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Arrêté - Préfecture - Mayotte - ZAE Ironi Be Dossier de DUP
Document publié le Vendredi 15 décembre 2023
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Mayotte - ZAE Ironi Be Dossier de DUP)
Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Industrie,
EPFAM © ETABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER
D'AMÉNAGEMENT
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Aménagement d’une zone d’activités économiques (ZAE) sur la
commune de Dembéni : Ironi Bé
Commune de Dembéni – Mayotte
Déclaration d’Utilité Publique
(DUP)
03 mars – 2025
Référence : Cyathea-N°2119-PE8-DUP-Ind.E
Statut du document : Définitif
Aurélie Hoffmann
GROUPEMENT :
: MANDATAIRE DU LOT 2
Maître d’Ouvrage : Établissement
Public Foncier d’Aménagement de
Mayotte Page | 3 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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0262 53 39 07 – cyathea@cyathea.fr
Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
Suivi et visa du document
Émetteur : Cyathea
24 rue de la Lorraine – 97400 Saint – Denis
Tél : 0262 53 39 07 – Fax : 0262 53 95 07
Courriel : cyathea@cyathea.fr
Projet : Aménagement d’une zone d’activités économiques (ZAE) sur la commune de Dembéni : Ironi Bé
Document : Déclaration d’utilité publique (DUP)
Référence du document : Cyathea-N°2119-PE8-DUP-Ind.E
Date de remise : 15 décembre 2023
Statut du document : Définitif
Historique du document :
Référence : Cyathea-N°2119-PE8-DUP-Ind.C
Suivi des versions
Indice Date Commentaire Auteur Validation
A Octobre 2023 Création et rédaction du document Cheffe de projet P. LATCHOUMY Directrice C. BERRA
B Novembre 2023 Reprise des remarques du MOA Cheffe de projet P. LATCHOUMY Directrice C. BERRA
C 20/11/2023 Reprise des remarques du MOA Cheffe de projet P. LATCHOUMY Directrice C. BERRA
D 15/12/2023
Insertion annexe « notice
technique » - compatibilité du projet
avec les documents de planification
Cheffe de projet
P. LATCHOUMY
Directrice
C. BERRA
Propriétaire du document : EPFAM
N° SIRET du propriétaire : 8 2 9 9 5 0 0 0 5 0 0 0 2 7
Diffusion : Elissa DANEL, Léo JUSIAK & Vincent DUPONCHEL
Photographie de couverture : ©ECO-MED - Novembre 2021 (prospection de terrain) Page | 4 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
Sommaire
LISTE DES FIGURES........................................................................................................................ 5
1 – PIECE 1 : PLAN DE SITUATION ............................................................................................... 7
2 – PIECE 2 : NOTICE EXPLICATIVE .............................................................................................. 8
2.1 DESCRIPTION DU PROJET ........................................................................................................... 8 2.1.1 VISION GLOBALE ............................................................................................................................. 8 2.1.2 PROGRAMME GENERAL DE L’OPERATION ........................................................................................... 10 2.1.3 PROGRAMMATION URBAINE ........................................................................................................... 11 2.1.4 LE PROJET DE PROGRAMME DES EQUIPEMENTS PUBLICS (PEP) A REALISER DANS LA ZONE ......................... 12 2.2 JUSTIFICATION DE L’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET .......................................................................... 20 2.2.1 INTERET PUBLIC DU PROJET ............................................................................................................. 20 2.2.2 UN PROJET INCLUS DANS UNE DYNAMIQUE EXISTANTE ......................................................................... 20 2.2.3 UNE LOCALISATION STRATEGIQUE COMBINEE A UNE ACCESSIBILITE MULTIMODALE ................................... 21 2.2.1 MISE EN ŒUVRE DE LA STRATEGIE ERC DES LA PHASE ESQUISSE ............................................................ 21 2.2.2 JUSTIFICATION DU SCENARIO RETENU ............................................................................................... 23
3 – PIECE 3 : PLAN GENERAL DES TRAVAUX .............................................................................. 24
4 – PIECE 4 : PERIMETRE DELIMITANT LES IMMEUBLES A EXPROPRIER ...................................... 26
5 – PIECE 5 : CARACTERISTIQUES PRINCIPALES DES OUVRAGES LES PLUS IMPORTANTS ............. 28
5.1 LES VOIRIES ET RESEAUX DIVERS ................................................................................................ 28 5.1.1 RACCORDEMENT A LA RN2............................................................................................................. 28 5.1.2 DESCRIPTION DES VOIRIES ENVISAGEES ............................................................................................. 29 5.1.3 STATIONNEMENTS......................................................................................................................... 31 5.1.4 RESEAUX EAUX PLUVIALES (EP) ....................................................................................................... 31 5.1.5 RESEAU DES EAUX USEES (EU)......................................................................................................... 34 5.1.6 RESEAU D’ALIMENTATION EN EAU POTABLE (AEP) ............................................................................. 36 5.1.7 MURS DE SOUTENEMENT ............................................................................................................... 37 5.1.8 RESEAUX ELECTRIQUES ET ECLAIRAGE PUBLIC ..................................................................................... 37 5.1.9 COUPE DE PRINCIPE D’AMENAGEMENT PAYSAGER .............................................................................. 38
6 – PIECE 6 : APPRECIATION SOMMAIRE ET GLOBALE DES DEPENSES A REALISER ...................... 40
7 – PIECE 7 : ÉTUDE D’IMPACT ................................................................................................. 40
8 – PIECE 8 : NOTICE TECHNIQUE ............................................................................................. 41
8.1 MISE EN COMPATIBILITE DU PLU AVEC LE PROJET DE LA ZAE-IRONI-BE............................................... 41 8.2 UN PROJET COMPATIBLE AVEC LE PLU-I-H DE LA CADEMA, EN VOIE D’APPROBATION ........................... 42 Page | 5 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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9 – PIECE 9 : AVIS DES DOMAINES ............................................................................................ 44
L’étude d’impact et son résumé non technique constituent un dossier indépendant. Le lecteur est invité à s’y référer.
Liste des figures
FIGURE 1 : LOCALISATION DU SITE ETUDIE ET PERIMETRE OPERATIONNEL .......................................................... 7 FIGURE 2 : PLAN MASSE DU PROJET (SOURCE : URBANEA - SEPTEMBRE 2023)..................................................... 9 FIGURE 3 : CARTOGRAPHIE DES ESPACES PAYSAGERS DE LA ZAE (SOURCE : AVP URBANEA AOUT 2023) .......... 16 FIGURE 4 : CARTOGRAPHIE DES ESPACES PUBLICS DE LA ZAE (SOURCE : AVP AOUT 2023) ................................. 17 FIGURE 5 : PARCELLAIRE DU PROJET (SOURCE : URBANEA 2023) ........................................................................ 26 FIGURE 6 : COUPE DE VOIRIES SUR LE PROJET IRONI BE (SOURCE : CET MAYOTTE, OCTOBRE 2023) .................. 30 FIGURE 7 : PLAN GESTION DES EAUX PLUVIALES (SOURCE : CET MAYOTTE SEPTEMBRE 2023) .......................... 33 FIGURE 8 : EXTRAIT DU PLAN DE RESEAU DES EAUX USEES (SOURCE : CET MAYOTTE – SEPTEMBRE 2023) ....... 35 FIGURE 9 : RESEAU D'ALIMENTATION EN EAU POTABLE DE LA ZAE IRONI BE (SOURCE : NOTE TECHNIQUE, CET MAYOTTE SEPTEMBRE 2023) ........................................................................................................................ 36 FIGURE 10 : COUPES DE PRINCIPE DES ESPACES PAYSAGERS DE LA ZAE (SOURCE : AVP URBANEA AOUT 2023) 38 FIGURE 11 : PLAN D'AMENAGEMENT DES JARDINS PARTAGES ............................................................................ 39 FIGURE 12 : LE SITE DE PROJET DANS LE PLU DE DEMBENI .................................................................................. 41 FIGURE 13 : LE SITE DE PROJET DANS LE PLU-I-H DE LA CADEMA ........................................................................ 42 Page | 6 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Conformément aux articles R 112-4 et R112-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le dossier comprend les pièces suivantes :
- Le plan de situation ;
- Une notice explicative ;
- Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier ;
- Le plan général des travaux ;
- Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants ;
- L'estimation sommaire des dépenses et du coût des acquisitions à réaliser. 941%
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1 – Pièce 1 : Plan de situation
La zone d’étude se situe sur la commune de Dembéni, au nord des villages de Tsararano-Dembéni, sur la pointe d’Ironi Bé comme l’illustre la carte suivante :
Figure 1 : Localisation du site étudié et périmètre opérationnel
Sur la carte ci-dessus, le périmètre opérationnel de la ZAE est présenté. Plusieurs réflexions ont amené à réduire en partie la surface à aménager. Aujourd’hui, il est délimité par :
- La RN2 ;
- Le Mro Wa Ironi Bé ;
- La zone d’arrière-mangrove Page | 8 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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2 – Pièce 2 : Notice explicative
Source : Dossier de réalisation ZAE Ironi Bé, URBANEA 2023
2.1 Description du projet
2.1.1 Vision globale
Le site d’Ironi-Bé est destiné à une opération de zone d’activités mixte. Sa situation directement desservie par la RN2 et sa proximité avec les zones habitées de la CADEMA (Dembéni/Tsoundzou 2) en font un lieu attractif.
Dans ce cadre, cette ZAE peut accueillir plusieurs types d’activités : industrie légère (stockage), industrie agro- alimentaire, activités tertiaires ou encore des commerces de diverses natures.
La vocation originelle de la ZAE est tournée vers l’agriculture et l’agroalimentaire. Ainsi les différentes activités peuvent s’entre-alimenter atours de la filière agroalimentaire.
L’objectif est de former, autant que possible, une symbiose économique à haute exigence de durabilité au cœur du projet, également appelée écologie industrielle.
La proximité du campus agroalimentaire de Dembéni peut trouver des complémentarités pour la recherche, les stages, l’emploi, etc. avec le site de la ZAE.
Dans ce cadre, la future ZAE d’Ironi-Bé sera le support de l’implantation d’une programmation adéquate, avec notamment :
- Des activités de production et de transformation liées à la filière agroalimentaire ; - Des activités de stockage, avec une préférence pour la filière agroalimentaire ; - Des activités tertiaires (bureaux), toute filière confondue car la demande est très élevée ; - Des services et équipements publics ou inter-entreprises ;
- Une desserte en transports en commun (CARIBUS).
Selon les études menées par URBANEA, les principaux objectifs visés par le développement de la ZAE d’Ironi- Bé sont les suivants :
- Le développement des activités et de la fonction productive Mahoraise ; - L’augmentation du nombre d’emploi à destination des habitants de l’agglomération ; - La diversification des activités ;
- La création d’un espace permettant le desserrement de la ZI de Kawéni ; - La mise sur le marché d’un foncier abordable par rapport aux espaces contraints de Mamoudzou et Kawéni ;
- Le rééquilibrage territorial de la trame économique permettant de réduire les déplacements domicile- travail qui engorgent l’agglomération de Mamoudzou au quotidien.
