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Arrêté - Préfecture - Mayotte - A Dossier DUP IndD
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Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Environnement,
Pièce A Dossier de déclaration d’utilité publique
Pièce A-1 Plan de situation
Pièce A-2 : Notice explicative
Pièce A-3 : Plan général des travaux
Pièce A-4: Périmètre délimitant les immeubles à exproprier
Pièce A-5 : Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants
Pièce A-6 : Appréciation sommaire des dépenses à réaliser
Pièce A-7: Etude d’impact
Pièce A-8: Etude socio-économique
Pièce B Mise en compatibilité du PLU et évaluation environnementale
Pièce C Dossier d’autorisation environnementale unique EPFAM ETABLISSEMENT
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D'AMÉNAGEMENT
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SX 24 rue de la Lorraine, 97400 Saint-Denis
F cyathea@cyathea.fr
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Décembre – 2018
Référence : Cyathea-1728-EI-Ind.A
Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano
Dembéni
Commune de Dembéni
Pièce A - Déclaration d’utilité Publique Page | 4 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Suivi et visa du document
Emetteur : Cyathea
Bureau d’Etudes Environnement Agronomie
24 Rue de La Lorraine – 97400 Saint-Denis
Tél : 0262 53.39.07 – Fax : 0262 53.95.07
cyathea@cyathea.fr
Etude : Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano-Dembéni
Document : Dossier d’Enquête Préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
Référence document : Cyathea-N°1866-DUP-Ind.D
Historique du document :
Propriétaire du document : EPFAM
Diffusion : M. TOYBOU, M. GUILLERMIN
SUIVI DES VERSIONS
Indice Date Commentaire Auteur Validation
A 20/08/2020 Transmission première version du document P. MATHIEU C.BERRA
B 10/2020 Modification et validation du rapport par l’EPFAM I.TOYBOU
C 10/2020 Finalisation suite à relecture par l’EPFAM C.BERRA
D 11/2020 Modification numérotation pièces C.BERRA 2.1.1
2.1.2
2.1.3
3.1.1
3.1.2
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
SOMMAIRE
Liste des figures ....................................................................................................................................................... 7
Pièce A-1 : Plan de situation.................................................................................................................................. 10
Pièce A-2 : Notice explicative ................................................................................................................................ 11
1 Implantation du projet ................................................................................................................................. 11
2 Description du projet ................................................................................................................................... 13
2.1 Logements et commerces ................................................................................................................... 13
Secteur Tsararano ........................................................................................................................... 15
Secteur Dembéni Ouest .................................................................................................................. 15
Secteur Dembéni Est ....................................................................................................................... 16
2.2 Trame sociale ....................................................................................................................................... 17
2.3 Les usages et équipements .................................................................................................................. 18
2.4 Trame viaire et mobilités douces ........................................................................................................ 19
2.5 Trame hydraulique .............................................................................................................................. 21
Stratégie agricole ..................................................................................................................................... 21
2.6 ..................................................................................................................................................................... 21
2.7 Stratégie végétale ................................................................................................................................ 22
3 Justification de l’utilité publique du projet .................................................................................................. 24
3.1 Contexte et objectifs ........................................................................................................................... 24
Problématiques et besoins communaux ......................................................................................... 24
Les objectifs et cibles du projet d’aménagement ........................................................................... 24
3.2 Un projet qui s’inscrit dans les orientations des documents d’urbanisme locaux : ............................ 26
Le plan d’aménagement et de Développement durable de Mayotte (PADDM) ............................. 26
Le projet de Schéma d’Aménagement Régional (SAR) .................................................................... 26
Le projet de Plan Intercommunal de lutte contre l’habitat indigne de la CADEMA ........................ 28
Le plan local d’urbanisme de Dembéni ........................................................................................... 29
3.3 Variantes étudiées et solution retenue ............................................................................................... 30
La réalisation d’études de faisabilité ............................................................................................... 30
Une démarche de concertation ...................................................................................................... 31
Principales sensibilités environnementales ayant conditionné la conception du projet : .............. 32
Plusieurs scenarii d’aménagements proposés ................................................................................ 35
Pièce A-3 : Plan général des travaux ..................................................................................................................... 39
Pièce A-4 : Périmètre délimitant les immeubles à exproprier ............................................................................. 43
Pièce A-5 : Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants .......................................................... 47
1 Description générale .................................................................................................................................... 47
1.1 Trame bâtie envisagée......................................................................................................................... 47 1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
1.3.5
1.4.1
1.4.2
1.4.3
1.4.4
1.4.5
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
1.2 Trame viaire, modes doux et espaces de stationnement .................................................................... 49
Typologie des voies et description .................................................................................................. 50
Modes doux ..................................................................................................................................... 53
Stationnement................................................................................................................................. 54
1.3 Espaces et équipements publics .......................................................................................................... 55
Les équipements publics de superstructure ................................................................................... 55
Le parc du Mro Wa Dembéni......................................................................................................... 55
Les squares ...................................................................................................................................... 55
Les places ........................................................................................................................................ 55
Les placettes (belvédères) ............................................................................................................... 56
1.4 Les réseaux divers ................................................................................................................................ 56
Réseau pluvial ................................................................................................................................. 56
Alimentation en eau potable et réseau de lutte contre les incendies ............................................ 59
Réseau de collecte des eaux usées ................................................................................................. 61
Réseau électrique et d’éclairage public .......................................................................................... 62
Réseau téléphonique ...................................................................................................................... 64
Pièce A-6 : Appréciation des dépenses à réaliser ................................................................................................. 75
Pièce A-7 : Etude d’impact .................................................................................................................................... 77
Pièce A-8 : Etude socio-économique..................................................................................................................... 79 Page | 7 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Liste des figures
Figure 1 : Localisation du site d’étude .................................................................................................................. 10
Figure 2 : Exemple de pratiques agricoles sur le site (Aurélie Hoffmann, février 2020) ....................................... 11
Figure 3 : Recensement des typologies des constructions sur la zone d’étude .................................................... 12
Figure 4. Points d’activité ou d’intérêt .................................................................................................................. 12
Figure 5 : Plan guide du projet de ZAC .................................................................................................................. 13
Figure 6 : Implantation et répartition des logements ........................................................................................... 14
Figure 7 : Cartographie de la trame sociale du projet de ZAC .............................................................................. 17
Figure 8 : Cartographie des usages au sein du projet de ZAC ............................................................................... 18
Figure 9 : Cartographie de la trame viaire du projet de ZAC ................................................................................. 19
Figure 10 : Cartographie des modes actifs de déplacement du projet de ZAC ..................................................... 20
Figure 11 : Cartographie de la trame hydraulique du projet de ZAC .................................................................... 21
Figure 12 : Cartographie de la trame brune du projet de ZAC .............................................................................. 22
Figure 13 : Cartographie de la stratégie végétale du projet de ZAC ..................................................................... 23
Figure 14 : Extrait de la présentation à la Commission d’élaboration du SAR du 8 juillet 2019 ........................... 27
Figure 15 : Secteurs stratégiques de l’OIN ............................................................................................................ 28
Figure 16 : Extrait du zonage de PLHI.................................................................................................................... 29
Figure 17 : Enjeux territoriaux développés dans le cadre de l’étude de faisabilité .............................................. 31
Figure 18 : Hypothèses viaires 1 et 2 de la ZAC..................................................................................................... 36
Figure 19 : Trame viaire finale retenue ................................................................................................................. 37
Figure 20 : Trois hypothèses d’implantation de la gendarmerie .......................................................................... 37
Figure 21 : Hypothèse retenue pour l’implantation de la gendarmerie ............................................................... 38
Figure 22 : Plan général des travaux de la ZAC Tsararano .................................................................................... 41
Figure 23 : Plan de la bande de DUP ..................................................................................................................... 45
Figure 24 : Implantation et programmation du bâti au sein de la ZAC ................................................................. 48
Figure 25 : Cartographie de l’épannelage au sein de la ZAC ................................................................................. 48
Figure 26 : Bilan des surfaces du bâti de la ZAC (source : TEKHNE) ...................................................................... 49
Figure 27 : Typologie des voies au sein de la ZAC ................................................................................................. 49
Figure 28 : Cartographie des modes doux du projet de ZAC................................................................................. 53
Figure 29 : Organisation des stationnements sur le domaine public .................................................................... 54
Figure 30 : Cartographie de la promenade urbaine de la ZAC .............................................................................. 56
Figure 31 : Localisation schématique des ouvrages de rétention ......................................................................... 57
Figure 32 : Cartographie du principe de gestion des eaux pluviales proposé....................................................... 58
Figure 33 : Cartographie du réseau d’alimentation en eau potable et de lutte contre les incendies .................. 65
Figure 34 : Cartographie du réseau de collecte des eaux usées ........................................................................... 67
Figure 35 : Cartographie du réseau électrique...................................................................................................... 69
Figure 36 : Cartographie du réseau d’éclairage public .......................................................................................... 71
Figure 37 : Cartographie du réseau téléphonique ................................................................................................ 73
Figure 38 : Estimation financière du projet........................................................................................................... 75 Page | 8 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Conformément aux articles R 112-4 et R112-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le dossier comprend les pièces suivantes :
- Le plan de situation ;
- Une notice explicative ;
- Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier ;
- Le plan général des travaux ;
- Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants ;
- L'estimation sommaire des dépenses et du coût des acquisitions à réaliser. Pièce A-1 : Plan de situation
Projet d'aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni
Etude d'impact
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Donné : Cyathe:
Fond de carte : © IGN SCAN2S 6 259 00 750 100" © Réalisation : © Cyathea 2019
Cyathea
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Le projet de réalisation de la ZAC de Tsararano, porté par l’EPFAM (Etablissement Public Foncier et d’aménagement de Mayotte) se situe sur la commune de Dembéni, sur la côte Est de Mayotte.
D’une superficie de 117 ha, le périmètre opérationnel est traversé d’Ouest en Est par la rivière du Mro Wa Dembeni qui serpente au cœur d’une large plaine agricole et trouve son débouché dans le lagon au niveau des villages de Dembeni et d’Iloni.
Le périmètre est délimité par :
- Le village de Dembeni à l’est,
- Le village de Tsararano au nord,
- Les RN 2 et RN 3 au nord,
- La limite sud ne correspond à aucune trace territoriale particulière.
Figure 1 : Localisation du site d’étude Pièce A-2 : Notice explicative
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
1 Implantation du projet
Le périmètre de projet s’insère entre les villages de Tsararano et Dembéni Dembéni et Iloni sont deux villages côtiers traditionnels qui tendent à fusionner dans une même agglomération par une urbanisation récente qui gagne les hauteurs. De formation plus récente, le village de Tsararano, situé au carrefour des RN 2 et 3 reliant le Sud et l’Ouest du département au chef-lieu, tend à s’agrandir progressivement vers l’amont des pentes.
A l’ouest, la rive gauche du Mro Wa Dembéni voit se développer du logement résidentiel sur les tènements fonciers dits de la ‘coopérative de Sada. Construits en zone agricole sans autorisation, certains de ces logements sont implantés dans des zones d’aléa moyen inondation.
[Source : Rapport de présentation –Dossier de création de ZAC – Tekhné]
La zone de projet est majoritairement occupée par une végétation basse et des formations agroforestières. Trois grands systèmes de production agricole sont distingués sur le site :
- Les jardins maraichers ;
- Les exploitations vivrières de polycultures associées ;
- Les élevages bovins ;
Figure 2 : Exemple de pratiques agricoles sur le site (Aurélie Hoffmann, février 2020)
Plusieurs constructions sont présentes sur les périphéries nord, ouest et est du site, comme le montre la carte ci-dessous : LE Recensement des typologies F.
des constructions sur la zone
d'étude
\
À Y
Légende
Typologie des constructions [155]
EM OUR [41] Réalisation : BET TEMA 0 100 200 300 400 m EN EN CONSTRUCTION [41] Sources : Image aérienne DroneGO ; Orthophoto IGN 2016 ; BET TEMA
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Figure 3 : Recensement des typologies des constructions sur la zone d’étude
Figure 4. Points d’activité ou d’intérêt
Il est à noter sur le périmètre et aux abords immédiats la présence de plusieurs écoles et d’un lycée, de deux terrains de football, d’un marché couvert, d’une station d’épuration, d’un bureau de Poste, de la mairie, d’un centre universitaire et de plusieurs commerces répartis le long des routes.
Marché couvert
STEP
Terrain football
Terrain football
La Poste
Mairie
Ecole
Lycée
Marché informel
Centre universitaire Page | 13 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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2 Description du projet
Le futur quartier, qui a vocation à devenir l’un des premiers écoquartiers de Mayotte, accueillera des logements, des équipements scolaires et culturels, une gendarmerie et des commerces, dont une surface commerciale susceptible de répondre aux besoins du sud et du centre de l’île, en complément de l’offre de Mamoudzou.
Le projet a été bâti sur la base d’une trame a plusieurs échelles qui fixe le socle du nouveau quartier:
✓ elle croise les trames bleue, verte et brune,
✓ assure à l’échelle du grand paysage les liens morphologiques entre les entités urbaines,
✓ assure le maintien des valeurs environnementales du territoire comme socle à l’urbanisation,
✓ structure les espaces urbains et fixe la première trame fondamentale des réflexions bioclimatiques.
Figure 5 : Plan guide du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Le projet d’écoquartier prévoit l’urbanisation de 41Ha sur les pentes situées entre Tsararano et Dembeni. Au
contact des espaces privatifs destinés aux logements et activités, se déploient environ 14Ha d’espaces publics
comprenant des places et placettes publiques, des espaces paysagers ainsi que l’ensemble des espaces
nécessaires au bon fonctionnement du quartier (voiries, stationnements, espaces verts, cheminements doux,
etc…) ainsi que 61 ha d’espaces non urbanisés à forte valeur environnementales, paysagères et agricoles
composés de la plaine agricole, de la ripisylve du M’ro Wa Dembeni et des talwegs.
2.1 Logements et commerces
Le présent projet de ZAC de Tsararano prévoit un total de 2 021 logements répartis en 5 secteurs. Nbre logts
SECTEUR A 724
R+4 55
R+3 130
R+2 289
R+1 209
R+0 41
SECTEUR D
R+3 2
R+2 0
R+1 2
R+0 0
SECTEUR E 77
R+3 16
R+2 29
R+1 32
R+0 0
Nbres logts
SECTEUR A 724
206
1010
SECTEUR E 77
on / TOTAL 2021
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Le projet d’écoquartier vise à proposer une offre diversifiée de logements adaptés aux besoins recensés sur le
territoire et aux modes de vie actuels et futurs en termes de taille, de statut d’occupation (accession, locatif,
aidé, …), de forme (collectif, intermédiaire, individuel) et de mode constructif.
L’objectif est de diversifier l’offre de logement grâce à la réalisation d’un programme d’environ 2 021
logements répartis de la manière suivante :
- logements collectifs R+3 à R+4 (24% environ),
- petits collectifs R+2 (47% environ),
- petits collectifs / habitat intermédiaire en R+1 et R+2 (14% environ),
- habitat individuel en RdC ou R+1 (15% environ).
Figure 6 : Implantation et répartition des logements
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Surface commerciale :
Le programme initial intègre une surface commerciale de 2 500m². Celle-ci deviendra alors une alternative à l’offre commerciale de Mamoudzou, jouant le rôle de ‘locomotive’ à l’échelle de la commune permettant la structuration d’une offre complémentaire en commerces, bureaux, tertiaire et activités diverses Locaux commerciaux, services, activités :
Le projet propose des lieux d’intensité organisés autour et avec les commerces. L’objectif est de maintenir les petites entreprises commerçantes locales et de fournir des espaces de proximité aux habitants. Au total, le développement du quartier prévoit la mise en oeuvre d’environ 14 000m² de locaux à destination d’activités (bureaux / commerce / services) hors bâtiments de la gendarmerie.
Deux typologies de locaux sont envisagées :
- Le long des axes viaires structurant en rez-de-chaussée de logements collectifs
- Au coeur des secteurs habités sous forme de commerces de proximité ouvert sur un espace
public (placette). OPÉRATION MDXIE
LOGEMENTS / BUREAU / COMMERCE GRANDE TRAVERSÉE
2.1.1
SURFACE COMMERCIALE
RENATURATION DE LA ZONE HUMIDE
2.1.2
PLACE DE CONTINUATÉS FORESTIÈRES
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Secteur Tsararano
L’aménagement réalisé au droit du secteur de Tsararano a pour but de créer une véritable centralité, avec la
mise en valeur du marché, l’implantation de bureaux, d’une surface commerciale ainsi que d’espaces culturels
le long de la RN2.
Secteur Dembéni Ouest 2.1.3
LT
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Ce secteur, majoritairement situé sur les pentes, a davantage une vocation résidentielle. Les équipements
culturels et groupes scolaires qui s’y implantent sont situés aux abords des axes principaux de déplacements.
Secteur Dembéni Est
Ce secteur, bien qu’également à vocation résidentielle, accueille davantage d’équipements publics, culturels et
de commerces le long de l’Avenue de Dembéni, à l’interface avec la plaine agricole. Ce secteur s’inscrit donc
dans une dynamique d’animation du quartier. Légende:
BE Parc Mro wa Dembéni
UM Parc des pentes
Su Talwegs
Eu places
s
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2.2 Trame sociale
Figure 7 : Cartographie de la trame sociale du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Le projet prévoit plusieurs éléments structurant la trame sociale :
- Des espaces publics fédérateurs en lien avec les équipements publics, les parcours et les voies.
- Des espaces publics et usages hiérarchisés, thématisés et structurés par le relief.
- Une valorisation du Mro Wa Dembeni comme lieu de loisirs.
- Des équipements sportifs renforcés.
- Des squares implantés à proximité des équipements culturels ou scolaires.
- Des places et placettes profitant des vues sur le lointain. Page | 18 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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2.3 Les usages et équipements
Figure 8 : Cartographie des usages au sein du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Les différents usages seront principalement regroupés le long des grands axes de circulation (tout modes) c’est-
à-dire à proximité des flux. Ils s’appuieront sur les équipements publics et seront relayés sur les hauteurs par le
réseau de places publiques. La plaine alluviale conserve sa vocation agricole.
L’aménagement du quartier permettra de créer différents équipements dont notamment :
- La création de deux groupes scolaires ainsi que d’un équipement culturel pouvant accueillir les associations locales et la vie de quartier, pour un total d’environ 14 000 m² de surface plancher (sur une surface de 1,1 ha),
- La mutation de l’école maternelle située en entrée est de quartier (Dembéni) comme espace culturel pouvant accueillir les activités événementielles ou régulières (marchés, réunions publiques, ...). - La création d’un espace extérieur dégagé pouvant accueillir les rassemblements coutumiers, - L’aménagement d’équipements sportifs et de loisirs avec :
> le décalage vers le sud du terrain de football présent au niveau de Tsararano,
> la création d’espaces multi-sports de plein-air,
> la création de squares et aires de jeux,
> la création de « jardins vivriers, de jardins familiaux et partagés » en limite de plaine agricole et
au pied des opérations de logements, le long des sentiers piétons.
- La réservation de tènement pour :
> l’implantation d’un équipement cultuel (0,18 ha),
> l’implantation d’un cinéma (0,25 ha),
> l’implantation d’une gendarmerie (2 ha).
> le quartier pourra accueillir d’autres services compatibles avec l’habitat et répondant à une
complémentarité d’offre à l’échelle du bassin de vie. Légende:
Ps a us ae, er ms Voie principale
sm Voie seondaire
= » [P. m m Voie de desserte > Capacité d'extension urbaine
ee e
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2.4 Trame viaire et mobilités douces
Figure 9 : Cartographie de la trame viaire du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Le projet de ZAC prévoit :
- une trame viaire hiérarchisée, structurant les mobilités à l’échelle de celle-ci, assurant le lien entre les
villages,
- une juste répartition des transports en commun et du stationnement au plus proche des équipements
publics et deslieux d’intérêt,
- une capacité de développement ultérieur de la commune vers les hauts en laissant une possibilité
d’extension des voies en impasse. .…
.….
ess,
His
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Figure 10 : Cartographie des modes actifs de déplacement du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Le projet d’aménagement prévoit la création et l’aménagement d’un réseau de cheminements piétons de qualité, confortables, ombragés et sécurisés. Ce réseau est organisé en cohérence avec les espaces publics, les équipements, les logements et les territoires traversés.
Il assurera le lien entre les entités urbaines de Tsararano et Dembeni en desservant les équipements structurants majeurs : lycée / groupes scolaires / équipements sportifs et culturels en lien avec les réflexions sur l’aménagement des RN, les études de revitalisation du centre-ville et celle de la future gare maritime.
La structuration des modes actifs de déplacement est avant tout réalisée en fonction de la topographie,
autorisant ou limitant l’accès à certaines mobilités :
- Les voiries seront accompagnées de trottoirs, la circulation cycle se fera sur voie afin de limiter la place
de la voiture.
- Le fond de vallée (zone plate) pourra accueillir l’ensemble des mobilités piétonne ou encore cycliste
permettant des liaisons efficaces entre les deux villages et reliant la voie principale aux RN2 et RN3 via
la plaine agricole.
- Les escaliers permettront aux piétons de franchir les pentes, marquant les continuités d’usages entre
les secteurs bas et les hauts. LEA FF
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2.5 Trame hydraulique
Figure 11 : Cartographie de la trame hydraulique du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Le principe de gestion des eaux pluviales s’appuie sur un respect du chemin de l’eau et des écoulements
naturels. L’ensemble des talwegs seront conservés et valorisés dans le cadre de la trame publique.
Les eaux de ruissellements seront collectées par un réseau de noues et caniveaux implantées le long des axes
viaires. Elles se rejetteront dans le Mro Wa Dembeni après tamponnage au niveau de la plaine agricole. Le
cheminement dans les noues, les bassins de rétention, le traitement des talwegs, l’ensemble des
aménagements permettront d’écrêter les pluies et de gérer les débits de rejet vers le milieu naturel.
Des systèmes de valorisation de la ressource en eau pourront être étudiés dans les phases suivantes selon les
besoins affinés pour les logements et l’agriculture. Le dimensionnement des ouvrages a été établi selon les
modalités fixées par le Schéma Directeur de Gestion de Eaux Pluviales de Mayotte.
2.6 Stratégie agricole
Conscient de l’enjeu agricole important de la zone, l’EPFAM a souhaité dès le début de la mise en œuvre du projet, protéger et accompagner le développement des activités agricoles en place. Le projet d’aménagement prévoit :
- La préservation de la majorité de la plaine agricole alluviale qui ne fera pas l’objet d’aménagement urbain contrairement au projet initial de la commune (voir le chapitre Erreur ! Source du renvoi introuvable. « description des solutions de substitution raisonnables). Ainsi, l’EPFAM a souhaité limiter l’impact sur l’activité agricole actuelle en préservant le plus possible les terrains les plus fertiles ;
- Le maintien des accès aux zones agricoles situées au-dessus de la ZAC par la mise en place de cheminement d’accès libres ;
- Le maintien de surfaces agricoles diverses sur le périmètre de la ZAC (jardins partagés, parcelles pour agriculture professionnelle, etc.). se Le Jardins familiaux bordures ZAC
17 (2 920 m2)
Jardins familiaux intra
ZAC (5 810 m2)
Achat de 4 hectares de terrains
pour agriculteurs professionnels
ESPACES AGRICOLES
71 Ti mi ce 4
Judas 0ÿa cobes bent er DUREE) 2m
2r - -
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Figure 12 : Illustration de la stratégie végétale sur la ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
2.7 Stratégie végétale
La composition du quartier s’appuie sur les qualités existantes du site. Talwegs, boisements, ripisylves sont
identifiés comme espaces à grande valeur écologique. Ils seront mis en valeur, non constructibles et
organiseront la structure primaire de composition des espaces publics. Cette préservation de l’existant garantie
en partie l’intégration du futur quartier dans son territoire et dans le paysage agroforestier en place.
Les principaux éléments constitutifs de cette trame verte sont :
- le Mro Wa Dembéni et son bassin d’expansion (ensemble de la plaine agricole), - les talwegs et ravines,
- les espaces boisés sensibles. STRATÉGIE VÉGÉTALE
Légende:
BE Parc Mro wa Dembéni
Eu Liaisons coteaux-ripisyive
D Parcelles agricoles EM Continuités écologiques
2% Boisements existants protégés
©: Extension, maintient des sols
77 Chemin de l'eau
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Figure 13 : Cartographie de la stratégie végétale du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
Le travail de végétalisation de l’espace public, la création des noues accompagnant la voirie ou encore la mise
en place d’une stratégie végétale sur l’ensemble du quartier favorisant le recours aux espèces endémiques et
indigènes, en partenariat avec le conservatoire botanique, sont autant d’éléments permettant la mise en place
de continuums écologiques entre coteaux et rivière, reliant ainsi les entités paysagères remarquables
permettant l’intégration du quartier comme partie prenante d’un corridor écologique reliant Dembéni et
Tsararano. Ce choix répond à plusieurs enjeux :
Enjeux environnementaux :
• Préserver la biodiversité : limiter les espèces exotiques envahissantes (EEE) sur le territoire en favorisant
l’utilisation d’espèces indigènes ou introduites non envahissantes
• Limiter l’érosion et favoriser la pénétration de l’eau dans le sol
Enjeux économiques :
Favoriser le développement économique des filières locales concernées : aménageurs, entreprises paysagistes,
pépiniéristes ou encore horticulteurs
Enjeux culturels :
Utiliser la démarche mise en place sur l’écoquartier comme tremplin pédagogique pour sensibiliser la
population de Dembéni et de Mayotte aux enjeux stratégiques de conservation du patrimoine naturel et
culturel.
Enjeux de connaissance :
Les enjeux de connaissance et de conservation du patrimoine végétal indigène ne peuvent être durablement
abordés sans que les populations et l’ensemble des publics de la société civile ne soient sensibilisés et
informés. 3.1.1
3.1.2
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3 Justification de l’utilité publique du projet
3.1 Contexte et objectifs
Problématiques et besoins communaux
La commune de DEMBENI est la troisième plus grande commune de Grande-Terre en termes de nombre
d’habitants avec une population globale de 15 848 habitants selon les chiffres de recensement de 2017. Elle
est, après Mamoudzou, la seconde commune en superficie avec une surface de 38, 8 km2 soit 10,4% de la
surface de Mayotte.
La commune a connu un accroissement démographique important (+46 % en 5 ans) qui n’a pas été
accompagné d’une construction proportionnelle de logements, ce qui est à l’origine d’une expansion de
l’habitat informel sur le territoire communal.
La commune est organisée autour de 5 villages : Ongoujou, Tsararano, Dembéni, Iloni et Hajangoua. Elle
présente une discontinuité au niveau de son tissu urbain à l’exception de Dembéni et Iloni.
En 2012, la commune comptait 2 856 logements (INSEE 2012). Une étude conduite plus récemment dans le
cadre de l’élaboration du Plan Intercommunal de Lutte contre l’Habitat Indigne (PILHI) recense 3 411
logements dont près de 30% considérés comme indignes.
Des hypothèses d’évolution de la population conduisent à une population entre 27 000 à 30 500 habitants à
l’horizon 2030. Sur ces bases, entre 3 200 et 4 600 nouveaux logements seront nécessaires.
Cette opération d’aménagement urbain s’inscrit dans une plus vaste campagne de rééquilibrage des
fonctions entre le Nord et le Sud de l’île.
Le projet d’initiative publique, initié par la collectivité, consiste à réaliser, dans le cadre plus global d’un plan
d’aménagement communal, 2 050 logements ainsi que des équipements structurants répartis en 3 secteurs :
✓ Zone Tsararano-Dembéni : 1 490 logements dont 50% de logements sociaux,
✓ Village d’Ongoujou : 330 logements,
✓ Village d’Hajangoua : 230 logements.
La priorité pour la commune de Dembeni est le développement du secteur Tsararano Dembéni. Il présente les
ambitions d’une amélioration des modes d’habitat et du développement économique, social et
environnemental qui peuvent lui être associés.
Son objectif est de répondre à l’explosion démographique tout en favorisant la cohésion sociale, la mixité
sociale, la mixité fonctionnelle, le désenclavement social, le développement de l’emploi et de l’activité
économique, notamment à proximité des centres bourg et des centres-communes.
Les objectifs et cibles du projet d’aménagement
Le projet se veut innovant, adapté au territoire et ses sensibilités tout en étant engagé dans une démarche
d’écoquartier. Les principaux objectifs sont repris ci-après :
Une offre diversifiée de logements
Le projet d’écoquartier vise à proposer une offre diversifiée de logements adaptés aux besoins recensés sur le
territoire et aux modes de vie actuels et futurs : en termes de taille, de statut d’occupation (accessionet locatif,
social, intermédiaire et libre), de forme (collectif, intermédiaire, individuel) et de mode constructif. Cette
nouvelle offre permettra l’accueil de nouveaux habitants et le relogement des populations dans le cadre du
plan intercommunal de lutte contre l’habitat insalubre (PILHI) et des objectifs d’amélioration de l’habitat et de
diminution des vulnérabilités. Page | 25 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Vers des bâtiments plus durables
Les objectifs principaux sont de maîtriser la consommation d’énergie et de développer l’utilisation des énergies
renouvelables, afin de lutter contre le réchauffement climatique et de réduire l’utilisation des énergies fossiles.
Ainsi, la performance énergétique des futurs bâtiments et équipements sera fondée sur la démarche NégaWatt
qui se décline en 3 temps :
- Favoriser la sobriété énergétique dans tous les domaines
- Concevoir des bâtiments économes en énergie ; cela se traduit notamment par une conception
bioclimatique des futures constructions.
- Recourir aux énergies renouvelables comme par exemple l’installation de chauffe-eau solaire
Plus largement, les constructions du futur écoquartier doivent s’inscrire dans un objectif de sobriété
énergétique et de valorisation des ressources et cultures locales (matériaux locaux, biosourcés, ...) permettant
le développement et la transmission de savoir-faire, l’abaissement des coûts de construction Une gestion
durable des eaux pluviales et de l’assainissement
Le ruissellement des eaux pluviales en milieu urbain peut être à l’origine d’inondation et de pollution du milieu
naturel. Ainsi, la gestion des eaux pluviales au sein du bassin versant intervient à trois niveaux à l’échelle du site
:
- En préservant le ‘‘chemin de l’eau’’ par le respect des écoulements naturels et talwegs;
- En limitant les surfaces imperméabilisées afin de ne pas augmenter le volume des eaux de surface
(limitation de l’emprise au sol des constructions, revêtements poreux ou encore équilibre entre
espaces urbanisés et espaces libres);
- En aménageant des espaces de rétention et de temporisation intégrés à l’environnement tels que des
bassins et des noues paysagères.
En outre, le stockage et la réutilisation des eaux pluviales pour des besoins qui ne nécessitent pas d’eau
potable, comme par exemple l’arrosage des jardins, permettrait d’économiser les ressources en eau.
Concernant l’assainissement des effluents urbains, le projet se raccordera sur la STEP existante. Cet
équipement est aujourd’hui sous utilisé (défaut de raccordement des logements existants). Le raccordement de
la ZAC devrait permettre d’améliorer son fonctionnement.
Gestion des déchets
Au-delà de la réduction des déchets à la source, il s’agit de gérer les déchets produits, tant au moment des
chantiers, que pendant la vie même du futur quartier. Ainsi, tous les partenaires du projet devront respecter la
charte de chantier vert établie par l’ADEME. A noter que cette charte aborde toutes les problématiques et
nuisances liées aux chantiers.
Concernant la gestion des déchets des habitants et usagers du futur écoquartier, deux objectifs sont visés :
- Favoriser les pratiques de tri sélectif (par des aménagements et des équipements pratiques, facilitant
la collecte et intégrés dès la conception du plan d’aménagement et l’élaboration du règlement de la
zone).
- Permettre le stockage et la réutilisation in-situ des déchets verts par le compostage ou pour la
production d’énergie en interrogeant la production biomasse. 3.2.1
DES .
Destination générale des sols — |
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3.2.2
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3.2 Un projet qui s’inscrit dans les orientations des documents d’urbanisme locaux :
Le plan d’aménagement et de Développement durable de Mayotte (PADDM)
Le plan d’aménagement et de Développement durable de Mayotte (PADDM) identifie Dembéni comme étant
un secteur de développement stratégique pour l’aménagement du territoire :
- « Conforter le développement des pôles d’habitat de Koungou et Dembeni afin de proposer des alternatives crédibles à la localisation des ménages sur la commune de Mamoudzou ». Page 82
- « Les documents d’urbanisme de ces deux communes devront prévoir des surfaces suffisantes pour permettre un développement important de l’habitat : de l’ordre de 100 hectares à Koungou et de l’ordre de 70 hectares à Dembéni ». Page 82.
Extrait du plan d’aménagement et de développement durables de Mayotte
Le projet de Schéma d’Aménagement Régional (SAR)
En cours d’élaboration, le Schéma d’Aménagement Régional (SAR) a vocation à remplacer le PADDM en 2021.
Le SAR conforte cette nécessité de rééquilibre tout en l’envisageant sur un territoire plus large. Une des
orientations envisagées à ce stade est de « rééquilibrer l’armature urbaine au profit d’un croissant urbain
multifonctionnel à l’Ouest entre Longoni, Tsingoni, Sada, Chirongui, jusqu’à Dembéni » (Commission
d’élaboration du SAR du 8 juillet 2019). Légende
Limites communales
DS ci
—+ Mettre en lien les différents pôles entre eux
; ; NS Structurer le pôle urbain Mamoudzou-Dzaoudzi
ÊG Portes d'entrées du territoire
Développer l'armature nord et sud
LT
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Figure 14 : Extrait de la présentation à la Commission d’élaboration du SAR du 8 juillet 2019
Par ailleurs, le Président du Conseil d’administration de l’EPFAM a été chargé en avril 2019 par le Premier
Ministre de préfigurer la mise en place d’une opération d’intérêt national (OIN) à Mayotte. L’OIN va constituer
un outil de mise en œuvre des orientations du SAR en matière de rééquilibrage du territoire. En plus de la
conurbation Mamoudzou-Koungou, cinq secteurs stratégiques ont été ciblés. Il s’agit de conforter
l’agglomération Mamoudzou-Koungou tout en développant des pôles urbains multifonctionnels à Dembéni, à
Chirongui et Bouéni, au centre-ouest entre Sada et Tsingoni, au nord de Longoni à Dzoumogné mais également
en Petite-Terre. La mise en place de l’OIN devrait être effective courant 2021. Etalée sur plusieurs années, la
réalisation de ces projets permettra un développement équilibré du territoire avec une meilleure répartition
des bassins d’emplois, d’activités, d’équipements et des services sur l’ensemble du territoire. LOCALISATION DES SECTEURS STRATÉGIQUES
3.2.3
Poches d'habitat indigne
(pour tout ou partie) en zone
CREER CIEL EL
constructible PLU
Mangrove Dembeni
Mvechezi
Sous-total
Village
Dembeni
Tsararano
Tsararano
TERRITOIRE DU PORT
TERRITOIRE CENTRE OUEST
TERRITOIRE DE BOUÉNI CHIRONGUI
TERRITOIRE DE DEMBÉNI
TERRITOIRE DE MAMOUDZOU KOUNGOU
PETITE TERRE
Armature territoriale Zonsge du SDAARM Zonage PLU D surces en cau Ecotaunsme M Pointatiot MD Autenner (D Espaces protégés
Secteurs stratégiques 4 Potentiel modéré (Urbain BR Espaces sensibles
C2 conurbaton Nord£æ Potentiel faible Lines coininurdiss
O2 croissant Ouest
C2] pote de Longeni
Nombre de Nombre Part des
(TT ES ET ele] ES Lee) Re 1: construction
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(%)
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Figure 15 : Secteurs stratégiques de l’OIN
Le projet de Plan Intercommunal de lutte contre l’habitat indigne de la CADEMA
Le premier Plan Intercommunal de Lutte contre l’habitat indigne (PILHI) de l’île a été signé en septembre 2018
à travers une convention associant la CADEMA, la mairie de Mamoudzou, la mairie de Dembéni, l’État ainsi que
l’agence régionale de santé. Trois opérations de résorption d’habitat insalubre (RHI) sont à l’étude dans le
cadre de ce plan
Eléments de réflexion sur le territoire communal
Sur les 488 constructions situées dans des poches d’habitat insalubre sur la commune de Dembéni, 88 sont
localisées au droit du secteur de Tsararano Dembéni, soit près d’1/5 des habitations insalubres recensées sur la
commune.
