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Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C46 06 2025 3)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction Départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale
11, Rue Riffault - B.P. 549
86 021 POITIERS Cedex
Courriel : ddfip86.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 27 mai 2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Vienne par intérim
à
CA du NIORTAIS
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Marianne PENTIER
Courriel : marianne.pentier1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 76
Réf DS: 24205437
Réf OSE :2025-79081-36239
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrains en zone d’activité économique
Adresse du bien : Rue du Nauron, 79180 Chauray
Valeur : 170 000 € H.T.
assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT : CA DU NIORTAIS
affaire suivie par : Mme BELLOIR MAGALIE
2 - DATES
de consultation : 14 mai 2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 16 mai 2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé :
Cession à Mme Rouillé d’un terrain de 1700 m² à détacher de la parcelle cadastrée BI 148 d’une surface de 6577 m².
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale : La commune de Chauray est située dans le département des Deux-Sèvres, en limite Est de Niort. Cette commune est desservie par la RN 11 qui relie Niort à Poitiers et les voies départementales 182, 125 et 107.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle à évaluer se situe à l’extrémité Nord d’un ensemble de zones d’activités.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 L’ensemble de ces zones constitue un ensemble continue et une proposition cohérente le long de la route de Paris facilement accessible de l’autoroute A10.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie en m² Nature réelle
CHAURAY BI 148p Rue du Nauron 6577
emprise à céder 1700m²
Terre
4.3. Descriptif :
Cession à Mme Rouillé en vue de la construction d’un espace funéraire d’une superficie de 280 m². Modalités de la cession :
Le prix de vente, fixé à 100,00 € HT/m², sera appliqué à la surface vendue. L’opération est soumise à la TVA.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS ( CAN )
5.2. Conditions d’occupation : Libre
6 - URBANISME
Règles actuelles : Les parcelles à évaluer se situent en zone UX du PLUi-D approuvé le 8 février 2024
La zone Ux accueille majoritairement des activités artisanales, industrielles, de commerces et de services où sont aussi autorisés les dépôts à l’air libre de matériaux divers….dans le respect des règles spécifiques.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1 Études de marché
• Étude des termes de comparaison
Pour information : La CAN dispose d’une offre foncière sur 14 parcs et gère l’entretien des 8 parcs dont la commercialisation est terminée. Pour chacun de ces parcs un prix de vente fixe est déterminé.
Ce prix dépend de la commune sur laquelle se situe le parc et de la typologie de l’activité qui y est développée.
Les tarifs ont évolué dernièrement. En effet, sur le parc d’activités « Le Trevin » les prix passent de 50€/m² à 100€/m².
3 Anciens tarifs
Nouveaux tarifs proposés
• Recherche de cessions de terrains situés dans la zone artisanale Le Trevins.
Aucune vente n’a été répertoriée sur cette zone ces dernières années.
• Extension des recherches aux zones d’activités limitrophes
4
Ref. Cadastrales Dept Commune Adresse Zonage Date mutation Prix total ht Prix/m² HT
Les Guillées
81//BK/128//126 79 CHAURAY 35 RUE DES GUILLEES Ue 03/12/2015 976 22,54
81//BK/111//117 79 CHAURAY 16 RUE DES TAILLEES Ue 19/05/2016 2288 25
81//BK/136// 79 CHAURAY LES GUILLEES Ue 19/12/2017 7389 20
81//BK/146// 79 CHAURAY LES GUILLEES Ue 24/07/2019 1883 25
81//BK/126//128 79 CHAURAY LES GUILLEES Ue 20/01/2021 976 30,74 vente de part à part
Les Rochereaux
BM 551 79 CHAURAY 102 RUE DE LA GARE Ue 11/09/2017 3601 25
BM 553 79 CHAURAY 57 bvd Ampère Ue 13/03/18 1422 47000 33 vente de part à part
79 CHAURAY 102 RUE DE LA GARE Ue 13/07/21 3920 100000 25,51
BM 602 79 CHAURAY 602 Bvd Ambere Ue 28/04/22 44 5280 120 vente de part à part
BM 608 79 CHAURAY 67 bd des Rochereaux Ue 13/01/23 1191 95280 80 vente de part à part
BM 606, 612, 614 79 CHAURAY 142 Bvd Ambere Ux 28/06/24 3847 630000 163,76 vente de part à part
Les Trevins
0 Vente
Surface terrain
(m²)
22 000
57 200
147 780
47 075
30 000
90 025
BM 592 , 593 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Ce nouveau tarif de 100€/m² n’a pas encore été pratiqué par la CAN mais se trouve cependant dans la fourchette des prix pratiqués lors des ventes les plus récentes de particulier à particulier.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée 170 000€.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente à 153 000€ arrondie .
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
5 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances Publiques
de la Vienne par intérim
et par délégation,
La responsable de la mission domaniale
Florence COUTON
Inspectrice Divisionnaire des Finances Publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.