Le projet prévoit les aménagements présentés sur la figure suivante. Ceux-ci sont par la suite décrits en détail dans les paragraphes suivants : selpyye}
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Figure 2 : Plan masse du projet (Source : Urbanea - Septembre 2023) Page | 10 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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2.1.2 Programme général de l’opération
Source : dossier AVP 21/08/2023, URBANEA/CET MAYOTTE
2.1.2.1 Un accès sécurisé depuis la RN2
La RN2 est l’axe majeur permettant de relier Mamoudzou à Dembéni et au Sud de l’île. Sa circulation doit donc être sécurisée et fluide. Le type d’aménagements adéquats a été choisi en accord avec la DEAL. Il existera donc 2 points d’accroche sur la RN2 :
• une unique entrée/sortie au Nord,
• une sortie au Sud.
2.1.2.2 Une desserte interne optimisée
Le mode de desserte interne est relativement autonome de la RN2. Une route traversante ou une boucle permettant de tourner dans la ZAE tout en réduisant l’impact des pentes sur les circulations et sur la constructibilité du site. De manière générale, les gabarits de la voirie doivent supporter tous les modes de déplacements présents, à savoir : les circulations motorisées (automobiles et poids lourds) et des cheminements piétons et cyclables sécurisés. Les solutions de stationnement doivent être sécurisées et optimales en termes d’accessibilité, de desserte et d’emprises.
2.1.2.3 Une insertion paysagère respectueuse du site
Le traitement paysager de la ZAE met l’accent sur la création de petits espaces publics végétalisé/planté et supports de mobiliers récréatifs (tables, bancs…). L’aménagement du site conserve au maximum la végétation du site, notamment de certains arbres remarquables (par ex. des grands litchis). La déclivité est utilisée en combinaison avec la végétation pour créer une impression de « canopée » depuis le haut du site.
2.1.2.4 Une architecture modulable, fonctionnelle, simple
Dans l’état d’esprit minimaliste souhaité, le concept architectural est modulable avec une trame de bâtiments
qui s’adapte aux besoins des futurs occupants. Il est important que les bâtiments puissent être réversibles tant
dans leurs fonctions que dans leurs dimensions. Sans préjuger de la longévité des entreprises, l’objectif est de
permettre à différentes tailles d’entreprises de s’implanter selon leur propre cahier des charges.
Un CPAUPE est en cours de rédaction par le lot 1.
2.1.2.5 Insertion du projet vis-à-vis des aléas et risques naturels et des enjeux environnementaux
Le projet s’inscrit dans un site très contraint vis-à-vis des risques naturels et du milieu écologique sensible présent, notamment engendrés par la présence du cours d’eau du Mro Wa Ironi-Bé.
Dès l’esquisse, la conception a suivi la stratégie ERC (évitement, réduction, compensation) pour s’implanter sur le site. Cela se traduit notamment par un recul important des aménagements, observé par rapport aux enjeux environnementaux et écologiques. Ainsi, aucune construction n’est faite sur l’aléa fort des risques d’inondation et de mouvement de terrain. Les zones touchées par l’aléa moyen du risque d’inondation ne seront la cible que d’aménagements légers comme des espaces publics paysagers. Enfin, les milieux écologiques sensibles sont également en partie évités, hors jardins partagés, (ils correspondent aux abords du cours d’eau). Surfaces cessibles (m? de foncier)
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Emprises publiques ou rétrocédées aménagées (m? de foncier)
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1 484.00 Voirie 1 2776
STEP 1 195.00 Voirie 2 2344
Bassin de rétention 330.00 Voirie 3 4015
Voirie 4 1063
Voirie 5 569
10767
19 525.00
Emprises publiques ou rétrocédées non aménagées (m° de foncier)
34 934
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2.1.3 Programmation urbaine
Source : dossier AVP 21/08/2023, URBANEA/CET MAYOTTE
2.1.3.1 Une programmation tournée vers la filière agroalimentaire
Dans la lignée historique du site et en compatibilité avec les objectifs du SRDEII, la ZAE a pour vocation d’accueillir des entreprises tournées vers la filière agroalimentaire. La typologie des entreprises à implanter n’est cependant pas fermée afin que la ZAE reste attractive et utile pour l’économie générale. Le site prévoit ainsi trois zones foncières à vocation marquées : industrie, stockage, tertiaire.
Tableau 1 : Tableau des surfaces cessibles (source : URBANEA, Septembre 2023)
2.1.3.2 Des équipements pour accompagner les entreprises et accueillir les usagers
Il est prévu de créer des services interentreprises et des espaces publics de qualité afin de rendre l’environnement de la ZAE le plus accueillant et le plus propice au développement des entreprises.
Tableau 2 : Tableau des emprises aménagées publiques ou rétrocédées (Source : URBANEA, Septembre 2023)
2.1.3.3 De grands espaces naturels préservés pour insérer les aménagements de manière respectueuse dans l’environnement existant SuoADY
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2.1.4 Le projet de programme des équipements publics (PEP) à réaliser dans la zone
Source : dossier AVP 21/08/2023, URBANEA/CET MAYOTTE
2.1.4.1 Une voirie interne
Il est prévu une trame viaire au sein de la ZAE Ironi Bé raccordée à la RN2 au Sud et au Nord. La desserte de la ZAE se fait via deux voies qui répondent aux impératifs de sécurité, de fluidité et réduction des pentes :
• Une voirie principale à double sens qui se raccorde à la RN2 au Nord et au Sud de la ZAE. • Une voirie secondaire qui forme une boucle à sens unique pour desservir les zones les plus excentrées. * Equipement
mutualisé
Panneau solaires /Ombrière
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2.1.4.2 Mobilité et multimodalité
Le bus en site propre, Caribus, desservira le site et un arrêt sécurisé sera aménagé au droit de l’équipement interentreprise. Cette localisation centrale de l’arrêt de bus permet de :
• desservir au mieux la ZAE, assurant ainsi son accessibilité depuis Mamoudzou et Dembéni et son attractivité pour tous les usagers ;
• de sécuriser l’arrêt du Caribus prévu initialement sur la RN2, dans le sens Mamoudzou – Dembéni. Dans le sens Dembéni – Mamoudzou, l’arrêt est maintenu sur la RN2.
L’accès à vélo est également prévu dans les aménagements avec la création de bandes cyclables sur toutes les voies de la ZAE. Ces bandes cyclables s’intègrent au schéma cyclable de la CADEMA qui débouche à la pointe Sud- Ouest de la ZAE et rejoint la zone d’activité Nord (existante) de Ironi-Bé.
De plus, un projet de vélo électriques en libre-service est proposé afin de permettre de se déplacer plus facilement à travers la ZAE sans nécessairement utiliser de véhicule (pentes importantes). Ce projet peut être envisagé comme un « projet pilote » à l’échelle de Mayotte et reste à définir précisément en partenariat avec la CADEMA. Il peut être envisager de mettre à disposition environ 15 vélos répartis en 3 stations de rechargement : 1 à chaque entrée de la ZAE et une au droit de l’équipement interentreprises et du jardin public.
2.1.4.3 Un équipement interentreprises
Un équipement public est implanté au centre de la ZAE. Il fait office à la fois de lieu actif et fédérateur mais constitue également signal de la zone d’activité par sa localisation et sa qualité architecturale. Cet équipement propose des services destinés en priorité aux entreprises et travailleurs de la ZAE, mais est également ouvert à des usagers « extérieurs » afin de faire rayonner la ZAE et profiter aux employeurs et travailleurs extérieurs. L’équipement interentreprises s’inscrit donc dans une dynamique de desserrement de l’offre économique de l’agglomération de Mamoudzou et de renforcement de l’offre pour le Sud de Mayotte. ÉQUIPEMENT INTERENTREPRISE
Toiture végétalisée Panneaux solaires
Toiture _\ /
Bureaux et salles de conférence
Bureaux
Salles de conférence/réunion
Sanitaires
Balcon/terrasse
KL J
Restaurant d'entreprise |
Cuisine & Stockages
Réfectoire
Sanitaires
Balcon/terrasse
Cafétéria Accueil
. | Bar & stockage Bureau d'accueil du public Creche-Garderie Salle intérieure Salle d'attente
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ESPACES EXTÉRIEURS
Parvis paysager
Arbres
Massifs fleuris
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Parking paysager |
Ombrière avec panneaux Abribus
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Les modalités de réalisation de cet équipement interentreprises sont à définir, notamment en termes de portage de la construction, d’entretien et de gestion des services proposés.
2.1.4.4 Les aménagements paysagers
L’embellissement des espaces de circulation
Le long des voiries internes, qui supportent les circulations automobiles et les mobilités douces, des alignements d’arbres sont plantés sur les trottoirs. L’agencement des alignements prévoit un arbre tous les 10m environ, planté dans un bac carré de 1m de côté et positionné du côté intérieur du trottoir (contre la chaussée), permettant ainsi des circulations ombragées pour toutes les circulations.
Une nouvelle topographie comme support de végétalisation
Le remodelage topographique de la ZAE permettant d’accueillir les lots fait apparaître des talus qu’il convient de planter largement. Les végétaux utilisés dont de différentes ampleurs comme indiqué dans l’AVP :
• pour les talus inférieurs à 1m : plantes rampantes et/ou arbustes
• pour les talus de 1m à 2,5m : arbres fleuris suivant la sélection mentionnée précédemment • pour les talus de plus de 2,5m : palier de 1m planté d’arbre et arbustes de large tous les 2,5m de hauteur
De cette manière, des lignes plantées (pouvant suivre ou non les limites parcellaires) traversent la ZAE. La nouvelle topographie, ainsi soulignée, forme de nouveaux repères pour tous les usagers. Page | 15 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Les abords des équipements publics
Afin d’intégrer au mieux les équipements publics, qu’ils soient en infra ou en super structure, une végétalisation importante est réalisée sur les parcelles les accueillant. Cette végétalisation se traduit principalement par :
• la plantation d’arbres et arbustes (sans gêne avec les équipements) à raison de 1 arbre pour 100m² d’espace libre
• l’engazonnement obligatoire des espaces libres non imperméabilisés
• l’aménagement de stationnements paysagers (dalle béton alvéolée permettant un enherbement et une infiltration des eaux de pluies sur les places de parking).
Un jardin public central
Le projet de gestion des eaux de pluies et de leur ruissellement implique la création d’un bassin de rétention situé « en bas » du site, c’est-à-dire au centre Nord de la ZAE. Ce bassin, de 331 m², est implanté sur une emprise publique de 1502 m². Ainsi, l’emprise restante est utilisée pour aménager un jardin public (hors voie d’accès du bassin pour entretien). De plus, il est situé en face de l’équipement interentreprises, ce qui permet de constituer un ensemble public central qui anime et embellit la ZAE.