La mise en œuvre du projet contribue donc pleinement à l’atteinte des objectifs fixés par le PILHI de la
CADEMA. La zone de projet est identifiée comme périmètre de création de logements. 3.2.4
177 Quartier prioritaires de la politique de la ville
Périmètres opérationnels
Densification à encourager
EM OPAH
{2 PRU
{__} Revitalisation centralité urbaine
EM Repérage péril
BB FHI
EE RHS
ÆM Périmètres de création de logements
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Figure 16 : Extrait du zonage de PLHI
Le projet s’inscrit en particulier au sein des axes 3 : « Restructurer/rénover les polarités urbaines importantes »
et 4 « Agir de manière transversale sur les zones inconstructibles en bordure de ravine » dans le cadre des
actions suivantes :
✓ Action n°19 : Poursuivre la définition du projet de revitalisation de la centralité urbaine du quartier carrefour de Tsararano, Dembeni et Iloni
✓ Action n°23 : Créer une offre de logements décents complémentaire
✓ Action n°26 : Réaménager les bords de ravines
Le plan local d’urbanisme de Dembéni
Le projet politique de développement urbain, exposé dans le PADD du PLU, présente les ambitions d’une
amélioration des modes d’habiter et du développement économique, social et environnemental qui peuvent
lui être associés. Il fixe donc le cadre général de conduite de la présente étude :
✓ Promotion et accompagnement du développement économique du territoire ;
✓ Soutien et promotion de l’éducation, de la formation professionnelle dans une logique d’épanouissement des individus et de promotion sociale ;
✓ Expansion du marché du logement et mise à disposition de logements aptes à satisfaire un parcours et une mobilité résidentielle satisfaisant toutes les catégories de population ;
✓ Promotion d’une offre d’équipements capable de soutenir une politique culturelle, artistique, sportive et associative de qualité ;
✓ Maintien, sauvegarde et mise en valeur des patrimoines culturels et naturels garantissant la promotion du territoire et la protection de l’environnement ;
✓ Intégration des mobilités et des déplacements et circulations douces…
Le projet répond pleinement à ces orientations.
Il peut être noté qu’une procédure de mise en compatibilité du PLU est également réalisée afin d’assurer la
compatibilité du projet au regard du zonage et du règlement du PLU. 3.3.1
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3.3 Variantes étudiées et solution retenue
La réalisation d’études de faisabilité
En amont du présent dossier, la commune de Dembéni a lancé sur son territoire des études préalables visant à
préciser les axes de développement de son territoire communal.
Le projet d’initiative publique initié par la collectivité consiste à réaliser, dans le cadre plus global d’un plan
d’aménagement communal, 2 050 logements ainsi que des équipements structurants.
L’objectif est de répondre à l’explosion démographique tout en favorisant la cohésion sociale, la mixité sociale,
la mixité fonctionnelle, le désenclavement social, le développement de l’emploi et de l’activité économique,
notamment en proximité des centres bourg et des centres-communes.
La commune de Dembéni et les villages qui la composent représentent à l’échelle du territoire un pôle de
rééquilibrage des fonctions entre le nord et le sud de l’île.
L’étude laisse apparaître plusieurs problématiques. La trame urbaine de Dembéni est contrainte par le littoral,
le relief, les aléas naturels mais aussi par l’occupation des sols.
En termes de superficie, les études déjà menées révèlent un besoin en foncier avoisinant les 32 hectares pour
la construction des 2 050 logements répartis comme suit :
✓ Zone Tsararano-Dembéni : 1 490 logements dont 50% de logements sociaux,
✓ Village d’Ongoujou : 330 logements,
✓ Village d’Hajangoua : 230 logements.
La priorité pour la Commune le développement du site Tsararano-Dembéni sur lequel s’inscrit le présent
projet.
Les éléments validés dans le cadre de l’étude de faisabilité menée par le groupement ATu et ECR
Environnement étaient les suivants [extrait de l’étude de faisabilité pour l’aménagement de 3 zones d’habitat
sur le territoire communal :
✓ Tabler sur un développement démographique réel sur la commune (+ ou- 5% par an)
✓ Volonté communale forte : création de logements et initier une démarche de renouvellement urbain
✓ Viser une programmation de 50% en locatif social et le reste divisé entre l’accession et la location/vente
✓ Viser une mixité urbaine dans les aménagements
✓ Valoriser la biodiversité et notamment les cours d’eau IP Er eatat UN
développement :
x
NE LS Pôle touristique et de loisirs
AY
Pôle mixte de développement urbain fe a {3 (
Habitat - équipements - commerces # F je & \ &
Typologie de développement 1 ‘opération mixte d'ensemble 69 ha
bu Typologie de développement 2 :finalisation des opérations en cours 15,1 ha
| | Typologie de développement 3 :extension cohérente d'urbanisation 10,4 ha
X Stopper le développement spontané des constructions
® Rénovation urbaine progressive et "assainissement foncier"
Requalification des traversées urbaines
Aménagement du carrefour de Tsararano
—— Liens piétonniers sécurisés et confortables à aménager
A Ouverture sur le littoral
& Organisation et valorisation de plus de 30 ha agricoles
M Intégration des marchés dans le fonctionnement urbain
( Qu 500 m
3.3.2
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Figure 17 : Enjeux territoriaux développés dans le cadre de l’étude de faisabilité
Dans un souci de mixité fonctionnelle, il est également prévu sur le secteur de Tsararano-Dembéni, la
construction de 2 500 m² de surfaces commerciales, ainsi que la construction de commerces de proximité sur 2
200 m². Enfin, 1 hectare sera destiné à des infrastructures scolaires.
Une démarche de concertation
Une concertation a été menée auprès de la population sous plusieurs formes.
Les modalités de concertation choisies et menées ont été les suivantes :
- réunions publiques
- une consultation réglementaire intégrant une réunion publique et la mise à disposition du dossier de
création et une exposition du projet en phase avant-projet. La concertation réglementaire s’est
déroulée du 9 septembre au 26 octobre.
L’EPFAM et la commune de Dembeni sont allés au-delà des modalités susmentionnées pour réaliser un
véritable travail de co-production du projet, notamment en organisant des ateliers « carte sur table » et des
ateliers thématiques visant à intégrer autant que possible les propositions de la population sur le projet.
L’organisation de ces ateliers en extérieur et les modalités proposées ont paru adaptées aux participants et ont
rencontré un engouement certain.
Les rendez-vous ont été l’occasion d’échanges de fond sur les orientations du projet entre les habitants,
riverains, représentants associatifs, élus, services et prestataires de la Ville. Cette première démarche de
concertation préalable et réglementaire a permis de nourrir la réflexion sur le projet d’aménagement de la ZAC,
sa programmation et la maîtrise d’œuvre des espaces publics. 3.3.3
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Tout d’abord, il apparaît que les personnes mobilisées souhaitaient lors de ces démarches de concertation
venir comprendre le projet et poser des questions sur l’évolution du territoire communal. Il s’agissait pour eux
principalement de faire remonter des attentes ou des questions plutôt que de donner des avis visant à modifier
le projet. Cependant, la concertation a permis de faire mettre en exergue :
- la nécessité de mieux prendre en compte la circulation, et de manière générale, les mobilités ainsi que
la capacité des voies à recevoir ce nouvel apport d’habitants sans reproduire les disfonctionnements
observés sur d’autres parties du territoire.
- la nécessité de développer l’offre en équipements publics dans le cadre du projet. Une modification
du programme initial avec l’ajout d’un terrain à destination d’un équipement cultuel.
- l’engouement de la population sur le développement de ce projet d’avenir pour la commune mais
également leurs inquiétudes sur son bon déroulement dans un contexte de complexité foncière connu
de tous.
Enfin, l’ensemble des participants a salué la bonne prise en compte des aspects environnementaux, le respect
des espaces naturels et agricoles dans le cadre du projet.
Principales sensibilités environnementales ayant conditionné la conception du projet :
3.3.3.1 Risques naturels et sensibilités écologiques
L’étude hydraulique menée a confirmé l’ampleur de l’aléa inondation caractérisant le cours d’eau Dembéni et
ses abords, notamment par le biais de la modélisation des hauteurs d’eau réalisée. Le positionnement des
nouveaux secteurs urbanisés tient compte de ces données.
Les études géotechniques menées ont mis en évidence une importante plaine alluviale qui est caractérisée par
un sol de qualité mécanique médiocre, peu consolidé et très humide. Son urbanisation nécessiterait la
réalisation de fondations spéciales à assoir à une profondeur entre 7 et 11 m, voire davantage. Ainsi,
contrairement à ce qui a été envisagé dans l’étude de potentialité menée par la Ville, il a été décidé de ne pas
urbaniser cette plaine et de prévoir les constructions uniquement le long de la RN2, côté Tsararano, et sur les
pentes au sud du futur quartier.
Sur le plan écologique, Tsararano constitue l’une des zones humides les plus importantes de l’ile. L’expertise
écologique menée a permis de mettre en évidence les secteurs à enjeux et les fonctionnalités de la zone
humide.
L’identification dès le démarrage de l’étude des zones de sensibilités environnementales a permis
d’accompagner de manière itérative la conception du projet. La démarche « ERC (Eviter Réduire Compenser)
s’est ainsi traduite en priorité par de l’évitement (choix d’implantation des zones aménagées en dehors des
zones de plus fortes sensibilités ou encore intégration des données techniques – comme les débits du cours
d’eau- pour dimensionner et positionner les ouvrages). PPRN (DEAL 17/09/18) PPRN (DEAL 17/09/18) DEBORDEMENT DES COURS D'EAU RUISSELLEMENT URBAIN
D Aléa fort glissement de terrain
Eu ea EE Aléa moyen glissement de terrain Eu Moyen Moyen
Aléa faible mouvements indifferenciés D Falbie
ZAC TSARARANO - ÉTUDES ÉCOLOGIQUES
Enjeux de conservation des habitats 5e
Légende
CT Périmètre d'étude
Enjeux de conservation des habitats
6 Mer
+ DM modéré
Quantum GIS 2.10.1 PISA Données carte : Eco-Med 2018
Fond de carte : © BD Ortho 2011
Réalisation : © ECO-MED Océan Indien 2018
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni Flore patrimoniale géolocalisée sur la zone d'étude
ZAC TSARARANO - ÉTUDES ÉCOLOGIQUES E
Légende
CL Périmètre d'étude
Occupation du sol
AN agroforét
111 Arrière mangrove
Fourrés et boisements secondaires
177 Prairie humide à Paspalum conjugatum
DU Ripisyives
AM Urbanisation diffuse
ES
Flore selon liste rouge IUCN 2014
@ En danger
© Préoccupation mineure
@ Non évaluée par l'IUCN
© Quasi-menacée
()_ Vulnérable
1000 m
Données carte : Eco-Med 2018
Fond de carte : © BD Ortho 2011
Réalisation : © ECO-MED Océan Indien 2018
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Ces études ont permis d’intégrer pleinement la préservation et la réhabilitation des espaces naturels dans le
cadre de ce projet d’aménagement.
A ce titre, l’une des mesures phares proposées dans l’étude d’impact concerne la restauration écologique des
ripisylves et renforcement de la continuité écologique, pour un montant d’environ 600 000 euros. L’autre
mesure phare consiste à appuyer le projet d’extension et réhabilitation de la zone humide de Tsararano
mené par Groupe d’études et de protection des oiseaux de Mayotte (GEPOMAY).
3.3.3.2 Caractéristiques agricoles
Au sein de la zone d’étude, 3 grands systèmes de production agricole sont représentés et que nous qualifierons ainsi :
- Les jardins maraichers ;
- Les exploitations vivrières de polycultures associées ;
- Les élevages bovins ;
Les jardins maraîchers :
La culture (par métayage) de la salade constitue la majorité de la production maraichère de la zone, elle est réalisée par 100 % des exploitants interrogés. Cette culture de salade est généralement associée à une petite parcelle de concombre (80 % des cas), ainsi qu’à une petite surface de bredes mafanes (54%) et de piment (64%). 45 parcelles ont été recensées.
Le système de type « jardin maraicher », représente une trentaine d’agriculteurs en saison de pluies et environ 70 en saison sèche qui exploitent 6,6 hectares pondérés dans la zone d’étude. Il s’agit d’un bassin de production extrêmement important de salade à Mayotte.
Les exploitations vivrières de polycultures associées
Ce système regroupe les cultures suivantes : banane, manioc, ambrevade, papaye, manguier, maïs, riz, songe, banane fourragère.
Le système de type « polyculture vivrière associée », est représenté par environ 90 ménages agricoles pour une surface estimée à 31,3 hectares. Ces exploitations sont de petites exploitations vivrières familiales conduite par des exploitants qui s’estiment propriétaires de leurs terres. Le mode de gestion de ces exploitations implique une très faible présence des exploitants qui sont pour la plupart double actifs. Il en résulte des pratiques très 3.3.4
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
extensives avec une faible capitalisation des principaux facteurs de production : travail humain, intrants agricoles, eau.
Les élevages bovins
Le système d’élevage bovin dans la zone d’étude est conduit au piquet (42 % des cas), en divagation (42 %) ou
en enclos (16 % des cas).
Le projet sera à l’origine de la perte de surfaces agricoles et cultures vivrières/maraichères liées.
Plusieurs mesures d’évitement et de réduction des impacts négatifs du projet sont mises en place par l’EPFAM : • Préservation de la majorité de la plaine agricole alluviale qui ne fera pas l’objet d’aménagement urbain contrairement au projet initial de la commune. Ainsi, l’EPFAM a souhaité limiter l’impact sur l’activité agricole actuelle en préservant le plus possible les terrains les plus fertiles. • Maintien des accès aux zones agricoles situées au centre de la ZAC par la mise en place de cheminement d’accès libres ;
• Abandon des aménagements agricoles initialement envisagés par l’EPFAM dans la plaine alluviale (sur près de 14 hectares) : caractère inondable de la plaine et sensibilité écologique
Les mesures de compensation collectives supplémentaires retenues sont les suivantes :
a) Mise en place de jardins familiaux vivriers au sein de la future ZAC (8 000m²)
b) Installation d’agriculteurs professionnels au sein de la ZAC (sur 4 hectares) et mise en place d’un
conseil technique
c) Appui à la relocalisation de la station agronomique de Dembéni
d) Aménagement de pôle agricole (l’objectif de ces pôles agricoles est de mettre à disposition des
agriculteurs des parcelles équipées sur un foncier sécurisé.)
Plusieurs scenarii d’aménagements proposés
Deux hypothèses de trames viaires initialement envisagées pour la voie structurante : RELIER, SE DÉPLACER, ORGANISER - ne ÈSE 1 . _ Tera - \ SE) X de A NT <
Une hiérarchie qualifiée TES = \ La trame viaire du projet se désir Êe ; = en fonction de différentes Joutques
qui se superposent : \
- mailler la globalité du territoire
à urbaniser, afin de permettre de.
réelles possibilités de bâtir, © à à
fieux —\
pentes,
Ÿ
- dessiner, par hiérarchie de son ”
traitement --{profils/types/largeurs/°
statuts) des parcours à la fois*
fonctionnels et attentifs à ne pas
générer. des nuisances pour les
quartiers de et ceux à Venir.
- s'inscrire dans la réalité de
traversés - pentes, contre
plaine...
DEN Réseau primaire structurant
EE DER Réseau secondaire / desserte Risque important de nuisance pour | —+ Sens unique 1 les habitants lié au traffic engendré | L O
par le nouveau quartier. ?
RELIER, SE DÉPLACER,A OPRANIRER » HYPOTHÈSE 2
HYPOTHÈSE 2 “ Desserte alternative permettant.
l'évitement du secteur habité de
Sada. Limitation des nuisances liés au :
traffic engendré par le déplacement|
du raccordement sur la RN3 en.
amont du Lycée.
de Dembeni.
Opport
DEN Réseau primaire structurant
| EN Réseau secondaire / desserte
Le ——+ Sens unique
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Figure 18 : Hypothèses viaires 1 et 2 de la ZAC Légende:
mm Voie principale
= Voie secondaire
= Voie carrossable
= Courées
{ 2 > =
TRAME ACTIVE, SUPERMARCHÉ, GENDARMERIE & 84 ° IMPLANTATIONS __ _ POSSIBLES
DANS LE PÉRIMÈTRE DE LA ZAC
Les précisions évoquées lors du comité
de pilotage permettent d'interroger
certaines implantations dans le
périmètre de ZAC.
ss
HYP.1 présentée lors du copil :
Ténement de 3Ha soumis pour partie
à des aléas moyen à fort. Le périmètre
soumis à aléa faible est limité à 1,1Ha.
L'implantation de la gendarmerie sur
ce site nécessite donc de réduire le
programme.
HYP. 2 - 3 : Ténement de 3Ha d'un seul
tenant situé dans l'emprise du quartier
ne comportant pas de zones d'aléas
moyen ou fort.
Après analyse des données urbaines,
environnementales et physiques des
terrains.
L'hypothèse 2 n'est pas souhaitable:
située sur des zones de forte pente, sans
lien direct avec les RN et engendrerait
de fortes nuisances pour les habitants.
L'hypothèse 3 Seule la proposition
d'implantation n°3 est située sur des
zones de plus faible pente à proximité
immédiate de la RN3 avec 3 accès
possibles. Celle-ci semble compatible 9 avec les besoins évoqués lors du comité
de pilotage. À ; EM crcnt HYPOTHÈSE 3 HYPOTHÈSE 2 HYPOTHÈSE 1 (présentée)
Es Mouvement de terrain aléa fort + Proximité RN2 — Pentes fortes (>30%) — 1,1ha hors aléa moyen et faible + «Hors» des secteurs habités — _ Éloignement des RN
= Mouvement de terrain aléa moyen + Pente faible (<15%) — Perte de constructibilité logement + Proximité avec la RN3 C_] Boisement protégé + Double accès possible — Grande proximité avec les secteurs habités (nuisances) Implantation possible dans une — _ Dureté foncière programmation réduite + Double accès envisageabale
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C’est finalement une troisième variante qui est retenue, issue du mélange des deux hypothèses initiales : elle
présente le meilleur compromis en termes de préservation du foncier et des espaces naturels sensibles, ainsi
qu’en termes de desserte des différents secteurs.
Figure 19 : Trame viaire finale retenue
L’implantation de la future caserne de gendarmerie a également fait l’objet de plusieurs scénarii en tenant
compte de trois prérequis majeurs : un tènement foncier de 3 ha d’un seul tenant, une absence d’aléa ou, à
défaut, un aléa faible et enfin un minimum de deux accès directs à la route nationale.
Figure 20 : Trois hypothèses d’implantation de la gendarmerie 7 É JE Ç . Es
4 N' OMR =" | Légende Epannelage LL ‘2 RO Who principale
ns Desserte EJ R+1
EME Voies piétonnes
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C’est au final l’hypothèse n°3 qui a été retenue. La gendarmerie se tiendra donc au droit du quartier dit « Sada » sur une superficie totale d’environ 3 ha.
L’implantation de la gendarmerie sur ce tènement offre une ‘‘autonomie’’ de ce programme par rapport à l’aménagement du reste du quartier. Il pourrait s’agir d’une opération autonome ne nécessitant qu’un faible aménagement préalable sans lien direct avec le phasage de l’écoquartier.
Ce tènement présente l’avantage d’une triple desserte :
- Accès principal depuis la voie principale traversant le quartier, en lien direct avec la RN2. - Accroche sur une large piste traversant le secteur dit de la coopérative de Sada et se raccordant sur la RN2 à proximité du lycée de Tsararano.
- Une troisième option est envisageable sur une piste secondaire plus étroite se raccordant également sur la RN2. Compte tenu du positionnement de l’accroche sur la RN2 dans le virage du lycée cette accès serait a priori secondaire.
A terme, la connexion avec la RN3 et le centre-ville de Dembeni pourra s’effectuer en traversant l’écoquartier.
Un premier test de capacité a été réalisé, intégrant comme base de réflexion les programmes aujourd’hui implantés sur Petite Terre et regroupant bureaux / stationnements / aires de services et entrepôts. Un principe de spatialisation des logements ‘‘in situ’’ a également été projeté.
Figure 21 : Hypothèse retenue pour l’implantation de la gendarmerie Pièce A-3 : Plan général des travaux
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Figure 22 : Plan général des travaux de la ZAC Tsararano
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre Page | 42 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni Pièce A-4: Périmètre délimitant les
immeubles à exproprier
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni | Plan parcellaire L
> EPFAM ZAC Tsararano-Dembéni ? res Commune de Dembéni
AKÎE
Ongojou Dembeni Le
AK27 ,
. C1 Périmètre DUP 1:/7000 Iloni [7] Parcelles DUP
|__| Limites villages
PUBLIC FONCIER
D'AMÉNAGEMENT
MAYOTTE
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Figure 23 : Plan de la bande de DUP
Source : EPFAM Page | 46 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni Pièce A-5 : Caractéristiques principales
des ouvrages les plus importants
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Le présent chapitre a été rédigé sur la base de la Notice de présentation AVP réalisée par le groupement de maitrise d’œuvre en Décembre 2019, et complétée en avril 2020. Le groupement de maitrise d’œuvre est composé des bureaux d’études TEKHNE, TEMA, SETEC INTER, ESPRIT du LIEU.
Les figures reprises dans la présente pièce sont intégralement issues de ce document.
1 Description générale
Le projet de la ZAC Tsararano-Dembéni est caractérisé par la construction de différents types d’ouvrages : des bâtiments avec des vocations diversifiées, des infrastructures de déplacement, d’électricité, de télécommunication, de gestion des eaux pluviales et des eaux usées ainsi que des espaces publics variés.
1.1 Trame bâtie envisagée
Les implantations bâtis sont dictées par la topographie du site, recherchant une animation de l’espace public, la
création de rythmes de ruptures. Le programme de construction prévisionnel de la ZAC prévoit la construction
d’une surface de plancher d’environ 198 000 m² répartis de la manière suivante : 86% de logements, 7%
d’équipements publics, 7% de commerces et bureaux.
La programmation proposée tient compte des lieux d’intérêt et des conditions d’implantation. Les commerces
seront principalement implantés au droit des flux principaux à proximité de places de stationnement publiques
afin d’en faciliter l’accès.
L’offre de bureaux, services, activités réparties en fonction des facilités d’accès et de stationnement.
Les équipements publics sont répartis dans l’ensemble du quartier, en particulier sur des points stratégiques
permettant l’animation des différents lieux d’intensités. Légende : no
ET Equipement
Commerce
EM Bureaux / Activités
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Figure 24 : Implantation et programmation du bâti au sein de la ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
La notion d’épannelage renvoie de fait à la question de la densité et du vivre ensemble. La topographie
présente permet d’absorber en partie le ressentie de la densité, maximisant les vues sur le lointain et limitant
les vis-à-vis directs. Le recours à une forte végétalisation des lots privés et de l’espace public permettra
l’acceptabilité de cette densité nouvelle, reliant les logements au sol, au territoire.
Les variations d’épannelages permettront de structurer le projet urbain et d’en affirmer la silhouette depuis
l’extérieur, révélant naturellement les zones d’intensité regroupant programmes commerciaux, services,
tertiaires, ...
Figure 25 : Cartographie de l’épannelage au sein de la ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre F Nbres logts| Surfaces SdP SdP SdP
cessibles | logements | commerce | bureaux
D, | SECTEUR 724] 106387 56591 463 0 LL SECTEUR B 206 32264 17581 1953 1103 D SECTEUR C 1010] 130835 81746 1605 727 | | SECTEUR D 4 436 218 73 0 À SECTEUR E 77 11905 6380 3606 4153 281828] 162516 7700 5983
= - —,
_. | ee /
Tan /
M 12 voie principale Les chemins piétons ë _? Centralité existante renforcée
MM Les voies secondaires b Continuités viaires ou piétonnes
© = : Les voies résidentielles
{_? Nouvelle "centralité" / lieux d'intensité
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Figure 26 : Bilan des surfaces du bâti de la ZAC (source : TEKHNE)
1.2 Trame viaire, modes doux et espaces de stationnement
Figure 27 : Typologie des voies au sein de la ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre 1.2.1
LT
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Typologie des voies et description
1.2.1.1 La rue principale
Elle se caractérise par la création d’une voie principale reliant la RN3 (centralité de Dembéni) à la RN2 (en
amont du lycée de Tsararano) s’adaptant aux réalités topographiques du terrain, permettant la structuration
de l’ensemble du quartier. L’ensemble du linéaire est dimensionné de manière à pouvoir accueillir les
transports en commun. Le nombre et la localisation des arrêts seront précisés ultérieurement en lien avec les
services de la CADEMA et le projet Caribus, lorsque celui-ci desservira la commune de Dembéni dans les
années à venir.
Cette voie est composée de 3 séquences distinctes dont les caractéristiques sont guidées par la physique des
lieux traversés. Elles répondent aux caractéristiques suivantes :
Séquence des bas de pente :
. Voie double sens présentant une emprise comprise entre 15 et 18 m.
. Une bande de roulement double sens d’une largeur de 6 m, en capacité d’accueillir les transports en commun,
. Un resserrement du profil au niveau des talwegs afin de limiter la vitesse,
. Une bande de stationnement discontinue
. Un trottoir de part et d’autre de la chaussée de largeur 2 à 2,5m en fonction des secteurs traversées et des
usages des rez-de-chaussée,
. Une noue de collecte des eaux pluviales d’une largeur comprise entre 2,5 et 5,5 m,
. Une importante présence végétale présentant l’ensemble des strates (ligneuse, arbustive et herbacée). ter es £e Voie en ewobé den épuré
LT
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Séquence de mi-pente :
. Profil asymétrique présentant une emprise de 11,5 m.
. Voie double sens présentant une emprise comprise entre 15 et 18 m.
. Une bande de roulement double sens d’une largeur de 6 m, en capacité d’accueillir les transports en commun, . Un trottoir unilatéral d’une largeur de 2 m,
. Une noue de collecte des eaux pluviales d’une largeur de 2,5 m,
. Une importante présence végétale présentant l’ensemble des strates (ligneuse, arbustive, herbacée).
Séquence de la gendarmerie :
. Profil asymétrique présentant une emprise de 10,5 m.
. Une bande de roulement double sens d’une largeur de 6 m, en capacité d’accueillir les transports en commun,
. Un trottoir unilatéral d’une largeur de 2 m,
. Une noue de collecte des eaux pluviales d’une largeur de 2,5 m,
. Une importante présence végétale présentant l’ensemble des strates (ligneuse, arbustive, herbacée).
1.2.1.2 Les voies secondaires
En bas de pente, la voie secondaire assure le bouclage de la voie principale, permettant de desservir
équipements publics, logements, commerces, bureaux et espaces de loisirs. Son traitement est basé sur :
- une emprise de 10 à 12 m traitée en espace partagé,
- une emprise circulable de 5 m assurant la hiérarchie avec la voie principale,
- des circulations piétonnes généreuses accompagnées d’une forte présence végétale assurant la
continuité entre les espaces cultivés de la plaine et ceux boisés du coteau,
- des poches de stationnement ponctuelles. és
Vo en curbé
à Maur mgeatée
LT
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En haut de pente (piste existante / rue du technopole) la voie sera traitée en belvédère, structurant les vues sur
le grand paysage et le lointain. Elle sera composée de :
- d’une voie double sens pouvant accueillir les transports en commun,
- d’un trottoir continue d’une largeur minimale de 1,70 m s’élargissant au contact des talwegs et des
placettes,
- d’une gestion des eaux pluviales sous forme de noues ou caniveaux.
1.2.1.3 Les voies résidentielles
Pour desservir les coeurs d’îlots les principes des rues résidentielles sont :
- une circulation à double sens, selon un profil variant entre 6 et 9 m, en fonction du secteur desservi,
- une voie partagée en général mais sur les axes les plus fréquentés, la création d’un trottoir
- des accotements traités en fosses plantées pour ralentir les véhicules et favoriser le confort et la
sécurité des modes doux,
- une collecte des eaux de ruissellement par caniveau central ou latéral,
- des poches de stationnement ponctuelles, dont certaines pour les visiteurs selon le secteur. _ LS #}
x" /4 TS
AE A
DÉS LE
.
| ,
RELIER
M Promenade du MRo Wa Dembeni
MM Grande traversée Tsararano - Dembeni
mm Chemins agricoles
FRANCHIR
M Les escaliers et rampes
TRAVERSER
M Les sentiers
mm Chemins agricoles
Em Trottoirs
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Modes doux
Figure 28 : Cartographie des modes doux du projet de ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre 1.2.3
Poche de stationnement aérien
BE Stationnement en ouvrage
mA Stationnement longitudinal
Distance de 200 m
Parcours piéton 3 min
QC) Distance de 500 m “Parcours piéton 6 .
Descriptif
Marché de Tsararano 40
Ouvrage (surface commerciale) 150
Linéaire Tsararano 23
Sous Total Tsararano 213
Parking de la poste (Dembeni) 36
Parc Ounafassi 34
Impasse Voltaire 27
Cinéma 83
Parc Mro Wa Dembeni 20
Linéaraire voie principale 64
Linéaire voie secondaire 34
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Stationnement
En complément du stationnement privatif ou mutualisé situé sur les lots et réservés exclusivement aux
habitants du quartier et à leurs visiteurs, un certain nombre de places seront installées sur domaine public.
Le stationnement public sera réparti le long de la voie principale. Au plus proche des lieux d’intérêt des aires
de stationnement plus importantes seront implantés en périphérie du quartier afin de profiter aux nouvelles
constructions et au développement des aires urbaines existantes.
Au total l’offre en stationnement public à l’échelle de la ZAC est d’environ 511 places, dont 2% de places pour
PMR. Leur répartition permet une localisation de l’ensemble des équipements et commerces du quartier à
moins de 500 m d’une aire de stationnement, les principaux lieux d’intensité (équipements scolaires et sportifs,
culturels, commerces et services) se trouvant à moins de 200 m d’un stationnement public. Dans les hauts des
places visiteurs relais pourront être trouvés sur les accès aux opérations de logements.
Figure 29 : Organisation des stationnements sur le domaine public
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre 1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
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1.3 Espaces et équipements publics
Les équipements publics de superstructure
Les équipements publics suivants sont prévus dans le cadre du projet :
- Groupe scolaire 1 (6 000 m² SDP)
- Groupe scolaire 2 (4 000 m² SDP)
- Gendarmerie
- Transformation école maternelle existante
- Repositionnement et mise aux normes stade de Tsararano
- Equipements sportifs (type city stade)
- Aires de jeux
- Centre cultuel
Le parc du Mro Wa Dembéni
Le parc du Mro Wa Dembéni accompagne la rivière du même nom Il permet de structurer le territoire en
reliant les centralités existantes (Tsararano / Dembéni) et le futur quartier. Sur sa limite est, les cheminements
piétons du parc rejoignent les aménagements du coeur de ville (parc Ounafassi / promenade de la mangrove)
pour rejoindre le CUFR et plus loin la future gare maritime. Les circulations structurant le parc permettent donc
des cheminements piétons sécurisés, alternatives à la RN et support de nouveaux usages récréatifs.
Dans sa composition, le parc revêt l’aspect d’une promenade agro-naturelle, circulant entre plaine cultivée et
boisements préservés. L’aménagement y sera simple, une piste piétonne d’une emprise comprise entre 2 m et
3 m, aménagée en revêtement poreux (terre battue) et dont le tracé contourne les arbres existants et espaces
sensibles.
Ce parcours sera ponctué d’aménagements à vocation culturelle et de loisir (aires de jeux, amphithéâtres,
bancs ou encore aire de pique-nique) et support pédagogique sur la connaissance des milieux naturels. Comme
pour le cheminement piéton, les aménagements de ces espaces seront simples, autorisant un retour aisé à
l’état initial, les revêtements de sols seront perméables, les terrassements limités au maximum, la totalité de la
végétation ligneuse existante sera préservée.
Le parc permettra de connecter les équipements sportifs existants (terrains de football, parc Ounafassi) et de
desservir l’ensemble du quartier par le biais de trois cheminements piétons connectés au futur système viaire
et se poursuivant dans les hauts.
Les squares
Des espaces publics type square / jardin seront répartis sur l’ensemble du quartier comme autant de lieux de
vie et de sociabilité implantés au plus proche des logements.
Ces espaces multigénérationnels sont envisagés comme des refuges thermiques, des îlots de fraicheur,
composantes indispensables de la ville durable mahoraise. Ils prendront la forme d’espaces sécurisés, équipés
de jeux et de mobilier urbain installés sous un important couvert végétal.
Leur répartition sur l’ensemble du quartier permettra un accès facile pour tous, favorisant la mise en place de
lieux de vie et de sociabilité à l’échelle de quelques opérations.
Les places
Une série de places rythme le parcours des axes structurants. Elles naissent d’un changement d’orientation de
la voirie, d’une rupture des continuums bâtis, de la rencontre avec talwegs ou équipements publics, qui
dégagent un espace de vie appropriable. Ces lieux simplement aménagés sont plantés d’arbres de hautes tiges
et équipés de mobilier urbain (bancs, corbeilles, assises...), la vie y sera structurée autour d’un faré, espace de
rencontre ombragé. 1.3.5
1.4.1
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Elles seront autant que possible liées à des lieux d’animation (espaces publics, espaces culturels, squares, ...)
afin de s’adresser au plus grand nombre et de favoriser le rôle social de l’espace public.
Les placettes (belvédères)
L’analyse fine du site a permis d’identifier des «lieux repères», s’appuyant sur les ruptures de pente, marqués
par la présence d’arbres remarquables ou autorisant des vues sur le lointain. La composition et le tracé des
voiries, des emmarchements et cheminements piétons s’appuient sur ces lieux et la réalité topographique du
site afin d’offrir aux chalands des placettes dites belvédères rythmant les parcours dans les hauts. A l’occasion
d’un changement d’orientation de la voirie, de sa rencontre avec un équipement publics ou un cheminement
piéton, l’espace sera travaillé en surlargeur permettant la naissance d’un espace public de proximité. Celui-ci
sera simplement aménagé, ombragé, équipé de mobilier urbain, il structurera les vues sur le grand paysage
profitant des brises marines.
Figure 30 : Cartographie de la promenade urbaine de la ZAC
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre
1.4 Les réseaux divers
Réseau pluvial
Le principe de gestion des eaux pluviales s’appuie sur un respect du chemin de l’eau et des écoulements
naturels. L’ensemble des talwegs seront conservés et valorisés dans le cadre de la trame publique.
Les eaux de ruissellements seront collectées par un réseau de noues et caniveaux implantées le long des axes
viaires. Elles se rejetteront dans le Mro Wa Dembéni après tamponnage au niveau de la plaine agricole. Le
cheminement dans les noues, les bassins de rétention, le traitement des talwegs, l’ensemble des
aménagements permettront d’écrêter les pluies et de gérer les débits de rejet vers le milieu naturel.
Des systèmes de valorisation de la ressource en eau pourront être étudiés dans les phases suivantes selon les
besoins affinés pour les logements et l’agriculture.
Le dimensionnement des ouvrages a été établi selon les modalités fixées par le Schéma Directeur de Gestion de
Eaux Pluviales de Mayotte.
Le principe de gestion des eaux pluviales proposé est illustré sur la figure suivante. + Intercepteurs
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Comme décrit sur les figures ci-dessous, le principe est le suivant :
✓ Interception des ruissellements amont via des ouvrages (nommés intercepteurs « Int_n ») de type
caniveaux béton préfabriqués, de section rectangulaire (emprise réduite). Ces ouvrages sont
positionnés en amont direct des voiries et se rejettent, à la faveur de la pente naturelle ou remaniée,
vers les axes d’écoulements principaux (et ce en amont direct des ouvrages hydrauliques de
franchissement décrits ci-dessous).
✓ Franchissement des axes principaux d’écoulements par les voiries via des ouvrages hydrauliques (de
type buses ou cadres) : « OH_n ». Ces ouvrages collectent également en amont des voies, les rejets
pluviaux drainés par les intercepteurs,
✓ Gestion des ruissellements propres aux voiries créées via des noues enherbées, accolées aux voiries
crées,
✓ Compensation des volumes d’eau induits par l’imperméabilisation propre aux voiries via des bassins
de rétention « BR_n » (la gestion de l’impact de l’imperméabilisation des unités foncières étant traitée
sur ces mêmes unités, et contrainte par un chapitre dédié du règlement de la ZAC).
Figure 31 : Localisation schématique des ouvrages de rétention S3aNL13HGAH
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Figure 32 : Cartographie du principe de gestion des eaux pluviales proposé 1.4.2
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Ouvrages de franchissement : Ces ouvrages permettent aux voies de la ZAC de franchir des talwegs et petites
ravines, ceci impose de les dimensionner afin qu’il puisse laisser transiter un débit centennal Q 100 EI sans
débordement. Ces ouvrages permettent aux voiries de franchir les axes d’écoulements marqués (talwegs ou
petites ravines). Les bassins versants alimentant ces ouvrages sont donc les bassins versants naturels de ces
axes d’écoulements augmentés de ceux des intercepteurs mis en place et alimentant en eaux pluviales ces
points.
Intercepteurs : Ces ouvrages traitent les débits pluviaux réglementaires (Q30 EI)
générés par les bassins versants amont à l’état initial d’imperméabilisation (en
effet, les unités d’aménagements fonciers auront comme objectif de traiter, à
leur échelle, leur impact en matière de ruissellement, avec comme objectif
supplémentaire d’en réduire de 20% la quantité : contrainte du SDEP de
Dembeni en vigueur). Ces ouvrages ont également pour fonction de casser la
vitesse des écoulements et ainsi de lutter contre le phénomène d’érosion
prévisible au regard des fortes pentes et de la nature latéritique des sols.
