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Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - 2 PARTIE+B CONCLUSIONS+ET+AVIS+EP+DUP+et+PARCELLAIRE+MONTROUGE+11+2025
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - 2 PARTIE+B CONCLUSIONS+ET+AVIS+EP+DUP+et+PARCELLAIRE+MONTROUGE+11+2025)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
ENQUETE PUBLIQUE ENVIRONNEMENTALE UNIQUE
PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE (DUP)
ET CONJOINTE A L’ENQUETE PARCELLAIRE
PROJET D’AMENAGEMENT
SECTEUR « MARNE BROSSOLETTE VERDIER »
MONTROUGE (92)
Enquête publique réalisée du 8 septembre au 10 octobre 2025 inclus
PARTIE B : CONCLUSIONS MOTIVEES & AVIS
ENQUETE PREALABLE A LA DUP ET ENQUETE PARCELLAIRE
CORINNE LEROY BUREL
commissaire enquêteure EP N°E25000054/95
C.LEROY-BUREL
Enquête publique environnementale unique préalable à la DUP et conjointe à l’enquête parcellaire projet d’aménagement du secteur « Marne Brossolette Verdier » - Montrouge
PARTIE B : CONCLUSIONS MOTIVEES & AVIS SUR L’ENQUETE DUP & L’ENQUETE PARCELLAIRE
2 EP N°E25000054/95
C.LEROY-BUREL
Enquête publique environnementale unique préalable à la DUP et conjointe à l’enquête parcellaire projet d’aménagement du secteur « Marne Brossolette Verdier » - Montrouge
PARTIE B : CONCLUSIONS MOTIVEES & AVIS SUR L’ENQUETE DUP & L’ENQUETE PARCELLAIRE
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Table des matières
1 Le projet d’aménagement du secteur Marne BrossoleƩe 5
1.1. Rappel de l’objet de l’enquête 5 1.2. Cadre juridique de l’enquête publique 5 1.3. Décisions pouvant être prises à l’issue de la procédure 6 1.4. Contexte et présentation du projet d’aménagement 7 1.5. Enseignements de l’enquête publique 10
2 Enquête préalable à la déclaraƟon publique (DUP) 12
2.1. analyse bilancielle 12 2.1.1- L’intérêt général du projet 12 2.1.2- la nécessité des expropriaƟons pour aƩeindre les objecƟfs visés par le projet 20 2.1.3- Le bilan coûts-avantage du projet 21 2.1.3.1. Les aƩeintes à la propriété privée sont-elles totalement jusƟfiées ? 21 2.1.3.2. Le coût financier du projet 22 2.1.3.3. Les inconvénients d’ordre social 24 2.2. Conclusions et Avis sur l’enquête préalable à la déclaraƟon publique (DUP) 25
3 Enquête parcellaire 28
3.1. Rappel du contexte juridique 28 3.2. RécapitulaƟf des biens acquis et des biens à acquérir 28 3.3. IdenƟficaƟon des personnes 30 3.4. ObservaƟons du public 30 3.5. Conclusions motivées et avis sur l’enquête parcellaire 32 EP N°E25000054/95
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4 EP N°E25000054/95
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PARTIE B : CONCLUSIONS MOTIVEES & AVIS SUR L’ENQUETE DUP & L’ENQUETE PARCELLAIRE
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1 Le projet d’aménagement du secteur Marne BrossoleƩe
1.1. Rappel de l’objet de l’enquête
L’enquête publique environnementale unique, préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) et conjointe à une enquête parcellaire, concerne le projet d’aménagement de l’îlot Marne Brossolette Verdier, situé à l’ouest de Montrouge, en limite de Malakoff.
Ce projet d’aménagement vise à transformer un secteur urbain, ce qui nécessite de maîtriser l’ensemble des entités foncières nécessaires à sa réalisation.
Plusieurs procédures sont engagées dans le cadre de la présente enquête publique : Une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) Une enquête parcellaire
Le responsable du projet est l’Établissement Public Territorial (EPT) Vallée Sud-Grand Paris, dont est membre la commune de Montrouge.
En vertu de la convention de partenariat signée en novembre 2019 - complétée par deux avenants en 2021 et j2023- entre l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) et la commune de Montrouge, l’EPFIF est le bénéficiaire des expropriations et intervient pour le compte des collectivités, conformément à l’article L321-1 du code de l’urbanisme et à l’article 2 du décret du 13 septembre 2006, mais non en leur nom propre.
L’EPFIF procède, selon la réglementation en vigueur, aux acquisitions et évictions par différents moyens : négociation amiable, exercice des droits de préemption et de priorité délégués par l’autorité titulaire, ou voie d’expropriation.
En matière d’expropriation, il est prévu que l’EPFIF accompagne la commune durant la phase administrative et prenne en charge la phase judiciaire.
L’autorité organisatrice de l’enquête publique unique est Monsieur le préfet des Hauts-de- Seine.
1.2. Cadre juridique de l’enquête publique
Conformément à l’article 545 du Code civil et à l’article L.1 du Code de l’expropriation, une expropriation n’est possible que pour cause d’utilité publique, avec une indemnisation juste et préalable.
Pour pouvoir procéder à une expropriaƟon, deux enquêtes sont obligatoires :
Une première enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP), qui vise à vérifier si l’intérêt général prime sur les intérêts particuliers.
A ce Ɵtre, le projet relève du code de l’expropriaƟon (arƟcles L.121 -1 à L.122 -7 et arƟcles R.111-1 à R.112-27).
L’enquête est par ailleurs régie par le code de l’environnement, le projet entrant dans la catégorie des projets relevant de la procédure au cas par cas et ayant porté EP N°E25000054/95
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l’obligation de réaliser une évaluation environnementale (n° DRIEAT -SCDD-2023-123 du 12 juillet 2023).
L’enquête est de fait organisée selon les articles L123-1 à 19 et R 123-1 à 46 du code de l’environnement.
• Une seconde enquête dite parcellaire détermine précisément les parcelles à exproprier et les droits immobiliers concernés. Cette enquête est régie par les articles L131-1 et suivants et articles R 131-1 du code de l’expropriation
Selon l’arƟcle R 131-14 du code de l’expropriaƟon, une enquête parcellaire peut être menée conjointement avec l’enquête préalable à la DUP lorsque l’expropriant est en mesure d’idenƟfier à l’avance les parcelles et les propriétaires concernés. C’est le cas pour l’enquête actuelle, qui est menée de façon conjointe.
1.3. Décisions pouvant être prises à l’issue de la procédure
DéclaraƟon de projet : à l’issue de l’enquête publique, le projet d’aménagement devra faire l’objet d’une déclaraƟon de projet par l’EPT Vallée Sud-Grand Paris, dans un délai de six mois après la clôture de l’enquête, afin d’aƩester de l’intérêt général de l’opéraƟon. Si ceƩe déclaraƟon n’est pas réalisée dans l’année suivant la clôture, une nouvelle enquête sera nécessaire pour poursuivre l’opéraƟon.
Sans déclaraƟon de projet, aucune autorisaƟon de travaux ne pourra être délivrée et si les travaux ne débutent pas dans les cinq ans suivant la publicaƟon de la déclaraƟon, celle-ci devient caduque.
DéclaraƟon d’uƟlité publique : celle-ci pourra être prononcée par arrêté préfectoral qui sera publié au recueil des actes administraƟfs et fera l’objet d’affichages et de publicités dans la presse locale.
En cas de contestaƟon, selon l’arƟcle R421-1 du Code de jusƟce administraƟve, le recours doit être formé dans un délai de deux mois à compter de la publicaƟon ou l’affichage de la DUP.
Retrait de statut de copropriété : deux parcelles (K n°117 et K n°118) sont suscepƟbles de faire l’objet d’une acquisiƟon parƟelle dans le cadre du projet. Conformément à l’arƟcle L. 122-6 du Code de l’expropriaƟon, la DUP peut reƟrer à des immeubles soumis à la loi sur la copropriété, des emprises expropriées d’une copropriété iniƟale.
Arrêté de cessibilité : après la clôture de l’enquête parcellaire, le préfet peut déclarer les propriétés « cessibles », ce qui consƟtue la base légale de l’expropriaƟon. Toutefois, l’expropriant reste libre de poursuivre ou non la procédure, et aucun délai n’est imposé entre la clôture de l’enquête et l’arrêté de cessibilité. EP N°E25000054/95
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1.4. Présentation du projet et spécificités
SituaƟon
L’îlot Marne BrossoleƩe, d’une superficie de 0,5 hectare, se trouve à l’ouest de Montrouge, en limite communale avec Malakoff. Il est délimité par les avenues BrossoleƩe (RD906), de la Marne, et Verdier. Ce secteur bénéficie d’une excellente desserte à proximité, les lignes de métro 4 et 13, et de la ligne 15 du Grand Paris Express (gare ChaƟllon-Montrouge à moins d’un kilomètre).
SituaƟon actuelle
Les bâƟments de l’îlot sont de types et d’époques variés, vont du RDC au R+4. Certains d’entre eux sont insalubres ayant été alors majoritairement préemptés, d’autres sont correctement entretenus. Les deux bâƟments hors périmètre (immeuble de logement et immeuble de bureaux) sont plus récents et disposent de staƟonnement.
L’occupaƟon moyenne au sol est esƟmée à 72%, et les espaces non construits sont généralement imperméabilisés.
Le projet Marne BrossoleƩe
L’îlot étant composé de 13 parcelles : le projet prévoit la démoliƟon des bâƟments existants sur 11 d’entre elles, à l’excepƟon de deux emprises exclues.
La reconstrucƟon est projetée en trois sous-îlots (lots A, B et C) afin d’y construire 126 logements familiaux dont 30 % de logements sociaux, environ 64 logements étudiants, des commerces en rez-de-chaussée et 87 places de staƟonnement.
La requalificaƟon de l’avenue de la Marne et l’aménagement d’une placeƩe au nord de l’îlot sont également prévus.
RécapitulaƟf des desƟnaƟons par surface et par lot :
Lot Emprise
foncière
Parcelles Destinations
du lot
Surface de
plancher
(SDP)
Lot A
1073 m2 K21
K22
K23
K122
K121
Logements
Commerces
et activités
Espace public
Stationnement
65 lgts dont
20 sociaux
(30%)
562 m2 en RDC
+
169 m2 en R+1
101,6m2rétrocédés
pour placette
publique
(Parcelle K21)
44 pl (2 nvx ss-sol)
5872 m2
731 m2
total :
6603 m2 EP N°E25000054/95
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Lot B 764.5
m2
K28
K27
K110
Logements
Logements
étudiants
Service
étudiant
Commerce/service
Stationnement
11 lgts
accession et
sociaux :
64 ou 76 lgts
Dans pkg lot C
839m2
2106 m2 +
56 m2
57 m 2
Total :
3058 m2
Lot C
938.33
m2
K31
K32
K33
Logements
Commerces
Stationnement
50 lgts
43 pl (2 nvx ss-
sol)
4442.8m2
584 m2
Total :
5026.8 m2
Total
m2SDP
Emprise
foncière
2775.8
m2
Surface de
plancher
14 687.8 m2
RequalificaƟon des espaces publics
La requalificaƟon de l’îlot s’intègre dans un projet global de valorisaƟon de l’espace public environnant, comprenant la créaƟon de pistes cyclables le long des avenues BrossoleƩe et de la Marne, ainsi que l’aménagement d’une placeƩe végétalisée au nord de l’îlot. S’agissant de l’avenue de la Marne, le PLUi prévoit un emplacement réservé pour un élargissement à 16 mètres. Le projet d’élargissement prévoit d’améliorer les déplacements doux, cheminement piétons et piste cyclable avec un traitement paysager.
