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Déliberation - 45.Acquisition d un ensemble de parcelles appartenant a l association ORT sur le secteur du Noyer Verdelet
Document publié le Vendredi 11 octobre 2024 par la commune de Villiers-le-Bel.
Lien du pdf (Déliberation - 45.Acquisition d un ensemble de parcelles appartenant a l association ORT sur le secteur du Noyer Verdelet)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
illiers ~le~ bel Séance du Conseil Municipal du vendredi 11 octobre 2024
N°45/Foncier
Délibération du Conseil Municipal
Ville de Villiers-le-bel
Séance ordinaire du vendredi 11 octobre 2024
Acquisition d'un ensemble de parcelles appartenant à l'association ORT sur le secteur du Noyer Verdelet
Le vendredi 11 octobre 2024, à 19h30, le Conseil Municipal régulièrement convoqué en séance le 3 octobre 2024, s'est réuni sous la présidence de Mme Djida DJALLALI- TECHTACH.
Secrétaire: Mme Rosa MACEIRA
Présents : Mme Djida DJALLALI-TECHTACH, Mme Véronique CHAINIAU, M. Allaoui HALIDI, Mme Rosa MACEIRA, M. Maurice MAQUIN, Mme Mariam CISSE- DOUCOURE, M. Daniel AUGUSTE, Mme Myriam KASSA, M. Christian BALOSSA, Mme Teresa EVERARD, M. Jamil RAJA, Mme Laetitia KILINC, M. Léon EDART, Mme Géraldine MEDDA, M. Faouzi BRIKH, Mme Hakima BIDELHADJELA, M. Maurice BONNARD, Mme Sabrina MORENO, Mme Efatt TOOR, M. Pierre LALISSE, Mme Carmen BOGHOSSIAN, Mme Marine MACEIRA, M. Cémil YARAMIS, M. Jean-Louis MARSAC, M. Sori DEMBELE, M. Jean-Pierre IBORRA, Mme Cécilia TOUNGSI-SIMO, M. Bankaly KABA, Mme Nicole MAHIEU-JOANNES
Représentés : M. Gourta KECHIT par Mme Mariam CISSE-DOUCOURE, M. William STEPHAN par M. Cémil YARAMIS, M. Cédric PLANCHETTE par Mme Géraldine MEDDA, M. Mohamed ANAJJAR par M. Sori DEMBELE, M. Hervé ZILBER par M. Jean- Pierre IBO RRA, Mme Virginie SALIBA par Mme Cécilia TOUNGSI-SIMO
Absent excusé:
Absent:
Madame la Maire expose que le secteur du Noyer Verdelet, situé aux limites des communes de Villiers-le-Bel, Arnouville et Sarcelles, est en pleine mutation. Ce secteur, classé en zones à urbaniser (AUm) du Plan Local de l'urbanisme (PLU) de la commune, a été identifié comme une zone stratégique pour le développement urbain de la ville. En ce sens, il fait l'objet d'une Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP), visant la création d'un quartier mixte alliant divers types de fonctions, typologies bâties et formes architecturales.
Madame la Maire rappelle que la Ville de Villiers-le-Bel a approuvé en juillet 2022 une modification de son PLU pour permettre la construction d'un nouveau collège dans ce secteur, avec une ouverture prévue pour septembre 2026.
Madame la Maire informe que l'association ORT possède un établissement scolaire au 32 avenue de Choiseul, sur la parcelle AN n°593. En dehors de cette emprise, l'ORT détient trois autres parcelles dans le secteur, dont une partie est située sur l'emprise de la future voie
Il 3 illiers ~le~ bel Séance du Conseil Municipal du vendredi 11 octobre 2024
d'accès au collège et d'autres entre cette voie et la copropriété de la Grosse Borne.
Madame la Maire souligne que l'acquisition d'une partie de ces parcelles est nécessaire pour réaliser la nouvelle voie d'accès au collège, ainsi que pour soutenir le projet de Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) prévu pour améliorer la desserte et la mobilité urbaine du futur quartier.
Madame la Maire informe que d'après la délibération du Conseil Municipal du 30 juin 2023, un protocole d'accord foncier a été conclu entre l'association ORT et la Ville. Ce protocole prévoit l'acquisition de 1 514 m 2 de la parcelle AN n°179, à 50 €/m 2 , ainsi que de 225 m 2 de la parcelle AP n°46, à 35 €/m 2, soit une superficie totale de 1 739 m 2
Madame la Maire indique que cette délibération vise à valider les surfaces et les délimitations des parcelles concernées, conformément au plan d'arpentage annexé, ainsi qu'à confirmer les prix de cession.
