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Déliberation - AR 2023 105 BEA Cafe velo
Document publié le Lundi 25 mai 2020 par la commune de Trévoux.
Lien du pdf (Déliberation - AR 2023 105 BEA Cafe velo)
Thèmes du document : Assurance, Consommateurs, Logement,
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L’AN DEUX MILLE VINGT TROIS
À TREVOUX
• LE BAILLEUR
La Commune de TREVOUX, sise Place de la Terrasse, 01600 Trévoux représentée par son Maire, M. Marc Pechoux, habilité à l’effet des présentes en vertu de la délibération du Conseil Municipal n° 2020-25-05-DG-N°17 en date du 25 mai 2020, reçue à la Préfecture de l’Ain dont une copie est annexée aux présentes (annexe 1),
Ci-après dénommée « le BAILLEUR »
ET
• LE PRENEUR
La S.A.R.L. LA ROUE LIBRE, 24 rue Amédée Mercier, 01000 Bourg-en-Bresse, inscrite au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro de SIRET 90021462800019, représentée par M. Damien Lesca et M. Grégory de Flaugergues, co-gérants de ladite société, habilité à signer le BEA en application des statuts, dont une copie est annexée aux présentes (annexe 2),
Ci-après dénommée « le PRENEUR »
EXPOSÉ PRÉALABLE
1- L’itinéraire cyclotouristique « La voie Bleue. Moselle Saône à vélo » qui traverse la commune de Trévoux par le chemin de halage est très fréquenté par les habitants et les touristes. A cela s’ajoute, le développement de la mobilité quotidienne à vélo. Face au manque de services aux usagers pratiquant le vélo alors qu’une forte demande existe, la Commune de Trévoux souhaite permettre l’implantation d’une telle activité sur son territoire. Elle a été sollicitée par la société La Roue Libre désirant installer son activité de café vélo sur le territoire.
2- La Commune de Trévoux est propriétaire d’une parcelle comprenant un bâtiment et terrain attenant situé Chemin de la croix Marinier à Trévoux pouvant satisfaire la société la Roue Libre.
En conséquence de quoi, la Commune de Trévoux a consenti la mise à disposition par une convention d’occupation précaire de la parcelle pour la saison estivale 2021 puis pour la saison estivale 2022, puis à l’année depuis le 01/10/2022. La Société La Roue
BAIL EMPHYTÉOTIQUE
ADMINISTRATIF
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 17/11/2023
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Libre souhaite aujourd’hui pérenniser et développer son activité, ce qui implique une location de longue durée.
La vocation culturelle et touristique de La Roue Libre (développement de services aux cyclotouristes, programmation évènementielle culturelle estivale, ...) explique le choix du BAILLEUR d’accéder à la demande du PRENEUR en optant pour la rédaction d’un bail emphytéotique administratif qui permet un engagement souple et de longue durée.
Le bail emphytéotique administratif est un bail immobilier de longue durée (entre 18 et 99 ans) qui confère au preneur un droit réel sur le bien, moyennant une redevance. Le preneur assume tous les droits et obligations du propriétaire et doit rendre le bien en parfait état à l’issue du bail. A la fin du bail, le bailleur est réintégré dans tous ses droits et devient propriétaire de toutes les améliorations et constructions faite par le preneur.
Le présent bail emphytéotique administratif a été validé au Conseil Municipal du 15 novembre 2023 (Délibération n° 2023-XX- XX).
C’est dans ces conditions que les Parties se sont rapprochées.
BAIL EMPHYTÉOTIQUE ADMINISTRATIF
Le BAILLEUR donne à bail emphytéotique administratif, au PRENEUR qui accepte, le bien désigné ci-après.
Le présent bail sera notamment régi par les dispositions des articles L. 1311-2 à L. 1311- 4-1 du Code général des collectivités territoriales.
ARTICLE 1. DÉSIGNATION
Le bien immobilier objet du bail emphytéotique administratif, propriété de la Commune de TREVOUX, est situé Chemin de la Croix Marinier à Trévoux, sur la parcelle référencée au cadastre sous la section AL 308.