• Documents d’urbanisme
Le projet d’aménagement de l’îlot Marne BrossoleƩe est inscrit dans le PLUi de Montrouge approuvé en décembre 2024, en tant que « Pièce 6.11-secteur de plan masse : Marne BrossoleƩe ».
Il s’intègre dans la « Pièce 4.2.2. OrientaƟon d’aménagement et de programmaƟon (OAP) sectorielle Marne BrossoleƩe » du PLUi, projet plus vaste de renouvellement urbain stratégique. EP N°E25000054/95
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RécapitulaƟf des programmaƟons logements et commerces
• Logements sociaux
La commune de Montrouge souffre d’un déficit en logements sociaux, avec un taux de 21,87 % en 2022, inférieur à l’objectif légal de 25 %.
Un arrêté préfectoral de carence fixe sur la période 2023-2025 le nombre de logements sociaux à réaliser de 383, soit 50 % du déficit total.
Un contrat de mixité sociale (CMS) a été également mis en place entre la commune, le Préfet des Hauts-de-Seine, la Métropole, l’EPT Vallée Sud Grand Paris et l’EPFIF pour soutenir la production de logements sociaux sur cette période.
Concertation préalable du projet d’aménagement Marne BrossoleƩe Le projet d’aménagement a donné lieu à une concertation préalable au titre de l’arƟcle L103- 2 du code de l’urbanisme en mars et avril 2023.
La délibéraƟon du 6 décembre 2022 du conseil de Territoire de l’EPT Vallée Sud Grand Paris a approuvé les objecƟfs du projet et les modalités du disposiƟf de concertaƟon du projet d’aménagement.
L’arrêté du 15 mai 2023 de l’EPT Vallée Sud Grand Paris est venu préciser l’organisaƟon de la concertaƟon préalable durant toute la durée d’élaboraƟon du projet : EP N°E25000054/95
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• moyens d’informaƟon suivants : publicaƟon dans le journal municipal Montrouge Mag d’un arƟcle et informaƟon sur le site internet de la ville de Montrouge
• tenue d’un registre du 29 mai au 30 juin 2023 en mairie
• organisaƟon d’une réunion publique le 24 mai 2023
1.5. Les enseignements de l’enquête
Au total, 34 observaƟons ont été recueillies au cours de l’enquête publique. - sur le registre dématérialisé : 32 observaƟons ont été publiées.
- sur le registre papier : 2 observaƟons ont été recueillies.
- aucun courrier n’est parvenu à la commissaire enquêteure.
Quelques enseignements peuvent être reƟrés vis-à vis du public venu aux permanences, rencontré sur le site, ainsi que des observaƟons formulées sur les registres
Le public est quasi unanimement en défaveur du projet d’aménagement présenté ainsi que de la procédure de DUP : une forte inquiétude s’exprime dans les observaƟons ainsi qu’une vive opposiƟon au projet.
Certaines observaƟons font état de contenƟeux déjà anciens et traduisent une inquiétude, une révolte, voire une exaspéraƟon face à la dégradaƟon du secteur, que plusieurs considèrent comme résultant d’une volonté peu scrupuleuse de maîtriser le foncier.
Sont en cause :
Le manque de concertaƟon en premier lieu mais aussi d’informaƟon de la part de la mairie et de l’EPFIF
Un quoƟdien intenƟonnellement dégradé et pour certains anxiogène
Des projets de vies devenus incertains depuis de nombreuses années
Une prise en compte limitée (pour certains, cynique) des situaƟons individuelles Des indemnisaƟons jugées insuffisantes pour se maintenir sur la commune Des relogements incertains sur la commune pour les propriétaires comme pour les locataires (logements et acƟvités)
Une jusƟficaƟon d’uƟlité publique pouvant apparaitre biaisée
Une analyse de l’impact environnemental du projet jugé insuffisant
Certains aspects posiƟfs sont à relever, même s’ils restent faiblement détectables dans la tonalité négaƟve générale des observaƟons :
La reconnaissance de la nécessité d’améliorer le quarƟer pour améliorer l’offre de logements et la qualité de vie, à condiƟon que cela soit fait dans le respect des habitants actuels.
La recherche d’ouverture au dialogue et à la concertaƟon de la part des propriétaires et commerçants, notamment pour envisager leurs réintégraƟons dans le futur quarƟer ou pour discuter des modalités d’indemnisaƟons EP N°E25000054/95
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La proposiƟon de rechercher des alternaƟves au projet d’aménagement afin de préserver la mixité sociale actuelle et les habitants de l’îlot, avec la réhabilitaƟon de certains bâƟments existants, l’amélioraƟon de l’environnement urbain, …
L’élément le plus significaƟf concerne l’aƩachement du public au quarƟer et à la vie locale : à leur immeuble, à la cohésion sociale trouvée au sein du quarƟer, aux commerces de l’îlot, au patrimoine communal dont certains immeubles ou bâƟments sur l’îlot témoignent.
L’ulƟme revendicaƟon pour les résidents semble donc être la plus souvent la recherche du mainƟen sur le secteur de l’îlot Marne BrossoleƩe ou à défaut sur la commune de Montrouge. EP N°E25000054/95
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2. Enquête préalable à la déclaraƟon publique (DUP)
L’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP), vise à vérifier si l’intérêt général prime sur les intérêts particuliers.
A ce Ɵtre, le projet relève du code de l’expropriaƟon (arƟcles L.121 -1 à L.122 -7 et arƟcles R.111-1 à R.112-27).
L’enquête est par ailleurs régie par le code de l’environnement, le projet entrant dans la catégorie des projets relevant de la procédure au cas par cas et ayant porté l’obligation de réaliser une évaluation environnementale (n° DRIEAT -SCDD-2023-123 du 12 juillet 2023). L’enquête est organisée selon les articles L123-1 à 19 et R 123-1 à 46 du code de l’environnement.
Le dossier l’enquête publique environnementale préalable à la déclaraƟon d’uƟlité publique soumis à enquête publique comprend les pièces obligatoires suivantes :
Selon l’arƟcle R 112-4 du code de l’expropriaƟon, 5 pièces :
o La noƟce explicaƟve
o Le plan de situaƟon
o Le plan général des travaux
o Les caractérisƟques principales des ouvrages les plus importants
o L’appréciaƟon sommaire des dépenses
o La délibéraƟon de l’expropriant
Selon l’arƟcle R123-8 du code de l’environnement :
o La menƟon des textes régissant l’enquête
o Les avis émis par les autorités administraƟves sur le projet
Selon l’arƟcle R 122-2 du code l’environnement, le projet d’aménagement ayant été soumis à un examen au cas par cas, une évaluaƟon environnementale a dû être réalisée : o L’étude d’impact et son résumé non technique
Selon l’arƟcle R 122-7 code de l’environnement :
o L’autorité environnementale, la MRAe, a rendu son avis, intégré au dossier d’enquête ainsi que le mémoire en réponse du porteur de projet
Selon l’arƟcle L103-2 du code de l’urbanisme :
o Le bilan de ceƩe concertaƟon préalable
Le dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) comporte ces différentes pièces.
2.1. Analyse bilancielle
2.1.1- L’intérêt général du projet
La faisabilité de l’opération d’aménagement Marne Brossolette est conditionnée à la reconnaissance de son utilité publique, qui justifiera le recours éventuel et ultime à l’expropriation.
Pour rappel, la notion d’utilité publique a notamment donné lieu à un arrêt structurant : « Considérant qu’une opération ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété EP N°E25000054/95
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privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente ». (Arrêt du 28 mai 1971 « Ville Nouvelle Est »)
La jurisprudence a également dégagé différentes composantes de l’utilité publique dans une décision de principe en jugeant que : « Considérant qu'il appartient au juge, lorsqu'il doit se prononcer sur le caractère d'utilité publique d'une opération nécessitant l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu'elle répond à une finalité d'intérêt général, que l'expropriant n'était pas en mesure de réaliser l'opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente » (CE 19 octobre 2012, Commune de Levallois-Perret, n° 343070).
La notice explicative du dossier d’enquête s’est donnée pour tâche de démontrer que l’opération d’aménagement Marne Brossolette répondait à une finalité d’intérêt général, que le recours à l’expropriation était indispensable pour réaliser l’opération et que les avantages issus de l’opération étaient supérieurs aux quelques inconvénients qu’elle pourrait générer.
Aussi, à ceƩe phase du dossier, la commissaire enquêteure rappelle les arguments énoncés par le porteur de projet pour évaluer l’intérêt général du projet d’aménagement. Ces arguments sont ceux tels qu’ils apparaissent dans la délibéraƟon du conseil territorial le 6 décembre 2022, qui reprennent les grands objecƟfs suivants :
PermeƩre la mutaƟon du Ɵssu urbain dégradé en réalisant un programme mixte de rénovaƟon et de reconstrucƟon de logements, de commerces et locaux d'acƟvités en rez-de-chaussée PermeƩre la construcƟon de logements sociaux
Renforcer l'aƩracƟvité commerciale déjà existante
Valoriser l'image d'entrée de ville en requalifiant le front bâƟ de l'avenue Pierre BrossoleƩe Améliorer le cadre de vie en requalifiant les espaces publics
Dans la noƟce explicaƟve, les jusƟficaƟons visant à valider le projet d’aménagement de l’îlot Marne BrossoleƩe évoluent quelque peu et sont affinées, résultant vraisemblablement des évoluƟons dues à la phase d’élaboraƟon du projet d’aménagement :
PermeƩre la mutaƟon du Ɵssu urbain dégradé en réalisant un programme valorisant la mixité foncƟonnelle
PermeƩre la construcƟon de logements adaptés aux besoins de la populaƟon PermeƩre l’augmentaƟon de l’offre de logements sociaux
Favoriser les mobilités douces et requalifier les espaces publics.
PermeƩre la construcƟon de logements adaptés aux normes environnementales
Dans l’analyse qui suit, la commissaire enquêteure réinterroge les arguments présentés par le porteur de projet dans la noƟce explicaƟve afin d’apporter son avis sur la finalité d’intérêt général de l’opéraƟon.