Madame la Maire précise que les démarches d'acquisition des terrains détenus par l'ORT sont engagées, il s'agit de :
La parcelle AN n°179 d'une superficie totale de 5378 m2 : acquisition de 1454 m2 pour le lot E2 et 14m 2 pour le lot E3.
La parcelle AP n°46 d'une superficie totale de 326 m 2 : acquisition de 223 m 2 pour le lot B2.
La numérotation des nouvelles parcelles sera déterminée par le cadastre après réception des documents d'arpentage signés par l'ORT.
Madame la Maire entendue,
Le Conseil Municipal en ayant délibéré,
VU le Code Général des Collectivités Territoriales, notamment ses articles L.1311-1, L.2121- 29 et L.2241-1,
VU le Code de !'Urbanisme,
VU le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques,
VU l'avis du Domaine en date du 25 septembre 2024, visé en annexe,
VU la délibération du Conseil Municipal du 30 juin 2023 portant sur le protocole foncier entre la commune et l'association ORT sur le secteur du Noyer Verdelet,
VU l'avis favorable de la Commission Urbanisme - Travaux - Habitat - Développement Durable du 26 septembre 2024,
DECIDE de procéder à l'acquisition, auprès de l'association ORT, des parcelles suivantes :
213 Séance du Conseil Municipal du vendredi 11 octobre 2024
AN n°179 d'une superficie totale de 5378 m2 : acquisition de 1454 m2 pour le lot E2 et 14 m2 pour le lot E3.
AP n°46 d'une superficie totale de 326 m 2 : acquisition de 223 m2 pour le lot B2.
DECIDE de l'acquisition, auprès de l'association ORT, d'une partie de la parcelle AN n°179, d'une superficie de 1468 m 2 au prix de 50 €/m2 , et d'une partie de la parcelle AP n°46, d'une superficie de 223 m2 au prix de 35 €/m 2 , soit un total de 1 691 m2 , conformément au document d'arpentage joint en annexe.
DECIDE de procéder à l'acquisition foncière auprès de l'association ORT des parcelles cadastrées correspondant aux lots E2, E3 et B2 pour la réalisation des voiries d'accès au collège ainsi que celles du Bus à Haut niveau de service (BHNS), au prix de 81 205 euros (quatre-vingt-un mille deux cent cinq euros).
INDIQUE que les frais liés au transfert de propriété (frais d'acte, droits et honoraires du notaire), seront pris en charge par la ville de Villiers-le-Bel.
AUTORISE Madame la Maire ou l' Adjoint délégué à procéder à toutes les formalités nécessaires à l'exécution de la présente délibération et à signer tous actes et pièces s'y rapportant.
Délibéré les jour, mois et an que dessus (vote pour : 27 - Contre : 0 - Abstention : 8 - Ne prend pas part au vote : 0)
Madame la Maire,
Mme Djida DJALLALI-TECHTACH
Publication le: 2 2 OCl zot 4
Transmission en Sous-préfecture le: 2 2 OCT 2024
3 / 3 . .. RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Liberté Agalité Fraternité VU et ANNËXE • -- à la délibération du Conse il Mu nicipal en date, du [ 1 1 OCT. 2024 l Madame fa Maire Djida DJALLAL TECHTACH 7302- SD
Direction Départementale
des Finances Publiques du Val-d'Oise
Pôle des opérations de product i on
Division des missions domaniales
Le 25 septembre 2024
5 avenue Bernard Hirsch
CS 20104
95010 Cergy-Pontoise
Téléphone : 01-34-41-10-70
Le directeur départemental des Finances
publiques du Val d'Oise
Mél .: ddfip95.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE à
Affaire su ivie par : Mme Julie VAILLANDET
Courriel : julie.vaillandet@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 01 34 4110 81
Madame la Maire de Villiers-le-Bel
Hôtel de Ville
Réf DS : 19426647
Réf OSE : 2024-95680-60534
32, rue de la République
95400 Villiers-le-Bel
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
la charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site col/ectivites-locales.Kouv. fr
Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
Parcelles non bâties
La grosse Borne et Champ Bacon sud- 95400 Villiers-le- Bel
280 310 € HT, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de
la valeur ») 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par: Mr Alexandre NICOLE - Responsable adjoint du service urbanisme
De consultation : 12/08/2024
Le cas échéant, de visite de l'immeuble: Néant
' Du dossier complet : 12/08/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Acquisition : •[8]
3.2. Nature de la saisine
• Réglementaire : ~
3.3. Projet et prix envisagé
Afin de réaliser la nouvelle voie d'accès au nouveau collège et le projet de bus à haut niveau de service, la ville de Villiers-le-Bel doit acquérir 2 parcelles appartenant à l'ORT.
