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Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - 2 Conclusions motivees Document publié le Mercredi 28 mai 2025 Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - 2 Conclusions motivees)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit, DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE (92)

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ENQUETE PUBLIQUE ENVIRONNEMENTALE RELATIVE AU

PROJET D’AMENAGEMENT DES ILOTS A2, A3 ET DE LA TROISIEME TRANCHE

DU PARC PUBLIC AU SEIN DE L’ECOQUARTIER

VILLAGE DELAGE A COURBEVOIE

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ARRETE INTER-PREFECTORAL DCL/BEICEP N°2025-18 DU 27 JANVIER 2025

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COMMISSAIRE ENQUETEUR

ALAIN DUNAUDLE RAPPORT D’ENQUETE PUBLIQUE

TOME B

SOMMAIRE DU PRESENT DOCUMENT

Tome A : le rapport d’enquête publique

Tome B : les conclusions et avis motivés du commissaire enquêteur

Tome C : les annexes

Tome D : le procès-verbal de synthèse des observations et mémoire en réponse de la maîtrise d’ouvrageEnquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Sommaire du tome B

1. PREAMBULE.................................................................................................................................................... 5

1.1 LE PROJET D’AMENAGEMENT VILLAGE DELAGE .............................................................................................. 5 1.2 LE PROJET URBAIN PARTENARIAL (PUP) .......................................................................................................6 1.3 LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE : OUTIL D’ACQUISITION FONCIERE ............................................................ 7 1.4 DES DATES POUR COMPRENDRE LA SITUATION ACTUELLE ................................................................................. 8

2. L’OBJET DE L’ENQUETE PUBLIQUE ................................................................................................................ 11

2.1 LE PERIMETRE SOUMIS A DUP ................................................................................................................... 11 2.2 L’AMENAGEMENT PREVU .......................................................................................................................... 12 2.3 L’AMENAGEMENT DU PARC PUBLIC DELAGE ................................................................................................. 14 2.4 LA REALISATION D’UN EQUIPEMENT DE PROXIMITE : LA SALLE ASSOCIATIVE ET CULTURELLE ................................. 15 2.5 L’AMENAGEMENT ET LE REDEVELOPPEMENT IMMOBILIER DES ILOTS A2 ET A3 ................................................... 15 2.6 APPRECIATION SOMMAIRE DES DEPENSES.................................................................................................... 16

3. LE DOSSIER PRESENTE A L’ENQUETE PUBLIQUE ............................................................................................ 17

3.1 CONTENU REGLEMENTAIRE DU DOSSIER D’ENQUETE ..................................................................................... 17 3.2 COMPOSITION DU DOSSIER PRESENTE AU PUBLIC .......................................................................................... 18

4. SUR LE CHOIX DE LA PROCEDURE ................................................................................................................. 19

5. SUR LA CONCERTATION PREALABLE ............................................................................................................. 20

5.1 UNE CONCERTATION EN 2014-2015 ........................................................................................................... 20 5.2 PRESENTATIONS ULTERIEURES AU PUBLIC .................................................................................................... 20 5.3 CONCLUSION SUR LA CONCERTATION PREALABLE ......................................................................................... 21

6. SUR L’INFORMATION ET LA PARTICIPATION DU PUBLIC ............................................................................... 21

6.1 LES MESURES DE PUBLICITE ....................................................................................................................... 21 6.2 LA QUALITE DU DOSSIER D’ENQUETE PUBLIQUE ............................................................................................ 21 6.3 LE REGISTRE ELECTRONIQUE ..................................................................................................................... 22 6.4 LA PARTICIPATION DU PUBLIC .................................................................................................................... 24 6.5 CONCLUSION SUR L’INFORMATION, LA PARTICIPATION DU PUBLIC ET LE DOSSIER ............................................... 24

7. SUR LA COMPATIBILITE DU PROJET AVEC LES DOCUMENTS SUPERIEURS ..................................................... 25

8. SUR L’EQUILIBRE FINANCIER DU PROJET ....................................................................................................... 25

8.1 LE COUT DE L’OPERATION ......................................................................................................................... 25 8.2 LE MARCHE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE .............................................................................................. 26 8.3 LE CALENDRIER DE L’AMENAGEMENT DU VILLAGE DELAGE ............................................................................. 27 8.4 CONCLUSION SUR L’EQUILIBRE FINANCIER DU PROJET .................................................................................... 28

9. SUR L’IMPACT EN MATIERE DE SECURITE NATIONALE .................................................................................. 28

10. SUR L’UTILITE PUBLIQUE ............................................................................................................................... 29

11. AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR SUR LA DUP ........................................................................................ 30Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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1. PREAMBULE

1.1 LE PROJET D’AMENAGEMENT VILLAGE DELAGE

Le projet du Village Delage porte sur la reconversion d’un site à dominante industrielle d’une quinzaine d’hectares, situé au Nord-Est du territoire de Courbevoie, à la limite des communes de Bois-Colombes et de La Garenne-Colombes. Il est bordé par l’avenue de l’Europe au nord, la rue des Minimes à l’est, la rue Latérale au sud et le boulevard de Verdun à l’ouest.

Source : Dossier d’étude d’impact – page 19

Ce secteur d’activités de la Ville est apparu, dès les premières réflexions en 2012, comme vieillissant, mal connecté aux équipements et enclavé par rapport au reste de la Ville. Les espaces publics étaient dégradés, peu accueillants et, enfin, de nombreux bâtiments étaient confrontés à une vacance importante. Profitant de sa localisation, à 400 mètres de la gare SNCF de Bécon-les-Bruyères et de la future gare du Grand Paris Express destinée à accueillir 55 000 voyageurs par jour à l’horizon 2030-2032, la Ville de Courbevoie a initié la transformation de ce secteur en nouvel écoquartier avec la volonté d’en faire un véritable laboratoire tourné vers l’innovation et l’écologie associé à de nouveaux équipements et aménagements.

