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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune d'Annonay.
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Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Loire
Pôle d’évaluation domaniale
11 rue mi-Carême – BP 502
42007 Saint-Etienne Cedex
Courriel : ddfip42.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 18/07/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Loire
à
Ville d’Annonay
1 rue de l’hôtel de ville - BP 133
07 104 Annonay Cedex
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Sébastien LASSON
Courriel : sebastien.lasson@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04-77-47-85-96
Réf DS : 13011176
Réf OSE : 2023-07010-48390
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association
des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Diverses parcelles de terrain nu
Adresse du bien : Rue Mathieu Duret – 07 100 Annonay
Valeur : 275 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe @ détermination de la valeur A)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Chloe Juveneton / chloe.juveneton@annonay.fr
2 - DATES
de consultation : 19/06/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 19/06/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
La ville d’Annonay envisage l’acquisition d’un tènement foncier d’environ 6 ha dans le secteur dit de Vaure, soit environ 2,7 ha en zone 2AUL au PLU et 3,3 ha en zone N.
Cette acquisition est réalisée en vue de la constitution d’une réserve foncière et le développement à terme de projets touristiques en lien avec la Montgolfière.
Ce bien a fait l’objet d’une précédente évaluation avec une valeur vénale évaluée à 250 000 € en 2021 ( avis 2021-07010V0051 du 02/07/2021 ).
Une actualisation de l’évaluation est demandée, un accord amiable est susceptible d’être obtenu auprès du propriétaire pour un prix global de 300 000HT.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Le bien est situé à Annonay dans le secteur dit de Vaure.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le secteur de Vaure se situe au Nord-est de la commune est accueille plusieurs équipements publics ( Château et Parc de Déomas, piscine.. )
L’emprise est non raccordée aux réseaux.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Annonay
AC 163 / AC 164
AC 116 p / AC 167 p
AC 168 / AC 169
AC 170 p / AC 171
AC 172 p / AC 332
AC 986 / AC 990
AC 993 / AC 335 p
AC 165 p / AC 1001 p
Rue Mathieu Duret Terrain nu
TOTAL 60 000 m² environ
4.4. Descriptif
Tènement foncier composé
- de terrains agricoles en nature de terre ou de pré : ces terrains sont situés principalement en zone 2AUL au PLU
- des parcelles boisées, pour partie avec une forte pente et difficilement exploitables
Emprise totale de 6 ha environ :
- 2,7 ha environ en zone 2 AUL au PLU
- 3,3 ha en zone N
Dans le futur PLUih, un classement de la zone 2AUL en zone 1AUE est envisagée à ce jour.
4.5. Surfaces du non bâti
La surface du tènement s’élève à 60 000 m²
3 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Indivision Frachon
5.2. Conditions d’occupation
Bien libre d’occupation
6 - URBANISME
Parcelles situées en zone 2AUL et N au PLU de la commune d’Annonay.
La zone 2AU est destinée à permettre l’extension de l’urbanisation. Elle comporte un secteur 2AUL à Vaure, destiné à permettre l’extension de l’urbanisation pour des équipements d’intérêt collectif.
Toutefois la zone 2AU et le secteur 2AUL sont actuellement non ouverts à l’urbanisation. Leur ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une procédure d’évolution du PLU.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison.
Cette méthode consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
I) Recherche de ventes comparables : parcelles en zone à urbaniser
→ Aucune vente avec un zonage au PLU identique ou comparable : zone 2AUL, zone à urbaniser
→ Exemples de ventes en zone à urbaniser :
Très peu de ventes identifiées en zone à urbaniser :
Extension de la zone d’activité de la Boisonnette à Peaugres : terrains agricoles situés en zone Aui2 au PLU
acquis sur une base de 6,50 € / m²
4
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Prix/m² Observations
172//AM/30// PEAUGRES CHE DES FOURCHES 24/06/2020 1613 6,5 €
78//AK/220// DAVEZIEUX JOSSOLS SUD 19/06/2019 1756 13 €
Moyenne 9,8 €
Date
mutation
Surface terrain
(m²)
10 485 €
zone à urbaniser Aui2 :
extension zone activité La
Boissonnette
23 000 €
Terrain agricole en zone
1AUC, zone à urbaniser.