L'EPFIF a déjà acquis plusieurs parcelles dans ce secteur afin de permettre la construction du nouveau collège.
4- DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Villiers-le-Be! est une commune de 28 636 habitants (source lnsee 2020) située à l'extrémité sud-est du département du Val d'Oise. Elie est limitrophe des communes de Sarcelles au sud, Arnouvilie et Gonesse à l'est, Bouqueval et Le Plessis-Gassot au nord et d'Écouen à l'ouest. Elle est traversée par l'ancienne route nationale 370 (actuellement RD 370) et desservie par le RER D (gare de Villiers-le-Be! - Gonesse - Arnouville) ainsi que par 4 lignes de bus RATP (n° 268, 269 270 et 370).
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Les parcelles se situent en zone AUm dans le secteur du Noyer Verdelet, au sud-est de la commune, juste au-dessus d'une zone agricole.
2 4.3. Références cadastrales
Les parcelles sous expertise figurent au cadastre sous les références suivantes :
- AN 179 : 5 378 m²
- AP 46 : 326 m²
4.4. Descriptif
Il s’agit de parcelles non bâties.
Les 2 parcelles à évaluer se situent au nord de la zone à urbaniser :
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
ORT
3 5.2. Conditions d’occupation
Bien estimé en valeur libre de toute occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles
Zone UAm du PLU en vigueur, qui constitue une zone à urbaniser à court-moyen terme devant accueillir un tissu mixte en fonctions et typologies bâties
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer cette valeur à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’actif à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
La DNID a réalisé plusieurs évaluations pour les parcelles dans cette zone AUm, à 35 €/m² pour la plupart des parcelles en valeur libre :
Évaluation 2021-95680-11124 du 19/03/2021 : parcelles AN 177 et AP 32
Évaluation 2022-95680-51910 du 28/09/2022 : parcelles AN 175- 176- 180 – 652 et AP 30-31- 33 – 66 – 85
Évaluation 2023-95680-84918 du 08/11/2023 : parcelles AN 178
Évaluation 2024-95680-14589 du 20/03/2024 : parcelles AN 178 - 177 – 180 – 652 et AP 86 – 87 – 88 – 91 – 92 – 94 – 95 – 97 – 98 – 100 – 66
L’avis 2022-95680-51892 du 05/07/2022 avait évalué la parcelle AN 179 à 50 € / m² étant donné sa proximité avec la zone urbaine et sa belle configuration.
Nous recherchons les actes de vente qui ont suivi les évaluations :
- Acte du 23/12/2021 ( volume 2022P00139) : acquisition par l’EPFIF des parcelles AN 177 et AP 32 , soit 4 266 m² au prix de 136 500 €, soit 32 € /m²
- Acte du 12/05/2023 ( volume 2023P11458 ) : acquisition par l’EPFIF des parcelles AN 180 et 652 et AP 91 – 92 – 94 – 95 – 97 – 98 – 100- 66 pour 13 345 m² au prix de 467 075 €, soit 35€ /m² HT.
Pour information, la parcelle AP 30 a été divisée en 2 parcelles : AP 91 et 92, la parcelle AP 33 en AP 94 et 95, la parcelle AP 85 en AP 97, 98 et 100.
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Aucune consultation de sources externes à la DGFIP n’a été réalisée.
4 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Nous garderons la valeur de 35 € /m² HT pour la parcelle AP 46 et 50 € / m² pour la parcelle AN 179.
Parcelles AP 46 : 326 m² x 35 = 11 410 € HT
Parcelles AN 179 : 5378 m² x 50 = 268 900 € HT
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale des parcelles en valeur libre est arbitrée à 280 310 € HT.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 308 341€ HT.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
5 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour le directeur départemental des Finances publiques,
par délégation,
Julie VAILLANDET
Inspectrice des Finances publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. Commune : 095680
Villiers-le-Bel
Numéro d'ordre du document d'arpentage
Document vérifié et numéroté le ..... ........ ........ ..
A ................ .. ..................... .. ............. .... . .. .......... .
Par .. ..... ..... ... .. .... .. .. ... ....... ........ ... .... ..... ... ..... ... ..