Plusieurs objectifs régissent l’aménagement de l’Ecoquartier :

▪ L’exemplarité en matière de développement durable, de constructions et équipements connecté et innovant ;

▪ La mixité programmatique, le développement d’espaces dynamiques et conviviaux, avec une forte ambition en matière paysagère et environnementale ;

▪ La valorisation du patrimoine via notamment les activités existantes, pour développer une nouvelle offre et garantir le rayonnement du quartier ;

▪ La qualité de vie des usagers et des habitants par la réalisation d’équipements publics et le développement de commerces de qualité.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Un protocole d’accord pour l’aménagement du Village Delage signé avec l’État en 2016 prévoit une programmation immobilière mixte favorisant l’équilibre habitat-emploi et en particulier la création de 1 000 logements familiaux incluant 30% de logements sociaux. L’accent est mis sur la diversité des activités envisagées sur les 200 000 m² prévus (bureaux, activités, PME /PMI, pépinière d’entreprises commerces et services...) et la mixité sociale et fonctionnelle du site. Ainsi, il est envisagé l’installation d’une fonction économique pour chaque rez-de-chaussée des programmes immobiliers. L’offre de logements est répartie sur l’ensemble du site à l’exception de la façade sur la voie ferrée afin d’éviter une exposition aux nuisances sonores et de proposer un cadre de vie de qualité. Les logements sociaux sont également répartis de manière équilibrée sur l’ensemble du quartier. La mixité intergénérationnelle est également prise en compte avec un souci de mettre en lien les futures résidences étudiantes et séniors.

Afin de satisfaire aux besoins des habitants, de nouveaux équipements sont programmés :

▪ 1 groupe scolaire de 12 classes de 3 169 m² SDP1 ;

▪ 1 crèche de 900 m² SDP ;

▪ 1 gymnase de 1 200 m² SD ;

▪ Des locaux culturels et ou associatifs de 400 m² SDP.

1.2 LE PROJET URBAIN PARTENARIAL (PUP)

Le dispositif retenu pour aménager l’écoquartier Village Delage est le Projet Urbain Partenarial.

Il s’agit d’une méthode de financement contractualisé, permettant le financement en tout ou partie des équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations de travaux ou d’aménagements.

Le projet urbain partenarial (PUP) permet aux communes, aux établissements publics, au représentant de l’État dans le cadre d’opérations d’intérêt national (OIN) ou à certaines collectivités territoriales ou établissements publics (article L. 312-3) dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme, d’assurer le préfinancement d’équipements publics par des personnes privées (propriétaires fonciers, aménageurs ou constructeurs) via la conclusion d’une convention.

L’initiative de cette convention appartient à la collectivité compétente en matière d’urbanisme ou aux porteurs de projet (aux propriétaires fonciers, constructeurs ou aménageurs) qui la proposent si leur projet nécessite la réalisation d’équipements publics difficiles à financer par la seule taxe d’aménagement (TA).

Les équipements publics financés par les constructeurs sont ceux qui, non seulement sont rendus nécessaires par les opérations de construction ou d’aménagement initiées par ces derniers, mais répondent aussi aux besoins des futurs habitants ou usagers du projet.

La convention de PUP ne peut être signée que dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu tel qu’un plan d’occupation des sols (POS) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur d’un secteur sauvegardé (PSMV). Dans ces communes, la convention PUP ne peut être signée que dans les zones urbaines ou les zones à urbaniser c’est à dire les zones U et AU des PLU et U et NA des POS.

1 Surface de Plancher.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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1.3 LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE : OUTIL D’ACQUISITION FONCIERE2

L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure régalienne qui permet à la puissance publique de porter atteinte au droit de propriété (en dépit de son caractère « inviolable et sacré ») et d’obtenir, par le biais d’une cession forcée, le transfert à son profit d’un bien immobilier. Cette expropriation ne peut intervenir que pour la réalisation d’un objectif d’utilité publique. Elle prévoit le paiement d’une indemnité à l’exproprié qui doit être « juste et préalable ».

La procédure expropriation comporte deux grandes phases comprenant chacune deux étapes majeures : une phase administrative et une phase judiciaire.

Certains projets et opérations d’aménagement ou de construction ayant pour effet de modifier de façon substantielle le cadre de vie (notamment l’environnement) ou l’activité économique doivent obligatoirement faire l’objet d’une concertation (articles L. 103-2 et suivants et R. 103-1 et suivants du code de l’urbanisme).

La première étape obligatoire de la phase administrative de la procédure consiste en la constitution d’un dossier d’enquête, qui devra être adressé au préfet du département accompagné, lorsque l’expropriant est une collectivité locale, d’une délibération de son assemblée délibérante sollicitant l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP).

La phase administrative

La phase administrative relève en général de la compétence du préfet. Cette phase comprend deux temps :

▪ La déclaration d’utilité publique : cet acte permet, à l’issue d’une enquête publique, de constater l’utilité publique du projet et de poursuivre la procédure d’expropriation. La déclaration d’utilité publique est donc un acte intermédiaire, qui n’emporte pas le transfert de propriété mais permet de continuer la procédure (sans toutefois contraindre l’expropriant à aller jusqu’au bout) ;

▪ L’arrêté de cessibilité : cet acte est établi à l’issue d’une enquête parcellaire qui a pour but de procéder contradictoirement à la détermination des parcelles à exproprier, ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. L’arrêté précise les parcelles concernées par l’expropriation, ainsi que l’identité de leurs propriétaires.

La phase judiciaire

La phase judiciaire, qui ne peut avoir lieu qu’après la phase administrative, fait intervenir le juge de l’expropriation auprès du tribunal de grande instance (à défaut d’accord amiable entre l’expropriant et la personne expropriée). Cette phase porte à la fois sur :

▪ Le transfert de propriété : à défaut d’accord amiable, le juge de l’expropriation prononce une ordonnance d’expropriation au profit de l’autorité expropriante. Cette ordonnance permet le transfert de la propriété des biens et des droits réels déclarés cessibles à l’expropriant.

▪ La fixation des indemnités : le juge de l’expropriation, saisi par l’une ou l’autre des parties à défaut d’accord amiable, fixe le montant des indemnités à verser.

2 Sources : Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, les outils de

l’aménagement (http://outil2amenagement.cerema.fr/).Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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1.4 DES DATES POUR COMPRENDRE LA SITUATION ACTUELLE

Dates Étapes, événements

Mars 2013 Délibération du Conseil municipal pour la prise en considération de la mise à l’étude d’un périmètre de projet de mutation et d’aménagement urbains sur la zone dite des Bruyères. Lancement de la procédure de mise en comptabilité du Plan Local d’Urbanisme par une déclaration de projet.

Octobre 2014 Délibération du Conseil municipal pour les objectifs poursuivis et les modalités de concertation publique du « Village Delage » (zone des Bruyères)

Septembre 2015 Signature par le Maire de la charte nationale des Écoquartiers en vue de la labellisation de l’opération et arrêté d’ouverture de l’enquête publique suite au lancement de la procédure de mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme par une déclaration de projet.