Noues : débits Q30 EP générés par les surfaces propres aux voiries après aménagement.
Ouvrages de section trapézoïdale, avec végétation arbustive :
Bassins de rétention : Ces bassins ont pour objectif de traiter les volumes excédentaires induits par
l’imperméabilisation des voiries et ce en restreignant les débits de rejet à ceux égaux à Q2ans à l’état initial
(avant aménagement et imperméabilisation des voies).
Alimentation en eau potable et réseau de lutte contre les incendies
Il existe un réseau d’adduction d’eau potable sur lequel l’ensemble du réseau projeté sera raccordé (cf plan en
pages suivantes) HYPOTHÈSES DE DIMENSIONNEMENT RETENUES :
Logement : 0,6 m’/j/logt
Source: SIEAM-SMAE
Scolaire : 3 à 4 m°/élève/an
Bâtiment de services et commerce de faible capacité (5 à 30
personnes) : 4 |/j/m°
Ensemble de bureaux et grande surface commerciale : 15 1/j/m?
Source: Guide méthodologique pour l'analyse et la réduction des consommations d'eau
dans les établissements tertiaires CREAQ
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On notera que certains branchements particuliers devront être déplacés provisoirement afin de ne pas
empiéter l’emprise du chantier lors de la réalisation des travaux.
Plusieurs demandes de renseignement ont été établies afin d’étudier les possibilités de raccordement côté
Tsararano et côté Dembeni.
Pour le côté Tsararano, la SMAE a répondu que le raccordement est possible sur le réseau existant qui longe la
RN2. Cette canalisation est en fait un Ø 150 F jusqu’à l’entrée de Tsararano au niveau de l’ancienne MJC, mais
après il s’agit de Ø 90 et Ø 75 PVC. Ces anciennes canalisations ne permettent pas à l‘heure actuelle ce
raccordement. Il convient donc de changer ces anciennes canalisations PVC, y compris les reprises de
branchements nécessaires. La SMAE a fait une demande en ce sens à la Ville de Dembéni dans le cadre du
projet de réalisation de trottoir le long de la RN2. L’opération de ZAC pourra donc ensuite se raccorder.
Pour le côté Dembeni, la SMAE a signalé que, à côté de la Mairie de Dembéni, la canalisation existante de
distribution Ø 110 PVC est saturée depuis des années. Cette canalisation ne pourra pas supporter et transiter la
demande en eau de la future ZAC Tsararano-Dembéni, en particulier le volume à distribuer estimé à 1 100
m3/jour. La SMAE souhaite donc que cette ancienne canalisation Ø 110 PVC soit remplacer par un Ø 200 Fonte
au minimum depuis la sortie du réservoir situé au-dessus de la Mairie de Dembeni sur une longueur d’environ
450 mètres. Également il serait souhaitable en même temps de renforcer la canalisation Ø 150 F d’adduction
par un Ø 200 Fonte.
Enfin, il existe un problème de pression pour alimenter les dernières constructions au point haut, car ceux-ci se
trouvent plus ou moins à la cote du réservoir existant de 200 m3 qui est à 65,00 m NGM. Pour l’ensemble de
l’opération, les constructions situées au-dessus de la cote 45,00 m NGM auront des difficultés pour avoir une
pression minimale. Elles devront donc s’équiper de surpresseurs.
BILAN DES BESOINS EN EAU POTABLE DE L'OPERATION
Secteur du projet Raccordement prévu Besoins eau potable Points de vigilance Secteur
Tsararano
Raccordement depuis
nouveau réseau de
diamètre 150 en Fonte
Distribution le long de
la RN3
93,03 m3 Sous réserve de changement de
l'ancienne canalisation de
distribution de diamètre 90 PVC en
en canalisation de diamètre 150
Fonte
Les bas de
Dembéni
Raccordement depuis
le réseau de diamètre
150 en Fonte
Distribution au niveau
de la Mairie
271,34 m3 Sous réserve de changement de la
canalisation de diamètre 110 PVC
Distribution descendant du réservoir
en diamètre 200
Sous réserve de remplacement de la
canalisation de diamètre 150 Fonte
d’Adduction alimentant le réservoir
Les hauts de
Dembéni
Raccordement depuis
le réservoir
92,12 m3 Aucune alimentation possible au-delà
de la cote 45,00 m NGM depuis le
réservoir existant
Secteurs
centraux plaine
de Dembéni
255,94 m3 Difficulté d'alimentation par rapport
au besoin nécessaire 1.4.3
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Secteurs Fin de la
plaine de
Dembéni
219,23 m3 Difficulté d'alimentation par rapport
au besoin nécessaire
Secteurs Les
coteaux
147,06 m3 Difficulté d'alimentation par rapport
au besoin nécessaire
Secteurs Les
coteaux en face
de "Sada"
323,28 m3 Difficulté d'alimentation par rapport
au besoin nécessaire
Les besoins totaux en eau potable estimé pour la ZAC sont de 1 402,00 m3 /jour.
La défense incendie sera assurée par douze poteaux d’incendie de diamètre minimum Ø 100, branchés sur les
canalisations posées Ø 200 ou 150 ou 100 Fonte
Branchement des particuliers :
Concernant les branchements pour les collectifs, il sera posé un branchement en canalisation Ø 50 PEHD qui
sera bouchonnée, les compteurs seront posés ultérieurement par le promoteur en fonction du nombre de
logements créés par parcelles.
Réseau de collecte des eaux usées
Il existe un réseau de collecte des eaux usées appartenant au Syndicat Intercommunal d’Eau et
d’Assainissement de Mayotte (SIEAM) sur lequel le réseau projeté se raccordera au droit de plusieurs secteurs.
(cf plan en pages suivantes)
Ces effluents seront ensuite dirigés vers la station d’épuration existante. Actuellement cette STEP est
dimensionnée pour 7 000 EH (Equivalent-Habitant), avec possibilité d’extension à 15 000 EH.
Plusieurs demandes de renseignement ont été établies afin d’étudier les possibilités de raccordement côté
Tsararano et côté Dembéni. Le SIEAM n’a pas répondu. Des investigations sur place ont donc été nécessaires.
Pour le côté Tsararano, le raccordement est possible sur le réseau gravitaire existante qui longe le terrain de
football.
Pour le côté Dembéni, il est envisagé de renvoyer la plupart des effluents vers le « Poste CIRAD » existant puis
d’utiliser la canalisation de refoulement existante qui traverse la rivière Mro Oua Dembéni pour envoyer les
effluents vers la STEP. Une vérification dimensionnelle de ce poste et de cette canalisation devra être
effectuée.
Il sera mis en place un collecteur principal (canalisation ф200 et/ou ф250), lequel recueillera directement les
eaux usées provenant de chaque construction (canalisation ф160) au moyen d'ouvrages de raccordement
prévus sur la conduite principale. Ce réseau sera de type gravitaire avec une pente minimum de 1 %. Les
conduites seront en PVC.
Les diamètres des canalisations prévues pour ce réseau permettent de recueillir une quantité d'effluents bien
plus importante que ne peut rejeter l’opération projetée. Le diamètre d’un collecteur ф 200 permet
l'évacuation de 27 l/s à pleine section (à une vitesse de 2 m/s et avec une pente d'environ 3 %).
HYPOTHÈSES DE DIMENSIONNEMENT RETENUES :
On prendra un rejet quotidien par habitant de 100 litres (Cahiers de prescriptions du SIEAM).
Volume d’eaux usées rejetées : Q temps sec = 100 l/j/hab. 1.4.4
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Nous considèrerons également la présence d’eaux claires parasites (bien que des tests d’étanchéité soient
prévues sur le réseau) et d’eaux de pluie (bien que les regards soient étanches) en appliquant la formule
suivante (Cahiers de prescriptions du SIEAM) :
- Qeau claire parasite = 25 % x Qtemps sec
- Qtemps de pluie = 50 % x Qtemps sec
- Qde pointe = (Cp x Qtemps sec) + Qeau claire parasite + Qtemps de pluie
- Coefficient de pointe : 3
- Soit un débit de pointe de 375 l/j/hab.
Et avec les hypothèses suivantes :
Occupation moyenne par logement = 4 personnes
Commerces : sur la base de la consommation en eau potable de 4 l/j/m²
Services et bureaux : sur la base de la consommation en eau potable de 15 l/j/m²
Equipements : capacité maximum x coefficient correcteur ERP 0,05
REJET EN EAUX USEES DE L'OPERATION
Secteur Tsararano :
Raccordement depuis la conduite de diamètre 200 en PVC longeant le terrain de football TOTAL : 372,97 m3/j
Secteur Les bas et hauts de Dembeni, le secteur central de la plaine de Dembeni :
Reprise voire remplacement du poste de refoulement existant "CIRAD"
Raccordement depuis la conduite de diamètre 250 en Fonte de refoulement existant sous la Piste
TOTAL : 1781,46 m3/j
Secteurs Fin de la plaine de Dembeni et les coteaux en face de "Coopérative de Sada" :
Fourniture et mise en oeuvre d'un poste de refoulement et d'une conduite traversant la rivière
Raccordement sur le réseau gravitaire de diamètre 200 en PVC existant au niveau du terrain de football
TOTAL : 1434,86 m3/j
Les volumes d’eaux usées engendrées dans le cadre de la ZAC sont estimés à 3589,29 m3/j.
Réseau électrique et d’éclairage public
Coté Tsararano, un raccordement est possible par un départ depuis le transformateur HT/BT existant N° 41000-
410545, à côté du plateau polyvalent.
Coté Dembeni, plusieurs raccordements seront nécessaires compte-tenu de la puissance énergétique sollicitée,
c’est pourquoi plusieurs départs sont envisagés depuis le transformateur HT/BT existant N° 37000-370604,
entre l’école maternelle et le plateau polyvalent ou alors depuis la ligne HT passant sous la RN3 au niveau de la
Mairie de Dembeni. (cf plan en pages suivantes)
Pour assurer la cohérence de développement du réseau, EDM applique des principes de développement du
réseau communs à tous les dossiers de réhabilitation et de raccordement.
• Le poste de transformation HTA/BT existant ne desservira pas les parcelles aménagées. Il est
proposé la mise en place d’un poste de type PSSB ou type CBU. Les réseaux créés seront raccordés
à ce nouveau poste.
• Départs BT
L’architecture des réseaux BT est conditionnée par la voirie, la nature et la densité des constructions. Page | 63 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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La structure adoptée sera de type arborescent, cette disposition garanti le moins de longueur possible, aux
sections de conducteur décroissantes.
Le réseau sera enterré, sous trottoirs, de façon à avoir une distance minimale de 0,65 m entre le haut du
réseau et la sous-face du béton des trottoirs. Un espacement minimal de 0,20 m entre les divers réseaux sera
réalisé devra permettre le raccordement électrique de chaque parcelle.
Les branchements individuels seront réalisés à partir du réseau électrique souterrain et amenés jusqu’au
coffret installé sur chaque parcelle. Le coffret électrique est prévu d’être encastré dans un massif béton où sera
positionné l’ensemble des branchements de la parcelle.
BESOIN NECESSAIRE EN PUISSANCE ELECTRIQUE POUR L'OPERATION
ZAC côté TSARARANO
Départ depuis Transfo 41000-410545
TOTAL : 500 KVA
ZAC côté DEMBENI
Départ depuis Transfo 37000-370604
TOTAL : 9000 KVA
Les besoins électriques totaux estimés pour l’opération sont de 9500 KVA
29 postes de transformation HT/BT seront implantés.
Eclairage public (cf plan en pages suivantes)
Dans un souci de développement durable et d’économie d’énergie, il est proposé sur cette opération la pose
de candélabre équipé de lampes LEDs nouvelle génération à basse consommation, conjugué à un système de
gestion du flux lumineux.
Dans un souci de développement durable, une solution d’éclairage public photovoltaïque a été également
étudiée, avec comparaison des coûts de consommation électrique. Une subvention à hauteur de 50 %
maximum de la prestation peut être accordée par l’ADEME et le Conseil départemental.
Il sera posé des luminaires fermés, avec équipement électro solaire comprenant générateur photovoltaïque,
accumulateur solaire (avec autonomie minimum de 2 jours sans soleil), convertisseur, coffret électronique de
gestion comprenant régulation électronique charge et décharge, mise en marche par détection crépusculaire,
horloge de durée d’éclairage réglable, lampe à LEDs très longue durée de vie, fixé sur mât en acier galvanisé de
hauteur de 4,00 à 9,00 m, fourni et posé dans massif de fondation en béton.
Dans les deux cas, des systèmes de programmation et de régulation ont été prévues (par ex. allumage en
fonction des saisons). Il est donc également prévu la possibilité de mettre en place un Eclairage public "régulé,
avec une gestion de l'abaissement du flux de 50% sur la période de 23H30 à 5H30 du matin soit une durée de
6H00. Enfin, au niveau des carrefours, passages « cloutés » et des entrées, des détecteurs de mouvement
peuvent être judicieux à la fois pour rassurer les usagers et pour dissuader les intrus.
Le réseau souterrain d’éclairage extérieur alimentera tous les points lumineux, à partir d’une armoire de
commande. Les mâts d’éclairage seront équipés de lampes LEDs allant de 40 à 110 Watts et auront une
hauteur comprise entre 3.00 m et 8.00 m. La variante d’éclairage public photovoltaïque proposée comprend la
mise en place de candélabre d’éclairage public sur massif béton, de mâts galvanisés de hauteur variables de
4.00m à 9.00m équipés d’une batterie et d’un éclairage simple feu à lampes LEDs alimentés par panneau
photovoltaïque. Page | 64 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Les candélabres devront être équipés de systèmes de gestion et de régulation des intensités en fonction des
usages, des horaires et des fréquentations des lieux, permettant ainsi de faire des économies d’énergie.
Un système électronique, soit global soit par luminaire, de contrôle et commande de l’éclairage sera installé.
Afin de favoriser les économies d’énergie, l’idée est un fonctionnement par alternance des luminaires, soit
d’éclairer les jours ouvrés à pleine puissance de la tombée de la nuit jusqu’à 23H00, le week-end jusqu’à 2H00,
et d’éteindre un candélabre sur deux 1 semaine sur 2 pour économiser de l’énergie, de l’entretien.
Document : Différents modèles de Luminaires photovoltaïques - Source Catalogue RAGNI
Réseau téléphonique
L’alimentation s’effectue à partir du réseau existant (cf plan en pages suivantes)
Pour le côté Tsararano, Orange a transmis les éléments avec un raccordement possible sur le réseau existant
longeant la RN2 (deux chambres existent sous l’accotement)
Pour le côté Dembéni, Orange a transmis les éléments avec un raccordement possible par différents départs
depuis le local technique situé au niveau du parking de la Mairie.
Le réseau sera enterré, sous les trottoirs et venelles piétonnes, de façon à avoir une distance minimale de 0,45
m entre le haut des fourreaux et la face supérieure du béton des trottoirs. Ce réseau longera les réseaux
souterrains d’électricité et d’éclairage public mis en place.
Une demande téléphonique devra être établie par le promoteur auprès de la Direction technique de
ORANGE conformément au Code de l'urbanisme. ÉTUDES OPÉRATIONNELLES
” ISARARANO-DEMBENI
Canalisation existante
Canalisation projetée
Branchement
Vanne de sectionnement
Ventouse
Vanne de vidange
= Poteau d'incendie
s
dues Côte 45.00m NGM
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Figure 33 : Cartographie du réseau d’alimentation en eau potable et de lutte contre les incendies Page | 66 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni Regard de visite
Canalisation 200 CR8
Canalisation 2160 PVC CR8
+ tabouret de branchement
Canalisation @200 Fonte assainissement
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Figure 34 : Cartographie du réseau de collecte des eaux usées Page | 68 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Figure 35 : Cartographie du réseau électrique Page | 70 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Figure 36 : Cartographie du réseau d’éclairage public Page | 72 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni = == PVC rigide 42/45
— Branchement 245 + regard 30x30 Reprise ligne téléphonique
sur poteau EDM
Chambre de tirage
+ borne pavillonnaire B224
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Figure 37 : Cartographie du réseau téléphonique Page | 74 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni Pièce A-6: Appréciation sommaire
des dépenses à réaliser
Travaux préparatoires
Terrassements en pleine masse des voiries et des emprises publiques
Voiries (chaussées, trottoirs, voies mixtes)
Réseau d'évacuation des eaux pluviales
Noues végétalisées d'infiltration et enrochements
Venelles piétonnes et escaliers, espaces publics, aménagements divers, aménagements
Réseau HTA et BTA souterrain
Eclairage Public
Réseau FT souterrain
Réseau d'alimentation en eau potable
Réseau d'assainissement des eaux usées (gravitaire et de refoulement)
COUT TOTAL DES TRAVAUX D'AMENAGEMENT
,
TRANCHE 3
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0262 53 39 07 – cyathea@cyathea.fr
Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Le coût des travaux de l’opération est estimé (stade AVP – Mars 2020) à 41 615 140,81 Euros (HT)
répartis en 4 tranches de travaux et décomposés comme suit :
Figure 38 : Estimation financière du projet
Source : Groupement de maîtrise d’oeuvre Bilan d'aménagement ZAC Tsararano-Dembéni
DEPENSES RECETTES
1- Acquisitions foncières 13 260 000 € [Ventes charges foncières 41 358 389 €
ZAC | 11 425 000 € Logements sociaux 6 338 124€
Aménagements bord de rivière et plaine 190 000 € LATS, AHH, AH 1 056 354€
Zone humide(1AU/N) 450 000 € LAS 1 300 128 €
Fermes urbaines (compensation agricole) 600 000 € LLTS 1 868 934 €
Aléas 595 000 € LLS 2112708€
2- Etudes pré-opérationnelles 1 206 856 € Logement intermédiaire (PLS/PSLA) | 10 482 325€
Topographiques 134 900 € Logement libre 11 863 595 €
Ingénierie géotechnique G1 G2 60 000 € Bureaux 2183 795€
investigations géotechniques G1 G2 100 000 € Grande surface 912 500 €
Maîtrise d'œuvre - pré-opérationnelle 677 625 € Commerces/activités/services 1 898 000 €
Environnementales 184 331 € Gendarmerie 2 800 000 €
MOUS 50 000 € Equipements publics 4 880 050 €
3-Travaux de wabilisation 42 000 000 € |FRAFU études 960 000 €
Aléas travaux| 2 100 000 € Etat 480 000 €
4-Honoraires travaux (MOE) 2 050 000 € Département 480 000 €
OPC 400 000 € |FRAFU travaux 25 250 000 €
PRO 400 000 € | Subvention FRAFU primaire STEU 2 000 000 €
DCE/ACT 144 000 € |Autres (Conseil dpt./ DJSCS) 267 051 €
VISA 112 000 € |Participations constructeurs (RHI) - €
DET 400 000 € Conservatoire du littoral 215 000 €
AOR 64 000 €
CSPS 420 000 €
Suivi environnemental 110 000 €
5- Mesures environnemenales (ERC) {hors foncier) 990 000 €
6- Compensations agricoles (hors foncier) 1 650 000 €
7-Frais financiers 1 000 000 €
8-Frais de gestion 3 793 584 €
Commercialisation 413 584€
Divers (concertation) 20 000 €
Rémunération aménageur 3 360 000 €
9-Participation aménageur 2 000 000 €
STEP| 2 000 000 €
Ecoles pm
TOTAL 70 050 440 € | TOTAL 70 050 440 €
Bilan en date du 24/11/20. Version 1
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
L’estimation des acquisitions foncières s’élève à 13 260 000 euros. Pièce A-7 : Etude d'impact
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni
Le dossier d’étude d’impact est disponible en pièce C-2 du Dossier d’Autorisation Environnementale Unique.
Le lecteur est invité à s’y reporter. Page | 78 Cyathea – Bureau d’études en Environnement
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni Pièce A-8 : Etude socio-économique
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Projet d’aménagement de la ZAC Tsararano Dembéni – Commune de Dembéni EPFAM ETABUISSEMENT
PUBLIC FONCIER L> D'AMÉNAGEMENT
MAYOTTE Cyathea
ino- Jéni
Dossier d'enquête préalable à la DUP
> G— Jation SsoCio- =onomique
S-R]
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 0
ZAC Tsararano-Dembéni
Pièce G Evaluation socio-économique Jean-François de Balbine [S-R] S:yornèses LT , E Cyathea Cuavorre]
naire
le
XT6
»xte de pauvreté
exte économique
loi et chômage
Lu 13
»Jgement à Mayotte
Lneseeeeeeeeeseesessnes 15
s Dembéni
La politique de l'état en matière de logement
RE 20
insports et Déplacements
jans la réponse aux besoins du ter
Enjeu démographique à l'horizon 2050
Lneeeeeeeeeseeenesesnesenenesne 27
—Enjeu économique et d'emploi
U éducatif
J de mobilité
jeu d'aménagement du territoire
+ impacts identifiés
Lrrsessessnennres 32
ffets du projet sur l'économie locale
… 34
Effet sur l'emploi durant la phase chantier
Effet sur l'insertion par l'économie durant la phase chantier
1.2.4 Effet sur l'emploi à l'intérieur de la zac
Effets du projet sur l'environnement
Effet de la mise en œuvre du projet 39
> [a réalisation du projet (horizon 2027)
ualité des eaux et sur le milieu marin (horizon 2030)
Effet sur le foncier d'implantation de la ZAC
1 del lisation du projet cements {horizon 2030)
la réalisation du projet sur la consommation d'éner 2030) 45
Effets du projet sur les conditions de vie et d'habitat
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 1
Sommaire
Préambule .............................................................................................................................................................3
I Contexte socioéconomique ..........................................................................................................................7
I.1Contexte démographique de Mayotte et de Dembéni ................................................... 7
I.2-Contexte de pauvreté ......................................................................................................... 9
I.3 - Contexte économique .................................................................................................... 10
I.4-Emploi et chômage ........................................................................................................... 11
I.5 - Habitat............................................................................................................................... 13
I.5.1 Le mal logement à Mayotte .................................................................................... 13
I.5.2 Focus logement social .............................................................................................. 15
I.5.3 Focus Dembéni.......................................................................................................... 17
I.5.4 ...................................................... 18
I.6 - Education .......................................................................................................................... 20
I.7 Mobilité, Transports et Déplacements............................................................................ 22
II-Role du projet dans la réponse aux besoins du terRitoire ..........................................................................26
II.1- ........................................................................... 26
II.2 Enjeu des besoins en logement ....................................................................................... 27
II.3 ....................................................................................... 27
II.4 Enjeu éducatif ................................................................................................................... 28
II.5 Enjeu de mobilité .............................................................................................................. 28
II.6 Enjeu ............................................................................... 29
III-Effets et impacts identifiés .............................................................................................................................31
III.1 Acteurs du projets ............................................................................................................ 32
III.2-Ef ............................................................................ 34
III.2.1 - Effet du projet sur les activités économiques actuelles avant réalisation du
projet..................................................................................................................................... 34
III.2.2 - ............................................................ 35
III.2.3 - ............................... 36
..................................................................... 37
III.3- ................................................................................ 39
III.3.1 - : Phase chantier .......................................... 39
III.3.2- Effet permanent de la réalisation du projet (horizon 2027) ................................... 41
III.3.3- Effet permanent sur la qualité des eaux et sur le milieu marin (horizon 2030) ..... 43
III.3.4- .......................................................... 43
III.3.5 Effet de la réalisation du projet sur les déplacements (horizon 2030) ................. 43
III.3.6 - Effet de la réalisation du projet gie (horizon 2030) 45
III.3.7 - Effet permanent de la réalisation du projet par la destruction des logements
insalubres .............................................................................................................................. 45
III.4- .................................................... 46 $ synrHeses jit aujourd'hui 4 PUBLIC FONCIER ?+ D'AMÉNAGEMENT LE d Re e LTABLISSEMENT Cyathea oe MAYOTTE
1bitants occupant le terrain d'assiette et
CIQ........,,, ss 46
Effets du projet sur l'éducation
Salisation de deux groupes scolaires
socioéconomiqu!
jt du projet
gatifs et positifs du pr .52
conomique et social
n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 2
III.4.1 -
ceux ayant fait une demande de logement social ......................................................... 46
III.5- ........................................................................................ 49
III.5.1 - Effet de la réalisation de deux groupes scolaires .................................................. 49
IV-Bilan socioéconomique ................................................................................................................................52
IV.1-coût du projet .................................................................................................................. 52
IV.2 Effets négatifs et positifs du projet.................................................................................. 52
IV.3 Bilan économique et social ............................................................................................ 53 EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
$ SsynrHeses Cyathea
ntaire
1211 relatif à la procédure d'évaluation des investissements publics ?n rticle 17 de la loi n° 2012 31 1bre 2012 > en particulier arges du dossier d'é ation socic omique
Selon l' le 1, ce décret yet d'investissement Jes dispositions du présent
projet d'investissement matériel ou immatériel constituant un
ature à être mis en service où exécuté sans adjonction , ses établissements publics de santé et les structures de coopération U de concert au financement d'un projet d'investissement au sens ions du présent décret, y compris lorsque le projet d'investissement par Un fiers.
_ st orté ar L'EPFAM ent Public Foncier d'Aménagement de Mc Jépense d' estissement ftestimée ME orojet »nc les conditions de l'élaboration d'une 1lyse socio- =onomique sens du
| projet
Tel que retranscrit dans son plan local d'urbanisme entré en vigueur en -ommune de
mbéni s'est fixée nds objectifs
D €” D > DEMBENT au sein de l'agglomération
- en termes d'enseignements supérieur,
d'économie, de tourisme et d'agriculture
ommune à l'échelle de Mayotte, comme un ais de Mamoudzou
IX communes du sud sur les plans de l'hab : l'économie de
l'emploi s services es équipements
ns de ses administrés et accueillir de aux habitants en
ant amment une politique de l'habitat volontariste mixité ale et
nnelle, …
cher un équilibre entre des quartiers à évoluer et à se 1ouveler,
l'ouverture à l'urbanisation de nouveaux secteurs ….
ommune a init une étude d'opporiunité et de faisabilité densifier son
abitat aux besoins actuels de logements Ssor er l'habitat insalubre prévoir
l'évolution ande en logement compte tenu de l'évolution d >graphique à
l'horizon 2030
Jite de ommune a 3xcté de construction de 2 050
ments, des blics et commerciaux répartis sur 3 zones du territoire
. rarano- :mbéni une grande surface commerciale de 2 ?,
n? commerces : proximité aux/services, diés à des équipements
res,
lle 19 février 2011
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 3
PREAMBULE
Cadre réglementaire
Le décret 2013- en application de l'article 17 de la loi n° 2012-1558 du 31 décembre 2012, précise en particulier le cahier des charges évaluation socio-économique à constituer pour tout , et les modalités de son organisation.
article 1, de ce décret, un projet d'investissement au sens des dispositions du présent décret s'entend de tout projet d'investissement matériel ou immatériel constituant un ensemble cohérent et de nature à être mis en service ou exécuté sans adjonction. Etat, ses établissements publics, les établissements publics de santé et les structures de coopération sanitaire participant seuls ou de concert au financement d'un projet d'investissement au sens du I sont soumis aux dispositions du présent décret, y compris lorsque le projet d'investissement est réalisé en tout ou partie par un tiers.
La ZAC TSARARANO DEMBENI est porté par , Etablissement Public Foncier , dont la dépense investissement est estimée 62 . Ce projet réunit donc les conditions de analyse socio-économique au sens du décret.
Genèse du projet
2011, la commune de
Dembéni 4 grands objectifs1 :
1. Renforcer le rôle de la Commune de DEMBENI au sein de l'agglomération
MAMOUDZOU - KOUNGOU DEMBENI
2. Positionner la commune à l'échelle de Mayotte, comme un pôle relais de Mamoudzou
par rapport aux communes du sud sur les plan , et de
, des services et des équipements
3. Satisfaire les besoins de ses administrés et accueillir de nouveaux habitants en
définissant notamment une , la mixité sociale et
fonctionnelle,
4. Rechercher un équilibre entre la capacité des quartiers à évoluer et à se renouveler,
,
En 2017, la commune a initié pour densifier son
habitat, répondre aux besoins actuels de logements, résorber et prévoir
de la demande en logement compte tenu démographique à
.
A la suite de cette étude, la commune a acté un programme de construction de 2 050
logements, des équipements publics et commerciaux répartis sur 3 zones du territoire :
Tsararano Dembéni, 1 490 logements, une grande surface commerciale de 2 500 m²,
2300 m² de commerces de proximité/bureaux/services, 1 ha dédiés à des équipements
scolaires,
1 PLU/PADD : Approuvé en Conseil Municipal le 19 février 2011 EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
$ SynTrHeses Cyathea
e logements ef 1 100 m Jmmerces de proximité )Ureaux et de
ices divers,
e ements et | 000 m mmerces de proximité Dureaux et
ices divers.
rammoation des logements : sociale avec 50% de ts Sociaux, 307
ession 1 propriété )cation/vente.
La création de l' 7, t à la fois : Public Foncier, Etablissement
ublic d'’ jement et Société d' Snagement =tablissement Rural, a pour
mission d'intervenir Dre ou auprès de différentes collectivités Jr des
opérations d'aména nsi que d >»n plan stratégique développement
urs de rédaction L'EPFAM, a mbition de mettre en œuvre programme
d' nt notamment sur les enjeux suivants :
Sserv ?r l'écosystème naïturel Aayotte pper sa dégradation
e Relier la totalité des logements neufs au réseau d'assainissement
e Relier les logements existants au réseau d'assainissement de uvellement urbain
e >s constructions sur des fonciers non aménagés en résorbant
l'insalubrité collective et individuelle que toute nouvelle construction le
Ju foncier assaini.
\ménager en économisant l'espace :n
e s int en renouvellement/densification des tissus urbains
ints ;
e t vers une densité de 70 logts à l'hectare, en extension urbaine
besoins de la population en termes de logements
e ener à terme les opérations déjà engagées et contribuer à résorber l'habitat
e elles opérations, notamment dans le cadre future opération
d'intérêt national
commune Jembéni et l'EPFAM, partageant nêmes ambitions développement
ont ssocié Dur réaliser un projet de ZAC d'envergure pour Mayotte en s'inscrivant dans
: émarch ‘oquartier.
TAC ntre Dembéni et mpte tenu de son importance en nombre
gements, d'équipements publics et commerciaux onnera au- elà au territoire
nunal tant en termes d'habitat ices, de commerces que d'équipements publics
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 4
Hajangoua, 230 logements et 1 100 m² de commerces de proximité de bureaux et de
services divers,
Ongoujou, 330 logements et 1 000 m² de commerces de proximité de bureaux et
services divers.
La programmation des logements vise la mixité sociale avec 50% de logements sociaux, 30%
en accession à la propriété et 20% en location/vente.
EPFAM en 2017, qui est à la fois Etablissement Public Foncier, Etablissement
P Aménagement et Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural, a pour
en compte propre ou auprès de différentes collectivités pour des
. ans son plan stratégique de développement
en cours de rédaction, pour ambition de mettre un programme
actions portant notamment sur les enjeux suivants :
1. Préserver de Mayotte et stopper sa dégradation
renouvellement urbain
Résorber et stopper les constructions sur des fonciers non aménagés en résorbant
et en visant que toute nouvelle construction le
soit sur du foncier assaini.
2. en :
Réalisant 30 à 40% de logements en renouvellement/densification des tissus urbains
existants ;
Allant vers une
3. Répondre aux besoins de la population en termes de logements
insalubre
Initier de nouvelles opérations, notamment dans le cadre de la future opération
La commune de Dembéni les mêmes ambitions de développement
se sont associés pour
une démarche d écoquartier.
Cette ZAC située entre Dembéni et Tsararano, compte tenu de son importance en nombre
de logements, d , rayonnera au-delà du seul territoire
communal tant en termes , de services, de commerces que . + EPFAM $ synrHeses , EPEAN
le futur se construit aujourd'hui
e du projet
Le projet tel qu'il est présenté 2020 :
ZAC s'étend sur if ; AUX constructions et aux
iés, 18ha $volu: es publics. La plaine agricole sera éservée
Jr la rive droit la Dembéni, l'accès au parcelles agricoles
rs la mise en place de cheminements piétons et de chemins carrossables
. Des cheminements piétons seront nent aménagés le long 3: la
vière Jongement du parc Ounafassi.
LS Te 1 Fe or LL ”
NT +
LA | 5
imme de construction prévoit ments, / % d'équipements publics 7
Jerces, ( tivités ux et de services diver sentant Une surface tale de
de 198 n?
its seront ainsi construits oitié de logements so liers de
nents intermédiaires et in uième de logement res. jet iversité
‘bologies d'habitat à des prix abordables permettant de fluidifier les parcours tiels
et de répondre aux besoins en constante augmentation. Il s'agit aussi d'assurer une réelle
Dciale 1 complément des centres v ans...
L'offre de logements sera structurée autour d'une typologie iflée constituée de
e R+3 à R+4 (24% environ)
. +2 (47% environ),
e etits diaire en R+1 et R+2 (14% environ),
e dC ou R+1 (15% environ).
alisation >| présentation
>— n SOCIO- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 5
Fiche synthétique du projet
en juillet 2020 :
Le périmètre de la ZAC 117 ha dont 31,4 ha dédiés aux constructions et aux
espaces privés associés, 18 ha dévolus aux espaces publics. La plaine agricole sera préservée
dans sa quasi-totalité. Sur la rive droite du Mro Wa Dembéni
sera facilitée à travers la mise en place de cheminements piétons et de chemins carrossables
pour les agriculteurs. Des cheminements piétons seront également aménagés le long de la
ripisylve bordant la rivière dans le prolongement du parc Ounafassi.
Le programme de construction prévoit 86% de logements, 7 % et 7%
de commerces, activités, bureaux et de services divers représentant une surface totale de
plancher de 198 000 m².
2 020 logements seront ainsi construits dont la moitié de logements sociaux, un tiers de
logements intermédiaires et un cinquième de logements libres. « Le projet2 vise une diversité
des typolo résidentiels
mixité sociale et générationnelle sur le quartier en complément des centres villes existants. »
diversifiée constituée de
logements collectifs R+3 à R+4 (24% environ),
petits collectifs R+2 (47% environ),
petits collectifs / habitat intermédiaire en R+1 et R+2 (14% environ),
habitat individuel en RdC ou R+1 (15% environ).
2 Dossier de réalisation- pièce 1- rapport de présentation EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2:
D'AMÉNAGEMENT $ sSynTHeses
Cyathea
JU nouveau quartier s'organisera Utour
> d'équipement cs structurants :
e groupes scolaires
e )aces socioculturelles dont > extérieur dégagé pouvant accueillir
>mblements coutumiers
e In :inéma
e gendarmerie
° équipements _:ortifs
e n de squares et aires de jeux,
e 2 ardins vivriers, de jardins familiaux et partagés
e cheminements :diés aux Jes actifs de d olacement
> d'activités commerciales et de serv :es s Sur 3 centralités
e e commerciale de 2 n? à l'entrée de irarano à
né, créant ainsi Un pôle commercial capable d'attirer la
e de Mayotte limitant potentiellement Splacements vers
e ss situées sur la voie principale offriront 1 pied d'immeuble
nercial, de service où de tertiaire de bureaux
Objectifs de l'étude socio :onom 1e
évaluation socio :onomique souhaitée par le maître d'ouvrage s grands objectifs
e \ actuelle de la zone concernée par le projet, comprenant le
contexte socioéconomique et l'aménagement du territoire ;
e révisionnelle des territoires pour appréhender le rôle du projet
réponse aux besoins futurs de logements et d'activités ;
e ts du projet sur le contexte socioéconomique et dans une
perspective d'aménagement du territoire.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 6
La vie du nouveau quartier autour
s publics structurants :
deux groupes scolaires
des espaces socioculturelles dont un espace extérieur dégagé pouvant accueillir
les rassemblements coutumiers
un cinéma
Une gendarmerie
des équipements sportifs
la création de squares et aires de jeux,
la création de « jardins vivriers, de jardins familiaux et partagés
des cheminements dédiés aux modes actifs de déplacement
ices répartis sur 3 centralités :
une grande surface commerciale de 2 500 m² Tsararano et à
proximité du marché, créant ainsi un pôle commercial capable
population du centre de Mayotte limitant potentiellement les déplacements vers
Mamoudzou.
Deux autres polarités situées sur la voie principale offriront en pied s
des capacités de plancher commercial, de service ou de tertiaire de bureaux
-économique
L -économique à trois grands objectifs :
Examiner la situation actuelle de la zone concernée par le projet, comprenant le
Mener une analyse prévisionnelle des territoires pour appréhender le rôle du projet
dans la réponse aux besoins futu
Déterminer les effets du projet sur le contexte socioéconomique et dans une $ SynTrHeèses + EPFAM æ ETABLISSEMENT . : ne À Z PUBLIC FONCIER É> le futur se construit aujourd'hui D'AMÉNAGEMENT 9 ICYXXXAIS Le .