Ce jardin public est engazonné et planté à raison de 1 arbre pour 100 m². Du mobilier urbain est disposé afin de proposer des espaces de détente et un cheminement y est aménagé, permettant également l’accès aux jardins partagés en contre-bas.
Les jardins partagés
Les jardins partagés sont disposés entre le cours d’eau Ironi-Bé et les parcelles d’industrie. Ils forment une « zone tampon » entre le milieu écologique à forts enjeux que représentent le cours d’eau et la Zone d’Activités. Des espaces libres sont conservés sur la zone accueillant les jardins partagés afin d’alléger la présence humaine proche du cours d’eau.
Les jardins partagés sont formés de 22 parcelles clôturées de 100 m² (10m x 10m) et disposées en deux rangées discontinues pour garder des espaces libres. Les clôtures sont végétalisées et permettent le passage de la petite faune. Les jardins partagés peuvent accueillir un cabanon ou un auvent ne pouvant excéder 12m² (conformément au Plan de Prévention des Risques Naturels de la commune de Dembéni). snoqueg
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
Figure 3 : Cartographie des espaces paysagers de la ZAE (Source : AVP URBANEA Août 2023) — N° : B04 = Étude pour la réalisation d'une Zone d'Activités Économiques à Ironi-Bé - Commune de Dembéni Vasion : békcé:0
Eu ous EE Avant-Projet : Plan des espaces publics Échelle - 1-2500
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2.1.4.5 Les espaces publics
Les espaces publics correspondent aux espaces accessibles à tous les usagers et recouvrent :
• tous les espaces de voirie et trottoirs
• les jardins publics
• les abords de l’équipement interentreprises central
Au total, la superficie des espaces publics accessibles aux usagers couvre environ 18 379 m², soit environ 35% de la ZAE (hors zone de gestion EU & EP car accès restreints sur ces zones). Les espaces publics des voiries sont traités de manière à supporter les circulations de la ZAE, liées aux activités qu’elle accueille. Ils sont agrémentés d’alignements d’arbres et de stationnement végétalisés afin de réduire l’aspect minéral des espaces de circulation et de réduire la formation d’îlots de chaleurs.
Figure 4 : Cartographie des espaces publics de la ZAE (Source : AVP Août 2023)
2.1.4.5.1 Gestion des eaux pluviales
Le principe de fonctionnement du réseau de gestion des eaux pluviales du projet est le suivant : un réseau d’évacuation des eaux de ruissellement au niveau des voiries sera mis en place, et collecté au niveau d’un bassin de rétention, aménagé dans les espaces paysagers. Un fossé planté accueillera également une partie des eaux pluviales avant rejet dans le milieu naturel. Bassin de rétention des eaux
2
pluviales de la ZAE Ironé Bé
Regard de décantation
des polluants
EN Li
Caractéristiques de la filière Quantité
Capacité nominale de la station d'épuration 350 EHm
Surface totale de lit filtrant 280 m2
Nombre total de casiers 2
Nombre de casiers alimentés à la fois 1
Durée d'alimentation du casier actif 3,5 jours
Durée de repos de l’autre casier 3,5 jours
Surface d’un casier 140 m2
Débit journalier prévu 30.8 m3/j
Lame d'eau versée par jour 220 mm
Volume bâchée par surface active 3,50 m3
Lame d'eau versée par bâchée 25 mm
Nombre de bâchée par jour et par surface active 9
Fréquence moyenne de bâchées (par casier)
Hauteur de garde pour l'accumulation de dépôts
sur le lit
Couche filtrante : gravier fin 2/6
Couche filtrante de transition : gravnulométrie
adaptée de 10/20
Couche drainante : granulométrie 30/60
Végétaux utilisés
Densité de plantation
Nombre de végétaux à plantés
164 minutes
40 cm
40 cm
20 cm
Jusqu'à 34 cm (en pente)
à définir
4 plants/m2
1120
Exutoire du bassin de rétention ZAE lroni-Bé
Fossé en aval
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2.1.4.5.2 Gestion des eaux usées
Le projet prévoit l’aménagement d’un assainissement collectif sur site, de type STEP filtre planté, qui permettra de traiter les eaux usées générées sur la ZAE Ironi Bé. STEP Filtre planté - ZAE de ironi - Bé
Filtre planté | |
Surverst en cas de forte
pluie
à À , à : F !
IT N. BR mm mn M . Bassin d'infiltration | 0556 en ava
Drainage — je
eaux usbes tes 7,
Regarde otecw 4 _
$ ? +? +? ? ? _wy infiltration
Poste de refoulement
Prétraitement Traitement biologique Traitement de finition Rejet-Surverses en cas de
infiltration sous-sol forte pluie et débordement
NPA Ne
d'IRONI
CAT
210 m3
24h
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2.1.4.5.3 L’alimentation en eau potable (AEP)
Le projet prévoit la réalisation d’un château d’eau sur site pour alimenter en eau potable le site.
Il sera lui-même alimenté à partir du réservoir de Ongoujou par le réseau diamètre 300 longeant la RN2. Le projet pourra donc alimenter la zone de projet avec l’eau potable.
Par ailleurs, la mise en place de deux poteaux incendie au centre dans le site assurera la défense de la zone.
2.1.4.5.4 Réseaux électriques et éclairage public
Un réseau HTA aérien traverse le site du projet.
Le projet prévoit également la fourniture et la pose de d’un réseau basse tension pour l’alimentation électrique des parcelles.
Le projet prévoit également la création d’infrastructures de télécommunication Très Haut Débit (fibre optique). L’alimentation s’effectue à partir du réseau public aérien existant ou projeté. Il sera enterré en tranchée commune avec le réseau électrique BT.
L’éclairage public de la ZAE est mis en œuvre de manière à réduire au maximum son impact sur l’environnement, que ce soit en termes de consommation énergétique ou de pollution lumineuse. Les lampadaires sont implantés le long des voiries à intervalles de 20m sur un seul trottoir et sans entrave à l’accès des parcelles privées.
De plus, le mode d’éclairage des espaces publics peut être ajusté, sachant que l’espace éclairé est une zone d’activités dont le fonctionnement se fait principalement de jour. Ainsi, il peut être envisagé :
• d’éteindre les éclairages publics en fin de soirée Page | 20 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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• d’installer des réducteurs de flux sur les rues à faible trafic (pendant les ¾ de la nuit le flux émis peut être réduit à 50 %)
• d’orienter l’éclairage vers le sol et les zones principalement visées (voirie et espaces publics)
2.2 Justification de l’utilité publique du projet
2.2.1 Intérêt public du projet
Le développement urbain sur le territoire mahorais est contraint par la géographie de l’île : foncier limité, topographie chahutée, nature des sols, espaces naturels, etc… Par conséquent, le développement d’espaces économiques est également limité alors que le besoin est croissant en activités pour plus de productions locales et d’opportunités d’emplois pour une jeunesse majoritaire. La saturation des espaces économiques de Mamoudzou et Kawéni est symptomatique de ce développement économique contraint.
Compte tenu de ces grands enjeux, la CADEMA souhaite développer la ZAE d’Ironi-Bé (second pôle économique de l’agglomération) afin d’équilibrer l’activité économique du territoire, en complémentarité avec les ZAE de Longoni et Kawéni principalement.
Les principaux enjeux à travers la ZAE d’Ironi-Bé sont les suivants :
- Le développement des activités et de la fonction productive Mahoraise ; - L’augmentation du nombre d’emploi à destination des habitants de l’agglomération ; - La diversification des activités ;
- La création d’un espace permettant le desserrement de la ZI de Kawéni ; - la mise sur le marché d’un foncier abordable par rapport aux espaces contraints de Mamoudzou et Kawéni ;
- Le rééquilibrage territorial de la trame économique permettant de réduire les déplacements domicile- travail qui engorgent l’agglomération de Mamoudzou au quotidien.
La filière agroalimentaire de Mayotte se développe mais n’est pas encore structurée. De grands groupes régissent ce marché et des petits producteurs centrent leurs activités sur des cultures vivrières. Une grande partie des produits sont importés, les quantités produites étant insuffisantes, voire inexistantes pour satisfaire la demande locale. La zone d’étude accueille actuellement plusieurs activités agroalimentaires. Les entreprises présentes sur ce périmètre sont créatrices d’emplois et de richesses pour l’économie locale puisqu’il s’agit de structures d’envergure indispensables au territoire. Ces entreprises sont propriétaires de leur foncier et ont des projets structurés, pensés et aboutis.
La ZAE d’Ironi-Bé est formellement identifiée dans le Schéma Régional de Développement Economique, d’Innovation et d’Internationalisation (SRDEII, 2019) et représente une opportunité pour le développement de la filière agro-alimentaire du centre de l’île. Sa localisation permet en outre d’éviter en partie les congestions bien connues vers et depuis Mamoudzou.
2.2.2 Un projet inclus dans une dynamique existante
2.2.2.1 Un tissu économique déjà constitué sur la partie Nord de la ZAE
Actuellement, le principal secteur d’activités économiques d’Ironi Bé est un pôle agroalimentaire comportant actuellement les entreprises listées ci-après :
• SCAM : élevage avicole ;
• SOMCO : importation transformation et vente de produits alimentaires ; • SAB : approvisionnement et transformation d’alimentation pour bétail ; • SMEAS/SCEA : élevage, cultures maraîchères et fruitières.
2.2.2.2 Une opportunité qui fait sens sur le secteur d’Ironi Bé
La filière agroalimentaire de Mayotte se développe mais n’est pas encore structurée. De grands groupes régissent ce marché et des petits producteurs centrent leurs activités sur des cultures vivrières. Une grande partie des produits sont importés, les quantités produites étant insuffisantes, voire inexistantes pour satisfaire la demande locale. Ke
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La zone d’étude accueille actuellement plusieurs activités agroalimentaires. Les entreprises présentes sur ce périmètre sont créatrices d’emplois et de richesses pour l’économie locale puisqu’il s’agit de structures d’envergure indispensables au territoire. Ces entreprises sont propriétaires de leur foncier et ont des projets structurés, pensés et aboutis.
2.2.2.3 La filière agro-alimentaire au centre du projet
La ZAE d’Ironi-Bé est formellement identifiée dans le Schéma Régional de Développement Economique, d’Innovation et d’Internationalisation (SRDEII, 2019). Dans ce document, cette ZAE est décrite dans l’action 1.1.6 et représente une opportunité pour le développement de la filière agro-alimentaire du centre de l’île.