1 er argument : PermeƩre la construcƟon de logements adaptés aux normes environnementales Les deux bâƟments les plus récents de l’îlot ayant été exclus du projet d’aménagement, l’emprise de projet de l’îlot Marne-BrossoleƩe-Verdier se caractérise par la présence de bâƟments relaƟvement anciens. A l’évidence, de tels bâƟments ne peuvent intégrer les actuels critères environnementaux imposés aux nouvelles construcƟons ou prévus par les futurs promoteurs. Aussi, peut-il être affirmé que leurs démoliƟons et la reconstrucƟon de nouveaux bâƟments produira une amélioraƟon de la prise en compte des normes environnementales actuelles. EP N°E25000054/95
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Bien que le confort et les aménités de logements neufs consƟtuent des éléments forts, ils ne peuvent cependant être considérés comme un argument imparable. Pour la commissaire enquêteure ils ne consƟtuent pas une fin en soi, et ne peuvent être que l’abouƟssement d’un processus conduisant à un projet d’aménagement économiquement viable, vertueux vis-à-vis de l’environnement et respectueux vis-à-vis des habitants.
Dans le cadre d’un projet de démoliƟons/reconstrucƟons de bâƟments, d’autres critères devraient avoir toute leurs places : critères patrimoniaux, économiques, humains, … C’est de l’évaluaƟon globale de ces différents facteurs que devrait découler une décision de reconstrucƟon ou de démoliƟon abouƟssant à des logements neufs. Fort heureusement du reste, il peut être constaté que la majorité du Ɵssu urbain de la Métropole est composé de bâƟments ne correspondant pas aux derniers standards environnementaux sans pour autant qu’il soit prévu de les détruire mais plutôt de les rénover.
Dans une perspecƟve à visée environnementale, la quesƟon de la rénovaƟon qui, de plus, peut contribuer à diminuer l'empreinte carbone du projet, valoriser le patrimoine architectural, et protéger au mieux les habitants des diverse nuisances et polluƟons, aurait dû d’autant plus être posée avant toute opƟon de démoliƟon/reconstrucƟon.
Il peut ainsi être décidé que d’un point de vue patrimonial, d’un point de vue économique, d’un point de vue humain, il est préférable de s’orienter vers de la rénovaƟon plutôt que de la démoliƟon /reconstrucƟon.
Pour appuyer de telles décisions un certain nombre d’études devraient être produites. Cependant la commissaire enquêteure a pu constater que de telles études : étude patrimoniale exhausƟve, étude s’aƩachant aux habitants de l’îlot (données démographiques, sociales, analyse sociologique quant au lien social et aƩachement au quarƟer, …) faisaient défaut dans le cadre de l’enquête publique. Peut- être ont-elles été menées, elles ne sont en tous cas pas présentées.
Une telle préoccupaƟon renvoie à des scénarios alternaƟfs. Quasi absents de l’étude d’impact, ils ont pu être évoqués dans le cadre du mémoire en réponse à l’autorité environnementale dans sa réponse n°4. Il y est indiqué qu’un scénario alternaƟf de densificaƟon ponctuelle par comblement des dents creuses, sans restructuraƟon globale a bien été étudié et qu’il n’a pas été concluant. La commissaire enquêteure prend note de ceƩe réponse, elle considère cependant qu’il aurait été souhaitable que ces éléments soient amplement décrits et figurent dans le dossier, voire qu’ils soient produits au cours de la consultaƟon préalable, pour assurer le public qu’un tel scénario n’était pas une meilleure opƟon ou qu’au contraire, un tel scénario devait être affiné.
Au-delà donc des performances architecturales des nouveaux bâƟments (prévus par ailleurs dans la convenƟon d’objecƟf EPFIF/commune de Montrouge à l’arƟcle 5), la commissaire enquêteure regreƩe que le même niveau d’exigence ne soit pas apporté aux enjeux environnementaux et sanitaires liés à l’effet îlot de chaleur urbain (ICU) du projet d’aménagement.
L’étude d’impact fait état de modélisaƟons ICU sur le projet d’aménagement, prenant en compte « la période caniculaire la plus longue et sévère pour le territoire de Montrouge sur la période 2000-2020, à savoir la période du 28 juin au 5 juillet 2015 », dont il est précisé que si celle-ci paraît actuellement excepƟonnelle, elle pourrait s’avérer plus commune dans les prochaines années.
Or, malgré les mesures mises en place - requalificaƟon des voies avec des matériaux adaptés, végétalisaƟon et ombrage accrus sur les voiries, développement des mobilités acƟves pour limiter les émissions thermiques, intégraƟon de toitures végétalisées ou techniques, uƟlisaƟon de matériaux et couleurs adaptés pour mieux réfléchir la chaleur - l’effet îlot de chaleur est conséquent et n’est pas suffisamment amoindri. EP N°E25000054/95
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Comme l’indique la conclusion de l’étude (pièce n°8 - étude d’impact - page 503) : « Le projet dispose d’une proporƟon de surfaces végétales notablement plus importante dans le projet futur (soit 1 420 m², équivalent à 9 % de la surface totale) bien qu’elle reste faible au regard de quarƟers semblables. (…)
Néanmoins, ces gains sont compensés en parƟe par la densificaƟon de l’îlot (augmentaƟon du volume bâƟ) (66 450 m², soit +85 %). Les résultats de simulaƟon pour l’état actuel et futur du projet de renouvellement urbain Marne-BrossoleƩe-Verdier font état d’une légère aƩénuaƟon du phénomène d’îlot de chaleur urbain à l’échelle du quarƟer, le flux de chaleur sensible (transmise à l’air) passant de 46 à 39 W/m² de surface bâƟe, la nuit, sur la période simulée.
CeƩe dernière valeur se situe toujours dans la fourcheƩe haute et souligne une contribuƟon toujours importante de la zone à l’îlot de chaleur. »
Seuls des choix d’aménagement conséquents (diminuƟon du volume bâƟ, modificaƟon de la morphologie des bâƟments, augmentaƟon des espaces de pleine terre végétalisés, ...) pourraient remédier de manière plus ostensible au phénomène ICU.
Selon l’analyse de la commissaire enquêteure, il apparait difficilement acceptable, compte tenu des enjeux sanitaires soulevés par les effets îlot de chaleur urbain et des considérables invesƟssements publics engagés sur le projet, de reproduire en l’état un projet suscepƟble de générer un prochain îlot de chaleur urbain.
2 -ème argument : Favoriser les mobilités douces et requalifier les espaces publics
Le projet comporte en sus de la construcƟon de logements, un réaménagement des espaces publics en bordure d’îlot. Le projet permet ainsi d’améliorer les cheminements piétons, favoriser les iƟnéraires cyclables, et prévoir des aménagements paysagers conviviaux dont une « placeƩe » au nord de l’îlot.
S’agissant des projets cyclables, deux projets sont prévus : l’un le long de l’avenue BrossoleƩe (RD906), porté par le département des Hauts-de-Seine ; le deuxième, sur l’avenue de la Marne, projet intercommunal.
On ne sait cependant pas comment s’opère la coordinaƟon des deux tracés et des travaux réalisés sous deux maitrises d’ouvrage disƟnctes.
Ces divers réaménagements parƟcipent de préoccupaƟons environnementales : les voies cyclables devraient permeƩre la réducƟon du trafic automobile de l’axe Paris vers la gare ChâƟllon-Montrouge du Grand Paris Express et une amélioraƟon des nuisances sonores et émissions de polluants et GES.
L’aménagement végétal le long des troƩoirs venant amoindrir l’effet îlot de chaleur grâce aux ombrages des arbres plantés et des strates basses de végétaux. Des matériaux infiltrants sont prévus pour les troƩoirs et pistes cyclables pour favoriser la désimperméabilisaƟon des sols, permeƩant de limiter la rétenƟon de chaleur en surface et améliorer l’évapotranspiraƟon en vue de rafraîchir le sol et l’air.
La commissaire enquêteure rappelle par ailleurs que l’acquisiƟon par la commune au Ɵtre de la préempƟon de deux parcelles, dès 2004, l’étaient, selon le mémoire ne réponse, au Ɵtre de l’élargissement de l’avenue de la Marne.
Elle ignore ce qu’il en a été durant ces deux décennies, mais l’élargissement de l’avenue de la Marne est inscrit dans le PLUi approuvé en décembre 2024 : l’emplacement réservé prévoit un élargissement de 16 mètres.
Même si la commissaire enquêteure s’interroge quant à l’opportunité réelle de 2 pistes cyclables bidirecƟonnelles de part et d’autre de l’îlot dont la nécessité n’est pas démontrée dans le dossier, elle constate qu’une perspecƟve de requalificaƟon des espaces publics prévoyant notamment une piste EP N°E25000054/95
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cyclable, passe nécessairement par l’élargissement de l’avenue de la Marne et implique une maitrise foncière.
S’il est entendu que les aménagements avenues BrossoleƩe et de la Marne consƟtuent des amélioraƟons pour le cadre de vie du quarƟer, il est regreƩable que ces mêmes préoccupaƟons ne s’aƩachent pas également à prendre en compte les troƩoirs de l’avenue Verdier, dont on s’étonne même de l’état dégradé actuel : les troƩoirs y sont parƟculièrement étroits et dangereux, les racines proéminentes des arbres dégradent les revêtements de troƩoirs et empiètent sur ceux-ci. Contrairement à ce qui est indiqué dans le mémoire en réponse à l’Autorité environnementale, ces porƟons de troƩoirs ne pourront être élargies par la suppression des staƟonnements actuels : ceux-ci n’existent pas.
Aussi, la commissaire enquêteure considère que dans une perspecƟve de réaménagement global de l’îlot, la porƟon de l’avenue Verdier mérite tout autant un traitement soigné des cheminements piétons. Jusqu’à preuve du contraire, ces aménagements ne pourront être réalisés qu’avec un élargissement consécuƟf à un retrait des futurs bâƟments du lot C.
La commissaire enquêteure esƟme que la requalificaƟon des espaces publics, comprenant toutefois un élargissement du troƩoir à prévoir sur l’avenue Verdier, consƟtue une amélioraƟon du cadre de vie et sont d’intérêt général.
3-ème argument : l’augmentaƟon de l’offre de logements sociaux et parcours résidenƟel amélioré
La commune étant parƟculièrement en déficit de logements sociaux depuis de nombreuses années, Montrouge est désormais dans un contexte de raƩrapage de construcƟons contraint, l’Etat ayant prononcé en 2023 un arrêté préfectoral de carence en maƟère de logements. Compte tenu des difficultés à réaliser du logement social sur la commune, une démarche partenariale sous forme de contrat de mixité sociale (CMS) a été établie entre la commune, le préfet des Hauts-de- Seine, la Métropole, Vallée Sud-Grand Paris et l’EPFIF pour la période 2023-2025. La délibéraƟon du CMS rappelle ainsi qu’au 1er janvier 2022, le taux de raƩrapage légal en logement social de la commune de Montrouge correspondait à 50 % du nombre de logements sociaux manquants, soit 765 logements sociaux, dont 383 logements sociaux à réaliser sur la période triennale 2023-2025.
