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Document publié le Samedi 1 janvier 2022
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Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Investissement et développement économique,
METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE
NOTE DE SYNTHESE RELATIVE AU RAPPORT AU
CONSEIL TERRITOIRE MARSEILLE PROVENCE
■ Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement – Approbation des 5
conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D F et I de l’ensemble immobilier du Parc Kallisté.
L’objet du présent rapport est de présenter le programme d’actions envisagé pour les 5 copropriétés A,C,D,F et I de Kallisté : ces copropriétés qui font l’objet d’interventions publiques depuis plus de 20 ans demeurent à ce jour en capacité de rester sous ce régime juridique.
Il convient de faire approuver 5 conventions de mise en œuvre de plans de sauvegarde ainsi que le coût estimatif et le financement prévisionnels de ces interventions. Les principaux axes d’actions déclinés sont les suivants :
Axe n°1 : le redressement de la gestion et des financements des copropriétés : Axe n°2 : l’accompagnement des copropriétaires et des occupants :
Axe n°3 : la requalification des copropriétés sur le plan technique :
Axe n°4 : l’amélioration du cadre de vie
La mise en œuvre des plans de sauvegarde repose sur une gouvernance qui se décline ainsi :
- Le Préfet des Bouches du Rhône préside la commission de suivi des plans de sauvegarde,
- La Métropole Aix Marseille Provence est le maitre d’ouvrage de l’opération chargé de piloter le suivi animation des plans de sauvegarde et de s’assurer de la bonne exécution par les prestataires,
- Le coordonnateur des plans de sauvegarde, nommé par le Préfet à l’issue d’une mise en concurrence menée par la Métropole, est chargé notamment de veiller à la bonne exécution des plans et de rendre compte au Préfet de l’avancée de l’opération.
Une équipe de suivi animation des plans de sauvegarde, sous maitrise d’ouvrage de la Métropole, sera désignée après un appel d’offre qui sera lancé prochainement. Le marché se décomposera en trois missions :
- L’assistance au redressement des copropriétés qui cible les propriétaires et instances de la copropriété,
- L’ingénierie sociale et gestion urbaine de proximité qui cible l’accompagnement social des occupants et le cadre de vie,
- La coordonnation des PDS évoquée précédemment.
La durée d’un plan de sauvegarde est de 5 ans renouvelable. Un bilan intermédiaire sera réalisé à l’issue de 3 ans de mise en œuvre pour chacun des plans : - Si les indicateurs sont favorables, la copropriété sera considérée comme en cours de redressement et le plan de sauvegarde se poursuivra avec les objectifs initiaux.
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 2 2
- Si les indicateurs de redressement sont négatifs et montrent que la copropriété n’est pas en mesure de se redresser, le plan de sauvegarde se poursuivra avec toutefois un nouvel objectif non pas de redressement mais de recyclage et un probable projet de maitrise publique.
Une évaluation finale sera réalisée au terme des 5 ans.
Le coût global prévisionnel de l’ensemble de l’opération est estimé à 4,7 M€ dont un engagement 2,062 M€ pour la Métropole (avec recettes à percevoir pour l’ingénierie de 0.96M€).
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence
RAPPORT AU BUREAU DE LA MÉTROPOLE
Cohésion sociale, habitat, logement
■ Séance du 30 juin 2022
23316
■ Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement - Approbation des 5
conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I de l'ensemble immobilier du Parc Kallisté
Madame la Présidente de la Métropole Aix-Marseille-Provence sur proposition du Commissaire Rapporteur soumet au Bureau de la Métropole le rapport suivant :
L’ensemble immobilier du Parc Kalliste est un site d’environ 10 hectares situé chemin des Bourrely dans le quartier Notre Dame Limite dans le 15ème arrondissement de Marseille. Il est composé aujourd’hui de 7 copropriétés privées, les bâtiments A, C, D, E, F, G et I comptant 507 logements, de deux terrains nus issus des démolitions des bâtiments B et H, de garages, de commerces de proximité et d’un groupe scolaire.
Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique. Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître, accélérant les mouvements de transfert de propriété et créant instabilité et fragilité. Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille.
En 2000, La procédure « de plan de sauvegarde » (PDS) instaurée par loi du 13 décembre 1996 devient le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.
Un plan de sauvegarde prévoit les mesures suivantes :
Redressement de la situation financière de la copropriété,
Clarification et simplification des règles de structure et d’administration de l'immeuble, Réalisation de travaux de conservation de l'immeuble (par exemple, réfection du gros œuvre) ou tendant à réduire les charges de fonctionnement trop importantes, Information des occupants de l'immeuble (propriétaires, locataires...) pour restaurer les relations sociales.
Il permet de mobiliser des aides de l’ANAH et d’avoir un cadre et un pilotage public d’actions coordonnées.
Ce plan de sauvegarde (2000-2005) a permis la réalisation d'un certain nombre d'actions fortes : la scission en 9 copropriétés, la réalisation de près de 10 millions d'Euros de travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, l'instauration d'un droit de préemption urbain renforcé en 2003 et la mise en place d'un opérateur foncier, Marseille Habitat.
Ces interventions publiques entreprises n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. Dans le cadre du premier programme de rénovation urbaine, une convention
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence 2
partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet a permis notamment la démolition des 245 logements composant les bâtiments B et H dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à l’opérateur Marseille Habitat.
En parallèle, pour poursuivre et conforter les copropriétés en capacité de se redresser, une mise à l’élaboration de nouveaux plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur les copropriétés A, C,D,E,F,G et I. Deux situations se présentent à l’issue des diagnostics préalables :
- Les copropriétés E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. La Métropole Aix Marseille Provence a saisi le Tribunal judiciaire début mars 2022 pour initier des expertises sur la base des articles L615-6 du code de la construction et de l’habitation aux fins de carence des syndicats de copropriétaires. Le projet simplifié d’acquisition publique et de démolition a été présenté suite à la saisine du tribunal judiciaire au bureau de la Métropole le 10 mars 2022.
- Les copropriétés A, C, D, F et I, bien qu’encore fragiles, apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée avec un accompagnement renforcé. Ces 5 copropriétés comptent 362 logements et sont gérées par des syndics professionnels.
Les principaux enjeux pour ces 5 copropriétés sont les suivants :
- Arrêter le processus de dégradation en accompagnant les instances de chacune des 5 copropriétés dans une gestion saine et vertueuse,
- Accompagner les populations les plus fragiles, locataires et occupants, - Remobiliser les occupants autour de leur cadre de vie,
- S’inscrire dans un contexte de nouvelles interventions sur le site dans le cadre d’un nouveau projet urbain à conventionner avec l’ANRU en 2022.
Le programme d’action décliné dans les conventions de plans de sauvegarde a été présenté le 22 mars 2022 à l’ensemble des partenaires institutionnels ainsi qu’aux instances de copropriété lors d’une dernière commission d’élaboration des plans de sauvegarde et a reçu un avis favorable.
L’objet du présent rapport est donc de présenter ce programme d’actions envisagé pour ces 5 copropriétés A, C, D, F et I et de faire approuver les 5 conventions de mise en œuvre des plans de sauvegarde ainsi que le coût estimatif et le financement prévisionnels de ces interventions.
Les principaux axes déclinés dans ces 5 plans de sauvegarde
Il s’agit de présenter ci-dessous les principaux axes d’accompagnement envisagés dans le cadre des plans de sauvegarde. La méthodologie envisagée pour atteindre ces objectifs sera proposée par les futurs prestataires de suivi animation qui seront désignés à l’issue d’une mise en concurrence qui sera initiée prochainement.
Axe n°1 : le redressement de la gestion et des financements des copropriétés :
- Remobilisation du conseil syndical et des copropriétaires : formations à proposer pour une meilleure compréhension des droits et devoirs de chacun et du fonctionnement de la copropriété, actions de mobilisation diverses pour une meilleure mobilisation des copropriétaires (évènements conviviaux, permanences, supports d’information…). - Redressement de la situation financière des copropriétés : accompagnement renforcé du syndic et du conseil syndical, stratégie efficace de lutte contre les impayés, apurement des dettes fournisseurs, maitrise des charges et dépenses d’entretien, mise en place d’un atelier de suivi et maitrise des charges, mobilisation de l’aide à la gestion de l’ANAH. - Portage ciblé de lots : outil de redressement des copropriétés en difficultés qui consiste à faire acquérir par un opérateur missionné (qui reste à définir) un nombre limité de lots en vue de participer au redressement des copropriétés. L’objectif d’acquisition est de 65
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence 3
logements sur ACDFI dont 40 sur les bâtiments A et I qui sont les bâtiments présentant les plus grandes fragilités.
Axe n°2 : l’accompagnement des copropriétaires et des occupants :
- Accompagnement social renforcé des occupants autour du logement et de l’accès aux droits : Identification des occupants en situation de fragilité, assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages, prévention du décrochage économique et social des ménages, signalement des situations de mal logement, information des nouveaux acquéreurs sur la situation de la copropriété (droits et devoirs). - Accompagnement des bailleurs : prévention des impayés liés notamment aux appels de fonds, formation aux droits et devoirs du bailleur, sensibilisation des nouveaux acquéreurs sur la situation des copropriétés et sur le devoir de fournir un logement décent. - Ancrage dans la dynamique partenariale du quartier : intégration de l’équipe de suivi animation retenue au tissu associatif et institutionnel local, mise en place d’un atelier de suivi social en lien avec tous les partenaires pour coordination du travail d’accompagnement et création d’un collectif durable.
Axe n°3 : la requalification des copropriétés sur le plan technique :
L’équipe de suivi animation accompagnera les copropriétés dans la réalisation de travaux en parties communes de la définition de ces travaux jusqu’à leur livraison : accompagnement technique, administratif (vote des travaux en AG), et financier (mobilisation des financements et préfinancement, plan trésorerie).
Un certain nombre de travaux ont été identifiés dans le diagnostic dans le cadre de l’élaboration des PDS : l’intervention sur les colonnes gaz et eaux usées, interventions sur l’accès et la sécurisation des communs (portes d’entrée, interphonie, amélioration des dispositifs d’éclairage de secours, éclairage des communs…), la mise en peinture des cages d’escaliers après travaux, et les garde-corps de sécurité en toiture terrasse.
Ces travaux sont estimés pour les 5 copropriétés à 2,5M€ TTC avec un financement ANAH sur les travaux à hauteur de 70 % du HT, 12% pour la métropole et 9% pour la ville, ce qui engendrerait un reste à charge de 20% du TTC pour les copropriétaires :
Montant
HT
Montant
TTC Anah Métropole Ville Copropriété
A 405 575 445 528 273 115 46 820 35 115 90 479
C 285 598 313 732 192 322 32 969 24 727 63 713
D 551 634 605 975 371 471 63 681 47 761 123 063
F 533 377 585 919 359 176 61 573 46 180 118 990
I 499 470 548 673 336 344 57 659 43 244 111 426
2 275 655 2 499 827 1 532 427 262 702 197 026 507 671
Axe n°4 : l’amélioration du cadre de vie
Il s’agit de mettre en place des actions pour l’amélioration du cadre de vie des occupants en agissant sur les problématiques quotidiennes (Actions de sensibilisation liées à la propreté, au tri, au stationnement anarchique, aux encombrants…). L’objectif étant d’aller vers un usage respectueux et partagé des espaces extérieurs.
- L’amélioration de la gestion urbaine de proximité : définition d’une méthode de travail partenariale, veille régulière en matière de cadre de vie et signalement, identification et proposition de petits aménagements pour répondre à certains dysfonctionnements… - La mise en œuvre de démarches participatives sur le cadre de vie et le logement : sensibilisation et mobilisation des acteurs de terrain pour informer, mobilisation des habitants dans des démarches participatives (ateliers…), accompagnement des occupants
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence 4
à une bonne utilisation du logement pour un meilleur confort et pour réaliser des économies d’énergie.
- L’Insertion dans le projet urbain : La requalification du site nécessitera une réorganisation foncière. Il s’agira d’accompagner les copropriétés dans la cession d’espaces non bâtis en fonction du projet urbain défini. Un objectif : réduire le coût d’entretien des espaces non bâtis pour les copropriétés et permettre la mise en œuvre d’un projet urbain au service des habitants.
La mise en œuvre des plans de sauvegarde
La gouvernance des plans de sauvegarde se décline ainsi :
- Le Préfet des Bouches du Rhône préside la commission de suivi des plans de sauvegarde, - La Métropole Aix Marseille Provence est le maitre d’ouvrage de l’opération chargé de piloter le suivi animation des plans de sauvegarde et de s’assurer de la bonne exécution par les prestataires,
- Le coordonnateur des plans de sauvegarde, nommé par le Préfet à l’issue d’une mise en concurrence menée par la Métropole, est chargé notamment de veiller à la bonne exécution des plans et de rendre compte au Préfet de l’avancée de l’opération.
Une équipe de suivi animation des plans de sauvegarde, sous maitrise d’ouvrage de la Métropole, sera désignée après un appel d’offre qui sera lancé prochainement. Le marché se décomposera en trois missions :
- L’assistance au redressement des copropriétés qui cible les propriétaires et instances de la copropriété,
- L’ingénierie sociale et gestion urbaine de proximité qui cible l’accompagnement social des occupants et le cadre de vie,
- La coordonnation des PDS évoquée précédemment.
Durée et évaluation
La durée d’un plan de sauvegarde est de 5 ans renouvelable.
Un bilan intermédiaire sera réalisé à l’issue de 3 ans de mise en œuvre pour chacun des plans :
- Si les indicateurs sont favorables, la copropriété sera considérée comme en cours de redressement et le plan de sauvegarde se poursuivra avec les objectifs initiaux.
- Si les indicateurs de redressement sont négatifs et montrent que la copropriété n’est pas en mesure de se redresser, le plan de sauvegarde se poursuivra avec toutefois un nouvel objectif non pas de redressement mais de recyclage et un probable projet de maitrise publique.
Une évaluation finale sera réalisée au terme des 5 ans.
Couts et financements prévisionnels
Le coût global prévisionnel de l’ensemble de l’opération est estimé à 4,7 M€ et réparti ainsi :
Maitre
d'ouvrage
estimatif
HT
estimatif
TTC ANAH Métropole Ville
Banque
des
Territoires
Copropriété
Travaux sur
les 5
copropriétés
Copropriétés 2 275 655 2 499 827 1 532 42 7 262 702 197 026 0 507 671
Ingénierie
suivi
animation
Métropole 1 500 000 1 800 000 750 000 832 500 67 500 150 000 0
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence 5
PDS
Aide au
redressement Copropriétés 330 417 396 500 396 500 0 0 0 0
4 106 072 4 696 327 2 678 92 7 1 095 202 264 526 150 000 507 671
Il convient de préciser de nouveau que les coûts de travaux sont des estimatifs dont les montants seront affinés après consultation des entreprises par les instances des copropriétés et soumis à l’approbation des assemblées générales. Aussi, les engagements financiers des partenaires au bénéfice des copropriétés concernant les travaux interviendront ultérieurement dans le cadre de délibérations et/ou commissions spécifiques.
De même, le montant définitif de l’ingénierie lié au suivi animation des plans de sauvegarde sera le celui issu de l’appel d’offre lancé par la Métropole au regard des offres retenues. A noter que la participation financière de la Banque des territoires et de la Ville de Marseille au bénéfice de la Métropole sur ce poste de suivi animation est forfaitaire et n’évoluera pas en fonction du montant final.
Aussi, il est important de rappeler les clefs de financement pour lesquels l’ensemble des partenaires s’engagent :
ANAH Métropole Ville Banque Territoires Copropriété
Travaux 70% du HT 12% du HT 9% du HT 0% Reste à charge
ingénierie suivi animation
PDS 50% du HT
Reste à
charge 13 500€/an 30 000€/an 0%
Aide au redressement 5 000€/copro + 150/lgt 0% 0% 0% 0%
Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Bureau de la Métropole de prendre la délibération ci-après :
Le Bureau de la Métropole Aix-Marseille-Provence,
Vu
Le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Le Code de la Construction et de l’Habitation, et notamment son article L.615-1 ; La loi n°2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles ;
La loi n°2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République ;
L’avis favorable des membres de la commission des plans de sauvegarde du 22 mars 2022 sur le plan d’actions, les coûts et les engagements financiers de chacun ; La délibération n°HN 001-8073/20/CM du Conseil de la Métropole du 17 juillet 2020 portant délégation de compétences du Conseil au Bureau de la Métropole ; La lettre de saisine de la Présidente de la Métropole ;
L’avis du Conseil de Territoire de Marseille Provence du 27 juin 2022.
Ouï le rapport ci-dessus
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence 6
Entendues les conclusions du Commissaire Rapporteur,
Considérant
Qu’il convient de présenter pour approbation à la présente Assemblée délibérante les conventions de plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D F et I en vue d’en approuver les plans d’actions, coûts et engagements et de permettre ainsi la poursuite de la procédure en vue de la prise d’arrêtés préfectoraux de plans de sauvegarde,
Délibère
Article 1 :
Sont approuvés les cinq plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I du Parc Kalliste dont les conventions de mises en œuvre définissant le programme d’action, les coûts et engagements sont joints en annexes.
Article 2 :
Les conventions conclues pour une durée de 5 années prendront effet à compter de la date de signature des arrêtés préfectoraux de plans de sauvegarde qui interviendra après signature des 5 conventions par l’ensemble des partenaires.
Article 3 :
Madame la Président de la Métropole, ou son représentant, est autorisé à signer ces cinq conventions de mise en oeuvre et tous les actes afférents.
Article 4:
Les crédits nécessaires sont inscrits au budget 2022 de l’Etat Spécial du Territoire Marseille Provence, Sous-Politique E110 – Opération n°2016103800 – Chapitre 4581191007.
Pour enrôlement,
Le Vice-Président Délégué,
Logement, Habitat,
Lutte contre l'habitat indigne
David YTIER
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE- COPROPRIÉTÉ BÂTIMENT A -
1
Marseille Provence métropole
- Convention de plan de sauvegarde -
Nom de l’opération :
Plan de sauvegarde de la copropriété Kallisté Bât. A
Adresse de la copropriété :
130 Chemin des Bourrely 13015 Marseille
Immatriculée au registre national des copropriétés sous le numéro : AC0433078
Période et n° de l’opération :
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE- COPROPRIÉTÉ BÂTIMENT A -
2
La présente convention est établie entre :
L’État, représenté par Monsieur Christophe MIRMAND, Préfet des Bouches du Rhône ;
La Métropole Aix-Marseille-Provence, maitre d’ouvrage de l’opération, représentée par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Ville de Marseille, représentée par Monsieur Benoit PAYAN, son Maire ;
L’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté par Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole, délégataire des aides à la pierre, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci-après « Anah» ;
Le Conseil Départemental des Bouches du Rhône, représenté par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Banque des Territoires, représentée par Monsieur Alexis ROUQUE, son Directeur Régional Provence Alpes Côte d’Azur ;
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE- COPROPRIÉTÉ BÂTIMENT A -
3
Vu, le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu l’arrêté du Préfet portant création de la commission chargée de l’élaboration de plans de sauvegarde sur l’ensemble immobilier du Parc kalliste en date du 24/10/2014,
Vu la délibération n°…………………… de l'assemblée délibérante de la Métropole Aix-Marseille-Provence, en date du ………………………, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération n°…………………… du conseil municipal de la Ville de Marseille, en date du ………………… autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de la commission permanente du conseil départemental des Bouches du Rhône n°…………......... en date du ………………. autorisant la signature de la présente convention,
Vu le compte rendu de la commission des plans de sauvegarde du 22 mars 2022,
Il a été exposé ce qui suit :
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE- COPROPRIÉTÉ BÂTIMENT A -
4
Table des matières :
Préambule ................................................................................................................................................. 6
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. .......................................................................... 10
1.1 Dénomination de l’opération ................................................................................................................. 10
1.2 Périmètre et champs d’intervention ....................................................................................................... 10
1.3 Nature, état et instances de la copropriété ............................................................................................. 10
Article 2. Enjeux ....................................................................................................................................... 13
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération .......................................................................... 13
3.1 Volet juridique et foncier....................................................................................................................... 13
3.1.1 Volet juridique .............................................................................................................................. 13
3.1.2 Volet foncier portage de lots .......................................................................................................... 14
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ........................................ 15
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété ............................ 15
3.2.2 Redressement financier de la copropriété ....................................................................................... 17
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires ............................................................. 17
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges........................................................................ 18
3.3 Volet social ......................................................................................................................................... 19
3.3.1 Accompagnement social des occupants ......................................................................................... 20
3.3.2 Accompagnement des bailleurs ..................................................................................................... 20
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier ................................................... 21
3.4 Volet technique ................................................................................................................................... 22
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes ......................................... 22
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles .......................................................... 23
3.4.2.1 La réalisation des travaux ........................................................................................................... 24
3.4.2.3 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes .................................................... 24
3.4.3 Travaux en parties privatives ......................................................................................................... 25
3.5. Volet énergie et précarité énergétique .................................................................................................. 25
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain.................................................. 25
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier ......................................................................................... 25
3.6.2 Gestion urbaine de proximité ......................................................................................................... 26
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation. ........................................................................................... 27
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires ........................................................ 27
5.1 Financement de l’Anah. ....................................................................................................................... 27
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence ............................................................................ 28
5.3 Financement par la Ville de Marseille .................................................................................................... 29
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE- COPROPRIÉTÉ BÂTIMENT A -
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5.4 Financement du Conseil Départemental ................................................................................................ 29
5.5 Financement de la Banque des Territoires ............................................................................................. 30
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde .......................................................... 30
Article 7. Pilotage et évaluation .................................................................................................................. 31
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.................................................................................... 31
7.1.1. Pilotage du Préfet ........................................................................................................................ 31
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage ..................................................... 32
7.1.3. Instances de pilotage ................................................................................................................... 32
7.2. Suivi-animation de l'opération ............................................................................................................. 33
7.2.1. Équipe de suivi-animation ............................................................................................................ 33
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation ...................................................................................... 33
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ....................................................................................... 33
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées ............................................................................................. 34
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs ................................................................................................... 34
7.3.2. Bilans et évaluation finale ............................................................................................................. 34
Article 8. Communication........................................................................................................................... 35
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ........................................... 36
9.1 Durée de la convention ........................................................................................................................ 36
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention ............................................................................................. 36
Article 10. Transmission de la convention ................................................................................................... 37
Annexes : ........................................................................................................................................... 38
Annexe 1. Périmètre de l'opération .................................................................................................. 39
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux .............................................................. 40
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie ................................................................................. 41
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement .................................................................................... 42
Annexe 5. Indicateurs proposés ........................................................................................................ 43
Lexique : ............................................................................................................................................ 49
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE- COPROPRIÉTÉ BÂTIMENT A -
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Préambule
L’ensemble immobilier «Parc Kallisté» s’inscrit dans le quartier de Notre-Dame-Limite, localisé en limite nord de Marseille, limitrophe aux communes des Pennes Mirabeau et de Septèmes-les-Vallons et adossé aux contreforts du massif de l’Etoile.
Le Parc Kalliste a été construit entre 1962 et 1964 grâce à des fonds issus de sociétés indochinoises de production de bois.
L’ensemble immobilier est composé à l’origine de 9 immeubles de 4 à 17 étages regroupant 753 logements ; Il s’agissait d’un programme immobilier privé destiné à de la location. Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique.
Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître. L’ensemble immobilier connaît de réelles difficultés dues non seulement à une mauvaise conception du règlement de copropriété, mais surtout au cumul des handicaps caractéristiques des quartiers en grande difficulté : dégradation du cadre de vie faute de moyens d’actions pour assurer l’entretien courant, accueil d’une fraction croissante de ménages très démunis, avec notamment parmi eux un nombre croissant de ménages primo-arrivants et par ailleurs une forte diminution du nombre de propriétaires occupants.
Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille. La procédure « de plan de sauvegarde » instaurée par loi du 13 décembre 1996 est ensuite devenue le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.
Le premier plan de sauvegarde a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2000 et prorogé pour une durée de trois ans à compter du 22 décembre 2002. L’objectif était de contribuer au redressement technique, de gestion et social de l'ensemble immobilier.
Ce plan de sauvegarde 2000/2005 a permis :
- la scission en 9 copropriétés distinctes et la création d’une union des syndicats,
- la réalisation d’importants travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, - l’instauration d'un droit de préemption urbain renforcé,
- la mise en place d'un opérateur immobilier et l’acquisition amiable de logements.
Ces interventions publiques n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. La viabilité de certaines copropriétés, notamment B et H, qui cumulaient désordres techniques, difficultés financières et de gestion, semblait dès lors compromise.
Par conséquent, parallèlement au Plan de Sauvegarde, les partenaires publics décidaient de s’engager dans la définition d’un projet de rénovation urbaine portant sur ce site tant la situation d’endettement et de dégradation du bâti de certaines copropriétés ainsi que les conditions sociales et de vie de leurs occupants paraissaient alors particulièrement alarmantes, voire rédhibitoires pour certains bâtiments.
Entre 2008 et juin 2010, une étude développant les volets urbain et juridique ont été réalisées, constituant ainsi la base du projet de renouvellement urbain du Parc Kallisté.
Une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet prévoyait notamment la démolition des 245 logements des bâtiments B et H et la rénovation des équipements publics existants. La mise en œuvre de ce projet urbain se réalise pour partie dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à Marseille Habitat qui est en charge notamment d’acquérir, de reloger et de démolir les bâtiments visés.
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En parallèle de ce projet urbain, et pour conforter les copropriétés en capacité de rester sous ce statut privé, les partenaires publics ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, E, F, I et G. C’est ainsi qu’une commission chargée d’élaborer et d’approuver le programme d’actions des 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G a été créée le 24 octobre 2014. Une mise à l’élaboration effective des plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur ces copropriétés.
A l’issue des diagnostics préalables, seules 5 copropriétés parmi les 7 envisagées apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée : Il s’agit des copropriétés A, C, D, F et I pour lesquelles la mise en œuvre de plans de sauvegarde semble opportune.
Les deux autres copropriétés, E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. C’est ainsi que dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain, l’objectif d’acquisition publique est étendu à ces deux bâtiments.
La chronologie ci-dessous rappelle les principales étapes de la vie de l’ensemble et des interventions publiques dont il a fait l’objet :
1962 – Publication du règlement de copropriété aux hypothèques le 27 février.
1964 - Construction de neuf immeubles d’habitation à usage locatif. Le vendeur du terrain, propriétaire de la bastide restée au centre de l’opération, s’était vu promettre la construction d’immeubles de 2 étages. L’ensemble compte en définitive 753 logements répartis en 9 immeubles de 4 à 17 étages. 1972 - Mise en vente : confronté à de graves difficultés de gestion, le promoteur procède à la vente par lots des logements. L’ensemble est organisé en un syndicat unique de copropriétaires. L’école publique construite au centre du quartier reste enclavée dans les emprises privées.
1985 – Création des syndicats secondaires (modification du règlement de copropriété). 1985 / 1986 – Mise en liquidation judiciaire du syndic du syndicat principal.
1988 - procédure de redressement.
1994 – Un syndic général est mis en place.
1995 – Manifestation des copropriétaires à l’Hôtel de Ville.
1996 – Un audit juridique et financier réalisé par Deloitte & Touche, est financé par la ville, l’état et la région. 29/04/1998 – Convention partenariale pour la revalorisation de la copropriété du Parc Kallisté, signée par le maire de Marseille et le syndic représentant les copropriétaires.
7/02/1999 - Arrêté préfectoral portant création de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde. 14/09/1999 – Mise sous administration provisoire du syndicat principal.
22/12/2000 – Arrêté de notification du premier plan de sauvegarde.
07/10/2005 - Scission de la copropriété : par ordonnance du président du TGI de Marseille, chaque immeuble devient une copropriété à part entière, sur une emprise foncière délimitée. Seules les voies entourant l’école sont attribuées au domaine public de la CUMPM.
21/11/2007- arrêté d’élaboration de plans de sauvegarde sur 6 immeubles (A, C, D, E, F, I) non suivi de mise en œuvre.
2008/2010 - une étude développant les volets urbain et juridique a été réalisée par Marc Petit, architecte urbaniste et Maître Berthelot, avocat. A noter également que deux études ont été lancées par le GIP MRU et l’ANRU, Bresson et Laforgue.
23/12/2010 - validation du programme de renouvellement urbain «Parc Kallisté» par l’ANRU. 06/07/2012 signature d’une concession d’aménagement avec Marseille Habitat pour une durée de 7 ans à en vue de l’acquisition/relogement/ démolition des bâtiments B et H.
2013 - l’ensemble des partenaires mobilisés dans le cadre du PRU ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G. – signature d’une charte de gestion urbaine de proximité.
4/11/2013 - publication d’une notice monographique « patrimoine du XXème siècle » de la DRAC sur le parc
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Kallisté (n° 1554, citée en introduction).
24/10/2014 - arrêté préfectoral créant une commission d’élaboration de plans de sauvegarde pour les bâtiments A,C,D,E,F,G,et I.
24/04/2015 - le président du TGI de Marseille rend une ordonnance constatant la carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment B.
19/05/2016 - lancement de l’étude action pour l’élaboration des plans de sauvegarde. 16/09/2016 - lancement de l’étude urbaine sur le parc Kallisté.
23/02/2018 -le diagnostic des copropriétés, le diagnostic commercial, l’étude urbaine et les travaux des sous-commissions ont conduit à distinguer, en regard de l’évolution distincte des copropriétés, deux types d’options opérationnelles pour les immeubles du parc Kallisté non traités dans le cadre de la concession en cours, limitée au recyclage des seuls bâtiments B et H :
- Le recyclage foncier des bâtiments E et G
- Le plan de sauvegarde, nécessaire pour les immeubles A, C, D, F et I
Mars/ avril 2019- extension de la concession pour l’acquisition/recyclage des bâtiments E et G Été 2019 - Démolition du bâtiment B
Avril 2021 - Démolition du bâtiment H
Février 2022 -présentation à l’ANRU du nouveau projet de renouvellement urbain à l’échelle de Kal- liste/Solidarité.
Une convention de plan de sauvegarde distincte est développée pour chacune des cinq copropriétés, mais des moyens transversaux seront mis en œuvre pour accompagner la réalisation de l’ensemble des plans de sauvegarde.
Les moyens nécessaires en termes de portage, de relogement, de suivi-animation, de communication et d’évaluation seront donc considérés à l’échelle globale des cinq plans de sauvegarde, regroupés dans le cadre d’un dispositif opérationnel unique et coordonné.
Chaque convention sera présentée à l’assemblée générale de la copropriété concernée, conformément aux dispositions de l’article 615-1-III du code de la construction et de l’habitation.
Le dispositif des plans de sauvegarde
Le dispositif Plan de Sauvegarde, conformément aux dispositions des articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l’habitation, est « destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné », mis en évidence lors du diagnostic.
« Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées :
- redresser la situation financière de la copropriété ;
- clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
- clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
- réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la ré- duction des charges de fonctionnement ;
- assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations so- ciales ;
- organiser la mise en place de mesures d'accompagnement. »
Ces Plans de Sauvegarde sur les copropriétés du parc Kallisté à Marseille ont pour objectif principal de maintenir de façon durable les immeubles restants viables sous le statut de la copropriété. Ils s’inscrivent dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain qui vise une transformation profonde du quartier et son désenclavement, la reconstruction d’équipements publics (groupes scolaires, centre social),
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le développement à terme d’une nouvelle offre de logements et d’une nouvelle offre commerciale ou de services et sont l’un des trois outils opérationnels que se sont donnés les partenaires publics pour transformer durablement ce quartier et agir durablement sur les processus de vulnérabilité à l’œuvre sur ce territoire.
Le dispositif est piloté de façon coordonnée avec l’opération de renouvellement urbain engagée dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain. Il est animé par une équipe de suivi-animation. Un coordonnateur nommé par le préfet est chargé de veiller au bon déroulement de la mise en œuvre de chaque plan de sauvegarde (cf. art. R615-4 CCH).
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Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’État, la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville de Marseille, l’Anah, le conseil départemental des Bouches-du-Rhône décident de mettre en place un plan de sauvegarde pour la copropriété :
Kallisté Bâtiment A
Chemin de la Bigotte/ Chemin des Bourrely
13015 Marseille
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de la Ville de Marseille et du conseil départemental des Bouches-du-Rhône.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
La présente convention s’applique à la copropriété A du parc Kalliste, située chemin de la Bigotte dans le 15ème arrondissement de Marseille. Elle est cadastrée dans le 15ème arrondissement, quartier Notre Dame Limite section C parcelle n°108. La surface de la parcelle est de 15714m².
Cette copropriété, en retrait de la voirie principale se compose de 80 logements.
1.3 Nature, état et instances de la copropriété
Synthèse du diagnostic de la copropriété (issu du diagnostic initial)
- Un bâtiment en retrait des voiries principales et plus isolé géographiquement,
- Des problèmes de sécurité publique grandissants,
- Copropriété composée majoritairement majoritairement de bailleurs,
- Une situation financière de la copropriété très critique avec un taux d’impayés de 40%, - Un suivi important des impayés à mettre en place,
- Des économies de charges possibles pour donner un peu de souffle aux copropriétaires,
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- La présence de Marseille Habitat qui joue un rôle stabilisateur,
- Des actions à engager auprès des copropriétaires pour les remobiliser,
- Des propriétaires occupants avec des revenus modestes,
- Des locataires en grande précarité dans des logements en état moyen voire dégradés pour certains, - Des dégradations et un entretien difficile au regard des incivilités et comportements de certains occupants, - Des travaux souhaités par les habitants en parties communes.
Lors des enquêtes il a pu être rencontré 20 ménages (7 propriétaires occupants et 13 locataires), soit 25 % des occupants de l’immeuble.
Situation actuelle de la copropriété (2021)
Budget 2021 : 156 000€
Dettes Fournisseurs : 65 893€
Dettes copropriétaires : 111 978€
4 copropriétaires ont un solde débiteur supérieur à 10 000€.
Conseil syndical : 4 membres
Gestion par un syndic professionnel : Cabinet Gaudemard.
Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété est composée de 167 lots, dont 80 lots d’habitation.
Nombre de propriétaires occupants : 17
Nombre de logements appartenant à Marseille Habitat : 22
Synthèse de l’état technique de la copropriété
Pour l’élaboration du plan de sauvegarde, des diagnostics ont été réalisés sur la copropriété pour effectuer un état des lieux de l’état technique du bâti, de son potentiel en matière de rénovation énergétique et établir un programme prévisionnel de travaux.
