Offres
API
Connexion
Documents similaires
unknown - 5 aff immo foncieres 2023 07 19 maj avis domanial
Déliberation - 5 aff immo foncieres 2021 07 02 avis domaine 202
Procès Verbal - 7 aff immo foncieres cession fonciere dmpc da
unknown - 5 aff immo foncieres 12991 div
Acte - 5 aff immo foncieres document arpentage
Déliberation - 7 aff immo foncieres cession fonciere2021 11 16
unknown - 7 aff immo foncieres cession fonciere2022 01 12
Déliberation - 05f dev. du territoire avis du domaine sur val
Conseil Municipal - cm 2023 6
unknown - pnrqad ilot malleval avis fd
unknown - 6 aff immo foncieres avis des domaines ar
Document publié le Vendredi 23 juillet 2021 par la commune d'Annonay.
Lien du pdf (unknown - 6 aff immo foncieres avis des domaines ar)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Tourisme, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Loire
Pôle d’évaluation domaniale
11 rue mi-Carême – BP 502
42007 Saint-Etienne Cedex
Courriel : ddfip42.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 31/08/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Loire
à
Commune d’Annonay
2 rue de l’Hôtel de Ville
07104 Annonay
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Sylvie RICART
Courriel : sylvie.ricart@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 77 47 85 95
Réf DS : 13575211
Réf OSE : 2023-07010-63993
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Commerce
Adresse du bien : 13 rue Franki Kramer, 07100 Annonay
Valeur : 16 500 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Chloé JUVENETON, Gestionnaire des affaires immobilières et foncières de la ville d’Annonay, chloe.juveneton@annonay.fr
2 - DATES
de consultation : 01/08/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: -
le cas échéant, de visite de l’immeuble : -
du dossier complet : 30/08/2023 (*)
(*) Suite à un dysfonctionnement informatique, le dossier est réellement parvenu au service le 30/08/2023.
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Par décision du Maire en date du 23 juillet 2021, la Commune d’Annonay a exercé son droit de préemption en vue d’acquérir un local commercial en rez-de-chaussée, sis 13 rue Franki Kramer, cadastre section AN n°278.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Cette acquisition s’est inscrite dans le cadre du programme « ACTION COEUR DE VILLE » visant notamment à favoriser un développement économique et commercial équilibré et ayant pour objet l’acquisition, les travaux et remembrements de cellules commerciales pour une meilleure maîtrise de l’offre commerciale et une offre de locaux commerciaux plus en adéquation avec les porteurs de projets et les concepts commerciaux actuels.
Le développement économique et commercial relevant du champ de compétences d’ANNONAY RHONE AGGLO, un transfert de propriété doit être opéré aux prix et conditions fixés dans la décision de préemption dudit local.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Annonay est le principal pôle urbain du département de l’Ardèche.
La ville d’Annonay a connu une période de développement industriel florissant depuis le début du XIXème siècle jusqu’après la seconde guerre mondiale. Le centre ville historique est néanmoins en déprise depuis une vingtaine d’années et la tache urbaine n’a cessé de s’étendre au profit de la périphérie.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le bien est situé dans le centre ancien d’Annonay.
Le centre ancien d’Annonay est constitué d’un ensemble de rues étroites commun à la morphologie urbaine médiévale. A l’étroitesse des rues s’ajoute la hauteur des bâtiments souvent conséquente (R+4, voire R+6).
Le centre ancien d’Annonay est couvert par deux périmètres de protection de monument historique ; l’un concerne la chapelle Sainte Marie et l’autre la Chapelle Sainte Claire.
La ville d’Annonay présente un important patrimoine qui lui donne un cachet et mérite d'être préservé et mis en valeur. Intégré au plan local d’urbanisme, le règlement de l’Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) a été adopté en juin 2019.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Annonay AN 278 13 rue Franki Kramer 313 m² Immeuble bâti en copropriété
Les lots concernés de la copropriété sont les lots 46, 50 et 51.