Le bien immobilier, objet de la présente convention se compose d’un terrain d’une surface de 602 m2 sur lequel se trouve un bâtiment d’une surface de plancher totale de 208 m2 (103 m² au RDC et 105 m² au niveau R+1). Il est expressément convenu que les biens occupés forment un tout indivisible.
Le PRENEUR déclare avoir, dès avant les présentes, vu et visité le bien loué, qu’il connait déjà parfaitement pour l’avoir occupé dans le cadre de précédentes conventions d’occupation précaire.
LE PRENEUR atteste avoir pleine connaissance de la situation du bien eu égard au Plan de Prévention des Risques Naturels.
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ARTICLE 2. ORIGINE DE PROPRIÉTÉ
Le terrain donné à bail appartient à la Commune de TREVOUX et relève de son domaine privé, le terrain ayant été déclassé par une décision du Conseil Municipal le 30 mars 2022.
Un avis France Domaines relatif à la valeur de ce bien a été émis le 19 octobre 2023 (cf. avis ci-joint en annexe).
ARTICLE 3. ÉTAT DES LIEUX
LE PRENEUR prendra le bien dans l’état où il se trouvera au moment de l’entrée dans les lieux.
Un état des lieux d’entrée sera établi contradictoirement par le BAILLEUR et le PRENEUR à la date de début du bail emphytéotique administratif. Un état des lieux de sortie sera établi en fin de bail.
Le PRENEUR prend l’engagement :
• de prendre toutes les précautions pour maintenir en bon état d’entretien les lieux occupés et de les rendre en fin de bail en aussi bon état d’utilisation,
• de ne pas engager de travaux ou aménagement modifiant les lieux de manière permanente sans l’autorisation expresse et écrite du BAILLEUR.
En cas de travaux non autorisés ou d’entretien non effectué et après une mise en demeure restée infructueuse, le BAILLEUR effectuera les travaux aux frais du PRENEUR.
ARTICLE 4. REMISE EN ETAT
A l’expiration du présent bail, quel qu’en soit le motif, le PRENEUR doit évacuer les lieux occupés, retirer ses installations, et remettre les lieux en l’état, à ses frais (sauf travaux autorisé par la Ville permettant l’amélioration du bien). Le BAILLEUR est alors réintégré dans tous ses droits et devient propriétaire de toutes les améliorations et constructions faite par le PRENEUR sans compensation. A défaut, le BAILLEUR utilisera toutes voies de droit pour faire procéder d’office à l'enlèvement des installations du PRENEUR aux frais du PRENEUR.
En cas de défaillance de la part du PRENEUR et après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, le BAILLEUR se réserve le droit de réclamer le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état initial, avec le choix entre l’exécution matérielle des travaux nécessaires aux frais du PRENEUR ou une indemnité pécuniaire, tous droits et taxes en sus, représentative de leur coût.
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Un dépôt de garantie de 700 € TTC a été effectué à l’ordre du Trésor Public à la signature d’une précédente convention et a été encaissé par le BAILLEUR (Titre n°45 de 700,00€ le 21/02/2023). A l'expiration des relations contractuelles, cette somme sera restituée au PRENEUR, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur au titre de loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconques.
ARTICLE 5. PORTEE DU BAIL
Dans le cadre du présent bail emphytéotique administratif, le BAILLEUR donne à bail au PRENEUR, qui l’accepte, le bien désigné à l’article 1er, pour la valorisation/ gestion du site à compter du 01/12/2023.
ARTICLE 6. DURÉE
Le présent bail emphytéotique administratif est conclu pour une durée de 18 ans, à compter du 01/12/2023.
Il pourra éventuellement être prorogé par avenant, sans pouvoir dépasser 99 ans. En aucun cas, la durée du présent bail ne pourra faire l’objet d’une prorogation par tacite reconduction.