Le précédent plan de sauvegarde a permis la réalisation de travaux de conservation du bâti et d’amélioration de la sécurité.
Travaux réalisés :
Plan de sauvegarde précédent (travaux achevés en 2010)
- Ravalement des façades
- Remplacement des menuiseries extérieures et de leurs occultations
- Mise aux normes ascenseurs (remplacement à neuf)
- Étanchéité terrasses
Interventions ponctuelles
Année Nature des travaux Montant
2009 Travaux d’urgence : remplacement colonnes cages A5 ; A8 ;
A9 4 200 €
2011 Remise en peinture bât A7 3 700 €
2011 Réparation protection incendie 600 €
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2012 Travaux tronçon colonnes eaux cuisines A7 1 500 €
2013 Remplacement globes économiques 850 €
2013 Travaux d’urgence ascenseur bât A7 1 050 €
2013 Réparation système désenfumage 400 €
2013 Remplacement colonnes évacuation A9 1 000 €
2014 Débarrassage et désinsectisation gaine A8 400 €
2014 Débarrassage et désinsectisation gaine A7 600 €
2014 Vérification colonnes sèches incendie 4 700 €
2014 Remise en état électricité 4 500 €
2014 Peinture A8 450 €
2014 Peinture A9 450 €
2014 Remplacement de 2 détendeurs 2 300 €
2015 Réparation colonnes sèches 1 300 €
2015 Travaux de sécurisation ascenseur A7 900 €
2015 Travaux de sécurisation ascenseur A9 900 €
2016 Remplacement sécurité porte ascenseur A9 1 000 €
État général des parties communes (diagnostic novembre 2016)
Élément Type Isolation État Observation
Structure Béton armé Bon pas de désordres structurels
Toiture Terrasses non Bon Refait en 2010
Façades Béton armé non Bon Ravalement 2010
Menuiseries
extérieures PVC oui Bon
Double vitrage (2010)/ absence
de ventilation
Portes halls Acier non Moyen verre armé parfois cassé
Contrôle d'accès Moyen interphone HS
Ascenseurs 3 personnes Bon ascenseurs neufs
Escaliers Granito Bon
Désenfumage « Skydome » Bon rénové 2010
Éclairage de secours Bon rénové 2010
Colonnes sèches Acier Bon contrat de maintenance
Colonnes gaz plomb Bon Ventilées
Colonnes électricité Bon Présence de prise de terre; état d'origine
Colonnes alimentation
eau Acier Pas de fuites signalées
Colonnes EU/EV Fonte Moyen Remplacement de quelques tronçons
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L’essentiel des travaux relatifs à la sécurité et à la conservation de l’immeuble ont été réalisés il y a moins de 10 ans.
Le vandalisme est la cause principale des frais de maintenance sur les installations électriques, les équipements de sécurité, les ascenseurs et les revêtements muraux des parties communes.
L’obsolescence des colonnes de chute en fonte entraine des réparations récurrentes.
Article 2. Enjeux
Au regard des résultats du diagnostic, les enjeux du plan de sauvegarde sur la copropriété bâtiment A du Parc Kallisté sont les suivants :
Améliorer la gouvernance de la copropriété : remobiliser les copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
Redresser la situation financière de la copropriété en diminuant le taux d’impayés et les dettes fournisseurs, notamment par la mise en œuvre du portage de certains lots ;
Accompagner la copropriété dans l’élaboration d’un plan de patrimoine ;
Améliorer le suivi des impayés et du recouvrement et anticiper les difficultés pour prévenir de nouveaux impayés ;
Prendre en compte la situation économique fragile des occupants : prévenir l’augmentation des charges de copropriété, aider à l’optimisation du budget, sensibiliser aux économies d’énergie…
Soutenir les occupants dans leurs besoins de travaux en parties privatives : accompagner propriétaires comme locataires dans leurs démarches ;
Améliorer le cadre de vie en sensibilisant à un usage respectueux des parties communes et des espaces extérieurs.
Les partenaires ont arrêté les actions prioritaires à mettre en œuvre :
- Le redressement durable de la situation financière de la copropriété ;
- La remobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
- L’amélioration globale des bâtiments ;
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
3.1 Volet juridique et foncier
3.1.1 Volet juridique
a) Descriptif du volet
Le volet juridique a pour objectif de sécuriser les décisions d’assemblées générales.
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Encadrement et vérification des décisions prises en assemblée générale ordinaire : En s’appuyant sur l’implication du conseil syndical, une réunion préalable à l’envoi des convocations aux assemblées générales sera organisée. L’objectif de cette réunion sera de contrôler l’ordre du jour, les annexes comptables et vérifier qu’aucun point important ne soit laissé de côté. A cette occasion, le conseil syndical sera sensibilisé sur les majorités à obtenir pour chaque vote.
L’équipe de suivi-animation sera également présente aux assemblées générales afin de vérifier la feuille de présence et l’application des majorités adéquates à chaque résolution.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer le conseil syndical dans le contrôle de la mission du syndic ;
- Sécurité juridique de la prise de décisions en assemblée générale.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.1.2 Volet foncier portage de lots
a) Descriptif du volet
Le portage ciblé de lots d’habitation en copropriété est un outil d’intervention qui participe au redressement des copropriétés en difficulté. Initié dans le cadre d’une stratégie d’intervention publique, il consiste en l’acquisition, par un opérateur missionné ou par une collectivité publique, d’un nombre limité de lots dans une copropriété en vue de l’amélioration de participer au redressement de la copropriété.
Le volume prévisionnel de lots susceptibles d’être acquis par la puissance publique à l’échelle des 5 copropriétés objet de plans de sauvegarde est d’environ 65 logements dont 40 logements sur les bâtiments A et I présentant les plus grandes difficultés.
Cette intervention sera menée en corrélation avec les préconisations du suivi des plans de sauvegarde et les interventions menées en parallèle.
Le portage de lots massif de 40 logements sur les bâtiments A et I aura pour vocation d’accompagner au redressement de ces deux copropriétés par la présence en tant que copropriétaire de l’opérateur de la collectivité, d’offrir une fois les copropriétés redressées une offre de logements locatifs sociaux, conventionnée ou libres et/ ou des logements en accession à la revente. L’offre locative pourra servir également de logements temporaires pour accompagner le projet d’aménagement ou définitifs.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remettre sur le marché des appartements en bon état par l’acquisition de lots dans la copropriété ; > Contribuer à assainir la situation financière de la copropriété par l’acquisition de lots de copropriétaires grands débiteurs.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
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3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété
a) Descriptif du volet
a. a. Remobiliser les copropriétaires
La mobilisation des copropriétaires est une condition indispensable au retour d’une gestion durable de la copropriété. En effet, elle induit une implication du conseil syndical dans son rôle d’assistance et de contrôle, un usage plus conscient des parties communes, un paiement plus régulier des charges de copropriété voire la mise en place régulière d’une épargne pour des travaux futurs.
Dans le but de remobiliser les copropriétaires, l’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical dans la diffusion d’informations relatives à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
L’objectif est de mobiliser les copropriétaires en amont des AG en présentant et en expliquant les résolutions importantes.
Les actions de mobilisation des copropriétaires seront renforcées durant les deux premières années du plan de sauvegarde. Ces actions approfondies pourront prendre la forme d’actions de porte-à-porte, d’évènements conviviaux sur le thème de la copropriété…
a. b. Engager des actions de formation
L’implication des copropriétaires dans la vie de leur immeuble passe également par une meilleure compréhension du fonctionnement de la copropriété. Aussi, des formations seront organisées par l’équipe de suivi-animation. Dans la création des supports de formation, l’équipe de suivi-animation s’appuiera sur les documents propres à la copropriété et veillera à associer les membres du conseil syndical pour se rapprocher au mieux des attentes des copropriétaires.
On distinguera deux types d’actions :
Les actions de formation spécifiques aux membres du conseil syndical : elles porteront sur le fonctionnement de la copropriété, les usages des parties communes, l’importance de la mobilisation des copropriétaires (présence en AG, paiement des charges…) et de leur rôle de conseillers syndicaux.
La sensibilisation à destination de tous les copropriétaires. Il s’agira de sensibiliser l’ensemble des copropriétaires à leurs droits et devoirs et à leur responsabilité dans le fonctionnement durable de la copropriété.
En raison des difficultés de mobilisation des copropriétaires, l’équipe de suivi-animation et les partenaires chercheront des solutions innovantes à mettre en place pour toucher le plus grand nombre. Certaines formations pourront notamment prendre la forme d’ateliers sur le thème de la copropriété.
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a. c. Favoriser l’implication du conseil syndical
Plusieurs ateliers thématiques seront organisés dans l’année. Organisés et animés par l’équipe de suivi- animation, ils réuniront les membres du conseil syndical ainsi que le gestionnaire de la copropriété. Les compositions et la récurrence de chaque atelier seront détaillées dans les volets correspondants : Atelier Suivi et maîtrise des charges, dans lequel le Conseil syndical sera impliqué dans la recherche de solutions visant à diminuer les charges de copropriété ;
Atelier Suivi des impayés et du recouvrement, au cours duquel le Conseil Syndical pourra réaliser un suivi de la situation des copropriétaires par rapport au paiement de leurs charges de copropriété et sera mobilisé pour partager sa connaissance de la copropriété et sensibiliser les débiteurs au paiement des charges ;
Atelier Cadre de vie et communication, qui permettra au Conseil Syndical de s’investir dans l’élaboration d’une communication autour de l’utilisation des espaces extérieurs, de l’usage respectueux des parties communes, de l’avancée du plan de sauvegarde, de la création de lien social dans la copropriété…
Atelier Travaux : le conseil syndical sera associé au suivi des travaux en parties communes. Ce sera également un lieu utile pour faire remonter les besoins en travaux d’entretien.
Avant le lancement de ces ateliers, l’équipe de suivi-animation prendra un temps avec le conseil syndical afin de l’alerter sur son rôle et la confidentialité nécessaire dans le cadre des réunions.
a. d. L’implication des habitants
> L’information de tous les habitants de la copropriété (locataires et copropriétaires)
Le plan de communication consiste essentiellement en la création de supports et l’organisation de réunions publiques. Il sera établi par l’équipe de suivi-animation en concertation avec le conseil syndical et la Métropole, il pourra être enrichi des propositions de l’atelier Cadre de vie et communication.
Atelier Cadre de vie et communication
Objet de l’atelier
- Impliquer le conseil syndical dans la réflexion autour de la communication sur le plan de sauvegarde, la copropriété et les espaces extérieurs ;
- Diffuser les informations concernant l’avancée du plan de sauvegarde et la vie quotidienne de la copropriété ;
- S’intégrer aux actions de Gestion Urbaine et Sociale de Proximité
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin, médiateurs de proximité et toutes personne ou organisme identifié sur la thématique.
> L’information des nouveaux copropriétaires (occupants et bailleurs)
L’équipe de suivi-animation des intentions de vendre afin que ce dernier rencontre les futurs acquéreurs et les informe du fonctionnement de la copropriété et des objectifs du Plan de Sauvegarde.
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b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remobiliser les copropriétaires autour d’un projet pour la copropriété
> Améliorer le fonctionnement des instances et notamment la participation en assemblée générale
> Former les conseillers syndicaux
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2 Redressement financier de la copropriété
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Afin de résorber l’important taux d’impayés, plusieurs stratégies seront privilégiées par la copropriété en fonction de la dette en question.
Stratégies progressives de lutte contre les impayés
Éléments de lutte contre le risque
d’impayés
Lissage des appels de provisions
Limitation des insuffisances budgétaires
Facilitation des moyens de paiement (prélèvements automatiques,
mensualisation des paiements)
Positionnement vis-à-vis des
petits débiteurs
Privilégier les règlements amiables
Effectuer des relances régulières par le gestionnaire
Privilégier un protocole d’apurement de la dette, à travers des
échéanciers (réduction des coûts de recouvrement, prise en
compte des copropriétaires de bonne foi)
Actions contentieuses Détermination du type de procédure à engager Prise en compte des effets induits (coût, délai, recouvrement
espéré)
Suivi des procédures engagées
Stratégie à adopter vis-à-vis des
débiteurs importants
Assurer la poursuite et un suivi effectif des procédures de
recouvrement, jusqu’à la saisie immobilière
Identifier les causes de blocage et les faire remonter au maître
d’ouvrage (bien sans maître, propriétaire bailleur indélicat…)
Privilégier l’orientation amiable vers le portage
Dans le but de gagner en efficacité, le gestionnaire veillera à engager les procédures dites « article 19-2 » de déchéance du terme. Celle-ci doit permettre de traiter efficacement les impayés des bailleurs solvables. Dès qu’une provision n’est pas payée, la possibilité est ouverte au gestionnaire de demander au juge de condamner le débiteur au paiement de l’intégralité de la quote-part qui lui incombe pour l’exercice.
L’équipe de suivi-animation transmet au Conseil Départemental les demandes FSL qui seront examinées en fonction de leur éligibilité.
La copropriété pourra également solliciter l’aide juridictionnelle, tel que le prévoit art. 2 de la loi du 10 juillet 1991, dans le cadre du financement des honoraires d’avocats et d’huissiers.
Le conseil syndical a un rôle important dans la résorption des impayés : c’est cet organe qui est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le gestionnaire. Il permet de faire le lien et de favoriser la mise en
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place de stratégies de recouvrement adaptées (échéanciers de paiement, plans d’apurement des dettes, orientation vers la permanence sociale…). La mobilisation du conseil syndical sera réalisée par l’organisation d’ateliers trimestriels de suivi des impayés.
Atelier Suivi des impayés
Objet de l’atelier
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses ;
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
L’équipe de suivi-animation accompagnera la copropriété dans la mobilisation de l’aide au redressement du syndicat des copropriétaires auprès de l’ANAH.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la lutte contre les impayés
> Mettre en place des procédures de recouvrement adaptées et efficaces
> Réduire le montant des impayés et prévenir de nouvelles difficultés
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges
a) Descriptif du volet
Fournir un appui à la maîtrise des charges :
Après avoir actualisé la situation de la copropriété vis-à-vis de ses fournisseurs, l’équipe de suivi-animation travaillera en lien avec le gestionnaire pour la mise en place d’un outil de prévision et de suivi des contrats afin d’éviter les blocages par manque de trésorerie.
Cet outil de prévision pourra mettre en relief des contrats pouvant être renégociés auquel cas un appui devra être fourni au gestionnaire pour gagner en efficacité (réalisation d’un cahier des charges de mise en concurrence…).
Des ateliers sur un usage respectueux des parties communes seront également mis en place auprès des habitants pour contribuer à diminuer le nombre d’interventions de débouchage notamment.
La création d’un Atelier Suivi et maîtrise des charges
Afin de diffuser au mieux l’information auprès des habitants et de rester proche de la réalité de la copropriété, il est indispensable d’associer à la réflexion le conseil syndical. Son rôle sera de faire redescendre l’information, sensibiliser les habitants mais également de contribuer à la vie de la copropriété
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et à la maîtrise des charges en formulant des propositions. Ce sera la vocation de l’atelier Suivi et maîtrise des charges mis en place et animé par l’équipe de suivi-animation.
Atelier Suivi et maîtrise des charges
Objet de l’atelier
Vérification des comptes, validation des factures et de leur imputation ;
Suivi des prestations des fournisseurs avec la mise en place d’un tableau de bord des contrats et des dettes ;
Renégociation des contrats en cours (privilégiée afin de maîtriser les dépenses courantes de la copropriété) ;
Le cas échéant, proposition d’un plan d’apurement pour chaque poste de dette fournisseur ; Vérification de la mise en œuvre des décisions d’assemblée générale et du conseil syndical ;
Préparation du budget prévisionnel et identification des charges prépondérantes.
Fréquence
Entre 2 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la maîtrise des charges
> Mettre en place des outils durables de prévention des dettes fournisseurs
> Diminuer les charges de copropriété pour permettre un paiement durable de celles-ci
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3 Volet social
L’équipe de suivi-animation assure l’information des occupants sur leurs droits et leurs devoirs et les oriente vers les dispositifs et organismes compétents au besoin. On distingue différents types d’accompagnement social en fonction des statuts des ménages.
Une attention particulière sera portée à l’application de la charte de prévention des expulsions rédigée par la CCAPPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives - décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015).
Afin de cibler les ménages ayant besoin d’un accompagnement plus poussé, il sera nécessaire d’actualiser le diagnostic social. L’objectif est de prioriser les accompagnements, notamment en vue d’anticiper les difficultés de paiement de travaux par des propriétaires occupants en situation de fragilité économique.
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3.3.1 Accompagnement social des occupants
a) Descriptif du volet
> Accompagner les propriétaires occupants
L’équipe de suivi-animation aura pour but de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir les impayés et le surendettement ;
- La médiation avec le gestionnaire ;
- La reprise du paiement des charges, par la mise en place de protocoles d’apurement notamment ; - La mobilisation de financements pour le paiement des charges (FSL…) ;
- L’identification de solutions alternatives en cas de difficultés à rester propriétaire (demande d’un logement social, DALO, dossier de surendettement, bail à réhabilitation, ASELL Propriétaire…) ; revente à un organisme de portage..
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
> Accompagner les locataires
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir impayés et surendettement ;
- La mise en place d’une reprise de paiement du loyer ;
- L’orientation vers les structures compétentes et référents (RSA…) ;
- La vérification des ouvertures de droits AL ou APL ;
- La mobilisation de financements pour le paiement du loyer (CAF, FSL…)
- L’accompagnement dans les démarches relatives au logement ou l’assistance au relogement (DALO, logement social, insalubrité, ASELL locataire…)
- Médiation avec le bailleur
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Identifier les occupants en situation de fragilité
> Assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages ;
> Prévenir le décrochage économique et social des ménages fragiles ;
> Aider à la réduction de l’instabilité de la situation économique stable des occupants pour assurer le fonctionnement pérenne de la copropriété ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.2 Accompagnement des bailleurs
a) Descriptif du volet
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- Aide à la mise en place d’une reprise de paiement et à l’identification de solutions durables pour prévenir les impayés et le surendettement
- Prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
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Une attention particulière sera portée par l’équipe de suivi-animation sur la formation aux droits et devoirs du bailleur, notamment sur l’obligation de fournir un logement décent et au calcul des charges locatives.
L’équipe pourra également vérifier la façon dont les charges locatives sont calculées et si la régularisation annuelle est correctement effectuée, tant pour les bailleurs particuliers que les agences immobilières.
b) Objectifs et indicateurs
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
a) Descriptif du volet
a. a. Le travail sur les situations individuelles en collaboration avec les partenaires du droit commun
L’équipe de suivi-animation mobilisera les partenaires du territoire pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès des ménages grâce à des réunions régulières au sein d’un atelier de suivi social. Il est précisé que les copropriétaires ne sont pas invités à cet atelier qui se caractérise par la très forte confidentialité des sujets abordés.
Atelier de Suivi Social
Objet de la Commission
Adaptation des processus communs
Information sur les actions et l’avancée du plan de sauvegarde
Examen et traitement des blocages
Fréquence
1 à 2 Commissions par trimestre
Participants
A définir
> Les points réguliers de suivi
La transmission des dossiers sur des situations individuelles sera rendue efficiente par la mise en place de processus dynamiques.
Les points réguliers de suivi
Objet
Présentation des évaluations sociales et recherche de solutions
Signalements indécence auprès de la CAF
Fréquence
Processus à définir en concertation entre les partenaires
Participants
Idem atelier de Suivi Social
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a. b. L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
L’équipe de suivi-animation devra s’intégrer efficacement au tissu institutionnel et associatif local.
L’équipe de suivi-animation pourra aussi être à l’initiative de réunions partenariales sur des problématiques ciblées ou identifiées dans le cadre du plan de sauvegarde, en particulier dans le domaine de la santé.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> La création d’un collectif durable entre les partenaires sociaux,
> La coordination des actions développées dans le quartier.
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
3.4 Volet technique
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
Les études par la maîtrise d’œuvre
Dans le cadre de l’élaboration du plan de sauvegarde, un diagnostic a été établi en 2016. Il reprend notamment l’état du bâti ainsi que les pistes d’amélioration en matière de rénovation énergétique. Dans l’objectif d’aboutir à un programme précis de travaux, il est indispensable que des études soient menées à partir d’un diagnostic mis à jour par une équipe de maîtrise d’œuvre.
La préparation du programme et du financement des travaux
L’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical et le gestionnaire en proposant un cahier des charges pour la mise en concurrence d’équipes de maitrise d’œuvre, pour la réalisation du programme minimum envisagé en regard de la situation financière actuelle, puis pour la réflexion sur un programme plus ambitieux en regard des perspectives de redressement à venir.
L’implication du Conseil Syndical dans l’entretien du bâti
Le Conseil syndical sera impliqué dans
- La réflexion sur un diagnostic technique global
- Le choix de l’équipe de maitrise d’œuvre
- La définition d’un programme de travaux d’amélioration
- Le suivi des travaux en participant à un atelier Travaux et entretien. Cet atelier a vocation à intervenir dans le suivi des travaux de parties communes mais également dans le repérage de besoins en petits travaux d’entretien.
Atelier Travaux et entretien
Objet de l’atelier
- Réflexion sur les besoins de travaux d’entretien et de sécurité incendie
- Réflexion sur un programme de travaux d’amélioration, notamment en
matière de performance énergétique et de sécurité incendie
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- Cahier des charges d’une équipe de maitrise d’œuvre
- Préparer le vote du contrat de maitrise d’œuvre
- Développement d’un projet d’amélioration
- Examen des devis pour les travaux en parties communes ;
- Recherche des financeurs
- Préparer le vote de travaux en assemblée générale ;
- Suivi de l’avancée des travaux jusqu’à leur réception ;
- Réaliser une médiation avec les habitants si nécessaire ;
- Préparer l’usage des parties communes réhabilitées ;
Fréquence
Une fois par trimestre en phase travaux
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Maître d’œuvre
Organisme de préfinancement
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin : entreprises, médiateurs sociaux urbains…
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Disposer d’un programme de travaux précis dans ses postes et ses montants
- Assurer des solutions de financement des travaux pour que la copropriété puisse y faire face sans mettre en péril sa situation financière
- Impliquer le Conseil Syndical dans l’entretien du bâti pour favoriser l’entretien durable
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles
Pour mémoire, des travaux de conservation et d’amélioration de la sécurité ont été réalisés durant le précédent plan de sauvegarde :
- Équipements de sécurité (désenfumage, éclairage de sécurité, colonnes sèches) - Ascenseurs
- Ravalement des façades
- Menuiseries extérieures et occultations
- Étanchéité des toitures terrasses
L’équipe de suivi-animation accompagnera la réalisation des travaux en parties communes. Elle accompagnera la mise en place d’une équipe de maitrise d’œuvre, assurera un suivi des actions de la maîtrise d’œuvre et pourra avoir un rôle de conseil dans la définition des travaux, l’élaboration des cahiers des charges, l’analyse des devis.
Elle assistera le syndic pour la mobilisation des subventions auprès des partenaires financiers et soutiendra la copropriété dans l’organisation de l’avance des fonds (préfinancement).
Enfin, l’équipe de suivi-animation assurera, en lien avec le conseil syndical et le gestionnaire, un suivi des travaux du démarrage à la réception. Elle portera une attention particulière à la préparation de la gestion
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durable des parties communes réhabilitées. Elle accompagnera la copropriété pour la perception des subventions demandées
3.4.2.1 La réalisation des travaux
Pour le présent plan de sauvegarde, la priorité est donnée aux autres équipements techniques des parties communes et à la sécurité incendie :
- Le remplacement du système d’éclairage actuel sur minuterie par des hublots anti-vandale à commande par détection de mouvement (suppression de tous les éléments accessibles risquant d’être vandalisés)
- Une amélioration des dispositifs d’éclairage de secours avec des protections anti-vandale - Les interphones
- Les portes d’entrée des halls
- La réfection des colonnes gaz d’origine
- La réfection des colonnes d’eaux usées
- La peinture des cages d’escaliers après travaux sur réseaux
- Garde –corps de sécurité périphérique en terrasse
a) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Améliorer la sécurité des occupants de la copropriété en effectuant les travaux nécessaires ; - Rénover les équipements obsolètes
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.4.2.3 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes
Travaux
Honoraires
(estimés à 1,2% du montant
HT des travaux)
Assurance
Dommage-
Ouvrage
(2,5% du montant
TTC des travaux)
Total de l’opération
HT TTC HT TTC HT TTC
390 164 € 429 180 € 4 682 € 5 618 € 10 729,50 € 405 575 € 445 528 €
Coût des travaux
HT TTC
390 164 € 429 180 €
Subventions
ANAH Métropole Ville
70% du HT 12% du HT 9% du HT
273 115 € 46 820 € 35 115 €
Reste à charge copropriété
90 479 €
Les montants indiqués sont des estimations qui seront précisés après appels d’offres réalisés par les maitres d’œuvres qui seront mobilisés par la copropriété.
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3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du déploiement des actions relevant de l’ingénierie sociale, un opérateur permettra aux habitants de se réapproprier leur logement en apprenant à réaliser de petits travaux d’entretien, à utiliser correctement les éléments d’équipement… Il s’agit également d’un levier important pour la sensibilisation des occupants à la mise en œuvre de travaux mais aussi pour permettre de convaincre progressivement le bailleur à faire des travaux plus importants dans le logement.
Les logements identifiés comme dégradés, insalubres, indécents ou dangereux feront l’objet d’une orientation en urgence et du lancement des procédures adéquates (cf. annexe méthodologie LHI).
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer les habitants dans l’entretien courant de leur logement et sa rénovation - Faire remonter les situations d’urgence par des signalements.
- Apprécier le volume, la nature des travaux et le coût moyen pour les logements visités
Les indicateurs permettront de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.5. Volet énergie et précarité énergétique
a) Descriptif du volet
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, l’équipe de suivi-animation organisera en tant que de besoin des ateliers sur les économies d’énergie et l’habitat afin d’aider les ménages à mieux utiliser l’équipement du logement pour diminuer leurs factures d’énergie et de fluides. Elle pourra s’appuyer sur des dispositifs existants, en particulier ceux financés dans le cadre du contrat de ville.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Diminuer les charges énergétiques du ménage
- Réaliser des économies d’énergie
Les indicateurs permettront de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet : L’insertion de la copropriété dans le projet de restructuration du quartier
Une réorganisation foncière du quartier permettra d’envisager une requalification et une mise en valeur des espaces non bâtis.
L’étendue des surfaces à céder par le syndicat des copropriétaires à la Métropole sera étudiée avec l’équipe en charge du projet urbain, en concertation avec le conseil syndical accompagné par l’équipe de suivi-
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animation (de façon à permettre, notamment, la réalisation d’une voie de désenclavement du bâtiment A en direction de la bastide et d’aires de stationnement sur le domaine public).
Accompagnement juridique auprès du syndic et des copropriétaires sur la cession des espaces extérieurs nécessaires à la réalisation du projet urbain sur le quartier.
Le pilotage des plans de sauvegarde sera coordonné avec celui du NPRU et de la concession d’aménagement du parc Kalliste pour assurer de façon cohérente l’intervention sur les espaces non bâtis, notamment pour ce qui concerne l’amélioration de l’accès des engins de secours aux différents bâtiments, la réorganisation de la distribution d’eau par les poteaux incendie, la collecte des ordures ménagères et de manière générale le traitement de la voirie, des réseaux, et du stationnement résidentiel.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Accompagner la copropriété à la cession à la métropole d'espaces non bâtis en fonction du plan qui sera proposé lors de l'opération d'aménagement.
> Accompagner la copropriété pour l'aménagement et la gestion des espaces non bâtis conservés dans son emprise foncière
> S’appuyer sur les acteurs déjà repérés sur le secteur pour améliorer le cadre de vie
> Améliorer l’attractivité du parc Kalliste
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6.2 Gestion urbaine de proximité
a) Descriptif du volet : Le retour à un usage normalisé des espaces extérieurs
Les espaces extérieurs du parc Kalliste sont majoritairement privés et morcelés entre chaque copropriété. seuls quelques-uns sont regroupés au sein de l’USL ou appartiennent à la Métropole.
Chaque copropriété assure l’entretien de son espace extérieur, mais l’USL s’est doté d’un outil de sur- entretien, le chantier d’insertion de la Régie Service Nord Littoral, qui intervient en priorité sur les espaces communs mais qui intervient aussi à la demande de chaque copropriété.
Malgré ces différentes interventions, la propreté du site reste insatisfaisante.
De plus, ces espaces extérieurs n’ont jamais été aménagés, ils sont constitués des remblais des constructions des bâtiments ; ce qui ne favorise ni les usages ou appropriations par les habitants du territoire, ni l’entretien et le nettoyage. Le nombre de places de parking n’est pas calibré au regard du nombre d’habitants du site et n’est pas formalisé en tant que tel ce qui favorise le stationnement anarchique et les usages détournés (mécanique sauvage, dépôts sauvages...).
Le Plan de Sauvegarde, parce qu’il permet la mobilisation de financements spécifiques comme l’aide à la gestion urbaine de proximité (plan Initiative Copropriété), œuvre à l’amélioration de la gestion et de l’entretien du site par des actions de sensibilisation, des investissements légers (locaux OM adaptés…), de la veille et la mise en place de démarches participatives sur le cadre de vie.
Une mission spécifique sera confiée à l’équipe de suivi-animation pour élaborer une stratégie participative pour impliquer les occupants dans leur cadre de vie, les amener à réfléchir à l’échelle du site et non pas seulement par rapport à leur copropriété, les mobiliser dans des projets d’aménagements provisoires.
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b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Améliorer le cadre de vie des occupants de Kalliste ;
> Préfigurer la gestion durable des aménagements extérieurs à créer ;
> Sensibiliser à un usage respectueux des parties communes et espaces extérieurs ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Réhabilitation des parties communes de la copropriété, correspondant à 80 logements.
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
A titre préliminaire, il est précisé que, l’ingénierie des 5 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I du parc Kallisté étant mutualisée, avec de nombreuses actions transversales sur le cadre de vie, dans l’intérêt de l’ensemble du parc, les montants suivants sont des chiffres globaux : ils concernent le financement des 5 plans de sauvegarde A, C, D, F et I.
Seuls les travaux, qui font l’objet de programmes distincts et de calendriers décalés, ainsi que l’aide au redressement, sont individualisés par copropriété.
5.1 Financement de l’Anah.
Règles d’application : Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de plan de sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.
Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement : • Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente s’engage à participer financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les mêmes proportions.
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Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération seront à définir par avenant en fonction des résultats des études et diagnostics pour les travaux en parties communes. Les aides octroyées sur ces travaux feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun pour la copropriété (aides au syndicat, mixage des aides).
AE prévisionnelles Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aide au
SDC
Travaux prioritaires en parties
communes 273 115€
Aide à la gestion 17 000€ 17 000€ 17 000€ 17 000€ 17 000€
Aide à
l’ingénierie
Assistance au redressement des
copropriétés, ingénierie sociale
et GUP et coordonnateur de
PDS (montant pour les 5 PDS)
150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€
TOTAL 167 000€ 440 115€ 167 000€ 167 000€ 167 000€
Seront prises en compte les effets des délibérations suivantes du CA de l’Anah:
- Conseil d’administration du 4/12/2019
- Délibération n° 2019 - 37 : Régime d’aides applicable aux propriétaires occupants (article R.321- 12, I, 2° du CCH) et aux personnes assurant la charge effective des travaux pour leurs ascendants ou descendants propriétaires occupants (article R. 321-12, I, 3° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 38 : Régime d’aides applicable aux propriétaires bailleurs et aux autres bénéficiaires mentionnés au 1° du I de l’article R.321- 12 du CCH, ainsi qu’aux organismes agréés mentionnés au 6° du I de l’article R.321-12 du CCH
- Délibération n° 2019 - 39 : Régime d’aides applicables aux locataires
(article R. 321-12, I, 5° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 42 : Régime d’aides applicables aux syndicats des copropriétaires (article R.321-12, I, 7° et 8° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 43 : Régime d’aides applicable aux syndicats des copropriétaires de copropriétés présentant des signes de fragilité
- Délibération n° 2019 - 44 : Financement des travaux réalisés en auto réhabilitation - Conseil d’administration du 4/12/2019 : sans objet
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence
La Métropole Aix-Marseille-Provence s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 12% du montant HT des travaux subventionnables.
La Métropole Aix-Marseille-Provence, en tant que maitre d’ouvrage du suivi animation des plans de sauvegarde, financera cette mission « Assistance au redressement des copropriétés, ingénierie sociale et GUP et coordonnateur de PDS » et sollicitera ses partenaires pour un cofinancement (ANAH, Ville de Marseille et Banque des Territoires).
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Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux
prioritaires en parties
communes
46 820€
Assistance au
redressement des
copropriétés, ingénierie
sociale et GUP et
coordonnateur de PDS
(montant pour les 5 PDS)
166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
TOTAL 166 500€ 213 320€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
5.3 Financement par la Ville de Marseille
La Ville de Marseille s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 9% du montant HT des travaux subventionnables.
La Ville de Marseille s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 13 500€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux
prioritaires en parties
communes
35 115€
Suivi-animation des 5
PDS 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
TOTAL 13500€ 48 615€ 13500€ 13500€ 13500€
5.4 Financement du Conseil Départemental
Le Conseil Départemental se réserve la possibilité de contribuer au financement des travaux et/ou de l’ingénierie en fonction de l’évolution de sa règlementation.
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5.5 Financement de la Banque des Territoires
La Banque des Territoires s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 30 000€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
.
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Suivi-animation des
5 PDS 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ TOTAL 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde
Les partenaires du plan de sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du plan de sauvegarde.
La Ville de Marseille s’engage à :
- Traiter les signalements en matière d’habitat indécent
La Métropole Aix Marseille Provence s’engage à :
- Mettre en place et piloter le dispositif de suivi-animation
- Développer les dispositifs relevant de l’ingénierie sociale
Le syndic s’engage à :
- Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les mesures préconisées dans le plan de sauvegarde dans les 6 mois suivant la signature de l’arrêté préfectoral conformément à l’article L615-1-III du code de la construction et de l’habitation,
- Rendre compte régulièrement des avancées du plan de sauvegarde aux copropriétaires, - Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes,
- Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du plan de sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne mise en œuvre de la convention,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le plan de sauvegarde,
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous- compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres destinations,
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Pour mémoire : (CCH Art. L615-4-2)
« Le syndic met à la disposition du représentant de l'État dans le département, du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et de la commission mentionnée à l'article L. 615-1 les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et à l'évaluation du plan de sauvegarde.
