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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Trévoux.
Lien du pdf (unknown - AR 2023 105 Passation dun BAIL EMPHYTEOTIQUE Administratif avec le CAFE VELO La Roue Libre Annexe2)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Ain
Pôle d’évaluation domaniale 01
11 boulevard Maréchal Leclerc
01 012 BOURG-EN-BRESSE CEDEX
Courriel : ddfip01.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 19/10/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Ain
à
COMMUNE DE TREVOUX
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Elodie LAMBERT
Courriel : elodie.lambert@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 26 37 70 19
Réf DS: 14141207
Réf OSE : 2023-01427-72164
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR D’UNE REDEVANCE DANS LE CADRE D’UN BAIL EMPHYTÉOTIQUE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Ancien bâtiment des boues de l’ancienne station d’épuration
Adresse du bien : Chemin de la Croix Marinier 01600 TREVOUX
Valeur : 140 000 € HT, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
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7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : M Nicolas BORY, directeur urbanisme et foncier (contact : n.bory@mairie- trevoux.fr)
2 - DATES
de consultation : 18/09/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: -
le cas échéant, de visite de l’immeuble : -
du dossier complet : 18/10/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Calcul de la redevance d’un bail emphytéotique
3.2. Nature de la saisine
A titre réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
La commune est propriétaire d’un tènement qui supporte l’ancien bâtiment des boues de l’ancienne station d’épuration. Il est aujourd’hui occupé par « La roue libre », un café-vélo qui propose la vente de cycles, la location de vélos et un café.
La commune souhaite conclure un bail emphytéotique de 18 ans à compter du 01/12/2023. La destination du site sera la même, à savoir un atelier de réparation vélo, une activité de vente de vélos et accessoires, de conseils auprès des usagers et des cyclotouristes, un café (petite restauration et débit de boissons avec licence IV) et évènementiel. Le preneur prévoit de réaliser des travaux :
• phase 1 : octobre 2023 – décembre 2023 : travaux pour un montant estimatif de 45 000 € comprenant la vitrine (10 000 €), le chauffage temporaire (5 000 €), l’isolation sommaire (5 000 €) et la rénovation du bureau à l’étage (isolation, fenêtre, porte et pièce d’eau pour 25 000 €)
• phase 2 : printemps 2025 : travaux pour un montant estimatif de 35 000 € comprenant l’achat de préaux pour protéger et sécuriser les vélos de location en extérieur, l’aménagement de la terrasse (plantation, ajout bacs, traitement terrasse, réparation changement canisse), la peinture de la façade extérieure du rez-de-chaussée et des protections anti-crues
• phase 3 : octobre 2029 – décembre 2029 : travaux pour un montant estimatif de 95 000 € comprenant des travaux dont l’isolation complète du bâtiment pour 50 000 €, le chauffage définitif (15 000 €) et la perte de chiffre d’affaires pour 30 000 €
• phases suivantes : calendrier et montants non connus (aménagement du 1er étage et rénovation complète de la façade)
soit un total de 175 000 €.
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 Les loyers prévus sont les suivants :
Le projet de bail prévoit, en plus, de la part fixe, une part variable calculée de 1 % du chiffre d’affaires à condition que celui-ci excède 300 000 € HT.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation du bien - Environnement - Accessibilité - Voirie et réseau
Le tènement se situe au sud-est de Trévoux, au sud-ouest du département, à la frontière avec le Rhône.
4.2. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie
TREVOUX AL 308 Chemin de la Croix Marinier 561 m²
TREVOUX AL 314 Chemin de la Croix Marinier 41 m²
TOTAL 602 m²
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 4.3. Descriptif et surfaces du bâti
La ville est propriétaire d’une ancienne station d’épuration désaffectée de 208 m² située en bord de Saône, le long du chemin de halage.