Aussi, face à ce besoin de producƟon accéléré en logements sociaux, la CE reconnait que le projet d’aménagement Marne BrossoleƩe prend sa part : comme cela est reprécisé dans le mémoire en réponse (réponse n°43), la programmaƟon actuellement retenue pour l’opéraƟon, prévoit la réalisaƟon d’environ 190 logements, dont 64 logements étudiants. Et conformément aux exigences légales et orientaƟons du CMS, 30 % de logements sociaux y sont prévus, soit environ 57 logements sur les 190.
Ces logements devraient être financés principalement en PLAI et PLUS, et une parƟe d’entre eux serait intégrée à la résidence étudiante sociale (financements PLUS/PLS). La réparƟƟon précise entre les différents types de financement (PLAI, PLUS, PLS) devrait être définie ultérieurement, en lien avec les services de l’Etat, au moment du montage opéraƟonnel et financier des programmes immobiliers. S’agissant de l’augmentaƟon proprement dite de logements sociaux sur la commune, il est désormais indiqué que 57 logements (du T5 au studio étudiant) sont prévus dans le cadre du projet. La commissaire enquêteure constate qu’une parƟe (non indiquée) des 57 logements sociaux est dédiée aux logements étudiants (qui sont environ 64), ce qui, semble-t-il, n’avait pas été formulé aussi disƟnctement dans le dossier.
Sans remeƩre en cause le besoin en logements sociaux pour les étudiants, on peut cependant constater que le nombre total de logements sociaux (hors logement étudiant) est encore incertain. EP N°E25000054/95
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CeƩe précision aurait cependant dû être apportée dans le contexte du dossier d’enquête pour une véritable informaƟon du public. Celui-ci dans sa majorité n’aura pas perçu ceƩe subƟlité et n’ayant pas forcément de carte CROUS, il s’aƩendra à un nombre beaucoup plus élevé de logements sociaux sur l’ilot.
Aussi, la commissaire enquêteure s’interroge sur la finalité du développement du logement étudiant : s’agit-il de produire en plus grand nombre du logement social ou bien est-ce une réponse à un besoin réel de la commune, sachant que l’OAP Campus prévoit déjà un certain nombre de logements étudiants ?
A Ɵtre indicaƟf, pour 2022, le nombre de Montrougiens demandant un logement social était de 1779 pour un nombre total d’aƩribuƟon de 199 (tous conƟngents confondus) (données DRHIL). Et dans le cadre des opéraƟons Marne BrossoleƩe et quarƟer de gare ChâƟllon-Montrouge, qui seront suives suivies notamment par la MOUS, le nombre de Montrougiens augmentera conséquemment et l’on peut donc à juste Ɵtre s’informer sur les types de logement social produits, tant les aƩentes sont conséquentes.
Mis à part cet aspect qui serait à préciser, la commissaire enquêteure considère que du point de vue du parcours résidenƟel à l’îlot, argument évoqué pour le projet soumis à enquête, dans un tel contexte cet argument parait recevable, dans la mesure où le projet prévoit une offre diversifiée de logements privés ou sociaux, et de typologies diverses allant du studio étudiant au T5.
La commissaire enquêteure note par ailleurs que la volonté (inscrite par ailleurs dans le PLUi) de proposer des logements familiaux de type T5 (19 logements prévus) est une réponse aux familles quiƩant la commune, la part d’enfants sur la commune étant inférieure au reste du territoire francilien. (cf. « étude relaƟve au logement à Montrouge, état des lieux et prospecƟves : diagnosƟc habitat et foncier- 2023 »).
CeƩe diversité est suscepƟble de contribuer aux besoins variés des habitants et favoriser la mixité sociale et généraƟonnelle au sein du quarƟer.
Aussi, d’un point de vue quanƟtaƟf, le projet d’aménagement peut être considéré comme relevant de l’intérêt général.
Cet aspect posiƟf ne peut cependant faire obérer la situaƟon des habitants actuels et de leurs besoins futurs.
La commissaire enquêteure l’a déjà indiqué, les informaƟons détaillées sur la situaƟon actuelle de l’îlot et de ses habitants font défaut : les comparaisons, entre autres, entre la situaƟon actuelle et celle envisagée resteront donc approximaƟves.
Concernant le nombre de logements actuels sur l’îlot, les esƟmaƟons peuvent s’établir à une soixantaine de logements (sans compter les biens déjà acquis, abandonnés et insalubres qui pourraient être d’une vingtaine de logements).
La majorité de ceux-ci se présente sous la forme de studios ou de peƟts appartements de 30 à 40 m², répondant à un besoin sur la commune car s’adressant parƟculièrement aux personnes seules et acƟves, qui consƟtuent près de la moiƟé des ménages à Montrouge.
Bien qu’il n’existe actuellement pas de logements sociaux sur l’ilot, il n’en reste pas moins que certains logements de type studio/T1 peuvent y pallier, en proposant des logements accessibles pour certains habitants.
La commissaire enquêteure esƟme que ce type de ce logement, prévu - en tous cas indiqué pour certains logements étudiants-, devrait être également plus présent dans le futur projet afin de répondre à ceƩe demande. Or la commissaire enquêteure a observé que la programmaƟon de l’opéraƟon d’aménagement Marne BrossoleƩe ne prévoyait que très peu de T1 (ou des studios étudiants). EP N°E25000054/95
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La commissaire enquêteure considère que cet aspect doit être soit réétudié au sein de l’opéraƟon d’aménagement, soit que des éléments tangibles assurent les actuels propriétaires de T1 ou équivalents de pouvoir rester sur la commune.
Le public au cours de l’enquête a pu faire part de certains cas dont la commissaire enquêteure souhaiterait qu’ils soient également traités dans le plus grand soin dans le cadre de la MOUS et, si besoin, dans le cadre municipal : les personnes âgées résidant depuis longtemps au sein de l’îlot et désireuses d’y rester ; les familles monoparentales avec enfant à charge dont la scolarité se déroule dans le secteur, ou certaines entreprises devant retrouver des locaux… Des soluƟons respectueuses et réalistes devront être apportées à chacun d’entre eux.
La commissaire enquêteure esƟme que dans ce contexte, la procédure de Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) prévue début 2026 pour organiser et accompagner le relogement des ménages et acƟvités concernés par notamment le projet Marne BrossoleƩe, (décrite dans le mémoire en réponse à la quesƟon n° 38 à n°40), consƟtue un souci de la puissance publique de prendre en compte la situaƟon pour les habitants et entreprises.
Il est indiqué que la MOUS aura en l’occurrence pour mission d’idenƟfier toutes les situaƟons individuelles, d’adapter les proposiƟons de relogement aux besoins spécifiques de chaque ménage, et d’accompagner les parcours de manière personnalisée, dans le respect des principes d’équité et de conƟnuité résidenƟelle…
Il semble que néanmoins de nombreux aspects restent à affiner pour que soient concrètement prises toutes les situaƟons de relogement notamment vis-à-vis des locataires : précisions sur les lieux de relogements, choix des bailleurs, critères de sélecƟon, prise en compte de situaƟons complexes, critères de priorités, les délais, l’accompagnement et informaƟon des ménages tout au long du processus, ...et pour une parfaite informaƟon du public, faudrait-il évoquer que le droit au relogement qui est une réparaƟon légale du préjudice causé par l’expropriaƟon.
Il semble donc nécessaire que soit rappeler que dans le cadre de futures opéraƟons d’expropriaƟon, la personne publique à l’iniƟaƟve de l’opéraƟon d’aménagement doit impéraƟvement respecter l’obligaƟon de relogement des occupants expropriés, conformément aux arƟcles L. 314-1 du Code de l’urbanisme et L. 521-1 du Code de la construcƟon et de l’habitaƟon.
Globalement, deux offres au moins de relogement, adaptées aux besoins des occupants et conformes aux normes d’habitabilité, doivent être proposées. Ces offres doivent être formalisées par écrit, rappelant les fondements juridiques et condiƟons, et envoyées par leƩre recommandée avec accusé de récepƟon ou par huissier si non-récepƟon. L’occupant dispose de deux mois pour accepter ou refuser une offre de relogement, sinon l’offre est réputée acceptée. EP N°E25000054/95
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Sans respect de ceƩe obligaƟon, l’expropriant ne peut obtenir l’expulsion des occupants, même si l’indemnité d’expropriaƟon a été versée.
La commissaire enquêteure esƟme que, dans ce contexte, indépendamment de la MOUS, il conviendrait d’organiser, dès l’obtenƟon de la déclaraƟon d’uƟlité publique (DUP), une réunion d’informaƟon qui soit suivie d’une concertaƟon, afin de prévoir tous les temps nécessaires d’échanges et d’explicaƟons sur les points juridiques évoqués, pour que le processus de relogement et d’indemnisaƟon soit parfaitement compris par chacun.
4ème argument : Permettre la mutation du tissu urbain dégradé en réalisant un programme valorisant la mixité fonctionnelle.
Si l’intérêt général du projet d’aménagement peut être reconnu du point de vue de la commissaire enquêteur, au regard de l’amélioration des espaces publics, de la qualité des logements, de la création de logements sociaux et de la valorisation de la mixité fonctionnelle, il convient néanmoins d’apporter une critique sur le critère de « mutation du tissu urbain dégradé » apparaissant dans les objectifs définis et d’en souligner certains aspects problématiques.
L’analyse du dossier, des observations du public, du mémoire en réponse du responsable de projet, tend à indiquer que la dégradation constatée de l’îlot n’est pas fortuite, mais résulte en partie d’un processus plus ou moins volontaire, visant à accentuer l’image d’obsolescence du secteur et à rendre sa démolition quasi inévitable.
Ainsi, l’achat par préemption de trois biens, dont deux en 2004 pour des motifs vagues (d’après le mémoire en réponse : élargissement de l’avenue de la Marne – alors que deux biens donnent exclusivement sur l’avenue Brossolette –, et du fait de l’OAP Marne Brossolette inscrite dans le PLUi depuis 2024), qui de plus restent abandonnés, pourrait traduire un certain amateurisme dans la conduite urbaine.
Mais laisser délibérément deux de ces biens durant plus de vingt ans et 8 huit ans pour le troisième, plus ou moins murés, tagués sans intervention de nettoyage, ni entretenus ou réparés, conduisant à ce que des infiltrations s’étendent aux bâtiments limitrophes, relève d’une gestion patrimoniale très contestable, voire d’un manque de respect profond pour les habitants de l’îlot Marne Brossolette.
A la perplexité de la commissaire enquêteure face à cette situation, le responsable de projet répond que ces bâtiments étant destinés à la démolition, « la commune n’a pas engagé de dépenses, les travaux de remise en état ou de réfection d’étanchéité représentant un coût disproportionné au regard de leur vocation à la démolition ».
La négligence organisée est donc présentée comme un gage de bonne gestion des deniers publics, au détriment des biens d’autrui et du bien-être général de tout un quartier.