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Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.
Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l'article 13-4-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. »
Le syndicat des copropriétaires s’engage à :
- Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde conformément à l’article L615-1-IV du code de la construction et de l’habitation,
- Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement des impayés, toutes missions et engagements nécessaires à la mise en œuvre du plan de sauvegarde), - Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordonnateur de plan de sauvegarde,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du plan de sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants,
- Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des subventions allouées et des engagements de travaux,
- Voter en assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et d’amélioration portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires, - Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage du plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunions),
- Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du plan de sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…),
- Participer au projet urbain de la ville,
Le Conseil syndical s’engage à :
- Participer à l’ensemble des commissions du plan de sauvegarde,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du plan de sauvegarde, - Correspondre étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.
7.1.1. Pilotage du Préfet
Le Préfet ou son représentant préside ou co-préside la commission de suivi du plan de sauvegarde. Il prend des décisions pour le bon suivi du plan de sauvegarde et peut le prolonger pour une durée de deux ans par le biais d’un avenant.
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7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du plan de sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du plan de sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.
Le comité de pilotage : Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de plan de sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordonnateur de plan de sauvegarde, les services de l’État local, l’opérateur de suivi-animation et tous les partenaires signataires. A l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Son rôle est de préparer la commission du plan de sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du plan de sauvegarde, contrôler les missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
Le comité technique : Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à minima 3 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du plan de sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, le coordonnateur de plan de sauvegarde et l’opérateur de suivi-animation. Il est piloté par le coordonnateur du plan de sauvegarde. Il a pour mission de préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le plan de sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordonnateur de plan de sauvegarde :
Un coordonnateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordonnateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi-
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animation du plan de sauvegarde. Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié de l’équipe de suivi-animation et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec l’équipe de suivi-animation.
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (insalubrité, relogement, accompagnement social, impayés…) en fonction des nécessités opérationnelles.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
Le suivi animation de ce PDS sera réalisé par des équipes extérieures qui assureront l’ensemble des missions décrites dans la présente convention visant à réinscrire la copropriété dans un schéma de de fonctionnement pérenne.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis- à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du plan de sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage. Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le plan de sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec le dispositif de pilotage NPNRU.
Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du plan de sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
L’équipe de suivi-animation, en lien avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, sera l’interlocuteur privilégié : - Du conseil syndical ;
- Du syndic de la copropriété ;
- Du coordonnateur de plan de sauvegarde ;
- Des services compétents de la collectivité ;
- Des services instructeurs des financeurs ;
- Des services en charge des procédures coercitives ;
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- Des acteurs du secteur social ;
- Le cas échéant, d’autres structures intervenant sur des thématiques spécifiques (ADIL, etc.).
La coordination opérationnelle de la mission de suivi-animation sera assurée par la Métropole Aix-Marseille- Provence, maître d’ouvrage du Plan de sauvegarde.
L’équipe de suivi animation pourra être amenée à collaborer, en lien avec la métropole maitre d’ouvrage, à l’outil opérationnel de pilotage qui sera mis en place pour le suivi des copropriétés dégradées sur le territoire métropolitain.
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
Le suivi des indicateurs sera réalisé par l’équipe de suivi-animation.
Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde s’assurera de leur suivi.
Ces indicateurs serviront d’alerte en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning prévisionnel.
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilans annuels
L’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde au moins quinze jours avant chaque réunion de ladite commission un bilan annuel des actions menées, reprenant les indicateurs précités, une évaluation qualitative des actions engagées, les améliorations à apporter aux modalités opérationnelles de suivi-animation du plan de sauvegarde, les financements engagés ou restant à engager, les avancées sur le volet technique ainsi que les actions réalisées sur le volet de l’accompagnement social.
A l’issue des cinq années du plan de sauvegarde, l’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde un bilan final de la mission.
Bilan intermédiaire au bout de 3 ans :
Il est rappelé que la stratégie adoptée est la suivante : au terme des 3 premières années d’animation du plan de sauvegarde, un bilan intermédiaire sera produit par l’opérateur et partagé avec l’ensemble des partenaires. Il s’appuiera sur les différents indicateurs récoltés durant la phase de suivi animation. Ce bilan devra faire état des conditions réelles de redressement de la copropriété et de sa capacité à rester sous le statut de la copropriété.
Si ce bilan intermédiaire présente des indicateurs favorables à la poursuite d’un redressement et au maintien sous le statut de la copropriété, la copropriété pourra s’inscrire dans la poursuite du plan de sauvegarde :
- Poursuite de l’accompagnement des instances de gestion et des occupants,
- Poursuite de l’incitation et de l’accompagnement des propriétaires qui souhaiteraient engager des travaux en parties privatives dans le cadre du droit commun,
- Poursuite des actions de gestion urbaine de proximité,
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Si le bilan intermédiaire révèle que la copropriété ne se retrouve pas, malgré l’accompagnement engagé, en situation de se redresser durablement, les partenaires pourront envisager une appropriation publique visant à recycler la copropriété.
Bilan final et évaluation du plan de sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage et à la commission de suivi du plan de sauvegarde en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont présentés.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs (problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants. - Recenser les solutions mises en œuvre.
- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
En cas de souhait de proroger un plan de sauvegarde, il est rappelé qu’une évaluation est attendue au plus tard lors de la cinquième année du plan de sauvegarde. A défaut, le plan de sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah.
Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'équipe de suivi animation s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de l'Agence nationale de l'habitat et des partenaires sur l'ensemble des documents. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le plan de sauvegarde.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec le Métropole Aix- Marseille-Provence maitre d’ouvrage qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Modalités de communication ANAH
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro (0 808 800 700 service gratuit +prix appel) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou
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presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre des plans de sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le syndicat de copropriétaire a l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l’équipe de suivi animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété Kallisté Bâiment A.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.
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La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.
Le syndic a l’obligation de présenter la convention à l’assemblée générale des copropriétaires dans les six mois à compter la date de la signature de l’arrêté de plan de sauvegarde par le Préfet.
Fait en 6 exemplaires à Marseille,
Pour l'État,
Pour le maître d'ouvrage,
La Métropole Aix-Marseille-Provence,
Pour la Ville de Marseille,
Pour l’Anah,
Pour le Conseil Départemental des Bouches du Rhône,
Pour la Banque des territoires
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Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
Annexe 5. Indicateurs proposés
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Annexe 1. Périmètre de l'opération
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Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
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Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
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Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
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Annexe 5. Indicateurs proposés
A consolider avec le coordonnateur et le maitre d’ouvrage
Volet Juridique
Indicateur Source Périodicité Nombre de lots propriété de la société d’attribution Feuille de présence Annuel Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel % de tantièmes présents ou représentés par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Volet Portage de lots
Indicateur Source Périodicité Nombre d’occupants rencontrés dans le cadre du portage
avec une distinction entre copropriétaires et locataires
Tableau de suivi Trimestriel
Nombre de positionnement de l’opérateur de portage sur
des saisies immobilières mises au vote
PV AG
Et tableau de suivi
Annuel
Nombre de lots acquis par l’opérateur de portage Tableau de suivi Annuel
Nombre d’acquisitions amiables Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements réhabilités réalisés et coût moyen
des travaux
Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements remis en location Tableau de suivi Annuel
+ indicateurs du volet 3.2.2.1 – La résorption des impayés des charges des copropriétaires
Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Indicateur Source Périodicité Ancienneté du gestionnaire PV d’AG Annuel Remobiliser les copropriétaires
Taux de tantièmes détenus par des PO Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires
occupants
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multi-propriétaires à la fois
occupants et bailleurs
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multipropriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel
% de tantièmes présents ou représentants par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions reportées Feuille de présence Annuel
Favoriser l’implication du Conseil Syndical
Nombre de membres du CS PV d’AG Annuel
Représentativité du CS en termes de bâtiments et de profils
(nouveaux ?)
PV d’AG + qualitatif Annuel
Taux de renouvellement de l’équipe du CS PV d’AG Annuel
Fréquence de réunions du conseil syndical Compte-rendu du CS Annuel
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Redressement de la situation financière de la copropriété
Résorption des impayés
Indicateur Source Périodicité Evolution du nombre de saisies immobilières à l’ordre du jour et
nombre de saisies votées
PV d’AG Annuel
Comparer l’évolution des impayés, dettes fournisseurs et trésorerie Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du taux d’impayés Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par tranche (nombre de
trimestres)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par ancienneté Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par type d’occupation (occupant,
bailleur)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestriel
Nombre de plans d’apurement en cours et respectés Comptes de la copropriété et qualitatif auprès du syndic
Trimestriel
Volume des créances irrécouvrables à l’issue des procédures PV d’AG Annuel
Apurement des dettes et maîtrise des charges
Indicateur Source Périodicité Ecart entre budget prévisionnel et dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Progression des dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges courantes par lot Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges par lot et par poste Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution de la répartition par poste de charges avec un focus sur le
poste « Entretien courant »
Convocation AG - annexes
comptables
Annuel
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage dans les
canalisations
Comptes de la copropriété –
annexes comptables
Annuel
Nombre de réunions de l’atelier Suivi et maîtrise des charges Comptes-rendus des ateliers Annuel
Evolution des dettes fournisseurs Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Nombre de contrats renégociés et économies annuelles réalisées Convocation AG - annexes comptables
Annuel
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Volet Social
Accompagnement social des occupants
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Conflits entre les propriétaires bailleurs et les
locataires
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Situations de suroccupation Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de recours DALO Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de demande de numéro unique
départemental (NUD)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de dossiers FSL déposés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de copropriétaires occupants en impayés Comptes de la copropriété Annuel
Accompagnement social des bailleurs
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de quittances mensuelles délivrées Tableau de suivi des permanences Trimestriel Ecart entre les charges de copropriété pouvant être
répercutées sur le locataire et les charges locatives
payées par le locataire
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Régularisation annuelle des charges locative
(existence et ampleur de la régularisation)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Comparaison entre le loyer appliqué et les barèmes
de l’ANAH
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Dynamique partenariale
Indicateur Source Périodicité Nombre de Commissions de suivi social, nombre de
participants
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations débloquées grâce à la
Commission de suivi Social
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations évoquées en points réguliers
de suivi en moyenne
Compte-rendu des réunions Semestriel
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46
Volet Technique
Actions préalables à l’engagement de travaux en parties communes
Indicateur Source Périodicité Etudes préalables
Production d’un programme de travaux détaillé Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux travaux
Production d’un cahier des charges réaliste pour les
entreprises
Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux
travaux
Présence d’amiante Diagnostic amiante Préalable aux travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date des
étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…)
– tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Avances de subventions sollicitées auprès de l’organisme
de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Préalable aux
travaux
Implication du Conseil Syndical
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier
Trimestriel
Travaux en parties communes, : travaux urgents
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’oeuvre
Trimestriel
Retard pris sur chaque phase de chantier (en
nombre de mois)
Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Gain de performance énergétique global Compte-rendu du maître d’œuvre Fin des travaux
Différences avec le programme de travaux initial
prévu dans la convention
Convention de plan de sauvegarde Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements du dernier
étage
Visites des appartements Période suivant les
travaux
Utilisation effective des caves Visite des caves et entretiens qualitatifs avec les habitants
Période suivant les
travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
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47
Travaux en parties communes: travaux d’amélioration
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’œuvre
Trimestriel
Une boîte aux lettres par logement Visite des parties communes Fin des travaux Eléments de sécurité incendie dans la cage
d’escalier
Visite des parties communes Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements Visites des logements Période suivant les travaux
Présence de détritus en pied d’immeuble Visite des parties communes Période suivant les travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
Volet énergie et précarité énergétique
Indicateur Source Périodicité Diminution des charges énergétiques (EDF,
fluides…)
Factures – Tableau de suivi social Annuelle
Nombre d’ateliers, thèmes et nombre de participants Feuille de présence des ateliers Annuelle Nombre de logements présentant des problèmes
d’humidité importante
Tableau de suivi social – Visite de
logements
Annuelle
Volet Urbain et immobilier
Inscription de la copropriété dans une dynamique collective
Indicateur Source Périodicité Cadre de vie
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Indicateurs de positionnement sur le marché du logement et turn-over
Prix de vente au m² DIA Semestriel Nombre de ventes DIA Semestriel Prix de location au m² Veille des mises en location Semestriel
Gestion urbaine de proximité
Indicateur Source Périodicité Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Nombre d’éléments de communication diffusés, type
d’information
Qualitatif auprès du gestionnaire et de la
GUP
Semestriel
Nombre d’éléments de communication diffusés créés
lors de l’atelier Cadre de vie et communication du CS
Comptes-rendus des ateliers Semestriel
Nombre de participants à l’entretien des jardins
partagés et profil (locataire/copropriétaire)
Qualitatif auprès de l’association en
charge de l’encadrement
Annuel
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48
> Indicateurs de gouvernance du dispositif
Indicateur Source Périodicité Indicateur de gouvernance du dispositif
Commission de Plan de Sauvegarde : nombre de
réunions, dates et structures représentées
Comptes-rendus de la Commission de
PDS Annuel
Comité de pilotage : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités de Pilotage Annuel
Comité Technique : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités Techniques Annuel
Réunions maîtrise d’ouvrage/équipe de suivi-
animation : nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Réunions coordonnateur/équipe de suivi-animation :
nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Nombre de difficultés remontées et type de difficultés
(partenariats, gestion, copropriétaires…) Comptes-rendus des réunions Annuel
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49
Lexique :
ADEME : Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
ADIL : Agence départementale d'information sur le logement.
AFUL : Association foncière urbaine libre.
AG : Assemblée générale.
AMO : Assistance à maitrise d’ouvrage.
AMP : Aix Marseille Provence
ANAH : Agence nationale de l’habitat.
ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine.
ARS : Agence Régionale de santé.
ASL : Association syndicale libre.
BET : Bureau d’études technique.
CAF : Caisse d’allocations familiales.
CCAS : Centre communal d'action sociale.
CDC : Caisse des dépôts.
CCH : Code de la construction et de l’habitat.
CD : Conseil Départemental
Copro : Copropriété
CPLD : Commission pour le Logement Décent.
DIA : Déclaration d’intention d’aliéner.
DDT(M) : Direction départementale des territoires et de la mer.
DREAL : Direction Régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement. EDS : Espace départemental des Solidarités.
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale.
EP : Eaux Pluviales.
EU : Eaux Usées.
EV : Eau Vannes.
FEDER : Fond européen de développement économique régional.
FSL : Fond de solidarité logement.
GUP : Gestion urbaine de proximité.
H.T : Hors Taxes.
LHI : Lutte contre l’habitat indigne.
MDD : Maison du département.
NPNRU : Nouveau programme national de renouvellement urbain.
PB : Propriétaires bailleurs.
PDS : plan de sauvegarde.
PHP : Prêt habitat privé.
PO : Propriétaires occupants.
PRU : Projet de renouvellement urbain.
QPV : Quartier prioritaire de la ville.
SCI : Société civile immobilière.
TA : Tribunal administratif.
TVA : Taxe valeur ajoutée.
UTS : Unité territoriales sociales
VDM : Ville de Marseille
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1
Marseille Provence métropole
- Convention de plan de sauvegarde -
Nom de l’opération :
Plan de sauvegarde de la copropriété Kallisté Bât. C
Adresse de la copropriété :
Chemin des Bourrely 13015 Marseille
Immatriculée au registre national des copropriétés sous le numéro : AD6799365
Période et n° de l’opération :
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
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2
La présente convention est établie entre :
L’État, représenté par Monsieur Christophe MIRMAND, Préfet des Bouches du Rhône ;
La Métropole Aix-Marseille-Provence, maitre d’ouvrage de l’opération, représentée par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Ville de Marseille, représentée par Monsieur Benoit PAYAN, son Maire ;
L’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté par Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole, délégataire des aides à la pierre, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci-après « Anah» ;
Le Conseil Départemental des Bouches du Rhône, représenté par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Banque des Territoires, représentée par Monsieur Alexis ROUQUE, son Directeur Régional Provence Alpes Côte d’Azur ;
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3
Vu, le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu l’arrêté du Préfet portant création de la commission chargée de l’élaboration de plans de sauvegarde sur l’ensemble immobilier du Parc kalliste en date du 24/10/2014,
Vu la délibération n°…………………… de l'assemblée délibérante de la Métropole Aix-Marseille-Provence, en date du ………………………, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération n°…………………… du conseil municipal de la Ville de Marseille, en date du ………………… autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de la commission permanente du conseil départemental des Bouches du Rhône n°…………......... en date du ………………. autorisant la signature de la présente convention,
Vu le compte rendu de la commission des plans de sauvegarde du 22 mars 2022,
Il a été exposé ce qui suit :
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4
Table des matières :
Préambule ................................................................................................................................................. 6
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. .......................................................................... 10
1.1 Dénomination de l’opération ................................................................................................................. 10
1.2 Périmètre et champs d’intervention ....................................................................................................... 10
1.3 Nature, état et instances de la copropriété ............................................................................................. 10
Article 2. Enjeux ....................................................................................................................................... 12
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération .......................................................................... 13
3.1 Volet juridique et foncier....................................................................................................................... 13
3.1.1 Volet juridique .............................................................................................................................. 13
3.1.2 Volet foncier portage de lots .......................................................................................................... 13
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ........................................ 14
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété ............................ 14
3.2.2 Redressement financier de la copropriété ....................................................................................... 16
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires ............................................................. 16
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges........................................................................ 18
3.3 Volet social ......................................................................................................................................... 19
3.3.1 Accompagnement social des occupants ......................................................................................... 19
3.3.2 Accompagnement des bailleurs ..................................................................................................... 20
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier ................................................... 20
3.4 Volet technique ................................................................................................................................... 21
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes ......................................... 21
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles .......................................................... 22
3.4.2.1 La réalisation des travaux ........................................................................................................... 23
3.4.2.3 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes .................................................... 24
3.4.3 Travaux en parties privatives ......................................................................................................... 24
3.5. Volet énergie et précarité énergétique .................................................................................................. 25
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain.................................................. 25
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier ..................................................................................... 25
3.6.2 Gestion urbaine de proximité ......................................................................................................... 26
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation. ........................................................................................... 26
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires ........................................................ 26
5.1 Financement de l’Anah. ....................................................................................................................... 27
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence ............................................................................ 28
5.3 Financement par la Ville de Marseille .................................................................................................... 28
5.4 Financement du Conseil Départemental ................................................................................................ 29
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5
5.5 Financement de la Banque des Territoires ............................................................................................. 29
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde .......................................................... 29
Article 7. Pilotage et évaluation .................................................................................................................. 31
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.................................................................................... 31
7.1.1. Pilotage du Préfet ........................................................................................................................ 31
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage ..................................................... 31
7.1.3. Instances de pilotage ................................................................................................................... 31
7.2. Suivi-animation de l'opération ............................................................................................................. 32
7.2.1. Équipe de suivi-animation ............................................................................................................ 32
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation ...................................................................................... 32
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ....................................................................................... 33
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées ............................................................................................. 33
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs ................................................................................................... 33
7.3.2. Bilans et évaluation finale ............................................................................................................. 33
Article 8. Communication........................................................................................................................... 35
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ........................................... 36
9.1 Durée de la convention ........................................................................................................................ 36
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention ............................................................................................. 36
Article 10. Transmission de la convention ................................................................................................... 36
Annexes : ........................................................................................................................................... 38
Annexe 1. Périmètre de l'opération .................................................................................................. 39
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux .............................................................. 40
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie ................................................................................. 41
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement .................................................................................... 42
Annexe 5. Indicateurs proposés ........................................................................................................ 43
Lexique : ............................................................................................................................................ 49
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6
Préambule
L’ensemble immobilier «Parc Kallisté» s’inscrit dans le quartier de Notre-Dame-Limite, localisé en limite nord de Marseille, limitrophe aux communes des Pennes Mirabeau et de Septèmes-les-Vallons et adossé aux contreforts du massif de l’Etoile.
Le Parc Kalliste a été construit entre 1962 et 1964 grâce à des fonds issus de sociétés indochinoises de production de bois.
L’ensemble immobilier est composé à l’origine de 9 immeubles de 4 à 17 étages regroupant 753 logements ; Il s’agissait d’un programme immobilier privé destiné à de la location. Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique.
Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître. L’ensemble immobilier connaît de réelles difficultés dues non seulement à une mauvaise conception du règlement de copropriété, mais surtout au cumul des handicaps caractéristiques des quartiers en grande difficulté : dégradation du cadre de vie faute de moyens d’actions pour assurer l’entretien courant, accueil d’une fraction croissante de ménages très démunis, avec notamment parmi eux un nombre croissant de ménages primo-arrivants et par ailleurs une forte diminution du nombre de propriétaires occupants.
Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille. La procédure « de plan de sauvegarde » instaurée par loi du 13 décembre 1996 est ensuite devenue le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.
Le premier plan de sauvegarde a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2000 et prorogé pour une durée de trois ans à compter du 22 décembre 2002. L’objectif était de contribuer au redressement technique, de gestion et social de l'ensemble immobilier.
Ce plan de sauvegarde 2000/2005 a permis :
- la scission en 9 copropriétés distinctes et la création d’une union des syndicats,
- la réalisation d’importants travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, - l’instauration d'un droit de préemption urbain renforcé,
- la mise en place d'un opérateur immobilier et l’acquisition amiable de logements.
Ces interventions publiques n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. La viabilité de certaines copropriétés, notamment B et H, qui cumulaient désordres techniques, difficultés financières et de gestion, semblait dès lors compromise.
Par conséquent, parallèlement au Plan de Sauvegarde, les partenaires publics décidaient de s’engager dans la définition d’un projet de rénovation urbaine portant sur ce site tant la situation d’endettement et de dégradation du bâti de certaines copropriétés ainsi que les conditions sociales et de vie de leurs occupants paraissaient alors particulièrement alarmantes, voire rédhibitoires pour certains bâtiments.
Entre 2008 et juin 2010, une étude développant les volets urbain et juridique ont été réalisées, constituant ainsi la base du projet de renouvellement urbain du Parc Kallisté.
Une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet prévoyait notamment la démolition des 245 logements des bâtiments B et H et la rénovation des équipements publics existants. La mise en œuvre de ce projet urbain se réalise pour partie dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à Marseille Habitat qui est en charge notamment d’acquérir, de reloger et de démolir les bâtiments visés.
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE – COPROPRIETE BÂTIMENT C
7
En parallèle de ce projet urbain, et pour conforter les copropriétés en capacité de rester sous ce statut privé, les partenaires publics ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, E, F, I et G. C’est ainsi qu’une commission chargée d’élaborer et d’approuver le programme d’actions des 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G a été créée le 24 octobre 2014. Une mise à l’élaboration effective des plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur ces copropriétés.
A l’issue des diagnostics préalables, seules 5 copropriétés parmi les 7 envisagées apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée : Il s’agit des copropriétés A, C, D, F et I pour lesquelles la mise en œuvre de plans de sauvegarde semble opportune.
Les deux autres copropriétés, E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. C’est ainsi que dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain, l’objectif d’acquisition publique est étendu à ces deux bâtiments.
La chronologie ci-dessous rappelle les principales étapes de la vie de l’ensemble et des interventions publiques dont il a fait l’objet :
1962 – Publication du règlement de copropriété aux hypothèques le 27 février.
1964 - Construction de neuf immeubles d’habitation à usage locatif. Le vendeur du terrain, propriétaire de la bastide restée au centre de l’opération, s’était vu promettre la construction d’immeubles de 2 étages. L’ensemble compte en définitive 753 logements répartis en 9 immeubles de 4 à 17 étages. 1972 - Mise en vente : confronté à de graves difficultés de gestion, le promoteur procède à la vente par lots des logements. L’ensemble est organisé en un syndicat unique de copropriétaires. L’école publique construite au centre du quartier reste enclavée dans les emprises privées.
1985 – Création des syndicats secondaires (modification du règlement de copropriété). 1985 / 1986 – Mise en liquidation judiciaire du syndic du syndicat principal.
1988 - procédure de redressement.
1994 – Un syndic général est mis en place.
1995 – Manifestation des copropriétaires à l’Hôtel de Ville.
1996 – Un audit juridique et financier réalisé par Deloitte & Touche, est financé par la ville, l’état et la région. 29/04/1998 – Convention partenariale pour la revalorisation de la copropriété du Parc Kallisté, signée par le maire de Marseille et le syndic représentant les copropriétaires.
7/02/1999 - Arrêté préfectoral portant création de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde. 14/09/1999 – Mise sous administration provisoire du syndicat principal.
22/12/2000 – Arrêté de notification du premier plan de sauvegarde.
07/10/2005 - Scission de la copropriété : par ordonnance du président du TGI de Marseille, chaque immeuble devient une copropriété à part entière, sur une emprise foncière délimitée. Seules les voies entourant l’école sont attribuées au domaine public de la CUMPM.
21/11/2007 arrêté d’élaboration de plans de sauvegarde sur 6 immeubles (A, C, D, E, F, I) non suivi de mise en œuvre.
2008/2010 une étude développant les volets urbain et juridique a été réalisée par Marc Petit, architecte urbaniste et Maître Berthelot, avocat. A noter également que deux études ont été lancées par le GIP MRU et l’ANRU, Bresson et Laforgue.
23/12/2010 validation du programme de renouvellement urbain «Parc Kallisté» par l’ANRU. 06/07/2012 signature d’une concession d’aménagement avec Marseille Habitat pour une durée de 7 ans à en vue de l’acquisition/relogement/ démolition des bâtiments B et H.
2013 l’ensemble des partenaires mobilisés dans le cadre du PRU ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G. – signature d’une charte de gestion urbaine de proximité.
4/11/2013 publication d’une notice monographique « patrimoine du XXème siècle » de la DRAC sur le parc
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8
Kallisté (n° 1554, citée en introduction).
24/10/2014 : arrêté préfectoral créant une commission d’élaboration de plans de sauvegarde pour les bâtiments A,C,D,E,F,G,et I.
24/04/2015, le président du TGI de Marseille rend une ordonnance constatant la carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment B.
19/05/2016 lancement de l’étude action pour l’élaboration des plans de sauvegarde. 16/09/2016 lancement de l’étude urbaine sur le parc Kallisté.
23/02/2018 le diagnostic des copropriétés, le diagnostic commercial, l’étude urbaine et les travaux des sous- commissions ont conduit à distinguer, en regard de l’évolution distincte des copropriétés, deux types d’options opérationnelles pour les immeubles du parc Kallisté non traités dans le cadre de la concession en cours, limitée au recyclage des seuls bâtiments B et H :
- Le recyclage foncier des bâtiments E et G
- Le plan de sauvegarde, nécessaire pour les immeubles A, C, D, F et I
Mars/ avril 2019 extension de la concession pour l’acquisition/recyclage des bâtiments E et G Été 2019 Démolition du bâtiment B
Avril 2021 Démolition du bâtiment H
Février 2022 présentation à l’ANRU du nouveau projet de renouvellement urbain à l’échelle de Kal- liste/Solidarité.
Une convention de plan de sauvegarde distincte est développée pour chacune des cinq copropriétés, mais des moyens transversaux seront mis en œuvre pour accompagner la réalisation de l’ensemble des plans de sauvegarde.
Les moyens nécessaires en termes de portage, de relogement, de suivi-animation, de communication et d’évaluation seront donc considérés à l’échelle globale des cinq plans de sauvegarde, regroupés dans le cadre d’un dispositif opérationnel unique et coordonné.
Chaque convention sera présentée à l’assemblée générale de la copropriété concernée, conformément aux dispositions de l’article 615-1-III du code de la construction et de l’habitation.
Le dispositif des plans de sauvegarde
Le dispositif Plan de Sauvegarde, conformément aux dispositions des articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l’habitation, est « destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné », mis en évidence lors du diagnostic.
« Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées :
- redresser la situation financière de la copropriété ;
- clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
- clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
- réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la ré- duction des charges de fonctionnement ;
- assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations so- ciales ;
- organiser la mise en place de mesures d'accompagnement. »
Ces Plans de Sauvegarde sur les copropriétés du parc Kallisté à Marseille ont pour objectif principal de maintenir de façon durable les immeubles restants viables sous le statut de la copropriété. Ils s’inscrivent dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain qui vise une transformation profonde du quartier et son désenclavement, la reconstruction d’équipements publics (groupes scolaires, centre social),
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le développement à terme d’une nouvelle offre de logements et d’une nouvelle offre commerciale ou de services et sont l’un des trois outils opérationnels que se sont donnés les partenaires publics pour transformer durablement ce quartier et agir durablement sur les processus de vulnérabilité à l’œuvre sur ce territoire.
Le dispositif est piloté de façon coordonnée avec l’opération de renouvellement urbain engagée dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain. Il est animé par une équipe de suivi-animation. Un coordonnateur nommé par le préfet est chargé de veiller au bon déroulement de la mise en œuvre de chaque plan de sauvegarde (cf. art. R615-4 CCH).
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Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’État, la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville de Marseille, l’Anah, le conseil départemental des Bouches-du-Rhône décident de mettre en place un plan de sauvegarde pour la copropriété :
Kallisté Bâtiment C
Chemin de la Bigotte/ Chemin des Bourrely
13015 Marseille
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de la Ville de Marseille et du conseil départemental des Bouches-du-Rhône.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
La présente convention s’applique à la copropriété C du parc Kalliste, située chemin de la Bigotte dans le 15ème arrondissement de Marseille. Elle est cadastrée dans le 15ème arrondissement, quartier Notre Dame Limite section C parcelle n°110. La surface de la parcelle est de 4587m².
Cette copropriété est la plus petite du parc Kallisté, avec ses 38 logements.
1.3 Nature, état et instances de la copropriété
Synthèse du diagnostic de la copropriété (issu du diagnostic initial)
- Une majorité de propriétaires bailleurs mais une part influente de propriétaires occupants, - une gestion courante révélant une situation saine avec peu d’impayés de copropriétaires et des dettes fournisseurs inexistantes,
- un niveau de charges correct (pas d’ascenseur) et un entretien du bâtiment satisfaisant, - des fonds de travaux et de roulement à mettre en place,
- Présence de ménages globalement modestes,
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- Des problèmes techniques se concentrant dans les logements : mauvaise isolation phonique et thermique, problèmes d’humidité et de chauffage, installations électriques parfois vétustes.
Il a pu être visité 9 logements, soit 25 % des appartements de la copropriété. 4 propriétaires occupants ont été rencontré et 5 locataires.
Situation actuelle de la copropriété (2021)
Budget 2021 : 55 200€
Dettes Fournisseurs : 1549€
Dettes copropriétaires : 4773€
Conseil syndical : 3 membres
Il n’y a pas de président de conseil syndical.
Gestion par un syndic professionnel : Citya
Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété est composée de 116 lots, dont 38 lots d’habitation.
Nombre de propriétaires occupants : 17
Nombre de logements appartenant à Marseille Habitat :5
Synthèse de l’état technique de la copropriété
Pour l’élaboration du plan de sauvegarde, des diagnostics ont été réalisés sur la copropriété pour effectuer un état des lieux de l’état technique du bâti, de son potentiel en matière de rénovation énergétique et établir un programme prévisionnel de travaux.
Le précédent plan de sauvegarde a permis la réalisation de travaux de conservation du bâti et d’amélioration de la sécurité.
Travaux réalisés :
Plan de sauvegarde précédent (travaux achevés en 2010)
- Ravalement des façades
- Remplacement des menuiseries extérieures et de leurs occultations
- Mise aux normes ascenseurs (remplacement à neuf)
- Étanchéité terrasses
Travaux réalisés
Année Travaux Montant
2007 Réhabilitation des parties communes : façades, toiture, réseaux, ventilation, isolation 511 216 €
2011
Installation antenne collective
Remplacement colonne
6 645 €
1 652 €
2014 Remplacement descentes d’eau bâtiment C12 1 737 €
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État général des parties communes (diagnostic novembre 2016)
Élément Type Isolation État Observation
Structure Béton armé Bon pas de désordres structurels
Toiture Terrasses non Bon Refait en 2010
Façades Béton armé non Bon Ravalement 2010
Menuiseries
extérieures PVC oui Bon
Double vitrage (2010)/ absence
de ventilation
Portes halls Acier non Moyen verre armé parfois cassé
Contrôle d'accès Moyen interphone HS
Ascenseurs 3 personnes Bon ascenseurs neufs
Escaliers Granito Bon
Désenfumage « Skydome » Bon rénové 2010
Éclairage de secours Bon rénové 2010
Colonnes sèches Acier Bon contrat de maintenance
Colonnes gaz plomb Bon Ventilées
Colonnes électricité Bon Présence de prise de terre; état d'origine
Colonnes alimentation
eau Acier Pas de fuites signalées
Colonnes EU/EV Fonte Moyen Remplacement de quelques tronçons
L’essentiel des travaux relatifs à la sécurité et à la conservation de l’immeuble ont été réalisés il y a moins de 10 ans.
Le vandalisme est la cause principale des frais de maintenance sur les installations électriques, les équipements de sécurité, les ascenseurs et les revêtements muraux des parties communes.
L’obsolescence des colonnes de chute en fonte entraine des réparations récurrentes.
Article 2. Enjeux
Au regard des résultats du diagnostic, les enjeux du plan de sauvegarde sur la copropriété bâtiment C du Parc Kallisté sont les suivants :
Améliorer la gouvernance de la copropriété : remobiliser les copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
Redresser la situation financière de la copropriété en diminuant le taux d’impayés et les dettes fournisseurs, notamment par la mise en œuvre du portage de certains lots ;
Accompagner la copropriété dans l’élaboration d’un plan de patrimoine ;
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Améliorer le suivi des impayés et du recouvrement et anticiper les difficultés pour prévenir de nouveaux impayés ;
Prendre en compte la situation économique fragile des occupants : prévenir l’augmentation des charges de copropriété, aider à l’optimisation du budget, sensibiliser aux économies d’énergie…
Soutenir les occupants dans leurs besoins de travaux en parties privatives : accompagner propriétaires comme locataires dans leurs démarches ;
Améliorer le cadre de vie en sensibilisant à un usage respectueux des parties communes et des espaces extérieurs.
Les partenaires ont arrêté les actions prioritaires à mettre en œuvre :
- Le redressement durable de la situation financière de la copropriété ;
- La remobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
- L’amélioration globale des bâtiments ;
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
3.1 Volet juridique et foncier
3.1.1 Volet juridique
a) Descriptif du volet
Le volet juridique a pour objectif de sécuriser les décisions d’assemblées générales.
