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Arrêté - 298
Déliberation - 298 d1758871671882
Document publié le Jeudi 25 septembre 2025 par la commune de Niort.
Lien du pdf (Déliberation - 298 d1758871671882)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Accusé de réception de la préfecture en date du jeudi 25 septembre 2025 DEPARTEMENT
DES
DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT
________
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 45
Votants : 44
Convocation du Conseil municipal :
le 16/09/2025
Publication :
le 26/09/2025
SEANCE DU 22 SEPTEMBRE 2025
Délibération n° D-2025-319
Cession d'un ensemble immobilier - Rue de la Vallée Guyot -
HH 108 et HH 109 - Abrogation de la délibération D-2024-155
Président :
Monsieur Jérôme BALOGE
Présents :
Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Dominique SIX, Madame Rose-Marie NIETO, Madame Christelle CHASSAGNE, Monsieur Nicolas VIDEAU, Madame Jeanine BARBOTIN, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Monsieur Elmano MARTINS, Madame Florence VILLES, Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Valérie VOLLAND, Monsieur Thibault HEBRARD, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Madame Lydia ZANATTA, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Aline DI MEGLIO, Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur Florent SIMMONET, Monsieur Hervé GERARD, Madame Aurore NADAL, Monsieur François GUYON, Madame Stéphanie ANTIGNY, Madame Yamina BOUDAHMANI, Monsieur Karl BRETEAU, Monsieur Romain DUPEYROU, Madame Noélie FERREIRA, Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Mélina TACHE, Madame Fatima PEREIRA, Madame Ségolène BARDET, Monsieur François GIBERT, Madame Cathy GIRARDIN, Monsieur Sébastien MATHIEU, Madame Véronique ROUILLE-SURAULT, Monsieur Hugo PASQUET-- MAULINARD, Madame Julia FALSE.
Secrétaire de séance : Madame ZANATTA Lydia
Excusés ayant donné pouvoir :
Monsieur Michel PAILLEY, ayant donné pouvoir à Monsieur Thibault HEBRARD, Monsieur Gerard LEFEVRE, ayant donné pouvoir à Monsieur Dominique SIX, Monsieur Bastien MARCHIVE, ayant donné pouvoir à Monsieur Jérôme BALOGE, Madame Véronique BONNET-LECLERC, ayant donné pouvoir à Monsieur Sébastien MATHIEU, Madame Elsa FORTAGE, ayant donné pouvoir à Madame Julia FALSE
Excusés :
Monsieur Baptiste DAVID. CONSEIL MUNICIPAL DU 22 septembre 2025
Délibération n° D-2025-319
Direction de l'Optimisation du
Patrimoine et de sa Transition
Energétique
Cession d'un ensemble immobilier - Rue de la Vallée
Guyot - HH 108 et HH 109 - Abrogation de la
délibération D-2024-155
Monsieur Thibault HEBRARD, Adjoint au Maire expose :
Mesdames et Messieurs,
La Ville de Niort est propriétaire de deux parcelles sur lesquelles sont bâties une maison, un local à usage de bureau et un hangar. Cet ensemble immobilier est situé au 15 rue vallée Guyot, cadastré HH 108 et HH 109 pour une contenance parcellaire de 2 319 m² constitutif du domaine privé de la Ville de Niort. L’ensemble est non habitable en l’état et est inoccupé depuis plusieurs années.
Une délibération (D-2024-155) en date du 13 mai 2024 a été prise pour approuver la cession des parcelles bâties HH 108 et HH 109, pour un montant de 175 000 € net vendeur, frais d’acte en sus à la charge de l’acquéreur ; l’acte de vente prévoyant la réalisation du projet patrimonial décrit (Foyer logement de jeunes en situation de handicap et troubles associés).
L’association bénéficiaire a fait connaitre par courrier en date du 13 septembre 2024 sa décision de retirer son offre compte tenu d’un refus de financement bancaire et d’une période nouvelle de trésorerie trop tendue pour réaliser l’acquisition.
Un nouvel avis sur valeur vénale du service des domaines, à hauteur de 124 K€ +/- 10% a été produit en date du 16 juin 2025.
Le bien a été commercialisé sur le site AGORASTORE (site de courtage d’enchère spécialisé auprès des collectivité locales) par mandat confié à cette société sur les mois de juillet et août 2025. 5 candidats se sont manifestés. L’offre la mieux disante, eu égard au projet et au prix proposé, s’élève à 135 379 € net vendeur. L’objectif étant la rénovation des éléments bâtis et aménagements extérieurs afin d’y implanter le siège social départemental d’une association à vocation environnementale (Groupe Ornithologique des Deux-Sèvres).
