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Acte - AR DL13122023 04AAAAA Bail emphyteotique SAS COCO
Acte - DL22092021 01A Bail emphyteotique UCPA
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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Lacanau.
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Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Fiscalité,
EXPERTS ASSOCIES - SARL au capital de 10 000 € - RCS 830 606 869
BORDEAUX - AGEN 05 56 44 95 30 - 05 53 66 94 88 cabinet@blb-associes.com
ÉVALUATIONS IMMOBILÈRES
VALEURS VÉNALES ET LOCATIVES
BERTHAUD ! LAHAYE ! BRUNET
RAPPORT
D'EXPERTISE
DOSSIER MAIRIE DE LACANAU
VALEUR LOCATIVE
AOUT 2023
Locaux à réhabiliter,
Sis commune de LACANAU (Gironde),
N° 6 allée Pierre Ortal
N/Réf. : 20230625 - RB
Accusé de réception en préfecture
033-213302144-20231218-DL13122023-04-DE
Date de réception préfecture : 18/12/2023 - 2 -
20230625 - RB – MAIRIE DE LACANAU
SOMMAIRE
I - MISSION ...................................................................................................................... 3
II - IDENTIFICATION DU BIEN ........................................................................................... 4
III - SITUATION ................................................................................................................... 5
Situation générale ................................................................................................................. 5
Situation particulière .............................................................................................................. 6
IV - DESCRIPTIF .................................................................................................................. 7
PRINCIPALES CARACTERISTIQUES .......................................................................................................... 8
V - SURFACES .................................................................................................................... 8
VI - CONDITIONS D'OCCUPATION ................................................................................... 8
VII - URBANISME ................................................................................................................. 8
VIII - ESTIMATION ................................................................................................................ 9
Analyse du marché ................................................................................................................ 9
Élément d'appréciation ....................................................................................................... 10
DETERMINATION DE LAVALEUR LOCATIVE ..................................................................... 10
IX - CONCLUSION ............................................................................................................ 11
ANNEXE 1 – CONDITIONS D'EXÉCUTION ................................................................................... 12
ANNEXE 2 – DÉFINITIONS (CHARTE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIERE) ........... 13
ANNEXE 3 – LISTE DES PIÈCES DEMANDÉES ET COMMUNIQUÉES .......................................... 14
Accusé de réception en préfecture
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I - MISSION
Nous,
Romain BERTHAUD, Expert en Évaluation Immobilière près la Cour d'Appel d'Agen,
Emmanuel LAHAYE, Expert en Évaluation Immobilière près la Cour d'Appel de Bordeaux, et
Jessica BRUNET, Expert en Évaluation Immobilière près la Cour d'Appel de Bordeaux,
Société BLB ASSOCIÉS, avons été missionnés conformément à la lettre de mission acceptée en
date du 07/06/2023, par Monsieur Laurent PEYRONDET représentant la commune de Lacanau,
propriétaire, afin de déterminer la valeur locative de locaux à réhabiliter sis :
N° 6 allée Pierre Ortal
LACANAU (Gironde)
Le cabinet BLB ASSOCIÉS est compétent et qualifié pour procéder à l'évaluation du bien objet de
la présente expertise.
Cette mission s'inscrit dans un contexte de gestion patrimoniale.
Il n'a pas été relevé de conflit d'intérêt s'opposant à l'exécution de la présente mission.
Pour mener à bien notre mission, il nous a été remis un certain nombre de documents dont la liste
figure en annexe.
La visite complète des lieux a été réalisée par Romain BERTHAUD, le 10/07/2023.
Étant précisé que :
- Notre étude s’inscrit dans un projet de mise en location des locaux objet des présentes en vertu
d’un bail emphytéotique pour une durée de 50 ans ; l’ensemble des travaux de réhabilitation,
taxe et impôts (taxe foncière incluse) devant être supportés par le preneur.
- Au regard des éléments communiqués, les locaux étudiés seraient composés au rez-de-chaussée
des lots n° 209, 211, 237, 240 et 243 ; à l’étage des lots n° 245 à 246.
Cette désignation est néanmoins donnée à titre indicatif, sous toutes réserves.
Le présent rapport est établi dans le respect des règles de méthodologie et de déontologie
imposées par la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière (5ème édition – mars 2017) et
conformément aux normes européennes d'évaluation publiées par TEGoVA (The European Group
of Valuers Associations).