Encadrement et vérification des décisions prises en assemblée générale ordinaire : En s’appuyant sur l’implication du conseil syndical, une réunion préalable à l’envoi des convocations aux assemblées générales sera organisée. L’objectif de cette réunion sera de contrôler l’ordre du jour, les annexes comptables et vérifier qu’aucun point important ne soit laissé de côté. A cette occasion, le conseil syndical sera sensibilisé sur les majorités à obtenir pour chaque vote.
L’équipe de suivi-animation sera également présente aux assemblées générales afin de vérifier la feuille de présence et l’application des majorités adéquates à chaque résolution.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer le conseil syndical dans le contrôle de la mission du syndic ;
- Sécurité juridique de la prise de décisions en assemblée générale.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.1.2 Volet foncier portage de lots
a) Descriptif du volet
Le portage ciblé de lots d’habitation en copropriété est un outil d’intervention qui participe au redressement des copropriétés en difficulté. Initié dans le cadre d’une stratégie d’intervention publique, il consiste en l’acquisition, par un opérateur missionné ou par une collectivité publique, d’un nombre limité de lots dans une copropriété en vue de l’amélioration de participer au redressement de la copropriété.
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Le volume prévisionnel de lots susceptibles d’être acquis par la puissance publique à l’échelle des 5 copropriétés objet de plans de sauvegarde est d’environ 65 logements dont 40 logements sur les bâtiments A et I présentant les plus grandes difficultés.
Cette intervention sera menée en corrélation avec les préconisations du suivi des plans de sauvegarde et les interventions menées en parallèle.
Le portage de lots massif de 40 logements sur les bâtiments A et I aura pour vocation d’accompagner au redressement de ces deux copropriétés par la présence en tant que copropriétaire de l’opérateur de la collectivité, d’offrir une fois les copropriétés redressées une offre de logements locatifs sociaux, conventionnée ou libres et/ ou des logements en accession à la revente. L’offre locative pourra servir également de logements temporaires pour accompagner le projet d’aménagement ou définitifs.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remettre sur le marché des appartements en bon état par l’acquisition de lots dans la copropriété ; > Contribuer à assainir la situation financière de la copropriété par l’acquisition de lots de copropriétaires grands débiteurs.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété
a) Descriptif du volet
a. a. Remobiliser les copropriétaires
La mobilisation des copropriétaires est une condition indispensable au retour d’une gestion durable de la copropriété. En effet, elle induit une implication du conseil syndical dans son rôle d’assistance et de contrôle, un usage plus conscient des parties communes, un paiement plus régulier des charges de copropriété voire la mise en place régulière d’une épargne pour des travaux futurs.
Dans le but de remobiliser les copropriétaires, l’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical dans la diffusion d’informations relatives à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
L’objectif est de mobiliser les copropriétaires en amont des AG en présentant et en expliquant les résolutions importantes.
Les actions de mobilisation des copropriétaires seront renforcées durant les deux premières années du plan de sauvegarde. Ces actions approfondies pourront prendre la forme d’actions de porte-à-porte, d’évènements conviviaux sur le thème de la copropriété…
a. b. Engager des actions de formation
L’implication des copropriétaires dans la vie de leur immeuble passe également par une meilleure compréhension du fonctionnement de la copropriété. Aussi, des formations seront organisées par l’équipe de suivi-animation. Dans la création des supports de formation, l’équipe de suivi-animation s’appuiera sur les documents propres à la copropriété et veillera à associer les membres du conseil syndical pour se rapprocher au mieux des attentes des copropriétaires.
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On distinguera deux types d’actions :
Les actions de formation spécifiques aux membres du conseil syndical : elles porteront sur le fonctionnement de la copropriété, les usages des parties communes, l’importance de la mobilisation des copropriétaires (présence en AG, paiement des charges…) et de leur rôle de conseillers syndicaux.
La sensibilisation à destination de tous les copropriétaires. Il s’agira de sensibiliser l’ensemble des copropriétaires à leurs droits et devoirs et à leur responsabilité dans le fonctionnement durable de la copropriété.
En raison des difficultés de mobilisation des copropriétaires, l’équipe de suivi-animation et les partenaires chercheront des solutions innovantes à mettre en place pour toucher le plus grand nombre. Certaines formations pourront notamment prendre la forme d’ateliers sur le thème de la copropriété.
a. c. Favoriser l’implication du conseil syndical
Plusieurs ateliers thématiques seront organisés dans l’année. Organisés et animés par l’équipe de suivi- animation, ils réuniront les membres du conseil syndical ainsi que le gestionnaire de la copropriété. Les compositions et la récurrence de chaque atelier seront détaillées dans les volets correspondants : Atelier Suivi et maîtrise des charges, dans lequel le Conseil syndical sera impliqué dans la recherche de solutions visant à diminuer les charges de copropriété ;
Atelier Suivi des impayés et du recouvrement, au cours duquel le Conseil Syndical pourra réaliser un suivi de la situation des copropriétaires par rapport au paiement de leurs charges de copropriété et sera mobilisé pour partager sa connaissance de la copropriété et sensibiliser les débiteurs au paiement des charges ;
Atelier Cadre de vie et communication, qui permettra au Conseil Syndical de s’investir dans l’élaboration d’une communication autour de l’utilisation des espaces extérieurs, de l’usage respectueux des parties communes, de l’avancée du plan de sauvegarde, de la création de lien social dans la copropriété…
Atelier Travaux : le conseil syndical sera associé au suivi des travaux en parties communes. Ce sera également un lieu utile pour faire remonter les besoins en travaux d’entretien.
Avant le lancement de ces ateliers, l’équipe de suivi-animation prendra un temps avec le conseil syndical afin de l’alerter sur son rôle et la confidentialité nécessaire dans le cadre des réunions.
a. d. L’implication des habitants
> L’information de tous les habitants de la copropriété (locataires et copropriétaires)
Le plan de communication consiste essentiellement en la création de supports et l’organisation de réunions publiques. Il sera établi par l’équipe de suivi-animation en concertation avec le conseil syndical et la Métropole, il pourra être enrichi des propositions de l’atelier Cadre de vie et communication.
Atelier Cadre de vie et communication
Objet de l’atelier
- Impliquer le conseil syndical dans la réflexion autour de la communication sur le plan de sauvegarde, la copropriété et les espaces extérieurs ;
- Diffuser les informations concernant l’avancée du plan de sauvegarde et la vie quotidienne de la copropriété ;
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- S’intégrer aux actions de Gestion Urbaine et Sociale de Proximité
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin, médiateurs de proximité et toutes personne ou organisme identifié sur la thématique.
> L’information des nouveaux copropriétaires (occupants et bailleurs)
L’équipe de suivi-animation des intentions de vendre afin que ce dernier rencontre les futurs acquéreurs et les informe du fonctionnement de la copropriété et des objectifs du Plan de Sauvegarde.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remobiliser les copropriétaires autour d’un projet pour la copropriété
> Améliorer le fonctionnement des instances et notamment la participation en assemblée générale
> Former les conseillers syndicaux
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2 Redressement financier de la copropriété
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Afin de résorber l’important taux d’impayés, plusieurs stratégies seront privilégiées par la copropriété en fonction de la dette en question.
Stratégies progressives de lutte contre les impayés
Éléments de lutte contre le risque
d’impayés
Lissage des appels de provisions
Limitation des insuffisances budgétaires
Facilitation des moyens de paiement (prélèvements automatiques,
mensualisation des paiements)
Positionnement vis-à-vis des
petits débiteurs
Privilégier les règlements amiables
Effectuer des relances régulières par le gestionnaire
Privilégier un protocole d’apurement de la dette, à travers des
échéanciers (réduction des coûts de recouvrement, prise en
compte des copropriétaires de bonne foi)
Actions contentieuses Détermination du type de procédure à engager Prise en compte des effets induits (coût, délai, recouvrement
espéré)
Suivi des procédures engagées
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Stratégie à adopter vis-à-vis des
débiteurs importants
Assurer la poursuite et un suivi effectif des procédures de
recouvrement, jusqu’à la saisie immobilière
Identifier les causes de blocage et les faire remonter au maître
d’ouvrage (bien sans maître, propriétaire bailleur indélicat…)
Privilégier l’orientation amiable vers le portage
Dans le but de gagner en efficacité, le gestionnaire veillera à engager les procédures dites « article 19-2 » de déchéance du terme. Celle-ci doit permettre de traiter efficacement les impayés des bailleurs solvables. Dès qu’une provision n’est pas payée, la possibilité est ouverte au gestionnaire de demander au juge de condamner le débiteur au paiement de l’intégralité de la quote-part qui lui incombe pour l’exercice.
L’équipe de suivi-animation transmet au Conseil Départemental les demandes FSL qui seront examinées en fonction de leur éligibilité.
La copropriété pourra également solliciter l’aide juridictionnelle, tel que le prévoit art. 2 de la loi du 10 juillet 1991, dans le cadre du financement des honoraires d’avocats et d’huissiers.
Le conseil syndical a un rôle important dans la résorption des impayés : c’est cet organe qui est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le gestionnaire. Il permet de faire le lien et de favoriser la mise en place de stratégies de recouvrement adaptées (échéanciers de paiement, plans d’apurement des dettes, orientation vers la permanence sociale…). La mobilisation du conseil syndical sera réalisée par l’organisation d’ateliers trimestriels de suivi des impayés.
Atelier Suivi des impayés
Objet de l’atelier
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses ;
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
L’équipe de suivi-animation accompagnera la copropriété dans la mobilisation de l’aide au redressement du syndicat des copropriétaires auprès de l’ANAH.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la lutte contre les impayés
> Mettre en place des procédures de recouvrement adaptées et efficaces
> Réduire le montant des impayés et prévenir de nouvelles difficultés
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
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3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges
a) Descriptif du volet
Fournir un appui à la maîtrise des charges :
Après avoir actualisé la situation de la copropriété vis-à-vis de ses fournisseurs, l’équipe de suivi-animation travaillera en lien avec le gestionnaire pour la mise en place d’un outil de prévision et de suivi des contrats afin d’éviter les blocages par manque de trésorerie.
Cet outil de prévision pourra mettre en relief des contrats pouvant être renégociés auquel cas un appui devra être fourni au gestionnaire pour gagner en efficacité (réalisation d’un cahier des charges de mise en concurrence…).
Des ateliers sur un usage respectueux des parties communes seront également mis en place auprès des habitants pour contribuer à diminuer le nombre d’interventions de débouchage notamment.
La création d’un Atelier Suivi et maîtrise des charges
Afin de diffuser au mieux l’information auprès des habitants et de rester proche de la réalité de la copropriété, il est indispensable d’associer à la réflexion le conseil syndical. Son rôle sera de faire redescendre l’information, sensibiliser les habitants mais également de contribuer à la vie de la copropriété et à la maîtrise des charges en formulant des propositions. Ce sera la vocation de l’atelier Suivi et maîtrise des charges mis en place et animé par l’équipe de suivi-animation.
Atelier Suivi et maîtrise des charges
Objet de l’atelier
Vérification des comptes, validation des factures et de leur imputation ;
Suivi des prestations des fournisseurs avec la mise en place d’un tableau de bord des contrats et des dettes ;
Renégociation des contrats en cours (privilégiée afin de maîtriser les dépenses courantes de la copropriété) ;
Le cas échéant, proposition d’un plan d’apurement pour chaque poste de dette fournisseur ; Vérification de la mise en œuvre des décisions d’assemblée générale et du conseil syndical ;
Préparation du budget prévisionnel et identification des charges prépondérantes.
Fréquence
Entre 2 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la maîtrise des charges
> Mettre en place des outils durables de prévention des dettes fournisseurs
> Diminuer les charges de copropriété pour permettre un paiement durable de celles-ci
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
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3.3 Volet social
L’équipe de suivi-animation assure l’information des occupants sur leurs droits et leurs devoirs et les oriente vers les dispositifs et organismes compétents au besoin. On distingue différents types d’accompagnement social en fonction des statuts des ménages.
Une attention particulière sera portée à l’application de la charte de prévention des expulsions rédigée par la CCAPPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives - décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015).
Afin de cibler les ménages ayant besoin d’un accompagnement plus poussé, il sera nécessaire d’actualiser le diagnostic social. L’objectif est de prioriser les accompagnements, notamment en vue d’anticiper les difficultés de paiement de travaux par des propriétaires occupants en situation de fragilité économique.
3.3.1 Accompagnement social des occupants
a) Descriptif du volet
> Accompagner les propriétaires occupants
L’équipe de suivi-animation aura pour but de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir les impayés et le surendettement ;
- La médiation avec le gestionnaire ;
- La reprise du paiement des charges, par la mise en place de protocoles d’apurement notamment ; - La mobilisation de financements pour le paiement des charges (FSL…) ;
- L’identification de solutions alternatives en cas de difficultés à rester propriétaire (demande d’un logement social, DALO, dossier de surendettement, bail à réhabilitation, ASELL Propriétaire…) ; revente à un organisme de portage..
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
> Accompagner les locataires
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir impayés et surendettement ;
- La mise en place d’une reprise de paiement du loyer ;
- L’orientation vers les structures compétentes et référents (RSA…) ;
- La vérification des ouvertures de droits AL ou APL ;
- La mobilisation de financements pour le paiement du loyer (CAF, FSL…)
- L’accompagnement dans les démarches relatives au logement ou l’assistance au relogement (DALO, logement social, insalubrité, ASELL locataire…)
- La Médiation avec le bailleur
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Identifier les occupants en situation de fragilité
> Assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages ;
> Prévenir le décrochage économique et social des ménages fragiles ;
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> Aider à la réduction de l’instabilité de la situation économique stable des occupants pour assurer le fonctionnement pérenne de la copropriété ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.2 Accompagnement des bailleurs
a) Descriptif du volet
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’Aide à la mise en place d’une reprise de paiement et à l’identification de solutions durables pour prévenir les impayés et le surendettement
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
Une attention particulière sera portée par l’équipe de suivi-animation sur la formation aux droits et devoirs du bailleur, notamment sur l’obligation de fournir un logement décent et au calcul des charges locatives.
L’équipe pourra également vérifier la façon dont les charges locatives sont calculées et si la régularisation annuelle est correctement effectuée, tant pour les bailleurs particuliers que les agences immobilières.
b) Objectifs et indicateurs
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
a) Descriptif du volet
a. a. Le travail sur les situations individuelles en collaboration avec les partenaires du droit commun
L’équipe de suivi-animation mobilisera les partenaires du territoire pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès des ménages grâce à des réunions régulières au sein d’un atelier de suivi social. Il est précisé que les copropriétaires ne sont pas invités à cet atelier qui se caractérise par la très forte confidentialité des sujets abordés.
Atelier de Suivi Social
Objet de la Commission
Adaptation des processus communs
Information sur les actions et l’avancée du plan de sauvegarde
Examen et traitement des blocages
Fréquence
1 à 2 Commissions par trimestre
Participants
A définir
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> Les points réguliers de suivi
La transmission des dossiers sur des situations individuelles sera rendue efficiente par la mise en place de processus dynamiques.
Les points réguliers de suivi
Objet
Présentation des évaluations sociales et recherche de solutions
Signalements indécence auprès de la CAF
Fréquence
Processus à définir en concertation entre les partenaires
Participants
Idem atelier de Suivi Social
a. b. L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
L’équipe de suivi-animation devra s’intégrer efficacement au tissu institutionnel et associatif local.
L’équipe de suivi-animation pourra aussi être à l’initiative de réunions partenariales sur des problématiques ciblées ou identifiées dans le cadre du plan de sauvegarde, en particulier dans le domaine de la santé.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> La création d’un collectif durable entre les partenaires sociaux,
> La coordination des actions menées dans le quartier.
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
3.4 Volet technique
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
Les études par la maîtrise d’œuvre
Dans le cadre de l’élaboration du plan de sauvegarde, un diagnostic a été établi en 2016. Il reprend notamment l’état du bâti ainsi que les pistes d’amélioration en matière de rénovation énergétique. Dans l’objectif d’aboutir à un programme précis de travaux, il est indispensable que des études soient menées à partir d’un diagnostic mis à jour par une équipe de maîtrise d’œuvre.
La préparation du programme et du financement des travaux
L’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical et le gestionnaire en proposant un cahier des charges pour la mise en concurrence d’équipes de maitrise d’œuvre, pour la réalisation du programme minimum envisagé en regard de la situation financière actuelle, puis pour la réflexion sur un programme plus ambitieux en regard des perspectives de redressement à venir.
L’implication du Conseil Syndical dans l’entretien du bâti
Le Conseil syndical sera impliqué dans :
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- La réflexion sur un diagnostic technique global
- Le choix de l’équipe de maitrise d’œuvre
- La définition d’un programme de travaux d’amélioration
- Le suivi des travaux en participant à un atelier Travaux et entretien. Cet atelier a vocation à intervenir dans le suivi des travaux de parties communes mais également dans le repérage de besoins en petits travaux d’entretien.
Atelier Travaux et entretien
Objet de l’atelier
- Réflexion sur les besoins de travaux d’entretien et de sécurité incendie
- Réflexion sur un programme de travaux d’amélioration, notamment en
matière de performance énergétique et de sécurité incendie
- Cahier des charges d’une équipe de maitrise d’œuvre
- Préparer le vote du contrat de maitrise d’œuvre
- Développement d’un projet d’amélioration
- Examen des devis pour les travaux en parties communes ;
- Recherche des financeurs
- Préparer le vote de travaux en assemblée générale ;
- Suivi de l’avancée des travaux jusqu’à leur réception ;
- Réaliser une médiation avec les habitants si nécessaire ;
- Préparer l’usage des parties communes réhabilitées ;
Fréquence
Une fois par trimestre en phase travaux
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Maître d’œuvre
Organisme de préfinancement
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin : entreprises, médiateurs sociaux urbains…
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Disposer d’un programme de travaux précis dans ses postes et ses montants
- Assurer des solutions de financement des travaux pour que la copropriété puisse y faire face sans mettre en péril sa situation financière
- Impliquer le Conseil Syndical dans l’entretien du bâti pour favoriser l’entretien durable
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles
Pour mémoire, des travaux de conservation et d’amélioration de la sécurité ont été réalisés durant le précédent plan de sauvegarde :
- Équipements de sécurité (désenfumage, éclairage de sécurité, colonnes sèches) - Ascenseurs
- Ravalement des façades
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- Menuiseries extérieures et occultations
- Étanchéité des toitures terrasses
L’équipe de suivi-animation accompagnera la réalisation des travaux en parties communes. Elle accompagnera la mise en place d’une équipe de maitrise d’œuvre, assurera un suivi des actions de la maîtrise d’œuvre et pourra avoir un rôle de conseil dans la définition des travaux, l’élaboration des cahiers des charges, l’analyse des devis.
Elle assistera le syndic pour la mobilisation des subventions auprès des partenaires financiers et soutiendra la copropriété dans l’organisation de l’avance des fonds (préfinancement).
Enfin, l’équipe de suivi-animation assurera, en lien avec le conseil syndical et le gestionnaire, un suivi des travaux du démarrage à la réception. Elle portera une attention particulière à la préparation de la gestion durable des parties communes réhabilitées. Elle accompagnera la copropriété pour la perception des subventions demandées
3.4.2.1 La réalisation des travaux
Pour le présent plan de sauvegarde, la priorité est donnée aux autres équipements techniques des parties communes et à la sécurité incendie :
- Le remplacement du système d’éclairage actuel sur minuterie par des hublots anti-vandale à commande par détection de mouvement (suppression de tous les éléments accessibles risquant d’être vandalisés)
- Une amélioration des dispositifs d’éclairage de secours avec des protections anti-vandale - Les interphones
- Les portes d’entrée des halls
- La réfection des colonnes gaz d’origine
- La réfection des colonnes d’eaux usées
- La peinture des cages d’escaliers après travaux sur réseaux
- Garde –corps de sécurité périphérique en terrasse
a) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Améliorer la sécurité des occupants de la copropriété en effectuant les travaux nécessaires ; - Rénover les équipements obsolètes
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
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3.4.2.3 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes
Travaux
Honoraires
(estimés à 1,2% du montant
HT des travaux)
Assurance
Dommage-
Ouvrage
(2,5% du montant
TTC des travaux)
Total de l’opération
HT TTC HT TTC HT TTC
274 745 € 302 220 € 3 297 € 3 956 € 7 555,50 € 285 598 € 313 732 €
Coût des travaux
HT TTC
274 745 € 302 220 €
Subventions
ANAH Métropole Ville
70% du HT 12% du HT 9% du HT
192 322 € 32 969 € 24 727 €
Reste à charge copropriété
63 713 €
Les montants indiqués sont des estimations qui seront précisés après appels d’offres réalisés par les maitres d’œuvres qui seront mobilisés par la copropriété.
3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du déploiement des actions relevant de l’ingénierie sociale, un opérateur permettra aux habitants de se réapproprier leur logement en apprenant à réaliser de petits travaux d’entretien, à utiliser correctement les éléments d’équipement… Il s’agit également d’un levier important pour la sensibilisation des occupants à la mise en œuvre de travaux mais aussi pour permettre de convaincre progressivement le bailleur à faire des travaux plus importants dans le logement.
Les logements identifiés comme dégradés, insalubres, indécents ou dangereux feront l’objet d’une orientation en urgence et du lancement des procédures adéquates (cf. annexe méthodologie LHI).
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer les habitants dans l’entretien courant de leur logement et sa rénovation - Faire remonter les situations d’urgence par des signalements.
- Apprécier le volume, la nature des travaux et le coût moyen pour les logements visités
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
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3.5. Volet énergie et précarité énergétique
a) Descriptif du volet
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, l’équipe de suivi-animation organisera en tant que de besoin des ateliers sur les économies d’énergie et l’habitat afin d’aider les ménages à mieux utiliser l’équipement du logement pour diminuer leurs factures d’énergie et de fluides. Elle pourra s’appuyer sur des dispositifs existants, en particulier ceux financés dans le cadre du contrat de ville.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Diminuer les charges énergétiques du ménage
- Réaliser des économies d’énergie
Les indicateurs permettront de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet : L’insertion de la copropriété dans le projet de restructuration du quartier
Une réorganisation foncière du quartier permettra d’envisager une requalification et une mise en valeur des espaces non bâtis.
L’étendue des surfaces à céder par le syndicat des copropriétaires à la Métropole sera étudiée avec l’équipe en charge du projet urbain, en concertation avec le conseil syndical accompagné par l’équipe de suivi- animation (de façon à permettre, notamment, la réalisation d’une voie de désenclavement du bâtiment A en direction de la bastide et d’aires de stationnement sur le domaine public).
Accompagnement juridique auprès du syndic et des copropriétaires sur la cession des espaces extérieurs nécessaires à la réalisation du projet urbain sur le quartier.
Le pilotage des plans de sauvegarde sera coordonné avec celui du NPRU et de la concession d’aménagement du parc Kalliste pour assurer de façon cohérente l’intervention sur les espaces non bâtis, notamment pour ce qui concerne l’amélioration de l’accès des engins de secours aux différents bâtiments, la réorganisation de la distribution d’eau par les poteaux incendie, la collecte des ordures ménagères et de manière générale le traitement de la voirie, des réseaux, et du stationnement résidentiel.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Accompagner la copropriété à la cession à la métropole d'espaces non bâtis en fonction du plan qui sera proposé lors de l'opération d'aménagement.
> Accompagner la copropriété pour l'aménagement et la gestion des espaces non bâtis conservés dans son emprise foncière
> S’appuyer sur les acteurs déjà repérés sur le secteur pour améliorer le cadre de vie
> Améliorer l’attractivité du parc Kalliste
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
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3.6.2 Gestion urbaine de proximité
a) Descriptif du volet : Le retour à un usage normalisé des espaces extérieurs
Les espaces extérieurs du parc Kalliste sont majoritairement privés et morcelés entre chaque copropriété. seuls quelques-uns sont regroupés au sein de l’USL ou appartiennent à la Métropole.
Chaque copropriété assure l’entretien de son espace extérieur, mais l’USL s’est doté d’un outil de sur- entretien, le chantier d’insertion de la Régie Service Nord Littoral, qui intervient en priorité sur les espaces communs mais qui intervient aussi à la demande de chaque copropriété.
Malgré ces différentes interventions, la propreté du site reste insatisfaisante.
De plus, ces espaces extérieurs n’ont jamais été aménagés, ils sont constitués des remblais des constructions des bâtiments ; ce qui ne favorise ni les usages ou appropriations par les habitants du territoire, ni l’entretien et le nettoyage. Le nombre de places de parking n’est pas calibré au regard du nombre d’habitants du site et n’est pas formalisé en tant que tel ce qui favorise le stationnement anarchique et les usages détournés (mécanique sauvage, dépôts sauvages...).
Le Plan de Sauvegarde, parce qu’il permet la mobilisation de financements spécifiques comme l’aide à la gestion urbaine de proximité (plan Initiative Copropriété), œuvre à l’amélioration de la gestion et de l’entretien du site par des actions de sensibilisation, des investissements légers (locaux OM adaptés…), de la veille et la mise en place de démarches participatives sur le cadre de vie.
Une mission spécifique sera confiée à l’équipe de suivi-animation pour élaborer une stratégie participative pour impliquer les occupants dans leur cadre de vie, les amener à réfléchir à l’échelle du site et non pas seulement par rapport à leur copropriété, les mobiliser dans des projets d’aménagements provisoires.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Améliorer le cadre de vie des occupants de Kalliste ;
> Préfigurer la gestion durable des aménagements extérieurs à créer ;
> Sensibiliser à un usage respectueux des parties communes et espaces extérieurs ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Réhabilitation des parties communes de la copropriété, correspondant à 38 logements.
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
A titre préliminaire, il est précisé que, l’ingénierie des 5 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I du parc Kallisté étant mutualisée, avec de nombreuses actions transversales sur le cadre de vie, dans l’intérêt de l’ensemble du parc, les montants suivants sont des chiffres globaux : ils concernent le financement des 5 plans de sauvegarde A, C, D, F et I.
Seuls les travaux, qui font l’objet de programmes distincts et de calendriers décalés, ainsi que l’aide au redressement, sont individualisés par copropriété.
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5.1 Financement de l’Anah.
Règles d’application : Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de plan de sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.
Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement : • Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente s’engage à participer financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les mêmes proportions.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération seront à définir par avenant en fonction des résultats des études et diagnostics pour les travaux en parties communes. Les aides octroyées sur ces travaux feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun pour la copropriété (aides au syndicat, mixage des aides).
AE prévisionnelles Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aide au
SDC
Travaux prioritaires en parties
communes 192 322€
Aide à la gestion 10 700€ 10 700€ 10 700€ 10 700€ 10 700€
Aide à
l’ingénierie
Assistance au redressement des
copropriétés, ingénierie sociale
et GUP et Coordonnateur de
PDS (montant pour les 5 PDS)
150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€
TOTAL 160 700€ 353 022€ 160 700€ 160 700€ 160 700€
Seront prises en compte les effets des délibérations suivantes du CA de l’Anah:
- Conseil d’administration du 4/12/2019
- Délibération n° 2019 - 37 : Régime d’aides applicable aux propriétaires occupants (article R.321- 12, I, 2° du CCH) et aux personnes assurant la charge effective des travaux pour leurs ascendants ou descendants propriétaires occupants (article R. 321-12, I, 3° du CCH)
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- Délibération n° 2019 - 38 : Régime d’aides applicable aux propriétaires bailleurs et aux autres bénéficiaires mentionnés au 1° du I de l’article R.321- 12 du CCH, ainsi qu’aux organismes agréés mentionnés au 6° du I de l’article R.321-12 du CCH
- Délibération n° 2019 - 39 : Régime d’aides applicables aux locataires
(article R. 321-12, I, 5° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 42 : Régime d’aides applicables aux syndicats des copropriétaires (article R.321-12, I, 7° et 8° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 43 : Régime d’aides applicable aux syndicats des copropriétaires de copropriétés présentant des signes de fragilité
- Délibération n° 2019 - 44 : Financement des travaux réalisés en auto réhabilitation - Conseil d’administration du 4/12/2019 : sans objet
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence
La Métropole Aix-Marseille-Provence s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 12% du montant HT des travaux subventionnables.
La Métropole Aix-Marseille-Provence, en tant que maitre d’ouvrage du suivi animation des plans de sauvegarde, financera cette mission « Assistance au redressement des copropriétés, ingénierie sociale et GUP et coordonnateur de PDS » et sollicitera ses partenaires pour un cofinancement (ANAH, Ville de Marseille et Banque des Territoires).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux
prioritaires en parties
communes
32 969€
Assistance au
redressement des
copropriétés, ingénierie
sociale et GUP et
coordonnateur de PDS
(montant pour les 5 PDS)
166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
TOTAL 166 500€ 199 469€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
5.3 Financement par la Ville de Marseille
La Ville de Marseille s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 9% du montant HT des travaux subventionnables.
La Ville de Marseille s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 13 500€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
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Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux en
parties communes 24 727€
Suivi-animation des 5
PDS 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
TOTAL 13 500€ 38 227€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
5.4 Financement du Conseil Départemental
Le Conseil Départemental se réserve la possibilité de contribuer au financement des travaux et/ou de l’ingénierie en fonction de l’évolution de sa règlementation.
5.5 Financement de la Banque des Territoires
La Banque des Territoires s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 30 000€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Suivi-animation des
5 PDS 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ TOTAL 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde
Les partenaires du plan de sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du plan de sauvegarde.
La Ville de Marseille s’engage à :
- Traiter les signalements en matière d’habitat indécent
La Métropole Aix Marseille Provence s’engage à :
- Mettre en place et piloter le dispositif de suivi-animation
- Développer les dispositifs relevant de l’ingénierie sociale
Le syndic s’engage à :
- Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les mesures préconisées dans le plan de sauvegarde dans les 6 mois suivant la signature de l’arrêté préfectoral conformément à l’article L615-1-III du code de la construction et de l’habitation,
- Rendre compte régulièrement des avancées du plan de sauvegarde aux copropriétaires, - Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes,
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- Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du plan de sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne mise en œuvre de la convention,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le plan de sauvegarde,
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous- compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres destinations,
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Pour mémoire : (CCH Art. L615-4-2)
« Le syndic met à la disposition du représentant de l'État dans le département, du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et de la commission mentionnée à l'article L. 615-1 les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et à l'évaluation du plan de sauvegarde.
Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.
Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l'article 13-4-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. »
Le syndicat des copropriétaires s’engage à :
- Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde conformément à l’article L615-1-IV du code de la construction et de l’habitation,
- Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement des impayés, toutes missions et engagements nécessaires à la mise en œuvre du plan de sauvegarde), - Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordonnateur de plan de sauvegarde,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du plan de sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants,
- Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des subventions allouées et des engagements de travaux,
- Voter en assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et d’amélioration portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires, - Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage du plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunions),
- Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du plan de sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…),
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- Participer au projet urbain de la ville,
Le Conseil syndical s’engage à :
- Participer à l’ensemble des commissions du plan de sauvegarde,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du plan de sauvegarde, - Correspondre étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.
7.1.1. Pilotage du Préfet
Le Préfet ou son représentant préside ou co-préside la commission de suivi du plan de sauvegarde. Il prend des décisions pour le bon suivi du plan de sauvegarde et peut le prolonger pour une durée de deux ans par le biais d’un avenant.
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du plan de sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du plan de sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.
Le comité de pilotage : Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de plan de sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordonnateur de plan de sauvegarde, les services de l’État local, l’opérateur de suivi-animation et tous les partenaires signataires. A l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Son rôle est de préparer la commission du plan de sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du plan de sauvegarde, contrôler les missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
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Le comité technique : Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à minima 3 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du plan de sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, le coordonnateur de plan de sauvegarde et l’opérateur de suivi-animation. Il est piloté par le coordonnateur du plan de sauvegarde. Il a pour mission de préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le plan de sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordonnateur de plan de sauvegarde :
Un coordonnateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordonnateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi- animation du plan de sauvegarde. Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié de l’équipe de suivi-animation et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec l’équipe de suivi-animation.
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (insalubrité, relogement, accompagnement social, impayés…) en fonction des nécessités opérationnelles.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
Le suivi animation de ce PDS sera réalisé par des équipes extérieures qui assureront l’ensemble des missions décrites dans la présente convention visant à réinscrire la copropriété dans un schéma de de fonctionnement pérenne.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis- à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée
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générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du plan de sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage. Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le plan de sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec le dispositif de pilotage NPNRU.
Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du plan de sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
L’équipe de suivi-animation, en lien avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, sera l’interlocuteur privilégié : - Du conseil syndical ;
- Du syndic de la copropriété ;
- Du coordonnateur de plan de sauvegarde ;
- Des services compétents de la collectivité ;
- Des services instructeurs des financeurs ;
- Des services en charge des procédures coercitives ;
- Des acteurs du secteur social ;
- Le cas échéant, d’autres structures intervenant sur des thématiques spécifiques (ADIL, etc.).
La coordination opérationnelle de la mission de suivi-animation sera assurée par la Métropole Aix-Marseille- Provence, maître d’ouvrage du Plan de sauvegarde.
L’équipe de suivi animation pourra être amenée à collaborer, en lien avec la métropole maitre d’ouvrage, à l’outil opérationnel de pilotage qui sera mis en place pour le suivi des copropriétés dégradées sur le territoire métropolitain.
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
Le suivi des indicateurs sera réalisé par l’équipe de suivi-animation.
Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde s’assurera de leur suivi.
Ces indicateurs serviront d’alerte en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilans annuels
L’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde au moins quinze jours avant chaque réunion de ladite commission un bilan annuel des actions menées, reprenant les indicateurs précités, une évaluation qualitative des actions engagées, les améliorations à apporter aux modalités opérationnelles de suivi-animation du plan de sauvegarde, les financements engagés ou restant à engager, les avancées sur le volet technique ainsi que les actions réalisées sur le volet de l’accompagnement social.
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A l’issue des cinq années du plan de sauvegarde, l’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde un bilan final de la mission.
Bilan intermédiaire au bout de 3 ans :
Il est rappelé que la stratégie adoptée est la suivante : au terme des 3 premières années d’animation du plan de sauvegarde, un bilan intermédiaire sera produit par l’opérateur et partagé avec l’ensemble des partenaires. Il s’appuiera sur les différents indicateurs récoltés durant la phase de suivi animation. Ce bilan devra faire état des conditions réelles de redressement de la copropriété et de sa capacité à rester sous le statut de la copropriété.
