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Déliberation - 2021 10 06 pj 03 avenant 2 convention mesanges
Document publié le Mercredi 6 octobre 2021 par la commune de Sceaux.
Lien du pdf (Déliberation - 2021 10 06 pj 03 avenant 2 convention mesanges)
Thèmes du document : Logement, Investissement et développement économique, Aménagement du territoire,
1
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE
VILLE DE SCEAUX
CONVENTION PARTENARIALE
POUR LA RENOVATION DE LA RESIDENCE DES MESANGES
DANS LE CADRE DU PROJET DES QUATRE-CHEMINS
LOT n°1
Avenant n°2
Octobre 2021 2
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
ENTRE :
- La ville de Sceaux, représentée par son Maire, Philippe LAURENT, conformément à la
délibération du conseil municipal en date du 6 octobre 2021,
ci-après dénommée, la Ville
- La Société Seqens SA HLM, Société Anonyme d'Habitations à loyer modéré, immatriculée au
Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE et identifiée au SIREN sous le numéro
582 142 816, dont le siège est à ISSY LES MOULINEAUX (92130), 14 – 16 Boulevard Garibaldi,
représentée par son Directeur Général, Pascal VAN LAETHEM,
ci-après dénommée, Seqens
ci-après désignées ensemble « les Parties » ou séparément « la Partie »,
IL EST PREALABLEMENT EXPOSE CE QUI SUIT :
Dans le cadre du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du plan local
d’urbanisme (PLU) de Sceaux, la Ville a défini des objectifs en vue de veiller à ce que chaque âge de la
vie puisse trouver sa place sur le territoire.
La réalisation de cet objectif se traduit par l’aménagement de quelques secteurs identifiés, situés
notamment aux abords des gares.
Le secteur des Quatre-Chemins constitue un lieu stratégique de l’aménagement du territoire
communal, avec pour objectifs de transformer ce secteur en un quartier :
- s’intégrant mieux dans la ville, en conservant néanmoins une identité propre ; - plus facile à vivre et accessible pour tous ;
- équilibré en offrant une mixité emplois/services/logements.
La réalisation de ce quartier durable doit par ailleurs être définie dans le cadre d’une collaboration
avec les habitants actuels et futurs.
Situé à l’extrémité ouest de la commune, en limite des communes de Châtenay-Malabry, du Plessis-
Robinson et de Fontenay-aux-Roses, il présente un potentiel de développement important caractérisé
par :
- la présence du pôle d’échanges de Robinson, retenu comme pôle d’échanges du plan de déplacement urbain (PDU) par Ile-de-France Mobilités ;
- le croisement de deux voies départementales structurantes ;
- la présence d’une offre commerciale de proximité de bonne qualité ;
- des disponibilités foncières, maîtrisées par la Ville et par des partenaires publics (Département de Hauts-de-Seine, RATP, EPFIF) pour partie.
Le secteur des Quatre-Chemins constitue également un élément significatif dans l’organisation urbaine
de la Ville en tant qu’entrée de ville, pôle de centralité secondaire relié au centre de Sceaux par la rue
Houdan qui constitue un axe majeur de la composition urbaine. 3
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
La recomposition urbaine du secteur des Quatre-Chemins, engagée par la Ville, a pour ambition de
créer un quartier durable répondant aux enjeux environnementaux, sociaux et économiques d’un
aménagement favorisant la mixité sociale et des fonctions urbaines, recherchant l’excellence
écologique et l’innovation énergétique et architecturale.
La résidence des Mésanges constitue le lot n°1 de l’opération d’aménagement des Quatre-Chemins.
Elle est propriété de Seqens (entreprise sociale de l’habitat – ESH) et était, à la date de la signature de
la Convention, constituée de 140 logements bâtis dans les années 50.
Dans le cadre de l’élaboration du projet des Quatre-Chemins, la Ville et Seqens se sont rapprochées
pour analyser les interfaces du projet avec la résidence des Mésanges et ont souhaité saisir cette
opportunité pour renouveler cette résidence en procédant à une opération de démolition et de
reconstruction, selon des principes forts de mise en valeur des espaces extérieurs.
Ces intentions, présentées aux locataires lors de réunions publiques, ont remporté leur adhésion de
principe. Une charte est venue préciser les conditions de relogement des locataires.
La Ville a élargi son périmètre de réflexion et intégré la résidence des Mésanges au lot n°1 des Quatre-
Chemins.
Aux termes de la convention du 20 février 2014 (ci-avant et ci-après « la Convention »), les parties ont
formalisé leur coopération et sont convenues, en son premier article, de la faire évoluer « au fur et à
mesure de l’avancement du projet », notamment sur les sujets suivants :
- les modalités foncières et de financement du projet
- le niveau des prescriptions architecturales, urbaines et paysagères et des prescriptions
environnementales.