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II - IDENTIFICATION DU BIEN
Locaux à réhabiliter,
Sis commune de LACANAU (Gironde),
N° 6 allée Pierre Ortal et montée de l’Oyat,
A l’angle,
Comprenant :
- Un ensemble de surfaces majoritairement brutes de tous aménagements, en R+1,
- Trois emplacements de stationnements.
L’ensemble dépendant d’un immeuble en copropriété figurant au cadastre rénové,
Section BI n° 447 et 449 pour une contenance totale de 2 845 m².
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III - SITUATION
Situation générale
LACANAU, plus de 5 000 habitants, commune et station balnéaire de la presqu'île du Médoc située
à environ 40 km à l'ouest de Bordeaux.
L'accès routier se fait aisément par la RD10 depuis l'échangeur n° 9 de la rocade périphérique
bordelaise ; accès à l'A61 par Marcheprime.
La gare Saint-Jean est à environ 50 minutes ; l'aéroport international de Bordeaux-Mérignac à une
quarantaine de minutes.
Lacanau est également desservie par le réseau TransGironde et bénéficie de plusieurs liaisons
quotidiennes avec le centre-ville de la capitale girondine et la gare Saint-Jean.
La commune est dotée de tous les services urbains : commerces de proximité dans les différents
quartiers, supermarchés, établissements scolaires (écoles et collège), administrations.
Les équipements sportifs et loisirs sont également nombreux avec notamment un golf réputé, un
centre balnéothérapie et un casino.
Le territoire de la commune se subdivise en différents quartiers :
- le bourg, en retrait d'une dizaine de kilomètres de la côte,
- les quartiers en périphérie du lac,
- et enfin Lacanau-Océan, l’une des plus anciennes étapes du circuit professionnel de surf.
L'économie de la commune repose essentiellement sur les activités touristiques avec également
une petite activité sylvicole.
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Situation particulière
Lacanau-Océan, en bordure de l’allée Pierre Ortal, axe majeur principal perpendiculaire au front de
mer sur lequel sont implantés la plupart des restaurants et commerces saisonniers.
L’immeuble est implanté plus particulièrement derrière le restaurant le « Kayoc » (1ère ligne), côté
front de mer et à hauteur du parvis de la plage centrale.
Très bon emplacement commercial à l’échelle locale connaissant néanmoins quelques difficultés
de stationnement, cette artère devenant piétonne pendant la période estivale.
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IV - DESCRIPTIF
Vue nord-ouest (angle) Vue nord-est (allée Ortal)
Rez-de-chaussée
1er étage
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Bâtiment d’ancienne génération abritant historiquement une activité de night-club, aujourd’hui
totalement désaffecté. Subsistent néanmoins des boutiques en rez-de-chaussée (destinées à être
supprimées).
Si la superstructure apparaît globalement saine, charpente et couverture incluses, l’apparence des
façades est médiocre, fortement datée.
Intérieurement, les surfaces offertes sont relativement importantes, notamment à l’étage, avec une
vue dégagée sur le front de mer à l’ouest. L’agencement du rez-de-chaussée est plus alambiqué
avec une partie des surfaces aveugles ou en second jour.
L’ensemble sera considéré brut de tout aménagement, intégralement à réhabiliter.
PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
Superstructure ancienne en béton ou assimilé sous parements et ravalements très vieillissants.
Planchers hauts porteurs par hourdis partiel.
Charpente traditionnelle bois à quatre pans sous couverture de tuiles en terre cuite ; pas de
désordres majeurs identifiés (mais couverture destinée à être intégralement repensée par le
preneur).
Menuiseries à simple vitrage.
Branchements : eau, électricité ; assainissement.
V - SURFACES
Surfaces utiles arrondies selon documents communiqués (titres de propriété) et mesurage partiel
effectué sur place. Les surfaces considérées sont donc données à titre indicatif et sous réserve de
confirmation par un Homme de l'Art.
Rez-de-chaussée : 140 m²
Étage : 375 m²
-------------
Total : 515 m²
VI - CONDITIONS D'OCCUPATION
Cf. page 3 « Mission ».
VII - URBANISME
Sans objet dans le contextes de la présente étude.
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VIII - ESTIMATION
Analyse du marché
L'immobilier professionnel au sens large, plus que les autres marchés immobiliers, est extrêmement
sensible au niveau de l'activité économique.