2.2.3 Une localisation stratégique combinée à une accessibilité multimodale
Le site pour l’établissement de la ZAE d’Ironi-Bé est situé le long de la route nationale N2 qui relie Mamoudzou à Tsararano. En plus de renforcer l’activité économique du Sud de l’agglomération, cet emplacement permet d’éviter en partie les congestions bien connues vers et depuis Mamoudzou. A 9 km de Mamoudzou, la future ZAE est accessible, théoriquement, en 20 min depuis Mamoudzou et en 10 min depuis Tsararano (3km). Les embouteillages quotidiens rendent ces courts trajets difficiles. La future ligne 2 du réseau « CARIBUS » propose un arrêt au droit du site permettant de desservir la future ZAE en transport en commun et le futur schéma du réseau cyclable de la CADEMA a identifié un itinéraire débouchant au Sud de la ZAE depuis Dembéni.
2.2.1 Mise en œuvre de la stratégie ERC dès la phase esquisse
Le site d’étude jouxte un écosystème singulier : les espaces agricoles, le Mro Wa Ironi-Bé, les pentes, le couvert végétal, la mangrove, etc. sont autant de supports pour les habitats naturels de nombreuses espèces faunistiques et floristiques révélées par l’étude d’impact. C’est pourquoi le projet d’aménagement est conçu de manière à minimiser / limiter l’impact sur cet environnement sensible, en adoptant dès le départ une stratégie d’Evitement, de Réduction et de Compensation écologique (ERC).
En premier lieu, le projet évite les zones d’aléas naturels (inondation et mouvements de terrain) en excluant le bâti dans les zones à aléa fort. De la même manière, les milieux sensibles écologiques ne sont pas artificialisés comme le long du Mro Wa Ironi-Bé. Page | 22 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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La réduction des incidences du projet sur l’environnement se traduit d’abord par l’insertion des constructions dans la topographie pour les fondre dans la végétation et le relief. Ce souhait de s’appuyer les pentes du site a pour but de réduire l’impact visuel que peuvent engendrer les bâtiments destinés à l’activité. Cette insertion s’accompagne de l’implantation d’une bande végétale paysagère qui vient ourler les franges de la ZAE en interface avec la RN2.
Le site ayant vocation à accueillir la ZAE d’Ironi-bé bénéficie d’une richesse paysagère. Trois composantes paysagères caractérisent le site de projet et son environnement proche et ont ainsi été prises en compte pour parvenir à une insertion du projet qui soit la plus respectueuse possible :
• la topographie chahutée du site, ses pentes verdoyantes de la montagne Mlima Maévadoani et du site,
formant le bassin versant local
• la trame bleue avec le cours d’eau du Mro-Wa Ironi-bé, sa ravine et la proximité de la pré-mangrove,
• la trame verte avec la végétation importante, comportant quelques sujets remarquables et parfois
productifs.
Etant donné la localisation, hors zone agglomérée, la ZAE doit conjuguer un double objectif d’insertion paysagère :
• intégrer les aménagements pour atteindre une « transparence » paysagère notamment à l’échelle du
grand paysage mais également vis-à-vis des vues depuis la RN2 afin de ne pas développer un aspect de
zone industrielle monolithique qui ne correspond pas à l’ambiance avoisinant,
• développer un paysage interne, participant à la qualité d’usage de la ZAE et en particulier au profit des
employés et usagers quotidiens.
Le projet proposé s’attache à réduire les terrassements nécessaires à l’implantation des activités mais aussi à atténuer l’effet visuel des futures constructions.
Pour cela, il est recherché des modes d’implantations qui suivent la topographie. Ainsi, les grands plateaux du terrain naturel seront utilisés pour accueillir les activités industrielles/artisanales et de stockage, tandis que les activités tertiaires, d’emprises plus réduites, seront positionnées sur les pentes les plus importantes. La décomposition des constructions en plusieurs volumes est aussi une solution permettant de gagner en surface de plancher tout en conservant une bonne insertion dans la topographie du site.
La végétalisation maximale des parcelles permettra d’accompagner l’insertion des constructions dans les pentes afin de les atténuer (au moins en partie) et conserver la continuité de la trame verte sur site.
La gestion des déchets constitue un autre élément dans la réduction des impacts en phase exploitation. Leur stockage avant leur traitement sera mutualisé tout comme d’autres équipements et services, sportifs, récréatifs, crèche ou restaurant. Le partage d’un maximum d’équipements permet un gain d’emprises au sol et donc d’alléger le potentiel d’artificialisation du projet sur le site.
Le dernier domaine d’application pour la réduction des impacts est l’énergie. Dans l’optique d’intégrer l’aménagement de la ZAE au contexte climatique tropical de la zone d’étude, l’orientation des bâtiments se fait sur un axe Sud/Sud Est de sorte à faciliter l’aération naturelle par les vents dominants et ainsi réaliser des économies d’énergie en limitant le recours à la climatisation généralisée comme c’est le cas dans la majeure partie des locaux d’activités aujourd’hui.
Enfin, il est prévu une zone de compensation écologique à l’extrémité Nord-Est du périmètre. Ce secteur est en contact avec la mangrove donnant ainsi une continuité écologique de grande valeur. Cet espace sera sanctuarisé, c’est-à-dire exempt de tout aménagement (même paysager). L’acquisition foncière revient à l’EPFAM qui se porte garant de la sauvegarde de ce périmètre protégé en coordination avec le Conservatoire du Littoral.
En lien avec l’évitement des risques environnementaux (inondations et mouvements de terrain), le projet observe une marge de recul stricte par rapport à la ravine du Mro-Wa Ironi-Bé. Ainsi les abords directs ne reçoivent pas de constructions mais pourront bénéficier d’aménagements paysagers adéquats en fonction de l’opportunité :
• soit des jardins partagés, permettant aux habitants voisins et/ou aux employés de bénéficier d’un
espace cultivable, à vocation d’appoint vivrier. Cette solution permet un entretien paysager et
environnemental du bas du site et en lien avec sa vocation initiale tournée vers l’agriculture. MILIEU NATUREL
Pas d'aménagements prévus
au niveau de la Rivière Ironi
Bé
Suppression des parcelles au
nord de la Rivière Ironi Bé
dans le périmètre à
aménager
p
R
p
Mesures
d'évitement
RISQUES NATURELS
MAJEURS
Pas d'aménagements
envisagés au niveau de la
Rivière au regard de
l’inondation
Suppression de
l'aménagement des
parcelles à fortes pentes
r
ACTIVITE
AGRICOLE
Suppression des
arcelles au nord de la
ivière Ironi Bé dans le
érimètre à aménager
Zone d'étude MILIEU PHYSIQUE MILIEU NATUREL
MILIEU HUMAIN
ENJEUX FORTS PRIS EN COMPTE
Mesure de
compensation
Mesures de
réduction
MILIEU NATUREL
TOPOGRAPHIE
Protection de la continuité ACTIVITE AGRICOLE
Implantation des bâtis de écologique et des espèces manière à réduire les
déblais/remblais
nécessaires
faunes/flores recensées nn En cours de réflexion à
l'EPFAM pour
compensation sur du
foncier hors site
PAYSAGE
MILIEU NATUREL Intégration paysagère des
zones à enjeux et choix
Conservation d’une trame d'implantation des bâtis
végétale au sein des AMBIANCE SONORE aménagements
Choix des activités
implantés à côté de la RN
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
• soit une zone « tampon », densément végétalisée et avec des essences choisies pour tenir
naturellement les sols aux abords de la ravine et développer un paysage support d’habitats écologiques.
L’ensemble de la réflexion menée est résumé sur la figure ci-dessous :
2.2.2 Justification du scénario retenu
La justification du scénario retenu et les différentes variantes étudiées sont présentées dans le dossier d’étude d’impact.
Concernant plus spécifiquement le volet milieu naturel, il est à noter la mise en œuvre d’une stratégie ERC dès la phase esquisse de la conception.
En premier lieu, le projet évite les milieux les plus sensibles au niveau écologique, tels qu’identifiés lors des premières prospections sur site.
Au vu des espèces présentes et d’un lien fonctionnel évident entre la rivière au droit du site et la mangrove en aval, il a été proposé, et accepté, d’inclure une zone de compensation écologique à l’extrémité Nord-Est du périmètre. Ce secteur est en contact avec la mangrove donnant ainsi une continuité écologique de grande valeur. Cet espace est sanctuarisé, c’est-à-dire exempt de tout aménagement (cf. mesures compensatoires présentées dans l’étude d’impact – phase réalisation de la ZAE).
En lien avec l’évitement des risques environnementaux (inondations et mouvements de terrain), le projet observe une marge de recul stricte par rapport à la ravine du Mro-Wa Ironi-Bé. Ainsi les abords directs ne reçoivent pas de constructions mais pourront bénéficier ponctuellement d’aménagements paysagers tels que des jardins partagés, permettant aux habitants voisins et/ou aux employés de bénéficier d’un espace cultivable, à vocation d’appoint vivrier. Cette solution permet un entretien paysager et environnemental du bas du site et en lien avec sa vocation initiale tournée vers l’agriculture. 11111 Foncier cessible : stockage (S)
|: | Foncier cessible : industrie (1)
|||l1l Foncier cessible : tertiaire (T)
Cheminements : stabilisé compacté
Emprises des jardins partagés
Murets maçonnés
T1 Numéro de lot Talus végétalisés (TV)
Espaces engazonnés
Espaces naturels non-aménagés
Cours d'eau & ravine
°C Fosses pour arbres d'alignement _ O Mobilier urbain : bancs, tables, poubelles
F
=
% Equipements sportifs : Modules de Sreet Workout
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3 – Pièce 3 : Plan général des travaux
Source : URBANEA 2023 Page | 25 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025 Aménagement d’une ZAE sur la commune de Dembéni : Ironi Bé y EPFAA
Localisation de la zone d'étude : | antagont
0 100 200m Source : EPFAM 2022 Lé ee — ri = isati Fond de carte : © BD TOPO 2016
0 Périmètre FE phase réalisation Réalisation : © Cyathea Octobre 2023 Yathea
CSS Q
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4 – Pièce 4 : Périmètre délimitant les immeubles à exproprier
Figure 5 : Parcellaire du projet (Source : URBANEA 2023) Page | 27 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025 Détails de Voiries 3 : Carrefour central et arrêt du Caribus }
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Etude pour la réalisation d'une ZAE à Ironi-Bé
Commune de Dembéni
Avant-Projet : Détails de voiries
N°:
Verion:
Date : 21/08/2023
Echelle: 1:1000
| fai Ü € Cet Mayotte OMAN L'été My URBANEA
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
5 – Pièce 5 : Caractéristiques principales des ouvrages les plus
importants
Source : AVP Urbanea/CET Mayotte, 2023
5.1 Les voiries et réseaux divers
5.1.1 Raccordement à la RN2
La solution retenue propose une entrée/sortie au Nord-Est qui autorise une bonne accessibilité et une bonne fluidité sur la RN2 et une sortie simple au Sud-Ouest de la ZAE. Cette configuration permet d’optimiser la fluidité dans la ZAE et sur la RN2 tout en satisfaisant aux exigences de sécurité puisque l’on a deux aménagements de types différents (une entrée sortie en « tourne-à-gauche et une sortie simple avec voie d’insertion). Sortie Sud Entrée/Sortie Nord
L'accès au site de la ZAE se fait par la RN2 qui est l’axe
majeur permettant de relier Mamoudzou à Dembéni. Sa
circulation doit donc être sécurisée et fluide. Le type
d'aménagements adéquats a été choisi en accord avec la
DEAL et respecte les conditions de visibilité nécessaire à
la mise en sécurité des entrée/sorties du site. Il existera
donc 2 points d’accroche sur la RN2 :
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
5.1.2 Description des voiries envisagées
Deux types de voiries sont envisagés :
- Des voies principales, d’une emprise comprise entre 8 et 12 mètres : C’est le cas des voies 1, 2 et 3 sur la totalité de sa longueur. Ces voies sont à 2 couloirs de circulation de 3 m de largeur de section courante. La largeur totale de l’emprise publique dépend de la nature exacte de l’assainissement pluvial latéral et de la largeur des trottoirs. Des surlargeurs de 2 mètres formant des places de stationnement pour les visiteurs sont en plus. Ce type de voie est bi-penté avec dévers de 2,5% vers les accotements. Le corps de chaussée des voies principales est constitué comme suit :
o couche de fondation en TV 0/80 de 0,2 m d’épaisseur ;
o couche de base en GNT 0/31,5 de 0,13 m d’épaisseur ;
o revêtement en enrobé de 0,06 m ;
- Des voies secondaires, d’une emprise comprise entre 5 et 8 mètres : C’est le cas des voies 4 et 5. Ce sont des voies monopentées comprenant généralement un couloir de circulation de 2,5 m et des parkings latéraux de 1,5 m de largeur avec dévers de 2,5% vers le caniveau ou la demi-cunette située en partie basse. La structure de chaussée est identique aux voies 1,2 et 3 à l’exception de la voie 4 (tronçon privé). La structure de cette chaussée – voie 4 - est adaptée à un trafic plus faible et est donc constituée de la manière suivante :
o couche de fondation en pouzzolane de 0,15 d’épaisseur
o couche de base GNT 0/31,5 de 0,15 m d’épaisseur
o revêtement bicouche
Une bordure en muret en BA borde unilatéralement ce tronçon de voie 4.
