4,3
0,7
-4
-2
0
2
4
6
8
10
1968 à 1975 1975 à 1982 1982 à 1990 1990 à 1999 1999 à 2008 2008 à 2013
Indicateurs démographiques solde naturel solde migratoire FAM G2 - Personnes de 15 ans ou plus vivant seules
selon l'âge - population des ménages
EN 2008 ES >:
%
50
40
30
20
10
0 -
15à 20 à 253 40 3 55 à 65 à 80 ans 13 ans 24 ans 39 ans 54 ans 64 ans 79 ans ou plus
Sources : Insee, RP2008 er RP2013 exploitations principales.
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2.2.3 Une population vieillissante malgré une population jeune importante et une augmentation enregistrée chez les 15-29 ans
Entre 2008 et 2013, on observe une augmentation, chez les jeunes actifs (15-29 ans).
La part des plus de 45 ans augmente
également, surtout chez les pré-
retraités.
La commune de Néoules reste
attractive pour les plus de 45 ans et
semble le devenir pour les jeunes
actifs. C’est la tranche d’âge
intermédiaire (30-44 ans) qu’il
conviendra de « retenir » ; si
l’attractivité du territoire se
renforce pour cette population
jeune, c’est l’ensemble de la
population communale qui s’en
retrouvera rajeunie.
Hormis chez les plus jeunes de moins de 25 ans,
le nombre de personnes vivant seules dans
l’ensemble des tranches d’âge de la population
néoulaise augmente. Les plus âgés sont les plus
nombreux à vivre seuls ; face au vieillissement
de la population, une prise en compte de la
problématique du maintien à domicile des + de
80 ans doit être envisagée.
Dans l’ensemble, l’offre de logements doit
répondre à cette augmentation des personnes
vivant seules en proposant une offre diversifiée
dont des logements de petite taille.
Le logement social est une des solutions.
2.2.4 Composition
des familles
L’évolution de la composition des
ménages entre 2008 et 2013 fait
apparaître une augmentation des
ménages d’une personne et des couples
sans enfant. Les familles
monoparentales sont en baisse.
La question de l’offre de logements
répondant aux besoins de ces familles
devra être prise en considération.
Le logement social est une des
solutions.
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
0-14 ans 15-29 ans 30-44 ans 45-59 ans 60-74 ans 75 et +
21,8%
14,0%
21,5% 22,6%
15,2%
4,9%
19,4%
15,2%
19,7%
23,0%
16,7%
5,9%
Evolution de la population par grandes tranches d'âges
2008 2013
0
50
100
150
200
250
300
350
ménages d'une
personne
autre ménages
sans famille
un couple sans
enfants
un couple avec
enfants
une famille
monoparentale
173
20
294
341
94
218
24
349 340
78
Ménages selon leur composition
2008 2013 Variation annuelle ne INSEE (taux annuel entre 2006 et 2011 en !
Année 2012 2 014 2 016 2018 2 020 2 022 2 024 2 026 2 028 2 030
iati j 58 60| 61 62| 64] 65] 67] 68 70 72 731 75 TT] T8] 80! 82| 84 &
3: Effectif 2535/2593] 2653] 2714] 2 776] 2 840] 2 906] 2 972] 3 041] 3 111] 3 182] 3 255] 3 330] 3 407] 3 485] 3 565] 3 647] 3 731] 3 817 3 905 F
Variation annuelle mo Dye 4,90%
201 2 01808 2 20120 2 0222022 20e 2 02820 l
Variation de population 124 130| 137] 143] 150 166| 174] 182] 191] 200! 210| 221] 231] 243] 255] 267| 280| 294
Effectif 2535|2659| 2790 > se 2070 3 220] 3 378| 3 543] 3 717] 3 899] 4 090| 4 291] 4 501] 4 721] 4 953] 5 195] 5 450] 5 717] 5 99 621} UE
Variation annuelle mo oyen entre 1990 et 1999 en %
Variation de population 109 114] 119] 124
Effectif 2535]2644| 2758 27e 2 000 3 129] 3 264] 3 404] 3 550] 3 703] 3 862 on 8_ Lu" 4
À
Année 42 Variation de population 41 41 20222028) 2 02e 22 2 026 (21 49 52 43] 43] 44] 45] 45] 46| 47] 48| 48 50! 51 51
Effectif 25352576] 2617|2659| 2 701] 2 744 2 red 2853 2 era 2 924 2 971] 3 019] 3 067] 3 116] 3 166| 3 217] 3 268] 3 320 3 374 347)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.2.5 Besoins répertoriés en matière de démographie : les objectifs démographiques du PLU
Au dernier RGP3 (2014), la commune de Néoules comptait 2612 habitants. L’objectif communal consiste à permettre l’accueil
de nouveaux habitants, sans toutefois atteindre le plafond des 3500 habitants. En conséquence, 900 habitants
supplémentaires serait le maximum dans les 10-15 prochaines années.
Cette augmentation démographique correspond à l’évolution moyenne préconisée, de 1,60%, par le SCoT de la Provence
Verte.
Extrait des hypothèses de développement démographique présentées lors de la réunion PPA n°1 du 6 juillet 2015 :
Chiffres établis sur la base de 2 535 habitants en 2011 (chiffres alors officiels en juillet 2015 pour la réunion PPA)
Précisons que cette population nouvelle ne pourra s’implanter sur le territoire de Néoules qu’en fonction de la capacité
d’accueil des quartiers et de leur niveau d’équipements. L’équipement ou le renforcement des équipements dans certains
quartiers seront le préalable à l’accueil de constructions nouvelles et donc de population.
Accueillir environ 900 habitants supplémentaires correspond à la construction d’environ 350 nouvelles habitations. D’après les données officielles de l’INSEE sur l’année 2014 (chiffres sortis en octobre 2017) la commune accueille en 2014 : 2612 habitants pour 1024 résidences principales ; Ainsi, le taux de cohabitation est de 2,55 habitants par logement.
Voir également le chapitre 2-8-5 : « Estimation du potentiel de densification au sein des zones à destination d’habitat » qui confirme les choix de densification retenus.
Pour information : En 2016, l’INSEE annonce 2622 habitants4. Mais ne sont pas encore actualisés les chiffres du logement.
3 RGP : recensement général de la population
4 Source : populations légales des communes en vigueur à compter du premier janvier 2016 – date de référence statistique :
1er janvier 2013 Population de 15 à 64 ans par type d'activité
8838
ë
80,0%
61,9%
60,0% +
= 2008 = 2013
40,0% -
20,0% -
9,9% 10,0% 81% 10,5% 10,2% 8,3%
0,0% -
{ actifs ayant un emploi chômeurs } élèves, étudiants retraités et pré-
| retraités
Population active
Statut et condition d'emploi des 15 ans ou plus en 2013 :
700
&KL Ve,
fs
es
S$,
% ° ss Se %e ] ——
ny,
C4.
Salariés Non-salariés
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.3 Économie5
2.3.1 La population active
La population active ayant un emploi reste stable entre les deux derniers recensements, passant de 61,9 à 61,8% de la
population active. Les actifs ayant un emploi restent majoritaires ; la part des chômeurs augmente quant à elle très
légèrement sur la même période.
La part des élèves et étudiants augmente entre 2008 et 2013. La part des retraités et pré-retraités est en baisse.
Le nombre d’emploi sur la commune est passé de 276 en 2008, à 334 en 2013.
Le nombre d’actifs résidants sur la commune est en hausse sur la même période, passant de 990 à 1036.
L’indicateur de concentration d’emploi6 est en augmentation, passant de 27,9 à 32,2, entre 2008 et 2013.
La commune de Néoules fait preuve d’un dynamisme certain en matière économique.
2.3.2 Les conditions d’emploi
Sur les 1035 actifs que compte la commune, 80% sont des salariés dont la majorité en CDI7 ou titulaires de la fonction publique
(68%).
20% sont non-salariés, c’est-à-dire indépendants, employeurs ou aides familiaux.
5 Source : INSEE, RP2008 et RP 2013, exploitations principales
6 Nombre d’emplois dans la zone pour 100 actifs ayant un emploi résidant dans la zone
7 CDI : Contrat à durée indéterminée Page 17 sur 163
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2.3.3 Les navettes « domicile-travail »
La très grande majorité des actifs résidant à Néoules
travaillent hors de la commune. Ils étaient 79,4% en
2013 à « navetter » entre leur domicile et leur lieu de
travail.
Cette part est en légère régression entre les deux
derniers recensements. L’essentiel des navettes
domicile-travail se font vers une commune du
département du Var, notamment vers Brignoles et
Toulon.
Corrélativement, la part de néoulais habitant et
travaillant sur la commune est en augmentation (de
16,8 à 20,6%).
La commune reste cependant à vocation résidentielle.
2.3.4 Les activités économiques : tertiarisation de l’économie
L’activité économique principale
de Néoules est tertiaire.
L’activité est étroitement liée à la
sphère présentielle et
résidentielle: BTP, services aux
particuliers, hébergement,
restauration et transports …
Le recensement des activités
économiques ci-après confirme le
nombre important de petites
entreprises et sans doute d’auto
entrepreneurs sur le territoire.
L’essentiel des achats s’effectue
sur d’autres communes, telle
Garéoult ou Rocbaron qui
disposent des surfaces
commerciales les plus proches.
16,8%
83,2%
20,6%
79,4%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
à Néoules ailleurs
Lieu de travail des actifs de plus de 15 ans résidant à
Néoules en 2008 et 2013
2008 2013
3%
28%
25%
18%
27%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
industrie
construction
commerces, transports, hébergement et
restauration
services aux entreprises
services aux particuliers
Nombre d'entreprises par secteur d'activité au 1er
janvier 2015
2
1
1
1
1
1
1
3
2
2
5
0 1 2 3 4 5 6
médecin
dentiste
pharmacie
kinésithérapeute
distributeur de billets
banque
agence immobilière
assurances
artisans, btp…
commerce de proximité
alimentaire
cave coopérative
restauration
grande surface commerciale
agriculteurs
Recensement des activités économiques au 01/01/2015 Page 18 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.3.5 Le tourisme
La commune de Néoules dispose de nombreux atouts susceptibles de favoriser son développement touristique. L’importance
des paysages ruraux lui confère cet aspect paisible et typique des villages provençaux. De nombreux évènements musicaux,
festifs ainsi que des activités présentes sur le territoire participent de la dynamique culturelle de la commune. « Un peu à
l'écart des grands axes, Néoules s'étend sur une large plaine fertile adossée aux massifs de la Verrerie et du Saint Clément.
Le centre, lové autour de son château aux tours joufflues et la belle place, à l'ombre des grands platanes, est le lieu de
rencontre des villageois et des gens de passage installés aux terrasses des cafés et des restaurants. »8
En termes d’hébergement touristique, 3 gites et des meubles de tourisme sont répertoriés sur le territoire.
En 2013, on dénombrait 126 résidences secondaires, représentant 10,4% du parc de logements communal.
Absence d’hôtel ou de camping
Le festival de Châteauloin : Sur le site d'une bergerie du 19ème siècle, au milieu des
chênes, sont organisées des rencontres musicales et théâtrales. Au mois de juillet,
s'y déroule le Festival des Musiques du Monde, très apprécié des visiteurs et
jouissant d'une belle notoriété du côté des artistes.
L’école de Cirque, d’art et de spectacles : Installé sous un chapiteau sédentaire, Esprit
de Cirque propose toutes les qualités techniques pour l'apprentissage et le
perfectionnement des arts circassiens. Jonglerie, équilibre, acrobaties au sol ou
équestres et autres activités sont proposées aux adultes et enfants. De plus, des
activités permettant des spectacles à thèmes ont lieu dans ce site de qualité.
L’implantation de cette activité, en zone soumise à l’aléa inondation, sera étudié dans
le cadre de l’élaboration du PLU, afin de permettre la sécurisation des personnes et
des biens.
2.3.6 Besoins répertoriés en matière de développement économique et touristique
La commune souhaite permettre le développement du tourisme vert et lié au terroir sur son territoire. La préservation du
plateau de la verrerie pour les randonneurs et les chasseurs est souhaitée.
Dans le cadre du développement culturel, Châteauloin est identifié au PLU et le cirque est pérénisé.
La zone d’activité économique des Croys existante sera maintenue ; elle n’est pas étendue dans le cadre du PLU. Pour traiter
les perceptions paysagères, un développement des activités de bureau (sièges sociaux) est souhaité.
8 Source : www.la-provence-verte.net/decouvrir/neoules Page 19 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.3.7 Analyse de la compatibilité des documents supra communaux avec l’économie communale
La zone d’activité économique des Croys sur le territoire de Néoules est inscrite au document de SCoT.
La commune souhaite le développement d’une économie endogène :
elle permet la diversité des activités et productions agricoles en renforçant la compétitivité de l’agriculture locale ; elle valorise la forêt en tant qu’espace économique (développement des activités de promenades, pérennisation du parc solaire…) ;
elle développe un tourisme dynamique (pôle culturel et de loisirs du Cirque, le pôle culturel de rayonnement départemental de Châteauloin.
Ainsi le PLU est compatible avec le volet économique du SCOT. Page 20 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.4 Agriculture
L’agriculture constitue un enjeu important pour la commune de Néoules.
Dans le cadre de l’élaboration de son document de PLU, un atelier agricole a été réalisé en février 2015, puis en juin 2015.
Cet atelier agricole fait partie intégrante de la concertation réalisée dans le cadre de l’élaboration du PLU.
En effet, le PLU doit identifier les zones agricoles réservées à l’activité agricole : la concertation avec les agriculteurs devait
permettre une meilleure connaissance des zones à potentiel agricole. Le PLU règlemente l’utilisation et l’occupation des sols,
et notamment la constructibilité autorisée : le souhait des élus consiste à protéger les espaces agricoles présentant un intérêt
paysager, notamment autour du village.
2.4.1 Evolution socio-économique de l’agriculture de 1988 à 20109
Les exploitations
Le nombre d’exploitations ayant leur siège sur la
commune est en baisse ; il est passé de 27
exploitations en 1988 à 17 en 2010.
4 agriculteurs (3 viticulteurs + 1 trufficulteur) sont
présents sur le territoire10.
Des demandes d’installation (safranier, huiles
essentielles) ont été enregistrées sur le territoire.
L’orientation principale de l’agriculture sur le territoire communal est la viticulture. En effet, sur 162 hectares de terres
agricoles déclarées, 154 sont dédiées à la viticulture, soit 95% d’entre elles.
L’évolution du cheptel sur le territoire fait apparaître une
croissance de l’activité liée à l’élevage.
9 Source : Agreste – Recensements agricoles 2000 et 2010.
10 Source : données communales
27
22
17
0
20
40
1988 2000 2010
évolution du nombre d'exploitations agricoles
344
47
133
0
200
400
1988 2000 2010
évolution du cheptel sur le territoire Page 21 sur 163
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Evolution de la SAU11
La surface agricole utilisée a connu un croissance
importante entre 1988 et 2000. On observe une
baisse sur la dernière période du recensement
agricole.
Les exploitations et leur transmission
Les trois quart des exploitants ont moins de 60 ans en 2015 ; cependant, on observe un rajeunissement des exploitants sur
le territoire.
Signes d’identification de la qualité et d’origine présents du territoire de Néoules
Le territoire de Néoules est concerné par les Signes d’identification de la qualité et d’origine suivants :
IGP agneau de Sisteron
IGP miel de Provence
IGP viticole Méditerranée, mousseux, primeur ou nouveau
IGP viticole Var primeur ou nouveau
AOC-AOP Coteaux varois en Provence
AOC-AOP Huile d'olive
de Provence.
Néoules est concerné
par l’Appellation
d’Origine Protégée
COTEAUX VAROIS (
sur la carte ci-dessus),
sur plus de 313
hectares. Toutes les
parcelles identifiées ne
sont pas cultivées.
Notons que parmi les
313 hectares de terroir
COTEAU VAROIS, 60
hectares sont
artificialisés.
Ainsi, 19% de ce terroir est actuellement occupé par un tissu urbain de type pavillonnaire.
11 SAU : Surface Agricole Utilisée
601
1013
696
0
500
1000
1500
1988 2000 2010
évolution de la SAU -Espaces-cultivés-en-1972-et-en-20034
B:Espaces-cultivés-en-1972-et-perdus-en-2003-au-profit-de-l'artificialisation-ou-de-l'enfrichement
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2.4.2 Evolution spatiale des espaces cultivés de 1972 à 200312
Sur le territoire de Néoules, entre 1972 et 2014 : 123 hectares d’espaces cultivés ont été perdus.
2.4.3 Les espaces cultivés de Néoules
Les espaces cultivés de Néoules sont tous concentrés en limite Nord du territoire. Ils font partie du vaste espace plan agricole
dit « plaine de La Roquebrussanne ».
5 secteurs sont identifiés :
Canséquier : entité agricole identifiée, non morcelée
Saint Jean, Le Pas du Gaou : quelques espaces agricoles, mitage de l’espace poar l’urbanisation, attention crues La Bataillère : corridor agricole préservé, développement urbain au sud, quartier Les Régays Prégajour, Terre Blanche : espace plan agricole préservé, attention à la progression de l’urbanisation sur les coteaux Secteur village : reliquat d’anciens espaces cultivés, certains sont transformés en « jardins ».
12 Diagnostic agricole de la chambre d’agriculture NN
K
—
Limite communale
Lit mineur Dépression fermée (contour € >
LE moren net ou peu net)
— — Pied de versant
Lit majeur ordinaire TTT Corniche dans le substrat
Lit majeur exceptionnel + Talus net
Inondabilité par ruissellement _ _ _ +ajus peu net
sur les piémonts
Barrage de travertins 773 Remblai
Ruissellement en aval ins Remblais d'infrastructures
d'un barrage de travertins
Suspicion de débordements Lit mineur recalbré
sur terrasse ——— Digues
Axe d'écoulement en crue MS œ—— Ouvrage d'art
(zonage non délimité) f | | Carrière, gravière ou déblais
Glacis-Cône are Limite de zone étudiée
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
L’observation de l’AZI13 met en exergue le fait que le village et les secteurs bâtis ne sont pas concernées par l’aléa inondation
(parties colorisées sur l’extrait zoomé de la cartographie ci-contre), contrairement aux terres agricoles ; notons que 2 arrêtés
portant avis de l’état de catastrophes naturelles « inondations et coulées de boue » ont été pris en 1999 et 2011.
.
13 AZI : Atlas des Zones Inondables Artificialisé
Agricole
Naturel (dont
forestier)
Artificialisé
Agricole
Naturel (dont
forestier)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.4.4 Evolution de la consommation de l’espace
Nb : Les espaces cultivés sont cartographiés
en jaune. Ils comprennent les prairies, les
pâturages, les espaces enherbés, Les terres
arables, Les serres, Les vignobles, les vergers,
oliveraies, lavandins, truffières, …
Entre 1998 et 2011, sur l’intégralité du territoire communal (2508 ha) 50,54 ha ont été artificialisés. Ils sont répartis comme
suit :
- 23,5 ha ont été consommés sur la surface agricole ;
- 27,04 ha ont été consommés sur la surface naturelle. Les cultures sont créatrices de variétés de
Les productions agricoles génèrent des revenus formes, de couleurs, et structurent le
à l'exploitant, aux ménages... paysage communal en tant qu'interface entre bâti et forêt … … elles génèrent de l'activité aux coopératives,
aux saisonniers, à l’agritourisme... … elles participent au patrimoine local, au cadre de vie …
Les secteurs cultivés sont des corridors écologiques et favorisent la biodiversité propre aux zones
agricoles...
Enjeu socio-
économique
Zone du POS Superficie
Zones constructibles
U 192,96 ha
NB 117,40 ha
Zones non constructibles
NC 306,4 ha
ND 1891,24 ha
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2.4.5 La contribution environnementale et paysagère de l’agriculture
La contribution paysagère et environnementale de l’agriculture sur le territoire de Néoules est importante. Les paysages créés
par le paysage agricole ainsi que les services écologiques rendus par ceux-ci sont primordiaux sur le territoire communal. (cf
état initial de l’environnement).
Schéma simplifié des différentes fonctions de l’agriculture (Source BEGEAT)
2.4.6 Besoins répertoriés en matière d’agriculture et le projet agricole de Néoules
Dans le cadre de l’élaboration de son PLU, la commune a souhaité redéfinir un zonage agricole cohérent avec la réalité
agricole mais aussi prendre en compte le potentiel agricole existant sur son territoire. La préservation de ces entités agricoles
constitue un enjeu important pour la commune.
Le document de POS précédent identifiant environ 306 hectares de zones agricoles (NC). Page 26 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Ainsi, dans le cadre du PLU, les principaux enjeux identifiés en matière agricole ont été les suivants :
Identifier les terres agricoles: les terres cultivées et le potentiel agricole
Préserver les entités agricoles
Développer les espaces potentiellement cultivables en les inscrivant au PLU en zone A
Permettre une diversification mesurée de l’activité économique de l’exploitation : exemples = développer les niches
agricoles (plantes aromatiques, à parfum), vente directe à l’exploitation …
2.4.7 Analyse de la compatibilité des documents supra communaux avec l’agriculture communale
L’agriculture communale, au travers des enjeux identifiés et du projet de PLU et en particulier son règlement (règlement
pièce écrite et zonage), est compatible avec le document du SCoT14 de la Provence Verte. Le projet agricole communal, défini
dans son document de PADD, permet en tous points la réalisation des objectifs du PADD et du DOO du SCoT afin de :
- préserver l’enveloppe foncière agricole (au document de PLU : définition de l’enveloppe agricole A au PLU avec prise en compte de l’enveloppe existante au document d’urbanisme antérieur et détection du potentiel de remise en culture sur le territoire) ;
- Encadrer les aménagements et les constructions liées à l’activité agricole (au document de PLU : règlement écrit et zonage définissant les espaces agricoles et les possibilités d’aménagement et de constructions associées) ; - Eviter les concurrences quant à l’usage du sol entre activités agricoles et production d’énergies renouvelables (au document de PLU une prise en compte de cette problématique est effectuée ; le parc solaire existant est localisé en dehors de l’enveloppe agricole et aucun nouveau projet de production d’énergies renouvelables n’est recensé sur le territoire) ;
- Favoriser l’accès au foncier des agriculteurs ;
- Encourager une agriculture plus respectueuse de l’environnement, ayant un rôle d’entretien et de valorisation des espaces et des paysages (au document de PLU, le zonage et règlement identifie des secteurs agricoles paysagers).
14 SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale "s PERS ES
JiMéoünes-lès-Montrieux
: = \ “ à
L
_PBeigentier.
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.5 Équipements et services
2.5.1 Les équipements et principaux services présents sur le territoire
Les équipements et services présents sur le territoire sont les suivants :
1 bureau de Poste
1 stade / tennis
1 crèche (24 enfants)
1 garderie périscolaire (20 enfants)
1 bibliothèque
1 maison des jeunes
1 salle des fêtes
4 classes maternelles (98 élèves)
8 classes primaires (170 élèves)
1 centre social et culturel
Les habitants de Néoules se déplacent vers les communes alentours,
principalement Brignoles, la Roquebrussanne et Garéoult mais aussi
Toulon et son agglomération.
Aire de d’influence de Néoules :
La Roquebrussanne et Garéoult :
• Gendarmerie, pompiers,
• Collège de Garéoult
• Maison de retraite
• Équipements sportifs
Toulon, Brignoles :
• Lycée de Brignoles
• Office de tourisme
• Pole emploi
• Santé : hôpital, clinique …
• Cinéma de Brignoles
Rocbaron, La Garde :
• Commerces, cinema
2.5.2 La gestion des déchets
La collecte, le transport, le traitement et la valorisation des ordures ménagères sont gérés par la communauté de commune
du val d’Issole qui assure cette compétence et la délègue au SIVED15.
La collecte en porte à porte (ramassage des ordures ménagères et des emballages en sac ou en bac individuel directement
devant le domicile ou en bac collectif dans un quartier) s’effectue tous les deux jours pour le village et tous les 3 à 4 jours sur
les écarts.
De plus la collecte en point d'apport, qui concerne le papier, le verre et les textiles, est possible sur la commune.
Enfin, quatre espaces-tris sont en services sur le territoire du SIVED : le collet Rouge à
Brignoles, les ferraghes à Tourves, le Looron à la Roquebrussanne et Terrubi au Val. Une
déchetterie est également en servie à Forcalqueiret (les Fontaines).
15 Syndicat Intercommunal pour la Valorisation et l’Elimination des Déchets du centre ouest Var 14a Electricité : établissement des lignes électriques : Code de l'énergie (articles L 323-1 et suivants), code de l'environnement (articles L 554-1 à L 554-5 et R 554-1 à R 554-38), loi n° 46-628 du 8 avril 1946 (articles 8 et 47), loi n° 2000-108 du 10 février 2000 modifiée, décret n° 70-492 du ler juin 1970 modifié (annexe article R 126-1 du code de l'urbanisme II - A - a)
2 RTE (Réseau Transport d'Electricité) - TESE (Transport electricité Sud-est) - GIMR - 46 Avenue Elsa Triolet 13147 Marseille cedex 08
Réseau Transport d'Electricité (RTE ) - Transport electricité Sud-ext (TESE), GET (Groupe d'Exploitation Transport) Côte d'Azur - Section Technique Lingostiére St Isidore - BP 3247 -
06205 NICE cedex 3
Ligne aérienne 225 KV 2 circuits : COUDON (LE) - NEOULES ! et 2
Ligne nérienne 225 kV : ESCAILLON - NEOULES
Ligne aérienne 225 kV : NEOULES - VINS
Ligne aérienne 400 KV 2 circuits : NEOULES - REALTOR 1 & 2
Ligne nérienne 400 kV 2 circuits : NEOULES - TRANS 1 & 2
INÉLIGIBLE 3 À 8 MBIT/S CIE RIDE US
LUULNE RE LES CERILGUS 100 MBIT/S ET PLUS
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.5.3 Le réseau de transport d’électricité sur le territoire de Néoules
Plusieurs ouvrages électriques haute et très haute tension sont présents sur le territoire communal :
2.5.4 Équipements numériques
Les enjeux de l’aménagement numérique du
territoire du Var et les perspectives de
développement sont suivis dans le cadre
partenarial du Schéma Directeur territorial
d’aménagement numérique du Var (SDTAN83),
regroupant le Département et tous les EPCI du
var, dont la communauté de communes Val
d’Issole.
De plus, le Plan France Très Haut Débit vise à
couvrir l’intégralité du territoire en très haut
débit d’ici 2022, c’est-à-dire proposer un accès
internet performant à l’ensemble des
logements, des entreprises et des
administrations. Pour atteindre cet objectif, il
mobilise un investissement de 20 milliards
d’euros en dix ans, partagés entre les
opérateurs privés, les collectivités territoriales
et l’Etat.
Le territoire de Néoules est couvert avec des
performances de réseaux inégaux16.
16 Source : Plan France Très Haut Débit TT E F ISLE
f ® Ë
VR
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2.5.5 Les équipements d’adduction en eau potable
La commune de Néoules possède un Schéma directeur d’eau potable (2010). La commune est alimentée par le forage des
Clos situé en zone urbaine ; le réservoir des « Caranques » stocke l’eau captée sur la commune (800m3).
Le réseau d’eau potable de Néoules :
Le service de l’eau potable est assuré en délégation de service public par SEERC-Eaux de Pce.
La totalité des habitants n’est pas raccordée au service public d’eau potable (certains quartiers sont uniquement desservis
par des forages).
La Commune a pour projet l’adduction au réseau public d’eau potable du quartier La Tuilière en 2017.
Seul le quartier de la Montée des chênes restera à desservir.
Ces quartier sont situé en dehors de l’enveloppe urbaine du PLU. Page 30 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.5.6 Les équipements d’assainissement
La commune de Néoules possède un Schéma directeur d’assainissement (2010).
Sa station d’épuration17 mise en service en 1994, a une capacité de traitement de 1500 Equivalents habitants (EH). Des
travaux sont prévus pour la renforcer et ainsi atteindre une capacité nominale de 2000 Equivalents habitants (EH) dans un
premier temps puis 2800 dans un second temps, après réalisation de travaux.
Consulter à ce sujet le chapitre « assainissement collectif » des annexes générales, document n°5 du PLU.
Elle est de type « lits bactériens ». Elle se compose des éléments suivants :
- Un poste de relèvement des eaux en entrée de station
- Un dégrilleur courbe et un dégrilleur statique
- Un déssableur/déshuileur
- Un décanteur/digesteur de 271 m3
- Un poste de relevage
- Un traitement biologique sur cultures fixées de bactéries : lits bactériens sur pierre de pouzzolane de 8,75 m de diamètre avec une hauteur de matériau de 2,75 m.
- Un clarificateur nécessaire à la décantation des boues de 8,5 m de diamètre. - Un canal de sortie des eaux épurées
- Un traitement des boues par unité mobile d’égouttage
Notons qu’un projet d’extension du réseau au hameau des Bataillères a été évoqué lors de la phase diagnostic.
2.5.7 Besoins répertoriés en matière d’équipements et de services
En matière d’équipements publics, l’enjeu principal de la commune est non seulement de maintenir les services publics sur
le territoire communal, mais surtout de les développer : centre de loisirs pour enfants, espaces de stationnement, …
A cette fin des emplacements réservés (ER) seront positionnés au PLU (voir les documents n° 4-1-3 du PLU )
17 Source : Suez eau France, Direction Technique Pôle Assainissement, Etude Capacité d’épuration Résiduelle, 01 mars 2017 ME cents | Routes départementales
‘_:_: des infrastructures de transports terrestres DS, D554
| NS WA + A
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2.6 Déplacements et transports
2.6.1 Le réseau routier départemental sur la commune de Néoules
La commune de Néoules est desservie par les routes départementales RD 5, 68, 2068 qui sont considérées comme ayant un
intérêt local et la RD 554, d’intérêt intercantonnal.
En 2014, la moyenne journalière de véhicules
faisait apparaitre les données suivantes :
RD5 : 4625 véhicules /jour
RD68 : 1117 véhicules /jour
RD 554 : 4561 véhicules /jour
Source : département du Var
Les RD 5 et RD 554 font l’objet d’un classement au titre des voies bruyantes, réalisé par les services de l’Etat. Les portions de
voies traversant l’extrême Nord-Ouest de la commune sont classées en catégorie 3.
Ainsi, de part et d’autre de ces infrastructures, une bande de 100 mètres est affectée par le bruit. .
à
CT
EEE
S
PSE ”
à
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.6.2 Inventaire du stationnement
Environ 333 places de stationnement pour véhicules motorisés sont recensées dans et autour du village; elles sont
principalement localisées dans le centre et à proximité de ce dernier. Les espaces de stationnement les plus vastes sont situés
au nord du village : un rééquilibrage au sud (côté nouvelle mairie et école) est à prévoir. En effet, la commune doit pouvoir
répondre aux besoins de stationnements publics autour de l’école, pour les parents d’élèves, pour le public se rendant en
mairie ou dans les autres équipements publics du centre-village, et d’une manière générale pour la population croissante
résidant dans le village ou le fréquentant. Notons que la réalisation d’une centaine de places supplémentaires est en projet.
En 2018, plusieurs bornes électriques sont installées dans le village pour les véhicules électriques et hybrides : elles sont
situées au parking de la Ferrage et au parking de la Mairie. Les vélos peuvent être stationnés dans le centre du village.
Localisation des espaces dédiés au stationnement public :
2.6.3 Les transports collectifs
La commune de Néoules est desservie par les lignes interurbaines
départementales suivantes à destination des voyageurs et des
scolaires :
Lignes de voyageurs :
Ligne 4408 – la Roquebrussanne – Brignoles
Ligne 4428 –Brignoles - la Roquebrussanne
Ligne 4801 : Brignoles – Toulon
Ligne 4802 : Saint-Maximin- Toulon
Ligne 4821 : Brignoles – Toulon
Lignes scolaires :
Ligne 4432 – Mazaugues - Garéoult
Ligne 4832 – Forcalqueiret - Hyères
Aire d’attraction du projet
de dépose minute Page 33 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
L’offre de service actuelle (année 2015-2016) est particulièrement adaptée pour les élèves de Néoules fréquentant le collège
de Garéoult, le Lycée de Brignoles et le lycée de Hyères-Costebelle.
Elle peut éventuellement répondre aux besoins des habitants de Néoules travaillant à Garéoult, Forcalqueiret, Rocbaron ou
la Valée du Gapeau jusqu’à Toulon.
Un terrain est acquis par la municipalité pour l’installation d’un dépose minute dans le village.
2.6.4 Besoins répertoriés en matière de transports et déplacements
En matière de transports routiers, la réalisation d’une halte routière est prévue dans le cadre de l’élaboration du PLU, entre
le village et la salle de spectacles « Châteauloin ».
Le développement des stationnements sera réalisé dans le village, et particulièrement autour du pôle de l’école, pour les
besoins des parents d’élèves, du public se rendant en mairie ou dans les autres équipements publics du village et d’une
manière générale pour les besoins de la population croissante résidant dans le village ou le fréquentant. Rappelons que la
densification prévue dans le village (zones U, zones AU) nécessite le besoin de développement d’espaces propices au
stationnement.
Ces espaces de stationnement devront favoriser le co voiturage. Axe d'extension urbaine
———
Tissu constitué:
jusqu'au XVIIIe siècle
XIXe - début XXe siècle
Mi XXe jusqu'à aujourd'hui
GESTIN ARCHITECTES
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.7 Habitat et Logement
2.7.1 Diagnostic urbain
Analyse du tissu urbain du centre de Néoules
Le développement de l’urbanisation :
L’implantation du village sur le site du hameau de Ribière en 1575 obéit à la logique de visibilité mais aussi de rejet des terres
humides de la plaine
cultivée.
Bien qu’il soit difficile
d’établir des limites
précises (construction de
la ville sur la ville,
extensions, surélévations)
une analyse typologique
rue par rue permet de
distinguer trois zones de
développement urbain du
village qui s’est réalisé
selon un axe d’extension
urbaine.
Le cœur historique (jusqu’au XVIIIème siècle) :
La partie la plus ancienne
de Néoules s’est
organisée sur le plateau
au Nord du château et de
l’église (XVIème siècle).
La typologie
architecturale est
marquée par des
immeubles étroits de 1, 2
voire 3 étages parfois sur
cave. On trouve
généralement une ou
deux rangées de fenêtres
et les percements sont
souvent décalés. Les
ruelles sont étroites. CESTIN ARCIITECTES
GESTIN ARCHITECTES
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Extensions XIXème et début XXème siècle :
Le village s’est étendu
en se prolongeant
principalement vers le
Sud-Ouest toujours sur
le plateau.
La typologie
architecturale est
marquée par des
alignements
d’immeubles plus
larges de 2 étages. On
trouve généralement
deux rangées de
fenêtres au minimum
et les façades sont
composées avec des
percements alignés.
Extension deuxième moitié XXème et XXI ème siècle :
Le village continue de
s’étendre vers le Sud-
Ouest, avec un tissu
largement marqué par
le pavillonnaire et les
principaux
équipements publics
fédérateurs (école,
salle des fêtes et
nouvelle mairie
inaugurée en 2017).