Ce type de marché, concernant les valeurs vénales, s'adresse principalement à deux clientèles
potentielles :
- soit les acquéreurs utilisateurs, c'est-à-dire les entreprises elles-mêmes,
- soit des investisseurs.
Dans la première hypothèse, les entreprises recherchent principalement des biens parfaitement
adaptés à l'activité qui sera exercée dans les lieux. Dans ces conditions, ce sont en priorité des
terrains sur lesquels des constructions seront édifiées qui seront convoités.
Dans le cas des investisseurs, c'est la qualité du bâtiment et surtout l'emplacement qui tiendront
lieux de critères de choix. Ici également, le niveau de la valeur locative ou la qualité de la signature
du preneur revêtent une importance particulière.
Contrairement au marché de l'habitation, ce marché n'est ainsi pas du tout soumis à une
quelconque convenance.
Les valeurs sont relativement bien normées et les prix constatés, en valeur vénale ou en valeur
locative, sont en général parfaitement cernés.
Cette remarque doit être nuancée dans la mesure où lorsque l'activité économique est
satisfaisante, les besoins des entreprises s'accroissent et les valeurs également. A l'inverse, un
environnement économique morose induit une tendance baissière sur les valeurs des biens.
À ce titre, et notamment depuis les dernières crises successives, nous constatons qu'il se produit
le même phénomène que pour l'habitation, à savoir que les investisseurs privilégient des
emplacements sûrs, c’est-à-dire bien desservis et à proximité des pôles économiques ou de
synergie existants. Les investisseurs sont donc bien présents, mais ils sont plus regardants sur les
secteurs considérés et la signature des preneurs.
Le marché des valeurs locatives répond à peu près à la même logique, mais du côté preneur cette
fois, les entreprises privilégiant notamment la facilité d'accès et la proximité des zones
économiquement actives, générant ainsi une certaine synergie.
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Élément d'appréciation
Ce bien présente les caractéristiques suivantes :
- Très bonne implantation à l’échelle locale.
- Surfaces non spécialisées à l’étage avec vue dégagée sur l’océan.
- Superstructure a priori solide.
- Surfaces du rez-de-chaussée en partie difficilement exploitables.
- Travaux de réhabilitation extrêmement lourds à prévoir.
DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE
Notre mission s’inscrit dans le cadre d’un projet de bail emphytéotique, contrat de longue durée
(50 ans dans le cas d’espèce) qui confère au preneur un droit réel sur les locaux donnés à bail, ce
dernier supportant la grande majorité des travaux et charges qui incomberait normalement au
bailleur et ce, en contrepartie d’un loyer faible. Les améliorations réalisées sur les locaux bénéficiant
en fin de bail au propriétaire.
La valeur locative tient donc compte de l’ensemble de ces conditions et ne pourra donc en aucun
cas être rapprochée de près ou de loin des niveaux de loyers de boutiques « classiques » tels que
l’on peut le rencontrer sur l’allée Ortal (faisant l’objet de baux commerciaux ou saisonniers).
Aussi, la valeur locative de ces surfaces à réhabiliter intégralement pourra être rapprochée de celle
de locaux type entrepôt qu’il y aura lieu de majorer pour tenir compte de leur implantation
commerciale.
Les loyers constatés pour ce type de surfaces en zones d’activités sont globalement homogènes et
dépendent principalement de la surface de foncier, mais également de la génération des
bâtiments ; ils s’établissent globalement entre 30 et 50 €/m²/an.
En conclusion, pour les locaux objet des présentes, nous pensons qu’il y a raisonnablement lieu de
retenir une valeur unitaire à hauteur de 70/m²/an, soit une valeur locative qui pourra s’établir
comme suit :
N.B. : assorti d’un taux de capitalisation modéré de 4,5 / 5 % compte tenu des charges quasi
inexistantes incombant au bailler sur le long terme, ce loyer apparait parfaitement cohérent au
regard du prix d’acquisition des locaux (mutations de 2021 et 2023).
Surface retenue : 515 m²
Valeur unitaire retenue : 70 €/m²
Soit une valorisation de : 515 m² x 70 €/m² = 36 050 €
Valeur arrondie : 36 000 € HC
* HC : Hors Charges
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IX - CONCLUSION
Locaux à réhabiliter,
Sis commune de LACANAU (Gironde),
N° 6 allée Pierre Ortal et montée de l’Oyat,
A l’angle.
Valeur locative retenue :
Tel est notre avis d'expert.