ARTICLE 7. REDEVANCE ET CHARGES
Le présent bail emphytéotique administratif est consenti et accepté moyennant une redevance composée :
- D’une part fixe : sous la forme d’un loyer à paliers qui évoluera de manière progressive pour accompagner la croissance de l’entreprise. Le montant du loyer sera déterminé selon le tableau ci-dessous :
Paliers de loyers loyer /mois loyer/an Nb d’années Total TTC
Années 1 à 3 (du 01/12/2023 au
30/11/2026) 300 3 600 3 10 800
Années 4 à 7 (du 01/12/2026 au
30/11/2030) 475 5 700 4 22 800
Années 8 à 11 (du 01/12/2030
au 30/11/2034) 650 7 800 4 31 200
Années 12 à 18 (du 01/12/2034
au 30/11/2041) 900 10 800 7 75 600
18 140 400
Le loyer fixe sera révisé en fonction des variations de l’indice ILC du 2ème trimestre 2023 : 131,81. Il sera automatiquement ajusté au 1er décembre 2024, 2025, 2027, 2028, 2029, 2031, 2032, 2033, 2035, 2036, 2037, 2038, 2039, 2040. La révision interviendra de plein droit sans aucune formalité ou demande préalable. La première révision interviendra le 01/12/2024. Le loyer fixe sera payable au 5 de chaque mois, à partir du mois de décembre 2023.
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- D’une part variable calculée en fonction du chiffre d'affaires annuel du PRENEUR à condition que celui-ci excède 300 000 € HT. Au-delà de 300 000€ HT de chiffre d’affaires annuel, la part de loyer variable correspondra à 1% du montant du chiffre d’affaires réalisé par le PRENEUR pendant la durée du bail. Ce loyer variable est dû sur l’ensemble des activités de l’établissement : aussi bien sur la vente, la réparation de cycles et accessoires, l’activité de restauration et de programmation culturelle.
Au 1er juin de chaque année, au regard du bilan et des comptes de résultats certifiés par l’expert-comptable du PRENEUR, le loyer variable sera calculé par rapport au chiffre d’affaires de l’année précédente et un complément de loyer pourra être versé au BAILLEUR, sur simple requête de ce dernier. Le BAILLEUR pourra solliciter toutes les pièces juridiques, comptables et fiscales relatives au chiffre d’affaires. En cas de non-présentation de ces éléments, le BAILLEUR pourra demander la résiliation du bail. Le loyer variable sera calculé pour la 1ère fois au 1er juin 2025 en fonction de l’exercice 2024.
Le loyer fixe et le loyer variable sont deux composantes indivisibles regroupées sous le vocable LOYER.
L’ensemble des charges, et notamment les abonnements d’eau et d’électricité
seront pris en charge par le PRENEUR auprès du fournisseur de son choix. Les travaux
liés à l’aménagement et l’entretien des réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité
sont également à la charge du PRENEUR.
Les autres abonnements (téléphonie, internet par exemple) et assurances seront pris en
charge directement par le PRENEUR.
ARTICLE 8. CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES
La Commune reste propriétaire du bien mis à disposition.
Le présent bail emphytéotique administratif est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit en la matière et notamment les suivantes que le PRENEUR s’oblige à exécuter et accomplir, à savoir :
Destination
Le bien mis à disposition est destiné exclusivement à l’activité commerciale de « Café vélo» qui consistera en la mise en place d’un atelier de réparation vélo, d’une activité de vente de vélos et accessoires, de conseil auprès des usagers et des cyclotouristes, de café (petite restauration et débit de boissons avec licence IV) et d’évènementiel. La location de la licence IV n’est pas comprise dans le présent bail emphytéotique administratif.
A travers cette activité, le PRENEUR contribue à l’animation du territoire et de la vie locale et touristique (développement de services aux cyclotouristes, programmation
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évènementielle culturelle estivale, ...). La vocation culturelle et touristique de l’établissement justifie le choix du BAILLEUR d’accéder à la demande du PRENEUR en optant pour la rédaction d’un bail emphytéotique administratif. Si le caractère culturel et touristique de l’établissement venait à disparaitre, le BAILLEUR pourrait demander la résiliation du bail.