La typologie
architecturale est
marquée par un style
néo provençal. anarchique à
\ ES | . Ba, \ à
—
4
Zones exclusivement piétonnes
1 ** Circulation automobile (sens)
P| Zones de stationnement (nombre de places)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Plan de circulation, parkings et bus en centre de village
La D68 qui passe au Sud du centre-ville permet d’éviter un flux de circulation trop important passant par les rues étroites du
noyau ancien. Le fait que le centre ne soit pas traversé uniquement que par les habitants de Néoules, n’empêche pas qu’il
soit particulièrement encombré à certaines heures (sortie et entrée des écoles).
Les avenues de Provence, de la Libération et de la 3ème Division US connaissent à ces heures un stationnement anarchique dû
à un manque de places de stationnement sur cette zone.
Le reste des ruelles ne supporte pas un trafic important, elles desservent uniquement leurs propres habitants.
Stationnement anarchique à la sortie de l’école ; carrefour Av de la Libération
et Provence. Un projet de stationnement est en cours. Le
Lhoe_—
6. Boutodrome centre vile
1. Espace Jeunes - Salle
Camus
2. Salle Potyvaiente
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Plan des espaces publics, équipements et commerces en centre de village
Les commerces ne sont pas très nombreux, dû au fait que la population travaille principalement en dehors de Néoules et à la
concurrence des zones commerciales proches des axes routiers et des trajets pendulaires (Rocbaron).
L’axe Place de la Liberté / avenue de la Libération est l’axe majeur du centre de Néoules où se concentrent équipements et
commerces. D’autres éléments d’importance pour la ville se situent en dehors de cette zone centrale, tels le lavoir (arrêt de
bus), la salle de spectacle Chateauloin et le centre technique municipal. Page 38 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Dents creuses et renouvellement urbain
Dans le cadre de la réalisation du PLU, au cours de la phase de travail de diagnostic, des « dents creuses », espaces libres
situés en centre urbain, ont été identifiés.
Les « dents creuses » se situent en périphérie immédiate du centre du village :
Ce sont des terrains qui pourraient être identifiés comme secteurs à enjeux, ou bien des secteurs à conserver en « jardins ». Les cours intérieures doivent aussi être préservées.
En tant que gisements fonciers elles ont la capacité de permettre une densification du bâti ou une redéfinition des espaces publics et du stationnement de la ville.
Dents creuses identifiées Espaces non bâtis, ou peu bâtis, permettant d’offrir des points de vue paysagers sur le village, ou, depuis le village
Les dents creuses n° 1 et 2 :
1. Surface : 3970m²
Parcelles cadastrales : 251, 254, 255
Programme envisagé : logements sociaux
Parcelles cadastrales : C 252, 253, 256, 257,
258, 396, 521
= site idéal pour aménager un belvédère.
2. Surface : 1500m²
Parcelles cadastrales Nr: C 263, 265, 455,
456
= le long de l’avenue de la Libération,
opportunité d’un programme de logements
+ activités en RDC avec Parking. mu
4 T prise de vue
photo
+ limite de la Porcelle
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Les dents creuses n° 3 et 4 :
3. Surface : 800m²
Parcelles cadastrales: D 2, 3, 14
= site idéal pour un parking ?
4. Surface : 655m²
Parcelle cadastrale D 1262
= site idéal pour un parking ?
Les dents creuses n° 5 et 6 :
5. Surface : 8550m²
Parcelles cadastrales : C 330, 333, 541, 543,
544, 545, 546, 547, 548
Parcelles cadastrales : C 386, 407, 491, 492,
493, 494, 495, 535, 535
= idéal pour y développement du
renouvellement urbain ?
6. Surface : 3885m²
Parcelle cadastrale 532
= idéal pour y favoriser une densité
modérée 7. Parcelle surface : 310m°
Zone PLU UAb
Parcelle cadastrale Nr 607
Programme : équipement et belvédère ?
Localisation
S .
—
LA : prise de vue photo
A i \\ * panoroma
m2\i\
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
La dent creuse n° 7 :
Chacune des dents creuses identifiées fait apparaitre des enjeux en matière de renouvellement urbain ou d’espaces publics.
Le PLU devra effectuer des choix et prioriser les objectifs de densité des dents creuses : toutes n’ont en effet pas vocation
à être densifiées. Quelques principes devront être respectés :
La préservation d’une ceinture verte au contact « ville / nature » permettant de conserver intacts les points de vue remarquables de la plaine vers le village avec les trois strates identifiée/ 1)° plaine cultivée ; 2)° village sur plateau ; 3)° collines du grand paysage ;
Le maintien d’une ceinture verte inconstructible au Nord et à l’Est du village permet de : définir une limite claire à l’urbanisation (qui s’est toujours développée plutôt vers le Sud-Est à Néoules) ; et de stopper la consommation des terres agricoles en périphérie urbaine ;
Favoriser la centralité et la densité au centre du village, tout en conservant des espaces libres « de respiration » que sont les cours, jardins et espaces publics ;
Le renforcement du centre-ville suivra aussi les préconisations du schéma directeur des espaces publics (étude réalisée par l’architecte Loïc Gestin via le CAUE du Var) ;
Assurer la protection et la mise en valeur du patrimoine majeur et identitaire de la commune (le Château par exemple) mais aussi de l’ensemble du centre ancien (règlement architectural).
seuls certaines « dents creuses » seront retenues dans le cadre de l’élaboration du PLU : elles feront l’objet d’orientations d’aménagement et de programmation (OAP), voir document n°3 du PLU. all HE HE
1968 1975 1982 1990 1999 2008 2013
résidences principales 138 151 240 394 593 920 1008
résidences secondaires 32 121 218 242 165 123 126
logements vacants 32 47 18 15 74 79 81
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.7.2 Le parc de logements
Le parc de logements est en constante
augmentation depuis 1968. En 45 ans, le
nombre de logements a été multiplié par 6
sur le territoire de Néoules, contribuant à
l’étalement urbain permis par l’ancien
document d’urbanisme de POS.
En 2013, la commune compte 1 215
logements répartis entre :
- 1008 résidences principales
représentant 83% du parc de logements ;
- 126 résidences secondaires,
représentant 10,4% du parc de logements ;
- 81 logements vacants, représentant
6,6% du parc de logements.
Le nombre de résidences principales est en constante augmentation depuis 1968, suivant la tendance départementale.
Après une augmentation du nombre de résidences secondaires jusqu’en 1990, elles sont en régression sur les périodes
censitaires suivantes ; on observe une très légère hausse sur la dernière période, entre 2008 et 2013 (+3 résidences
secondaires).
Quant aux logements vacants, ils sont en hausse depuis les années 1990. En 1990, on comptait 15 logements vacants sur le
territoire ; en 2013, on recense 81 logements vacants. Ces logements pourront être réhabilités et faire l’objet,
éventuellement, d’une convention avec un bailleur : la nouvelle Communauté d’Agglomération, en place depuis le premier
janvier 2017, a pour mission d’élaborer un Plan Local de l’Habitat (PLH), document qui apportera des précisions sur le
répartition de la mixité sociale dans les centres urbains.
202
319
476
651
832
1122
1215
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1968 1975 1982 1990 1999 2008 2013
Evolution du nombre de logements de 1968 à 2013
0
200
400
600
800
1000
1200
1968 1975 1982 1990 1999 2008 2013
Evolution du nombre de logements par catégorie
résidences principales résidences secondaires logements vacants L {| Page 42 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Les maisons individuelles prédominent, représentant
88% du parc. Leur part est stable depuis 2008.
De même pour les appartements, représentant 12%
du parc.
La taille des résidences principales entre 2008 et 2013
reste constante pour les logements allant de 1 à 3
pièces. Les grands logements (4 pièces et plus) sont en
augmentation.
En moyenne, les résidences principales comptent 4,7
pièces pour les maisons et 2,8 pour les appartements.
La majorité des résidences principales sont
postérieures à 1970 (près de 80%), dont plus de 45%
ont été construites après 1990.
Près d’un quart de la population (23%) est installée
récemment sur le territoire communal, depuis moins
de 5 ans.
En 2013, 74,9% des néoulais sont propriétaires ; leur
nombre est en augmentation depuis 2008.
22,3% sont locataires.
2.7.3 Le logement social
Sur le territoire de Néoules, le patrimoine locatif social18 fait état de 24 logements, répartis comme suit :
Nom des
programmes Organismes
Types de
constructions
Mise en service Secteur de
financement
Individuel collectif
12 rue Alphonse
Daudet Logements communaux Intervention sur l’ancien 1999 PLAI 2 Rue Soumaillon PLALM 1 L’indispensable
Logis familial
varois
Construction
neuve 2007 PLUS 14
Maison jean
Jaurès Intervention sur
l’ancien 1997
PLA 6
Rue Alphonse
Daudet PLAI 1 Total 24
18 Source : DDTM, patrimoine locatif social au 31 décembre 2014, répartition par communes
88% 88%
12% 12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2008 2013
maisons individuelles
appartements
13
65
179
241
422
15
65
184
279
466
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +
Résidences principales selon le nombre de pièces
2008 2013
9,1%
3,4%
8,2%
33,6% 32,4%
13,3%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
avant 1919 de 1919 à
1945
de 1946 à
1970
de 1971 à
1990
de 1991 à
2005
de 2006 à
2010
RP en 2013 selon la période d'achèvement Page 43 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Au regard des chiffres du dernier recensement (2013), le parc social de la commune représente 2,4% du parc en résidences
principales. Le PLU peut apporter des mesures favorisant la mixité sociale dans l’enveloppe urbaine, et notamment dans le
village. Les espaces voués au renouvellement urbain seront prioritaires pour un développement de l’habitat social.
2.7.4 Estimation des besoins en logement
La formation du besoin en logements s’appréhende souvent uniquement à travers l’effet démographique, qui, par le jeu des
soldes migratoires et naturels, permet l’accueil de population nouvelle à l’échelle de la commune de Néoules.
Cependant, elle est également fonction du « point mort », qui permet d’estimer les besoins endogènes en nouveaux
logements, de la commune.
En effet, à population communale égale, il conviendra de construire de nouveaux logements afin de palier 3 facteurs : le
renouvellement du parc, la variation du nombre de logements vacants et de résidences secondaires et le phénomène de
desserrement des ménages.
1- Le renouvellement du parc : il s’agit du nombre de logements qui « sortent » du parc. La cause de cette diminution du nombre de logements s’explique par le changement de destination (des logements deviennent des commerces…), les démolitions, les modifications structurelles du bâti (regroupements de petits logements ou déstructuration de grands logements). Il conviendra donc de pallier cette « perte » de logements.
2- la variation du nombre de logements vacants et de résidences secondaires : Une augmentation des logements vacants et/ou des résidences secondaires entrainera une baisse du nombre de résidences principales sur le territoire.
Inversement, leur baisse provoquera simultanément une hausse du nombre de RP, sans pour autant induire une production de nouveaux logements.
3- le phénomène de desserrement des ménages : il s’agit de la réduction de la taille moyenne des ménages (en raison du départ des enfants, des divorces, du vieillissement de la population...) sur l’ensemble des ménages. L’hypothèse de point mort que nous retiendrons a été estimée 4 logements supplémentaires par tranche de 1000 habitants.
Scénario n°1 :
Si l’on calcule les besoins annuels en logements au
regard de l’effet démographique constatée sur la
Démographie
Population 2008* 2 438
Evolution démographique 2008-2013* 1,7%
Population 2013* 2 573
Taille des ménages* 2,6
Nb d'habitants supplémentaires par an (lissé) 41
Parc de logements
Nb de logements en RP pour accueil de population nouvelle / an 16
Nb de RP liées au point mort 10
Besoin en RP/an 26
Nb de RP + RS construits/an si hypothèse de 83% de RP/an 31
Nb de RS/an si hypothèse de 10% de la production 5
Logements social
Nb de LS manquants / obligations liées à l'article 55
(Commune non soumise) 0
Objectif annuel article 55 0
Possibilité de X% de production en LLS - Loi ENL
(article L.127-1 code de l'urbanisme, si secteur délimité au PLU : choix communal) 0
Structure du parc à venir
Nb de LS à réaliser / an 0
Nb de lgts hors sociaux 31
Nb de RS 5
Nb de RP non social 26
* source: INSEE
* part des RP (en 2013) 83,0%
* part des RS (en 2013) 10,4%
* part des LV (en 2013) 6,7%
* Ensemble 100,0%
Besoins en logements de la commune de Néoules
Effets démographiques constatés entre 2008 et 2013, Page 44 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
dernière période de recensement, soit une VAM19 de 1,1%, ces besoins en logements annuels sur l’ensemble du territoire
de Néoules sont de 24 logements par an.
Ces 24 logements sont à répartir entre les résidences principales et secondaires.
En appliquant la répartition constatée sur la même période, il conviendrait donc de produire, à minima, 20 résidences
principales (83% du parc) et 4 résidences secondaires par an (10,4% du parc).
Ce scénario n’est cependant pas représentatif de l’évolution démographique constatée sur la commune.
Scénario n°2 :
Nous observons, sur les périodes censitaires
antérieures (années 1990 et suivantes), une
VAM beaucoup plus importante, de l’ordre de
4,5% en moyenne.
Ce même calcul, avec une VAM de 4,5%, établi
le besoin en logements à 64 logements par an,
répartis en 53 résidences principales et 11
résidences secondaires.
Ce scénario semble peu probable puisque l’on
observe une tendance au ralentissement de la
croissance démographique.
19 VAM : Variation Annuelle Moyenne
Démographie
Population 2008* 2 438
Evolution démographique moyenne dens années 1990* 4,5%
Population 2013* 2 573
Taille des ménages* 2,6
Nb d'habitants supplémentaires par an (lissé) 110
Parc de logements
Nb de logements en RP pour accueil de population nouvelle / an 43
Nb de RP liées au point mort 10
Besoin en RP/an 53
Nb de RP + RS construits/an si hypothèse de 83% de RP/an 64
Nb de RS/an si hypothèse de 10% de la production 11
Logements social
Nb de LS manquants / obligations liées à l'article 55
(Commune non soumise) 0
Objectif annuel article 55 0
Possibilité de X% de production en LLS - Loi ENL
(article L.127-1 code de l'urbanisme, si secteur délimité au PLU : choix communal) 0
Structure du parc à venir
Nb de LS à réaliser / an 0
Nb de lgts hors sociaux 64
Nb de RS 11
Nb de RP non social 53
* source: INSEE
* part des RP (en 2013) 83,0%
* part des RS (en 2013) 10,4%
* part des LV (en 2013) 6,7%
* Ensemble 100,0%
Besoins en logements de la commune de Néoules
Effets démographiques constatés dans les années 90 Page 45 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Scénario n°3 : le scénario retenu
Le scénario le plus probable, serait une
évolution de la population aux alentours de
2%.
Ainsi, le besoin en logements à 35 logements
par an, répartis en 29 résidences principales
et 6 résidences secondaires.
Ce besoin en logements, rapporté à la
période sur laquelle l’évolution
démographique souhaitée par l’équipe
municipale a été établie (soit un objectif
communal d’accueil d’une population
nouvelle d’environ 900 habitants
supplémentaires et d’atteindre environ 3 500
habitants dans les 10 prochaines années),
permettrait la réalisation de 350 logements.
Ces 350 logements correspondent aux
capacités d’accueil du PLU en matière de
logements.
2.7.5 Le rythme de construction sur la commune
En moyenne, 13 permis de construire sont
délivrés annuellement sur la commune, en
majorité pour la construction neuve de maisons
individuelles. Les permis de construire accordés
pour la réhabilitation de logements anciens sont
très peu nombreux (environ 2 par an) ; quant aux
permis de construire pour la réalisation de
logements collectifs, ils sont inexistants sur cette
période.
Notons que le rythme de construction sur le
territoire est extrêmement variable suivant les
années, pouvant passer du simple au double.
17
19
12
8 9
1 2 2 2 2 0 2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2010 2011 2012 2013 2014
Evolution du nombre de permis de construire accordés de
2010 à 2014
maisons individuelles réhabilitation ou restauration du bâti
Démographie
Population 2008* 2 438
Evolution démographique préconisé* 2,0%
Population 2013* 2 573
Taille des ménages* 2,6
Nb d'habitants supplémentaires par an (lissé) 49
Parc de logements
Nb de logements en RP pour accueil de population nouvelle / an 19
Nb de RP liées au point mort 10
Besoin en RP/an 29
Nb de RP + RS construits/an si hypothèse de 83% de RP/an 35
Nb de RS/an si hypothèse de 10% de la production 6
Logements social
Nb de LS manquants / obligations liées à l'article 55
(Commune non soumise) 0
Objectif annuel article 55 0
Possibilité de X% de production en LLS - Loi ENL
(article L.127-1 code de l'urbanisme, si secteur délimité au PLU : choix communal) 0
Structure du parc à venir
Nb de LS à réaliser / an 0
Nb de lgts hors sociaux 35
Nb de RS 6
Nb de RP non social 29
* source: INSEE
* part des RP (en 2013) 83,0%
* part des RS (en 2013) 10,4%
* part des LV (en 2013) 6,7%
* Ensemble 100,0%
Besoins en logements de la commune de Néoules
Effets démographiquespréconisé, Fr
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.7.6 Les zones dédiées à l’habitat dans le POS20 antérieur
Le plan d’occupation des sols (POS) délimitait les zones d’habitat en plusieurs poches constructibles classées urbaines (U) ou
d’habitat diffus (NB). Les zones constructibles du POS représentaient 310,36 hectares soit 12,4% du territoire (192,96 ha de
zones U et 117,40 ha de zones NB).
Les zones d’habitat, localisées majoritairement en partie Nord du territoire, sont représentées comme suit :
Les zones urbaines (U) sont plus ou moins
équipées (l’assainissement collectif de dessert pas tous
les quartiers urbains); leur accessibilité n’est pas
toujours aisée. Ce sont des zones dans lesquelles la
densification se réalise au gré des initiatives
individuelles.
Les zones d’habitat diffus (NB) sont plus éloignées
du village. Elles sont aujourd’hui quasiment toutes
bâties. Les constructions sont implantées sur de vastes
parcelles, parfois de plus de 4 000 m².
Elles sont à densité plus faibles, l’habitat est individuel,
les parcelles plus vastes, on note moins d’équipements
(notamment en matière d’assainissement), la desserte
est à revoir selon les quartiers.
Voir également le chapitre suivant « Analyse de la capacité de densification des espaces bâtis ».
20 POS : Plan d’Occupation des Sols |
Page 47 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
2.8 Analyse de la capacité de densification et de mutation des
espaces bâtis
ans le cadre de l’élaboration du document de PLU, une « étude de densification » a été réalisée. Cette étude permet
l’analyse de la capacité de densification et de mutation des espaces bâtis. Elle est explicitée ci-après.
2.8.1 Identification des espaces bâtis
Dans un premier temps, les espaces bâtis ont été identifiés à partir d’une analyse de photographie aérienne, datée de 2014.
Ces espaces bâtis identifiés ne sont pas continuité, plusieurs « poches » sont déterminées.
Dans un second temps, l’analyse du document d’urbanisme antérieur, le POS, a été réalisée.
Il en résulte que les zones U et NB du POS (document d’urbanisme antérieur) correspondent à l’enveloppe bâtie identifiée :
l’étalement de l’urbanisation n’a pas franchi les limites des zones U ou NB. En revanche, au sein des zones NB, quelques
parcelles « dents creuses » ne sont pas bâties : il s’agit d’anciens espaces cultivés cernés d’habitation, de boisements, et de
parcelles à la topographie difficile rendant toute construction difficile.
Cartographie de l’enveloppe bâtie étudiée :
L’enveloppe bâtie ci-dessus, qui correspond également à l’enveloppe constructible de l’ancien document d’urbanisme, atteint
une surface de 310 hectares.
Les capacités de densification et d’accueil de l’enveloppe bâtie : moins de 150 logements supplémentaires
La capacité d’accueil théorique résiduelle de l’enveloppe constructible autorisée par le POS (115 hectares), en termes de
logements, était de moins de 150 logements supplémentaires, en appliquant les COS et les superficies minimales, dont
certaines étaient de 4 000 m² en zone NB par exemple, ou de 2 500m² en secteur de la zone Uc.
Cette faible capacité d’accueil résiduelle du POS a incité la commune à élaborer un PLU permettant non seulement de
développer la constructibilité sur la commune, mais aussi de recentrer l’habitat au plus proche du village en autorisant la
densification telle que préconisée par la législation (loi SRU, ALUR, Grenelle) ou par le SCOT de la Provence Verte.
Notons toutefois que depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, les outils « COS » et « superficie minimale » ont été abrogés, par
conséquent, la constructibilité aurait pu se développer de façon exponentielle dans les zones les plus éloignées du village,
telles que les zones NB dans lesquelles les 4 000 m² de superficie minimale n’auraient plus été exigés.
La capacité d’accueil du précédent document d’urbanisme (le POS) se décline ainsi :
D Page 48 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Zones pouvant accueillir des habitants En hectares Capacité théorique maximale de logements autorisée par le POS
Zone du POS / enveloppe U 193 ha Environ 1100 logements (existants + potentiel autorisé / POS)
Zone du POS / enveloppe NB 117 ha Environ 260 logements (existants + potentiel autorisé / POS)
Total (capacité théorique maximale) : 310 ha = 1 360 logements théoriques en U et NB (capacité d’accueil maximale)
Nombre de logements actuels : 1 215 logements existants (source INSEE)
Capacité théorique résiduelle : = Environ 145 logements supplémentaires réalisables / POS
Ces capacités d’accueil sont insuffisantes et surtout mal réparties. Une redéfinition de l’enveloppe constructible du
document d’urbanisme s’impose.
2.8.2 Identification d’une nouvelle enveloppe constructible
Dans un troisième temps, une redéfinition des zones constructibles du projet de PLU est réalisée. Les quartiers suivants ont
été écartés de l’enveloppe constructible : les quartiers d’habitat diffus du chemin des Genêts, du chemin des Puits, du chemin
des Rouges Gorges, de l’Alouette, des Bataillères, de La Tuilière, de Cansequier, ou des Valettes. Pour ces quartiers, éloignés
du village, insuffisamment équipés, parfois mal desservis, aucune densification ne sera autorisée : seule l’extension des
logements existants sera tolérée. Ainsi, leur environnement naturel sera préservé.
Au total, sur 310 hectares d’enveloppe constructible du POS, environ 140 hectares d’espaces potentiellement constructibles
au POS sont reclassés en zone inconstructible au PLU.
Au total, sur 310 hectares d’enveloppe constructible du POS, environ 170 hectares d’espaces constructibles au POS sont
classés en zone constructible au PLU.
Cartographie des espaces retenus pour être étudiés dans le PLU :
Enveloppe bâtie retenue pour être étudiée en vue d’une densification mesurée et différenciée selon les quartiers en raison
du niveau d’équipements, des enjeux paysagers, de la présence ou non d’un risque, ou d’un forage…
Enveloppe bâtie retenu pour être maintenue en l’état et non densifiée, dans le PLU de 2017.
L’enveloppe bâtie retenue pour être densifiée atteint désormais environ 170 hectares. Soit une réduction d’environ 45% de
l’enveloppe bâtie et constructible du POS. Cette enveloppe sera affinée pour prendre en compte les jardins à conserver, les
boisements à protéger, les éventuels secteurs à risques…
Cette nouvelle enveloppe d’environ 170 hectares comporte différents quartiers : Page 49 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
- A la densité différenciée : par exemple, la densité du noyau villageois diffère de celle de Cassède ou des Caranques, bien plus résidentielle. Les dents creuses proches du cœur du village bénéficient également d’une densité plus élevée afin de faciliter l’extension du noyau villageois.
- Au niveau d’équipements existants différents : par exemple, l’avenue de Provence est équipée en assainissement, voirie, alors que Cassède dispose d’un assainissement non collectif et de chemins d’accès.
Ainsi, une distinction a été effectuée, quartiers par quartiers. Cette distinction se traduit au PLU par un zonage particulier et
adapté à chacun des quartiers. Le PLU distingue :
- Les quartiers constructibles : les quartiers urbains « U » :
o La densité sera plus élevée dans les quartiers disposant d’un équipement suffisant (réseau collectif d’assainissement, voirie suffisante, accessibilité aisée)
o et moins élevée dans les quartiers :
ne disposant pas d’assainissement collectif,
dans le quartier du Clos qui accueille le forage d’alimentation en eau potable, ou encore à Cassède où un aléa « mouvement de terrain » est suspecté.
- Les quartiers propices au renouvellement urbain sont les secteurs à « dents creuses » très proches du village, qui
devront faire l’objet d’une attention particulière. Ils ne seront à ouvrir à l’urbanisation que sous conditions ; ils
seront dénommés : les quartiers A Urbaniser « AU ».
2.8.3 Zoom sur les espaces propices au renouvellement urbain
L’enjeu consiste, à terme, à structurer le centre du village autour de quatre espaces publics :
1. Place du Château,
2. Place de la nouvelle mairie (ouverture 2017),
3. Nouvelle placette « avenue de Provence ».
4. Nouvelle placette « rue de la République ».
Les terrains bordant ces quatre espaces publics ont
vocation à favoriser le renouvellement urbain : densité de
l’habitat, forme urbaine de type village, mixité des fonctions
(commerces, services, logements…).
Ainsi, trois espaces, peu ou pas bâtis, ont été retenus en vue de poursuivre l’extension du village sous forme de « greffe
villageoise » :
Le belvédère à l’arrière du Château.
La vaste dent creuse située à l’ouest de l’école, entre la Rue de la république et l’avenue de Provence. Le prolongement de l’avenue de la Libération.
Ces trois espaces sont idéalement situés proches du centre villageois, les réseaux et accès sont situés en bordure, ils sont
faiblement voire non bâtis.
Le maillage de la voirie permettra à terme de structurer et de connecter ces espaces publics. Rappelons que ce projet avait
été défini dans le Schéma de Cohérence Urbaine de Néoules, document réalisé par la commune et le CAUE du Var en 1995.
1
2
4
3 Page 50 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Localisation des espaces propices au renouvellement urbain :
Secteurs dédiés au renouvellement urbain ; ces
espaces représentent les extensions futures du
village de Néoules. Mixité des fonctions et
importance des espaces publics doivent être de
rigueur.
2.8.4 Identification des densités
Les quartiers à
vocation d’habitat : Constat : densité actuelle Projet de PLU :
hypothèse de densité
Potentiel de
densification :
nombre de logements
générés par le PLU
Centre ancien villageois
l'habitat est aligné à l’espace public,
mitoyen, ce sont des maisons de village
construites sur plusieurs étages.
Quelques constructions accueillent de
l’habitat collectif. Des activités peuvent
être présentes en RDC.
Densité moyenne: 50 logements par
hectare.
Présence de « dents creuses » non
bâties : très peu (les jardins et les
courettes non bâtis sont protégés).
Identique à la densité
actuelle
+ Projet de protéger les
jardins et les courettes
existantes dans le
noyau villageois :
rendant de fait
inconstructibles
certaines dents creuses
+ 15 à 20 logements
pourraient être
envisagés dans le
village
Première couronne
semi-dense L’habitat est pavillonnaire, individuel et centré au cœur de la parcelle. De larges
voies irriguent le quartier. Les
constructions sont équipées en
assainissement collectif.
Densité moyenne : 8 à 10 logements par
hectare.
Présence de « dents creuses » non
bâties : oui
Densité majorée à
environ 12 à 20
logements par hectare
Environ + 100
logements pourraient
être envisagés au
maximum.
Les vastes parcelles
« dents creuses »
feront l’objet
d’emprises maximales
portées au plan.
Seconde couronne
densité modérée
L’habitat est pavillonnaire, individuel et
centré au cœur de vastes parcelles
autrefois cultivées, il y a +40 ans. Les
constructions sont équipées en
assainissement collectif.
Densité moyenne : 5 à 6 logements par
hectare.
Présence de « dents creuses » non
bâties : oui
Densité majorée à
environ 8 à 12
logements par hectare
Environ + 60 logements
pourraient être
envisagés au
maximum.
Les vastes parcelles
« dents creuses »
feront l’objet
d’emprises maximales
portées un plan. Page 51 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Les quartiers
résidentiels paysagers
L’habitat est pavillonnaire, individuel et
centré au cœur de vastes parcelles très
souvent boisées. Les jardins sont
majoritaires. L’assainissement est non
collectif (ANC).
Densité moyenne : 4 logements par
hectare.
Présence de « dents creuses » non
bâties : oui
Densité majorée à
environ 6 à 10
logements par hectare
Environ + 130
logements pourraient
être envisagés au
maximum.
Les vastes unités
foncières « dents
creuses » feront l’objet
d’emprises maximales
portées un plan.
Les quartiers collinaires
d’agrément
L’habitat est pavillonnaire, implanté en
en secteur forestier. L’assainissement
est non collectif (ANC), l’accessibilité et
la desserte peu satisfaisantes.
Densité moyenne : - de 4 logements par
hectare.
Présence de « dents creuses » non
bâties : oui
Densité maintenue, pas
de nouvelles
constructions à usage
d’habitation.
0 nouveau logement.
Espace propice au
renouvellement urbain
)
Densité faible voire nulle (peu ou pas de
constructions)
3 sites ont été identifiés :
Le belvédère à l’arrière du Château.
La vaste dent creuse située à l’ouest de
l’école, entre la Rue de la république et
l’avenue de Provence.
Le prolongement de l’avenue de la
Libération.
Densité majorée à 25
ou 30 logements par
hectare
Une vingtaine de
logements pourraient
être implantées sur
cette dent creuse, des
équipements publics,
espace publics et
stationnement.
Deux autres espaces
sont aussi identifiés
propices au
renouvellement urbain,
pouvant accueillir
environ 15 logements.
2.8.5 Estimation du potentiel de densification au sein des zones à destination d’habitat
Potentiel de « densification mesurée »
dans l’enveloppe urbaine à vocation
d’habitat retenue au PLU :
3 Quartiers propices au
renouvellement urbain TOTAL
Projet de classement au
PLU : U 1AU
Conditions d’ouverture à
l’urbanisation :
Urbanisation possible immédiate sous
réserve du respect du règlement du PLU
propre à chaque zone
Urbanisation autorisée sous réserve
du respect des OAP (document 3 du
PLU)
Total nouveaux
logements générés Environ + 315 logements maximum
Environ + 35 logements maximum
dans l’ensemble des 3 secteurs
identifiés
+ 350
logements
(215 en
AC et 135
en ANC)
Total nouveaux habitants
potentiels application du
coefficient de
cohabitation (Insee): 2,55*
+ 800 habitants environs + 90 habitants environs + 890 habitants
*Insee 2014 : 2612 habitants résident dans les 1024 résidences principales ; le taux de cohabitation est donc de 2,55 habitants
par logement. Page 52 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
L’enjeu démographique annoncé consistait à de ne pas dépasser un plafond de 3 500 habitants au terme du PLU : soit
accueillir au maximum 900 habitants maximum d’ici 10 à 15 ans. En appliquant cette nouvelle enveloppe constructible et les
densités annoncées l’objectif est atteint.
Identification des densités souhaitées par secteurs :
Centre ancien, villageois, densité moyenne de 50 logements / hectare
Secteurs dédiés au renouvellement urbain, densité moyenne envisagée de 30 logements par hectare
Première couronne résidentielle, semi-dense, densité moyenne envisagée de 12 à 20 logements par hectare
Seconde couronne résidentielle, densité modérée, densité moyenne envisagée de 8 à 12 logements par hectare
Quartiers résidentiels paysagers, densité moyenne envisagée de 6 à 8 logements par hectare
Quartiers des Clos, secteur où se situe le forage d’alimentation en eau potable : densité à réguler fortement afin de protéger le captage.
Quartiers collinaires d’agréments, autres secteurs du territoire communal : Densité maintenue, pas de nouvelles constructions d’habitation Page 53 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Chapitre 3 : Etat initial de l’environnement
3.1 Le contexte physique et les ressources naturelles
3.1.1 Le relief
Le territoire communal de Néoules est compris
entre la Barre de Cuers au Sud et la plaine de
l’Issole au Nord.
Topographiquement, le territoire communal
comporte deux parties bien distinctes:
La partie Nord, à une altitude de 305m
est la plus proche de la vallée de l’Issole.
Elle présente une topographie plane, des
sols riches (alluvions-colluvions) : elle est
essentiellement vouée à l’agriculture et
notamment la viticulture. L’urbanisation
prend place dans ces espaces et monte
sur le versant. Le village se situe entre
328 m et 337 m.
le vaste plateau collinaire de Saint
Clément, de composition calcaire,
présente une l’altitude variée (entre 350
mètres au Nord et 705 mètres au Sud),
avec de nombreux points hauts, à plus de
500 m. Le point culminant est le Pilon de
Saint Clément. Ce sommet se situe sur la
barre de Cuers, à la limite de la commune de Néoules et de la commune de Cuers. Cette entité géographique est la plus conséquente : le massif représente
3.1.2 Le sous-sol
Néoules est concernée par deux unités géologiques distinctes :
Au Sud : le massif du pilon Saint Clément qui est une formation jurassique, Une dépression triasique encerclant Néoules et dont les limites sont les communes de Méounes, La Roquebrussane, Garéoult.
L’Issole jaillit sur la commune de La Roquebrussanne et rejoint Le Caramy en passant au Nord de Néoules.
Le village de Néoules est construit essentiellement sur des colluvions würmiens plus ou moins remaniés reposant sur des
dolomies de Brignoles. Les colluvions ne représentent que la couche superficielle (quelques mètres). La base dolomitique est
quant à elle décamétrique. Pendant le Jurassique, la commune se trouvait sous le niveau marin d’où la présence des dolomies.
Certains espaces voient affleurer des couches calcaires de la même ère que les dolomies.
Les forages des Clos sont situés à 500 mètres à l’Ouest de la commune. Profonds de 80 mètres, ils sont protégés naturellement
par une soixantaine de mètres de marnes et de calcaires argileux bajociens qui constituent un ensemble relativement
imperméable.
Les eaux proviennent des circulations dans les barres calcaires et dolomitiques du Lias constituant le soubassement de
Thèmes. & C9 Commune de Néoules (83) SDAEP Néoules
$ Echë: 1/49 C0 Contexte géologique
Ps Ne EE NAS A
Le rs FI o
pe] - Ë De
L TE LES ZX
1 . ; . 6 NT Ue
OUNES-LES-MONTRIEUX VX
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OX AU IN
M -# Quaternaire : Alluvions würmiennes, Jurassique supérieur indifférencié : jen. Toarcien et
É re remplissent des poches karstique dolomies (JD) EG aalénien non différenciés (17-8)
[r: (Fy2)
E/; Eboulis de pente, en masses ou Callovien : bancs calcaire, marno- Hettangien : dolomies litées = 2 cryoclastiques (E) calcaires micacé (J3) blachatre ou gris cendré, calcaires marnes (11-2)
. j Bathonien supérieur : passées = Ê4 Colluvions wurmiennes remaniées : . dolomitique (Rj) %56 ei: RE En pages
2qjiè Bathonien supérieur : marnes et ji J Wurminen: colluvions, cailloutis Je É JYrmnen ’ , 4 alcaires (J2b : ‘er limons (Cy) M2 marmno-C (J2b) Keuper: argiles rouges, gypse,
: dolomies, cargneules (ty-9)
Bathonien-Bajocien non
différencié : marno-calcaire et Be Muschelkalk indifférencié (t3-5) calcaires phosphatés (J1-2b) |
EU cône de déjection wurmien (Jz)
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Page 54 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Périmètre de
ection des . IR 41 Périmètre de
c >» protection dela
source des
® = —--—— Servitudes d'utilité publique
Les masses d’eau souterraines
Page 55 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.1.3 Hydrogéologie
Néoules est localisée à la frontière de deux masses d’eau :
Massifs calcaires du Trias au Crétacé sur la majeure partie de la commune, Domaines marno-calcaires et gréseux à l’extrême Nord du territoire.