Il est également observé que cette mise à l’arrêt du secteur se poursuit par un manque d’entretien et de travaux sur les trottoirs, particulièrement visibles avenue Verdier, ce qui conduit à une impression de détérioration progressive du cadre de vie. Cette impression est d’autant plus perceptible que, dès l’îlot quitté, les espaces publics sont traités avec soin.
Ainsi, ces signes de laisser-aller et d’abandon observés sur l’îlot pourraient être interprétés comme étant de la mauvaise gestion au pire comme le résultat d’une stratégie délibérée visant à justifier qu’un tissu urbain dégradé nécessite un projet d’aménagement, à faciliter le consentement au départ des habitants et à déprécier la valeur de leurs biens pour en réduire l’indemnisation.
Afin d’accentuer le critère d’opération d’intérêt général, n’est-il pas indiqué dans la notice explicative que : « Le projet répond parfaitement à la prescription n°79 du SCOT : “Dans les secteurs d’habitat insalubre et indigne, initier ou poursuivre les opérations de requalification des quartiers anciens, copropriétés et secteurs EP N°E25000054/95
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pavillonnaires dégradés”, puisque de nombreux bâtiments de la zone sont abandonnés/insalubres et dans un état fortement dégradé, ils seront détruits et reconstruits dans le cadre du projet ».
Peu importent désormais les raisons qui ont conduit à une telle situation, la commissaire enquêteure tient cependant à indiquer qu’indépendamment de l’état de l’îlot Marne Brossolette, de son point de vue, l’intérêt général du projet d’aménagement, aurait pu être reconnu, sans passer par une phase de dégradation obligée.
Elle tient par ailleurs à rappeler que les habitants et propriétaires ont vécu de nombreuses années dans l’incertitude d’un projet d’aménagement, dans des conditions peu apaisantes et se sentant quelque peu relégués.
Elle constate cependant que les habitants de l’îlot, comme les riverains, portent un regard bien plus positif et confiant sur leur quartier que ne le fait le dossier d’enquête. Celui-ci, du reste, ne précise pas que certains propriétaires ont effectué le ravalement de leur bien, que certains ont réalisé des travaux conséquents dans leurs intérieurs, et qu’ils apprécient pour leur grande majorité leur quartier et leur ville.
Cette analyse du reste est corroborée dans les conclusions d’une consultation menée parallèlement à la concertation préalable. Celle-ci fait apparaître un tableau plus subtil et davantage favorable au ressenti général des habitants et riverains sur le quartier, qui aurait dû guider l’étude et certains de ses objectifs Les qualités principales du quartier mettent en avant le calme, la bonne situation (accessibilité), le caractère vivant, familial et en devenir du lieu. Les principaux défauts relevés concernent le manque de propreté, le fait qu’il soit abandonné, l’inesthétisme du secteur, la vétusté… Ces dernières caractéristiques pourraient être en grande partie mises en corrélation avec les atermoiements et les non-investissements sur l’entretien du secteur.
Aussi, la commissaire enquêteure ne sait quelles réparations pourraient être apportées aux habitants de l’îlot Marne Brossolette, sinon que dans la perspective d’un futur projet, soient apportés l’appui et l’accompagnement en vue d’indemnisations équitables et de relogements selon leurs besoins et leurs souhaits de vie.
En conclusion sur le caractère d’intérêt général du projet mis à l’enquête,
la commissaire enquêteure esƟme que les arguments arguant de l’intérêt général du projet d’aménagement sont fondés : créaƟon de logements sociaux et de valorisaƟon de la mixité foncƟonnelle urbaine, amélioraƟon des espaces publics, amélioraƟon du confort et de la qualité des logements, Elle porte un regard plus circonspect quant à l’argument relaƟf à la mutaƟon obligée d’un Ɵssu urbain dégradé, qui s’il peut être considéré comme désormais fondé, n’en découle pour les plus visibles et graves aspects, d’une mauvaise gesƟon urbaine.
2.1.2- La nécessité de l’expropriaƟon pour aƩeindre les objecƟfs de l’opéraƟon
Dans la perspecƟve et la nécessité de développer le logement social à Montrouge, la recherche de foncier s’avère cruciale.
Pour rappel, le contrat de mixité social (CMS) sur la période 2023-2025, prévoit la réalisaƟon de 383 logements sociaux sur les 765 logements sociaux devant être réalisés pour aƩeindre le taux de 25% pour la commune. Il faut en effet répondre à la demande de nombreux ménages en demande de logement social (en 2022, 1779 Montrougiens).
D’autre part, la commune ne dispose que de très peu de terrains disponibles et ne peut envisager son renouvellement qu’au sein d’un territoire déjà urbanisé. À cela s’ajoutent des contraintes spécifiques à Montrouge : un prix du foncier élevé, lié à la proximité de Paris ; un Ɵssu urbain consƟtué de peƟtes parcelles, qui abouƟt à des construcƟons inférieures aux seuils déclenchant EP N°E25000054/95
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l’obligaƟon de créer du logement social ; enfin, les possibilités de surélévaƟon ou de transformaƟon du bâƟ existant sont limitées, la commune étant située à 75 % en zones de carrières, ce qui rend le coût des fondaƟons parƟculièrement lourd et peut compromeƩre l’équilibre financier des opéraƟons.
Aussi, la dégradaƟon d’une parƟe du bâƟ constatée sur l’îlot Marne BrossoleƩe apparaît comme une opportunité de réaliser en trois lots un projet d’aménagement dont les parcelles remodelées conduiront à prévoir obligatoirement des logements sociaux. En l’occurrence, l’îlot Marne BrossoleƩe, selon l’étude d’impact est hors zone carrières, ce qui confortera l’équilibre financier des opéraƟons sans surcout pour des fondaƟons spéciales.
L’îlot Marne BrossoleƩe consƟtue donc un foncier précieux pour permeƩre la construcƟon de 190 logements dont environ 57 logements sociaux.
Dans ce contexte, le nombre élevé de propriétaires encore présents implique qu’après l’épuisement des procédures amiables, le recours à l’expropriaƟon devient inévitable.
D’autre part, il est rappelé que le PLUi approuvé en décembre 2024 prévoit un secteur de plan masse « Marne BrossoleƩe », ainsi qu’un emplacement réservé pour l’élargissement de l’avenue de la Marne à 16m, ce qui conduit également à recourir à des procédures d’expropriaƟon inévitables pour notamment réaliser ce projet de voirie. Le PLUi a déjà ainsi organisé la procédure actuelle de DUP.
En conclusion sur la nécessité de l’expropriation pour atteindre les objectifs de l’opération, la commissaire enquêteure estime que dans ce contexte de production de logements sociaux et d’élargissement de voirie avenue de la Marne, tous deux objectifs d’intérêt général et prévus dans le cadre du PLUi, l’expropriaƟon envisagée est nécessaire pour aƩeindre les objecƟfs du projet. Sans cela, le responsable de projet ne serait pas en mesure de réaliser l'opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation.
2.1.3. Le bilan coûts-avantage du projet
2.1.3.1. Les aƩeintes à la propriété privée sont-elles totalement jusƟfiées ?
Les expropriaƟons envisagées concernent à la fois des logements et des locaux commerciaux, ce qui implique des aƩeintes significaƟves à la propriété privée et aux sources de revenus des personnes concernées.
Toutefois, le projet d’aménagement Marne BrossoleƩe poursuit des objecƟfs d’intérêt général clairement idenƟfiés. Il permeƩra notamment de doubler le nombre de logements disponibles sur l’îlot tout en garanƟssant de meilleures condiƟons de confort pour les futurs occupants, comme il permeƩra de même la créaƟon d’espaces publics, de cheminements piétons et de voies cyclables favorisant l’adopƟon d’un modèle urbain durable adapté aux enjeux de ville durable.
La légiƟmité du projet est du reste renforcé par l’approbaƟon du PLUi en décembre 2024 qui validé le secteur de plan masse de l’îlot Marne BrossoleƩe en 3 sous-lots, ainsi que l’élargissement de l’avenue de la Marne à 16 mètres.
Dans ce contexte, il apparaît impéraƟf pour la ville de Montrouge d’engager plus avant le projet d‘aménagement afin de s’adapter au mieux aux nouveaux défis urbains, notamment en augmentant l’offre de logements – en parƟculier sociaux –, en améliorant le confort résidenƟel, en développant les mobilités acƟves et en réduisant l’effet d’îlot de chaleur urbain (ICU). EP N°E25000054/95
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Au regard de ces éléments d’intérêt général,
la commissaire enquêteure esƟme que les aƩeintes à la propriété privée sont jusƟfiées, à condiƟon qu’elles soient accompagnées de mesures d’accompagnement appropriées et respectueuses des droits des personnes concernées notamment dans le cadre de la MOUS mais aussi dans le cadre d’une concertaƟon menée parallèlement.
2.1.3.2. Le coût financier du projet
L’appréciaƟon sommaire des dépenses est une pièce obligatoire du dossier d’enquête publique : elle permet de s’assurer du coût financier du projet d’aménagement et contribue à s’assurer de l’utilité publique d’un projet.
Dans le cadre de l’enquête publique, l’estimation sommaire générale des dépenses liées au projet d’aménagement Marne Brossolette est de 88 246 954 €.
a. EsƟmaƟon des acquisiƟons foncières
S’agissant du foncier, l’esƟmaƟon globale apparaissant dans le tableau est issue de l’avis de la DirecƟon NaƟonale d’IntervenƟon Domaniales (DNID) de la DirecƟon Générale des Finances Publiques. Il s’agit d’une donnée obligatoire pour établir l’esƟmaƟon sommaire des dépenses en maƟère de foncier d’un projet. Cet avis a été émis le 30 septembre 2024, et son évaluaƟon reste valable un an : cet avis était donc valable durant la période de l’enquête publique.
La dépense globale pour l’acquisiƟon des emprises foncières a été esƟmée à 36 638 429 € dont :
biens bien déjà acquis par la commune et l’EPFIF : 11 130 880 € EP N°E25000054/95
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bien à acquérir : 19 405 880 €
indemnités accessoires et aléas divers : 6 300 681 €
fiscalité : 546 388 €
frais géomètre, notaires, consultaƟons promoteur, etc : 108 800€
La commissaire enquêteure note que les biens bien déjà acquis par la commune et l’EPFIF, comme les biens à acquérir sont présents sur le tableau et qu’ils sont différenciés.
b. EsƟmaƟon des travaux
L’esƟmaƟon des travaux est esƟmée à 33 934 209 €
Il a été précisé dans le mémoire en réponse que les travaux de démoliƟon, dépolluƟon, remise en état du foncier et viabilisaƟon seraient financés par les propriétaires du foncier au moment de leur réalisaƟon, conformément à la convenƟon signée en 2019 entre la Ville de Montrouge et l’EPFIF. Il est noté que durant la phase de portage foncier, les opéraƟons de démoliƟon, dépolluƟon, sécurisaƟon, remise en état, sont enƟèrement prises en charge par l’EPFIF ou la ville qui en assure la maîtrise d’ouvrage et l’intègre au coût de revient foncier.
