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Conseil Municipal - Af n2025 CM 011 Membre CAP du CDG
Conseil Municipal - Af n2025 CM 018 Mise à jour TDE
Conseil Municipal - Af n2025 CM 024 Cession parcelles AP433 ET 557 Non nominative
Document publié le Mardi 4 mars 2025 par la commune de Salazie.
Lien du pdf (Conseil Municipal - Af n2025 CM 024 Cession parcelles AP433 ET 557 Non nominative)
Thèmes du document : Justice et droit, Institutions publiques, Environnement,
Commune de Salazie - conseil municipal du 04 mars 2025 - Affaire n°2025-CM/024
DEPARTEMENT DE LA REUNION
COMMUNE DE SALAZIE
= u coeur de l'île, rayonne!
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SALAZIE
DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL
SEANCE DU 04 MARS 202
AFFAIRE N°2025-CM/024 : CESSION DES PARCELLES COMMUNALES CADASTREES AP 433 ET AP 557
Le Maire certifie que la liste des | L'an deux mille vingt-cinq, le 04 mars, le conseil municipal s'est réuni délibérations a été | dans à l'Hôtel de Ville de Salazie, sous la présidence de Madame affichée le 05 mars 2025. PAPAYA Sidoleine.
La convocation du conseil | Présents : PAPAYA Sidoleine - DAMOUR Marcel - MAILLOT Yann - municipal avait été faite le 26 | LUCILLY Harry - GEVIA Marie Catherine - MOREAU Jules Mario - février 2025. HOAREAU Marie Nathalie - CHARLEMAGNE Jules Thierry — MAZAGRAN Daniella - GARRYER Patrick - SINAPIN Marie Jacqueline — RAYAPIN Le nombre des membres en | Marie Kenny - PADRE Hermina — TECHER Sophie - ROBERT Laurencine exercice : 29 - BRANCALIN Sandrine —- ELISABETH Vincent - ECLAPIER Eric - SISAHAYE Teddy - ELISABETH Karine.
Présents : 20
Absents : 09 Absents : VIADERE Marie Ange - ELISABETH Marie Jeanne — Représentés : 01 FOUASSIN Stéphane - TECHER Paulin - DE LAMOTHE Jean Bernard - Total des votes : 21 BOYER Laurent - FANNIO Anaïs - PAUSE Jean Claude - PAPAYA Mélissa.
Ont voté par procuration : FANNIO Anaïs (procuration donnée à
ROBERT Laurencine)
Secrétaire de séance : ELISABETH Vincent.
LE QUORUM ETANT ATTEINT LE CONSEIL MUNICIPAL PEUT VALABLEMENT DELIBERER
Publiée le 10.03.25
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Accusé de réception en préfecture
974-219740214-20250304-DCM-2025-024-DE
Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 Commune de Salazie - conseil municipal du 04 mars 2025 - Affaire n°2025-CM/024
IL EST EXPOSE AU CONSEIL MUNICIPAL :
En date du 18 et 21 avril 1995, la collectivité a mis à disposition de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier de d’Etablissement Rural de la Réunion) via un bail emphytéotique, des parcelles situées à Mare à Poule d'Eau. Par la suite, la SAFER a baillé ces dits terrains au profit d'exploitants agricoles de Salazie.
Ces baux arrivant à échéance, par délibération n° 2018-CM/092, le conseil municipal a consenti à céder
aux exploitants agricoles, les parcelles référencées au cadastres AR 75, AR 77 à AR 80, AR 82 à AR 83,
AP 433 et 436.
Les parcelles AP 433 et AP 436 d’une surface respective de 2621 m2 et 32 230 m2 devaient être cédées
à M au prix des domaines, pour un montant de 30 000,00 €.
A l'époque, ce projet de cession n'a pas pu aboutir pour des raisons propres à cet agriculteur.
M sollicite aujourd'hui la collectivité en vue de l'acquisition des terrains d'assiette de
son exploitation à présent référencée au cadastre AP 433 et AP 557. En effet, la Ville a procédé à un détachement de parcelle en vue de conserver dans son patrimoine une partie de la parcelle AP 436.
La vente en faveur de M porte sur la parcelle AP 433 et AP 557
d'une surface respective de 2 621 m2 et de 25 957 m2. France Domaine, en date du 19 décembre
2024, a évalué les parcelles AP 557 et AP 433 à 29 986,00 € avec une marge d'appréciation de 10%.