Les masses d’eau souterraines à l’affleurement (notamment l’Issole) et les masses d’eau profondes sont caractérisées par un
faible risque de non atteinte du bon état qualitatif et quantitatif.
La lithologie dominante des réservoirs souterrains est de nature calcaire ce qui en fait un lieu idéal de circulation karstique
pouvant donner lieu à des résurgences. Il est à signaler que les unités hydrogéologiques sont alimentées par les cours d’eau,
en l’occurrence l’Issole.
Par conséquent, les précipitations peuvent jouer un rôle important dans la variation du niveau des aquifères. Les Karsts
constituent des entités distinctes de par leur emplacement dans l’échelle stratigraphique mais ils sont également
intercorrélés par l’approvisionnement des eaux d’infiltration. Le coefficient d’infiltration de la région de Cuers a été estimé à
30%. De part cette recharge par infiltration, les zones karstiques sont vulnérables à toute pollution de surface.
Les domaines marno-calcaires sont caractérisés par une faible imperméabilité et les ressources en eau sont donc bien
délimitées. Cependant, ces dernières ne sont pas exploitées pour de l’alimentation en eau potable. Les pressions restent
faibles sur le secteur vu la médiocre qualité des aquifères.
La présence d’argile dans les couches géologiques de la zone des Clos procure une relative imperméabilité contraignant la
propagation de toute pollution éventuelle de la zone. Les eaux proviennent des circulations dans les barres calcaires et
dolomitiques du Lias constituant le soubassement du massif de Thèmes.
La principale pression à surveiller est l’augmentation de l’urbanisation qui peut affecter l’hydrogéologie du secteur.
Les volumes prélevés dans la région restent stables pour toutes les activités humaines (domestiques, industrielles et
agricoles). Plusieurs sources d’affleurement sont captées qui peuvent être suppléées par des captages plus profonds en cas
d’étiage. D’après les contrôles effectués, l’eau est globalement de bonne qualité que ce soit pour les masses d’eau
superficielles ou profondes. On fera remarquer que ces prélèvements profonds peuvent être chargés par des sulfates et
chlorures dus aux lessivages du Trias gypseux dont les concentrations sont aléatoires. Les périmètres de protection mis en
place confèrent un faible risque de vulnérabilité aux zones de captage. Le risque NABE quantitatif et qualitatif est considéré
comme faible à l’horizon 2015. L’alimentation en eau potable de Néoules est actuellement en régie. La ressource provient du
quartier des Clos où ont été installés deux forages communaux situés près de la station de reprise de Font Marcellin : La
commune possède un réservoir de 850 m3 (réservoir des Caranques) qui distribue l’eau par l’intermédiaire de 22,5 km de
réseau. Selon l’article 3 de l’arrêté préfectoral daté du 24 janvier 2000, La commune de Néoules est autorisée à dériver 70m3
/h avec comme limite 1680m3 par jour par arrêté préfectoral. 60,59 % de la commune dans le bassin versant de l'Argens
60,63% de la commune dans le bassin versant du Caramy
95% de la commune dans le bassin versant de l’Issole
À À V2 2
Réseau hydrographique sur fond carte du relief (Géoportail)
+ Réseau hydrographique
© Source de la Font Gayaou
O Village
muu"… Contour communal
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.1.4 Hydrographie
Néoules est situé dans les Bassins Versants de :
Le cours d’eau principal est l’Issole.
Le territoire communal est également traversé par
deux cours d’eau secondaires issus de deux sources:
La source du Font Gayou, située à l’Ouest de la
commune,
La source située près de la Font Robert au Sud
Est du territoire.
Elles rejoignent toutes deux l’Issole au Nord de
Néoules.
Il est important de signaler qu’au vu du régime
hydrologique de type pluvial méditerranéen
pouvant provoquer des étiages sévères ou des crues
soudaines lors d’épisodes orageux, il est possible
que des cours d’eaux temporaires puissent se
joindre aux flux des précédents cours d’eau comme
celui du Clos d’Arbec au Sud Est de Néoules. DIAGRAMME CLIMATIQUE NÉOULES
LA °C Altitude: 322n Climate: Csb *C: 13.2 =: 739 re
122 50
104 40 80
86 3
6 20 +
50 10
x 0 ) ou o 03 04 os 06 o7 os œ 10 nu 12
Source: fr.climate-data.org
Page 57 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.1.5 Qualité des sols
Un site pollué est un site qui, du fait d'anciens dépôts de déchets ou d'infiltration de substances polluantes, présente une
pollution susceptible de provoquer une nuisance ou un risque pérenne pour les personnes et/ou l'environnement.
Ces situations sont souvent dues à d'anciennes pratiques sommaires d'élimination des déchets, mais aussi à des fuites ou à
des épandages de produits chimiques, accidentels ou non. Il existe également autour de certains sites des contaminations
dues à des retombées de rejets atmosphériques accumulés au cours des années voire des décennies.
La pollution présente un caractère concentré, à savoir des teneurs souvent élevées, sur une surface réduite (quelques dizaines
d'hectares au maximum). Elle se différencie des pollutions diffuses, comme celles dues à certaines pratiques agricoles ou aux
retombées de la pollution automobile près des grands axes routiers.
La base de données BASOL (source MEDDE) qui présente les sites et sols pollués (ou potentiellement pollués)
appelant une action des pouvoirs publics ne recense sur le territoire aucun site.
Les principaux objectifs de la base de données BASIAS sont :
o recenser, de façon large et systématique, tous les sites industriels abandonnés ou non, susceptibles
d'engendrer une pollution de l'environnement,
o conserver la mémoire de ces sites,
o fournir des informations utiles aux acteurs de l'urbanisme, du foncier et de la protection de
l'environnement.
Cet inventaire identifie un site sur la commune, il s’agit de la station-service en activité (présence des cuves à carburants).
3.1.6 Un climat méditerranéen
3.1.6.1 Sur le territoire
Le territoire de la commune bénéficie d’un climat méditerranéen qui
se caractérise par une forte insolation, une température moyenne
positive toute l’année et une sécheresse estivale prononcée.
Les températures accusent une forte amplitude renforcée par le fait
que la commune est adossé et à l’intérieur des terres : de 6°C en
moyenne en Janvier, elles atteignent 23°C durant le mois de Juillet. Les
automnes sont aussi un peu plus humides que sur le littoral, mais les
étés sont secs.
Le climat est également marqué occasionnellement par des vents d’Est
ou par le Mistral.
La commune possède sur son territoire une centrale photovoltaïque au
sol.
3.1.6.2 Qualité de l’air et perspective d’évolution
Qualité de l’air
La commune n’accueille aucune d’infrastructure, ni activité source d’importantes émissions atmosphériques polluantes. La
production de gaz à effet de serre de la commune représente moins de 0,1 % de la production varoise.
Le changement climatique
L’effet de serre est un phénomène naturel. En piégeant une partie du rayonnement solaire à la surface du globe, les gaz à
effet de serre (GES) ont permis de maintenir une température moyenne compatible avec le développement de la vie (15°C
au lieu de -18°C). 5% des Infra rouges passent
v À la & barrière * des gaz à
C4 effet de serre
= () /
PA
/ da:
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Or depuis un siècle, la concentration des GES augmente,
principalement liée à l’activité humaine et au travers du
dégagement de CO2 (dioxyde de carbone) provenant de la
combustion d’énergie fossile.
Cette augmentation accentue le phénomène d’effet de serre et
provoque une hausse des températures et des
bouleversements climatiques
Schéma concept : Gaz à effet de Serre (Source BEGEAT)
D’après le cinquième rapport d’évaluation du GIEC (Groupe
intergouvernemental d’experts sur l’évolution du climat) paru le
27 septembre 2013, le réchauffement du système climatique
est sans équivoque depuis les années 1950. Il a été de +0,85°C
au cours de la période 1880 -2012.
Les projections climatiques indiquent une augmentation moyenne des températures du globe en surface de 1,5°C pour la fin
du XXIe siècle par rapport à la période 1850 – 1900 mais il est probable que cette augmentation dépasse 2°C. Le scénario le
plus pessimiste table sur une augmentation de 2,6°C à 4,8°C.
À l’échelle du département du Var ce bouleversement pourrait se traduire par :
Des étés plus caniculaires et plus secs avec :
o un doublement du nombre de jours de canicule en 2030 et un triplement en 2050 (température
supérieure à 35° C en journée et à 25° C la nuit).
o une tendance à l’amplification de la sécheresse estivale par une diminution du volume de précipitation et
une augmentation du nombre de jours secs consécutifs.
Des automnes plus extrêmes marqués par une baisse de la fréquence des pluies et une élévation des précipitations
très intenses dès 2030.
Des hivers plus doux avec une franche diminution du risque de gel dès 2030.
Des printemps plus secs avec une baisse de la fréquence et du volume de précipitations de 10% à -41% à partir de
2050.
Par ailleurs, la diminution projetée de la ressource en eau provenant des Alpes pourrait limiter la capacité de la Durance et
du Verdon à alimenter le territoire. Les réserves disponibles pour l’irrigation pourraient diminuer, imposant une gestion plus
économe de la ressource. Pour l’agriculture la tension sur la ressource en eau devrait constituer un facteur limitant pour la
production.
Orientations régionales, départementales et locales en vue de la prise en compte du changement climatique
Schéma Régional Climat Air Énergie
La loi Grenelle 2 prévoit l’élaboration dans chaque région d’un Schéma Régional Climat Air Énergie. Sa vocation est de définir
les grandes orientations et objectifs régionaux en matière :
réduction des émissions de gaz à effet de serre,
maîtrise de la demande d’énergie,
développement des énergies renouvelables,
qualité de l’air
adaptation au changement climatique.
Le SRCAE Paca a été approuvé le 28 juin 2013. Objectifs globaux du SRCAE de Provence-Alpes-Côte d'Azur
Objectif | 2007 | 2015 2020 | 2030
Consommation d'énergie par
- - -19% -33%
habitant
Part de renouvelable dans la
consommation finale d'énergie 2% ‘ 5% 1%
Emissions de gaz à effet de serre - - -18 % -33%
Emissions d'Oxyde d'Azote (NOx) - . - 40 % -
Emissions de Particules (PM 2,5} . -30% . -
RTE DE LAVERRERIE
Ie UR C7 TUE)
“" Mise en service: 2012
“ Superficie : 34ha
" 75000 panneaux
solaires
"Production : 23 MWh
Jan Equivalent à la
consommation de 32
000 personnes)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Objectifs globaux du SRCAE PACA (source Fiche de présentation)
La consommation énergétique du territoire représente
0,15% de la consommation varoise, cette consommation est
principalement liée au secteur résidentiel (73%). La part des
énergies renouvelables consommées sur le territoire est
difficilement évaluable (biomasse, énergie électrique
renouvelable). La commune dispose d’une centrale
photovoltaïque au sol d’une superficie de 34 ha, en service
depuis 2012.
La commune compte également quelques panneaux
solaires en toiture.
3.2 Les risques naturels
La commune est concernée par 4 types de risques naturels:
− Aléa sismique
− Aléa mouvement de terrain
− Aléa feu de forêt
− Aléa inondation
En 2010, le Préfet a notifié à la commune le dossier communal synthétique des risques majeurs
3.2.1 Sismicité, un territoire aux enjeux faibles
3.2.1.1 Rappels
Un séisme (ou tremblement de terre) correspond à une fracturation (processus tectonique aboutissant à la formation de
fractures des roches en profondeur), le long d’une faille généralement préexistante. Cette rupture s’accompagne d’une
libération soudaine d’une grande quantité d’énergie qui se traduit en surface par des vibrations plus ou moins importantes
du sol.
Les vibrations du sol peuvent induire des mouvements de terrain ou la liquéfaction des sols et provoquer également des raz
de marée ou tsunamis si leur origine est sous-marine. he ZONES DE SISMICITE DU VAR
Ex Décret du 22 octobre 2010
FF Zone de sismicité faible (2)
C7] Zone de sismicité modéré (3)
EL] Zone de sismicité fort (4)
ÉHALEEES
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.2.1.2 Sur le territoire communal
Selon les décrets n°2010-1254 et n°2010-1255 du
22/10/2010, relatifs à la prévention du risque
sismique et aux zones de sismicité, la commune est
soumise à un risque sismique modéré. Dans ces
zones de sismicité faible (zone 2), les règles de
construction parasismiques sont obligatoires, pour
toute construction neuve ou pour les travaux
lourds ou d’extension sur l’existant, pour les
bâtiments de catégories III et IV (décret 20 10-1254
du 22 octobre 2010).
Catégories de bâtiments concernées
Catégorie d'importance :
III. Établissements recevant du public de catégories 1, 2 et 3, habitations collectives et bureaux de hauteur supérieure à 28
m, bâtiments pouvant accueillir plus de 300 personnes, établissements sanitaires et sociaux, centres de production
collective d’énergie, établissements scolaires ;
IV. Bâtiments indispensables à la sécurité civile, la défense nationale et le maintien de l’ordre public. Bâtiments assurant le
maintien des communications, la production et le stockage d’eau potable, la distribution publique de l’énergie. Bâtiments
assurant le contrôle de la sécurité aérienne, établissements de santé nécessaires à la gestion de crise, centres
météorologiques.
Les grandes lignes de ces règles de construction parasismique sont :
la prise en compte de la nature du sol et du mouvement du sol attendu,
la qualité des matériaux utilisés,
la conception générale de l'ouvrage (qui doit allier résistance et déformabilité),
l'assemblage des différents éléments qui composent le bâtiment (chaînages).
Source : « La nouvelle réglementation parasismique applicable aux bâtiments dont le permis de construire est déposé à partir
du 1er mai 2011 »Édité par le ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement en Janvier
2011
3.2.2 Mouvements de terrain
3.2.2.1 Rappels
Un mouvement de terrain est un déplacement, plus ou moins brutal, du sol ou du sous-sol.
Les mouvements lents entraînent une déformation progressive des terrains, pas toujours perceptible par
l’Homme. Ils regroupent principalement les affaissements, les tassements, les glissements, le retrait-
gonflement des argiles.
Les mouvements rapides se propagent de manière brutale et soudaine. Ils regroupent les effondrements, les
chutes de pierres et de blocs, les éboulements et les coulées boueuses. Commune ;: NEOULES
EE Zones soumises à un aléa moyen
Er: Zones soumises à un aléa faible
F1 L_ Zones soumises à un aléa à priori nul
— |imke communale
Conductivité
mS/m
a
2 Terres punto ples
20 angle «oc pertuéés par de
ecrnbecex Gén es
1 Codes
12
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5 Termins ponte errant à
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3 éme
25
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1,5
12
1
LÉGENDE : SOL-ESSAIS % Observations géologiques de terrain Proposition de sondages complémentaires NEOULES :
© “a/Caté Cassède -(83) EE en
° PART Pen aq quinté Prospection par méthodes électromagnétiques ERP n° 00028914 e Réntorme indice : 0 1às Sondages géomcmiques .
TR cantas 9777 pourcarsérisation haie gique SYNTHÈSE DES RÉSULTATS ET PROPOSITION | 220177 a été mesuné à 72m de profondeur DE SONDAGES COMPLÉMENTAIRES Vériéé :CBe
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3.2.2.2 Sur le territoire communal
Sur la commune c le risque mouvement de terrain est principalement représenté par le tassement différentiel du fait de la
composition argileuse des sols.
Tassement différentiel / Aléa retrait-gonflement
des argiles: Un matériau argileux voit sa consistance
se modifier en fonction de sa teneur en eau : dur et
cassant lorsqu’il est desséché, il devient plastique et
malléable à partir d’un certain niveau d’humidité.
Ces modifications de consistance s’accompagnent
de variations de volume, dont l’amplitude peut être
parfois spectaculaire et entrainer des dégâts sur le
bâti.
La commune est concernée par un aléa retrait
gonflement faible.
Remarque : « Le niveau d’aléa affiché sur les cartographie du BRGM est à simple but informatif et n’implique aucune
disposition réglementaire obligatoire (…). Dans les secteurs affichés en aléa faible à moyen (cas de la commune), il s’agit
souvent de formations géologiques hétérogènes. La cartographie résulte pour l’essentiel d’interprétations des cartes
géologiques à l’échelle 1/50 000 qui ne permettent pas de préciser la nature exacte des matériaux du sous-sol au droit d’une
parcelle de quelques centaines de mètres carrés. » (Source : BRGM)
Autres mouvements de terrain identifiés sur le territoire communal: deux mouvements de terrains de type « érosion des
berges » sont identifiés par le BRGM sur le territoire, en 2000 à la « Bataillère » et en 2002, aux « Balquières ».
La commune a fait réaliser (SOLDATA janvier 2017), une étude géotechnique, localisée sur le quartier de Cassède. Les premiers
résultats définissent des espaces qui sont potentiellement concernés par des risques de résurgences : voir carte ci-dessous. Aléa subi: probabilité d’éclosion d’un feu de forêt
Commune de NEOULES
D SRE Gosse ES
1860 LL] 1186 ha LE. 2]
M Aléa faible
ET Aléa moyen
M 46 tort
RE]
Aléa induit: probabilité d’éclosion d’un feu de forêt et
surface menacée
ae EE meme 1 Aléa faible
FE Aléa moyen Les surfaces incendiées entre 1958 et 2003 sur EF Aléa fort le territoire communal
——— Limite de commune
1 tanisn da manaié
SNS
Source: http://remocra.sapeurspompiers-var.fr/remocra Û SRE PR ES EU
B Citerne
€ Poste incendie 60m3/h
© Poste incendie 30 à 60m3/h
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3.2.3 Feu de forêt
3.2.3.1 Rappels
Un feu est qualifié d’incendie de forêt lorsqu’il concerne une surface minimale de 0,5 hectare d’un seul tenant, et qu’une
partie au moins des étages arbustifs et/ou arborés (parties hautes) est détruite. (Source: www.risques.gouv.fr)
Le risque principal pour les personnes et les biens se situe au niveau des interfaces bâti/forêt.
3.2.3.2 Sur le territoire communal
La progression de la forêt due à l’abandon des
terres et des pratiques agricoles augmente le risque
de propagation des incendies. L’augmentation des
interfaces habitats / boisements augmente le
risque pour les biens et les personnes
Le SDIS s’appuyant sur la circulaire
interministérielle du 10 décembre 1951 complétée
par la circulaire du 20 février 1957 et celle du 9 aout
1967, recommande qu’un terrain, pour qu’il soit
constructible, doit être situé à moins de 400 m
d’une borne incendie opérationnelle (débit et
pression suffisants). Cette distance pouvant être
réduite à 200m si le risque est important.
Sur le territoire communal, les espaces habités sont
équipés de poteaux incendie qui font l’objet d’une visite annuelle de contrôle, réalisée par le SDIS.
Le réseau incendie est connecté au réseau d’eau potable communal.
Localisation des organes du réseau de défense incendie (Source REMOCRA) Arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle
Type de catastrophe Début le Fin le
Inondations et coulées de boue 17/01/1999 18/01/1999
Inondations et coulées de boue 04/11/2011 06/11/2011
Inondations et coulées de boue 03/10/2015 03/10/2015
Arrêté du
23/02/1999
21/12/2011
07/10/2015
Sur le JO du
10/03/1999
03/01/2012
08/10/2015
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3.2.4 Inondation
3.2.4.1 Rappel :
L’inondation est une submersion temporaire, par l’eau, de terres qui ne sont pas submergées en temps normal.
L’inondation est un phénomène naturel qui constitue une menace susceptible de provoquer des pertes de vie humaine, le
déplacement de populations et des arrêts ou des perturbations d’activités économiques. Elle peut également nuire à
l’environnement et compromettre gravement le développement économique.
Quatre types d’inondations sont identifiables :
Crue lente et remontée de nappes
Crues rapide (torrentielle)
Ruissèlement pluvial
Submersion marine.
3.2.4.2 Sur le territoire communal
La commune est concernée par le risque inondation par crue rapide, et par le ruissellement pluvial.
La commune a connu 3 phénomènes d’inondations / coulées de boues ayant fait l’objet d’arrêtés de reconnaissance de l’état
de catastrophe naturelle :
(Source : http://macommune.prim.net/d_commune.php?insee=83088 mise à jour 16/08/2016).
3.2.4.3 Eléments de connaissance de l’Aléa inondation sur le territoire communal
Atlas des zones inondables
L’Atlas des Zones Inondables (AZI) est un document de connaissance des phénomènes d’inondations susceptibles de se
produire par débordement de cours d’eau.
Les zones inondables sont délimitées par une méthode naturaliste, la méthode «HydroGéoMorphologique» (HGM), qui décrit
le fonctionnement naturel des cours d’eau en analysant la structuration de la vallée façonnée par leurs crues successives.
Cette méthode est particulièrement bien adaptée aux contextes méditerranéen et alpin.
Les espaces qui y sont identifiés sont potentiellement inondables, en l’état naturel du cours d’eau, avec des intensités plus
ou moins importantes suivant le type de zone décrite. (Source DREAL PACA)
Sur le territoire l’Atlas des Zones Inondables porte sur l’Issole et le ruisseau de la source du Trian. È : 8 2 > | ATLAS DES ZONES INONDABLES
dE—— Commune : NEOULES Echolle: 1/ 25000
COURS D'EAU : L'issoke - Ruisseau de ka Source de Tran
Lit mineur Et ”; Dépression fermée (contour
Lt +" net ou peu net)
si _— — Pied de versant
ER MA OornaRe TTT- Corniche dans le substrat
Lit majeur exceptionnel — Telus net
Inondabilité par ruissellement _ _ _ —ajus peu net
sur les piémonts
Barrage de travertins 22 Remblai
| Ruissellement en aval 2252 Remblais d'infrastructures
d'un barrage de travertins !
Suspicion de débordements === Lit Mineur recalibré Sur terrasse —_— Digues
Axe d'écoulement en crue
Ruissellement Z=—< Ouvrage dat
{zonage non délimité) > Carrière, gravière où déblais
Glacis-Cône some Limite de zone étudiée
Efficacité des ZEC
5 Moyenne
Q Mauvaise
Bonne
Atlas des zones
inondables
Lit mineur
E] Lit moyen
Lit majeur
Lit majeur
exceptionnel
= ————— Limite communale
Zones d'expansion de crue et atlas des zones inondables
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Les zones d’expansion de crue.
Une zone d'expansion de crue (ZEC) est un lieu privilégié où la crue d'un cours d'eau peut s'étendre rapidement avec un très
faible risque pour les personnes et pour les biens. Il s’agit d’un moyen technique visant à mieux contrôler et à mieux gérer
les risques de débordement pour atténuer l'impact d'une inondation dans d'autres lieux plus sensibles situés à l'aval.
Les ZEC, identifiées par le Département sont présentés en fonction de leur efficacité. Figure 1: Localisation des site d'étude
Vu se x
ES AGEN TT ES à :
8e UT ED SE = 1
val = NP REN PT re
Figure 2: Extrait de l’atias des zones inondables
s
s ©
INGÉROP hveutous oesans
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Le PAPI intention Argens.
Suite aux inondations de juin 2010 et novembre 2011, le Département a élaboré un PAPI d’intention (études) en concertation
étroite avec ses différents partenaires (État et collectivités locales).
Le PAPI d’intention est l’étape préalable à l’élaboration du PAPI complet (travaux) qui sera mis en œuvre par le Syndicat Mixte
Argens (SMA). Le PAPI d’intention a été labellisé par la commission mixte inondation (CMI) nationale le 19 décembre 2012.
Schéma Directeur du pluvial
La commune ne dispose pas d’un schéma directeur des eaux pluviales
Etude hydraulique
La commune a fait réaliser en 2015, une étude hydraulique portant sur deux secteurs identifiés par l’atlas des zones
inondables comme potentiellement inondables.
Le projet 1 est le site de l’école de cirque et le site 2 concerne une construction existante.
Les conclusions de l’étude précise les modalités de prise en compte du risque, celles-ci sont reprises dans le règlement du
PLU afin d’assurer la sécurité des personnes et des biens. a
{
hs
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)
Conservation des
eaux potables et
minérales
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€ Cimetières À
XX Support émetteurs de champs radioélectriques Ÿ
ES
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3.3 Les nuisances potentielles
3.3.1 Champs électromagnétiques
Le Grenelle 2, renforce la lutte contre les nuisances et met l’accent sur le risque électromagnétique. Il est généré par
l’exposition d’un individu à un champ électromagnétique.
Les sources de champs électromagnétiques sont classées en deux catégories selon leur fréquence:
de basses fréquences (50 à 60 Hz), générées par les lignes à haute et très haute tensions.
de hautes fréquences (appelés «radiofréquences»), générés par les réseaux publics de téléphonie mobile, les
réseaux informatiques (Wifi), les réseaux radiophoniques.
Sur le territoire communal, 3 lignes électriques basse tension et 2 lignes moyenne tension sont présentes aux Sud (présence
du poste électrique: La Verrerie)
3.3.2 Environnement sonore
Sous l'autorité du Préfet, les infrastructures de transports terrestres sont recensées et classées en fonction de leur niveau
sonore, et les secteurs affectés par le bruit de part et d'autre des voiries classées sont reportés dans les documents
d’urbanisme.
La commune n’est concernée par aucune voie bruyante
Sur la commune, aucune activité, ni aucun équipement bruyant n’est installé. L’environnement sonore est calme. Nb d'étoiles
visibles à l’æœil nu
Carte des émissions lumineuses par ciel ordinaire
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.3.3 Emissions lumineuses
La Loi Grenelle 1, stipule que les émissions de lumière artificielle « de nature à présenter des dangers ou à causer un trouble
excessif aux personnes, à la faune, à la flore ou aux écosystèmes, entraînant un gaspillage énergétique ou empêchant
l’observation du ciel nocturne feront l'objet de mesures de prévention, de suppression ou de limitation ». (Article 41 de la LOI
n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l'environnement)
Sur le territoire communal, les émissions lumineuses sont liées à l’éclairage nécessaire à la sécurisation des espaces publics
et à la mise en valeur des espaces urbanisés. Ces émissions sont localisées au village et zones d’habitats résidentiels. Dans les
espaces d’habitat diffus, l’éclairage est lié à la présence de l’Homme (véhicule en circulation, éclairage des allées, des jardins,
des constructions).
La commune ne possède pas sur son territoire d’activité créant les nuisances énoncées par l’article 41 du Grenelle 1.
L’environnement nocturne global du territoire est sous influence des émissions lumineuses de Draguignan. Les émissions
lumineuses, qu’elles soient ponctuelles ou permanentes, peuvent créer des nuisances pour les espèces lucifuges et
nocturnes.
Source : http://sit.pnrpaca.org/pollution_lumineuse/ Urbanisaton groupée dans les cuvettes agricoles. Passage de le route entre les massifs .
Parcellaire agricole où la vigne domine dans une
Double akgnement de platanes en entrée de ville.
Une ripisyive épaisse suit rivière et cours d'eau.
aÛ ES ZAR NE =. TRTLSS
L2à f
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.4 Le paysage et les symboles de son histoire
3.4.1 Les paysages à travers l’Atlas des Paysages du Var
Néoules: Commune au relief vallonné de collines boisées où pointent des affleurements calcaires. Le village se situe au pied
du versant boisé de la Verrerie marquant le grand paysage, et s’ouvre sur la plaine agricole de la Roquebrussanne.
Le village, est de petite taille et groupé. De nouveaux secteurs d’habitats diffus se sont développés dans la plaine agricole et
à flanc de colline. La Barre de Cuers, ligne de crête marquant la limite communale sud constitue le point le plus haut du
territoire, le domine et le structure. Les ripisylves dans la plaine agricole organisent également le paysage. Intégration du paysage urbain
c w Petit et grand paysage . 2ree “hagoos remarascies. preser.bon cu tons rom
Affirmation des paysages d'eau
2 200 PIC COUT OU 6t rue J'en
+ nphex cratégoues © Ertée ce «te, aréicrsion ce banane CE
PTS JOBS Et ra, "NE En OUT Ce lame
Mise en valeur du grand paysage
7 Gars ocre, orages et rehefs remera inc
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MM osent boses et masi foresbers sructyant: pour
le grend partage
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LE CONTENU DE LA CHARTE 55
COLLINES DU VAL D’ISSOLE ET DU NAÏ
Unités paysagères concernées : N°6 — Collines du Val d’Issole et du Naï
Communes concernées : Méounes-Lès-Montrieux, Néoules
Caractéristiques et enjeux
Le moutonnement de collines boisées aux ambiances méditerfanéennes qui culmine à 700m, forme un massif circulaire
qui se prolonge par de nombreux ressauts de microreliefs en arc de cercle, au nord et à l'ouest. Ces espaces abritent les
centres anciens et le développement urbain de Néoules et Méounes-Lès-Montrieux. Cette organisation morphologique
cloisonne l'espace et les perceptions. Les paysages agricoles avec leurs structures parcellaires ponctuées de haies et de
sujets isolés, leur maillage de chemins, quelques mas anciens signalés par des alignements, sont aujourd'hui limités à
quelques poches de vigne, cultures céréalières et prairies en périphérie des collines. Habitat pavillonnaire, friches et
boisement se sont développés sur les anciennes restanques en piémont. Deux parcs photovoltaïques sont en
exploitation au cœur et à l'ouest des collines. Ces évolutions récentes contrastent avec la silhouette groupée et la valeur
patrimoniale des centres anciens de Néoules et Méounes-Lès-Montrieux (bâti dense de caractère, château, églises,
ruelles, places, …).
Les évolutions sont liées au développement urbain sous forme d'habitat disséminé, activités artisanales et parcs
photovoltaïques. Les enjeux portent sur la confirmation de la vocation naturelle des collines, l'intégrité des structures
paysagères des crêtes et des ambiances méditerranéennes, la reconquête d'espaces agricoles, la revalorisation des
centres anciens et la création de liens entre ces noyaux historiques et l'habitat qui s'est développé ces dernières
décennies.
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3.4.2 Le paysage dans le Scot de la Provence Verte
3.4.3 Charte du parc Moutonnement de collines
ambiance de pinède, chënaie
t garni éditerrané MORE RP
limite sud-est du territoire Petit plateau perché où le parcellaire Parcs photovoltaiques agricole ancien est colonisé par du PNR Sainte-Baume Activité de l'habitat, des bois et des friches
Affleurements rocheux artisanale Vestiges d'occupation à requalifier Village ancien humaine ancienne de Méounes- Lès-Montrieux Ressauts de
etextensions microreliefs
Paysage agricole et mas anciens récentes en pied de versant,
souvent signalés par
un alignement
PE 7/2
Drrne-s en LA e
= 7] a .
ee 71 we ET
Collines boisées
contreforts du
plateau d'Agnis
Microrelief pour partie boisé
et pour partie occupé par de
l'habitat diffus
Paysage agricole en pied de colline :
vigne, céréales, prairies, haies, arbres
isolés, quelques alignements,
Habitat pavillonnaire,
friches et bois sur
d'anciennes restanques
Village ancien
de Néoules,
belle silhouette,
bâti dense de caractère, avec en piémont collinaire mas anciens dissémination des extensions urbaines
56 LE CONTENU DE LA CHARTE
Points particuliers
Cône de vue : e RD 68 Néoules
Silhouette en point d'appel : e Néoules
Foyer biologique majeur : + Vallée du Gapeau
Coupure agro-naturelleS : + Entre Méounes et Néoules traversant la D554, et entre Néoules et la Roquebrussanne traversant la D554
LE POINTS PARTICULIERS - COLLINES DU VAL D'ISSOLE ET DU NAÏ PAYSAGERE
Maitriser l'urbanisation
En + Privilégier le renouvellement urbain des villages, maitriser et encadrer les extensions urbaines ainsi que l'habitat diffus (Disposition mesure 9)
+ Préserver les deux coupures agro-naturelles identifiées entre Néoules et Méounes
Promouvoir un urbanisme
durable, respectueux des
paysages
& + Favoriser un urbanisme durable contribuant à la qualité de vie et à la qualité paysagère, conforter les espaces publics, revitaliser les centres villes de Néoules et Méounes-Lès- Montrieux, développer des liaisons douces entre quartiers et entre villages (Disposition mesure 10)
& À + Transcrire en particulier dans le document d'urbanisme le cône de vue de la RD 68 vers Néoules et la silhouette bâtie d'intérêt paysager de Néoules identifiés dans le Plan de parc, préserver les premiers plans et la qualité des paysages perçus. Des cônes de vue
complémentaires peuvent être identifiés et pris en compte de la même façon (Disposition mesure 1)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Renforcer la qualité des + Préserver et valoriser le caractère architectural et patrimonial des centres anciens de paysages urbains et du Néoules et Méounes-Lès-Montrieux (Disposition mesure 2)
cadre de vie + _Inventorier et préserver les structures végétales dans l’espace urbain ; alignement d'arbres,
& mail, arbre d’ombrage sur placette, traversée urbaine de cours d’eau, abords de fontaines et de lavoirs (Disposition mesure 1)
+ Mettre en valeur le cœur historique du village de Néoules
Préserver et pérenniser les
paysages agricoles
ms + Inventorier et préserver les structures végétales dans les documents d'urbanisme ; ripisylves
en particulier du Naï et du Gapeau, alignements de bord de chemins ou en accès de mas ancien, haies ou arbres isolés en ponctuation du parcellaire, bosquets et lisières boisées, notamment les fourrés à Aliboufier
#" + Prendre en compte les structures paysagères liées aux structures morphologiques (crêtes, versants, seuils .), tènements agricoles, chemins ruraux, canaux, restanques … dans les
projets de restructuration d'exploitation ou de développement agricole
En + Conquérir et reconquérir des espaces agricoles dans les versants des collines avec une attention particulière aux restanques de vergers/oliveraies et aux prairies permanentes des
bords du Gapeau (Disposition mesure 16)
M: + _Impliquer les exploitations agricoles dans le respect de la qualité des paysages (disposition mesure 17)
+ Intégrer l’agriculture dans la prévention des risques naturels ; maîtrise des départs d’incendies dans les collines (coupures agricoles assurées par les cultures de restanques) et zones d'expansion de crues en fond de vallée notamment du Naï (Disposition mesure 17)
Se + Accompagner le sylvopastoralisme dans les collines et valoriser les services
environnementaux rendus (Disposition mesure 17)
LS
F
Occupation du sol
Espaces artificialisés
| Espaces agricoles
Espaces naturels et forestiers
À Points d'appel visuels majeurs
[Mes5] Conforter la trame verte et bleue
CEA Réservoir de biodiversité terrestre
“" _[Mes8] Limiter l'artificialisation des espaces de
fonctionnalité des cours d'eau
g=® [Mes1] Confirmer les vocations agricoles
des paysages agricoles sensibles
[Mes1] Protéger les cônes de vue
? e [Mes10] Préciser les coupures agro-naturelles . )
|
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Zoom de la cartographie du Plan de Parc : grand paysage
ge rural de qualité
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paysage
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(Chêénaie)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.4.4 Les éléments structurants du grand paysage Points de vue remarquables vers le village
1. Vue NORD 2. Vue EST
Le cœur historique du village est situé sur un petit plateau, il est
rs £ | A Fe ® | | | | | donc visible de loin en arrivant sur Néoules depuis la plaine. N\ « el LL (LL A \ | Cette perception est particulièrement forte aux endroits suivants : RTE Ill [LORS - entrée Est de la ville en arrivant de Rocbaron (D68)
EL a os _[8) \|= js) AA #4 | - côte Nord, à partir du franchissement de l'Issole
me Ü D + ! f dl APT ELA - au Nord Ouest en arrivant de La Roquebrussane (D68).