Si ce bilan intermédiaire présente des indicateurs favorables à la poursuite d’un redressement et au maintien sous le statut de la copropriété, la copropriété pourra s’inscrire dans la poursuite du plan de sauvegarde :
- Poursuite de l’accompagnement des instances de gestion et des occupants,
- Poursuite de l’incitation et de l’accompagnement des propriétaires qui souhaiteraient engager des travaux en parties privatives dans le cadre du droit commun,
- Poursuite des actions de gestion urbaine de proximité,
Si le bilan intermédiaire révèle que la copropriété ne se retrouve pas, malgré l’accompagnement engagé, en situation de se redresser durablement, les partenaires pourront envisager une appropriation publique visant à recycler la copropriété.
Bilan final et évaluation du plan de sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage et à la commission de suivi du plan de sauvegarde en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont présentés.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs (problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants. - Recenser les solutions mises en œuvre.
- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
En cas de souhait de proroger un plan de sauvegarde, il est rappelé qu’une évaluation est attendue au plus tard lors de la cinquième année du plan de sauvegarde. A défaut, le plan de sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah.
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Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'équipe de suivi animation s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de l'Agence nationale de l'habitat et des partenaires sur l'ensemble des documents. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le plan de sauvegarde.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec le Métropole Aix- Marseille-Provence maitre d’ouvrage qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Modalités de communication ANAH
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro (0 808 800 700 service gratuit +prix appel) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre des plans de sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le syndicat de copropriétaire a l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l’équipe de suivi animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
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Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété Kallisté Bâiment C.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.
Le syndic a l’obligation de présenter la convention à l’assemblée générale des copropriétaires dans les six mois à compter la date de la signature de l’arrêté de plan de sauvegarde par le Préfet.
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Fait en 6 exemplaires à Marseille,
Pour l'État,
Pour le maître d'ouvrage,
La Métropole Aix-Marseille-Provence,
Pour la Ville de Marseille,
Pour l’Anah,
Pour le Conseil Départemental des Bouches du Rhône,
Pour la Banque des territoires
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Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
Annexe 5. Indicateurs proposés
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Annexe 1. Périmètre de l'opération
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Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
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Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
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42
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
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Annexe 5. Indicateurs proposés
A consolider avec le coordonnateur et le maitre d’ouvrage
Volet Juridique
Indicateur Source Périodicité Nombre de lots propriété de la société d’attribution Feuille de présence Annuel Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel % de tantièmes présents ou représentés par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Volet Portage de lots
Indicateur Source Périodicité Nombre d’occupants rencontrés dans le cadre du portage
avec une distinction entre copropriétaires et locataires
Tableau de suivi Trimestriel
Nombre de positionnement de l’opérateur de portage sur
des saisies immobilières mises au vote
PV AG
Et tableau de suivi
Annuel
Nombre de lots acquis par l’opérateur de portage Tableau de suivi Annuel
Nombre d’acquisitions amiables Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements réhabilités réalisés et coût moyen
des travaux
Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements remis en location Tableau de suivi Annuel
+ indicateurs du volet 3.2.2.1 – La résorption des impayés des charges des copropriétaires
Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Indicateur Source Périodicité Ancienneté du gestionnaire PV d’AG Annuel Remobiliser les copropriétaires
Taux de tantièmes détenus par des PO Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires
occupants
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multi-propriétaires à la fois
occupants et bailleurs
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multipropriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel
% de tantièmes présents ou représentants par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions reportées Feuille de présence Annuel
Favoriser l’implication du Conseil Syndical
Nombre de membres du CS PV d’AG Annuel
Représentativité du CS en termes de bâtiments et de profils
(nouveaux ?)
PV d’AG + qualitatif Annuel
Taux de renouvellement de l’équipe du CS PV d’AG Annuel
Fréquence de réunions du conseil syndical Compte-rendu du CS Annuel
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Redressement de la situation financière de la copropriété
Résorption des impayés
Indicateur Source Périodicité Evolution du nombre de saisies immobilières à l’ordre du jour et
nombre de saisies votées
PV d’AG Annuel
Comparer l’évolution des impayés, dettes fournisseurs et trésorerie Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du taux d’impayés Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par tranche (nombre de
trimestres)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par ancienneté Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par type d’occupation (occupant,
bailleur)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestriel
Nombre de plans d’apurement en cours et respectés Comptes de la copropriété et qualitatif auprès du syndic
Trimestriel
Volume des créances irrécouvrables à l’issue des procédures PV d’AG Annuel
Apurement des dettes et maîtrise des charges
Indicateur Source Périodicité Ecart entre budget prévisionnel et dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Progression des dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges courantes par lot Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges par lot et par poste Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution de la répartition par poste de charges avec un focus sur le
poste « Entretien courant »
Convocation AG - annexes
comptables
Annuel
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage dans les
canalisations
Comptes de la copropriété –
annexes comptables
Annuel
Nombre de réunions de l’atelier Suivi et maîtrise des charges Comptes-rendus des ateliers Annuel
Evolution des dettes fournisseurs Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Nombre de contrats renégociés et économies annuelles réalisées Convocation AG - annexes comptables
Annuel
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Volet Social
Accompagnement social des occupants
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Conflits entre les propriétaires bailleurs et les
locataires
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Situations de suroccupation Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de recours DALO Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de demande de numéro unique
départemental (NUD)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de dossiers FSL déposés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de copropriétaires occupants en impayés Comptes de la copropriété Annuel
Accompagnement social des bailleurs
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de quittances mensuelles délivrées Tableau de suivi des permanences Trimestriel Ecart entre les charges de copropriété pouvant être
répercutées sur le locataire et les charges locatives
payées par le locataire
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Régularisation annuelle des charges locative
(existence et ampleur de la régularisation)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Comparaison entre le loyer appliqué et les barèmes
de l’ANAH
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Dynamique partenariale
Indicateur Source Périodicité Nombre de Commissions de suivi social, nombre de
participants
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations débloquées grâce à la
Commission de suivi Social
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations évoquées en points réguliers
de suivi en moyenne
Compte-rendu des réunions Semestriel
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Volet Technique
Actions préalables à l’engagement de travaux en parties communes
Indicateur Source Périodicité Etudes préalables
Production d’un programme de travaux détaillé Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux travaux
Production d’un cahier des charges réaliste pour les
entreprises
Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux
travaux
Présence d’amiante Diagnostic amiante Préalable aux travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date des
étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…)
– tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Avances de subventions sollicitées auprès de l’organisme
de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Préalable aux
travaux
Implication du Conseil Syndical
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier
Trimestriel
Travaux en parties communes, : travaux urgents
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’oeuvre
Trimestriel
Retard pris sur chaque phase de chantier (en
nombre de mois)
Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Gain de performance énergétique global Compte-rendu du maître d’œuvre Fin des travaux
Différences avec le programme de travaux initial
prévu dans la convention
Convention de plan de sauvegarde Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements du dernier
étage
Visites des appartements Période suivant les
travaux
Utilisation effective des caves Visite des caves et entretiens qualitatifs avec les habitants
Période suivant les
travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
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Travaux en parties communes: travaux d’amélioration
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’œuvre
Trimestriel
Une boîte aux lettres par logement Visite des parties communes Fin des travaux Eléments de sécurité incendie dans la cage
d’escalier
Visite des parties communes Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements Visites des logements Période suivant les travaux
Présence de détritus en pied d’immeuble Visite des parties communes Période suivant les travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
Volet énergie et précarité énergétique
Indicateur Source Périodicité Diminution des charges énergétiques (EDF,
fluides…)
Factures – Tableau de suivi social Annuelle
Nombre d’ateliers, thèmes et nombre de participants Feuille de présence des ateliers Annuelle Nombre de logements présentant des problèmes
d’humidité importante
Tableau de suivi social – Visite de
logements
Annuelle
Volet Urbain et immobilier
Inscription de la copropriété dans une dynamique collective
Indicateur Source Périodicité Cadre de vie
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Indicateurs de positionnement sur le marché du logement et turn-over
Prix de vente au m² DIA Semestriel Nombre de ventes DIA Semestriel Prix de location au m² Veille des mises en location Semestriel
Gestion urbaine de proximité
Indicateur Source Périodicité Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Nombre d’éléments de communication diffusés, type
d’information
Qualitatif auprès du gestionnaire et de la
GUP
Semestriel
Nombre d’éléments de communication diffusés créés
lors de l’atelier Cadre de vie et communication du CS
Comptes-rendus des ateliers Semestriel
Nombre de participants à l’entretien des jardins
partagés et profil (locataire/copropriétaire)
Qualitatif auprès de l’association en
charge de l’encadrement
Annuel
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> Indicateurs de gouvernance du dispositif
Indicateur Source Périodicité Indicateur de gouvernance du dispositif
Commission de Plan de Sauvegarde : nombre de
réunions, dates et structures représentées
Comptes-rendus de la Commission de
PDS Annuel
Comité de pilotage : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités de Pilotage Annuel
Comité Technique : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités Techniques Annuel
Réunions maîtrise d’ouvrage/équipe de suivi-
animation : nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Réunions coordonnateur/équipe de suivi-animation :
nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Nombre de difficultés remontées et type de difficultés
(partenariats, gestion, copropriétaires…) Comptes-rendus des réunions Annuel
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Lexique :
ADEME : Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
ADIL : Agence départementale d'information sur le logement.
AFUL : Association foncière urbaine libre.
AG : Assemblée générale.
AMO : Assistance à maitrise d’ouvrage.
AMP : Aix Marseille Provence
ANAH : Agence nationale de l’habitat.
ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine.
ARS : Agence Régionale de santé.
ASL : Association syndicale libre.
BET : Bureau d’études technique.
CAF : Caisse d’allocations familiales.
CCAS : Centre communal d'action sociale.
CDC : Caisse des dépôts.
CCH : Code de la construction et de l’habitat.
CD : Conseil Départemental
Copro : Copropriété
CPLD : Commission pour le Logement Décent.
DIA : Déclaration d’intention d’aliéner.
DDT(M) : Direction départementale des territoires et de la mer.
DREAL : Direction Régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement. EDS : Espace départemental des Solidarités.
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale.
EP : Eaux Pluviales.
EU : Eaux Usées.
EV : Eau Vannes.
FEDER : Fond européen de développement économique régional.
FSL : Fond de solidarité logement.
GUP : Gestion urbaine de proximité.
H.T : Hors Taxes.
LHI : Lutte contre l’habitat indigne.
MDD : Maison du département.
NPNRU : Nouveau programme national de renouvellement urbain.
PB : Propriétaires bailleurs.
PDS : plan de sauvegarde.
PHP : Prêt habitat privé.
PO : Propriétaires occupants.
PRU : Projet de renouvellement urbain.
QPV : Quartier prioritaire de la ville.
SCI : Société civile immobilière.
TA : Tribunal administratif.
TVA : Taxe valeur ajoutée.
UTS : Unité territoriales sociales
VDM : Ville de Marseille
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1
Marseille Provence métropole
- Convention de plan de sauvegarde -
Nom de l’opération :
Plan de sauvegarde de la copropriété Kallisté Bât. D
Adresse de la copropriété :
124 Chemin des Bourrely 13015 Marseille
Immatriculée au registre national des copropriétés sous le numéro : AB4835450
Période et n° de l’opération :
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
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2
La présente convention est établie entre :
L’État, représenté par Monsieur Christophe MIRMAND, Préfet des Bouches du Rhône ;
La Métropole Aix-Marseille-Provence, maitre d’ouvrage de l’opération, représentée par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Ville de Marseille, représentée par Monsieur Benoit PAYAN, son Maire ;
L’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté par Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole, délégataire des aides à la pierre, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci-après « Anah» ;
Le Conseil Départemental des Bouches du Rhône, représenté par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Banque des Territoires, représentée par Monsieur Alexis ROUQUE, son Directeur Régional Provence Alpes Côte d’Azur ;
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3
Vu, le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu l’arrêté du Préfet portant création de la commission chargée de l’élaboration de plans de sauvegarde sur l’ensemble immobilier du Parc kalliste en date du 24/10/2014,
Vu la délibération n°…………………… de l'assemblée délibérante de la Métropole Aix-Marseille-Provence, en date du ………………………, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération n°…………………… du conseil municipal de la Ville de Marseille, en date du ………………… autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de la commission permanente du conseil départemental des Bouches du Rhône n°…………......... en date du ………………. autorisant la signature de la présente convention,
Vu le compte rendu de la commission des plans de sauvegarde du 22 mars 2022,
Il a été exposé ce qui suit :
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4
Table des matières :
Préambule ................................................................................................................................................. 6
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. .......................................................................... 10
1.1 Dénomination de l’opération ................................................................................................................. 10
1.2 Périmètre et champs d’intervention ....................................................................................................... 10
1.3 Nature, état et instances de la copropriété ............................................................................................. 10
Article 2. Enjeux ....................................................................................................................................... 13
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération .......................................................................... 13
3.1 Volet juridique et foncier....................................................................................................................... 13
3.1.1 Volet juridique .............................................................................................................................. 13
3.1.2 Volet foncier portage de lots .......................................................................................................... 14
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ........................................ 14
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété ............................ 14
3.2.2 Redressement financier de la copropriété ....................................................................................... 16
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires ............................................................. 16
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges........................................................................ 18
3.3 Volet social ......................................................................................................................................... 19
3.3.1 Accompagnement social des occupants ......................................................................................... 19
3.3.2 Accompagnement des bailleurs ..................................................................................................... 20
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier ................................................... 21
3.4 Volet technique ................................................................................................................................... 22
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes ......................................... 22
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles .......................................................... 23
3.4.2.1 La réalisation des travaux ........................................................................................................... 23
3.4.2.2 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes .................................................... 24
3.4.3 Travaux en parties privatives ......................................................................................................... 24
3.5. Volet énergie et précarité énergétique .................................................................................................. 25
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain.................................................. 25
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier ..................................................................................... 25
3.6.2 Gestion urbaine de proximité ......................................................................................................... 26
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation. ........................................................................................... 27
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires ........................................................ 27
5.1 Financement de l’Anah. ....................................................................................................................... 27
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence ............................................................................ 28
5.3 Financement par la Ville de Marseille .................................................................................................... 29
5.4 Financement du Conseil Départemental ................................................................................................ 29
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE – COPROPRIETE BÂTIMENT D
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5.5 Financement de la Banque des Territoires ............................................................................................. 29
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde .......................................................... 29
Article 7. Pilotage et évaluation .................................................................................................................. 31
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.................................................................................... 31
7.1.1. Pilotage du Préfet ........................................................................................................................ 31
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage ..................................................... 31
7.1.3. Instances de pilotage ................................................................................................................... 31
7.2. Suivi-animation de l'opération ............................................................................................................. 32
7.2.1. Équipe de suivi-animation ............................................................................................................ 32
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation ...................................................................................... 33
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ....................................................................................... 33
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées ............................................................................................. 33
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs ................................................................................................... 33
7.3.2. Bilans et évaluation finale ............................................................................................................. 34
Article 8. Communication........................................................................................................................... 35
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ........................................... 36
9.1 Durée de la convention ........................................................................................................................ 36
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention ............................................................................................. 36
Article 10. Transmission de la convention ................................................................................................... 36
Annexes : ........................................................................................................................................... 38
Annexe 1. Périmètre de l'opération .................................................................................................. 39
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux .............................................................. 40
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie ................................................................................. 41
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement .................................................................................... 42
Annexe 5. Indicateurs proposés ........................................................................................................ 43
Lexique : ............................................................................................................................................ 49
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Préambule
L’ensemble immobilier «Parc Kallisté» s’inscrit dans le quartier de Notre-Dame-Limite, localisé en limite nord de Marseille, limitrophe aux communes des Pennes Mirabeau et de Septèmes-les-Vallons et adossé aux contreforts du massif de l’Etoile.
Le Parc Kalliste a été construit entre 1962 et 1964 grâce à des fonds issus de sociétés indochinoises de production de bois.
L’ensemble immobilier est composé à l’origine de 9 immeubles de 4 à 17 étages regroupant 753 logements ; Il s’agissait d’un programme immobilier privé destiné à de la location. Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique.
Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître. L’ensemble immobilier connaît de réelles difficultés dues non seulement à une mauvaise conception du règlement de copropriété, mais surtout au cumul des handicaps caractéristiques des quartiers en grande difficulté : dégradation du cadre de vie faute de moyens d’actions pour assurer l’entretien courant, accueil d’une fraction croissante de ménages très démunis, avec notamment parmi eux un nombre croissant de ménages primo-arrivants et par ailleurs une forte diminution du nombre de propriétaires occupants.
Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille. La procédure « de plan de sauvegarde » instaurée par loi du 13 décembre 1996 est ensuite devenue le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.
Le premier plan de sauvegarde a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2000 et prorogé pour une durée de trois ans à compter du 22 décembre 2002. L’objectif était de contribuer au redressement technique, de gestion et social de l'ensemble immobilier.
Ce plan de sauvegarde 2000/2005 a permis :
- la scission en 9 copropriétés distinctes et la création d’une union des syndicats,
- la réalisation d’importants travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, - l’instauration d'un droit de préemption urbain renforcé,
- la mise en place d'un opérateur immobilier et l’acquisition amiable de logements.
Ces interventions publiques n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. La viabilité de certaines copropriétés, notamment B et H, qui cumulaient désordres techniques, difficultés financières et de gestion, semblait dès lors compromise.
Par conséquent, parallèlement au Plan de Sauvegarde, les partenaires publics décidaient de s’engager dans la définition d’un projet de rénovation urbaine portant sur ce site tant la situation d’endettement et de dégradation du bâti de certaines copropriétés ainsi que les conditions sociales et de vie de leurs occupants paraissaient alors particulièrement alarmantes, voire rédhibitoires pour certains bâtiments.
Entre 2008 et juin 2010, une étude développant les volets urbain et juridique ont été réalisées, constituant ainsi la base du projet de renouvellement urbain du Parc Kallisté.
Une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet prévoyait notamment la démolition des 245 logements des bâtiments B et H et la rénovation des équipements publics existants. La mise en œuvre de ce projet urbain se réalise pour partie dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à Marseille Habitat qui est en charge notamment d’acquérir, de reloger et de démolir les bâtiments visés.
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En parallèle de ce projet urbain, et pour conforter les copropriétés en capacité de rester sous ce statut privé, les partenaires publics ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, E, F, I et G. C’est ainsi qu’une commission chargée d’élaborer et d’approuver le programme d’actions des 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G a été créée le 24 octobre 2014. Une mise à l’élaboration effective des plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur ces copropriétés.
A l’issue des diagnostics préalables, seules 5 copropriétés parmi les 7 envisagées apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée : Il s’agit des copropriétés A, C, D, F et I pour lesquelles la mise en œuvre de plans de sauvegarde semble opportune.
Les deux autres copropriétés, E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. C’est ainsi que dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain, l’objectif d’acquisition publique est étendu à ces deux bâtiments.
La chronologie ci-dessous rappelle les principales étapes de la vie de l’ensemble et des interventions publiques dont il a fait l’objet :
1962 – Publication du règlement de copropriété aux hypothèques le 27 février.
1964 - Construction de neuf immeubles d’habitation à usage locatif. Le vendeur du terrain, propriétaire de la bastide restée au centre de l’opération, s’était vu promettre la construction d’immeubles de 2 étages. L’ensemble compte en définitive 753 logements répartis en 9 immeubles de 4 à 17 étages. 1972 - Mise en vente : confronté à de graves difficultés de gestion, le promoteur procède à la vente par lots des logements. L’ensemble est organisé en un syndicat unique de copropriétaires. L’école publique construite au centre du quartier reste enclavée dans les emprises privées.
1985 – Création des syndicats secondaires (modification du règlement de copropriété). 1985 / 1986 – Mise en liquidation judiciaire du syndic du syndicat principal.
1988 - procédure de redressement.
1994 – Un syndic général est mis en place.
1995 – Manifestation des copropriétaires à l’Hôtel de Ville.
1996 – Un audit juridique et financier réalisé par Deloitte & Touche, est financé par la ville, l’état et la région. 29/04/1998 – Convention partenariale pour la revalorisation de la copropriété du Parc Kallisté, signée par le maire de Marseille et le syndic représentant les copropriétaires.
7/02/1999 - Arrêté préfectoral portant création de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde. 14/09/1999 – Mise sous administration provisoire du syndicat principal.
22/12/2000 – Arrêté de notification du premier plan de sauvegarde.
07/10/2005 - Scission de la copropriété : par ordonnance du président du TGI de Marseille, chaque immeuble devient une copropriété à part entière, sur une emprise foncière délimitée. Seules les voies entourant l’école sont attribuées au domaine public de la CUMPM.
21/11/2007 arrêté d’élaboration de plans de sauvegarde sur 6 immeubles (A, C, D, E, F, I) non suivi de mise en œuvre.
2008/2010 une étude développant les volets urbain et juridique a été réalisée par Marc Petit, architecte urbaniste et Maître Berthelot, avocat. A noter également que deux études ont été lancées par le GIP MRU et l’ANRU, Bresson et Laforgue.
23/12/2010 validation du programme de renouvellement urbain «Parc Kallisté» par l’ANRU. 06/07/2012 signature d’une concession d’aménagement avec Marseille Habitat pour une durée de 7 ans à en vue de l’acquisition/relogement/ démolition des bâtiments B et H.
2013 l’ensemble des partenaires mobilisés dans le cadre du PRU ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G. – signature d’une charte de gestion urbaine de proximité.
4/11/2013 publication d’une notice monographique « patrimoine du XXème siècle » de la DRAC sur le parc
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Kallisté (n° 1554, citée en introduction).
24/10/2014 : arrêté préfectoral créant une commission d’élaboration de plans de sauvegarde pour les bâtiments A,C,D,E,F,G,et I.
24/04/2015, le président du TGI de Marseille rend une ordonnance constatant la carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment B.
19/05/2016 lancement de l’étude action pour l’élaboration des plans de sauvegarde. 16/09/2016 lancement de l’étude urbaine sur le parc Kallisté.
23/02/2018 le diagnostic des copropriétés, le diagnostic commercial, l’étude urbaine et les travaux des sous- commissions ont conduit à distinguer, en regard de l’évolution distincte des copropriétés, deux types d’options opérationnelles pour les immeubles du parc Kallisté non traités dans le cadre de la concession en cours, limitée au recyclage des seuls bâtiments B et H :
- Le recyclage foncier des bâtiments E et G
- Le plan de sauvegarde, nécessaire pour les immeubles A, C, D, F et I
Mars/ avril 2019 extension de la concession pour l’acquisition/recyclage des bâtiments E et G Été 2019 Démolition du bâtiment B
Avril 2021 Démolition du bâtiment H
Février 2022 présentation à l’ANRU du nouveau projet de renouvellement urbain à l’échelle de Kal- liste/Solidarité.
Une convention de plan de sauvegarde distincte est développée pour chacune des cinq copropriétés, mais des moyens transversaux seront mis en œuvre pour accompagner la réalisation de l’ensemble des plans de sauvegarde.
Les moyens nécessaires en termes de portage, de relogement, de suivi-animation, de communication et d’évaluation seront donc considérés à l’échelle globale des cinq plans de sauvegarde, regroupés dans le cadre d’un dispositif opérationnel unique et coordonné.
Chaque convention sera présentée à l’assemblée générale de la copropriété concernée, conformément aux dispositions de l’article 615-1-III du code de la construction et de l’habitation.
Le dispositif des plans de sauvegarde
Le dispositif Plan de Sauvegarde, conformément aux dispositions des articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l’habitation, est « destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné », mis en évidence lors du diagnostic.
« Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées :
- redresser la situation financière de la copropriété ;
- clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
- clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
- réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la ré- duction des charges de fonctionnement ;
- assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations so- ciales ;
- organiser la mise en place de mesures d'accompagnement. »
Ces Plans de Sauvegarde sur les copropriétés du parc Kallisté à Marseille ont pour objectif principal de maintenir de façon durable les immeubles restants viables sous le statut de la copropriété. Ils s’inscrivent dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain qui vise une transformation profonde du quartier et son désenclavement, la reconstruction d’équipements publics (groupes scolaires, centre social),
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le développement à terme d’une nouvelle offre de logements et d’une nouvelle offre commerciale ou de services et sont l’un des trois outils opérationnels que se sont donnés les partenaires publics pour transformer durablement ce quartier et agir durablement sur les processus de vulnérabilité à l’œuvre sur ce territoire.
Le dispositif est piloté de façon coordonnée avec l’opération de renouvellement urbain engagée dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain. Il est animé par une équipe de suivi-animation. Un coordonnateur nommé par le préfet est chargé de veiller au bon déroulement de la mise en œuvre de chaque plan de sauvegarde (cf. art. R615-4 CCH).
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Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’État, la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville de Marseille, l’Anah, le conseil départemental des Bouches-du-Rhône décident de mettre en place un plan de sauvegarde pour la copropriété :
Kallisté Bâtiment D
Chemin de la Bigotte/Chemin des Bourrely
13015 Marseille
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de la Ville de Marseille et du conseil départemental des Bouches-du-Rhône.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
La présente convention s’applique à la copropriété D du parc Kalliste, située chemin de la Bigotte dans le 15ème arrondissement de Marseille. Elle est cadastrée dans le 15ème arrondissement, quartier Notre Dame Limite section C parcelle n°111. La surface de la parcelle est de 4306m ².
Cette copropriété est composée de 74 logements.
1.3 Nature, état et instances de la copropriété
Synthèse du diagnostic de la copropriété (issu du diagnostic initial)
- Un fonctionnement et une situation financière plutôt sains (niveau de charges correct, taux d’impayés en dessous du seuil d’alerte, existence de provision pour travaux, participation assez active aux assemblées générales) mais qui nécessitera une vigilance pour adapter le programme de travaux aux capacités financières des occupants,
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- des occupants aux ressources modestes (locataires ou propriétaires),
- des logements globalement bien entretenus avec toutefois pour certains des problèmes d’isolation, de chauffage et de ventilation.
- un stationnement difficile autour de la copropriété et des espaces verts non valorisés, - des problèmes techniques sur les réseaux à traiter,
- un état disparate des parties communes en fonction des entrées.
Situation actuelle de la copropriété (2021)
Budget 2021 : 71 000€
Dettes Fournisseurs : 11 585€
Dettes copropriétaires : 16 571€
Conseil syndical : 4 membres
Il n’y a pas de président de conseil syndical.
Gestion par un syndic professionnel : Cabinet Mercury
Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété est composée de 189 lots dont 80 logements.
Nombre de propriétaires occupants : 30
Nombre de logements appartenant à Marseille Habitat : 6
Synthèse de l’état technique de la copropriété
Pour l’élaboration du plan de sauvegarde, des diagnostics ont été réalisés sur la copropriété pour effectuer un état des lieux de l’état technique du bâti, de son potentiel en matière de rénovation énergétique et établir un programme prévisionnel de travaux.
Le précédent plan de sauvegarde a permis la réalisation de travaux de conservation du bâti et d’amélioration de la sécurité.
Travaux réalisés :
Plan de sauvegarde précédent (travaux achevés en 2010)
- Ravalement des façades
- Remplacement des menuiseries extérieures et de leurs occultations
- Mise aux normes ascenseurs (remplacement à neuf)
- Étanchéité terrasses
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Interventions ponctuelles
État général des parties communes (diagnostic novembre 2016)
Élément Type Isolation État Observation
Structure Béton armé Bon pas de désordres structurels
Toiture Terrasses non Bon Refait en 2010
Façades Béton armé non Bon Ravalement 2010
Menuiseries
extérieures PVC oui Bon
Double vitrage (2010)/ absence
de ventilation
Portes halls Acier non Moyen verre armé parfois cassé
Contrôle d'accès Moyen interphone HS
Ascenseurs 3 personnes Bon ascenseurs neufs
Escaliers Granito Bon
Désenfumage « Skydome » Bon rénové 2010
Éclairage de secours Bon rénové 2010
Colonnes sèches Acier Bon contrat de maintenance
Colonnes gaz plomb Bon Ventilées
Colonnes électricité Bon Présence de prise de terre; état d'origine
Colonnes alimentation
eau Acier Pas de fuites signalées
Colonnes EU/EV Fonte Moyen Remplacement de quelques tronçons
L’essentiel des travaux relatifs à la sécurité et à la conservation de l’immeuble ont été réalisés il y a moins de 10 ans.
Le vandalisme est la cause principale des frais de maintenance sur les installations électriques, les équipements de sécurité, les ascenseurs et les revêtements muraux des parties communes.
L’obsolescence des colonnes de chute en fonte entraine des réparations récurrentes.
2013 Pose compteurs individuels
2014 Dossier technique amiante
2014 Equipements de sécurité
2014 Sinistre infiltrations toitures
2015 Contrôle quinquennal ascenseurs
2015 Regard égout caves
2016 Remise en état ascenseur I35
2016 Fermeture du fenestron de l’ancien local surpresseur
2016 Remplacement de toutes les portes d’entrée du bâtiment I – Choix de l’entreprise et plan de financement dans le cadre du plan de sauvegarde
2016 Remplacement de l’éclairage local Bât. I33
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Article 2. Enjeux
Au regard des résultats du diagnostic, les enjeux du plan de sauvegarde sur la copropriété bâtiment D du Parc Kallisté sont les suivants :
Améliorer la gouvernance de la copropriété : remobiliser les copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
Redresser la situation financière de la copropriété en diminuant le taux d’impayés et les dettes fournisseurs, notamment par la mise en œuvre du portage de certains lots ;
Accompagner la copropriété dans l’élaboration d’un plan de patrimoine ;
Améliorer le suivi des impayés et du recouvrement et anticiper les difficultés pour prévenir de nouveaux impayés ;
Prendre en compte la situation économique fragile des occupants : prévenir l’augmentation des charges de copropriété, aider à l’optimisation du budget, sensibiliser aux économies d’énergie…
Soutenir les occupants dans leurs besoins de travaux en parties privatives : accompagner propriétaires comme locataires dans leurs démarches ;
Améliorer le cadre de vie en sensibilisant à un usage respectueux des parties communes et des espaces extérieurs.
Les partenaires ont arrêté les actions prioritaires à mettre en œuvre :
- Le redressement durable de la situation financière de la copropriété ;
- La remobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
- L’amélioration globale des bâtiments ;
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
3.1 Volet juridique et foncier
3.1.1 Volet juridique
a) Descriptif du volet
Le volet juridique a pour objectif de sécuriser les décisions d’assemblées générales.
Encadrement et vérification des décisions prises en assemblée générale ordinaire : En s’appuyant sur l’implication du conseil syndical, une réunion préalable à l’envoi des convocations aux assemblées générales sera organisée. L’objectif de cette réunion sera de contrôler l’ordre du jour, les annexes comptables et vérifier qu’aucun point important ne soit laissé de côté. A cette occasion, le conseil syndical sera sensibilisé sur les majorités à obtenir pour chaque vote.
L’équipe de suivi-animation sera également présente aux assemblées générales afin de vérifier la feuille de présence et l’application des majorités adéquates à chaque résolution.
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b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer le conseil syndical dans le contrôle de la mission du syndic ;
- Sécurité juridique de la prise de décisions en assemblée générale.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.1.2 Volet foncier portage de lots
a) Descriptif du volet
Le portage ciblé de lots d’habitation en copropriété est un outil d’intervention qui participe au redressement des copropriétés en difficulté. Initié dans le cadre d’une stratégie d’intervention publique, il consiste en l’acquisition, par un opérateur missionné ou par une collectivité publique, d’un nombre limité de lots dans une copropriété en vue de l’amélioration de participer au redressement de la copropriété.
Le volume prévisionnel de lots susceptibles d’être acquis par la puissance publique à l’échelle des 5 copropriétés objet de plans de sauvegarde est d’environ 65 logements dont 40 logements sur les bâtiments A et I présentant les plus grandes difficultés.
Cette intervention sera menée en corrélation avec les préconisations du suivi des plans de sauvegarde et les interventions menées en parallèle.
Le portage de lots massif de 40 logements sur les bâtiments A et I aura pour vocation d’accompagner au redressement de ces deux copropriétés par la présence en tant que copropriétaire de l’opérateur de la collectivité, d’offrir une fois les copropriétés redressées une offre de logements locatifs sociaux, conventionnée ou libres et/ ou des logements en accession à la revente. L’offre locative pourra servir également de logements temporaires pour accompagner le projet d’aménagement ou définitifs.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remettre sur le marché des appartements en bon état par l’acquisition de lots dans la copropriété ; > Contribuer à assainir la situation financière de la copropriété par l’acquisition de lots de copropriétaires grands débiteurs.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété
a) Descriptif du volet
a. a. Remobiliser les copropriétaires
La mobilisation des copropriétaires est une condition indispensable au retour d’une gestion durable de la copropriété. En effet, elle induit une implication du conseil syndical dans son rôle d’assistance et de contrôle, un usage plus conscient des parties communes, un paiement plus régulier des charges de copropriété voire la mise en place régulière d’une épargne pour des travaux futurs.
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Dans le but de remobiliser les copropriétaires, l’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical dans la diffusion d’informations relatives à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
L’objectif est de mobiliser les copropriétaires en amont des AG en présentant et en expliquant les résolutions importantes.
Les actions de mobilisation des copropriétaires seront renforcées durant les deux premières années du plan de sauvegarde. Ces actions approfondies pourront prendre la forme d’actions de porte-à-porte, d’évènements conviviaux sur le thème de la copropriété…
a. b. Engager des actions de formation
L’implication des copropriétaires dans la vie de leur immeuble passe également par une meilleure compréhension du fonctionnement de la copropriété. Aussi, des formations seront organisées par l’équipe de suivi-animation. Dans la création des supports de formation, l’équipe de suivi-animation s’appuiera sur les documents propres à la copropriété et veillera à associer les membres du conseil syndical pour se rapprocher au mieux des attentes des copropriétaires.
On distinguera deux types d’actions :
Les actions de formation spécifiques aux membres du conseil syndical : elles porteront sur le fonctionnement de la copropriété, les usages des parties communes, l’importance de la mobilisation des copropriétaires (présence en AG, paiement des charges…) et de leur rôle de conseillers syndicaux.
La sensibilisation à destination de tous les copropriétaires. Il s’agira de sensibiliser l’ensemble des copropriétaires à leurs droits et devoirs et à leur responsabilité dans le fonctionnement durable de la copropriété.
