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Déliberation - D 137 2023 Annexe
Déliberation - D 137 2023 Annexe
Compte-Rendu - D 138 2023 Annexe
Document publié le Samedi 31 décembre 2022 par la commune de Montereau-Fault-Yonne.
Lien du pdf (Compte-Rendu - D 138 2023 Annexe)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Environnement,
Mise à jour du 02/10/2023 : Version qui annule et remplace toute version antérieure.
Compte-Rendu Annuel
à la Collectivité Locale
Montereau-Fault-Yonne
ZAC des Bords d’Eau
(Exercice 2022)
Juin 2023 ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 2/23
Ce document s’inscrit dans le cadre de la convention de concession d’aménagement et le respect des dispositions de
l’article L 300-5 du Code de l’Urbanisme et de l’article L. 1523.2 du Code Général des Collectivités Territoriales. Il vise
à vous donner toutes informations pour suivre et gérer l’évolution de ce projet.
Ce compte rendu d’activité 2022 permet d’établir :
- Un état d’avancement du projet au 31 décembre 2022,
- Un avancement des acquisitions et des cessions au 31 décembre 2022,
- Les perspectives opérationnelles pour l’année 2023.
Documents associés à cette note :
1. Bilan prévisionnel actualisé comprenant :
a. Etat des dépenses et des recettes arrêtées au 31 décembre 2022
b. Estimation des recettes et des dépenses restant à réaliser
2. Tableau de programmation et de commercialisation au 31 décembre 2022 ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 3/23
SOMMAIRE
1 Présentation de l’opération .............................................................................................................................. 4
2 Avancement de l’opération au 31 décembre 2022 ............................................................................................ 6
3 Réalisation des dépenses au 31 décembre 2022 ............................................................................................. 14
3.7.1 Frais financiers (L40) : 1 284 K € de dépenses prévisionnelles .......................................................................... 16
3.7.2 Frais internes (L41) : 2 446 K € de dépenses prévisionnelles (2 386K € prévus au CRACL 2021) ........................ 17
4 Réalisation des recettes au 31 décembre 2022 ............................................................................................... 18
5 Solde opérationnel au 31 décembre 2022....................................................................................................... 19
6 Situation financière ........................................................................................................................................ 19
7 Prévisions....................................................................................................................................................... 19
8 Annexes ......................................................................................................................................................... 21 ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 4/23
1 Présentation de l’opération
1.1 Situation administrative et contractuelle
Dans le cadre de sa politique de l’habitat et d’aménagement durable, la commune de Montereau-Fault-Yonne a créé, par délibération de son Conseil Municipal en date du 14 décembre 2009, la zone d’aménagement concerté (ZAC) des Bords d’Eau.
L’opération a pour objet de créer un quartier à vocation principale de logement accompagné de services, commerces de proximité et d’équipements publics, sur une emprise d’environ 20 ha dans la partie nord-ouest du territoire communal.
Le nouveau quartier sera réalisé en cohérence avec le reste de la ville et assurera une préservation partielle des
espaces naturels qui composent le paysage urbain.
La Ville a concédé l’aménagement de cette ZAC à Grand Paris Aménagement et à la SEM SUD Développement, selon le TCA du 29 avril 2011, pour une durée de 10 ans. Un avenant n°1 au TCA a été signé le 1er décembre 2015 :
- prorogeant la concession jusqu’au 1er décembre 2026 ;
- prévoyant une participation de la Communauté de Communes des Deux Fleuves (CC2F) d’un montant de 922 800 € et de la Ville pour un montant de 891 532€ (à verser en 10 annualités à partir de 2015).
Grand Paris Aménagement par voie de protocole (du 10 septembre 2010) s’est engagé auprès de la SEM Sud Développement aux versements suivants :
- 240 K€ au titre des frais généraux de la SEM, selon un échéancier défini dans le protocole. - 3 % du prix de vente des terrains à bâtir au titre de la commercialisation (de l’ordre de 240 K€).
28/03/2007 Délibération du Conseil Municipal décidant d’étudier l’opportunité de développer un projet d’aménagement sur le secteur des Bords d’Eau
23/08/2007 Arrêté préfectoral de création de la ZAD des Bords d’Eau
09/07/2008 Délibération du Conseil Municipal approuvant les objectifs poursuivis et lançant la concertation préalable
14/12/2009 Délibération du Conseil Municipal approuvant le bilan de la concertation préalable et créant la ZAC des Bords d’Eau
14/12/2009 Délibération du Conseil Municipal approuvant les modalités de consultation d’aménageurs
03/03/2011 Délibération du conseil Municipal désignant Grand Paris Aménagement et la SEM Sud Développement en qualité de concessionnaires conjoints
29/04/2011 Signature du TCA avec Grand Paris Aménagement et SEM Sud Développement - Exécutoire le : 29/04/2011
- Durée : 10 ans - échéance : 28/04/2021
01/12/2015 Signature de l'avenant n°1 au TCA :
• Financement de l’opération par la CC2F
• Participation de la Commune au coût de l’opération
5 avril 2023 Approbation du dossier AVP des espaces publics de la ZAC par les collectivités (en COTECH)
31/12/2026 Echéance TCA, avenant à prévoir. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 5/23
1.2 Le programme de la ZAC
Le programme global prévisionnel de constructions à édifier dans la zone comporte environ 66.400 m² de surface de plancher (SDP), répartis comme suit :
SDP PREVISIONNELLE (dossier de
création)
SDP PREVISIONNELLE (stade
AVP)
Logements sociaux 3.000 m² 6.200 m² Logements en accession libre 59.650 m² 49.180 m² TOTAL SDP LOGEMENTS 62.650 m² 55.380 m² Commerces/ Services 750 m² 760 m² Equipement public (Groupe scolaire) 3.000 m² 3.000 m² TOTAL SDP ZAC 66.400 m² 60.117 m²
1.3 L’équipe externe :
• Architecte Conseil : Studio Kristo Nousiainen (notifié en juin 2019)
• Paysagiste en chef : Paule Green (notifié en juin 2019)
• Bureau d’études techniques VRD : BATT (notifié en juin 2019)
• AMO Développement durable : VIZEA
• Géomètre : Géo Fit Expert
• Bureau d’étude pollution : TESORA
• Notaire : (Me Hoffman)
1.4 Participation de la collectivité
La Commune versera au Concessionnaire une participation d’équilibre à l’opération d’un montant maximum de
891.532 € nets de taxes. Dans le cas où l’opération d’aménagement bénéficierait de nouvelles participations de la part
de collectivités ou d’autres personnes publiques, le montant de la participation financière de la Commune serait
diminué à due concurrence du montant de ces participations.