Il est notamment indiqué que dans ceƩe opƟque, le 133 Pierre BrossoleƩe doit être pris en charge par la Ville, ce qui représente une grande avancée pour le secteur et leurs habitants, s’il s’agit effecƟvement d’une démoliƟon, dépolluƟon éventuelle et remise en état paysagère.
Lors de la cession des terrains, les opérateurs prendront ensuite en charge les travaux de viabilisaƟon finale (réseaux, raccordements) dans le cadre du projet immobilier.
-Il est cependant remarqué que les coûts de dépolluƟon ont peut-être été esƟmés en-deçà des vrais coûts sur l’ensemble de l’îlot.
-D’autre part, le poste « travaux espaces publics » est incertain : on ne sait pas à quel projet ils se réfèrent (placeƩe Nord ? avenue de la Marne ? placeƩe Sud ?
c. EsƟmaƟon des honoraires techniques et études
L’esƟmaƟon des honoraires techniques et des études sont esƟmés à 17 674 316 € Dont
études préalables :141 400 €
frais divers : 1 987 042 €
frais financiers : 2 983 974 €
Honoraires : 4 437 697€
honoraires promoteur : 8 124 203 €
Pour informaƟon, l’esƟmaƟon « honoraires promoteur » est calculée selon les raƟos habituels uƟlisés dans les bilans d’aménagement. Ceux-ci représentent en général 8 à 10 % du coût global de l'opéraƟon qui inclue les frais de structure, la marge de développement, les risques liés à la commercialisaƟon.
En conclusion,
En l’état des documents et des informaƟons fournis, la commissaire enquêteure esƟme que l’appréciaƟon sommaire des dépenses est correctement renseignée pour que le public puisse en EP N°E25000054/95
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avoir connaissance. il lui parait d’autre part que ces esƟmaƟons correspondent aux montants habituels pour un tel type d’opéraƟon d’aménagement.
L’encadrement de la procédure, via notamment la convenƟon d’intervenƟon foncière (CIF) avec l’EPFIF, ainsi qu’avec les services de l’Etat sur les modalités de financements du logement social, sont par ailleurs des éléments assurant au mieux de la maitrise des dépenses.
Certaines précisions devront cependant être apportées : coûts de dépolluƟon sur l’ensemble de l’îlot à approfondir ; poste « travaux espaces publics » : placeƩe nord, placeƩe sud, travaux sur l’avenue de la Marne.
2.1.3.3. Les inconvénients d’ordre social
L’esƟmaƟon à hauteur de 36 millions d’euros de l’enveloppe consacrée aux acquisiƟons foncières pour le projet d’aménagement, est parƟculièrement conséquente.
Le nombre d’acquisiƟons de logements, immeubles, locaux commerciaux prévu dans le cadre de la maitrise du foncier, est également significaƟf.
Il n’empêche que plusieurs propriétaires concernés par la procédure d’expropriaƟon ont exprimé leurs inquiétudes quant au montant des indemnisaƟons proposées par l’EPFIF. Celles-ci se situent fréquemment dans la fourcheƩe basse du marché immobilier à Montrouge. Il en résulte une crainte légiƟme : que le prix fixé ne puisse permeƩre aux personnes expropriées de retrouver un logement équivalent dans la commune (ce qui est majoritairement leurs souhaits). CeƩe difficulté est d’autant plus marquée que la majorité des biens concernés sont des peƟtes surfaces, de type T1/T2, et il paraît peu probable qu’une réducƟon de surface puisse compenser le budget disponible.
Du point de vue de la commissaire enquêteure, la crainte d’un point de vue social est que certains propriétaires indemnisés ne puissent donc retrouver un logement qu’au prix d’un éloignement conséquent.
Il va sans dire que cela peut représenter des préjudices pour certains des personnes célibataires perdant leurs relaƟons sociales, des familles aux enfants scolarisés et intégrés dans leurs acƟvités, aux personnes âgées confortées par un environnement familier, …
S’agissant des locataires, en l’état, la commissaire ignore combien vivent sur l’îlot. Les noƟficaƟons envoyées aux propriétaires dans le cadre de la procédure prévoient effecƟvement un quesƟonnaire à renvoyer, lequel comporte notamment un paragraphe locataires. Mais l’EPFIF n’avait pas fourni le résultat total à l’issue de l’enquête. Ainsi, la commissaire enquêteure ignore si le recensement des locataires est assuré pour tous afin qu’ils puissent faire valoir leurs droits au relogement.
Conscients de ces préjudices d’ordre social, la commune et l’EPFIF ont décidé de la mise en place d’une structure dédiée une (MOUS) Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Sociale dont la mission sera d’anƟciper, organiser et accompagner le relogement des ménages et acƟvités concernés par les opéraƟons d’aménagement de Marne–BrossoleƩe, gare ChâƟllon Montrouge.
En conclusion de l’analyse des inconvénients d’ordre social,
la commissaire enquêteure esƟme que les inconvénients d’ordre social sont bien réels, notamment en raison des indemnisaƟons proposées, qui risquent de contraindre de nombreux propriétaires à s’éloigner de la commune pour retrouver un logement équivalent, tandis que les locataires pourraient se retrouver sur de longues listes d’aƩente dans le secteur social ou privé. EP N°E25000054/95
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Aussi la MOUS devra faire preuve d’une efficacité parƟculière afin que ces inconvénients d’ordre social soient neutralisés.
2.2. Conclusions et Avis sur l’enquête préalable à la déclaraƟon publique (DUP)
A l’issue de l’enquête publique qui s’est déroulée du 8 septembre au 10 octobre 2025 inclus, soit pendant 33 jours consécuƟfs au centre administraƟf de la commune de Montrouge, la commissaire enquêteure constate que :
S’agissant du déroulement de l’enquête publique :
les publicaƟons légales dans les journaux locaux ont paru plus de quinze jours avant le début de l’enquête et ont été rappelés dans les premiers huit jours
Les affichages d’avis d’enquête ont été installés plus de 15 jours avant l’ouverture de l’enquête sur les panneaux d’affichages administraƟfs habituels, au siège de l’EPT et en périmètre du secteur d‘aménagement soumis à enquête et ont été maintenus durant toute la durée de l’enquête
Le dossier d’enquête format papier (dont 1 registre papier, ainsi que la pièce n° 13 « Etat parcellaire ») a pu être consulté pendant toute la durée de l’enquête au centre administraƟf de Montrouge, ainsi qu’en version numérique (sans la pièce n° 13 « Etat parcellaire ») sur le site internet dédié au projet et à parƟr du site de la préfecture des Hauts-de-Seine Un registre papier et un registre dématérialisé ont été mis à disposiƟon du public. Une adresse courriel était également prévue
La commissaire a tenu 5 permanences pour recevoir le public et rapporte qu’aucun incident n’est venu entacher la bonne marche de l’enquête.
En conclusion, la commissaire enquêteure esƟme que les termes de l’arrêté préfectoral ont été en tous points respectés.
S’agissant de l’analyse bilancielle :
Au regard des objecƟfs d’intérêt général avancés pour le projet d’aménagement de l’ilot Marne BrossoleƩe, la commissaire enquêteure considère que ceux-ci sont largement fondés, puisqu’ils prévoient la créaƟon de logements sociaux, la valorisaƟon de la mixité foncƟonnelle urbaine, l’amélioraƟon des espaces publics, l’amélioraƟon du confort et de la qualité des futurs logements. Elle demeure toutefois plus réservée quant à la nécessité de la transformaƟon d’un Ɵssu urbain dégradé : si cet argument peut désormais être admis, il résulte en grande parƟe d’une gesƟon urbaine dont le respect des lieux et des habitants aura précédemment laissé à désirer.
S’agissant de la nécessité de l’expropriaƟon pour aƩeindre les objecƟfs de l’opéraƟon, la commissaire enquêteure esƟme que dans ce contexte de producƟon de logements sociaux et d’élargissement de voirie, tous deux objecƟfs d’intérêt général et prévus dans le cadre du PLUi, l’expropriaƟon envisagée est nécessaire pour aƩeindre les objecƟfs du projet.
Sans cela, le responsable de projet ne serait pas en mesure de réaliser l'opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation.
S’agissant du bilan coûts-avantage du projet, EP N°E25000054/95
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La commissaire enquêteure esƟme que les aƩeintes à la propriété privée sont totalement jusƟfiées, au regard des objecƟfs d’intérêt général, à condiƟon qu’elles soient accompagnées de mesures d’accompagnement appropriées et respectueuses des droits des personnes concernées.
S’agissant l’appréciaƟon sommaire des dépenses,
et en l’état des documents et des informaƟons fournis, la commissaire enquêteure esƟme que ces esƟmaƟons correspondent aux montants habituels pour un tel type d’opéraƟon d’aménagement et que l’appréciaƟon est correctement renseignée pour que le public puisse en avoir connaissance. L’encadrement de la procédure, via notamment la convenƟon d’intervenƟon foncière (CIF) avec l’EPFIF, ainsi qu’avec les services de l’Etat sur les modalités de financements du logement social, sont par ailleurs des éléments assurant au mieux de la maitrise des dépenses.
S’agissant des inconvénients d’ordre social,
la commissaire enquêteure considèrent qu’ils sont bien réels, notamment en raison des indemnisaƟons proposées qui risquent de contraindre de nombreux propriétaires à s’éloigner de la commune pour retrouver un logement équivalent, tandis que les locataires pourraient se retrouver sur de longues listes d’aƩente dans le secteur social ou privé.
Aussi la MOUS devra faire preuve d’une efficacité parƟculière afin que ces inconvénients d’ordre social soient neutralisés.
Au Ɵtre de l’analyse bilancielle, la commissaire enquêteure recommande :
RecommandaƟon n° 1
Deux projets cyclables étant portés par deux maîtrises d’ouvrage disƟnctes autour de l’îlot — l’un sur l’avenue BrossoleƩe (RD906) par le département des Hauts-de-Seine, l’autre sur l’avenue de la Marne dans le cadre d’un projet intercommunal —, la commissaire enquêteure recommande qu’une coordinaƟon soit assurée dans des délais suffisamment rapides afin que ces aménagements puissent être intégrés au projet global. Il s’agit d’harmoniser le traitement des espaces publics, d’assurer la cohérence des intervenƟons durant les phases de travaux et d’opƟmiser la planificaƟon de l’ensemble. Ces éléments pourraient être présentés dans la perspecƟve de la déclaraƟon de projet.
RecommandaƟon n°2
La commissaire enquêteure recommande que le poste « travaux espaces publics » : placeƩe nord, placeƩe sud, travaux sur l’avenue de la Marne, soit décrit avec des esƟmaƟons et réparƟƟons de la maitrise d’ouvrage et délais et présenté en vue de la déclaraƟon de projet.