à situation actuelle de la zone e par le projet, comprenant le
contexte socioéconomique et l'aménagement du
otait 256 500 habitants territoire faisant à peine soit une
1ts au km?, c'esf {hors ile de France) qui a la plus forte
a région Océan Indien > Maurice (630 habitants :m? 3s
infs n°) 40 habitants/km? helles (200
densité élevée est due à l'exiguïté du territoire (37 la très forte densité le
700 habitants au km£.
n est inégalement répartie SI t (communes de Koungou,
>t Petite- e la moitié de la population en comparaison rrapport
cueille seulement 12,5%.
>n est aussi une caractéristique spécifique du département tre
nents de 2012 et 2017, elle s'établit à enne annuelle, bien plus
e de la moyenne métropolitaine | int cette
taire, l'augmentation population mahoraise :té ue celles
| à 2012 où It observé tendancielle de la croissance
de croissance moyen annuel.
VW
ill = nunicipale* à recensement précédent (%) de la population.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 7
I CONTEXTE SOCIOECONOMIQUE Objectif : Examiner la situation actuelle de la zone concernée par le projet, comprenant le .
I.1CONTEXTE DEMOGRAPHIQUE DE MAYOTTE ET DE DEMBENI
En 2017, Mayotte comptait 256 500 habitants pour un territoire faisant à peine 376 km² soit une
densité de 690 habitants au km² le département (hors ile de France) qui a la plus forte
densité au km². Dans la région Océan Indien elle devance Maurice (630 habitants/km²), les
Comores (433 habitants/km²), La Réunion (340 habitants/km²) et les Seychelles (200
habitants/km²).
Cette densité élevée 6 km²) et à la très forte densité de
Petite-Terre avec 2 700 habitants au km².
La population est inégalement répartie, ainsi le nord-est (communes de Koungou,
Mamoudzou et Petite-Terre) regroupe la moitié de la population en comparaison par rapport
au sud qui accueille seulement 12,5%.
La croissance de la population est aussi une caractéristique spécifique du département. Entre
les deux recensements 3 ,8% en moyenne annuelle, bien plus
forte que celle de la Guyane (2,6%) et de la moyenne métropolitaine (0.4%). Durant cette
période intercensitaire, de la population mahoraise a été plus forte que celles
des années 1991 à 2012 où il était observé une baisse tendancielle de la croissance
démographique.
Evolution de la population Mahoraise et taux de croissance moyen annuel.
Source : Insee recensements de la population.
23 364
32 607
47 246
67 167
94 410
131 320
160 265
186 452
212 645
256 518
4,3
3,1
5,2
5,8 5,7
4,1
3,1
2,7
3,8
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
1958 1966 1978 1985 1991 1997 2002 2007 2012 2017
Population municipale*
(habitants)
Taux de variation annuel moyen depuis le recensement précédent (%) $ snTHèses — LE. 8.0 a | ANS c Eee Jence d' olde naturel 700 en Dar rapport à 2012 ement
me) ou à celle de La Réunion (2,43
Dés nés à Mayofte nère de
nne. l'augmentation de 1dité
urcroîft de naissances de mères d'origine
1dité est près de deux fois plus élevée pour
les femmes nées à l'étranger (6,0 enfants par femme en 2017) ses à Mayotte
aussi due à un excédant migratoire de 1 >rsonnes
-e solde positif moins . que celui mesuré ànt les années à
ndance sière observée 22 2
ès de la moitié Ulation de Mayotte serait trangère cipalement de
alité morienne.
se est 2:sjeune insil moitié Ulation à moins de 20
norais sur dix ont moins de 10 ans.
avec uns naturel élevé et in ‘édent migratoire a Une population jeune
dont l'âge moyen est de 23 ans, très en dessous de celui de la métropole xt de La
1 (35 ans)
ints en 2017, mbéni
Ji a connu le plus fort
de Croissance
entre les deux
taires, soit deux fois plus
dans son ensemble
e ages de la
faux supérieurs
nbéni Ongoujou
supérieures à 9
‘ance
3 Taux de variation annuel moyen
r . de la population 2012-2017 (en %)
1bé il ET inférieur à 0.0
_ . EMI 0.0-2.0
IOUJOU 9,1 EM 20-33
F 7 3 ES 33-54
L : Eu 5:-220 © IGN — Insee 2017
3rano 6,8
Ingoua
nmune
ière 19 le la
‘4mbre 2017
tour de Mamoudzou qui ont les taux de croissance les plus élevés
hef-lieu et du pôle d'activité de Longoni/ 3wé |
Dembéni est Ji contribue le plus fortement au solde
750 soit 4.3%.
er 2019,
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 8
Cette croissance est, en grande partie, la conséquence un solde naturel élevé (+7 700 en
moyenne). La fécondité (5 enfants/femme) augmente par rapport à 2012 et est largement
supérieure à celle la métropole (1,5 enfants/femme) ou à celle de La Réunion (2,43
enfants/femme). l 3, « les trois quarts des bébés nés à Mayotte ont une mère de
nationalité étrangère, principalement comorienne. la fécondité
constatée en 2017 «
étrangère arrivées récemment à Mayotte. La fécondité est près de deux fois plus élevée pour
que pour celles nées à Mayotte
(3,5) ».
La croissance de la population est aussi due à un excédant migratoire de 1 100 personnes
entre 2012 et 2017. Ce solde positif moins élevé que celui mesuré durant les années 1978 à
1997 rompt avec la tendance baissière observée de 2002 à 2012.
Ainsi près de la moitié (48%) de la population de Mayotte serait étrangère, principalement de
nationalité comorienne.
La population mahoraise est très jeune ainsi la moitié (53.75%) de la population a moins de 20
ans, et trois (30,4%) mahorais sur dix ont moins de 10 ans.
Ainsi, avec un solde naturel élevé et un excédent migratoire, Mayotte a une population jeune
(41 ans) et de La
Réunion (35 ans).
Avec 15 848 habitants en 2017, Dembéni
est la commune qui a connu le plus fort
taux (+7.7%) de croissance
démographique entre les deux
recensements censitaires, soit deux fois plus
élevé que Mayotte dans son ensemble
(+3.8%). L des villages de la
commune ont des taux supérieurs à 5,4%.
Les villages de Dembéni et de Ongoujou
ont des croissances supérieures à 9%.
Village Taux de croissance 2012-2017 en %
Dembéni 9,8
Ongoujou 9,1
Iloni 7,3
Tsararano 6,8
Hajangoua 5,7
Commune 7,7
Source : INSEE Première-Février 2019 - Recensement de la
population décembre 2017
Ce sont les communes autour de Mamoudzou qui ont les taux de croissance les plus élevés
u chef-lieu Kawéni.
Entre 2012 et 2017, Dembéni est la commune qui contribue le plus fortement au solde
migratoire positif + 2 750 soit 4.3%.
3 INSEE première N° 1737 février 2019. ÿ :ynrHèses ==" 00 ICYXXXRIS Le .
Sa population est aussi très jeune à l'image de celle du département ins de 20
296%) ins. La population âgée de plus de Jrésente
It Une fois et demie férieur > Joyenne départementale 2,67.
très en deçà des autres DROM (Départements et gions
d'Ouire rreté et les inégalités \insi, en 2018, le ju de vie médian
je 260 € nmation t cinq fois plus faible qu’ a
On € médian est même en recul par rapport à celui
rvé en mais s'explique 1 fois par l'arrivée importante de population étrangère
re départ vers ou la Métropole d'une partie de la population niveau
e plus élevé.
ahorais sur 4 quatre lu-dessous du seuil de p Jvreté qui s'établit à
ional). Duche davantage les populations étrangères on
. bénéficient pas x prestations sociales. La part des
x ne représentent qu isponible, alors qu'il 6% dans
\.
Si l'on examine la seule situation de pauvreté à Mayotte -ompoarer avec le niveau
27 de la population \yotte vi moins de 160€ set par UC nité
Imation).
mparaison, les ons les plus pauvres à jivent avec Un revenu de
660€ s et par L de consommation] L'INSEE dans son analyse estime jue
probabilité d'être pauvre pour un ménage de Mayoft ment si la
lée, de nationalité étrangère, sans
)gement
, des familles monoparentales sont pauvres, que ême proportion
étrangères sont aussi pauvres que moins de 18 ans sur 10 sont
> touchés par la pauvreté que les adultes
L'état de pauvreté ne grande partie de la population a des percussions rla
sommation. un ménag thorais lépense 2 fois moins (1 190€ qu'un
age métropolitain 300€) n tiers de moins qu'un ménage des DOM €).
ommation met aussi en lumière les très fortes inégalités tre les
mén ges juvres 160 € en moyenne par UC) sacrent 2
‘budget à Jrriture, alors que les n pauvres n'y consacrent
Jépense.
‘oconsommation présente 7 des soit leur niveau de
AU. à hauteur de 100 € par mois, elle lente à la moitié des achaïs
ntaires pour les ages très pauvres.
ménages « npauvres dé oudget au transport contre 8 % pour les
s pauvres ur les
2020
2020 té local
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 9
, 57,4% ont moins de 20
ans, un tiers (2.96%) à moins de 10 ans. La population âgée de plus de 65 ans ne représente
que 1,67%, soit une fois et demie inférieure à la moyenne départementale qui est de 2,67.
I.2-CONTEXTE DE PAUVRETE
Le niveau de vie à Mayotte est très en deçà des autres DROM (Départements et Régions
-Mer). La pauvreté et les inégalités progressent. Ainsi, en 2018, le niveau de vie médian
était de par mois par unité de consommation (UC) soit cinq à La
Réunion4 (1 250 - 2017). Ce niveau de vie médian est même en recul par rapport à celui
observé en 2011 à la fois
pauvre et le départ vers La Réunion ou la Métropole d au niveau
de vie plus élevé.
Près de 3 mahorais sur 4 quatre (77%) vivent au-dessous du seuil de pauvreté 1
(national). Cette pauvreté touche davantage les populations étrangères non
régularisées qui ne bénéficient pas du versement des prestations sociales. La part des
transferts sociaux ne représentent que 6 % du revenu disponible est de 16% dans
les autres DROM.
, sans la comparer avec le niveau
national, 42% de la population à Mayotte vit avec moins de 16 5 par mois et par UC (unité
de consommation).
Par comparaison, les populations les plus pauvres à La Réunion vivent avec un revenu de
par mois et par UC (unité de consommation). que « la
e augmente significativement si la
personne de référence de ce ménage est une mère isolée, de nationalité étrangère, sans
emploi, jeune, sans diplôme qualifiant, locataire de son logement ».
Ainsi on note que 94 % des familles monoparentales sont pauvres, que la même proportion
de familles étrangères sont aussi pauvres et que huit enfants de moins de 18 ans sur 10 sont
davantage touchés par la pauvreté que les adultes.
qui touche une grande partie de la population a des répercussions sur la
consommation. Ainsi un ménage mahorais dépense en moyenne 2 fois moins (1 190 )
ménage métropolitain (2 et un tiers de (1 930
La structure de la consommation met aussi en lumière les très fortes inégalités entre les
différents ménages. Les ménages « très pauvres » ( consacrent 2
cinquièmes (38%) de leur budget à leur nourriture, alors que les « non pauvres »
que 17% à ce poste de dépense.
L est présente chez 30% des ménages quel que soit leur niveau de
revenu. Valorisée à hauteur de 10 est équivalente à la moitié des achats
alimentaires pour les ménages très pauvres.
Les ménages « non pauvres » dépensent 25 % de leur budget au transport contre 8 % pour les
« très pauvres » et 13% pour les ménages « pauvres ».
4 INSEE Flash n° 169 janvier 2020
5 INSEE analyse n° 25 juillet 2020 - Seuil de pauvreté local $ SynrHeses + EPFAM e LTABLISSEMENT 4 PUBLIC FONCIER + D'AMÉNAGEMENT Cyathea So @ | MAYOTTE.
at est aussi un critère de différenti 1tion même si l'écart est moins important Jeles
s postes entre les s de ménage eur différenciant est
xlitatif $cence) chapitre logement). On peut aussi noter
l'importance dépenses | 5% en éfropo les autres
qui constitue une spécificité dans l'ensemble français.
nation en 2018
Très pauvres : (Revenu=160 €/UC)
Pauvres (Revenu=>160 € < 1010 €/UC)
Non pauvres (Revenu>1010 €/UC)
population
= tation = sports nent = ent
= >gement = unications = :ulture = res
ze mille 2018
L'économie srisée à la fois par une croissance du PIB (201 }) d'environ
port à 2016 s'établissant à tte ance esl )
n des administrations (1 455 Mt xs ménages | M£ j
(9 380 € nférieur à celui de la Métropole ({ j
Sunion (21 €).
‘éaon Indien en 2016, 3>st ypérieur à celui de Maurice (8 839 €) mais inférieur
à celui des Seychelles {12 556 €) et 13 fois supérieur à celui des Comores (691€). La structure
de la croissance du PIB n'est pas la même tte repose essentiellement sur un
‘ert massif de resso le la métropole alors que celles de Maurice provient
en grande partie de l'activité exportatrice [fourisme, services financiers et TIC) tandis qu'elle
ovient de l'industrie touristique Jeychelles.
L'investissement cparr et représente une part de 1] B de
> (419M€
L'investissement orogresse et concerne principalement 1s AUX ménages
dont l'encours progresse (+8,9 % n 2018). Les :rédit x entreprises
>nt en recul par rapport à l'année précédente (+8,3% 018).
tations de biens ont présenté ME lement 10,6 M€
d'exportations icit de la balance commerciale de ME.
M
1omique Pièce G Evaluation socio-économique 10
Le logement est aussi un critère de différentiation que les
deux autres postes entre les différentes catégories de ménage. Le facteur différenciant est
surtout qualitatif (décence) du logement (voir chapitre logement). On peut aussi noter
des dépenses (10% à Mayotte, 5% en métropole et les autres
DROM)
Structure de la consommation en 2018
Source : Insee, enquête Budget de famille 2018
I.3 - CONTEXTE ECONOMIQUE
6 mahoraise est caractérisée à la fois par une croissance du PIB (2017
7,5% par 2 396 . Cette croissance est tirée par la
consommation des administrations (1 455 +5.5%) et des ménages (1 151 +9,5%). Le PIB
par habitant (9 380 +3,5%) est largement inférieur à celui de la Métropole (34 7
celui de La Réunion (21 500
Dans la zone Océan Indien en 2016, il est supérieur
. Celle de Mayotte repose essentiellement sur un
transfert massif de ressources publiques de la métropole alors que celles de Maurice provient
provient aux Seychelles.
évolue de 6,5% par rapport à 2016 et représente une part de 17,5% du PIB de
Mayotte (419 - 2014).
immobilier progresse et concerne principalement les prêts aux ménages
en 2019 contre +2,6 % en 2018). Les crédits aux entreprises
sont en 2019 et +31 % en 2018).
En 2018, les importations de biens ont représenté 572 pour seulement 10,6
, soit un déficit de la balance commerciale de 561,4
6 Sources : - INSEE, IEDOM, CEROM
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Ensemble de la population
Alimentation Transports Logement Habillement
Équip. logement Communications Loisirs,culture Autres S:yirHèses LT
rande partie de tions sont en réalité des ré tions de biens à destination
des îles de l'Océan Indien et de la métropole. Les productions locales notamment issues de
l'agriculture ou de l'aquaculture, peu significatives en valeur ntinuent sser en 2019
près vantage le déficit de la balance commerciale qui
s'établit |9 à 647,7 millions d'euros, soit une dégradation de 16,2% ar à 2018.
+ EPFAM + LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
00 ICYXXXRIS
nportations est constitué par les « produits industriels ce vocable on
“oduits appartenant aux familles
e bilement, cuirs et chaussures
e r et carton
. imiques, parfums cosmétiques
e 1armaceutiques
e caoutchouc et en plastique
e $tallurgiques et métalliques
ne peut être fabriquée à Mayotte, soif pour des raisons de
de volume {faille critique) ou de coûts {différentiel par rapport à l'importation).
En dehors du PIB, il est nécessaire de s'intéresser à d'autres indicateurs du développement
comme l'Indice de Développement Humain (IDH) du PNUD qui mesure trois aspects
oement humain : vie longue et saine (santé), accès à la
niveau de vie décent (revenu). | est le plus faible
les et de Maurice. Trois critères expliquent ce
faible niveau d'indice ayotte ‘aux autres DOM 1té l'éducation les
venus.
tre DROM et iles de l'Océan Indien
17)
iyoite Union Martinique | Guyane | iurice | dagascar mores ychelles
2 : CEROM Atlas de L'Océan Indien Juin 2018 - main 2018 Mise à jour
que.
] ctive à Mayotte, sonnes selon l'enquête emploi de
l'IN de chômage est depuis 2016 sauf en 2018 suite aux
Jenis sociaux de grande ampleur ‘à \trats aidés aÙ ait atteint
‘aux d'activité et le taux d'emploi lativement stables.
Le taux d'activité des personnes en âge de travailler [15 à 64 ans) est de 52% en 2017, il a
fortement progressé [depuis 2009 du fait de l'augmentation Dulation). Parallèlement
le taux d'emploi (personnes ayant Un emploi) a progressé moins vite passant de 32,1% en
> te fortement la jeunesse o Jr deux (45%) ne travaille pas
xs femmes (357%), ont aussi très fortement touchés par le chômage
entre eux sent cette situation soit ‘équence observée 5 PIUS
yotte. Ces taux, font de Mayotte un Spartement _ :cifique par
rapport à l'ensemble français :t Jropéen.
re 2019
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 11
Une grande partie des exportations sont en réalité des ré-exportations de biens à destination
, continuent de régresser en 2019
(-7,6 % après -1,4 % en 2018), creusant davantage le déficit de la balance commerciale qui
en 2019 par rapport à 2018.
Un tiers des importations est constitué par les « autres produits industriels » sous ce vocable on
relève des produits appartenant aux familles :
Textiles, habillement, cuirs et chaussures
Bois, papier et carton
Produits chimiques, parfums et cosmétiques
Produits pharmaceutiques
Produits en caoutchouc et en plastique
Produits métallurgiques et métalliques
La quasi-totalité de ces produits ne peut être fabriquée à Mayotte, soit pour des raisons de
savoir-faire, de volume (taille critique) ou
fondamentaux du développement humain : vie longue et saine (santé), accès à la
connaissance (éducation) et niveau de vie décent (revenu). A Mayotte, il est le plus faible
des DOM et inférieur à celui des Seychelles et de Maurice. Trois de ces critères expliquent ce
à Mayotte par rapport aux autres DOM, la santé, et les
revenus.
Comparaison des IDH entre DROM
DOM (CEROM 2016) Ocean Indien (PNUD 2017)
Mayotte
(2005
La
Réunion Guadeloupe Martinique Guyane Maurice Madagascar Comores Seychelles
0,63 0,77 0,822 0,814 0,74 0,79 0,519 0,503 0,797 Source PNUD Indices et indicateurs de développement humain 2018 Mise à jour statistique.
I.4-EMPLOI ET CHOMAGE
La population active à Mayotte, en 2019, est de 74 000 7. Le taux de chômage est de 30% et varie assez peu depuis 2016 sauf en 2018 suite aux
mouvements sociaux de grande ampleur et à la baisse des contrats aidés où il avait atteint
35%. (49,1%) (34,2%) sont relativement stables.
de la population). Parallèlement
2009 à 38.5
Le chômage impacte fortement la jeunesse où quasiment un sur deux (45%) ne travaille pas
et un tiers des femmes (35%), Les étrangers sont aussi très fortement touchés par le chômage
où 43,6% connaissent cette situation soit une fréquence observée 2,5 fois plus
élevée que les natifs de Mayotte. Ces taux, font de Mayotte un département spécifique par
et européen.
7 Insee Flash N° 98 Novembre 2019 + EPFAM + LTABLISSEMENT
2 PUBLIC FONCIER às
D'AMÉNAGEMENT
$ SynrHeses le futur se construit aujourd'hui Cyathea
La création d'emploi est pourtant dynamique n e parvient pas à npenser la
sance démographique it chaque année tion active augmenter au
1e rythme.
>mplois dont deux sur cinq (41,1%) taient s la fonction
publique soit 2 fois plus (23%) qu'en métropole.
La création d'emplois dans le secteur privé à des besoins du territoire, même si
ogressé en 2019, elle ne permet pas de réduire significativement le
le) Ur du chômage.
Le dynamisme de la création d'emploi départementalisation, a été rté par
l'emploi public afin de rattraper le retard de Mayotte en termes de services publics d'étai
Dn, santé, ..).
pendant, la croissance de la création d'emplois, qui était au cours des derniers années le
fait des emplois publics, s'est inversée en 2019 5Ù js privés ont nettement progressé.
: volume olois salariés du privé | Jépassé cativement celui de
la fonction publique d'état
Nombre d'emploi et évolution de la création d'emploi selon le se teur d'activité
[l
sublique publique prises riés et at e et _ à domicile ère
= = = © 7-2018 A -2019
see re 2019
tivités locales les créations d'emplois f peu rogressé variations
iées aux fluctuations des dotations en contrats aidés.
‘mage : personnes sans emploi qui ont fait une recherche d'emploi mais ne sont pas disponibles+ onnes qui n'ont pas fait de recherche d'emploi maïs souhaïtent un emploi et sont disoonibles+ personnes souhaïtant un emploi sans effectuer de démarche et n'étant pas disponible
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 12
mais ne parvient pas à compenser la
croissance démographique qui voit chaque année la population active augmenter au
même rythme.
En 2019, Mayotte compte 51 500 emplois dont deux sur cinq (41,1%) étaient dans la fonction
reste en deçà des besoins du territoire, même si
elle est dynamique et a progressé en 2019, elle ne permet pas de réduire significativement le
chômage (34%) et le « halo8 » autour du chômage.
, depuis la départementalisation, a été porté par
(éducation, santé, ...).
Cependant
où les emplois privés ont nettement progressé.
En 2019, le volume des emplois salariés du privé (16 258) a dépassé significativement celui de
(13 397).
c
Source : Insee flash n°98 novembre 2019.
Dans les collectivités locales ont peu progressé, les variations
constatées sont liées aux fluctuations des dotations en contrats aidés.
8 Halo autour du chômage : personnes
.
-20,0 %
-10,0 %
0,0 %
10,0 %
20,0 %
30,0 %
40,0 %
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
Fonction publique
d'état
Fonction publique
territoriale et
hospitalière
Entreprises Non salariés et employés à domicile
2017 2018 2019 Evolution 2017-2018 Evolution 2018-2019 EPFAM LTABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER ?+
D'AMÉNAGEMENT
$S SYNTHESES Cyathea
ment à Mayotte ue Un enjeu primordial .Eneffet 2
situation de l'habitat ‘ès préoccupante d'après | Dnstructions
fragiles marquent toujours autant l'habitat mahorais : elles en constituent une part stable,
d'environ quatre : (38.7%)
selon le type de matériau oulation
A
D Oo n
Ê È us 2 O Ô T £ » Lu D ê 2 Ô [e] C € © TD © ‘un T so v œ Q. > =
Œ vr e __ Houterre — ‘al
nsements 7 à 2017.
ences principales ants en 2017. Sur un plan quantitatif,
pales a doublé en 20 ans (30 000 en 1997 la part des
3s évolué mê 1 tôle de chaler mplacé les
chis ou le bois dapté au climat) nt insalubres ces
vites >s matériaux de récupération, c'est la qualité de
arité du bâti non jatériau utilisé
Jogression de l'immigr majoritairement en provenance des
favorise cette situation. population étrangère vivai dans un
3tériau léger (tôle, terre, bois/végétal)
ces logements récaires les conditions d'habitat confort sont s sommaire
d'entre eux n'ont pas d’eau courante, 21 % n'ont pas d tricité n'ont pas de douche
2 sanitaire |
°18- 119 nnditions de Mayotte ix sont en tôle en
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 13
I.5 - HABITAT
I.5.1 L E M A L L O G E M E N T A M A Y O T T E
Le logement à Mayotte constitue un enjeu primordial pour les prochaines années. En effet, la
est très préoccupante INSEE9. « Depuis 1997, les constructions
logements sur dix (38.7%) ».
Evolution des résidences principales selon le type de matériau et de la population
Source : Insee - Recensements de la population de 1997 à 2017.
63 000 résidences principales accueillaient 257000 habitants en 2017. Sur un plan quantitatif,
le nombre de résidences principales a doublé en 20 ans (30 000 en 1997) mais la part des
construction sommaires , même si la tôle (puits de chaleur) a remplacé les
matériaux légers comme le torchis ou le bois (plus adapté au climat). Souvent insalubres ces
logements s -construisent vites avec des matériaux de récupération
la construction qui font la précarité du bâti et non le matériau utilisé.
La forte progression de clandestine, majoritairement en provenance des
Comores, favorise cette situation. En 2017, 65 % de la population étrangère vivaient dans un
habitat construit en matériau léger (tôle, terre, bois/végétal).
Dans ces logements précaires et le confort sont très sommaires, 56 %
a électricité, 95 %
ou de sanitaire !
9 INSEE Analyse n° 18 Août 2019- Evolution des conditions de logement à Mayotte - Quatre logements sur dix sont en tôle en
2017
64,7% 61,2% 60,7% 62,0% 61,3%
14,5% 24,4%
33,4% 33,3% 37,7%
20,8% 14,4%
5,9% 4,7% 1,0%
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
1997 2002 2007 2012 2017
Dur Tôle Bois, végétal ou terre total + EPFAM LTABLISSEMENT
? PUBLIC FONCIER L>
D'AMÉNAGEMENT
$S SynTHeses le futur se construit aujourd'hui Cyathea
ralement sur l’ensemble du parc des résidences principales nfort des
dessous du niveau de ceux de la Métropole où des autres
Se 1t sur trois (29%) n'est pas ccordé à l'eau :urante, un sur dixn'a
pas d'électricité, } sont sans confort sanitaire de base (37%) ont
Un sol en terre battue.
rents en 2017
100%
907%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10,0%
10%
0%
Sans électricité Sans eau Sans confort Sans WC à Sans douche, ni Solenterre courante sanitaire de l'intérieur baignoire battue base
& Ensemble des logements Logements en dur s Maisons en materiaux légers
Dpulation de 2017
Jations de surpeuplement ne sont pas rares, ainsi six logements sur dix
Jont 36%) surpeuplement accentué habitats
plus touché ituations de surpeuplement de 8
ont oncernés
Jrs occasionnent ce surpeuplement :
ss nén rais comptent 4 personnes en moyenne
deux logements sur R)ne tent que 2 pièces que les grands
nts de 4 pièces et pl sentent tiers (32%) des habitats.
es vivant dans les maisons précaires plus souvent 4,5 personnes pour
2,2 pièces de disponible. À l'inverse le zux logé bitats en dur qui comptent 3,2
1èces re de personne moyen y vivant est de 3,8.
s du bâI nt (59%) et surpeuplement (57%) ractérisent
e grande partie des logements ayotte
Le confort sanitaire de base comprend l'accès à un point d'eau à l'intérieur du logement, la présence de toilettes et d'une Duche -définition de l'Insee.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 14
Plus généralement, le confort des
logements est très largement en dessous du niveau de ceux de la Métropole ou des autres
DROM. Près d un logement sur trois (29%) raccordé courante,
trois sur cinq (59 %) sont sans confort sanitaire de base10 et un tiers (37%) ont
encore un sol en terre battue.
Niveau de confort des logements en 2017
Source : Insee - Recensements de la population de 2017
Dans ce contexte les situations de surpeuplement ne sont pas rares, ainsi six logements sur dix
(57%) sont surpeuplés dont un tiers (36%) sont en surpeuplement accentué. Les habitats
précaires sont encore plus touchés par ces situations de surpeuplement où plus de 8
logements sur 10 (82%) sont concernés !
Deux facteurs occasionnent ce surpeuplement :
1. Les ménages mahorais comptent 4 personnes en moyenne
2. Près de deux logements sur cinq (46%) ne comptent que 2 pièces, alors que les grands
logements de 4 pièces et plus représentent seulement un tiers (32%) des habitats.
Les ménages vivant dans les maisons précaires comptent le plus souvent 4,5 personnes pour
de ceux logés dans des habitats en dur qui comptent 3,2
pièces alors que le nombre de personne moyen y vivant est de 3,8.
Précarité du bâti (38,7%), inconfort du logement (59%) et surpeuplement (57%) caractérisent
donc une grande partie des logements à Mayotte.
10
baignoire ou douche - ® SYNTHESES | EPFAN Cyathea D'AMÉNAGEMENT
pti nde ais précaires et insalubres
ions de RHI n'ont pas permis, jusqu'à ce
| | de relogement pérenne. Il est fréquent
qu'ils déplacent leur gu, dans des conditions
d'insalubrité ou d'exposition au risque souvent aggravées. En conséquence, ces opérations
n'atteignent pas pleinement leur objectif de sortie d'insalubrité
Urs phénomène xpliquent >rtir les populations de la précarité des
nents :
e inancements ces opérations $té utilisés pour résoudre des situations
d'assainissement indispensables ovation des quartiers jue des habitats
e s fami igères, sans titre de séjour travail, ne b néfici as de toutes les
1les et de l'accès au logements sociaux \ OU accession à la propriété
Je itères imposent de disposer d'un titre de séjour d'au 10 ans et
de travail. De fait ces fa es étrangères este s la précarité sociale.
peu fourni
ont locatif social, est la portion congrue de l'habita tte gement
de densité observés dans les re autres D lent Mer.
nent sociaux
our incipales
1e
1
te
Ceci s'explique par le fait que la construction de logement sociaux, avant la
neffective ayotte, n'a été qu'accessoire 2011, l'habitat
connue dans les autres DOM ef en M fropole rogressivement
e net une planification plus volontaire, aux financements
de l'état et crédit d'impôt)
‘ À et A ux logements (habitat et
e 18 % entre 2018 ef 2019. Depuis 2011 a
) M€ en 2019
Intercommunal de Lutte contre l'Habitat Indigne (PILHI)
19
..… -.….…. ,
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 15
Un retard considérable a été accumulé dans la résorption des habitats précaires et insalubres.
Ainsi le PILHI11 de la CADEMA note que « l
jour, de proposer à tous ces habitants une solution de relogement pérenne. Il est fréquent
habitation vers un autre site, parfois contigu, dans des conditions
».
Plusieurs phénomènes expliquent la difficulté de sortir les populations de la précarité des
logements :
Les financements de ces opérations ont souvent été utilisés pour résoudre des situations
à la rénovation des quartiers plus que des habitats
Les familles étrangères, sans titre de séjour, ni de travail, ne bénéficient pas de toutes les
aides sociales et (location ou accession à la propriété)
en raison de critères qui imposent moins 10 ans et
un contrat de travail. De fait ces familles étrangères restent dans la précarité sociale.
I.5.2 F O C U S L O G E M E N T S O C I A L
Un parc social peu fourni
Le logement locatif social, est la à Mayotte et très largement
inférieur aux taux de densité observés dans les quatre autres Départements Outre-Mer.
Densité des logement sociaux
pour 100 résidences principales12
Guadeloupe 21,54
Martinique 19,88
Guyane 23,45
Réunion 23,38
Mayotte 0,11
s locatifs sociaux, avant la
départementalisation effective de Mayotte, n A partir de 2011,
social, sous la forme connue dans les autres DOM et en Métropole, s est mis progressivement
en place grâce à une programmation et une planification plus volontaire, aux financements
(ANRU, LBU, .
Les crédits13 (État, Département, CSSM et ADEME) affectés aux logements (habitat et
hébergement) ont progressé de plus de 13 % entre 2018 et 2019. Depuis 2011, la LBU a
progressé, .
11 CADEMA -
12 Source RPLS 2019
13 DEAL février 2020 EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2:
D'AMÉNAGEMENT
$ SynTrHeses Cyathea
Evolution de là LBU depuis 2011
35 000 000 €
30 000 000 €
25 000 O0 €
20 000 000 €
15 000 000 €
10 000 000 €
5 000 000 €
2€
2011 2012 2013 2014 2015 2010 217 2185 20%!
275 logements collectifs. Les quartiers prioritaires de la ville
onts { tié de la population vit dans les quartiers
zence de l'habitat social, le parc est neuf [ancienneté de
)CIaux ont été programmé 9.
1 est faible voire nulle en 2019 alors que sur le territoire on
observe un taux d'env ervé en 2019 est de 3,14%,
contrairement à ce qui se passe à l'échelle du territoire où 4 ménages sur 5 déménagent du
fait d'une précarité dans les situations =onomique J juridiques (reprise par le
opriétaire, démolition, ..)
Le prix du loyer moyen est de 5,31€/m°, se situant en 2019 Un peu en dessous de ceux observés
s autres Dom.
jourd' un seul pérateur )pcial ‘présent mobilière de Mayotte)
> depuis1977 et doni l'actionnaire de référence est devenu la CDC habitat en 2017
opérateur ft conn Mayotte avoir construit 1 fois ements en
>ssiOn, pelés « SIM financés à 90% por l'état nombreux logements
médiaires r les expañriés
Jjourd'hui à tête d'un patrimoine de ts et a pour ambition de
>00 logements par an 10 prochaines années en mobilisant près d'un milliard
Logement Outremer t de favoriser l'émergence d'un nouvel pérateur
ours de l'année 202 relever le défi de ince du parc social et
ynamisme au secteur.
nent social anisée
sont importants, les dispositifs permettant de qualifier cette
insi ni à la SIM ommune de Dembéni _ : sont
it de la commune. Le PDALHPD mentionne que
données susceptibles d'éclairer les pouvoirs publics sur les orientations à suivre en matière
d'accès à l'hébergement et au logement demeurent peu nombreuses et souvent
l'état actuel des connaissances, il est difficile de quantifier globalement (et de
esoins, que ce soit en matière de logement, d'hébergement, ou de lutte contre
l'habitat indigne.
.4 - Favoriser l'arrivée d'un deuxième opérateur de logement social à Mayotte n SOCiIO- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 16
Le Parc Social comptait, en 2019, 275 logements collectifs. Les quartiers prioritaires de la ville
(QPV) ont bénéficié de 111 logements (plus de la moitié de la population vit dans les quartiers
prioritaires). Compte
4,25 ans). Environ 400 logements sociaux ont été programmé en 2019.
La vacance dans le parc social est faible voire nulle en 2019 alors que sur le territoire on
iron 12%. Le taux de mobilité observé en 2019 est de 3,14%,
économiques, sociales ou juridiques (reprise par le
propriétaire .
dans les autres Dom.
Aujourd hui, un seul opérateur social est présent, la SIM (Société Immobilière de Mayotte)
existante depuis1977 .
Cet opérateur est connu à Mayotte pour avoir construit à la fois 17 500 logements en
accession, appelés « cases SIM », et de nombreux logements
intermédiaires pour les expatriés.
Elle est à la tête 2 000 logements et a pour ambition de
produire 500 logements par an dans les 10 prochaines années
.
Le Plan de Logement Outremer14 prévoit opérateur
social au cours afin de relever le défi de la croissance du parc social et
assurer le dynamisme au secteur.
Une demande en logement social peu organisée
Si les besoins en logement sont importants, les dispositifs permettant de qualifier cette
demande sont encore en devenir. Ainsi ni à la SIM, ni à la commune de Dembéni ne sont
recensés les demandes de logement de la commune. Le PDALHPD mentionne que « les
empiriques. En
qualifier) les besoins,
»
14 PLOM - Mesure 2.5.4 - 2020 ÿ :ynrHèses ==" 00 ICYXXXRIS Le .
>onsacre s premières 1s à cette connaissance
naître les besoins
>s publics à prendre en charge
gner ces publics, faciliter leur accès au logement et à l'hébergement
accessibles
de la faiblesse des revenus, plus de des ménages pourrait prétendre
>Jgement social, mai: s sociaux et l'insuffisances des aides au
end insolvable. Les s ne représentent que 1/7 % du revenu
snages pauvres
Jn grand logement social pour 4 personnes, un ge devra débourser
531 € it moitié el oyenne d'un ménage mahorais 190 €). Pour les
iges les plus pauvre opulation des ménages ler à un tel logement
erait Spenser de son budget |
du logement à Dembéniest nilaire celle e avec des points durs qui
attire l'attention.
> 3 670 pales qui accueillent 15 835 personnes it les trois
s sont étranger rsonnes)
xs habitats (64%) sont $s par des propriétaires 24%) sont
Xixi me 1 logé tement.
La part de l'habitat précaire [tôles, torchis, bois) représentent 55% des logements soit 16
points de plus que la moyenne départementale. C'est la commune nncentre le plus
d'habitat De sur le territoire et au sein de l'EPCI CADEMA, Mamoudzou n':n
1t que 45 TZ.
ituations d'inco sont encore plus ‘“égnantes > dansle > du département
e Dis dences sur *) sont ccordés ? 1taccès à l'eau s IEUr Cour.