La Communauté de Communes des deux fleuves (CC2F), aujourd’hui dénommée la Communauté de Commune du
Pays de Montereau, a accepté, par délibération de son conseil communautaire en date du 02 mars 2015, de verser
une participation financière d’un montant total de 922.800 € nets de taxes, pour la réalisation des équipements publics
relevant de sa compétence (réseau d’adduction d’eau potable et création d’une voirie nouvelle structurante).
En janvier 2022, la Communauté de Communes du Pays de Montereau, s’est engagée par courrier, à verser une
participation financière d’un montant total de 150.000 € nets de taxes, pour la réalisation du réservoir d’adduction en
eau potable rendu nécessaire à l’adduction en eaux potable de la ZAC mais également afin de résorber les besoins de
Surville. Ce réservoir (non prévu à l’origine TCA) et relevant de sa compétence a un coût estimatif de travaux entre 1,3
M € et 1,7 M € HT. Un avenant au TCA sera à prévoir afin de régulariser la situation
Le montant de la participation des collectivités s’élève à 1.164.332 € nets de taxes. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 6/23
2 Avancement de l’opération au 31 décembre 2022
2.1 Administratif et juridique (hors procédure d’expropriation) :
Pour rappel, la ZAC a été créée le 23/08/2007.
Grand Paris Aménagement a obtenu le 23 octobre 2018 une Autorisation d’Occupation Temporaire auprès de la
Préfecture de Seine-et-Marne, afin de pouvoir accéder aux terrains de la ZAC, en vue d’y effectuer les études
nécessaires à l’avancement du projet : études géotechniques et hydrauliques, études de géomètre expert, études
archéologiques et études de pollution notamment.
Début janvier 2019 s’est déroulé les états des lieux en présence des propriétaires et d’un représentant de la mairie de
Montereau-Fault-Yonne pour les propriétaires ne pouvant se rendre aux dates indiquées. Les invitations à l’état des
lieux valaient notification de l’arrêté préfectoral.
Les études (géomètre, sondages géotechniques) ont ainsi pu débuter dans la seconde moitié du mois de février 2019
et être reprises en 2021 dans le cadre de la mise à jour de l’étude d’impact.
Il est cependant à prévoir la contractualisation d’un avenant au TCA afin de proroger l’opération, aujourd’hui ayant
une fin au 31/12/2026, au regard du planning prévisionnel qui indique à ce jour une opérationnalité jusqu’à fin 2032.
2.2 Acquisitions foncières :
Aucune acquisition foncière n’a eu lieu en 2022.
En 2017, Grand Paris Aménagement a repris les discussions amiables avec les plus grands propriétaires fonciers de la
ZAC (Lafarge, Société Européenne des Produits Réfractaires, Jean-François et Christophe MASANES).
En 2018, Grand Paris Aménagement a sollicité auprès de la DNID un Etat Global des Cessions, obtenu le 12/03/2018,
pour une valorisation du foncier de 2 351 K€. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 7/23
Figure 1 : Plan du foncier de la ZAC avant 2022.
Figure 2 : Plan du foncier de la ZAC modifié en juin 2022.
Les négociations amiables avec Messieurs MASANES et la société LAFARGE en 2018 n’ont pas abouties.
Exclusion du Corridor ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 8/23
Le 30 septembre 2020, une promesse de vente a été signé avec la Société Européenne des Produits Réfractaires, en
vue d’une acquisition amiable (superficie de 2 000 m²), pour une signature d’acte d’acquisition devant intervenir avant
le 16 décembre 2022. Au regard du décalage de planning sur la DUP (condition suspensive de réalisation de
l’acquisition), la promesse de vente a été prorogée au 16/12/2024. Il faut cependant prendre en compte qu’au regard
du planning d’obtention de la déclaration d’utilité publique, un nouvel avenant sera probablement à réaliser pour une
signature d’acte à programmer en 2025.
En 2021, le travail sur le foncier a consisté en :
• La mise à jour du périmètre de la Zac afin d’exclure les parcelles intégrées dans le corridor écologique et celles
non utiles au projet. Cette réduction du périmètre de Zac a été adoptée par une délibération du conseil
municipal du 30 juin 2021.
• Une nouvelle prise de contact avec la société LAFARGE sur l’acquisition de leurs terrains (représentant 20%
de la surface de la Zac). Lors de ce rendez-vous, Grand Paris Aménagement a fait une proposition financière
à hauteur de 405 K€ (remploi inclus) en se basant sur l’EGS de 2018. Cette dernière a de nouveau été refusée
par la société Lafarge.
• En décembre 2021, Grand Paris Aménagement a transmis un courrier à l’ensemble des propriétaires connus
et répertoriés, afin de réitérer son intention d’acquérir les terrains inclus dans le périmètre de la Zac.
L’année 2022, a été consacrée à :
• La mise à jour de l’EGS transmis par la DNID en mai 2022, permettant ainsi à Grand Paris Aménagement de
stabiliser le bilan de l’opération au regard de l’évolution du coût du foncier, d’asseoir ses propositions
financières et de reprendre contacts avec les propriétaires.