En raison des difficultés de mobilisation des copropriétaires, l’équipe de suivi-animation et les partenaires chercheront des solutions innovantes à mettre en place pour toucher le plus grand nombre. Certaines formations pourront notamment prendre la forme d’ateliers sur le thème de la copropriété.
a. c. Favoriser l’implication du conseil syndical
Plusieurs ateliers thématiques seront organisés dans l’année. Organisés et animés par l’équipe de suivi- animation, ils réuniront les membres du conseil syndical ainsi que le gestionnaire de la copropriété. Les compositions et la récurrence de chaque atelier seront détaillées dans les volets correspondants : Atelier Suivi et maîtrise des charges, dans lequel le Conseil syndical sera impliqué dans la recherche de solutions visant à diminuer les charges de copropriété ;
Atelier Suivi des impayés et du recouvrement, au cours duquel le Conseil Syndical pourra réaliser un suivi de la situation des copropriétaires par rapport au paiement de leurs charges de copropriété et sera mobilisé pour partager sa connaissance de la copropriété et sensibiliser les débiteurs au paiement des charges ;
Atelier Cadre de vie et communication, qui permettra au Conseil Syndical de s’investir dans l’élaboration d’une communication autour de l’utilisation des espaces extérieurs, de l’usage respectueux des parties communes, de l’avancée du plan de sauvegarde, de la création de lien social dans la copropriété…
Atelier Travaux : le conseil syndical sera associé au suivi des travaux en parties communes. Ce sera également un lieu utile pour faire remonter les besoins en travaux d’entretien.
Avant le lancement de ces ateliers, l’équipe de suivi-animation prendra un temps avec le conseil syndical afin de l’alerter sur son rôle et la confidentialité nécessaire dans le cadre des réunions.
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a. d. L’implication des habitants
> L’information de tous les habitants de la copropriété (locataires et copropriétaires)
Le plan de communication consiste essentiellement en la création de supports et l’organisation de réunions publiques. Il sera établi par l’équipe de suivi-animation en concertation avec le conseil syndical et la Métropole, il pourra être enrichi des propositions de l’atelier Cadre de vie et communication.
Atelier Cadre de vie et communication
Objet de l’atelier
- Impliquer le conseil syndical dans la réflexion autour de la communication sur le plan de sauvegarde, la copropriété et les espaces extérieurs ;
- Diffuser les informations concernant l’avancée du plan de sauvegarde et la vie quotidienne de la copropriété ;
- S’intégrer aux actions de Gestion Urbaine et Sociale de Proximité
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin, médiateurs de proximité et toutes personne ou organisme identifié sur la thématique.
> L’information des nouveaux copropriétaires (occupants et bailleurs)
L’équipe de suivi-animation des intentions de vendre afin que ce dernier rencontre les futurs acquéreurs et les informe du fonctionnement de la copropriété et des objectifs du Plan de Sauvegarde.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remobiliser les copropriétaires autour d’un projet pour la copropriété
> Améliorer le fonctionnement des instances et notamment la participation en assemblée générale
> Former les conseillers syndicaux
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2 Redressement financier de la copropriété
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Afin de résorber l’important taux d’impayés, plusieurs stratégies seront privilégiées par la copropriété en fonction de la dette en question.
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Stratégies progressives de lutte contre les impayés
Éléments de lutte contre le risque
d’impayés
Lissage des appels de provisions
Limitation des insuffisances budgétaires
Facilitation des moyens de paiement (prélèvements automatiques,
mensualisation des paiements)
Positionnement vis-à-vis des
petits débiteurs
Privilégier les règlements amiables
Effectuer des relances régulières par le gestionnaire
Privilégier un protocole d’apurement de la dette, à travers des
échéanciers (réduction des coûts de recouvrement, prise en
compte des copropriétaires de bonne foi)
Actions contentieuses Détermination du type de procédure à engager Prise en compte des effets induits (coût, délai, recouvrement
espéré)
Suivi des procédures engagées
Stratégie à adopter vis-à-vis des
débiteurs importants
Assurer la poursuite et un suivi effectif des procédures de
recouvrement, jusqu’à la saisie immobilière
Identifier les causes de blocage et les faire remonter au maître
d’ouvrage (bien sans maître, propriétaire bailleur indélicat…)
Privilégier l’orientation amiable vers le portage
Dans le but de gagner en efficacité, le gestionnaire veillera à engager les procédures dites « article 19-2 » de déchéance du terme. Celle-ci doit permettre de traiter efficacement les impayés des bailleurs solvables. Dès qu’une provision n’est pas payée, la possibilité est ouverte au gestionnaire de demander au juge de condamner le débiteur au paiement de l’intégralité de la quote-part qui lui incombe pour l’exercice.
L’équipe de suivi-animation transmet au Conseil Départemental les demandes FSL qui seront examinées en fonction de leur éligibilité.
La copropriété pourra également solliciter l’aide juridictionnelle, tel que le prévoit art. 2 de la loi du 10 juillet 1991, dans le cadre du financement des honoraires d’avocats et d’huissiers.
Le conseil syndical a un rôle important dans la résorption des impayés : c’est cet organe qui est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le gestionnaire. Il permet de faire le lien et de favoriser la mise en place de stratégies de recouvrement adaptées (échéanciers de paiement, plans d’apurement des dettes, orientation vers la permanence sociale…). La mobilisation du conseil syndical sera réalisée par l’organisation d’ateliers trimestriels de suivi des impayés.
Atelier Suivi des impayés
Objet de l’atelier
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses ;
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
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Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
L’équipe de suivi-animation accompagnera la copropriété dans la mobilisation de l’aide au redressement du syndicat des copropriétaires auprès de l’ANAH.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la lutte contre les impayés
> Mettre en place des procédures de recouvrement adaptées et efficaces
> Réduire le montant des impayés et prévenir de nouvelles difficultés
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges
a) Descriptif du volet
Fournir un appui à la maîtrise des charges :
Après avoir actualisé la situation de la copropriété vis-à-vis de ses fournisseurs, l’équipe de suivi-animation travaillera en lien avec le gestionnaire pour la mise en place d’un outil de prévision et de suivi des contrats afin d’éviter les blocages par manque de trésorerie.
Cet outil de prévision pourra mettre en relief des contrats pouvant être renégociés auquel cas un appui devra être fourni au gestionnaire pour gagner en efficacité (réalisation d’un cahier des charges de mise en concurrence…).
Des ateliers sur un usage respectueux des parties communes seront également mis en place auprès des habitants pour contribuer à diminuer le nombre d’interventions de débouchage notamment.
La création d’un Atelier Suivi et maîtrise des charges
Afin de diffuser au mieux l’information auprès des habitants et de rester proche de la réalité de la copropriété, il est indispensable d’associer à la réflexion le conseil syndical. Son rôle sera de faire redescendre l’information, sensibiliser les habitants mais également de contribuer à la vie de la copropriété et à la maîtrise des charges en formulant des propositions. Ce sera la vocation de l’atelier Suivi et maîtrise des charges mis en place et animé par l’équipe de suivi-animation.
Atelier Suivi et maîtrise des charges
Objet de l’atelier
Vérification des comptes, validation des factures et de leur imputation ;
Suivi des prestations des fournisseurs avec la mise en place d’un tableau de bord des contrats et des dettes ;
Renégociation des contrats en cours (privilégiée afin de maîtriser les dépenses courantes de la copropriété) ;
Le cas échéant, proposition d’un plan d’apurement pour chaque poste de dette fournisseur ; Vérification de la mise en œuvre des décisions d’assemblée générale et du conseil syndical ;
Préparation du budget prévisionnel et identification des charges prépondérantes.
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Fréquence
Entre 2 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la maîtrise des charges
> Mettre en place des outils durables de prévention des dettes fournisseurs
> Diminuer les charges de copropriété pour permettre un paiement durable de celles-ci
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3 Volet social
L’équipe de suivi-animation assure l’information des occupants sur leurs droits et leurs devoirs et les oriente vers les dispositifs et organismes compétents au besoin. On distingue différents types d’accompagnement social en fonction des statuts des ménages.
Une attention particulière sera portée à l’application de la charte de prévention des expulsions rédigée par la CCAPPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives - décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015).
Afin de cibler les ménages ayant besoin d’un accompagnement plus poussé, il sera nécessaire d’actualiser le diagnostic social. L’objectif est de prioriser les accompagnements, notamment en vue d’anticiper les difficultés de paiement de travaux par des propriétaires occupants en situation de fragilité économique.
3.3.1 Accompagnement social des occupants
a) Descriptif du volet
> Accompagner les propriétaires occupants
L’équipe de suivi-animation aura pour but de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir les impayés et le surendettement ;
- La médiation avec le gestionnaire ;
- La reprise du paiement des charges, par la mise en place de protocoles d’apurement notamment ; - La mobilisation de financements pour le paiement des charges (FSL…) ;
- L’identification de solutions alternatives en cas de difficultés à rester propriétaire (demande d’un logement social, DALO, dossier de surendettement, bail à réhabilitation, ASELL Propriétaire…) ; revente à un organisme de portage..
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives. -
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> Accompagner les locataires
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir impayés et surendettement ;
- La mise en place d’une reprise de paiement du loyer ;
- L’orientation vers les structures compétentes et référents (RSA…) ;
- La vérification des ouvertures de droits AL ou APL ;
- La mobilisation de financements pour le paiement du loyer (CAF, FSL…)
- L’accompagnement dans les démarches relatives au logement ou l’assistance au relogement (DALO, logement social, insalubrité, ASELL locataire…)
- La Médiation avec le bailleur
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Identifier les occupants en situation de fragilité
> Assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages ;
> Prévenir le décrochage économique et social des ménages fragiles ;
> Aider à la réduction de l’instabilité de la situation économique stable des occupants pour assurer le fonctionnement pérenne de la copropriété ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.2 Accompagnement des bailleurs
a) Descriptif du volet
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’Aide à la mise en place d’une reprise de paiement et à l’identification de solutions durables pour prévenir les impayés et le surendettement
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
Une attention particulière sera portée par l’équipe de suivi-animation sur la formation aux droits et devoirs du bailleur, notamment sur l’obligation de fournir un logement décent et au calcul des charges locatives.
L’équipe pourra également vérifier la façon dont les charges locatives sont calculées et si la régularisation annuelle est correctement effectuée, tant pour les bailleurs particuliers que les agences immobilières.
b) Objectifs et indicateurs
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
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3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
a) Descriptif du volet
a. a. Le travail sur les situations individuelles en collaboration avec les partenaires du droit commun
L’équipe de suivi-animation mobilisera les partenaires du territoire pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès des ménages grâce à des réunions régulières au sein d’un atelier de suivi social. Il est précisé que les copropriétaires ne sont pas invités à cet atelier qui se caractérise par la très forte confidentialité des sujets abordés.
> Les points réguliers de suivi
La transmission des dossiers sur des situations individuelles sera rendue efficiente par la mise en place de processus dynamiques.
Les points réguliers de suivi
Objet
Présentation des évaluations sociales et recherche de solutions
Signalements indécence auprès de la CAF
Fréquence
Processus à définir en concertation entre les partenaires
Participants
Idem atelier de Suivi Social
a. b. L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
L’équipe de suivi-animation devra s’intégrer efficacement au tissu institutionnel et associatif local.
L’équipe de suivi-animation pourra aussi être à l’initiative de réunions partenariales sur des problématiques ciblées ou identifiées dans le cadre du plan de sauvegarde, en particulier dans le domaine de la santé.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> La création d’un collectif durable entre les partenaires sociaux,
> La coordination des actions menées dans le quartier.
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
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3.4 Volet technique
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
Les études par la maîtrise d’œuvre
Dans le cadre de l’élaboration du plan de sauvegarde, un diagnostic a été établi en 2016. Il reprend notamment l’état du bâti ainsi que les pistes d’amélioration en matière de rénovation énergétique. Dans l’objectif d’aboutir à un programme précis de travaux, il est indispensable que des études soient menées à partir d’un diagnostic mis à jour par une équipe de maîtrise d’œuvre.
La préparation du programme et du financement des travaux
L’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical et le gestionnaire en proposant un cahier des charges pour la mise en concurrence d’équipes de maitrise d’œuvre, pour la réalisation du programme minimum envisagé en regard de la situation financière actuelle, puis pour la réflexion sur un programme plus ambitieux en regard des perspectives de redressement à venir.
L’implication du Conseil Syndical dans l’entretien du bâti
Le Conseil syndical sera impliqué dans
- La réflexion sur un diagnostic technique global
- Le choix de l’équipe de maitrise d’œuvre
- La définition d’un programme de travaux d’amélioration
- Le suivi des travaux en participant à un atelier Travaux et entretien. Cet atelier a vocation à intervenir dans le suivi des travaux de parties communes mais également dans le repérage de besoins en petits travaux d’entretien.
Atelier Travaux et entretien
Objet de l’atelier
- Réflexion sur les besoins de travaux d’entretien et de sécurité incendie
- Réflexion sur un programme de travaux d’amélioration, notamment en
matière de performance énergétique et de sécurité incendie
- Cahier des charges d’une équipe de maitrise d’œuvre
- Préparer le vote du contrat de maitrise d’œuvre
- Développement d’un projet d’amélioration
- Examen des devis pour les travaux en parties communes ;
- Recherche des financeurs
- Préparer le vote de travaux en assemblée générale ;
- Suivi de l’avancée des travaux jusqu’à leur réception ;
- Réaliser une médiation avec les habitants si nécessaire ;
- Préparer l’usage des parties communes réhabilitées ;
Fréquence
Une fois par trimestre en phase travaux
Participants
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Conseil syndical
Gestionnaire
Maître d’œuvre
Organisme de préfinancement
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin : entreprises, médiateurs sociaux urbains…
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Disposer d’un programme de travaux précis dans ses postes et ses montants
- Assurer des solutions de financement des travaux pour que la copropriété puisse y faire face sans mettre en péril sa situation financière
- Impliquer le Conseil Syndical dans l’entretien du bâti pour favoriser l’entretien durable
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles
Pour mémoire, des travaux de conservation et d’amélioration de la sécurité ont été réalisés durant le précédent plan de sauvegarde :
- Équipements de sécurité (désenfumage, éclairage de sécurité, colonnes sèches) - Ascenseurs
- Ravalement des façades
- Menuiseries extérieures et occultations
- Étanchéité des toitures terrasses
L’équipe de suivi-animation accompagnera la réalisation des travaux en parties communes. Elle accompagnera la mise en place d’une équipe de maitrise d’œuvre, assurera un suivi des actions de la maîtrise d’œuvre et pourra avoir un rôle de conseil dans la définition des travaux, l’élaboration des cahiers des charges, l’analyse des devis.
Elle assistera le syndic pour la mobilisation des subventions auprès des partenaires financiers et soutiendra la copropriété dans l’organisation de l’avance des fonds (préfinancement).
Enfin, l’équipe de suivi-animation assurera, en lien avec le conseil syndical et le gestionnaire, un suivi des travaux du démarrage à la réception. Elle portera une attention particulière à la préparation de la gestion durable des parties communes réhabilitées. Elle accompagnera la copropriété pour la perception des subventions demandées
3.4.2.1 La réalisation des travaux
Pour le présent plan de sauvegarde, la priorité est donnée aux autres équipements techniques des parties communes et à la sécurité incendie :
- Le remplacement du système d’éclairage actuel sur minuterie par des hublots anti-vandale à commande par détection de mouvement (suppression de tous les éléments accessibles risquant d’être vandalisés)
- Une amélioration des dispositifs d’éclairage de secours avec des protections anti-vandale - Les interphones
- Les portes d’entrée des halls
- La réfection des colonnes gaz d’origine
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- La réfection des colonnes d’eaux usées
- La peinture des cages d’escaliers après travaux sur réseaux
- Garde –corps de sécurité périphérique en terrasse
a) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Améliorer la sécurité des occupants de la copropriété en effectuant les travaux nécessaires ; - Rénover les équipements obsolètes
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.4.2.2 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes
Travaux
Honoraires
(estimés à 1,2% du montant
HT des travaux)
Assurance
Dommage-
Ouvrage
(2,5% du montant
TTC des travaux)
Total de l’opération
HT TTC HT TTC HT TTC
530 673 € 583 740 € 6 368 € 7 642 € 14 593,50 € 551 634 € 605 975 €
Coût des travaux
HT TTC
530 673 € 583 740 €
Subventions
ANAH Métropole Ville
70% du HT 12% du HT 9% du HT
371 471 € 63 681 € 47 761 €
Reste à charge copropriété
123 063 €
Les montants indiqués sont des estimations qui seront précisés après appels d’offres réalisés par les maitres d’œuvres qui seront mobilisés par la copropriété.
3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du déploiement des actions relevant de l’ingénierie sociale, un opérateur permettra aux habitants de se réapproprier leur logement en apprenant à réaliser de petits travaux d’entretien, à utiliser correctement les éléments d’équipement… Il s’agit également d’un levier important pour la sensibilisation des occupants à la mise en œuvre de travaux mais aussi pour permettre de convaincre progressivement le bailleur à faire des travaux plus importants dans le logement.
Les logements identifiés comme dégradés, insalubres, indécents ou dangereux feront l’objet d’une orientation en urgence et du lancement des procédures adéquates (cf. annexe méthodologie LHI).
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b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer les habitants dans l’entretien courant de leur logement et sa rénovation - Faire remonter les situations d’urgence par des signalements.
- Apprécier le volume, la nature des travaux et le coût moyen pour les logements visités
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.5. Volet énergie et précarité énergétique
a) Descriptif du volet
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, l’équipe de suivi-animation organisera en tant que de besoin des ateliers sur les économies d’énergie et l’habitat afin d’aider les ménages à mieux utiliser l’équipement du logement pour diminuer leurs factures d’énergie et de fluides. Elle pourra s’appuyer sur des dispositifs existants, en particulier ceux financés dans le cadre du contrat de ville.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Diminuer les charges énergétiques du ménage
- Réaliser des économies d’énergie
Les indicateurs permettront de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet : L’insertion de la copropriété dans le projet de restructuration du quartier
Une réorganisation foncière du quartier permettra d’envisager une requalification et une mise en valeur des espaces non bâtis.
L’étendue des surfaces à céder par le syndicat des copropriétaires à la Métropole sera étudiée avec l’équipe en charge du projet urbain, en concertation avec le conseil syndical accompagné par l’équipe de suivi- animation (de façon à permettre, notamment, la réalisation d’une voie de désenclavement du bâtiment A en direction de la bastide et d’aires de stationnement sur le domaine public).
Accompagnement juridique auprès du syndic et des copropriétaires sur la cession des espaces extérieurs nécessaires à la réalisation du projet urbain sur le quartier.
Le pilotage des plans de sauvegarde sera coordonné avec celui du NPRU et de la concession d’aménagement du parc Kalliste pour assurer de façon cohérente l’intervention sur les espaces non bâtis, notamment pour ce qui concerne l’amélioration de l’accès des engins de secours aux différents bâtiments, la réorganisation de la distribution d’eau par les poteaux incendie, la collecte des ordures ménagères et de manière générale le traitement de la voirie, des réseaux, et du stationnement résidentiel.
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b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Accompagner la copropriété à la cession à la métropole d'espaces non bâtis en fonction du plan qui sera proposé lors de l'opération d'aménagement.
> Accompagner la copropriété pour l'aménagement et la gestion des espaces non bâtis conservés dans son emprise foncière
> S’appuyer sur les acteurs déjà repérés sur le secteur pour améliorer le cadre de vie
> Améliorer l’attractivité du parc Kalliste
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6.2 Gestion urbaine de proximité
a) Descriptif du volet : Le retour à un usage normalisé des espaces extérieurs
Les espaces extérieurs du parc Kalliste sont majoritairement privés et morcelés entre chaque copropriété. seuls quelques-uns sont regroupés au sein de l’USL ou appartiennent à la Métropole.
Chaque copropriété assure l’entretien de son espace extérieur, mais l’USL s’est doté d’un outil de sur- entretien, le chantier d’insertion de la Régie Service Nord Littoral, qui intervient en priorité sur les espaces communs mais qui intervient aussi à la demande de chaque copropriété.
Malgré ces différentes interventions, la propreté du site reste insatisfaisante.
De plus, ces espaces extérieurs n’ont jamais été aménagés, ils sont constitués des remblais des constructions des bâtiments ; ce qui ne favorise ni les usages ou appropriations par les habitants du territoire, ni l’entretien et le nettoyage. Le nombre de places de parking n’est pas calibré au regard du nombre d’habitants du site et n’est pas formalisé en tant que tel ce qui favorise le stationnement anarchique et les usages détournés (mécanique sauvage, dépôts sauvages...).
Le Plan de Sauvegarde, parce qu’il permet la mobilisation de financements spécifiques comme l’aide à la gestion urbaine de proximité (plan Initiative Copropriété), œuvre à l’amélioration de la gestion et de l’entretien du site par des actions de sensibilisation, des investissements légers (locaux OM adaptés…), de la veille et la mise en place de démarches participatives sur le cadre de vie.
Une mission spécifique sera confiée à l’équipe de suivi-animation pour élaborer une stratégie participative pour impliquer les occupants dans leur cadre de vie, les amener à réfléchir à l’échelle du site et non pas seulement par rapport à leur copropriété, les mobiliser dans des projets d’aménagements provisoires.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Améliorer le cadre de vie des occupants de Kallisté ;
> Préfigurer la gestion durable des aménagements extérieurs à créer ;
> Sensibiliser à un usage respectueux des parties communes et espaces extérieurs ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
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Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Réhabilitation des parties communes de la copropriété, correspondant à 74 logements.
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
A titre préliminaire, il est précisé que, l’ingénierie des 5 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I du parc Kallisté étant mutualisée, avec de nombreuses actions transversales sur le cadre de vie, dans l’intérêt de l’ensemble du parc, les montants suivants sont des chiffres globaux : ils concernent le financement des 5 plans de sauvegarde A, C, D, F et I.
Seuls les travaux, qui font l’objet de programmes distincts et de calendriers décalés, ainsi que l’aide au redressement, sont individualisés par copropriété.
5.1 Financement de l’Anah.
Règles d’application : Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de plan de sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.
Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement : • Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente s’engage à participer financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les mêmes proportions.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération seront à définir par avenant en fonction des résultats des études et diagnostics pour les travaux en parties communes. Les aides octroyées sur ces travaux feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun pour la copropriété (aides au syndicat, mixage des aides).
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AE prévisionnelles Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aide au
SDC
Travaux prioritaires en parties
communes
371 471€
Aide à la gestion 16 100€ 16 100€ 16 100€ 16 100€ 16 100€
Aide à
l’ingénierie
Assistance au redressement des
copropriétés, ingénierie sociale
et GUP , et Coordonnateur de
PDS (montant pour les 5 PDS)
150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€
TOTAL 166 100€ 537 571€ 166 100€ 166 100€ 166 100€
Seront prises en compte les effets des délibérations suivantes du CA de l’Anah:
- Conseil d’administration du 4/12/2019
- Délibération n° 2019 - 37 : Régime d’aides applicable aux propriétaires occupants (article R.321- 12, I, 2° du CCH) et aux personnes assurant la charge effective des travaux pour leurs ascendants ou descendants propriétaires occupants (article R. 321-12, I, 3° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 38 : Régime d’aides applicable aux propriétaires bailleurs et aux autres bénéficiaires mentionnés au 1° du I de l’article R.321- 12 du CCH, ainsi qu’aux organismes agréés mentionnés au 6° du I de l’article R.321-12 du CCH
- Délibération n° 2019 - 39 : Régime d’aides applicables aux locataires
(article R. 321-12, I, 5° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 42 : Régime d’aides applicables aux syndicats des copropriétaires (article R.321-12, I, 7° et 8° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 43 : Régime d’aides applicable aux syndicats des copropriétaires de copropriétés présentant des signes de fragilité
- Délibération n° 2019 - 44 : Financement des travaux réalisés en auto réhabilitation - Conseil d’administration du 4/12/2019 : sans objet.
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence
La Métropole Aix-Marseille-Provence s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 12% du montant HT des travaux subventionnables.
La Métropole Aix-Marseille-Provence, en tant que maitre d’ouvrage du suivi animation des plans de sauvegarde, financera cette mission « Assistance au redressement des copropriétés, ingénierie sociale et GUP et coordonnateur de PDS » et sollicitera ses partenaires pour un cofinancement (ANAH, Ville de Marseille et Banque des Territoires).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux
prioritaires en parties
communes
63 681€
Assistance au
redressement des
copropriétés, ingénierie
sociale et GUP
166 500€ 214 261€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
TOTAL 166 500€ 277 942€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
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5.3 Financement par la Ville de Marseille
La Ville de Marseille s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 9% du montant HT des travaux subventionnables.
La Ville de Marseille s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 13 500€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux en
parties communes 47 761€
Suivi-animation des 5
PDS 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
TOTAL 13 500€ 61 261€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
5.4 Financement du Conseil Départemental
Le Conseil Départemental se réserve la possibilité de contribuer au financement des travaux et/ou de l’ingénierie en fonction de l’évolution de sa règlementation.
5.5 Financement de la Banque des Territoires
La Banque des Territoires s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 30 000€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Suivi-animation des
5 PDS 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ TOTAL 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde
Les partenaires du plan de sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du plan de sauvegarde.
La Ville de Marseille s’engage à :
- Traiter les signalements en matière d’habitat indécent
La Métropole Aix Marseille Provence s’engage à :
- Mettre en place et piloter le dispositif de suivi-animation
- Développer les dispositifs relevant de l’ingénierie sociale
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Le syndic s’engage à :
- Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les mesures préconisées dans le plan de sauvegarde dans les 6 mois suivant la signature de l’arrêté préfectoral conformément à l’article L615-1-III du code de la construction et de l’habitation,
- Rendre compte régulièrement des avancées du plan de sauvegarde aux copropriétaires, - Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes,
- Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du plan de sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne mise en œuvre de la convention,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le plan de sauvegarde,
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous- compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres destinations,
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Pour mémoire : (CCH Art. L615-4-2)
« Le syndic met à la disposition du représentant de l'État dans le département, du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et de la commission mentionnée à l'article L. 615-1 les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et à l'évaluation du plan de sauvegarde.
Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.
Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l'article 13-4-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. »
Le syndicat des copropriétaires s’engage à :
- Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde conformément à l’article L615-1-IV du code de la construction et de l’habitation,
- Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement des impayés, toutes missions et engagements nécessaires à la mise en œuvre du plan de sauvegarde), - Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordonnateur de plan de sauvegarde,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du plan de sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants,
- Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des subventions allouées et des engagements de travaux,
- Voter en assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et d’amélioration portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires,
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- Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage du plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunions),
- Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du plan de sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…),
- Participer au projet urbain de la ville,
Le Conseil syndical s’engage à :
- Participer à l’ensemble des commissions du plan de sauvegarde,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du plan de sauvegarde, - Correspondre étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.
7.1.1. Pilotage du Préfet
Le Préfet ou son représentant préside ou co-préside la commission de suivi du plan de sauvegarde. Il prend des décisions pour le bon suivi du plan de sauvegarde et peut le prolonger pour une durée de deux ans par le biais d’un avenant.
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du plan de sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du plan de sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.
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Le comité de pilotage : Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de plan de sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordonnateur de plan de sauvegarde, les services de l’État local, l’opérateur de suivi-animation et tous les partenaires signataires. A l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Son rôle est de préparer la commission du plan de sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du plan de sauvegarde, contrôler les missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
Le comité technique : Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à minima 3 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du plan de sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, le coordonnateur de plan de sauvegarde et l’opérateur de suivi-animation. Il est piloté par le coordonnateur du plan de sauvegarde. Il a pour mission de préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le plan de sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordonnateur de plan de sauvegarde :
Un coordonnateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordonnateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi- animation du plan de sauvegarde. Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié de l’équipe de suivi-animation et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec l’équipe de suivi-animation.
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (insalubrité, relogement, accompagnement social, impayés…) en fonction des nécessités opérationnelles.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
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Le suivi animation de ce PDS sera réalisé par des équipes extérieures qui assureront l’ensemble des missions décrites dans la présente convention visant à réinscrire la copropriété dans un schéma de de fonctionnement pérenne.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis- à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du plan de sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage. Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le plan de sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec le dispositif de pilotage NPNRU.
Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du plan de sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
L’équipe de suivi-animation, en lien avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, sera l’interlocuteur privilégié : - Du conseil syndical ;
- Du syndic de la copropriété ;
- Du coordonnateur de plan de sauvegarde ;
- Des services compétents de la collectivité ;
- Des services instructeurs des financeurs ;
- Des services en charge des procédures coercitives ;
- Des acteurs du secteur social ;
- Le cas échéant, d’autres structures intervenant sur des thématiques spécifiques (ADIL, etc.).
La coordination opérationnelle de la mission de suivi-animation sera assurée par la Métropole Aix-Marseille- Provence, maître d’ouvrage du Plan de sauvegarde.
L’équipe de suivi animation pourra être amenée à collaborer, en lien avec la métropole maitre d’ouvrage, à l’outil opérationnel de pilotage qui sera mis en place pour le suivi des copropriétés dégradées sur le territoire métropolitain.
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
Le suivi des indicateurs sera réalisé par l’équipe de suivi-animation.
Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde s’assurera de leur suivi.
Ces indicateurs serviront d’alerte en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning prévisionnel.
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7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilans annuels
L’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde au moins quinze jours avant chaque réunion de ladite commission un bilan annuel des actions menées, reprenant les indicateurs précités, une évaluation qualitative des actions engagées, les améliorations à apporter aux modalités opérationnelles de suivi-animation du plan de sauvegarde, les financements engagés ou restant à engager, les avancées sur le volet technique ainsi que les actions réalisées sur le volet de l’accompagnement social.
A l’issue des cinq années du plan de sauvegarde, l’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde un bilan final de la mission.
Bilan intermédiaire au bout de 3 ans :
Il est rappelé que la stratégie adoptée est la suivante : au terme des 3 premières années d’animation du plan de sauvegarde, un bilan intermédiaire sera produit par l’opérateur et partagé avec l’ensemble des partenaires. Il s’appuiera sur les différents indicateurs récoltés durant la phase de suivi animation. Ce bilan devra faire état des conditions réelles de redressement de la copropriété et de sa capacité à rester sous le statut de la copropriété.
Si ce bilan intermédiaire présente des indicateurs favorables à la poursuite d’un redressement et au maintien sous le statut de la copropriété, la copropriété pourra s’inscrire dans la poursuite du plan de sauvegarde :
- Poursuite de l’accompagnement des instances de gestion et des occupants,
- Poursuite de l’incitation et de l’accompagnement des propriétaires qui souhaiteraient engager des travaux en parties privatives dans le cadre du droit commun,
- Poursuite des actions de gestion urbaine de proximité,
Si le bilan intermédiaire révèle que la copropriété ne se retrouve pas, malgré l’accompagnement engagé, en situation de se redresser durablement, les partenaires pourront envisager une appropriation publique visant à recycler la copropriété.
Bilan final et évaluation du plan de sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage et à la commission de suivi du plan de sauvegarde en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont présentés.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs (problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants. - Recenser les solutions mises en œuvre.
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- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
En cas de souhait de proroger un plan de sauvegarde, il est rappelé qu’une évaluation est attendue au plus tard lors de la cinquième année du plan de sauvegarde. A défaut, le plan de sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah.
Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'équipe de suivi animation s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de l'Agence nationale de l'habitat et des partenaires sur l'ensemble des documents. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le plan de sauvegarde.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec le Métropole Aix- Marseille-Provence maitre d’ouvrage qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Modalités de communication ANAH
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro (0 808 800 700 service gratuit +prix appel) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre des plans de sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le syndicat de copropriétaire a l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l’équipe de suivi animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
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Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété Kallisté Bâtiment D.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.
Le syndic a l’obligation de présenter la convention à l’assemblée générale des copropriétaires dans les six mois à compter la date de la signature de l’arrêté de plan de sauvegarde par le Préfet.
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Fait en 6 exemplaires à Marseille,
Pour l'État,
Pour le maître d'ouvrage,
La Métropole Aix-Marseille-Provence,
Pour la Ville de Marseille,
Pour l’Anah,
Pour le Conseil Départemental des Bouches du Rhône,
Pour la Banque des territoires
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Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
Annexe 5. Indicateurs proposés
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Annexe 1. Périmètre de l'opération
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Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
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Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
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Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
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Annexe 5. Indicateurs proposés
A consolider avec le coordonnateur et le maitre d’ouvrage
Volet Juridique
Indicateur Source Périodicité Nombre de lots propriété de la société d’attribution Feuille de présence Annuel Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel % de tantièmes présents ou représentés par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Volet Portage de lots
Indicateur Source Périodicité Nombre d’occupants rencontrés dans le cadre du portage
avec une distinction entre copropriétaires et locataires
Tableau de suivi Trimestriel
Nombre de positionnement de l’opérateur de portage sur
des saisies immobilières mises au vote
PV AG
Et tableau de suivi
Annuel
Nombre de lots acquis par l’opérateur de portage Tableau de suivi Annuel
Nombre d’acquisitions amiables Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements réhabilités réalisés et coût moyen
des travaux
Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements remis en location Tableau de suivi Annuel
+ indicateurs du volet 3.2.2.1 – La résorption des impayés des charges des copropriétaires
Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Indicateur Source Périodicité Ancienneté du gestionnaire PV d’AG Annuel Remobiliser les copropriétaires
Taux de tantièmes détenus par des PO Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires
occupants
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multi-propriétaires à la fois
occupants et bailleurs
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multipropriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel
% de tantièmes présents ou représentants par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions reportées Feuille de présence Annuel
Favoriser l’implication du Conseil Syndical
Nombre de membres du CS PV d’AG Annuel
Représentativité du CS en termes de bâtiments et de profils
(nouveaux ?)