Fait à Bordeaux, le jeudi 31 août 2023
Romain BERTHAUD,
36 000 €
HORS CHARGES
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ANNEXE 1 – CONDITIONS D'EXÉCUTION
Le présent rapport est établi dans le respect des règles de méthodologie et de déontologie imposées par la Charte de l'Expertise en
Évaluation Immobilière (5ème édition – mars 2017) et conformément aux normes européennes d'évaluation publiées par TEGoVA (The
European Group of Valuers Associations).
Dans le cadre des missions qui lui sont confiées, l'Expert qui exerce, à titre principal, une activité d'évaluation des biens immobiliers, est
compétent et qualifié, au regard des critères imposés tant par la Charte susmentionnée que par TEGoVA. BLB ASSOCIÉS n'a pas relevé
de conflit d'intérêt pour cette mission, ni par rapport aux parties concernées, ni par rapport au bien ou aux droits étudié·s.
Pour permettre à l'Expert de mener à bien sa mission, il appartient au Client de lui transmettre l'ensemble des documents et
renseignements demandés, tels qu'indiqués dans la liste annexée au présent rapport. Il convient de préciser que les éléments
communiqués sont considérés, par l'Expert, comme exacts et sincères. À défaut, sa responsabilité ne saurait être engagée. En l'absence
desdits documents, l'Expert mentionnera nécessairement des réserves.
Les surfaces retenues par l'Expert sont celles qui lui ont été transmises par le Client. À défaut, lorsque l'Expert effectue un relevé de
surfaces sur site ou un calcul de surfaces sur la base des plans communiqués, ces surfaces ne doivent être retenues qu'à titre strictement
indicatif et ne peuvent en aucun cas être admises comme une attestation de surfaces réalisée par Géomètre-Expert.
Par ailleurs, nous considérons que le bien étudié répond à toutes obligations légales et/ou réglementaires imposées (permis de
construire, normes de sécurité, I.C.P.E., conformité, etc.).
À noter que les règles d'urbanisme, indiquées dans le présent document, ne sont qu'un résumé des principales règles applicables (liste
non exhaustive), n'ont pas de valeur d'autorisation administrative et nécessitent une confirmation écrite (certificat d'urbanisme ou
autorisation administrative) par l'autorité locale compétente.
Concernant les servitudes, nous présumons que le bien objet du présent rapport est exempt de servitude de droit privé susceptible de
grever sa valeur. À défaut, il conviendrait alors de revoir le montant de l'évaluation en conséquence.
Quant aux diagnostics environnementaux, l'expert n'est pas habilité à procéder à une étude structurelle. Nous supposons que le bien
objet de la présente expertise, est conforme à la règlementation en vigueur, et donc, à ce titre, exempt de vices relatifs notamment à la
présence d'amiante, aux risques liés aux mouvements de terrain et gonflements d'argile, aux risques d'accessibilité au plomb dans le
cadre de la lutte contre le saturnisme, à la présence de termites et autres insectes xylophages, aux risques encourus par la présence de
radon, à la conformité des installations d'eau, électricité, gaz, assainissement et piscine. Il en est de même en ce qui concerne
l'éventualité d'un quelconque type de pollution ou de contamination du sol ainsi que toutes autres normes d'application légale. S'il
s'avérait que le client transmette des informations contraires à l'Expert, les coûts de mise en conformité mentionnés par l'Expert, le
seraient à titres indicatifs. Seuls les devis réalisés par des professionnels permettraient de déterminer, de manière précise, les coûts
prévisionnels.
Les conditions d'occupation précisent soit les caractéristiques générales figurant dans les baux transmis par le Client soit que le bien
estimé est libre de toute occupation opposable à un tiers.
Les valeurs annoncées s'entendent à la date de l'expertise (ou par exception à toute date dûment mentionnée dans le présent rapport)
et ne sauraient engager l'avenir ; le présent rapport n'est valable qu'aux fins exprimées au moment où l'étude a été demandée à l’expert.
Elles sont actuelles et ne tiennent compte d'aucune valeur pouvant convenir aux parties pour des raisons subjectives ou de convenance.
Ni le cabinet BLB ASSOCIÉS, ni aucun membre de son personnel n'a d'intérêts financiers eu égard au niveau de cette évaluation, et la
rémunération perçue par le cabinet pour le présent rapport est indépendante des conclusions qui y sont livrées.