RecommandaƟon n°3
En regard du nombre important de personnes vivant dans un logement de type T1 sur l’îlot Marne BrossoleƩe, caractérisƟque par ailleurs du territoire de Montrouge, la commissaire enquêteure considère que cet aspect doit être soit réévalué de façon concertée dans le cadre du projet, afin que des éléments tangibles assurent les actuels propriétaires de T1 ou équivalents de pouvoir rester sur la commune.
RecommandaƟon n°4
La commissaire enquêteure considère qu’indépendamment de la mise en place de la structure d’accompagnement MOUS – reconnue comme une avancée majeure pour les habitants –, il serait nécessaire d’organiser, dès l’obtenƟon de la déclaraƟon d’uƟlité publique (DUP), une réunion d’informaƟon programmée de façon régulière. EP N°E25000054/95
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L’objecƟf de ces rencontres serait de garanƟr à tous les habitants concernés des temps d’échanges et d’explicaƟons suffisants sur les aspects juridiques relaƟfs au relogement.
Ainsi, chaque étape du processus de relogement et d’indemnisaƟon pourrait être explicitée, afin que l’ensemble des personnes concernées en comprenne parfaitement les modalités et les droits associés.
RecommandaƟon n°5
La commissaire enquêteure recommande que la structure d’accompagnement MOUS porte une aƩenƟon parƟculière à la situaƟon des propriétaires qui seraient insuffisamment indemnisés pour envisager de retrouver un logement sur la commune de Montrouge, ou dans un territoire proche. Il s’agit de veiller à ce que ces personnes bénéficient d’un accompagnement spécifique, permeƩant de rechercher des soluƟons adaptées à leur relogement, en tenant compte de leurs besoins et de leur souhait de mainƟen sur la commune.
En conclusion, il est donné un avis favorable à la déclaraƟon d’uƟlité publique du projet, accompagné des 2 réserves suivantes :
Réserve n°1 :
Compte tenu des enjeux sanitaires pour les futurs habitants liés à l’effet d’îlot de chaleur urbain, et au regard du caractère insaƟsfaisant des conclusions de l’étude d’impact ainsi que des réponses du porteur de projet dans le cadre du mémoire en réponse à l’Autorité environnementale, il apparaît difficilement acceptable, en l’état, que des invesƟssements publics puissent contribuer à un potenƟel futur îlot de chaleur urbain.
Aussi, la commissaire enquêteure invite le responsable de projet à aƩénuer de manière significaƟve le phénomène d’îlot de chaleur urbain par des choix d’aménagement appropriés : diminuƟon du volume bâƟ, modificaƟon de la morphologie des bâƟments, augmentaƟon des espaces de pleine terre végétalisés, … autant de mesures suscepƟbles de remédier plus efficacement à l’effet îlot de chaleur urbain.
Réserve n°2 :
La commissaire enquêteure considère que, dans une perspecƟve de réaménagement global de l’îlot, la porƟon des espaces publics et des troƩoirs situés sur l’avenue Verdier mérite tout autant que les autres espaces publics, un traitement soigné des cheminements piétons, avec ombrage et végétalisaƟon.
Jusqu’à preuve du contraire -les staƟonnements n’existant pas-, ces aménagements ne pourront être réalisés qu’au prix d’un retrait des futurs bâƟments du lot C sur toute la longueur de l’îlot.
Courbevoie, le 28 novembre 2025
Corinne Leroy-Burel, Commissaire enquêteure EP N°E25000054/95
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3. Enquête parcellaire
3.1. Rappel du contexte juridique
Une enquête parcellaire vise à :
déterminer les parcelles à exproprier, c’est-à-dire l’emprise foncière du projet qui peut être tout ou parƟe d’immeubles avec leurs accessoires (tréfonds, droits réels tels qu’usufruit, emphytéose, droit d’usage ou d’habitaƟon, servitudes). L’expropriaƟon peut être limitée à l’un de ces droits.
rechercher les propriétaires, Ɵtulaires des droits réels et autres ayants droit à indemnité (locataires, fermiers), les propriétaires n’étant tenus de les « dénoncer » qu’ultérieurement.
L’enquête parcellaire est menée selon les arƟcles R 131-3 à R 131-13 du Code de l’ExpropriaƟon pour cause d’UƟlité Publique.
Selon l’arƟcle R 131-14 du code de l’expropriaƟon, l’enquête parcellaire peut être raƩachée à la première lorsque « l’expropriant est en mesure, avant la déclaraƟon d’uƟlité publique, de déterminer les parcelles à exproprier et de dresser le plan parcellaire ainsi que la liste des propriétaires C’est dans ce cadre que l’actuelle enquête parcellaire est réalisée conjointement à l’enquête préalable à la déclaraƟon d’uƟlité publique, en vue de permeƩre la réalisaƟon du projet d’amenagement secteur Marne BrossoleƩe.
Les objecƟfs de la procédure doivent permeƩre de :
o Déterminer les parcelles/surfaces à acquérir
o IdenƟfier les propriétaires, notamment pour les parcelles cadastrées secƟon K, numéros 21, 22, 23, 110, 27, 31, 32 et 33
o Procéder à la scission de copropriété pour les parcelles K 117 et 118
o Dresser le plan parcellaire.
Le dossier d’enquête parcellaire comprend les 2 pièces obligatoires suivantes : o le plan parcellaire régulier des terrains et bâƟments (pièce C)
o la liste des propriétaires établie à parƟr des documents cadastraux ou des renseignements des finances publiques (état parcellaire, pièce E).
Quatre pièces non obligatoires ont été ajoutées pour la compréhension du dossier : o Une noƟce explicaƟve (pièce A)
o Un plan de situaƟon (pièce B)
o La présentaƟon parcelle par parcelle (pièces D)
o Les documents géomètre (pièce F)
3.2. RécapitulaƟf des biens déjà acquis et à acquérir
Le plan parcellaire et l’état parcellaire consƟtuent les pièces maitresses permeƩant d’assurer l’idenƟficaƟon rigoureuse des propriétaires et de leurs biens dans le cadre de l’opéraƟon d’aménagement urbain. Il convient de souligner que la pièce non obligatoire inƟtulée « présentaƟon parcelle par parcelle » comporte certaines imprécisions, ce qu’ont relevé plusieurs observaƟons. Bien que n’ayant vraisemblablement pas de conséquence juridique, celles-ci ont néanmoins perturbé la procédure. EP N°E25000054/95
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D’autre part, les propriétaires étant nombreux (d’après les envois de noƟficaƟons, ils devraient être 119) et les biens étant issus assez souvent de copropriétés avec de nombreux corps de bâƟments allant de A à I, la quesƟon du repérage s’est assez vite posée. Des fiches récapitulaƟves par parcelle ont été construites à cet effet dans le rapport. Pour ce faire, il a été notamment nécessaire d’obtenir les plans de rez-de-chaussée de certains bâƟments pour vérifier l’inƟtulé des biens.
RécapitulaƟf des biens acquis et à acquérir
Au total, 74 biens composent l‘îlot. A la date de septembre 2025, ces biens correspondent à : o 3 immeubles (dont 2 restent à acquérir)
o 3 maisons (dont 2 restent à acquérir)
o 59 appartements (dont 27 restent à acquérir)
o 11 commerces (dont 7 restent à acquérir)
o 2 emprises de terrain (dont 2 restent à acquérir)
La commune de Montrouge est propriétaire des 3 biens suivants : une maison, un immeuble (appartements et local commercial), un appartement, qui correspondent aux parcelles et lots suivants :
o K 121
o K 28
o K 23 (lots 20-28-102)
L’EPFIF a acquis 29 biens (issu du mémoire en réponse ou est en cours d’acquisiƟons), soit les 35 biens suivants : 32 appartements dont au moins 22 avec cave, 1 appartement avec cave et local commercial, 2 locaux commerciaux dont 1 avec garage
o K 22 (lots : 6-10 ; 5-12 ; 4-13 ; 3-11 ; 2-9 ; 7)
o K 23 (lots : 13-45-46 ; 16-27 ; 12-25 ; 23-33 ; 15-26 ; 17-31 ; 10-34-38-44 ; 11-29) o K 31 (lot : 10 ; 6-9 ; 12 ; 3-15)
o K32 (lots : 22-28 ; 5-15-45 ; 10-17) ou 17-11
o K 33 (lots : 11-18-19 ; 3-4 ; 9-10 ; 101-201 ; 2-15 ; 5-14)
o 110 (lots1-16-101-201 ; 8 ; 7-15 ; 5-14 ; 2-3-10-11-102 ; 4-13 )
Les 36 biens suivants restant à acquérir concernent : 2 immeubles, 2 maisons dont 1 avec local commercial, 6 locaux commerciaux, 27 appartements et 2 emprises de terrain, soit : o K 21 : immeuble
o K22 (lots : 15 ; 14-17 ; 1-8-16
o K 23 (lots : 1 ; 18-30 ; 22-32 ; 21-36 ; 7-8-9-37 )
o K 27 : immeuble
o K 31 (lots : 4-11 ; 5-7-13-14-16 ; 18 à 24-26 ; 1-
o K32 (lots : 3-9-11-12-35 ; 34 ; 8-13 ; 7-14 ; 2-16-46 ; 4-18 ; 6-9-17 ; 1-20-48 ; 25-29 ; 21-27- 30-32-44 ; 24-31 ; 23-33 ; 36-37 ; 26-38-39 ; 41 à 43)
o K33 (lots 6-16 ; 7-13 ; 8 ; 12-17 ; 1-20-301)
o K110 (lots : 6-9-12)
o K 117p : emprise de terrain
o K118p : emprise de terrain
o K122 : maison et local professionnel
S’agissant des pièces obligatoires :
Le plan parcellaire ne fait l’objet de remarques parƟculières
La liste des propriétaires ou état parcellaire comporte pour sa part plusieurs éléments à valider. EP N°E25000054/95
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Les erreurs repérées ou informaƟons restant à valider concernent :
-Des propriétaires sont déclarés décédés, mais les ayants-droits ne sont pas indiqués dans l’état parcellaire de ces 4 biens :
K23 Bat A : lots 18 et 30
K23 Bat lot 101 et Bat F : lot 24
K32 Bat B : lots 21 27, 30, 32, 44(cour)
K 32 Bat B : lots 23 et 33
-Les parcelles K 122 et K121 et les biens qui s’y trouvent sont confondus dans les documents (les parcelles ont été scindées à parƟr de la parcelle k 24)
- Le bien K22 - le propriétaire présumé du lot 40 reste à vérifier
3.3. IdenƟficaƟon des personnes
S’agissant des noƟficaƟons préalables de l'avis d'enquête parcellaire aux propriétaires, l’EPFIF a adressé à chaque propriétaire dont le domicile était connu, une leƩre recommandée avec accusé de récepƟon dont l’objet concernait la « noƟficaƟon individuelle du dépôt d’enquête parcellaire en mairie conformément à l’arƟcle R. 131-6 du code de l’expropriaƟon pour cause d’uƟlité publique ».