• Un courrier a été transmis fin 2022 à l’ensemble des propriétaires, afin de réitérer l’intention de GPA
d’acquérir les terrains inclus dans le périmètre de la Zac, sur la base de l’actualisation du prix du foncier.
L’année 2023, sera consacrée :
• Au lancement de la procédure de concertation du public, nécessaire dans le cadre de la Mise en compatibilité
du Plan Local d’Urbanisme (PLU) au regard du projet et afin de déposer le dossier Déclaration d’Utilité
Publique valant mise en compatibilité du PLU.
• A la production du dossier de Déclaration d’Utilité Publique valant mise en compatibilité du PLU.
L’objectif étant de déposer le dossier de MEC DUP, au T2 2024.
2.3 Etudes et projet urbain :
2.3.1. Etudes :
a. Maîtrise d’œuvre :
Les marchés de maîtrise d’œuvre de la ZAC (urbaine, paysagère et ingénierie VRD) notifiés en 2013 aux entreprises
Agence UP, Land’ACT et Degouy sont arrivés à leur terme au mois de février 2019.
Grand Paris Aménagement a lancé une nouvelle consultation de maîtrise d’œuvre groupée (Architecte/Urbaniste-
Paysagiste-Ingénierie VRD) le 12 novembre 2018. Le groupement formé par Studio Kristo Nousiainen
(Architecte/Urbaniste), Paule Green (Paysagiste) et BATT (Ingénierie VRD) a été sélectionné. Leur marché a été notifié
en juin 2019. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 9/23
Un travail de reprises et d’approfondissement du plan-guide a été mené par la nouvelle MOE de la ZAC à partir du 3ème
trimestre 2019, permettant la finalisation de ce dernier.
La période électorale de 2020, ainsi que la crise sanitaire, ont décalé la validation du plan guide par les collectivités en
2021 (Copil du 5/02/2021). Depuis cette date et jusqu’à octobre 2022, le travail d’élaboration de l’avant-projet de
l’aménagement des espaces publics a été réalisé. Un premier AVP a été établit en 2021 et a fait l’objet d’échanges et
de reprises entre la MOE et GPA afin d’aboutir à un projet viable techniquement et financièrement au regard du déficit
important de l’opération.
L’AVP stabilisé a été transmis pour validation aux collectivités en octobre 2022.
b. Les études pré-opérationnelles :
Les premiers résultats de l’étude de pollution réalisée en février 2019 confortent le caractère sanitairement
compatible des sols avec le projet urbain. Toutefois, des points de vigilance sont mis en évidences, notamment au
droit du groupe scolaire pour lesquels des études complémentaires devront être menées.
Les premiers résultats de l’étude géotechnique/hydraulique, indiquent que le sol est compatible avec le projet
d’aménagement, des fondations spéciales seraient requises pour les bâtiments présentant deux niveaux de sous-sols.
En 2021, ces résultats ont été confortés suite à la réception du rapport analysant les relevés des piézomètres installés
sur site, démontrant la non-présence d’une nappe à moins de 10 mètres de la surface du terrain naturel.
Des sondages complémentaires pourront être réalisés en fonction de l’évolution du projet urbain.
Cependant, l’étude géotechnique/hydraulique a mis en évidence la présence d’une zone humide sur la ZAC. La reprise
du projet urbain l’a pris en compte afin de la protéger et de la conserver. Cette évolution est présentée en 2.3.2.
c. Etude d’impact :
Un premier avis a été sollicité début 2019, auprès de la DDT 77 sur l’étude Faune/Flore. Des compléments de sondages
et d’observations ont été demandés par cette dernière.
À la suite de la reprise des études par la nouvelle maîtrise d’œuvre, la fin de l’année 2022 a été consacrée à la mise à
jour de l’étude d’impact en tenant compte des remarques de la DDT 77. Le rapport finalisé sera transmis en 2023.
d. Etudes générales :
En 2021 et 2022, les études suivantes ont été actualisées :
- Etude de circulation et de mobilité,
- Etude d’approvisionnement en énergies renouvelables,
- Etude acoustique,
- Etude qualité de l’air,
- Etude Faune/ Flore. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 10/23
En 2023 les études ci- dessous seront menées :
- D’avril à septembre 2023, la réalisation d’une étude Faune/flore dans le cadre de l’élaboration de l’étude de
compensation sur le terrain appartenant à la collectivité.
- La finalisation du dossier d’étude d’impact lié à l’opération et au réservoir AEP.
2.3.2. Evolution du projet urbain :
Un travail de reprises et d’approfondissement de l’AVP a été mené par la MOE de la ZAC et Grand Paris Aménagement,
permettant la finalisation de ce dernier.
Les évolutions de l’AVP du projet, travaillées en 2022, sont les suivantes :
a. Tracé des voiries et l’accessibilité :
o Reconfiguration des voiries et de leurs profils (géométrie de la voirie), en réponse à la hausse des
coûts des travaux, dans le but d'identifier des solutions permettant des économies et une réduction
des dépenses liées aux aménagements publics. L'objectif étant de rétablir un bilan opérationnel moins
déficitaire pour le projet.
b. Programmes de logements et équipements :
o Le nombre de logements a été ajusté, en augmentant de 750 à 775 logements, afin de répondre au
besoin en logement et dans le but de rétablir un équilibre au bilan opérationnel.
o Travail sur le dimensionnement du réservoir d’adduction en eaux potable de la ZAC (emplacement
et superstructure),
o Travail sur le dimensionnement du groupe scolaire qui constitue un élément architectural
permettant de marquer l’entrée et l’identité du quartier. Le choix géographique a été guidée par la
surface de la parcelle s’adaptant à la destination du bâtiment mais également en raison de la
présence de l’ancienne cimenterie, pouvant ainsi être réhabilité et conservant ainsi une trace du
passé industriel du site.
c. Paysage en environnement :
o Préservation de la zone humide située au centre-est de la ZAC par la création d’un grand parc
Nord/Sud. L’objectif est de faire pénétrer le corridor écologique situé au Nord de la ZAC dans le futur
quartier et de maintenir une trame verte nécessaire à la préservation des espèces indigènes. o Création de noues plantées et d’un bassin d’infiltration pour gérer les eaux pluviales de façon plus
durable. Cela pourrait également permettre de maintenir l’eau pluviale en fond de noue dans un
objectif d’intégrer dès la phase amont une possibilité de gestion différenciée et plus durable des
espaces verts.
o Aménagement de venelles piétonnes permettant de pourvoir le quartier en espace de respiration, de
faire pénétrer le corridor écologique dans la ZAC et d’ouvrir des vues vers la Seine, les coteaux et le
centre-ville de Montereau.
L’année 2022, a été consacrée à :
- La stabilisation du programme de l’opération en termes de nombre de logements.
- La stabilisation du projet d’espace public, avec un travail conséquent sur la structure urbaine du futur
quartier et le bilan de l’opération afin de réduire le coût de réalisation des espaces publics qui
n’avaient pas été mis à jour depuis 2018.
- La production du dossier d’Avant-Projet des espaces publics de la ZAC, transmis fin octobre 2022 aux
collectivités pour validation.
- La finalisation des études nécessaires à la constitution du dossier d’Etude d’impact de la MEC DUP. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
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L’année 2023, sera consacrée à :
- La validation de l’AVP des espaces publics par les collectivités.
- Le lancement de la procédure de concertation du public dans le cadre de la Mise en compatibilité du
PLU au regard du projet.
- La production du dossier de Déclaration d’Utilité Publique valant mise en compatibilité du PLU (dépôt
prévu T2 2024).
- La stabilisation du Programme des Equipements Publics de la ZAC (PEP), et dans ce cadre la validation
des collectivités sur le projet de groupe scolaire et sur le réservoir à réaliser pour les besoins de la ZAC
et du quartier de Surville.
- L’élaboration du dossier de réalisation de la ZAC.
- La stabilisation des subventions qui pourraient être sollicitées afin de résorber le déficit de l’opération.
L’objectif étant de déposer les dossiers de MEC DUP, d’étude d’impact, et de réalisation incluant le Programme des
Equipements publics au même moment, soit au T2 2024. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
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Plan masse de l’aménagement stade AVP – SKN/PG/BATT (octobre 2022)
L’AVP a été finalisé à l’automne 2021, cependant certains sujets concernant l’adduction en eau potable, la
programmation du nombre de logements, du Groupe Scolaire, et l’équilibre financier du bilan opérationnel, ont fait
l’objet en 2022, de précisions et d’évolutions sur la structure urbaine et le bilan de l’opération afin de réduire le coût
réalisation des espaces publics qui n’avaient pas fait l’objet de mise à jour depuis 2018.
La validation de l’AVP était prévue pour décembre 2022. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 13/23
2.4 Commercialisation et projets de construction
2.4.1 Les cessions réalisées en 2022 (Cf. annexe n°2)
Aucune cession n’a été réalisée en 2022.
2.4.2 Les cessions à réaliser en 2023 (Cf. annexe n°2)
Aucune cession n’est prévue en 2023.
Ci-dessous le plan masse avec la programmation en logements.
2.5 Réalisation des travaux d’espaces publics
2.5.1 Réalisés en 2022
Aucuns travaux n’ont été réalisé en 2022.
2.5.2 Remises en gestion
Sans objet.
2.6 Communication et concertation :
Aucune action n’a été conduite en 2022.
2.7 Gouvernance et pilotage :
• 2 COPIL :
o Le 01/03/2022,
o Le 08/07/2022.
• COTECH :
o Mise en place de Cotech réguliers restreint avec la ville toutes les 3 semaines avec invitation de la
CCPM suivant les sujets. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
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3 Réalisation des dépenses au 31 décembre 2022
L’intégralité des montants suivants est exprimée hors taxes.
Sont précisés pour chaque poste :
- le montant prévisionnel final des dépenses au terme de l’opération ;
- les montants dépensés sur l’opération en date du 31 décembre 2022 ;
- la partie consommée au cours de l’exercice 2022 (c’est-à-dire la différence entre le réalisé total et le réalisé
2021 présenté au CRACL précédent).
Le bilan d’opération est déficitaire (- 1 044 K€ à fin d’opération) avec une diminution du déficit par rapport au CRACL
2021 de 1 980 K€.
Le montant total des dépenses prévisionnelles s’élève à 25 990 K€ (dont 1 836 K€ réglés à fin décembre 2022, dont
209 K€ au cours de l’exercice 2022), soit une augmentation de + 1 840 K€ par rapport au CRACL 2021 (24 150 K€ de
dépenses prévisionnelles).
Le détail des dépenses par poste est le suivant :
3.1 Acquisitions (A) : 4 650 K € de dépenses prévisionnelles
dont 14 K€ réalisés à fin 2022
Aucune dépense réalisée sur l’exercice 2022.
Ce poste comprend :
- le montant des acquisitions foncières ;
- les indemnités d’éviction ;
- les frais d’acquisitions divers (frais de notaire…).
L’évolution de + 1 663 K€ par rapport au CRACL 2021 s’explique par une actualisation des frais d’acquisition
en lien avec la mise à jour de l’EGS mis à jour en mai 2022 mais également aux aléas d’acquisition augmentés
de 30 à 100% afin de sécuriser l’impact futur du coût du foncier. A noter que ces aléas seront diminués en
2025 suivant les retours du dossier de DUP et du dossier d’expropriation.
3.2 Etudes (B) : 573 K € de dépenses prévisionnelles
dont 281 K€ réalisés à fin 2022.
dont 11 K€ réalisés sur l’exercice 2022.
Ce poste comprend :
- les études opérationnelles ;
- les prestations d’études techniques (géomètre, études de sol…) ;
- des aléas sur études (estimés à 27 K €).
L’évolution de + 35 K€ par rapport au CRACL 2021 s’explique de la manière suivante :
• + 16 K€ pour la mission de compensation dans le cadre du dossier d’étude d’impact ;
• + 19 K€ de provision pour la mission du BET MEC PLU ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
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3.3 Travaux (C) : 16 527 k € de dépenses prévisionnelles (+ 188 K € par rapport au CRACL de 2021) dont 492 K€ réalisés à fin 2022 ;
dont 32 K€ réalisés sur l’exercice 2022.
Ce poste comprend :
- La redevance d’archéologie hors provisions pour fouilles, les coûts de dépollution et de confortement des
sols, les travaux de démolitions, les travaux de mise en état des sols (défrichage, entretien…) (Cf. 3.3.1) ;
- Les travaux d’aménagement et de construction dont les infrastructures des concessionnaires, les frais
d’actualisation et de révisions, les contributions et participations (Cf. 3.3.2) ;
- Les honoraires techniques sur travaux (Cf 3.3.3) ;
- Les aléas prévisionnels de travaux (Cf 3.3.4).
3.3.1 Remise en états des sols (C1) : 642 K € HT de dépenses prévisionnelles (+0 K€ par rapport au CRACL 2021).
Ce poste intègre :
- La redevance due au titre de l’archéologie préventive et des fouilles (100 K€ HT) ;
- Les provisions pour dépollutions et confortement des sols (100 K€ HT) ;
- Les provisions pour travaux de grosses démolitions (260 K€ HT) ;
- Les provisions pour nettoyage (182 K€ HT).
Aucune évolution n’est constatée sur ce poste par rapport au CRACL précédent.
Aucune dépense n’a été réalisée sur ce poste en 2022.
3.3.2 Travaux d’aménagement (C2) : 12 894 k€ HT de dépenses prévisionnelles (+83€ par rapport au CRACL 2021).
Une évolution de +83 k € est inscrite au bilan au titre de travaux d’infrastructures concessionnaires.
Aucune dépense n’a été réalisée sur ce poste en 2022.
3.3.3 Honoraires techniques sur travaux (C3) : 1 430 k € HT de dépenses prévisionnelles (+68 k€ par rapport au CRACL 2021).
Ce poste comprend :
- Les honoraires de maîtrise d’œuvre ;
- Les honoraires de contrôleurs techniques ;
- Les honoraires d’Ordonnancement Pilotage et Coordination (O.P.C.) ;
- Les frais de reproduction, publicité légale ;
- Les honoraires de Coordonnateur Sécurité Protection Santé (C.S.P.S) ;
- Les autres honoraires pour prestation d’études technique ou mission AMO
L’augmentation des provisions sur ce poste (+68 K€) correspond à l’augmentation des honoraires techniques sur
travaux en raison de l’actualisation du coût des travaux d’espaces publics.
Les 32 K€ dépensés en 2022 correspondent à :
o 32 K € de paiement d’honoraires de maîtrise d’œuvre concernant la réalisation de l’AVP et les
réunions liées. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 16/23
3.3.4 Aléas prévisionnels sur travaux (C6) : 1 560 k € HT de dépenses prévisionnelles (+36 k€ par rapport au CRACL 2021).
Ce poste correspond à une revalorisation des aléas « Travaux » et « MOE Travaux » afin de prévenir une hausse du
montant des travaux et consécutive à la hausse du prévisionnel sur le poste « travaux d’infrastructure (poste C2) ». Le
ratio utilisé est de 10%.
3.4 Communication et documentation (D) : 310K € de dépenses prévisionnelles dont 30 K€ réalisés à fin 2022;
dont 0 € réalisés sur l’exercice 2022.
Ce poste est lié au coût de la communication opérationnelle reventilé sur l’ensemble des opérations de
l’établissement et réévalué à 1 % du montant de l’opération, ce qui explique l’évolution de +47 k € en 2022.
3.5 Gestion Foncière et immobilière (E) : 120 K € de dépenses prévisionnelles dont 0 K € réalisés à fin 2022 ;
Aucune dépense n’a été réalisée sur l’exercice 2022.
Ce poste correspond au coût de la gestion opérationnelle du site. Ce poste a été ajouté, il est évalué à 120 K€,
au regard de l’état actuel du site (bâtis, etc).
3.6 Frais généraux externes et autres (I) : 80K € de dépenses prévisionnelles dont 4 K€ réalisés à fin 2022 ;
dont 0 k€ réalisés sur l’exercice 2022.
Ce poste comprend :
- Les frais d’annonces et conseils juridiques (avocats, huissiers…) ;
- Les frais de notaires, frais d’avocats, assurances ;
- Les frais de commercialisation ;
- Autres frais divers dont déplacements professionnels et réceptions ;
- Les impôts versés et taxes assimilées ;
- Les charges financières et exceptionnelles.
L’évolution de -16 K€ par rapport au CRACL de 2021 s’explique par une diminution des provisions pour taxes et autres
impôts liés au portage du foncier au regard des acquisitions décalées d’une année.
3.7 Autres dépenses (L) : 3 730 K € de dépenses prévisionnelles (3 807 K € prévus au CRACL 2021) 3.7.1 Frais financiers (L401) : 1 284 K € de dépenses prévisionnelles
dont 144 K € réalisés à fin 2022 ;
dont 35 K € réalisés au cours de l’exercice 2022.
Les frais financiers sont évalués sur la base de l’échéancier prévisionnel des dépenses et des recettes de l’opération. Cet échéancier intègre lui-même l’ensemble des procédures nécessaires au passage à l’opérationnel et tient compte des conditions de marché et du rythme prévisionnel de cession des charges foncières. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 17/23
Ce poste enregistre une diminution de -137 K€ à fin d’opération par rapport au CRACL 2021, dû au calendrier
opérationnel et en impact direct sur la trésorerie de l’opération.
A noter : le taux de frais financier du bilan CRACL 2022 est passé à 3% sur le prévisionnel, du fait de l’augmentation du taux du livret A, référence de calcul du niveau de rémunération des fonds propres de GPA.
3.7.2 Frais internes (L41) : 2 446 K € de dépenses prévisionnelles (2 386K € prévus au CRACL 2021)
Dont 872 K € réalisés à fin 2022 ;
dont 131 K € réalisés au cours de l’exercice 2022.
Les frais généraux sont destinés à couvrir les frais de structure et de fonctionnement de Grand Paris Aménagement.
Conformément au traité de concession d’aménagement signé le 29 avril 2011, les frais généraux de l’Aménageur sont
imputés annuellement au budget de l’opération. Ils traduisent les frais de mobilisation des équipes de Grand Paris
Aménagement.
L’évolution de +60 K € par rapport au CRACL de 2021 correspond
- A la mise à jour du temps passé.
3.8 Conclusions :
Le CRACL 2022 présente une augmentation prévisionnelle des dépenses à fin d’opération de 1 840 K € par rapport au
CRACL de 2021 qui s’explique ainsi :
o + 1 663 K€ en acquisitions foncières ;
o + 35 K€ en frais d’études ;
o + 188 K€ en travaux et honoraires techniques ;
o + 47 K€ en frais de communication ;
o -16 K€ de frais généraux externes
o -77 K€ en frais généraux et financiers. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 18/23
4 Réalisation des recettes au 31 décembre 2022
Le montant total des recettes prévisionnelles de l’opération s’élève à 24 946 K € HT (21 126 K € HT prévus au CRACL 2021), dont 648 K€ à fin décembre 2022. Il est en évolution de + 3 820 K€ par rapport au CRACL 2021.
81 K€ ont été perçus en 2022, au titre de la participation de la Ville.
4.1 Cessions (B) : 18 782 K € de recettes prévisionnelles (19 312 K € au CRACL 2021). dont 0 K€ réalisé à fin 2022 ;
Aucune cession réalisée (Cf. annexe 2).
Les recettes prévisionnelles sont, à ce jour, calculées sur les hypothèses de vente suivantes :
o 25 320 m² de logements libres collectifs à 200 €/ sdp, soit 5 064 K€ de recette prévisionnelle (+ 612 K €) ;
o 5 760 m² de logements intermédiaires à 200 €/ sdp, soit 1 152 K€ de recette prévisionnelle (- 507K €) ;
o 6 200 m² de logements sociaux à 250 €/ sdp, soit 1 550 K € de recette prévisionnelle ;
o 143 maisons individuelles vendues directement par Grand Paris Aménagement à 70 K €, soit 10 570 € de
recettes prévisionnelles, cette recette a été diminuée de -530 K€ en raison de la demande de la ville de
conserver l’entièreté de la surface du terrain lié au groupe scolaire ;
o 30 maisons individuelles vendues en macro-lots à opérateurs tiers à 30 K€, soit 930 K€ de recettes
prévisionnelles ;
o 760 m² de commerces à 100 €/ sdp, soit 76 K€ de recette prévisionnelle ;
4.2 Participations et subventions : 6 164 K € de recettes prévisionnelles
dont 648 K€ réalisés à fin 2022 ;
dont 81 K€ sur l’exercice 2022.
Ce poste comprend :
- La participation de la CC2F (devenue CCPM) pour la réalisation des équipements publics relevant de sa
compétence,
- La participation d’équilibre de la Ville.
Ces participations et l’échéancier de leur versement sont définis dans le TCA.
- La participation de la CCPM, à hauteur de 150 K€, dans le cadre de la réalisation du réservoir AEP (courrier
d’engagement de la CCPM en date du 16 juin 2022),
Les subventions identifiées pour participer à l’équilibre financier de l’opération sont : - La subvention liée au 100 QIE pour un montant de 4 M€, à noter que le montant est indicatif et que
l’éligibilité de la ZAC est relative à l’appréciation de la Région,
- La subvention liée au Fond vert pour un montant de 200 K€, à noter que le montant est indicatif et que
l’éligibilité de la ZAC est relative à l’appréciation de la Région.
Les 81 K€ réalisés sur l’exercice 2022 correspondent au versement de la participation communale, selon l’échéancier
du TCA (échéance à 2025).
4.3 Conclusion :
L’évolution de +3 820 K€ sur ce poste par rapport au CRACL 2021 s’explique par un réajustement des surfaces cessibles
(-7 LAB) ; ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 19/23
5 Solde opérationnel au 31 décembre 2022
L’opération présente un solde opérationnel prévisionnel négatif de -1 044 K€ H.T. (diminué de 1 980 K€, par rapport
au CRACL de 2021 qui était d’un solde opérationnel prévisionnel de -3 023 k €).
Ce montant de - 1 044 K€ H.T. correspond au résultat prévisionnel à fin d’opération.
6 Situation financière
Cf. annexe1 – Bilan prévisionnel actualisé y compris :
• Etat des réalisations en recettes et dépenses arrêté au 31/12/2022,
• Estimation des recettes et des dépenses restant à réaliser.
7 Prévisions
7.1 Procédures administratives et réglementaires
En 2023, Grand Paris Aménagement :
o Poursuivra les échanges avec les propriétaires de la ZAC en vue d’acquisitions amiables.
o Engagera la préparation de la Déclaration d’Utilité Publique valant Mise en Compatibilité du PLU, pour un
dépôt du dossier prévu au T2 2024 (date de dépôt décalée par rapport au CRACL 2019 en raison des élections
municipales de 2020 et du contexte sanitaire, de la relance des études et du projet et enfin des procédures
en cours).
o Finalisera l’étude d’impact avec l’objectif de déposer le dossier au T2 2024.
o Engagera la préparation du dossier de réalisation de la ZAC et du dossier de Programme des Equipements
Publics (PEP), pour un dépôt du dossier prévu à avril 2024.
7.2 Projet d’aménagement
L’enjeu de 2023 est d’aboutir à la validation de l’Avant-Projet de la ZAC sur les bases du plan guide ajusté et de la
modification de la programmation soumis à la validation des collectivités en 2022.
