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Compte-Rendu - D 138 2023 Annexe
Compte-Rendu - D 138 2023 Annexe
unknown - D 139 2023 Annexe
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Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
S'LOF
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE Montereau-fault-
Publié le
z
no
3 3
l Que
l HS Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S L or
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE Département :
SEINE ET MARNE
Commune :
MONTEREAU FAULT YONNE
Section : AE
Feuille : 000 AE 01
Échelle d'origine : 1/1000
Échelle d'édition : 1/2000
Date d'édition : 20/09/2023
(fuseau horaire de Paris)
Coordonnées en projection : RGF93CC49
©2022 Direction Générale des Finances
Publiques
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIG Envoyé en préfecture le 18/10/2023 Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LOS
ID :077-217703057-20231009-D_139 2023-DE
77010 Melun Cedex
tél. -fax
Cet extrait de plan vous est délivré par :
cadastre.gouv.fr
1696800
8132600
8132400
1697000
8132400
1697000 Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LOT
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE Envoyé en préfecture le 18,
pe - Reçu en préfecture le 18, _
géoportail Publié le NT ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
Longitude : 2*57'39"E
Latitude : 48° 23'32°N Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S L Or
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE Envoyé en préfecture le 18/10/2023
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S'L
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
e
(AE 34)
Commune
de
Montereau
Fault
Yonne
Nota
:La
direction de
la
flèche
Nord
est
donnée
à titre
indicatif.
Nota:
-Les
limites
parcellaires
indiquées
sur ce
plan
ont
été
dessinées
en
fonction
des
limites
apparentes
et
du
plan
cadastral.
‘pas
de
valeur
Juridique
et
contradictoire.
les
limites
doivent
faire
l'objet
d'un
bomage
(AI158)
Departement
De Seine
Et Mame
(AE 81)
Anonyme
D'habitation
À Loyer
Modre Trois Moulins
Hab
®
2
2
Œ
2
Angle de côte
5
ÿ
5 [re
à
——
(AI160)
ë
Commune
de Montereau
Fault Yonne
EST
x
(AE
82)
\
Commune
de Montereau Fault
Yonne
|
Fa
1
Borne nouvelle S
(AI
154)
Departement De Seine Et Mare
(AI1156)
Departement
De
Seine
Et Mare
j©
Lot
N°2
(AIIS7),
À.
5
(AI129)
Min
Culture
Et Communication
!
©
1 Bone coule ù
4
(AI155)
Commune
de Montereau
Fault
Yonne
2
one
anale
Commune
de
Montereau
Fault
Yonne
\
4620
m°
Tailis
(AI138)
dr,
Commune
de
Montereau
Fault
Yonne
Tailis
se
$
Bome
nouvelle
(AI134)
Societe
Anonyme
D'habitation
À
Loyer
Modre
Trois
Moulins
Hab
7
(AI137)
Bone
ruée
Societe
Anonyme
D'habiation
À Loyer
Modre
Trois
Moulins
Hab
(AK
320)
Societe
Anonyme
D'ibitation
À Loyer
Modre
Trois
Moulins Hab
S
(AI
41)
Commune
de
Montereau
Fault
Yonne
z% Fe,
(AI139)
Commune
de Montereau
Fault Yonne
S
&
(AK 349)
Commune
de Montereau Fault Yonne
Fa Envoyé en préfecture le 18/10/2023
S'L
D_139_2023-DE
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le
ID :077-217703057-20231009
Département
de
la
Seine-et-Marne
Commune
de
Montereau-Fault-Yonne Rue
de
Boulains
Propriété
de
la
Commune
de
Montereau-Fault-Yonne
Section
: AI
n°
138-155-157-160
PROJET
DE
DIVISION
Echelle
: 1/500
Dessiné
le
le
09-02-2023
par
G.L.
BUREAU
DEGEOMETRES,
D'ARPENTAGE
ET
DE
TOPOGRAPHIE
MONTEREAU
(77130)
52b,
Rue
des
Soeurs
Lecoq
Tél. : 03 86 62 04 90 MIGENNES
(89400)
8, Rue de Varennes Tél.
: 01 64 32 05
45
_
SENS
(89100)
GEOMETRE- EXPERT
18, rue Auguste Morel
contenue rene manne
77
Tél.