3 4.4. Descriptif
Selon l’acte de mutation du 3 décembre 2021, le bien est constitué de :
- un local avec magasin, bureau, atelier, wc, deux débarras, situé au rez-de-chaussée sur la rue Franki Kramer (lot 51) ,
- un local à usage de débarras situé au rez-de-chaussée, coté passage rue du Docteur Barry (lot 50),
- un local à usage de réserve, situé au sous-sol, coté passage rue du Docteur Barry (lot 46).
Selon les informations communiquées, le local est vacant depuis plusieurs années et dans un état de dégradation avancée.
4.5. Surfaces du bâti
Au cadastre, l’ensemble des lots 46, 50 et 51 du 13 rue Franki Kramer sont déclarés pour 120 m².
Selon l’acte de mutation du 3 décembre 2021, les surfaces « loi Carrez » sont :
- 59,21 m² pour les lots 50 et 51 confondus (rez-de-chaussée),
- 33,70 m² pour le lot 46 (sous-sol).
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Les lots 46, 50 et 51, sis parcelle AN 278 à Annonay, appartiennent à la commune d’Annonay par acquisition du 3 décembre 2021.
5.2. Conditions d’occupation
Les lots sont présumés libres d’occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles
La parcelle est située en zone UAp (zone urbaine centrale) du plan local d’urbanisme (PLU).
La zone UAp couvre le cœur de ville d’Annonay. Elle est destinée à accueillir une diversité de fonctions : habitat, services, commerces, équipements et activités compatibles avec un centre-ville.
Le secteur est situé dans l’AVAP : aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.
L’emprise est soumise aux servitudes d’utilité publique suivantes :
- mesures de classement et d’inscription et protections des abords de monuments historiques (tour des Martyrs) (AC1),
- site patrimonial remarquable d’Annonay (AC4).
La dernière modification du PLU a été approuvée le 13/06/2019.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison.
Cette méthode consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
4 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Des mutations à titre onéreux de locaux professionnels situées dans un périmètre de 300 mètres ont été recherchées. Compte tenu de la localisation et de l’état du bien à évaluer, les prix de la requête ont été limités à 450 €/m².
Il ressort de ces critères une sélection de dix termes de comparaison. Huit transactions sont retenues, elles sont présentées au tableau suivant.
Termes de comparaison retenus
Les surfaces « Carrez » retenues sont celles indiquées dans les actes de mutations. Les surfaces reportées comprennent l’ensemble des locaux situés au rez-de-chaussée des immeubles. Tous les termes de comparaison de la sélection sont vendus libres d’occupation.
La valeur moyenne est relevée à 280 €/m² et la valeur médiane à 287 €/m² (surface Carrez).
5 Le tableau suivant recense les deux transactions écartées (autre usage que commercial).
Termes de comparaison écartés
8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP
Base de données « Cote Callon » : Cote annuelle des Valeurs Vénales immobilières et foncières
La consultation de la base de données « Cote Callon » (prix au 1er janvier 2022) a été réalisée. Les prix de marché issus de cette base de données, pour les ventes des murs de locaux commerciaux à Annonay, sont présentés au tableau infra.
1ère catégorie : Boutiques de présentation parfaite, très éclairées dans un environnement de haute qualité. Le quartier lui-même doit avoir une situation privilégiée.
2ème catégorie : Comparable à la 1ère catégorie, mais en moins luxueux.
3ème catégorie : Boutiques de qualité courante sans « présentation ».
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Selon l’étude de marché des transactions de locaux professionnels vendus dans le centre ancien d’Annonay, la valeur vénale moyenne en surface Carrez est retenue, soit 280 €/m². La surface du bien retenue est la surface Carrez des lots du rez-de-chaussée, soit 59,21 m².
Compte tenu des éléments communiqués, de la localisation et des caractéristiques du local, la valeur vénale de l’ensemble des trois lots constituant le bien est évaluée à 16 500 €. Cette évaluation est réalisée en l’absence d’éléments visuels (sans visite et photos).
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 16 500 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
6 Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 15 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
7 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Sylvie RICART
Inspectrice des Finances Publiques
8
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.