LE PRENEUR prendra toutes les précautions nécessaires pour éviter les nuisances. II se mettra en règle avec les diverses administrations fiscales ou sociales de sa profession. Il s'oblige à respecter toutes dispositions légales, réglementaires et administratives qui s'imposent à l'exercice de son activité. Il veillera à la sécurité du public accueilli. Il respectera les normes de sécurité et les normes sanitaires en vigueur. Il s’engage notamment à respecter les mesures sanitaires prises par la préfecture de l’Ain relatives à la lutte contre le Covid-19.
Caractère personnel
La présente convention est conclue intuitu personae. LE PRENEUR précaire ne peut céder les droits en résultant à qui que ce soit, ni laisser la disposition des lieux à des personnes étrangères à la présente convention.
Engagements du preneur en termes d’amélioration
Le PRENEUR a spontanément présenté un projet d’aménagement et de développement sur la base duquel ces engagements sont fixés. Ces travaux sont détaillés à l’article 9 du présent bail.
Servitudes
Le preneur supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, qui peuvent grever le bien donné à bail emphytéotique administratif et profitera de celles actives, le tout sans garantie du BAILLEUR.
Entretien
Le PRENEUR aura en charge l’entretien quotidien du bien mis à disposition, et devra les garder en bon état de propreté.
Il fera à ses frais toutes les réparations qui deviendront nécessaires à la préservation du bien au cours de la mise à disposition.
Hypothèques
Le droit réel conféré au preneur, ainsi que les ouvrages dont il est propriétaire, ne sont susceptibles d’hypothèque que pour la garantie des emprunts contractés pour le financement des travaux qu’il pourrait réaliser.
A peine de nullité, le contrat constituant l’hypothèque est approuvé par le bailleur.
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Assurances
Le PRENEUR souscrit toutes les polices d’assurance d’usage, notamment une police d’assurance tous risque chantier pour les travaux qu’il réaliserait, et une assurance responsabilité civile, pour couvrir les risques liés à son activité.
Le PRENEUR s’engage à assurer que les entreprises participant aux travaux projetés des ouvrages ont souscrit les assurances nécessaires pour les couvrir des conséquences des dommages et responsabilité pouvant résulter de la construction des ouvrages.
Il est responsable, à l’égard des tiers, de tous dommages causés par l’exécution des travaux qu’il réalise sous sa maîtrise d’ouvrage.
L’assurance responsabilité civile doit couvrir tous les dommages pouvant résulter de l’occupation des locaux au cours de la période durant laquelle ils sont mis à sa disposition. Cette assurance doit couvrir l’occupant contre les risques locatifs et notamment le risque d’explosion, d’incendie et de dégât des eaux.
Le preneur tient à la disposition du bailleur ces polices d’assurance, ainsi que la justification du paiement des primes d’assurance. Le BAILLEUR se réserve la possibilité de juger les éventuelles garanties insuffisantes et d’en exiger de nouvelles.
Les activités du PRENEUR sont placées sous sa responsabilité exclusive. Il s’engage à souscrire tout contrat d’assurance couvrant ses activités. Dans toutes les hypothèses, le BAILLEUR ne saurait voir sa responsabilité engagée par les activités du PRENEUR.
Impôts et taxes
Le PRENEUR acquittera à compter de son entrée en jouissance les impôts, charges, taxes et contributions de toute nature auxquels les immeubles loués et son activité sont et pourront être assujettis.
Le PRENEUR s’acquittera notamment du paiement de la taxe foncière. En effet,
conformément à l’article 1400 du Code général des impôts, dans le cas spécifique d’un
BEA, le paiement de la taxe foncière est pris en charge par l’emphytéote.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant une annexe de la taxe foncière, elle sera acquittée par le PRENEUR en même temps que la taxe foncière.
Cession
Conformément aux dispositions de l’article L. 1311-3 du Code général des collectivités territoriales, le PRENEUR ne peut, sous peine de déchéance, céder le présent bail qu’avec l’agrément exprès et préalable du BAILLEUR.
Le cessionnaire est alors entièrement subrogé au PRENEUR dans les droits et obligations résultant du présent bail emphytéotique administratif et s’engage à reprendre intégralement, à l’égard du BAILLEUR, l’exécution de toutes les obligations découlant du bail.