A mel Sa MrrS _ Ces points de vue remarquables dégagés sont très caractéristiques
B8\f 4 é à 4. ® _ etidentitaires de Néoules et sont donc à préserver.
3. Vue NORD EST GESTIN ARCHITECTES
Points de vue remarquables vers le village
1. Vue NORD
3 strates
Vue EST
Les collines boisées du grand paysage
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“Le village sur le plateau
GESTIN ARCHITECTES
Mbegeat
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.4.5 Les points de vue remarquables Points de vue remarquables depuis le village
1. Vue NORD sur la Plaine (escaliers des logements sociaux) 3. Vue EST sur la Plaine (place du Château)
4. Vue SUD EST (place du Château)
2. Vue NORD sur la Plaine (place de la Convention)
GESTIN ARCHITECTES
Mbegeat
Les entrées de ville: elles définissent aussi l'image de la ville et sont à traiter avec un soin particulier.
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Végétation: les alignements de platanes affirment le caractère provençal du village et sont à préserver : c + MESSE. SES.
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3. Rue des Chasseurs
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1. Avenue de la Libération
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.4.6 L’intérêt paysager dans le village 3
Espaces vertS: certains espaces sont déjà aménagés de manière qualitative
niv? 4
08
2. Espace Jeux d'enfants
3. Espace pétanque de La Font Vieille = / Le GESTIN ARCHITECTES EE — cs (0 |__](2 FL 2er ET AA ec &,.\\ Mbegeat
Végétation — Places
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3. Place Marcel PAGNOL
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 L'Eglise Saint-Jean-Baptiste e 4 é Les détails architecturaux
(XVIe Siècle) S
Les murs d'anciens jardins
GESTIN ARCHITECTES
Mbegeat
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.5 Le patrimoine bâti
Néoules ne compte : ni site, ni monument protégé au titre des Monuments Historiques ; ni site inscrit, ni site classé au titre
du Code de l’Environnement. (Seul, l’intérieur de l’église Saint Jean Baptiste renferme 20 œuvres protégées au titre des
Monuments historiques (tableaux, sculptures, cloche, bénitier, vasque, autel) et des fresques intéressantes.)
En revanche, la commune est concernée par une zone de présomption de prescription archéologique (ZPPA) sur les dossiers
d’urbanisme : zone 1 Notre Dame de Trians, section B1 partiel, qui concerne toutes les parcelles totalement ou partiellement
comprises dans le périmètre de la zone. Le document 4-1-4 reprend cette ZPPA.
Quelques éléments du patrimoine bâti de Néoules : Patrimoine architectural identitaire
1. L'Eglise
Saint-Jean-Baptiste 2. Château (XVIe siècle) 3. Chateauloin: tour (Xe siècle) 4. Château d'eau ou tour de
XVIe siècle et Bergerie (XIXe siècle) Font Marcellin (XIXe Siècle)
7. Ruine du Castrum de Saint Thomé
Xe Siècle) 5., 6. Monument aux morts
“…”"
GESTIN ARCHITECTES 5
Patrimoine de l’eau - fontaines
1. Fontaine d’Ecole maternelle 2. Fontaine Place de l'Etoile 3. Fontaine Av. de Provence 4. Fontaine Place de
La Liberté Blaise Pascal
GESTIN ARCHITECTES #
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Patrimoine de l’eau - bâti
1. Le Lavoir haut Font Marcellin (1936) 2. Le La
à “st 4
Moulin
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voir bas Font Marcellin ( 1907) 3. Le
RL) Par #ù * S'PRE
Eviter de dénaturer l’identité du village Unités de climatisation et paraboles placées en
Chinese vite saillie et très visibles
ED a
Les menuiseries doivent être conservées ou restaurées dans les formes et les Formes architecturales
matériaux correspondant à l’époque de construction de l’immeuble incongrues en zone historique
Placage de pierres
masquant la typologie
de l'époque
GESTIN ARCHITECTES
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Zones Naturelles d'Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique dans D. ZNIEFF terrestres de type Il sur le territoire communal
un rayon de 10 km autour du territoire communal
Ripisylves et annexes des Vallées
de l’Issole et du Caramy
Barre de Cuers et collines de
Néoules
Plaine de la Roquebrussanne
ZNIEFF dans un périmètre de 10Km autour du territoire communal
UN TERRESTRE DE TYPE II
7 TERRESTRE DE TYPE |
Aliboufier Outarde Canepetière Genet de Lobel Espèce déterminante de la ZNIEFF Espèce déterminante de la Espèce déterminante de Barre de Cuers et collines de ZNIEFF Plaine de la ZNIEFF Barre de Cuers Néoules Roquebrussanne et collines de Néoules
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.6 Le patrimoine naturel, support des continuités écologiques
locales et régionales.
80 % du territoire communal sont des espaces naturels principalement boisés, certains bien préservés, d’autres soumis à la
pression de l’urbanisation et des activités humaines.
L’habitat diffus crée un mitage des espaces naturels et agricoles révélant des espaces de fragilité pour les milieux et de
menaces pour la biodiversité.
La commune n’est pas concernée par des protections réglementaires. En particulier le territoire communal n’est pas
directement concerné par le réseau Natura 2000. Le site du réseau Natura 2000 le plus proche est le site « Mont Caume,
Mont Faron, Forêt domaniale des Morières » situé à environ 2 Km au Sud-Ouest du territoire.
A noter que Néoules ne compte ni site inscrit, ni site classé au titre du Code de l’Environnement.
3.6.1 Zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique
La commune est concernée par trois zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF), terrestres de
Type II qui couvrent plus de 80% du territoire. Il s’agit de
Ripisylves et annexes des Vallées de l’Issole et du Caramy
Barre de Cuers et collines de Néoules
Plaine de la Roquebrussanne Page 81 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Présentation de la ZNIEFF terrestre de type II « RIPISYLVES ET ANNEXES DES VALLÉES DE L'ISSOLE ET DU CARAMY » (Identifiant
national : 930020255)
Sources : Henri MICHAUD, Stéphane BELTRA, Mathias PIRES, Antoine CATARD, Sonia RICHAUD, 2016.- 930020255, RIPISYLVES
ET ANNEXES DES VALLÉES DE L'ISSOLE ET DU CARAMY.- INPN, SPN-MNHN Paris, 10P.
http://inpn.mnhn.fr/zone/znieff/930020255.pdf
Commentaire général
L'Issole et le Caramy prennent tous deux leur source sur les contreforts du Mourre d'Agnis. Après avoir contourné la
Montagne de la Loube, l'un par le Nord, l'autre par le Sud, les deux cours d'eau se rejoignent à la retenue de Carcès. Durant
leurs trajets respectifs, les deux rivières auront traversé des territoires essentiellement agricoles.
Flore et habitats naturels
Trois types de ripisylves se répartissent le long de ses cours d'eau. Dans les secteurs les plus encaissés et les plus froids, se
développe une ripisylve à Aulne glutineux, notamment entre Vins et le barrage de Carcès. C'est précisément là, le long de
canaux, que se trouve l'Epiaire des marais (Stachys palustris), espèce réfractaire au climat méditerranéen. Elle est aussi à
retrouver à Brignoles où elle fut citée autrefois. Partout ailleurs, c'est la classique ripisylve à Peupliers que l'on rencontre,
lorsqu'elle n'a pas été détruite, sauf autour du lac de Carcès où se met en place une ripisylve à Saule blanc, dans des secteurs
longtemps inondés chaque année. Il lui succède vers le centre du lac, en phase exondée et en fin d'été, un Heleochloion
fragmentaire, où abondent Crypsis schoenoides et le Chénopode rouge, formation typique des substrats eutrophes longtemps
inondés. Ponctuellement à Carcès, Cabasse ou Sainte-Anastasie-sur-Issole, dans des portions de rivières à cour très lent,
s'observe la formation à Nénuphar jaune (Nuphar lutea), rare en méditerranée. Les affleurements rocheux permettent le
développement de la formation à Capillaire de Montpellier au niveau de suintements ensoleillés, ou de la Scolopendre
(Asplenium scolopendrium) lorsque ombre et humidité atmosphérique sont suffisantes. La Lathrée écailleuse (Lathrea
squamaria) se rencontre le long du Caramy depuis Mazaugues jusqu'à Vins-sur-Caramy.
Faune
Cette zone présente un intérêt élevé sur le plan faunistique. Pas moins de 21 espèces animales patrimoniales y ont été
trouvées dont 5 espèces déterminantes.
La zone offre des sites intéressants pour de nombreuses espèces de Chiroptères, souvent en régression et plus ou moins
menacées à l'heure actuelle, tels les Grand et Petit Rhinolophe, le Petit Murin, les Vespertilions à oreilles échancrées et de
Capaccini, la Pipistrelle de Nathusius de passage, la Noctule de Leisler. L'avifaune nicheuse locale comprend des espèces
comme la Chouette chevêche, le Petit-duc scops, le Guêpier d'Europe, le Cincle plongeur. Le Barbeau méridional et le Blageon
représentent les espèces marquantes du peuplement ichtyologique local.
Parmi les Crustacés, citons l'Ecrevisse à pieds blancs et la Daphnie, espèce remarquable des petits lacs et étangs eutrophes,
sporadique en Europe occidentale. Concernant l'entomofaune, diverses espèces de lépidoptères et d'odonates se distinguent
par la présence de la Diane (Zerynthia polyxena), espèce méditerranéo-asiatique, protégée au niveau européen, surtout
inféodée localement à Aristolochia rotunda en bordure de cours d'eau, la Téchla de l'orme , espèce remarquable de Lycénidés,
d'affinité eurasiatique tempérée, localisée et peu commune, ayant fortement régressée suite au dépérissement des ormes
attaqués par la graphiose, le Caloptéryx occitan (Calopteryx xanthostoma), espèce remarquable d'odonate Ouest-
méditerranéen, inféodée aux rivières à eaux claires, l'Agrion de Mercure (Coenagrion mercuriale), espèce remarquable et
protégée en France, qui affectionne les écoulements modestes à eaux courantes claires, ensoleillées et peuplées
d'hydrophytes, ainsi que la Cordulie à corps fin (Oxygastra curtisii), espèce remarquable d'odonate, protégée en Europe,
d'affinité ouest-méditerranéenne, dont la larve aquatique se développe au niveau du chevelu racinaire des arbres des rives.
Sur le territoire communal, cette ZNIEFF, de 649 hectares ne représente que 4,2 hectares. Aucune espèce déterminante de
cette ZNIEFF n’a été répertoriée sur le territoire communal. Page 82 sur 163
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Présentation de la ZNIEFF terrestre de type II « PLAINE DE LA ROQUEBRUSSANNE » (Identifiant national : 930020279)
Sources : Antoine CATARD, Henri MICHAUD, Stéphane BELTRA, Mathias PIRES, Sonia RICHAUD, 2016.- 930020279, PLAINE DE
LAROQUEBRUSSANNE. - INPN, SPN-MNHN Paris, 8P. http://inpn.mnhn.fr/zone/znieff/930020279.pdf
Commentaire général :
Ce site s'étend sur toute une dépression séparée par les plateaux d'Agnis, la Loube, les barres de Cuers, entre les villages de
la Roquebrussanne, de Garéoult et de Néoules. Issu d'une déchirure au Trias, elle a été colmatée par des alluvions
quaternaires. Il s'agit d'une plaine agricole culminant autour de 320 m, soit dans l'étage climatique du mésoméditerranéen.
Cette plaine se caractérise par un petit parcellaire et une forte mosaïque de pratiques agricoles (vignes, céréales, vergers,
prairies, friches) qui joue pour beaucoup dans la diversité faunistique du site. Le site est également parcouru par la rivière
l'Issole et quelques ruisseaux. Des sources apparaissent en périphérie. Enfin notons, la présence d'effondrements qui seraient
liées à la dissolution d'une couche de gypse. Ces dépressions dont certaines sont en cours de formation dans la plaine sont à
l'origine de deux lacs naturels dont le plus petit a une inondation temporaire: les Laouciens.
Flore et habitats naturels :
Le Petit Laoucien montre, sur le sédiment desséché en saison estivale, une végétation nitrophile (Heleochloion) où s'observe
le rare Héliotrope couché (Heliotropium supinum). Cette formation est malheureusement fortement concurrencée par une
végétation rudérale, banale et exubérante, pauvre en espèce, manifestement favorisée par des dépôts sauvage de déblais et
autres ordures.
Faune :
La plaine de la Roquebrussanne est une zone relativement intéressante pour la faune, en particulier sur le plan
ornithologique, avec 19 espèces animales patrimoniales, dont 8 déterminantes, qui y ont été dénombrées. L'avifaune
nicheuse locale recèle des espèces aussi prestigieuses que l'Outarde canepetière, le Busard cendré, l'Alouette calandre,
l'Alouette calandrelle, le Traquet oreillard, la Pie-grièche à tête rousse, qui sont toutes des espèces rares, à faibles effectifs
et très localisées dans le Var et en Provence. On peut y ajouter des espèces remarquables telles que la Caille des blés, la
Chevêche d'Athéna, le Petit-duc scops, la Huppe fasciée, le Cochevis huppé, la Pie-grièche écorcheur, le Bruant proyer. Chez
les Reptiles, citons le Lézard ocellé. Les Invertébrés sont quant à eux représentés par deux Insectes Lépidoptères d'affinité
méditerranéenne :la Diane (Zerynthia polyxena), espèce méditerranéo-asiatique, protégée au niveau européen, localement
inféodée à Aristolochia pistolochia et parfois Aristolochia pallida, dans les chênaies claires et pentes rocailleuses bien
exposées jusqu'à 1300 m d'altitude et la Proserpine (Zerynthia rumina), espèce d'affinité ouest-méditerranéenne protégée
en France, dont la chenille vit sur l'Aristoloche pistoloche (Aristolochia pistolochia) dans les forêts claires et sur les coteaux
pierreux, chauds et ensoleillés jusqu'à 1100 m d'altitude. Le Phyllopode Linderiella massaliensis, Crustacé Branchiopode
endémique rare, localisé à quelques lacs karstiques du département du Var (5 à 6 stations tout au plus), est également signalé
ici.
Sur le territoire communal, cette ZNIEFF, de 1641 hectares concerne 283 hectares. Les inventaires (bases de données
naturalistes) n’ont identifié sur le territoire communal qu’une seule espèce déterminante de cette ZNIEFF. Il s’agit de
l’Outarde canepetière. Page 83 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Présentation de la ZNIEFF terrestre de type II « BARRES DE CUERS ET COLLINES DE NÉOULES » (Identifiant national :
930012496)
Sources : Antoine CATARD, Henri MICHAUD, Stéphane BELTRA, Mathias PIRES, Antoine CATARD, Stéphane BENCE, 2016.-
930012496, BARRES DE CUERS ET COLLINES DE NÉOULES. - INPN, SPN-MNHN Paris, 7P.
http://inpn.mnhn.fr/zone/znieff/930012496.pdf
Commentaire général
Les Barres de Cuers culminent au Pilon St Clément (705 m). Ce secteur permet, au point de vue paléogéographique
l'observation de l'évolution d'une plateforme carbonatée au Jurassique en Provence.
Sur un plan touristique, magnifique panorama du Pilon St Clément et des Barres de Cuers. Bel alignement de falaises
présentant un grand intérêt ornithologique.
Flore et habitats naturels
Les falaises des Barres de Cuers se rattachent aux formations identiques des collines toulonnaises. On y retrouve un cortège
nettement thermophile où abondent la fougère Cheilanthes acrostica et le Lavatère maritime. Le Choux et la Julienne à
feuilles lacinnées y sont en revanche rares (Brassica montana et Hesperis laciniata). Sur les reliefs en arrière des corniches,
le Genêt de Lobel est ponctuellement présent dans la garrigue à romarin. En revanche, l'observation de la Gagée de Lacaita
est contemporaine. Boisements d'ubac riches en Aliboufier (Styrax officinalis).
Faune
Sept espèces animales d'intérêt patrimonial, dont six oiseaux remarquables sont présentes dans cette zone. Une espèce de
papillon déterminante est signalée, le Faux cuivré smaragdin ou Ballous (Tomares ballus), espèce rare et localisée de
Lycaenidae des garrigues ouvertes, pelouses, abords de cultures ou oliveraies extensives bien exposées, se reproduisant sur
diverses fabacées.
L'avifaune nicheuse est représentée par l'Autour des palombes, le Circaète Jean le blanc, la Bondrée apivore, le Grand-Duc
d'Europe, le Bruant Proyer et le Monticole bleu.
Cette ZNIEFF, de 2882 hectares concerne 1720 hectares du territoire communal, soit près de 70% du territoire. Aucune
espèce déterminante n’a été observé dans les zones de projet du PLU. Styrax officinalis et Genista lobelli ont été observés
sur le plateau de Saint Clément.
3.6.2 Schéma départemental des espaces naturels à enjeux
Le territoire a également fait l’objet d’un inventaire réalisé par le Département et portant sur les espaces naturels possédant
un intérêt écologique. Il a été réalisé uniquement sur les zones classées naturelles (ND) par le document d’urbanisme. Schéma départemental des espaces naturels à enjeux
GHAEU]
Barbeau méridional
Gagée de Granatelli
Grand Duc d'Europe
Intérêt écologique
Eu Majeur
LLA Fort
Moyen
Brassica montana
Rhinolophes euryales
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.6.3 Le fonctionnement écologique « Photographie de l’existant »
3.6.3.1 Rappels
La loi Grenelle I de 2009 introduit la notion de prise en compte des « continuités écologiques » dans les documents
d’urbanisme.
Au titre de l’article L.101-2 du Code de l’urbanisme, le PLU doit viser à atteindre les objectifs suivants : « (…) Une utilisation
économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des
sites, des milieux et paysages naturels ; (…), La protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité
de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts ainsi
que la création, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques ;(…)».
Le diagnostic écologique (recensement des protections et des inventaires, prospections de terrain, prise en compte des
données disponibles, …) permet de définir le fonctionnement écologique du territoire (réservoirs de biodiversité, corridors
écologiques, faiblesses et /ou menaces sur ceux-ci) à l’échelle de la commune et au sein d’entités régies par les interrelations
entre les milieux et les territoires de vie des espèces sans relation avec des limites administratives (quelques centaines de
mètres à quelques kilomètres, voir plus concernant les cours d’eau par exemple).
A l’échelle régionale, a été approuvé en 2014 le Schéma Régional de Cohérence Écologique (SRCE) qui est le document cadre
de la Trame Verte et Bleue régionale. Il repose sur les « Orientations nationales pour la préservation et la remise en bon état
des continuités écologiques » (article L.371-2 et L.371-3 du code de l’environnement) et nécessite d’être affiné à différentes
échelles dont celle du PLU. Page 85 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.6.3.2 Définitions et terminologie employée
Biodiversité : diversité des organismes vivants. La Trame Verte et Bleue de la commune doit contribuer au maintien de la
biodiversité.
Réservoir de biodiversité : il s’agit d’espaces dans lesquels la biodiversité est la plus riche ou la mieux représentée, où les
espèces peuvent effectuer tout ou partie de leur cycle de vie et où les habitats naturels sont de qualité suffisante. Ils abritent
des noyaux de populations d’espèces faunistiques et floristiques à partir desquels les individus se dispersent ou sont
susceptibles de permettre l’accueil de nouvelles populations d’espèces.
Corridor écologique : il s’agit d’espaces qui relient deux réservoirs de biodiversité et permettent le passage d’individus de
l’un à l’autre.
Continuité écologique : il s’agit de l’ensemble formé par les réservoirs de biodiversité d’une part et par les corridors
écologiques d’autre part, dès lors qu’il existe un lien fonctionnel ou structural (sans obligation de lien spatial) entre eux.
3.6.3.3 Le schéma régional de cohérence écologique
Les éléments de la Trame Verte et Bleue (TVB) en Provence-Alpes-Côte d’Azur reposent sur une triple démarche d’intégration:
• La modélisation de continuités écologiques (basées sur la complémentarité entre les réservoirs de biodiversité et les corridors potentiels).
• La prise en compte des enjeux définis dans le cadre des Orientations Nationales TVB. • L’intégration de zonages spécifiques à la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La Trame Verte et Bleue du SRCE donne de grandes orientations de préservation ou de remise en état des réservoirs de
biodiversité et des corridors à l’échelle globale de la région.
Le SRCE possède deux niveaux de lecture : Cartographique et textuelle (actions).
Lecture cartographique du SRCE
La cartographie suivante donne les grandes orientations régionales de préservation ou de remise en état des réservoirs de
biodiversité et des corridors.
Remarque : L’échelle de lecture du SRCE est le 1/100 000. La présentation de la carte avec une localisation approximative
(contours communaux en traits pointillés noirs sur la carte) n’a pour objectif que de permettre d’identifier la commune dans
les grandes continuités écologiques régionales.
Le Sud du territoire communal est concerné par un réservoir de biodiversité dont l’objectif est une recherche de remise en
état. A cette échelle, l’urbanisation de la commune, est situé hors des grandes continuités écologiques.
Le projet de PLU doit prendre en compte ce réservoir, l’affiner à l’échelle locale et définir dans les espaces non concernés par
les continuités régionales, le fonctionnement écologique local. La réalisation d’une trame verte et bleue cohérente avec les
enjeux locaux et régionaux de conservation des continuités écologique et avec les projets de développement économique et
démographique de la commune est un enjeu du PLU. Séra Régnmi de Cohérence écokoqmus Prurence Alpes Côte d'Aeur
_— 0
Trame verte Rolsis écologique, espaces de concilation ou d'intertece Trame bleue Occupation du soi Réseau hydrographique En Réservor de Dodrers M Réservos de Diodiversäé on zones urbaines CRLELCLE,71 Esçoce ratre Réseau hydrique Néoules I Comidor MM Condor en zones urbaines Esgice ayrcoie Espace de trctornaleé
Recherche de remise en état optimale EMI fixe rose P des cour dem Trame verte Retors éco0ÿQue. Espaces 08 CONGO Où C'rtertace Trame bleue © Domaine sisbis  (221 Réservoir de biocivershé ER Réservoir de boiversht en zones urbaines *
C1 Coridor MEN Coriéer on zones urbaines
Référentiel des obstacles Réseau routier Lignes électriques à haute tension À et terréoria. Son écheñe de vmaninstion et S'utiävstion doit renter su 1/100 000 éme î à l'écoulement des cours d'eau — Type mtorouter — Tension supérieure à 130% ; £te ne pout pos fare l'odset d'une exploitation Grecte à des échelles plus précres. î
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Lecture textuelle du SRCE : orientations et actions
Les actions relatives à la planification et à l’urbanisme figurent dans l’orientation stratégique 1 du SRCE: Agir en priorité sur
la consommation d’espace par l’urbanisation et les modes d’aménagement du territoire pour la préservation des réservoirs
de biodiversité et le maintien des corridors écologiques.
Les actions 1 à 4 sont directement liées au PLU :
• Action 1 : Co-construire la TVB à l’échelle du PLU
• Action 2 : Maitriser une urbanisation pour des modes de vie durable
• Action 3 : Transcrire dans le PLU les objectifs de préservation et de remise en état des continuités grâce aux sous trames identifiées dans le SRCE
• Action 4 : Développer de nouvelles formes urbaines et gérer les espaces de respiration.
3.6.3.4 Le Scot de la Provence Verte Le réseau écologique
dy SCOT Provence ee q è
La trame verte
ss Coeur de nature
EM Zonerelas boisée
| Zone relais ouverte
#dojoig
:22105
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12
aLIS
A AE]
21:
SZ
aunêts
l
Le
) La trame bleue Lao
Zones à enjeux
Eléments fragmentants
Lu Espace bat dense
= Autoroute
——— RDN7
PP:
1.1.1 - Par une limitation stricte de l’artificialisation
Les communes veilleront à délimiter à l'échelle locale les cœurs de nature localisés sur la carte de la
Trame verte et bleue et à renforcer leur statut réglementaire au sein des PLU afin de conserver leur
surface et leur intégrité écologique par une mobilisation des différents outils existants tels que :
+ le classement en Zones N ou A de ces sites (en dehors des zones urbanisées) éventuellement
indicées (par exemple Nco, Npt, Aco, Apt) en fonction du niveau de sensibilité et du niveau
de protection souhaité dans le règlement
°« l'identification des cœurs de nature dans les documents graphiques du règlement au titre de
larticle R 123-11-i du code de l'urbanisme
+ et la définition de prescriptions différenciées en fonction des zonages visant à garantir la
préservation des cœurs de nature et la fonctionnalité des continuités écologiques
Des développements urbains limités, en continuité de l'enveloppe urbaine, (voir partie foncière) sont
possibles pour les communes dont tout ou partie de l’enveloppe urbaine est comprise en cœur de
nature (Carcès, Correns, Entrecasteaux, Cotignac, Plan d'Aups, Chäteauvert) ou jouxte celui-ci (Nans,
La Celle..).
LP De 4
(RH) Zone d'extension de coeur de nature
M7 Zonerelais semi-ouverte
MX Principaux corridors aquatiques
ES Principales zone humides
AT & Point de fragilité potentiel
& Point de restauration potentiel
en £
miam 2 Guen San AU US RE AA RUES Un
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Trame verte et bleue du Scot de la Provence Verte (Source DOO du Scot approuvé)
La trame verte du SCOT identifie sur le territoire communal le cœur de Nature « Barres de Cuers et collines de Néoules, Haute
vallée du Gapeau, Mont Caume ». Ce cœur de Nature correspond à la ZNIEFF « BARRES DE CUERS ET COLLINES DE NÉOULES »,
et couvre l’intégralité du plateau de Saint Clément.
Le Nord du territoire est identifié comme une zone relais « ouverte » et la trame bleue est représentée principalement par
l’Issole.
L’orientation 1.1 du DOO du SCOT approuvé est : « Orientations pour préserver les cœurs de Nature » :
Extrait du DOO du Scot de la Provence Verte (Source DOO du Scot approuvé). 1,5 Kn HEIS Centrale photovoltaïque
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.6.3.5 Le projet de Charte du Parc Naturel Régional
3.6.3.6 Le fonctionnement écologique local
Le fonctionnement écologique régional, et la carte de la trame verte et bleue du SCOT sont affinés afin d’identifier un
fonctionnement écologique local :
1. Les éléments de connaissance bibliographique permettent une première approche du fonctionnement écologique, en localisant à l’échelle de la commune des espaces à enjeux.
Sont pris en compte les données de l’inventaire des zones naturelles d’intérêt écologique faunistique et floristique, du schéma
départementale des espaces naturels à enjeux, du SCOT et les données du projet de parc naturel régional.
2. L’analyse de l’occupation des sols simplifiée : milieux ouverts dont agricoles, milieux fermés, milieux semi ouverts, espaces artificialisé et réseau hydrographique, permet de préciser les espaces « réservoirs », les corridors et les espaces artificialisés
3. Le fonctionnement écologique actuel est alors étudié en fonction des espèces et des milieux présents sur le territoire et en identifiant les espaces de fragilité ou de rupture des continuités à l’échelle locale.
La cartographie suivante est la « photographie » du fonctionnement écologique actuelle. C’est à partir de ce constat que la
commune a envisagé le projet environnemental pour son territoire. LES Fonctionnement écologique du territoire de Néoules
Elements du fonctionnement écologique Occupation du sol
EE Naturel ===>} Echanges au sein du réservoir de biodiversité N°1
Agricole Echanges au sein du réservoir de biodiversité N°2
D; Artificialisé > Echanges et interactions des milieux liés à l'eau
m— Féseuu Ayrrologique <"# Point de fragilité identifié par le SCOT de la Provence Verte
Réservoir de biodiversité Obstacles et fragilités des continuités écologiques
@ Réservoir agricole, enjeu écologique fort SLAH Fragilité et menace de rupture des continuités écologiques
Eu Parc Solaire
mm | ignes haute et moyenne tension
Milieu fermé, enjeu écologique moyen
= Cours d'eau et milieux associés Voirie principale
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.6.3.7 Les perspectives d’évolution du fonctionnement écologique communal
Les réservoirs de biodiversité
Les réservoirs de biodiversité sur le territoire communal sont principalement liés aux milieux agricoles (biodiversité des
milieux ouverts et lié à une agriculture extensive...) et au réseau hydrographique représenté par l’Issole et les cours d’eau
permanents ou temporaires.
Les menaces sur ces éléments sont l’artificialisation, l’abandon des pratiques agricoles entrainant une fermeture des milieux
et la disparition des infrastructures agro environnementales et de la végétation riveraine des cours d’eau.
Le Sud du territoire est concerné par un réservoir de milieux fermés qui représente près de 80% de la superficie du territoire,
La première menace sur ce réservoirs est le risque incendie. Viennent ensuite, l’abandon des pratiques sylvo-pastorales.
Les corridors écologiques
Les corridors sur le territoire sont :
Les infrastructures agro-environnementales et les lisières, supports de déplacement des espèces dans la plaine agricole (chiroptères en particulier),
les cours d’eau et la végétation associée,
et les milieux ouverts en lien avec les espaces préservés de la plaine agricole située sur la commune de la Roquebrussanne.
Les mêmes menaces que sur les réservoirs de biodiversité pèsent sur les corridors, il s’agit de l’artificialisation, de l’abandon
des pratiques agricoles entrainant une fermeture des milieux et la disparition des infrastructures agro environnementales et
de la végétation riveraine des cours d’eau.
Les zones de fragilité
Les zones d’habitats, et particulièrement les espaces qui se sont « diffusés » autour du village, dans les espaces agricoles et
dans les espaces naturels, créent des zones de fragilité des continuités écologiques.
Les choix d’urbanisation de la commune sont déterminants pour l’avenir du fonctionnement écologique communal et
régional. Un développement non maitrisé entrainerait une consommation d’espaces agricoles et naturels, la disparition de
pratiques agricoles liée à la pression foncière, entrainant un enfrichement des milieux aujourd’hui ouverts.
Actuellement au sein de l’enveloppe urbaine, un maillage végétale et libre de construction est existant, il permet de maintenir
au sein de l’enveloppe des continuités écologiques fonctionnelles (déplacement de la petite faune, biodiversité…). La
densification au sein de l’enveloppe urbaine peut, si elle est non maitrisée, entrainer une rupture de ces continuités
écologiques « urbaine ».
Au sud du territoire, le poste électrique, les lignes haute et moyenne tension et le parc solaire, associé au parc solaire de la
commune voisine (Méounes) constituent une pression sur le réservoir identifié à plusieurs échelles (réservoir du SRCE, cœur
de nature du SCOT, réservoir du Parc naturel régional). Sur ce secteur, d’autres projets du même ordre que les équipements
existants augmenteraient la pression et pourraient aller jusqu’à créer une rupture. Page 91 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
3.7 Synthèse des enjeux environnementaux
Les enjeux environnementaux du territoire identifiés par l’état initial de l’environnement et le diagnostic communal, ainsi
que les éléments nécessaires à leur prise en compte par le PLU sont ici hiérarchisés.
Thèmes de l’état initial de
l’environnement et du
diagnostic
Niveau de l’enjeu
pour le territoire
Enjeux du PLU
Le contexte physique
Climat MODERE A FORT Valorisation du potentiel solaire
Gestion du risque inondation et ruissèlement en cas de
fortes précipitations
Gestion du risque feu de forêt
Adaptation au changement climatique
Qualité de l’air MODERE Favoriser le recours aux énergies renouvelables
Chercher à limiter la consommation d’énergie, en particulier
fossile
Sol et sous-sols MODERE Préserver les ressources du sol et du sous-sol,
Prendre en compte les risques mouvement de terrain.
Consommation d’espaces naturels
et agricoles
MAJEUR Combiner accroissement démographique et limitation de la consommation du sol.
Eau FORT Préservation de la ressource en eau tant en qualité, qu’en quantité.
Adapter les capacités d’accueil du PLU aux capacités des
réseaux d’eau et d’assainissement (existants et projetés) et
de la ressource en eau.
Les risques naturels
Sismicité MODERE Il s’agit d’un enjeu modéré à l’échelle du territoire
et faible au niveau du PLU qui rappelle dans son règlement
les dispositions des décrets n°2010-1254 et n°2010-1255 du
22/10/2010 et rappelle le porté à connaissance de l’aléa.
Mouvement de terrain MODERE A FORT Il s’agit d’un enjeu faible à modéré à l’échelle du territoire.
Le PLU rappelle le porté à connaissance communal de l’Aléa
Retrait Gonflement de Argiles, dans ses annexes
Le PLU doit prendre en compte le risque « érosion des
berges »
Le PLU doit prendre en compte les premiers résultats de
l’étude géotechnique sur le quartier de Cassède.
Feu de forêt FORT Assurer la sécurité des personnes et des biens face au risque incendie,
Ne pas augmenter le risque, ni l’exposition des personnes
au risque.
Inondation FORT Assurer la sécurité des personnes et des biens face au risque inondation en prenant en compte les données disponibles
sur le territoire
Les nuisances potentielles
Champs électromagnétiques FAIBLE Le PLU n’autorise pas d’installation pouvant entrainer une augmentation des émissions électromagnétiques
Environnement sonore FAIBLE Les projets du PLU ne doivent pas directement induire de nuisance sonore.
Emissions lumineuses FAIBLE Le PLU doit permettre de favoriser le maintien d’un environnement favorable aux espèces lucifuges et
nocturnes
Patrimoine naturel et fonctionnement écologique Page 92 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Faune/flore et fonctionnement
écologique
MAJEUR Assurer la protection de la faune et de la flore, intégrer dans la réflexion globale sur le développement communal la notion de
maintien ou de restauration de continuités écologiques à
toutes les échelles (projets, commune, SCOT, Parc naturel
régional, région).
Pour cela, le PLU doit élaborer une trame verte et bleue qui
permet de :
Identifier les espaces présentant les plus forts enjeux
écologiques et les prendre en compte dans le projet
communal
Préserver et valoriser les terres agricoles et naturelles
Baser la réflexion sur le développement économique et
démographique, sur une notion de consommation des
espaces
Protéger les ressources naturelles du territoire en
particulier l’eau
Prendre en compte les risques naturels
S’appuyer sur la notion de paysage dans les réflexions
sur le maintien des continuités écologiques
Paysage et patrimoine
Paysage MAJEUR Préserver les éléments structurants du paysage en veillant à l’intégration paysagère des projets.
Préserver la silhouette du village, en particulier depuis la
plaine agricole
Préserver les vues depuis et vers la plaine agricole
Favoriser le maintien du cadre boisé en stoppant toute
construction à usage d’habitation dans les quartiers
d’habitat diffus du chemin des Genêts, du chemin des Puits,
du chemin des Rouges Gorges, de l’Alouette, des Bataillères,
de La Tuilière, de Cansequier, ou des Valettes.