Ces courriers de noƟficaƟon ont été envoyés deuxième quinzaine d’août, et reçues majoritairement entre le 25 et le 28 août (soit environ une douzaine de jours avant l’ouverture de l’enquête publique), laissant aux propriétaires le temps de prendre connaissance de l’enquête et d’envisager de faire des observaƟons.
113 leƩres recommandées avec AR ont été envoyées
Concernant les propriétaires aux domiciles inconnus, selon l’arƟcle R131-6 du code de l’expropriaƟon, une copie de chaque noƟficaƟon a été remise au maire afin d’être affichée.
51 noƟficaƟons ont été affichées au niveau du hall du centre administraƟf.
Les bordereaux d’envoi sont annexés au dossier d’enquête.
3.4. Les observaƟons du public
7 observaƟons font une référence explicite à l’enquête parcellaire. Les éléments suivants peuvent être retenus :
Certains propriétaires contestent la description et l’évaluation de leurs biens : Ils signalent ou contestent des erreurs relevées qui concernent la surface, la désignation des lots, la non prise en compte des aménagements, le nom du propriétaire, la régularité des procédures et demandent qu’elles soient corrigées
Ils demandent une réévaluation basée sur la réalité du bien et l’intervention ou la prise en compte des analyses d’experts indépendants
Ils pointent des situations d’incertitude, des procédures longues et de dégradations de leur immeuble non traitées. EP N°E25000054/95
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L’observations 1 N et 8 N, Mme PLOCIENNICZAK considère que l’on doit prendre en compte la réalité de son appartement, qui est un duplex et non un appartement de 31 m2 avec grenier. Elle demande à ce que les indemnisations du bien soient établies à partir d’une base notariale et d’une visite.
L’observation 6 N, Indivision ZORIC, 139 ave Brossolette estime que leur bien est mal décrit et que le caractère vétuste de l’îlot décrit dans le projet ne saurait s’appliquer notamment sur leur bien, entretenu et en parfait état. Par conséquent, le bien nécessite une prise en compte spécifique quant à son évaluation.
Il est par ailleurs relevé des incohérences dans le dossier parcellaire à la référence K31 : -la description des lots 18 à 26 (à l’exclusion du lot 25 constitué du garage, avenue de la Marne) ne correspond pas du tout à la configuration actuelle des lots derrière l’immeuble dont la façade donne sur l’avenue Pierre Brossolette.
-la superficie de l’ensemble des lots figurant dans cette description pour le propriétaire des lots 18 à 26 (hors lot 25) ne correspond pas à la surface totale indiquée
L’observation 10 N, Mme MONTFORT, 8 avenue de la Marne explique la grande incertitude dans laquelle elle est plongée. En 2022, l’EPFIF a exercé son droit de préemption avec une offre environ 40 % inférieure au prix de vente, du fait d’un désaccord sur la description du bien : maison pour la propriétaire, appartement et local commercial pour l’EPFIF. Suite au refus de vendre, une procédure longue s’est finalisée par la confirmation de la cour d’appel d’un prix en faveur de la propriétaire, conduisant au retrait de l’EPFIF.
L’observation n° 13 N, indivision BONTEMPS, 131 avenue Brossolette, parcelle K 27, rapporte les dégradations de l’immeuble consécutives au refus, malgré les relances, de traiter les infiltrations de l’immeuble mitoyen appartenant à la Mairie, entrainant le départ des locataires. Il est demandé d’enregistrer la réclamation suivante : qu’au 1° mai 2024 une estimation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis sur la parcelle cadastrée K n°27 a été établie par Mr Michel CORNATON « Expert honoraire près la Cour d’appel de Paris en Estimations Immobilières », qui devrait être prise en compte.
L’observation n°15 N, Mme BEZNIA, 143 avenue Brossolette /124 avenue Verdier, signale une erreur dans la désignation des lots de l’immeuble. Un bien, le lot 17-11, est mentionné alors qu’il n’existe pas dans la copropriété. De plus, les lots 17 et 11 apparaissent 2 fois dans la liste, ce qui constitue un doublon juridiquement impossible. Cette erreur fausse le nombre total des logements acquis, le dossier indiquant 7 logements alors qu’il n’y en a que 6.
L’observation n° 16 N, anonyme, secteur K32, indique être propriétaire majoritaire avec caves et cour privative qui ne sont pas comptabilisées en m2 pour l’estimation. Aussi est-il demandé un géomètre- expert indépendant nommé à la charge de l’autorité expropriante afin de vérifier l’identification des lots privatifs exprimés en tantièmes
L’observation n°22 N, Famille TRUONG-MINH-CHIEU, signale des données fausses les concernant : données nominatives (nom tronqué « Truong »), de surfaces (surfaces indiquées ne tenant pas compte des dépendances de la propriété). Il est demandé « une rectification immédiate des informations conformément à l’article 6 du RGPD » (nom, surfaces, dépendances) car celles-ci ont des conséquences néfastes sur l’identification et le prix des biens.
Enfin, certaines indications sont à rectifier : l’immeuble n’est pas un R+4 comme mentionné ; la la mention « inhabité » doit être corrigée, le retrait des photographies trompeuses sur la fiche SEMOFI (étude d’impact pièce n° 8 n’indiquant pas le bien en question ». EP N°E25000054/95
C.LEROY-BUREL
Enquête publique environnementale unique préalable à la DUP et conjointe à l’enquête parcellaire projet d’aménagement du secteur « Marne Brossolette Verdier » - Montrouge
PARTIE B : CONCLUSIONS MOTIVEES & AVIS SUR L’ENQUETE DUP & L’ENQUETE PARCELLAIRE
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3.5. Conclusions moƟvées et avis sur l’enquête parcellaire
A l’issue de l’enquête parcellaire conjointe à l’enquête publique préalable à la déclaraƟon publique, organisée du 8 septembre au 10 octobre 2025 inclus, soit pendant 33 jours consécuƟfs au centre administraƟf de la commune de Montrouge, la commissaire enquêteure constate que :
S’agissant du déroulement de l’enquête publique :
les publicaƟons légales dans les journaux locaux ont paru plus de quinze jours avant le début de l’enquête et ont été rappelés dans les premiers huit jours
Les affichages d’avis d’enquête ont été installés plus de 15 jours avant l’ouverture de l’enquête sur les panneaux d’affichages administraƟfs habituels, au siège de l’EPT et en périmètre du secteur d‘aménagement soumis à enquête et ont été maintenus durant toute la durée de l’enquête.
le dossier d’enquête format papier (dont 1 registre papier, ainsi que la pièce n° 13 « Etat parcellaire ») a pu être consulté pendant toute la durée de l’enquête au centre administraƟf de Montrouge, ainsi qu’en version numérique (sans la pièce n° 13 « Etat parcellaire ») sur le site internet dédié au projet et à parƟr du site de la préfecture des Hauts-de-Seine. La commissaire a tenu 5 permanences pour recevoir le public et rapporte qu’aucun incident n’est venu entacher la bonne marche de l’enquête
Un registre papier et un registre dématérialisé ont été mis à disposiƟon du public. Une adresse courriel était également prévue : 7 observaƟons se référant parƟculièrement à l’enquête parcellaire ont été consignées.
En conclusion, la commissaire enquêteure esƟme que les termes de l’arrêté préfectoral ont été en tous points respectés pour l’enquête parcellaire.
S’agissant des objecƟfs de la procédure :
la scission de copropriété pour les parcelles K 117 et 118 n’a pas produit d’objecƟon et l’état parcellaire et les plans géomètres paraissent corrects.
l’idenƟficaƟon de tous les propriétaires, du point de vue de la commissaire enquêteure n’a pu être établie, du fait que certains propriétaires soient déclarés décédés dans l’état parcellaire ou les divers documents fournis par l’EPFIF, sans qu’il ne soit assuré que les ayants-droits soient averƟs (excepƟon faite du bien cadastré K 110 lots 4 et 13 pour lequel les documents ont été envoyés).
de potentielles erreurs ont été relevées par certains propriétaires concernant la surface de
leurs biens qui restent à vérifier :
o Mme PLOCIENNICZAK : Son appartement est un duplex, mais il est décrit comme un appartement de 31 m² avec grenier. Elle demande une indemnisaƟon basée sur la réalité notariale et une visite.
o Indivision ZORIC, K31, la descripƟon des Lots 18 à 26 (hors lot 25, avenue de la Marne) et la superficie totale des lots indiquée ne correspond pas et sont à vérifier. o ObservaƟon anonyme (secteur K32) : Les caves et la cour privaƟve ne sont pas comptabilisées en m² pour l’esƟmaƟon.
o Famille TRUONG-MINH-CHIEU : Les surfaces indiquées ne Ɵennent pas compte des dépendances de la propriété. Demande de recƟficaƟon immédiate des surfaces et dépendances.
de potentielles erreurs ont été relevées par certains propriétaires concernant les lots qui
restent à vérifier : EP N°E25000054/95
C.LEROY-BUREL
Enquête publique environnementale unique préalable à la DUP et conjointe à l’enquête parcellaire projet d’aménagement du secteur « Marne Brossolette Verdier » - Montrouge
PARTIE B : CONCLUSIONS MOTIVEES & AVIS SUR L’ENQUETE DUP & L’ENQUETE PARCELLAIRE
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o Lots 18 à 26 parcelle K31 (hors lot 25, avenue de la Marne) : La descripƟon des lots ne correspond pas à la configuraƟon actuelle.
o Mme BEZNIA : Le lot 17-11 de la parcelle cadastrale K33 est menƟonné dans alors qu’il n’existe pas dans la copropriété. Les lots 17 et 11 apparaissent deux fois, dans le dossier parcellaire ce qui consƟtue un doublon impossible. Le dossier indique 7 logements alors qu’il n’y en a que 6.
o ObservaƟon anonyme (secteur K32) : Demande de vérificaƟon de l’idenƟficaƟon des lots privaƟfs exprimés en tanƟèmes.
o Famille TRUONG-MINH-CHIEU : Demande de correcƟon des informaƟons les concernant sur leur nom, l’état de leur bien, sur les dépendances et la désignaƟon des lots de leur bien.
En conclusion, il est donné un avis favorable à la cessibilité des parcelles sous réserve
que les points suivants soient levés :
idenƟficaƟon de tous les ayants-droits de tous les propriétaires déclarés décédés vérification de la surface et appellation notamment des biens suivants : o Mme PLOCIENNICZAK appellaƟon et surface réelles de son bien
o Lots 18 à 26 parcelle K 31 (hors lot 25, avenue de la Marne) sont à vérifier o secteur K32 : vérificaƟon de comptabilisaƟon et surfaces des caves et de la cour privaƟve
o Famille TRUONG-MINH-CHIEU : vérificaƟon des surfaces des dépendances du bien, correcƟon du nom sur les documents officiels
Courbevoie, le 28 novembre 2025
Corinne Leroy-Burel, Commissaire enquêteure