Pour rappel, il a été validé l’abandon du collège dans le projet des équipements publics, en raison d’une
programmation non adaptée au projet de la Zac (Dimensionnement et programmation d’un collège incompatible au
regard du besoin réel de la Ville).
Par décision du Département et en accord avec les collectivités, le projet de passerelle entre la Zac est le centre-ville
est à ce jour à l’arrêt, en raison de la programmation et du besoin en termes de foncier pour la réalisation de cet
ouvrage. ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 20/23
La conception et les dimensions du réservoir d'eau potable de la Zac doivent être déterminées afin de finaliser l'Avant-
Projet, l'Étude d'Impact et le dossier de réalisation, qui comprendront le Programme des Équipements Publics (PEP)
incluant le réservoir AEP. Le surcoût entraîné par sa réalisation, n’était pas prévu dans le TCA. LA CCPM a validé sa
participation à hauteur de 10% du coût annoncé de l’équipement. Ce sujet doit être traité en coordination avec la
Communauté de Commune afin de statuer sur le partage financier à établir. Des études complémentaires ont été
menées en 2021 et en 2022 afin de déterminer le besoin réel au regard du déficit constaté sur le quartier de Surville.
L’arbitrage sur ce sujet est nécessaire à la finalisation du chiffrage de l’AVP.
7.3 Commercialisation et projets de construction
Grand Paris Aménagement approchera des opérateurs immobiliers pour affiner ses hypothèses de programmation au
cours de l’année 2024.
Sous réserve de l’avancement des acquisitions foncières, la signature des premiers protocoles de vente pourrait
intervenir d’ici fin 2025.
7.4 Réalisation de travaux d’espaces publics
Sous réserve de la bonne avancée des procédures d’acquisition foncière et de la commercialisation, les premiers
travaux pourraient s’engager en 2027.
7.5 Prévisions
2023
TCA Sans objet
Procédures - Constitution du dossier d’étude d’impact mise à jour
- Constitution du dossier de MEC DUP
- Constitution du dossier de PEP
- Constitution du dossier de réalisation
Etudes - Engagement et validation de l’AVP
- Mise à jour de l’étude d’impact et études complémentaires :
• Etudes réseau AEP
• Etudes faunes flore
• Etudes circulation/pollution/bruit
Label Ecologique - Diagnostics
- Définition de la stratégie et des objectifs
Equipe Sans objet
Travaux Sans objet
Remise en gestion Sans objet
Communication et concertation Communication auprès des habitants
Concertation au titre de la MEC DUP au T4 2023
Commercialisation Sans objet ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 21/23
Acquisitions - Élaboration du dossier de MEC DUP
- Poursuite des négociations avec les propriétaires privés
Cessions Sans objet
Livraison Sans objet
2024 et suivantes
TCA Sans objet
Procédures - Dépôt de l’étude d’impact mise à jour (T2 2024)
- Dépôt du dossier de DUP valant mise en compatibilité (T2 2024)
- Validation du dossier de PEP (début 2024)
- Validation du dossier de réalisation (début 2024)
Etudes - PRO phase 1 (2025)
- DCE (2026)
- CPAUPE (2025)
- Fiche de lot (2025)
Label Ecologique Engagement du processus de labélisation
Travaux Sans objet
Remise en gestion Sans objet
Communication et concertation Enquête publique MEC DUP/ EI
Communication auprès des habitants
Commercialisation 1ères signatures de Protocoles fin 2025
Acquisitions - Suivi du dossier de MEC DUP
- Poursuite des négociations avec les propriétaires privés
Cessions Sans objet
Livraison Sans objet
8 Annexes
1. Bilan prévisionnel actualisé y compris :
a) Etat des réalisations en recettes et en dépenses arrêté au 31/12/2022
b) Estimation des recettes et des dépenses restant à réaliser
2. Tableaux des acquisitions et des cessions au 31/12/2022 ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 22/23
ANNEXE N°1 : Bilan prévisionnel au 31/12/2022 (en K€ H.T.)
CRACL 2023 2024 2025 2026 2027 Au-delà CRACL Bilan
Ligne Intitulé 2021 2022 au 31/12/2022 2022 Ecart
SOLDE OPERATIONNEL -3 023 -128 -1 188 -565 -1 428 -6 776 2 847 1 119 4 947 -1 044 1 980
DEPENSES 24 150 209 1 836 646 1 509 7 570 5 854 3 730 4 846 25 990 1 840
A ACQUISITIONS 2 987 14 3 069 1 568 4 650 1 663
A1 ACQUISITIONS AMENAGEMENT 2 504 14 1 932 909 2 855 351
A101 ACQUISITIONS 2 333 12 1 675 817 2 504 171
A102 INDEMNITÉS D'ÉVICTIONS 58 58 58 0