- Accotement/Trottoir est constitué soit :
o par un remblai des déblais du site couvert par 0.13 m de grave 0/31.5 compactée et revêtue d'un gravillonnage Bicouche. L'ensemble est bloqué, côté chaussée par une bordure de type A2 ou T2 ou un muret en BA.
o par une grille en caillebotis ou en béton non circulable par les véhicules automobiles formant également couverture sur le caniveau sous-jacent (cf. coupes types).
Le raccordement sur la voie existante RN2 est le suivant : Coupe CC’ Voie 1 Coupe DD" Voie 1 ECH : 1/30 ECH : 1/30
Lirritu par céle Axe voit mie parcolu Une parcele Axe vor Lite pæcele
Chaussée Stabonnermets
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RS ECO ne : s .e [ à 3 = > e e o Res °
Coupe EE” Voie 4 ECH : 1/30
Limite parcelle Limite parcelle
Stationnements
longitudinaux Chaussée!len bi-couche
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La figure suivante présente les profils de ces voiries :
Figure 6 : Coupe de voiries sur le projet Ironi Bé (Source : CET Mayotte, Octobre 2023) Es Page | 31 Cyathea – Bureau d’études en Environnement 24 rue de La Lorraine 97 400 Saint-Denis 0262 53 39 07 – cyathea@cyathea.fr
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5.1.3 Stationnements
Bien que les entreprises aménagent leurs propres espaces de stationnements, des stationnements publics pour les visiteurs sont prévus sur la voirie publique. Ceux-ci seront végétalisés et permettront l’infiltration des eaux et bénéficieront d’ombrages grâce aux alignements d’arbres qui accompagnent la voirie. Au total, 45 places de stationnement sont ainsi prévues le long des voiries 1, 2 et 3.
5.1.4 Réseaux eaux pluviales (EP)
Compte tenu de la configuration topographique du site, les pentes des réseaux d’évacuation suivront les pentes des bassins versants A et B.
Deux points d’évacuation (exutoires) sont identifiés :
- Pour le bassin versant A, les eaux pluviales sont collectées et acheminé vers le fossé en aval, via une noue végétalisée ;
- Pour le bassin versant B, les eaux pluviales sont collectées et acheminées vers un bassin de rétention pour stockage des eaux pluviales, avec un débit de fuite fixe et équipé d’une surverse vers le fossé aval. 2
Regard de décantation
des polluants
Bassin de rétention des eaux
pluviales de la ZAE Ironé Bé
Ÿ
PHASEFRO - Évsde pour la réaisation d'une Zone d'Actuités Économiques à lroni Bé - Commune de Dentéai st k d
Exutoire du bassin de rétention ZAE lroni-Bé
4
Fossé en aval
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Le bassin de rétention sera :
- de profondeur H = 1 m ;
- de longueur L = 20 m ;
- de largeur B = 10m ;
Concernant l’exutoire des EP (eaux pluviales) au niveau de l’Ironi Bé, CET Mayotte a confirmé en COTECH de validation de l’AVP que le point de rejet ne sera pas un enrochement lié, mais une « zone de tampon » au niveau d’une parcelle plane permettant l’infiltration des eaux.
Basin de rétention collectant les
eaux de ruissellement des BV B
Fossé collecteur des eaux de
ruissellement des BV A
Bassin de rétention connecté au
fossé aval puis rejet dans l’Ironi Bé
Sens écoulement des
eaux de ruissellement ps )
F
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Figure 7 : Plan gestion des eaux pluviales (Source : CET Mayotte Septembre 2023) STEP Filtre planté - ZAE de Ironi - Bé
Filtre planté |
ARR ARR PR
Arrvée des ee
eaux shoes Cand de |
comçtage Dégrieur
cime
Drainage —
Poste de refoulement
|
Prétraitement Traitement biologique Traitement de finition
infiltration sous-sol
Rejet-Surverses en cas de
forte pluie et débordement
FPV 1
Fossé
décantation
EU Brute Dégrilleur
—>
Venturi Bassin
d'infiltration
Surverse
nn
Poste de à = =
refoulement
Regard
FPV 2
Schéma de principe de la STEP FPV de la ZAE IRONI-BE
Eustoire de là STEP lroni Bé en cas de forte pluie
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5.1.5 Réseau des eaux usées (EU)
La solution retenue est un assainissement collectif correspondant à un raccordement à une station de traitement locale implantée dans la zone d’étude. Le réseau projeté permet de raccorder l’intégralité des parcelles par l’intermédiaire de branchements sur une canalisation ∅ 200. Le réseau emprunte les voiries ou chemins qui seront créés. CET Mayotte estime qu’il n’y a pas besoin de justifier par le calcul le dimensionnement de cette canalisation. Le réseau emprunte les voiries ou chemins qui seront créés. L’écoulement sera gravitaire (pente minimale de 7 mm/m nécessaire à l’auto-curage) et permettra d’acheminer les eaux usées en un point unique de traitement, le point le plus bas. Chaque changement de direction ou nœud entraînera la mise en place de regard ∅1000. L’espacement maximal entre deux regards sera de 80 ml.
Les branchements se feront sur la canalisation principale par l’intermédiaire de culottes de branchement 67°30. L’épuration des eaux usées de ZAE Ironi-bé sera par un traitement biologique « Les filtres plantés de macrophytes (roseaux) à l’écoulement vertical ». Cette technologie qu’est fortement développée en France, est recommandée, notamment pour ses performances d’épuration, sa fiabilité et son intégration paysagère.
La station d’épuration est prévue pour traiter les effluents produits par 350 EHm. Poinr de rejet EU TS Poinr de rejet EU
&
LEGENDE
DEN "0x PARKING en pavés creux qui laissent pousser l'herbe
à ANTENNE EXISTANTE
Parcelles/lots cessibles
Equipements
mms F-L/ sms RESEAU EU
PHASE:PRO - Étude pour la réalisation d'une Zone d'Activités Économiques à lroni-Bé - Commui
RESEAUX EAUX USEES
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Figure 8 : Extrait du plan de réseau des eaux usées (Source : CET Mayotte – Septembre 2023) Q : PIN
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5.1.6 Réseau d’alimentation en eau potable (AEP)
Figure 9 : Réseau d'alimentation en eau potable de la ZAE Ironi Bé
(Source : Note technique, CET Mayotte Septembre 2023) Hauteur
variable
eee 7.0 7.
CECI EC
Hauteur . . . Dimensions coffrages
, variable (m)
Désignation | Longueur Épai
mur (m) H_min | H_max | h1 e el | b1 | b2 B |H_bêche PAISSEUT bêche
(m) {m) | (m) | (m) | (m) | (m) | (m) | (m) (m) (m)
MDS M1 37,50 0,50 1,50 |1,00 | O,15 | 0,20 | O,30 | 0,30 | O,75 0,60 0,2
MDS M2 61,00 1,50 3,50 | 1,00 | 0,30 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,90 0,60 0,3
MDS M3 26,00 0,80 2,00 |1,00 | 0,25 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,85 0,60 0,3
MDS M4 125,40 1,50 3,00 | 1,00 | 0,30 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,90 0,60 0,3
MDS M7 113,50 1,00 3,00 | 1,00 | 0,30 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,90 0,60 0,3
MDS M8 27,50 0,50 2,00 |1,00 | 0,25 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,85 0,60 0,3
MDS M15 20,00 2,50 3,00 | 1,00 | 0,30 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,90 0,60 0,3
MDS M16 20,00 2,50 3,00 | 1,00 | 0,30 | 0,35 | 0,60 | 1,00 | 1,90 0,60 0,3
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5.1.7 Murs de soutènement
Des murs de soutènement seront réalisés dans le cadre du projet, notamment au niveau des jardins partagés, à proximité du Mro Wa Ironi Bé.
5.1.8 Réseaux électriques et éclairage public
Un réseau HTA aérien traverse le site du projet. Il sera enterré ou déplacé (en attente de l’avis de l’EDM). Un transformateur propre au site sera mis en place à partir du réseau HTA longeant la RN2. Un autre réseau, BT, longe également la RN2 et pourrait desservir le site dans la mesure où l’EDM change le transformateur électrique existant.
Le projet prévoit également la fourniture et la pose de d’un réseau basse tension pour l’alimentation électrique des parcelles.
Ce réseau sera réalisé en souterrain, et sera disposé en tranchée sous chaussée. Le choix des câbles ainsi que leur itinéraire sera arrêté dès connaissance des modalités de raccordement au réseau électrique primaire existant – quand le projet sera arrêté en phase PRO.