Patrimoine MAJEUR Identifier et protéger le patrimoine bâti historique, culturel ou rural du territoire
L’agriculture et la forêt
Agriculture MAJEUR Préserver les terres agricoles
Maintenir les continuités écologiques dans la plaine agricole
en lien avec la commune de la Roquebrussanne
Identifier les terres à potentiel agricole
Forêt FORT Maintenir la fonctionnalité du réservoir de biodiversité du Sud du territoire
Permettre l’exploitation de la forêt par agro-sylvo
pastoralisme Page 93 sur 163
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Chapitre 4 : Explication des choix retenus
4.1 Les choix retenus pour établir le Projet d’Aménagement et
de Développement Durables (PADD)
Le projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) constitue le document n°2 du PLU, la pièce maîtresse qui
exprime la politique communale en matière d’aménagement du territoire, avec laquelle le règlement et le zonage doivent
être concordants.
Le PADD a fait l’objet d’un débat en Conseil Municipal le 7 juin 2016. Il a également été présenté aux Personnes Publiques
Associées ainsi qu’aux Néoulais lors des réunions qui se sont tenues successivement les 30 juin 2016 et 31 janvier 2017.
Choix retenu n°1 mettre en place toutes les conditions en faveur du prolongement du cœur du village.
Le projet phare du PLU se traduit par le prolongement du cœur de village historique, à l’échelle des ambitions de Néoules, à
savoir : un nouveau quartier attractif, une vitalité économique et la place au piéton.
L’orientation n°1 du PADD de Néoules traduit l’ambition urbaine de la municipalité qui consiste à « confirmer et prolonger le
centre-villageois ».
Cette première orientation insiste sur la protection architecturale du cœur du village, en identifiant le patrimoine symbolique
du village de Néoules (le Château, les murets de pierres, la qualité architecturale des façades, des toitures, des portes…). Les
espaces publics et végétaux sont tout aussi importants car ils participent à la qualité de vie, incitent à la promenade piétonne
et favorisent l’attractivité du village.
Cette orientation définit également le projet phare du PLU, à savoir : le prolongement du centre villageois sur quelques sites
contigus au noyau villageois et favorables au renouvellement urbain. Ces nouveaux quartiers devront être « exemplaires »
tant sur la qualité urbaine, que sur la présence d’espaces publics (stationnement, placette, maillage des voies, espaces
verts…).
L’enjeu consiste, à terme, à structurer le centre du
village autour de quatre espaces publics :
1. Place du Château,
2. Place de la nouvelle mairie (ouverture
2017),
3. Nouvelle placette « avenue de
Provence ».
4. Nouvelle placette « rue de la
République ».
Les terrains bordant ces quatre espaces publics ont
vocation à favoriser le renouvellement urbain :
densité de l’habitat, forme urbaine de type village,
mixité des fonctions (commerces, services,
logements…). Ainsi, trois espaces, peu ou pas bâtis,
ont été retenus en vue de poursuivre l’extension du village sous forme de « greffe villageoise » :
a. Le belvédère à l’arrière du Château : « a » sur la carte ci-dessus.
b. La vaste dent creuse située à l’ouest de l’école, entre la Rue de la république et l’avenue de Provence : « b » sur la carte ci-dessus.
c. Le prolongement de l’avenue de la Libération : « c » sur la carte ci-dessus.
a c
b Page 94 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Choix retenu n°2 Redéfinir une enveloppe constructible à densités différenciées.
Les quartiers pavillonnaires de Néoules se sont développés autour du village, sur d’anciennes terres cultivées et jusqu’au
bois. Ces quartiers collinaires résidentiels sont les quartiers où il fait bon vivre, le patrimoine et la nature y sont omniprésents,
l’environnement doit y être préservé.
L’orientation n°2 du PADD de Néoules définit les densités prévues au sein de la nouvelle enveloppe urbaine résidentielle. Ces
densités sont compatibles avec celles préconisées par le SCOT (densités en logements / hectare) : ainsi le noyau villageois
possède sa propre densité élevée, de même que les quartiers propices au renouvellement urbain où la densité se doit d’être
forte, puis la première couronne où la densité diminue, la seconde couronne encore plus, et enfin les quartiers résidentiels
« paysagers » où la densité souhaitée reste faible sans être inférieure à 6 logements à l’hectare (seuil minimal imposé par le
SCOT).
Quant aux quartiers collinaires d’agrément, ceux-ci représentent pour la plupart les anciennes zones NB, dans lesquelles il
n’y aura pas de densification.
Le PADD définit aussi les quartiers dédiés aux activités sportives et socio culturelles. Ceux-ci n’accueilleront pas de
constructions à usage d’habitation.
Enfin, le PADD rappelle que la commune est soumise à quelques aléas naturels : inondations, pluvial, feu de forêt et
géologique. Les règles de constructibilité sont donc adaptées.
Choix retenu n°3 Mettre en place un projet agricole et économique.
Le projet économique de Néoules consiste à développer une activité économique locale, durable et diversifiée, adaptée au
territoire et au terroir. C’est-à-dire, basée sur l’agriculture, l’artisanat, le tourisme et le commerce/service de proximité.
L’orientation n°3 du PADD de Néoules définit le projet agricole, localisé à l’extrême nord du territoire Néoulais, en bordure
de l’Issole et en continuité avec la plaine agricole de La Roquebrussanne et Garéoult.
L’économie villageoise doit être favorisée, le village doit concentrer son activité économique, et notamment les services,
publics ou non, et les commerces. Ainsi, équipements publics (mairie, école, espaces culturels) sont maintenus dans le cœur
du village pour contribuer à maintenir une attractivité (rue de la Libération notamment). Quant aux Croys, ce secteur se voit
maintenu et clairement délimité au PLU (seules les activités artisanales et les bureaux sont autorisés).
Choix retenu n°4 Préserver l’environnement.
Néoules offre un cadre de vie et des paysages de qualité associés à des espaces cultivés à protéger et des espaces naturels et
forestiers à valoriser. Au cœur de ce territoire, cohabitent biodiversité et activités humaines.
L’orientation n°4 du PADD de Néoules précise les conditions en vue de maintenir et de renforcer le fonctionnement
écologique existant. Ainsi, le massif de la Verrerie se voit protégé tout comme les points de vue paysagers situés autour du
village sur des parcelles agricoles.
Ces orientations générales permettent la réalisation d’objectifs chiffrés modérés de consommation de l’espace qui
Participent à la lutte contre l’étalement urbain. À Le | M anses GET +
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.2 Les choix retenus pour établir les Orientations
d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) constituent le document n°3 du plan local d’urbanisme (PLU).
Elles viennent « compléter » et préciser le document du projet d’aménagement et de développement durables (PADD),
document n°2 du PLU, définissant « le projet politique » communal.
Les OAP sont obligatoires et doivent être établies dans le respect des orientations générales définies dans le PADD, document
n°2 du PLU. Elles sont établies conformément au code de l’urbanisme en vigueur à la date d’arrêt du PLU.
Le PLU de Néoules comporte 3 OAP :
OAP n°1 : axe Château – Mairie. Cette OAP concerne les zones 1AUa et 1AUc. Elle met en valeur les espaces situés à l’est du Château, propice pour l’aménagement d’un espace public de qualité ouvert sur un belvédère (point de vue sur un espace agricole de qualité, à protéger de toute urbanisation). L’avenue de la Libération est aussi stratégique : cet axe structurant doit accueillir de l’attractivité commerciale et des services, avec du logement aux étages.
OAP n°2: extension sud-ouest du village. Cette OAP concerne la zone 1AUb. Elle précise les conditions d’urbanisation de la « dent creuse » située à l’ouest de l’école, entre l’avenue de Provence et la rue de la république. La densification y sera mesurée, du stationnement public est prévu et une voie sera créée : celle-ci est traduite en emplacement réservé (ER n°7). Cette voie est centrale (et non plus en limite séparative comme elle l’était au POS antérieur), afin de distribuer au mieux le terrain et de mettre en place le projet urbain traduit en OAP. Le principe reste le même : relier les logements sociaux (situés dans l’ex cave coopérative) à l’entrée sud du village (côté écoles – nouvelle mairie). Ce principe traduit dans l’OAP avait été préalablement défini dans le Schéma de Cohérence Urbaine de Néoules, document réalisé par la Commune et le CAUE du Var en 1995.
OAP n°3: protection et restauration architecturale du château.
Localisation des OAP : Page 96 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.3 Les choix retenus pour établir le règlement, partie écrite et
graphique
Le règlement délimite les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et
forestières
(N) ainsi que des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) et fixe les règles applicables aux espaces compris
à l'intérieur de chacune de ces zones.
Le règlement permet de déterminer quelles sont les possibilités d’utilisation et d’occupation du sol ainsi que les conditions
dans lesquelles ces possibilités peuvent s’exercer.
Pour connaître les contraintes affectant l’occupation ou l’utilisation du sol, il est donc nécessaire de consulter le règlement
(dispositions générales et dispositions applicables à la zone) ainsi que les autres documents composant le PLU et notamment:
les «documents graphiques » (plans) ainsi que le «rapport de présentation», le « PADD » et les « OAP » qui comportent toutes
les explications et justifications utiles.
4.3.1 La zone Ua : le village
Caractère : La zone Ua représente principalement la délimitation du village, noyau urbain historique, à considérer comme un
patrimoine bâti constituant un ensemble urbain remarquable, dont il convient de préserver et mettre en valeur les caractères
architecturaux, urbains et paysagers.
Le tissu urbain est serré, dense et les constructions sont implantées en ordre continu. Le cœur ancien du village est nettement
visible et a peu évolué : au contraire, il ‘est développé vers le sud (avenue de la Libération) pour notamment accueillir des
équipements publics (école, salle des fêtes…).
1930 2014
Photo aérienne 1930 (source : remonter le temps / IGN) Photo aérienne 2014 : source OPSIA
Cette zone a principalement vocation à accueillir des constructions et installations à destination d’habitation, de commerces
et activités de service, d’équipements d’intérêt collectif et services publics.
Toutefois les capacités d’accueil, prévues au PLU seront plutôt limitées, puisque la zone Ua est circonscrite à l’existant (village
ancien). Les quelques dents creuses localisées dans le village, sont des jardins ou des courettes qui devront rester en l’état.
Ainsi, seules des cas de réhabilitation de logements vacants ou de transformation de maisons de village en logements
collectifs pourraient être envisagées. Et à la marge, quelques nouvelles constructions.
Secteurs : La zone Ua comporte 3 secteurs :
Uah qui délimite les hameaux, afin que ceux-ci se développent en respectant une forme urbaine regroupée ; Uaj : qui représentent les jardins et cours d’agrément à conserver dans le village. Uag : secteurs où toutes constructions doivent s’inscrire au sein de gabarits, traduits en polygones d’emprises maximales aux documents graphiques du PLU. Page 97 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Spécificités règlementaires relatives au patrimoine: Le château fait l’objet de recommandations spécifiques inscrites dans
l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP), voir le document n°3 du PLU. L’article Ua2 dispose que pour le
patrimoine identifié sur les documents graphiques et répertorié au document 4.1.4 (fiches patrimoine) au titre des articles
R151-41 et L151-19 du code de l’urbanisme, pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural, seuls sont autorisés
les travaux de rénovation et de réhabilitation. L’article 10 traitant des hauteurs, définit avec précision différentes règles de
hauteurs : ces règles ont pour objectif commun la bonne insertion du futur bâtiment, ou de de la surélévation, dans le tissu
urbain villageois et suivant le gradient ou l’élévation de la pente.
Enfin, l’article 11 de la zone Ua, relatif à l’aspect extérieur des constructions, impose des règes architecturales visant à une
insertion harmonieuse des nouvelles constructions et des réhabilitations.
Spécificités règlementaires relatives au développement économique : Le règlement liste les rues et places et placette où
l’activité économique est encouragée.
Spécificités règlementaires relatives au logement social : dans la zone, pour tout projet d’au moins 4 logements : au moins
un quart des logements pourra être à caractère social, (au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de
l’habitation).
Assainissement : la zone Ua est raccordée à la station d’épuration : l’assainissement est collectif.
Justification du secteur Uag : Dans son rapport remis suite à l’enquête publique effectuée du 12 septembre 2017 au 16
octobre 2017, le commissaire enquêteur a émis une réserve n°4 libellée ainsi :
« Réserve 4 : Restaurer le classement de parcelles en zone UA : Classer les parcelles C330, C333, C542, C543, C546 et C547 en
zone UA au sein d’un secteur UAg dont le gabarit ne laissera que le retrait nécessaire vis-à-vis de la nouvelle voirie. »
La commune de Néoules a par délibération du 14 décembre 2017 listé les modifications apportées entre le projet de PLU
arrêté et le PLU à approuver. Cette délibération précise que le document 4-1-1 (règlement pièce écrite) sera modifié pour
lever la réserve n°4 du commissaire enquêteur :
« En classant en zone « Uag » à gabarit, les parcelles en entrée de village, de façon à maintenir un espace dégagé en entrée
de village et un recul suffisant par rapport à la voie et à l’ancienne cave coopérative. Ainsi, le règlement créée une nouvelle
zone « Uag ». de nouvelles règles sont apportées à cette nouvelle zone : règle de hauteur, règle en cas de construction en
limite séparative … »
La délibération d’approbation du PLU prise en séance du conseil municipal le 23 janvier 2018 mentionne la délibération du
14 décembre 2017 justifiant les modifications apportées suit à l’enquête publique.
En conséquence de ce qui précède, les parcelles C542, 543, 546, 330, 333, 547 ont été classées en zone Uag laquelle dispose
des règles de la zone Ua et d’un gabarit d’implantation des futures constructions. Ce gabarit a été positionné afin d’encadrer
les nouvelles constructions au sein d’un polygone maximale d’implantation. Cette règle se retrouve par ailleurs dans d’autres
zones du PLU de Néoules bénéficiant d’un indice « g » (Ubg, Ucg, Udg…).
Le recul du gabarit par rapport à la voie s’explique ainsi :
1°) les parcelles jouxtant la voie publique au nord, (parcelles 541 544 et 545) sont aujourd’hui occupées par du stationnement.
Le gabarit a été positionné à 4,50 mètres de la limite parcellaire occupée par du stationnement afin de permettre aux
occupants de la future construction de réaliser leur propre espace de stationnement privé ou un jardinet. Ce recul existe
d’ores et déjà sur le bâtiment d’en face : la cave coopérative réhabilitée en logements sociaux n’est pas non plus alignée à la
voie, elle est en recul. Le gabarit positionné est recul permettrait d’obtenir une forme urbaine en « miroir » par rapport à la
cave coopérative.
2°) Le gabarit caractérisé par un polygone d’emprise au plan de zonage atteint une surface d’environ 300 m2 d’emprise au
sol, et la hauteur est portée à 7 m (R+1 = un RDC + 1 étage), soit une surface de plancher potentielle d’environ 600m² au total.
Plusieurs logements en collectif peuvent ainsi être envisagés en entrée de village de Néoules, cette forme urbaine rappelle
celle de la cave coopérative située en face.
3°) chacune des règles du règlement de la zone Ua précise quelles sont les règles en secteur Uag : la règle est simple, les
futures constructions doivent s’implanter dans le polygone. Les règles relatives aux reculs ou à l’alignement ne s’y appliquent
pas, le règlement est clair là-dessus (voir les articles Ua6, Ua7, Ua9, Ua10…). Page 98 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.3.2 La zone Ub : première couronne
Caractère : La zone Ub représente les quartiers résidentiels semi-denses. Cette zone a principalement vocation à accueillir
des constructions à destination d’habitation, d’hébergement hôtelier, de commerces, de bureaux, d’artisanat et les
constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Secteurs : La zone Ub comprend des secteurs :
Ubg : secteurs où toutes constructions doivent s’inscrire au sein de gabarits, traduits en polygones d’emprises maximales aux documents graphiques du PLU. En effet, quelques vastes parcelles, de type « dents creuses » en zone Ub ont fait l’objet d’une traduction spécifique en « Ubg » avec des « gabarits » visant ainsi à maîtriser une éventuelle « sur-densification » et à respecter la densité retenue au PADD.
Ubv : délimitant les quartiers soumis à la réalisation d’un vide sanitaire. Cet espace d'air, accessible ou non, se trouve entre le sol et le premier plancher de l'habitat. En plus de pouvoir accueillir des canalisations, il apporte notamment une aération précieuse pour éviter les remontées d'humidité. Grâce à l'espace créé sous le lieu de vie, l'eau peut en outre s'écouler sans problème en cas d'inondation.
Spécificités règlementaires relatives au logement social : dans la zone, pour tout projet d’au moins 4 logements : au moins
un quart des logements pourra être à caractère social, (au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de
l’habitation).
Spécificités règlementaires relatives au paysage : l’article 11 relatif à l’aspect extérieur des constructions, impose une qualité
architecturale des futures constructions. Quant à l’article 13, cet article impose une surface de jardin en pleine terre à
respecter. Ainsi, la qualité paysagère du quartier sera maintenue (ambiance rurale).
Spécificités règlementaires relatives au forage des Clos : quelques parcelles classées « Ub » sont concernées par le périmètre
de protection éloignée du forage des Clos. Le règlement rappelle les secteurs concernés.
Assainissement : la zone Ub est raccordée à la station d’épuration : l’assainissement est collectif.
4.3.3 La zone Uc : seconde couronne
Caractère : La zone Uc représente les quartiers résidentiels à densité modérée. Elle délimite des quartiers d’habitat à
caractère résidentiel. Le tissu urbain est lâche et les constructions sont implantées en ordre discontinu. Cette zone a
principalement vocation à accueillir des constructions et installations à destination d’habitat.
Secteurs : La zone Uc comprend des secteurs :
Ucg : secteurs où toutes constructions doivent s’inscrire au sein de gabarits, traduits en polygones d’emprises maximales aux documents graphiques du PLU. En effet, quelques vastes parcelles, de type « dents creuses » en zone Uc ont fait l’objet d’une traduction spécifique en « Ucg » avec des « gabarits » visant ainsi à maîtriser une éventuelle « sur-densification » et à respecter la densité retenue au PADD.
Ucv : délimitant les quartiers soumis à la réalisation d’un vide sanitaire. Cet espace d'air, accessible ou non, se trouve entre le sol et le premier plancher de l'habitat. En plus de pouvoir accueillir des canalisations, il apporte notamment une aération précieuse pour éviter les remontées d'humidité. Grâce à l'espace créé sous le lieu de vie, l'eau peut en outre s'écouler sans problème en cas d'inondation.
Spécificités règlementaires relatives au paysage : l’article 11 relatif à l’aspect extérieur des constructions, impose une qualité
architecturale des futures constructions. Quant à l’article 13, cet article impose une surface de jardin en pleine terre à
respecter. Ainsi, la qualité paysagère du quartier sera maintenue (ambiance rurale).
Spécificités règlementaires relatives au forage des Clos : quelques parcelles classées « Uc » sont concernées par le périmètre
de protection éloignée du forage des Clos. Le règlement rappelle les secteurs concernés.
Assainissement : la zone Uc est raccordée à la station d’épuration : l’assainissement est collectif. Page 99 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.3.4 La zone Ud : quartiers résidentiels paysagers
Caractère : La zone Ud représente la délimitation de quartiers d’habitat à caractère résidentiel où l'insertion paysagère dans
le milieu environnant constitue une caractéristique déterminante. Le tissu urbain est lâche et les constructions sont
implantées en ordre discontinu. Cette zone a principalement vocation à accueillir des constructions et installations à
destination d’habitat.
Secteurs : La zone Ud comprend des secteurs :
Uda : secteur où le raccordement à l’assainissement collectif est obligatoire afin de protéger le forage des Clos. Les nouvelles constructions devront impérativement s’inscrire au sein des emprises maximales des constructions portées aux documents graphiques.
Udg : secteurs où toutes constructions doivent s’inscrire au sein de gabarits, traduits en polygones d’emprises maximales aux documents graphiques du PLU. En effet, quelques vastes parcelles, de type « dents creuses » en zone Ud ont fait l’objet d’une traduction spécifique en « Udg » avec des « gabarits » visant ainsi à maîtriser une éventuelle « sur-densification » et à respecter la densité retenue au PADD.
Spécificités règlementaires relatives au paysage : l’article 11 relatif à l’aspect extérieur des constructions, impose une qualité
architecturale des futures constructions. Quant à l’article 13, cet article impose une surface de jardin en pleine terre à
respecter. Ainsi, la qualité paysagère du quartier sera maintenue (ambiance rurale).
Spécificités règlementaires relatives au forage des Clos : quelques parcelles classées « Uda » sont concernées par le
périmètre de protection rapprochée du forage des Clos. Le règlement rappelle les secteurs concernés. Ainsi, en « Uda »
l’assainissement collectif est imposé, mais toute nouvelle construction devra respecter les polygones d’emprise portés aux
documents graphiques (zonage du PLU) afin de limiter la sur densification dans ce secteur sensible. Les jardins et espaces
libres seront ainsi majoritaires.
Spécificités règlementaires relatives au quartier de Cassède : Le secteur de Cassède est identifié au zonage du PLU car il a
fait l’objet d’études géologiques spécifiques. La densité n’est pas envisagée dans ce secteur.
Assainissement : Seule la zone Uda est raccordée à la station d’épuration : l’assainissement est collectif est obligatoire. Le
reste de la zone « Ud » (dont Udg) n’est pas raccordé : l’assainissement non collectif est imposé (ANC).
4.3.5 La zone Ue : l’activité économique des Croys
Caractère : La zone Ue représente la délimitation de quelques parcelles sur lesquelles une activité économique est existante.
Secteurs : La zone Ue comporte deux secteurs :
Uea : délimitant le secteur dédié au stockage et à la vente de matériaux. Ueb : délimitant un secteur destiné aux activités de bureaux.
L’objectif du PLU consiste à délimiter strictement l’enveloppe destinée à l’activité économique existante aux Croys. Cette
activité existe depuis plus de 20 ans. Le zonage agricole « NC » du POS ne lui convient plus. Le SCOT de la Provence Verte
prévoit ce classement.
Le PADD de Néoules prévoit que « il conviendra d’améliorer l’impact paysager » des Croys. « A cette fin, des espaces de
bureaux sont prévus pour y accueillir notamment des sièges sociaux ». Des gabarits traduits en polygones d’emprises
maximales des constructions sont portés au plan en secteur Ueb.
Ainsi : Cette activité existante est classée en secteur Uea, lui permettant de se maintenir.
Les abords routiers de la RD 554, menant à Néoules sont classées en Ueb, secteur destiné à l’implantation de bureaux : ceux-
ci permettront de limiter l’impact visuel occasionné par l’acticité admise en Uea. Page 100 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Consommation de l’espace agricole au secteur des Croys :
Les Croys en 1978 Les Croys en 1995 Les Croys en 2014
Source : remonter le temps / IGN Source : remonter le temps / IGN Source : OPSIA
Extrait de la réponse de la Commune de Néoules - daté du 28 septembre 2017- à l’avis du Sous-Préfet sur le PLU :
De plus, vous attirez notre attention sur le régime juridique de l’ICPE applicable sur l’ensemble des parcelles VERDI afin d’en
vérifier la cohérence avec le projet de P.L.U. Je vous rappelle qu’en ce domaine, suite à notre demande auprès des
Etablissements Verdi (courrier du 22.07.2013) un dossier de déclaration d’ICPE a été déposé en Préfecture les 03.06.2014
(récépissé 2014/067) et 05.08.2015 (récépissé 2014/089). Par courrier du 11.08.2015, nous faisions part auprès de Monsieur
le Préfet du Var de notre inquiétude concernant les activités de cette installation classée et demandions que des précautions
soient prises relatives notamment aux aspects paysagers, ainsi qu’un contrôle effectif sur site soit effectué afin de vérifier la
conformité du dossier déposé notamment sur de possibles nuisances. Il nous avait alors été répondu, le 17.09.2015, que
s’agissant d’un dossier de déclaration, moins exigeant qu’un dossier de demande d’autorisation, il ne pouvait être envisagé
une étude d’intégration paysagère !? Nous avions, alors, relancé les services de la DATE de la Préfecture afin de demander
une enquête sur site par courriel du 12.10.2015, demande accueillie et transmise au Chef de l’Unité Territoriale de la Direction
Régionale de l’Aménagement et du Logement. Sans réponse, nous avions alors relancé les services un an plus tard, soit le
26.09.2016. Il nous avait été répondu le 12.10.2016 que n’étant pas en mesure de nous apporter une réponse, notre demande
avait été transmise une nouvelle fois à l’unité territoriale de la DREAL PACA. Depuis, nous sommes toujours dans l’attente d’un
retour des services concernés. Il nous apparaît donc qu’il n’est pas de notre compétence de procéder à ce contrôle de cohérence
de l’ICPE avec le projet de P.L.U.
La Commune a souhaité à travers son nouveau document d’urbanisme :
1°) Officialiser cette activité implantée depuis plus de 30 ans dans ce secteur agricole.
2°) Inviter l’exploitant à disposer d’un dossier ICPE, intégrant les aspects réglementaire et paysager,
3°) De répondre au besoin du monde économique local. Page 101 sur 163
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4.3.6 Les zones 1AU : renouvellement urbain
Caractère : Les zones 1AU représente la délimitation des extensions villageoises de Néoules, propices au renouvellement
urbain.
Aujourd’hui, ces zones d’urbanisation futures sont considérées comme alternatives dans la mesure où les voies et les réseaux
(eau, d'électricité, assainissement) existants à la périphérie immédiate de ces zones ont une capacité suffisante pour desservir
les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone. Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
définissent les conditions d’aménagement et d’équipement pour chacun des quartiers concernés par la zone 1AU. Les
constructions y sont autorisées au fur et à mesure de la réalisation des équipements.
Les 3 zones 1AU : 1AUa, 1AUb et 1AUc : Il s’agit des trois espaces, peu ou pas bâtis, qui ont été retenus dans le PADD en vue
de poursuivre l’extension du village sous forme de « greffe villageoise » (le concept de greffe implique une forme urbaine,
une densité et une architecture en compatibilité avec celle du village)
Le belvédère à l’arrière du Château : classé en zone « 1AUa ».
La vaste dent creuse située à l’ouest de l’école, entre la Rue de la république et l’avenue de Provence : classée en zone « 1AUb ».
Le prolongement de l’avenue de la Libération : classé en zone « 1AUc » sur la carte ci-dessus.
Les zones 1AUa, b, c ont principalement vocation à accueillir des constructions à destination d’habitation, de commerce,
d’activités de service, et constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Spécificités règlementaires : chacune des zones 1AU fait référence à une OAP (document n°3 du PLU) qui doit être respectée.
Le belvédère à l’arrière du Château : classé en zone « 1AUa », fait référence à l’OAP n°1 : axe Château – Mairie. Elle met en valeur les espaces situés à l’est du Château, propice pour l’aménagement d’un espace public de qualité ouvert sur un belvédère (point de vue sur un espace agricole de qualité, à protéger de toute urbanisation).
La vaste dent creuse située à l’ouest de l’école, entre la Rue de la république et l’avenue de Provence : classée en zone « 1AUb ». fait référence à l’OAP n°2: extension sud-ouest du village. Elle précise les conditions d’urbanisation de la « dent creuse » située à l’ouest de l’école, entre l’avenue de Provence et la rue de la république. La zone 1AUb a fait l’objet de nombreux échanges entre les propriétaires et la mairie. La commune l’a annoncé dès les premières réunions publiques et des PPA. Ce projet d’extension du village est exprimé dans le PADD (document n°2 du PLU) et explicité dans les OAP (document n°3 du PLU). Cet espace de plus de 6 000 m² est une dent creuse urbaine, stratégiquement située: Vu la superficie importante de ce terrain stratégique , Vu la desserte en voirie, en assainissement et eau potable du terrain, Vu la proximité immédiate de ce terrain avec le centre du village de Néoules, Vu la proximité immédiate avec les équipements publics, dont l’école, Vu le classement en zone constructible au POS, et le souhait communal de maintenir cette constructibilité au PLU, en conséquence L’aménagement futur de ce terrain doit être maîtrisé et orienté : c’est pourquoi le code de l’urbanisme délimite les zones « A Urbaniser » dites « zones AU ».
Le prolongement de l’avenue de la Libération : classé en zone « 1AUc » fait référence à l’OAP n°1 : axe Château – Mairie. L’avenue de la Libération est stratégique, elle accueillera à terme l’extension sud du village, depuis le château jusqu’à la nouvelle mairie inaugurée en 2017 : cet axe structurant doit accueillir de l’attractivité commerciale et des services, avec du logement aux étages.
Justification :
Depuis l’application de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains de décembre 2000), la commune qui élabore son PLU
doit respecter le objectifs de développement durable et de limitation de l’étalement urbain en mettant en place une stratégie
de « renouvellement urbain ».
L’article L101-2 du code de l’urbanisme l’exprime ainsi : L102-2 : « … l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme
vise à atteindre les objectifs suivants : b) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des
espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; (…) et 3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la
mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction,
sans discrimination, des besoins présents et futurs de l'ensemble des modes d'habitat, d'activités économiques, touristiques,
sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial … » Page 102 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Depuis la Loi ALUR, le code de l’urbanisme qui régit l’élaboration des PLU précise au troisième alinéa de l’article L151-4 que
le PLU :
L151-4 : « analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation
du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble
des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la
densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. »
En conséquence : Afin de ne pas consommer de l’espace agricole ou naturel, les politiques actuelles incitent au
renouvellement urbain accompagné de la densification des zones urbaines. Les zones bâtis doivent se densifier, les zones non
bâties situées en « dent creuse » au sein de l’enveloppe bâtie doivent être bâties. C’est l’application du principe d’économie
de l’espace et de rentabilisation des réseaux existants.
A cette fin, tout PLU doit identifier les espaces stratégiques, non bâtis situés au sein de l’enveloppe urbaine : ces espaces sont
techniquement dénommés « dents creuses » dans le jargon urbanistique. La définition est la suivante : une dent creuse est
une parcelle ou un groupe de parcelles non bâties, ou très faiblement bâties, insérées et entourées de parcelles bâties. La
définition de l’enveloppe urbaine du PLU inclut plusieurs terrains, dont plusieurs dents creuse propices au renouvellement
urbain. Les terrains retenus sont raccordés à l’assainissement collectif, à l’eau potable, la desserte en limite est suffisante, les
équipements publics (école, mairie, places du village…) sont à proximité. L’aménagement des terrains identifiés doit fdonc
être maîtrisé et orienté : c’est pourquoi le code de l’urbanisme propose de délimiter ces terrains en zones « A Urbaniser »
dites « zones AU ».
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) précisées dans le document n°3 du PLU, viennent préciser la
règle inscrite au règlement du PLU. L’OAP est à considérer comme un SCHEMA DE PRINCIPE. Une zone AU doit
obligatoirement bénéficier d’une OAP, conformément à l’article R151-20 du code de l’urbanisme.
Conformément à l’article R151-6 du code de l’urbanisme : R151-6 : Les orientations d'aménagement et de programmation par
quartier ou secteur définissent les conditions d'aménagement garantissant la prise en compte des qualités architecturales,
urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s'inscrit la zone, notamment en entrée de ville.
Conformément à l’article R151-8 du code de l’urbanisme : R151-8 : Les orientations d'aménagement et de programmation des
secteurs de zones urbaines ou de zones à urbaniser mentionnées au deuxième alinéa du R. 151-20 dont les conditions
d'aménagement et d'équipement ne sont pas définies par des dispositions réglementaires garantissent la cohérence des
projets d'aménagement et de construction avec le projet d'aménagement et de développement durables. Elles portent au
moins sur : 1° La qualité de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère ; 2° La mixité fonctionnelle et sociale ; 3° La qualité
environnementale et la prévention des risques ; 4° Les besoins en matière de stationnement ; 5° La desserte par les transports
en commun ; 6° La desserte des terrains par les voies et réseaux. Ces orientations d'aménagement et de programmation
comportent un schéma d'aménagement qui précise les principales caractéristiques d'organisation spatiale du secteur.
Ce que n’impose pas l’OAP :
L’OAP n’est pas un plan de masse à respecter au mètre près.
L’OAP n’impose pas au propriétaire la réalisation des
travaux :
Le propriétaire ou un aménageur (public ou privé) peut
réaliser l’aménagement du terrain :
*soit au fur et à mesure de la réalisation de la voie et des
équipements,
*ou bien lors d’une opération d’aménagement d’ensemble.
L’OAP n’impose pas de délais de réalisation :
Si le propriétaire ne veut pas construire, la municipalité ne
peut pas lui imposer l’aménagement de son terrain
Ce qu’impose l’OAP :
L’OAP définit les règles par un schéma de principe.
Tout PC ne sera accordé que s’il respecte le principe
de l’OAP.
L’OAP impose le sens des futures voiries
L’OAP impose l’emprise des futures constructions :
l’ambiance de « rue de village » est recherchée.
L’OAP impose du stationnement
L’OAP impose la présence de végétaux. Zone d'implantation des annexes et/ou
extensions:
X mètres à partir des bords extérieurs de la Annexe Non construction à destination d’habitation autorisée
X mètres
Emprise de la construction existante à destination d’habitation
Annexe Non
S autorisée
NŸ
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.3.7 La zone A : agricole
Caractère : La zone A représente la délimitation des espaces à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou
économique des terres agricoles, conformément à l’article R151-22 du code de l’urbanisme. La zone A est concernée par le
risque inondation : les mesures issues de l’Atlas des zones inondables ainsi que de l’étude INGEROP 2015 sont intégrées dans
le règlement.
Secteurs : La zone A comporte deux secteurs :
Aj : identifiant les secteurs propices aux jardins et au maraichage, en bordure de Garéoult et Rocbaron, dans le lit majeur de l’Issole (zone inondable).
Ap : identifiant les secteurs agricoles à forts enjeux paysagers autour du village.
Spécificités règlementaires relatives à la constructibilité règlementée : Conformément au code de l’urbanisme, la zone A
définit une zone d’implantation à l’intérieure de laquelle les annexes à l’habitation existante et les extensions de l’habitation
existante sont autorisées. Cette zone d’implantation est imposée, et inscrite dans le règlement du PLU. La zone Ap est une
zone à la fois agricole mais aussi d’intérêt paysager. Dans le secteur agricole paysager « Ap », aucune construction et
installation n’est autorisée hormis une extension en pourcentage de la surface de plancher des constructions existantes et
légales et à destination d’habitation. Si aucune habitation n’est existante ou légale, la parcelle est donc inconstructible.
Rappelons que la zone Agricole (A ou Ap) n’a pas vocation à être constructible. Conformément à l’article R151-22 du code de
l’urbanisme : « La zone A représente la délimitation des espaces à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique
ou économique des terres agricoles ». La zone A ne doit pas être considérée comme une réserve foncière. Le règlement de la
zone A impose un plafond maximal de superficie de plancher à ne pas dépasser en cas d’extensions. Ainsi, toutes
constructions à usage d’habitation (destinées à un agriculteur ou non) pourra s’étendre jusqu’à atteindre ce plafond. Cette
mesure équitable et s’applique à tous les propriétaires (agriculteurs ou non) situés en zone A. Quant aux annexes, celles-ci
sont également règlementées et doivent également s’implanter dans le périmètre de la zone d’implantation définie au
règlement.