A103 FRAIS ANNEXES SUR ACQUISITION 114 2 200 92 293 180
A5 ALEAS FONCIER 484 1 136 659 1 795 1 312
B ETUDES 538 11 281 149 53 39 15 10 26 573 35
B3 ETUDES APRES TCA OU CREATION DE ZAC 510 11 281 136 42 36 15 10 26 546 35
B302 GÉOMÈTRE 115 24 10 15 15 15 10 26 115 0
B303 DIAGNOSTICS, ÉTUDES ET EXPERTISES SPÉCIFIQUES 249 8 157 102 26 284 35
B304 HQE ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 50 3 12 16 1 21 50 0
B305 ETUDES DE SOLS ET BÂTIS 96 88 8 96 0
B4 ALEAS ETUDES 27 13 11 3 27 0
C TRAVAUX 16 339 32 492 238 1 173 3 958 3 688 3 292 3 687 16 527 188
C1 TRAVAUX REMISE EN ETAT DES SOLS 642 18 50 240 220 70 44 642 0
C101 ARCHÉOLOGIE (FOUILLES ET REDEVANCES) 100 50 50 100 0
C102 DÉPOLLUTION ET CONFORTEMENTSDES SOLS 100 60 40 100 0
C103 TRAVAUX DE GROSSES DÉMOLITIONS 260 70 120 70 260 0
C104 NETTOYAGE ET ENTRETIEN DES SOLS 182 18 60 60 44 182 0
C2 TRAVAUX AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION 12 811 28 760 3 279 3 005 2 827 2 995 12 894 83
C21 TRAVAUX AMENAGEMENT ET CONSTRUCTION EN CHARGES 12 811 28 760 3 279 3 005 2 827 2 995 12 894 83
C211 TRAVAUX D´INFRASTRUCTURE CONCESSIONNAIRES (EDF, GDF...) 2 238 28 760 1 275 70 70 118 2 322 83
C213 TRAVAUX D´INFRASTRUCTURE 10 231 1 946 2 816 2 677 2 793 10 231 0
C214 ACTUALISATION - REVISIONS SUR TRAVAUX AMENAGEMENT ET CONSTRU 342 58 119 80 84 342 0
C3 HONORAIRES TECHNIQUES SUR TRAVAUX 1 362 32 474 157 84 123 140 138 314 1 430 68
C301 HONORAIRES DE MAITRISE D'ŒUVRE DONT FRAIS DE CONCOURS 778 32 330 121 44 44 44 44 187 813 35
C303 ORDONNANCEMENT PILOTAGE ET COORDINATION 352 120 40 40 40 40 72 352 0
C304 FRAIS DE REPRODUCTION ET PUBLICITE LEGALE 3 0 3 3 0
C306 COORDINATEUR SECURITE PROTECTION SANTE 205 39 56 54 56 205 0
C308 AMO TRAVAUX 24 24 34 57 34
C6 ALEAS TRAVAUX 1 524 3 89 336 473 283 377 1 560 36
D COMMUNICATION ET DOCUMENTATION 263 30 6 14 77 67 47 68 310 47
D1 COMMUNICATION OPERATIONNELLE 263 30 6 14 77 67 47 68 310 47
E GESTION FONCIERE ET IMMOBILIERE 120 60 60 120 0
E1 GESTION FONCIERE ET IMMOBILIERE OPERATIONNELLE 120 60 60 120 120
E104 GARDIENNAGE 120 60 60 120 120
I FRAIS GÉNÉRAUX EXTERNES AUTRES 96 4 5 3 22 16 8 22 80 -16
I1 ANNONCES ET CONSEILS 16 4 5 3 2 2 16 0
I6 IMPÔTS ET TAXES ASSIMILES 80 20 14 8 22 64 -16
L AUTRES DÉPENSES 3 807 166 1 016 248 265 345 439 373 1 043 3 730 -77
L4 CHARGES CALCULEES 3 807 166 1 016 248 265 345 439 373 1 043 3 730 -77
L40 REMUNERATION DES FONDS PROPRES 1 421 35 144 46 64 169 252 194 416 1 284 -137
L41 FRAIS INTERNES 2 386 131 872 202 202 176 187 179 627 2 446 60
RECETTES 21 126 81 648 81 81 794 8 701 4 849 9 792 24 946 3 820
B CESSIONS 19 312 4 141 4 849 9 792 18 782 -530
B1 LOGEMENTS 19 236 4 065 4 849 9 792 18 706 -530
B10 LIBRE 16 534 2 729 3 886 9 389 16 004 -530
B101 LOGEMENT LIBRE COLLECTIF 5 064 1 519 2 026 1 519 5 064 0
B103 LOGEMENT LIBRE LOT À BATIR 11 470 1 210 1 860 7 870 10 940 -530
B11 SOCIAL 1 550 875 675 1 550 0
B111 LOGEMENT SOCIAL COLLECTIF 1 550 875 675 1 550 0
B12 INTERMÉDIAIRE 1 152 461 288 403 1 152 0
B121 LOGEMENT INTERMÉDIAIRE COLLECTIF 1 152 461 288 403 1 152 0
B2 TERTIAIRE 76 76 76 0
B3 AUTRES CESSIONS 0
B31 AUTRES CESSIONS AMENAGEMENT 0
B311 EQUIPEMENTS 0
D SUBVENTIONS ET PARTICIPATIONS 1 814 81 648 81 81 794 4 560 6 164 4 350
D1 SUBVENTIONS ET CONTRIBUTIONS 150 4 200 4 350 4 350
D103 SUBVENTIONS REGION 4 200 4 200 4 200
D115 SUBVENTIONS AUTRES ORG. PUBLICS DONT PARTICIP. EQUILIBRE ET 150 150 150
D2 PARTICIPATIONS 1 814 81 648 81 81 644 360 1 814 0
D201 PARTICIPATION D'EQUILIBRE DU CONCEDANT / COLLECTIVITES LOCAL 892 81 648 81 81 81 892 0
D203 Participation CC2F devenu CCPM 923 563 360 923 0
2022
Prévisionnel ZAC des Bords d’Eau – Montereau-Fault-Yonne Compte-rendu annuel à la collectivité locale 2022
Grand Paris Aménagement 23/23
ANNEXE N°2a : Tableau des acquisitions au 31/12/2022
N°
Biens Ancien propriétaire Modalités d'acquisition Prix (€ HT)
Nature Surface Dénomination Nom Modalité Date de l'acte notarié Principal Indemnités
1 Friche boisée + chalet 951 m² AB 38 – AB 39 2009 15 000
2 Voirie 2 310 m² AC 266 2010 20 790
3 Friche boisée 1 728 m² AB 36 – AB 37 2011 12 000
ANNEXE N°2b : Tableau des cessions au 31/12/2022
N° Nom du lot Preneur Type d'occupation Surface du lot (m²) Surface de Plancher cédée (m² SDP) Date de la signature de la promesse de vente Date de signature de l'acte de vente Prix de vente (€ HT)
AUCUNE CESSION