Décembre 2015 Mise en compatibilité du PLU – Enquête publique : rapport du commissaire enquêteur avec un avis favorable sans réserve.

Janvier 2016 Signature du protocole d’accord pour l’aménagement du Village Delage entre l’Etat et la Ville de Courbevoie.

Avril 2016 - Délibération du Conseil de territoire déclarant d’intérêt général l’opération d’aménagement du « Village Delage », et approuvant la mise en

compatibilité n° 1 du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.).

- Délibération du Conseil de territoire portant approbation de la délimitation du périmètre de Projet Urbain Partenarial (P.U.P.) du « Village Delage », et fixant les modalités de partage des coûts des équipements publics.

- Signature de la Convention P.U.P. n° 1 pour la construction de 30 000 m² SDP de bureaux sur l’îlot de l’Europe (B1b).

Avril 2016 Signature du 1er P.U.P. portant sur Ia construction d’un programme de 30 000 m² SDP de bureaux et annexes.

Décembre 2016 Délibération du Conseil Municipal approuvant le lancement de la procédure de Déclaration d’Utilité Publique et de l’enquête parcellaire concernant l’îlot A4 et l’îlot B2b.

Janvier 2017 Signature de la Convention P.U.P. n° 2 concernant la construction de 10 186 m² SDP de logements en accession, 4 711 m² SDP de logements sociaux et de 2 059 m² SDP de commerces et activités sur l’îlot Michel Ricard (B2b)

Mars 2017 Exposition du projet Village Delage pour le public.

Juin 2017 - Approbation de la modification simplifiée n° 2 du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) de Courbevoie par délibération au conseil territorial le 29 juin.

- Approbation, par le Conseil Municipal de Courbevoie d’une procédure de Déclaration d’Utilité Publique sur l’îlot B2b du projet d’aménagement du

Village Delage, permettant la création d’une voie publique reliant le quartier Village Delage à la future gare du Métro du Grand Paris Express – Bécon

(ligne 15).

Octobre 2017 Signature du protocole d’accord entre l’Etablissement Public Territorial Paris Ouest La Défense, la Ville et la Société Elysées Pierre afin de débloquer la

situation de l’îlot Paul Bert (A4) pour la suite des opérations.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Dates Étapes, événements

Décembre 2017 Délibération du conseil de territoire de l’EPT POLD actant le transfert au profit de l’EPT des compétences en matière d’aménagement.

Juin 2018 - Signature de la convention P.U.P. n°3 concernant la construction de 24 782,40 m² SDP de logements en accession, 4 486 m² SDP de logements sociaux, 1 756 m² SDP de commerces et activités et de 3 050 m² SDP d’une école sur l’ilot Paul Bert (A4b).

- Signature de la convention P.U.P. n°4 concernant la construction de

3 742 m² SDP de logements locatifs libres, 1 786 m² SDP de logements

sociaux et de 893 m² SDP de commerces et activités sur l’îlot Moulin

Bruyères / Europe (B1a).

- Signature de la convention P.U.P. n°5 concernant la construction de

10 971 m² SDP de logements en accession et 5 589 m² SDP de logements

sociaux sur l’îlot Rond-Point de l’Europe (A1b).

- Arrêté préfectoral de DUP du projet d’aménagement sur le secteur Paul Bert – Ilot A4 en date du 28 juin 2018.

Janvier 2019 Signature d’une nouvelle convention d’intervention foncière entre la Ville de Courbevoie et l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France prenant en

compte tout le périmètre du Village Delage.

Février 2019 Délibération du Conseil Municipal approuvant le lancement de la procédure de Déclaration d’Utilité Publique et de l’enquête parcellaire concernant l’îlot B2a.

Mars 2019 Signature de la convention de P.U.P. n° 6 relative à la construction de 4 630 m² de surface de plancher de logements libres, 1 987 m² de surface de plancher de logements sociaux et 1 262 m² de surface de plancher de commerces et

activités sur l’îlot A4a.

Avril 2019 Signature de la convention de P.U.P. n° 7 relative à la construction de 4 698,10 m² de surface de plancher de logements en accession, 2 192,70 m² de surface de plancher de logements sociaux et 879,70 m² de surface de plancher de commerces et activités sur l’îlot A1a

Juin 2019 Délibération du conseil territorial de POLD sollicitant l’organisation d’une enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) et

conjointe à une enquête parcellaire, au bénéfice de l’EPT POLD, concernant l’aménagement du parc public de l’écoquartier Village Delage sur une partie de la parcelle AP62.

Décembre 2019 - Délibération du conseil territorial de POLD sollicitant le changement de bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique portant sur la réalisation d’un parc public au sein du secteur « îlot Parc » au profit de la commune de

Courbevoie.

- Délibération du conseil territorial de POLD portant clôture de la procédure de mise en concordance du cahier des charges et du règlement du

lotissement de l’ancienne usine Delage.

Mars 2020 Signature de la convention de PUP n°8 relative à la restructuration et l’extension d'un immeuble d'activités et de bureaux sis 22-28 rue du Moulin des Bruyères.

Juillet 2020 Délibération du conseil municipal de Courbevoie actant le transfert à son bénéfice de la demande de la demande d’arrêté préfectoral qui déclareraEnquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Dates Étapes, événements

l’utilité publique la réalisation d’un parc public sur une partie de l’assiette

foncière de l’IMIE.

Octobre 2020 Arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique l’aménagement de l’ilot B2a en date du 22 octobre 2020.

Septembre 2020 Délibération du conseil territorial de POLD approuvant la révision du Plan Local d’Urbanisme de la commune de Courbevoie.

05/02/2021 Signature de l’actualisation de la charte de développement durable qui inclut notamment un volet smart city et introduit des précisions pour la mise en

œuvre opérationnelle des projets, en fonction de leur destination (bureaux, commerces et artisanat/ logement et hébergement / espace public) et de leur avancement (permis de construire à venir / permis délivré / consultation

d’entreprise).

Octobre 2021 - Signature de la convention de P.U.P. n° 10 relative à la construction de 2 960,13 m² de surface de plancher de logements en accession et locatifs

intermédiaires, 1 388,82 m² de surface de plancher de logements sociaux sur l'îlot A1c.

- Arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique l’aménagement de la rue du Moulin des Bruyères le 13 octobre 2021.

- Arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique l’aménagement du parc

public (sur la parcelle AP62) le 18 octobre 2021.

Décembre 2021 Arrêté préfectoral complémentaire à l'arrêté déclarant d'utilité publique l'aménagement du parc public (sur la parcelle AP62) en date du 7 décembre 2021.