Extrait de la réponse de la Commune de Néoules - daté du 28 septembre 2017- à l’avis du Sous-Préfet sur le PLU :
« Le fait d’opter pour leur agrandissement à un pourcentage risque d’impacter défavorablement les petites maisons existantes
au détriment des plus grandes, ainsi que celles destinées notamment à devenir une résidence principale pour des retraités qui
ne les utilisaient que les week-ends comme des villas d’agrément durant leur vie professionnelle. C’est pourquoi, la Commune
a, ainsi, par mesure d’équité, permis à chaque propriétaire de la future zone inconstructible, d’avoir les mêmes capacités de
construction telles qu’elles l’étaient dans le P.O.S. puisqu’à notre connaissance aucun texte légal ne nous oblige à la fixation
d’un taux d’agrandissement pour les logements existants en zone N. Quant à l’agrandissement maximal autorisé en Zone A,
nous avons repris la suggestion de rédaction du règlement de la zone A des PLU découlant de la Charte Agricole du Var ratifiée
le 20.06.2005 et complétée les 18.10.2013 et 10.10.2015. Cette proposition de réglementation, élaborée avec les
professionnels du secteur, et des Associations de Maires, prévoit un agrandissement maximal jusqu’à 300 m² (extension
comprise). Il ne nous semble donc pas que ce plafond exprimé en surface de plancher maximale, pose problème puisque
conforme aux recommandations de la profession. Nous notons votre remarque sur la rédaction des dispositions de l’article A-
2, et non N-2 comme indiqué dans votre courrier, et nous reprendrons ainsi la terminologie de la charte agricole. »
La zone d’implantation vise à ne pas compromettre le paysage agricole et l’activité agricole. Elle contribue à la limitation du
mitage en zone agricole et freine ainsi la pression foncière. Schéma concept de la zone d’implantation :
Emprise de la construction existante à usage
d’habitation
Zone d’implantation à l’intérieur de laquelle les
annexes et extensions sont autorisées.
Le règlement de la zone A précise le rayon de «
x mètres », ainsi que le plafond « en m² ». Points de vue remarquables vers le village
1. Vue NORD 2. Vue EST
Le cœur historique du village est situé sur un petit plateau, il est
vs. & . pis donc visible de loin en arrivant sur Néoules depuis la plaine.
4 || A | Cette perception est particulièrement forte aux endroits suivants :
a £ - entrée Est de la ville en arrivant de Rocharon(D68)
: Bu jp inje Pl côte Nord, à partir du franchissement de l'Issole Œ RQ (Ne |A - au Nord Ouest en arrivant de La Roquebrussane (D68). m\ jai gr à Ces points de vue remarquables dégagés sont très caractéristiques s8:4 gi WE oi # etidentitaires de Néoules et sont donc à préserver.
3. Vue NORD EST
points de vue remarquables depuis le village
1. Vue NORD sur la Plaine (escaliers des logements sociaux) 3. Vue EST sur la Plaine (place du Château)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Spécificité règlementaire relative à la prise en compte du paysage et des points de vue :
Le village de Néoules, et notamment le centre ancien, classé en zone Ua, est limitrophe de zones cultivées, agricoles de grande
qualité (agronomique et paysagère). Ci-dessous, un des points de vue remarquables sur le village, la zone agricole au premier
plan révèle la silhouette du village
Ainsi, la zone agricole présente un intérêt paysager. Ci-dessous les points de vue remarquables depuis la zone agricole, vers
le village : la zone agricole paysagère est au premier plan.
La zone agricole présente aussi un intérêt paysager depuis le village. Ci-dessous les points de vue remarquables depuis le
village : la zone agricole paysagère est au second plan.
Ces secteurs agricoles
présentant un intérêt paysager
ont été classés en secteur
« Ap », inconstructibles. Page 105 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.3.8 La zone N : naturelle
Caractère : En application de l’article R151-24 du code de l’urbanisme, la zone N représente la délimitation des secteurs de
la commune, équipés ou non, à protéger en raison : La zone N représente la délimitation des secteurs de la commune, équipés
ou non, à protéger en raison : soit de la qualité des sites, des milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt,
notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de
leur caractère d'espaces naturels, soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, soit de la nécessité
de prévenir les risques notamment d’expansion de crues.
Aucune nouvelle construction à usage d’habitation n’y est autorisée, mais elle peut, exceptionnellement, accueillir des
constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Secteurs : La zone N comporte des secteurs :
Ns : délimitant les équipements sportifs, publics et de loisirs : terrains communaux (ou en voie de l’être) accueillant des équipements publics dans un cadre naturel (équipements existants ou à venir).
Nh : délimitant les quartiers collinaires d’agrément, quartiers résidentiels maintenus en zones naturelles. Les secteurs Nh correspondent aux anciennes zones NB du POS (exemple Les Blaquières). Ils sont inconstructibles : seules les extensions sont autorisées. Le PLU a fait le choix de les identifier graphiquement aux plans de zonage pour les distinguer des autres zones naturelles : en effet, au terme du PLU, si la commune avait pour ambition le développement des zones constructibles, le choix s’effectuerait sur les secteurs Nh, après révision du PLU. [Les zones NB reclassées en zones Nh n’ont pas vocation, dans ce PLU, à se densifier : en effet, la densification est à privilégier en zones Urbaines U. Les capacités d’accueil du PLU doivent être respectées : une constructibilité autorisée en zones Nh aurait pour conséquence une augmentation de la population non envisageable pour l’heure au regard des équipements publics (voirie, équipements scolaires, ressource en eau potable, réseau électrique…). Toutefois, il est important de préciser que l’identification des anciennes zones NB et en zone Nh permettra à terme de les ouvrir à l’urbanisation après révision du PLU. Les zones Nh pourront, dès lors que les équipements publics seront dimensionnés correctement, être ouvertes à l’urbanisation.]
Nhv : délimitant les quartiers soumis à la réalisation d’un vide sanitaire. Cet espace d'air, accessible ou non, se trouve entre le sol et le premier plancher de l'habitat. En plus de pouvoir accueillir des canalisations, il apporte notamment une aération précieuse pour éviter les remontées d'humidité. Grâce à l'espace créé sous le lieu de vie, l'eau peut en outre s'écouler sans problème en cas d'inondation.
Spécificités règlementaires relatives à la constructibilité règlementée : Conformément au code de l’urbanisme, la zone N
définit une zone d’implantation à l’intérieure de laquelle les annexes à l’habitation existante et les extensions de l’habitation
existante sont autorisées. Cette zone d’implantation est imposée, et inscrite dans le règlement du PLU.
Le règlement de la zone N impose un plafond maximal de superficie de plancher à ne pas dépasser en cas d’extensions. Ainsi,
toutes constructions à usage d’habitation pourra s’étendre jusqu’à atteindre ce plafond. Cette mesure équitable et s’applique
à tous les propriétaires situés en zone N. Quant aux annexes, celles-ci sont également règlementées et doivent également
s’implanter dans le périmètre de la zone d’implantation définie au règlement.
Extrait de la réponse de la Commune de Néoules - daté du 28 septembre 2017- à l’avis du Sous-Préfet sur le PLU :
« Le choix de la Commune de fixer un plafond de surface de plancher maximum pour l’extension des constructions existantes
en zone N s’explique par le fait qu’une très grande partie du territoire actuellement classée en Zone NB au P.O.S. se retrouve
en Zone Nh du P.L.U. (zone inconstructible).
Cela concerne principalement des terrains de 4.000 m² qui bénéficiaient au P.O.S. d’un COS de 6 %, soit au maximum 240 m²
de constructibilité.
Le fait d’opter pour leur agrandissement à un pourcentage risque d’impacter défavorablement les petites maisons existantes
au détriment des plus grandes, ainsi que celles destinées notamment à devenir une résidence principale pour des retraités qui
ne les utilisaient que les week-ends comme des villas d’agrément durant leur vie professionnelle.
C’est pourquoi, la Commune a, ainsi, par mesure d’équité, permis à chaque propriétaire de la future zone inconstructible,
d’avoir les mêmes capacités de construction telles qu’elles l’étaient dans le P.O.S. puisqu’à notre connaissance aucun texte
légal ne nous oblige à la fixation d’un taux d’agrandissement pour les logements existants en zone N.» Zone d'implantation des annexes et/ou
extensions:
X mètres à partir des bords extérieurs de la Annexe Non construction à destination d'habitation autorisée
RK
Annexe Autorisée
X mètres
Emprise de la construction existante à destination d’habitation
Annexe Non
X mètres Annexe RQ autorisée
autorisé
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
La zone d’implantation vise à la limitation du mitage en zone naturelle et freine ainsi la pression foncière.
Schéma concept de la zone d’implantation :
Le règlement de la zone N précise le rayon de « x mètres », ainsi que le plafond « en m² ».
Spécificités règlementaires relatives au changement de destination : La zone N comporte des bâtiments pouvant faire l’objet
d’un changement de destination ; ce changement de destination ne compromet pas la qualité paysagère du site.
Conformément à l’article L151-11 du code de l’urbanisme, ces bâtiments sont identifiés au zonage du PLU par une « étoile
rouge » et listés dans le règlement.
Emprise de la construction existante à
usage d’habitation
Zone d’implantation à l’intérieur de
laquelle les annexes et extensions sont
autorisées.
Le règlement de la zone N précise le
rayon de « x mètres », ainsi que le plafond
« en m² ». Page 107 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.3.9 Les STECAL de la zone N
Le STECAL Nt :
Le secteur de taille et de capacité d’accueil limitées
(STECAL) « Nt » correspond au Cirque existant sur le
territoire de Néoules, au lieu-dit « Canséquier ».
Le zonage du PLU identifie le STECAL Nt d’une superficie
d’environ 0,5 hectare.
Le règlement du PLU liste de façon exhaustive les
activités et constructions autorisées :
Le cirque existant, qui atteint une superficie de 540 m² de surface de plancher : équipement recevant du public, à vocation d’art et de spectacle.
L’extension limitée du cirque (en m² de surface de plancher).
L’aménagement d’une plateforme refuge, au-dessus de la crue de référence.
En effet, le cirque est situé dans le lit du ruisseau de La Foux, affluent de l’Issole. Le ruisseau s’écoule en limite immédiate de
la parcelle n°122 où est implanté le cirque. Une étude hydraulique réalisée en 2015 par le bureau d’études INGEROP
identifie le risque potentiel d’inondabilité du secteur : cette étude est à retrouver intégralement dans les annexes
générales (document n°5 du PLU).
Extrait de la réponse de la Commune de Néoules - daté du 28 septembre 2017- à l’avis du Sous-Préfet sur le PLU :
« Les risques liés à la présence de cette installation ont été pris en compte par une étude complémentaire, à la parcelle, en
2015, que nous avons initié dès l’élaboration du PLU. Il est préconisé par le Bureau d’Etudes d’aménager une plateforme refuge
et la Commune a établi un planning d’entretien de ses canaux et de ses cours d’eau afin d’améliorer le drainage des secteurs
concernés. Le PPRI initié récemment par l’Etat (arrêté préfectoral du 19 juin 2017) devrait venir confirmer les précautions
prises par la Commune permettant ainsi de maintenir l’existence de cette activité tout en limitant la capacité et la superficie
à 600 m². Il est bien évident que plus aucune autre installation de ce type ne sera autorisée dans cette zone. Le STECAL ainsi
créé par le projet de PLU, secteur anciennement classé en NDL (Loisir) répond parfaitement à la destination de cette activité
rurale, pédagogique et ludique, qui ne peut trouver légitimement sa place, ni en Zone N, ni en Zone A. Le projet de PLU, arrêté,
est donc, à notre sens, parfaitement adapté et prend en compte les risques identifiés. En conséquence, la Commune souhaite
pérenniser cette activité en ces lieux tout en restant très attentive aux futures conclusions du PPRI. Il est à noter que cette
structure n’a jamais subi de sinistres au titre du risque inondation et que ce secteur, aux dires des « sachants » du village n’est
pas particulièrement exposé, pour autant que les infrastructures existantes soient parfaitement entretenues… De plus, le
rayonnement de cette activité « Esprit de Cirque » au sein de la Provence Verte, et bien au-delà, témoigne de l’intérêt de la
population, et particulièrement les plus jeunes, pour les activités proposées. Cette activité contribue et participe à l’image
rurale et dynamique du village de Néoules. »
Situation du cirque existant : au nord-ouest su village de Néoules (superficie de plancher de 540 m² ) Page 108 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Le STECAL Npv :
Le secteur de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) « Npv » correspond au parc solaire existant sur le territoire de
Néoules.
Le zonage du PLU identifie le STECAL Npv d’une superficie d’environ 34 hectares, au lieu-dit « La Verrerie et Tête de Camp ».
Le règlement du PLU précise que le STECAL Npv est strictement réservé à l’implantation de parcs photovoltaïques destinés
à la production d’électricité par l’exploitation de l’énergie solaire.
Ce parc a été autorisé en 2010, suite à une procédure de « révision simplifiée du POS » approuvée le 3 décembre 2009 par
délibération du conseil municipal. Le parc est situé au sud du poste électronique (poste source) et des installations ERDF.
Il n’y a pas de projet d’extension du parc solaire existant : le plateau est protégé d’espaces boisés classés.
Situation du parc solaire existant : au sud du territoire, en limite avec Méounes :
Source : dossier de révision
simplifiée du POS, 2009
Le parc solaire en 2013, photo aérienne OPSIA :
Au sud du parc : les barres de Cuers. Page 109 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.4 Justification de la prise en compte du risque inondation
Voir le chapitre 7 du présent rapport de présentation : « Analyse de la prise en compte du souci de préservation et de mise
en valeur de l’environnement et effets et incidences attendus de la mise en œuvre du PLU ».
4.5 Justification de la prise en compte du risque géologique
Voir le chapitre 7 du présent rapport de présentation : « Analyse de la prise en compte du souci de préservation et de mise
en valeur de l’environnement et effets et incidences attendus de la mise en œuvre du PLU ».
4.6 Application de l’article L142-4 du Code de l’Urbanisme
La commune de Néoules est concernée par le SCOT de la Provence Verte, lequel a été approuvé en janvier 2014. Le présent
PLU a en conséquence tenu compte des orientations du SCOT.
En conséquence, l’article L142-4, qui concerne le cas des communes non couvertes par un SCOT, ne concerne pas Néoules.
4.7 Application de l’article L111-6 du Code de l’Urbanisme
La Commune de Néoules n’est pas traversée par une autoroute, une route express ou une déviation, ni par une route classée
grande circulation.
En conséquence, Néoules n’est pas concernée par l’article L111-6. Page 110 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.8 Justification des Espaces Boisés Classés
EBC du POS = 1725 ha EBC du PLU = 1734 ha
Les EBC maintenus entre le POS et le PLU
Les EBC du POS couvraient près de 70% du territoire. L’identification des boisements par cet outil a permis sous le régime du
POS de protéger les espaces naturels identifiés comme réservoir de biodiversité contre certaines dérives liées à une mauvaise
gestion forestière (coupe à blanc / défrichement) pour les boisements au Sud, et contre tout risque d’urbanisation (en
particulier concernant les boisements au Nord du territoire et bordant des espaces bâtis).
Ce maintien est une volonté forte et un choix assumé de la commune de sanctuarisé le plateau. Le maintien des EBC sur
l’intégralité du plateau (hors ajustement aux pistes, lignes hautes tension, constructions…) et son classement en zone
Naturelle, vise à renforcer le projet de classement des Barres de Cuers (classement en cours, non opposable à ce jour).
Les EBC maintenus du POS, au PLU représentent 1652,5 hectares soit un maintien de plus de 95% des EBC identifiés au
document d’urbanisme antérieur.
Les EBC ajoutés entre le POS et le PLU
Les EBC ajoutés entre le POS et le PLU sont principalement
des ajustements à l’existant (calage sur le nouveau cadastre
des EBC du POS)
Les autres EBC ajoutés permettent :
1. Le maintien d’un maillage boisé dans les quartiers
habités tels que Cassède, Peynier ou Font Gayaou.
nécessaire au maintien du cadre de vie.
2. La préservation d’espaces boisés très prégnants
dans le paysage mais qui ne bénéficiaient pas d’un
classement en espaces boisés au POS.
3. La commune a souhaité parfaitement encadrer le
parc solaire et le poste électrique par des espaces
boisés classés.
EBC ajoutés par le PLU = 81,5 ha BE £8C du POS maintenus au PLU
BR EBC ajoutés au PLU
BA E8C du POS maintenus au PLU
M FBC ajoutés au PLU
Localisation du point de vue depuis la RD68
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Extrait du zonage du PLU arrêté en conseil municipal 21 mars 2017 (Ci EBC du POS maintenus au PLU
DM £6C ajoutés au PLU
N Localisation du point de vue depuis la RD68
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 | Espace cultivé | | Projet de remise en culture
RM cec du POS maintenus au PLU | Espace cultivé | | Projet de remise en culture |
EM EBC supprimés au PLU
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Les EBC supprimés entre le POS et le PLU
Les EBC supprimés entre le POS et le PLU sont
essentiellement des ajustements à la parcelle liés à un
décalage de cadastre et des ajustements à l’existant
(espaces cultivés ou bâtis, pistes et sous les lignes haute
tension sur le plateau).
Autour du Parc solaire, la bande OLD (obligation légale de
débroussaillement) couverte par des EBC au POS, a été
déclassée afin de permettre son entretien.
EBC du POS supprimés par le PLU = 72,5 ha EBC supprimés dans la bande
OLD (Obligation légale de
débroussaillement) autour
du parc. Limite de commune
Bi £8C du POS maintenus au PLU
BE EC supprimés au PLU
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.9 Justification des emplacements réservés
Les Emplacements Réservés sont repérés sur les plans conformément à la légende auxquels s’appliquent les dispositions du
code de l’urbanisme et autres législations et réglementations en vigueur les concernant. La construction est interdite sur ces
terrains, bâtis ou non.
Les bénéficiaires de ces dispositions sont les collectivités publiques ou les titulaires de services publics pour l'aménagement
de voirie, d'ouvrages publics, d'installations d'intérêt général ou d'espaces verts.
Intitulé Exemple de représentation graphique
Emplacements Réservés
définis par l’article R151-34 du code de l’urbanisme
Le droit de délaissement : le propriétaire d'un terrain situé en Emplacement Réservé ou grevé d'une servitude peut mettre
en œuvre son droit de délaissement, dans les conditions et délais prévus aux articles L152-2, L311-2 ou L424-1 du code de
l’urbanisme.
Les Emplacements réservés du PLU de Néoules ont pour objet :
L’aménagement d’aires de stationnements paysagers dans et autour du village : un de ces espaces accueillera également une halte routière accessible à pieds depuis le cœur du village. L’objectif consiste à développer un maximum d’espaces de stationnement dans le village pour inciter les usagers à se déplacer à pied entre les équipements publics et les commerces. Par ailleurs il est indispensable de rééquilibrer les espaces de stationnement (plus nombreux au nord du centre, qu’au sud). Ainsi, et au regard des projets urbains prévus en OAP, il est indispensable de prévoir du stationnement au sud du centre-voilage.
La création de logements locatifs sociaux. L’objectif consiste à créer un ensemble de logements collectifs sociaux, intégré à la morphologie villageoise, proche du centre-ville et accessible aux loyers modérés. S ) Empriso de la zone de présomption de prescription archéotogique
Echelle 1/25000 ©) SCAN2S IGN
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
L’aménagement d’espaces publics et de jardins, espaces verts dans et autour du village. L’objectif consiste à aménager des espaces publics de qualité, pour les habitants du centre-ville et les manifestations locales de type « fêtes du village ». Ces espaces publics seront aménagés sous forme de jardins lorsque ceux-ci jouxtent un espace agricole. Ainsi des jardins familiaux, jardins partagés pourront également être prévus.
L’aménagement, l’élargissement et l’extension de voies internes aux zones résidentielles. L’objectif consiste à aménager progressivement la desserte des zones résidentielles.
La création de voie (exemple ER n°7) permettra de finaliser le maillage entre la rue de Provence, et la rue de la République : cette voie fait partie du projet d’OAP n°2 (voir document n°3 du PLU). L’ER n°7 est central (et non plus en limite séparative comme elle l’était au POS antérieur), afin de distribuer au mieux le terrain et de mettre en place le projet urbain traduit en OAP. Le principe reste le même : relier les logements sociaux (situés dans l’ex cave coopérative) à l’entrée sud du village (côté écoles – nouvelle mairie). Ce principe avait été préalablement défini dans le Schéma de Cohérence Urbaine de Néoules, document réalisé par la Commune et le CAUE du Var en 1995.
4.10 Justification du patrimoine culturel, historique ou
écologique protégé par le PLU
4.10.1 Le patrimoine historique et archéologique de la commune de Néoules21
Sur le territoire communal, il existe une zone de présomption de prescription archéologique (ZPPA) sur le site de Notre-Dame
de Trians, probablement une villa romaine avec des sépultures.
Il existe également 12 autres sites recensés sur la commune, sont deux situées dans des zones urbanisable proches du village
(Font Gayeaux et la Font Robert, tous deux d’époque Romaine). Au-dessus de la Baume de Néoules, à Saint Thomé, sont
recensés 3 sites dont 2 habitats fortifiés du Moyen-Age (Castrum) de Saint Thomé et la La Servette, et Camp Vignon (oppidum
de l’Age du Fer).
Dans les dispositions générales du règlement du PLU, il est précisé que « dans les zones d'intérêt historique, la présence à peu
près certaine de vestiges archéologiques provoquera au moment
des terrassements, des découvertes entraînant l'application du
code du patrimoine portant réglementation des fouilles
archéologiques. Afin d'éviter des difficultés inhérentes à une
intervention tardive du Service Régional d'Archéologie au
moment où les chantiers de construction sont déjà en cours, il est
recommandé aux maîtres d'ouvrages de soumettre leurs projets
d'urbanisme dès que des esquisses de plans de construction sont
arrêtées à l'adresse suivante :
DIRECTION REGIONALE DES AFFAIRES CULTURELLES - SERVICE
REGIONAL DE L’ARCHEOLOGIE - Bâtiment Austerlitz
21 Allée Claude Forbin - CS 80783 - 13625 AIX EN PROVENCE
Cedex 1
Cette procédure permet de réaliser, à titre préventif, une série de
sondages déterminant l'ampleur et l'intérêt des vestiges
archéologiques susceptibles d'être découverts et de prendre
toute mesure permettant de concilier les impératifs de
l'urbanisme moderne avec ceux de l'étude et de la conservation
du patrimoine archéologique. »
Une cartographie associée, dans les annexes au règlement
(document 4.1.4), permet la localisation de cette ZPPA.
21 Source : Contribution du Département, décembre 2015 PATRIMOINE
Commune de Néoules
FICHE PATRIMOINE
Commune de Néoules
1 | L'Eglise Saint-Jean Baptiste Murs historiques
Situation
Parcelle c235
Propriétaire {public ou privé) Commune de Néoules
Prescriptions de nature à assurer sa préservation
1. Muret su nord du village 2. Muret plsce Marcel Pagnol 3. Muret rue de Fontaine Vieille
4. Muret côté Ouest / ENS 3. Muret svenue Fontaine Msrceïin
Seuls sont autorisés les travaux de rénovation et de réhabilitation à condition qu'ils soient réalisés en préservant la forme, le volume,
les ouvertures et la hauteur existante de la construction identifiée.
En tout état de cause, les travaux entrepris sur cette construction devront respecter et conserver le style architectural d’origine de la
construction, ainsi que les matériaux et les techniques traditionnels de construction.
Prescriptions de nature à assurer leur préservation
Seuls sont sutorizés lez travaux de réhabilitation dez murs. Ces travaux devront respecter et conserver le styie architectural d'origine, sinsi que lez matérieux et les techniques traditionnel: de construction.
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.10.2 Le patrimoine bâti dont la protection sera inscrite au document de PLU
Rappel du code de l’urbanisme – article L151-19
L’article L151-19 du code de l’urbanisme dispose que le règlement peut : «identifier et localiser les éléments de paysage et
délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à
requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à
assurer leur préservation».
Rappel du code de l’urbanisme – article R151-41
L’article R151-41 du code de l’urbanisme dispose : « Afin d'assurer l'insertion de la construction dans ses abords, la qualité et
la diversité architecturale, urbaine et paysagère des constructions ainsi que la conservation et la mise en valeur du patrimoine,
le règlement peut (…)3° identifier et localiser le patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en
valeur ou à requalifier mentionné à l'article L. 151-19 pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont
précédés d'une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir et définir,
s'il y a lieu, les prescriptions de nature à atteindre ces objectifs. ».
Identification du patrimoine à protéger
Ils sont représentés graphiquement sur les plans de zonage, documents graphiques 4.2.
Intitulé Exemple de représentation graphique
patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural défini par l’article R151-41 du code de l’urbanisme
Elément ponctuel :
Elément linéaire :
Les éléments faisant l’objet de cette désignation sont répertoriés dans le document 4-1-4 et identifiés aux documents
graphiques par un losange vert.
Le document 4-1-4 traite le patrimoine sous forme de « fiches patrimoines » localisant avec précision le bâtiment concerné
et précisant les prescriptions de nature à assurer sa préservation.
Exemple : Page 117 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.10.3 Le patrimoine bâti, pouvant changer de destination
Des bâtiments sont identifiés au zonage par une étoile rouge : ils peuvent faire l’objet d’un changement de destination
(équipements publics) qui ne compromet pas la qualité paysagère du site (art L151-11 du CU) : Le projet de changement de
destination pourra être refusé ou n’être accordé que sous réserve de prescriptions particulières s’il est de nature à augmenter
le nombre de personnes exposées à un risque naturel ou s’il ne contribue pas à la réduction de la vulnérabilité des personnes
et des biens.
Trois bâtiments situés en zone N (naturelle) font l’objet de cette désignation, il s’agit :
du bastidon du transformateur, situé à proximité du parc solaire, au sud du territoire : la réhabilitation du bastidon et son changement de destination sont autorisés, à condition que le changement de destination soit à usage d’accueil du public ou nécessaires aux services publics, ou encore à destination d’une activité agro sylvo pastorale.
de la bergerie de la Verrerie, située à proximité du parc solaire, au sud du territoire : la réhabilitation de la bergerie et son changement de destination sont autorisés, à condition que le changement de destination soit à usage d’accueil du public ou nécessaires aux services publics, ou encore ou encore à destination d’une activité agro sylvo pastorale.
de la salle de spectacle de Chateauloin : sa destination autorisée est à usage d’accueil du public, de salle d’art et de spectacle ou nécessaire aux services public.
4.10.4 Le patrimoine protégé pour des motifs écologiques
Le plateau de la Verrerie est protégé pour motifs écologiques :
Voir le chapitre 7 du présent rapport de présentation : « Analyse de la prise en compte du souci de préservation et de mise
en valeur de l’environnement et effets et incidences attendus de la mise en œuvre du PLU ».
4.10.5 Terrains cultivés et espaces non bâtis en zones urbaines à conserver et protéger
Dans la zone urbaine Ua (village), ont été identifiés des terrains cultivés, des jardins et des espaces non bâtis nécessaires à la
« respiration du village ». Ces espaces sont inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les
desservent.
Intitulé Exemple de représentation graphique
Terrains cultivés et espaces non bâtis à protéger en zones Ua : Hypothèse non retenue :
U assainissement collectif
Enveloppe constructible :
66 HECTARES
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4.11 Solutions alternatives écartées et projets non retenus
Projet non retenu : La possibilité de créer des zones « Af » :
Le PADD prévoit la possibilité d’instaurer des zones « Af », zones potentiellement agricoles, à défricher en vue d’une future
mise en culture. Pour pouvoir les identifier la commune a organisé des ateliers agricoles invitant les agriculteurs locaux à
venir présenter leurs projets de (re)conquête agricole.
Malgré la tenue de deux ateliers agricoles, le 18 février 2016 et le 30 juin 2016, aucun projet n’a été identifié par les
professionnels.
En conséquence, le PLU de Néoules ne propose pas de zones « Af » dans son projet de 2017. Toutefois, lors d’une modification
/ révision ultérieure, cette possibilité lui sera offerte.
Projet non retenu : La définition d’une zone U définissant uniquement les secteurs desservis en assainissement collectif :
Cette proposition n’aurait permis qu’un développement trop faible de la commune. En effet, la municipalité souhaite
développer la constructibilité au-delà de la zone d’assainissement collectif, en permettant de construire en ANC
(assainissement non collectif). En conséquence, ce scénario n’a pas été retenu.
Extrait de la présentation effectuée lors de la PPA n°2 du 30 juin 2016 : Page 119 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Chapitre 5 : Analyse de la consommation d’espaces
naturels agricoles ou forestiers et comparatif POS/PLU
5.1 Consommation de l’espace ces 10 dernières années
5.1.1 Evolution de l’occupation du sol
Superficie communale : 2508 hectares
En 1998
(en hectares)
En 2003
(en hectares)
En 2014
(en hectares)
Evolution 2003-2014
(en hectares)
Artificialisé 74 81,3 134,6 + 53,3 hectares soit une progression de 65% des espaces artificialisés
Agricole 386,2 380,3 370,4 -9,9 hectares soit une diminution de 2,6% des espaces agricoles
Naturel dont
forestier
2047,8 2046,4 2003 -43,4 hectares soit une diminution de 2% des espaces naturels Page 120 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Remarque : au cours des 10 dernières années (2003-2014), la variation des espaces artificialisés est en partie dû à la création
du parc solaire qui représente 34, 5 hectares. L’artificialisation des sols par les constructions et aménagements dans
l’enveloppe urbaine correspondent à 18,8 hectares, soit une évolution de + 23% d’espace artificialisés.
5.1.2 Méthodologie de l’analyse de l’évolution de l’occupation du sol
Au cours de l’élaboration du PLU, une analyse comparative de l’occupation du sol en 1998, 2003 et en 2014 a été réalisée à partir de photographies aériennes (ortho photo). Ce travail permet de connaître l’évolution des espaces naturels, cultivés et artificialisés entre 1998,
2003 et 2014 (tous les chiffrages sont en hectares).Le travail a consisté en une numérisation des espaces artificialisés, cultivés et naturels.
Les supports utilisés sont des images aériennes numérisées. Le logiciel utilisé est Map Info 10. La digitalisation reste subjective car faite par
observation visuelle.
L’ESPACE ARTIFICIALISE (SURFACIQUE ROUGE): La digitalisation de l’espace artificialisé englobe toutes les surfaces « bâties » (c'est-à-dire les
espaces construits en dur tels que les bâtiments, zones d’activités ….) et les surfaces «sous influence urbaine» qui correspondent aux espaces
qui ne sont ni naturels, ni cultivés (espaces de loisirs, jardins privatifs, parkings…). Les réseaux routiers font partie des espaces artificialisés.
L’ESPACE CULTIVE (SURFACIQUE JAUNE) : Cet espace comprend les cultures, les prairies naturelles ou temporaires (herbe ou plantes
fourragères destinées à l’alimentation du bétail) et les friches agricoles. Il est important de préciser que la digitalisation de l’espace cultivé
ne correspond pas aux limites parcellaires.
L’ESPACE NATUREL (SURFACIQUE VERT) : Il a été créé par défaut, c’est-à-dire en substituant à l’espace total communal, l’espace artificialisé
et l’espace cultivé. Page 121 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
5.2 Comparatif POS/PLU
5.2.1 Comparaison POS /PLU
Zones du PLU Superficie (en hectares) Ua (centre village) 4,74
178.3 ha
Zone constructible du
PLU = 179.4 ha
Uaj (jardins et courettes du centre village) 0,81
Uah (hameaux) 1,8
Ub (première couronne urbaine) 26,7
Ubg (zonage à gabarits) 0,67
Uc (seconde couronne urbaine) 21,2
Ucg (zone à gabarits) 2,7
Ud (quartiers résidentiels ANC) 101,4
Uda (quartiers au-dessus du forage des Clos) 13
Udg (zone à gabarits) 3,2
Uea (zone économique Les Croys) 1,33
Ueb (zone économique Les Croys) 0,76
1AUa (renouvellement urbain) 0,28
1,1 ha 1AUb (renouvellement urbain) 0,63 1AUc (renouvellement urbain) 0,15
Nt (pôle cirque) 0,50 Secteurs de la zone naturelle du PLU =
41.8 ha Ns (équipements publics et sportifs en milieu naturel) 6,82 Npv (parc solaire) 34,5
N (zones naturelles) 1827,66 Zone naturelle du PLU = 1937.8 ha Nh (zone naturelle habitée – non constructible sauf extensions) 124,8
A (zonage agricole classique) 228,9
Zonage Agricole du PLU = 349 ha Aj (zonage agricole de jardins) 27,3 Ap (zone agricole paysagère) 92,8
Au PLU : + 42,60 ha de zone Agricole, par rapport au POS.
Au PLU : - 131,44 ha de zone constructible, par rapport au POS.
Zones du POS Superficie (en hectares) UA 3,58
192,94 ha Zones constructibles du
POS = 310,84 ha
UAa 1,87
UAb 0,28
UAc 0,10
UB 23,25
UBa 1,88
UBb 5,17
UC 133,2
UCa 11,63
UCb 9,90
UCc 2,08
NB 117,9 117,9 ha NDL 17,87
Zone naturelle du POS = 1890,76 ha
Zone agricole du POS = 306.40 ha
NDP (parc solaire) 34,5
ND 1838,29
NC 306,40 v, #,
C/C
Zone U
Zone NB
MA Zone NDL
BEM Zone NDp
En Zone ND
Lu Zone NC
Zone U, AU et STECAL
ZA Sous-secteur Nh de la zone N
BI Sous-secteur Ns de la zone N
UM STECAL Npv
EH Zone N
EH Zone A
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Cartographies simplifiées des zones du POS et du PLU : 3
EH Zone ND déclassée au PLU en zone ou secteur à destination d'habitat, d'activité ou d'équipement: 6,2 ha
Zone NC déclassée au PLU en zone ou secteur à destination d'habitat, d'activité ou d'équipement : 4,9 ha
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
5.2.2 Analyse de la consommation d’espaces naturels et agricoles entre le POS et le PLU
Ci-après : extraits de la présentation effectuée en CDPENAF (28 juin 2017) Comparatif POS/PLU
PLU (superficie en ha)
Habitats,
Vocation activités, Agricole Naturelle
équipements
Habitat, activité,
équipement
POS Agricole
(En ha) ,
Naturelle
GESTIN ARCHITECTES
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Œ
Localisation des espaces classés NC au POS, déclassés au PLU en zone ou secteur à
destination d'habitat, d'activité ou d'équipement
NC vers Uea : 1,3 hectare et Ueb: 0,7 hectare
NC vers Ue : 2 hectares
NC vers N5s : 0,1 hectare
NC vers NSs : 2,3 hectare
NC vers Uc: 0,4 hectare
NC vers Uah: 0,1 hectare
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
5.2.2.1 Déclassements de zones agricoles « NC » du POS
Voir le chapitre 4.3.5 justifiant la zone Ue des Croys.
Le sud du terrain est situé sur la commune de Méounes.
Néoules
Méounes (2) NC vers NSs : O,1 hectare
(3) NC vers Ns : 1 et 1,3 hectare
NC vers Uc: 0,4 hectare
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Le secteur Ns correspond aux équipements publics (existants
ou en prévision). Un emplacement réservé est positionné sur les
terrains (qui devraient être acquis prochainement par
délibération du conseil municipal).
C’est ici que devrait être aménagée la halte routière qui
accueillera les cars du Département.
Conformément à l’article L151-11 du code de l’urbanisme la zone
agricole peut autoriser des constructions et installations
nécessaires à des équipements collectifs. La commune a fait le
choix d’identifier les sites susceptibles d’accueillir des
équipements publics, en les classant en secteur « Ns » et non en
zone A.