Des travaux ont été menés au rez-de-chaussée du bâtiment entre janvier et juin 2022 pour permettre l’installation d’un atelier de réparation durable :
• curage du site
• cloisonnement
• installation alimentation et évacuation d’eau et d’électricité
• pose d’une porte vitrée
• sécurisation des menuiseries pour éviter les intrusions
• aménagement des sanitaires : WC et lavabo (plomberie et VRD)
• peinture et pose des sols (finitions brutes)
• éclairage pour les terrasses extérieures
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 Surfaces : 208 m² (103 m² au RDC et 105 au niveau R+1). Information communiquée par le consultant et reprise dans le projet de bail.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété présumée de l’immeuble
Commune de Trévoux (bailleur).
5.2. Conditions d’occupation
Bien estimé en valeur libre de toute occupation au jour du transfert de propriété.
6 - URBANISME
6.1. Règles actuelles
PLU approuvé le 13/02/2019.
Zonage : U, densité 4, destination ZA Sabot.
La zone U est une zone directement constructible correspondant aux espaces urbanisés de la commune.
La zone ZA Sabot interdit les habitations mais autorise les commerces de gros, les locaux et bureaux liés à des administrations publiques, les industries, les entrepôts, les bureaux et les centres de congrès et d’exposition.
La densité 4 impose certaines prescriptions en matière de constructibilité (par exemple, implantation des constructions avec un retrait de 3 mètres par rapports aux voies ou hauteur des bâtiments limitée à 15 mètres).
Les parcelles sont classées en zone rouge selon le PPR Inondations de la Saône et du Formans approuvé le 27/02/2014. Cette zone est inconstructible sauf exceptions.
6.2. Date de référence et règles applicables
Sans objet
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La redevance constitue la rémunération que perçoit le bailleur pour l’immobilisation du terrain (nu ou supportant des constructions à démolir ou à restructurer) mis à la disposition du preneur pendant toute la durée du bail : la redevance rémunère donc l’apport du bailleur.
Dans le cadre d’un bail emphytéotique, le bailleur devient propriétaire, en fin de bail, des constructions et aménagements réalisés par le preneur, sans versement d’aucune indemnité. Ces constructions et aménagements constituent l’apport du preneur.
Pour calculer la valeur de la redevance, la méthode de l’apport net sera utilisée. Elle correspond à la différence entre l’apport du terrain et des constructions par le bailleur et l’apport du preneur.
La méthode financière ne sera pas utilisée car elle suppose de connaître l’ensemble des travaux et améliorations qui seront effectués, ce qui n’est pas le cas dans ce dossier.
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
Remarque liminaire :
Il faut dans un premier temps valoriser l’ensemble du tènement immobilier en pleine propriété. La valeur vénale sera déterminée selon la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires.
8.1. Étude de marché
8.1.1. Critères de recherche – Termes de comparaison
Critères de recherche PATRIM : cessions entre 01/2019 et 09/2023 de locaux professionnels dans un rayon de 10 km autour de Trévoux.
Biens bâtis : Local professionnel - valeur vénale
N Date mutation Commune Cadastre Surface utile Urbanisme Prix € Prix/m² Observations
1 08/06/2020 2020P02813 REYRIEUX AC 420 394 m² UX 325 000 € 824,87 € Sur une parcelle de 1 894 m², bâtiment à
usage de bureaux, magasin atelier, aire de
stockage et parking.
2 17/01/2020 2020P00441 SAINT-DIDIER- DE-FORMANS C 496 180 m² UC 150 000 € 833,33 € Local artisanal vétuste et entièrement à
rénover composé de 3 ateliers, un WC, un
bureau, le tout sur une parcelle de 536 m².
3 04/03/2020 2020P01711 TREVOUX AB 847 200 m² U, densité 4, ZA Fétan 230 000 € 1 150 € Entrepôt à usage artisanal comprenant
bureau, vestiaire, douche, WC, le tout sur un
terrain de 1 118 m².
4 26/05/2023 2023P12051 TREVOUX AB 1047 200 m² U, densité 4, ZA Fétan 270 000 € 1 350 € Sur une parcelle de 1 757 m² avec parkings,
bâtiment industriel comprenant ateliers,
bureaux et sanitaires.