La distribution du réseau basse tension pour chaque parcelle se fera à l’aide de comptage disposés dans une colonne en béton située le long de la voie ou en façade ou en pied de parcelle.
Le projet prévoit également la création d’infrastructures de télécommunication Très Haut Débit (fibre optique). L’alimentation s’effectue à partir du réseau public aérien existant ou projeté. Il sera enterré en tranchée commune avec le réseau électrique BT.
L’éclairage public de la ZAE est mis en œuvre de manière à réduire au maximum son impact sur l’environnement, que ce soit en termes de consommation énergétique ou de pollution lumineuse. Les lampadaires sont implantés le long des voiries à intervalles de 20m sur un seul trottoir et sans entrave à l’accès des parcelles privées.
De plus, le mode d’éclairage des espaces publics peut être ajusté, sachant que l’espace éclairé est une zone d’activités dont le fonctionnement se fait principalement de jour. Ainsi, il peut être envisagé :
• d’éteindre les éclairages publics en fin de soirée
• d’installer des réducteurs de flux sur les rues à faible trafic (pendant les ¾ de la nuit le flux émis peut être réduit à 50 %)
• d’orienter l’éclairage vers le sol et les zones principalement visées (voirie et espaces publics) auqnd
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5.1.9 Coupe de principe d’aménagement paysager
Figure 10 : Coupes de principe des espaces paysagers de la ZAE (Source : AVP URBANEA Août 2023) UONUNN 2p
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MOYIOM-1991S
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Figure 11 : Plan d'aménagement des jardins partagés Page | 40 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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6 – Pièce 6 : Appréciation sommaire et globale des dépenses à
réaliser
Coût des mesures compensatoires pour l’environnement : 1 222 000, 00 € HT.
Les dépenses totales liées au projet de ZAE Ironi Bé sont estimées à 14 711 000,00 € HT.
7 – Pièce 7 : Étude d’impact
Le dossier d’étude d’impact est disponible en pièce indépendante du présent dossier, ainsi que son résumé non technique. Le lecteur est invité à s’y référer.
Acquisition foncières Coût (€/u) Unité Quantité Total (k€) Acquisitions lots cessibles & équipements 11.06 € m² 89 124 986k€ Acquisition compensation écologique 12.00 € m² 13 156 158k€ Acquisition compensation agricole 12.00 € m² 5 709 69k€ Indemnisations accessoires 83k€
Sous-total acquisitions foncières 12.00 € m² 107 988 1 296k€
Forfait
Travaux de viabilisation - Lots VRD Coût (€/u) Unité Quantité Total (k€) Lot 1 : Travaux préparatoire - Terrassements généraux 2 504k€
Lot 2 : Voirie et Réseaux d'assainissement Eau Pluviale 4 404k€
Lot 3 : Réseaux Alimentation d'Eau Potable 378k€
Lot 4 : Réseaux d'assainissement des Eaux Usées 696k€
Lot 5 : Électricité - Éclairage - Télécom 865k€
Lot 6 : construction d'un château d'eau 728k€
Lot 7 : Traitement des eaux usées - Biodisques 1 027k€
10 602k€
1 590k€
12 193k€
Détail en annexe
Détail en annexe
Détail en annexe
Détail en annexe
Détail en annexe
Détail en annexe
Détail en annexe
Sous-total Travaux de viabilisation
Prévision aléas (15%)
Total travaux de viabilisation [1 Zonage PLU Dembéni
[2] Périmètre de projet
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8 – Pièce 8 : Notice technique
8.1 Mise en compatibilité du PLU avec le projet de la ZAE-Ironi-Bé
La maîtrise d’œuvre urbaine et environnementale pour la création d’une ZAE sur le site d’Ironi-Bé de la commune de Dembéni a été lancée en novembre 2021. La première étape du projet, visant à l’appropriation des enjeux, a permis de mettre en lumière les enjeux relatifs la compatibilité du projet avec les documents d’urbanisme.
Dans ce cadre, il a été relevé que le PLU de Dembéni (approuvé en date du 18 janvier 2017) n’est pas compatible avec le projet de ZAE sur le site d’Ironi-Bé. En effet, bien que le projet soit inscrit dans le PADD, les parcelles couvertes par le projet de ZAE sont classées en zone agricole (A) dont la vocation ne permet pas l’accueil d’activités telles qu’envisagées dans le projet de zone d’activités.
Figure 12 : Le site de projet dans le PLU de Dembéni
Le PLU de Dembéni doit donc être modifié afin que le site d’Ironi-bé puisse accueillir le projet de zone d’activités économiques. Pour cela, le caractère d’intérêt général de cette opération permet la mise en œuvre d’une Déclaration d’Utilité Publique emportant Mise en Compatibilité du PLU. Cette procédure, aussi appelée MECDUP, est encadrée par les articles suivants :
• Articles L. 121-4 et L. 122-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique 1AUX : Zone à urbaniser liée aux activités économiques
[_JN:Zone naturelle |__| A: Zone Agricole
Es) UB : Zone Urbaine correspond à des secteurs à dominante résidentielle, qui peuvent accueillir de la mixité fonctionnelle
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• Article L. 104-3 du code de l'urbanisme
• Articles R. 104-11 à R. 104-14 du code de l'urbanisme
• Articles L. 153-54 à L. 153-59
• Article R. 153-14 du code de l'urbanisme
• Article R. 122-27 code de l'environnement
8.2 Un projet compatible avec le PLU-i-h de la CADEMA, en voie d’approbation
L’étape d’appropriation des enjeux a également permis de relever que le PLU-i-h de la CADEMA, prescrit par délibération du conseil communautaire du 29 juin 2019, est en cours d’élaboration.
Dans un souci d’allègement des procédures nécessaires à la mise en œuvre de la ZAE-Ironi-bé, des échanges entre l’EPFAM et la CADEMA ont permis d’intégrer en amont les caractéristiques du projet de ZAE dans le projet de PLU-i-h. Le PLU-i-h intègre donc le projet de ZAE, comme le montre l’extrait du règlement graphique ci-après, avec une zone 1AUx qui correspond aux zones à urbaniser liées aux activités économiques.
Figure 13 : Le site de projet dans le PLU-i-h de la CADEMA Page | 43 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet de ZAE Ironi Bé : Dossier de DUP – Mars 2025
Considérant que le PLU-i-h a été arrêté par délibération du conseil communautaire en date du 27 juillet 2022 et que l’enquête publique s’est déroulée du 20 mars 2023 au 20 avril 2023, il est envisagé que son approbation soit effective avant la fin 2023 permettant au projet de ZAE d’être réalisable dans le contexte réglementaire du PLU-i-h en vigueur. Dans ce cadre, la procédure de MECDUP du PLU de Dembéni n’est pas nécessaire. Page | 44 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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9 – Pièce 9 : Avis des domaines
L’avis du domaine sur la valeur vénale est annexé au présent document. Le lecteur est invité à s’y référer en fin de document Page | 45 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
FINANCES PUBLIQUES
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction Régionale des Finances Publiques De Mayotte
Service local du Domaine
6 avenue de la Préfecture
BP 501
97600 MAMOUDZOU
mél. : drfip976.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 28/02/2024
Le Directeur Régional des Finances publiques
à
M. LE DIRECTEUR DE l’EPFAM
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Hervé SIDIBÉ
Réf. DS : 13824682
OSE : 2023-97607-68758
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Parcelles de terrain en zones A et N
Adresse du bien : 97660 DEMBENI
Valeur vénale estimée : 986 152 €
assortie d’une marge d’appréciation de 10 % 1 - SERVICE CONSULTANT
CADEMA
Affaire suivie par : Mme ALI SININA, chargée d’opérations foncières
Tél. : 06 39 99 21 51 mél. : sinina.ali@epfam.fr
2 - DATE
de consultation : 05/09/2023
de délai négocié : /
de visite :
de dossier en état : 01/12/2023
3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération :
Acquisition de plusieurs biens pour un projet de création de ZAD.
3.2. Nature de la saisine :
La saisine est réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé :
Consultation soumise à l’étude afin d’entamer des négociations à l’amiable.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Les biens sont situés en périphérie de l’agglomération de DEMBENI, au village de IRONI-BÉ.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Le consultant indique que les parcelles ont accès à la voirie. 4.3. Références Cadastrales :
Les biens sous expertise figurent au cadastre sous les références suivantes :
N° Commune Zonage PLU
1 DEMBENI AS 12 T3696 45398 45398 A (98%) et N (2%) Oui
2 DEMBENI AS 56 T38 20310 20310 A (92%) et N (8%) Oui
3 DEMBENI AS 57 T39 4000 4000 A (85%) et N (15%)
4 DEMBENI AS 58 T40 4000 4000 A
5 DEMBENI AS 134 1342 1342 A
6 DEMBENI AS 140 T2891 6509 6509 A (76%) et N (24%) Oui
7 DEMBENI AS 147 T2891 2300 700 A
8 DEMBENI AR 36 2202 2202 A (83%) et N (17%)
9 DEMBENI AR 43 T3155 1733 1733 A (87%) et N (13%)
10 DEMBENI AR 52 T3155 1846 1846 A (88%) et N (12%)
Sec on
cadastrale
Numéro de
parcelle
TITRE
FONCIER
Superficie
totale de la
parcelle (m²)
Superficie
parcelle
impactée (m²)
Présence de
bâ
(oui/non)
Si bâ : surface
habitable ou
surface u le (m²)
2 bâ s:
a)maison individuel
247m²
b)Poulailler: 351m²
c)hangar:105m²
14 ba s
a)100m² ruine en
pierre
b)120m² en tole
c)140m² garage en
tole
d)70m² en tole
e)130m² en tole
f)80m² en tole
g)55m² en tole
h)60m² en tole
i)60m² en tole
j) 20m² en tole
k)30m²
l)45m² en tole
3 ba s et 1 agricole
a)58m² en tole
b)50m² en tole
c)100m² en tole
d)40m² en tole
3 bâ s en ruine
a: 110 m²
b: 105 m²
c: 111 m² drlormatons relatives La feu au centre de |
lavue(POF)
Æor
| Veuillez sélectionner une ou plusieurs parcelles en
| quant dessus,
Ja
Parce
|
= | 9
informations lttéoles relatives à a parcelle
Référence: 407 000 AS 0054
Contenance: 20m
Contenance PCI: 90m
Codeapentage: À
eu: ADM RTE DE MAMOUDZOU-
MON BE
9700 DEMEN
Nom du propriétaire VERONIQUE
Prénom du IMAME VICTOMRE
popréare.