Le secteur Ns correspond aux équipements publics (existants
ou en prévision). Un emplacement réservé est positionné sur les
terrains qui ne sont pas encore communaux.
Les deux secteurs identifiés ci-contre sont : le cimetière, et le
futur centre d’accueil de loisirs sans hébergement (centre aéré
pour les enfants).
Conformément à l’article L151-11 du code de l’urbanisme la zone
agricole peut autoriser des constructions et installations
nécessaires à des équipements collectifs. La commune a fait le
choix d’identifier les sites susceptibles d’accueillir des
équipements publics, en les classant en secteur « Ns » et non en
zone A.
l’intégralité de la parcelle a été reclassée en hameau « Uah ». Localisation des espaces classés ND au POS, déclassés au PLU en zone ou secteur à
destination d'habitat, d'activité ou d'équipement
ND vers Nt : 0,5 hectare
ND vers Nh : 0,1 hectare
ND vers Nh : 0,6 hectare
ND vers U et Ns et AU:
3,7 hectares
ND vers Ud: 0,8 hectare
ND vers Nh: 0,5 hectare
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
5.2.2.2 Déclassements de zones naturelles « ND » du POS (1) ND vers Nt : 0,5 hectare
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
L’école de cirque était située au POS dans une zone Naturelle. Le
PLU reclasse cette construction existante au sein d’un STECAL
« Nt ».
Voir la justification du STECAL, au chapitre 4.3.9
Cet espace classé en zone Naturelle au POS est partiellement
artificialisé, rattaché à une construction existante, il est ceinturé par
des voies. Le PLU identifie cet espaces en Nh, sous-secteur bâti de
la zone N.
Cet espace classé en zone Naturelle au POS est bâti. Le PLU
identifie cet espaces en Nh, sous-secteur bâti de la zone N. ND vers Ns : 3,3 hectares
ND vers Ubg : 0,1 hectare
ND vers Uaj : 0,1 hectare
ND vers Uaj : 0,04 hectare
ND vers 1AU : 0,16 hectare
ut nu \ À
Mi \ \\
(s) ND vers Ud : 0,5 hectare
"A2 " VD NL
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
4a : le sous-secteur Ns de la zone N accueille des équipements sportifs existants à proximité du village.
4b : le sous-secteur Ubg de la zone Ub est un espace aujourd’hui partiellement bâti, en contact direct avec le village et pour
lequel le règlement prévoit que toutes nouvelles constructions doivent s’inscrire au sein des gabarits, traduits en polygone
d’emprise maximale des constructions, sur les documents graphiques du PLU.
4b et 4c : Les sous-secteurs Uaj de la zone Ua constituent des jardins ou des courettes à préserver, situés au contact de
l’enveloppe du village.
4c : la zone 1AUa fait partie du projet d’ensemble de création d’un nouvel espace identitaire pour le village. Cet espace est
intégré dans l’OAP n°1 « axe château- Mairie ».
Il s’agit d’ajustements à la parcelle liés au décalage existant entre le cadastre utilisé pour la réalisation du zonage du POS
et celui plus récent et mieux géo référencé utilisé dans l’élaboration du PLU. (6) ND vers Nh : 0,8 hectares
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Il s’agit d’ajustements à la parcelle liés au décalage existant entre le cadastre utilisé pour la réalisation du zonage du POS
et celui plus récent et mieux géo référencé utilisé dans l’élaboration du PLU.
Le classement en Nh, ne permet pas la réalisation de nouvelle construction à destination d’habitation. RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Liberté Egalité Fraternité
DÉPARTEMENT DU VAR
Néoules, le 02 Août 2016.
DIRECTION REGIONALE DE
L'ENVIRONNEMENT, DE
L'AMENAGEMENT ET DU
COMMUNE DE NÉOULES LOGEMENT PACA Service Connaissance, Aménagement
Durable, Evaluation (SCADE)
16, Rue Zattara —- CS 70248
13331 MARSEILLE CEDEX 3
SERVICE URBANISME
Téléphone : 04 94 72 75 02
Courriel : urharisme@neoules #r
Objet : Saisine Autorité Environnementale
procédure au cas s
Nos réf. : AG/JF/B]/061-2015
Monsieur le Directeur,
Conformément au chapitre IV du titre préliminaire du livre Ier de la partie réglementaire du Code de l'Urbanisme, je vous consulte dans le cadre de mon projet de Plan Local d'Urbanisme afin de dé 4 l'éligik ilité à Pévaluati i 1
Je joins à cette saisine le formulaire renseigné pour un examen au cas par cas tel qu'il figure sur votre site internet : http://www.paca.developp lurable.gouv.ft/ as-pat-Cas- #1425.html
Je vous rappelle que, selon l'article R.104-32 du Code de l'Urbanisme, vous disposez de deux mois afin de me notifier votre décision. L'absence de réponse de votre part au terme de ce délai vaudra obligation de réaliser une évaluation environnementale.
Je vous prie d’agréer, Monsieur le Directeur, l'expression de mes plus cordiales salutations.
Place de la Liberté . 83136 NÉOULES
É n Téléphone : 04 94 37 22 77
tte Télécopie : 04 94 37 22 78 Lo —— | + + ST Email : mairie@neoules.fr RE Vera
mécotrales Site internet : www.neoules.fr
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Chapitre 6 : Pourquoi le PLU de Néoules ne comporte
pas d’évaluation environnementale ?
La prise en compte des thématiques environnementales est un enjeu fort pour la municipalité. Comme vu dans l’état initial
de l’environnement, la commune n’est pas directement concernée par un site du réseau N2000, de fait le projet communal
(PADD) comportant un projet environnemental a été soumis par la commune à une demande d’examen au cas par cas, afin
de définir l’éligibilité du projet de PLU à évaluation environnementale. Cette saisine de l’Autorité Environnementale a
présenté les effets et incidences prévisibles du projet communal sur l’environnement.
La demande d’examen au cas par cas, envoyée par la commune, a été enregistrée par la Mission Régionale d’Autorité
environnementale (MRAe) sous le numéro CU-2016-93-83-12, le 03 août 2016.
En date du 30 Août 2016, la MRAE a fait une demande de compléments au dossier de saisine. Le document de la saisine
initiale a été complété et envoyé à la MRAE (document ci-après) qui a émis une décision motivée sur la non éligibilité du
projet de PLU à évaluation environnementale, en date du 8 septembre 2016.
Cette décision motivée comportait une erreur sur le nombre d’habitants. La commune a par conséquent demandé le retrait
de la décision et l’envoi d’une nouvelle décision.
La décision motivée rectifiée datant du 21 novembre 2016, indique que « Le projet de plan local d’urbanisme situé sur le
territoire de Néoules (83) n'est pas soumis à évaluation environnementale. »
6.1 Saisine de l’autorité environnementale Q Ps Département du Var
Commune de :
O:- Néoules
d@ rbanisme
Elaboration du PLU
Dossier de saisine
de l'Autorité Environnementale
Complément à la saisine du 3 Août
suite à la demande faite par la
DREAL en date du 30 Août 2016
D'après l'annexe 2 du document
« Procédures d'examen au cas par cas des PLU et Cartes communales »
rédigé par la DREAL en date du 07/01/2016
(pale) Degeat AMENAGEMENT www.begeat.fr
I, URBANISME 131 Place de la Liberté
ENVIRONNEMENT | #00 Toulon
[=] PAYSAGE Tél : 04 94 93 58 17 Fax: 04 94 09 20 34 6 RÉ
DEVELOPPEMENT] Mairémaegsgetr GESTIN ARCHITECT
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Ci-dessous, et pages suivantes, le dossier transmis à l’autorité environnementale en aout 2016.
L’intégralité des cartes sont issues du présent rapport : CHAPITRE 3 « état initial de l’environnement » : Page 3 sur 30
Les éléments complémentaires sont identifiés par le symbole $ dans le formulaire
À. Intitulé du document
Document concerné (: PLU de la commune de Néoules dans le département du Var
(83)
Procédure concernée Élaboration prescrite le 29 septembre 2014
B. Identification de la personne publique responsable
Personne publique compétente en charge du document Monsieur le Maire de Néoules
d'urbanisme : Monsieur André GUIOL
Nom et adresse du demandeur : Monsieur le Maire de Néoules
Place de la Liberté
83136 Néoules
Nom, numéro de téléphone et adresse mail du Tel:04943722 77
correspondant : Fax : 04 943722 78
Mail: mairie@neoules.fr
C. Description des caractéristiques principales du document
Renseignements sur le territoire concerné
Nombre et noms des communes Une seule commune : Néoules
concernées
Nombre d'habitants concernés 2573 habitants (Données INSEE 2013)
Superficie du territoire 2508 hectares :
78,7% occupés par des espaces naturels
14,5% occupés par des espaces agricoles
6,8 % artificialisés (dont une centrale photovoltaïque au sol)
Contexte de la planification
Le territoire est-il couvert par des documents de planification exécutoires (SCoT, SDAGE, SAGE, PDU, autres
documents d'urbanisme) ?
Ont-ils fait l’objet d’une évaluation environnementale ?
La commune fait partie du périmètre du SCOT de la Provence Verte, actuellement en révision.
Elle est concernée par le SDAGE Rhône Méditerranée, et fait partie du bassin versant du Caramy couvert par le
contrat de rivière Caramy —Issole.
Elle fait partie du périmètre de préfiguration du Parc Naturel Régional de la Sainte Baume et du périmètre du PAPI
intention Argens.
Les documents approuvés ont fait l’objet d’une évaluation environnementale.
Quels sont les objectifs et orientations définis, s’il y a lieu, dans le PADD ?
—+ Fournir le PADD du document concerné
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
La page 2 est une page blanche. Page 4 sur 30
Le projet communal se décline en quatre orientations générales :
1 / L'AMBITION URBAINE DE NEOULES : CONFIRMER, RECENTRER ET PROLONGER LE CENTRE-VILLE
2 / NEOULES, DES QUARTIERS OU IL FAIT BON VIVRE
3 / LE PROJET AGRICOLE ET ECONOMIQUE DE NEOULES
4 / UN TERRITOIRE A L'ENVIRONNEMENT PRESERVE
Le territoire est-il concerné par les Non
dispositions de la loi Montagne et loi Littoral?
Quels sont les objectifs et les grandes orientations poursuivis (ouverture à urbanisation de certains secteurs, réduction d'une zone agricole, réduction d'un EBC....) ?
Le PLU réduit environ 140 hectares de zones constructibles afin de :
e lutter contre l’étalement de l'urbanisation
e maitriser la croissance démographique,
e éviter la sur-densification qui dénaturerait les paysages et le caractère rural de Néoules.
Document d’urbanisme antérieur (POS) Plan Locai d'Urbanisme (PLU)
Zones constructibles : environ 315 hectares Zones constructibles : environ 175 hectares
L'estimation des surfaces de zones Naturelles agricoles, urbaines dont STECAL et à urbaniser au projet de PLU
sont (valeur approximatives et arrondies):
B Zone Naturelles N : 1937 ha ji Â
Zones Agricoles À : 360 ha 6 _f | Zones Urbaines U et STECAL : 214 ha à (
B/76nes à urbaniser : 1ha a, À
ff
fa d a. Correspond à la centrale photovoltaïque en exploitation. Pas de projet
d'extension ou de création
d'une nouvelle installation
photovoltaïque sur le
territoire : 34,5 ha
b. Correspond au poste
électrique existant : 4,5 ha
c. Correspond au secteur des
Croyes: espace à vocation
économique partiellement
existant. cf. ci-après : 3 ha.
d. Enveloppe urbaine réduite par
rapport à l'enveloppe du POS :
175 ha.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 5 sur 30
Le projet sera-t-il soumis à d’autre(s) type(s}) de procédure(s) ou consultation(s}) réglementaire(s) (par ex : avis du Comité de massif, ….} ou fera-t-il l'objet d’une enquête publique conjointe avec une ou plusieurs autres procédures ?
Le projet de PLU sera soumis à avis de la Commission de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers.
D. Sensibilité environnementale du territoire concerné par la procédure et
caractéristiques de l’impact potentiel du projet
Consommation d'espace et étalement urbain (fournir des cartes permettant la localisation des secteurs concernés)
Quels sont les objectifs du document en matière de maîtrise de la consommation d’espaces ?
Quelle évolution par rapport aux tendances passées ?
Si possible, chiffrer la consommation d'espace.
Le PLU réduit environ 140 hectares de zones constructibles afin de lutter contre l’étalement de l'urbanisation et maitriser la croissance démographique, d'éviter la sur-densification qui dénaturerait les paysages et le caractère
rural de Néoules.
Le PLU consommerait environ 3 hectares d'espaces zonés agricoles au POS en vigueur. Cette consommation se
situe au secteur des Croyes (x c » sur la carte) où actuellement 1 hectare (Ne2) est réellement agricole (Cf. figure
ci-après). Il s’agit de l'extension de la zone à vocation économique
£ PAS d
Le règlement de la zone Ne Le règlement définitif n’est pas à ce jour validé et fera l’objet d’un travail approfondi en
phase 3 (« règlement-zonage »)}, afin d'assurer l'intégration paysagère du site, qui fait défaut aujourd’hui. Réglementation des plantations, clôtures, enseignes, façades, toitures des bâtiments. Le règlement n'autorisera que
les activités économiques liées à l’activité existante (matériaux du BTP) et interdira toutes constructions à usage
d'habitation, ou de commerces (autres que matériaux du BTP).
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 6 sur 30
Existe-t-il des secteurs à caractère naturel qui ont vocation à être urbanisés ? Si oui, lesquels ?
Dans les futures zones U du PLU qui sont d'anciennes zones U du POS, des espaces aujourd'hui naturels sont voués
à être bâtis. Le projet de PLU, dans ces espaces, prévoit le maintien d’une trame verte, par l'identification de
boisements d'intérêt paysagers et écologiques par des EBC.
Par ailleurs, le règlement prévoit un coefficient de terres non imperméabilisées permettant de limiter
l’imperméabilisation des sols. Ce gradient va crescendo de la zone Ua du village vers les zones U en périphérie de
celle-ci.
Sur quelles perspectives de développement (démographique, économique, touristique, d'équipements
publics.) du territoire s'appuient ces objectifs en matière de maîtrise de consommation d'espaces ?
La commune souhaïte poursuivre un développement démographique raisonné, inférieur à la croissance connue
ces dernières années, afin d’être compatible avec le niveau d'équipement communal (école, station d'épuration,
réseaux dont celui d’ERDF, ..), soit inférieur à 1% /an.
Elle ne souhaïte pas à l'horizon 2030 dépasser les 3500 habitants.
Quelles sont les possibilités de densification du tissu urbain, d'utilisation des dents creuses, friches urbaines ont-
elles été étudiées ?
Une étude de densification a été réalisée. L'enveloppe urbaine a été réduite (-140 ha) et des densités sont
appliquées aux différents quartiers à vocation d’habitat, afin de limiter la capacité d'accueil théorique du PLU à
3500 habitants.
Secteurs : Densité moyenne théorique :
Centre ancien, centre villageois - Type 1 +40 loge ments à l’hectare + cours et jardins
Quartiers résidentiels semi-denses - Type 2 (ex UB) De 15 à 25 logements à l’hectare
Quartiers résidentiels « paysagers » Type 3 (ex UC) Environ 10 logements à l’hectare
. . ne Densité maintenue, pas de nouvelles constructions Quartiers collinaires d'agrément : nos tte
à destination d'habitation
Aucune nouvelle zone urbaine dédiée à de l'habitat n’est prévue par le PLU hors de l'enveloppe urbaine du POS.
Dans l'hypothèse d’une ouverture à l’urbanisation expliquer dans les grandes lignes, en fonction des zones
concernés les impacts sur les espaces agricoles, naturels ou forestiers, les impacts en matière de desserte,
transport, équipement...
Le déclassement de zone NC du POS en zone Ne au PLU, s'effectue sur un espace à vocation économique existante.
L'impact sur la zone agricole est la perte de 1 ha de terre cultivable.
Le PLU ne prévoit pas de déclassement de zone ND, dont l'occupation actuelle serait forestière, et n’a pas, par
conséquence, d'incidence négative directe sur des espaces forestiers.
Les projets du PLU sont en adéquation avec les réseaux d’eau et d'assainissement existants, la commune dispose
d’un Schéma Directeur d’Assainissement datant de 2010.
“Assainissement collectif (66 ha) et non collectif (109 ha)
“ Eau potable pour l'intégralité des zones U du projet de PLU.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 7 sur 30
Milieux naturels et biodiversité
Le document est- | Oui |Non |Si oui, lesquel(le)s ?
il concerné, sur Quelles sont les orientations et/ou projets prévus dans ces zones ou à
tout ou partie de proximité immédiate de ces zones par la procédure en cours ? son territoire ou à Indiquer la localisation, la distance et les milieux naturels concernés
proximité
immédiate, par
un(e) ou
plusieurs :
Zones Natura Non La commune n’est pas
2000 ? directement concernée Natura 2000 par un périmetre de site du
réseau Natura 2000.
Le territoire se situe à F V5
proximité (environ 3 km)
du site Natura 2000 | 10Km
« Mont Caume-Mont # Le
Faron-Forêt domaniales D 7 Lee
des Moriéres ». + 74 Ç \ (x #f Frs ÿs NF
; Ex 4 Fe !
Sara
Site Natura 2000 dans un périmètre de 10Km autour du territoire communal
Directive Habitats
FM MONT CAUME - MONT FARON- FORFT DOMANIAIF DFS MORIFRES
5 MASSIT DC LA SAINTE SAUME
Es LA PLAINE ET LE MASSIS DES MAURES
ZNIEFF ? Oui Dans un rayon de 10 km Zones Naturelles d‘Intérêt Ecologique autour du territoire Faunistique et Floristique
communal, sont localisées,
une ZNIEFF terrestre de
type 1 et 17 ZNIEFF
terrestres de type Il.
La commune est
directement concernée par
3 ZNIEFF terrestres de type
Il qui couvrent 80% du
territoire :
e Ripisylves et annexes
des vallées de l'Issole et
du Caramy.
e Barres de Cuers et
collines de Néoules
e Pline de la
Roquebrussanne. ZNIEFF dans un périmètre de 10Km autour du territoire communal
re | FFRRESTRE DE TYPE Il
ET cmursime De ivre
Zones faisant Non
l'objet d'arrêté
préfectoral de
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas (Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 8 sur 30
protection
biotope ?
Parc national, Non La commune fait partie du périmètre de préfiguration du Parc Naturel Régional
parc naturel de Sainte Baume.
régional, réserve A ce titre, le PLU doit prendre en compte le projet de Charte, afin d'assurer sa
naturelle compatibilité, après approbation du document.
régionale ou L'élaboration du PLU est fait en concertation avec le Syndicat de préfiguration.
nationale ?
Réservoirs et Oui La commune est concernée par la Trame verte et bleue du SCOT opposable de continuités la Provence Verte. Le Sud de la commune, est situé dans le Cœur de Nature
écologiques n°7 « Barres de Cuers et collines de Néoutes, Haute Vallée du Gapeau, Mont
identifiées par la Caume ».
commune ou ;
l'intercommunalit 1 Sonmeer e é,parun £ ge La trame verte document de rang ! mm mr supérieur ou par ; NA. Penn seen tam le SRCE ? ; nu
Î
Par ailleurs, le SCOT de la Provence Verte, approuvé avant le SRCE, esten
révision. Le PLU de la commune de Néoules prendra en compte le SRCE
approuvé.
Le SRCE et le SCOT sont cohérents, le Sud de la commune est identifié comme
appartenant à un réservoir de biodiversité régional dont l'objectif est la
recherche de restauration.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU _Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas (Compléments 09/16)
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Prise en compte
de la Trame Verte
et Bleue dans le
PLU
La Trame Verte et Bleue sera définie précisement de maniére graphique et réglementaire en phase 3 de l'élaboration du PLU (phase zonage et reglement).
Les mesures réglementaires spécifiques aux caracteristiques de la Trame Verte
et Bleue du territoire est en cours de définition par la commune Les premiers élements de prise en compte de la trame verte et bleue sont :
“" Préservation de la végétation riveraine de l’Issole par un classement
en EBC + zonage N indicé, inconstructible, réglementant les clotures
et les plantations. Maintien d’une bande de minimum 5m de part et
d'autre des cours d’eau, non amenageable et maintenue naturelle
{prévention du risque pollution, maintien des continuités écologiques
et préservation des berges contre l'érosion par le maintien de la
végétation...).
"Identification des espaces à potentiel agricole et des espaces cultivés
par un zonage À et un reglement adapté (mesures de préservation des
espaces agricoles en cours de définition par la commune)
" Les espaces naturels du Sud du territoire sont identifiés par un zonage
N indicé inconstructible permettant de maintenir le réservoir de
biodiversité, reglementation des clôtures afin de maintenir la
perméabilité écologique (les mesures détaillées sont en cours de
définition par la commune).
“" Les continuités écologiques locales sont identifiées et préservées par
un zonage indicé , en particulietr une coupure nette est maintenue
entre le parc solaire existant de Néoules et celui de Méounes.
“" _L’enveloppe urbaine est concernée par une Trame Verte traduite par
le maintien d’un maillage vert (EBC) en lien avec le réservoir de
biodiversité du Sud du territoire. Le maintien d'espaces non
imperméabilisés et végétalisés est assuré par le reglement dans
l'enveloppe urbaine.
" Les plantations prosrites (espèces exotiques envahissantes) et celles
encouragées {liste des espèces à favoriser) sont également
réglementées.
Zone humide
ayant fait l’objet
d’une
délimitation ?
Non Le Département n’identifie aucune zone humide sur le territoire communal.
Espace Naturel
Sensible ? Forêt
de protection ?
Oui Le Département gère deux espaces naturels sensibles, le premier de plus de
483 ha morcelé dans les espaces naturels du sud du territoire. Le second est
situé dans l'enveloppe urbaine (moins de 4000m?).
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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Espaces naturels sensibles
Propriété et gestion CG83
La Verrerie-Canrignon
483,44ha
Espaces Boisés Oui Le POS en vigueur classe 1725 ha en espaces boisés classés. Ces EBC seront redéfinis
au PLU et justifiés pour leur caractère paysager et/ou écologique. La commune ne Classés ?
possède pas de forêt soumise au régime forestier.
RSS À)
À
X
&,
GE ax EBC projet de PLU : 740 ha HE cac du pos: 1725ha CR Pro]
La redéfinition des EBC diminue la superficie de ceux-ci de 985 ha.
Autres zones Non La commune a lancé en 2011 une démarche d’agenda 21 qui se traduit par
notables un programme d’actions comportant 14 objectifs et 63 actions :
Action 1.1.1 : adopter un PLU protégeant les zones naturelles de la
commune...
Action 3.1.1: Faire connaître à la population les zones de protection de la
nature présente sur la commune.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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Ressource en eau
Le documentest-il |Oui |Non Si oui, lesquel(le}s ?
concerné, sur tout Quelles sont les orientations et/ou projets prévus dans ces zones ou à ou partie de son proximité immédiate de ces zones par la procédure en cours ?
territoire ou à Indiquer la localisation, la distance et les milieux naturels concernés
proximité
immédiate, par
un(e) ou plusieurs :
Périmètre de Oui Deux périmètres de protection concernent le territoire communal.
protection Périmètre de \ (immédiat, protection des { Y périmètre de rapproché, éloigné) forages des Clos & protection de la d’un captage d’eau fi. 7 € | source des destiné à 4 ( Guines l’alimentation Ï
humaine ?
# f
À
NEOULES PF
Fe . lépitele Go dois
L — Servitudes d'utilité publique
Captage repéré par Non
un SDAGE ?
Zones Non
d'écoulement ou
d'infiltration des
eaux pluviales ?
Zones Oui Certains quartiers ne sont pas raccordés au réseau d’assainissment collectif.
d'assainissement
non collectif ?
Les données du SPANC n’ont pas encore été communiquées.
La proximité du réseau d'assainissement a été un des critéres de reflexion sur
le devenir des zones urbaines du POS.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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Réseaux d'assainissement
* Schéma directeur d'assainissement (2010)
+ 1STEP (lieu-dit d'Issole) : capacité d'accueil 1200 eg/hab
Extraît de la présentation du projet d’enveloppe urbaine au Personnes Publiques Associées (juin 2016)
> 66 hectares de l'enveloppe urbaine projetée est en assainissement collectif et 109 hectares en assainissement
autonome. La commune dispose d’un schéma directeur d’assainissement, dans lequel des carte d'aptitude des sols à
lépandage ont permis de définir les zones pouvant bénéficier d’un assainissement autonome avec épandage. Le PLU
autorisera dans son règlement le recours à des techniques alternatives de type « micro-stations » (filières compactes
agréées) plus économes en espaces que l’épandage
Les zones AU sont raccordables à l’assainissement collectifs. il s'agit de « dents creuses » dans l'enveloppe urbaine du POS au plus près du village.
Premières esquisses comparatives
POS (U + NB)
Enveloppe constructible :
315 HECTARES
Hypothèse non retenue :
U assainissement collectif
Enveloppe constructible :
66 HECTARES
Hypothèse retenue :
U assainissement collectif et ANC
Enveloppe constructible :
175 HECTARES
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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Zones exposées Oui La commune est peu concernée par l’aléa inondation lié à l’Issole. Les zones aux risques (zones d'expansion de crue sont principalement localisées dans les espaces agricoles,
d'expansion des et n’impacte par les espaces urbanisés. La prise en compte du maintien, en
crues, carrières …) ? l’état de ces zones est un enjeu du PLU.
Zones d'expansion de crue et atlas des zones inondables Efficacité des ZEC
Autres éléments Non
notables ?
Paysages, patrimoine naturel et bâti
Le documentest-il |Oui |Non Si oui, lesquel(le}s ?
concerné, sur tout Quelles sont les orientations et/ou projets prévus dans ces zones ou à
ou partie de son proximité immédiate de ces zones par la procédure en cours ? territoire ou à Indiquer la localisation, la distance et les milieux naturels concernés
proximité
immédiate, par
un(e) ou plusieurs :
Site classé ou projet de site classé ? site inscrit ? Éléments majeurs du patrimoine bâtis (monuments historiques
et leurs périmètres de protection, sites archéologique...) ? ZPPAUP ou AVAP ? PSMV ? Perspectives paysagères
(dont directive paysagère des Alpilles) ?
Non
Autres éléments La commune possède de nombreux éléments du patrimoine bâti qu’elle souhaite identifier, en
notables vue de leur préservation, par le document d'urbanisme. Il s’agit d’Églises, de fontaines, de lavoirs, de détails architecturaux, des ruines du Castrum, du dolmen planté, etc.
La commune entend préserver ce patrimoine par :
"la réalisation d’une OAP « Patrimoine » centrée sur le village et le Château
“l'identification au document graphique et un règlement adapté et spécifique dans toutes les zones (U, N et
A)
o patrimoine lié à l’eau
o patrimoine végétal
o patrimoine bâtiet rural
Le règlement interdira leur destruction et réglementera les travaux envisageables sur ces éléments: respect des
matériaux et des techniques de construction, maintien des volumes existants, couleurs des façades, ouvertures... le
règlement sera défini précisément en phase 3 du PLU (Zonage et règlement).
Commune de Néoules
Elaboration du PLU _Saisine de l’Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas (Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 14 sur 30
Sols et sous-sol, déchets
Le document est-il Oui
concerné, sur tout ou
partie de son
territoire ou à
proximité
immédiate, par un(e)
ou plusieurs :
Non Si oui, lesquel(le}s ?
Quelles sont les orientations et/ou projets prévus dans ces zones ou à proximité immédiate de ces zones par la procédure en cours ?
Indiquer la localisation, la distance et les milieux naturels concernés
Sites et sols pollués
ou potentiellement
pollués (base de
données BASOL) ?
Non
Anciens sites Oui
industriels et
activités de services
{base de données
BASIAS) ?
La base de données BASIAS du BRGM identifie sur le territoire communal :
une station-service en activité
Carrières et/ou
projets de création
ou d'extension de
carrières ?
Non
Projet
d'établissement de
traitement des
déchets sur le
territoire ?
Non
Autres éléments
notables ?
Non
Risques et nuisances
Le documentest- | Oui
il concerné, sur
tout ou partie de
son territoire ou à
proximité
immédiate, par
un(e) ou
plusieurs :
Non Si oui, lesquel(le}s ?
Quelles sont les orientations et/ou projets prévus dans ces zones ou à
proximité immédiate de ces zones par la procédure en cours ?
Indiquer la localisation, la distance et les milieux naturels concernés
Risques ou aléas | Oui
naturels
(inondation,
mouvement de
terrain,
avalanche, feu de
forêts.)
Aléa inondation : La commune est concernée par lAléa inondation par
débordement de l’Issole. Seuls des espaces agricoles sont concernés.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 15 sur 30
2 arrktés portant »/5 de ‘état
4 de cotustoplies cautarcihes
« inondetions et coulées de
| boue » er 1299 et 2011
AAA RE PRE 9 m—— hote momie
Zoom village: Atlas des zones inondables RTS var
Village et secteur bâtis non concernés sortes .
et
Terres agricoles concernées
Mouvements de terrain : La commune est concernée par un aléa retrait /
gonfle ment des argiles faible, et par des érosions de berges (2 mouvements de
ce type identifiés en 2000 et 2002).
Aléa Feux de forêt: Le risque de feu de forêt est modéré sur le territoire
communal, les espaces bâtis sont à l'interface d'espaces agricoles cultivés, plus
que d’espaces forestiers. Dans certains quartiers existe une trame boisée qui
peut être support d'incendie. Le débroussaillage obligatoire s'y applique.
Plan de
prévention des
risques (naturels,
technologiques,
miniers)
approuvés ou en
cours
d'élaboration ?
Non
Nuisances
connues (sonores,
lumineuses,
vibratoires,
olfactives) ou
projet susceptible
d'entraîner de
telles nuisances ?
Non
Plan d'exposition
au bruit, plan de
gêne sonore ou
arrêtés
préfectoraux
relatifs au bruit
des
infrastructures ?
Non
Autres éléments
notables ?
Non
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 16 sur 30
Air, énergie, climat
Le document est-il
concerné, sur tout ou
partie de son
territoire ou à
proximité
immédiate, par un(e)
ou plusieurs :
Oui Non Si oui, lesquel(le}s ?
Quelles sont les orientations et/ou projets prévus dans ces zones ou à proximité immédiate de ces zones par la procédure en cours ?
Indiquer la localisation, la distance et les milieux naturels concernés
Enjeux spécifiques
relevés par le
SRCAE ?
Non
Présence d’un plan
de protection de
l'atmosphère ?
Non
Projet éolien ou parc
photovoltaïque ?
Non Un parc solaire est existant sur la commune (34 ha au zonage du POS). Ce
zonage est maintenu au PLU. La commune n’a pas de projet d'extension de ce parc, nide création d’une nouvelle installation.
A proximité du parc solaire et du poste électrique, existe une ruine qui
pourrait être restaurée en vue de l’accueil d’un projet en lien avec l'énergie,
par exemple un musée. Aujourd’hui, une « maison de l'énergie » est une
hypothèse inscrite au PADD, il n'existe pas de projet défini et par conséquent
pas de traduction au PLU.
Éléments complémentaires que la commune souhaite communiquer (facultatif)
Le PADD débattu en conseil municipal le 7 juin 2016 est joint à cette saisine.
Commune de Néoules
Elaboration du PLU Saisine de l'Autorité Environnementale _ Demande d'examen au Cas par Cas {Compléments 09/16)
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Les pages 17 à 30 correspondent au Projet d’Aménagement et de Développement Durables débattu en conseil municipal
(document 2 du PLU). MRAe Mission régionale d'autorité environnementale
Provence Alpes Côte d'Azur
Décision n° CU-2016-93-83-12
de la Mission Régionale d’Autorité environnementale
après examen au cas par cas sur le plan local d'urbanisme
de Néoules (83)
n°MRAe : CU-2016-93-83-12
MRAE Piovènée-Alpes-Côte d'Azur Décision du 8 spt. 2016 sur le plan local d'urbanisme de Néoules (83) Page 1 !3
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
6.2 Décision motivée de l’Autorité Environnementale
6.2.1 Décision du 8 septembre 2016 La Mission Régionale d'Autorité environnementale (MR£Ae),
Vu la directive 200 1/42/CE du Parlement européen et du Conseil du 27 juin 2001 relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l'environnement ;
Vu le code de l'urbanisme, notamment ses articles L104-2, L800-6, R104-8 à R104-88 ;
Vu le décret n°2016-519 du 28 avril 2016 portant réforme de l'autorité environnementale ;
Vu l'arrêté du 12 mai 2016 portant nomination des membres des missions régionales d'autorité environnementale du Conseil général de l'environnement et du développement durable ;
Vu la demande d'examen au cas par cas enregistrée sous le numéro CU-2016-98-83-12, relative au plan local d'urbanisme (PLU) de Néoules (83) déposée par Commune de Néoules, reçue le 03/08/2016 ;
Vu la saisine de l'Agence régionale de santé en date du 03/08/2016 ;
Vu la décision de délégation du 6 juin 2016 de la MRAe.
Considérant que la commune de Néoules, de 2508 ha, compte 2573 habitants (recensement 2013) et qu'elle prévoit 3500 habitants supplémentaires d'ici 2030 ;
Considérant que le PLU prévoit 175 ha de surface constructible (superficie réduite de 140 ha par
rapport au plan d'occupation des sols existant),
Considérant que toutes les zones à urbaniser sont situées dans des « dents creuses » et ont vocation à être raccordées à l'assainissement collectif ;
Considérant que le projet de PLU prend en compte l'environnement naturel en identifiant et en
protégeant la trame verte et bleue, les réservoirs de biodiversité et les continuités écologiques (conservation des linéaires d'arbres et des bosquets dans l'enveloppe urbaine, classement en zone naturelle inconstructible et espaces boisés classés...) ;
Considérant que la commune est concernée par plusieurs ZNIEFF (Zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique) qui sont protégées par le projet de PLU : classement en zone naturelle
inconstructible, en espaces boisés classés et en zone agricole ;
Considérant que le projet de PLU prend en compte le paysage et protège les éléments du patrimoine
(règlement adapté, réalisation d'une orientation d'aménagement et de programmation « cœur de village »...) ;
Considérant que le PLU prend en compte les risques inondation (défini par l’atlas des zones inondables et confirmé par une étude hydraulique) et feu de forêt en interdisant l'urbanisation dans les secteurs à risque fort ;
Considérant par conséquent qu'au regard de l'ensemble des éléments fournis par le pétitionnaire et des connaissances disponible à ce stade, les incidences de la mise en œuvre du plan local d'urbanisme sur la santé humaine et l'environnement ne paraissent pas significatives.
MRAE Piovénée-Alpes-Côte d'Azur Décision du 8 spt. 2016 sur le plan local d'urbanisme de Néoules (83) Page 213
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 DÉCIDE :
Article 1 — Eligibilité à l'évaluation environnementale
Le projet de plan local d'urbanisme situé sur le territoire de Néoules (83) n'est pas soumis à évaluation environnementale.
Article 2 — Mise à disposition du public et mesures de publicité
La présente décision a vocation à être mise en ligne par le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) et par la Direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement (DREAL).
Par ailleurs, la présente décision est notifiée au pétitionnaire par la MRAe.