. 1q (83.8%) sont raccordés à l'électricité
e Un peu plus d'un quart (26,8 -onfort sanitaire de base
e 30.9%) ont C intérieur j une douche (28,8%) et un
olaire (31,3)
l'ensemble des Jents de base d'un confort minimum, la situation à Dembéni est
ement plus égradée 1e celle > dans le reste du département.
e — lation - 2017
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 17
Le PDALHPD 2018-2023 consacre ses 3 premières actions à cette connaissance :
1. Mieux connaître les besoins
2. Détecter les publics à prendre en charge
3.
Des logements sociaux inaccessibles
Compte tenu de la faiblesse des revenus, plus de la moitié des ménages pourrait prétendre
accéder au logement social, mais le coût des loyers sociaux et
logement les rend insolvable. Les prestations sociales ne représentent que 17 % du revenu
moyen des ménages pauvres.
Ainsi pour obtenir un grand logement social pour 4 personnes, un ménage devra débourser
soit la moitié de la dépense moyenne (1
ménages les plus pauvres (77% de la population des ménages), accéder à un tel logement
signifierait dépenser plus de 70% de son budget !
I.5.3 F O C U S D E M B E N I
La situation du logement à Dembéni est similaire à celle de Mayotte avec des points durs qui
Dembéni15 compte 3 670 résidences principales qui accueillent 15 835 personnes dont les trois
cinquièmes sont étrangers (59% - 9 263 personnes)
Les deux tiers des habitats (64%) sont occupés par des propriétaires, un quart (24%) sont
locataires et un dixième (11%) sont logés gratuitement.
,3
qui concentre le plus
de ce type sur le territoire n en
comptant que 45 %.
Les situations nfort sont encore plus prégnantes que dans le reste du département :
Trois résidences sur cinq (61%) sont raccordés et 13% ont accès dans leur cour.
Quatre sur cinq (83.8%)
%) ont un confort sanitaire de base
Une sur trois (30.9%) ont un WC intérieur, une baignoire ou une douche (28,8%) et un
chauffe-eau solaire (31,3%)
Sur éléments de base
largement plus dégradée que celle observée dans le reste du département.
15 Insee Recensement de la population - 2017 EPFAM LTABLISSEMENT
, PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT ÿ Sy NTHESeS e futur
\ Cyathea ments à Dembéni JU
ÿ une
atisée
érieure
vier
ire
che
à l'intérieur
anitaire
-
cité
» dans la cour
V
= Me = Jéni
locuments cadres objectivent et listes les actions de |’ Ju Conseil
nent et particulièrement de logements sociaux. Les
ss pIUS | It bien l'urgence de tion et la nécessité de :1ettre
en œuvre Une politique ‘pragmatique de production de logement.
25, ur la république
plan d'actions str té jiques Ir François Hollande, lors
s de sa visite dans le département en 2014, qui pose l'urgence
onomique toire et trace spectives à long terme 1
nent consacré à | politique de l'habitat et de la ville adaptée aux
ux risques naturels
fs sont dont certains ), atteint ou en passe de l'être
d'autres nécessitent un temps plus long compte tenu des difficultés tives rencontrés sur
rain.
iatique foncière
Il s'agit d'agir sur Urs axes comme ‘Ulation foncière en nt sur les zones
d'urbanisation Je dre les problèmes d'indivision nt des espaces à urbanise 3t
ttre en œuvre des mesures de lutte contre l'occupation illégale et 3 fération de
l'habitat précaire 1 mise en œuvre d'outils comme la création d'un établissement public
FU (Fonds R gional nagement et Urbain), l'élaboration d'un
schéma d'aménagement régional | la création d'une agence d'urbanisme, la mise en
place d'un système d'informations géographiques { ns ont pour la plupart té
1ises en œuvre jours de réalisation.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 18
Niveau de confort des logements à Dembéni16
I.5.4 L A P O L I T I Q U E D E L E T A T E N M A T I E R E D E L O G E M E NT
Au moins trois documents cadres objectivent et listes Etat et du Conseil
Départemental en matière de logement et particulièrement de logements sociaux. Les
constats effectués plus haut montrent la situation et la nécessité de mettre
volontaire et pragmatique de production de logement.
Mayotte 2025, une ambition pour la république
Ce document atégiques, impulsé par François Hollande, alors
Président de la République, lors de sa visite dans le département en 2014,
de la situation socioéconomique du territoire et trace des perspectives à long terme. Un
chapitre est spécifiquement consacré à la «
enjeux du territoire et aux risques naturels ».
Plusieurs grands objectifs sont fixés dont certains sont, en 2020, atteint ou en ,
objectives rencontrés sur
le terrain.
1. Résorber la problématique foncière
plusieurs axes comme la spéculation foncière en agissant sur les zones
, de résoudre qui gèlent des espaces à urbaniser et
mettre en la prolifération de
. La
foncier, un FRAFU (Fonds Régional Aménagement Foncier et Urbain),
SAR),
SIG). Ces actions ont pour la plupart été
mises ou en cours de réalisation.
73,5%
83,8%
26,8%
30,9%
28,8%
27,1%
14,6%
31,3%
0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0%
Eau à l'intérieur ou dans la cour
Électricité
Confort sanitaire
de base
WC
Baignoire
ou douche
Cuisine intérieure
avec évier
Au moins une
pièce climatisée
Chauffe-eau
solaire
Mayotte Dembéni $ synrHèses gd. =" + IMYXXXRIS NN
Développer et améliorer l'offre de logement
1xe vise à
° Augmenter la production de logements sociaux et résorber l'habitat insalubre :n
labor t des plans locaux d'urbanisme intercommunaux ({ jnt programme
local de l'habitat { "en cours), des plans intercommunaux
de lutte contre l'habitat indigne { afin d'agir par la programmation sur
l'amélioration de l'habitat, sur la production de logement sociaux promotion de
l' construction ncadrée et sur la lutte contre l'habitat insalubre xe devrait
e d'agir sur les coûts de production de logement 30 à 40% plus élevé qu'en
dans les autres DROM.
. Faciliter l'accession à la propriété et renforcer le locatif social rmettant la mise en
œuvre -ements existant dans les autres DROM. icernant
lacce ide à 1le en 2018 a mis un coup de frein
à l'acquis 1 sociale privant les familles d'un moyen d'éqauilib r budget de
sement. Pour le locatif social solidation des opéraftiot passer par le
des tiers bénéficiaires de l'Allocation Logement.
° Faciliter l'accès au logement temporaire par une politique de peuplement aux
: la population en situation d'urgence sociale 3rle loppement et la
diversification des dispositifs d'hébergement d'urgence et de logement adapté et
d'éradication de l'habitat indigne : dégradé. L'élaboration du \ départemental
JOUr le l'hébergement des personnes défavorisées
est l'illustration cet objectif.
Améliorer la qualité de l'habitat
e ue dans le bâtiment int des constructions
> de performance énergétique nvironnementale
et d'innovation S' 7. Toutefois, le Plan Logement
LOM) ptations compte tenu du renchérissement des coûts
tion.
or (PLOM)
es de l'Outremer, l'ensemble des acteurs du logements des DROM et les
Outremer et du Logement ont élaboré un plan ‘la période 2019
xes regroupant 7/7 mesures :
e eux connaître et nifier pour mieux construire ;
e Axe 2 : adapter l'offre aux besoins des territoires ;
e r les coûts de construction et de abilitation ;
e ner les collectivités territoriales en matière foncier et
d'aménagement.
Chaque Département d'outremer xs actions selon les besoins et contexte du
oire.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 19
2.
Cet axe vise à :
en
élaborant des PLUi) valant programme
PLH) (celui de la CADEMA est en cours), des plans intercommunaux
PILHI)
, sur la promotion de
auto-construction encadrée . Cet axe devrait
aussi permettre d
métropole ou dans les autres DROM.
en permettant la mise en
des dispositifs de financements existant dans les autres DROM. Concernant
aide à accession sociale en 2018 a mis un coup de frein
ition sociale rer leur budget de
remboursement. Pour le locatif social, la consolidation des opérations peut passer par le
dispositif
adapté aux
besoins de la par le développement et la
ou dégradé plan départemental
d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD)
2018-2023 de cet objectif.
3.
Encourager la transition énergétique dans le bâtiment en faisant des constructions
publiques des exemples en matière de performance énergétique et environnementale
. La RTAA DOM s applique depuis 2017. Toutefois, le Plan Logement
Outremer (PLOM) prévoit des adaptations compte tenu du renchérissement des coûts
de construction.
Plan logement Outremer (PLOM)
Suite aux assis
mi , couvrant la période 2019-2022,
portant sur 4 axes regroupant 77 mesures :
Axe 1 : mieux connaître et mieux planifier pour mieux construire ;
Axe 3 : maîtriser les coûts de construction et de réhabilitation ;
Axe 4 : accompagner les collectivités territoriales en matière de foncier et
doit adapter les actions selon les besoins et contexte du
territoire. S THESES LE gd. =" Ÿ Pusuc roncIER £ } Cyathea r« D'AMÉNACEMEN
Dit notamment le rétablissement d'une aide à l'accession ‘à :;ociale
sombreuses familles je sortir de l'indignité soit d’ cqauéri rlogement
ode souvent longue de location et =:céder ju statut de opriétaire
\ d'action (2018)
Sures ont 5té ictées
à création d'une opération d'intérêt national [OIN)
à production de 400 logements sociaux par an et augmentation de la LBU à 30 M€
Con «C lE s communes de Mamoudzou ef D mé ainsi que
l'intercc imunalité tite-Terre dans les projets de revitalisation des cœurs de ville
mpagnement financier de l'ANRU ets de modernisation des quartiers
je police renforcés pour détruire les poches d'habitat aux etindignes
plans ont été basculés at de convergence, permettant une meilleure
prise en compte des actions à mettre en œuvre
L'analyse démographique monire que | oitants ont moins de 18 ans et trois
r dix ont moins de 10 ans. stème éducat mulé beaucoup de retard,
DuIs la départementalisation l'effort de | 3t lectivités est conséquent.
( 2025 cet enjeu tout Un chapitre intitulé « e qualité,
ormations et une politique d'insertion adaptée aux besoins du territoire tre ans
s le plan d'acti M jé en 2018 prévoit >s pOoUr permettre au
me éducatif et nation de progresser ent avec des moyens anciers
le
$quents xmment :
Hon de 500 M£ pour ments dans les infrastructures scolaires,
nt de 500 personnels supplémentaires
L'amélioration des conditions d' j territoire afin de permettre _iUx
rsonnels de postuler dans l'académie
s devront encore être renforcés tant ats, en ncore très éloignés
on éducative d'un département ropolitains où d DOM.
aire est en grande difficulté xt souligne que l'ensemble des
établissements scolaires relève de l'éducation prioritaire et neuf réseaux sont classés en REP+.
}
boré 1 e La République {
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 20
Ce plan prévoit notamment le rétablissement 16 très sociale
permettant à de nombreuses familles soit de sortir de acquérir leur logement
après une période souvent longue de location et accéder ainsi au statut de propriétaire
occupant.
Plan pour Mayotte (2018)
5 mesures ont été actées :
la
la
l accompagnement des communes de Mamoudzou et Dembéni ainsi que
mmunalité de Petite-Terre
accompagnement financier de sur des projets de modernisation des quartiers
les pouvoirs de police renforcés pour détruire illégaux et indignes
Tous ces plans ont été basculés dans le contrat de convergence, permettant une meilleure
.
I.6 - EDUCATION
a moitié des habitants ont moins de 18 ans et trois
habitants sur dix ont moins de 10 ans. Le système éducatif a accumulé beaucoup de retard,
même si depuis la départementalisation l Etat et des collectivités est conséquent.
« Mayotte 2025 » consacre à cet enjeu tout un chapitre intitulé « Une éducation de qualité,
des ». Quatre ans
après, s pour Mayotte rédigé en 2018 prévoit 8 mesures pour permettre au
système éducatif et de formation de progresser réellement avec des moyens financiers
conséquents notamment :
Une allocation de 500 M les investissements dans les infrastructures scolaires,
Le recrutement de 500 personnels supplémentaires
attractivité du territoire afin de permettre aux
personnels
...
Ces moyens devront encore être renforcés tant les constats, en 2020, sont encore très éloignés
de la situation éducative métropolitains ou des autres DOM.
Le public scolaire est en grande difficulté. Le rectorat souligne que l
16 PLOM - AXE 2 : Mesure 2.4.1
16 Document stratégique élaboré faisant suite à la visite du Président de La République en 2014 EPFAM LTABLISSEMENT
, PUBLIC FONCIER ?+
D'AMÉNAGEMENT
0 IYXXXRIS
$ synrHeses le futur se sit aujourd'hui Cyathea
ai U très faible e taux de retard à l'entrée en 6ème
tre 12,2 % en Métropole me que le taux de
2,6% en tropole
personnes âgées ns et plus n'ont aucun dip jme t deUXx sUr
inq n'ont jamais été scolarisé.
de diplômés notamment ceux du secondaire, CAP, BEP
nce de la N ; présents dans 4%) de la
La forte proportion $ angers (86% d'entre eux n'ont pas diplômes qualifian )
facteur aggravant :résultats.
ité ou le plus haut diplôme obtenu
tte uyane _ opole
= olarisé = iplôme qualifiant
= = éat
& Diplômé de l'enseignement supérieur
> niveau de diplôme influe fortement sur l'emploi, ainsi Jes personnes de
15 ans ou plus qui n'ont jamais été scolarisés ont un emploi différence des llaires d'un
un emploi ef ou encore les >lômés de seignemen périeur Jui
Jrisation progresse, entrée 2019 te que 807 de la
s est scolarisé Ce sont dans les classes d'âge les plus basses
ainsi plus de 50% des enfants de 3 ans ne le sont pas. Cette
| influe fortement sur l' nn des savoirs fondamentaux.
Jtre, le manque c le premier degré _)lige de tiquer la« tation nt le
ai 3s avoir des classes trop surchargées. Plus d'un tiers (38%)
trée 2019 étaient encore dans cette situation.
> n° 21 Jation au 2e trimestre), enquête Emploi en continu en métropole et en ibre 2019
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 21
Les résultats scolaires montrent un niveau très faible. L
(rentrée 2018) est de 20,1 % (contre 12,2 % en Métropole) alors même que le taux de
redoublement est de 0,3 % (contre 0,6 % en Métropole).
En 2018, 73%17 des personnes âgées de 15 ans et plus lôme, dont deux sur
cinq
Le nombre de diplômés est donc assez faible (6%) notamment ceux du secondaire, CAP, BEP
à la différence de la Métropole où ces diplômes sont présents dans un quart (24%) de la
population. La forte proportion étrangers ts)
est aussi un facteur aggravant ces résultats.
Répartition de la population selon la scolarité ou le plus haut diplôme obtenu18
Ce faible niveau de diplôme seuls 17 % des personnes de
à la différence des titulaires
CAP/BEP qui a 55 % ont un emploi et ou encore les diplômés de enseignement supérieur qui
sont en emploi à 81 %.
La scolarisation progresse, ainsi à la rentrée 2019/2020, le rectorat note que 80% de la
population âgé de 18 ans au plus est scolarisé.
où la scolarisation reste en retrait ainsi plus de 50% des enfants de 3 ans ne le sont pas. Cette
situation influe fortement sur l acquisition des savoirs fondamentaux.
En outre, le dans le premier degré oblige de pratiquer la « rotation » soit le
après-midi afin de ne pas avoir des classes trop surchargées.
des classes à la rentrée 2019 étaient encore dans cette situation.
17 INSEE Analyse n° 21 - enquête Emploi Mayotte (situation au 2e trimestre), enquête Emploi en continu en métropole et en
Guyane septembre 2019
40
31
17
2
42
42
36
26
5
6
16
24
6
10
13
17
7 11
18
31
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2009 2018 2018 2018
Mayotte Guyane Métropole
Jamais scolarisé Scolarisé, sorti sans diplôme qualifiant
CAP, BEP Baccalauréat $ SsynTHeses le futur se construit aujourd'hui + EPFAM 6 LTABLISSEMENT & PUBLIC FONCIER £s D'AMÉNAGEMENT + [MAYOTTE
Outre l'absence de diplôme, la non itrise des savoirs de base à l'écrit voire à l'oral en
Jne grande partie de la population du marché de l'emploi
es fractures au sein du corps social.
Cyathea
2, l'INSEE a réqalisé son enquête IVQ e Information et vie idienne) qui
que naîfrisent pas les ces de
base à l'écrit en langue française. ont été plus largement
ins une situation particulièrement préoccupante à l'écrit, même celles
, La population en cours d'études n'est pas épargnée : un élève sur trois
> maftrise pas les compétences de base à l'écrit en français.
en grande té
che d'âges
> mots rension n écrite grande > simple l'écrit
Eu ns ns ns nm ble
forcement À s fn: & Jcatif est donc Une nécessité bo:‘le pour le
ppement de Mayotte.
tude tant sur t et la revitalisation de la centralité urbaine de
n atelier à permis aux habitants de s° >rimer sur joins en mobilité et leurs
matière de transport.
accéder au travail, aux grands commerces, aux services de l'emploi, de santé, d'électricité, aux écoles ou rofessionnelle, il est nécessaire de se oyens de transport sont très limités. is Sont PEU
mande et « constances pour
ts (en soirée o
Utier est critiqué pour sa non (embouteillage), sa mauvaise qualité {confort et sécurité) faute d'eniretien et d'amé suffisants et la pollution due à la traversée des villages par la nationale.
70 )14
réni - Jpement
>— n SOCIO- Pièce G Evaluation socio-économique 22
-maitrise des
français exclue de fait une grande partie de la population et
provoque des fractures au sein du corps social.
En 2012 18 (enquête Information et vie quotidienne) qui
relève que, « 58 % des habitants en âge de travailler ne maîtrisent pas les compétences de
Les jeunes générations, qui ont été plus largement
scolarisées, sont dans une situation
ayant des diplômes. La population
de 16 ans ou plus ne »
Part des personnes en grande difficulté
selon le type d'exercice et la tranche d'âges
Le renforcement du système éducatif est donc une nécessité absolue pour le
développement de Mayotte.
I.7 MOBILITE, TRANSPORTS ET DEPLACEMENTS19
Dans une étude20 portant sur le renforcement et la revitalisation de la centralité urbaine de Dembeni, un atelier a permis aux habitants exprimer sur leurs besoins en mobilité et leurs attentes en matière de transport.
Que ce soit pour accéder au travail, aux grands commerces, a ou à la formation professionnelle, il est nécessaire de se déplacer sur Mamoudzou et les moyens de transport sont très limités. Les taxis sont peu nombreux pour répondre à la demande et « certains profitent de ces circonstances pour augmenter leurs tarifs à certains moments (en soirée ou le weekend) ».
Le réseau routier est critiqué pour sa non-adaptation (embouteillage), sa mauvaise qualité nagements suffisants et la pollution conséquente due à la traversée des villages par la nationale.
18 INSEE Mayotte Infos n° 70 - Février 2014
19 Source Insee et IEDOM
20 Source : Ville de Dembéni Avril 2018 groupement
10
31
34
44
18
33 32
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5
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25
30
35
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45
50
Lecture de mots Compréhension d'un texte simple
Production écrite Personnes en grande difficulté à l'écrit
16-24 ans 25-44 ans 45-64 ans Ensemble + EPFAM + LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
00 ICYXXXRIS
$ SsynrHeses
Jssi que la voiture prend de plus en plus de place dans leur
d'usage. Ainsi le manque de ng aménagé le long _ :s voies publics, commerces ou marché en bord de route incite au
stationnement sauvage et à l'incivilité.
s des habitants sont fortes :
dédiées à la circulation des bus.
La mise en place d'une navette maritime pour les trajets Dembéni ‘dzOU, r des vélos taxis pour les trajets à l'éc Dembéni, Faciliter l'accès à des modes de déplacements, type deux roues motorisées, afin de limiter les problèmes d'embouteillages,
e }, notamment pour les besoins liés aux
ments par jour et par personne, la mobilité un enjeu
erritoire inte forte pour de nombreux mahorais que ce
isirs, les obligations administratives ou les courses. Elle résente le taire d'un ménage avec spenses consacrées à l'achat d'équipement ures, motos xux dépenses © de carburant et de service de jes), …
ment marque de grandes inégalités, ainsi les ménages les plus /UC) cre que 8% de leur et à ce poste, le 1énages ) € <1010 € ? de leur budget alors que les venus > à 1010 €/UC) quart (25%) de leur budget
L'équipement automobile est très en deçà des ervées dans les autres DOM et )17, à peine un ménage sur %) disposaient d'une voiture ‘aient 2. Là alités économiques sont flagrantes seul 1 0 possédai
La possession d'un vélo ‘esque anecdotique pport à la métropole J à 5).
> transport leçà des besoins en déplacement de la
Si AUCUN transport en commun public terrestre n'existe de façon organisée. >Ilectifs ent autant que possible à cette absence ‘ait, les seuls placement et le taxi collectif contribuant chacun la outes le matin et le soir.
La géographie de l'activité économique et sociale se concentre dans l'est du territoire et »n chef-lieu Mamoudzou qui est le pôle d'attraction
services publics que pour l'activité commerciale.
les taxis collectifs en jour de semaine, ont pour motif
rsement. Les trajets empruntés par les aires se font
> Conseil Dartemental
Dnnes (55%) utilisent un véhicule à moteurs (voiture
> à leur travail dont la moitié travaille
‘value à plus de ; les travailleurs qui utilisent
L Caractéristiques spécifiques de Mayotte, compte
tenu de la faiblesse du niveau de vie et du taux d'équipement en automobile, la marche fait mix des moyens de déplacement pour 187 des mahorais utilisent ce otidiennement, beaucoup plus qu’ opole où dans les autres
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 23
Les habitants constatent aussi que la voiture prend de plus en plus de place dans leur quotidi parking aménagé le long des voies ou devant certains édifices publics, commerces ou marché en bord de route incite au
Les attentes des habitants sont fortes :
« Restaurer et adapter les routes abimées
Aménager des voies dédiées à la circulation des bus,
Aménager des routes, indépendantes du réseau existant, dédiées à la circulation des bus. Aménager les trottoirs et des parkings
-Mamoudzou,
Développer des vélos- helle de la commune de Dembéni,
Proposer des services de transports à la demande (TAD), notamment pour les besoins liés aux urgences médicales (service ouvert 7J/7 et 24H/24) ».
Plus généralement, avec 3.5 déplacements par jour et par personne, la mobilité est un enjeu du développement du territoire et une contrainte forte pour de nombreux mahorais que ce soit pour le travail, les loisirs, les obligations administratives ou les courses. Elle représente le deuxième poste budgétaire 18% des dépenses consacrées (voitures, motos) et aux dépenses entretien, de carburant et de service de transports (avion, taxi, barges),
La dépense en déplacement marque de grandes inégalités, ainsi les ménages les plus pauvres (revenus < ne consacre que 8% de leur budget à ce poste, les ménages pauvres (revenu => /UC) consomment 13% de leur budget alors que les ménages non pauvres (revenus consacrent un quart (25%) de leur budget pour se déplacer.
moyennes observées dans les autres DOM et
en métropole. En 2017, à peine un ménage sur trois (29%) et seulement 6% en avaient 2. Là encore les inégalités économiques sont flagrantes seul 1 ménage pauvre sur 10 possédait un véhicule.
(4%) est presque anecdotique par rapport à la métropole (51%) ou à la Guyane (31%).
Les services de transport sont aussi très en deçà des besoins en déplacement de la population, ainsi aucun transport en commun public terrestre Seuls les taxis collectifs privés pallient autant que possible à cette absence. De ce fait, les seuls moyens de déplacement restent la voiture et le taxi collectif contribuant chacun à la saturation des routes le matin et le soir.
notamment sur la grande Terre avec son chef-lieu Mamoudzou qui est l principal tant pour le travail,
Les déplacements, utilisant la voiture ou les taxis collectifs en jour de semaine, ont pour motif principal le trajet Domicile/Travail et inversement. Les trajets empruntés par les scolaires se font essentiellement en bus mis à disposition par le Conseil Départemental.
Ainsi, un peu plus de la moitié des personnes (55%) utilisent un véhicule à moteurs (voitures, camionnettes, camions 46% + motos 9%) pour se rendre à leur travail dont la moitié travaille à Mamoudzou.
Dans les communes plus éloignées, on évalue à plus des deux tiers les travailleurs qui utilisent leur voiture pour se rendre à leur travail. Caractéristiques spécifiques de Mayotte, compte-
partie du mix des moyens de déplacement pour le travail, ainsi 18% des mahorais utilisent ce moyen quotidiennement, beaucoup plus en métropole ou dans les autres DOMS. + EPFAM o LTABLISSEMENT
2 PUBLIC FONCIER às
D'AMÉNAGEMENT
60 IYXXXEIS
$ SynTHeses le futur se construit aujourd'hui Cyathea
Enfin, l'utilisation des taxis collectifs et de la barge (assurant la liaison Petite Terre/Grande nement 22% des travailleurs. || convient de noter qu'il n'existe pas DU Interurbain à Mayotte. Les taxis collectifs, avec un faible niveau absence.
s actifs se rendant autra ll
= nsport* = : Jonnette+ 2 roues ten commun
117, exploitations principales.
sdelîle jrs que >s mahorais y résident.
>s, la création d'emploi se fait Un peu moins vi Jr
au profit d'autre ommune s Droximité qd
ctivité portuaire de Longon a zone industrielle
t Bandraboua (+745 soit 607 emplois).
(+84Z soit 569 emplois)
mplois.
at aussi fortement oit 543 emplois).
Dloi dans Utres communes est ié ‘incipalement
> la santé et les services administratifs de
l'état et des collectivités.
Ce rééquilibrage {encore timide) de l'emploi sur le territoire n'a pas l'effet d'entrainement U en termes éplacement domicile , la localisation des emplois et le de ré n plus distants. Mamoudzou qui concentre un peu plus de la ié ; emplois du territoire n'emploi que portion (52,5%) : ses lents Les nouveaux foyers d'emplois sont aussi dans la même sit fion voire ccentuée
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 24
Terre) concerne quotidiennement
de service de bus urbain ou interurbain à Mayotte. Les taxis collectifs, avec un faible niveau de service, comble cette absence.
Moyens de transports utilisés par les actifs se rendant au travail
Source : Insee, Recensement de la population 2017, exploitations principales.
Le chef- alors que seuls 28% des mahorais y résident.
Entre les deux recensements censitaires sur Mamoudzou (+14% soit 2 554 emplois), s communes situées à proximité Nord comme Koungou i et de la zone industrielle attenante (+66% soit + 1400 emplois) et Bandraboua (+74% soit 607 emplois).
Dans le Sud-Est Dembéni (67% soit 550 emplois) et Chirongui (+84% soit 569 emplois) connaissent aussi une croissance des emplois.
En fin au Centre, les emplois progressent aussi fortement à Ouangani (+74% soit 543 emplois). Hormis Koungou, la ces autres communes est liée principalement aux activités non-marchandes éducation et les services administratifs de
voulu en termes de déplacement domicile/travail. En effet, la localisation des emplois et le lieu de résidence sont de plus en plus distants. Mamoudzou qui concentre un peu plus de la moitié (53%) des emplois e que la même proportion (52,5%) de ses résidents. uation voire accentuée.
5%
18%
55%
22%
0
10
20
30
40
50
60
Pas de transport* Marche Voiture, camion, fourgonnette+ 2 roues Transport en commun + EPFAM + ETABLISSEMENT
2 PUBLIC FONCIER Ls
D'AMÉNAGEMENT
$ synrHeses e futur se construit aujourd'hui Cyathea +
Nombre d'emplois par commune et trajets domicile Î
:ctifs supérieurs à 100)
SX Flux vers Mamoudzou SP, Flux vers d'autres communes
| 7 Personnes en emploi: ‘ JÉ
= ee > 561 er re
{ s _— ù Évolution de 2012 à 2017 du SS èaui 0 L À irogui À » L FX, nombre de personnes en emploi * | 4 FE
Multiplié per 2 ou plus / ff" | \panfue
| Augmentation D 4 fi . EM Diminution KL) k
4 > . ST » ( Kan-Kéti e x PR y Ce f \4 . Le Foyer d'emploi * (y { p 1 ; \f sf
& IGN - Insee 2019 ;
tion principale. In Insee Analyse > 2019
L'élévation du niveau de vie favorise l'équipement des ménages en bien durables. Le taux
d'équipement automobile ne peut que croître, car l'effet de rattrapage (29% Mayotte) par a Métropole (80%), offre des perspectives de
croissance du parc très élevés. Lorsqu'on observe les immariculations Difure neuve ou d'occasion 8, on constate qu'en huit ans le parc automobile a été multiplié par
natique N° 564 avril 2019 : l'économie verte à Mayotte
1 SOCIO- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 25
-travail
(Pour des effectifs supérieurs à 100)
Source : Recensement de la population 2012 et 2017, exploitation principale. In Insee Analyse n°20 septembre 2019
rapport aux autres DOM (60 à 70%) ou à la Métropole (80%), offre des perspectives de 21 de voiture neuve ou
de 2010 à 2018, on con
10 !
21 IEDOM Etude thématique EPFAM LTABLISSEMENT
% PUBLIC FONCIER ?+
D'AMÉNAGEMENT
$ synTHeses Cyathea
| Ïs prévisionnelle des territoires pour appréhender le rôle du
projet dans la réponse aux besoins futurs de logements et d'activités ;
L'analys JU projet à mis en exergue plusieurs facteurs 5ioéconomique ui
nt impactés e projet :
e graphie
. iUs et C mmation des ménages
e |
e sté des populations
e 3t égradé
e isation
e Secteurs d'a ivité cial et service, ...)
e transport et déplacement
L' s'est basé sur son dernier recensement de 2017 pour réaliser des projections de
»pulation à l'hor 950 narios ont été étudiés
) olde migratoire ‘cédentaire
) In solde migratoire nul
> avec Un déficit migratoire
s sont dus au fait que la croissance démograph Je à te est fortement
gratoire. Ainsi, de solde migratoire | négatif et 2
oopulation se faisait par le solde naturel (naissance - $cès) 012 à
n a été particulièrement forte pro ii Un solde po : ne
important.
Evolution démographique de Mayotte à l'horizon 2050
— ment — | — | —
igratoire toire nul ‘atoire
alyse 7° 0
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 26
II-ROLE DU PROJET DANS LA REPONSE AUX BESOINS DU
TERRITOIRE
Objectifs : Mener une analyse prévisionnelle des territoires pour appréhender le rôle du
e du contexte du projet a mis en exergue plusieurs facteurs socioéconomiques qui
seront impactés par le projet :
Démographie
Revenus et consommation des ménages
Emploi
Pauvreté des populations
Habitat dégradé
Scolarisation
ctivité (BTP, commercial et service, ...)
Mobilité, transport et déplacement
II.1-ENJEU DEMOGRAPHIQUE A L HORIZON 2050
INSEE
population izon 2050. Trois scénarios ont été étudiés :
1. Scénario avec solde migratoire excédentaire
2. Scénario avec un solde migratoire nul
3. Scénario avec un déficit migratoire
Ces trois scénarios sont dus au fait que la croissance démographique à Mayotte est fortement
impactée par le solde migratoire. Ainsi, de 1997 à 2012 le solde migratoire était négatif et la
croissance de la population se faisait par le solde naturel (naissance -décès). Mais de 2012 à
2017 l voquant un solde positif malgré une
nombre de sortie important.
Source : INSEE Analyse n° 26 juillet 2020
67 94
131
160 186 213
257
761
528
439
0
100
200
300
400
500
600
700
800
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
Recensement Scénario Excédent migratoire
Scénario
Solde migratoire nul
Scénario
Déficit migratoire = EPFAM S | T H E S ES Lt € y 4 + h e a D'AMÉNAGEMENT
que soit >, la croissance démographique réelle sur une longue
le.
Yotte vers 760 000 habitants en 2050 et un
nuel de plus de 3% alors que celui avec un solde migratoire
roissance moyen el à 1,5 > 439 000 habitants.
igratoire nul verrait Un taux de croissance moyen annuel
28 000 habitants soit le double de 2017.
e scénario dentaire cons rès la structure de >Dpulation telle
qu'el st connue aujourd'hui ; de 20 ans tout aussi nombreux (plus
la population).
e * avec Un solde migratoi à population commencerait à
En effet, l'âge moyen J pour le solde nul | ans
Sficit migratoire é 2017 ns.
: NOUS avons choisi pour valoriser Ûts et avantages Dression
démographique s'établirait ainsi
nario avec e :édent ro avec excédent io avec un déficit
oire ratoire nul gratoire
bitants 1 000 habitan 383 000 habitants
le 2 scénario, ogements, la ZAC de Tsararano- nbéni, :st »
Je répondre en partie aux ins en logement lénéré ois por la /namique
‘aphique et l'état actuel de l'habitat
sion de nstruire DJgements xr an, contente dans les documents
rammation, est Ur 1périeux
sance démographique génère importants en logements, en infrastructure
, routière, de transport, commerciale, L'ensemble de ces secteurs d'activité ser »
»ntimpacté arce sance démographique continue
les budgets prévus dans le contrat de convergence (1,5 _illiard
€) sont réellement engagés inquent pas, construction de logements,
d'infrastructures scolaires >ufière ts, renouvellement urbain des quartiers,
ets immobiliers orivé
Les effets d'entrainement sur l'économie mahoraise s x importants en effet lon
l'étude de France ti dans le BTP permet de énérer ros de
Venus Jérennise bar million d'euro investi.
Jr l' erie et Construction sur l'économie française réalisée à partir de données des Statistiques Annuelles de l'INSEE) et d'autres sources >-2016 > — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 27
Quel que soit le scénario, la croissance démographique sera bien réelle sur une longue
période.
Le scénario avec excédent migratoire conduit Mayotte vers 760 000 habitants en 2050 et un
taux de croissance moyen annuel de plus de 3% alors que celui avec un solde migratoire
négatif fait ralentir le taux de croissance moyen annuel à 1,5 pour atteindre 439 000 habitants.
Le scénario médian avec un solde migratoire nul verrait un taux de croissance moyen annuel
de 2% et une population de 528 000 habitants soit le double de 2017.
Le scénario excédentaire conserverait à peu près la structure de la population telle
le est connue avec des moins de 20 ans tout aussi nombreux (plus
de 50 % de la population).
Au contraire avec un solde migratoire nul ou négatif, la population commencerait à
vieillir. En effet, ait à 30 ans en 2050 pour le solde nul et à 31 ans
pour le déficit migratoire. Il était en 2017 à 23 ans.
En 2041, horizon que nous avons choisi pour valoriser les coûts et avantages, la pression
:
Scénario avec excédent
migratoire
Scénario avec excédent
migratoire nul
Scénario avec un déficit
migratoire
572 000 habitants 441 000 habitants 383 000 habitants
II.2 ENJEU DES BESOINS EN LOGEMENT
Quel que soit le scénario, avec plus de 2 000 logements, la ZAC de Tsararano-Dembéni, est à
même de répondre en partie aux besoins en logement générés à la fois par la dynamique
démographique .
La prévision de construire 400 à 800 logements sociaux par an, contenue dans les documents
de programmation, est un objectif impérieux.
II.3 ENJEU ECONOMIQUE ET D EMPLOI
La croissance démographique génère des besoins importants en logements, en infrastructure
scolaire, a
fortement impacté par cette croissance démographique continue.
Le BTP en profitera surtout si les budgets prévus dans le contrat de convergence (1,5 milliard
. Les projets ne manquent pas, construction de logements,
, routières et de transports, renouvellement urbain des quartiers,
projets immobiliers privés,
eront très importants en effet selon
PWC France22 en 2016.1 euro investi dans le BTP permet de générer 2,3 euros de
revenus et pérennise 12 ETP
22 Source Impact de la filière Ingénierie et Construction sur l'économie française réalisée à partir de données
ESANE (Elaboration des Statistiques Annuelles -PWC France -2016 EPFAM LTABLISSEMENT
: PUBLIC FONCIER ?+
D'AMÉNAGEMENT
9 ICYXXXAIS
S synTHeses Cyathea
cial, la croissance démographique aura aussi un impact sur l'armaiure
eut regretter ici l'absence de données IX commerciaux entre les
de commerce, sur la répartition des surfaces : vente
nmerce, … empêchant d'aller plus en avant dans l'analyse
ons sur le territoire Un fissu commercial imité dense avec les >ukas,
>s surfaces alimentaires et s surfaces spécialisées :st
ent dans la commune de Mamoudzou rendant très difficile l'accès
Jour de semaine voir amedl.
iori, l'implantation de près de 2 d commerciales avec Une grande
ce de 2 ait une partie de la clientèle d tre et du sud Dndition que
l'offre soit suffisamment diversifiée tive pour le chaland.
prévi > Croissance >Jgraphique ne sont pas nnes nouvelles pour 5ystème
Jcafif n forte tensic es rattraper les retards se feront sentir i1u- 2lù de
l'horizon 2041 [ projet en fonctionnement).
tion de deux ans la ZAC permettra la scolarisation des enfants issus
\C, voire d' de ceux des villages de Tsarara de Dembéni imite de
Compte tenu de l'état de tension actuel sur la commune if en surmombre par
noyenne départementale équipements ront de limiter le nombre
d'élèves par éc t par classe à l'horizon 2028.
se situe sur l'axe Dembéni zou. Cette situation
zréation de la ZAC heure de
opole, la création de la ZAE d' ontée en
ce du parc automobile (pouvoir d' | en croissance).
la même tendance observée entre 2010 et 2018, celui
) voitures) à l'horizon du projet (2027)
Ur freiner l'expansion des déplacements automobiles il convient d'offrir au Mahorais des
alternatives performantes, c'est la finalité | de Transport e ment
an prévoit ment global de 1.7 Md € s'étalant de 201 in de
enjeux de ents. | voit notamment
d'un réseau de fransports en commun muliimodal > des pôles
d'échange
L'aménagement de la voirie prenant en compte l'organisation du stationnement et la
culation des transports en commun,
xréation d'une ligne maritime Illoni noudzou.