Moyenne 1 039,55 €
Médiane 991,67 €
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Valeur vénale de l’immeuble :
Photos des termes de comparaison :
Terme n°1 Terme n°2
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 Terme n°3 Terme n°4
La fourchette de prix est comprise entre 824,87 € et 1 350 € avec une moyenne de 1 039,55 € et une médiane de 991,67 €.
Le bien évalué dispose d’un emplacement intéressant au vu de l’activité exercée. Il est proposé de retenir la valeur médiane, plus faible que la moyenne car le bien n’est que partiellement rénové.
Valeur vénale de l’immeuble : 991,67 € x 208 m² = 206 267,36 €, valeur arrondie à 205 000 €.
Calcul de la redevance
Méthode de l’apport net :
• détermination de l’apport net du bailleur calculé ainsi : apport net du bailleur = valeur du foncier apporté par le bailleur (V) – valeur des améliorations à la date de fin du bail (Va, valeur actuelle de la valeur en fin de bail des aménagements réalisés par le preneur)
◦ valeur du foncier apporté par le bailleur (V) : cette valeur a été déterminée dans l’étude de marché précédente et est arrêtée à la somme de 205 000 €
◦ valeur actuelle en fin de bail des améliorations réalisées par le preneur (Va) :
▪ calcul de la valeur des améliorations au début du bail : dans cette méthode on considère que la valeur des améliorations est égale à leur coût en partant du postulat que ce coût représente la plus-value apportée par le preneur. Comme indiqué précédemment, le preneur s’est engagé à réaliser des travaux d’améliorations. Ces dépenses se basent sur les déclarations du preneur, aucun devis ou facture n’a été produit. Au vu des informations transmises par le preneur, seules certaines dépenses peuvent être conservées car elles possèdent un caractère durable. Ainsi, seront conservés les travaux de 2023 et partiellement ceux de 2025 (les plantations, bacs et réparation de la canisse relèvent de l’entretien courant). Les dépenses de 2029 ne seront pas conservées car trop éloignées dans le temps. De plus, la perte de CA ne fait pas partie des travaux. Voici le récapitulatif des améliorations retenues :
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Objet Montant
Vitrine
Chauffage temporaire
Isolation sommaire
Rénovation du bureau de l’étage
TOTAL
10 000,00 €
5 000,00 €
5 000,00 €
25 000,00 €
Aménagement extérieur (préau,
terrasse, peinture façade).
Pourcentage retenu : 85 % du
montant des dépenses
29 750,00 €
74 750,00 €
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 ▪ calcul de la valeur des améliorations à la date de fin du bail : la valeur initiale est généralement transposée sans réduction ni majoration à la date de fin de bail, date à laquelle le bailleur est censé devenir propriétaire de ces améliorations. L’absence de réduction ou de majoration repose sur le postulat que la vétusté et l’éventuelle obsolescence sont compensées par l’inflation. La valeur des améliorations à la date de fin du bail est donc de 74 750 €.
▪ actualisation de la valeur des constructions à la date de fin du bail (Va) : l’apport du preneur en fin de bail doit être actualisé. Il convient en effet de déterminer le montant de l’investissement financier qu’il aurait fallu placer en début de bail pour obtenir l’équivalent de la valeur des constructions à l’échéance du bail. Ce calcul implique de déterminer un taux d’actualisation qui permet de tenir compte de 3 paramètres économiques : le coût du temps, la liquidité, les risques. En pratique, le taux d’actualisation est la somme de :
• un taux sans risque qui couvre le coût du temps dont la valeur de référence est le taux de marché des emprunts d’État, OAT. Pour tenir compte de la forte variation de l’indice TEC10 sur le début de l’année 2023, il a été fait la moyenne lissée sur 24 mois de l’indice TEC10 (données publiées par la Banque de France) du 18/10/2021 au 18/10/2023. Le taux obtenu est de 2,03 %. Pour tenir compte de la durée du bail restante (18 ans), ce taux sera augmenté de + 0,40 % comme cela est préconisé, soit un taux sans risque de 2,03 % + 0,40 % = 2,43 %
• une prime d’illiquidité qui prend en compte la moindre liquidité du placement immobilier comparée aux autres formes d’investissements ou de placements et le caractère très peu liquide des droits du bailleur et du preneur dans un bail emphytéotique comparativement aux autres biens immobiliers détenus en pleine propriété. Les experts proposent de retenir à ce titre une prime de 0,20 % à 0,50 %. Plus le bien est cessible facilement (plus il se relouera facilement), plus le risque est faible et proche de 0,20 %. Au regard du bâtiment, la prime d’illiquidité sera fixée à 0,50 %.