Le présent rapport d'expertise n'est destiné qu'au client qui en a passé commande et ne saurait être utilisé par quiconque d'autre que
lui. Toute utilisation totale ou partielle dudit rapport est interdite sauf accord écrit de l'Expert.
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ANNEXE 2 – DÉFINITIONS (Charte de l'Expertise en Évaluation
Immobilière)
SURFACE UTILE
Contrairement à la surface de plancher, la surface utile intérieure ne tient pas compte des éléments structuraux du bâtiment (notamment
murs extérieurs et dans certains cas les circulations verticales). Elle est donnée à titre indicatif dans le cadre d'une évaluation en valeur
vénale.
SURFACE HABITABLE
La surface habitable, définie à l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), est la surface de plancher construite
après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons,
séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10 du CCH, locaux communs et autres dépendances
des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (L. n° 84-68 du 25.01.1984 - CCH, art. R.111-2).
SURFACE PONDÉRÉE
Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante
ou étalon en appliquant des coefficients de pondération.
SURFACE PRIVATIVE DITE LOI CARREZ
Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches
et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une
hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de
cette superficie.
VALEUR VÉNALE
Somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur
consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont,
l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. Il convient de distinguer :
- La valeur vénale nette exprimée hors frais d’acquisition (frais d’acte) et selon la nature de l’immeuble :
o Hors droits de mutation (« hors droits ») ou hors taxe à la valeur ajoutée (« hors taxes, hors frais ») pour
l’immobilier d’entreprise soumise au régime de la TVA
o TTC pour l’habitation soumise au régime de la TVA immobilière.
- La valeur vénale brute (dite « acte en main » ou « droits inclus ») où droits de mutation et frais d’acquisition sont inclus.
MÉTHODE PAR COMPARAISON
Elle consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des
caractéristiques et une localisation, comparables à celle du produit expertisé. Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur
vénale que la valeur locative d’un actif immobilier. On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par
comparaison directe. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché.
MÉTHODE PAR LE REVENU
Elle comprend deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation. Ces méthodes consistent à prendre pour base soit un
revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à
utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée).
Les méthodes par le revenu ou par le rendement se déclinent de deux manières soit par capitalisation, soit par actualisation des flux
futurs (Discounted Cash-Flow).
TAUX DE CAPITALISATION
Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu annuel de l’immeuble et sa valeur vénale, hors frais
d’acquisition. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble. Il est employé de
plus en plus rarement et plutôt en matière d’habitation.
TAUX DE RENDEMENT
Le taux de rendement exprime le rapport entre le revenu de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur. Ce capital correspond à la
fois au prix d’acquisition qui est versé au vendeur ainsi qu’aux frais d’acquisition représentés par les droits de mutation, les honoraires
de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne donc une valeur vénale dite "acte en main". Le qualificatif de brut ou
net recouvre la même définition que pour le taux de capitalisation, c’est-à-dire en fonction de l’assiette considérée : revenu brut ou
revenu net.
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20230625 - RB – MAIRIE DE LACANAU
ANNEXE 3 – LISTE DES PIÈCES DEMANDÉES ET COMMUNIQUÉES
D emandées
Transmises
Commentaires
Propriété/régime juridique
Titre de propriété ou attestation notariale
Règlement de copropriété – état descriptif de division
Compte-rendu des 3 dernières assemblées générales
Justificatif de l'affectation des locaux
☒
☐
☐
☐
☒
☐
☐
☐
Cadastre/urbanisme
Matrice cadastrale
Plan cadastral
Certificat d'urbanisme
Autre(s)
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
Construction
Permis de construire
Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC)
Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT)
Notice descriptive
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
Plans/surfaces
Plan de masse
Plan par niveau
État détaillé des surfaces
☒
☒
☐
☒
☒
☐
Plans partiels
Situation locative
Baux et avenants
Convention de sous-location
Derniers loyers facturés/acquittés
État des contentieux éventuels
Résiliation des baux
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
☐
Travaux
Liste des travaux dernièrement réalisés
Liste des travaux prévisionnels
☐
☐
☐
☐
Environnement/pollution
Diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, ...)
Pollution des sols
☐
☐
☐
☐
Autres
Bilans d'exploitation détaillés sur 3 ans, résultat
d'exploitation, taux d'occupation, tarifs pratiqués...
☒
☐
☐
☐
Taxe foncière
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