La mise en œuvre de ce plan qui devait démarrer dès 2018 a pris du retard. Toutefois à
l'horizon 2027 {projet réalisé) ut penser que le Interurbain de transport 1 bus
BHNS) sera fonctionnel permettant aux habitants
la ZAC de disposer d'une offre moderne de transport collectif estre.
e la ligne maritime lloni /Mamoudzou est plus lointaine.
La CADEMA, à l'échelle de l'intercommunalité, a aussi pour projet de un réseau de
in ralliant Mamoudzou à Dembéni.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 28
Sur le plan commercial, la croissance démographique aura aussi un impact
commerciale. On sur les flux commerciaux entre les
différentes villes, les différents types de commerce, sur la répartition des surfaces de vente
selon le type de commerce, .
Si nous constatons sur le territoire un tissu commercial de proximité dense avec les doukas,
l des grandes surfaces alimentaires et grandes surfaces spécialisées est
concentrée majoritairement dans la commune de Mamoudzou rendan
à cette ville en jour de semaine voire le samedi.
A priori, 7 500 m² de surfaces commerciales avec une grande
surface de 2 500 m² capterait une partie de la clientèle du centre et du sud à condition que
et attractive pour le chaland.
II.4 ENJEU EDUCATIF
Les prévisions de croissance démographique ne sont pas de bonnes nouvelles pour le système
éducatif déjà en forte tension. La nécessité de rattraper les retards se feront sentir au-delà de
horizon du projet en fonctionnement).
La création de deux groupes scolaires dans la ZAC permettra la scolarisation des enfants issus
de la ZAC, voire une partie de ceux des villages de Tsararano et de Dembéni en limite de
la ZAC (effectif en surnombre par
rapport à la moyenne départementale), ces équipements permettront de limiter le nombre
ole et par classe
II.5 ENJEU DE MOBILITE
La grande difficulté - Mamoudzou. Cette situation
se dégradera encore un peu plus avec la création de la ZAC (1 700 véhicules en heure de
pointe) IRONI BE, la montée en
charg et la croissance du parc automobile (p achat en croissance).
Ainsi, si la progression du parc suit la même tendance observée entre 2010 et 2018, celui
devrait être .
Pour
du Plan Global de Transport et Déplacement
(PGTD). Ce plan prévoit un investissement global de 1.7 Md 8 à 2034 afin de
répondre aux enjeux des déplacements. Il prévoit notamment :
1. la mise en place d'un réseau de transports en commun multimodal avec des pôles
;
2.
bonne circulation des transports en commun,
3. La création /Mamoudzou.
, on peut penser que le réseau interurbain de transport en bus
voir celui des Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) sera fonctionnel permettant aux habitants
et aux travailleurs de la terrestre.
La programmation de la ligne maritime Iloni /Mamoudzou est plus lointaine.
créer un réseau de
transport urbain ralliant Mamoudzou à Dembéni. S SVT THESES + EPFAM e LTABLISSEMENT 2 PUBLIC FONCIER £s D'AMÉNAGEMENT Cyathea + IYXTXRTS
Jrojet re effectif en 2023 orte sur 3 lignes d'une lo le 19,5 km
ervant la quasi- s villages de Mamoudzou.
De nouvelles réflexions émergent sur l’évolution des TC 5 bUS en site propre, le
/ OU encore le transport par :äble
oncentration des services administ 1tifs (projet de création d'une maison de
éni), la création de GS$SA ; près des habitants aussi des facteurs
acements.
Le projet d'orientation du SAR [en cours d'élaboration) prévoit le rééquilibrage du territoire ers de plusieurs polarités
»- olarité ures qui accueillent rents et les services de niveau supérieur
e st ‘Mamoudzou/Koungou
e Duest 1da- coni- angani- goni
> 6 pôles d'appui qui permettront de xs spécificités de territoire et de développer les ctivités thématiques comme le tourisme ou l'indusirialo tuaire :
e Jéni e positionnera le la «nature, sport, siretl" ofourisme
e JUI a considéré zone privilégiée de développement touristique
. \drélé mme atout sa façade maritime
e Longoni zone à fort potentiel économique grâce 3
porte d'entrée maritime rt de Longoni,
e est Jssi considéré comme une de développement rivilégiée
. e Ivec ne aéroportuaire 3 localisation stratégique de porte d'entrée de Mayotte
Ce rééquilibrage de l’'armature du territoire devrait permettre aux horizons 2050 de mieux répartir la population, de la fixer au plus près des pôles d'activité et de créer de la valeur ajoutée sur l'ensembl territoire.
uvelle armature connaitra but de concrétisation ar la mise en place d'une opération d'intérêt national (OIN) à l'échelle territoriale. ‘État a confié à l'EPFAM la mise en s dix secteurs de Mayotte parmi lesquels figure le >êle niveau st avec comme objectifs :
= ge du territoire en investissant le versant ouest de l'île
= ‘une ergie entre >Jement agricole et développement urbain
= nn du tissu urbain tout en maitrisant l'éftalement urbain
= tion d léveloppement autour des équipements ef réseaux
=" l’organisation de bassins de vie.
Les périmètres de l'étude OIN seront définitivement actés par le Préfet d'ici la fin d'année 2020 ou pour le début de l'année 2021.
AC Tsararano-Demb ièrement concerné par les opérations
d'aménagement urbain qui pourraient prendre forme autour du de Ouangoani
‘reliés directement à Tsararano par la RN 2.
Les projets identifiés sur ces secteurs visent à l'horizon 2030 de créer une polarité secondaire réelle et d'accentuer le rééquilibrage du territoire vers la frange st.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 29
Ce projet qui pourrait être effectif en 2023 porte ngueur de 19,5 km
desservant la quasi-totalité des villages de Mamoudzou.
comme les bus en site propre, le
tramway ou encore le transport par câble.
En outre la déconcentration des services administratifs
service à Dembéni), la création de GSA au plus près des habitants seront aussi des facteurs
limitant les déplacements.
II.6 ENJEU D AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
au travers de plusieurs polarités :
2 polarités majeures qui accueillent les équipements et les services de niveau supérieur :
Pôle Est : Dembéni/Mamoudzou/Koungou
Pôle Centre Ouest : Sada Chiconi Ouangani Tsingoni
conforter des spécificités de territoire et de développer
des activité -portuaire :
La baie de Bouéni qui se positionnera autour de la « nature, sport, loisir et écotourisme
Le Sud qui sera considéré comme une zone privilégiée de développement touristique
Le secteur de Bandrélé avec comme atout sa façade maritime
Le Nord et le pôle de Longoni est déjà une zone à fort potentiel économique grâce la du port de Longoni,
Le Nord-Ouest qui sera aussi considéré comme une zone de développement touristique privilégiée
Petite-Terre avec sa zone aéroportuaire et sa localisation aérienne de Mayotte
e du territoire.
Cette nouvelle armature connaitra un début de concrétisation par L
place de cette OIN dans dix secteurs de Mayotte parmi lesquels figure le pôle de niveau supérieur du Centre-Ouest avec comme objectifs :
le rééquilibrage du territoire en investissant le versant o ;
la synergie entre développement agricole et développement urbain ;
la confortation du tissu urbain tout en maitrisant
la concentration des projets de développement autour des équipements et réseaux structurants
Le projet de ZAC Tsararano-Dembéni est particulièrement concerné par les opérations secteur de Ouangani
(Coconi, Kahani, etc) car reliés directement à Tsararano par la RN 2.
Ouest. EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
00 ICYXXXRIS
Ces projets favoriseront l'organisation d'un bassin de vie équilibré, dynamique et très attractif. A terme, cette polarité ambitionne d'être l'un des secteurs les plus dynamiques du ‘1partement.
$ SsynrHeses Cyathea
ole supérieur -est, disoose déjà d'une activité iustrielle
ntaire. De nouveaux projets renforceront son attrait sur le plan
> La création d'une ZAE portant sur un foncier total d'environ 15.5 ha, permettra
d'accueillir plusieurs dizaines d'entreprises dans des secteurs d'activité diversifiés
tés 1s “2 ps
xrcelles
S :
de 150 m2
de 250 m2?
xrcelles
xrcelles
xrcelles
xrcelles
Ce projet d'envergure pour la commune est évalué en termes d'aménagement à on 21 millions d'euros.
> L'implantation d'une e sur les hauteurs de Dempé ii té de la ZAC ) >r avec l' IRAD un pêle de arche afin de echnologique des entreprises, et de les orienter vers les secteurs omouvant l'innovation et la recherche.
rogramme d'une superficie de 3 000 m? révoit
e rlab, Fablab, espace coworking..),
e tit, moyen et grand module),
e xtoires de recherche,
e espace événementiel avec une salle d’une & de 200 places,
e ice pour les chercheurs,
tte :ntité voit à terme une centaine d'emploi répartie entre tou sles ctivités :s
vaux devraient démarrer d'ici la fin 2020.
> L'Université qui prévoit d'accueillir 3 ants dans Un campus erche du foncier pour l'implanter
nce de c activité imité de 2ra de nature zréer des ergies avec
‘enforçant l'intérêt rogrammation. © timer que les emplois créés »t
5 générées dans ces lieux auront un effet d'entrainement sur les activités implantées
ZAC, mais aussi sur l'occupation des logements Jr la :quentation les
rent fs et culturels.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 30
département.
Dembéni, qui fait partie du pole supérieur nord-est, dispose industrielle dans le secteur agroalimentaire. De nouveaux projets renforceront son attrait sur le plan économique :
à IRONI-BE,
:
Activités Nbre de lots Surface de plancher m² Surface du foncier m²
AGROALIMENTAIRE 8 parcelles 13 380 26 800
PRODUCTION
Bâtis :
15 cellules de 150 m²
19 cellules de 250 m²
7 000 14 000
22 parcelles 24 850
STOCKAGE / ENTREPOSAGE 3 parcelles 8 000 16 500
COMMERCES EN MAGASIN SPECIALISE 2 parcelles 4 500 9 500
BUREAUX 2 parcelles 2 500 4 500
TOTAL 35 380 96 150
environ 21 m
d Technopole sur les hauteurs de Dembéni à proximité de la ZAC a pour ambition de Université et le CIRAD un pôle de recherche afin de renforcer le potentiel technologique des entreprises, et de les orienter vers les secteurs porteurs
Le programme prévoit :
bureaux (Venturlab, Fablab, espace coworking..),
ateliers (petit, moyen et grand module),
laboratoires de recherche,
capacité de 200 places,
résidence pour les chercheurs,
Cette entité prévoit à terme tes les activités. Les travaux dev
000 étudiants dans un campus recherche du foncier
La présence de ces activités à proximité de la ZAC sera de nature à créer des synergies avec
la ZAC de sa programmation. On peut estimer que les emplois créés et
les visites générées dans ces lieux
dans la ZAC et sur la fréquentation des
équipements sportifs et culturels. $ synrHèses , SAM _ _ C yathea CISTXETS
| Ïs J projet sur le contexte socioéconomique et dans une
perspective d'aménagement du territoire.
L'évaluation socio :onomique d'un projet mesurer son intérêt a collectivité en
>s et les inconvénients engendrés ainsique 2s oûts. st fondée
ifié qui mesure les effets du projet en termes monétaire.
‘évaluation : avantages xs Inconvénients Drojet pour ctivité repose sur des
s conventionnelles visant à leur quivalent monétaire pour pouvoir les
"aux coûts d'investissements
lan socio- :onomique f tient compte des postes suivants :
e , notamment ceux concernant le logement
e niques
e nementaux
OCIO- Ss sont la valeur actualisée nette du projet (VAN)
1e des bénéfices nets annuels (avantages tualisés à une année
d'actualisation de 4.5% par an
IN, 25 ——
res suivants ont été pris en compte
e Iget évisionnel d'investissement 140,81 € ; acquisitions foncières
Jr 12M € et les compensations environnementales pour 910 k€
e lois phasage des travaux d'aménagement de la ZAC ins
e n du projet à partir de 2026 jusqu'à 2030
e Durée d'actualisation prise en compte ux monétarisés sur termes au- elà
Jel des logements ents nécessitent des améliorations/rénovations
logique, iln'existe aucun corpus méthodologique permettant de dérouler
idées scientifiquement Une évaluation socit économique d'un projet
d'aménagement C. Ce type d'évaluation n Das ocumentée z France
atégie t le guide d' valuation entré sur les ports et les Splacements ii
aucune valeur tutélaire n'existe pour les gains en conf: 1 santé ore qualité de
ie pour Un projet d'aménagement consacré aux logements. alogie, nous avons
IÜ Japteri méthodes intes au contexte d'une ZAC dans un territoire d'Outremer
‘égie Taux d'actualisation de la valeur tutélaire du carbone horizon 2030 > — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 31
III-EFFETS ET IMPACTS IDENTIFIES
Objectifs : Déterminer les effets du projet sur le contexte socioéconomique et dans une
-économique d vise à mesurer son intérêt pour la collectivité en
comparant les avantages et les inconvénients engendrés ainsi que ses coûts. Elle est fondée
sur un bilan quantifié qui mesure les effets du projet en termes monétaire.
L des avantages et des inconvénients du projet pour la collectivité repose sur des
méthodes conventionnelles visant à leur donner un équivalent monétaire pour pouvoir les
rapporter aux coûts .
Le bilan socio-économique de ce projet tient compte des postes suivants :
Effets sociaux, notamment ceux concernant le logement
Effets économiques
Effets environnementaux
Les indicateurs socio-économiques calculés sont la valeur actualisée nette du projet (VAN),
qui est la somme des bénéfices nets annuels (avantages-coûts) actualisés à une année
donnée pour un taux d'actualisation de 4.5% par an23 :
Les paramètres suivants ont été pris en compte :
Budget prévisionnel : 41 615 dont les acquisitions foncières
pour 12
Délais et phasage : 4 ans
Horizon du projet
des flux monétarisés sur 35 ans, termes au-delà
duquel des logements et équipements nécessitent des améliorations/rénovations
Sur le plan méthodologique,
sur des bases validées scientifiquement une évaluation socio-
de ZAC. est pas documentée chez France
Stratégie dont le guide évaluation est centré sur les transports et les déplacements. Ainsi
, en santé ou encore en qualité de
vie urbain consacré aux logements. Par analogie, nous avons
dû adapter les méthodes existantes au contexte .
23 France stratégie-
1ère Phase (Secteur
Tsararano )
2ème Phase
(Secteur
Gendarmerie)
Voie Technopole
(Secteur 2)
1ère Phase
(Secteurs B0 et A0
partie basse)
2ème Phase
(Secteurs A0 partie
haute et A1)
3ème Phase
(Secteurs B2, B3, C21,
C22, Atech, A2, A3,
A4 Partie haute et A5
Partie basse)
4ème Phase
(Secteurs B4, C21,
C22, C19, A4 Partie
basse, A5 Partie
haute et A24)
1ère Phase (Secteurs
B5, C9, C10, C11, C12
Partie basse, C16 Partie
basse, C15 et C18)
2ème Phase
(Secteurs C0, C1, C2A,
C3, C4, C5, C6 et C7)
3ème Phase
(Secteurs C2B, C8,
C12, C12 partie
haute, C16 Partie
haute et C17)
Aménagement du Parc "Mro
Oua Dembéni" et Noues
paysagères
Total projet
Total par tranche intégré dans le 3 autres tranches Durée
1ère Tranche - Secteur 1 2ème Tranche - Secteur 2 3ème Tranche - Secteur 3
2022 durée 1 an 2023 durée 1 an et demi 2024 durée 1 an et demi S EPFAM LTABLISSEMENT » PUBLIC FONCIER 2 D'AMÉNAGEMENT 00 ICYXXXRIS THESES Cyathea La valorisation monétaire de certains effets s'est aussi heurtée à l'absence ou à l' précision bles sur le territoire , NOUS avons JÜ ; adapter des exemples Jropéens ontexte économique social toire dont la réalité e t ée de celle de la métropole voire des autres régions ultra marines.
des demeurent dans cette évaluation ?t certains effets n'ont pu être évalué ou
nétarisé :
ce de données n des 50% de logements sociaux, de la
2rie et des deux groupes scolaires
oÙu imprécision des données sur les coûts d'entretien = une fois livrée
OU précision > données nant les activités tertiaires
Je la ZAC de Tsararano :mbéni le nombreux acteurs qui seront
OU moins fortement.
L'EPFAM en tant qu'aménageur
imune de Dembéni qui bénéficiera de l'aménagement, des équipements et
ettes fiscales mais supportera le coût d'entretien
La communauté d'agglomération de Dembéni DEMA), notamment
de par sa compétence en matière d'aménagement de l'espace communautaire, la
\ des milieux aquatiques core la mobilité,
Jartement Jx logements mais aussi les transports en commun
port en commun inter-urbain et de transbordement par barge d'lloni »
Petite-Terre)
L'Etat/l'Europe qui finance une bonne partie du projet d'aménagement et la
ction des logements sociaux
Cf e romoteurs éventuels {investisseurs privés en matière
rerciale s gendarmerie, bailleurs sociaux, accédants à la
propriété, ….)
onnaires qui auront en charge la gestions des réseaux d'assainissement,
d'électricité et de télécommunications.
"qui seront les constructeurs de la ZAC
Les futurs résidents et utilisateurs d'équipement de la ZAC
‘eprises et professionnels occupants les locaux d'activité de la ZAC
ente de logements résidentes où non dans la commune de
mbéni
teurs et habitants de la zone
Les zones d'activités et les entreprises implantés à proximité (ZAE de d'ironi la
hnopole, l'uni rsité, le projet de clinique, ...)
rsonnes (faisant partie du halo qui pourraient bénéficier de contrats
d'insertion pendant la durée de la ZAC les rapprochant ainsi du
marché de l'e oi.
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 32
e imprécision
des données disponibles sur le territoire. De fait, nous avons dû parfois adapter des exemples
métropolitains ou européens au contexte économique et social du territoire dont la réalité est
extrêmement éloignée de celle de la métropole voire des autres régions ultra marines.
Des incertitudes demeurent dans cette évaluation et ou
monétarisé :
Absence de données sur la programmation des 50% de logements sociaux, de la
gendarmerie et des deux groupes scolaires
Absence ou imprécision des données de la ZAC une fois livrée
Absence ou imprécision des données concernant les activités tertiaires
III.1 ACTEURS DU PROJETS
La réalisation de la ZAC de Tsararano-Dembéni implique de nombreux acteurs qui seront
impactés plus ou moins fortement.
La commune de Dembéni
des recettes fiscales mais suppo
-Mamoudzou (CADEMA), notamment
gestion des milieux aquatiques ou encore la mobilité,
Le Département avec les aides aux logements mais aussi les transports en commun
(projet de transport en commun inter-urbain et de transbordement à
Mamoudzou et Petite-Terre)
construction des logements sociaux
Les constructeurs et les promoteurs éventuels (investisseurs privés en matière
commerciale, investisseurs publics gendarmerie, bailleurs sociaux, accédants à la
Les concessionnaires qui auront en charge la ges
Les entreprises du BTP qui seront les constructeurs de la ZAC
Les futurs entreprises et professionnels occupants les loc
Les populations en attente de logements résidentes ou non dans la commune de
Dembéni
Les agriculteurs et habitants de la zone
-Bé, la
Technopole, versité,
Les chômeurs ou personnes (faisant partie du halo qui pourraient bénéficier de contrats
construction de la ZAC les rapprochant ainsi du
mploi. EPFAM LTABLISSEMENT
+ PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
$ SynTrHeses Cyathea
: de l'opération
L'une des nalité remière C Tsararano- mbéni roduire Un grand nombre
logement »ndre au besoin en logement population et néliorer les
conditions d'une partie de la population logée dans de itions ext 1ement précaires
lle et économique de cette opération est primordiale à bien des
uses familles :
Disposer d'un toit avec un confort minimal permettant de loger dignement tous les
bres de la famille
e à la demande de logement social en instance dans les
>ommunes limitrophes de la ZAC
e ation foncière et immobilière en proposant des logements
diaires à Un prix raisonnable
Remédier à l' xrché immobilier de produire une offre accessible à
composantes de la société mahoraise
D'autres Djectifs Dar la réalisation de cette ZAC comme
e véritable pêle urbain à l'échelle de la commune réunissant les villages de
1béni et ararano),
e é aux habitants en matière de service publi : ole,
gendarmerie, équipements sportifs et culturels, ..) et de service à la personne
services administratifs, permettant d réduire >s Splacements ers
Mamoudzou, ….]
e >r autant que possible les rrains àfin de permettre une porosité entre
spaces ; et espaces naturels ou agricoles
e er la rivière « a Dembé ii © eu de loisirs et de promenade
e tionnelle entre habitat, activité économique et culturelle de
space de respiration (parc, promenades, aces de loisirs, .….]
définitive > Tsararano- :mbéni ntrilbuera r le territoire de la
Dembéni et à répondre aux besoins des habitants à l'échelle du département
tout en s'inscrivant dans une démarche respectueuse de l'environnement. L'atiractivité de
Jr les habitants de la commune ef pour ceux des communes
exclusivement sur le besoin de se loger mais aussi de vivre dans un
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 33
Impacts de
finalités premières de la ZAC Tsararano-Dembéni est de produire un grand nombre
de logement pour répondre au besoin en logement de la population et à améliorer les
conditions extrêmement précaires.
La valeur sociale, culturelle et économique de cette opération est primordiale à bien des
égards pour des nombreuses familles :
membres de la famille
Permettre de répondre à la demande de logement social en instance dans les
différentes communes limitrophes de la ZAC
Lutter contre la spéculation foncière et immobilière en proposant des logements
intermédiaires à un prix raisonnable
incapacité du marché immobilier de produire une offre accessible à
toutes les composantes de la société mahoraise
objectifs sont aussi visés par la réalisation de cette ZAC comme :
Créer un véritable pôle urbain
Dembéni et de Tsararano),
Apporter de la proximité aux habitants en matière de service public (école,
(commerces, services administratifs, permettant de réduire les déplacements vers
Préserver autant que possible les terrains agricoles afin de permettre une porosité entre
espaces urbanisés et espaces naturels ou agricoles
Valoriser la rivière « Mro Wa Dembéni » comme lieu de loisirs et de promenade
Assurer une mixité fonctionnelle entre habitat, activité économique et culturelle de
proximité et espace de respiration (parc, promenades, espaces de loisirs
En définitive, la ZAC de Tsararano-Dembéni contribuera à structurer le territoire de la
commune de Dembéni et à répondre aux besoins des habitants
ce nouveau quartier pour les habitants de la commune et pour ceux des communes
limitrophes ne se fera pas exclusivement sur le besoin de se loger mais aussi de vivre dans un
cadre de vie de qualité. SES it aujourd'hui $ SYNTHÈ le futur se con Cyathea
tie du périmètre concerné par la ZAC
| de »Joppement agricole
uctures agricoles présentes
ur
ant Impacts résiduels du
ouai liée
(8 ans)
PR enr ne ET Lrap qu
Perte de la station de
fsararano-
Identique s1
assure la
+
mbéni
[en
Re
ÉBnoirrs
+ EPFAM + LTABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER É>
D'AMÉNAGEMENT
‘ue en zone
en zone urbaine impacte les
TE ns
économique
recherche agronomique EC MORE continuité des Fe (4,3 ha) activites
Consommation de 30,19 | | | 1 € investi pour ha de foncier agricole des EE 2) Installation de 6 agriculteurs et mise en 1925 136€ 688 000 € 3.47 € généré dédié à des cultures re place d’un conseil technique pour 15 (240 642 E/an) sur 8 ans vivrières FT maraichers de la plaine agricole
3) Mise en place de jardins familiaux au 696 500 € 275à334€
sein de l’opération assorti d’un conseil 252 960 € à investi pour 1 €
technique (8 000 m°) (31 620 €/an) 845 200 € généré sur 8
Consommation de 5,57 . Lo, 2 ha de foncier agricole 1 750 072 € 4) Financement d opérations | |
dédié à desculttres Q18 759 €/an) d'équipement hors site dans le cadre du 1 € investi pour = pa | dispositif « pôle agricole ». 1 051 592 € 4.16 € généré maraichères po P £ } (131 449 E/an) 253 000 € sur 8 ans
3 229 688 € 3 229 688 €
D'après cette étude l'utilisation de > foncier agricole
Jction et sur les agriculteurs de la zone ‘valué
ans de 3,2 M€ mesure pensation prévues permettent de
r la ZAC a un impact
fe économique sur 8
er Une valeur
tique limitant l'impact de la mation du foncier agricole.
. . s ou/et ÿ tion valuation ,
és
nique liée
, es . 1s activités L'activité agricole | est
ése te SUr les | . ie ve 588€ tre
terrains d'édlification | . ensafoires
IC ZA : sera
' | nt une tée par le projet
Dnomique travaux
ivités - e et
»s Mesures actuels . .
tatio 1 de nsations . tif
cherche Jr la . . . L. . Le n induira Jronol 1ique de | réinstaller sont aujourd'hui t r les
{
l'INRA devra être nues. 1
éplacé ISSIO entre
l'EPFAM et l'opérateur
OUrsUIvre
rce ; >ffmann le et mesures de compensation collective agricole 020
> — n SOCio- Pièce G Evaluation socio-économique 34
III.2-EFFETS DU PROJET SUR L ECONOMIE LOCALE
III.2.1 - E F F E T D U P R OJ E T S U R L E S A C T I V I T E S E C O NO M I Q U E S A C T U E L L ES A V A N T
R E A L I S AT I O N D U P R O J E T
Une grande partie du périmètre concerné par la ZAC de Tsararano-Dembéni se situe en zone à fort potentiel de développement agricole. Sa mutation en zone urbaine impacte les activités24 et infrastructures agricoles présentes :
35,7 ha de foncier agricole pour édifier la ZAC a un impact fort sur la production et sur les agriculteurs de la zone évalué à une perte économique sur 8 . Les mesures de compensation prévues permettent de recréer une valeur identique limitant consommation du foncier agricole.
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Impacts des travaux
sur les activités
économiques et
équipements actuels
présente sur les
de la ZAC sera
affectée par le projet
La perte économique liée
à la disparition des activités
agricole de la zone est
évaluée à . Des
mesures compensatoires
agricoles récréeront une
valeur économique
équivalente22
Effet neutre
La station de
recherche
agronomique de
déplacé
Non valorisé La perte
économique et les mesures
de compensations
nécessaires pour la
inconnues.
Les discussions entre
doivent se poursuivre
Effet négatif car le
déplacement induira
des pertes sur les
collections
24 Source ; Aurélie Hoffmann - Etude préalable et mesures de compensation collective agricole-juillet 2020 EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
$ SsynrHeses Cyathea
L'instruction relative aux méthodes d'évaluation des investissements routiers, en date 23
mai 2007 propose des valeurs à retenir pour estimer les emplois créés lors d'un chantier
d'infrastructure routière. Aujourd'ht il n'existe pas s estimées pour la construction
d'une ZAC jement et celles ‘opposées circulaire, sont celles d'une situation
ne assez éloignée de la réalité mahoraise.
NOUS NOUS yons à la fois gr rincipes édictés » instruction et sur les
ts de l'étude réalisée par le cabinet PWC ance $.
Pour l'évaluation des emplois directs, | Dnnées de base t issues de l'enquê e de l'IN
>s des entreprises es de 2017.
e que les entreprises du BTP (secteur formel ombre de 350,
és (emplois directs) roduisent 250 M€ de chiffre d'affaires et 87,5 M€
t15 de aleur produite à Mayotte En termes d'emplois
blois par million d'euro ecteur du BTP à Mayotte 1
> d'emplois par million d'euros investis dans le secteur du BTP ‘oduit
IS.
is indirects, l'instruction indique la proportion d'un emploi indirect pour un
7,8 Vs 7,7 emplois par million d'euros alors que l'étude PWC indique ne
valente Js reteno Jernière hypothèse du fait que emplois
P à yotte Je la production mais à une activité
quas- aàlté trants), moins consommatrice de main d'œuvre
is induits nous utiliserons les coefficients issus de l'étude PWC
L' ‘aluation s emplois :réés confortés tion de la ZAC porte sur:
»- ï des 1 OU confortés par les entreprises réalisant
AC, ces emplois directs correspondent 3tudes, aux
nent, 3ge, de parcellisation, aux ouvrages d'ari, »
JSSéE toirs, des IL nents de sécurité, les
je les adductions d'eau |” :>ctiricité, ‘téléphonie les
réseaux d'assainissement 5.
>> lirects : nt des e ou confortés venant en soutien aux
réalisant le chant Initures diverses, gros œuvres et second œuvre)
Il existe deux types d'emplois indirects :
e fabrication des fournitures de chantier >ment à Mayotte
aux de carrière, sport, services aux entreprises, se en
œuvre des iers, frava nents, ns pour les espaces verts,
e n amont de la fabrication des fournitures de chantier
fe quasi- >otallté le 1 ants de la
ruction par exemple | nt, le fioul pour les engins de chantier,
Jr l' erie et Construction sur l'économie française réalisée à partir de données des Statistiques Annuelles de l'INSEE) et d'autres sources >-2016 --.-—....--Jmontre qu'un inves ont de 1 M€ dans le secteur de l'Ingénierie et de la Construction permet de créer € de revenus pour l'économie française et de pérenniser 12 emplois annuels (50% en direct et 30% en indirect et 20% en
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 35
III.2. 2 - E F F E T S U R L E M P L O I D U R A N T L A P H A S E C H A NT I E R
du 23
, de valeurs estimées pour la construction
de logement et celles proposées dans la circulaire, sont celles
métropolitaine assez éloignée de la réalité mahoraise.
Aussi, nous nous appuyons à la fois sur les principes édictés par cette instruction et sur les
résultats de France25 en 2016.
es données de base sont issues de ête SEE
auprès des entreprises mahoraises de 2017.
Cette enquête montre que les entreprises du BTP (secteur formel) sont au nombre de 350,
emploient 2 500 salariés (emplois directs), produise c
de valeur ajoutée soit 15 % de toute la valeur produite à Mayotte. , on
peut estimer à 12 emplois par investi dans le secteur du BTP à Mayotte. En
métropole produit
seulement 5,47 emplois.
Pour les emplois indirects,
emploi direct (7,8 vs 7,7 emplois ) une
proportion équivalente à 30%. Nous retenons cette dernière hypothèse du fait que les emplois
indirects du BTP à Mayotte ne sont pas liés à de la production mais à une activité
importation (quasi-totalité des intrants), moins .
Pour les emplois induits nous utiliserons les coefficients 26.
évaluation des emplois créés ou confortés par la construction de la ZAC porte sur :
Emplois directs : Ce sont des emplois créés ou confortés par les entreprises réalisant
le chantier. Pour la ZAC, ces emplois directs correspondent aux études, aux
opérations de terrassement, de drainage, de parcellisation, aux à
la création des chaussées et trottoirs, des équipements de sécurité, des
aménagements paysagers, des , électricité, de téléphonie, des
, etc.
Emplois indirects : Ce sont des emplois créés ou confortés venant en soutien aux
entreprises réalisant le chantier (fournitures diverses,
ceux liés à la fabrication des fournitures de chantier directement à Mayotte
(matériaux de carrière, énergie, transport, services aux entreprises, mise en
aciers, équipements, plantations pour les espaces verts,
etc.) ;
ceux liés aux activités en amont de la fabrication des fournitures de chantier
mais importés (Mayotte important la quasi-totalité des intrants de la
construction par exemple acier, le ciment, le fioul pour les engins de chantier,
etc.).
25 Source Impact de la filière Ingénierie et Construction sur l'économie française réalisée à partir de données
ESANE (Elaboration des Statistiques Annuelles -PWC France -2016 26 tissement de 1 M
2,3 M
induit) EPFAM LTABLISSEMENT
+ PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
00 ICYXXXRIS
$ SynTrHeses Cyathea
>> nduits : > créés ou confortés par la demande en
1ation des ois directs et indirects) dans des activités rtiaires
e estauration, l'hôtellerie, le commerce rt, …). Les
ont x revenus distribués els (emplois directs et indirects).
‘s ou/et ion valuation 6. wI
Montant de l'investissement
ME.
Ug 'néré lansl'économie
.3 soit 95.7 € durée du
er (4 ans)
plc directs :
tés
| | pl indirects :
uUtée Juite par 3s tés
2 soit 33,5 M€
. , luits : 80 nités
Fr ; OU confortés
3 | | dans le BTP à plois
2 Lu is directs, €/emploi oit vaux
r lirect ei lion d'euros de | | luits ojet de ZAC
l'économie locale ces emplois n'auraient
ndirects ers| 1% Ééé créé ou
/alents à j nfortés.
nombre total d'emploi généré | Gain pour l'économie
par l'investissement A1plois
listribués is indui s son
alents nbre
total d'emploi généré par
l'investissement
M€
| code des
marchés publics, repris à l'article 38 de l'ordonnance n°2015 )15 relative aux
Irchés publics ermet au maître d'ouvrage public d'intégrer une clause d'in lans
les conditions d'exécution du marché tte clause d'insertion repose aussi sur l'a 132-
l: r l'activité »bjet de permettre à oi rencontrant des jonnelles lière 1 sociale ef professionnelle
ch 1 loit permettre aux publics snéficiaires d' cquérr ne «périence
essionnelle dans le champ d' \ du marché par les tâches qui :urs 1f confiées
1plétée ement por Une formation interne ou externe à l'entreprise titulaire du
ché cs bénéficiaires peuvent être
e es titulaires du RSA
e les bénéficiaires de l'Allocation Spécifique rité (ASS)
îte sur| ses en 2017 - 2019
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 36
Emplois induits : Ce sont les emplois créés ou confortés par la demande en
consommation des salariés (emplois directs et indirects) dans des activités tertiaires
de service comme la restauration, l'hôtellerie, le commerce, le transport, ...). Les
emplois sont liés aux revenus distribués aux personnels (emplois directs et indirects).
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Emplois générés par
la construction de la
ZAC et gain de
valeur ajoutée pour
durant le chantier
Emplois directs,
indirects et
induits
: 41.6
Revenu généré dans :
coef 2.3 soit sur la durée du
chantier (4 ans)
Valeur ajoutée produite par les
travaux : 35% soit 33
Emplois directs créés ou confortés
Ratio emploi/CA dans le BTP à
Mayotte : 84 27 soit
12 emplois
CA.
Emplois indirects : ces derniers
sont équivalents à 30% du
Emplois induits : ces derniers sont
équivalents à 20% du nombre
Emplois directs : 402
unités
Emplois indirects : 121
unités
Emplois induits : 80 unités
Soit 603 emplois sur la
durée des travaux.
Sans ce projet de ZAC,
pas été créés ou
confortés.
locale (emplois vs
revenus distribués) : 10
III.2. 3 - E F F E T S U R L I N S E R T I O N P A R L E C O N O M I E D U R A N T L A P H A S E C H A N T I E R
Les travaux de la ZAC engendreront des emplois en insertion. En effet,
-899 du 23 juillet 2015 relative aux
marchés publics, permet dans
. Cett rticle L.5132-
1 du code du travail : « l'insertion par l'activit économique a pour objet de permettre à des
personnes sans emploi rencontrant des difficultés sociales et professionnelles particulières de
bénéficier de contrats de travail en vue de faciliter leur insertion sociale et professionnelle ».