Les dispositions à prévoir en cas de non-respect de la Convention. Par avenant n° 1 en date du 14
octobre 2015, les Parties ont précisé la Convention sur ces sujets.
Depuis, Seqens a acquis les parcelles identifiées dans l’avenant n° 1 auprès de la Ville, de l’EPF 92 et
de la SEMA SCEAUX et a procédé à la régularisation foncière de la rue des Mouilleboeufs auprès de la
Ville de Sceaux, tel que prévu audit avenant. L’Opération est en cours de réalisation.
Par le présent avenant, les Parties entendent modifier la Convention, dans les termes figurant ci-après. 4
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
Article 1 : Objet du présent avenant
Il est rappelé que la Convention a pour principal objet de définir les modalités de partenariat entre :
- d’une part, la ville de Sceaux, qui intervient en tant que pilote de l’opération des Quatre- Chemins et garante de sa cohérence ;
- d’autre part, Seqens, qui intervient en tant que maître d’ouvrage sur le lot n°1 de l’opération des Quatre-Chemins.
Le présent avenant complète la Convention sur les sujets suivants :
- désignation et contenu du lot n° 1 ;
- ajustement de l’objet et de la programmation de l’opération sur le Lot n°1 ; - modalités foncières et de financement du projet (dont modifications apportées au planning de versement des subventions) ;
- augmentation du droit de réservation de la Ville ;
- niveau des prescriptions environnementales ;
- ajustement des modalités de sélection des maîtres d’œuvre ;
- désignation de l’opérateur pour la réalisation de l’opération d’accession libre (phase 3) ; - complément des modalités de concertation.
Article 2 : Le contenu du lot n°1 des Quatre-Chemins, relatif à la résidence des Mésanges
2.1. Désignation du lot n°1
Le lot n°1, matérialisé sur le plan ci-après annexé (annexe n°1), est constitué des parcelles cadastrales
suivantes :
Commune Référence de la parcelle Contenance
SCEAUX A 178 596 m²
SCEAUX A 13 211 m²
SCEAUX A 208 106 m²
SCEAUX A 12 195 m²
SCEAUX A 293 870 m²
SCEAUX A 209 130 m²
SCEAUX A 8 556 m²
SCEAUX A 289 2 414 m²
SCEAUX A 210 296 m² 5
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
SCEAUX A 291 777 m²
SCEAUX A 9 193 m²
SCEAUX A 287 5 635 m²
TOTAL 11 979 m²
Il est précisé que la résidence des Mésanges s’étend également sur le territoire du Plessis-Robinson,
sur les parcelles cadastrales suivantes
LE PLESSIS ROBINSON E 72 966 m²
L’ensemble desdites parcelles appartenant désormais à Seqens.
Conformément aux termes de l’avenant n°1, les Parties ont procédé à la régularisation foncière de la
rue des Mouilleboeufs, suivant acte authentique de vente en date du 3 juillet 2017.
2.2. Objet de l’opération
L’opération, prévue à la Convention et son avenant n°1, est ajustée comme suit :
- démolition des quatre immeubles existants de la résidence des Mésanges, qui représentent 140 logements locatifs aidés, après relogement des occupants dans les conditions de la charte de relogement signée ;
- reconstruction d’environ 329 logements, pour environ 22 600 m² de surface de plancher, selon le programme prévisionnel précisé à l’article 2.3. dont environ 271 logements aidés sur le territoire de Sceaux et environ 58 logements en accession sur les territoires de Sceaux et du Plessis-Robinson ;
- aménagement des espaces extérieurs, selon un schéma d’ensemble, permettant l’agencement cohérent des futurs immeubles.
L’opération sera réalisée en trois phases principales, telles que décrites à l’article 5 du présent
document.
2.3. Programme prévisionnel
Le programme prévisionnel doit comprendre :
- au minimum 271 logements aidés dont 227 financés en PLUS/PLAI et 44 financés en PLS ;
- le restant du programme, environ 58 logements, sera affecté à la création de logements proposés à l’accession. 6
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
2.4. Équilibre financier de l’opération
Lors de la convention initiale et de son avenant n°1, en 2016, l’équilibre financier de l’opération
était atteint en considérant la vente de la charge foncière du programme d’accession (phase 3)
au prix de 5 073 000 € hors taxe.
Il s’agissait alors d’une évaluation prévisionnelle, au regard du marché immobilier tel qu’il était
connu à l’époque. Une clause de complément de prix au bénéfice de la Ville, stipulée à l’article
13.5.2 de l’acte de vente signé entre les Parties le 24 novembre 2016, permet d’encadrer une
évolution à la hausse du niveau de charge foncière du programme d’accession.
Conformément audit article, si le prix de vente du terrain par Seqens à un opérateur immobilier
est supérieur à cette valeur, alors la Ville bénéficiera d’un complément de prix à hauteur de 40%
de ce dépassement.
Seule l’augmentation du chiffre d’affaires réel entrainera l’exigibilité de ce complément de prix.
En cas de baisse du chiffre d’affaires réel par rapport au bilan prévisionnel, le différentiel restera
à la charge de Seqens.
Toutefois en cas de dépassement du budget de dépenses de Seqens sur les postes de démolition
et de relogement, ce complément de prix sera réduit intégralement à hauteur de ce
dépassement.
2 .5. Subventions apportées par la Ville de Sceaux
2.5.1. Ajustement du calendrier prévisionnel de versement de la subvention
La Ville s’est engagée à verser une subvention à Seqens pour surcharge foncière de 1 500 000 €, selon
un échéancier correspondant aux 3 phases de travaux.
Le calendrier prévisionnel de réalisation de l’opération ayant été ajusté, l’échéancier de versement de
la subvention, fixé à l’avenant n°1, est revu comme suit :
- Phase 1 (61 logements) : 2017-2019
- Phase 2 (90 logements) : 2020-2022
- Phase 3 (environ 120 logements) : 2023-2025
Les modalités et conditions de versement de la subvention à chaque phase de travaux ont été revues
au regard du calendrier prévisionnel visé ci-dessus.
- Cette subvention est conditionnée à l’obtention des labels et certifications, prévus à l’article
2.7. En cas de manquement à l’engagement pris à ce titre par Seqens, Seqens reversera à la
Ville la part de la subvention perçue pour la phase de l’opération concernée.
- Pour information, état des subventions perçues au jour de la signature de l’avenant n°2 7
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
Versé Voté Restant à verser
PHASE 1 353 000,00 € 353 000,00 €
PHASE 2 357 000,00 € 512 384,62 € 155 384,62 €
PHASE 3 634 615,38 € 634 615,38 €
TOTAL 710 000,00 € 1 500 000,00 € 790 000,00 €
2.5.2. Modification du droit de réservation de logements de la Ville
En sus de la réservation de contingent à hauteur de 20%, destinés pour un premier tour au relogement,
accordée à la Ville aux termes de l’avenant n°1, il lui est accordé un droit de réservation
complémentaire de 4 logements dans les futurs immeubles de Seqens au sein de la phase 3 – lots
2A /2B, tels que désignés dans le plan figurant à l’article 5.
Au total sur les futurs logements de la phase 3, la Ville de Sceaux bénéficiera donc d’un droit de
réservation de 28 logements au regard du programme prévisionnel.
2.6. Prescriptions architecturales, urbaines et paysagères
Les dispositions prévues dans l’avenant n°1 relatives aux prescriptions architecturales, urbaines et
paysagères restent inchangées.
2.7. Prescriptions environnementales et pénalités associées
Aux termes de l’avenant n°1, Seqens s’est engagée à :
- respecter les prescriptions environnementales sur l’ensemble du lot n°1, définies par le cahier
des prescriptions environnementale annexé à l’avenant n° 1.
- soumettre l’opérateur qui réalisera l’opération d’accession de la phase 3 au respect dudit
cahier des charges de prescriptions.
Ledit cahier des charges de prescriptions environnementales a été mis à jour en 2021 et est annexé au
présent avenant. Seqens renouvelle son engagement pris à ce titre.
En application dudit cahier des charges de prescriptions environnementales, Seqens s’engage à ce que
les opérations de logements bénéficient des labels et certifications suivantes : 8
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
- label E+C- niveau E3C1 ;
- certification NF HABITAT HQE
Les sanctions attachées à la méconnaissance de cet engagement, fixées aux alinéas 2 et 3 de l’article
2.10 de l’avenant n°1, sont inchangées.
Ces obligations s’appliquent également à l’opération d’accession de la phase 3 : Seqens s’engage à
reporter dans l’acte de vente qui sera signé avec l’opérateur immobilier, une obligation relative à
l’obtention des label et certification visés précédemment.
Seqens ne sera tenue d’aucun engagement et ne pourra se voir sanctionnée au titre des dites
constructions à venir sous réserve que les obligations ainsi que le dispositif de sanction, prévus entre
les Parties, aient été inscrits dans l’acte de vente conclu avec l’opérateur immobilier désigné pour la
phase 3 d’accession.
Article 3 : L’organisation et la conduite du projet
3.1. Ajustement de la procédure de désignation des maîtres d’œuvre pour les opérations dont Seqens est maître d’ouvrage
Seqens organise des consultations pour le choix des maîtres d’œuvre et des entreprises auxquels sera
confiée la mise en œuvre des projets.
Le comité technique, prévu à l’avenant n°1, est associé à l’analyse des dossiers et se réunit autant que
nécessaire, préalablement à la convocation du comité de sélection.
La composition du comité de sélection, telle que prévue audit avenant, est ajustée : il est présidé par
le Directeur général de Seqens et composé de 5 autres membres dont 2 désignés par la Ville, 1 à 2
personnes qualifiées extérieures et un deuxième représentant de Seqens.
3.2. Suivi des projets architecturaux
Les modalités relatives au suivi des projets architecturaux prévus dans l’avenant n°1 restant
inchangées
3.3. Choix de l’opérateur pour la réalisation de l’opération d’accession en phase 3
Les Parties étaient initialement convenues de désigner le promoteur, en charge de la réalisation de
l’opération d’accession en phase 3, dans le cadre d’une consultation ouverte.
Dans le souci de maîtriser les plannings de réalisation de l’opération de construction des logements
aidés par Seqens du lot 2 et de l’opération en accession du lot 3 et ce, afin de préserver les locataires
et les riverains des nuisances, Seqens proposera à la Ville un promoteur pour la cession et la réalisation
de l’opération du lot 3. Le choix du promoteur se fera en concertation avec les services de la Ville et
ne nécessitera pas d’avenant complémentaire. 9
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
Article 4. La concertation et l’information
La Ville et Seqens s’engagent à mettre en œuvre des actions de concertation et d’information aux
différentes étapes du projet.
Les modalités prévues à l’article 4 de l‘avenant n°1, soit :
- l’organisation de réunions publiques sur l’opération, notamment à destination des locataires de la résidence des Mésanges ;
- la diffusion d’informations à travers :
une lettre d’actualité à destination des locataires, préparée et diffusée
par Seqens ;
le journal municipal, piloté par la Ville ;
- la communication sur site de l’opération des Mésanges, par l’utilisation des palissades de chantier. Une communication sur le projet des Quatre-Chemins et sur l’opération du lot n°1 sera mise en place sur les palissades de chantier, à l’initiative de Seqens et après validation de la Ville. Ces panneaux feront notamment mention de la participation de la Ville et de l’EPF 92 au projet ;
- la signature d’une charte de relogement avec les locataires précisant les engagements de Seqens en matière de loyers et conditions de déménagement,
seront complétées par une concertation avec les locataires sur l’usage des espaces commun extérieurs des résidences de Seqens, organisée à l’initiative de la Ville, avec Seqens. 10
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
Article 5. Révision de l’échéancier générale de la réalisation de l’opération
L’opération est réalisée en trois phases distinctes, permettant de procéder au cycle suivant :
construction, relogement, démolition.
Conformément au plan ci-dessous, les grandes étapes de la réalisation ont été modifiées comme suit :
Phases Années Opérations
Phase I 2017-2019
Construction du bâtiment 1-A, 61 logements aidés
Relogement des 80 locataires des bâtiments A et B dans le parc social
existant ou dans le bâtiment 1 A
Déconstruction des bâtiments A et B
Phase II 2020-2022
Construction du bâtiment 1-B, 90 logements aidés
Relogement des 44 familles restant des bâtiments C et D
2022 Déconstruction des bâtiments C et D
Phase III 2023-2025 Construction des bâtiments 2-A et 2-B, environ 120 logements aidés.
Phase III
accession 2022-2024
Cession du foncier à l’accession libre et construction d’environ 58
logements en accession libre 11
Convention de partenariat – avenant n°2 VILLE/Seqens
Opération des Quatre-Chemins, lot n°1
Octobre 2021
Article 6. Ajustement de la durée de la convention
La convention est établie pendant toute la durée de l’opération. Compte tenu de la modification de
l’échéancier prévisionnel défini à l’article 5, la convention expirera au 31 décembre 2025.
Selon l’avancement effectif de l’opération, la convention sera prolongée par tacite reconduction, pour
une durée renouvelable d’un an.
* * *
Les autres dispositions de la Convention, telle que modifiée par avenant n°1, restent inchangées.
Fait à Sceaux, le XX octobre 2021,
Pour la Ville Pour Seqens
M. Philippe LAURENT M. VAN LAETHEM
Maire Directeur général
Annexe :
1. Cahier des charges des prescriptions environnementales mis à jour