PV d’AG + qualitatif Annuel
Taux de renouvellement de l’équipe du CS PV d’AG Annuel
Fréquence de réunions du conseil syndical Compte-rendu du CS Annuel
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Redressement de la situation financière de la copropriété
Résorption des impayés
Indicateur Source Périodicité Evolution du nombre de saisies immobilières à l’ordre du jour et
nombre de saisies votées
PV d’AG Annuel
Comparer l’évolution des impayés, dettes fournisseurs et trésorerie Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du taux d’impayés Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par tranche (nombre de
trimestres)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par ancienneté Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par type d’occupation (occupant,
bailleur)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestriel
Nombre de plans d’apurement en cours et respectés Comptes de la copropriété et qualitatif auprès du syndic
Trimestriel
Volume des créances irrécouvrables à l’issue des procédures PV d’AG Annuel
Apurement des dettes et maîtrise des charges
Indicateur Source Périodicité Ecart entre budget prévisionnel et dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Progression des dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges courantes par lot Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges par lot et par poste Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution de la répartition par poste de charges avec un focus sur le
poste « Entretien courant »
Convocation AG - annexes
comptables
Annuel
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage dans les
canalisations
Comptes de la copropriété –
annexes comptables
Annuel
Nombre de réunions de l’atelier Suivi et maîtrise des charges Comptes-rendus des ateliers Annuel
Evolution des dettes fournisseurs Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Nombre de contrats renégociés et économies annuelles réalisées Convocation AG - annexes comptables
Annuel
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Volet Social
Accompagnement social des occupants
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Conflits entre les propriétaires bailleurs et les
locataires
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Situations de suroccupation Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de recours DALO Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de demande de numéro unique
départemental (NUD)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de dossiers FSL déposés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de copropriétaires occupants en impayés Comptes de la copropriété Annuel
Accompagnement social des bailleurs
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de quittances mensuelles délivrées Tableau de suivi des permanences Trimestriel Ecart entre les charges de copropriété pouvant être
répercutées sur le locataire et les charges locatives
payées par le locataire
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Régularisation annuelle des charges locative
(existence et ampleur de la régularisation)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Comparaison entre le loyer appliqué et les barèmes
de l’ANAH
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Dynamique partenariale
Indicateur Source Périodicité Nombre de Commissions de suivi social, nombre de
participants
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations débloquées grâce à la
Commission de suivi Social
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations évoquées en points réguliers
de suivi en moyenne
Compte-rendu des réunions Semestriel
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46
Volet Technique
Actions préalables à l’engagement de travaux en parties communes
Indicateur Source Périodicité Etudes préalables
Production d’un programme de travaux détaillé Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux travaux
Production d’un cahier des charges réaliste pour les
entreprises
Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux
travaux
Présence d’amiante Diagnostic amiante Préalable aux travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date des
étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…)
– tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Avances de subventions sollicitées auprès de l’organisme
de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Préalable aux
travaux
Implication du Conseil Syndical
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier
Trimestriel
Travaux en parties communes, : travaux urgents
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’oeuvre
Trimestriel
Retard pris sur chaque phase de chantier (en
nombre de mois)
Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Gain de performance énergétique global Compte-rendu du maître d’œuvre Fin des travaux
Différences avec le programme de travaux initial
prévu dans la convention
Convention de plan de sauvegarde Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements du dernier
étage
Visites des appartements Période suivant les
travaux
Utilisation effective des caves Visite des caves et entretiens qualitatifs avec les habitants
Période suivant les
travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
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47
Travaux en parties communes: travaux d’amélioration
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’œuvre
Trimestriel
Une boîte aux lettres par logement Visite des parties communes Fin des travaux Eléments de sécurité incendie dans la cage
d’escalier
Visite des parties communes Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements Visites des logements Période suivant les travaux
Présence de détritus en pied d’immeuble Visite des parties communes Période suivant les travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
Volet énergie et précarité énergétique
Indicateur Source Périodicité Diminution des charges énergétiques (EDF,
fluides…)
Factures – Tableau de suivi social Annuelle
Nombre d’ateliers, thèmes et nombre de participants Feuille de présence des ateliers Annuelle Nombre de logements présentant des problèmes
d’humidité importante
Tableau de suivi social – Visite de
logements
Annuelle
Volet Urbain et immobilier
Inscription de la copropriété dans une dynamique collective
Indicateur Source Périodicité Cadre de vie
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Indicateurs de positionnement sur le marché du logement et turn-over
Prix de vente au m² DIA Semestriel Nombre de ventes DIA Semestriel Prix de location au m² Veille des mises en location Semestriel
Gestion urbaine de proximité
Indicateur Source Périodicité Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Nombre d’éléments de communication diffusés, type
d’information
Qualitatif auprès du gestionnaire et de la
GUP
Semestriel
Nombre d’éléments de communication diffusés créés
lors de l’atelier Cadre de vie et communication du CS
Comptes-rendus des ateliers Semestriel
Nombre de participants à l’entretien des jardins
partagés et profil (locataire/copropriétaire)
Qualitatif auprès de l’association en
charge de l’encadrement
Annuel
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48
> Indicateurs de gouvernance du dispositif
Indicateur Source Périodicité Indicateur de gouvernance du dispositif
Commission de Plan de Sauvegarde : nombre de
réunions, dates et structures représentées
Comptes-rendus de la Commission de
PDS Annuel
Comité de pilotage : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités de Pilotage Annuel
Comité Technique : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités Techniques Annuel
Réunions maîtrise d’ouvrage/équipe de suivi-
animation : nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Réunions coordonnateur/équipe de suivi-animation :
nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Nombre de difficultés remontées et type de difficultés
(partenariats, gestion, copropriétaires…) Comptes-rendus des réunions Annuel
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49
Lexique :
ADEME : Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
ADIL : Agence départementale d'information sur le logement.
AFUL : Association foncière urbaine libre.
AG : Assemblée générale.
AMO : Assistance à maitrise d’ouvrage.
AMP : Aix Marseille Provence
ANAH : Agence nationale de l’habitat.
ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine.
ARS : Agence Régionale de santé.
ASL : Association syndicale libre.
BET : Bureau d’études technique.
CAF : Caisse d’allocations familiales.
CCAS : Centre communal d'action sociale.
CDC : Caisse des dépôts.
CCH : Code de la construction et de l’habitat.
CD : Conseil Départemental
Copro : Copropriété
CPLD : Commission pour le Logement Décent.
DIA : Déclaration d’intention d’aliéner.
DDT(M) : Direction départementale des territoires et de la mer.
DREAL : Direction Régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement. EDS : Espace départemental des Solidarités.
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale.
EP : Eaux Pluviales.
EU : Eaux Usées.
EV : Eau Vannes.
FEDER : Fond européen de développement économique régional.
FSL : Fond de solidarité logement.
GUP : Gestion urbaine de proximité.
H.T : Hors Taxes.
LHI : Lutte contre l’habitat indigne.
MDD : Maison du département.
NPNRU : Nouveau programme national de renouvellement urbain.
PB : Propriétaires bailleurs.
PDS : plan de sauvegarde.
PHP : Prêt habitat privé.
PO : Propriétaires occupants.
PRU : Projet de renouvellement urbain.
QPV : Quartier prioritaire de la ville.
SCI : Société civile immobilière.
TA : Tribunal administratif.
TVA : Taxe valeur ajoutée.
UTS : Unité territoriales sociales
VDM : Ville de Marseille
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1
Marseille Provence métropole
- Convention de plan de sauvegarde -
Nom de l’opération :
Plan de sauvegarde de la copropriété Kallisté Bât. F
Adresse de la copropriété :
Chemin des Bourrely 13015 Marseille
Immatriculée au registre national des copropriétés sous le numéro : AC3650561
Période et n° de l’opération :
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
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2
La présente convention est établie entre :
L’État, représenté par Monsieur Christophe MIRMAND, Préfet des Bouches du Rhône ;
La Métropole Aix-Marseille-Provence, maitre d’ouvrage de l’opération, représentée par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Ville de Marseille, représentée par Monsieur Benoit PAYAN, son Maire ;
L’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté par Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole, délégataire des aides à la pierre, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci-après « Anah» ;
Le Conseil Départemental des Bouches du Rhône, représenté par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Banque des Territoires, représentée par Monsieur Alexis ROUQUE, son Directeur Régional Provence Alpes Côte d’Azur ;
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3
Vu, le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu l’arrêté du Préfet portant création de la commission chargée de l’élaboration de plans de sauvegarde sur l’ensemble immobilier du Parc kalliste en date du 24/10/2014,
Vu la délibération n°…………………… de l'assemblée délibérante de la Métropole Aix-Marseille-Provence, en date du ………………………, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération n°…………………… du conseil municipal de la Ville de Marseille, en date du ………………… autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de la commission permanente du conseil départemental des Bouches du Rhône n°…………......... en date du ………………. autorisant la signature de la présente convention,
Vu le compte rendu de la commission des plans de sauvegarde du 22 mars 2022,
Il a été exposé ce qui suit :
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4
Table des matières :
Préambule ................................................................................................................................................. 6
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. .......................................................................... 10
1.1 Dénomination de l’opération ................................................................................................................. 10
1.2 Périmètre et champs d’intervention ....................................................................................................... 10
1.3 Nature, état et instances de la copropriété ............................................................................................. 10
Article 2. Enjeux ....................................................................................................................................... 12
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération .......................................................................... 13
3.1 Volet juridique et foncier....................................................................................................................... 13
3.1.1 Volet juridique .............................................................................................................................. 13
3.1.2 Volet foncier portage de lots .......................................................................................................... 13
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ........................................ 14
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété ............................ 14
3.2.2 Redressement financier de la copropriété ....................................................................................... 16
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires ............................................................. 16
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges........................................................................ 18
3.3 Volet social ......................................................................................................................................... 19
3.3.1 Accompagnement social des occupants ......................................................................................... 19
3.3.2 Accompagnement des bailleurs ..................................................................................................... 20
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier ................................................... 20
3.4 Volet technique ................................................................................................................................... 21
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes ......................................... 21
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles .......................................................... 22
3.4.2.1 La réalisation des travaux ........................................................................................................... 23
3.4.2.2 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes .................................................... 23
3.4.3 Travaux en parties privatives ......................................................................................................... 24
3.5. Volet énergie et précarité énergétique .................................................................................................. 24
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain.................................................. 24
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier ..................................................................................... 24
3.6.2 Gestion urbaine de proximité ......................................................................................................... 25
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation. ........................................................................................... 26
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires ........................................................ 26
5.1 Financement de l’Anah. ....................................................................................................................... 26
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence ............................................................................ 27
5.3 Financement par la Ville de Marseille .................................................................................................... 28
5.4 Financement du Conseil Départemental ................................................................................................ 28
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5
5.5 Financement de la Banque des Territoires ............................................................................................. 28
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde .......................................................... 28
Article 7. Pilotage et évaluation .................................................................................................................. 30
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.................................................................................... 30
7.1.1. Pilotage du Préfet ........................................................................................................................ 30
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage ..................................................... 30
7.1.3. Instances de pilotage ................................................................................................................... 30
7.2. Suivi-animation de l'opération ............................................................................................................. 31
7.2.1. Équipe de suivi-animation ............................................................................................................ 31
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation ...................................................................................... 31
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ....................................................................................... 32
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées ............................................................................................. 32
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs ................................................................................................... 32
7.3.2. Bilans et évaluation finale ............................................................................................................. 32
Article 8. Communication........................................................................................................................... 34
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ........................................... 35
9.1 Durée de la convention ........................................................................................................................ 35
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention ............................................................................................. 35
Article 10. Transmission de la convention ................................................................................................... 35
Annexes : ........................................................................................................................................... 37
Annexe 1. Périmètre de l'opération .................................................................................................. 38
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux .............................................................. 39
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie ................................................................................. 40
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement .................................................................................... 41
Annexe 5. Indicateurs proposés ........................................................................................................ 42
Lexique : ............................................................................................................................................ 48
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6
Préambule
L’ensemble immobilier «Parc Kallisté» s’inscrit dans le quartier de Notre-Dame-Limite, localisé en limite nord de Marseille, limitrophe aux communes des Pennes Mirabeau et de Septèmes-les-Vallons et adossé aux contreforts du massif de l’Etoile.
Le Parc Kalliste a été construit entre 1962 et 1964 grâce à des fonds issus de sociétés indochinoises de production de bois.
L’ensemble immobilier est composé à l’origine de 9 immeubles de 4 à 17 étages regroupant 753 logements ; Il s’agissait d’un programme immobilier privé destiné à de la location. Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique.
Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître. L’ensemble immobilier connaît de réelles difficultés dues non seulement à une mauvaise conception du règlement de copropriété, mais surtout au cumul des handicaps caractéristiques des quartiers en grande difficulté : dégradation du cadre de vie faute de moyens d’actions pour assurer l’entretien courant, accueil d’une fraction croissante de ménages très démunis, avec notamment parmi eux un nombre croissant de ménages primo-arrivants et par ailleurs une forte diminution du nombre de propriétaires occupants.
Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille. La procédure « de plan de sauvegarde » instaurée par loi du 13 décembre 1996 est ensuite devenue le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.
Le premier plan de sauvegarde a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2000 et prorogé pour une durée de trois ans à compter du 22 décembre 2002. L’objectif était de contribuer au redressement technique, de gestion et social de l'ensemble immobilier.
Ce plan de sauvegarde 2000/2005 a permis :
- la scission en 9 copropriétés distinctes et la création d’une union des syndicats,
- la réalisation d’importants travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, - l’instauration d'un droit de préemption urbain renforcé,
- la mise en place d'un opérateur immobilier et l’acquisition amiable de logements.
Ces interventions publiques n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. La viabilité de certaines copropriétés, notamment B et H, qui cumulaient désordres techniques, difficultés financières et de gestion, semblait dès lors compromise.
Par conséquent, parallèlement au Plan de Sauvegarde, les partenaires publics décidaient de s’engager dans la définition d’un projet de rénovation urbaine portant sur ce site tant la situation d’endettement et de dégradation du bâti de certaines copropriétés ainsi que les conditions sociales et de vie de leurs occupants paraissaient alors particulièrement alarmantes, voire rédhibitoires pour certains bâtiments.
Entre 2008 et juin 2010, une étude développant les volets urbain et juridique ont été réalisées, constituant ainsi la base du projet de renouvellement urbain du Parc Kallisté.
Une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet prévoyait notamment la démolition des 245 logements des bâtiments B et H et la rénovation des équipements publics existants. La mise en œuvre de ce projet urbain se réalise pour partie dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à Marseille Habitat qui est en charge notamment d’acquérir, de reloger et de démolir les bâtiments visés.
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7
En parallèle de ce projet urbain, et pour conforter les copropriétés en capacité de rester sous ce statut privé, les partenaires publics ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, E, F, I et G. C’est ainsi qu’une commission chargée d’élaborer et d’approuver le programme d’actions des 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G a été créée le 24 octobre 2014. Une mise à l’élaboration effective des plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur ces copropriétés.
A l’issue des diagnostics préalables, seules 5 copropriétés parmi les 7 envisagées apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée : Il s’agit des copropriétés A, C, D, F et I pour lesquelles la mise en œuvre de plans de sauvegarde semble opportune.
Les deux autres copropriétés, E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. C’est ainsi que dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain, l’objectif d’acquisition publique est étendu à ces deux bâtiments.
La chronologie ci-dessous rappelle les principales étapes de la vie de l’ensemble et des interventions publiques dont il a fait l’objet :
1962 – Publication du règlement de copropriété aux hypothèques le 27 février.
1964 - Construction de neuf immeubles d’habitation à usage locatif. Le vendeur du terrain, propriétaire de la bastide restée au centre de l’opération, s’était vu promettre la construction d’immeubles de 2 étages. L’ensemble compte en définitive 753 logements répartis en 9 immeubles de 4 à 17 étages. 1972 - Mise en vente : confronté à de graves difficultés de gestion, le promoteur procède à la vente par lots des logements. L’ensemble est organisé en un syndicat unique de copropriétaires. L’école publique construite au centre du quartier reste enclavée dans les emprises privées.
1985 – Création des syndicats secondaires (modification du règlement de copropriété). 1985 / 1986 – Mise en liquidation judiciaire du syndic du syndicat principal.
1988 - procédure de redressement.
1994 – Un syndic général est mis en place.
1995 – Manifestation des copropriétaires à l’Hôtel de Ville.
1996 – Un audit juridique et financier réalisé par Deloitte & Touche, est financé par la ville, l’état et la région. 29/04/1998 – Convention partenariale pour la revalorisation de la copropriété du Parc Kallisté, signée par le maire de Marseille et le syndic représentant les copropriétaires.
7/02/1999 - Arrêté préfectoral portant création de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde. 14/09/1999 – Mise sous administration provisoire du syndicat principal.
22/12/2000 – Arrêté de notification du premier plan de sauvegarde.
07/10/2005 - Scission de la copropriété : par ordonnance du président du TGI de Marseille, chaque immeuble devient une copropriété à part entière, sur une emprise foncière délimitée. Seules les voies entourant l’école sont attribuées au domaine public de la CUMPM.
21/11/2007 arrêté d’élaboration de plans de sauvegarde sur 6 immeubles (A, C, D, E, F, I) non suivi de mise en œuvre.
2008/2010 une étude développant les volets urbain et juridique a été réalisée par Marc Petit, architecte urbaniste et Maître Berthelot, avocat. A noter également que deux études ont été lancées par le GIP MRU et l’ANRU, Bresson et Laforgue.
23/12/2010 validation du programme de renouvellement urbain «Parc Kallisté» par l’ANRU. 06/07/2012 signature d’une concession d’aménagement avec Marseille Habitat pour une durée de 7 ans à en vue de l’acquisition/relogement/ démolition des bâtiments B et H.
2013 l’ensemble des partenaires mobilisés dans le cadre du PRU ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G. – signature d’une charte de gestion urbaine de proximité.
4/11/2013 publication d’une notice monographique « patrimoine du XXème siècle » de la DRAC sur le parc
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8
Kallisté (n° 1554, citée en introduction).
24/10/2014 : arrêté préfectoral créant une commission d’élaboration de plans de sauvegarde pour les bâtiments A,C,D,E,F,G,et I.
24/04/2015, le président du TGI de Marseille rend une ordonnance constatant la carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment B.
19/05/2016 lancement de l’étude action pour l’élaboration des plans de sauvegarde. 16/09/2016 lancement de l’étude urbaine sur le parc Kallisté.
23/02/2018 le diagnostic des copropriétés, le diagnostic commercial, l’étude urbaine et les travaux des sous- commissions ont conduit à distinguer, en regard de l’évolution distincte des copropriétés, deux types d’options opérationnelles pour les immeubles du parc Kallisté non traités dans le cadre de la concession en cours, limitée au recyclage des seuls bâtiments B et H :
- Le recyclage foncier des bâtiments E et G
- Le plan de sauvegarde, nécessaire pour les immeubles A, C, D, F et I
Mars/ avril 2019 extension de la concession pour l’acquisition/recyclage des bâtiments E et G Été 2019 Démolition du bâtiment B
Avril 2021 Démolition du bâtiment H
Février 2022 présentation à l’ANRU du nouveau projet de renouvellement urbain à l’échelle de Kal- liste/Solidarité.
Une convention de plan de sauvegarde distincte est développée pour chacune des cinq copropriétés, mais des moyens transversaux seront mis en œuvre pour accompagner la réalisation de l’ensemble des plans de sauvegarde.
Les moyens nécessaires en termes de portage, de relogement, de suivi-animation, de communication et d’évaluation seront donc considérés à l’échelle globale des cinq plans de sauvegarde, regroupés dans le cadre d’un dispositif opérationnel unique et coordonné.
Chaque convention sera présentée à l’assemblée générale de la copropriété concernée, conformément aux dispositions de l’article 615-1-III du code de la construction et de l’habitation.
Le dispositif des plans de sauvegarde
Le dispositif Plan de Sauvegarde, conformément aux dispositions des articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l’habitation, est « destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné », mis en évidence lors du diagnostic.
« Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées :
- redresser la situation financière de la copropriété ;
- clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
- clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
- réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la ré- duction des charges de fonctionnement ;
- assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations so- ciales ;
- organiser la mise en place de mesures d'accompagnement. »
Ces Plans de Sauvegarde sur les copropriétés du parc Kallisté à Marseille ont pour objectif principal de maintenir de façon durable les immeubles restants viables sous le statut de la copropriété. Ils s’inscrivent dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain qui vise une transformation profonde du quartier et son désenclavement, la reconstruction d’équipements publics (groupes scolaires, centre social), le développement à terme d’une nouvelle offre de logements et d’une nouvelle offre commerciale ou de
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9
services et sont l’un des trois outils opérationnels que se sont donnés les partenaires publics pour transformer durablement ce quartier et agir durablement sur les processus de vulnérabilité à l’œuvre sur ce territoire.
Le dispositif est piloté de façon coordonnée avec l’opération de renouvellement urbain engagée dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain. Il est animé par une équipe de suivi-animation. Un coordonnateur nommé par le préfet est chargé de veiller au bon déroulement de la mise en œuvre de chaque plan de sauvegarde (cf. art. R615-4 CCH).
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Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’État, la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville de Marseille, l’Anah, le conseil départemental des Bouches-du-Rhône décident de mettre en place un plan de sauvegarde pour la copropriété :
Kallisté Bâtiment F
Chemin de la Bigotte/Chemin des Bourrely
13015 Marseille
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de la Ville de Marseille et du conseil départemental des Bouches-du-Rhône.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
La présente convention s’applique à la copropriété F du parc Kalliste, située chemin de la Bigotte dans le 15ème arrondissement de Marseille. Elle est cadastrée dans le 15ème arrondissement, quartier Notre Dame Limite section C parcelle n°113. La surface de la parcelle est de 4683 m².
Ce bâtiment situé en bordure du chemin de la Bigotte se compose de 90 logements au total, ainsi que des caves et des espaces verts.
1.3 Nature, état et instances de la copropriété
Synthèse du diagnostic de la copropriété (issu du diagnostic initial)
- Une copropriété plus résidentielle et bénéficiant d’espaces verts sur l’avant de l’immeuble, - une répartition équilibrée entre les bailleurs et les occupants,
- Des habitants investis mais confrontés à des problèmes d’insécurité croissants,
- Une situation financière critique mais surmontable avec des efforts et notamment un meilleur recouvrement des impayés de charges,
- Une population importante de personnes seules et de couples sans enfants dans cet immeuble, - des locataires aux revenus modestes.
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Lors des enquêtes ont été rencontrés 22 ménages (17 propriétaires occupants et 5 locataires), soit 24 % des occupants de l’immeuble. Ainsi près de 45 % des propriétaires occupants ont pu être rencontrés.
Situation actuelle de la copropriété (2021)
Budget 2021 : 154 000€
Dettes Fournisseurs : 45 907€
Dettes copropriétaires : 70 067€
3 copropriétaires ont un solde débiteur supérieur à 10 000€.
Conseil syndical : 7 membres
Gestion par un syndic professionnel : Foncia
Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété est composée de 181 lots, dont 90 lots d’habitation.
Nombre de propriétaires occupants : 41
Nombre de logements appartenant à Marseille Habitat : 12
Synthèse de l’état technique de la copropriété
Pour l’élaboration du plan de sauvegarde, des diagnostics ont été réalisés sur la copropriété pour effectuer un état des lieux de l’état technique du bâti, de son potentiel en matière de rénovation énergétique et établir un programme prévisionnel de travaux.
Le précédent plan de sauvegarde a permis la réalisation de travaux de conservation du bâti et d’amélioration de la sécurité.
Travaux réalisés :
Plan de sauvegarde précédent (travaux achevés en 2010)
- Ravalement des façades
- Remplacement des menuiseries extérieures et de leurs occultations
- Mise aux normes ascenseurs (remplacement à neuf)
- Étanchéité terrasses
Interventions ponctuelles
Année Travaux Montant
2012 Réfection platines interphones 8 961 €
2013 Fermeture extérieure Bat. F23 7 124 €
2015 Ventouses portes d’entrée F24 à F27 (vote sept. 2015) 6 280 €
2016 Audit énergétique (vote avril 2016) 5 491 €
État général des parties communes (diagnostic novembre 2016)
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Élément Type Isolation État Observation
Structure Béton armé Bon pas de désordres structurels
Toiture Terrasses non Bon Refait en 2010
Façades Béton armé non Bon Ravalement 2010
Menuiseries
extérieures PVC oui Bon
Double vitrage (2010)/ absence
de ventilation
Portes halls Acier non Moyen verre armé parfois cassé
Contrôle d'accès Moyen interphone HS
Ascenseurs 3 personnes Bon ascenseurs neufs
Escaliers Granito Bon
Désenfumage « Skydome » Bon rénové 2010
Éclairage de secours Bon rénové 2010
Colonnes sèches Acier Bon contrat de maintenance
Colonnes gaz plomb Bon Ventilées
Colonnes électricité Bon Présence de prise de terre; état d'origine
Colonnes alimentation
eau Acier Pas de fuites signalées
Colonnes EU/EV Fonte Moyen Remplacement de quelques tronçons
L’essentiel des travaux relatifs à la sécurité et à la conservation de l’immeuble ont été réalisés il y a moins de 10 ans.
Le vandalisme est la cause principale des frais de maintenance sur les installations électriques, les équipements de sécurité, les ascenseurs et les revêtements muraux des parties communes.
L’obsolescence des colonnes de chute en fonte entraine des réparations récurrentes.
Article 2. Enjeux
Au regard des résultats du diagnostic, les enjeux du plan de sauvegarde sur la copropriété bâtiment F du Parc Kallisté sont les suivants :
Améliorer la gouvernance de la copropriété : remobiliser les copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
Redresser la situation financière de la copropriété en diminuant le taux d’impayés et les dettes fournisseurs, notamment par la mise en œuvre du portage de certains lots ;
Accompagner la copropriété dans l’élaboration d’un plan de patrimoine ;
Améliorer le suivi des impayés et du recouvrement et anticiper les difficultés pour prévenir de nouveaux impayés ;
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Prendre en compte la situation économique fragile des occupants : prévenir l’augmentation des charges de copropriété, aider à l’optimisation du budget, sensibiliser aux économies d’énergie…
Soutenir les occupants dans leurs besoins de travaux en parties privatives : accompagner propriétaires comme locataires dans leurs démarches ;
Améliorer le cadre de vie en sensibilisant à un usage respectueux des parties communes et des espaces extérieurs.
Les partenaires ont arrêté les actions prioritaires à mettre en œuvre :
- Le redressement durable de la situation financière de la copropriété ;
- La remobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
- L’amélioration globale des bâtiments ;
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
3.1 Volet juridique et foncier
3.1.1 Volet juridique
a) Descriptif du volet
Le volet juridique a pour objectif de sécuriser les décisions d’assemblées générales.
Encadrement et vérification des décisions prises en assemblée générale ordinaire : En s’appuyant sur l’implication du conseil syndical, une réunion préalable à l’envoi des convocations aux assemblées générales sera organisée. L’objectif de cette réunion sera de contrôler l’ordre du jour, les annexes comptables et vérifier qu’aucun point important ne soit laissé de côté. A cette occasion, le conseil syndical sera sensibilisé sur les majorités à obtenir pour chaque vote.
L’équipe de suivi-animation sera également présente aux assemblées générales afin de vérifier la feuille de présence et l’application des majorités adéquates à chaque résolution.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer le conseil syndical dans le contrôle de la mission du syndic ;
- Sécurité juridique de la prise de décisions en assemblée générale.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.1.2 Volet foncier portage de lots
a) Descriptif du volet
Le portage ciblé de lots d’habitation en copropriété est un outil d’intervention qui participe au redressement des copropriétés en difficulté. Initié dans le cadre d’une stratégie d’intervention publique, il consiste en l’acquisition, par un opérateur missionné ou par une collectivité publique, d’un nombre limité de lots dans une copropriété en vue de l’amélioration de participer au redressement de la copropriété.
Le volume prévisionnel de lots susceptibles d’être acquis par la puissance publique à l’échelle des 5 copropriétés objet de plans de sauvegarde est d’environ 65 logements dont 40 logements sur les bâtiments A et I présentant les plus grandes difficultés.
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Cette intervention sera menée en corrélation avec les préconisations du suivi des plans de sauvegarde et les interventions menées en parallèle.
Le portage de lots massif de 40 logements sur les bâtiments A et I aura pour vocation d’accompagner au redressement de ces deux copropriétés par la présence en tant que copropriétaire de l’opérateur de la collectivité, d’offrir une fois les copropriétés redressées une offre de logements locatifs sociaux, conventionnée ou libres et/ ou des logements en accession à la revente. L’offre locative pourra servir également de logements temporaires pour accompagner le projet d’aménagement ou définitifs.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remettre sur le marché des appartements en bon état par l’acquisition de lots dans la copropriété ; > Contribuer à assainir la situation financière de la copropriété par l’acquisition de lots de copropriétaires grands débiteurs.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété a) Descriptif du volet
a. a. Remobiliser les copropriétaires
La mobilisation des copropriétaires est une condition indispensable au retour d’une gestion durable de la copropriété. En effet, elle induit une implication du conseil syndical dans son rôle d’assistance et de contrôle, un usage plus conscient des parties communes, un paiement plus régulier des charges de copropriété voire la mise en place régulière d’une épargne pour des travaux futurs.
Dans le but de remobiliser les copropriétaires, l’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical dans la diffusion d’informations relatives à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
L’objectif est de mobiliser les copropriétaires en amont des AG en présentant et en expliquant les résolutions importantes.
Les actions de mobilisation des copropriétaires seront renforcées durant les deux premières années du plan de sauvegarde. Ces actions approfondies pourront prendre la forme d’actions de porte-à-porte, d’évènements conviviaux sur le thème de la copropriété…
a. b. Engager des actions de formation
L’implication des copropriétaires dans la vie de leur immeuble passe également par une meilleure compréhension du fonctionnement de la copropriété. Aussi, des formations seront organisées par l’équipe de suivi-animation. Dans la création des supports de formation, l’équipe de suivi-animation s’appuiera sur les documents propres à la copropriété et veillera à associer les membres du conseil syndical pour se rapprocher au mieux des attentes des copropriétaires.
On distinguera deux types d’actions :
Les actions de formation spécifiques aux membres du conseil syndical : elles porteront sur le fonctionnement de la copropriété, les usages des parties communes, l’importance de la mobilisation
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des copropriétaires (présence en AG, paiement des charges…) et de leur rôle de conseillers syndicaux.
La sensibilisation à destination de tous les copropriétaires. Il s’agira de sensibiliser l’ensemble des copropriétaires à leurs droits et devoirs et à leur responsabilité dans le fonctionnement durable de la copropriété.
En raison des difficultés de mobilisation des copropriétaires, l’équipe de suivi-animation et les partenaires chercheront des solutions innovantes à mettre en place pour toucher le plus grand nombre. Certaines formations pourront notamment prendre la forme d’ateliers sur le thème de la copropriété.
a. c. Favoriser l’implication du conseil syndical
Plusieurs ateliers thématiques seront organisés dans l’année. Organisés et animés par l’équipe de suivi- animation, ils réuniront les membres du conseil syndical ainsi que le gestionnaire de la copropriété. Les compositions et la récurrence de chaque atelier seront détaillées dans les volets correspondants : Atelier Suivi et maîtrise des charges, dans lequel le Conseil syndical sera impliqué dans la recherche de solutions visant à diminuer les charges de copropriété ;
Atelier Suivi des impayés et du recouvrement, au cours duquel le Conseil Syndical pourra réaliser un suivi de la situation des copropriétaires par rapport au paiement de leurs charges de copropriété et sera mobilisé pour partager sa connaissance de la copropriété et sensibiliser les débiteurs au paiement des charges ;
Atelier Cadre de vie et communication, qui permettra au Conseil Syndical de s’investir dans l’élaboration d’une communication autour de l’utilisation des espaces extérieurs, de l’usage respectueux des parties communes, de l’avancée du plan de sauvegarde, de la création de lien social dans la copropriété…
Atelier Travaux : le conseil syndical sera associé au suivi des travaux en parties communes. Ce sera également un lieu utile pour faire remonter les besoins en travaux d’entretien.
Avant le lancement de ces ateliers, l’équipe de suivi-animation prendra un temps avec le conseil syndical afin de l’alerter sur son rôle et la confidentialité nécessaire dans le cadre des réunions.
a. d. L’implication des habitants
> L’information de tous les habitants de la copropriété (locataires et copropriétaires)
Le plan de communication consiste essentiellement en la création de supports et l’organisation de réunions publiques. Il sera établi par l’équipe de suivi-animation en concertation avec le conseil syndical et la Métropole, il pourra être enrichi des propositions de l’atelier Cadre de vie et communication.
Atelier Cadre de vie et communication
Objet de l’atelier
- Impliquer le conseil syndical dans la réflexion autour de la communication sur le plan de sauvegarde, la copropriété et les espaces extérieurs ;
- Diffuser les informations concernant l’avancée du plan de sauvegarde et la vie quotidienne de la copropriété ;
- S’intégrer aux actions de Gestion Urbaine et Sociale de Proximité
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
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Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin, médiateurs de proximité et toutes personne ou organisme identifié sur la thématique.
> L’information des nouveaux copropriétaires (occupants et bailleurs)
L’équipe de suivi-animation des intentions de vendre afin que ce dernier rencontre les futurs acquéreurs et les informe du fonctionnement de la copropriété et des objectifs du Plan de Sauvegarde.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remobiliser les copropriétaires autour d’un projet pour la copropriété
> Améliorer le fonctionnement des instances et notamment la participation en assemblée générale
> Former les conseillers syndicaux
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2 Redressement financier de la copropriété
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Afin de résorber l’important taux d’impayés, plusieurs stratégies seront privilégiées par la copropriété en fonction de la dette en question.
Stratégies progressives de lutte contre les impayés
Éléments de lutte contre le risque
d’impayés
Lissage des appels de provisions
Limitation des insuffisances budgétaires
Facilitation des moyens de paiement (prélèvements automatiques,
mensualisation des paiements)
Positionnement vis-à-vis des
petits débiteurs
Privilégier les règlements amiables
Effectuer des relances régulières par le gestionnaire
Privilégier un protocole d’apurement de la dette, à travers des
échéanciers (réduction des coûts de recouvrement, prise en
compte des copropriétaires de bonne foi)
Actions contentieuses Détermination du type de procédure à engager Prise en compte des effets induits (coût, délai, recouvrement
espéré)
Suivi des procédures engagées
Stratégie à adopter vis-à-vis des
débiteurs importants
Assurer la poursuite et un suivi effectif des procédures de
recouvrement, jusqu’à la saisie immobilière
Identifier les causes de blocage et les faire remonter au maître
d’ouvrage (bien sans maître, propriétaire bailleur indélicat…)
Privilégier l’orientation amiable vers le portage
Dans le but de gagner en efficacité, le gestionnaire veillera à engager les procédures dites « article 19-2 » de déchéance du terme. Celle-ci doit permettre de traiter efficacement les impayés des bailleurs solvables.
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Dès qu’une provision n’est pas payée, la possibilité est ouverte au gestionnaire de demander au juge de condamner le débiteur au paiement de l’intégralité de la quote-part qui lui incombe pour l’exercice.