La cession des parcelles HH 108 et HH 109 est donc proposée au montant net vendeur de 135 379 € frais d’acte en sus, et frais de courtage AGORASTORE à la charge de l’acquéreur. L’acte de vente prévoira une obligation de réalisation du projet décrit.
Il s’agit d’une opération strictement patrimoniale de la Ville, dans le but de réemployer autrement au service de ses missions la valeur de son actif. En conséquence, cette opération n’est pas soumise à TVA.
Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :
- abroger la délibération D-2024-155 en date du 13 mai 2024 ; - approuver la cession des parcelles bâties HH 108 et HH 109 pour un montant de 135 379 € net vendeur, frais de courtage AGORASTORE et frais d’acte en sus à la charge de l’acquéreur ;
- autoriser la signature du compromis et/ou l’acte de vente à intervenir, ainsi que toute pièce afférente.
LE CONSEIL
ADOPTE
Pour : 44
Contre : 0
Abstention : 0
Non participé : 0
Excusé : 1
Le Secrétaire de séance
Signé
Lydia ZANATTA
Le Président de séance
Signé
Jérôme BALOGE Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale de la Vienne
- 11, rue Riffault – CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 16/06/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Vienne par intérim
à
Commune de Niort
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS : 24555745
Réf OSE : 2025-79191-41893
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Ensemble immobilier à rénover
Adresse du bien : 15 rue de la Vallée Guyot, 79 000 Niort
Valeur : 124 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %,
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : M. , Ville de Niort
2 - DATES
de consultation : 03/06/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 03/06/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession de cet ensemble vacant et muré par la ville de Niort.
Depuis 2021, des promesses de vente pour ce bien se succèdent sans aboutir.
En 2025, nouvelle offre de mise en vente pour ce bien par la ville de Niort.
Pas de négociation en cours .
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort est la préfecture du département des Deux-Sèvres. Elle se trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 et l4A83. Elle accueille les sièges sociaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL assurances et elle est la capitale régionale de l’économie sociale et solidaire.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Situé à proximité directe du projet de Biodiversité qui à terme, offrira d’une part à la biodiversité locale un espace de refuge et de quiétude, et aux riverains, un îlot de fraîcheur, un espace de repos et d’émerveillement unique, au cœur de la ville.
A la périphérie de Niort entre la zone économique de l’Avenue de Limoges à Niort et la ville, le bien se situe dans un environnement de verdure qui est protégé pour partie avec le projet de biodiversité.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
NIORT HH108 15 rue de la Vallée Guyot 1 226m² Dépendance
NIORT HH109 15 rue de la Vallée Guyot 1 093m² Habitation
4.4. Descriptif
Parcelle HH109 de 1093m², une maison d'habitation de 1975 de surface habitable de 201m² (indication du consultant) actuellement murée depuis plus de 10 ans.
La maison d’habitation comporte :
- au sous-sol : un garage, une chaufferie, un ancien bureau, une cave, un ancien local archives, w.c. ;
- au rez-de-chaussée : une entrée, un séjour, une cuisine, trois chambres, w.c. et
une salle de bains ;
- au premier étage : trois chambres, une salle d'eau, un grenier.
Terrasse en façade et balcon.
Jardin.
3 La chaudière est hors service et l’assainissement est à mettre aux normes.
La parcelle HH108 de 1226m² supporte un petit bâtiment en tôle et parpaing d'environ 40m².
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Niort par acte du 26/11/2015
5.2. Conditions d’occupation
Le bien est estimé libre
6 - URBANISME
Règles actuelles
Le bien cadastré HH109 se situe en zone UB du PLUI en vigueur sur la Commune de NIORT approuvé le 08/02/2024.
Le secteur UB correspond au tissu des extensions récentes des bourgs. Ces extensions ont, pour la plupart, pris la forme de lotissements de maisons individuelles. Elles ont une vocation résidentielle quasi exclusive. Le principal enjeu est de les reconnecter au centre-bourg tant en termes de mobilité qu’en termes d’identité architecturale.
Le bien cadastré HH108 se situe en zone Ne du PLUI en vigueur sur la Commune de NIORT approuvé le 08/02/2024.