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Les droits résultant du présent bail ne peuvent toutefois faire l’objet d’une cession lorsque le respect des obligations de publicité et de sélection préalables s’y oppose.
Visites
Le PRENEUR s'oblige à laisser pénétrer dans les lieux, durant les heures ouvrables, le BAILLEUR et ses mandataires pour visiter, s'assurer de l'état de l'immeuble, le réparer et l'entretenir. Sauf cas d'urgence caractérisé, le PRENEUR sera informé par écrit 3 jours avant toute visite.
ARTICLE 9. CHARGE ET CONDITIONS PARTICULIERES
Le PRENEUR s’engage à réaliser les travaux suivants sur le bâtiment.
Phase 1 : octobre 2023 - de cembre 2023 // estimation 45 000 euros
• vitrine - 10 000€
• chauffage temporaire - 5 000€
• isolation sommaire - 5 000€
• Bureau a l'e tage (isolation, fene tre, porte et pie ce d'eau) - 25 000€
Phase 2 : printemps 2025 // estimation 35 000 euros
• Pre aux pour prote ger et se curiser les ve los de location en exte rieur
• ame nagement terrasse (plantation, ajout bac, traitement terrasse, re paration changement canisse)
• peinture façade exte rieure rdc
• protection anti-crues
Phase 3 : octobre 2029 - de cembre 2029 // estimation : 95 000 euros
(travaux 50 000€- chauffage 15 000€ - perte CA pour fermeture 2 mois 30 000€)
• isolation comple te du ba timent
• chauffage de finitif
Phases suivantes : date non connue
• ame nagement 1er e tage (pose fene tres, syste me d'acce s inde pendant, traitement sol, cloisonnement, plafonnement, ...)
• re novation façade comple te
La nature, le montant et la durée des travaux sont estimatifs, et pourront être revus par avenant sur présentation de justificatifs comptables ou fiscaux.
Le PRENEUR ne pourra pas engager de travaux ou d’aménagement modifiant les lieux de manière permanente sans l’autorisation expresse et écrite du BAILLEUR.
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A la fin du bail, le BAILLEUR devient propriétaire de toutes les améliorations et constructions faite par le PRENEUR sans compensation.
Procédures administratives
Le PRENEUR fait son affaire exclusive de la demande et de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires aux travaux projetés, notamment au titre de la réglementation sur l’urbanisme et de la législation relative à la sécurité et à l’accessibilité.
Maîtrise d’ouvrage
Le PRENEUR est maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux projetés dans le cadre du présent bail. Ces travaux sont donc réalisés sous sa responsabilité, à charge pour lui de se faire assister du ou des maîtres d’œuvre, entrepreneurs, fournisseurs et prestataires de son choix.
A titre d’information et aux fins d’exercer son obligation de contrôle, le BAILLEUR veille à la bonne exécution des travaux. Il est, par ailleurs, invité par le PRENEUR à assister aux réunions de chantier et aux opérations préalables à la réception. Il ne peut toutefois en résulter aucune responsabilité à la charge du BAILLEUR.
Financement des travaux
Le PRENEUR exécute à ses frais l’ensemble des travaux projetés.
Il assure le financement des travaux sans aucune garantie consentie par le BAILLEUR, sur ses fonds propres.
Contrôle des travaux
Le BAILLEUR est autorisé à contrôler, à tout moment et par tous moyens à sa convenance, directement ou par l’intermédiaire d’un représentant désigné par lui, la conformité des ouvrages par rapport aux engagements contractuels du PRENEUR et la bonne exécution des travaux afin de s’assurer du respect par le PRENEUR des exigences auxquelles il s’est engagé au titre du présent bail.
Mise en conformité des installations
Les travaux de mise en conformité des installations avec les dispositions législatives ou réglementaires, à caractère technique et / ou administratif, qui seraient publiées postérieurement à la date de signature du présent bail, sont financés et réalisés par le PRENEUR.
ARTICLE 10. LA FIN DU BAIL
Résiliation
Résiliation par le PRENEUR
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Le PRENEUR aura la possibilité de résilier par anticipation, à tout moment, le présent Bail, avec préavis notifié au moins six mois à l’avance au BAILLEUR, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le PRENEUR ne pourra se prévaloir d’aucune indemnité, ni compensation financière.