Cette clause doit permettre aux publics bénéficiaires acquérir une expérience
professionnelle dans exécution du marché par les tâches qui leurs sont confiées,
complétée éventuellement par une formation interne
marché. Les publics bénéficiaires peuvent être :
les personnes titulaires du RSA
de Solidarité (ASS)
27 INSEE flash n° 96 : Enquête sur les entreprises mahoraises en 2017 Novembre 2019 EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2:
D'AMÉNAGEMENT
+ IMYXXXRIS
$ sSynTHeses Cyathea
le public reconnu travailleur handicapé par la Commission des Droits à l'Autonomie des
icapées (CDAPH)
CES CAP/BEP, y compris dans le cadre de Contrats de travail
en alternance {apprentissage, contrats de professionnalisation,….)
e les personnes en recherche d'emploi de longue durée [plus de 12 mois d'inscription au
\ômage)
e s personnes prises en charge dans le dispositif IAE {Insertion par l'Activité Economique)
c'est à dire les personnes mises à disposition par une Association Intermédiaire (A..), une
Entreprise de Travail Temporaire d'Insertion (E.T.T.I.), une Entreprise d'Inser on
faisons |’ ue 10 % des heures travaillées > chontier, nées à environ
ns, seront consa ‘ées à Îte clause d'insertion s. La Valorisation de ces
es s'appuie a collectivité de ne pas débourser des prestations »ciales
liées à l'activité nt la période du chantier 1s estimé ce gain en pren ten
1pte uniquement l'indemnisation d'un 1ômeur jui est de l'ordre de 700 € par an.
5 tion valuation s ou/et és
Clause d'insertion is en insertion 10% des heures M € sur la durée du
és par >s : valorisation à ar
és publics CO innuel
moyen d'un chômeur
) ettra de créer des activités économiques et de services qui
apporteront de la valeur ajoutée à l'économie 1 particulièrement à celle de :mbéni
rcera son attrait pour les populations souhaitant s’ taller.
d' je surface commerciale de 2 n? | proximité du marché
Tsararano, et d'environ je surfact Immerciales ses réparties SUr
érieures du nouveau quartier ï le tissu commercial de la commune et
rer une clientèle plus éloigné de l'île ju sud. ffet, Jccès de
cette opération d'envergure repose sur sa capacité à créer de l'activité pour fixer les
>t réduire les trajets vers Mamoudzou. Le contexte à cette création d'activité est
favorable au commerce, la concurrence y est peu active et l'effet de levier de
l'investissement public tout à fait bénéfique pour les p 1s de la commune, du centre
: et du sud. L'offre commerciale devra être diversifiée si elle veut capter une partie
entiel. Compte tenu de l'attrait de Mamoudzou > peu probable que la
un scende vers Dembén
L'absence de donnée = cadrage su alaié 1onsalarié ype de commerce
ce ne permet pas une fine notamment pc nde surface
le pré ue sararan utefois, en s'appuyan ques ratios
rent admis ne grande surface de 2 LL it environ 40
lent temps plein { ant les plus petits commerces, l'emplc :st
OCcCUupé par des non liés et le ratio >/ETP . | emploi pour 5 mn
e de commerce. L'évaluation toïale du nombre d'emploi salariés et non 3lariés
> commerce confondu Jrrait être de l'ordre de nité
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 37
Personnes Handicapées (CDAPH)
les jeunes de niveau inférieur au CAP/BEP, y compris dans le cadre de Contrats de travail
chômage)
les pers
tion
Nous faisons l hypothèse que 10 % des heures travaillées sur le chantier, estimées à environ 0,8
millions, seront consacrées à cette clause d soit 82 950 heures. La valorisation de ces
heures sur le gain pour la collectivité de ne pas débourser des prestations sociales
pendant la période du chantier. Nous avons estimé ce gain en prenant en
compte uniquement chômeur qui 7
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Emplois en insertion
générés par les
marchés publics
Objectif de 10% des heures
travaillées ; valorisation à
partir du coût annuel
+ 0,42
chantier
III.2.4 E F F E T S U R L E M P L O I A L I N T E R I E U R D E L A Z A C
La création de la ZAC permettra de créer des activités économiques et de services qui
locale et particulièrement à celle de Dembéni
ce qui renforcera son attrait pour les populations y installer.
La création d une grande surface commerciale de 2 500 m², située à proximité du marché
couvert de Tsararano, 5 000 m² de surfaces commerciales diverses réparties sur
les voies intérieures du nouveau quartier renforceront le tissu commercial de la commune et
pourrait attirer une clientèle plus éloignée du centre et du sud. En effet, le succès de
populations et réduire les trajets vers Mamoudzou.
opulations de la commune, du centre
de Mayotte et du s
de ce potentiel. Compte tenu de , il semble peu probable que la
clientèle du nord descende vers Dembéni.
s de cadrage salarié et non salarié par type de commerce
et par surface ne permet pas une évaluation fine notamment pour la grande surface
commerciale prévue à Tsararano. Toutefois, t sur quelques ratios
communément admis (la Réunion) une grande surface de 2 500 m² emploierait environ 40
salariés en équivalent temps plein (ETP). Concernant les plus petits commerces est
davantage occupé par des non-salariés et le ratio salarié/ETP serait de 1 emploi pour 50 m²
selon le type de commerce -salariés
tout type de commerce confondu pourrait être de 200 unités. ® :yNTHÈèses + EPFAM e LTABLISSEMENT » PUBLIC FONCIER ?+ D'AMÉNAGEMENT Cyathea [MAYOTTE destinées à des bureaux. Selon les ratios
7 à 12 m° par poste de travail selon que l’on soit dans des bureaux
IS OU en open-space le nombre d'emploi >urrait-être d'
nt les équipements
++
prévoit la création de
iément admis
Aviron nités
(culturel, sportifs, ©coles, | Jyenne de 1 emploi
pourrait être retent 3 000 m° 260 emplois.
tal rentes activités créée : la ZAC seraient
n ‘ "an.
ture à occuper
Nous estimons qu'il faut au moins inq rès la fin des travaux d'aménagement 2rizon
)Ur QUE s des emplois soient créés.
. . s ou/et tion valuation , /
és
la ZAC snérés cts créés Ir mploi 1
xs activités \, d'activités | pour l'économie
sur la ZAC MIC brut. s revenus
157,3 M€
n SOCIO- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 38
Le projet prévoit la création de 6 000 m² de surfaces destinées à des bureaux. Selon les ratios
communément admis de 7 à
individuels ou en open-space pourrait- environ 500 unités.
Concernant les équipements publics (culturel, sportifs, écoles, une moyenne de 1 emploi
pour 50 m² pourrait être retenu, soit pour les 13 000 m² environ 260 emplois.
Au total, les différentes activités créées au sein de la ZAC seraient de nature à occuper
environ 900 à 1 000 ETP par an.
cinq ans après la fin des travaux (horizon
2030) pour que la totalité des emplois soient créés.
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Emplois sur la ZAC Emplois générés
par les activités
créées sur la ZAC
Emplois directs créés par
ces créations .
Valorisation SMIC brut.
+ 900 à 1000 emplois Gain
locale (emplois vs revenus
distribués) :
et EPFAM LTABLISSEMENT
+ PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
$ SynTrHeses Cyathea
tion des effets du projet de ZAC sur l'environnement est aussi à prendre en compte
vontages et inconvénients du projet pour le territoire et l'ensemble des acteurs
s. Cette partie s'appuie sur les résultats de l'étude d'impact vironnemental
scédemment. effets sur l'environnement n'ont pu us être onétiarisés ais
. le fas jualitative.
DE LA MISE EN ŒUVRE DU PROJET
. . tatifs tion valuation Un oz
nonétarisés
Altération locale de la qualité de l'air
Qualité de l'air (émission de gaz d'échappement et
5) Je modéré
de la topographie et du
)g jue faible
Jie ls: Risque 7odéré
sols: Risque déré à
— alorisé sgatif i je lar ’ière e NU 12 + .
.. Des mesures d'évitement, nt prises s eaux superficielles , . ire de suivi phase
au maître S eaux souterraines ,
Irce en d'ouvrage iter est en
. ues é des aux superficielles que
es t
aux souterraines que
ue modéré
les auxrisques de crues
iaturels : "é
je terrain : je faible
que m lér ort
le ripisyives au droit des
ouvrages d'art > modéré à fort
droit des
Je faible ‘urels
friches
je fort alorisé ent à
Jrels {hors | Des mesures d'évitement, nt négatif
chantier : ire de suivi sures sont
au maître s de la phase
(Raphia | d'ouvrage iter
ue fort ques
DrUS, FICUS
Noronhia
e indica
in QUE
indigène
ilble
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 39
III.3-EFFETS DU PROJET SUR L ENVIRONNEMENT
La valorisation des effets du projet de Z
dans les avantages
concernés environnemental
menée précédemment. Les effets tous être monétarisés mais
approché de façon qualitative.
III.3.1 - E F F E T : P H A S E C H A N T I ER
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
de poussières) : Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si
les mesures sont prises
lors de la phase
chantier.
Le chantier est en
outre éloigné des
zones urbanisées
Pédologie &
Géologie
Modification de la topographie et du
relief du site : Risque faible
Erosion des sols : Risque modéré
Pollution des sols : Risque modéré à
fort
Ressource en
eau
Ecoulement de la rivière : Risque Nul
Quantité des eaux superficielles :
Risque faible
Quantité des eaux souterraines :
Risque nul
Qualité des eaux superficielles : Risque
modéré à fort
Qualité des eaux souterraines : Risque
modéré
Risques naturels
Inondation : Risque modéré
Travaux sensibles aux risques de crues :
Risque modéré
Mouvement de terrain : Risque faible
Incendie : Risque modéré à fort
Habitats naturels
terrestres
Destruction de ripisylves au droit des
: Risque modéré à fort
Altération des ripisylves au droit des
cheminements piétons : Risque faible
à modéré
Destruction fourrés et friches
secondarisés 35-40 ha : Risque fort
Altération des habitats naturels (hors
emprise directe) par le chantier :
Risque faible
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement à
modérément négatif
si les mesures sont
prises lors de la phase
chantier.
.
Flore
2 espèces concernés (Raphia
farinifera, Erythrina fusca) : Risque fort
5 espèces LC (Ficus sycomorus, Ficus
lutea, Hyphaene coriacea, Noronhia
comorensis, Tamarindus indica)
concerné par une destruction : Risque
fort
Altération d'espèces de flore indigène
durant le chantier : Risque faible S THÈSES Cyathea EPFAM LTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER 2: D'AMÉNAGEMENT
: : . tatifs j tion valuation ue z
nonétarisés
, ptiles, Avifaune alorisé i
nn des arbres Je fort 14. inaement Des mesures d'évitement,
estre . 9 ‘ ire de suivi nt à ement de l'avifaune sur les au maître rent néaatif
. . Ï n turels jouxtant le site , 9
Je d'ouvrage iter
2 ues rthropodes : ue modéré 4
alorisé Lo ue à a 12: sgatif |
© | Des mesures d'évitement,
a nt prises . e ire de suivi
Jatique à phase
s au maître
d'ouvrage iter
jues
alorisé ément tif ce e iti
\ surfacique et modification | Des mesures d'évitement, Lesures sont
uité fonctionnelle de ire de suivi or de la bhase
Jique l'agroforê que m )déré au moître ar P
d'ouvrage iter 7
jues
alorisé
débroussaillage, dépôt | Des mesures d'évitement, sgatif |
e aissés, encombrements et ire de suivi nt prises
le chantier, présence au maître phase
d'engins ue modéré d'ouvrage iter
jues
alorisé | 1L + ant a
Des mesures d'évitement, snt_ néaatif
te ponts et activités agricoles ire de Suivi cures nt
modéré à fort au maître ‘ , . s de la phase
d'ouvrage iter
ques
le .L . alorisé
ine ct nul
.Z _é négatif
alorisé res
e Alération locale de l'ambiance | Des mesures d'évitement, ors de la phase
7 U niveau des zones sensibles ire de suivi ar p
odéré fort au maître TU. : tier est en
d'ouvrage iter loigné des
ques Le Jroanisées
J bruit sur la santé que
ee .. ent tif os émissions atmosphérique - ler est en
r a .
té sur la santé Je faible cbécifiques oïioné des |
2s pollutions aquatiques du P 4 9 A
| Danisées la santé faible à
n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 40
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Faune terrestre
Chiroptères, reptiles, Avifaune
(destruction des arbres Risque fort
Avifaune : Dérangement,
effarouchement de l'avifaune sur les
habitats naturels jouxtant le site :
Risque faible
Reptiles, arthropodes : Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement à
modérément négatif
Faune aquatique
Modification de la continuité écologique
et pertes d'habitats lors des phase
travaux de construction des ouvrages
hydrauliques : Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si
les mesures sont prises
lors de la phase
chantier.
Continuité
écologique
Réduction surfacique et modification
de l'intégrité fonctionnelle de
: Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Modérément négatif
si les mesures sont
prises lors de la phase
chantier.
Paysage
Travaux de débroussaillage, dépôt
divers, délaissés, encombrements et
installations de chantier, présence
: Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si
les mesures sont prises
lors de la phase
chantier.
Usage du site Déplacements et activités agricoles ludiques : Risque modéré à fort
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement à
modérément négatif
si les mesures sont
prises lors de la phase
chantier.
Patrimoine
Patrimoine archéologique et historique :
Risque faible à nul Non valorisé Impact nul
Ambiance
sonore sonore au niveau des zones sensibles : Risque modéré à fort
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Modérément négatif
si les mesures sont
prises lors de la phase
chantier.
Le chantier est en
outre éloigné des
zones urbanisées
Santé
Impact du bruit sur la santé : Risque
faible
Impact des émissions atmosphérique
du projet sur la santé : Risque faible
Impact des pollutions aquatiques du
projet sur la santé : Risque faible à
modéré
Non valorisé
Pas de mesures spécifiques
Faiblement négatif
Le chantier est en
outre éloigné des
zones urbanisées S THESES ne, ) ETABLISSEMENT > & à A PUBLIC FONCIER 2 D'AMÉNAGEMENT Cyathea ICIXXXRTS
eu . ‘s ou/et 5 iption Evaluation ,
es
changement alorisé
at Positif nt if
: à la ZAC 5 - ” A u proje es ur , ‘ulée des , Pro 1
Qualité de l'air déplacements et son corollaire sur la qualité de l'air polluants 027)
d'environ 12%) jue faible
alorisé ent égatif 1
e £ bilisation du site | Des mesures d'évitement, conception
à ire de suivi s et les
ssols: Risque \odéré au maître préconisées sont
les sols : Risque 1odéré | d'ouvrage iter es
jues
ent des eaux pluviales D alonisé d'évit 4
2 7 es mesures d'évitement, Loue à lodéré N a! sgatif i lo : ire de Suivi . Ecoulements du cours d'eau au maître ion des ouvrages
Dembéni , >sures préconisées embé que d'ouvrage iter . p
liquées
| | Jues
Aarin : Je faible
Irce en iUx superficielles
nt négatif eau potable : 9
à fort
bordement des
: Î - FT
xU sud 1€ alorisé ” Sures itif
jUx souterraines
vani mesures
alorisé
nn : ue modéré Des mesures d'évitement, 2! sgatif ji la
iaturels ont de terrain: que ire de suivi ion des ouvrages
au maître >sures préconisées
jue faible d'ouvrage iter liquées
jues
alorisé
Des mesures d'évitement, ‘urels des habitats naturels . .
. , ire de Suivi , . tion que 1odéré L égatif
au maître
d'ouvrage iter
jues
e n d'espèces de flore alorisé égatif
: en phase exploitation Des mesures d'évitement,
xible ire de suivi
au maître
d'ouvrage iter
jues
‘pact mières perturbant alorisé
les populations d'insectes :t | Des mesures d'évitement, 21 sgatif ji la
estre les sirfaces de ire de suivi ion des ouvrages
n et d'alimentation au maître >sures préconisées
sptiles et les primates iter liquées
‘déré
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 41
III.3.2- E F F E T P E R M A N E NT D E L A R E A L I S AT I O N D U P R O JE T ( H O R I Z O N 2027)
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Climat
Vulnérabilité au changement
climatique : Impact Positif avant
mesures
Non valorisé Positif
Bilan émissif lié à la ZAC
(hausse calculée des
quantités de polluants
: Risque faible
Voir III.3.5 Effet de la réalisation du projet sur les
(horizon 2027)
Pédologie &
Géologie
Imperméabilisation du site :
Risque fort
Erosion des sols : Risque modéré
Pollution des sols : Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif à
modéré si la conception
des ouvrages et les
mesures préconisées sont
appliquées
Ressource en
eau
Ecoulement des eaux pluviales ;
Risque Modéré
Mro Wa Dembéni : Risque
faible
Milieu Marin : Risque faible
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si la
conception des ouvrages
et les mesures préconisées
sont appliquées
Qualité des eaux superficielles :
Risque modéré
Ressource en eau potable :
Risque modéré à fort
Modérément négatif
Risques de débordement des
trois ravines au Sud : Impact
Positif avant mesures
Qualité des eaux souterraines :
Impact Positif avant mesures
Non valorisé Positif
Risques naturels
Inondation : Risque modéré
Mouvement de terrain : Risque
faible
Incendie : Risque faible
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si la
conception des ouvrages
et les mesures préconisées
sont appliquées
Habitats naturels
terrestres
Altération des habitats naturels
(fréquentation) Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif
Flore Altération d'espèces de flore
indigène en phase exploitation :
Risque faible
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif
Faune terrestre
Impact des lumières perturbant
et
réduction des surfaces de
progression
pour les reptiles et les primates :
Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
d afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si la
conception des ouvrages
et les mesures préconisées
sont appliquées S THESES na ) LTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER 2 rut t t î D'AMÉNAGEMENT Cyathea Cmavorre]
eu . ‘s ou/et 5 iption Evaluation ,
es
de la continuité
ar les ouvrages 2 p J alorisé 7
en phase 1£ + ent dérément Des mesures d'évitement,
atique Je faible re de suivi conception
4 1 de la qualité de au maître s et les
habitats aquatiques d'ouvra iter préconisées sont
joins en eau et aux ues es
‘ pluviales et eaux
3) ue modéré
alorisé
Des mesures d'évitement, onception des
e Le projet s'intègre paysage ire de Suivi s et les mesures
tant: que leà modéré au maître ées sont
d'ouvrage iter ‘es
ques
‘e communal et urbain
n et équipements
alorisé itif c mmerciales et
es
vant mesures
alorisé
Des mesures d'évitement,
site ue ire de suivi Jr les iité agricole ue fort k :
au maître >mpensation
d'ouvrage iter
jues
alorisé
Des mesures d'évitement,
Jacements Le modéré ire de suivi modérément
au maître
d'ouvrage iter
ques
sine le at alorisé ul
jue nul
alorisé
Des mesures d'évitement, 21 sgatif ji la
_ ts tion de décheis que ire de suivi ion des ouvrages
é au maître >sures $conisées
d'ouvrage iter liquées
jues
alorisé
e Aliération locale de l'ambiance | Des mesures d'évitement, 31 sgatif ji la 7 Dr X liveau des zones ire de suivi ion des ouvrages ibles : ue modéré fort au maître >sures préconisées d'ouvrage iter liquées
ques
bruit sur la santé
> à modéré alorisé
d : émissions | Des mesures d'évitement, négatif
z ue du projet sur la ire de suivi , ue h té Le à voire positif pour l'impact
2 nul à faible au maître s aquatiques
pollutions aquatiques | d'ouvrage iter aan ur la santé ici ques
mesures
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 42
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Faune aquatique
Modification de la continuité
écologique par les ouvrages
hydrauliques en phase
exploitation Risque faible
Dégradation de la qualité de
l'eau et des habitats aquatiques
liés aux besoins en eau et aux
rejets (eaux pluviales et eaux
usées traitées) Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
e afin de limiter
les risques
Faiblement à modérément
négatif si la conception
des ouvrages et les
mesures préconisées sont
appliquées
Paysage au paysage
existant : Risque faible à modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Positif si la conception des
ouvrages et les mesures
préconisées sont
appliquées
Usages du site
Contexte communal et urbain
Logements et équipements
publics
Activités commerciales et
culturelles
Impact Positif avant mesures
Non valorisé Positif
Activité agricole : Risque fort
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Impact fort malgré les
mesures de compensation
Déplacements : Risque modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement à modérément
négatif
Patrimoine Patrimoine archéologique et
historique : Risque nul
Non valorisé Effet nul
Déchets Production de déchets : Risque Modéré
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si la
conception des ouvrages
et les mesures préconisées
sont appliquées
Ambiance
sonore sonore au niveau des zones sensibles : Risque modéré à fort
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Faiblement négatif si la
conception des ouvrages
et les mesures préconisées
sont appliquées
Santé
Impact du bruit sur la santé :
Risque faible à modéré
Impact des émissions
atmosphérique du projet sur la
santé : Risque nul à faible
Impact des pollutions aquatiques
du projet sur la santé : Impact
Positif avant mesures
Non valorisé
de réduction, voire de suivi
sont préconisées au maître
afin de limiter
les risques
Nul à Faiblement négatif
des pollutions aquatiques S ThHESeS EPFAM ) . ÉTABLISSEMENT fuut + + k PUBLIC FONCIER 2 D'AMÉNAGEMENT Cyathea CMAYOTTE|
: . s ou/et 5 tion tion ,
‘es
importante des habitations
n'est actuellement pas raccordée à
Un réseau d'assainissement collectif alorisé
absence de x de traitement
aux usées représente IUX USEES SUT 1
les te pour les eaux et les ra donc iout
»se és ntiellement " Toutes
s e Dembéni 2nté dans le cadre x , , . ' . £ rdé U
eu | possède une station d'épuration de jet et ce malgré , d' .., 4 $. À priori l'accroissement de lo réseau d'assainissemen
eure à 30 Dulation.
elon le
e de
seau
Le montant global des mesures prise en faveur de l'environnement [ÿ compris mesures agricoles) dans le cadre du projet de ZAC de Tsararano Dembéni s'élève
ironnementales (hors foncier) 990 000 €
tions agricoles (hors foncier) 1 650 000 €
. . ‘s ou/et 5 tion tion , /
es
atif
Un risque d'expropriation
opriétaires privés à
défaut d'accords . pe a 1 d'achat du
Le foncier d'édification de la oo, les. Mais une . . est é au ue - ,
tient essentiellement deux , ru maitrise publique d'une er sua bilan de l'opération our .
js opriétaires nt une M€ de la plaine
érative le qui permettra de
ser les activités
es et de préserver
e humide de
ano
1 de la ZAC va iblement impacter Jéplacements ord et notamment
e de Dembéni. je 2 000 ménages s'y installeront 8 200 personnes),
itié ser x 1otorisée tion des logements intermédiaire its dans la ZAC
et dont l'équipement automobile est > croissance).
ise « Bien que l’origine précise des pressions les plus impactantes soit difficile à déterminer, ‘ ou l'absence de traitement des eaux usées ainsi que l'envasement du lagon par les apports terrigènes issus de l'érosion terres : sont, selon les experts, les pressions les plus délétères pour l'environnement. Dans le cas de la zone d'étude, l'état de la se d'eau côtière FRMC12 située au droit de l'exutoire de la rivière Dembéni est considéré comme médiocre. » Environnement - Etude de faisabilité menée pour l'aménagement de 3 zones d'habitat > — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 43
III.3. 3- E F F E T P E R M A N E NT S U R L A Q U A L I T E D E S E A U X E T S U R L E M I L I E U M AR I N ( H O R I Z O N
2030)
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Qualité des
eaux
souterraines
sur le milieu
marin
Une part importante des habitations
des eaux usées. Cette absence de
traitement des eaux usées représente
une menace forte pour les eaux et les
habitats/biocénose28 liés.
« La commune de Dembéni29
10 000 équivalents habitants. A priori,
elle aurait une charge inférieure à 30
% de sa charge nominale, selon le
SDAGE. Une partie du village de
Tsararano est relié par un réseau
gravitaire à la station. »
Non valorisé
Le taux de traitement
des eaux usées sur la
ZAC sera donc
substantiellement
augmenté dans le cadre
du projet et ce malgré
population.
Effet positif car toutes les
constructions du projet
seront raccordées au
:
Mesures environnementales (hors foncier) 9
Compensations agricoles (hors foncier)
III.3.4- E F F E T S U R L E F O N C I E R D I M P L A N T A T I O N D E L A ZAC
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Foncier
ZAC
appartient essentiellement à deux
grands propriétaires dont une
coopérative.
Le coû
foncier est intégré au
pour
12
Modérément négatif
des propriétaires privés à
amiables. Mais une
partie de la plaine
agricole qui permettra de
sécuriser les activités
agricoles et de préserver
la zone humide de
Tsararano
III.3.5 E F F E T D E L A R E A L I S A T I O N D U P R O J E T S U R L E S D E P L A C E M E N T S ( H O R I Z ON 2030)
La création de la ZAC va durablement impacter les déplacements sud/nord et notamment
la traversée de Dembéni. Plus de 2 (soit environ 8 200 personnes),
dont la moitié sera motorisée (population des logements intermédiaires construits dans la ZAC
en forte croissance).
28 SDAGE 2016-2021- précise « le déficit ou
tre
masse
29 Groupement ATu et ECR Environnement - E S THÉSES Cyathea
Jr s de la ZAC, il convient d'a
antées sur la ZAC générant environ 1
n 200 lois), et de l'université
Droximité de la ZAC
L'étude de trafic lisée dans
ivantes à l'horizon 20 jet terminé)
e + 35% sur la RN2 au nord de Tsararano et + 47% à l'
au sud-est de la ZAC
ice démographique de l'île
ce projet met en exergue les caracté
EPFAM LTABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER ?+
+
+
D'AMÉNAGEMENT
00 ICYXXXRIS
nant des activités
elui de la future
tudiants deux derniers
tiques
uest
le Dembéni). Cette
ciuelle 2018 vs
e ertains tt s autour de > Tsararano- :mbéni, l'augmentation est
leure à 3 hicules 2030
e inte du matin) le taux de congestion serait r à O,75
e rojet (horizon 2030) la génère n 1 700 :hicules 1r vers
Shicules jour vers |” 5f.
L'augmentation du trafic génère des effets sur la qualité de l'air (horizon 2030) ‘une :tude
a été lancée afin de déterminer l'impact de celui ci sur la qualité de l'air
1ts (fous polluants confondus) augmentent de 12,4% entre ifuation
sans projet et celle avec le projet à l'horizon 2030. Il est à noter qu'une augmentation des
émissions ne traduit pas forcément d'augmentation significative des concentrations. às
fs liés
e 1 pollution seraient de l'ordre de 971€ par àn
e xg zà erre (GES) sont évalués à 40 k€ par an
. . ‘s ou/et tion valuation ,
es
de la des f il'on s’en tient uniquement
MOMmiIqUuE lui sont c routier et surla dt de vie
EL augmentation de l'investissement 35 ans
tier autour de la ZAC nnétarisation 7 €
augmentation d:s uniquement £
‘et Une perte de effets induits Upposer que les
les usagers. L'impact à croissance 1sport ment en . . -
la) de création fic routier € fous
d'une offre >uvelle transport :C ‘ion des de
ir. commun ri x de tutélaires ‘on 1 ZAC
rans nent par barge à partir | en €2010 le 1ctuel
d' on s déplacemen s n'a nt de naïure à
1C é abordé: las cette ‘ement les effets
‘ude de l'augmentation du ic routier
nen chiffre 2019
Version B00 -
té de l'air - 3rovisoire —
Pièce G Evaluation socio-économique 44
Au trafic généré par les habitants de la ZAC, il convient celui émanant des activités
économiques implantées sur la ZAC générant environ 1 000 emplois. Celui de la future
technopole (environ 200 à 300 emplois), et de l (1560 étudiants30), ces deux derniers
pôles sont situés à proximité de la ZAC.
31 réalisée dans le cadre de ce projet met en exergue les caractéristiques
suivantes 30 (projet terminé) :
Forte augmentation du trafic, + 35% sur la RN2 au nord de Tsararano et + ouest
de la ZAC et +35% sur la RN3 au sud-est de la ZAC (traversée de Dembéni). Cette
croissance est due à (situation actuelle 2018 vs
situation de référence 2030).
Sur certains tronçons autour de la ZAC de Tsararano-Dembéni
supérieure à 3 000 véhicules-jour en 2030
En HPM (heure de pointe du matin) le taux de congestion serait inférieur à 0,75
En situation de projet (horizon 2030) la ZAC génèrera environ 1 700 véhicules jour vers
ouest et 1 300 véhicules est.
et une étude32
- .
Les émissions des polluants (tous polluants confondus) augmentent de 12,4% entre la situation
Les
coûts liés :
A la p an
Aux gaz à effet de serre (GES) .
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Déplacement
La création de la ZAC et des
activités économiques qui lui sont
liées entrainent une augmentation
du trafic routier autour de la ZAC
donc une augmentation des
émissions carbone et une perte de
temps pour les usagers. L
(report modal) de la création
nouvelle de transport
en commun « Caribus » et de
transbordement par barge à partir
Illoni sur les déplacements
pas été abordée dans cette
étude.
La monétarisation
porte uniquement
sur les effets induits
par la croissance
du trafic routier.
Application des
valeurs tutélaires
.
Négatif si
au trafic routier et sur la durée de vie
:
Pollution : -
GES : -
Toutefois on peut supposer que les
nouvelles offres de transport
collectif, barge et « Caribus »
comme la création de
cheminement piétons entre la ZAC
et TSARARANO et le Centre actuel
de Dembéni, seraient de nature à
compenser positivement les effets
trafic routier
30 Source : RC Académie de Mayotte - L -2020
31 SETEC - Etude de trafic sur la ZAC de Tsararano - Version B00 03/07/2020
32 EVADIES- Rapport Provisoire 04/09/2020 EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
$ SynTrHeses Cyathea
étude portant sur le potentiel d'énergie renouvelable la ZAC pourrait être nome en remplaçant l'électricité produite avec de l'énergie fossile »t 3z Utilisé e 1 ‘ve par de l rgie renouvelable L'impact carbone de la production d'électricité : Dtte est CO2 / kWh) sa production essentiellement sartir d'énergie ssile.
onsommation totale estimée de la ZAC serait de l'ord MWh/an.
‘les directives du guide MayEnergie >otentiel d'économie rrait être de l'ordre de ot 31% :réduction
ns en eau chaude sanitaire :présen > la consommation totale d'énergie consommation annuelle d'environ 1 qui nt être produite par l'installation de chauffe J Solaire.
L'étude conclue à la possibilité d'assurer la couverture totale des besoins annuels en énergie de la ZAC en utilisant l'énergie solaire pour l'eau chaude et l'électricité. En outre, le surplus de production liée à l'installation de chauffe * et de panneaux photovoltaïque pourrait être revendu, permettant de diminuer le coût de l'énergie po tillsateurs de la
. . ‘s ou/et tion valuation ’
es
sommation de |
ant les dispositior hypothèse
soit Un gain de 2 1+2,5 M€
rpport à une hypothèse
| lassique de 7
. sommation gain 1 795 nnes 2 d'énergie fossile versus , an.
gie renouvelable nent complet de la
) rique e au profit ble soit Un gain de 3
int carbone.
e de CO2
je la
1s de
ts de
. . ‘s ou/et tion valuation ,
es
Reduction de l'effet « flots de "se cune : à \ - r écifique ne 1 tient compte re grâce à la destruction . . , à valoriser le jain confort our jique ats précaires en tôle et A - ne 2 az imat (réduction ;. nisation des minéralités e Mayotte
> la ZAC y °
Stude sur le potentiel d'Energie Renouvelable 0
r l'ADEME, le Conseil Départemental et Électricité de Mayo . 2: eux logements ressort comme la source d'insatisfaction la plus souvent citée par les ménages sur l'ensemble du parc. > — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 45
III.3.6 - E F F E T D E L A R E A L I S A T I O N D U P R O J E T S U R L A C O N SO M M A T I O N D E N E R G I E
( H O R I Z O N 2030)
Une étude33 estime que la ZAC pourrait être autonome et le gaz utilisé en cuisine par de énergie renouvelable. à Mayotte est très élevé (770 gCO2 / kWh) du fait de sa production essentiellement à partir fossile.
La consommation re de 7 400 MWh/an.
En appliquant les directives du guide MayEnergie34, le potentiel pourrait être de 2 292 MWh/an, soit 31 % de réduction.
Les besoins en eau chaude sanitaire représentent 38 soit 2 800 MWh qui pourraient être produite par -eau solaire.
-eau solaire et de panneaux photovoltaïque
ur les utilisateurs de la
ZAC.
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Energie
Consommation
d
énergie renouvelable
(EnR)
Hypothèse 1 : consommation de 5068 MWh/an en appliquant les dispositions du guide MayEnergie soit un gain de 2 292 MGWh/an par rapport à une consommation classique de 7 400 MWh/an soit un gain 1 795 tonnes équivalent carbone par an.
Hypothèse 2 : Effacement complet de la
consommation électrique fossile au profit de 100% renouvelable soit un gain de 3
902 tonnes équivalent carbone.
Valeur tutélaire de la tonne de CO2 (2026
Effet positif sur hypothèse
Effet positif sur hypothèse
2
III.3.7 - E F F E T P E R M A NE NT D E L A R E A L I S A T I O N D U P R O J E T P A R L A D E S T R U C T I O N D E S L O G E M E NT S I N S AL U B R E S
Près de 70 constructions précaires et insalubres ont été répertoriées dans le périmètre de la ZAC. Le projet implique la démolition de ces constructions tout en proposant des solutions de relogement aux occupants.
logements précaires et insalubres résidant ou non dans la commune de Dembéni.
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Equilibre
écologique
chaleur » grâce à la destruction
des habitats précaires en tôle et
à la minimisation des minéralités
au sein de la ZAC
Non valorisé. Aucune étude spécifique ne permet de valoriser le gain
pour le climat (réduction des GES) de Mayotte.
Positif
du gain en confort35 pour
les habitants.
33 ECO2 Initiative : - juillet 2020
34 tte (EDM). 35 Source PDALHPD : « Enfin le confort thermique souvent médiocre de nombreux logements ressort comme la source
» + EPFAM + LTABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER ?+ $ SsynrHeses D'AMÉNAGEMENT
Cyathea 6 IEXTERIS
AL
enquête sociale ns le cadre de ce projet énages
environ 392 personnes, 3sident sur les terrains d'édification . Cette
sntionne que nages ont déclarés pour d'enire eux aires,
aires 6 : >Dants à titre 3tuits. L'enquête recense 67 constructions
Duvent construites avec de la tôle.
ons précaires et insalubres situées sur l'emprise des travaux de la ZAC
ment le long de ute nationale Je Tsararano, vont être démoblies
dre du projet. Quelles t les caractéristiques des ménages 5on ernées
\ de relogement devra leur être proposée
l'effet :onomique de ces familles, le manque de travaux
. de valeurs tutélaires fixées par | 3t : données sociales économiques
confort pour des personnes en mal logement tte nous oblige à 2rdes
1s'appuyont des hodes empiriques.
Dorter une valeur économique de confort, nous avon Ippuyé re réflexion
commandations mises ibport de Contre-expertise 3e l'évaluation socio
QUE J Village Olympique et Paralympique du ariat Général
pour l'Investissement
e-expertise recommande d' r la contribution niel FUgiwara groupe
xion H jations Charitable Trust}.
e contribution est issue d' nple londonien de relogement d'immeuble
tat dans un immeuble rénové ou neuf. nces relevées portent sur
mauvais éclairage, l'humidité, la condensation, la pourriture,
du | de ces critères sont aussi , à Mayotte, la situation
dans nt est autrement plus problématique nce de confort
me |’ res où encore de cuisine dans les logements) qu'à ndres
e
le ce modèle jue nuisance est stimée ji signifie
ème de logement choisi entraîne une réduction de 0,028 de la ote
dividi es sont alors monétarisées :n sidérant leur
nent £
\estbasé urun valent monétaire ensant les insatisfactions d'une
dans une situation de mal logement par rapport la satisfaction qu'elle
le vivait dans un logement confortable.
e l'évaluation socio cf de ZAC du
1g-consuling.com
Political Science. $es recherches port rles
: biens non marchands
”qa.Uk/
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 46
III.4-EFFETS DU PROJET SUR LES CONDITIONS DE VIE ET D HABITAT
III.4.1 - E F F E T D E L A R E A L I S A T I O N D U P R O J E T S U R L E S H A B I T A N T S O C C U P A NT L E T E R R A I N
D A S S I E T T E E T C E U X A Y AN T F A I T U N E D E M A N D E D E L O G E M E N T S O C I A L
Selon une enquête sociale réalisée dans le cadre de ce projet en 2019, 93 ménages
regroupant environ 392 personnes, résident de la ZAC. Cette
enquête mentionne que ces ménages ont déclarés pour 26 être locataires, 31
être propriétaires et 36 être occupants à titre gratuits.
précaires, souvent construites avec de la tôle.
Les constructions précaires et insalubres ,
particulièrement le long de la route nationale 2 au niveau de Tsararano, vont être démolies
dans le cadre du projet. Quelles que soient les caractéristiques des ménages concernées,
une solution de relogement devra leur être proposée.
Pour valoriser économique de relogement de ces familles, le manque de travaux
académiques, Etat et de données sociales et économiques
sur le gain en confort pour des personnes en mal logement à Mayotte nous oblige à fixer des
hypothèses méthodes empiriques.