Elle devra en outre, le cas échéant, figurer dans le dossier soumis à enquête publique ou mis à la disposition du public.
Fait à Marseille, le 8 septembre 2016
Pour la Mission Régionale d'Autorité
environnementale etpar délégation,
Eric Vi ian
Voies et délais de recours
Les recours sont formés dans les conditions du droit commun.
Le recours gracieux doit être adressé à :
Monsieur le président de l'Autorité environnementale régionale de la région PACA MIGT Marseille
DREAL PACA
16 rue Zatarra
CS 70248
13331 Marseille Cedex 3
Un recours hiérarchique peut également être adressé à :
Madame la ministre de l’environnement , de l'énergie et de la mer
Commissariat général au développement durable
Tour Voltaire
92055 La Défense Sud
MRAE Provence-Alpés-Côte d'Azur Décision du 8 sept. 2016 sur le plan local d'urbanisme de Néoules (83) Page 3/3
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 RÉPURLIQUF FRANÇAISE
Liberté Egalité Fraternité
DÉPARTEMENT DU VAR
Néoules, le 15 Novembre 2016.
DIRECTION REGIONALE DE
L'ENVIRONNEMENT, DE
L'AMENAGEMENT ET DU
LOGEMENT PACA
Service Connaissance, Aménagement
Durable, Evaluation (SCADE)
16, Rue Zattara — CS 70248
13331 MARSEILLE CEDEX 3
COMMUNE DE NÉOULES
SERVICE URBANISME
Téléphone : 04 94 72 75 02
Courriel : urbanisme@neoules. fr
Objet : Retrait décision Autorité Environnementale
procédure au cas par cas CU 2016 93 83 12
Nos réf, : AG/JE/B]/092 2016
Monsieur le Directeur,
La Commune de Néoules vous a consulté dans le cadre de son projet de Plan Local d'Urbanisme afin de déterminer l'éligibilité à l'évaluation environnementale.
Le 08 Septembre dernier vous avez transmis pat mail votre avis au Service Urbanisme. Cependant, cet avis comportait des erreurs qui vous ont été signalées.
En effet, les etreuts concernent les points suivants :
- le nombre d’habitants : votre avis mentionne que la Commune prévoit 3.500 habitants supplémentaires d'ici 2030. Or, le projet de P.L.U. prévoit une capacité théorique à terme de 3.500 habitants (population existante + population générée par le P.L.U.). Pouvez-vous prendre en compte dans votre avis qu’il n’y aura que 1.000 habitants supplémentaires.
- le raccordement à l’assainissement collectif : votre avis mentionne dans son 3° considérant que toutes les zones à urbaniscr sont situées dans des dents creuses et ont vocation à être raccordées à l’assainissement collectif. Pouvez-vous préciser que les zone à urbaniser sont les zones AU du projet de P.L.U. ?
Je vous remercie par avance de la prise en compte de mes remarques, et vous prie d’agréer, Monsieur le Directeur, l'expression de mes plus cordiales salutations.
Place de la Liberté . 83136 NÉOULES
Téléphone : 04 94 37 22 77
Télécopie : 04 94 37 22 78
Email : mairie@neoules.fr re
rÉres- Site internet : www.neoules.fr
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
6.2.2 Demande de retrait et de modification de la décision par la Commune MRAE Mission régionale d'autorité environnementale
Provence Alpes Côte d'Azur
Décision n° CU-2016-93-83-12-R portant retrait de
la décision n° CU-2016-93-83-12 et décision
de la Mission Régionale d'Autorité environnementale
après examen au cas par cas sur le plan local d'urbanisme
de Néoules (83)
n° saisine CU-2016-93-83-12 R
TIR ED) 27 Ter T2
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
6.2.3 Décision du 21 novembre 2016 La Mission Régionale d'Autorité environnementale (MRAe),
Vu la directive 2001/42/CE du Parlement européen et du Conseil du 27 juin 2001 relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l'environnement ;
Vu le code de l'urbanisme, notamment ses articles L104-2, L300-6, R104-8 à R104-33 ;
Vu le décret n°2016-519 du 28 avril 2016 portant réforme de l'autorité environnementale ;
Vu l'arrêté du 12 mai 2016 portant nomination des membres des missions régionales d'autorité environnementale du Conseil général de l'environnement et du développement durable ;:
Vu la demande d'examen au cas par cas enregistrée sous le numéro CU-2016-93-83-12, relative au plan local d'urbanisme (PLU) de Néoules (83) déposée par la Commune de Néoules, reçue le 03/08/2016 ;
Vu la demande de retrait de la décision CU-2013-93-83-12 déposée par la commune de Néoules, reçue le 16/11/2016 ;
Vu la saisine de l'Agence régionale de santé en date du 03/08/2016 ;
Vu la décision de délégation du 6 juin 2016 de la MRAe ;
Considérant la demande de retrait par la commune de Néoules de la décision CU-2016-93-83-12 qui comportait une erreur relative au nombre d'habitants de la commune:
Considérant que la commune de Néoules, de 2508 ha, compte 2573 habitants (recensement 2013) et qu'elle prévoit d'atteindre 3500 habitants d'ici 2030 ;
Considérant que le PLU prévoit 175 ha de surface constructible (superficie réduite de 140 ha par rapport au plan d'occupation des sols en vigueur) ;
Considérant que toutes les zones à urbaniser (AU) sont situées dans des « dents creuses » et ont vocation à être raccordées à l'assainissement collectif :
Considérant que le projet de PLU prend en compte l'environnement naturel en identifiant et en protégeant la trame verte et bleue, les réservoirs de biodiversité et les continuités écologiques (conservation des linéaires d'arbres et des bosquets dans l'enveloppe urbaine, classement en zone naturelle inconstructible et espaces boisés classés...) ;
Considérant que la commune est concernée par plusieurs ZNIEFF (Zone Naturelle d'intérêt Ecologique, Faunistique et Floristique) qui sont protégées par le projet de PLU : classement en zone naturelle inconstructible, en espaces boisés classés et en zone agricole ;
Considérant que le projet de PLU prend en compte le paysage et protège les éléments du patrimoine {réglement adapté, réalisation d'une orientation d'aménagement et de programmation « cœur de village »...) ;
Considérant que le PLU prend en compte les risques inondation (défini par l'atlas des zones inondables et confirmé par une étude hydraulique) et feu de forêt en interdisant l'urbanisation dans les secteurs à risque fort ;
Considérant par conséquent qu'au regard de l'ensemble des éléments fournis par le pétitionnaire et des connaissances disponible à ce stade, les incidences de la mise en œuvre du plan local d'urbanisme sur la Santé humaine et l'environnement ne paraissent pas significatives.
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 DECIDE :
Article 1 — Retrait
La décision n° CU-2016-93-83-12 du 8 septembre 2016 est retirée.
Article 2 — Eligibilité à l'évaluation environnementale
Le projet de plan local d'urbanisme situé sur le territoire de Néoules (83) n'est pas soumis à évaluation environnementale.
Article 3 — Mise à disposition du public et mesures de publicité
La présente décision a vocation à être mise en ligne par le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) et par la Direction Régionale de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement (DREAL).
Par ailleurs, la présente décision est notifiée au pétitionnaire par la MRAe.
Elle devra en outre, le cas échéant, figurer dans le dossier soumis à enquête publique ou mis à la disposition du public.
Fait à Marseille, le 21 novembre 2016
Pour la Mission Régionale d'Autorité
environnementale et par délégation,
Le Président de la Mission,
2
NI
ue 27
He
Jean-Pierre Viguier
oies et délais de recours
Les recours sont formés dans les conditions du droit commun.
Le recours gracieux doit être adressé à :
Monsieur le président de l'Autorité environnementale régionale de la région PACA MIGT Marseille
DREAL PACA
16 rue Zatarra
CS 70248
13331 Marseille Cedex 3
Un recours hiérarchique peut également être adressé à :
Madame la ministre de l'environnement , de l'énergie et de la mer
Commissariat général au développement durable
Tour Voltaire
92055 La Défense Sud
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1 Page 154 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
Chapitre 7 : Analyse de la prise en compte du souci de
préservation et de mise en valeur de l’environnement
et effets et incidences attendus de la mise en œuvre du
PLU
7.1 Prise en compte des enjeux environnementaux dans le
projet communal (PADD)
Thèmes de l’état initial de
l’environnement et du
diagnostic
Enjeux du PLU et prise en compte dans le projet communal PADD
Climat et qualité de l’air Enjeu : Valorisation du potentiel solaire et Adaptation au changement climatique **Prise en compte dans le PADD : Orientation 4 : S’adapter au changement climatique « Le PLU favorise l’utilisation des potentialités d’énergies
renouvelables offertes par le territoire :
Solaire : toiture des équipements publics, ombrières photovoltaïques sur les stationnements.
Biomasse : Le PLU ne bloque pas la réalisation future d’un réseau de chaleur. Le PLU met en œuvre une démarche active de réduction de la consommation d’énergie par le biais de déplacements doux et durables : Circuler mieux dans et autour du territoire, favoriser le co-voiturage, identifier les cheminements doux pour les déplacements quotidiens, et par de la restauration énergétique des bâtiments communaux ».
Enjeu : Gestion du risque inondation et ruissèlement en cas de fortes précipitations et gestion du risque feu de forêt
** Prise en compte dans le PADD : l’orientation 2 : Protéger les quartiers des risques naturels (confère ci-après).
Consommation d’espaces
naturels et agricoles
Enjeu : Combiner accroissement démographique et limitation de la consommation du sol.
** Prise en compte dans le PADD : Objectifs de modération de la consommation des espaces.
« Le PLU réduit environ 130 hectares de zones constructibles afin de lutter contre l’étalement de l’urbanisation et maitriser la croissance démographique, d’éviter la sur- densification qui dénaturerait les paysages et le caractère rural de Néoules ». Eau Enjeu : Préservation de la ressource en eau tant en qualité, qu’en quantité. ** Prise en compte dans le PADD : Orientation 4, maintenir le fonctionnement écologique, protection des cours d’eau et préserver la ressource en eau
« Protéger les cours d’eau et le réseau hydrographique afin de faciliter
l’écoulement des eaux, de limiter les risques inondation et de mettre en valeur leur fonction écologique et paysagère.
Préserver la ressource en eau de toutes pollutions, notamment des sols, et
maîtriser les capacités d’accueil du PLU en fonction de la ressource en eau
disponible. »
Enjeu : Adapter les capacités d’accueil du PLU aux capacités des réseaux d’eau et d’assainissement (existants et projetés) et de la ressource en eau.
** Prise en compte dans le PADD : objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain. « Poursuivre un développement démographique raisonné, inférieur à la croissance connue ces Page 155 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
dernières années, afin d’être compatible avec le niveau d’équipement communal (école, station d’épuration, réseaux dont celui d’ERDF …) autour de 1.6%, conformément aux enjeux du SCOT de la Provence Verte. »
Les Risques naturels Risque sismique : pas d’enjeu, pas de prise en compte dans le PADD
Risque mouvement de terrain : Enjeu : Prise en compte du risque « érosion des berges » et prise en compte des premiers résultats de l’étude géotechnique sur le quartier de Cassède.
Risque incendie Enjeu : Assurer la sécurité des personnes et ne pas augmenter le risque, ni l’exposition des personnes au risque.
Risque inondation : Enjeu : Assurer la sécurité des personnes et des biens face au risque inondation en prenant en compte les données disponibles sur le territoire, ne pas augmenter le risque, ni l’exposition des personnes au risque.
** Prise en compte dans le PADD : l’orientation 2 : Protéger les quartiers des risques naturels
« Le PLU prend en compte :
le risque inondation prédéfini par l’Atlas des Zones Inondables, et affiné par une étude hydraulique réalisée en 2015 : Le règlement du PLU préserve les
berges des cours d’eau (et leur ripisylve) de toute urbanisation (recul imposé des constructions, et identification d’une Trame Verte et Bleue à conserver).
les enjeux liés au ruissellement du pluvial : Le règlement du PLU favorise la
rétention du pluvial à la parcelle en imposant un ratio d’espace non
imperméabilisé (jardins et aménagements perméables), notamment en zones résidentielles.
Le risque feu de forêt : Le PLU stoppe la constructibilité en zones forestières et naturelles et encourage la mise en valeur agricole et agritouristique dans les
secteurs où celle-ci est potentiellement favorable. Les défrichements sont
encouragés lorsque le développement agricole peut jouer le rôle de pare-feu. Des emplacements réservés sont positionnés dans le but d’élargir certaines voies, de créer des aires de retournement en fin de voies à sens unique ou bien d’aménager des aires de croisement afin de faciliter l’accès des véhicules de secours. Le règlement du PLU rappelle également les obligations de
débroussaillement.
Le risque géologique : Le PLU identifie un secteur soumis au risque géologique à Cassède. »
Cadre de vie / Nuisance Pas d’enjeu, pas de prise en compte dans le PADD
Faune/flore et
fonctionnement écologique
Enjeu : Assurer la protection de la faune et de la flore, intégrer dans la réflexion globale sur le développement communal la notion de maintien ou de restauration de continuités écologiques à toutes les échelles (projets, commune, SCOT, Parc naturel régional, région).
** Prise en compte dans le PADD : l’orientation 4 : Un territoire à
l’environnement préservé, prend en compte cet enjeu en précisant que :
les espaces présentant les plus forts enjeux écologiques sont
identifiés et préservés.
Les terres agricoles et naturelles sont protégées
la réflexion sur le développement économique et
démographique, est basée sur une notion de limitation de la
consommation des espaces
les ressources naturelles du territoire en particulier l’eau
sont préservées
les risques naturels sont pris en compte
La notion de paysage est prise en compte dans les réflexions
sur le maintien des continuités écologiques
Paysage et patrimoine Enjeu :
Préserver les éléments structurants du paysage en veillant à l’intégration paysagère des projets.
Préserver la silhouette du village, en particulier depuis la plaine agricole Préserver les vues depuis et vers la plaine agricole
Favoriser le maintien du cadre boisé des quartiers des Blaquières, et des autres secteurs autrefois classés en zone NB. Page 156 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
** Prise en compte dans le PADD : l’orientation 1 : l’ambition urbaine de
Néoules : confirmer et prolonger le centre du Village en protégeant le cœur du village (architecture et cadre de vie), en confirmant et prolongeant le cœur du village, grâce au « projet phare du PLU qui consiste à prolonger le centre-ville de Néoules, afin d’y accueillir l’avenir du village dans un nouveau quartier qui
proposera :
La mixité des fonctions urbaines : comme dans le centre-
ville, on y trouvera de l’habitat, mais aussi des commerces,
des services de proximité, et des équipements publics pour y
renforcer l’attractivité.
Des espaces publics et un maillage avec les quartiers
alentours.
Une architecture intégrée à l’environnement.
Identifier et protéger le patrimoine bâti historique, culturel
ou rural du territoire »
** Prise en compte dans le PADD : l’orientation 4 : mise en valeur paysagère Le PLU entend ainsi :
Préserver les lignes végétales structurant les paysages, en
particulier autour du village.
Intégrer de façon optimale le bâti et les formes urbaines,
notamment en cas de greffe villageoise perceptible depuis le
socle villageois.
Préserver les espaces agricoles d’une urbanisation diffuse
incompatible avec l’activité agricole.
Encadrer la réhabilitation des hameaux.
Maintenir et préserver les espaces naturels bordant les
cours d’eau, pour leurs rôles paysagers, environnementaux
et agricoles et liés à la Trame Verte et Bleue du territoire.
Agriculture Enjeu :
Préserver les terres agricoles
Maintenir les continuités écologiques dans la plaine agricole en lien avec la commune de la Roquebrussanne
Identifier les terres à potentiel agricole
** Prise en compte dans le PADD : l’orientation 3 : Le projet agricole et
économique de Néoules / « Le projet agricole = > Le Nord du territoire
communal accueille la large vallée de l’Issole, laquelle présente un potentiel agricole à protéger et à valoriser. Le projet agricole du PLU se décline ainsi : − Identifier une zone agricole « A » afin de sauvegarder et de
développer :
o L’activité économique agricole orientée essentiellement sur : la viticulture, le maraichage et les vergers,
o L’installation de jeunes agriculteurs,
o le potentiel agronomique (terres arables, terres AOP, terres cultivées …) o le paysage du socle agricole villageois,
o le patrimoine bâti historique ou patrimonial lié à l’activité agricole, o le rôle économique et social de l’agriculture.
− Autoriser la construction de bâtiments indispensables à l’exploitation
agricole, sous réserve de leur insertion paysagère et architecturale, et
dans la continuité ou à proximité immédiate de bâtiments agricoles
déjà existants.
− Poursuivre et intensifier la lutte contre les friches et l’enfrichement.
− Concilier « Agriculture » et « biodiversité » en maintenant les haies et les bosquets, et la biodiversité liée aux espaces ouverts et cultivés,
− Permettre la reconversion d’anciens bâtiments agricoles non utiles à
l’exploitation en leur autorisant un changement de destination
(tourisme, loisirs, restauration, hébergement, gîte, hôtellerie …). Les
changements de destinations sont également favorisés s’ils
représentent un intérêt général ou s’ils répondent à un service public.
− Autoriser la vente de produits agricoles sur le siège de l’exploitation,
ou au sein d’anciens bâtiments, non utiles à l’exploitation.
− Extension de la ZAP existante de la plaine de La Roquebrussanne : Page 157 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
l’espace agricole du territoire communal, qui se situe dans le
prolongement de la Plaine de La Roquebrussanne, pourrait être
également classé en ZAP.
− Faciliter le développement de nouvelles activités agricoles ou
complémentaires à l’exploitation : safranier, huiles essentielles,
maraîchage, jardins partagés où pourront être autorisées des
constructions indispensables à l’exploitation.
− Le PLU pourra identifier les futurs espaces agricoles qui présenteraient un potentiel. Ce potentiel devra être défini de la façon suivante :
o Connaissance d’un projet agricole public ou privé ;
o Remise en culture de terres autrefois cultivées.
Ces zones agricoles seront alors identifiées « Af » et permettront l’installation d’exploitations agricoles ou favoriseront la transmission des exploitations.
Forêt Maintenir la fonctionnalité du réservoir de biodiversité du Sud du territoire Permettre l’exploitation de la forêt par agro-sylvo pastoralisme.
D’une manière globale, les enjeux environnementaux identifiés dans l’état initial de l’environnement sont bien intégrés dans
le projet communal. La structure du projet est liée au maintien du cadre de vie par l’architecture, l’ambiance des quartiers,
le prolongement du village)
Les aspects « agriculture » et « paysage » sont également mis en avant dans le projet.
Le projet communal tel qu’exposé dans le PADD prend bien en compte les enjeux environnementaux du territoire.
7.2 Effets et incidences attendus de la mise en œuvre du PLU
7.2.1 Risques Naturels
Prise en compte dans le PLU (zonage et règlement) du risque feu de forêt
L’enveloppe urbaine ne se développe pas dans des espaces boisés
Les EBC ne couvrent pas les pistes DFCI du massif
Le règlement rappelle l’obligation légale de débroussaillement
Le règlement précise les largueurs de voies (4m minimum)
En zone A et N : l’article 4 précise « Défense incendie : Pour toute nouvelle construction la sécurité incendie doit être assurée par un dispositif approprié (citerne correctement dimensionnée et opérationnelle, bassin, borne incendie présentant un débit et une pression suffisante …), conformément aux recommandations du Service Départemental d'Incendie et de Secours du Var »
Prise en compte dans le PLU (zonage et règlement) du risque inondation
Les lits mineur et moyen du cours d’eau de l’Issole, cartographiés par l’atlas des zones inondables sur le territoire communal,
porté à connaissance par l’Etat et l’étude spécifique, réalisée par le bureau d’études hydrauliques INGEROP en 2015, qui
vient compléter l’atlas des zones inondables sont indiqués comme soumis à un aléa inondation et sont identifiés sur les
documents graphiques du PLU (documents 4.2 du PLU) par un aplat de couleur
Les espaces concernés sont réglementés. (ex : clôtures hydrauliquement transparentes….). 2 arrêtés portant avis de l'état
de catastrophes naturelles
« inondations et coulées de
boue » en 1999 et 2011
4.1 PROJET 1 SUR LE RUISSEAU LA FOUX
La parcelle projet 1 est sur le secteur d'aléa fort pour les vitesses en cas de crue centennale.
Il est préférable de ne pas implanter de nouvelle construction ou installation sur cette parcelle,
y compris camping, parc, ou élevages.
Pour les bâtiments existants au niveau du projet 1, il est nécessaire d'aménager une plate-forme
refuge pour l'école de cirque, située au minimum à 0.20 m au-dessus de la crue de référence
maximum au niveau des profils P11 à P13, soit à une cote supérieure ou égale à 325.76 NGF.
& Extrait de l'étude INGEROP 2015
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PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
L’étude d’INGEROP est à consulter dans les annexes générales du PLU, document n°5 du PLU.
Concernant la prise en compte du pluvial, dans chaque zone du PLU des mesures sont prises pour permettre la gestion du
pluvial : pourcentage d’espaces non imperméabilisés et végétalisés afin de favoriser l’infiltration et de limiter le ruissellement,
des clôtures perméables, afin de permettre l’écoulement des eaux vers les réseaux prévus à cet effet.
Prise en compte dans le PLU (zonage et règlement) du risque mouvement de terrain
Aléa retrait gonflement des argiles
o Le porté à connaissance communale de l’aléa est intégré dans les annexes générales du PLU. Le PLU a un
rôle d’information.
Risque géologique (Cassède)
o Le PLU prend en compte la synthèse des résultats des sondages et mesures profondes réalisées en janvier 2017 par le bureau d’études SOLDATA, dans le secteur urbain de Cassède, zone Ud. La cartographie de cette étude est à consulter dans les annexes générales du PLU, document n°5 du PLU. Elle identifie les terrains potentiellement plus argileux et/ou perturbés, et les terrains potentiellement à risque de cavités et/ou de décompressions. Les espaces indiqués comme soumis à un aléa géologique sont identifiés sur les documents graphiques du PLU (documents 4.2 du PLU) par un aplat de couleur À]
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& Extrait de l'étude SOLDATA 2017
H200
LÉGENDE : SOL-ESSAIS F1 Observations géologiques de terrain Proposition de sondages complémentaires NEOULES DIN CRRE Cassède - (83) Ba Ra ° Ne oi nc Prospection par méthodes électromagnétiques ERP n° 00038914 DOM Sondages géotechaques indice : © © ten 22 pou castration rologique SYNTHÈSE DES RÉSULTATS ET PROPOSITION |" 22717 P 11m@ Fomge où ke nivesu de le magpe Conçu : PCH êté mesuré à DE SONDAGES COMPLÉMENT AIRES Vérité -1CBe
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Prise en compte dans le PLU (règlement) de l’aléa sismique
o Le porté à connaissance de l’aléa est intégré dans les annexes générales du PLU. Le PLU a un rôle
d’information.
La mise en place du zonage et du règlement a un effet positif sur la prise en compte des risques naturels sur le territoire
communal. Le PLU n’augmente ni les risques, ni l’exposition des personnes et des biens à ces risques.
Remarque : Concernant le plan de gestion des risques inondation (PGRI) approuvé en 2015, la prise en compte par la
commune du risque inondation, rend le PLU compatible avec l’objectif 1 du PGRI : « mieux prendre en compte le risque
dans l’aménagement et maitriser le cout des dommages liés à l’inondation ». La commune n’est pas concernée par un TRI
(Territoire à risque important ». Page 160 sur 163
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7.2.2 La ressource en eau
7.2.2.1 Eau potable et assainissement
Enjeux :
Plafond démographique : 3500 habitants (à l’horizon 10-15 ans), soit + 900 habitants supplémentaires.
Production de logements : + 350 logements supplémentaires au maximum.
Toutes les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sont raccordées au réseau potable et la ressource est suffisante pour
accueillir la population projeté : D’après le Rapport de délégataire 2016 (P16, Suez) le rendement des réseaux est bien
supérieur à 65% (objectif SDAGE) puisqu’il a été calculé à 72,31%.
Les périmètres de protection de captage éloignés, rapprochés et immédiats sont couverts par une servitude d’utilité publique.
Cette servitude est située en majorité en zone urbaine. Mais aussi en zones agricole. Les annexes du règlement rappellent
l’arrêté préfectoral.
En plus de la protection instituée par la servitude, le règlement de la zone Uda (correspondant à la délimitation du périmètre
de captage immédiat et rapproché) est élaboré pour répondre aux obligations de préservation de la ressource.
D’après le CHAPITRE 2.8 du présent rapport, sous-chapitre 2.8.5, La capacité théorique maximale autorisée par le PLU est
d’environ 350 logements supplémentaires, d’ici au moins 10-15 ans.
Ces 350 logements seront générés au sein des constructibles, en U et1AU :
Environ 215 constructions pourraient être autorisées en zones U et 1AU raccordées à l’assainissement collectif : il s’agit des zones Ua, Uah, Ub, Uc, Uda et 1AUa, 1AUb et 1AUc.
Environ 135 constructions sont prévues en zones U non raccordées à l’assainissement collectif (ANC) : il s’agit de la zone Ud mais également des Croys, en zone Uea et Ueb.
Les autres quartiers agricoles ou naturels ne sont pas raccordés à l’assainissement collectif.
La station d’épuration est située dans le quartier d’Issole, elle fut mise en service en 1994. Sa capacité maximale nominale
est estimée à 1 500 EH. Elle est exploitée par la SEERC. La capacité utilisée atteint environ 985 EH.
Il est prévu une augmentation de sa capacité à :
2 000 EH dans un premier temps : en renforçant l’étape de dégrillage par la mise en place d’un équipement d’une largeur de maille comprise entre 6 et 10 mm, réaménageant le lit bactérien de l’eau, motorisant le sprinkler de façon à garantir une intensité d’arrosage du lit suffisante,
Puis à 2 800 EH dans un second temps : en augmentant la hauteur du lit bactérien sur 1 mètre et en construisant un bassin tampon de 71m3.
En 2015, 56 606 m3 ont été traités par la station d’épuration. Sur l’exercice 2015, le maintien du rythme d’extraction des
boues produites par la station d’épuration a permis de rejeter dans le milieu naturel une eau épurée d’excellente qualité.
Aujourd’hui, la station d’épuration a une capacité résiduelle de 515 EH : les travaux de renforcement prévus permettront
d’augmenter la capacité résiduelle à 1015 EH, soit : une capacité résiduelle nettement suffisante pour accueillir les 215
constructions à raccorder à l’assainissement collectif sur les 10-15 prochaines années, que le PLU autoriserait.
Le PLU n’a pas d’effet négatif sur la ressource en eau.
Remarque : Le PLU est compatible avec le SDAGE Rhône méditerranée en ce qui concerne la ressource en eau. La Roquebrussanne
W
Méounes
Projet de Trame verte et bleue du PLU de la Commune de Néoules (Version Mai 2016)
Garéoult
Rocbaron
Cuers
Légende
Préserver la végétation riveraine de
l'Issole afin d'assurer les fonctionalités
écologiques et paysagères, de limiter
les risques d'érosion des berges et de
pollution de l'eau
Protéger la plaine agricole, aux enjeux
écologiques, économiques et
paysagers forts, en lien avec les
territoires voisins
Identifier et protéger les espaces
naturels structurant le paysage et
participant au maintien de la
fonctionnalité écologique à l'échelle
locale et régionale
Préserver les espaces naturels du
coeur de Nature (réservoir de
biodiversité)
Protéger les continuités écologiques
majeures
Protéger et restaurer une trame verte
dans l'enveloppe urbaine en
respectant le cadre de vie de chaque
espace (jardins, bosquets, ..)
Rechercher l'intégration paysagère et
environnementale du secteur dédié
aux énergies
Requalification paysagère et
environnementale de la zone
d'activités économiques
Protéger les élements structurants du
paysage
Favoriser la découverte des paysages
depuis les principaux axes routiers IN
OS
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2?
Ligne Haute Tension
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7.2.3 La trame verte et bleue communale
La commune possède de grands espaces naturels préservés, et d’autres parfois soumis à la pression de l’urbanisation et des
activités humaines. Alors que certaines espèces se déplacent sur le territoire, d’autres y réalisent tout ou partie de leur cycle
de vie. La commune est une des pièces du fonctionnement écologique régional et possède à l’échelle locale des particularités
environnementales que le PLU doit prendre en compte. La commune n’est pas directement concernée par le réseau Natura
2000 mais est identifiée dans les trames vertes et bleues extra communales (région, SCOT, Charte du Parc) comme
partiellement occupée par un réservoir de biodiversité à protéger, voire restaurer.
7.2.3.1 Le projet environnemental
La quatrième orientation du PADD « UN TERRITOIRE A L’ENVIRONNEMENT PRESERVE», souhaite affirmer sa volonté de
combiner « développement » et « environnement ».
Le PADD exprime la reconnaissance d’un fonctionnement écologique local et régional, assurant la prise en compte des enjeux
écologiques mais également environnementaux tels que la gestion des ressources naturelles et celle des risques naturels.
Carte de synthèse de l’orientation 4 du PADD Page 162 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
7.2.3.2 Traduction graphique et réglementaire du projet communal : La trame verte et bleue
Effets de la Trame verte et bleue communale
La trame verte et bleue réglementaire traduit les choix communaux du PADD :
La Trame verte et bleue réglementaire graphique :
Elle maintient les terres agricoles comme support économique et écologique : zonage A et Ap
Elle maintient les espaces boisés et naturels comme support des grands paysages et réservoirs de biodiversité :
Zonage N doublé d’Espaces Boisés Classés au titre du L.113-2 du Code de l’urbanisme (EBC).
Les ripisylves et cours d’eau sont classés en EBC.
Un maillage végétal boisé est maintenu dans les quartiers résidentiels et protégé par des EBC : « trame verte »
Elle prend en compte les risques inondation et feux de forêt par une délimitation de l’enveloppe urbaine, permettant
de ne pas exposer les personnes et les biens.
Des emplacements réservés sont également identifiés afin de permettre des élargissements de voie (déplacement
des véhicules de secours/ croisement de véhicules).
La Trame verte et bleue réglementaire non graphique :
Elle règlemente l’occupation du sol sur la commune et en particulier dans les espaces présentant les plus forts
enjeux écologiques.
La règlementation de l’article 13 permet de favoriser le maintien de la biodiversité locale :
o listes d’espèces végétales à favoriser et à proscrire dans les aménagements privés et publics,
o Maintien des supports de déplacement des espèces de type haies, arbres isolés, maillages boisés dans les
espaces agricoles…
o Règlementation de l’éclairage pour respecter l’environnement nocturne
Prise en compte du Schéma Régional de Cohérence Ecologique.
Le PLU ne va pas à l’encontre des grandes orientations du Schéma Régional de Cohérence Ecologique, grâce à la prise en
compte du réservoir de biodiversité qu’il identifie, et de la proposition de mesures réglementaires permettant le maintien de
sa fonctionnalité.
De plus les actions relatives à la planification et à l’urbanisme qui figurent dans l’orientation stratégique 1 du SRCE, sont
également prises en compte. Le PLU agit sur la limitation de la consommation d’espaces naturels et agricoles par une
redéfinition de son enveloppe urbaine.
• Action 1 du SRCE : Co-construire la TVB à l’échelle du PLU : le PLU traduit les orientations du SRCE et met en place une trame verte et bleue locale prenant en compte les continuités écologiques qui ne sont pas identifiées à l’échelle régionale
• Action 2 su SRCE : Maitriser une urbanisation pour des modes de vie durable. Le PLU s’engage dans une démarche de développement durable : réduction de l’enveloppe urbaine, petits collectifs, rapprochement des commerces et de l’habitat, préservation de la biodiversité, gestion des risques…)
• Action 3 : Transcrire dans le PLU les objectifs de préservation et de remise en état des continuités grâce aux sous trames identifiées dans le SRCE : le PLU traduit les orientations du SRCE (le réservoir de biodiversité d’échelle régional est classé en EBC et zoné N). Le PLU met en place une trame verte et bleue locale prenant en compte les continuités écologiques qui ne sont pas identifiées à l’échelle régionale, dans la plaine agricole et dans l’enveloppe urbaine.
• Action 4 : Développer de nouvelles formes urbaines et gérer les espaces de respiration. : L’enveloppe urbaine du PLU est redéfinie, les espaces de respiration sont identifiés et protégés (jardins, alignements, haies).Les Orientations d’aménagement et de programmation correspondent à cet enjeu (en particulier l’orientation 2 « Extension sud- ouest du village »).
Prise en compte de la Trame Verte et bleue du SCOT de la Provence Verte. Le cœur de Nature identifié dans la Trame Verte et bleue du SCOT est classé en zone N et en EBC. La fonctionnalité est
préservée.
La mise en place du zonage et du règlement a un effet positif sur le maintien des continuités écologiques locales et
d’échelle extra communale. Page 163 sur 163
PLU Néoules- Rapport de présentation- Document n°1
7.2.4 Paysage et patrimoine
Prise en compte dans le PLU (zonage et règlement) du paysage
Les perceptions sur et depuis le village sont maintenus : préservation des zones agricoles, maitrise de l’urbanisation dans une enveloppe urbaine cohérente avec les enjeux paysagers et les points de vues remarquables.
Les espaces agricoles à la plus forte valeur paysagère sont classés en zone Ap « agricole paysager ». Le règlement associé permet de préserver les points de vue en limitant la constructibilité dans ces espaces. L’écrin boisé des zones Nh est identifié par des EBC comme l’écrin du village. Les quartiers résidentiels conservent leur cadre de vie « naturel », fable voir absence de densification, maintien des jardins et des boisements.
Dans le village les OAP permettent de maintenir et de mettre en valeur les atouts architecturaux et paysagers trame verte).
Prise en compte dans le PLU (zonage et règlement) du patrimoine
Le PLU permet l’identification du patrimoine dans le village et sur le territoire. L’identification est accompagnée d’une fiche faisant l’objet du document 4.1.4 du PLU. Chaque fiche précise les modalités de préservation de ces éléments.
La mise en place du zonage et du règlement a des effets très positifs sur le paysage, en particulier dans le village grâce au
projet de la municipalité de conforter et de prolonger le village.
Remarque concernant la Charte du Plan de Parc approuvé le 8 février 2017. La Charte identifie un cône de vue et des
coupures agro-naturelles à préserver. Au cours de l’élaboration du PLU, la prise en compte de ces éléments ont permis
l’identification des zones Ap et des EBC.
7.2.5 Le changement climatique, la qualité de l’air et l’énergie
Effet du zonage et du règlement du PLU
- Limitation de l’enveloppe urbaine et concentration de l’habitat et du commerce (prolongement du village) = effet
limitation de la consommation des espaces, rapprochement des commerces et de l’habitat.
- Préservation des terres agricoles =effet protection des terres productive pour le futur (vision à long terme)
- Protection du réservoir de biodiversité majeur du territoire (Zonage N + EBC) = effet préservation de la biodiversité.
- Le règlement autorise la production d’énergie renouvelable en toiture et recommande la prise en compte de la
notion de « bioclimatisme » pour les nouvelles constructions = effet limitation de la consommation d’énergie dans
le secteur résidentiel et encouragement à la production d’énergie renouvelable.
La mise en place du zonage et du règlement n’a pas d’effet négatif ou positif probant sur la lutte contre, ou l’adaptation
au changement climatique. A son échelle, la commune manifeste une volonté à prendre en compte la notion de
changement climatique.
*