Mars 2022 Décret n°2022-457 du 30 mars 2022 modifiant le décret n°2016-1566 du 21 novembre 2016 déclarant d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique du Grand Paris correspondant à la ligne 15 Ouest, portant notamment sur l’ilot B5.

Juin 2022 Ordonnance d’expropriation des biens concernés par l'arrêté déclarant d'utilité publique l'aménagement du parc public (sur la parcelle AP62)

Fin 2024 Signature des actes de transfert de propriété des de l’emprise foncière constitutive de la première tranche d’aménagement du parc public, ladite

emprise étant issue de la division des parcelles AP 87 et 89, convenu au titre de conventions de PUP.

03/03/2025 Ouverture de l’Enquête Publique

04/04/2025 Clôture de l’Enquête PubliqueEnquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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2. L’OBJET DE L’ENQUETE PUBLIQUE

Ainsi qu’il apparaît dans le calendrier ci-dessus, l’aménagement du Village Delage a déjà fait l’objet de dix (10) conventions de PUP et de quatre (4) arrêtés préfectoraux déclarant d’utilité publique divers projets d’aménagements inclus dans l’emprise foncière.

L’objet de la présente enquête publique porte sur la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement des îlots A2, A3 et la troisième tranche du parc public.

Cette enquête publique environnementale préalable à la déclaration d’utilité publique est prescrite par l’arrêté préfectoral DCL/BCEICEP n° 2025/18 de la préfecture des Hauts-de-Seine au profit de l’EPT Paris Ouest La Défense (EPT POLD).

2.1 LE PERIMETRE SOUMIS A DUP

Le périmètre de la zone soumise à la déclaration d’utilité publique est matérialisé sur les vues qui suivent, sur fond du plan cadastral (à gauche), et d’une vue aérienne et plan guide (à droite) :

Source : Pièce Cbis – Plan périmétral DUP, pages 2 et 3Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Les parcelles cadastrales concernées, AP 87, 89, 90 apparaissent ici en superposition de la vue aérienne :

Source : Geoportail.gouv.fr – 07/05/2025

L ’aménagement de la troisième tranche du parc public sur les actuelles parcelles cadastrées AP 87, 89, 90 requiert l’acquisition de l’emprise bâtie et occupée par le parc d’affaires « Energy Park » et le data center « Equinix ».

L’aménagement de l’îlot A2 requiert l’acquisition sur les actuelles parcelles cadastrées AP 87, 89 de l’emprise bâtie et occupée par le parc d’affaires « Energy Park » correspondant au détachement d’un ténement foncier d’environ 6 421 m².

L’aménagement de l’îlot A3 requiert l’acquisition sur les actuelles parcelles cadastrées AP 89 et 90 de l’emprise bâtie et occupée par le parc d’affaires « Energy Park » correspondant au détachement d’un ténement foncier d’environ 1 378 m².

2.2 L’AMENAGEMENT PREVU

Le projet objet de la présente enquête publique comprend les opérations suivantes :

▪ La troisième tranche de l’aménagement du parc public Delage, poumon vert de l’écoquartier Village Delage ;

▪ La réalisation d’un équipement de proximité : la salle associative et culturelle ;

▪ L’aménagement et le redéveloppement immobilier des îlots A2 et A3.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Les schémas ci-après permettent de placer ces différents éléments dans le périmètre soumis à DUP, d’une part en superposition des bâtiments existants :

Source : Pièce Cbis – Plan périmétral DUP, page 4

Et d’autre part au regard de la destination des différentes surfaces libérées :

Source : Pièce B – Notice explicative, page 27Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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2.3 L’AMENAGEMENT DU PARC PUBLIC DELAGE

Le parc public et ses allées seront situés au Nord-Ouest du quartier entre l’avenue de l’Europe, l’ancienne usine de Louis Delage au Sud, le boulevard de Verdun à l’Ouest, et la rue du Moulin des Bruyères à l’Est. Cet équipement structurant présentera une surface d’environ 16 000 m2 (1,6 ha), dont près de 10 000 m2 de cœur de parc, et près de 6 000 m2 d’allées.

La troisième tranche d’aménagement, objet de la présente enquête publique, représente une surface de près de 8 700 m2, soit plus de la moitié de sa surface (54 % environ sur les 16 000 m2).

L’enjeu de réalisation du parc consiste à créer le « poumon vert » du quartier. Il vise à amorcer l’ensemble de l’armature végétale du quartier (alignements d’arbres, noues, bassins et bandes plantées), et accompagne la végétalisation des toitures des constructions projetées.

L’objectif de ce projet ambitieux est de créer un espace vert unique et exemplaire. Le parc sera un refuge pour les espèces animales et végétales locales, un espace supplémentaire pour les habitants du quartier, un lieu de découverte et d’apaisement pour les visiteurs et les passants et un terrain de jeu pour les enfants.

Enfin, ce parc constituera un lieu de rencontre pour les habitants du quartier et les Courbevoisiens. La programmation de son aménagement envisage ainsi des espaces tels qu’un café, des tables de pique- nique ou une zone de compostage, qui produiront nécessairement des rencontres. Cet espace vert jouera un rôle central dans la vie du quartier et contribuera à renforcer le lien entre les habitants.

Le rendu d’ensemble du parc est esquissé dans la figure qui suit :

Source : Pièce B – Notice explicative, page 51Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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2.4 LA REALISATION D’UN EQUIPEMENT DE PROXIMITE : LA SALLE ASSOCIATIVE ET CULTURELLE

La configuration de l’assiette de l’îlot A2, et la constructibilité associée (près de 33 000 m2 de surface de plancher) permettent d’envisager sur cet ilot le développement d’un programme mixte développant notamment en surface d’équipement public en rez-de-chaussée, dotée d’une vitrine sur le parc public.

Afin de répondre aux besoins des futurs 2 500 futurs habitants, et environ 8 000 employés qui fréquenteront et vivront dans ce quartier, la programmation en équipement de l’écoquartier prévoit la construction d’une salle mixte à vocation associative et culturelle de 400 m2 de surface de plancher.

En effet, le quartier est actuellement dépourvu d’équipements liés à la culture et au patrimoine à destination des populations. Aussi, l’enjeu de développement de l’écoquartier est important et consiste à la fois à garantir un service public de proximité et de qualité pour ces nouveaux habitants, et également à éviter le risque d’isolement du site face aux autres quartiers de la Ville.

La programmation détaillée de cette salle mixte à vocation associative et culturelle sera affinée ultérieurement. Compte tenu de la grande variété d’usages envisagée, il est probable que les locaux soient majoritairement aménagés en espaces modulables.

2.5 L’AMENAGEMENT ET LE REDEVELOPPEMENT IMMOBILIER DES ILOTS A2 ET A3

L’îlot A2 délimité à l’ouest par le boulevard de Verdun, au sud par l’allée Sud du parc, à l’est par le parc public et au nord par l’allée de desserte nord du parc, correspond à un détachement parcellaire des parcelles AP 87 et 89 ; son assiette foncière présente une surface d’environ 6 421 m².

La programmation de l’îlot A2, définie par l’Orientation d’Aménagement et de Programmation du PLU de Courbevoie, sera sélectionnée parmi les destinations de bureaux et/ou d’activités après étude de marché. La capacité constructible de l’îlot A2 est évaluée à près de 33 000 m² de surface de plancher, dont 32 600 m² pouvant être affecté à une destination d’activités et de services (tel que par exemple un data center), à destination de bureaux, et 400 m² de surface de plancher à destination d’équipement public de superstructure, pour un local associatif et culturel.

L’îlot A3 délimité à l’ouest par le parc, au sud par l’allée Sud de desserte du parc public, à l’est par la rue du Moulin des Bruyères et au nord par la copropriété dite de l’IMIE correspond à un détachement parcellaire de la parcelle AP 90 ; son assiette foncière présente une surface d’environ 1 378 m².

La programmation de l’îlot A3, définie par l’Orientation d’Aménagement et de Programmation du PLU de Courbevoie, sera sélectionnée parmi les destinations de bureaux et/ou d’activités et/ou de logements après étude de marché.

La capacité constructible de l’îlot A3 est évaluée à près de surface de plancher de près de 5 000 m² pouvant être affecté à une destination d’activités et de services, de bureaux.

L’ensemble des toitures de ces constructions sera végétalisé et les abords seront accompagnés d’une végétalisation et de plantations d’arbres sur voiries, lorsque les réseaux souterrains le permettent.

L’aménagement de l’îlot A3 s’accompagnera en outre de l’aménagement et de l’élargissement de la rue du Moulin des Bruyères, conformément à l’emplacement réservé n° 27 inscrit au PLU de Courbevoie.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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2.6 APPRECIATION SOMMAIRE DES DEPENSES

L’appréciation sommaire des dépenses est fournie en pièce F du dossier d’enquête publique.

Elle distingue :

▪ Le montant des acquisitions foncières (réalisée sur la base de l’estimation effectuée par les services de la Direction Nationale d’Intervention Domaniale) ;

▪ Le montant des travaux et aménagements projetés compris dans le périmètre de la DUP en indiquant les principaux postes de dépenses.

Elle précise qu’aucune acquisition amiable des parcelles nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement objet de la présente demande de DUP n’a pu être faite.

Le coût total est évalué à 463 949 806 €, dont :

▪ Acquisition des parcelles nécessaires au projet : .................................................... 191 349 806 €

▪ Dépenses relatives à l’aménagement de la 3ème tranche du parc dont allée sud en totalité et allée nord en partie................................................................ 5 600 000 €

▪ Dépenses relatives à l’aménagement des ilots A2 et A3 ........................................ 267 000 000 €

Le montant total des travaux préparatoires et de dépollution sont évalués à 8 600 000 €.

J’aborde plus loin dans mes conclusions l’évaluation de ces montants.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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3. LE DOSSIER PRESENTE A L’ENQUETE PUBLIQUE

3.1 CONTENU REGLEMENTAIRE DU DOSSIER D’ENQUETE

Le contenu du dossier accompagnant la demande de déclaration d’utilité publique est précisé à l’article R.112-4 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :

1. Une notice explicative ;

2. Le plan de situation ;

3. Le plan général des travaux ;

4. Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants ;

5. L'appréciation sommaire des dépenses.

De plus, d’après l’article R.122-2-1, Les projets relevant d'une ou plusieurs rubriques énumérées dans le tableau annexé au présent article font l'objet d'une évaluation environnementale, de façon systématique ou après un examen au cas par cas, en application du II de l'article L. 122-1, en fonction des critères et des seuils précisés dans ce tableau.

On notera également que « le projet doit être appréhendé dans son ensemble, y compris en cas de fractionnement dans le temps et dans l’espace et en cas de multiplicité de maître d’ouvrage, afin que ses incidences sur l’environnement soient évaluées dans leur globalité » (réforme de l’évaluation environnementale en date du 3 août 2016).

L’opportunité de conduire une évaluation environnementale doit donc être examinée au regard de l’ensemble de l’opération d’aménagement du Village Delage, depuis son démarrage.

Le tableau ci-après reprend les critères d’appréciation de cette opportunité :

CATÉGORIES

de projets

PROJETS

soumis à évaluation environnementale

PROJETS

soumis à examen au cas par cas

Travaux, ouvrages, aménagements ruraux et urbains

39. Travaux,

constructions et

opérations

d'aménagement.

b) Opérations d'aménagement dont le

terrain d'assiette est supérieur ou égal à 10

ha ;

b) Opérations d'aménagement dont le terrain

d'assiette est compris entre 5 et 10 ha, ou

dont la surface de plancher au sens de

l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme ou

l'emprise au sol au sens de l'article R. * 420-

1 du même code est supérieure ou égale à

10 000 m2.

Le terrain d’assiette du Village Delage ayant une surface de seize hectares (16 ha), il convient donc de réaliser une évaluation environnementale.

Le dossier fourni doit donc inclure une étude d’impact.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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3.2 COMPOSITION DU DOSSIER PRESENTE AU PUBLIC

Le dossier présenté au public est composé de quatorze (14) pièces numérotées de A à N, dont la décomposition détaillée figure ci-après.

L’ensemble représente environ 800 pages au format A4 et 50 pages au format A3, soit environ 900 pages au format A4.

Pièce Contenu

A Note d’informations juridiques et administratives

B Notice explicative

C

Cbis

Plan de situation

Plan périmétral projet soumis à DUP

D Plan général des travaux

E Caractéristiques des ouvrages les plus importants

F Appréciation sommaire des dépenses

G Résumé non technique du projet soumis à DUP

H Bilan de la concertation

I Etude d’impact (dont annexe et résumé non technique)

J Délibération de l’EPT POLD du 7 décembre 2023 sollicitant l’engagement de la procédure de DUP

K Avis (délibération) de la Ville de Courbevoie au titre de l’article L. 122-1-V du code de l’environnement du 19 juin 2024

L Avis de l’Autorité Environnementale au titre de l’article L. 122-1-V du code de l’environnement du 18 juin 2024

M Mémoire en réponse à l'avis de l'autorité environnementale du 12 décembre 2024

N Avis de l’unité départementale des Hauts-de-Seine de la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et des transports au titre des articles L. 153-49 et suivants du code de l’urbanisme du 25 juin 2024

Le dossier comprend l’ensemble des pièces prévues par la règlementation pour le lancement de l’enquête publique.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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4. SUR LE CHOIX DE LA PROCEDURE

Les textes ont bien été décrits au paragraphe 1 de la pièce A du dossier présenté au public.

Le caractère d’utilité publique du projet est discuté au point 10 ci-dessous.

Je remarque par ailleurs (cf. § 1.4 ci-dessus) que de précédentes déclarations d’utilité publiques

ont été prononcées à l’occasion de la réalisation de divers projet au sein de l’emprise du Village

Delage :

• Arrêté préfectoral en date du 28 juin 2018 pour un projet d’aménagement sur le secteur Paul Bert

– Ilot A4 ;

• Arrêté préfectoral en date du 22 octobre 2020 pour le projet d’aménagement de l’ilot B2A ;

• Arrêté préfectoral en date du 13 octobre 2021 pour l’aménagement de la rue du Moulin des

Bruyères ;

• Arrêté préfectoral en date du 18 octobre 2021, complété le 7 décembre 2021, pour l’aménagement

du parc public sur la parcelle AP62.

Je constate que le terrain d’assiette du Village Delage a une surface de 16 hectares. Cette surface

est au-delà du seuil figurant dans l’annexe de l’Article R.122-2 du code de l’Environnement. De ce

fait, une évaluation environnementale s’impose.

Dans la mesure où le propriétaire du terrain inscrit dans le périmètre de la DUP est unique et connu

de POLD, il a été choisi de ne pas conduire pour le moment d’enquête parcellaire et, à court terme,

de privilégier des négociations amiables.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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5. SUR LA CONCERTATION PREALABLE

5.1 UNE CONCERTATION EN 2014-2015

Le projet Village Delage a fait l’objet d’une concertation préalable entre le 20 novembre 2014 et le 5 mai 2015.

Les objectifs de cette concertation, qui n’était pas obligatoire au regard du code de l’urbanisme, ont été fixés par M. le Maire de Courbevoie :

▪ Partager les enjeux du projet avec la population ;

▪ Présenter les intentions de la ville ;

▪ Permettre à la population d’exprimer ses attentes et ses préoccupations.

Cette concertation a en particulier donné lieu à :

▪ Un diagnostic en marchant, sur site le 22 novembre 2014, en présence d’un architecte-urbaniste, qui a réuni une soixantaine de participants ;

▪ Une exposition dans le hall principal de la Mairie, du 24 novembre 2014 au 5 mai 2015, avec un registre permettant de recueillir les informations du public.

Le bilan de cette concertation fait l’objet de la pièce H du dossier d’enquête publique.

5.2 PRESENTATIONS ULTERIEURES AU PUBLIC

Après la phase de concertation initiale, le projet a été de nouveau présenté au public à différentes reprises :

▪ En 2015 lors de l’enquête publique préalable à la mise en compatibilité du PLU ;

▪ En mars 2017 à l’occasion d’une exposition du projet Village Delage ;

▪ En 2018 lors de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire concernant l’îlot B2b ;

▪ En 2019 lors de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire concernant l’îlot B2a ;

▪ En 2020 lors de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire en vue du réaménagement de la rue du Moulin des Bruyères.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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5.3 CONCLUSION SUR LA CONCERTATION PREALABLE

Je constate que le projet Village Delage, après avoir fait l’objet d’une première concertation

préalable, a régulièrement donné lieu à de nouvelles présentations au cours de différentes

consultations du public.

Je considère donc que l’information préalable était suffisante.

6. SUR L’INFORMATION ET LA PARTICIPATION DU PUBLIC

6.1 LES MESURES DE PUBLICITE

L’ouverture de l’enquête publique a été portée à la connaissance du public par différents moyens réglementaires, conformément à l’article 9 de l’arrêté préfectoral portant ouverture de l’enquête.

Les avis ont été publiés par voie de presse, par voie d’affiche et sur le site Internet de la Préfecture des Hauts-de-Seine. Le lecteur peut se référer au tome A du rapport de la commission au chapitre « information effective du public ».

L’existence de l’enquête publique a également été portée à la connaissance du public :

▪ Sur le site internet de la mairie de Courbevoie ;

▪ Sur le site internet de l’EPT POLD

6.2 LA QUALITE DU DOSSIER D’ENQUETE PUBLIQUE

Le dossier comprend les pièces exigées par les dispositions réglementaires.

La rédaction des documents est claire et de qualité.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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6.3 LE REGISTRE ELECTRONIQUE

Le graphique ci-après trace, pour chacune des journées d’ouverture de l’enquête publique, le nombre de visiteurs du registre électronique :

Le nombre de téléchargement et de visionnages du dossier d’enquête est repris dans le tableau ci-après (extrait du registre électronique) :

Document du dossier de l'enquête Téléchargements Visionnages

Arrêté d'ouverture d'enquête 4 6

Avis d'enquête publique 1 5

[Pièce A] Informations juridiques et administratives 12 20

[Pièce B] Notice Explicative 15 42

[Pièce C] Plan de situation 14 37

[Pièce Cbis] Plan périmétral DUP 15 27

[Pièce D] Plan général des travaux 18 50

[Pièce E] Caractéristiques des ouvrages les plus importants 15 35

[Pièce F] Appréciation sommaire des dépenses 11 10

[Pièce G] Résumé non-technique projet soumis à DUP 16 27

[Pièce H 2] Bilan de la concertation préalable 23 41

[Pièce I] Étude d'impact

[Pièce I 1] Résumé non technique Village Delage 14 16

[Pièce I 2] Étude d'impact Village Delage 13 11

[Pièce I 3] Annexe Étude d'impact Village Delage 8 12

[Pièce J] 2023-12 Délibération CT sur la DUP 8 10Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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Document du dossier de l'enquête Téléchargements Visionnages

[Pièce K] Avis Ville Courbevoie sur le projet d'aménagement 14 36

[Pièce L] Avis MRAe 13 19

[Pièce M] Mémoire en réponse

[Pièce M] Mémoire en réponse 14 6

[Pièce M annexe 1] Résultats des analyses de l’air ambiant

prélevé 8 0

[Pièce M annexe 2] Synthèse opérations de gestion qualité du

sous-sol 7 1

[Pièce M annexe 3] Attestation Sanitaire 8 0

[Pièce M annexe 4] Plan de Gestion lié à l'État des Milieux 7 2

[Pièce N] Avis UDRIEAT92 25 06 2024 10 25

TOTAUX 268 438

Le nombre de contributions déposées figurent sur le graphique ci-dessous :Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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6.4 LA PARTICIPATION DU PUBLIC

Dénombrement des dépositions et observations par sources

Nombre de

contributions

Nombre

d’observations

« Oral et papier » (permanence, registre, lettres) 8 8

« Numérique » (mel, registre dématérialisé) 18 65

Total 26 73

Source : dénombrement à partir du procès-verbal de synthèse des observations du public

Seize (16) contributions proviennent de riverains et d’habitants du quartier. Une (1) contribution provient du propriétaire des parcelles faisant l’objet de la déclaration d’utilité publique. Une (1) contribution provient du locataire du bâtiment qui doit être déconstruit pour créer l’entrée Sud-Ouest du parc et construire l’îlot A3.

Pour sa part, à la lumière de sa lecture du dossier et des observations des contributeurs, le commissaire enquêteur a émis vers l’EPT POLD neuf (9) questions complémentaires concernant quatre thèmes de préoccupations.

6.5 CONCLUSION SUR L’INFORMATION, LA PARTICIPATION DU PUBLIC ET LE DOSSIER

J’ai pu constater la réalité des mesures de publicité réglementaire. Les procès-verbaux de

constat de l’affichage sont fournis dans le tome C.

Le dossier présenté en enquête publique est lisible, clair et présente les sujets

précisément tout en étant didactique. Il a fait l’objet de nombreux téléchargements et

visionnages.

Les permanences n’ont été que très peu fréquentées : personne ne s’est présenté durant

les trois premières, seuls se sont présentés, durant les deux dernières permanence, d’une

part le locataire de l’immeuble qui doit être déconstruit pour créer l’entrée Sud-Ouest du

parc et construire l’îlot A3, d’autre part le propriétaire des parcelles situées dans le

périmètre de la DUP.

La présence de contributions issues de riverains et d’habitants du quartier montre que les

mesures de publicité ont permis la participation du public.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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7. SUR LA COMPATIBILITE DU PROJET AVEC LES DOCUMENTS SUPERIEURS

On notera que le PLU de la ville de Courbevoie a fait l’objet, en 2015, d’une enquête publique pour la mise en compatibilité de ce PLU avec la vision du Village Delage développée alors.

Par ailleurs, le projet s’inscrit dans treize prescriptions inclues dans cinq orientations prioritaires du schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la métropole du Grand Paris.

Le projet présenté est conforme au PLU en vigueur. Le Parc Delage et ses allées

s’inscrivent dans les emplacement réservés mentionnés au PLU.

Le projet présenté s’inscrit dans treize prescriptions inclues dans cinq orientations

prioritaires du schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la métropole du Grand Paris.

8. SUR L’EQUILIBRE FINANCIER DU PROJET

8.1 LE COUT DE L’OPERATION

L’appréciation sommaire des dépenses (cf. § 2.6 - Appréciation sommaire des dépenses), qui est fournie en pièce F du dossier d’enquête publique, prévoit la somme de 191 349 806 € pour l’acquisition des parcelles nécessaires au projet.

Par ailleurs, la contribution de la société Equinix (EL018) met en avant un ordre de grandeur du coût qui sera nécessaire pour procéder au déménagement, sans rupture de service pour les clients, de son Data Center situé actuellement sur la parcelle cadastrée AP90, destinée à former l’îlot A3 et l’allée sud-ouest du parc. EQUINIX évalue ce coût entre 80 et 110 M€.

Après que je l’ai interrogé sur le niveau auquel a été valorisé le déménagement dudit Data Center dans l’appréciation sommaire des dépenses, l’EPT POLD a indiqué que l’Estimation Sommaire et Globale (ESG) fournie par la Direction Nationale d'Interventions Domaniales retient comme montant total des indemnités d’éviction la somme de 67,5 M€.

La conclusion de l’EPT POLD à ce sujet est reprise ici :

Aussi, il peut être considéré que les indemnités d’éviction, aléas compris, énoncés dans l’ESG et reprises dans le dossier soumis à enquête sont bien inférieures aux montants réels qu’induirait l’éviction ou le transfert d’activité d’Equinix. A date, sans négociation engagée avec la société Equinix, ni étude de faisabilité des scénarios (transfertEnquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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ou éviction) ni chiffrages détaillés, il n’est pas permis d’amender l’estimation des acquisitions à réaliser figurant au dossier soumis à enquête.

L’appréciation sommaire des dépenses figurant dans la pièce F du dossier d’enquête publique doit donc être réévaluée dès lors que le transfert de l’activité du Data Center d’Equinix est envisagé.

8.2 LE MARCHE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Le propriétaire des parcelles faisant l’objet de la demande de DUP fait référence au « Baromètre sur la situation de l’immobilier et de la construction dans les Hauts-de-Seine – 2ème trimestre 2024 » de la DRIEAT d’Ile-de-France. Il en ressort que, à Courbevoie, le taux de vacance des bureaux est de 22,6 % hors OIN.

Ce propriétaire justifie par ces chiffres et les tendances qui leur sont sous-jacentes sa réticence à construire de nouveaux immeubles de bureaux sur une zone qui reste à distance des grands moyens de transport. Il estime qu’il éprouvera de grandes difficultés à les commercialiser dans de bonnes conditions.

En réponse, l’EPT POLD indique :

Aussi, il convient de tempérer les discours alarmistes et d’anticiper un rebond de la demande. Le temps long de l’aménagement, et en particulier le calendrier prévisionnel de livraison des programmes sur l’ilot A2 – a minima à partir de 2032 – soit dans 7 ans, le marché de l’immobilier est susceptible de se retourner et d’absorber un programme tertiaire de taille modeste comme le sera l’ilot A2.

[…]

Rappelons aussi que la programmation n’est pas arrêtée et que l’ilot A2 pourrait accueillir une part de locaux à usage tertiaire et accueillir pour le reste des activités économiques qui au sens du Code de l’urbanisme peuvent correspondre à de l'artisanat et du commerce de détail, de la restauration, du commerce de gros, de l'activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle, de l'hébergement hôtelier et touristique ou du cinéma.

Il ressort de l’échange de points de vue entre le propriétaire et l’EPT POLD qu’il est nécessaire de poursuivre le dialogue entre eux pour identifier les solutions permettant de conduire à son terme la démarche de PUP entreprise en 2016.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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8.3 LE CALENDRIER DE L’AMENAGEMENT DU VILLAGE DELAGE

Le planning agrégé de l’aménagement du Village Delage figure dans le tableau ci-après, issu du mémoire en réponse de l’EPT POLD :

La contrainte principale à prendre en compte est la date de clôture du PUP (octobre 2031). Il est en effet nécessaire que les permis de construire soient délivrés avant cette date pour que le financement des équipements publics soit assuré au travers d’une nouvelle convention de PUP. En l’absence de convention de PUP et du financement résultant, la réalisation du programme d’équipement public, dont la troisième tranche du parc serait compromise.

En effet, après octobre 2031, la fiscalité d’urbanisme applicable à la délivrance du permis de construire retombera dans le droit commun, et c’est la Taxe d’Aménagement qui remplacera les participations de PUP, ce qui ne sera pas suffisant pour assurer le financement des espaces publics.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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8.4 CONCLUSION SUR L’EQUILIBRE FINANCIER DU PROJET

L’équilibre financier du projet présente actuellement des incertitudes.

Il apparaît tout d’abord que les coûts attachés à l’éviction d’EQUINIX n’ont pas été

correctement évalués et doivent être affinés.

La situation du marché des bureaux en Ile-de-France n’est effectivement pas favorable

aujourd’hui. D’autres options en matière d’activités économiques sont toutefois ouvertes

pour le contenu des îlots A2 et A3, et la date de livraison prévisible (au plus tôt à partir de

2032) permet de parier sur une évolution favorable du marché.

Il apparaît enfin que le calendrier de réalisation est très tendu au regard du processus

administratif à conduire préalablement à la délivrance des permis de construire des îlots

A2 et A3 qui doit intervenir avant octobre 2031, date de clôture du Projet Urbain Partenarial.

9. SUR L’IMPACT EN MATIERE DE SECURITE NATIONALE

L’enquête publique a mis en évidence que le Data Center PA7 situé sur la parcelle cadastrée AP90, destinée à former l’îlot A3 et l’allée sud-ouest du parc, s’inscrit dans l’un des 12 secteurs d’activité d’importance vitale défini par le Code de la Défense.

La relocalisation de ce Data Center est donc susceptible de mettre en risque la sécurité nationale.

La liste des sites conduisant des activités d’importance vitale est classifiée pour des motifs de sécurité nationale.

Il apparaît cependant que l’autorité chargée du suivi de ces sites n’a pas été consultée, et donc que les dires de la société EQUINIX restent à confirmer.

Je constate que l’impact en matière de sécurité nationale n’a pas été examiné par l’EPT

POLD.

Je considère que cet impact doit être évalué avant que l’emprise de ce Data Center soit

incluse dans le périmètre de la DUP.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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10. SUR L’UTILITE PUBLIQUE

On notera tout d’abord que ce projet a été précédé de dix (10) conventions de PUP et de deux (2) déclarations d’utilité publique. Il s’inscrit pleinement dans la vision historique du développement de l’écoquartier Village Delage.

Compte tenu des délais administratifs nécessaires pour préparer la réalisation du projet, l’opération envisagée ici est vraisemblablement la dernière qui pourra s’inscrire dans le schéma de Partenariat Urbain Public décidé en octobre 2016, donc clos en octobre 2031.

Ainsi qu’il est mentionné plus haut en matière d’équilibre financier du projet, le schéma de Partenariat Urbain Partenarial est indispensable pour que soient réalisés l’ensemble des équipements publics prévus, en particulier le parc et la salle associative et culturelle. En effet, les conditions du droit commun ne permettent pas de financer ces équipements publics à cette hauteur.

Parmi les équipements publics, l’achèvement prévu du Parc Delage, dont la troisième tranche prévue ici apporte un doublement de la surface par rapport à la deuxième tranche dont la réalisation est actée aujourd’hui, apportera une réelle plus-value à la qualité de vie des habitants du quartier.

On notera également que l’EPT POLD privilégie les négociations amiables aux procédures judiciaires d’expropriation, qui ne sont entamées qu’en cas d’échec de ces négociations. Les calendriers présentés montrent son intention de poursuivre dans cette voie.

Un élément vient mettre en balance les avantages mentionnés ci-dessus. Les conséquences d’un éventuel transfert du Data Center de la société EQUINIX n’ont pas été évaluées, en termes de temps nécessaire, de coût et d’impact sur la sécurité nationale.

Il ressort des éléments ci-avant que l’utilité publique du projet est affirmée.

Si toutefois les conséquences d’un éventuel transfert du Data Center de la société

EQUINIX venaient à mettre en cause le calendrier ou l’équilibre financier du projet, voire

de mettre en danger la défense nationale, il y aurait lieu de s’interroger sur le maintien de

l’emprise de ce Data Center dans le périmètre de la DUP.Enquête publique environnementale DUP relative au projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie (EP n° E24000059/95) – mars-avril 2025

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11. AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR SUR LA DUP

Mon avis est motivé sur la base des conclusions que j’ai formulées dans les chapitres

précédents de ce rapport. J’émets ainsi un AVIS FAVORABLE, avec l’unique réserve qui

suit, sur la demande de déclaration d’utilité publique, au profit de l’EPT POLD, concernant

le projet d’aménagement des îlots A2, A3 et de la troisième tranche du parc public au sein

de l’écoquartier Village Delage à Courbevoie.

Réserve :

L’EPT POLD devra préalablement préciser les conséquences de l’éviction du Data Center

d’EQUINIX, qui se situe aujourd’hui sur l’emprise du futur îlot A3 et de l’accès Sud-Ouest

du parc :

• Vérifier que le coût du transfert de ce Data Center ne remet pas en cause l’équilibre

financier de l’opération projetée ;

• Vérifier que le transfert de ce Data Center peut être réalisé dans des conditions

acceptables pour la défense et la sécurité nationale ;

Dans l’hypothèse où ces vérifications conduiraient à des réponses négatives, il y aura lieu

de s’interroger sur le maintien de l’emprise du Data Center d’EQUINIX dans le périmètre

de la DUP.

Le 28/05/2025

Le commissaire enquêteur

Alain Dunaud