Ne est un secteur de développement des constructions et installations d’intérêt collectif ou de service public. Les constructions et installations principales doivent être implantées à proximité du bâti existant.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode par comparaison, qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
4 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
Études de marché
8.1.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
A/Recherche de termes de comparaison en nature de bâtiment d’habitation à réhabiliter sur la commune de NIORT à 3km du bien à estimer entre 2022 et 2025.
Biens bâtis – valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface utile prix Prix/m² Observations
1 16/11/2023 65-67 rue de Strasbourg, Niort BY137 143m² 60 000€ 420€/m²
Acq VDN par préemption
Ensemble immobilier mixte à
réhabiliter
2 04/04/2023 5 Rue Brémaudière, Niort BZ 81 741m² 500 000€ 674€/m² Ensemble en cours de réhabilitation
Fait partie de l’ORI IV,.
3 07/12/2022 9 rue Henri Poincaré, Niort HE13 110m² 70 000€ 636€/m² Bâti de 1975 à rénover
4 22/06/2023 Rue de Fontenay, Niort BN242/239/4 73 120m² 50 000€ 416,66€/m² Bâti muré
5 28/07/2022 1783 rte de Niort, Aiffres AD271/273 171m² 100 000€ 584,80€/m² Bâti à démolir
6 28/03/2025 38 rue sainte Catherine, Niort HH163 126m² 56 000€ 444,44€/m² Bâti muré
La moyenne est de 529€/m².
Le terme de comparaison n°6, sis au 38 rue Sainte Catherine, Niort ayant été également acquis par la commune puis revendu alors que ce dernier était muré sera retenu comme terme privilégié.
Soit pour les 201m² de Surface habitable, une valeur vénale de :
201*444,44=89 332,44€ arrondie à 89 000€.
B/Recherche de termes de comparaison en nature de non bâti sur la commune de NIORT à 3km du bien à estimer entre 2022 et 2025.
Biens non bâtis – valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface terrain PLU prix Prix/m² Observations
1 11/12/2024 Vallée Guyot, Niort HI126 2329m² Ne 25 619€ 11€/m² Terrain
2 24/10/2024 20 rue de la Vallée Guyot, Niort HI111/141/1 42/143 4 371m² Ne/UB 57 000€ 12€/m² Terrain
3 07/06/2024 421 av de Limoges, Niort HI104/107 1 597m² Ne/UB 60 000€ 37€/m² Terrain avec petit hangar
4 28/07/2022 1783 Rte de Niort, Aiffres AD 271/273 2 850m² UX 100 000€ 35€/m² Terrain encombré
Le terrain étant en zone Ne, constructible et supportant un bâti léger de structure métallique, le terme n° 3 sis 421 av de Limoges, Niort de même nature sera retenu comme terme privilégié.
Cependant un abattement de 20 % sera appliqué pour tenir compte de la partie en zonage UB moins restrictif, soit un tarif arrondi de 29€/m².
Soit pour les 1 226m² * 29€/m²=35 554€ arrondi à 35 000€.
5 8.2 Arbitrage
Au cas présent, il s’agit d’un bien à usage d’habitation muré depuis une dizaine d’années à rénover entièrement et d’un terrain en zonage Ne supportant une construction légère.
La valeur vénale de l’ensemble à estimer est de 89 000€ pour l’habitation murée et de 35 000€ pour la dépendance et son terrain, soit une valeur vénale totale de 124 000€.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 124 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 111 600 € .
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours céder à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
6 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur par intérim et par délégation,
Florence COUTON
Inspectrice Divisionnaire des Finances
Publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
-------------
EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL
-------------
Département :
DEUX SEVRES
Commune :
NIORT
Section : HH
Feuille : 000 HH 01
Échelle d'origine : 1/1000
Échelle d'édition : 1/1500
Date d'édition : 20/10/2020
(fuseau horaire de Paris)
Coordonnées en projection : RGF93CC47
©2017 Ministère de l'Action et des
Comptes publics
Le plan visualisé sur cet extrait est géré
par le centre des impôts foncier suivant :
PTGC
171 Avenue de PARIS 79061
79061 NIORT CEDEX 9
tél. 05 49 09 98 65 -fax
ptgc.deux-sevres@dgfip.finances.gouv.fr
Cet extrait de plan vous est délivré par :
cadastre.gouv.fr
1435950
1435950
1436100
1436100
6130050 6130050
6130200 6130200