Section AN
Feullle(s) 01
Qualité du plan régulier <20/03/80
Echelle d'origine : 1/1000
Echelle d'édition : 1/ 1000
Date de l'édition : 01/01/1983
MODIFICATION DU PARCELLAIRE CADASTRAL
D'APRES UN EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL (DGFiP)
(Art. 25 du déc~îW!l5~~Î'atN30 avril 1955)
Le présent document, certifié par les propriétaires soussignés (3) a été établi ( 1) :
/:. Q'epl'ès 188 iA!liea~eA6 Ejt1'il6 eA! fet1A'lies 811 b11,ee11 ;
B EPI eel'lfePfflité d't1l'I 1'iq11olllgo . .. .. ........... ... .. ......... 111foel11é 1111r le tol'l'l!lil'I ,
C - D'après un plan d'arpentage ou de bornage, dont copie ci-jointe, dressé
le 05/0.6/ZOZ4....par M MAT!SS.O.tL .... .. ...... .géomètre è sialia .... .... .. .... ...
Les propriétaires déclarent avoir pris connaissance des Informations portées
au dos de la chemise 6463.
A .P..aria... .. ... ... ..... ............... .. , le OS/.0.6/ZQ2!\ ........ ..... ..
(1)Ray9,'S.inenlkn.,._LatommAn-..~.-a11lacaflun.NqUÏINfplan"'"p.-qda""9ljlu).dalllaftmt;a8lal~pe!Mnt .... 6clui~-~ (2)QuaNdell:pe,aome,ortM(g6omtilN...,t.lrllpactllw, g6Mw!Noutad'rllcllnranMducadallra,ai: .- ). (3)F"r6rawlelfl0ffllé1',llliilllldu.,_.a'il.._dlfMnntdupttlpliMllirw(mandèan.a\llXJ6raprtMnbl1tqualifll1dlll'eutmtt~
All6odOI
Mk:ou.... 7
Cachet du rédacteur du document :
Cocumant drassé pa;
Amaud.Ma.tisacn............. ... .. .. ... ... .
à .P..arts. .... ... ..... ..... .... ... ...... .... .... ..
Date OS/013/Z02.-L .......... .. .... .... ..
Signature :
00 """""" l 00
LotE2
14a54ca
ASSOCIATION OR T
Lo!E1
39a10ca
ASSOCIATION OR T
VU et ANNEXE
à la délibération du Conseil Municipal
en date, du
1 1 OCT. 2024 1
Madame la Maire
Djida DJALLALI-TECHTACH
LA GROS
RondPclnt
... Commune : 095680
Villiers-le-Bel
Nuiïréro d'oïd-re du -docuî'ii&llt d'arpm1tage
Document vérifié et numéroté le .......................
A ........................................................................
Par ....................................................................
Section
Feullle(s)
Qualité du plan
AP
01
non régulier
Echelle d'origine : 1/1000
Echelle d'édition : 1/500
Date de l'édition : 02/03/2015
MODIFICATION DU PARCELLAIRE CADASTRAL
D'APRES UN EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL (DGFiP)
CERTIFICATION (Art. 25 du décret n" 55 471 du 30 avril 1955)
Le présent document, certifié par les propriétaires soussignés (3) a été établi {1):
/t. l)'a11Fè6 les iAEliealieAS Eliai'ils eAI fe1a1F11ies Sial bYF88lal ;
B ER eef!fefffli!é !1'1:11'1 11iq1:m!ftge . .............................111fee!t:1é 8UF le !efftlifl ;
C - D'après un plan d'arpentage ou de bornage, dont copie ci-jointe, dressé
le 05/0S/.2.0l·L.par M MAT1SS.O.N............... Géomètre à .Rafi!i ............... ..
Les propriétaires déclarent avoir pris connaissance des informations portées
au dos de la chemise 6463.
A .P..acta. .. ... ... .. ..... .... ... ... ... .. .. , le 0.5/.0.8/.2024 .............. .
(1) Ra)"II" 1ft; mentiona lnuiil
(2)Qual!l6 de la P9RIOMO agr66e (;6omèllv e)l;p91't, !napetteur, géomè1re ou tec:hnltlen retrait6du cedamre, em .,,). (3) Predaer 1ea nome et C11,181tteo i:w llgnatalffl t'l1 Mt dlff6rent mi p~ (mandatam!t, BV0U6 ~ quallft6 de rautorlt6 exPl"Olfflant),
Cachet du rédacteur du document :
Amaud.Matisson.......................... .
à .Paris ..................................... .
Date Q.5ÎfJ!H20.2i ....................... .
Signature: