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Déliberation - 2022 123 SDE rapport activites presentation tampon
Procès Verbal - 2026 071xpj2. Annexe TF Feuille de proclamation ta
unknown - 01 DC mod. tf ZAC Rapport de Presentation tampon compresse 2
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Thorigné-Fouillard.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Environnement,
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
THORIGKNE- Publié le FOUIJLARD ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
_ 5 5 © Anra
Tere D theme Mi Voloen Lochmann {NV RONNEMENT pp
consultant URBANISME à PAYSAGE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC multi-sites
DOSSIER DE CRÉATION MODIFICATIF
Rapport de présentation
DC.mod_01-RP
Janvier 2025 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 2 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Sommaire
1. JUSTIFICATION DE L'OPÉRATION 4
1.1 HISTORIQUE DU PROJET DE ZAC 6
1.2 EVOLUTION DES PÉRIMÈTRES DE LA ZAC MULTISITES 8
1.3 DE LA ZAC MULTI-SITES V1 À LA ZAC MULTI-SITES V2 UNE RÉFLEXION ÉLARGIE SUR LE
RENOUVELLEMENT URBAIN 9
1.4 LES SITES DE LA ZAC MULTI-SITES MODIFIÉE 11
2. DIAGNOSTIC TERRITORIAL 17
2. 1 DIAGNOSTIC SOCIO-DÉMOGRAPHIQUE 18
2.1.1 Évolution de la population Thoréfoléenne
2.1.2 Le logement en chiffres
2. 2 DIAGNOSTIC PAYSAGER 25
2.2.1 Entre Vilaine et Forêt de Rennes, un territoire communal à double facette 2.2.2 La trame verte
2.2.3 Eléments de repères du paysage local
2. 3 DIAGNOSTIC URBAIN 35
2.3.1 Une histoire ancienne reliée à la forêt
2.3.2 Évolution du tissu urbain et documents de cadrage
2.3.3 Les formes urbaines
2.3.4 Les équipements
2.3.5 Le tissu commerçant
2.3.6 Le contexte immobilier
2. 4 DIAGNOSTIC MOBILITÉS 62
2.4.1 Déplacements : pratiques et équipements
2.4.2 Un territoire adapté à la pratique du vélo
2.4.3 Un centre urbain accessible au piéton
2.4.4 Le réseau de TC revisité
2.4.5 Histoire d'un projet de Trambus
2.4.6 Le nouveau PDU de la métropole rennaise
3. DESCRIPTION DE L'ÉTAT DES SITES ET DE LEUR ENVIRONNEMENT 78
3. 1 SECTEUR 1 CENTRE-VILLE BEAUMANOIR 79
3. 2 SECTEUR 2 DUGUESCLIN NATIONALE 85
3. 3 SECTEUR 3 RÉAUTÉ 92
3. 4 SECTEUR 4 OMELAIS NATIONALE 99
4. LE PARTI D'AMENAGEMENT RETENU - Des enjeux aux esquisses 105
4.1 DES ENJEUX TERRITORIAUX AUX PREMIERS INVARIANTS A L'ECHELLE DE LA ZAC 106 4.2 LES OBJECTIFS ET INVARIANTS A L'ECHELLE DE CHAQUE SITE 113
4.3 LE PLAN D'ENSEMBLE RETENU 122
4.4 DEFINITION DES PÉRIMETRES 125
4.5 REGIME FISCAL DE LA ZAC FACE A LA PART COMMUNALE D'AMENAGEMENT 131 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 3
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
5. PROGRAMME PRÉVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS À ÉDIFIER DANS LA ZONE 133
6. RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET A ÉTÉ RETENU 135
6.1 LES DOCUMENTS D'URBANISME EN VIGUEUR 136
6.2 ADEQUATION DU PROJET DE ZAC MULTI-SITES REMODELÉ AVEC LES NOUVEAUX ENJEUX TERRITORIAUX TRADUITS DANS LES DOCUMENTS D'URBANISME 143 Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
+ S
Le
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 4 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
1.
JUSTIFICATION
DE
L'OPÉRATION Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 5
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Le présent projet de ZAC multi-sites modificative
intervient dans une période de prise de conscience
forte des enjeux environnementaux en général dans
les pratiques de l'urbanisme et en particulier sur le
territoire de Thorigné-Fouillard.
Cette prise de conscience n'impose pas de ne plus faire
mais elle impose de faire différemment.
C'est dans cet état d'esprit qu'a été initiée la
modification de la ZAC multi-sites actuellement en
place sur la commune.
Dans l'histoire de la commune de Thorigné-Fouillard la
procédure de ZAC n'est pas nouvelle puisque 3 projets
de ZAC dont la ZAC multi-sites en cours, ont déjà été
menés.
La commune conserve une attractivité constante
depuis plusieurs années, avec une intensification de
la densification sur des secteurs diffus depuis ses
dernières années.
La ZAC de la Vigne, avec ses 1100 logements, a modifié
significativement le parc de logements avec une part
importante de logements collectifs, très peu présents
jusqu'alors, ainsi que l'offre en logements sociaux.
Au cours des 20 dernières années, la commune s'est
dotée d'équipements culturels, sportifs, scolaires.
Cependant le tissu économique et notamment le
commerce de proximité a peu évolué.
La structure urbaine spécifique de Thorigné-Fouillard
avec ses polarités multiples allant du secteur dit "
centre-ville - Beaumanoir" au centre commercial du
Bocage en passant par Anne-de-Bretagne, a également
peu évolué.
Le développement de la commune s'est donc, jusqu'à
maintenant, poursuivit de part et d'autre de cet axe
symbolisé par la rue des Vignes, la rue Beaumanoir
et l'avenue de la Forêt en le considérant comme la
colonne vertébrale de la commune.
Mais c'était sans compter avec la rue Nationale qui
encore aujourd'hui est un axe de flux important (
notamment du à son gabarit qui est resté inchangé
depuis 40 ans) mais qui dans un contexte de
renouvellement urbain intensifié, a un rôle à jouer
pour s'intégrer dans le tissu urbain et devenir un axe
urbain structurant dans l'enveloppe urbaine et non
une route de transit.
La modification de la ZAC multi-sites actuelle a conduit
à questionner ce lien entre les polarités historiques
et la rue Nationale et plus largement comment
redonner plus de perméabilités dans le tissu urbain
d'Est en Ouest. Les questionnements sur la trame
interne du tissu urbain sont également issus d'un
fort engagement de la ZAC modifiée en faveur d'une
démarche ZAN avec une forte réduction de l'emprise
d'extension urbaine à la faveur d'un renouvellement
urbain intensifié qui permet une densification d'un
tissu urbain actuellement peu dense et la constitution
d'une nouvelle trame active de déplacement.
Aussi, dans une perspective d'évolution et de
modification de la ZAC multi-sites actuelle, les
objectifs généraux d'accueil de nouveaux habitants,
de mixité sociale, de mixité fonctionnelle restent mais
ils s'imbriquent avec les objectifs de préservation du
patrimoine naturel, des terres agricoles, de limitation
de l'imperméabilisation des sols, de réduction des
émissions carbone.
Cette remise en perspective des objectifs conduit
donc la ZAC multi-sites à faire évoluer les contours de
ses périmètres de façon significative, en explorant de
nouveaux potentiels de renouvellement urbain, de
nouvelles formes de densité et en réduisant l'emprise
sur les terres agricoles.
PROPOS LIMINAIRE Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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ent urbain et extension urbaine
: rennaise
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 6 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
1.1. HISTORIQUE DU PROJET DE ZAC
ZAC multi-sites V1
Résumé de l'évolution
des périmètres en études
préalables et périmètres validés
en création
• 1. Centre-ville-Beaumanoir,
secteur de renouvellement
urbain qui s’étendait sur un
périmètre de 7,5 ha est ramené
à 2,9 ha
• 2. Duguesclin / rue Nationale,
autre secteur de renouvellement
urbain situé au nord-ouest du
centre-bourg à la jonction de
la rue Duguesclin et de la rue
Nationale.Le périmètre qui porte
sur 2 sous-secteurs qui totalisait
en 2017 5,20 ha pour 0,92 ha au
dossier de création de 2019
• 3. La Réauté, secteur
d’extension urbaine, situé au
sud-est du centre-bourg, dans
le prolongement de la ZAC de la
Vigne, ce site s’étendait sur 36,9
ha en 2017 et a été délimité à 36
ha dans le dossier de création de
2019.
Pour resituer le contexte de modification de la ZAC multi-sites, il est nécessaire de reprendre les étapes d'études dès sa création initiale.
2017 Démarrage des études préalables de la ZAC multi-sites V1
2019 Dépot du dossier de création de la ZAC multi-sites V1
2019 Avis de la MRAE points faibles du projet et éléments d’amélioration
• le déséquilibre des périmètres en espaces en renouvellement urbain et extension urbaine
• la densité qui est trop faible au regard du positionnement de Thorigné-Fouillard dans la métropole rennaise
• les mobilités et notamment la gestion des flux de circulations à venir.
• l’acoustique sur le secteur Duguesclin- Nationale notamment.
• la qualité de l’air
2020 Délibération pour la création
de la ZAC multi-sites
2021 Dossier de réalisation Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025 ===
= ZAC Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Co aisine MRAE
Due cc
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 7
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
H I S T O R I Q U E D E L A Z A C
2003
16 Avril : Approbation
Réalisation ZAC « Centre
bourg »
16 Avril : Approbation
concession groupe Launay
2013
juin : fin
concession
groupe Launay
2018
4 avril :
lancement études
et Concertation
ZAC multisites
2019
19 septembre : Approbation
bilan Concertation ZAC multisites
11 octobre : Saisine MRAE
11 décembre : Avis de la MRAE
sur l’Étude d’Impact préalable à
la Création de la ZAC multisites
12 décembre : Approbation
suppression ZAC « Centre bourg
»
12 décembre : Approbation
Mise à Disposition (« MAD »)
avis MRAE de la ZAC multisites
19 décembre : Mémoire en
réponse à avis MRAE transmise
2020
2 mars DCM 1 : Approbation
bilan MAD avis MRAE de la
ZAC multisites et modalités
modalité consultation de ce
bilan
2 mars DCM 2 : Approbation
Création de la ZAC multisites
2021
28 juin :
Approbation
Réalisation de la
ZAC multisites
Signatures de 2
conventions de
Participation
2002
28
novembre :
Approbation
Création ZAC «
Centre bourg »
2002
: Approbation
Création ZAC de
la Vigne Envoyé en préfecture le 15/07/2025
17/2025
GAER2-DE
T TL Pr)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 8 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
• Secteur
Duguesclin -
Nationale
• Secteur
Centre-
ville
• S e c t e u r
Réauté
2017
2017
2017
2021
1.2. EVOLUTION DES PÉRIMÈTRES DE LA ZAC MULTI-SITES
2021
2021 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
J66AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 9
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
1.3 DE LA ZAC MULTI-SITES V1 À LA ZAC MULTI-SITES V2
UNE RÉFLEXION ÉLARGIE SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
V E R S U N D O S S I E R D E
Z A C M O D I F I C A T I F
L'objet de la modification de la ZAC multi-sites "V1"
approuvée en 2021 avec reprise complète du dossier de
création ( dont concertation et études environnementales)
et de réalisation a nécessité de retravailler les contours de
la ZAC existante en réduisant l’artificialisation des sols et
en augmentant la part de renouvellement urbain.
Il a donc été nécessaire de s'appuyer sur « l’histoire » de la
première ZAC multi-sites (V1 // approbation de la réalisation
en 2021) pour aller vers une ZAC multi-sites V2.
Les principaux points faibles de la ZAC multi-sites V1
portent sur les investigations environnementales d'une part
et un déséquilibre dans la définition des périmètres qui
comprennent une part d'extension urbaine trop importante.
Ces éléments sont relevés par la MRAE qui conclut sur un
avis qui émet de nombreuses préconisations d’amélioration.
Les objectifs de la modification de la ZAC multi-sites V1,
visent ainsi à :
• La prise en compte de l'objectif ZAN et des
préconisations de la MRAE qui conduisent à la
redéfinition des périmètres d’études préalables
En croisant d'une part les périmètres initiaux d'études
préalables de la ZAC en 2017 et les zones UO recroisés avec
des mutations foncières en cours
• La définition des modalités de concertation via
deux temps de travail pour partager le projet avec
les habitants, recueillir leur maîtrise d'usage et les
impliquer dans la construction du projet
TEMPS 1 > 1 atelier balade urbaine au stade du diagnostic
TEMPS 2 // 1 atelier au stade des schémas d’aménagementsur
la base des schémas d'invariants validés
• La reprise des études environnementales
De nouvelles études environnementales ont été engagées
lors des études de modifications sur les sites d'études
préalables. Cependant, elles seront enrichies lors du dossier
de réalisation en raison, notamment, d'un manque d'accès
à certaines parcelles en renouvellement urbain. Elles seront
complétées lors du dossier de réalisation.
ARD
PLUi et repérage des zones UO Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 10 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
THORIGNÉ-FOUILLARD
ZAC MULTISITES
Ech : 1/8000 ème
site CENTRE-VILLE DC
site REAUTE DC
site NATIONALE DUGUESCLIN DC
TF-ZONE UO
TF-sites renouvellement urbain au 10.02.2022
TF-ZONE 1AUO
Secteur «Leconte»
Secteur Molière
Secteur Duguesclin-
Nationale
Secteur Bocage
Secteur TC Concept
Secteur CV-
Beaumanoir
Secteur de l’Omelais
Secteur de la Réauté
D Y N A M I Q U E S D E P R O J E T E N C O U R S E N 2 0 2 2
projet en réflexion hors ZAC
PC accordé
Projet en cours de construction
Projet livré récemment
Les dynamiques de projet en cours
Le PLUi fait actuellement état de plusieurs zones UO - zone
de projet au PLUi - dans le tissu urbain communal.
En renouvellement urbain c'est dans ces secteurs UO que la
ZAC Multi-sites a défini des périmètres de réalisation :
• L’ilot Beaumanoir, sur une zone UO de 7,5 ha, 2,9ha ont
été intégrés à la ZAC Multi-sites V1
• L’ilot Duguesclin - Rue Nationale sur une zone UO de
5,20ha dont 0,92ha ont été intégrés à la ZAC multi-sites.
D'autres secteurs UO sont identifiés mais non intégrés dans
la ZAC, tel que le secteur de l’Omelais par exemple, des
emprises Rue Nationale également.
Dans le cadre de la reprise des études de la ZAC multi-sites
crée en 2021, l’évolution des périmètres est un sujet central.
Cette reprise des périmètres est issue d'une priorité donnée
au renouvellement urbain. Le diagnostic a permis d'établir
un état des lieux des périmètres déjà identifiés et des sites
de renouvellement urbain potentiels, ainsi qu'un repérage
des projets en cours sur l’ensemble du territoire communal.
Ce diagnostic s'appuiera sur l'ensemble des données
existantes ainsi dont les éléments de la ZAC multi-sites V1.
Les éléments extraits des pièces - dossier de création et
de réalisation - du dossier de ZAC multi-sites V1, seront
signalées par un encadré orange et mention du dossier dont
les données sont extraites. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
D : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Jolarité
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 11
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
1.4 LES 4 SITES DE PROJET DE LA ZAC MULTI-SITES MODIFIÉE "V2"
À la reprise des études préalables en 2021, 5
périmètres d’études préalables ont été identifiés.
Parmi ces 5 secteurs, 3 sont en partis déjà intégrés
dans la ZAC multi-sites "V1" active :
• Secteur 1 : Centre-ville Beaumanoir – centralité
intensifiée ;
• Secteur 2a : Duguesclin-Nationale – polarité
secondaire à maintenir ;
• Secteur 3 : Réauté – site d’extension urbaine
réduit et à recomposer ;
> 2 nouveaux secteurs ont été ajoutés
• Secteur 4 : Omelais : actuel secteur d’activité
économique en reconversion entre de la rue
Nationale à la rue de Rennes : une opportunité
pour créer du lien Ouest-Est ;
• Secteur 2b : Nationale Nord : le long de la rue
Nationale, le tissu urbain se morcelle et se
renouvelle, une intégration dans la ZAC permettra
de donner plus de cohérence.
Ces 5 secteurs ont été à
la source de la reprise des
études préalables et la base
sur laquelle la concertation a
été engagée.
Ces 5 périmètres ont été
explorés pour définir les
invariants de chaque secteur
et les esquisses proposées.
La consolidation des esquisses
a conduit à redéfinir les
contours des secteurs
d'études préalables.
Cette redéfinition a
notamment conduit à relier les
secteurs 2a et 2b pour aboutir
à un secteur 2 d'ensemble. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 12 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
En synthèse
Maintien des sites historiques
Secteur 1 : Centre-ville Beaumanoir étendu 43 697m² ( V1 29 001 m² )
Secteur 2 : Duguesclin-Nationale étendu 71 205 m² ( V1 9 331 m² )
Secteur 3 : Réauté réduit 180 875 m² ( V1 369 600 m² )
Identification d’un nouveau site de renouvellement urbain
Secteur 4 : Omelais - Nationale 103 875 m² 4 sus = - "
est un
nents et
la ligne de bus n°50
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 13
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
1.4.1 Le secteur 1 "Centre-Ville Beaumanoir"
Le secteur 1 " Centre-Ville-Beaumanoir " est un
site de centralité avec commerces, équipements et
logements.
De nombreux équipements sont situés à proximité
immédiate l’école maternelle Les Prés Verts, la
médiathèque Alfred Jarry, la Mairie, l’école Privée
Sainte-Anne ( maternelle et primaire). Les formes
urbaines se caractérisent principalement par un
tissu pavillonnaire avec un ensemble collectif rue
Beaumanoir.
Le paysage : Le tissu urbain est peu dense, l’espace
public est marqué par le minéral et la présence du
végétal ressort principalement dans le tissu privé.
Le périmètre est traversé par la ligne de bus n°50.
Le principal élément de patrimoine est symbolisé par
la présence de l’église et les vestiges d’une trame
urbaine ancienne.
Le positionnement de ce secteur à l'interface avec
les équipements et les commerces, lui confère un
rôle stratégique dans la trame de Thorigné-Fouillard,
en tant que point de convergence incontournable
dans le quotidien. Il offre ainsi une opportunité de
redimensionner la centralité thoréfoléenne pour
répondre aux enjeux de renouvellement urbain
et repenser les contours d'une centralité élargie
en adéquation avec la densification et l'accueil de
nouveaux habitants.
Le périmètre de ZAC multi-sites V1 ( pointillé blanc)
s’étend sur 2,93 ha. Il s’intègre principalement dans le
secteur UO à quelques exceptions.
Au sein de ce périmètre de ZAC V1 un projet est engagé
au 6-8 rue de la Mare Pavée avec la construction de
41+32 logements en projets.
Le périmètre modifié ( secteur rouge) s'étend sur
4,36ha . Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 14 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
1.4.2 Le secteur 2 "Duguesclin Nationale"
Le secteur 2 " Duguesclin-Nationale " est l’illustration
d’une urbanisation d’opportunité qui s’est créee au fil
de l’eau.
Les typologies de bâtiments y sont variables et
hétérogènes mêlant habitat et commerces dans des
bâtiments plutot dédiés au logement.
Le paysage est relativement délabré, marqué par la
disparité des alignements, la présence d’un habitat peu
dense en bordure d’un axe routier encore très sollicité.
La rue Nationale sur cette partie et sur la totalité de
son linéaire reste principalement dédiée à la circulation
automobile des VL et PL. Les espaces cycles et piétons
restent peu appropriés à un usage sécurisé.
Dans ce secteur UO, il n’ y a pas d’équipement public,
il y a en revanche un accès direct à la forêt, accès très
plébiscité par les Thoréfoléens.
L’état du commerce reste vacillant. L’intersection des
deux axes qui a été un lieu de visibilité pour d’anciens
commerces, ne joue plus ce rôle et seuls quelques
commerces perdurent sur la rue Nationale : un
restaurant, un tabac-presse et une pizzéria.
Ce site de la ZAC permet d'une part de faire le lien
avec la centralité historique de la commune et le
secteur 1 via la recomposition de la rue Duguesclin
et de son animation, et d'autre part de recomposer la
rue Nationale en anticipant le développement de ces
rives urbaines en lien avec un espace public séquencé
et apaisé.
Le périmètre de ZAC multi-sites V1 ( pointillé blanc)
s’étend sur 0,93 ha.
Le périmètre modifié ( secteur bleu) s'étend sur 7,12
ha. PROS 7
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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1.4.3 Le secteur 3 "Réauté"
Le secteur 3 " la Réauté " constitue aujourd’hui la
limite de l’urbanisation après les opérations du Tertre
Rouge et la ZAC de la Vigne.
Ce site se qualifie par un paysage ouvert constitué d’un
maillage bocager, une topographie marquée par une
pente douce et un patrimoine bâti présent au lieu dit
de la Petite Réauté et dans les hameaux alentours.
Des continuités écologiques sont repérées dans la
trame verte et bleue.
Le secteur de la Réauté constitue une porte sur l’espace
agricole. La transition entre l’espace urbain et le milieu
agricole pourra se faire par une diversité de fonctions
urbaines cohérentes avec cette identité : espace habité
et jardiné, lieux communs, sensibilisation.
Le périmètre de ZAC multi-sites V1 ( pointillé blanc)
s’étend sur 36,96 ha.
Il a été sensiblement revu à la baisse dans le but de
réduire l’impact environnemental du projet de ZAC
multi-sites et de répondre aux demandes d’évolution
de la MRAE et en résultante de la loi Résilience.
Le périmètre modifié ( secteur jaune) s'étend sur
18,01 ha. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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1.4.4 Le secteur 4 "Omelais Nationale"
Le secteur 4 "Omelais - Nationale ", se situe en entrée
de ville dans un espace de transition entre secteur la
plaine agricole à l’Ouest, la rue Nationale d’habitat
résidentiel, secteur d’activités - ZA Bellevue -et pole
d’équipements des Longrais.
Le site accueille des activités industrielles, de l’habitat
dispersé et également l’Espace jeunes.
Localisé à la fois en entrée de ville et à proximité
immédiate du pôle d’équipement central composé de
la mairie et du site des Longrais, le site de l’Omelais est
très proche géographiquement du secteur centre-ville
de Beaumanoir.
Le paysage est caractérisé par le tracé de la D29,
nommée également avenue Irène Joliot-Curie qui
conserve un statut de voie de contournement avec des
flux automobiles importants.
Le secteur 4 comprend également la portion sud de la
rue Nationale, qui constitue une entrée de ville de la
commune, aujourd’hui peu lisible.
Il est à noter que d’imposants résineux sur des parcelles
privées au niveau de la rue de la Clotière, confère au
site un cadre paysager spécifique.
L’avenue Joliot Curie est aujourd’hui un axe dangereux
où la vitesse automobile est souvent excessive et il
est peu fonctionnel pour les modes actifs ( piétons et
vélos).
Ce site de transition offre de larges possibilités de :
• Recomposition de l’espace public avec affirmation
du maillage actif ;
• Connexion entre les Longrais et la rue Nationale et
ouverture vers le centre-ville - secteur des Longrais
et pôle Beaumanoir
Le périmètre ( secteur vert) s'étend sur 10,38 ha. Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
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2.
DIAGNOSTIC
TERRITORIAL Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
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2.1
DIAGNOSTIC
SOCIO-
DÉMOGRA -
PHIQUE Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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Évolution de la population
10000
8575
8012
8000
7105
6846 7000 6708
6000
5257
5000
3591
3000
2000
1245
1000
345 397
. == 1962 1968 1975 1982 1950 1999 2004 2006 2009 2014 2019
POP G2 - Population par grandes tranches d'âges FAM G2 - Personnes de 15 ans ou plus vivant seules selon l'âge - population des EE 2008 2013 M 2019 ménages
% UM 2008 2" 2013 D 2019 25 %
50
20 -
40
15 -
30
10 - 20
5 - 10 -
0 =
0 15 à 20 à 25 à 40 à 55 à 65 à 80 ans 0à14 15 à 29 30 à 44 45 à 59 60 à 74 75 ans 19 ans 24 ans 39 ans 54 ans 64 ans 79ans ouplus ans ans ans ans ans ou +
Pme . 1" : mn MA : : 1" : man : en %
/ S + Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 19
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2.1.1 Évolution de la
population Thoréfoléenne
Depuis 1968, la population de Thorigné-Fouillard a été
multipliée par 24.
À noter cependant que la fusion officielle des deux
communes de Thorigné et Fouillard est intervenue en 1982.
Il serait donc plus juste de comparer l’évolution globale de la
population à partir de cette date.
En 1982, Thorigné-Fouillard comptait 3591 habitants, la
commune en accueillait 8575 en 2019, soit 2,3 fois plus.
Ce rythme d’augmentation fort est le résultat de plusieurs
facteurs combinés : L’attractivité de la Bretagne et plus
particulièrement de la métropole Rennaise corrélée à une
politique locale de production de logements en phase avec
cette attractivité.
L’augmentation constante de population est un premier
indicateur qui est loin de résumé la tendance démographique
de la population Thoréfoléenne.
Depuis 2008, quelques tendances nouvelles se lisent,
notamment une diminution de la part des jeunes habitants,
au profit d’une augmentation des personnes plus âgées, en
résumé un vieillissement progressif de la population. Cette
tendance traduit en partie que la commune accueille moins
de jeunes couples qu’auparavant et notamment moins de
primo-accédant.
Ces jeunes couples sont arrivés il y a 10 ou 20 ans sur la
commune et aujourd’hui les enfants qui grandissent
décohabitent peu à peu. Cette tendance ne signifie pas que
la commune n’accueille plus de familles mais que les familles
qui viennent vivre aujourd’hui à Thorigné-Fouillard sont
composées d’enfants déjà grands.
Diminution des 0-60 ans et augmentation des 60 ans et +
Depuis 2008, s’observe également une tendance
à l’augmentation des ménages d’1 personne ou
des personnes vivant seules dans leur logement,
augmentation plus marquée chez les 25-39 ans et les plus
de 80 ans. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
D RAA La
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 20 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
La population active
L'évolution de la population active entre 2008 et 2019 met
en avant une augmentation de la part des actifs ayant un
emploi mais aussi de la part des chomeurs.
Plus globalement c'est la part de la population active qui
augmente au détriment de la population dite " inactive" au
sens de l'insee et qui rassemble les personnes qui n'exercent
pas d'activité professionnelle et qui n'en recherche pas (
étudiants et retraités ne travaillant pas en complément de
leurs études ou de leur retraite, hommes et femmes au
foyer, personnes en incapacité de travailler).
C'est donc l'ensemble de ce groupe d'inactifs qui est de
moins en moins représenté, avec une diminution plus
marquée en proportion de la part des retraités.
Concernant la population active selon les catégories socio-
professionnelle, entre 2008 et 2019, deux principales
tendances s'observent : d'une part, le maintien d'une forte
représentation des cadres, des professions intermédiaires
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Actifs ayant un emploi en % Chômeurs en % Élèves, étudiants et stagiaires non rémunérés en %
Retraités ou préretraités en % Autres inactifs en %
Evolution de la population de 15 à 64 ans par type d'activité en % de 2008 à 2019
2008 2013 2019
source insee
source insee
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
Agriculteurs exploitants Artisans, commerçants,
chefs d'entreprise
Cadres et professions
intellectuelles
supérieures
Professions
intermédiaires
Employés Ouvriers
Evolution de la population active de 15 à 64 ans selon la catégorie
socioprofessionnelle
2008 2013 2019
et des employés, cependant entre 2008 et 2019 et plus
particulièrement entre 2013 et 2019, une augmentation de
la part des artisans, commerçants et des ouvriers est à noter.
D'autre part, l'autre tendance marquée est la forte
diminution de la part des agriculteurs exploitants qui
représentaient seulement 0,5 % de la population active en
2008 et 2013, et qui en 2019 représentent 0,12%.
L'évolution de la réprésentativité des catégories socio-
professionnelle est en lien avec l'offre en logement et
notamment la diversification du parc du logement. A
Thorigné-Fouillard, l'augmentation de la part des ouvriers et
artisans est relié à la diversification du parc de logement, via
la ZAC de la Vigne, au sein de laquelle a été intégrée une
part importante de logements collectifs, ainsi qu'une part
importante de logements sociaux ( voir page suivante).
L'évolution de la population thoréfoléenne, selon les
tranches d'âges, le statut, l'emploi, est directement liée à la
capacité d'accueil sur la commune.
En octobre 2021, la commune de Thorigné-
Fouillard, via son Centre Communal
d'Action Sociale (CCAS) a fait réalisé un
portrait social de la commune afin d'aboutir
à une analyse des besoins sociaux. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Accompagner les adolescents et leurs | Reçu en préfecture le 15/07/2025
L'évolution des effectifs d'ad . PHPIIÉ le
ans, monoparentalité, ….) rév{ 1D : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
eee ape vor nes . DS RP AUXJEUTTES UE TT
Les besoins relevant de l'accompagnement du parcours scolaire, des possibilités de mobilisation du réseau professionnel pour la recherche de stage,...sont moins accentués que sur d'autres territoires.
835 adolescents de 11-17 ans, soit +100 en 5 ans (475 jeunes de
11-14 ans en 2017 et 360 jeunes de 15-17 ans)
140 adolescents vivent dans une famille monoparentale
30 adolescents vivent dans un ménage sans adulte en emploi
120 adolescents vivent dans un ménage dont le parent référent est de niveau de diplôme inférieur au bac
Répondre à l'évolution de la structure des ménages
Les évolutions de la structure des ménages révèlent une évolution des besoins en terme de logements pour les petits logements (ménages d'une seule personne) comme pour les grands logements (recompositions familiales, parents séparés accueillant leurs enfants le week-end ou en garde alternée, …) et des problématiques spécifiques autour de l'isolement résidentiel (Personnes seules, familles monoparentales)
>, £È Une diminution de la taille Sr: des ménages, mais une popu- ñ {© lation qui reste familiale avec 2,4 personnes par logement JA
29% des ménages composés d'une seule per- 4
sonne, avec une augmentation des personnes seules en activité
(+250 en 5 ans) parmi lesquelles peuvent être inclus les parents
séparés
/k
370 petits logements (1 ou 2 pièces), soit 11% du parc des
résidences principales
22% des familles sont monoparentales AIR
Prendre en compte la forte disparité des niveaux de vie
La grande disparité des niveaux de vie et les écarts entre les profils des populations interroge la
politique tarifaire des services de la ville
Un habitant sur deux vit avec moins de 2 202 € par mois
(niveaux de vie médian en 2018)
6% de personnes vivent sous le seuil de pau-
vrete (<1063 € par mois), et jusqu'à 10% si l'on augmente ce
seuil de 200 €, soit 850 personnes
20% des personnes vivant en famille monoparentale GS
vivent sous le seuil de pauvreté
Un niveau de vie médian de 2 258 € par mois pour les couples
parentaux, et de 1 514 € pour mois pour les fa-
milles monoparentales
Accompagner le vieillissement de la population
La dynamique de vieillissement de la population montre un enjeu
important autour du parcours résidentiel des personnes âgées, avec les problématiques de l'accompagnement de la dépendance, du soutien à domicile, du soutien aux aidants et du parcours résidentiel de seniors (offre de logements adaptés, adaptation des logements, mobilité résidentielle, …)
\] 84% des ménages âgés habitent un logement de 4 pièces ou plus
Pres d'une personne de 60 ans et plus sur quatre vivant à domicile vit seule et un effectif attendu à la hausse
Le sous-peuplement prononcé concerne quasiment tous les mé-
nages âgés (98%)
Une diminution attendue de l’aide informelle dans les prochaines années (augmentation des volumes de populations âgées potentiellement Le dependantes plus rapide que celle des aidants potentiels / augmentation de In l'activité des seniors générant une moindre disponibilité de ces derniers en — AH journée / augmentation du nombre de personnes âgées vivant seules)
—, Des niveaux de vie des personnes âgées inférieurs au coût d'accès en = établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes pour 40% d'entre elles
./ . Un vieillissement de la population appelé à s'accentuer avec près de {1/1 2 900 personnes agées de 60 ans et plus en 2032
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 21
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Ce portrait social a confirmé les principales
tendances et a permis d'approfondir certaines
données.
Les tendances qui se confirment :
• Une commune résidentielle qui accueille
plutot des familles et avec des enfants en
âge scolaire
• L'augmentation des familles
monoparentales ( 1 famille sur 4)
• Des emplois principalement concentrés
hors de la commune
Les jeunes
• Les adolescents entre 11-17 ans
représentent 10% de la population totale
.
• Leur présence a fortement augmenté au
cours des 5 dernières années
Les anciens
• 84% des ménages âgés habitent un
logement de 4 pièces et plus et
• 98% des ménages âgés sont concernés
par le sous-peuplement
• Un vieillissement de la population qui va
s'accentuer
Une forte disparité entre les niveaux de vie
• 1 habitant sur 2 au-dessous du revenu
médian ( en 2018) et 6% de la population
sous le seuil de pauvreté ( 10% en fragilité
financière si on ajoute 200€ au seuil de
pauvreté)
• une surreprésentation des cadres - 36% à
Thorigné-Fouillard contre 18% en France Février 2020
DRE Te:
U
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ÆR2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 22 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Extrait du dossier de création
« La commune de Thorigné-Fouillard a connu une forte croissance démographique dans le sillage du développement de l’agglomération rennaise avec une proximité et une accessibilité forte à la ville centre, voyant sa population multipliée par 9 entre 1968 et 2014. La population communale est de 8463 habitants (population légale de 2016 entrant en vigueur le 1er janvier 2020, INSEE).
Entre 2010 et 2015, le taux de croissance annuel moyen de la population a été élevé : 3,3%. C’est plus que dans les autres pôles de proximité. C’est une très forte augmentation par rapport à la période précédente marquée par une stagnation de la croissance. La taille des ménages a continué de diminuer sur Thorigné-Fouillard mais un peu moins vite que dans la période précédente. Aujourd’hui, avec 2,5 personnes par ménage, la commune a le même niveau que les pôles de proximité. Le parc de résidences principales évolue rapidement avec une production récente (2010/2015) marquée par une plus importante part de collectifs.
Depuis les 50 dernières années, les périodes de croissance sont le plus souvent dues à la production de logements (solde positif entre les personnes qui quittent la commune et celles qui s’y installent).
Cet important développement urbain s’est principalement opéré sous forme de lotissements pavillonnaires jusqu’au milieu des années 2000 et a conduit à réunir progressivement au sein d’une même entité urbaine le village de Thorigné («Sur Vilaine») et le hameau de Fouillard (anciennement sur le territoire de Liffré) qui composaient jadis la commune.
Le tissu urbanisé communal témoigne d’une croissance récente et rapide, monospécifique dans un premier temps (habitat, activités) puis diversifiée (habitat, commerce, équipements publics,...). Les opérations d’aménagement engagées depuis le milieu des années 2000, notamment sur le secteur des Ruelles/Tertre Rouge et ZAC de la Vigne, ont quant à elles permis de diversifier les types de logements (appartements, maisons de ville) et ainsi garantir des parcours résidentiels complets sur la commune.
Ces mutations urbaines observées depuis 50 ans ont progressivement fait passer la commune de Thorigné-Fouillard de bourg rural en périphérie de Rennes à une ville de plus en plus intégrée au coeur de la Métropole rennaise et à ses dynamiques. » Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
nina gr 66,3%
part de maison
pour l'année et la
pour l'année et la commune commune sélectionnée
sélectionnée
33,7% part d'appartement pour l'année et la
commune sélectionnée
1,8 pers
pour l'année sélectionnée
Képartition des logementz selon le statut d'occupation Répartition des logements selon le type Pour l'année et la commune sélectionnés Pour l'année et la commune sélectionnée
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1945 1970 1990 2005 2015 > >
‘ S + Commun Accord THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 23 DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
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2.1.2 Le logement en chiffres
Résidences principales en 2019 selon le type de logement et la période
d’achèvement en 2019 ( source : insee)
À Acigné -2019 À Rennes -2019
( source données et
infographie : Géobretagne)
( source données et infographie : Géobretagne)
traditionnellement plus élevé dans les territoires périurbains
que dans les métropoles où les ménages d’1 personne sont
souvent plus représentés.
Ces chiffres s’expliquent par l’évolution de la commune qui
au travers de ces opérations d’urbanisation successives via la
procédure de lotissement et les procédures de ZAC.
Les ZAC ont cependant permis de rééquilibrer les typologies
de logements en intégrant largement du logement collectif.
La ZAC Centre-ville dont le dossier de réalisation a été
approuvé en 2003, comptait 120 logements collectifs et
1650 m² de surface de commerces.
La ZAC de la Vigne créée en 2002 intègre une large part de
logements collectifs.
Le logement social
C’est au sein de la ZAC de la Vigne qu’une part importante
de logements sociaux a été réalisée sur la commune. Sur les
1095 logements réalisés, 50% sont des logements aidés soit
547 logements sociaux répartis entre du locatif social ( PLUS,
PLAi), du locatif intermédiaire (PLS) et de l’accession aidée.
À Thorigné- Fouillard
en 2019
En 2019, la commune de Thorigné-Fouillard compte 3660
logements qui sont occupés en moyenne par 1,8 personnes.
Plus de 95% de ces logements sont des résidences principales
La maison individuelle, représente 66,3% de ce parc de
logements.
À titre de comparaison, la commune d’Acigné dont les
caractéristiques sont proches de celles de Thorigné-Fouillard,
se rapprochent de ces tendances en terme de répartition
de typologie - 68,7% de logts individuels - et de nombre de
personnes par logement -1,7 personne/logt-.
Sur Rennes, la répartition des typologies est toute autre avec
une très large part de logements collectifs. En revanche, le
nombre d’occupants par logement - 1,6 personne/logt- est
également proche de celui de Thorigné-Fouillard ou d’Acigné.
D’après l’Insee, le nombre de personnes qui occupent un
logement, est un chiffre qui n’a cessé de diminué depuis
1990. En france ce chiffre est passé de 2,57 en 1990 à 2,25
en 2011. Ce chiffre est une expression de l’évolution des
modes de vie, il traduit le phénomène de décohabitation
des enfants, de recomposition des ménages. Il est Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 24 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
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2.2
DIAGNOSTIC
PAYSAGER Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 26 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
RENNES CESSON ACIGNE SERVON-SUR-VILAINE CHATEAUBOURG
om *."t
NOYAL-SUR-VILAINE BRECE
À nas oes en
1 SOU : IDEAL - WE DMC! - Li TSAGES DILLE-ET-VILAINE RSEA aot
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 27
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
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2.2.1 Grand paysage - Entre Vilaine et Forêt de Rennes,
un territoire communal à double facette. La commune de Thorigné-Fouillard appartient à l’unité paysagère de « Rennes et ses environs » tout en étant située aux portes des Collines de Saint-Aubin d’Aubigné. L’unité paysagère de Rennes et ses environs trouvent son unité autour d’une structure de bassin marqué par la présence de
la Vilaine qui structure un maillage paysager en étoile.
Thorigné-Fouillard se situe sur les hauteurs de ce bassin et en recul de la vallée de la Vilaine.
L’eau est donc principalement présente au sud du territoire communal mais absente de sa partie nord où se développe le tissu aggloméré.
Cette position de promontoire est aujourd’hui d’autant plus renforcé par le tracé du contournement Est de la Métropole et l’autoroute des Estuaires. La commune a donc comme particularité d’avoir un territoire scindé de part et d’autre de ce contournement routier.
Aux portes des Collines d’Aubigné, Thorigné-
Fouillard est largement marqué par la
présence de la Forêt de Rennes qui trace la
limite nord du territoire communal.
Extrait de l’Atlas des Paysages :
Certains seuils de perception sont donnés
par les éléments de nature. Au nord-est,
les reliefs et la présence des grandes
masses boisées marquent le passage à
un paysage différent, ce que l’on ressent
également vers le nord, avec le coteau de
Vignoc. Au sud, les reliefs des plissements
et les vallées de la Vilaine et du Meu, de
Bruz à Mordelles, sont également bien
lisibles et dessinent une limite sensible au
territoire de l’agglomération. Cependant,
la définition de l’unité de paysage repose
sur un critère d’urbanisation incluant
l’agglomération de Rennes proprement
dite (note) et les secteurs non agglomérés
mais aux caractères néanmoins urbains
qui l’entourent. La limite avec les unités
voisines n’a pas de caractère brutal. Le
concept de « ville-archipel » a au contraire
permis de maintenir d’importantes
continuités de paysages agro-naturels au
sein même de l’espace urbanisé, dont la
présence est sensible jusqu’aux portes de la
ville-centre. Le contour de l’unité paysagère
traduit la perception de densité urbaine
dans le contexte agro-naturel, en particulier
le long de certains axes : la vallée de la
Vilaine en amont de Rennes doublée par la
RN 157, la vallée de la Seiche au sud, la RD
137 au nord-ouest. La vallée de l’Ille au nord
fait l’objet d’une unité paysagère spécifique
intégrée au canal d’Ille et Rance, de même
que la Vilaine en aval de Rennes.
source : atlas des paysages d’Ille et Vilaine + Commun Accord
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 28 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Forêt de R
Thorigné-Fouillard dans le Grand Paysage Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 29
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
ennes
Forêt
de Rennes
Acigné
Encadré par la Forêt et la Vilaine, le territoire de Thorigné-
Fouillard, issus de la fusion des deux communes de Thorigné
au sud et de Fouillard au nord, est aujourd’hui marqué par la
présence d’infrastructures routières massives.
Entre Thorigné-Fouillard et Acigné, perdure un parcellaire
agricole maillé de bocage.
La présence de l’eau, aux boucles de Tizé, offre un paysage de
vallée encaissée et boisée qui marque la limite communale sud.
Au-delà, plus au nord, l’eau à l’état naturel, est absente.
source : atlas des paysages d’Ille et Vilaine ( source données et infographie : Géobretagne) Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 30 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
2.2.2 La trame verte dans la ville
La commune de Thorigné-Fouillard, dans son tissu
urbain a préservé une partie de son patrimoine arboré
qui est devenu le support de liaisons piétonnes.
Cette trame verte dans la ville est particulièrement
lisible dans une orientation nord-sud, notamment à
l'Est du tissu urbain, mais quasi-absente dans le sens
est<>ouest.
N ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 31
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Source : Rennes métropole - mise en fome Agence Univers Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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circulée
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 32 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
À la jonction de l’avenue Pierre Galery, un paysage de bocage qui s’ouvre sur la Réauté
Eglise Saint-Melaine
ZAC DE LA VIGNE
Av. Pierre Galéry
QUARTIER DU TERTRE ROUGE
1
Le bourg historique de Thorigné-Fouillard se situe sur un
promontoire par rapport au sud de la commune.
Cette variation altimétrique est assez lisible depuis la rue René
Laennec qui relie la ZAC de la Vigne via une continuité circulée
puis visuelle au coeur de bourg.
ZAC DE LA VIGNE
1
2
2
2.2.3 Eléments de repères du
paysage local Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 33
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
1
2
2
1
La rue Nationale, axe rectiligne, ancienne route de la forêt et
limite spontanée de l’urbanisation à l’Ouest de l’enveloppe
urbaine.
Elle dissimule un paysage précieux préservé fait de bocage et de
prairie, une respiration inattendue entre A84 et urbanisation. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
+ Pes Sac
MAS 2 ss FL
0
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 34 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
De l’ancienne polarité de Fouillard à la rue Duguesclin, la
trame d’un habitat ancien populaire se lit encore. Des fermes
anciennes, de bâtiments en long, des façades qui tournent le
dos à la rue, une architecture de pignons.
2
1
1
2 Envoyé en préfecture te 15/07/2025
Reçu en créfecture le 15/07/2025
Pubiié le
ID : 095-219504345-20250530-2025066AER2-DE
Er THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 35
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
2.3
DIAGNOSTIC
URBAIN Commune de Thorigné-Fouillard
C-2 Orientation d'Aménagement et de Programmation Communale
K° N
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
D
= © Rennes Métropole - Décembre 2019 - Version : 1.0
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MET fe OPOLE lgerce
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 36 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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ss
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 37
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Thorigné-sur-Vilaine - source : Delcampe
source : Delcampe
2.3.1 Une histoire ancienne reliée à la forêt
En 2019, la population communale a atteint 8575 habitants et le nombre de logements est de 3660 dont 3517 en residences principales, soit + 237 résidences principales en 3 ans et un rythme de 79 logements/an. On a donc assisté à un ralentissement du rythme des constructions.
La fusion des communes de
Fouillard et de Thorigné-sur-Vilaine
n’a que 40 ans ( 4 décembre 1981)
mais le fonctionnement commun
des deux communes était ancré
bien avant cette date, depuis 1866.
Fouillard, historiquement situé
sur un axe majeur entre Rennes
et la Forêt, était un commune
prospère autour de l’industrie du
bois et de tous les produits issus
de l’agriculture et de la forêt. Une
ligne de chemin de fer a même été
réalisée et a fonctionné de 1900 à
1950.
Thorigné-sur-Vilaine, situé
en retrait des grands axes de
circulations est resté cependant le
bourg le plus important, marqué
par la présence d’une église
monumentale, détruite en 1900
puis reconstruite en 1901. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE Ann
RP L
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 38 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
multisites
1965 1979
Evolution de l’urbanisation depuis 1965
Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
c multisites Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
1999 2009
Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
2020 fecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 39
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
2.3.2 Évolution du tissu urbain et documents de cadrage
Malgré une diversification progressive de son tissu
urbain depuis les 30 dernières années, Thorigné-
Fouillard reste une commune au profil résidentiel,
marqué par une large part d’habitat individuel.
En 2019, sur les 3517 résidences principales, 1957
logements ont 5 pièces ou plus, soit 55,60% du parc de
logements.
Sur l’ensemble de 3660 logements, 2419 logements
sont des maisons soit 66,10%.
À titre de comparaison, dans la commune voisine de
Cesson-Sévigné qui compte 9 137 logements, 48,9 %
sont des maisons. Saint-Grégoire, autre commune
proche, cette proportion est de 58,8% pour un total de
4566 logements.
À Acigné, pour un parc de 3009 logements, la part de
logements individuels est de 68,6%. SCOT du Pays de Rennes
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Document d’orientations et d'objectifs
. 1 : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Préserver la grande armature écologique Assurer le développement urbain EE Massts lorestees ol pencipa x bosomor ts en économisant l'espace à préserver
Espaces ubnisés ei zones d'échvies : _ _
4 fon demie grade tasons nalireies = Son
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Y Favoriser la fonctionnalité écologique Sa ve RS à. Directions d'urbanisation EU UN 2220 Permeazil:e écologique à encourager y Petortc! urbenisabe communal mépimu fon hoctarcs) Rnsn Corinuté neturcloà favzrecr on ospaco urbain
Nouvelle zone de divelcppement éco mous
EE" de «u} Principe de connexion écologique à assurer F— and us! Zeus conditionnelle da Séveloppanent économique > 7 Lu | Ou à prévoir (rounés ou aménagements urbains) ; à 1 F A Stes pridlègiée de ranouvaliement urisin pour lectivlé
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Garantir la préservation des ceintures vertes Infrastructures à réaliser
et des altenances ville / campagne 8h dti de hd ri =" Champs ubans à protéger D S % 2 des un DEC 27 “era ce vera du dés sévos: + Lines 2eysagtses de déraicopement à respecter
(routes, haies, ligne de crête ou lsièra urbaine) Hors Pays de ROn0OS mn cam Zanes béies (atat et acimités)
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Soumis à l'approbation du Comité syndical
le 22 octobre 2019
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 40 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Le Pays de Rennes
4 EPCI
76 communes
557 000 habitants (en 2020) En: ms mue ment £m mt sm le FOINTIRNCS
Recu en préfecture le 15/07/2025
Commune de
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FIN
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tation) | :
: Recensements Insee Taxe d'habitation Imhoweb Traitements
Produits d’accession
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 41
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
OAP Communale
Thorigné-Fouillard
Chapitre 4 Territorialisation 45
Communes Pôles de proximité SRU Thorigné-Fouillard
Données générales
2014 2020 Évolution moyenne annuelle
Population municipale 8 012 8 584 + 1.2 %
2013 2019 Évolution 2013-2019
Taille moyenne des ménages 2.53 2.37 - 6.4 %
Indice de jeunesse 1.42 1.15 - 19.2 %
2015 2022 Taux de croissance moyen /an
Évolution des résidences
principales 3 251 3 558 + 1.3 %
Logement social (PLUS-PLAI) 425 520 + 2.9 %
Part du logement social PLUS-PLAI
dans les résidences principales 13.1 % 14.6 % -
Données habitat
Livraisons de logements sur la période 2015-2022 (Sources : AGAPEO, SITADEL consolidé AUDIAR)
Objectifs contractualisés sur la période du PLH 2015-2022 : 720
Logements livrés sur la période 2015-2022 : 623
- Dont logements locatifs aidés : 15 %
Profil de la commune
- Zone B1
- Zone 3
- Densité minimum du PLH en extension urbaine : 35 logements /ha
- Densité minimum du PLH en renouvellement urbain : 41 logements /ha
Objectif de production pour le PLH 2023-2028
Production globale : 552
Production annuelle moyenne : 92
Déclinaison programmatique pour les futures opérations conventionnées
Locatif social 25 % PLUS PLAI
Accession sociale 15 % BRS
Produits encadrés 20 % Produits locatifs encadrés encadrés
Produits libres 40 % Promotion immobilière Lots libres
(Sources Audiar)
PLUi Orientations d'aménagement et de programmation Thorigné-Fouillard
Élaboration I Décembre 2019 I Rennes Métropole I 6 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
. | ID :035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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Du Zone agricole
L7s Zones naturelles et forestières €
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En Zones STECAL
Secteurs de taille et capacité d'accueil limitées
D =. Site patrimonial remarquable (PSMV)
S
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JERBOREBEUER
|
0 250 500 750 1000 m
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 42 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Les documents d'urbanisme
en vigueur
Les documents de références de Thorigné-Fouillard
Le SCoT du Pays de Rennes.
Parmi les 76 communes que compte le territoire du Pays de
Rennes, Thorigné-Fouillard est classé « pôle de proximité »
: « ils complètent le maillage urbain et organisent le
renforcement des fonctions en complémentarité avec les
autres polarités : offre de services et d’emplois, accueil de tous
les habitants, offre en transport collectif. Le SCoT propose
qu’ils puissent accueillir une croissance démographique,
leur permettant de maintenir et développer leur offre
de commerces, services et équipements nécessaires aux
besoins de leurs habitants. »
L’indication de la densité de logements à respecter : pour
Thorigné-Fouillard : 25 logts/ha moyen.
Le SCoT, identifie également un potentiel de terrains
urbanisables, repérés avant 2019 et avant la loi Résilience
du 22 août 2021.
Les principaux « réservoirs» d’extension ciblés sont le site
de la Réauté à l’Est et le secteur de Blanchets-Portail (
dernier secteur identifié de Via Silva) à l’Ouest.
Ces secteurs d’extension sont, depuis ces orientations, à
questionner dans un contexte de sobriété foncière et de
renouvellement urbain accentué.
Le PLH de Rennes Métropole est en application depuis
2015. Il aurait du se renouveler en 2020 et a finalement été
prolongé jusqu’en 2022.
En lien avec l’armature urbaine du ScoT, le PLH a ciblé pour
Thorigné-Fouillard une production moyenne annuelle de 90
logements soit 540 jusqu’en 2020 ou 720 jusqu’en 2022.
A Thorigné-Fouillard, la ZAC de la Vigne a participé à cette
création de logements mais également plusieurs opérations
de constructions récentes dans le diffus.
Le nouveau PLH de Rennes Métropole 2023-2028 a été
approuvé le 21 décembre 2023. Thorigné-Fouillard y est
référencé comme Pôle de proximité intermédiaire avec un
objectif de production de 92 logements par an.
THORIGNÉ-FOUILLARD
ZAC MULTISITES FX LI
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Recu en préfecture le 15/07/2025
É
ANA
aise
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 43
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
VIA SILVA - un projet urbain réintérrogé à la lumière de
la résilience
© Devillers & Associés - architecture, urbanisme, paysage et infrastructure
Atalante
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Route de Fougères
THORIGNÉ-FOUILLARD
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zac champs blancs
zac les pierrins
en
secteur blanchets-portail
zac viasilva ouest
- Surface du site ViaSilva 2040 : 650 ha
- Secteurs d’aménagement en phase opérationnelle : environ 250 ha
- Objectifs généraux à l’horizon 2040 : 40 000 à 50 000 habitants et 25 000 emplois. 30 % d’espaces publics
et verts
- Mixité de l’habitat (objectifs du PLH) : 25 % en locatif social (PLUS et PLAI), 25 % en accession aidée
et en locatif intermédiaire (PLS) et 50 % de logements non aidés
- Logements abordables : dans la part non aidée, des logements privés à coûts modérés favoriseront
l’accession à la propriété des familles dont les revenus dépassent le seuil des systèmes d’aide à l’accession.
Cette nouvelle approche, par la négociation avec les promoteurs, se fera sans argent public.
données techniques
25 000 emplois
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ESPACES URBAINS
Centralités
de quartier
Autre secteurs d’urbanisation
(habitat / activités / équipements)
Secteurs de renouvellement
urbain Secteurs urbains existants
TRANSPORTS EN COMMUN
MÉTRO ligne b Bus à haut niveau de service
ÉLÉMENTS PAYSAGERS
Grand ensemble naturel et zone
de connexion biologique
Espace vert structurant
et zone de loisirs
Espace vert au long
de la rocade Trame bocagère principale
Parcelle agricole extensive
en rotation
Axes naturels majeurs
à protéger et à renforcer
Prairie temporaire Prairie permanente
STRUCTURE VÉGÉTALE EXISTANTE
Boisement Potager
Sol très hydromorphe
profond
Boisement
de production
Ripisylves Verger
Haie bocagère
STRUCTURE VÉGÉTALE PROJETÉE
Boisement Ripisylves
Prairie «humide» Prairie «sèche»
Prairie Espaces publics
RÉSEAUX HYDROLOGIQUES ET ZONES HUMIDES
Ruisseau et bassin
de rétention existants
Ruisseau et bassin
de rétention projetés
Réseau primaire existant Réseau secondaire
p l a n d i r e c t e u r
La rocade nord et la rocade Est seront donc les limites
de Via Silva. Le secteur Blanchets Portail n’est donc plus
d’actualité dans le cadre de Via Silva.
Ce secteur situé en second rideau de l’urbanisation qui s’est
développée le long de la rue Nationale, est encore bien
conservé.
Le parcellaire y est découpé et marqué par un maillage
bocager préservé. Quelques anciennes fermes sont
localisées très en retrait de la rue Nationale.
En décembre 2022, la commune de Thorigné-Fouillard
annonce se retirer de la SPLA Via Silva, structure juridique
porteuse du projet Via Silva. Le secteur " Blanchet-Portail"
sort, de fait, du périmètre de Via Silva. Le devenir de ce
secteur relève, depuis cette date, de l'initiative communale.
Le projet de Via Silva, Ecocité, engagé depuis le début
des années 2000, se compose de plusieurs secteurs dont
initialement un secteur nommé Blanchet-Portail, dernière
phase du projet d’ensemble de Via Silva, sur la commune de
Thorigné-Fouillard.
Les plans de 2013 font apparaître ce secteur.
Depuis cependant le projet urbain de Via Silva a largement
évolué et a fait l’objet d’évaluation.
Initialement l’emprise de Via Silva portait sur 650ha.
En 2022, le périmètre est finalement de 225 ha. Cette
réduction s’est faite progressivement au fil des années, des
politiques d’aménagement et de la pratique. Ces 225 ha se
répartissent en 3 grands secteurs : Via Silva Les Pierrins, Via
Silva Atalante et la Porte de Tizé.
© Devillers & Associés - architecture, urbanisme, paysage et infrastructure
Atalante
Cesson-ViaSilva
r o u
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Route de Fougères
THORIGNÉ-FOUILLARD
SAINT-GRÉGOIRE
CESSON-SÉVIGNÉ
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zac champs blancs
zac les pierrins
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secteur blanchets-portail
zac viasilva ouest
nnelle : environ 250 ha
à 50 000 habitants et 25 000 emplois. 30 % d’espaces publics
en locatif social (PLUS et PLAI), 25 % en accession aidée
ogements non aidés
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avec les promoteurs, se fera sans argent public.
es
25 000 emplois
les secteurs opérationnels
de viasilva 2040
- La Zac ViaSilva Ouest vise notamment à accueillir des
activités technopolitaines dans la continuité de l’actuelle
Zac des Champs Blancs. Réalisée selon le modèle de Via-
Silva 2040 (macro-îlot, mutualisation du stationnement,
mixité de l'habitat, limitation progressive des places de
stationnement pour les logements et les bureaux…), elle
favorisera également le renouvellement urbain de la tech-
nopole Atalante et l’introduction d’un pôle de services ainsi
qu’une part d’habitat dans le quartier Beaulieu nord.
- La Zac des Pierrins, en extension de Cesson-Sévigné, à
dominante d’habitat (6 000 logements et 160 000 m² d’ac-
tivités et d’équipements), sera réalisée en deux phases
dans les quinze années à venir : le secteur ouest (Gaudais-
Boudebois), puis le secteur est (Frinière-Tizé).
pôle d'échanges multimodal
Une station de la ligne b du métro (« Cesson-ViaSilva »)
connectée à une gare de bus (8 lignes), un parking relais de
800 places, 100 places d’autopartage et un grand garage
à vélos.
les centralités
Autour des stations de métro et des pôles d’échanges,
les écoquartiers répondront à une densité supérieure à
60 logements/ha.
L’urbanisation de ViaSilva 2040 est
réalisée par phases conjointes ou
successives en s’appuyant sur les grands
espaces structurants de la trame verte
du projet global. Chaque phase fait
l’objet d’opérations d’aménagement sous
maîtrise d’ouvrage soit communautaire
(Zac des Champs Blancs puis Zac ViaSilva
Ouest), soit communale (Zac des Pierrins
à Cesson-Sévigné). La SPLA ViaSilva a été
créée pour aménager ces Zac, réaliser des
infrastructures en mandat et conduire le
projet sur la grande échelle.
650 ha aménagés
en intrarocade, dont un tiers de parcs,
de jardins et d’espaces agronaturels
40 000 habitants
Densité : 50 à 130 logements à l’hectare
selon le secteur
Autre secteurs d’urbanisation
(habitat / activités / équipements)
Secteurs urbains existants
Bus à haut niveau
de service
Espace vert structurant
et zone de loisirs
Trame bocagère principale
Axes naturels majeurs
à protéger et à renforcer
Prairie permanente
Potager
Boisement
de production
Verger
Ripisylves
Prairie «sèche»
Espaces publics
Ruisseau et bassin
de rétention projetés
Réseau secondaire
r
silva,
r la ville de demain
EcoCité » par l’État, le vaste secteur nord-est
40, dernier grand site d’extension urbaine en
lomération, a vocation à devenir un modèle
atière de développement durable.
olitain de long terme, Via-
t situé dans le quadrant
œur de l’agglomération
le territoire de trois com-
son-Sévigné, Thorigné-
ennes –, le projet s’inscrit
uité du campus univer-
fique et de la technopole
nte. Labellisé « EcoCité »,
650 ha comprend une part
ment urbain ainsi qu’une
aine contenue à l’intérieur
du plan directeur par
llers et associés s’appuie
amentaux : le tracé de la
de métro automatique et
et bleue. Cette dernière
partir du réseau hydrogra-
eux de biodiversité et des
agers, en relation avec les
es naturels environnants
(vallée de la Vilaine, parc des Gayeulles
et forêt de Rennes). Elle concerne un tiers
du site et traduit la volonté de proposer
des espaces agronaturels de proximité
immédiate, adaptés aux besoins des
habitants et contribuant à impulser de
nouvelles pratiques écologiques.
Le développement urbain est organisé
autour du métro. Chacune des cinq sta-
tions prévues sera le point de polarité
d’un quartier déclinant les notions de
ville mixte, intense et diverse. Le projet
apportera une contribution majeure aux
objectifs d’offre d’habitat pour tous dans
le noyau urbain rennais et aux besoins
d’accueil des activités économiques, en
particulier technopolitaines, qui sont l’un
des moteurs essentiels du développe-
ment de cette agglomération.
3 questions à...
© Devillers & Associés - architecture, urbanisme, paysage et infrastructure
RENNES
Ce
L
christian devillers,
urbaniste
Comment travaille-t-on sur un
projet d’une telle ampleur ?
L’élément structurant de ViaSilva
2040 est la géographie du site : son
relief, son hydrologie, son écologie.
D’une part, nous avons souhaité
préserver des milieux écologiques
riches : prairies basses et terrains
humides intégrés dans le système
hydraulique de la Vilaine. D’autre
part, nous avons maintenu deux
grands parcs d’une cinquantaine
d’hectares, Les Conillaux et Bou-
debois, qui seront reliés à un autre
milieu écologique intéressant, la
forêt de Rennes au nord, par des
corridors écologiques. Cette mise
en relation de deux milieux consti-
tue l’armature du plan de la ville
ViaSilva 2040.
En quoi ViaSilva 2040 s’inscrit
dans l’urbanisme d’aujourd’hui ?
C’est un urbanisme des proximi-
tés : chaque logement ou entre-
prise sera situé à moins de 500 m
d’une station de métro ou de bus
à haut niveau de services, mais
également d’un pôle commercial
apportant tout ce dont les habi-
tants auront besoin au quotidien
ainsi que les équipements publics
essentiels tels qu’une école. Enfin,
cette proximité se fera également
avec la nature : un tiers de ViaSilva
2040 est constitué de parcs. L’ob-
jectif est de diminuer l’utilisation
de la voiture et, en conséquence,
de réduire les émissions de gaz à
effet de serre d’un facteur 4, dans
un délai de trente ans.
En quoi la technopole Atalante a
influencé le projet ?
25 000 emplois sont envisagés sur
le territoire de ViaSilva 2040. Pour
,
,
,
,
,
ViaSilva
ESPACES URBAINS
Centralités
de quartier
Autre secteurs d’urbanisation
(habitat / activités / équipements)
Secteurs de renouvellement
urbain Secteurs urbains existants
TRANSPORTS EN COMMUN
MÉTRO ligne b Bus à haut niveau de service
ÉLÉMENTS PAYSAGERS
Grand ensemble naturel et zone
de connexion biologique
Espace vert structurant
et zone de loisirs
Espace vert au long
de la rocade Trame bocagère principale
Parcelle agricole extensive
en rotation
Axes naturels majeurs
à protéger et à renforcer
Prairie temporaire Prairie permanente
STRUCTURE VÉGÉTALE EXISTANTE
Boisement Potager
Sol très hydromorphe
profond
Boisement
de production
Ripisylves Verger
Haie bocagère
STRUCTURE VÉGÉTALE PROJETÉE
Boisement Ripisylves
Prairie «humide» Prairie «sèche»
Prairie Espaces publics
RÉSEAUX HYDROLOGIQUES ET ZONES HUMIDES
Ruisseau et bassin
de rétention existants
Ruisseau et bassin
de rétention projetés
Réseau primaire existant Réseau secondaire
p l a n d i r e c t e u r PRO PR PR
Envoyé en préfecture le 15/07"7795
Réçu'en préfecture le 15/07/2025
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ann
nAAnA
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 44 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
2.3.3 Les formes urbaines
L’habitat y prend des formes modestes, les bâtiments de commerces situés au intersection s’affirment par des structures plus importantes.
Il reste finalement peu de bâtiments témoins de cette période de la commune.
Plus que les formes bâties c’est le parcellaire, imbriqué, irrégulier, qui renseigne sur l’histoire des lieux.
Thorigné-Fouillard s’est construit sur un modèle de développement
d’un habitat principalement individuel. Le tissu urbain développé s’est
construit sur un réseau viaire constitué de quelques axes structurants à
partir desquels sont reliées des voies de dessertes.
Au milieu du 20ème siècle, la polarité de Fouillard reste la plus structurée
autour d’un habitat de bourg réparti le long des axes déjà structurants
que sont la rue Nationale - la grande route de Rennes à Fougères - et la
rue Duguesclin.
Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
1965
2009
1979
2020 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 45
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
La rue de la Forêt crée dans les années 80 va s’accompagner
du développement de l’urbanisation le long de cet axe, placé
en retrait de la rue Nationale qui a leur de la pleine expansion
de l’automobile est perçue comme axe de nuisance peu
propice au développement de l’habitat.
Thorigné-Fouillard fait donc le choix de se construire autour
de cet axe nord-sud, tracé depuis la centralité de Thorigné-
sur-Vilaine et ralliant la rue Nationale à son extrémité Nord-
Est.
Sur cette période se développe un habitat pavillonnaire de
première génération :
un habitat non mitoyen, centré sur la parcelle et implanté en
retrait des voiries.
Entre 1980 et 2010, la réalisation de l’A84 a incité la
commune à se développer à nouveau à proximité de la rue
Nationale, dont le trafic a été largement diminué après la
réalisation de l’autoroute.
Thorigné-Fouillard s’est donc peu à peu tourné vers son
ancienne polarité de Fouillard mais s’est en parallèle
développé également vers l’ouest.
L’axe contemporain de la rue de la Forêt s’est donc constitué
comme un axe structurant pour le développement de
l’urbanisation.
C’est ainsi qu’entre 1980 et 2000, qu’une seconde génération
d’habitat se développe, elle a encore principalement la
forme individuelle avec quelques logements collectifs. Cette
période correspond à la réalisation de la ZAC du Tertre Rouge
qui mêle habitat individuel libre et habitat individuel groupé.
Depuis le début des années 2000, la ZAC de la Vigne a
largement façonnée l’entrée de ville sud. Si l’identité
résidentielle de la commune s’affirme, une diversité de
formes urbaines s’y illustrent. Le logement individuel reste
une composante du tissu urbain mais la part de logements
individuels denses et la part de logements collectifs est plus
représentée.
Aujourd’hui les principales mutations en renouvellement
urbain, se réalisent dans le diffus. Les secteurs d’habitat
pavillonnaire concerné par le zonage UO du PLU, mutent
de façon dispersée. Si le collectif, vient souvent remplacer,
le logement individuel, son intégration est peu encadrée et
conduit à des incohérences urbaines. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
rampe
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 46 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Un tissu urbain largement résidentiel
Dominé par l’habitat individuel
Ponctués de plusieurs polarités de commerces
Et de pôles d’équipements
Morphologie urbaine de Thorigné-Fouillard
N Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 47
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Source : Rennes métropole - mise en forme Agence Univers
habitat ancien
habitat individuel
habitat collectif
équipements
activités économiques Envoyé en préfecture le 15/07/2025
LU Un u : . :
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 48 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
2.3.4 Les équipements
Thorigné-Fouillard, commune de 8575 habitants en 2019,
disposent de nombreux équipements accessibles dans son
tissu aggloméré.
Les équipements scolaires, équipements culturels,
équipements sportifs sont rassemblés dans le coeur urbain :
• dans le centre-historique aux abords de la Mairie
• dans la ZAC de la Vigne
• dans le secteur du Bocage
• au nord de la rue Nationale
La commune s’est dotée d’équipements au fil de son histoire
et de ses opérations d’aménagements.
3 catégories d’équipements sont représentées sur la
commune :
• Les équipements d’enseignement dédiés à l’enfance
ainsi que les équipements petite enfance
• Les équipements culturels
• Les équipements sportifs
Les équipements petite-enfance et enfance
1 multi-accueil « Brindille» qui accueille 40 enfants de 0 à 3
ans
1 groupe scolaire public, de la maternelle au CM2, composé
de deux entités selon les âges : Les Prés Verts et les Grands
Près Verts
1 Groupe scolaire privé, de la maternelle au CM2, l’école Ste
Anne
Les équipements culturels
La médiathèque Alfred Jarry
L’Eclat
La Salle Artistique de la Morinais
Le domaine de Tizé
Plusieurs autre salles dédiées aux associations et aux
habitanst : Les salles polyvalentes des groupes scolaires,
la maison de la Jutauderie, l’espace René Cassin, La salle
Glenmor, la salle Sophie Germain, la maison de la Chênais
Ces équipements culturels accueillent, pour certains, des
évènements réguliers :
• Le festival des Arts de la Marionnette, qui existe de puis
1994 et perpétue l’art de la marionnette sur le territoire
de la commune et aux alentours
• Instants d’Histoire, festival de contes pour petits et
grands en plae depuis quelques années
• Photofolie, festival de photographie en place depuis
1992
• Le Salon de Peinture et de Sculpture depuis 1989
L'Eclat - salle de spectacle Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 49
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Les Longrais - complexe sportif
Salle de la Vigne
Salle des Longrais
Espace jeunes
Ecole des
Grands Près
Verts
Ecole Les
Près Verts
Mairie Médiathèque
Alfred Jarry
Accueil
Brindille
Ecole de la
Mare Pavée
Salle René
Cassin
Salle des
Molières
Tennis des
Blanchets Base Poprune
Salle de l’Eclat
Les équipements sportifs
La commune rassemble 6 hauts lieux dédiés à la pratique sportive :
• Le complexe de la Vigne - 3855m² en intérieur
• Le complexe des Longrais - 3205m² en intérieur + terrains de
sports extérieurs
• Le Tennis des Blanchets - 1578 m²
• La Salle des Molières 1650m², bientôt remplacé par le complexe
des 3 Raquettes qui se localisera à proximité des Blanchets
• La Base de Loisirs de Poprune
• Le CRAPA Allée Schweitzer
La commune de Thorigné-Fouilard compte 80 associations et une
maison des associations leur ai dédiée Place du Bocage.
L’ensemble des ces équipements sont accessibles dans un rayon de
2 km environ.
Sur cette cartographie, 3
polarités d’équipements
«mixtes» se repèrent :
La polarité du coeur de ville
qui rassemble :
le groupe scolaire public et la
médiathèque et le pôle sportif
des Longrais. Cette polarité
constitue un ensemble au sein
duquel il est possible d’accéder
à ces équipements à pied ou
en vélo de l’un à l’autre ou en
voiture aux limites de cette
polarité
La polarité de la Vigne
Elle rassemble le complexe
sportif de la Vigne et la Salle de
la Morinais.
La polarité Bocage-Nationale
nord
Cette polarité regroupe la salle
de l’Eclat accolée au centre
commercial du Bocage, la salle
René Cassin et la salle des
Molières située rue Nationale.
Ces équipements ne sont pas
physiquement reliés entre eux
mais ils sont localisés dans un
même secteur géographique.
et
Les ateliers de
la Morinais Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Blanchets
Le Portail
Im] Espaces verts publics
| Equipements de plein air
D Jardins familiaux
BE :- PRES
1
! Périmètres d'études
Espaces verts publics et forêt de Rennes
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 50 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Extrait du dossier de création - mars 2020- réalisation groupement Atelier du Canal Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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PR PR FF 0]
THORIGNE-FOUILLARD - ZAC MULTISITES DOSSIER DE CREATION - RAPPORT DE PRESENTATION
C. UNE ETUDE COMMERCIALE REALISEE DANS LE CADRE DES ETUDES PREALABLES
Une étude commerciale a été réalisée en parallèle des études urbaines et environnementales préalables à la création de la ZAC. Il s'agissait pour Thorigné-Fouillard, de veiller au maintien et au développement du commerce, mais aussi de mettre en œuvre les actions nécessaires pour accompagner le développement futur de la commune, dans ou hors cadre de cette ZAC.
Concevoir cette stratégie, c'est analyser l'espace commercial existant, les évolutions depuis 10 ans et projeter les scénarios de demain, pour anticiper ses mutations.
L'étude s'est déroulée en plusieurs temps
+ Un diagnostic commercial étude statistique et analyse terrain
+ Une enquête auprès des commerçants
+ Une enquête auprès des habitants
+ Une analyse prospective des potentiels
+ Des préconisations et des leviers d’action pour le développement du commerce
Le diagnostic commercial a fait ressortir les constats suivants sous la forme d'une matrice Atouts/Faiblesses/Opportunités/Menaces :
L
N FAIBLESSES " = \ ETS
= Une attractivité résidentielle : une ville en forte _ Une clientèle essentiellement communale
croissance démographique et un solde migratoire 2 Ë : z élevé =“ Une vacance peu présente mais qui reste centrée
dans le centre-ville, qui semble due à des loyers
= Une sur-représentation de CSP+ et de familles trop chers et des surfaces peu adaptées
“ Une locomotive commerciale au Bocage au sein de = Une absence d'offre en boucherie soulignée par les
la structure urbaine de la commune, bien identifiée habitants et les commerçants
comme un pôle commercial par les habitants g SE ue & P P “ Une faible lisibilité de l'activité commerciale du
“ Une densité commerciale de 0,75 commerces/1000 centre-ville lorsqu'on arrive sur la commune... et qui habitants comparable à des villes de même type reste à l'écart des flux principaux
“ Un bon ressenti du niveau du chiffre d’affaires de la 5 pôles commerciaux dispersés sur la commune à
part des commerçants l'attractivité et la lisibilité très contrastées
* Une dynamique de projets chez les commerçants =“ Peu de connexion entre le centre-ville et le pôle du
“ Une union des commerçants et des artisans bocage
dynamique et impliquée pour le développement = Même si le pôle du bocage bénéficie d’une bonne = Une bonne image des commerçants de Thorigné attractivité commerciale, son environnement urbain Fouillard, et plus particulièrement de la part des et paysager reste à valoriser.
nouveaux arrivants "Un éparpillement des commerces sur la rue
= Une régularité de la clientèle . Nationale/Duguesclin qui nuit à la vitalité et l'image |
: : s . du commerce ? # Un marché bien fréquenté le dimanche qui crée une Le PA . ” D sé" dynamique commerciale autour du centre /
commercial du Bocage 4
S + Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 51
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Extrait du dossier de création - mars 2020- réalisation groupement Atelier du Canal
2.3.5 Le tissu commerçant Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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THORIGNE-FOUILLARD - ZAC MULTISITES DOSSIER DE CREATION - RAPPORT DE PRESENTATION
OPPORTUNITÉS EL"
V4 \
“ Une commune aux portes de Rennes, et qui profite “ Un environnement concurrentiel marqué qui
de l'attractivité de la Métropole Rennaise limite la zone de chalandise commerciale de
# La ZAC multi-sites: de nouvelles populations et de Thorigné Fouillard à son périmètre communal. nouveaux besoins. || s'agira de bien connecter les “ Des doublons d'activités qui limitent leurs
futurs projets d'habitat aux 2 principaux pôles développement : 3 boulangeries, 3 coiffeurs.
SOIMMETEIEUN “ Un pôle Anne de Bretagne fragile (avec
“ Secteur Duguesclin / Nationale : opportunité de notamment le départ du pôle médical qui devrait
revalorisation de cet axe et d’un recentrage d'activités être repris) et qui interpelle sur le développement autour de la restauration. de ce secteur et de sa vocation urbaine.
= Secteur Centre-ville : une valorisation de notamment en lien avec le pôle Beaumanoir l'attractivité résidentielle et de ses espaces urbains “ Une offre de stationnement suffisante sur le qui devrait venir conforter une offre commerciale | territoire, mais qui reste à organiser notamment de proximité... / dans le centre-ville
SE _# “ Vigilance sur la vacance commerciale dans le
centre-ville, dont les vitrines vides ont un impact
négatif sur l'attractivité du centre ]
Extrait du diagnostic de l'étude sur le développement du commerce dans le cadre de la ZAC multi- sites (source : Cibles & Stratégies / Tatiana Bouleau consultante)
Les enjeux urbains et commerciaux identifiés sont de :
+ Valoriser les 2 principaux pôles commerciaux du centre-ville et du pôle du Bocage, comme centralités de proximité de Thorigné-Fouillard ;
+ Connecter ces 2 pôles pour faciliter la commercialité et les échanges : voies piétonnes et cyclables, signalétique adaptée.
+ Redonner de la lisibilité au centre-ville pour mieux capter les flux sur les axes excentrés... et
augmenter la part de la clientèle n’habitant pas la commune ;
+ _Envisager une autre vocation du pôle Anne de Bretagne, aujourd’hui peu identifié en matière commerciale, et qui ne pourrait pas rentrer en concurrence avec le projet de développement de la rue Beaumanoir, tout en profitant de la dynamique du projet du centre-ville ;
+ Définir une dynamique de développement sur le secteur de projet Duguesclin/Nationale :
+ Connecter les futures zones d'habitat (Réauté, Secteur Duguesclin/Nationale...) aux 2 principaux pôles commerciaux du centre-ville et du Bocage.
L'analyse des potentiels a permis ensuite d'apprécier les marges de création de nouveaux commerces sur le centre-ville de Thorigné-Fouillard en fonction de la croissance démographique à l'horizon 2023 et de la croissance de l'emprise des commerces du centre-ville. Les emprises actuelles se basent sur les résultats de l'enquête ménages réalisée en 2018 sur la commune. Le rapport entre le marché potentiel et le rendement moyen du m? de surface commercial permet de déterminer une surface de vente optimale.
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 52 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Extrait du dossier de création - mars 2020- réalisation groupement Atelier du Canal THORIGNE-FOUILLARD - ZAC MULTISITES
Potentiels de marchés à
2024
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
En Un EUR US D CS ON SR ŒS nn D DUR CS un US OR nn A RO CR CS RO CURE OU UN DU ES en nn On M Un AA AA A AA A ARR AN AN A RE AAA A DE
DOSSIER DE CREATION - RAPPORT DE PRESENTATION
X Dépenses
corhmercialisables par
pqstes de dépenses
MARCHÉ POTENTIEL EN K€
Rendement
moyen en €m/an *
Comparaison avec
les surfaces
SURFACES DE VENTE OPTIMALES
Y
existantes et les
surfaces moyennes
Méthode d'analyse des potentiels (source : Cibles & Stratégies / Tatiana Bouleau consultante)
Analyse prospective des potentiels commerciaux
Des marges de 600 à
800 m°?
tous secteurs confondus
PS
Des marges de développement
qui restent limitées malgré la
croissance démographique
LE /
( Des opportunités pour \
compléter l'offre de proximité,
notamment en alimentaire,
articles médicaux, paramédical
\ ainsi qu’en restauration /
PP
Plusieurs secteurs en tension :
boulangerie, coiffure,
esthétique, restauration rapide
Boulangerie-pâtisserie
Boucherie-charcuterie
Primeurs, produits frais
autre alimentaire
Tabac-presse
Fleuriste-Jardinerie-
Animalerie
Pharmacie, optique
Coiffure, esthétique
Restaurant traditionnel, Café
Restauration rapide
Services : réparation
chaussures, services minutes
(clés, talons, etc.),
LE
réparation / retouches
vêtements}
Analyse prospective des potentiels commerciaux (source : Cibles & Stratégies / Tatiana Bouleau consultante)
Potentiel de
(eo plate le LL
généré par la
croissance
et / ou la
réduction des
évasions
200 678,37 €
491 109,23 €
249 449,10 €
1 007 164,93 €
239 661,84 €
125 090,06 €
543 621,99 €
84 989,15 €
199 812,72 €
127 749,00 €
62 998,70 €
Rendement
démographique moyen (€/m‘/an)
6500
6500
5500
5500
6500
3000
15000
2500
1500
1500
2 500
Sal'Re ru)
31
76
45
183
37
42
39
34
133
85
25
I Développ
M Développement possible pour conforter le pôle
restreint
BaAcaptation quantitative suffisante
SU TAT (2 Potentiel de
développement plancher à déployer (en m°)
62 w
151
54
æ
220
44
50
47 #
a1 ui
186
119
30 ®
Enjeu de développement pour le
centre-ville
Potentiel fragile pour une nouvelle boulangerie
sur la commune
Potentiel pour une activité
Des potentiels qui doivent permettre de
densifier l'offre alimentaire du centre-ville
(produits bio, primeurs, frais...)
Conforter les établissements actuels
Conforter les établissements actuels
Potentiel pour le développement d’une nouvelle
offre (para-médical, matériel orthopédique...)
Potentiel pour une activité supplémentaire
Potentiel pour une activité supplémentaire
(restaurant traditionnel, brasserie.)
Peu de potentiel
Potentiel fragile
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 53
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
SYNTHESE DES DONNEES ET PROSPECTIVES POUR L’EVOLUTION DU
COMMERCE THOREFOLEEN
Extrait du dossier de création - mars 2020- réalisation groupement Atelier du Canal PRO OPR PR
Logements
obilier
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Source . PLH f SITADEL j Corine
La commune (par ailleurs zonée B1 (PTZ-PSCLA( et 3 (PLUS-PLAI) est classée au PLH en « Pêle de proximité soumise à la loi SRU en retard par rapport à l'objectif SRU »
tation)
: Recensements Insee Taxe d'habitation Imhoweb Traitements
EE
720
Produits d’accession
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 54 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
2.3.6 Le contexte immobilier
PRODUCTION : Nombre PC Effectifs et Objectifs PLH
Chapitre 4 Territorialisation 45
Communes Pôles de proximité SRU Thorigné-Fouillard
Données générales
2014 2020 Évolution moyenne annuelle
Population municipale 8 012 8 584 + 1.2 %
2013 2019 Évolution 2013-2019
Taille moyenne des ménages 2.53 2.37 - 6.4 %
Indice de jeunesse 1.42 1.15 - 19.2 %
2015 2022 Taux de croissance moyen /an
Évolution des résidences
principales 3 251 3 558 + 1.3 %
Logement social (PLUS-PLAI) 425 520 + 2.9 %
Part du logement social PLUS-PLAI
dans les résidences principales 13.1 % 14.6 % -
Données habitat
Livraisons de logements sur la période 2015-2022 (Sources : AGAPEO, SITADEL consolidé AUDIAR)
Objectifs contractualisés sur la période du PLH 2015-2022 : 720
Logements livrés sur la période 2015-2022 : 623
- Dont logements locatifs aidés : 15 %
Profil de la commune
- Zone B1
- Zone 3
- Densité minimum du PLH en extension urbaine : 35 logements /ha
- Densité minimum du PLH en renouvellement urbain : 41 logements /ha
Objectif de production pour le PLH 2023-2028
Production globale : 552
Production annuelle moyenne : 92
Déclinaison programmatique pour les futures opérations conventionnées
Locatif social 25 % PLUS PLAI
Accession sociale 15 % BRS
Produits encadrés 20 % Produits locatifs encadrés encadrés
Produits libres 40 % Promotion immobilière Lots libres
(Sources Audiar) Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025 ER ER ŒUN En D D ÆN PE #2 L I & ! Pan = = _ PE
. 213503345-20250630-2025066AER2-DE
Ren nes f
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St-Grégoire/. Al Lu Érésol y r } Al
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= À [a | y k
1. E À —
be floyal-s
y, co mx
Tension du marché de l'habitat
O1 Zone détendue (< 4,5)
1. O] Zone moyennement détendue (4,5 à 5,74)
@ Zone tendue (5,75 à 6,99)
BB Zone tendue à très tendue (7 à 8,25)
BB Zone très tendue (> 8,25)
<
ne
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 55
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
PRODUCTION : Nombre PC Effectifs et Objectifs PLH
La commune bénéficie du dynamisme de la métropole :
intégrée à l’agglomération rennaise, la commune bénéficie
du dynamisme économique, démographique et du marché
immobilier de la métropole, ainsi que du développement
important dans son quart nord-est.
La commune est considérée comme attractive du fait
• De sa proximité du bassin d’emploi rennais
• De son cadre paysagé et apaisé : forêt de Rennes,
maillage important des continuités douces
• De son accessibilité routière et accessoirement en TC.
• Dun bon niveau d’équipement
La clientèle familiale (du couple à la famille nombreuse)
est ainsi attirée par la commune, considérée comme plus
accessible en prix que Rennes, Betton, Saint-Grégoire ou
Cesson-Sévigné. Elle aurait par contre à gagner en ayant une
identité plus marquée par rapport à Acigné et son bourg.
La clientèle d’investisseurs reste très forte (70% de la
commercialisation sur le neuf, y compris avec de nombreux
investisseurs locaux) Thorigné-Fouillard
É LIGIBLE AU P INEL B RETON
NON É LIGIBLE AU P INEL BRETON
Le contexte de pénurie de bien à vendre en terrain
constructible, maisons et en appartements, génère une
montée des prix et une forme de spéculation foncière sous
la pression des promoteurs pour sortir du neuf
Rythme de production
L’objectif de production du PLH est globalement atteint sur
les 9 dernières années, avec des écarts significatifs selon les
années au gré des autorisations et livraisons de programmes.
Le rattrapage en locatif social a été opéré ces dernières
années avec en particulier les 50 logements actuellement
en chantier sur la ZAC de la Vigne. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025 En En SR LE I AR PE 2 L ! Fr _ E =
rix Sortie |°se ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
RÉALITÉS
MARIGNAN . Rue Nationale
Rue d'Auvergne nd Coin LA
> 24 logements — A l'étude
12 Maisons — A l'étude Lus OoLomsines — Domrrvé
VIL'LARIBOISIÈRE = MARIGNAN
Rai A 3 ‘ Rue Nationale Rue Nationale la inc à hamgoautour Prix 3233 à 3709 €/m° @* 8 117 logements - Livré 2022
12 logements - Livré 2022 — SOLENNA — KERMAREC
— MAISONS GUILLAUME ji es Bas Bouiller à Rue Lariboisière
Rüë Nationale R< - PA:
"HORIGNE-FS ARC | THORIGNE-FOHHLLARD 18 logements - Livré 2021
9 maisons — A l'étude à D1 ZAC- KERMAREC
QUALITÉ DE VIE PROMOTION Rue Nationale
5 Rue de la Mare Pavée
44 logements — En cours
IRIS C& ZAC — MARIGNAN 15 logements - A l'étude
PIERREVAL
Rue des Vigriès Rue de la Mare Pavée etite Prix 4400 à 4800 €/m?
{a \/i @ la Victoirt 42 logements - En cours com°
20 logements — PC obtenu . 'NESTOX LAUNAY RUE DES MOULINS = LAMOTTE NOMINOÉ — PROBIMMO
ZAC de la Vigne, 2 ilots L'Omelais Allée du Duc Nominoë Locatif social
50 logements - En cours travx 59 logements -— A l'étude 87 logements Annulé 16 logements PC obtenu
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 56 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
PROMOTION – opérations en cours et prix sortie ttc Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
R2-DE
Action 14.3 (p 51))
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 57
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Accès au Logement – Accompagnement collectivité pour l’accession
aux revenus intermédiaires entre le PSLA et le libre
Conditions :
Être bénéficiaire du PTZ
Qui ? Comment ? Combien ?
Pour les programmes livrés en promotion Travail partenarial
entre Rennes Métropole, le promoteur de l’opération
immobilière et la commune sur laquelle se situe le
programme intégrant des logements en accession maîtrisée.
Prix maximum de ces programmes : 2 800 € TTC /m² de
surface habitable.
Stationnement en sus : 10 000 € TTC en aérien ou carport
et de 13 000 € TTC en ouvrage (stationnement en sous-sol
ou en silo). Le promoteur ne pourra pas imposer plus d’une
place de stationnement.
NB : Dispositif « Maison + Jardin » - Rennes Métropole
Partenariat entre Territoires et une sélection restreinte de
constructeurs de maisons individuelles
Permet de devenir propriétaire de votre maison sur un
terrain paysagé et aménagé, pour un budget maximum
d’environ 220 000 € TTC (dont prix minimum du terrain : 52
500 €).
Qui peut en bénéficier ?
Être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de votre
logement depuis 2 ans).
Occuper le logement à titre de résidence principale
Être bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Rennes Métropole a défini (au PLH 2015-2022 de
Rennes Métropole en particulier) différents modalités
d’accompagnement des cibles prioritaires. Ces modalités
d’accompagnement seront actualisées dans le nouveau
PLH escompté à partir de 2023. Elles seront associées avec
l’objectif de production annuelle à priori maintenu de 90
logements :
Accession Sociale (fiche Action 14.3 (p 51))
Forme d’accession à la propriété, destinée à des
ménages aux revenus intermédiaires primo-accédants et
propriétaires-occupants
Conditions :
Plafonds de ressources PSLA
Être bénéficiaire du PTZ
Habiter ou/et travailler sur une commune de Rennes
Métropole
Ne jamais avoir été propriétaire
Qui ? Comment ? Combien ?
Prix maximum de ces programmes :
2 000 à 2 100€ TTC /m² de surface habitable en extension
urbaine.
2 000 à 2 215€ TTC /m² de surface habitable en
renouvellement urbain.
Accession Maîtrisée promotion immobilière (fiche
Action 15.1 (p 54))
Forme d’accession à la propriété, destinée à des ménages Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 58 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Répondre aux conditions de ressources
Le niveau des charges foncières HT /m² SHAB
administrées au logement aidé qui serviront de base
de calcul pour les aides à la surcharge foncière de la
métropole est fixé à :
- 190 € pour les opérations situées en secteur
d’extension urbaine ;
315 € pour les opérations situées en secteur de
Renouvellement Urbain.
350 € pour les opérations en « promotion immobilière
maîtrisée »
Accès au Logement –
Accompagnement collectivité pour
l’accession : Le BRS
Dispositif « Bail Réel Solidaire » - Rennes Métropole
• Dispositif novateur qui a pour objectif de
développer une offre de logements accessibles
aux ménages aux revenus moyens. Un ménage
achète le logement mais le terrain appartient à un
Organisme de Foncier Solidaire (Foncier Solidaire
Rennes Métropole).
• Rennes Métropole plafonne les prix de vente du
logement en moyenne, à 2 055 €/m² de surface
habitable, hors stationnement.
• Ce dispositif innovant se met en place
progressivement sur les zones les plus tendues
Conditions
• Plafonds de ressources PSLA au 1er janvier 2021 ;
• Demeurer sur une commune de Rennes
Métropole, ou sur une commune autre s’il travaille
sur Rennes Métropole ;
• Ne pas être propriétaire d’un autre bien
immobilier ;
• Occuper le logement à titre de résidence
principale ;
• Être bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro (PTZ) lors de
la 1ère acquisition (en neuf) ;
• S’acquitter d’une redevance correspondant au
droit d’occupation du logement (de l’ordre de 0,15
€/m² de SHAB par mois) ;
Locatif intermédiaire Privé
Développer une offre en locatif privé intermédiaire,
entre le P.L.S. Institutionnel et le marché libre.
Pinel régulé
• Développement de logements locatifs à des loyers
inférieurs aux loyers plafonds fixés dans le cadre
du dispositif « Pinel », afin d’assurer une meilleure
adéquation avec les capacités financières des
ménages à revenus intermédiaires.
• Vente à investisseur dans le cadre d’un
conventionnement du loyer :
- sur 9 ans en contrepartie d’une minoration de loyer
de 5 % par rapport au loyer plafond de la zone (B1 ou
B2) ;
- sur 12 ans, au loyer conventionné de la zone (B1 ou
B2).
P.L.S Privé
• Bénéfice d’une TVA à 5,5 %.
• Vente à investisseurs privés en bloc ou à l’unité.
• Prix de vente faisant apparaître à minima le gain lié
au différentiel de TVA.
• Loyer dans la limite réglementaire.
Accès au Logement –
Accompagnement collectivité pour
le locatif Saisonniers, jeunes en formation ©
ou début activité M
. Hébergements temporaires avec ressources limitées
Oo Etudiants, apprentis, stagiaires
o Jeunes en insertion
o Jeunes saisonniers
Jeune ménage (personnes seule/couple)
. Première installation en location
. Installation sur le territoire en acquisition
. Retour sur le territoire et première acquisition
>
.
Jeune famille
. Première installation en location
. Installation sur le territoire en acquisition
Retour sur le territoire ot première acquisition
Famille installée
. Nouvelle location sociale
. Dre sur le territoire an acquisition
Retour sur le territoire en nouvelle acquisition
Télétravail
Sénior autonome (60 ans et +) M
. Nouvalle installation en location
. Repositionnement sur le territoire en acquisition
. Retour sur le territoire an nouvelle accession
de Rene en snEeEnt
Sénior semi-autonome (70 ans et +)
e ° Nouvelle installation en location
Repositionnement sur le territoiro en location EG
Appartement adapté en libre proche services
quelques PLUS
° Locatifs social avec services communs
v
© Profils les + fréquents dans le cas présent
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Personne seule /famille monoparentale
Installation sur le territoire en acquisition
Retour sur le territoire et première acquisition
Retour sur le territoire at deuxième accession
Télétravail
Petite maison groupée
Jeune sénior (50-60 ans) . e
Nouvelle installation en location mm
Repositionnement sur le territoire en acquisition
Télétravail
Retour sur le territoire an nouvelle accession
Logements inclusif : Accueil population en situation de handicap en
autonomie où non
Logements inclusifs en autonomie et gérés ou foyers
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 59
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Profils acquéreurs Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
. _ 36AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 60 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Réponses à apporter aux profils acquéreurs et pré-programmation
En offre locative « libre »
L’offre locative peut être développée sur le projet en
particulier dans les ilots les plus proche des services du
centre-ville et transports en commun.
Elle peut être orientée sur les appartements en T1, T2
et T3
La production de locatifs nécessite de mobiliser des
investisseurs qui pourront être soit des « locaux » soit
motivés par une défiscalisation de type Pinel, via des
réseaux de commercialisation traditionnels.
En accession propriétaire occupant
Des propriétaires occupants de deux grandes catégories
pourront être accueillies :
Les familles qui s’installent sur l’agglomération (retours
sur le territoire ou sortie de locatif en particulier)
Des séniors qui vendent une maison (ou anticipent
la vente de leur maison en investissant et louant
provisoirement) sur le territoire ou à l’extérieur et
recherchent un appartement
Pour y répondre il faudra :
Pour les premiers des maisons groupées type 4 ou 5
(ou T3 et T4 évolutif) bénéficiant de petits espaces
extérieurs voire de maisons groupées avec jardin
ou des appartements confortables avec balcons ou
terrasses
Pour les seconds : des appartements confortables type
3 ou 4 avec balcons ou loggias, proches des services du
centre-ville
En accession abordable
Pointé comme prioritaire au PLH, des formules en
accession aidée (Accession « aidée » ou « régulée »
selon les différentes formules identifiées par
l’Agglomération sont fortement envisageables..
La réalisation de maisons individuelles groupées T3
ou T4 (avec capacité évolutive) serait particulièrement
adaptée à cette demande mais pourrait également
être réalisé en collectif (T3 ou T4)
En locatif social
La commune est considérée en « Pôle de proximité
soumise à la loi SRU » (objectifs de production ci-dessus)
Diversité sociale
La ZAC est un outil efficace pour organiser une diversité
sociale à la parcelle ou au logement, répartie dans
tous les quartiers. L’assemblage de locatifs sociaux,
accession abordable et/ou programmes spécifiques -y
compris en inclusion- peut être parfaitement organisé
et phasé. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 61
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
La production de LLS peut être orientée sur les
appartements en T1, T2 et T3 voir en maison groupées
T3 ou T4
Ces programmes seront judicieusement répartis sur les
différents secteurs de la ZAC
Des publics cibles pourront être approfondis selon les
quartiers et programmes : logements adaptés séniors
ou PMR, …
Programmes spécifiques
La question du logement des étudiants et plus largement
des jeunes, priorisée au PLH (action 5.2) et évoquée
par la commune reste soulevée. Les interrogations
quant à l'augmentation de la desserte en transports
en commun ( ligne bus supplémentaire, trambus par
exemple) relativise l’acuité de cette opportunité sur la
commune. Il n’en demeure pas moins que la desserte en
TC reste favorable et qu’un accueil peut être envisagé
en particulier en mixité dans le parc privé qui sera créé
: formules d’habitat partagé, colocation, meublée…
Le concept de résidence sociale dédiée méritera un
échange spécifique avec les acteurs concernés.
La question du logement des séniors en résidence service
pour lesquels la demande continuera d’être croissante,
l’opportunité sera à étudier avec la commune, en
particulier en lien avec la résidence Helena qui compte
22 logements sociaux pour personnes âgées non-
dépendante et également en lien avec l’ouverture en
2022 de la résidence DOMYTIS de 117 appartements
rue Nationale. Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 62 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
2.4
DIAGNOSTIC
MOBILITÉS Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 63
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
13503345-20250630-2025066AER2-DE
TTUTILU
2007
2 voiture + autres
motorisés
® transports collectifs
2 vélo + autres actifs
= marche
2018
Figure 4 : Part modale des déplacements des habitants de Rennes Métropole en 2007 et 2018 (source: Enquête Ménage Déplacements, 2007 et 2018)
2007
Figure 5 : Part modale
Thorigné, Brécé et Acigné en 2007 et 2018 (source: Enquête Ménage Déplacements, 2007 et 2018)
Bi modes motorisés
Btransports en commun
Bvelo
& marche
2018
des déplacements des communes de
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 64 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Extrait de l’étude de déplacements - mars 2019- réalisation Arcadis au sein du groupement Atelier du Canal
Extrait de l’étude déplacements :
« Le mode de transport dominant sur le
secteur d’étude est la voiture particulière. Le
taux de motorisation des ménages est important sur la
commune.
95% des ménages de Thorigné-Fouillard
possèdent une voiture ou plus, contre 85%
en Ille-et-Vilaine ou 70% à Rennes.
Cela signifie que seuls 5% des ménages de la
commune ne possèdent pas de véhicules (données
INSEE, recensement 2013).
Lors des études de la ZAC Multi-sites de 2020, une étude déplacements a été réalisée.
Globalement, les évolutions du trafic routier
sur la Métropole sont de l’ordre de 1% par
an entre 2000 et 2014, et suivent l’évolution
de population (+0,8% par an entre 2006 et 2011).
Une différence est à remarquer entre l’intra rocade
(stabilité) et la rocade et les voies extra-rocade (+1,5%
par an). »
2.4.1 Déplacements : pratiques et équipements Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
-0%
Figure 8 : Modes de transport Figure 9 : Modes de transport
des actifs habitant et travaillant des actifs habitant à Thorigné
à Thorigné et travaillant ailleurs
1% r 2%
= 1- Pas de transport
« 2- Marche à pied
“ 3-2 roues
s 4 - Véhicule motorisé
# 5 - Transport en commun
Figure 10 : Modes de transport des actifs travaillant à Thorigné en
provenance d’autres communes (source : INSEE, 2014,
déplacements de moins de 100km)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 65
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Extrait de l’étude déplacements :
« Le mode de transport dominant pour tous
les déplacements est la voiture, et cela de
manière encore plus prononcée pour le motif travail.
La part modale de la voiture s’élève à près de 90%
pour les actifs venant ou allant dans une
autre commune et
48% pour les déplacements des actifs
internes à Thorigné-Fouillard.
Thorigné-Fouillard est une commune de résidence plus
que d’emploi.
De manière globale sur le territoire de Rennes
Extrait de l’étude de déplacements - mars 2019- réalisation Arcadis au sein du groupement Atelier du Canal
Métropole, la part relative de la voiture diminue, mais la
mobilité globale augmentant, le volume de déplacements
en voiture augmente.» Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
S P£ 2% FA #4 2 +2.
le Boulais
+ EE }
>, fn = CVS à
aise 4 né-Fouillard - PLU (mars 2016
pose ge D
AMENAGEMENTS CYCLABLES Réalisation des études préalables Dossier de création ZAC multi-sites à Thorigné-Fouillard (35) Doc: 17-001514-DIA-10106-CAR-B01_Amgt_cycles [pcO/cEC/ISC | Date : 19/02/19
Périmètres
C2 Limite communale
Typologie des aménagements cyclables
——… Bande cyclable
— Jrotioir partagé : piéton / cycle
_— Chemin piéton / cycle
Principe de cheminement piéton et/ou
"""! cycle envisagé par la commune
Liaison principale inscrite au schéma
""" directeur cyclable de Rennes Métropole
Liaison secondaire inscrite au schéma
“directeur cyclable de Rennes Métropole
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 66 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Extrait de l’étude déplacements :
« La marche est un mode bien utilisé dans
le centre-bourg de Thorigné-Fouillard.
Il convient d’améliorer les cheminements
et traversées pour les piétons en particulier
en accès aux équipements, commerces et
Le vélo est un mode adapté pour les déplacements
quotidiens et de loisirs sur la commune.
Les aménagements devraient encore se développer
dans les prochaines années et la réduction des
vitesses en centre-ville permet de sécuriser les
cyclistes. Un plan d’action est en cours pour proposer
des aménagements adaptés pour favoriser l’usage.
Il est particulièrement important de proposer une
liaison depuis Thorigné-Fouillard vers le terminus du
métro.»
Extrait de l’étude de déplacements - mars 2019- réalisation Arcadis au sein du groupement Atelier du Canal
services sur le secteur de la rue Nationale,
tout en continuant la politique de diminution
des vitesses des véhicules là où la densité
urbaine est importante pour favoriser la
sécurité de tous. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
PETIMEUTES
C2 Limite communale
EU Périmètres ZAC
Offres de transport en commun
mm 50
mm 64
= = 50ex; 164ex
ms1:m 200; 201: 220; 221
@ Art
ES
} Fe Boulis
" RE. ag sources: IGN -Pper ee
|
,-
à ARCADIS TRANSPORTS EN COMMUN Doc : 17-001514-DIA-10105-CAR-A01_TC [oco/cec/iSC [Date : 22/05/18 Réalisation des études préalables Dossier de création ZAC multi-sites à Thorigné-Fouillard (35)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 67
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Extrait de l’étude de déplacements - mars 2019- réalisation Arcadis au sein du groupement Atelier du Canal
Extrait de l’étude déplacements :
« La commune de Thorigné-Fouillard est
située à proximité immédiate du réseau
structurant d’agglomération : A84 et rocade.
Le réseau métropolitain permet de rejoindre
le centre de Rennes en une vingtaine
de minutes et Cesson en 10 minutes. Le
réseau d’échange à l’échelle de la commune
concentre les flux sur quelques voies
traversantes.» Envoyé en préfecture le 15/07/2025
ê 7 =
Pairdut * 6 J d mn
PA FE …torte ue peBévezé 1 La Mézière
| é ST Le Basse Hévôtais SC
A ue Fe) Éta-Chapelle) £ RTS pes “Fougeretz, à
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Hiérarchisation des voies
= Autoroute
= |\ationale
+ Départementale
Périmètres
. : Limite de commune sus.
Aire d'étude de la ZAC multi-sites
os | sur la commune de Thorigné-Fouillard
BR Périmètes étudiés
Th Tone Fouillard
A Ce.
Le. ET :
age 4 © Eporet dr
7 [| 18 Pere & age
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les Gic«a pare
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», Copyright © 20141GN
HIERARCHISATION DES VOIES : AGGLOMERATION RENNAISE
ea ARCADI S Doc : 17-001514-DIA-10103-CAR-A01 _Hierar_voies_Agglo_Rennes [oco/cEc/1SC [Date : 22/05/18
Réalisation des études préalables
Dossier de création ZAC multi-sites à Thorigné-Fouillard (35)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 68 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Extrait de l’étude déplacements :
« La commune de Thorigné-Fouillard est située
à proximité immédiate du réseau structurant
d’agglomération : A84 et rocade.
Le réseau métropolitain permet de rejoindre le
centre de Rennes en une vingtaine de minutes
et Cesson en 10 minutes. Le réseau d’échange
à l’échelle de la commune concentre les flux sur
quelques voies traversantes.»
Extrait de l’étude de déplacements - mars 2019- réalisation Arcadis au sein du groupement Atelier du Canal Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025 PR U LL EI LS = PR PO L'IPORI Im PO PP PA ! BE OR PL SPL D n Pn PF BE =
3345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 69
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
SYNTHESE DE L’ETUDE DEPLACEMENTS DE MARS 2019
À l’échelle du centre-urbain de Thorigné-Fouillard,
la marche et le vélos sont des modes de transport
adaptés aux distances et à la topographie.
Cependant des améliorations sont à apporter sur
la qualité des cheminements, leur lisibilité et la
continuité des parcours.
La desserte par les transports en commun, en 2019,
étaient assurées par 2 lignes de bus du réseau STAR
dédiées à la commune de Thorigné-Fouillard :
Ligne 50 et 150 express. Ces lignes desservent au
maximum 8 arrêts sur le territoire communal et la durée
des trajets oscillent entre 25 et 35 minutes, depuis/vers
Rennes République.
Thorigné-Fouillard est également, indirectement
desservie par les lignes 64 et 164 express, qui sont à
destination d’Acigné depuis/vers Rennes République et
qui desservent un arrêt de Thorigné-Fouillard - arrêt du
Pâtis Moulinet.
Ce niveau de desserte est toujours d’actualité en 2022.
Ces mêmes lignes sont encore en fonctionnement.
En 2019, 94,6 % des habitants de Thorigné-Fouillard
possède une voiture, cependant, la part des
habitants ne possédant qu’une seule voiture (44,3%
en 2019 contre 39,5% en 2013) augmente alors que
les habitants possédant 2 voitures ou plus diminuent
(50,3% en 2019 contre 55,7% en 2013).
En 2019, toutes catégories d’actifs confondus,
la répartition modale a évolué. Les actifs se
déplacent :
à 81,5% en voiture
à 9% en transports en commun
à 3 % en vélo - dont vélo électrique
Les projets de mobilité sur la commune et la métropole
A la date de l’étude de déplacements de mars 2019,
plusieurs projets étaient évoqués :
Le contournement sud, initié pour délester l’avenu
Joliot-Curie.
Ce projet qui devait être mis en service en 2021, a
depuis été abandonné
La ligne B du métro dont le terminus se situe aux
Champs Blancs , soit à 5km de distance de Thorigné-
Fouillard.
Ce projet est encore en cours, la mise en service de la
ligne est prévue pour septembre 2022.
Le projet d’une ligne de bus, ligne 83, était également
mentionné dans l’étude de mars 2019. Il était précisé
: « Avec l’arrivée de la ligne B du métro, prévue à
l’horizon 2020, il est envisagé l’évolution du réseau de
bus desservant la commune.
La ligne 150 express serait supprimée pour créer une
nouvelle ligne 83 reliant le sud de la commune avec le
terminus du métro de Cesson-ViaSilva puis Betton.
L’itinéraire de cette ligne, qui est encore en cours de
réflexion serait : l’Omelais (terminus), avenue Irène
Joliot Curie, rue des Vignes, rue Beaumanoir, avenue
Anne de Bretagne, rue de la Mare Pavée, rue Pierre
Galery, avenue Hubert Curien puis en se dirigeant vers
le Patis du Moulinet.»
Le projet de ligne 83 s’est transformé en projet de
ligne TRAMBUS, dont les études ont été menées
depuis 2021.
Un tracé a été défini - voir page suivante récapitulative
- depuis le terminus du métro jusqu’à la rue Nationale.
Depuis juin 2022, le projet de ligne de Trambus a été
mis en suspend et le projet d'une nouvelle ligne de
bus - ligne 83 - a été mis en service en octobre 2022. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
RAT LS
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des
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 70 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
A l’échelle de la métropole, le
vélo est également un atout pour
Thorigné Fouillard. La topographie
est favorable à la pratique du vélo
et les distances sont relativement
accessibles.
En un peu plus de 15 minutes, le terminus de la ligne de
métro est accessible.
Les bandes cyclables dessinées sur la route de
Nationale ne suffisent pas à appuyer la pratique du vélo,
l’itinéraire reste inconfortable, le vélo étant confrontés
directement à un trafic de route Nationale, VL et PL.
Néanmoins, le vélo reste un atout considérable pour
renforcer les liens entre Thorigné et le coeur de
Métropole.
De même, avec les communes limitrophes de Cesson-
Sévigné et Acigné qui sont accessibles respectivement
en 15 et 20 minutes. ++
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Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Per: 71 préfecture le 15/07/2025
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-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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1
7
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 71
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
UN CENTRE URbAiN PoUR LE véLo
ET CoNNECTé à LA MéTRoPoLE
Cette carte fait apparaître les secteurs accessibles à vélo par
palier de 5 minutes depuis la mairie de Thorigné-Fouillard.
En 5 minutes ou moins l’ensemble du tissu aggloméré de
Thorigné-Fouillard est accessible en vélo.
Cependant les infrastructures manquent encore sur plusieurs
axes et les itinéraires en site propre manquent de lisibilité.
Cependant un large potentiel existe pour permettre de rendre
l’ensemble de la commune facilement circulable au vélo.
2.4.2 Un territoire adapté à la pratique du vélo PS = LA LE _ LA]
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Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Recu en préfecture le 15/07/2025
emumsd
— Axes aménagés
-- Axes en trovoux en 2022
-- Axes à aménager
7 BETTON
THORIGNE
ARD
F ACIGNE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 72 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Schéma directeur vélo
Rennes métropole
2018
Le développement des infrastructures vélo sur la commune de
Thorigné-Fouillard se fait à deux échelles :
à l'échelle métropolitaine avec le REV;
à l'échelle communale avec le Schéma directeur Vélo porter par
la métropole mais qui hiérarchise les voies vélos de l'échelle
métropolitaine à l'échelle communale.
Le réseau Express Vélo ( REV) planifie le développement de voies
cyclables pour des liaisons structurantes sur la métropole.
Une liaison REV entre la mairie de Thorigné-Fouillard et le
terminus du métro de la ligne B est prévue. L'échéance n'est pas
encore déterminée.
Cette ligne de REV, en cours de
finalisation au début de l'année
2024, viendra se connecter
directement à l'entrée de ville sud
de la commune par le site de la
ZAC " Omelais-Nationale" et faire
la jonction avec le boulevard Irène
Joliot-Curie du côté de Thorigné-
Fouillard.
Elle permettra par ailleurs de relier
Thorigné-Fouillard à la station
métro de Via Silva en quelques
minutes via un axe itinéraire direct
et plat. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
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Schéma Directeur Vélo
—.… |jaison principale réalisée
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#1: Liaison principale à créer
Schéma directeur
vélo 2018 = Liaison Secondaire réalisée
= Liaison secondaire, à améliorer Schema Directeur Velo
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#1 Liison afternative, à créer
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 73
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
En complément du REV, un
schéma directeur vélo couvre
plus largement le développement
de ce moyen de transport avec
la planification d'un maillage à
l'échelle communale.
Ce schéma hiérarchise le réseau vélo en 3 niveaux de
desserte :
• les liaisons principales ( le REV)
• les liaisons secondaires ( dans les communes et
avec les communes limitrophes)
• les liaisons alternatives.
Sur la commune de Thorigné, en plus du projet de
REV, des liaisons secondaires sont à développer pour
irriguer l'ensemble de l'enveloppe urbaine et faire des
connexions avec la forêt de Rennes.
Une liaison alternative est à améliorer pour rejoindre un
itinéraire permettant de faire le lien avec la commune
de Betton. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 74 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Cette carte fait apparaître les secteurs accessibles à pied par palier de 5 minutes depuis la mairie de Thorigné-Fouillard.
Presque l’ensemble du tissu urbain développé est accessible en 20 minutes et la plupart des équipements sont accessibles en 10 minutes.
Un réseau de voies piétonnes existe déjà mais les continuités sont à renforcer.
La complémentarité des itinéraires vélo en parallèle des itinéraires piétons sera aussi à approfondir.
2.4.3 Un centre urbain accessible au piéton Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
oO
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 75
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
83
Thorigné-Fouillard Zac multisites
Ech : 1/25000 ème
Les transports en communs
bus STAR : 50 et 150 ex
83 ( depuis octobre 2022)
64 qui dessert Acigné
50
64
150
EX
164
EX
Cesson- Sévigné
Acigné
83
83
2.4.4 Le réseau de TC revisité Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
LE PROGRAMME / CONTEXTE
LE PROJET TRAMBUS : LES P+R
> Des parkings relais sur le tracé des lignes Trambus :
Les places indiquées sont des maximums LA CHAPELLE. P+R Montgermont : 180 places UE P+R Uttenreuth (St-Grégoire) : en cours d'étude
P+R Le Pâtis du Moulinet (Thorigné) : 200 places
P+R Route de Chateaugiron (Bocage Citadin) : 200 places
P+R Route de Chateaugiron (Rue de Loges) : 35 places
P+R Ker Lann (Bruz) : 200 places
P+R à l’est du Trambus Axe est Ouest (le Rheu — Vezin) : 150 places
P+R à l’ouest du Trambus Axe est ouest (Cesson) : 150 places
YY
YVNYNNNNN
Ces P+R peuvent être mutualisés avec des Aires de =
covoiturage
Sur l’ensemble des P+R il y aura des places de
stationnement pour les cycles
sm Trambus C1-C2 St-Grégoire - Chantepie
mm Trambus Saint-Jacques - Bruz
mm“ Trambus Cesson — Thorigné
mm“ Trambus Axe Est-Ouest © P+R Trambus
mms Trambus C4 #umm Voie bus + covoiturage PDU
ÆJ se Rihatcé
manette)
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.* LL
Rue Nationale } L.
SLT TRE
OR hs :
BASE : sens unique
RIANTE : double sens
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 76 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Rappel du contenu du projet - DOCUMENTS EXTRAITS DU COPIL DU 25.11.2021 - réalisation Groupement Richez et Associés
2.4.5 Histoire d'un projet de Trambus
En 2021, 5 lignes de
trambus étaient à l'étude
sur la métropole dont une
ligne Trambus "Cesson-
Thorigné".
Les études qui ont été
réalisées ont abouties à
une hiérarchisation des
échéances de réalisation
de ces lignes.
Ainsi sur les 5 projets de
lignes, 4 ont été retenus
pour être réalisés lors
d'une première phase à
échéance 2030.
Le projet de trambus entre Thorigné et Cesson-Sévigné
a été mis de côté en raison de projection de population
et d'emplois insuffisantes en comparaison des autres
lignes.
En revanche, le boulevard d'Argentré qui dessert la
partie sud de la commune de Thorigné-Fouillard et le
projet d'aménagement de la porte de Tizé à vocation
économique, prévoit une desserte bus en site propre et
des aménagements cycles REV. AKINGÉROP
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Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
1345-20250630-2025066AER2-DE
MESURES DU PDU
n E Lai
SE! GNE
du PDU 2019-2030 (aménagements)
Les pôles d'échanges et abattement
eo Aménagement et me en voeu : | Bruz et Ces
Mie en voleur créstion de relss de mcbâté
Ms en voleur de péle échanges et expérmentaton
Betion, Cheraigné et L'Hermitsge
Pêk d'échange métro
Gore & Remes
&
Q
& Rebatternent vers le métro ef Les parcs nets (P + À)
GS
E æ: d'étudier en Den avec Ant Est Quest
— Aménagement ponctuels
— _ (réation voie réserite coroinage ef Monrspoct en comen
sen Lien de l'eftre lerrenee
CD Hébeleronercéétedier
s pour modes actifs :
nee Schema Directeur Velo
ss. Lason pue vers À Coeur de Métropoie - Ééseou Egress de
d'échanges dé P'ORNENTE EL PES PS ÉOUREMENTS CETTE
À Modéroron locale des nersses donnes bourg)
Les aménagements routiers
À Saremim depasse me
O Adaptanee échanger
O Etode d'odopietion & l'ocués à ls rocade A84 Maire)
mon … Éude de fonction decacieme crioture
= {tude de modicstioniécurtierion des Frocés moutiers
— hrquolficaton en bostmert srbom et/ou técurr.tion
Ecomobilité
EI mnetre Causperrage, de cwnturoge éhromebliés
Leon sercondokeréle: 1abattonnent rers ke Réseau Express Mél, vers les)
Carte de dédinaison territoriale du PDU -
Représentation des actions principales
:
Existant
Féseau nuire
———— Voves sapodes
Réseau ter Ovairre
ee x
0
Transports collectifs routiers
— Ligue de métro a et à
—— La Et Quest
Lignes de bus
métrpélroines
Lignes de bus
Occupation du sel
sév
dv en zones d'octmeés
= Zoaehide
lene A!)Habitat
lene A Actrrtes
Mesares du POU nen cartographiées : services et animation
Phatekercoes de muse en rhin des COOP
Gtservotore de do séciené routière ef de La compet routière
Préfigunerion d'un schéme des axes de conoturoge
Mason du ré
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 77
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
2.4.6 Le nouveau PDU de la métropole rennaise Le nouveau Plan de Déplacement Urbain Métropolitain a été mis
en place pour la période 2019-2030.
L'objectif général de ce PDU est de développer un panel de
solutions alternatives à la voiture solo. Et pour atteindre cet
objectif, 4 grands enjeux, d'après le site internet de Rennes
Métropole :
• " L'environnement et le climat. Le PDU vise à réduire, à l'échelle
locale, de 40 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030
et de diminution de la pollution, en cohérence avec le Plan
climat air énergie territorial (PCAET) et le Plan de protection
de l'atmosphère.
• L'accessibilité. Le développement du territoire sur le modèle
de la ville-archipel nécessite d'apporter une réponse aux
besoins croissants de mobilité sur la métropole.
• La hiérarchisation. Le PDU doit proposer un plan d'actions
hiérarchisé, en fonction des capacités d'investissement
des acteurs publics et des spécificités des territoires. Il doit
permettre de cibler les actions sur les problématiques prioritai
res.
• La territorialisation. Le PDU, en développant un "mix" de
solutions de mobilités, précise la mise en œuvre des solutions
adaptées à chaque territoire (Rennes, cœur de métropole,
pôles structurants et pôles de proximit é)." Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié je
ID : 095-213502945-20260830-2026066AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 78 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
3 .
D I A G N O S T I C
S I T E P A R S I T E Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 79
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.1
secteur 1
CENTRE-VILLE
BEAUMANOIR Envoyé en préfecture le 15/07/2025
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 80 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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À [ ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Orientation d'aménagement et de programmation de quartier Æ
Pracipes de compeation arbane et paysage 1 conforter ou à enter)
À Décernnée à marre nes
Piepre uen à créer où à cortorter
222 Free 0e contrast écciogeque à préserver 0 à enter
Espaces publics majeurs (à conforter ou à créer)
FFF tupsce pute mas
Priecipes de Ghpiacements (à conforte ou à Créer)
PE Danser érucaurarte de Parapon en comen
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 81
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Le secteur 1 " Centre-ville Beaumanoir" rassemble toutes
les composantes de la centralité mixant les fonctions
urbaines et une certaine diversité bâti ainsi que quelques
éléments patrimoniaux.
Une partie du site est déjà dans la ZAC actuelle.
Des projets sont déjà engagés dans ce périmètre de ZAC :
6-8 rue de la Mare Pavée :
• 41 logements collectifs en front de rue portés par
Marignan
• 32 logements collectifs en fond de parcelles
Au sein du futur périmètre V2, un projet est déjà connu et
prévoit la réalisation d'environ 70 logements collectifs rue
des Vignes portés par Lamotte.
En limite de ce périmètre actuel de ZAC, des permis de
construire ont été déposés :
20 logements collectifs rue des Vignes- portés par Pierreval
Ce dernier projet est hors de la ZAC V1 mais est intégré
dans la ZAC V2. Il n'est néanmoins pas soumis à la
participation, le PC ayant été validé et purgé.
3.1.1 Secteur 1 - Centre-ville Beaumanoir PLUi
Actuellement au PLUi, le secteur centre-ville est zoné
au principalement en zone UO + OAP + Périmètre de
ZAC
La zone UO comprend les secteurs opérationnels des
communes dans lesquelles la constructibilité est peu
encadrée et doit être précisée par des éléments de
programmation spécifique ZAC ou PA.
Une OAP a également été mise en place sur les
zones UO mais elle reste trop large pour encadrer le
renouvellement urbain.
À noter qu'en 2024 - 2025 une modification du PLUi
est en cours.
Périmètre dossier de création décembre 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Bar an nräfecture le 15/07/2025
3003345-20250630-2025066AER2-DE
Périmètres d'étude
C_] Secteur 1 : Centre-Ville Beaumanoir
C_] secteur 2a : Duguesclin Nationale
Secteur 4 : Omelais Nationale
[| Enjeu très faible
Enjeu faible
Enjeu faible à modéré
Enjeu modéré
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 82 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
3.1.3 Secteur 1 - Centre-ville Beaumanoir
Environnement Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 83
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.1.4 Secteur 1 - Centre-ville Beaumanoir
Réseaux RESEAUX EXISTANTS SECTEUR 2 - BEAUMANOIR (suivant DT reçues)
DESIGNATION RESEAUX EXISTANTS OBSERVATIONS
Eaux usées Conduites Ø150mm et Ø200mm AC présentes dans l'ensemble des rues Etat des réseaux à préciser par le service gestionnaire
Voir si les conduites en amiante ciment doivent être
remplacées
Eaux pluviales
Conduites Ø600mm rue Beaumanoir
Conduites Ø700mm rue de la Mare Pavée
Conduites Ø800mm à l'arrière des maisons rue de l'étang
Voir avec le service gestionnaire pour la gestion des EP suivant
capacité des réseaux
Eau potable
Conduites Ø125mm et Ø140mm PVC rues Beaumanoir
Conduite Ø160mmPVC rue de la Mare Pavée
Conduites Ø90mm rue de l'étang
Poteaux incendie existants dans le prérimètre d'étude
Desserte à partir des conduites existantes
Pour la défense incendie, en attente des éléments de mesures
des poteaux
Télécom Réseaux souterrains sous l'ensemble des rues
Basse tension Réseaux souterrains sous l'ensemble des rues
Moyenne tension Transformateurs et réseaux souterrains présents sur le secteur
Gaz Conduites MPB 100 rue Beaumanoir et rue de la Mare Pavée
La desserte du secteur devra être réalisée à partir des réseaux
existants en concertation avec les différents services
gestionnaires et concessionnaires la ligne de bus n°50
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 84 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
É t a t d u t i s s u u r b a i n
Le secteur CV/Beaumanoir est un site de centralité
avec commerces, équipements et logements.
Il rassemble les commerces du pôle Beaumanoir
et à proximité immédiate les commerces du pôle
Anne-de-Bretagne, plus au nord.
En terme d’équipements, se trouvent à l’intérieur du
périmètre UO : l’église Saint-Melaine. A proximité
immédiate : l’école maternelle Les Prés Verts, la
médiathèque Alfred Jarry, la Mairie, l’école Privée
Sainte-Anne ( maternelle et primaire) .
Les formes urbaines se caractérisent principalement
par un tissu pavillonnaire avec un ensemble collectif
rue Beaumanoir.
Le paysage : Le tissu urbain est peu dense, l’espace
public est marqué par le minéral et la présence du
végétal ressort principalement dans le tissu privé.
Le périmètre est traversé par la ligne de bus n°50.
Le principal élément de patrimoine est symbolisé
par la présence de l’église et les vestiges d’une
trame urbaine ancienne.
Il s’intègre principalement dans le secteur UO à
quelques exceptions.
Plusieurs projets de renouvellement urbain sont en
cours de réalisation, rue de la Mare Pavée et rue des
Vignes.
Mais l'on constate que sans cadre précis de
constructibilité, les zones UO seules ou la ZAC V1
sans Cahier de Prescriptions ne suffisent pas à
garantir la cohérence des projets de renouvellement
urbain entre eux et la qualité urbaine, paysagère et
architecturale de chacun.
Enjeux
Densification et diversification des formes
urbaines
Mise en relation des équipements entre pôle
Beaumanoir- Longrais et Omelais
Création d’un maillage actif en coeur d’ilot
Diversité des fonctions urbaines
-complémentarité équipements -
commerces
Affirmation d’une polarité centrale élargie
en cohérence avec une commune de 8000
habitants
L e s p e r s p e c t i v e s d e
d é v e l o p p e m e n t e t l e s
v i g i l a n c e s
• Permettre le développement d'une centralité
plus visible, plus dynamique par une mixité
fonctionnelle accrue
• Accueillir une nouvelle restauration et étoffer
l’offre de commerces de proximité et déména-
gement du marché
• Encadrer le renouvellement urbain pour une
densité acceptable
• Créer de nouvelles liaisons actives dans le tissu
urbain pour faciliter les déplacements en mo-
des actifs.
3.1.3 Secteur 1 - Centre-ville Beaumanoir
Synthèse des enjeux Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 85
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.2
secteur 2
DUGUESCLIN
NATIONALE Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecturele,i5/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 86 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Orientation d'aménagement et de programmation de quartier
Thorigné-Fouillard : Nationale-Duguesclin
Principales affectations (à conforter ou à créer)
Si Secteur urbain mixte à créer ou à conforter
Es Dominante habitat à créer ou à conforter
Et Espace public de type voirie à aménager/requalifier
Principes de composition urbaine et paysagère
{à conforter ou à créer)
Coeur d'ilot vert et cheminement
* Elément bâti à mettre en valeur
— Façade urbaine sructurée ou à structurer
Espaces publics majeurs
(à conforter ou à créer)
FF Espace public majeur
Principes de déplacements (à conforter
ou à créer)
D Loic de desserte existante ou à créer
Desserte structurante en transport en commun
Cheminement piéton/cycle à aménager ou à conforter
vom 0e mn Monge EP = mm ME RQ
res
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
lié le
035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 87
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Le secteur Duguesclin-Nationale a globalement un caractère routier,
d'une part le long de la rue Nationale et d'autre part le long de
la rue Duguesclin. Ces deux axes, bien qu'ayant des gabarits très
différents, sont des voies très sollicitées dans la commune et très
empruntées pour les flux de transit.
Dans ce contexte de circulations routières intenses, l'urbanisation
s'est faite au fil de l'eau, d'abord le long des voies puis ensuite
en fond de lot avec un ensemble de divisions parcellaires qui
complexifient ce tissu urbain.
En front de rue, un renouvellement urbain spontané s'est développé,
néanmoins il n'y a pas réellement de cohérence entre les projets et
par de lien avec l'espace public.
Au PLUi le secteur est principalement en
zone UO et faisant l'objet d'une OAP sur la partie sud du secteur
correspondant à l'intersection rue Duguesclin Nationale;
en zone UG2b dédié aux équipements.
Comme pour le site 1 " Centre-Ville Beaumanoir", la seule zone UO
accompagnée d'une OAP n'a pas suffit à encadrer qualitativement
le renouvellement urbain.
À noter qu'en 2024 - 2025 une modification du PLUi est en cours.
Les projets en cours au sein du périmètre
ZAC multi-sites V1 : 44 logements portés par Kermarrec
ZAC multi-sites V2 : 28 logements portés par Marignan
24 logements portés par Réalités
3.2.1 Secteur 2 - Duguesclin Nationale PLUi \ER2-DE
fecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
é en pré
ID : 035-213503345-20250630-2025C
Envoy
TD = © O O < € =) € € © © +
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 88 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Périmètre dossier de création décembre 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Périmètres d'étude
Secteur 2a : Duguesclin Nationale
Secteur 2b : Nationale Nord
Secteur 4 : Omelais Nationale
Très faible
Faible
Faible à Modéré
Modéré
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 89
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.2.3 Secteur 2 - Duguesclin Nationale
Environnement Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 90 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
RESEAUX EXISTANTS SECTEUR 3 - DUGUESCLIN NATIONALE (suivant DT reçues)
DESIGNATION RESEAUX EXISTANTS OBSERVATIONS
Eaux usées Conduites Ø150mm et Ø200mm AC présentes dans l'ensemble des rues Etat des réseaux à préciser par le service gestionnaire
Voir si les conduites en amiante ciment doivent être
remplacées
Eaux pluviales Conduites Ø300mm et Ø500mm rue Duguesclin Conduites Ø400mm rue Nationale Voir avec le service gestionnaire pour la gestion des EP suivant capacité des réseaux
Eau potable
Conduites Ø125mm rue Duguesclin
Conduites Ø63 et Ø140mmPVC rue Nationale
Poteaux incendie existants dans le prérimètre d'étude
Desserte à partir des conduites existantes
Pour la défense incendie, en attente des éléments de mesures
des poteaux
Télécom Réseaux souterrains sous l'ensemble des rues
Basse tension Réseaux souterrains rue Nationale Réseaux aériens rue Duguesclin
Moyenne tension Transformateurs et réseaux souterrains présents à proximité du secteur
Gaz Conduites MPB 110 rue Duguesclin et rue Nationale
La desserte du secteur devra être réalisée à partir des réseaux
existants en concertation avec les différents services
gestionnaires et concessionnaires
Réseaux basse tension + télécom aériens à effacer dans le
périmètre de l'étude
3.2.4 Secteur 2 - Duguesclin Nationale Etat des
Réseaux Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-21 DR SUE ROC MP RER? DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 91
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
état du tissu urbain
La jonction de la rue Nationale et de la rue Duguesclin,
correspond à une polarité ancienne marquée par des
flux routiers importants avant la création de l’autoroute
des Estuaires.
Ce secteur est l’illustration d’une urbanisation
d’opportunité qui s’est crée au fil de l’eau.
Les typologies de bâtiments y sont variables et
hétérogènes mêlant habitat et commerces dans des
bâtiments plutot dédiés au logement.
La trame historique de la rue Duguesclin est constituée
d'un parcellaire en lanière occupé par un habitat
de longères. En coeur d'îlot un patrimoine arboré
important est visible et constitue une masse végétal
présente dans la trame. Le paysage est relativement
délabré, marqué par la disparité des alignements, la
présence d’un habitat peu dense en bordure d’un axe
routier encore très sollicité.
La rue Nationale sur cette partie et sur la totalité de
son linéaire reste principalement dédiée à la circulation
automobile des VL et PL. Les espaces cycles et piétons
restent peu appropriés à un usage sécurisé.
Il n’ y a pas d’équipement public dans le partie sud, il
y a en revanche un accès direct à la forêt, accès très
plébiscité par les Thoréfoléens.
L’état du commerce reste vacillant. L’intersection des
deux axes qui a été un lieu de visibilité pour d’anciens
commerces, ne joue plus ce rôle et seuls quelques
Enjeux
Espace urbain d’entrée de ville
Création d’une nouvelle polarité à l’angle
Nationale-Féval
Restructuration rue Nationale en intégrant les
modes doux de façon structurante
Recherche de perméabilité en coeur d'îlot.
Densification en front de rue et en alignement
secondaire - création de nouveaux logements avec
accueil de petits commerces
Transition entre centre-urbain et forêt de Rennes -
Accès forêt de Rennes à valoriser
Mise en cohérence de plusieurs sites de projet sur
la rue Nationale
Densification possible «en peigne», dans
l’épaisseur des parcelles depuis la rue Nationale
Connexion vers le CC du Bocage
Pistes de développement
• Recomposition de la rue Nationale comme
espace public
• Une ouverture directe sur la prairie des
Blanchets
• Les connexions vers la rue Lariboisière et la
rue de la Forêt
• Un large espace public sur rue
• Une jonction structurante et lieu de passage
• Densification en cours
3.2.4 Secteur 2 - Duguesclin Nationale Synthèse
des enjeux commerces perdurent le long de la rue Nationale : un restaurant, un tabac-presse et une pizzéria.
De récentes mutations ont eu lieu sur ce périmètre et
à ses abords directs. Le Vil' Lariboisière , programme
de logements collectifs porté par Marignan, situé à la
jonction des rues Nationale, Duguesclin et Lariboisière
et la résidence sénior Domytis de 117 logements séniors
compte parmi des initiatives privées dans le diffus. Leur
réalisation, sans cohérence urbaine, programmatique
et architecturale, souligne la nécessité, à l'avenir,
d'avoir une approche d'ensemble sur la rue Nationale.
Le secteur Nord correspond à une autre polarité
disséminée le long de la rue Nationale, composée de
fonctions hétérogènes : habitat dispersé, équipement,
commerces.
Ce secteur, proche géographiquement de la rue
Lariboisère et du centre commercial du Bocage, semble
cloisonné dans l’axe de la rue Nationale.
Il n’existe actuellement aucune perméabilité vers le
coeur de ville ou le centre-commercial du Bocage, à
l’exception de la rue Paul Féval. Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 92 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
3.3
Secteur 3
RÉAUTÉ Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID :035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
CE . FE FN pl
7 LR
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 93
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
PR OMR A PS = Pa = 7 = Publié le
I ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 94 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
3.3.1 Secteur 3 - Réauté PLUi
Le secteur de la Réauté se situe à la limite de l'urbanisation
et constitue une réserve d'urbanisation.
Ce secteure est zoné au PLUi principalement en zone
2AU
La zone 2AU est un secteur d’urbanisation à long terme.
Ce secteur ne fait pas l’objet d’OAP.
À noter qu'en 2024 - 2025 une modification du PLUi
est en cours.
Périmètre dossier de création décembre 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le =
Le n VI r 0 n n ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
PR PR PR Lan = PR FR ;
| Topographie relativerr
douce
Zone humide identifiée
2019 en bordure du nouvi
périmètre
Périmètre de la ZAC
Réseau hydrographique
Bassin ou plan d'eau
Sens du ruissellement
Réseau de collecte des eaux pluviales
Fossé
REAUTE = UE BIODIVERSITE Secteur principalement occupé par NUS mL | cUItures et prairie améliorée
entrecoupées de haies arborées et
arbustives
Habitat d'intérêt communautaire
prairie de fauche à proximité - pas
d'esp patrimoniale recensée
Haies présentant Un état de
dégradation moyen, arbres matures
montrant des blessures qui limitent leur
durée de vie ;
e Une station de Laurier palme, espèce
exotique envahissante observée en
dehors du périmètre retenu
® Une mare en limite du périmètre en
cours d'afterissement -— absence de
“flore aquatique, CC] Périmètre du site *REAUTE DC* A Haie arbore a attuste avec ourtet À (EUNS : G8.1x F3.111 x E5.22 / CCB: tata 4) C2 us Ro 5) Jardin omemental Cutue (EUNIS : 12 2 | CCB: 85.31) : £ RUN PT 621) men Faibles enjeux pour la flore et les Cuiture agricole avec marges de végétation . . D ER es 332 habitats dans le périmètre d'étude ŒUNS 651 / 008: 64 1). (EUNIS : J4.2 / CCB : 86.2) En arerns 111/ /Cc8: 84,1 x 31.811) retenu
S + Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 95
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.3.3 Secteur 3 - Réauté Environnement Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
6 z Publié le
Premiers résul ID: 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
restantes (septembre -GEcCEmbre EnmTors]-
Présence de quelques espèces d'oiseaux
patrimoniales se reproduisant sur le secteur
Nombreux arbres présentant des #&
indices de présence du Grand g&
Capricorne (au moins 21 arbres) F2
— espèce protégée
O Possible présence de Crapaud épineux,
Triton palmé, Grenouille agile, Grenouille
commune et Salamandre tachetée
(inventaires 2019)
Gîtes chiroptères potentiel dans le bocage
et milieux ouverts zone alimentation et de il e 7 e.
ET} Secteur de a Reauté eq ani - Herptstanne paimonine TONSIT + Avifaune patrimoniale + ar y À Lezard des muralles (Podarcis muralis)
NS de us : TS GS reRaNT/CB: &4tet31.811) D Cornet ape es , , jardonneret élégant (Carduelis carduelis
2e nés creme) PERS ON NS Een ES 24/08 09 Mammifères terrestres protégées probables
nee ER mo {hérisson d'Europe) D: FRERE PNR) — + Entomofaune patrimoniale + DES ren /cs: 84.1 et 31.811) P ® Verdier d'Europe (Choris CMoris) Grand-capricorne (Cerambyx cerdo) IA Haie arborée et arbustive avec ourlet mésophile Espèces en alimentation / transit Matt de ru cp mr 8412 31.811 x 34,42) . . , , . D RS rois (UNS 2108 85.31 > Enjeux forts (haies arborées) à faibles © Hirondelle rustique (Hirundo rustica UNS : 6 ) ? eye =) Martinet noir (4pus apus) muse "es TetFaTIT/ CB: D (milieux ouverts) EZA Haïs arborée et arbustive avec ourlet més: © : observé en vol ŒUNIS: G5.1 x F3.111 x E5.22 / CB: TA dLEN 13442)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 96 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION = Lan PR
" au Etat des r
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 97
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.3.4 Secteur 3 - Réauté Etat des réseaux
RESEAUX EXISTANTS SECTEUR 1 - REAUTE (suivant DT reçues)
DESIGNATION RESEAUX EXISTANTS OBSERVATIONS
Eaux usées Conduites Ø200mm PVC au Nord et à l'Ouest Pas de conduites à l'intérieur du périmètre d'étude Suivant topographie, poste de relevage à créer
Eaux pluviales Peu d'informations de reçues Indication de conduites Ø300mm et Ø400mm au Nord/Ouest Compléments d'informations à voir avec le service
gestionnaire
Bassins d'orages à créer
Eau potable
Conduites Ø200mm et Ø250mm fonte à l'Ouest
Conduites Ø63mm à Ø140mm PVC au Nord du secteur
Pas de conduites à l'intérieur du périmètre d'étude
Poteaux incendie présents à l'Ouest
Desserte à partir des conduites Ø140mm, Ø200mm et
Ø250mm
Pour la défense incendie, en attente des éléments de mesures
des poteaux
Télécom Réseaux souterrains et aériens à l'Ouest et au Nord Pas de réseaux à l'intérieur du périmètre d'étude
Basse tension Réseaux souterrains à l'Ouest et au Nord Pas de réseaux à l'intérieur du périmètre d'étude
Moyenne tension Transformateurs et réseaux souterrains à l'Ouest Réseau aérien traversant le périmètre d'étude
Gaz Conduites MPB 63 à l'Ouest et au Nord Pas de réseaux à l'intérieur du périmètre d'étude
La desserte des secteurs devra être réalisée à partir des
réseaux existants dans le périmètre de l'étude et en
concertation avec les différents services gestionnaires et
concessionnaires
Réseaux moyenne tension + basse tension + télécom aériens à
effacer dans le périmètre de l'étude Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le — / / x
R d U té Sy nt h e S e ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
PR PR PR Lan = PR
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 98 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
état existant
Le secteur de la Réauté constitue aujourd’hui la limite
de l’urbanisation après les opérations du Tertre Rouge
et la ZAC de la Vigne
Le paysage est ouvert et constitué d’un maillage
bocager
La topographie est marquée par une pente douce
Un patrimoine bâti présent au lieu dit de la Petite
Réauté et dans les hameaux alentours
Des continuités écologiques repérées dans la trame
verte et bleue.
Le secteur de la Réauté est aussi une porte sur l’espace
agricole.
La transition entre l’espace urbain et le milieu agricole
pourra se faire par une diversité de fonctions urbaines
cohérentes avec cette identité : espace jardiné, haies
bocagères préservées, lieux communs, sensibilisation.
E n j e u x
Identité d’une nouvelle entrée de ville à créer
Le développement d’une polarité communale
autour de la Petite Réauté
Valorisation de l’avenue Pierre Galéry
La maille bocagère comme élément structurant
Connexions vers le coeur de Ville ( secteur 1
CV- Beaumanoir)
Gestion des interfaces avec les secteurs d’habitat
individuel
Pistes de développement
• Un paysage avec une forte identité rurale à
préserver
• Des infrastructures existantes disponibles
• Des connexions existantes à prolonger
• La cohérence du tissu agricole à l’est
• La ferme de la Petite Réauté comme patrimoine
commun
3.3.2 Secteur 3 - Réauté Synthèse Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 99
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.4
Secteur 4
OMELAIS-
NATIONALE Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
EME fe Publié le
+ ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
C Concepi D.
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 100 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION DC 0 ŒEPN/
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
FT Publié le
Ü N d E ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Jrientation d'aménagement et de programmation de quartier
: L'Omelais
Assures la transe avec les sasu tan von
DM capsce vos et nature en vie
Véontoner où à erber)
HA Espace public de proie
Mncipes de déplacements (à contoner
uaester)
© > cremnenent piétonieyce à aménager ou à contenter
+ =D> Voie de cosserte mmintanie ou à créer
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 101
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.4.1 Secteur 4 - Omelais Nationale PLUi
Le secteur 4 est zoné au PLUi principalement en zone UO + OAP
+ UE3 +UD2 + UI1 + 2AU
La zone UO comprend les secteurs opérationnels des
communes.
UE3
La zone UE3 correspond aux maisons isolées le plus souvent
sur de grandes parcelles offrant des possibilités de division
parcellaire.
UD2
La zone UD2 correspond aux secteurs d’extension du centre-
ville accueillant un tissu hétérogène composé de collectifs et
d’individuel.
UI1
Cette zone regroupe les secteurs et parcs d’activités dédiés aux
activités artisanales et industrielles et peuvent accueillir selon
les cas certains équipements d’intérêt collectif et services
publics.
À noter qu'en 2024-2025 une modification du PLUi est en
cours.
Périmètre dossier de création décembre 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Périmètres d'étude
1 Secteur1 : Centre-Ville Beaumanoir
: C7] Secteur 2a : Duguesclin Nationale
Secteur 4 : Omelais Nationale
[__] Très faible
Faible
Faible à Modéré
Modéré
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 102 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
3.4.3 Secteur 4 - Omelais Nationale Environnement jonale
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 103
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
3.4.3 Secteur 4 - Omelais Nationale Réseaux
RESEAUX EXISTANTS SECTEUR 5 - OMELAIS ET NATIONALE SUD (suivant DT reçues)
DESIGNATION RESEAUX EXISTANTS OBSERVATIONS
Eaux usées Conduites Ø150mm et Ø200mm AC présentes dans l'ensemble des rues Etat des réseaux à préciser par le service gestionnaire
Voir si les conduites en amiante ciment doivent être
remplacées
Eaux pluviales
Conduites Ø300mm à Ø400mm rue Nationale et av. Bellevue
Conduites Ø400mm à Ø700mm rue L. Blériot et av. G. Faure
Conduites Ø400mm à Ø700mm rue des Longrais et av. J Curie
Voir avec le service gestionnaire pour la gestion des EP suivant
capacité des réseaux
Eau potable
Conduites Ø63 et Ø140mmPVC rue Nationale et av. Bellevue
Conduites Ø110 et Ø140 PVC rue L. Blériot et av. G. Faure
Conduites Ø90 PVC et 250 Fte rue des Longrais et av. J Curie
Poteaux incendie existants dans le prérimètre d'étude
Desserte à partir des conduites existantes
Pour la défense incendie, en attente des éléments de mesures
des poteaux
Télécom Réseaux souterrains et aériens (rue des Longrais) sous l'ensemble des rues
Basse tension Réseaux souterrains et aériens (rue des Longrais) sous l'ensemble des rues
Moyenne tension Transformateurs et réseaux souterrains présents sur le secteur
Gaz
Conduites MPB 125 rue Nationale
Conduites MPB 63 rue L. Blériot et av. G. Faure
Conduites MPB 110 rue des Longrais et av. J Curie
La desserte du secteur devra être réalisée à partir des réseaux
existants en concertation avec les différents services
gestionnaires et concessionnaires
Réseaux basse tension + télécom aériens à effacer dans le
périmètre de l'étude Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 104 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
3.4.3 Secteur 4 - Omelais Nationale Synthèse
état du tissu urbain
Le secteur de l’Omelais- Nationale se situe en entrée de
ville dans un espace de transition entre le secteur de la
plaine agricole à l’Ouest et le pôle d’équipements des
Longrais à l'Est avec en intermédiaire un tissu urbain
mixte entre habitat résidentiel et zones d'activités.
Le site accueille des activités industrielles, de l’habitat
dispersé et également l’Espace jeunes.
Localisé à la fois en entrée de ville et à proximité
immédiate du pôle d’équipement central composé de
la mairie et du site des Longrais, le site de l’Omelais est
très proche géographiquement du secteur centre-ville
de Beaumanoir.
Ce secteur comprend également la portion sud de la
rue Nationale, qui constitue une entrée de ville de la
commune, aujourd’hui peu lisible.
Le paysage est caractérisé par le tracé de la D29,
nommée également avenue Irène Joliot-Curie qui
conserve un statut de voie de contournement avec des
flux automobiles importants.
Il est à noter que d’imposants résineux sur des parcelles
privées au niveau de la rue de la Clotière, confère au
site un cadre paysager spécifique.
L’avenue Joliot-Curie est aujourd’hui un site dangereux,
peu fonctionnel sauf pour la voiture et sous-valorisé.
Ce site de transition offre de larges possibilités de
recomposition de l’espace public avec une affirmation
du maillage actif et de connexion entre les Longrais et
la rue Nationale qui permettrait une ouverture vers le
centre-ville.
Pistes de développement
• L’entrée de ville Rue Nationale
• Deux intersections structurantes à recomposer
avec traversées modes doux à sécuriser
• L’accès au complexe sportif de Longrais et aux
services techniques municipaux à repenser, en
particulier dans une vision élargie
• Des morceaux de puzzle à reconstruire
• Un espace jeune à ré-ouvrir sur la ville et à mettre
en valeur
E n j e u x
Connexions entre le centre-ville et la rue Nationale
notamment via les Longrais
Qualification de l’entrée de ville, rue Nationale et
avenue Curie
Densification et diversité des formes urbaines
Repositionnement des équipements : Relier
l’espace jeune au site des Longrais et donner plus
de visibilité au site des Longrais
Repositionner les accès des services techniques et
valoriseer la perméabilité existante
Valorisation du bâti ancien Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 105
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
4.
LE PARTI
D'AMENAGEMENT
RETENU Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 106 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
4.1
DES ENJEUX
TERRITORIAUX
AUX PREMIERS
INVARIANTS A
L'ÉCHELLE DE LA
ZAC ÉHENSION JEUX
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
2...
— ep LL _ C9 , sn!
inieh À
polarité mixté”
RÉ commerces Re SALE GESTO car = CS, ; DT FE v à Fr " Bee S + à ‘ 1 [ORINAIS, .
polarité équipements MER
polarité activité
Liaison active majeure
Axe structurant
Me
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":s etle
int les liens entre
| “ntiels de
7777 fonctions
| éléments
ine naturel, bâti
“une offre de
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 107
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
CoMPRéHENSioN DES ENjEUx
Le projet de ZAC multi-sites modificatif a pour objectif de permettre un développement de la cité Thoréfoléenne sur elle-même tout en participant à la rénovation de la trame urbaine et à la création de liens physiques dans le tissu urbain pour l'irriguer d'une trame active qui puisse mettre en lien les quartiers d'habitat, les équipements et les commerces.
La réflexion sur la composition de la ZAC multi-sites s’est appuyée sur la structuration actuelle de la partie agglomérée de Thorigné-Fouillard, à savoir :
> d’une part les polarités repères dans le tissu urbain
> d’autre part l’organisation des flux notamment les 3 axes principaux qui irriguent le territoire communal urbanisé sur un format triangulaire :
• L’axe nord-sud, situé au centre de la commune et constitué par la rue des Vignes, la rue Beaumanoir et la rue de la Forêt
• L’axe Est-Ouest qui ceinture le sud du territoire communal et marque sa limite administrative avec la commune de Cesson-Sévigné
• La rue Nationale, axe sud-ouest/nord-est qui marque la limite nord-ouest du tissu urbain
> Et enfin la trame verte particulièrement développée du nord au sud.
L'identification des enjeux communaux et la mise en lien des projets en cours et du projet de ZAC multi-sites à remodeler ont fait émerger la nécessité de créer des liens dans le tissu urbain et de penser le renouvellement autour de ces liens à créer.
Les enjeux du territoire
1/ Identifier et s’appuyer sur les
polarités structurantes pour les
renforcer
2/ Créer les espaces publics et le
maillage actif qui seront les liens entre
les polarités et les sites de la ZAC
3/ Repérer les potentiels de
renouvellement urbain
4/ Favoriser la mixité des fonctions
et la ville compacte
5/ Valoriser les éléments
patrimoniaux - patrimoine naturel, bâti
et immatériel
6/ Programmer une offre de
logements diversifiée Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
ÉTAT DES LIEUX DE LA
RÉFLEXION
AVRIL 2022
ei SITES ZAC VERSION1
SITES DE
RENOUVELLEMENT
URBAINS EN COURS
D'EXPLORATION
@ "0x
RECEMMENT
REALISES OU A
VENIR
Et Le ii =? LIENS À CREER
Maillage actif
Complémentarité BEAUMANOIR / s sus > à fonctions urbaines
G 5 = PARINAIS Respirations
Paysagères à
préserver
Créer une ville compacte Dour La roudr Ge apcitiiile ÉTAT DES LIEUX DES RÉFLEXIONS
AVRIL 2022
Assumer ses franges
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 108 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié Je
À LA ID :0 250630-2025066AER2-DE
2022
fl ètres QUES
LEE s
aol n « 4
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 109
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
DéfiNiTioN DES PéRiMèTRES D'éTUDES PRéALAbLES à LA
MoDifiCATioN DE LA ZAC
Les enjeux de préservation qui ont été identifiés à la
reprise des études préalables ont permis la définition
d'une recomposition ambitieuse en renouvellement
urbain qui s'est imposée dès la reprise des études.
Aussi les enjeux de la ZAC peuvent être répartis en deux
catégories :
Les enjeux de préservation :
• Limiter l’extension urbaine et privilégier le
renouvellement urbain selon les directives la loi
Résilience
• Préserver les espaces naturels et agricoles de la
Réauté
Les enjeux de recomposition :
• Faire de la rue nationale un quartier à part entière
et requalifier l'espace public par un séquençage
adapté à ces fonctions et son histoire.
• Favoriser la mixité des fonctions de la ville de
Thorigné-Fouillard
• Renforcer la centralité historique
• Créer des liens depuis le centre de la commune vers
le nord-ouest : la rue Nationale et les prairies des
Blanchets Portails
• Valoriser les entrées de ville
• Avoir une vision à long terme des capacités de
développement de la commune et une maîtrise par
la collectivité des projets de construction
Ces enjeux ont permis de définir d'abord 5 périmètres
de ZAC multi-sites, dont 3 étaient déjà partiellement
dans la ZAC multi-sites V1. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
| mn)
ILISATION \TS pui ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Orientations
Urbaines
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x", VALORISER LE < PATRIMOINE ENTRÉE
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COUTURE AVEC |
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MAILLAGE
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a Lolmes 1 ASS 77 — Cu ENTRÉE DE
Orientations ft © AL w. s A \ V4
Urbaines La préservation du patrimoine (@ . K végétal, maillage bocager, masses Vers une cité CL. | em boisées soutenable PAT, an: neue \- A ee + FE | Composer avec o K, Amsoné | La préservation du patrimoine bâti Re l'existant | ouvan À: 22 Renforcer le circuit de connexions G£ Valoriser les atouts du 5 A actives - piétons-cycles Rs territoire
Developper - Rendre lisible les itinéraires Le l'accessibilité “or OÙVRI £ A : ê ONRENONCRE VALORISER LÉ ! « à. : Créer une R LUERS LE GNT VILLE PATRIMOINE “à à Programmer la mixité urbaine programmation E = Dé —" 100) . BATI ET ARBORE . È— } S ..: soutenable NY rc 127
FAIRE LA
COUTURE AVEC /
"Ts LA REAUTE ILOT
DE FRAÎCHEUR
RENFORCER LE
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000000. TRAME VERTE À CONSERVER ETENDRE LE
= + PERMEABILITÉ A CREER MAILLAGE ACTIF
VOIES À VALORISER
MRGEIORLAO FC ATEN CNECTOPTT .
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 110 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
foRMALiSATioN DES iNvARiANTS
Sur la base de 5 périmètres d’études préalables renouvelés, un travail progressif d’identification des invariants a été engagé par secteur. Ces invariants ont été validés pour être la base des ateliers de co-construction. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Intentions )
U r b à Ï n e S d : | È AU ï D
LSEQUENCER LA RUE NATIONALE
2.OUVRIR DES VUES LATERALES
"
2.PRÉSERVER LE PATRIMOINE
Xe a 2 ae VE TU LATE]
CREER DES CONNEXIONS AVEC
[RAT 19) [28 91)1)1e APRES
Le Dane
EI ANTON ETS
RÉQUALIFICATION DU
BOULEVARD JOLIOT-CURIE
ER LA RUE NATIONALE ñ AUX LONGRAIS < ER L'AVENUE PIERRE
CNE
2. RENFORCER LA MAILLE
CTele td 1:13 Tes IL
Ha TE
FRAICHEUR
4 RISER LA FERME DE LA
PETITE RÉAUTÉ COM
Conforter accès à la forêt en particulier en
Hypothèses 2”,
Programmatique 4
xt venant du nord ON d Se & Consolider ici le magasin de Jouet en rdc ) Se Ne Va (solution 1) d'un nouvel immeuble de ALT logements ou le repositionner en 4 et
accueillir : Fa €
Soit du logement // Soit du bureau en
Variante de 4/C ci-dessus // Soit à court \ssl
terme une résidence service soit à longterme
si le tram bus est confirmé une résidence « y
étudiants // Soit du loisir indoor
EE A
Anticiper l'arrivée du trambus à Long Terme
- Rompre la linéarité de l'ex RN et
(GR + \. affirmer l'accès 2 vers la forêt | Conforter un lieu de restauration avec
une espace de convivialité autour :
terrasses, cour intérieur...
Accueillir un petit lieu culturel ?
Conforter les stationnements rapides |
du carrefour au bureau tabac/bar ll
Maitriser le foncier de l'angle Accentuer la polarité commerciale du
nord-ouest centre-ville
Accueil de commerces sur les rdc futurs des 2 7
côtés de la rue Beaumanoir (ye relogements
[ | de la galerie du Bocage}
DE, Empêcher toutes implantation commerces
1%) petites surfaces en diffu
+
Pôle d'entrée sud rue nationale :
affirmer un « pôle de service »
A: Conforter Lidl et préparer le
déménagement du magasin de jouet
{Solution 2}
Rendre plus lisible capacité stationnement
derrière église
Accueillir restauration et terrasses
B: Aterme : inciter la boulangerie à se
redéployer sur national centre ou
cœur de ville Travailler la frange entre tissu urbain
et terres agricoles
Marquer la limite de l'urbanisation
C: Accueillir un ensemble de bureau |
(avec services éventuels en rdc)
incluant un Tiers lieux et/ou coworking
Maintenir les continuités écologiques,
les corridors verts
Evaluer la pertinence d'un projet
agricole en limite
Faire de la Petite Réauté un lieu
repère, source de mixité urbaine
Assurer les continuités
DER nimes .
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 111
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord Envoyé en préfecture le 15/07/2025
SYNTHESE CONTINUITES ECOLOGIQUES - CORRIDOR sec cr rrétecure e 15/07/2025 Publié le
: Des mi Nationale nord es es 1 ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE - en limite rome
en connexion par des
patchs boisés/arborés
; et des résidus de
ANR CE . bocage {haies
Fra 0" relctuelles) formant
Nationale NE AN AR Re peer des corridors terrestres Duguesclin LS Ce RE rs 2 7
Less AU
+ Ru
l'E
5 Le Er EE SE Faibles continuités | Ce ENTREE DAMES ee aquatiques mais présence d'une zone
humide sur la partie
Pus PQ PONSLÉE TDETNERNERTTE "NO nord du site Nationale [Na ongle sud JS NT AR CUS Re cu
| Espaces verts,
haies/alignements
d'arbres, parcs/jardins
en milieu urbain
rs À
F5 | |
A CIN “ zones refuge pour la
+ ne. 7 —- D faune — Haies 3 ee EP ».
M Bois et bosquets [Réauté | =
- Corridors terrestres _— A84 créant une
— Cours d'eau rupture au nord-ouest
Invariants LR = A 4 a concertation ù —
#
ee
re mrénéns : æe rs 1
44 THORIGNE-FOUILLARD /AU MULI-SUES // Réunion Düim-vu-ruz07S
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 112 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 113
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
4.2 LES
OBJECTIFS ET
INVARIANTS À
L'ECHELLE DE
CHAQUE SITE Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Li Li
-2025066AER2-DE
Invariants
secteur par
secteur
1. S'APPUYER SUR LA
sEcrEun | MÉDIATHÈQUE POUR ARTICULER
CV-BEAUM ANOIR \ EAU ATOAR L'Vluriser a médiatté N, À 2.PRÉSERVER LE PATRIMOINE . Valoriser la médiathèque - 4h VÉGÉTAL ET LE PATRIMOINE BÂTI comme articulation dans N ‘ SN 3.CRÉER DES CONNEXIONS AVEC , . RSA eRANTeOUS l'espace public
2. Créer des
perméabilités/connexions/
cheminements actifs dans
a : (! 7 les coeurs d'lots Besse ne
JR Vers | La
3. Requalifier la rue des
vignes / Beaumanoir et la
rue de la Mare Pavée
Les principes de
composition
SECTEUR Î
CV-BEAUM ANOIR
1. Valoriser la médiathèque
comme articulation dans
l'espace public et comme
accroche d’un nouvel
équipement
2. Créer des perméabilités/
connexions/cheminements
actifs dans les coeurs d'ilots
3. Requalifier la rue des vignes
1 Beaumanoir et la rue de la
Mare Pavée
La trame des
espaces publics
Une reconquête des
coeurs d’îlots au service
de l’espace public
Création d’un parvis relié à
la médiathèque et à l’école
Prolongement de la trame
active vers les Longrais.le
pôle Anne-de-Bretagne et la
ZAC de la Vigne
La trame végétale
existante intégrée au projet
La reconfiguration de la
rue Beaumanoir
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULIISIIES /! Réunion DOTM 10.10.20 PAST CRISE NET mer 4 RS 4
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 114 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
DES iNvARiANTS AUx ESqUiSSES // SECTEUR PAR SECTEUR
SECTEUR 1 - CENTRE-viLLE bEAUMANoiR
4,36 ha – renouvellement urbain
Polarité historique de la commune
marquée par la présence de
nombreux équipements et d’un tissu
commerçant de proximité.
L’esquisse du secteur Centre-
ville Beaumanoir s’articule sur la
recomposition de l’espace public :
• Création d’un parvis relié à la
médiathèque et à l’école ;
• Prolongement de la trame active
vers les Longrais,le pôle Anne-de-
Bretagne et la ZAC de la Vigne ;
• La trame végétale existante
intégrée au projet ;
• La reconfiguration de la rue
Beaumanoir.
Lors du travail d'esquisse, plusieurs
hypothèses ont été explorées avec
comme invariant la valorisation de
la médiathèque dans l'espace public
et la création d'une respiration dans
le centre -historique.
L'évolution du périmètre au nord,
incluant une réserve foncière
communale, a permis de faire
évoluer l'esquisse pour créer une
continuité visuelle dans l'axe de
la rue Beaumanoir vers le nord et
remanier l'organisation de la desserte
carrossable permettant de casser la
continuité routière en dévoyant la
rue Mailleux.
Le parti d’aménagement prévoit,
à l’ouest de la rue Beaumanoir, la
Rue des Vignes
Rue Beaumanoir
Rue Mailleux
Rue Mailleux
Rue de la petite
Barre
Schéma d'invariants - octobre 2022
Esquisse - mars 2023 La
programmation
L'école de musique
dans le prolongement
de la médiathèque
vers Un nouveau parvis
relié aux commerces
existants
Des bâtiments îlots
dédiés à l’activité
économique : petits
commerces et bureaux,
espace de co-working
Des flots résidentiels
pour du logement
collectifs (R+2/R+3+A) ou
intermédiaires
La trame des
espaces publics
Préservation de la
trame végétale
, Eucalyptus
Da) À
MBA Ec: a0cGns di CRUEL ser Niæ 4
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
é nca
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 115
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
création d’un espace public ouvert
depuis la rue Beaumanoir et autour
de l’extension de la médiathèque.
Ce nouvel espace public apportera
une respiration dans le tissu urbain
et aux abords des commerces.
Cet espace public est aussi le
support de nouvelles mobilités
puisqu’il permet de redessiner
la rue Beaumanoir et de créer de
nouvelles connexions actives vers
le nord et l’ouest.
A l’est de la rue Beaumanoir, le
renouvellement se fait autour
de l’impasse Beauséjour qui est
reconfigurée pour permettre la
desserte de 2 îlots de logements
collectifs
Le plan guide retenu en phase réalisation sur ce secteur prévoit la réalisation de 272 logements collectifs et 856 m² dédiés à l’extension de la médiathèque pour école de musique et/ou fablab et 312 m² dédiés à un autre équipement public à définir, 470 m² de surfaces dédiées à l'activité économique.
Plan guide - juillet 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
:
| | SS ES 1-2025066AER2-DE
CLIN NALE
De
SECTEUR 2
Duguesclin-Nationale DONS
1. Préserver la trame
patrimoniale : bâti,
parcellaire, boisements
2. Créer des connexions en
coeur d’ilot
3. Reconquérir l'espace
public rue Nationale
4. CREER L'ETAPE
4. Ouvrir le paysage urbain me
sur les champs ‘
Les principes de
composition
SECTEUR 2
Duguesclin-Nationale
1. Préserver la trame
patrimoniale : bâti, parcellaire,
boisements
2. Créer des connexions en
coeur dot
3. Reconquérir l'espace public
rue Nationale
4. Ouvrir le paysage urbain sur
les champs
5. Connecter au pôle du bocage
et au coeur de ville
52
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 116 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
DES iNvARiANTS AUx ESqUiSSES // SECTEUR PAR SECTEUR
SECTEUR 2 - DUgUESCLiN NATioNALE 7,12 ha – renouvellement urbain
L’esquisse du secteur Duguesclin-Nationale s’articule sur la reconquête de l’intersection Duguesclin – Nationale et la création de nouvelles perméabilités entre ces deux rues.
Rappel des invariants validés :
• Préserver la trame patrimoniale :
bâti, parcellaire, boisements
• Créer des connexions en coeur
d’îlot
• Reconquérir l’espace public rue
Nationale
• Ouvrir le paysage urbain sur les
champs
L'esquisse s’appuie également sur la
nécessité de jalonner la rue Nationale
pour l’animer
• Une polarité à l’angle des rues
Nationale et Paul Féval
• Créer une implantation bâtie en
pignon
• Séquencer la rue Nationale
• Créer des amorces de
cheminements piétons pour
prolonger vers le bocage
•
Rue Duguesclin
Rue Féval
Rue Lariboisière
Rue Nationale
Schéma d'invariants - octobre 2022
Esquisse - mars 2023 La trame des
espaces publics
Tisser un maillage autour
d'une rue nationale
recomposée pour :
e les piétons et les vélos
- assurer la continuité des
parcours
les transports collectifs
l'accueil de nouvelles
activités en front de rue
donner une rythme et
créer des séquences
variées tout au long de la rue
Nationale
Des perpectives visuelles entre
la rue Nationale et la rue
Duguesclin
Un maillage actif
démultiplié en coeur d'ilot
La trame végétale existante
intégrée au projet
THORIGNE-FOUILLARD
SECTEUR 02 - PUSUESCUN + NATIONALE
PLAN GUIDE ESPACE PUBLIC ET ILOTS
LEGENDE MATERIAUX
[EM sv tone
[ET] Béton érodt
[ Cnrobs
M 10.108024
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 117
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Le site Duguesclin Nationale a d'abord
été scindé en deux secteurs distincts.
Et lors de la finalisation des périmètres
il est apparu opportun qu'une jonction
puisse se faire entre la partie nord
et l'intersection Rue Nationale-Rue
Duguesclin.
Sur ce site complet, l'imbrication
du parcellaire et la recherche de
perméabilités en coeur d'îlot a été au
centre de la réflexion.
Les orientations qui ont été proposées
tiennent également compte
d'évolutions à plus long terme du
secteur du Bocage et intègre des
amorces depuis la rue Nationale, qui
permettront à terme de faire les liens
vers le site du Bocage et la salle de
l'Eclat.
Le plan guide retenu en phase
réalisation sur ce secteur prévoit
la réalisation de 323 logements
collectifs, 16 logements individuels
et 2258 m² de rdc actifs dédiés à
l'activité économique.
Plan guide - juillet 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
X IISSES. __—
TE Invariants
secteur par
secteur
SECTEUR 3 RÉ AUTÉ
1. Maintenir le patrimoine
végétal en place et le
renforcer
2. Connecter les liaisons
actives de la Zac de la vigne 1. UTILISER L'AVENUE PIERRE
NAN
au site de la Réauté ip 2.RENFORCER LA MAILLE _. = és BOCAGÈRE ET LES CONTINUITÉS
3. Créer un repère à la | ÉCOLOGIQUES GRR 563 ù 3.CRÉER DES ÎLOTS DE Petite Réauté j nr
PAIN SAT Ne RE
Ca: 17:01 ee)" VIS
ÉQUIPEMENT
Principes
directeurs de
l'esquisse
Créer l’espace
public porteur
de l'identité
ne paysagère du site
re ere: |
ne
ne Rate à CS E Esquisse 14 juin 2023 #s FE #, Fe
CRT " re Gi Ÿ À Re =" Lebocage comme fil N conducteur du maillage
du quartier
Des formes collectives
à faire varier dans des
lots jardinés
Une mutualisation des
ressources autour d'un
pôle d'équipements
publics
= “< THORIGNÉ-FOUILLARD Réu
"me ? *< æ. ù RP
PR" at 2 FL, Ce
mit Ur ef
|
Rs LEPTIN
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 118 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
DES iNvARiANTS AUx ESqUiSSES // SECTEUR PAR SECTEUR
SECTEUR 3 - RéAUTé 18,13 ha - extension urbaine
La composition urbaine et paysagère
du secteur de la Réauté se fonde sur
• La création d'un espace public
porteur de l’identité paysagère
du site
• Le bocage comme fil conducteur
du maillage du quartier
• Des formes collectives à faire
varier dans des îlots jardinés
– avec implantation de jardins
familiaux dans chaque îlot de
collectif
• Une mutualisation des
ressources autour d’un pôle
d’équipements publics
• Une trame viaire uniquement
dédiée à la desserte et
connectée à la rue Pierre Galéry.
Schéma d'invariants - octobre 2022
Esquisse - mars 2023 La trame des espaces publics
Une structuration organisée autour d'un
maillage arboré
hiérarchisé :
maillage bocager structurant
maillage secondaire
les franges paysagères
Un espace circulé homogène :
1 profil de voirie
des stationnements publics organisé en poches
une déconnexion complète de la voiture dans la
parcelle
Des connexions qui jalonnent l'avenue HE] | Pierre Galery | = 1
— e :
THORIGNÉ-FOUILLARD
Zone d'Aménagement Concerté MULTI-SITES
DOSSIER DE RÉALISATION DE ZAC MODIFICATIF
Marie d'ouvrage
THORIGNÉ FOUNLLARD
SECTEUR 03 - RÉAUTÉ
TS PLAN GUIDE ESPACE PUBLIC ET ILOTS PPR.mod_05_ s3
LEGENDE MATÉRIAUX
É= Béton boloyé
mn Béton érodé
Enrobé
Plontotions arbustives et
engezonnement
Pavé à joint engazonné
Stabilisé
Enrobé gocsq
! Arbres existants à
| conserver
S "
{. #3 Plontations créées
Espoce extérieur
privatif
Stationnement
residentiel privatif
cérien
100 150
Envoyé en préfecture le 15/07/2025 ï
La trame 25 n chemin creux
des espaces pid.Reçu en préfecture le 15/07/2025 10m
je node: LP loisirs télo publics Al Publié le noues EP
arm
inerte LD : 035-213508345-20250630-2025066AER2-DE organisée autour d'un P£ ï 2 maillage arboré
hiérarchisé
ec les terres elle pourra accueillir des aménagements
linéaires, des jeux, du mobilier sportifs ou
de détente.
maillage bocager
structurant
maillage secondaire
les franges
paysagères
La trame :
des espaces PA : [N =
publics K W
| 2 45 US we 2. j
Un espace circulé [ | | \
homogène : | | | !
1 profil de voirie | |
des stationnements
publics organisé en
poches $)
une déconnexion FA
complète de la voiture OC
dans la parcelle | W br) : +
2 |45S us 22 »
Des connexions qui | |
jalonnent l'avenue | |
Pierre Galery | |
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 119
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Avenue P. Galery
Le plan guide retenu en phase
réalisation sur ce secteur prévoit
la réalisation de 566 logements
collectifs, 69 logements individuels
et des emprises foncières pour un
total de 2,46 ha pour la réalisation de
3 équipements public : les services
techniques ( 8886 m²); le cimetière (
9025 m²) et l'équipement culturel de
la Petite Réauté (5550 m²).
Les implantations des bâtiments
dans les îlots dédiés au logement
collectif, restent indicatifs à ce
stade de l'étude. Ils ont pour
objectif d'évaluer les emprises
dédiées aux constructions, au
stationnement aérien et aux espaces
libres à conserver dans chaque
îlot pour la réalisation d'espaces
extérieurs partagées. Les règles de
constructibilité seront développées
lors de la rédaction du Cahier de
Prescriptions Architectural, Urbain,
Paysager et Environnemental.
Plan guide - octobre 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
TS IISSES ee
OÙ 1S 4\ALE
Invariants
secteur par
secteur |
SECTEUR 4 OMELAIS NATIONALE
1. Relier la rue nationale au _ ‘
longrais 4
2. S’appuyer sur les voies
existantes pour la desserte
automobile : boulevard joliot
curie, av. gabriel fauré, rue
Nationale
3.Conserver les boisements
et le bâti ancien de l'actuelle
maison des Jeunes. 1. RENOUVELER
! | \ WA \oe LCI: RMS Emprise périmètre 12,90 ha $ 2 bi è . : - 62 su
Principes
directeurs de
l'esquisse
Relier la rue
Nationale au pôle des
Longrais
Une allée cavalière entre
la rue Nationale et la rue
de Rennes
Des parvis et placettes
qui jalonnent la rue
Nationale et l'avenue |.
Joliot Curie
Des épannelages marqués
le long des axes
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 120 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
DES iNvARiANTS AUx ESqUiSSES // SECTEUR PAR SECTEUR
SECTEUR 4 - oMELAiS NATioNALE
10,38 ha – renouvellement
urbain
Les principes de composition
de ce secteur se sont basés
sur :
• Le lien à créer entre la
rue Nationale au pôle des
Longrais;
• Une allée cavalière entre la
rue Nationale et la rue de
Rennes.
• Des parvis et placettes qui
jalonnent la rue Nationale
et l’avenue I.Joliot Curie;
• Des épannelages marqués
le long des axes .
Rue Nationale
Avenue I. Joliot-Curie
Schéma d'invariants - octobre 2022
Esquisse - mars 2023 La trame des
espaces publics
Des placettes et des
parvis comme élément de
repère
Des voies vélos piétons
généralisées comme
maillage principal
Les axes existants
maintenus comme voies
de desserte
— DE
— 6
— De
— (EXPRESS
Trame principale
L’allée cavalière
Emprise complète = 15 m
Espace circulé =4 m
Noue de gestion des Eaux Pluviales = 4 m
Talus arboré = 9m
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 121
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Lors de l'élaboration des esquisses, les
scénarios ont portés sur la mixité des
fonctions urbaines et les variations
d'épannelages.
La desserte carrossable s'appuie
principalement sur les axes existants :
• l'avenue de Bellevue,
• l'avenue Irène Joliot-Curie,
• l'avenue Gabriel Fauré,
• Et elle est relayée par une trame
active accentuée qui s'étend avec
une armature principale de la rue
Nationale au pôle des Longrais.
La requalification des axes de desserte
aboutira à une recomposition des
entrées de ville avenue Joliot-Curie et
rue Nationale.
Cette recomposition de l'espace
public va de paire avec une
organisation de la densité qui vise
à travailler :
- une diversité d'épannelage
- des îlots ouverts avec des
implantations bâties maitrisées
pour préserver des respirations
visuelles et donner l'opportunité
de créer des usages partagés des
espaces extérieurs dans les macro-
lots de logements intermédiaires
et collectifs.
Le plan guide retenu en phase
réalisation sur ce secteur prévoit
la réalisation de 535 logements
collectifs, 3154m² de rdc actifs
dédiés à l'activité économique
et 8125 m² d'emprise foncière
dédiée à l'extension du pôle
sportif des Longrais.
Plan guide - septembre 2024 Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 122 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
4.3
LE PLAN
D'ENSEMBLE
RETENU Envoyé en préfecture le 15/07/2625
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 123
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
La modification de la ZAC multisites actuellement
créée, vise à proposer une diversité d’activités et de
typologies de logements et d'activités sur chacun des
sites de la commune. Cette diversité se traduit par une
complémentarité de fonctions urbaines à l’échelle de
chaque site mais également entre chacun des sites
pour que cette diversification des fonctions urbaines et
des typologies de logements soit perceptible à l’échelle
de la commune.
La ZAC multi-sites modifiée se répartit sur 4 sites
chacun ayant sa particularité
Le secteur 1 centre-ville Beaumanoir – en partie inclus
dans la ZAC multi-sites initiale - : polarité historique de
la commune marquée par la présence de nombreux
équipements et d’un tissu commerçant de proximité.
Le plan guide retenu en phase réalisation sur ce secteur
prévoit la réalisation de 272 logements collectifs et
856 m² dédiés à l’extension de la médiathèque pour
école de musique et/ou fablab et 312 m² dédiés à un
autre équipement public à définir, 470 m² de surfaces
dédiées à l'activité économique.
Le secteur 2 Duguesclin Nationale – en partie inclus
dans la ZAC multi-sites initiale - : ce secteur prend
naissance à la jonction de la rue Nationale et de la rue
Duguesclin et s’étend de façon discontinue depuis ces
voies et dans l’épaisseur du tissu urbain. Le plan guide
retenu en phase réalisation sur ce secteur prévoit la
réalisation de 323 logements collectifs, 16 logements
individuels et 2258 m² de rdc actifs dédiés à l'activité
économique.
Le secteur 3 La Réauté – en partie inclus dans la ZAC
multi-sites initiale - : secteur d’extension urbaine
en lisière sud-ouest du tissu urbanisé, c’est un site
principalement dédié à l’habitat collectif avec une part
de logements individuels groupés et à la réalisation
d'équipements structurants.
Le plan guide retenu en phase réalisation sur ce
secteur prévoit la réalisation de 566 logements
collectifs, 69 logements individuels et des emprises
foncières pour un total de 2,46 ha pour la réalisation
de 3 équipements public : les services techniques (
8886 m²); le cimetière ( 9025 m²) et l'équipement
culturel de la Petite Réauté (5550 m²).
Le secteur 4 de l’Omelais-Nationale : site de
renouvellement urbain destiné à la création de
logements collectifs, d’un équipement culturel,
d'un équipement sportif et de locaux d’activités
commerçantes. Lien entre la rue Nationale et le secteur
centre-ville Beaumanoir, Le plan guide retenu en phase
réalisation sur ce secteur prévoit la réalisation de 535
logements collectifs, 3154m² de rdc actifs dédiés à
l'activité économique et 8125 m² d'emprise foncière
dédiée à l'extension du pôle sportif des Longrais.
L’ensemble des secteurs devrait donc permettre la
réalisation de 1781 logements et 5882 m² de surface
plancher d’activités économiques, 1168 m² de création
d'équipement public, 31 676 m² d'emprise foncière
dédiée aux équipements.
Les équipements prévus dans le projet se répartissent
sur 3 secteurs
• Secteur 1 Centre-ville Beaumanoir :
- Extension de la médiathèque pour école de musique
ou fablab
• Secteur 3 la Réauté :
- Construction de nouveaux services techniques
- Création d’un équipement culturel sur le site de la
Petite Réauté
- Extension du cimetière
• Secteur 4 Omelais-Nationale :
- Aménagement des abords de l’espace jeune
- Extension du pôle sportif
La création de 1781 logements, à raison d’un rythme
moyen de 106 logements/an, permettrait de répondre
aux besoins en logements de la commune sur 16 ans,
soit jusqu’en 2040. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
(#74 LL | À “+ Uk, 4 F sn: nl
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ah: TEL 1 TE +
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 124 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
535 logements S4 périmètre ZAC
103 875 m²
densité
51,54 logts/ha
339 logements S2 périmètre ZAC
71 205 m²
densité
47,61 logts/ha
272 logements S1 périmètre ZAC
43 697 m²
densité
62,24 logts/ha
635 logements S3 périmètre ZAC
180 134 m²
densité
35,25 logts/ha Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 125
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
4.4
DÉFINITION
DES
PÉRIMÈTRES Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié ie
10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 126 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Le périmètre de Zone d’Aménagement Concerté Multi-sites est présenté ci-après et détaillé dans l'annexe : “Plan de délimitation du Périmètre de la Zone d’Aménagement Concerté”.
Ce périmètre multi-sites est présenté dans le dossier de création modificatif pour venir remplacer le périmètre actuellement en place issu de la première phase d'études préalables qui a abouti à un dossier de réalisation approuvé en 2019.
Ce nouveau périmètre de ZAC multi-sites a été défini à partir de la synthèse des réflexions précédentes afin de permettre la réalisation d’aménagements cohérents tout en maintenant un équilibre entre extensions urbaines et opérations en renouvellement urbain. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 127
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord fecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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é en pré Envoy
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Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION + Commun Accord
fecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
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ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 129
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord fecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
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é en pré Envoy
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TD = © O O < € 3 € € © © + THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 130
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2625
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THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 131
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
4.5
RÉGIME FISCAL
DE LA ZAC FACE
À LA PART
COMMUNALE
D'AMÉNAGEMENT Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
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10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 132 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Le régime fiscal des opérations de Zone d’Aménagement Concerté est précisé au 5ème alinéa de l’Article L331-7 CU :
- « Sont exonérés de la part communale ou intercommunale de la taxe : […] - 5°) Les constructions et aménagements réalisés dans les zones d'aménagement concerté mentionnées à l'article L. 311-1 lorsque le coût des équipements publics, dont la liste est fixée par un décret en Conseil d'Etat, a été mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs. Cette liste peut être complétée par une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale valable pour une durée minimale de trois ans. »
L’Article R331-6 CU vient préciser que :
- « Dans les zones d'aménagement concerté, l'exonération prévue au 5° de l'article L. 331-7 est subordonnée à la condition que soit pris en charge par l'aménageur ou le constructeur au moins le coût des équipements publics suivants :
- 1° Dans le cas des zones d'aménagement concerté autres que de rénovation urbaine : - a) Les voies et les réseaux publics intérieurs à la zone ;
- b) Les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des futurs habitants ou usa- gers de la zone ;
- 2° Dans le cas de zones d'aménagement concerté de rénovation urbaine :
- a) Les voies d'accès aux immeubles inclus dans le périmètre de rénovation et les réseaux qui leur sont rattachés ; - b) Les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants des immeubles concernés. »
Le projet prévoit l’aménagement des voiries et des espaces publics inhérents à l’opération ainsi que la création d’espaces publics qui assurent le lien entre la future opération et l’agglomération existante qui profiteront à l’en- semble de habitants de la commune à terme. En ce sens, les constructeurs au sein du périmètre de ZAC contri- bueront par une participation couvrant à minima les équipements visés à l’article R331-6 du CU, ils seront donc exclus du champ d’application de la taxe d’aménagement. Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié je
ID : 095-213502945-20260830-2026066AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 133
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
5. PROGRAMME
PRÉVISIONNEL DES
CONSTRUCTIONS
À ÉDIFIER DANS LA
ZONE Envoyé en préfecture le 15/07/2025
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 134 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Les esquisses permettent d'envisager la réalisation du programme suivant : 1 781 logements. L’importance des secteurs en renouvellement urbain influence fortement la programmation en envisageant le déploiement de près de 95% de logements collectifs et 5 % de logements individuels.
La répartition sociale prend en compte les objectifs de mixité interne à la ZAC fixés dans le PLH actuel et prolongé le futur PLH 2023-2028. Cette mixité devra être contractualisée entre Rennes Métropole et la commune avant l’approbation du dossier de Réalisation modificatif de la ZAC sous forme d’une « convention d’application des objectifs du PLH ».