• une prime de risque immeuble : la prime de risque dépend de la qualité du bien (appréciation qualitative, de situation, technique et physique de l’immeuble). Elle va de 0,20 % à 3 %. Pour le cas présent, cette prime sera fixée 1,60 %.
Taux d’actualisation retenu : 2,43 + 0,50 + 1,60 = 4,53 %
Ainsi, en appliquant le taux d’actualisation précédemment calculé, on obtient la valeur actuelle en fin de bail des améliorations réalisées par le preneur (Va) : 33 672,40 €
Détermination de l’apport net du bailleur = V – Va = 205 000 € - 33 672,40 €
= 171 327,60 €
• détermination de la redevance : la redevance est déterminée comme suit : R = (V – Va) x t. L’apport net du bailleur a été déterminé précédemment. t est le taux permettant le
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 calcul de la redevance annuelle. Il correspond traditionnellement au rendement locatif de biens similaires. Ce peut être soit un taux de rendement net, soit un taux de capitalisation constaté pour le type d’immeuble, soit un taux de financement du bailleur, soit un taux financier de placement. Faute d’éléments de comparaison fiables, le taux d’actualisation calculé précédemment a été retenu.
La redevance annuelle est donc de 7 761 €, soit une redevance totale de 7 761 € x 18 = 139 698 €, arrondie à 140 000 €.
La redevance ainsi calculée est quasiment identique au projet de bail.
Le projet de bail prévoit également le versement d’une part variable. Ce versement est aléatoire car lié au chiffre d’affaires. Il ne sera donc pas évalué.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur de la redevance est arbitrée à 140 000 € pour la durée totale du bail.
Les valeurs sont exprimées hors taxe et hors droits.
Ces valeurs sont assorties d’une marge d’appréciation de 10 %.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
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CALCUL DE LA REDEVANCE Ce qui doit être saisi
CALCUL DE LA REDEVANCE ANNUELLE SELON LA MÉTHODE DE L'APPORT NET
Valeur vénale de l'apport du bailleur V
Valeur des constructions
évolution de la valeur des constructions 0,00 %
durée du bail 18 en années
Valeur future des constructions Table 1 valeur acquise par un capital
Valeur actualisée des constructions S = Va Table 2 valeur actuelle d’un capital
2,4300% taux sans risque (TEC 10 revalorisé en fonction de la durée) -------------> +0.40% pour une duree de 15 ans ;
0,500% taux d'illiquidité (compris entre 0,2 et 0,5) +0.58% pour une duree de 20 ans ;
1,600% Prime de risque +0.64% pour une duree de 25 ans ;
4,53% taux d'actualisation +0.67% pour une duree de 30 ans ;
Apport net du bailleur +0.75% pour une duree de 50 ans.
T, taux financier de placement 4,530%
R, redevance annuelle apport net x taux de placement
205 000 €
74 750 €
en % par an
74 750,00 €
33 672,40 €
si utilisation du taux d’actualisation équivalent : ne saisir qu’un taux
171 327,60 €
7 761 €
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023 *pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20231115-20231511MASF105-DE
Date de télétransmission : 17/11/2023
Date de réception préfecture : 17/11/2023