: 03 86 83 16 00
JOIGNY
(89300)
34,
av.
Jean
Jaurès
Tél.
:03 86
80
05
12
[=
www.bgat.fr
22301021 osier : LE Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LOT
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
Annexe B1 - DESCRIPTION DES CONTREPARTIES FONCIÈRES POUR LE GROUPE ACTION LOGEMENT (des apports en faveur de la mixité)
Conformément à l’article 5.2, les contreparties foncières mises à disposition de Foncière Logement au titre
de la présente convention pluriannuelle de renouvellement urbain et leurs modalités de mise en œuvre sont
les suivantes. Foncière Logement se réserve la possibilité de transférer ses droits à un autre opérateur du
groupe Action Logement.
Il Attributaires des contreparties foncières
La CLARM filiale du Groupe Action Logement Immobilier à laquelle par la présente Foncière Logement
transfère ses droits.
IL. Volume des contreparties foncières (terrains ou droits à construire)
Au total, les contreparties foncières cédées représentent : 3 759 m° de droits à construire (surface de
plancher développée) prenant la forme de terrains localisés dans le périmètre du projet de renouvellement
urbain, pouvant aller jusqu'à 300 mètres autour du quartier sur avis du comité d'engagement, cédés à l'euro
symbolique et transférés en pleine propriété à la CLARM filiale du Groupe Action Logement Immobilier à
laquelle par la présente Foncière Logement transfère ses droits.
Les porteurs de projet et les propriétaires des terrains d'assiette des contreparties s'engagent à respecter le
volume, les conditions et délais de mise à disposition des contreparties. Ils s'engagent solidairement à mettre
à disposition les contreparties dans les conditions ci-après précisées.
Le porteur de projet s'engage à faire respecter la mise en œuvre des conditions de la présente convention
par tout propriétaire de terrain et tout opérateur désigné pour l'aménagement des fonciers concernés et à
faire rédiger un cahier des charges de cession de terrain qui soit conforme aux prescriptions de la présente.
Un bilan de la mise en œuvre de ces contreparties est adressé par le porteur de projet chaque année au délégué territorial de l'ANRU. Pour cela les propriétaires des assiettes des fonciers contreparties et les
maîtres d'ouvrage retenus par l'attributaire pour réaliser les ouvrages sur les fonciers assiette des contreparties, s'engagent à transmettre au porteur de projet toutes les informations nécessaires à
l'élaboration de ce bilan de l'année N-1 au plus tard le 15 janvier de l’année N, pour que celui-ci puisse être
adressé par le porteur de projet au délégué territorial de l'ANRU au plus tard le 30 janvier de l'année N.
En cas de non-respect par les porteurs de projet et/ou les propriétaires des terrains d'assiette des
contreparties, l'article 8.2 du titre III du règlement général de l'Agence relatif au NPNRU prévoit un système
de sanctions graduées et proportionnées mobilisable par le Directeur général de l'Agence. Le Directeur
général pourra être saisi à cet effet par le délégué territorial de l'Agence, le directeur général d'Action Logement Services, le directeur général de Foncière Logement ou tout autre attributaire du groupe Action
Logement signataire de la convention.
ll. Détail des contreparties foncières mises à disposition du Groupe Action Logement
Les contreparties foncières destinées à l'attributaire sont constituées de 2 terrains dont les caractéristiques
sont les suivantes : Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S L C
ID : 077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
LES RUCHES - CLARM CLAUDEL -CLARM
Adresse Rue des Boulains Rue Claudel
Nom du QPV (préciser national/régional) PRIN - QP077014 - PRIN - QP077014 - Surville Surville
aa ca : . Ville de Montereau- Ville de Montereau-Fault- Propriétaire(s) du terrain avant cession
Fault-Yonne Yonne
Utilisation actuelle du terrain (et éventuelle Bâtiment Claudel —
opération financée par l'ANRU avant Friche
cession) démolition NPNRU
État de l'expertise relative à la pollution du A réaliser par A réaliser par i ; x EE r l'amé n terrain (faite ou à date prévue de réalisation) anÉnaseur ayant AMÉNATEUr SL cession cession
Surface du terrain (m?) 3 748 m°? 3 903 m°
Surface de plancher développable
programmée dans la présente convention
(m?)