Pour apporter une valeur économique au gain de confort, nous avons appuyé notre réflexion
sur les recommandations émises dans le rapport de Contre-expertise36 -
économique du projet de ZAC du Village Olympique et Paralympique du Secrétariat Général
.
La contre-expertise recommande d utiliser la contribution37 de Daniel Fugiwara38 au groupe
de réflexion HACT39 (Housing Associations' Charitable Trust).
Toutefois, cette contribution est issue un exemple londonien de relogement un immeuble
en mauvais état dans un immeuble rénové ou neuf. Les nuisances relevées portent sur 6
critères : le bruit des voisins, le mauvais éclairage, l'humidité, la condensation, la pourriture, et
le vandalisme du local. Si certains de ces critères sont aussi observées à Mayotte, la situation
du logement dans le département est autrement plus problématique (absence de confort
de base eau, de sanitaires ou encore de cuisine dans les logements) Londres
ou en métropole.
Ainsi, chaque nuisance est estimée à 0,028. Ce qui signifie
qu'en moyenne un problème de logement choisi entraîne une réduction de 0,028 de la note
de satisfaction . Ces nuisances sont alors monétarisées en considérant leur
résolution dans un logement neuf ou rénové.
La monétarisation est basée sur un équivalent monétaire compensant les insatisfactions
personne vivant dans une situation de mal logement par rapport à la
pourrait avoir si elle vivait dans un logement confortable.
36 Source - Contre- -économique du projet de ZAC du
Village Olympique et Paralympique réalisée par Citizing Consulting - https://www.citizing-consulting.com 37 The social impact of housing provider- Article parue en 2013
38 Daniel Fujiwara est économiste à la London School of Economics and Political Science. Ses recherches portent sur les
méthodes d'évaluation des politiques et les techniques d'évaluation des biens non marchands 39 HACT est un groupe de réflexion et d'action axé sur le logement- https://hact.org.uk/ EPFAM LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
00 ICYXXXRIS
$ SsynrHeses Cyathea
2| FUjiwaro, s de mauvaise qualité ont 2,06
it de plus que les maisons de bonne qualité. Grâce à des résultats issus
d'une régression de qualité de vie l'auteur 1e valeur monétaire au nombre moyen
e pro ème dans chaque fype de logement.
ait er Un supplément 97€ an pour édommage 2 personne
es logements locatifs privés de mauvaise qualité afin qu'elle iUssi satisfaite
ait dans un logement bonne qualité
C 1ployée précédemment nous estimons que la construction
Us permettra aux personnes en situation de mal logement ‘ésoudre la
Ur problème actuel d'habitat
ré luerle dommagement que l'on pourrait donner à une personne vivant dans un
ment dégradé pour qu'elle soit aussi : si elle vivait dans un logement
fortable iisons les hypothèses sui es :
Dans son enquête budget de famille | que la part cor loyer
a situation du ménage de 15 oyenne :portementale ur les
e beaucoup plus pour les plus pauvres.
es plus pauvres qui vivent dans des logemen ôle les
ans des logements en tôle sont très pauvres argement en
auvreté monétaire)
-a moyenne mensuelle d'un >yer 13 mentée en 3 sgories de
ments :
e r avec confort sanitaire de base : 610# ocations),
. r sans confort sanitaire de base : 120 € ocations)
. ) fort sanitaire de base : 60 € locations)
“certains mé agesl' fort e loger représente r budget mensuel.
enquête budget de famille l'Insee que le loyer moyen
s'échelonne de 185 euros nénages pauvres (+ 30 % comparativement
Jros pour les non IUVres.
isation du gain en confort est basée sur ces derniers indicateurs de l'I eetse
>S othèses suivantes
it du dédommagement ménage Jvre habitan gement en tôle
cation représentant la différence entre le loyer moyen actuel
>5n actuel de 570 € our age non pauvre habitar 1
> confort sanitaire de base soit une allocation de 365 € >
npenserait le manque de confort du logement
LV
t de ZAC oit de construire fs SOCIaux qui devraient permettre
" à la fois 1énages logements seront démoblis demandeurs de
n1fs SOCIAUX.
{ n } juin 2020
2rn°1 - L'état du logement à Mayotte fin 2013
24-— adget de famille 2018 120
> — ns nique Pièce G Evaluation socio-économique 47
Dans le modèle de Daniel Fujiwara, les maisons privées de mauvaise qualité ont 2,06
problèmes de logement de plus que les maisons de bonne qualité. Grâce à des résultats issus
attribue une valeur monétaire au nombre moyen
de problème recensés dans chaque type de logement.
Ainsi, il faudrait donner un supplément de 997 par an pour dédommager une personne
vivant dans des logements locatifs privés de mauvaise qualité, soit aussi satisfaite
que si elle vivait dans un logement de bonne qualité.
Par analogie avec la méthode employée précédemment nous estimons que la construction
des logements neufs permettra aux personnes en situation de mal logement de résoudre la
quasi-totalité de leur problème actuel .
Pour évaluer le dédommagement
logement dégradé et pour qu satisfaite que si elle vivait dans un logement
confortable nous faisons les hypothèses suivantes :
1. INSEE40 indique que la part consacrée au loyer
varie selon la situation du ménage de 15% (moyenne départementale) à 18 % pour les
ménages pauvres, voire beaucoup plus pour les plus pauvres.
2. Ce sont les familles les plus pauvres qui vivent dans des logements en tôle (90% des
ménages habitant dans des logements en tôle sont très pauvres, très largement en
dessous du seuil de pauvreté monétaire).
3. loyer41 en 2013 est segmentée en 3 catégories de
logements :
logements en dur avec confort sanitaire de base : 610 (42% des locations),
logements en dur sans confort sanitaire de base : 120 (30% des locations)
logement en tôle sans confort sanitaire de base : (28% des locations)
Pour certains ménages effort pour se loger représente 68 % de leur budget mensuel.
Lors de son enquête budget de famille 201842 indique que le loyer moyen
par mois pour les ménages pauvres (+ 30 % comparativement
à 2011) à 570 euros pour les non-pauvres.
Notre valorisation du gain en confort nsee et se
fonde sur les hypothèses suivantes :
a) Montant du dédommagement : un ménage pauvre habitant un logement en tôle
devrait
de 185 et le loyer moyen actuel de 570 pour un ménage non pauvre habitant un
logement en dur avec le confort sanitaire de base soit une allocation de 365 . Ce
dédommagement mensuel compenserait le manque de confort du logement
b) Le projet de ZAC prévoit de construire 1 010 logements sociaux qui devraient permettre
de loger à la fois les ménages dont les logements seront démolis et les demandeurs de
logements sociaux.
40 INSEE Analyse n°24 : Enquête Budget de famille 2018 juin 2020
41 INSEE/DEAL Dossier n°1 - 2013 42 INSEE Analyse n°24 Enquête budget de famille 2018 -* juin 2020 + EPFAM + LTABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER ?+ S sn THÈèses D'AMÉNAGEMENT
+ IMYXXXRIS Cyathea
personn plus pauvres dans des maisons en tôle
s de 4 ourraient être logés de manière plus confortable
qu'actuellement.
Jgements pourrai être livré cas entre 2024 et 2030 avec une
production d'environ 200 log 1fs par an.
te tenu du fait s allocations ne sont pas toutes versées à Mayotte
nous n'en teno mpte dans notre valorisation.
npte dans notre valorisation que des effets portant sur les occupants
ts sociaux. Les occupants des logements jiaires ont à priori moins
; de logement
‘s ou/et tion valuation ,
és wI
croitre la satisfaction
DJopulations il
drait de leur verser
tion de 365 €
on sant le manque de ES 9% d' 3bitation À .
le sécurité, e S lesquelles les | , -
L'octroi d'un logement . es plus pauvres el les omique
| confortable nbreuses vivent, > , -onfort
' le résoudre leur U e logements décenis
> logement nn Î tabl je pl Le
1 1e? s £ pus en condition de
économique
e svalué à
e allocation
ages de 20
> ans
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 48
Avec 4.5 personnes par ménage (les plus pauvres) et vivant dans des maisons en tôle
ce sont près de 4 600 habitants qui pourraient être logés de manière plus confortable
c) Les logements pourraient être livrés dans le meilleur des cas entre 2024 et 2030 avec une
ements par an.
d) Compte tenu du fait que les différentes allocations ne sont pas toutes versées à Mayotte
ns pas compte dans notre valorisation.
e) Nous avons tenu compte dans notre valorisation que des effets portant sur les occupants
des logements sociaux. Les occupants des logements intermédiaires ont a priori moins
de problèmes de logement.
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Gain en
confort et
qualité de
vie des
nouveaux
habitants du
parc social
de la ZAC
Avec 39% habitations
précaires dans lesquelles les
familles les plus pauvres et les
plus nombreuses vivent, le
besoin de logements décents
et confortables est de plus en
plus criant.
Pour accroitre la satisfaction
de ces populations il
conviendrait de leur verser
une allocation de 365
compensant le manque de
confort, de sécurité, .
social confortable
permettrait de résoudre leur
problème de logement en
améliorant leur condition de
vie. Le gain économique
pour Mayotte est évalué à
partir de cette allocation
pour 1 010 ménages de 2026
à 2061 soit 35 ans
Bénéfice économique
du gain en confort
50,7 € n EPFAM S T H Ë S B S PUBLIC FONCIER æ y : + i e a D'AMÉNAGEMENT
‘éation de s scolaires permettra aux enfants de la ZAC d'être scolarisé à
mité e desserrer dans les écoles existantes en nant le nombre
d'élève de à la moyenne départementale qui est de 284 élèves
"a AUSSI Jx de réussite 1x dipl nes ndaire et professionnel de
3U pour atteindre la moyenne nationale :
mes ional
t des collèges
ême pourle xccalauréat le faux de réussite :st 2xrticulière t bas parrapport
/eau national :
es | ional
-calaur néral
_:calaur >hno e 887%
:calaur Dfessiot 82,4%
| smble __ 62,1% 88%
Aujourd'hui iln'exi pas de us méthodologique :adémique :rmettant d' imerles
ces socioéconomiques d'un lplôme ire OU professionnel de premier
. Seul un travail d'estimation té effectué par le pôle économie de l'Edhec
diplômes du supérieur
cette estimation Dnomique est mesuré par la différence entre les revenus
un ividu formé diplômé de l'enseignement périeur U long de sa
Dfessionnelle ef ceux perçus par individu et non diplômé. Pour la
vidu formé gagnera mieux sa vie et oeaucoup plus àl' npôt
U et aux différentes autres taxes 3xe foncière, .…) du fait d'u eau de vie
be de travail, Dar Emile Quine «L'évaluatior cioéconomique les
ets immobiliers de l'enseignement supérieur > [a recherche srmis d' ‘“Ualiser les
travaux de l'EDHEC 2015.
. valorisation s'effectue n individu sur les nées de a arrière fessionnelle
el on ajoute durée d'études rrespondant à l'obtention du jiplime érieur
CAP, BEP et BTS 1s départementales
comparaisons départementales
liplômes du supérieur » naud net
> — n SOC nique Pièce G Evaluation socio-économique 49
III.5-EFFETS DU PROJET SUR L EDUCATION
III.5.1 - E F F E T D E L A R E A L I S A T I O N D E D E U X G R O U P E S S C O L A I R E S
La création de deux groupes scolaires permettra aux enfants de la s à
proximité et de desserrer les effectifs dans les écoles existantes en ramenant le nombre
352 par établissement à la moyenne départementale qui est de 284 élèves.
Elle renforcera aussi les taux de réussite aux diplômes43 du secondaire et professionnel de
premier niveau pour atteindre la moyenne nationale :
Diplômes Mayotte National
Brevet des collèges 78% 87,2%
CAP 82,3% 84,7%
BEP 76% 83,9
De même pour le baccalauréat44 dont le taux de réussite est particulièrement bas par rapport
au niveau national :
Diplômes Mayotte National
Baccalauréat général 63,9% 91%
Baccalauréat technologique 54.3% 88%
Baccalauréat professionnel 70,9% 82,4%
Ensemble 62,1% 88%
, ste pas de corpus méthodologique académique permettant estimer les
bénéfices socioéconomiques d diplôme du secondaire ou professionnel de premier
niveau. Seul un travail ad hoc a été 45
sur les diplômes du supérieur.
Dans cette estimation, le bénéfice économique est mesuré par la différence entre les revenus
perçus par un individu formé et diplômé supérieur tout au long de sa
carrière professionnelle et ceux perçus par un individu non formé et non diplômé. Pour la
collectivité cette individu formé gagnera mieux sa vie et contribuera beaucoup plus impôt
sur le revenu et aux différentes autres taxes (TVA, taxe n niveau de vie
plus élevé.
Un groupe de travail, présidé par Emile Quinet, sur « 46 socioéconomique des
projets immobiliers et de la recherche » actualiser les
en euros 2015.
Cette valorisation pour un individu sur les 43 années de sa carrière professionnelle
auquel on ajoute la durée d correspondant diplôme supérieur.
43 Insee : Réussite au diplôme national du brevet, CAP, BEP et BTS - session 2018 : comparaisons départementales
44 Insee : Réussite au baccalauréat - session 2019 : comparaisons départementales
45 EDHEC Business School - « Les bénéfices socio-économiques des diplômes du supérieur » Auteurs Arnaud Chéron et Pierre
Courtioux P. (2018), Position Paper
46 Source France Stratégie : rapport 2019 S THèSES LT Sd =" C y : d h a . + D'AMÉNAGEMENT
Bénéfices socioéconomiques d’un diplôme, en euros 2015
nes =
référence en l'absence d'entrée 8 Bac+3 . [a formation) C gc gc cherche
Durée d'études par rapport au
efactuel [1]
ECONOMIQUE MOYEN | 43797€| 31115€| 37793€| 75833€ formation [2]/[1]
oéconomiques (SANS | e7503e| 93346€| 75585 € | 227 500€ 1 = [1] + [4]
des bénéfices socio- 43 399 € | 49957 € | 44726 € | 132854€ ocurés à la collectivité [3]
Salaires nets perçus par l'individu [4]! 44 194€ | 43 389 € | 30859 € | 94646€
rés aux externalités 13020€| 14987€| 13418€| 39856€ > de prorata**) [5] Iês aux exfernalités
>S sOCiO- 71] | 100613€ | 108333€| 89 003 € | 244 609 €
© 8] |104703€| 110455€| 92695€ | 267 356€
: sgie 119 ort d'évaluation socioéconomique des projets immobiliers
de l'enseignement supérieur et de la recherche
{**] L'hypothèse de prorata répartit les externalités entre les diplômes sur la base de leur contribution tive aux
x (131). néfices socio
{**] L'hypothèse d'homogénéité répartit de manière homogène entre les diplômes (indépendamment de la rrée de
formation] l'ensemble des externalités dégagées par les diplômes analysés par Chéron et 2018).
cioéconomiques est obtenue sur la base du minimum et du maximum 5 lignes
= [21 + mox ([5], [é]).
zonstruction de deux groupes scolaires sont :
les diplômes du secondaire du fait de l'absence de :férence émique où futélaire
onétarisé s diplômes du supérieur
formons les e vantes :
tres seront mis en service en 2028, ux ans aprè fin /isionnelle
des travaux d'aménagement Ur les autres analyses les effets t valorisés Ans.
site éducative
scolaires serait d'atteindre 1n
, du CAP BEP Uu baccalauréat
l'hor 2042.
L'obtention d'1n
le secondaire : l'objectif, pour une classe d'âge >grant ces
« de réussite amens du brevet des
uivalent au Jx nationaux à
ôme du premier cycle d'étude supérieure (BTS DUT centre je Mayotte a pour ambition de 1 non défini à ce jour) un campus Universitaire capable d' 2/3 000 tudiants )Jgression de la devrait permettre d'augmenter le faux de passage du
J cycle supérieur. E 8, le nombre d'étudiant inscrit
Iôme) ne représentait q > inscrits en
national, ce taux est de 39,5%! A La R Jnion st de
te- Projet d'établissement 2017
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 50
Source : France Stratégie Février 2019 - Rapport d
relative aux
bénéfices socio-fiscaux ([3]).
durée de
Courtioux (2018).
(****) La fourchette des bénéfices socioéconomiques est obtenue sur la base du minimum et du maximum des lignes
[5] et [6] : [7] = [2] + min ([5], [6]) et [8] = [2] + max ([5], [6]).
Les effets de la construction de deux groupes scolaires sont :
qualitatives pour les diplômes du secondaire du fait de référence académique ou tutélaire.
monétarisés pour les diplômes du supérieur.
Nous formons les hypothèses suivantes :
Ces groupes scolaires seront mis en service en 2028, deux ans après la fin prévisionnelle . Comme pour les autres analyses les effets sont valorisés sur 35 ans.
Réussite éducative dans le secondaire : l intégrant ces groupes scolaires serait un taux de réussite, aux examens du brevet des collèges, du CAP et du BEP et du baccalauréat, équivalent aux taux nationaux à izon de 2042.
un diplôme du ). Le centre universitaire de Mayotte a pour ambition de créer (horizon non défini à ce jour) un accueillir 2 500/3 000 étudiants47. La progression de la réussite éducative à Mayotte devrait permettre
cycle primaire/secondaire au cycle supérieur. En 2018 dans le supérieur (quel que soit le diplôme) ne représentait que 3% des inscrits en primaire alors que sur le plan national, ce taux est de 39,5% ! A La Réunion il est de 17,7%, taux.
47 CUFR Mayotte- -2021
Bac+2 Bac+3 Bac+5 Bac+8
Bac Bac Bac+3 M aster recherche
2 3 2 3
M in. [7]
M ax. [8]
Bénéfices socio-
économiques (y.c.
externalités)****
Diplômes
dans la formation)
contrefactuel [1]
Bénéfice socioéconomique moyen
par année de formation [2]/[1]
Bénéfices socioéconomiques (sans
externalité) [2] = [3] + [4]
Dont :
Ensemble des bénéfices socio-
fiscaux procurés à la collectivité [3]
Bénéfices liés aux externalités
(hypothèse de prorata**) [5]
Bénéfices liés aux externalités S THESES nn } } j € , : + h 2 = D'AMÉNAGEMENT
tenu des investissements >nséquents Salisé le domaine éducatif ànt
que quantitatif, nous estimons qu'une classe d'âge juentant à
deux groupes scolaires pourraient | faux de réussite 1u
alent au taux nation 8%.
AUX groupes accueileraient environ 550 dlèves 107 d' fants de
»xons que /0% (30% de sortie ou d' entation
U3 ren uUie scolarité les conduisant au
ntre le taux actuel de réussite au baccalauréat
ettrait à es : plus d' tégrer in
diplôme TS OU IUT.
. . ‘s ou/et tion 1luation , /
és
Mayotte souffre d’un retard
ble par rapport à . , p . PP ne 1ique
l'ensemble français sur le plan alorisation
je | réussite 6 ucative nomique te sur x de
L'insertion des jeunes | l'augmentatic ÎU € du
roissement ais est compromise ar bre de diplômé 1 , . a . S
mbre de | l'absence de diplôme et la | l'issue du cycle
1é du ir e des savoirs
Jaire et ntaux. La création Ur ces deux jique
upérieur JX groups 5colaires aires : une q à LA sur la être de nature 71 diplômé
. lasse x le nombre de sortie Us par an ) mn
Le IL d'âge me de dipl me de | l'horizon 7. |
, . . ,6 M € l'enseignement secondaire :t
Jpérieur
n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 51
Compte tenu des investissements conséquents réalisés dans le domaine éducatif tant
sur le plan qualitatif que quantitatif, nous estimons fréquentant à
partir de 2028 ces deux groupes scolaires pourraient avoir un taux de réussite au
baccalauréat équivalent au taux national soit 88%.
Ces deux nouveaux groupes accueilleraient environ 550 élèves dont 10% d enfants de
3 ans soit environ 55. Nous supposons que 70% (30% de sortie ou orientation
professionnelle) de ces enfants poursuivront une scolarité les conduisant au
baccalauréat en 2044. La différence entre le taux actuel de réussite au baccalauréat
62.1% et le taux national 88% permettrait à environ 10 élèves de plus intégrer un
cursus universitaire et décrocher un diplôme bac +2 de type BTS ou IUT.
Effets Description Evaluation Effets qualitatifs ou/et monétarisés
Accroissement
du nombre de
diplômé du
secondaire et
du supérieur
considérable par rapport à
de la réussite éducative.
mahorais est compromise par
non-maitrise des savoirs
fondamentaux. La création
de deux groupes scolaires
devrait être de nature à
renforcer le nombre de sortie
avec diplôme de
et
supérieur
La valorisation
économique porte sur
du
nombre de diplômé à
secondaire.
Objectif pour ces deux
groupes scolaires : une
dizaine de diplômés
BAC+2 de plus par an à
de 2047.
Bénéfice économique
qualitatif :
Rattrapage des taux de
réussite nationaux du
brevet des collèges, du
CAP, du BEP et du
Baccalauréat
Bénéfice économique
quantitatif portant sur la
réussite
à un diplôme de
type bac +2 : 15,6 S
scoit d'investissement
THÈSES Æ.
compie dans cette évaluation
+ EPFAM + LTABLISSEMENT
» PUBLIC FONCIER 2
D'AMÉNAGEMENT
6
ent sur les Spenses
Iivantes s en 2020
L isitions foncières 12 000 000 €
L >S 2 100 000,00 €
L UX 00,00 €
L raires 1 700 000,00 €
L inanciers 1 000 000,00 €
L je gestion 3 200 000,00 €
100 €
ux de la ZAC ront en 2022 lées en trois tranches sur une durée de
; négatifs
5 lation nétarisée
r là circulation Ia ion du trafic tier et £
qualité de l'air
“le foncier agricole
e polluant et de GES
tion de 45 ha de pensée par
Jicoles et d'espaces tant de
Jr tée
tre
la recherche onomique du CIRAD cette
jue du CIRAD déplacé installé objet de
arrage de ranche rle
a des
tions
‘ets positifs
5 lation Valeur nétarisé
Jir2cts, indirects et | Création d'environ nplois
rs de la phase chantier
ue . ouvres de + x\ ail pour des M€ Emplois d'insertion - - Dr
personnes en insertion par l'activité
.g nérés rles 00 emplois ré ar les M€
s de la ZAC tés
B ion de la oduction lèse 1 + 2,5 M€
d'énergie fossile ie renouvelable èse 2 + 5,4 M€
ndaire et du supérieur > 2041
nn des habitats les maisons insalubres :n -onfort on
S grisé
confort pour les ments SOCiIaux É
ons issues des habitats viron 4 600 personnes.
S
ement des iplômé més de plus àn IUT à M€
D +
d'insatisfaction la plus souvent citée par les ménages sur l'ensemble du parc. ; 1omique > — n SOCio-
eux logements ressort comme la source
Pièce G Evaluation socio-économique 52
IV-BILAN SOCIOECONOMIQUE
IV.1-COUT DU PROJET
Les coûts pris en en compte dans cette évaluation portent sur les dépenses
suivantes évaluées en 2020 :
1-Acquisitions foncières
2- Etudes
3-Travaux 42 000 000,00 4-Honoraires
5-Frais financiers
6-Frais de gestion
Total 62 000 000
Les travaux de la ZAC débuteront en 2022 et seront étalées en trois tranches sur une durée de
4 années.
IV.2 EFFETS NEGATIFS ET POSITIFS DU PROJET
Récapitulatif de effets négatifs :
Effets Evaluation Valeur monétarisée
Effets sur la circulation et la Augmentation du trafic routier et
émissions de polluant et de GES
Pollution : - 0.012 M
GES : -0,513 M
Effets sur le foncier agricole Consommation de 45 ha de
terrains agricoles et
naturels.
Cette perte est compensée par
des mesures permettant de
reconstituer la valeur ajoutée
perdue : valeur neutre
Effet sur la recherche
agronomique du CIRAD
La station agronomique du CIRAD
devra être déplacé et installé
avant le démarrage de la tranche
2, mi-2023
Le déplacement de cette
station fait
discussion. Effet négatif car le
déplacement induira des
pertes sur les collections
Récapitulatif des effets positifs :
Effets Evaluation Valeur monétarisée
Emplois directs, indirects et
induits lors de la phase chantier
603 emplois 10 M
83 000 heures de travail pour des 0,42
Emplois générés par les
activités de la ZAC
Entre 900 et 1000 emplois créés par les
nouvelles activités
152
Réduction de la production Energie renouvelable H
Hypothèse 2
Réduction des habitats
précaires
Destruction des maisons insalubres en
tôles
Positif confort48 non
monétarisé
Gain en confort pour les
populations issues des habitats
précaires
Création de 1 010 logements sociaux
pour loger environ 4 600 personnes.
50,7
Accroissement des diplômés
du secondaire et du supérieur
10 diplômés de plus/an en BTS et DUT à
partir de 2041
15,6
48 Source PDALHPD : « Enfin le confort thermique souvent médiocre de nombreux logements ressort comme la source
» S:yornèses Sd = | ce Cyathea 6 Caarorre
du projet, actualisés à partir de ée précédant aison de
"AC.
iposants Valeur H1 Valeur H2
ts ou
5 >stissement - 69 850 617 € |- 69 850 617 €
1tifs [Qualité de l'air - 525 692 € |- 525 692 €
al = 70 376 309 €| - 70 376 309 €
> chantier 10 421 378 € 10 421 378 €
152 095 698 € 152 095 698 €
uvelable H] 2 460 628 €
| uvelable H2 5 347 54 €
ices cc fc pour 4 545
abitants en logements 50 745 338 € 50 745 338 €
ac +2 par an 15 607 287 € 15 607 287 €
| 231 330 329 € 234 217 242 €
non-prise en compte d'un certain nombre
gendarmerie, écoles, équipements divers, frais d'entretien des voiries, … ue et social particulièrement favorable.
Toutefois, l'intégration de ces coûts supplémentaires seraient compensés par des avantag :s aussi par des bénéfices qui n'on
omme l'amélioration de la santé, l'impact
mps gagné par les U
itaires comme les gains de loyers,
: données suffisamment robus
aux modes de transport
La vente de la charge foncière n'a pas
résumé
najeurs Je la ZAC sont :
e la création d'emploi dans la ZAC jui
1 plus été
brésente
de coûts
) gain £
à disposition de 26 000m? de surface d'activité
ssibilité de loger
DJgements en :
à mise en œuvre
sur l'environnement
e l'amélioration U sys
coles
e L'amélioration de la qualité de vie
verts, d'itinéraires réservé
: MESUrES
1e éducatif
>Jdes doux
la commune
habitants
âce à
de déplacement
d'é its sportifs et culturels
;S pnvénients ou risques nt:
e n des terres agricoles de bonnes qualités
e tion agronomique du CIRAD
> — n SOCio- 1omique
ction des logements,
| ce bilan
je la ZAC, …
iomique total
e à cette évaluation.
es conditions de confort les populations vivant dans
écifiques pour limiter l'impact de la création de la
1struction de deux
mise à disposition d'espace
dins familiaux et
| être
râce
Pièce G Evaluation socio-économique 53
IV.3 BILAN ECONOMIQUE ET SOCIAL
Coûts et avantages du projet, actualisés à partir de 2026, année précédant la livraison de
aménagement de la ZAC.
La non- (construction des logements, ) rend ce bilan
économique et social particulièrement favorable.
es
supplémentaires comme les gains de loyers, mais aussi par des t pu être chiffrés (faute de données suffisamment robustes) comme l des nouveaux modes de transport sur le temps gagné par les usagers de la ZAC,
non plus été intégrée à cette évaluation.
En résumé :
Les avantages majeurs du projet de la ZAC sont :
qui représente 73% du gain économique total grâce à la mise à disposition de 26 .
la possibilité de loger dans de bonnes conditions de confort les populations vivant dans des logements en tôle
la de mesures spécifiques ZAC
du système éducatif de la commune grâce à la construction de deux écoles
des habitants par la mise à disposition s aux modes doux de déplacement, de jardins familiaux et équipements sportifs et culturels
Les principaux inconvénients ou risques sont :
La consommation des terres agricoles de bonnes qualités
La perte de la station agronomique du CIRAD
Investissement
Total
Emploi phase chantier
Emploi ZAC
Energie Renouvelable H1
Energie Renouvelable H2
Gain de confort pour 4 545 nouveaux habitants en logements sociaux
Gain de 10 Bac +2 par an
Total
Bilan
Composants Valeur H1 Valeur H2 Coûts ou
effets
négatifs
Bénéfices ÿ :ynTHèses ==" 9 ICYXXXAIS Cyathea
e L'au: ’ 3bords de la ZAC, notamment si les projets de TC
ont salité de service ne permet pas de concurrencer la voiture
e Le risque de déclassement du quartier à l'horizon Jplement du quartier au
niveau social n'est pas accompagné afin d'éviter la déshérence . repli imunautaire
e jue de perte d'identité de | bar Un apport massif de velle population es de plus pour une population actuelle d'environ 15
> — n SOCio- 1omique Pièce G Evaluation socio-économique 54
de la circulation aux abords de la ZAC, notamment si les projets de TC sont retardés ou si la qualité de service ne permet pas de concurrencer la voiture
2050 si le peuplement du quartier au
et le repli « communautaire »
Le risque de perte Dembéni par un apport massif de nouvelle population (environ 8 000 personnes de plus pour une population actuelle d 900 habitants) Annexe 1 : avis du DOMAINE sur la valeur vénale DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES
Pôle Gestion publique
Service local du Domaine
Adresse : Avenue de la Préfecture
B.P. 501
97600-Mamoudzou
Téléphone : 02 69 61 16 40
POUR NOUS JOINDRE :
Affaire suivie par : Victoria CARBOU
Téléphone : 02 69 61 82 88
Courriel : victoria.carbou@dgfip.finances.souv.fr
Réf. LIDO : 2020-607V0136
N° 7300-SD
Le 12/11/2020
Le Directeur régional des Finances publiques
à
Monsieur le Directeur
EPFAM
Bd Marcel HENRY
Cavani
97600 - MAMOUDZOU
AVIS du DOMAINE sur la VALEUR VÉNALE
DESIGNATION DU BIEN : Parcelles de terrain
ADRESSE DU BIEN : ZAC TSARARANO - 97690 DEMBENI
VALEUR VÉNALE : 8 496 644 €
1 - SERVICE CONSULTANT : EPFAM
Affaire suivie par Madame Youmouna JARY
2 Date de consultation
Date de réception
Date de visite
Date de constitution du dossier « en état »
: 05/10/2020
: 05/10/2020
: sans visite
: 05/10/2020
3 — OPERATION SOUMISE A L'AVIS DU DOMAINE — DESCRIPTION DU PROJET ENVISAGE
Estimation de la valeur vénale de soixante-deux parcelles de terrain, dans le cadre d’une déclaration
d'utilité publique par le service consultant.
Il est à préciser que le service du Domaine n'est pas en mesure d'effectuer une visite sur place ; l'évaluation est faite sur la base des éléments fournis par le consultant (aléas, déclivité, accès voirie).
4 — DESCRIPTION DU BIEN
Titre Propriétaires Parcelle Surfaces Emprise
(m°) nécessaire (m?)
524 AI3 253762 64615
2089 AK 1 2002 2002
AK 2 9 875 9 875
AK 3 3 869 3 869
AK 4 9757 9757
AK5 8250 8250
AK 16 2266 1130
a Re
MINISTÈRE DE L'ACTION ET NEE LPARADMTRE DIDrEITE AK 17 981 981
AK 18 1098 1098
AK 19 1991 1991
AK 20 4370 4370
AK 21 814 814
AK 22 2445 2445
AK 26 133422 133422
AK 27 945619 142933
AV 983 59900 59900
AV 984 16882 16882
61 AK 6 36124 36124
AK 7 1384 1384
AK 8 10716 10716
AL2 1457 1457
AL3 150 150
AL 4 990 990
ALS 1623 1623
AL 6 1392 1392
AL7 1074 1074
AL8 871 871
AL9 482 482
AL 10 340 340
AL 42 14402 14402
AL 45 9454 9454
AL 46 1729 1729
AL 47 107 274 107274
AT 26 3034 3034
AT 28 9963 9963
AT 29 433 433
AT 30 711 711
AT 31 1474 1474
AT 78 811 811
AT 79 112814 112814
AV 1 479 479
AV 517 208 208
AV 518 94 94
AV 522 28573 28573
AV 524 2605 2605
AV 624 523 523
AV 625 231 231
AV 626 522 522
AV 659 532 532
AV 660 720 720
AV 661 69 69
AV 4 937 937
AV 5 2850 2850
4834 AV 521 7672 7672
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi
n° 78-17 modifiée relative à l'infommatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la
Direction Générale des Finances Publiques. 4506 AV 523 193 193 187 AV 1198 3241 3241 AV 11385 362 362
AV 1226 31646 13896
AV 944 471 471
4221 AV 667 2513 1000
1518 AÏ 4 28082 1200
5 — SITUATION JURIDIQUE
Propriétaires et titres de propriété : Cftableau au-dessus.
6 — URBANISME ET RESEAUX
Document d'urbanisme : PLU approuvé le 16 janvier 2011. Zone U, A, N et AU.
Les Parcelles constituant un support de voirie ont un abattement de 90% de leur valeur vénale.
Les parcelles enclavées ont un abattement de 50% de leur valeur vénale.
7 = DÉTERMINATION DE LA VALEUR VENALE
La valeur vénale est déterminée par la méthode de comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir
de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer sur le marché immobilier local en tenant compte du PLU sans les aléas.
Le calcul s’est porté uniquement sur les m° nécessaires au projet.
Termes de comparaison retenus :
N° Réf Adresse SHAB Prix €/m2 Observations
d'ordre | cadastrales m2 €
1 BL28 67385 | 342 804 € 5€| Valeur sans aléa 18€/m° pour la zone
BL29 agricole
15€/m° pour la zone naturelle
40 €/m°? pour la zone à urbaniser
Valeur vénale : 8 496 644€
Parcelle Emprise nécessaire (m?) PLU dominant Valeur vénale (€)
AI3 64615 A 659 443
AK 1 2002 A 24 983
AK 2 9875 AetN 197 729
AK 3 3 869 Aet N 53 996
AK 4 9757 AetN 88 091
AK 5 8250 A 77 655
AK 16 1130 A 4 068
AK 17 981 N 8 656
AK 18 1098 A 11915
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi
n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la
Direction Générale des Finances Publiques. AK 19 1991 AetN 21 296
AK 20 4370 N 46 304
AK 21 814 A 11 722
AK 22 2445 A 35 208
AK 26 133422 AU 1 650 741
AK 27 142933 A 525 396
AV 983 59900 AU 650 602
AV 984 16882 AU 217 364
AK 6 36124 A 331 441
AK 7 1384 A et AU 32 670
AK 8 10716 À et AU 228 396
AL2 1457 U 83 352
AL3 150 AU 4 800
AL 4 990 AU 33 328
ALS5 1623 N 52 961
AL6 1392 AU et N 38 354
AL7 1074 N 14 499
AL 8 871 AU 32 060
AL9 482 AU 16 668
AL 10 340 AU 12 240
AL 42 14402 N 122 725
AL 45 9454 AU 225 186
AL 46 1729 AU etN 50 764
AL 47 107274 N 1128 535
AT 26 3034 UetN 36 350
AT 23 9963 U 105 209
AT 29 433 A 6 235
AT 30 711 A 9 936
AT 31 1474 A 17 721
AT 78 811 U 12 992
AT 79 112814 A 650 838
AV 1 479 U 3 840
AV 517 208 AU 6656
AV 518 94 AU 3 008
AV 522 28573 A 371 544
AV 524 2605 U 10 899
AV 624 523 U 8 368
AV 625 231 U 1848
AV 626 522 U 8352
AV 659 532 U 8 512
AV 660 720 U 11 536
AV 661 69 U 1120
AV 4 937 U 14 992
AV 5 2850 U 45 600
AV 521 7672 AU 229 973
AV 523 193 A 2 880
AV 1198 3241 U 25 928
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi
n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la
Direction Générale des Finances Publiques. AV 1185 362 U 5 728
AV 1226 13896 AU 192 780
AV 944 471 U 7 552
AV 667 1000 UÜ 37 000
AI 4 1200 AU 38 400
8 — DUREE DE VALIDITE DE L'EVALUATION
12 mois
9 — OBSERVATIONS PARTICULIERES
Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante (art L1334-13R et R1334-15 à R1334-29 du Code de la santé publique , de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb (art L1334-5 et L1334-6, art R1334-10 à 1334-13 du code de la santé publique ou de pollution des sols.
Pour le Directeur régional des Finances publiques de Mayotte
ès Ma
S © Lu / SERVICE LOCAL \\
œ| DUDOMAINE | la B.P.
MAMOUDZOU
Et par délégation,
Victoria CARBOU
Evaluatrice du Domaine
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Direction Générale des Finances Publiques.