Un compromis de vente pour la cession des parcelles AP 433 et AP 557 (issue de la division de la
parcelle AP 436) ayant déjà été signé entre les parties, le 31 juillet 2024 pour un montant de 30 000,00 €, il est proposé de poursuivre la vente des deux parcelles pour un montant de 30 000,00 €.
LE CONSEIL MUNICIPAL :
Vu le CGCT,
Vu l’article L. 2241-1 du CGCT indique que "le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune. [...] Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis du service des domaines”,
Vu la délibération du conseil municipal n° 2018-CM/092 autorisant la cession des parcelles baillées,
Vu le compromis de vente des parcelles AP 433 et 557 (issue de la division de la parcelle AP 436) signé
en date du 31 juillet 2024 en faveur de M pour un montant de
30 000,00 € hors frais notariés,
Vu l'avis de France domaines en date du 19 décembre 2024.
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Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 Commune de Salazie - conseil municipal du 04 mars 2025 - Affaire n°2025-CM/024
DECIDE :
Après avoir délibéré, à l'unanimité (21 voix pour) :
ARTICLE 1 :
e D'autoriser la vente des parcelles cadastrées AP 433 et AP 557 d'une superficie
respective de 2 621 m2 et de 25 957 m? en faveur de M
‘pour un montant total de 30 000,00 € hors frais notariés.
ARTCLE 2 :
e D'autoriser Madame le Maire ou l'adjoint délégué à signer tous les documents afférents à cette affaire.
La présente délibération peut faire l'objet d'un recours dans un délai de deux mois devant le
tribunal administratif de Saint-Denis à compter de sa publication et sa réception par les services du contrôle de
légalité.
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Ont signé au registre des délibérations :
Le secrétaire de séance,
Vincent ELISABETH Sidoleine PAPAYA
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de la Réunion
Pôle d'évaluation domaniale de la Réunion
7 Avenue André Malraux CS 21015
97744 SAINT-DENIS CEDEX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par: Nathalie FESTIN-PAYET
Courriel : nathalie.festin@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 0692 OS 47 10
Réf DS: 21201776
Réf OSE : 2024-97421-87528
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 19/12/2024
Le Directeur régional des Finances publiques de
la Réunion
@-
Mairie de Salazie
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible
“es
Nature du bien : Parcelles cadastrées AP 433 et AP 557
Adresse du bien : Mare à Poule d'eau - Salazie
Valeur : 29 986 €, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 1- CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Fanélie DAMOUR
2 - DATES
de consultation : 02/12/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis: néant
le cas échéant, de visite de l'immeuble : Sur photos
du dossier complet : 18/12/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE 31. Nature de l'opération L | A
Cession : F4
Acquisition : amiable []
par voie de préemption []
par voie d'expropriation []
|Prise à bail : | C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de![] l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) 0
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession des parcelles communales au locataire.
Prix négocié : 30 000 €
4.1. Situation générale
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Voirie présente
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Salazie AP 433 Mare à poule d'eau 2 621 m° Terrain agricole
Salazie AP 557 Mare à poule d'eau 25 937 m° Terrain agricole
TOTAL 28 558 m°
4.4. Descriptif
Parcelles agricoles formant une unité foncière d’une superficie totale de 28 558 m°.
Ces terrains sont plus ou moins pentus à certains endroits, situés proche de la Mare à Poule d'Eau (partie basse) et la route départementale (partie haute) et accessible par un chemin carrossable et par le chemin Ernest Deville à Mare à Poule d'Eau . Le preneur y exploite des cultures maraichères (arbres fruitiers, treille de chouchous, ..).
L'évaluation est réalisée sous réserve d’un mesurage par un professionnel habilité et, en cas de discordance marquée, un nouvel avis devra être sollicité.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Mairie de Salazie Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 5.2. Conditions d'occupation
Occupées dans le cadre d’un bail emphytéotique par le futur acquéreur.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLU : Zones A (24 658 m°) et Nr (3 900 m°)
PPR réglementaire : PPR Rîg sur toute l'unité foncière
6.2.Date de référence et règles applicables
PLU de Salazie de 2022
ZONE À
Cette zone couvre les secteurs agricoles de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Il existe un secteur spécifique, le secteur Aba, en milieu rural habité, dans lequel conformément aux dispositions
de l’article L.151-13 du code de l'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille
et de capacité d'accueil limitées, à condition qu'elles s’insèrent dans leur environnement et qu’elles soient
compatibles avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
ZONE N
Cette zone couvre les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux
naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une
exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.