2 100 m° de SDP 1 659 m° de SDP
Nombre de logements prévus selon ces m?
de surface de plancher Environ 30 logements Environ 20 logements
Date prévisionnelle de transfert de propriété
(mois/année) 2022 2025
Références cadastrales (préciser si possible
+joindre un plan au 1/1000) AI 155 AD 189 et AD 542
Éléments prévisionnels relatif au type
d'habitat * :
- Logements locatifs à loyer libre
- Logements en accession à la propriété
«libre »,
- Logements en accession sociale à la
propriété
Accession Sociale
L'attributaire engagera
une étude afin de
déterminer, la
programmation précise
et la nature de
l'opération développée
(Individuel / collectif)
Accession Sociale
Nombre de logements individuels / collectifs Entre 20 et 30 Environ 10 logements intermédiaires et 10
logements logements individuels (forme à
travailler)
ST à Ville de Montereau- Ville de Montereau-Fault- Viabilisation du terrain Fault-Yonne Yonne
Autres informations et contraintes
spécifiques.
* Ces éléments sont donnés ici à titre indicatif. Des études plus précises permettront de définir le nombre des
logements à réaliser et leur typologie. Sur ces fonciers aménagés, tous types et gamme de produit pourront être développés à l'exception de logements locatifs sociaux.
En cas de demande d'intégration par le porteur de projet d'un rez-de-chaussée à un usage autre que du
logement (commerce, activités économiques, bureaux, ..….) en pied de l'immeuble à construire, l’attributaire
fera réaliser une étude de marché. Si celle-ci apparaît favorable et compatible avec son modèle économique,
l'attributaire pourra alors réaliser l'investissement correspondant. À défaut, le porteur de projet ou l'opérateur
qu'il aura désigné se portera acquéreur du local correspondant au prix de revient de l’attributaire. Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LO Léé
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
IV. Modalités de mise à disposition à l’attributaire des contreparties foncières
Ces contreparties foncières, quel que soit leur propriétaire actuel, seront cédées à l'euro symbolique.
Les propriétaires des terrains d’assiette des contreparties et/ou les structures, aménageurs, chargées de
remembrer et équiper ces terrains, s'engagent à signer une promesse de vente à l'euro symbolique avec
l'attributaire, dans les délais compatibles avec la remise du terrain (2 ans avant la libération des sites) qui
comportera les conditions suspensives ou résolutoires suivantes :
1) Que le terrain soit cédé démoli en infrastructure et superstructure, dépollué et compatible avec le
projet de construction.
ILest ici précisé qu'un terrain « dépollué » au sens de la convention pluriannuelle de renouvellement
urbain est un terrain dont l'état environnemental est compatible, sans restriction d'usage, avec le projet tel qu'il sera défini par l’attributaire ou ses ayants droits (en ce compris la possibilité de planter des
arbres fruitiers, arbres à haute tige et des potagers), et n'engendre aucun coût ni surcoût dans le cadre
de la réalisation dudit projet.
De même, si postérieurement à la cession du terrain il subsistait des ouvrages ou réseaux en
superstructure et/ou infrastructure et/ou des terres à excaver non admissibles en installation de stockage de déchets inertes (ISDI) et/ou terres polluées (terres sulfatées où chargées en fluorure...),
le coût induit par la réalisation des travaux de retrait des ouvrages et des terres impactées et de leur
traitement éventuel ainsi que le coût induit par la réalisation des travaux de mise en compatibilité avec
l'usage futur sera supporté intégralement par le cédant.
À défaut de dépollution du terrain et/ou de retrait des ouvrages ou réseaux en infrastructure ou
superstructure, préalablement à la cession du terrain, l'attributaire ou ses ayants droits pourront
procéder eux-mêmes aux travaux où mesures nécessaires à la mise en compatibilité du terrain avec
le projet de construction.
Les coûts induits par la réalisation de ces travaux et/ou par l'excavation et l'élimination des terres
polluées seront intégralement pris en charge par le cédant.
2) Que le terrain soit cédé viabilisé, c'est-à-dire desservi par une ou plusieurs voies publiques
existantes ou à créer par la collectivité ou son aménageur dans un calendrier compatible avec les
travaux de réalisation des contreparties.
Ces voies devront être équipées des réseaux desservant le secteur (eau, assainissement EU/EP,
électricité, téléphone et le cas échéant gaz, réseau de chaleur, réseau câblé, ..) suffisamment
dimensionnées pour assurer le bon fonctionnement du programme projeté sans qu'il soit nécessaire
que l’attributaire réalise ou finance des renforcements de réseaux.
La cote des espaces publics et ou / futurs espaces publics, devra avoir été conçue pour être compatible
avec celle de l'opération projetée en contrepartie, et convenue avec l'attributaire. Les voies seront
configurées de telle manière qu'elles permettent des accès (entrées et sorties) en quantité suffisante
pour l'opération projetée et que les attentes réseaux soient réalisées jusqu'à la limite de propriété de
l'attributaire ou ses ayants droits pour chaque immeuble ou maison individuelle projetéeet que seuls
les travaux de branchement privatifs par maison individuelle ou immeuble restent à la charge de
l'attributaire ou ses ayants droits.
3) Que le terrain ne soit grevé d'aucune servitude de nature à gêner la réalisation du programme
immobilier de diversification de l'habitat projeté. Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LOT
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
4) Que le permis de construire définitif soit obtenu, délai de recours des tiers et de retrait administratif
purgés.
Les propriétaires des terrains, signataires de la présente convention, autorisent dès la signature de ladite
convention l'attributaire ou ses ayants droits à faire réaliser les études géotechniques, hydrogéologiques, environnementales et toute autre étude qui lui sembleraient nécessaires, avant transfert de propriété. Dans
le cas où les études des sols et des sous-sols feraient apparaître une pollution du site concerné, le coût des travaux et des études environnementales nécessaires à la réalisation des travaux de dépollution seront à la
charge exclusive du cédant et les travaux de dépollution exécutés, le cas échéant, selon les modalités ci-
dessus décrites au 1).
Afin de fluidifier la mise en œuvre des contreparties qui visent à favoriser la diversité de l'habitat en amenant
une population nouvelle de salariés, les porteurs de projets et les propriétaires des fonciers s'engagent à
anticiper et à mettre en œuvre les procédures administratives et d'urbanisme nécessaires à l'attributaire et,
permettant de respecter les calendrier prévisionnels visés au III ci-dessus, en ce compris les demandes de
dépôts de permis de construire.
Les propriétaires des terrains et/ ou aménageurs s'engagent à élaborer les éventuels cahiers de charges de
cession de terrains conformément aux dispositions de la présente convention.
De même, si le terrain est situé dans un périmètre de recherche d'archéologie préventive, l'attributaire se
réserve le droit, pour le cas où l'économie du projet serait remise en cause, de demander une substitution
du terrain. En cas de préconisation d'un éventuel diagnostic archéologique par l'autorité compétente, tous les frais liés aux surcoûts éventuels de ce diagnostic seront à la charge du cédant.
Si l'étude géotechnique fait apparaître la nécessité d'engager des coûts de confortement du sous-sol et/ou
de fondations spéciales prohibitifs au regard de l'économie du programme de construction, l'attributaire se
réserve le droit de demander une substitution du terrain.
Les participations financières à la réalisation des équipements publics (redevance de ZAC, PAE, PUP,
PFAC...) ne seront pas prises en charge par l'attributaire ni par son mandataire pétitionnaire de la demande
de permis de construire.
Dans le cas où l’une ou plusieurs des conditions suspensives s'avèreraient impossibles à lever, les cédants
et l'attributaire, en lien avec le porteur de projet, pourront convenir de substituer où de modifier les
contreparties initialement prévues. Ces modifications seront portées à connaissance du directeur général de
l'ANRU.
L'acte authentique de cession des terrains d'assiette des contreparties est signé dès la levée de la dernière
condition suspensive.
En matière de construction, il est précisé que l’attributaire fera réaliser des études de faisabilité qui
permettront notamment de définir, en concertation avec le porteur de projet et la commune, le programme à
réaliser.
Dans ce cadre, les documents suivants devront être transmis par le cédant :
- un relevé périmétrique et topographique des terrains ainsi que des abords immédiats ; sur ce relevé
devra figurer l'ensemble des informations nécessaires à la parfaite connaissance du site et de ses
contraintes : servitudes, voiries existantes ou programmées, réseaux sous domaine public, sur site ou
à proximité, implantation des constructions existantes, etc …
- le bornage du terrain (plan et procès-verbal) préalablement à l'acte authentique. Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le Ss LOT
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
Si nécessaire, l’attributaire fournira une note relative aux modalités de remblaiement des excavations générées par les démolitions des ouvrages en infrastructure (sous-sols, fondations, cuves ..) à laquelle devra se conformer le cédant.
Sur la base de ces études de faisabilité, à la fois dans le respect du cahier des charges techniques déterminé
en concertation avec le porteur de projet et dans le respect de la cohérence du projet de renouvellement
urbain, les logements réalisés répondront aux objectifs de l’attributaire de diversification de l'habitat, ce dernier se réserve le choix des opérateurs et des maîtres d'œuvre chargés de leur réalisation.
V. Modalités d'évolution des contreparties foncières pour le Groupe Action Logement
Concernant les modalités d'évolution des contreparties, dans la logique de construction et de mise en œuvre
partenariale du projet, le porteur de projet se doit de solliciter officiellement l’attributaire sur les modifications qu'il souhaite apporter aux terrains de contreparties tels que décrits dans l'article 5.2 de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain.
Parallèlement, l'attributaire, lorsqu'il est à l'origine de cette demande d'évolution (ou de son constat), se
manifestera par écrit auprès du porteur de projet. Dans tous les cas, le délégué territorial de l'ANRU sera tenu informé de ces démarches.
Toute évolution notable des conditions de cessions de contrepartie devra faire l'objet d'une régularisation
par le biais d'un avenant à la convention conformément aux modalités prévues à l'article 7.2 du titre III du
règlement général de l'ANRU relatif au NPNRU. Dans ce cadre, il conviendra de s'interroger de la nature des évolutions apportées aux contreparties :
- Les évolutions, non significatives, ne remettent pas en cause la localisation des contreparties ou les
conditions de la diversification de l'offre de logement (exemple : modification d'une erreur matérielle
type cadastrale-, modification du schéma de cession, ajustement marginal de la surface ou de la
surface de plancher développable du terrain, etc.).
Dans cette hypothèse, la régularisation de l'article 5.2 de la présente convention pluriannuelle pourra
s'opérer via la formalisation d'une actualisation technique conformément à l'article 7.2 du titre III du RGA NPNRU, dont les signataires seront le délégué territorial de l'ANRU, le ou les vendeurs du terrain, le porteur de projet et l'attributaire.
- Des évolutions significatives sont apportées aux terrains d'assiette des contreparties et donc à
l'économie du projet en termes de diversification de l'offre de logement (modification de la localisation du terrain de contrepartie, modification sensible de la surface de plancher développable
etou du volume total de logements potentiellement constructibles, modification sensible de la surface de terrain cédé, etc..).
Dans ce cas de figure, les modifications apportées devront faire l'objet d'une instruction par le
délégué territorial de l'ANRU. S'il le juge nécessaire, celui-ci pourra solliciter l'avis du comité d'engagement de l'ANRU.
Les modifications apportées aux contreparties du groupe Action Logement seront actées via le prochain
avenant à la convention pluriannuelle de renouvellement urbain intégrant différentes évolutions au projet. Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LOT
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE Eu RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de Seine-et-
Marne
Pôle d'évaluation domaniale de Seine-et-Marne
Cité administrative
20 quai Hippolyte Rossignol
77010 MELUN cedex
Courriel : ddfip77.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Jean-Marc ROUMAYAT
Courriel : jean-marc.roumayat@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 01.64.41.32.18 / 06.30.52.71.59
Réf DS : 12630766
Réf OSE : 2023-77305-43431
Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LG
ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
4
FINANCES PUBLIQUES
À Melun, le 28 septembre 2023
La Directrice départementale des Finances
publiques de Seine-et-Marne
à
Mairie de MONTEREAU-FAULT-YONNE
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible ales. gouv.fr sur le site collectivites-
Nature du bien :
Adresse du bien :
Terrain à bâtir, actuellement en friche.
Rue de Boulains 77130 Montereau-Fault-Yonne
Parcelles A1155-157-138 et 160 (Montereau-Fault-Yonne, code INSEE : 305)
Valeur vénale : 147.480 €, assortie d’une marge d'appréciation de 15 % (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LOT
1. CONSULTANT ID : 077-217708057-20231009-D_139_2023-DE
Commune de Montereau-Fault-Yonne
Affaire suivie par : Mme Isabelle STAERCK, Directrice du service urbanisme.
2. DATES
de consultation : 01/06/23
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis: Néant.
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 21/09/23
3. OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : M
Acquisition : amiable []
par voie de préemption []
par voie d'expropriation []
Prise à bail : O
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : Æ
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de O l'instruction du 13 décembre 2016! :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) O
3.3. Projet et prix envisagé
Cession par la commune de Montereau-Fault-Yonne d'un terrain à bâtir à la CLARM (filiale groupe Action Logement), ou tout autre filiale du groupe 3F, dans le cadre des contreparties foncières liées programme ANRU.
Prix négocié à l'euro symbolique (il s'agit d'une compensation obligatoire à l'euro symbolique pour la participation d'Action Logement au programme ANRU - programme de rénovation urbaine - du quartier de Surville).
Modification de l'avis OSE n° 2023-77305-13192( DS : 11519106) du 02 mars 2023 réalisé sur la base d'une surface prévisionnelle à céder d'environ 5.500 m? et sans intégrer la problématique des pieux en sous-sol.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le
ID : 077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
4. DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Les biens à estimer se trouvent dans la commune de Montereau-Fault-Yonne, commune du Sud Seine-et-Marne,
d'une superficie de 9,10 km?, et comptant 21.888 habitants en 2020 (elle est la 14° ville la plus peuplée de Seine- et-Marne ).
La ville, située au confluent de l'Yonne et de la Seine, est constituée de 3 parties :
+ __ La ville haute qui constitue la partie nord de la ville avec plusieurs lotissements et la ZUP de Surville.
+ __ La ville basse qui comprend par exemple le centre-ville, le quartier de la gare et le parc des Noues.
+ La zone industrielle où l'on peut trouver plusieurs entreprises telles que la SAM, Soletanche Bachy
La commune est desservie par la gare de Montereau sur la ligne Paris - Montereau - Laroche-Migennes AR]
TER).
Le réseau de bus Siyonne circule dans Montereau et la relie aux autres communes du canton. La ligne à Grande Vitesse Sud-Est, l'autoroute A5, et la route nationale 6 (maintenant route départementale 606), passent à proximité de Montereau.
Le port fluvial de Montereau-Fault-Yonne est Un port industriel de trente-trois hectares.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Immeuble situé au sud du quartier Surville (contour rouge), rive droite de la Seine.
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4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelles Adresse/Lieudit Superficie
Montereau-Fault- |A1155, 157,138 | surface environ 4.620 m°? (tel qu'indiqué
Yonne et 160 Rue de Boulains dans le document d'arpentage de division) Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S L C
4.4. Descriptif ID : 077-217708057-20231009-D_139_2023-DE
Parcelles AI 155, 157, 138 et 160: terrain non bâti, actuellement en friche, issu de la démolition de l'ancien centre de loisirs (2006). Terrain comprenant des pieux de fondation béton en profondeur, issus d'un projet de construction (abandonné au stade des fondations), non desservi par les réseaux (chiffrages en cours). Terrain vendu en l'état.
Accès véhicules par la rue de Boulains. Accès piétons possible également depuis l'avenue de Surville.
4.5. Surfaces du bâti
Néant
5. SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : Commune de Montereau-Fault-Yonne
5.2. Conditions d'occupation : libre
6. URBANISME
Zone UDa au PLU de la commune de Montereau-Fault-Yonne, dont la dernière procédure a été approuvée le 17/12/2007 : La zone UD s'applique au quartier de Surville ; le secteur UDa correspond aux îlots de la zone UD du POS approuvé le 16 janvier 2001 qui ne font pas l'objet d'un changement de typologie.
7. MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
8. MÉTHODE COMPARATIVE
8.1.Terrains à bâtir
8.1.1.Étude de marché
a) Critères de recherche : vente de terrains en zone constructible à Montereau-Fault-Yonne (côté rive droite de la Seine), période du 01/2020 au 01/2023
BEIC
mutation terrain (m2)
Surface Er FC Nature de bien Zone PLU Situation Ref. Cadastrales Adresse (Nature2) locative
UCa (habitat |
305/AT/193/ | 24 RUE DU BATEAU | 02/06/2022 74 800 187 | Terrain äbâtir | _ individuel discontinu) 305//AS/ UCa (habitat 15 RUE DE BOULAINS | 16/03/2020 | 1493 | 145000 | 97,12 | Terrainäbâtir | individuel 369//370/371 Roues
Sosa | Co A Tin | 22/04/2022 562 103400 | 183,99 | Terrain à bâtir UCb Libre
s05/AK497 | CORP Ann | 07/07/2022 | 420 76000 | 18095 | Terrain à bâtir UCb Libre = T. E = T =
305/AL/798/ | CHEDESAINT JEAN | 09/11/2021 | 450 45 000 | 100 | Terrain à bâtir UCb Libre | Î UCa (habitat | 305/AS/56/ | 1 RUE DES TUILERIES | 29/02/2020 | 325 60 000 | 18462 | Terrainäbâtr | individuel Libre
_ 2 Le __discontinu)
sosakao5 | TT'AVOE FECOLLINE | 60/04/2020 | 1950 82 917 4252 | TA | Ucb | Libre | | | | ue mess
305/AK4941 | COMRESPE AN | 08/07/2020 | 982 82917 | 64,440 NEA PAIE UCb Libre a _—— 1 —— = _—— rem —————
305/AK/45II LES ROUGEAUX | 07/01/2021 669 13 000 19,43 rene UCb Libre
Synthèse des prix de la sélection : Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S LEO
médiane 100,00 ID :077-217703057-20231009-D_139_2023-DE
moyenne | 120,01
minimum 19,43
maximum | 187,00
8.1.2.Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Sur la base des termes trouvés ci-dessus, situés en zones UCa et UCb, on considère une valeur médiane pour du terrain à bâtir de l'ordre de 100€/m°? (cf terme n°2 ci-dessus à 97,12€/m°, situé à moins de 200 m des parcelles AI 155, 157, 138 et 160); ici grand terrain (surface prévisionnelle de l'ordre de 4.620 m?), de configuration irrégulière et accidentée, situé en zone UDa au PLU, soit en zone du quartier Surville, on part de la base d'estimation médiane de 100€/m° ; le terrain n'est pas, en l'état, viabilisé ni desservi par les réseaux, or les coûts d'aménagement et de VRD majorent souvent le prix du terrain non aménagé de 30 à 50 %. Au cas présent pour ce terrain en zone UDa en limite d'un secteur d'habitations, on retiendra un abattement de -40 % par rapport à Une valeur de 100€/m° de terrain pleinement constructible, soit une base d'estimation de 60€/m°.
Par ailleurs, compte tenu de la surface du terrain, nettement supérieure à celle des termes de comparaison, et de sa configuration assez irrégulière et accidentée, on considérera un abattement de -20 % (dégressivité du prix/m? avec la surface d’un bien immobilier), soit une base d'estimation finalement retenue de : 60€/m° - 20 % = 48€/m
Enfin ont été installés dans le tréfonds (lors d’un précédent projet avorté) de nombreux pieux de fondation béton en profondeur, dont l'enlèvement serait à la fois problématique (déstabilisation du terrain) et coûteux, ce qui implique une dévalorisation du terrain, prise en compte par un abattement de -25 % ramenant la base d'estimation à : 48€/m? -25 % = 36€/m°
soit une valorisation du terrain à céder : 4620 m° x 36€/m° = 166.320 €
9. DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 166.320 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 15 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 141.372 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10. DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte
authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis. Envoyé en préfecture le 18/10/2023
Reçu en préfecture le 18/10/2023
Publié le S L C à At IE 4 : 5 F Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également néd ID : 077217708057 20231009-D 139 2023-DE
notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient apperes-2-cremeer-ao-cours-te période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11. OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir Un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12: COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers où bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice départementale des Finances
publiques et par délégation,
L'Évaluateur du Domaine
Jean-Marc ROUMAYAT
\
Inspecteur des Finances Publiques
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