Date do nahsance: 10/01/1921
nl
eZ
—
Fred AS ON
Parce couverte par le Plan Local
Urbanisme (PLU de La commune de
DEMBE, on a dernère procédure à été
approuve Le DOA2ON
Ame de LD pour COM Ce
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Lo liée À A: Zone à vocation
d'actmités agricoles
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Sélectionner des parcelles
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Un exemple de parcelle: AS 56 (Vue Cadastre) Un exemple de parcelle: AS 12 (Vue Géoportail)
Un exemple de parcelle: AR 36 (Vue Géofoncier) Vue de 3 exemples ETABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER
ET D'AMÉNAGEMEN
"
Plan de localisation fourni par le consultant
4.4. Description des biens
14 parcelles de contenances diverses sont soumises à l’étude, pour une surface totale de plus de 94 000 m². Parmi celles-ci, 3 parcelles sont supports de bâtis et décrites (pour 2 d’entre elles) comme étant en tôle et en état d’abandon. 1 parcelle (AS 12) est support d’une maison individuelle de 247 M², en mauvais état non décrite précisément ; d’un poulailler et d’un hangar non utilisés.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
Propriétaires présumés : (Voir tableau annexe infra).
5.2. Conditions d’occupation :
(Voir tableau annexe infra). 6 – URBANISME
Commune de DEMBENI, Plan Local d'Urbanisme / RÈGLEMENT APPROUVE LE 19 FÉVRIER 2011.
Les emprises situées en zones A:
La zone A correspond à l’espace agricole équipé ou non, destiné à l’exploitation de culture,de maraîchage ou d’élevage. Ces secteurs sont à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
La zone comprend également trois sous-secteurs :
Article 1 – A : Occupations et utilisations du sol interdites
Sont interdites :
- L'ouverture et l'exploitation de carrières sont interdites en milieu agricole en dehors de celles autorisées ou de celles existantes à la date d’approbation du
PLU.
- Les constructions ou installations destinées aux activités industrielles. - Les constructions ou installations destinées aux activités économiques artisanales, commerciales et de services.
- Les constructions ou installations destinées aux entrepôts en dehors de ceux liés aux activités agricoles.
- Les constructions, ouvrages ou installations destinés au stockage d’hydrocarbure.
- Les constructions destinées aux activités touristiques en dehors de celles autorisées dans le cadre d’une activité agricole existante et conforme aux dispositions de la loi littoral. - Les constructions ou installations destinées à l’habitat sauf celles prévues à l’article 2. - Les constructions ou installations incompatibles avec les dispositions de la loi littorale applicable à Mayotte.
Les emprises situées en zones N:
Les zones naturelles couvrent les secteurs de la commune équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractères d’espaces naturels.
Article 1 – N : Occupations et utilisations du sol interdites
Dispositions communes
Sont interdites :
- L'ouverture et l'exploitation de carrières sont interdites en dehors de celles autorisées ou de celles existantes à la date d’approbation du PLU.
- Les constructions ou installations destinées aux activités industrielles. - Les constructions ou installations destinées aux activités économiques artisanales, commerciales et de services.
- Les constructions ou installations destinées aux entrepôts en dehors de ceux liés aux activités agricoles.
- Les constructions, ouvrages ou installations destinés au stockage d’hydrocarbure. - Les constructions destinées aux activités touristiques en dehors de celles autorisées dans le cadre d’une activité agricole existante et conforme aux dispositions de la loi littoral. - Les constructions ou installations incompatibles avec les dispositions de la loi littorale applicable à Mayotte.
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION La valorisation de biens immeubles sera réalisée par la méthode de comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible des immeubles à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché -sources et critères de recherche – Termes de référence
Les termes de comparaison ont été recherchés parmi les mutations à titre onéreux sur les dernières années de biens catégoriels similaires situés à proximité.
* Termes de comparaison à DEMBENI en zone A, en sections cadastrales AM, AN, AP, entre 2021 et 2023
Études réalisées à l’aide des bordereaux analytique de la CPI.
L’étude de marché supra révèle 11 mutations de terrains en zone agricole, ayant eu lieu entre 2020 et 2022. 9 des 11 termes correspondent à des surfaces inférieures à 500 m², avec un prix de vente moyen s’établissant à 59 €/m², avec une valeur basse à 3€/m² et une valeur haute à 100,97€/m².
N° Date de l’acte Type d'acte Commune Vendeur Acquéreur Adresse Bâti
1 2021 P 2628 24/11/21 Dembéni Particulier Particulier AN 145 A Tsararano 478 Non Terrain 80,00 €
2 2021 P 2660 01/12/21 Dembéni SCAM SAS AP 152 A Ironi be 21150 Oui Terrain 3,00 €
3 2021 P 2623 24/11/21 Dembéni Particulier Particulier AN 123 A dembeni 327 NON Terrain 45,87 €
4 2021 P 2664 25/11/21 Dembéni Particulier Particulier AM 1920 A Tsararano 208 Terrain 100,96 €
5 2021 P 2666 25/11/21 Dembéni Particulier Particulier AM 1919 A Tsararano 207 Non Terrain 96,62 €
6 2022 P 413 25/11/21 Dembéni Particulier Particulier AN 91 A Dembeni 234 Non Terrain 85,47 €
7 2022 P 411 16/12/21 Dembéni Particulier Particulier AN 118 A Tsararano 469 Non Terrain 63,97 €
8 2022 P 410 28/12/21 Dembéni Particulier Particulier AN 147 A Dembeni 249 Non Terrain 44,18 €
9 2022 P 230 26/10/21 Dembéni Particulier Particulier AN 184/187/189 A Dembeni 195 Non Terrain 51,28 €
10 2022 P 222 01/12/21 Dembéni SCAM SAS AP 151/153 A Ironi be 4596 Oui Terrain 13,34 €
11 2022 P 1922 05/10/2022 Dembéni Particulier Particulier AN 90 A Dembéni 250 Non Terrain Terrain 65,00 €
Référence
CPI de l'acte
Cadastre
section
Cadastre
Numéro
Zonage au
PLU détaillée
Superficie (S)
du terrain de
la parcelle en
m²
La parcelle
supporte-t-
elle une
construction
Nature du
bien
Prix de vente
(PV) en €
Prix unitaire
en €/m² (PV/S
ou si bâti PV/
SU)
Observations diverses (nb de
pièces, parking, état du bien,
etc.)
Vente/
mutation 38 240,00 €
Vente de terrain non constructible
située en zone A du plu. Vérif SH
05/06/2023
Vente/
mutation
Entrepôt/
Dépôt 63 450,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude. Des bâtis édifiés par le
l’acquéreur, pour les besoins de
son exploitation, existent sur la
parcelle. Le vendeur renonce à en
revendiquer la propriété dans le
cadre de cette cession. Vérif SH
05/06/2023.
Vente/
mutation 15 000,00 €
Vente de terrain agricole. La
parcelle AN 123 est un le fond
dominant et bénéficie d’une
servitude réelle et perpétuelle
constituée par le fonds servant
voisin (AN 219) Maj par SH le
02/12/2022.
Vente/
mutation 21 000,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude. Vérif SH 05/06/2023.
Vente/
mutation 20 000,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude. Vérif SH 05/06/2023.
Vente/
mutation 20 000,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude.Zonage A à 63 % et N à
37 %. Vérif SH 05/06/2023.
Vente/
mutation 30 000,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude. Vérif SH 05/06/2023.
Vente/
mutation 11 000,00 €
parcelle AN 147 est un le fond
dominant et bénéficie d’une
servitude réelle et perpétuelle
constituée par le fonds servant
voisin (AN 223) Maj par SH le
Vente/
mutation 10 000,00 €
Vente de terrain agricole. La
parcelle AN 184/187/ 189 est un
le fond dominant et bénéficie
d’une servitude réelle et
perpétuelle constituée par le fonds
servant voisin (AN 219) Maj par
SH le 02/12/2022.
Vente/
mutation
Entrepôt/
Dépôt 61 308,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude. Des bâtis édifiés par le
l’acquéreur, pour les besoins de
son exploitation, existent sur la
parcelle. Le vendeur renonce à en
revendiquer la propriété dans le
cadre de cette cession. Vérif SH
05/06/2023.
Vente/
mutation 16 250,00 €
Cession d’une parcelle de terrain
à l’État avec constitution de
servitude. Vérif SH 05/06/2023. La plupart des termes de l’étude, bien que situés en zone A correspondent manifestement à des morcellements dans un but d’habitation, en dépit du caractère inconstructible de la zone.
A l’examen, les termes N° 2 et N° 10 contrairement aux autres, rendent compte d’une transaction entre professionnels du secteur agricole. En témoignent, les structures d’exploitation existantes sur les sites, leurs grandes tailles et leurs positionnements respectifs (hors de zones habitées). Ces termes représentent davantage la valeur des biens compris dans l’étude (biens de très grande surface, à usage agricole).
Aussi, la moyenne de ces 2 termes (N° 2: AP 152 et N° 10 : AP 151/ 153) de 8,17€ arrondie à
9 €/m² sera retenue.
*Termes de comparaison de terrains nus à DEMBENI en zone N, entre 2020 et 2023
L’étude de marché supra révèle 16 mutations de terrains en zone naturelle, ayant eu lieu entre 2020 et 2023. 14 des 16 termes correspondent à des surfaces comprises entre 500 et 1000 m², ainsi qu’une mutation d’un terrain de 2 000 m².
N° Date de l’acte Type d'acte Commune Vendeur Acquéreur Adresse
1 2020 P 1944 Dembéni AZ AZ 246 N N Hajangoua Non Terrain 30,00 € vente de terrain
2 2021 P 714 Dembéni AZ AZ 263 N N Hajangoua 500 Non Terrain 30,00 € Vente de terrain nue
3 2021 P 722 16/02/21 Dembéni Particulier Particulier AZ 269 N N Hajangoua Non Terrain 3,79 €
4 2021 P 1193 12/05/21 Dembéni CDM 976 Particulier BH 25/57 N N Hamouro Non Terrain 0,10 €
5 2021 P 1825 Dembéni AZ AZ 255 N N Hajangoua 500 Non Terrain 30,00 € vente de terrain
6 2022 P 760 Dembéni AY AY 110 N N M’colo Moja 2000 Terrain 47,00 € Une parcelle de terrain
7 2022 P 850 Dembéni AY AY 118 N N M’colo Moja 1000 Terrain 47,00 € Une parcelle de terrain
8 2022 P 924 Dembéni AY AY 111 N N M’colo Moja 1000 Terrain 47,00 € Une parcelle de terrain
9 2022 P 1687 23/08/22 Dembéni Particulier Particulier BK 278 N N 500 Non Terrain 30,00 €
10 2022 P 1795 22/09/2022 Dembéni Particulier Particulier AZ 279 N N 500 Non Terrain 30,00 €
11 2022 P 1372 26/07/22 Dembéni Particulier Particulier BK 274 N N 580 Non Terrain 34,48 €
12 2022 P 1373 26/07/22 Dembéni Particulier Particulier BK 276 N N 500 Non Terrain 30,00 €
13 2022 P 1430 01/08/2022 Dembéni Particulier Particulier BK 275 N N DEMBENI 1000 Non Terrain 30,00 € Terrain nu. Vérif FSM
14 2002 P 1425 29/07/2022 Dembéni Particulier Particulier BK 280 N N DEMBENI 532 Non Terrain 28,20 € Terrain nu. Vérif FSM
15 2023P 4 15/12/2022 Dembéni Particulier Particulier AY 115 N N 1000 Non Terrain 47,00 €
16 2023 P 284 07/02/2023 Dembéni Particulier Particulier AY 117 N N 1000 Non Terrain 47,00 €
Référence
CPI de l'acte
Cadastre
section
Cadastre
Numéro
Zonage au
PLU détaillée
Zonage au
PLU simplifié
(U, AU, A, N)
Superficie (S)
du terrain de
la parcelle en
m²
La parcelle
supporte-t-
elle une
construction
Nature du
bien
Prix de vente
(PV) en €
Prix unitaire
en €/m² (PV/S
ou si bâti PV/
SU)
Observations diverses
(nb de pièces, parking,
état du bien, etc.)