Proximité habitation
1 685 16 743 € Zonage plus favorable à Daveizieux : 1 Auc à vocation d’habitat : 13 €/ m²
II) Recherche de terrains en zone A ou N en situation privilégiée :
→ A défaut de vente comparable s’agissant du zonage au PLU, la recherche est étendue aux ventes en zone A ou N en situation favorable ( terrains d’agréments, proximité immédiate des secteurs urbanisés... ) :
Prix dominant à 9,50 € / m²
III ) Pour les parcelles boisées :
Prix moyen à 0,60 € / m² et prix médian à 0,40 € / m²
2 références à 1 € / m² et plus
5
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Prix/m² Observations
10//AR/294// ANNONAY LES PILLES 10/01/2020 1000 10 € zone N proximité habitation
78//AW/18-43// DAVEZIEUX CHARAMEILLE 16/03/2022 7204 5 €
225//A/2792// SAINT-CLAIR MACHELON 20/05/2020 1072 8 €
265//C/1235// RATE 21/07/2020 649 9 € zone N proximité habitation
10//A/951// ANNONAY LE MAS 16/11/2022 1660 14 €
REGARDE DINER 27/03/2023 1707 12 € zone N
Moyenne 9,6 €
Médiane 9,5 €
Date
mutation
Surface terrain
(m²)
10 000 €
36 020 €
Zone A lors de l’acquisiiton.
Devenue zone Ub : zone
d’extension urbaine
8 576 € Pré à proximité d’habitation – zone non constructible
SAINT-MARCEL-
LES-ANNONAY 5 800 €
23 000 € Zone AP. Parcelle avec un cabanon en dur
265//C/1305-
1152//
SAINT-MARCEL-
LES-ANNONAY 20 000 €
2 215 17 233 €
1 366 15 000 €
Commune Adresse Prix total Prix/m² Observations
225//A/2743// SAINT-CLAIR SUC DES COMBES 06/07/2021 3713 0,27
225//A/2744// SAINT-CLAIR SUC DES COMBES 06/07/2021 3409 0,29
337//A/935-914// LE CROS DE MOUNEY 14/06/2021 3556 0,28
41//AM/16// MONCHAL EST 19/01/2023 13280 0,38
41//AM/15//
41//AL/37//
197//AS/88// ROIFFIEUX LES CROS EST 22/04/2021 1664 0,6
78//AP/50// DAVEZIEUX COMBES OUEST 29/06/2020 3117 1
10//AK/55// ANNONAY MARMATY 10/05/2021 8586 1,40
Moyenne 0,60 €
Médiane 0,38 €
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Surface terrain
(m²)
1 000
1 000
VERNOSC-LES-
ANNONAY 1 000
BOULIEU LES
ANNONAY 5 000
1 000
3 117 Terrain à usage de stockage - zone A
12 000 Parcelles boisées zone Np
3 559 1 000
3 556 1 000 8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP
Les sources externes consultées ne permettent pas d’identifier une information utile au présent dossier.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
→ Terrains de grande surface : 2,7 ha en secteur à urbaniser à vocation d’équipement d’intérêt collectif ( évolution envisagée dans le cadre du futur Pluih )
→ Terrains non desservis par les réseaux
→ 3,3 ha de parcelles en zone N : parcelles boisées pour partie peu exploitables
Arbitrage :
Aucun terme de comparaison réellement comparable n’est identifié pour les terrains en zone à urbaniser
Moyenne des deux ventes identifiées : 9,80 € / m² avec un zonage au PLU plus favorable ( vocation économique et habitat )
Pour les parcelles en zone 2 AUC : valorisation retenue sur la base de l’étude de marché des
terrains en zone A ou N en situation privilégiée : une valeur de 9 € / m² sera retenue
Pour les parcelles en zone N : valorisation sur une base de 1 € / m² afin de tenir compte de la
localisation favorable des parcelles ( références en valeur haute du panel )
Valorisation sur cette base :
6
Nature Surface Val. M² Valeur globale
Terrain en zone N 1
Terrain en zone 2AUL 9
Total
Valeur arrondie
33 000 33 000
27 000 243 000
276 000
60 000 275 000 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est évaluée à 275 000 € HT .
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 303 000 € HT.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
Pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
7 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques,
Sébastien LASSON
Inspecteur des Finances publiques
8
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.