La répartition est la suivante :
ZAC Multisites Thorigné
Bilan programmation
Mise à jour décembre 2024
LOGEMENTS
COLLECTIFS
LOGEMENTS
COLLECTIFS DÉJÀ
ENGAGÉS
LOGEMENTS
INDIVIDUELS
LOGEMENTS
INDIVIDUELS DEJA
ENGAGES
ACTIVITES
COMMERCES
EQUIPEMENTS
surface plancher
EQUIPEMENTS emprise
parcellaire
SECTEUR 1 CENTRE-VILLE BEAUMANOIR 109 logts 163 logts 470 m² SP 1168 m² SP
SECTEUR 2 NATIONALE DUGUESCLIN 214 logts 109 logts 09 logts 07 logts 2258 m² SP
SECTEUR 3 REAUTE 566 logts 69 logts 23461 m² parcelle
SECTEUR 4 OMELAIS NATIONALE 535 logts 3154 m² SP 8215 m² parcelle
1424 logts 272 logts 78 logts 07 logts 5882 m² SP 1168 m² SP 31676 m² parcelle
total
logements
TOTAL ZAC
1781 logts
né-Fouillard
ultisites Programmation mai 2023
La répartition de la programmation « aidée » a été portée sur l’ensemble des programmes envisagés y compris ceux faisant l’objet de pré études mais n’ayant pas encore été contractualisées. Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Pubiié je
ID : 095-213502945-20260830-2026066AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 135
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
6. RAISONS POUR
LESQUELLES LE
PROJET A ÉTÉ
RETENU Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
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10 : 095-21950%345-20250630-2025086AER3-DE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 136 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
6.1
LES
DOCUMENTS
D'URBANISME
EN VIGUEUR Envoyé en préfecture le 15/07/2025
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 137
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Le projet de la ZAC multi-sites de Thorigné-Fouillard s'inscrit dans un cadre réglementaire en cours de refonte. En effet, la commune de Thorigné-Fouillard fait partie de Rennes Métropole qui est intégrée au SCoT du Pays de Rennes.
Par ailleurs le Le Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET) qui a été adopté en décembre 2020 et approuvé le 16 mars 2021, vient de faire l'objet de sa première modification, en lien avec la loi Climat et Résilience d'août 2021.
Cette modification qui porte sur l'ensemble des volets de la loi Climat et Résilience, fixe pour la thématique " Lutte contre l'artificialisation des sols" de nouveaux objectifs de réduction de l'artificialisation des sols en 2 temps :
• " 1ère étape : diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (création ou extension effective d’espaces urbanisés) sur 2021-2031 par rapport à la période à 2011-2021 • 2ème étape : réduire l’artificialisation des sols (surface dont les sols sont imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement, ou stabilisés et compactés, ou constitués de matériaux composites) par tranche de 10 ans (2031-2041 et 2041-2050) pour atteindre l’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050. "
LE SC oT DU PAYS DE
RENNES
Le SCoT du Pays de Rennes qui a été approuvé
en mai 2015.
Ce SCoT intègre 4 intercommunalités dont
Rennes Métropole.
Sur l'ensemble du territoire de ces
intercommunalités rassemblées, le SCoT
hiérarchise chaque commune selon une
armature composée de 5 catégories :
• Coeur de Métropole,
• Pôle d'appui au coeur de Métropole,
• Pôle structurant de bassin de vie
• Pôle structrurant de bassin de vie à moyen-
long terme
• Pôle de proximité
Dans cette armarture, Thorigné-Fouillard joue
le rôle de Pôle de Proximité :
" [Les pô les de proximité] complètent le maillage
urbain et organisent le renforcement des
fonctions en complémentarité avec les autres
polarités : offre de services et d’emplois, accueil
de tous les habitants, offre en transport collectif.
Le SCoT propose qu’ils puissent accueillir une
croissance démographique, leur permettant
de maintenir et développer leur offre de
commerces, services et équipements nécessaires
aux besoins de leurs habitants. Certains bassins
de vie reposent sur une organisation qui identifie
parmi les Pô les de proximité des Pô les d’appui de
secteur. Ces pô les
assurent un rô le d’équilibre et de développement ....
..... - »
......
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
(e [=
territoriale
Document d’orientations et d’objectifs
Préserver la grande armature écologique
Mossils torosters ct painapaux bosements
6 prèsereer
ZA Foncs de valès ef yards liaisons naturel es
W, à cortones
Favoriser la fonctionnalité écologique
Ru nn@ Connuïté raturolle à fovorsor en cspace urbain
Q111D> 22290 60 connaccnécoiiqu 8 esuror
+ > Frencissement à ë améliorer
oué prévoir (routes ou aménagements urbains)
Garantir la préservation des ceintures vertes
et des alternances ville / campagne
Champs arbans à prolégac
au séin des réseaux de cowsmures
css. Limites paysagéres de développement à rospocter
(routes, naios, ligne de crie ou Iisiore urboinc)
Espaco do rospiratior ortro los vilcs
NX etles bourgs à maintenir (dsoortnuités urbaines)
+ Commun Accord
Assurer le développement urbain
en économisant l'espace
Ë M Espaces uibanisés & 2008s d'acthités
Lu Parsutansetgots
Espaces à Corminants agricole et natwelle
Directions urbanisation
Potonbel urbansoble communal maxmur: (on POGtarcs)
Nouvelle zone ds développement éconcmaue
15 Zcns condthonnalle de devaloppemert économique
Sios prdègés du ranouvelirren! urou pour l'activié
Infrastructures à réaliser
Sie d'eniouicement des déchots a rénioer
4 Ste wrontuel ce traioment des déchets
Hors Pays de R@nnes consumer
I Zones bâties (habtat et activés)
= Eu
mn fois
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 138 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
du bassin de vie en appui du Pô le structurant de bassin
de vie".
Le SCoT, approuvé en 2015, a fait l'objet de 2
modifications.
Cependant, l'évolution des enjeux environnementaux
d'une part, notamment traduit dans la loi résilience
de 2021 et l'attractivité croissante de la métropole
rennaise d'autre part, conduisent le Pays de Rennes a
réinterrogé ce document de cadrage qui se doit d'être
prospectif. C'est pour cette raison qu'une révision est
engagée depuis le decembre 2022. Néanmoins, la
révision étant encore en cours à la date de la rédaction
du rapport de présentation( en janvier 2024), l'analyse
du projet de ZAC multi-sites modifiées ne pourra se
faire que sur la base de la version du SCoT en vigueur. ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
TROPOLITAIN ITS
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+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 139
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
LES DoCUMENTS DE CADRAgE MéTRoPoLiTAiN
UG2b
Rennes
Cesson-Sévigné
Betton
Acigné
Liffré
Noyal-sur-Vilaine
N
N
N
N
N
N
N
N
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N
N
N
N
N
N
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UG2b
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Ng
NP
UG2b UC1
NP
NP
NP
UG2b
Plan Local d'Urban
Décembre 2018
Echelle : 1/8 000
Eléments de contexte Eléments de contexte
28
13
23
05
33
41
07
44
37
31
29
27
19
17
12
43
24
16
42
36
18
10
35
11
04
39
30
32
03
06
20
40
26
25
22
38
34
21
14 08
15
09
02
Arrêt du projet de révision
Zonage (limite et nom de zone
IV-2-1-2 Plans
Zones urbaines
UA
UB
UC
UD
UE
UG
UGf
UGl
UI
UO
UP
La légende indique systématiquement l'en
Toutes les communes ne sont pas pour au
Réalisation : ©Rennes Métropole (DAUH/SP
Sources : ©Rennes Métropole (SPEU), déc.
Logiciel SIG : ArcGis, 10.3.1
Système de référence : RGF93 CC48 (IGNF
¤ 0 300
Limite communale
Rennes Métropole est l'autorité en charge de la mise
en place des documents réglementaires suivants :
Le PLUi approuvé en 2020, a déjà l'objet d'une
modification déjà approuvée 2023. Une seconde
modification est prévue au cours de l'année 2024 et
elle intégrera la mise en conformité du zonage des
secteurs de ZAC en secteurs UO, accompagnés d'OAP
en lien avec les esquisses.
Le PLH, approuvé le 22 décembre 2023, ce nouveau
PLH, relié à l'armature du SCoT intègre, pour les pôles de
proximité, une strate intermédiaire :
• Pôle de Proximité SRU
• Pôle de Proximité non SRU
Thorigné-Fouillard, classé pôle de proximité SRU
permettant de différencier les objectifs de production de
logements pour les pôles de Proximité.
Ce qui évolue pour Thorigné-Fouillard dans ce nouveau
PLH, c'est un rééquilibrage de la production de logement Strates de mise en œuvre des objectifs
du PLH 2023-2028
Profils de Communes
Re Communes "Coeur de Métropole"
[ns Communes "Pôles"
Eu Communes "Pôles de proximité SRU"
Es Communes "Pôles de proximité non SRU"
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
OPOILE
per : . Mars 2023
Sources : © Rennes Métropole (SPEU, Mars 2023) © DGFIP (Cadsstre 2017)
Rennes Métropole - Mars 2023
Communes
* développant
des secteurs
de mixité
sociale
Nouvelles
+ communes qui
développeront
des secteurs de
mixité sociale à
partir de la M2
du PLUI
Commune
développant
des
* Secteurs
d'Eqguilibre
Social de
l'Habitat
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 140 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
au regard de la proximité de la commune par rapport au
coeur de métropole, à son niveau de desserte et à son
niveau d'équipement. Thorigné-Fouillard conserve son
statut de pôle de proximité dans le SCoT mais les objectifs
de densité et de mixité évoluent :
• 35 logt/ha en extension
• 41 logt/ha en renouvellement urbain
•
Le PDU qui organise les déplacement métropolitains,
document adopté le 30 janvier 2020 avec comme principal
objectif de déployer une armature à la voiture solo. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Communes Pôles de proximité SRU — Thorigné-Fouillard
DT RATE LES
Pot 2020 ETAT CR Eu DE TEE
CEE Évolution 2013-2019
Taille moyenne des ménages 2.53 2.37 -6.4% =
Indice de jeunesse 1.42 1.15 -19.2%
Taux de croissance moyen /an
Évolution des résidences MR “ jà 3251 3558 +13%
principales (base Taxe d'habitation)
Logement social (PLUS-PLAI) 425 520 +29%
Part du logement social PLUS-PLAI
dans les résidences principales SEE RE |
(Sources : Recensements Insee_Taxe d’habitation_Imhoweb_Traitements Audiar)
Données habitat
Livraisons de logements sur la période 2015-2022 {sources : AGAPEO, SITADEL consolidé AUDIAR)
Objectifs contractualisés sur la période du PLH 2015-2022 : 720
Logements livrés sur la période 2015-2022 : 623
- Dont logements locatifs aidés : 15 %
Te Eu tlile | - Zone B1
- Zone 3
- _ Densité minimum du PLH en extension urbaine : 35 logements /ha
- Densité minimum du PLH en renouvellement urbain : 41 logements /ha
Objectif de production pour le PLH 2023-2028
Production globale : 552
Production annuelle moyenne : 92
Déclinaison programmatique pour les futures opérations conventionnées
Locatif social 25% PLUS — PLAI
Accession sociale 15% BRS
Produits locatifs encadrés
PRRAUIES NE as Produits d’accession encadrés
Produits libres 40% Promotion immobilière
Lots libres
Chapitre 4 -Territorialisation 45
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 141
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord Figure 19 : Hiérarchie des pôles
d'échanges sur le territoire de Rennes
Métropole à l'horizon 2030
(Agence d'urbanisme AUDIAR, 2018)
Périmètre de Rennes Métropole 2018
Deuxième ceinture
Axes routiers principaux
Voiles ferrées
Gares et haltes ferrées
Halte ferrée proposée à l'étude dans le SCOT
Métro ligne À
Métro ligne 8
Axe Est-Quest [IloefTTO
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Intermodalité / pôles d'échanges Halte ferroviaire à valoriser:
Aménagement et mèse en valeur (Bruz et Cesson)
Pôle d'échanges de la gare de Rennes @ mise en valeur - expérimentation
Pôle d'échanges central République & ner!
tion
Pôle d'échanges du métro/axes lourds TC : Pôle d'échanges inscrit dans le SCOT
existant du Pays de Rennes:
création/aménagement O existant
à étudier en lien avec Axe Est-Ouest El Sudéer
At
Source :IGN bdcarto* bdtopo*, AUDIAR Li ET AUDIAR
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 142 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION Envoyé en préfecture le 15/07/2625
Reçu en créfecture Le 15/07/2025
Fubiié le
ne ne maman ie manmanns Rene ep EE
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 143
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
6.2
ADÉQUATION DU
PROJET DE ZAC
MULTI-SITES
REMODELÉ AVEC LES
NOUVEAUX ENJEUX
TERRITORIAUX
TRADUITS DANS
LES DOCUMENTS
D'URBANISME Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
SYNTHÈSE
Les évolutions observées depuis 2015 (poids du Pays au sein de l'aire urbaine, croissance dé- mographique, production de logements...) - à l'exception de la dynamique de l'emploi qui profite d'abord au Cœur de métropole - sont conformes aux trajectoires prévues par le SCOoT et montrent que l'armature urbaine souhaitée à l'horizon 2030 est en cours de structuration. Il faudra cependant du temps pour que cette dernière soit totalement effective.
Une stabilisation du poids du Pays au sein de l'aire ur-
baine
Une dynamique soutenue et une production de loge-
ments en cohérence avec la mise en place de l'armature
urbaine souhaitée à l'horizon 2030
Une dynamique de l'emploi positive qui profite d'abord
au Coeur de métropole (notamment suite à la crise de
2008) puis aux autres Pôles
Une évolution des équipements en adéquation avec l'ac-
cueil de population mais avec l'émergence de fragilités
PE OEXD GG
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 144 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
ADEQUATION AVEC LE SCoT
Le projet de ZAC multi-sites modifiée a été retenu parce
qu'il permet à la commune d'organiser son évolution
de façon raisonnée au regard des enjeux du ZAN et de
l'attractivité constante de la métropole rennaise.
Le SCoT du Pays de Rennes, datant de 2015, a réalisé son
évaluation et enrichi les observations du territoire depuis
cette date de 2015.
Cette évaluation s'est traduite au travers de plusieurs
documents d'évaluation :
• Le tableau de bord de suivi du SCoT qui s'appuie sur
30 indicateurs pour donner "des repères chiffrés quant
à l’évolution du territoire au regard des orientations
fixées en 2015".
• Un rapport d'évaluation apportant un décryptage
en 6 thématiques : la mise en oeuvre de l'armature
urbaine, le commerce, les mobilités, la consommation
foncière, le projet paysager et le renforcement de la
biodiversité, la transition énergétique
Pour chacune de ces 6 thématiques, le rapport rappelle les
objectifs du SCoT.
Ces thématiques utilisées à l'échelle du pays peuvent
être pertinentes au regard du projet de ZAC Multi-sites
modifiée pour faire l'évaluation du projet.
Thème 1 La mise en oeuvre de l’armature urbaine
Au regard de l'armature urbaine, la ZAC multi-sites
modifiée va permettre de maintenir Thorigné-Fouillard en
tant que Pôle de Proximité avec cependant la distinction
intégrée au PLH, pôle de proximité SRU.
• Le redimensionnement des polarités commerçantes
permet une évolution mesurée du commerce et
encourage une relocalisation de l'activité commerçante
sur des polarités déjà identifiées mais aujourd'hui plus
dispersée le long de la rue Nationale par exemple
• La production de logements estimée va permettre
d'accompagner le développement de la commune sur
les 15 prochaines années
• Des secteurs dédiés à l'activité économique (
commerçante ou de services) permettant de localiser
des emplois sur la commune et son centre
• Une intégration d'équipements publics en lien
avec l'évolution communale : école de musique,
extension des équipements sportifs, refonte des
services techniques, création d'une salle communale
polyvalente dans la ferme de la Petite Réauté. Publié le
Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Des centralités bien identifiées dans les documents d’ur-
banisme mais qui ne se sont pour l'instant renforcées ni
par un développement de l'offre commerciale ni dans les
pratiques d'achats des consommateurs
La mise en œuvre de la cohérence entre armatures com-
merciale et urbaine à consolider : la réponse aux besoins
courants ne se fait pas véritablement en proximité ; les
Pôles structurants de bassin de vie peinent à s'affirmer
sur les besoins occasionnels
Une attractivité commerciale du Pays de Rennes qui se
maintient et le centre-ville de Rennes qui reste le premier
pôle commercial du Pays
Des droits à construire volontairement limités, mis au ser-
vice d’une modernisation des sites commerciaux majeurs,
mais des logiques de projets urbains d'ensemble et de
transferts difficiles à enclencher
La fin des équipements commerciaux en extension ur-
baine, une qualité environnementale des projets commer-
ciaux à amplifier
SS)SISIS 90
© ©
OO
©
CO
Une traduction des enjeux de mobilité du SCoT au niveau
des EPCI à travers les différents schémas de déplacements
Une accessibilité routière maintenue malgré un trafic rou-
tier en croissance
Une fréquentation en hausse des transports collectifs
urbains et interurbains (avant crise sanitaire) et une offre
en évolution
L'articulation armature urbaine et mobilités prend du
temps et les pôles d'échange se structurent progressive-
ment
Une priorité partagée : le développement des modes actifs
pour lutter contre la voiture solo
La nécessité de développer la coordination entre toutes
les Autorités Organisatrices de Mobilités à la fois à l'inté-
rieur du Pays et à une échelle élargie
DVOLELE OO
CE
7)
QG)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 145
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Thème 2 Le Commerce
La commune de Thorigné-Fouillard
présente la particularité de s'organiser
autour de plusieurs polarités
commerçantes. Le projet de ZAC multi-
sites modifiée prend acte de ce constat
et de lanécessité d'affirmer certaines
polarités existantes :
le centre-ville historique dans le secteur 1
est remanié dans son espace public et son
renouvellement urbain pour permettre
l'accueil de quelques commerces
supplémentaires mais sur des surfaces
relativement réduites, en rdc et le long
de la rue Beaumanoir où il existe déjà
une concentration de commerces de
proximité.
Le site Duguesclin Nationale est
également identifié comme une polarité
commerçante.
Ces deux polarités renforcées associées
à une requalification de l'espace
public pourraient également être des
opportunités de relocalisation des
commerces du CC du Bocage en prévision
d'une réflexion à venir à long terme sur ce
site de la commune.
Thème 3 Les mobilités
Le contexte de la mobilité Thoréfoléenne
a fortement évolué avec la réalisation
de ligne de métro B qui met le terminus
de cette ligne a 3km du centre-ville de
Thorigné-Fouillard. Dans son organisation
la ZAC Multi-sites modifiée se concentre
sur 2 objectifs principaux en terme de
mobilités :
• d'une part développer une trame de
mobilité active - piétons et vélos - à
l'échelle de l'ensemble de la commune
en renforçant notamment les liens
est-ouest
• d'autre part établir des connexions
avec le réseau de déplacement
métropolitain et notamment le
REV qui reliera Via Silva à Thorigné-
Fouillard. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
Une trajectoire réussie vers la sobriété foncière dans un
contexte de croissance, avec un léger infléchissement
concernant le foncier consommé par les activités écono-
miques
Un objectif de sobriété foncière partagé par tous les ni-
veaux de l’armature urbaine malgré des avancées diffé-
renciées
Une sobriété foncière qui bénéficie aux espaces agricoles
EC YOC OS
Un projet paysager bien pris en compte dans les docu-
ments d'urbanisme communaux et intercommunaux
Des milieux sources et leurs connexions préservés grâce
à la mise en place de la trame verte et bleue et des MNIE
mais une biodiversité menacée par le changement clima-
tique
Une connaissance très fine et une protection efficace des
milieux sources et du patrimoine forestier et bocager
9e VS 99
Q)
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 146 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Thème 4 La consommation foncière
L'objectif de sobriété foncière a été intégré dans la nouvelle
réflexion de ZAC multisites.
L'accent a été mis sur le potentiel de renouvellement ubain
d'une part avec l'extension des sites en renouvellement
urbain initiaux et l'intégration d'un nouveau secteur de
renouvellement urbain soit 3 secteurs de renouvellement
urbain qui totalisent : 21,6 ha.
D'autre part une partie d'extension urbaine est maintenue
sur 18,45 ha avec cependant deux objectifs majeurs :
Thème 5 le projet paysager et le renforcement de la
biodiversité
Le paysage est le point commun à chacun des secteurs de
la ZAC. Thorigné-Fouillard est une commune fortement
liée à la forêt. Une partie du maillage bocager est encore
partiellement présent dans le tissu urbain existant, parfois
support des mobilités actives. Cette organisation est plus
perceptible dans l'axe nord-sud que dans l'axe est-ouest.
La démarche de la ZAC est d'actionner les mobilités actives
comme support principal des plans d'aménagement d'une
part et d'autre part de positionner ces axes de mobilités
actives en lien avec la trame verte afin qu'elle soit
accessible à tous et préserver sur l'espace public.
- préserver et renforcer la trame bocagère existante
- s'appuyer sur ce paysage pour densifier afin de valoriser
le potentiel de foncier en extension
Ces deux objectifs permettent ainsi de travailler la
transittion entre habitat et terre agricole pour que la
limite du tissu urbain soit matérialisée.
Par ailleurs, en comparaison des périmètres de la ZAC
multisites initiale, 20ha de terres redeviennent terres
agricoles ( hors ZAC) et pourraient faire l'objet d'un
projet agricole métropolitain.
L e projet urbain met également en avant la nécessité
de prévoir des réservoirs de biodiversité dans chaque
parcelle et notamment en lien avec les logements
collectifs, la nécessité de conserver des aménagements
paysagers de pleine terre pour chaque ensemble collectif
avec l'aménagement d'espace récréatif semi-privatif et de
jardins partagés reliés à chaque résidence.
Enfin pour intégrer la place de l'eau, le projet ambitionne
une large desimperméabilisation des sols avec une gestion
pluviale qui prend la forme de noues paysagères et des
matériaux perméables pour les espaces de stationnement
créés. Envoyé en préfecture le 15/07/2025
Reçu en préfecture le 15/07/2025
Publié le
ID : 035-213503345-20250630-2025066AER2-DE
4 EPCI / 4 PCAET avec des objectifs ambitieux
Un parc de logements moins énergivore
Des formes urbaines et des modes constructifs
plus sobres en énergie
Des énergies renouvelables qui se développent
Une meilleure prise en compte de l'adaptation au réchauf-
fement climatique dans les documents d'urbanisme
AOC 00060 OGC
+ Commun Accord
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 147
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
Thème 6 la transition énergétique
Les déplacements actifs au coeur du projet urbain
Le projet urbain d'ensemble pose comme fondement la
trame active à l'échelle communale.
Par cet objectif, les usages attendus iront vers des mobilités
décarbonées pour les déplacements à l'échelle communale
et une meilleure connexion à la trame métropolitaine,
notamment le REV qui vient d'être finalisé.
Eau et biodiversité pour favoriser des îlots de fraîcheur.
La désimperméabilisation des sols, la préservation
d'espace de pleine terre et la végétalisation par des
sujets arborés sera traduite dans l'opérationnel afin de
réduire l'effet d'îlot de chaleur, créer des îlots de fraîcheur,
permettre un usage des modes actifs en période estivale
et limiter le recours aux équipements de chauffage ou de
refroidissement des espaces intérieurs.
Des logements économes en énergie
Le projet urbain de la ZAC dans sa phase opérationnelle,
déclinera ses prescriptions. Les objectifs de performance
énergétique seront définis pour chaque îlot, en fonction
de leur positionnement des orientations énergétiques
: matériaux biosourcés, efficience énergétique des
logements, production d'énergie renouvelable. Envoyé en préfecture te 15/07/2025
Reçu en créfecture le 15/07/2025
Pubiié le
ID : 095-219504345-20250530-2025066AER2-DE
: 339
: 635
: 535
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 148 Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
ADEQUATION AVEC LE PLH
Le projet de ZAC multisites modifiée vise à proposer une
programmation diversifiée par les formes urbaines et
par les fonctions.
L'habitat reste très présent dans la programmation avec
un objectif d'ensemble de 1781 logements.
Les objectifs de densité sont de 35 logt/ha sont atteints
pour l'ensemble des secteurs en densité brute :
S1
superficie : 4,36ha logts estimés : 272
densité = 62,24 logts/ha
S2
superficie : 7,12 ha logts estimés : 339
densité = 47,61 logts/ha
S3
superficie : 18,01 ha logts estimés : 635
densité = 35,25 logts/ha
S4
superficie : 10,38 ha logts estimés : 535
densité = 51,54 logts/ha
En terme de rythme de construction, si le rythme de 92
logements par an est maintenu pour Thorigné-Fouillard,
la ZAC permettra d'y répondre pour les 20 prochaines
années.
Enfin en terme de diversité programmatique, les sites de
projets pourraient permettre d'élargir la programmation
aux étudiants, aux jeunes actifs notamment avec la
proximité du secteur des Champs Blancs et de Via
Silva Atalante. Le projet urbain, par son ampleur est en
capacité de répondre à un parcours résidentiel complet.
ADEQUATION AVEC LE PLUi
Les enjeux territoriaux de Thorigné-Fouillard sont
étroitement liés aux enjeux métropolitains. Le projet
urbain de la ZAC multisites vient s'inscrire dans le cadre
du PLUi tout en le faisant évoluer.
Le projet urbain s'inscrit dans une démarche de
renouvellement urbain du territoire Thoréfoléen et
porte les principes de mobilités décarbonées, d'équité
d'accès au logement, aux équipements et aux services,
de préservation de la trame verte et bleue.
Dans le cadre métropolitain, le projet urbain de ZAC
intègrera la mise en application des documents de
références tel que le référentiel Bas Carbone, la mise en
place du coefficient de végétalisation.
Les principes de la ZAC multi-sites modifiée validés par la
commune seront intégrés dans la prochaine modification
du PLUi, dont l'approbation est prévue au mois de juin
2025 et la mise en application en septembre 2025, afin
de permettre au projet de se poursuivre dans ses phases
opérationnelles.
Les modifications du PLUi vont porter sur les zonages
UO et 2AU et vont permettre la création de nouvelles
OAP sur chaque site de la ZAC. Rene " He ns
&
ns
Se
THORIGNÉ-FOUILLARD ZAC MULTI-SITES 149
DOSSIER DE CRÉATION - RAPPORT DE PRÉSENTATION
Agence Univers + D.Lochmann + Thema Environnnement + ORA + Valoen + Commun Accord
THORIGNÉ-
FOUILLARD
Réalisation des études pRéalables et
du dossieR de cRéation
d’une Zac multi-sites
DOSSIER DE CRÉATION MODIFICATIF
Rapport de présentation
Janvier 2025