Vente/
mutation 1 000 30 000,00 €
Vente/
mutation 15 000,00 €
Vente/
mutation 7 907 30 000,00 €
Cession d’une parcelle en
zone naturelle.Vérif SH
08/06/2023.
Vente/
mutation 15 493 1 593,00 €
Cession d’une parcelle en
zone naturelle dans le
cadre d’une procédure de
régularisation.Vérif SH
08/06/2023.
Vente/
mutation 15 000,00 €
Vente/
mutation 94 000,00 €
Vente/
mutation 47 000,00 €
Vente/
mutation 47 000,00 €
Vente/
mutation
Dembéni
97660 15 000,00 €
Une parcelle de terrain nue
issue de la propriété dite
« THEO » avec le bénéfice
d’une servitude. Celle-ci
est classée à 80 % en
zone N (naturelle), à 14 %
en zone A (à vocation
d’activités agricoles) et à
7 % en secteur 1AUb
(secteur à vocation mixte).
Vérif. AAL, le 12/01/2023
Vente/
mutation
Hajangoua
97660
Dembéni
15 000,00 €
Une parcelle de terrain nue
issue de la propriété dite
« NESZ ». Vérif. AAL, le
24/01/2023
Vente/
mutation
97660
Dembéni 20 000,00 €
Une parcelle de terrain nue
issue de la propriété dite
« THEO », avec le
bénéfice d’une servitude de
passage. Vérif. AAL, le
01/02/2023
Vente/
mutation
Dembéni
97660 15 000,00 €
Une parcelle de terrain nue
issue de la propriété dite
« THEO » avec le bénéfice
de la servitude de
passage. Vérif. AAL, le
02/02/2023
Vente/
mutation 30 000,00 €
Vente/
mutation 15 000,00 €
Vente/
mutation
M’COLO
MOJA97660
DEMBENI
47 000,00 € Terrain nu. Vérif 09/05/2023
Vente/
mutation
MCOLO
MOJA 97660
DEMBENI
47 000,00 € Terrain nu Vérif FSM 23/05/2023 La majorité des termes de comparaisons ressemble donc aux biens à l’étude car ceux-ci sont de petites parcelles de moins de 1 700 M².
Le prix de vente moyen s’établit à 31,97€/m², avec une valeur basse à 0,10€ et une valeur haute à 47€.
La moyenne des différents termes obtenue (31 €/ M²) sera retenue.
8.2. Analyse et arbitrage du service – valeur retenue:
*Pour les parcelles en zone A, la valeur moyenne de 8,17€ arrondie à 9 €/m² sera retenue.
* Pour les parcelles en zone N, 31 €/ M² sera retenue.
Récapitulatif de la valeur vénale
Seule la valeur vénale des parcelles sera rapportée, étant donné le peu d’information sur les bâtis existants.
En effet, la plupart des bâtis évoqués étant de faibles valeurs (case en tôle), la maison individuelle située parcelle AS 12 pourra faire l’objet d’une évaluation distincte et affinée lorsque les négociations conduiront à un accord en vue d’une acquisition.
Pour les bâtis légers (cases en tôle, hangar, poulailler), la valeur du R terrain encombré S (c’est-à-dire la valeur du terrain nu affectée d’un abattement représentatif de l’encombrement des bâtis à détruire) pourra être déterminée en appliquant un abattement sur la valeur vénale pleine des parcelles. L’abattement pourra être appliqué à l’occasion des évaluations à produire avant l’acquisition définitive des parcelles retenues.
Cette technique est permise par le Guide de l’ Évaluateur (Tome 4, P. 10) :
▪ le montant de l’abattement ne saurait être supérieur à la valeur de la construction qui encombre le terrain,
▪ la jurisprudence limite le taux maximal d’abattement à 40 % (voire, exceptionnellement, 50 %) pour un encombrement maximum, c’est-à-dire dans l’hypothèse où la construction édifiée épuise le potentiel de constructibilité du terrain ou lorsque son implantation est telle qu’elle interdit toute nouvelle construction,
▪ a contrario, pour un terrain peu encombré et dégageant une constructibilité appréciable, l’abattement se situe au minimum entre 10 à 20 %,
▪ les abattements pour situations intermédiaires sont déterminés en fonction des particularités de chaque dossier. 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
Il est à noter que toutes les informations utilisées dans le cadre de cette étude ont été communiquées par le consultant et que cette évaluation n’a pas donné lieu à une visite sur le site.
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix. La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence.
Récapitulatif de la valeur vénale du bien : 986 152 €
(Se reporter au document nommé État parcellaire revu par SLD)
Il est rappelé aux consultants que cet avis de valeur ne leur interdit pas de réaliser une cession à un prix plus élevé ou une acquisition (ou prise à bail) à un prix plus bas.
Par ailleurs, les collectivités territoriales et leurs établissements peuvent, à condition de pouvoir le justifier, s’écarter de la valeur de ce présent avis pour céder à un prix inférieur ou acheter (ou prendre à bail) à un prix supérieur.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois. 11 - OBSERVATIONS
L'estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du
présent rapport.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l'opération n'était
pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de
constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Pour le Directeur Régional des Finances Publiques
de Mayotte, Se Ma
la responsable du Dr ei
/&, À
VICE LOCAL.
D DOMAINE pl
Ir
ET
Chloé JEHANNE
Inspectrice principale des Finances Publiques État parcellaire revu par SLD
N° Commune Zonage PLU Total par parcelle
1 DEMBENI AS 12 T3696 45398 SCI OTE MATERIAUX
A à 98%
Oui 4 libre oui
9
908,00 31,00
2 DEMBENI AS 56 T38 20310
A à 92%
Oui 5 occupé oui
9
31,00
3 DEMBENI AS 57 T39 4000 MOUSTOIFA DANIEL/
A à 85%
occupé non
9
600,00 31,00
4 DEMBENI AS 58 T40 4000 MOUSTOIFA DANIEL/ A oui 9
5 DEMBENI AS 134 1342 A 9
6 DEMBENI AS 140 T2891 6509
A à 76%
Oui 5 libre non
9
31,00
7 DEMBENI AS 147 T2891 2300 700,00 A oui 9
8 DEMBENI AR 36 2202
A à 83%
oui
9
374,00 31,00
9 DEMBENI AR 43 T3155 1733 GANIJI/UMME AIMEN
A à 87%
oui
9
225,00 31,00
10 DEMBENI AR 52 T3155 1846 KIKABAY/RIAZ
A à 88%
oui
9
222,00 31,00
11 DEMBENI AR 53 T3155 1898 SCI SAYSA
A à 89%
oui
9
209,00 31,00
12 DEMBENI AR 55 T3155 1492 MOUSTOIFA DANIEL/
A à 89%
oui
9
164,00 31,00
13 DEMBENI AR 56 T3155 1491 MOUSTOIFA DANIEL/
A à 88%
oui
9
179,00 31,00
14 DEMBENI AR 57 T3155 1491 MOUSTOIFA DANIEL/
A à 91%
oui
9
134,00 31,00
Sec$on
cadastrale
Numéro de
parcelle
TITRE
FONCIER
Superficie
totale de la
parcelle (m²)
Superficie
parcelle
impactée (m²)
NOM
DU PROPRIETAIRE
Présence de
bâ$
(oui/non)
Nature des bâ$s
(à partir de la
typologie à
prévoir) de 1 à 5
(1 correspond à
très bon état)
Si bâ$ : surface
habitable ou surface
u$le (m²)
Etat
d’occupa$on
(libre/occupé)
Accès voirie
(oui/non)
Observa$ons
(descrip$on sommaire,
éléments de nature à impacter
la valeur du bien : raccordement
aux réseaux, enclavement,
encombrement, pollu$on des
sols, situa$on privilégiée,
servitudes éventuelles….)
Prix au M² par
zonage
44 490,00
2 bâ$s:
a)maison individuel 247m²
b)Poulailler: 351m²
c)hangar:105m²
Le Hangar et le poulailler ne sont
plus en ac>vités.
400 410,00
N à 2 % 28 148,00
18 685,00
VERONIQUE/MARIE
VICTOIRE
14 ba$s
a)100m² ruine en pierre
b)120m² en tole
c)140m² garage en tole
d)70m² en tole
e)130m² en tole
f)80m² en tole
g)55m² en tole
h)60m² en tole
i)60m² en tole
j) 20m² en tole
k)30m²
l)45m² en tole
168 165,00
1 625,00 N à 8 % 50 375,00
3 400,00 3 ba$s et 1 agricole a)58m² en tole
b)50m² en tole
c)100m² en tole
d)40m² en tole
30 600,00
N à 15 % 18 600,00
4 000,00 36 000,00
1 342,00 BATAILLE/EDMEE YVONETTE 12 078,00
4 947,00
BATAILLE/EDMEE
YVONETTE
3 bâ$s en ruine
a: 110 m²
b: 105 m²
c: 111 m²
Les bâ>s présents sur la parcelle
sont en état d'abandon
44 523,00
1 562,00 N à 24 % 48 422,00
BATAILLE/EDMEE
YVONETTE 6 300,00
1 828,00
ABDOUL/IBRAHIM
JASPHETT
16 452,00
N à 17 % 11 594,00
1 508,00 13 572,00
N à 13 % 6 975,00
1 624,00 14 616,00
N à 12 % 6 882,00
1 689,00 15 201,00
N à 11 % 6 479,00
1 328,00 11 952,00
N à 11 % 5 084,00
1 312,00 11 808,00
N à 12 % 5 549,00
1 357,00 12 213,00
N à 9 % 4 154,00
TOTAL : 94 412,00 TOTAL : 986 152,00