Il existe deux secteurs spécifiques :
- le secteur Npnr, correspondant aux espaces situés dans le cœur du parc national de la Réunion, dans lesquels aucune
construction n’est admise, sauf autorisation spéciale,
- le secteur Nr, correspondant aux réservoirs à biodiversité et corridors écologiques hors cœur du parc national de la Réunion
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Ventes de terrains agricoles relevées sur Salazie entre 2018 et 2024 dans un rayon de 3km autour du bien Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 10/03/2025
Date de réception préfecture : 10/03/2025 Périmètre de recherche
Adresse 535 Route Departementale 48, 97433, Salazie correspondant à la référence cadastrale : 97 421 / 000 AP 0433
érimètre géographique : 3000 m autour
Période de recherche
Je 11/2021 a 11/2024
Caractéristiques du bien
Non bâti
Surface du terrain : de 3000 à 50000 m?
Données retraitées après lecture des
actes
Surface CPR PLU / Nature de bien | Ref. Cadastrales (Oro ain ne pe Adresse Date mutation Re er ee Fe RE NT
21IAPI3S | SALAZIE UE POULE D | 44/08/2023 | 5492 se] 0,91, Vente Non bâti | | F % 2 [exo | | intrafamiliale
Données retraitées après lecture des
actes
Surface = AR: NET 2H 011219 terrain (m°) Observations | (Nature) Ref. Cadastrales Commune ANS Date mutation de ad RL Dee A | | | | | 2U/ARMOMI SALAZIE |119CHE LACLOS | 27/0/2020 | 9337 | 15000 1,61 A Non bâti | Sol | ] | | |
| | | | | 750m°? | | 21//AN/348// SALAZIE | MARE A CITRONS | 13/12/2019 | 4190 | 155000 36,99) constructibles Non bâti Tee | | | À — Ub
21IARITTI/ SALAZIE |MARE À POULE D | 28/02/2020 | 43546 | 37500! 0.86) A(94%}Nr Non bâti Taillis
21//AR/79// SALAZIE |MARE À POULE D | og042021 | 45355 | 39000! 0.86) A(92%}Ar Non bâti Taillis
| MARE À POULE D 6475 | | 1,33 21/IAR/AQ/ SALAZIE 16/07/2021 | 7004 | 8580 À Non bâti Terre EAU (bornés) | | 1,21
Ventes de terrains agricoles d'une surface supérieure à 10 000 m° relevées sous DVF en sections voisines de AP (à défaut de termes en section AP)
IDU CAD DATE_ MUTATION NATURE OC@SUM_SURF_*INFO_PLU VALEUR_FONEUROS M2_ PI 421000AR0061 20201215 NON BAT] 10791 À (100 %) 17500 1,62 421000AR0075 20200228 NON BAT] 25363A (100 %) - N (0 %) 22000 0.86 421000AR0077 20200228 NON BAT] 43546 À (94%) -N(6%) 37500, 1 421000AR0079 20210409NON BATI 45355À (78 %) -N (2%) 39000 l 421000AR0101 20201027 NON BAT] 9337 À (100 %) 15000 2
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Néant
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Date de réception préfecture : 10/03/2025 8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
4 ventes de terrains nus d'une surface supérieure à 10 000 m° ont été relevées en sections voisines de AP à moins de 3km de AP 433 et 557,
Les termes relevés sont situés en PPR interdiction comme les parcelles à évaluer.
Moyenne des termes : 1,05 €/m° |
Calcul : 1,2 €/m°? x 28 558 m? = 29 985,9 € arrondis à 29 986 €
9 - DÉTERM INATION DE LA VALEUR VÉNALE = MARGE D'APPRÉCIATION .
\
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 29 986 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 %.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par Une délibération ou une décision pour vendre à Un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé. _
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*oour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pêle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis,
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières. Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 10/03/2025 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant (PPR, surfaces, PLU, photos, descriptif des parcelles...) et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
L'évaluation est réalisée sous réserve d’un mesurage par un professionnel habilité et, en cas de discordance marquée, un nouvel avis devra être sollicité.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional des Finances
publiques
et par délégation,
Nathalie FESTIN-PAYET
Inspectrice des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d’un traitement infonr at de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'inforrnatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des 7 Finances Publiques.
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