Résiliation par le BAILLEUR
Le BAILLEUR aura la possibilité de mettre fin à la mise à disposition du bien, à titre de sanction résolutoire, à tout moment et sans indemnité, si le bien est utilisé dans des conditions contraires aux dispositions prévues par le présent contrat ou ses annexes, notamment si l’activité du PRENEUR évolue ou bien en cas de défaut de paiement, dès lors que, dans le mois suivant la réception de la mise en demeure envoyée par le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, le PRENEUR n’aura pas pris les mesures appropriées pour y remédier.
Le bail sera résilié de plein droit, avec un préavis de huit jours et sans indemnité en cas de faillite, de liquidation judiciaire ou d’insolvabilité notoire du PRENEUR.
Le BAILLEUR bénéficie enfin d’une faculté de résiliation du présent contrat pour un motif d’intérêt général. La résiliation est précédée d’un préavis, dûment motivé et notifié au preneur, par lettre recommandée avec accusé réception, dans un délai de trois mois avant la prise d’effet de la résiliation. Le PRENEUR a droit à l’indemnisation intégrale du préjudice subi, notamment en ce qui concerne la part non encore amortie des travaux projetés et expressément acceptés par le BAILLEUR.
Les motifs d’intérêt général peuvent être par exemple les suivants :
- l’abandon d’un projet, notamment en raison des difficultés techniques rencontrées en cours d’exécution,
- le fait, non fautif, que le PRENEUR ne dispose plus de garanties suffisantes pour remplir ses obligations,
- la résiliation à la suite d’un déféré préfectoral mettant en lumière des irrégularités substantielles ayant affecté la procédure de passation du marché public - ...
Résiliation d’un commun accord :
Le présent Bail pourra en outre être dénoncé d’un commun accord entre les Parties. Cette dénonciation sera exécutoire, au terme d’un préavis de trois mois. Le PRENEUR ne pourra se prévaloir d’aucune indemnité, ni compensation financière.
ARTICLE 11. PIÈCES CONTRACTUELLES
Les documents annexés au présent bail emphytéotique administratif ont la même valeur juridique.
ARTICLE 12. ÉLECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution du présent Bail et de leurs suites, les Parties déclarent faire élection de
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domicile aux adresses suivantes :
Le BAILLEUR : La commune de TREVOUX, place de la Terrasse à Trévoux (01600) ; Le PRENEUR : Damien LESCA, 4 rue Brûlée à Trévoux (01600), et Grégory de FLAUGERGUES, 467 montée de Préonde à Trévoux (01600)
ARTICLE 13. RÈGLEMENT DES DIFFÉRENDS ET LITIGES
Toute modification de la présente convention fera l'objet d'un avenant signé des deux parties.
Toutes difficultés nées, à l’occasion de l’interprétation ou de l’exécution du présent Bail qui ne pourraient pas faire l’objet d’un règlement amiable, sont soumises à la juridiction compétente.
Les contestations qui s’élèveraient entre le BAILLEUR et le PRENEUR relatives à l’interprétation ou à l’exécution du bail seront soumises au Tribunal administratif de Lyon, saisi à l’initiative de la partie la plus diligente.
ARTICLE 14. FRAIS
Le PRENEUR supportera tous les frais, droits et honoraires liés à la signature du présent bail (frais de rédaction et d’enregistrement des présentes notamment).
ARTICLE 15. ANNEXES
Annexe 1. Délibération autorisant la mairie à signer le présent BEA
Annexe 2. Statuts de la SARL LA ROUE LIBRE
Annexe 3. Plan de localisation / Plan cadastral
Annexe 4. Délibération de déclassement du domaine
Annexe 5. Avis des Domaines
DONT ACTE :
Rédigé sur 11 pages.
Fait et passé aux lieux et date sus-indiqués.
Fait à TREVOUX, le XX 2023
Pour la Commune de TREVOUX Pour le PRENEUR
M. PECHOUX M. LESCA et M. DE FLAUGERGUES
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