L’équipe de suivi-animation transmet au Conseil Départemental les demandes FSL qui seront examinées en fonction de leur éligibilité.
La copropriété pourra également solliciter l’aide juridictionnelle, tel que le prévoit art. 2 de la loi du 10 juillet 1991, dans le cadre du financement des honoraires d’avocats et d’huissiers.
Le conseil syndical a un rôle important dans la résorption des impayés : c’est cet organe qui est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le gestionnaire. Il permet de faire le lien et de favoriser la mise en place de stratégies de recouvrement adaptées (échéanciers de paiement, plans d’apurement des dettes, orientation vers la permanence sociale…). La mobilisation du conseil syndical sera réalisée par l’organisation d’ateliers trimestriels de suivi des impayés.
Atelier Suivi des impayés
Objet de l’atelier
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses ;
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
L’équipe de suivi-animation accompagnera la copropriété dans la mobilisation de l’aide au redressement du syndicat des copropriétaires auprès de l’ANAH.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la lutte contre les impayés
> Mettre en place des procédures de recouvrement adaptées et efficaces
> Réduire le montant des impayés et prévenir de nouvelles difficultés
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
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3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges
a) Descriptif du volet
Fournir un appui à la maîtrise des charges :
Après avoir actualisé la situation de la copropriété vis-à-vis de ses fournisseurs, l’équipe de suivi-animation travaillera en lien avec le gestionnaire pour la mise en place d’un outil de prévision et de suivi des contrats afin d’éviter les blocages par manque de trésorerie.
Cet outil de prévision pourra mettre en relief des contrats pouvant être renégociés auquel cas un appui devra être fourni au gestionnaire pour gagner en efficacité (réalisation d’un cahier des charges de mise en concurrence…).
Des ateliers sur un usage respectueux des parties communes seront également mis en place auprès des habitants pour contribuer à diminuer le nombre d’interventions de débouchage notamment.
La création d’un Atelier Suivi et maîtrise des charges
Afin de diffuser au mieux l’information auprès des habitants et de rester proche de la réalité de la copropriété, il est indispensable d’associer à la réflexion le conseil syndical. Son rôle sera de faire redescendre l’information, sensibiliser les habitants mais également de contribuer à la vie de la copropriété et à la maîtrise des charges en formulant des propositions. Ce sera la vocation de l’atelier Suivi et maîtrise des charges mis en place et animé par l’équipe de suivi-animation.
Atelier Suivi et maîtrise des charges
Objet de l’atelier
Vérification des comptes, validation des factures et de leur imputation ;
Suivi des prestations des fournisseurs avec la mise en place d’un tableau de bord des contrats et des dettes ;
Renégociation des contrats en cours (privilégiée afin de maîtriser les dépenses courantes de la copropriété) ;
Le cas échéant, proposition d’un plan d’apurement pour chaque poste de dette fournisseur ; Vérification de la mise en œuvre des décisions d’assemblée générale et du conseil syndical ;
Préparation du budget prévisionnel et identification des charges prépondérantes.
Fréquence
Entre 2 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la maîtrise des charges
> Mettre en place des outils durables de prévention des dettes fournisseurs
> Diminuer les charges de copropriété pour permettre un paiement durable de celles-ci
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Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3 Volet social
L’équipe de suivi-animation assure l’information des occupants sur leurs droits et leurs devoirs et les oriente vers les dispositifs et organismes compétents au besoin. On distingue différents types d’accompagnement social en fonction des statuts des ménages.
Une attention particulière sera portée à l’application de la charte de prévention des expulsions rédigée par la CCAPPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives - décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015).
Afin de cibler les ménages ayant besoin d’un accompagnement plus poussé, il sera nécessaire d’actualiser le diagnostic social. L’objectif est de prioriser les accompagnements, notamment en vue d’anticiper les difficultés de paiement de travaux par des propriétaires occupants en situation de fragilité économique.
3.3.1 Accompagnement social des occupants
a) Descriptif du volet
> Accompagner les propriétaires occupants
L’équipe de suivi-animation aura pour but de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir les impayés et le surendettement ;
- La médiation avec le gestionnaire ;
- La reprise du paiement des charges, par la mise en place de protocoles d’apurement notamment ; - La mobilisation de financements pour le paiement des charges (FSL…) ;
- L’identification de solutions alternatives en cas de difficultés à rester propriétaire (demande d’un logement social, DALO, dossier de surendettement, bail à réhabilitation, ASELL Propriétaire…) ; revente à un organisme de portage..
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
> Accompagner les locataires
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir impayés et surendettement ;
- La mise en place d’une reprise de paiement du loyer ;
- L’orientation vers les structures compétentes et référents (RSA…) ;
- La vérification des ouvertures de droits AL ou APL ;
- La mobilisation de financements pour le paiement du loyer (CAF, FSL…)
- L’accompagnement dans les démarches relatives au logement ou l’assistance au relogement (DALO, logement social, insalubrité, ASELL locataire…)
- La Médiation avec le bailleur
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Identifier les occupants en situation de fragilité
> Assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages ;
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> Prévenir le décrochage économique et social des ménages fragiles ;
> Aider à la réduction de l’instabilité de la situation économique stable des occupants pour assurer le fonctionnement pérenne de la copropriété ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.2 Accompagnement des bailleurs
a) Descriptif du volet
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’Aide à la mise en place d’une reprise de paiement et à l’identification de solutions durables pour prévenir les impayés et le surendettement
- Prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
Une attention particulière sera portée par l’équipe de suivi-animation sur la formation aux droits et devoirs du bailleur, notamment sur l’obligation de fournir un logement décent et au calcul des charges locatives.
L’équipe pourra également vérifier la façon dont les charges locatives sont calculées et si la régularisation annuelle est correctement effectuée, tant pour les bailleurs particuliers que les agences immobilières.
b) Objectifs et indicateurs
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
a) Descriptif du volet
a. a. Le travail sur les situations individuelles en collaboration avec les partenaires du droit commun
L’équipe de suivi-animation mobilisera les partenaires du territoire pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès des ménages grâce à des réunions régulières au sein d’un atelier de suivi social. Il est précisé que les copropriétaires ne sont pas invités à cet atelier qui se caractérise par la très forte confidentialité des sujets abordés.
> Les points réguliers de suivi
La transmission des dossiers sur des situations individuelles sera rendue efficiente par la mise en place de processus dynamiques.
Les points réguliers de suivi
Objet
Présentation des évaluations sociales et recherche de solutions
Signalements indécence auprès de la CAF
Fréquence
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Processus à définir en concertation entre les partenaires
Participants
Idem atelier de Suivi Social
a. b. L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
L’équipe de suivi-animation devra s’intégrer efficacement au tissu institutionnel et associatif local.
L’équipe de suivi-animation pourra aussi être à l’initiative de réunions partenariales sur des problématiques ciblées ou identifiées dans le cadre du plan de sauvegarde, en particulier dans le domaine de la santé.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> La création d’un collectif durable entre les partenaires sociaux,
> La coordination des actions menées dans le quartier.
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
3.4 Volet technique
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
Les études par la maîtrise d’œuvre
Dans le cadre de l’élaboration du plan de sauvegarde, un diagnostic a été établi en 2016. Il reprend notamment l’état du bâti ainsi que les pistes d’amélioration en matière de rénovation énergétique. Dans l’objectif d’aboutir à un programme précis de travaux, il est indispensable que des études soient menées à partir d’un diagnostic mis à jour par une équipe de maîtrise d’œuvre.
La préparation du programme et du financement des travaux
L’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical et le gestionnaire en proposant un cahier des charges pour la mise en concurrence d’équipes de maitrise d’œuvre, pour la réalisation du programme minimum envisagé en regard de la situation financière actuelle, puis pour la réflexion sur un programme plus ambitieux en regard des perspectives de redressement à venir.
L’implication du Conseil Syndical dans l’entretien du bâti
Le Conseil syndical sera impliqué dans
- La réflexion sur un diagnostic technique global
- Le choix de l’équipe de maitrise d’œuvre
- La définition d’un programme de travaux d’amélioration
- Le suivi des travaux en participant à un atelier Travaux et entretien. Cet atelier a vocation à intervenir dans le suivi des travaux de parties communes mais également dans le repérage de besoins en petits travaux d’entretien.
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Atelier Travaux et entretien
Objet de l’atelier
- Réflexion sur les besoins de travaux d’entretien et de sécurité incendie
- Réflexion sur un programme de travaux d’amélioration, notamment en
matière de performance énergétique et de sécurité incendie
- Cahier des charges d’une équipe de maitrise d’œuvre
- Préparer le vote du contrat de maitrise d’œuvre
- Développement d’un projet d’amélioration
- Examen des devis pour les travaux en parties communes ;
- Recherche des financeurs
- Préparer le vote de travaux en assemblée générale ;
- Suivi de l’avancée des travaux jusqu’à leur réception ;
- Réaliser une médiation avec les habitants si nécessaire ;
- Préparer l’usage des parties communes réhabilitées ;
Fréquence
Une fois par trimestre en phase travaux
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Maître d’œuvre
Organisme de préfinancement
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin : entreprises, médiateurs sociaux urbains…
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Disposer d’un programme de travaux précis dans ses postes et ses montants
- Assurer des solutions de financement des travaux pour que la copropriété puisse y faire face sans mettre en péril sa situation financière
- Impliquer le Conseil Syndical dans l’entretien du bâti pour favoriser l’entretien durable
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles
Pour mémoire, des travaux de conservation et d’amélioration de la sécurité ont été réalisés durant le précédent plan de sauvegarde :
- Équipements de sécurité (désenfumage, éclairage de sécurité, colonnes sèches) - Ascenseurs
- Ravalement des façades
- Menuiseries extérieures et occultations
- Étanchéité des toitures terrasses
L’équipe de suivi-animation accompagnera la réalisation des travaux en parties communes. Elle accompagnera la mise en place d’une équipe de maitrise d’œuvre, assurera un suivi des actions de la maîtrise d’œuvre et pourra avoir un rôle de conseil dans la définition des travaux, l’élaboration des cahiers des charges, l’analyse des devis.
Elle assistera le syndic pour la mobilisation des subventions auprès des partenaires financiers et soutiendra la copropriété dans l’organisation de l’avance des fonds (préfinancement).
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Enfin, l’équipe de suivi-animation assurera, en lien avec le conseil syndical et le gestionnaire, un suivi des travaux du démarrage à la réception. Elle portera une attention particulière à la préparation de la gestion durable des parties communes réhabilitées. Elle accompagnera la copropriété pour la perception des subventions demandées
3.4.2.1 La réalisation des travaux
Pour le présent plan de sauvegarde, la priorité est donnée aux autres équipements techniques des parties communes et à la sécurité incendie :
- Le remplacement du système d’éclairage actuel sur minuterie par des hublots anti-vandale à commande par détection de mouvement (suppression de tous les éléments accessibles risquant d’être vandalisés)
- Une amélioration des dispositifs d’éclairage de secours avec des protections anti-vandale - Les interphones
- Les portes d’entrée des halls
- La réfection des colonnes gaz d’origine
- La réfection des colonnes d’eaux usées
- La peinture des cages d’escaliers après travaux sur réseaux
- Garde –corps de sécurité périphérique en terrasse
a) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Améliorer la sécurité des occupants de la copropriété en effectuant les travaux nécessaires ; - Rénover les équipements obsolètes
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.4.2.2 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes
Travaux
Honoraires
(estimés à 1,2% du montant
HT des travaux)
Assurance
Dommage-
Ouvrage
(2,5% du montant
TTC des travaux)
Total de l’opération
HT TTC HT TTC HT TTC
513 109 € 564 420 € 6 157 € 7 389 € 14 110,50 € 533 377 € 585 919 €
Coût des travaux
HT TTC
513 109 € 564 420 €
Subventions
ANAH Métropole Ville
70% du HT 12% du HT 9% du HT
359 176 € 61 573 € 46 180 €
Reste à charge copropriété
118 990 €
Les montants indiqués sont des estimations qui seront précisés après appels d’offres réalisés par les maitres d’œuvres qui seront mobilisés par la copropriété.
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3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du déploiement des actions relevant de l’ingénierie sociale, un opérateur permettra aux habitants de se réapproprier leur logement en apprenant à réaliser de petits travaux d’entretien, à utiliser correctement les éléments d’équipement… Il s’agit également d’un levier important pour la sensibilisation des occupants à la mise en œuvre de travaux mais aussi pour permettre de convaincre progressivement le bailleur à faire des travaux plus importants dans le logement.
Les logements identifiés comme dégradés, insalubres, indécents ou dangereux feront l’objet d’une orientation en urgence et du lancement des procédures adéquates (cf. annexe méthodologie LHI).
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer les habitants dans l’entretien courant de leur logement et sa rénovation - Faire remonter les situations d’urgence par des signalements.
- Apprécier le volume, la nature des travaux et le coût moyen pour les logements visités
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.5. Volet énergie et précarité énergétique
a) Descriptif du volet
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, l’équipe de suivi-animation organisera en tant que de besoin des ateliers sur les économies d’énergie et l’habitat afin d’aider les ménages à mieux utiliser l’équipement du logement pour diminuer leurs factures d’énergie et de fluides. Elle pourra s’appuyer sur des dispositifs existants, en particulier ceux financés dans le cadre du contrat de ville.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Diminuer les charges énergétiques du ménage
- Réaliser des économies d’énergie
Les indicateurs permettront de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet : L’insertion de la copropriété dans le projet de restructuration du quartier
Une réorganisation foncière du quartier permettra d’envisager une requalification et une mise en valeur des espaces non bâtis.
L’étendue des surfaces à céder par le syndicat des copropriétaires à la Métropole sera étudiée avec l’équipe en charge du projet urbain, en concertation avec le conseil syndical accompagné par l’équipe de suivi- animation (de façon à permettre, notamment, la réalisation d’une voie de désenclavement du bâtiment A en direction de la bastide et d’aires de stationnement sur le domaine public).
Accompagnement juridique auprès du syndic et des copropriétaires sur la cession des espaces extérieurs nécessaires à la réalisation du projet urbain sur le quartier.
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Le pilotage des plans de sauvegarde sera coordonné avec celui du NPRU et de la concession d’aménagement du parc Kalliste pour assurer de façon cohérente l’intervention sur les espaces non bâtis, notamment pour ce qui concerne l’amélioration de l’accès des engins de secours aux différents bâtiments, la réorganisation de la distribution d’eau par les poteaux incendie, la collecte des ordures ménagères et de manière générale le traitement de la voirie, des réseaux, et du stationnement résidentiel.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Accompagner la copropriété à la cession à la métropole d'espaces non bâtis en fonction du plan qui sera proposé lors de l'opération d'aménagement.
> Accompagner la copropriété pour l'aménagement et la gestion des espaces non bâtis conservés dans son emprise foncière
> S’appuyer sur les acteurs déjà repérés sur le secteur pour améliorer le cadre de vie
> Améliorer l’attractivité du parc Kalliste
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6.2 Gestion urbaine de proximité
a) Descriptif du volet : Le retour à un usage normalisé des espaces extérieurs
Les espaces extérieurs du parc Kalliste sont majoritairement privés et morcelés entre chaque copropriété. seuls quelques-uns sont regroupés au sein de l’USL ou appartiennent à la Métropole.
Chaque copropriété assure l’entretien de son espace extérieur, mais l’USL s’est doté d’un outil de sur- entretien, le chantier d’insertion de la Régie Service Nord Littoral, qui intervient en priorité sur les espaces communs mais qui intervient aussi à la demande de chaque copropriété.
Malgré ces différentes interventions, la propreté du site reste insatisfaisante.
De plus, ces espaces extérieurs n’ont jamais été aménagés, ils sont constitués des remblais des constructions des bâtiments ; ce qui ne favorise ni les usages ou appropriations par les habitants du territoire, ni l’entretien et le nettoyage. Le nombre de places de parking n’est pas calibré au regard du nombre d’habitants du site et n’est pas formalisé en tant que tel ce qui favorise le stationnement anarchique et les usages détournés (mécanique sauvage, dépôts sauvages...).
Le Plan de Sauvegarde, parce qu’il permet la mobilisation de financements spécifiques comme l’aide à la gestion urbaine de proximité (plan Initiative Copropriété), œuvre à l’amélioration de la gestion et de l’entretien du site par des actions de sensibilisation, des investissements légers (locaux OM adaptés…), de la veille et la mise en place de démarches participatives sur le cadre de vie.
Une mission spécifique sera confiée à l’équipe de suivi-animation pour élaborer une stratégie participative pour impliquer les occupants dans leur cadre de vie, les amener à réfléchir à l’échelle du site et non pas seulement par rapport à leur copropriété, les mobiliser dans des projets d’aménagements provisoires.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Améliorer le cadre de vie des occupants de Kalliste;
> Préfigurer la gestion durable des aménagements extérieurs à créer ;
> Sensibiliser à un usage respectueux des parties communes et espaces extérieurs ;
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Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Réhabilitation des parties communes de la copropriété, correspondant à 90 logements.
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
A titre préliminaire, il est précisé que, l’ingénierie des 5 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I du parc Kallisté étant mutualisée, avec de nombreuses actions transversales sur le cadre de vie, dans l’intérêt de l’ensemble du parc, les montants suivants sont des chiffres globaux : ils concernent le financement des 5 plans de sauvegarde A, C, D, F et I.
Seuls les travaux, qui font l’objet de programmes distincts et de calendriers décalés, ainsi que l’aide au redressement, sont individualisés par copropriété.
5.1 Financement de l’Anah.
Règles d’application : Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de plan de sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.
Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement : • Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente s’engage à participer financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les mêmes proportions.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération seront à définir par avenant en fonction des résultats des études et diagnostics pour les travaux en parties communes. Les aides octroyées sur ces travaux feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun pour la copropriété (aides au syndicat, mixage des aides).
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AE prévisionnelles Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aide au
SDC
Travaux prioritaires 359 176€
Aide à la gestion 18 500€ 18 500€ 18 500€ 18 500€ 18 500€
Aide à
l’ingénierie
Assistance au redressement des
copropriétés, ingénierie sociale
et GUP , et coordonnateur de
PDS (montant pour les 5 PDS)
150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€
TOTAL 168 500€ 527 676€ 168 500€ 168 500€ 168 500€
Seront prises en compte les effets des délibérations suivantes du CA de l’Anah:
- Conseil d’administration du 4/12/2019
- Délibération n° 2019 - 37 : Régime d’aides applicable aux propriétaires occupants (article R.321- 12, I, 2° du CCH) et aux personnes assurant la charge effective des travaux pour leurs ascendants ou descendants propriétaires occupants (article R. 321-12, I, 3° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 38 : Régime d’aides applicable aux propriétaires bailleurs et aux autres bénéficiaires mentionnés au 1° du I de l’article R.321- 12 du CCH, ainsi qu’aux organismes agréés mentionnés au 6° du I de l’article R.321-12 du CCH
- Délibération n° 2019 - 39 : Régime d’aides applicables aux locataires
(article R. 321-12, I, 5° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 42 : Régime d’aides applicables aux syndicats des copropriétaires (article R.321-12, I, 7° et 8° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 43 : Régime d’aides applicable aux syndicats des copropriétaires de copropriétés présentant des signes de fragilité
- Délibération n° 2019 - 44 : Financement des travaux réalisés en auto réhabilitation - Conseil d’administration du 4/12/2019 : sans objet.
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence
La Métropole Aix-Marseille-Provence s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 12% du montant HT des travaux subventionnables.
La Métropole Aix-Marseille-Provence, en tant que maitre d’ouvrage du suivi animation des plans de sauvegarde, financera cette mission « Assistance au redressement des copropriétés, ingénierie sociale et GUP et coordonnateur de PDS » et sollicitera ses partenaires pour un cofinancement (ANAH, Ville de Marseille et Banque des Territoires).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux
prioritaires en parties
communes
61 573€
Assistance au
redressement des
copropriétés, ingénierie
sociale et GUP et
coordonnateur de PDS
166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
TOTAL 166 500€ 228 073€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
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5.3 Financement par la Ville de Marseille
La Ville de Marseille s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 9% du montant HT des travaux subventionnables.
La Ville de Marseille s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 13 500€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux en
parties communes 46 180€
Suivi-animation des 5
PDS 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
Total 13 500€ 59 680€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
5.4 Financement du Conseil Départemental
Le Conseil Départemental se réserve la possibilité de contribuer au financement des travaux et/ou de l’ingénierie en fonction de l’évolution de sa règlementation.
5.5 Financement de la Banque des Territoires
La Banque des Territoires s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 30 000€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Suivi-animation des
5 PDS 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ TOTAL 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde
Les partenaires du plan de sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du plan de sauvegarde.
La Ville de Marseille s’engage à :
- Traiter les signalements en matière d’habitat indécent
La Métropole Aix Marseille Provence s’engage à :
- Mettre en place et piloter le dispositif de suivi-animation
- Développer les dispositifs relevant de l’ingénierie sociale
-
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Le syndic s’engage à :
- Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les mesures préconisées dans le plan de sauvegarde dans les 6 mois suivant la signature de l’arrêté préfectoral conformément à l’article L615-1-III du code de la construction et de l’habitation,
- Rendre compte régulièrement des avancées du plan de sauvegarde aux copropriétaires, - Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes,
- Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du plan de sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne mise en œuvre de la convention,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le plan de sauvegarde,
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous- compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres destinations,
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Pour mémoire : (CCH Art. L615-4-2)
« Le syndic met à la disposition du représentant de l'État dans le département, du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et de la commission mentionnée à l'article L. 615-1 les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et à l'évaluation du plan de sauvegarde.
Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.
Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l'article 13-4-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. »
Le syndicat des copropriétaires s’engage à :
- Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde conformément à l’article L615-1-IV du code de la construction et de l’habitation,
- Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement des impayés, toutes missions et engagements nécessaires à la mise en œuvre du plan de sauvegarde), - Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordonnateur de plan de sauvegarde,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du plan de sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants,
- Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des subventions allouées et des engagements de travaux,
- Voter en assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et d’amélioration portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires, - Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage du plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunions),
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- Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du plan de sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…),
- Participer au projet urbain de la ville,
Le Conseil syndical s’engage à :
- Participer à l’ensemble des commissions du plan de sauvegarde,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du plan de sauvegarde, - Correspondre étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.
7.1.1. Pilotage du Préfet
Le Préfet ou son représentant préside ou co-préside la commission de suivi du plan de sauvegarde. Il prend des décisions pour le bon suivi du plan de sauvegarde et peut le prolonger pour une durée de deux ans par le biais d’un avenant.
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du plan de sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du plan de sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.
Le comité de pilotage : Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de plan de sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordonnateur de plan de sauvegarde, les services de l’État local, l’opérateur de suivi-animation et tous les partenaires signataires. A l’initiative du coordonnateur du plan de
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sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Son rôle est de préparer la commission du plan de sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du plan de sauvegarde, contrôler les missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
Le comité technique : Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à minima 3 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du plan de sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, le coordonnateur de plan de sauvegarde et l’opérateur de suivi-animation. Il est piloté par le coordonnateur du plan de sauvegarde. Il a pour mission de préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le plan de sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordonnateur de plan de sauvegarde :
Un coordonnateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordonnateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi- animation du plan de sauvegarde. Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié de l’équipe de suivi-animation et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec l’équipe de suivi-animation.
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (insalubrité, relogement, accompagnement social, impayés…) en fonction des nécessités opérationnelles.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
Le suivi animation de ce PDS sera réalisé par des équipes extérieures qui assureront l’ensemble des missions décrites dans la présente convention visant à réinscrire la copropriété dans un schéma de de fonctionnement pérenne.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
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Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis- à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du plan de sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage. Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le plan de sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec le dispositif de pilotage NPNRU.
Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du plan de sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
L’équipe de suivi-animation, en lien avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, sera l’interlocuteur privilégié : - Du conseil syndical ;
- Du syndic de la copropriété ;
- Du coordonnateur de plan de sauvegarde ;
- Des services compétents de la collectivité ;
- Des services instructeurs des financeurs ;
- Des services en charge des procédures coercitives ;
- Des acteurs du secteur social ;
- Le cas échéant, d’autres structures intervenant sur des thématiques spécifiques (ADIL, etc.).
La coordination opérationnelle de la mission de suivi-animation sera assurée par la Métropole Aix-Marseille- Provence, maître d’ouvrage du Plan de sauvegarde.
L’équipe de suivi animation pourra être amenée à collaborer, en lien avec la métropole maitre d’ouvrage, à l’outil opérationnel de pilotage qui sera mis en place pour le suivi des copropriétés dégradées sur le territoire métropolitain.
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
Indicateurs de suivi
Le suivi des indicateurs sera réalisé par l’équipe de suivi-animation.
Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde s’assurera de leur suivi.
Ces indicateurs serviront d’alerte en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning prévisionnel.
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilans annuels
L’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde au moins quinze jours avant chaque réunion de ladite commission un bilan annuel des actions menées, reprenant les indicateurs précités, une évaluation qualitative des actions engagées, les améliorations à apporter aux modalités opérationnelles de suivi-animation du plan de sauvegarde, les financements engagés ou restant à
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engager, les avancées sur le volet technique ainsi que les actions réalisées sur le volet de l’accompagnement social.
A l’issue des cinq années du plan de sauvegarde, l’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde un bilan final de la mission.
Bilan intermédiaire au bout de 3 ans :
Il est rappelé que la stratégie adoptée est la suivante : au terme des 3 premières années d’animation du plan de sauvegarde, un bilan intermédiaire sera produit par l’opérateur et partagé avec l’ensemble des partenaires. Il s’appuiera sur les différents indicateurs récoltés durant la phase de suivi animation. Ce bilan devra faire état des conditions réelles de redressement de la copropriété et de sa capacité à rester sous le statut de la copropriété.
Si ce bilan intermédiaire présente des indicateurs favorables à la poursuite d’un redressement et au maintien sous le statut de la copropriété, la copropriété pourra s’inscrire dans la poursuite du plan de sauvegarde :
- Poursuite de l’accompagnement des instances de gestion et des occupants,
- Poursuite de l’incitation et de l’accompagnement des propriétaires qui souhaiteraient engager des travaux en parties privatives dans le cadre du droit commun,
- Poursuite des actions de gestion urbaine de proximité,
Si le bilan intermédiaire révèle que la copropriété ne se retrouve pas, malgré l’accompagnement engagé, en situation de se redresser durablement, les partenaires pourront envisager une appropriation publique visant à recycler la copropriété.
Bilan final et évaluation du plan de sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage et à la commission de suivi du plan de sauvegarde en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont présentés.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs (problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants. - Recenser les solutions mises en œuvre.
- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
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En cas de souhait de proroger un plan de sauvegarde, il est rappelé qu’une évaluation est attendue au plus tard lors de la cinquième année du plan de sauvegarde. A défaut, le plan de sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah.
Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'équipe de suivi animation s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de l'Agence nationale de l'habitat et des partenaires sur l'ensemble des documents. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le plan de sauvegarde.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec le Métropole Aix- Marseille-Provence maitre d’ouvrage qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Modalités de communication ANAH
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro (0 808 800 700 service gratuit +prix appel) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre des plans de sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le syndicat de copropriétaire a l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l’équipe de suivi animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits.
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Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété Kallisté Bâtiment F.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.
Le syndic a l’obligation de présenter la convention à l’assemblée générale des copropriétaires dans les six mois à compter la date de la signature de l’arrêté de plan de sauvegarde par le Préfet.
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Fait en 6 exemplaires à Marseille,
Pour l'État,
Pour le maître d'ouvrage,
La Métropole Aix-Marseille-Provence,
Pour la Ville de Marseille,
Pour l’Anah,
Pour le Conseil Départemental des Bouches du Rhône,
Pour la Banque des territoires
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Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
Annexe 5. Indicateurs proposés
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Annexe 1. Périmètre de l'opération
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Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
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Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
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Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
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Annexe 5. Indicateurs proposés
A consolider avec le coordonnateur et le maitre d’ouvrage
Volet Juridique
Indicateur Source Périodicité Nombre de lots propriété de la société d’attribution Feuille de présence Annuel Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel % de tantièmes présents ou représentés par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Volet Portage de lots
Indicateur Source Périodicité Nombre d’occupants rencontrés dans le cadre du portage
avec une distinction entre copropriétaires et locataires
Tableau de suivi Trimestriel
Nombre de positionnement de l’opérateur de portage sur
des saisies immobilières mises au vote
PV AG
Et tableau de suivi
Annuel
Nombre de lots acquis par l’opérateur de portage Tableau de suivi Annuel
Nombre d’acquisitions amiables Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements réhabilités réalisés et coût moyen
des travaux
Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements remis en location Tableau de suivi Annuel
+ indicateurs du volet 3.2.2.1 – La résorption des impayés des charges des copropriétaires
Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Indicateur Source Périodicité Ancienneté du gestionnaire PV d’AG Annuel Remobiliser les copropriétaires
Taux de tantièmes détenus par des PO Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires
occupants
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multi-propriétaires à la fois
occupants et bailleurs
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multipropriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel
% de tantièmes présents ou représentants par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions reportées Feuille de présence Annuel
Favoriser l’implication du Conseil Syndical
Nombre de membres du CS PV d’AG Annuel
Représentativité du CS en termes de bâtiments et de profils
(nouveaux ?)
PV d’AG + qualitatif Annuel
Taux de renouvellement de l’équipe du CS PV d’AG Annuel
Fréquence de réunions du conseil syndical Compte-rendu du CS Annuel
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Redressement de la situation financière de la copropriété
Résorption des impayés
Indicateur Source Périodicité Evolution du nombre de saisies immobilières à l’ordre du jour et
nombre de saisies votées
PV d’AG Annuel
Comparer l’évolution des impayés, dettes fournisseurs et trésorerie Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du taux d’impayés Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par tranche (nombre de
trimestres)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par ancienneté Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par type d’occupation (occupant,
bailleur)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestriel
Nombre de plans d’apurement en cours et respectés Comptes de la copropriété et qualitatif auprès du syndic
Trimestriel
Volume des créances irrécouvrables à l’issue des procédures PV d’AG Annuel
Apurement des dettes et maîtrise des charges
Indicateur Source Périodicité Ecart entre budget prévisionnel et dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Progression des dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges courantes par lot Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges par lot et par poste Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution de la répartition par poste de charges avec un focus sur le
poste « Entretien courant »
Convocation AG - annexes
comptables
Annuel
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage dans les
canalisations
Comptes de la copropriété –
annexes comptables
Annuel
Nombre de réunions de l’atelier Suivi et maîtrise des charges Comptes-rendus des ateliers Annuel
Evolution des dettes fournisseurs Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Nombre de contrats renégociés et économies annuelles réalisées Convocation AG - annexes comptables
Annuel
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Volet Social
Accompagnement social des occupants
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Conflits entre les propriétaires bailleurs et les
locataires
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Situations de suroccupation Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de recours DALO Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de demande de numéro unique
départemental (NUD)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de dossiers FSL déposés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de copropriétaires occupants en impayés Comptes de la copropriété Annuel
Accompagnement social des bailleurs
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de quittances mensuelles délivrées Tableau de suivi des permanences Trimestriel Ecart entre les charges de copropriété pouvant être
répercutées sur le locataire et les charges locatives
payées par le locataire
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Régularisation annuelle des charges locative
(existence et ampleur de la régularisation)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Comparaison entre le loyer appliqué et les barèmes
de l’ANAH
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Dynamique partenariale
Indicateur Source Périodicité Nombre de Commissions de suivi social, nombre de
participants
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations débloquées grâce à la
Commission de suivi Social
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations évoquées en points réguliers
de suivi en moyenne
Compte-rendu des réunions Semestriel
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Volet Technique
Actions préalables à l’engagement de travaux en parties communes
Indicateur Source Périodicité Etudes préalables
Production d’un programme de travaux détaillé Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux travaux
Production d’un cahier des charges réaliste pour les
entreprises
Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux
travaux
Présence d’amiante Diagnostic amiante Préalable aux travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date des
étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…)
– tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Avances de subventions sollicitées auprès de l’organisme
de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Préalable aux
travaux
Implication du Conseil Syndical
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier
Trimestriel
Travaux en parties communes, : travaux urgents
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’oeuvre
Trimestriel
Retard pris sur chaque phase de chantier (en
nombre de mois)
Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Gain de performance énergétique global Compte-rendu du maître d’œuvre Fin des travaux
Différences avec le programme de travaux initial
prévu dans la convention
Convention de plan de sauvegarde Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements du dernier
étage
Visites des appartements Période suivant les
travaux
Utilisation effective des caves Visite des caves et entretiens qualitatifs avec les habitants
Période suivant les
travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
Travaux en parties communes: travaux d’amélioration
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Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’œuvre
Trimestriel
Une boîte aux lettres par logement Visite des parties communes Fin des travaux Eléments de sécurité incendie dans la cage
d’escalier
Visite des parties communes Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements Visites des logements Période suivant les travaux
Présence de détritus en pied d’immeuble Visite des parties communes Période suivant les travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
Volet énergie et précarité énergétique
Indicateur Source Périodicité Diminution des charges énergétiques (EDF,
fluides…)
Factures – Tableau de suivi social Annuelle
Nombre d’ateliers, thèmes et nombre de participants Feuille de présence des ateliers Annuelle Nombre de logements présentant des problèmes
d’humidité importante
Tableau de suivi social – Visite de
logements
Annuelle
Volet Urbain et immobilier
Inscription de la copropriété dans une dynamique collective
Indicateur Source Périodicité Cadre de vie
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Indicateurs de positionnement sur le marché du logement et turn-over
Prix de vente au m² DIA Semestriel Nombre de ventes DIA Semestriel Prix de location au m² Veille des mises en location Semestriel
Gestion urbaine de proximité
Indicateur Source Périodicité Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Nombre d’éléments de communication diffusés, type
d’information
Qualitatif auprès du gestionnaire et de la
GUP
Semestriel
Nombre d’éléments de communication diffusés créés
lors de l’atelier Cadre de vie et communication du CS
Comptes-rendus des ateliers Semestriel
Nombre de participants à l’entretien des jardins
partagés et profil (locataire/copropriétaire)
Qualitatif auprès de l’association en
charge de l’encadrement
Annuel
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> Indicateurs de gouvernance du dispositif
Indicateur Source Périodicité Indicateur de gouvernance du dispositif
Commission de Plan de Sauvegarde : nombre de
réunions, dates et structures représentées
Comptes-rendus de la Commission de
PDS Annuel
Comité de pilotage : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités de Pilotage Annuel
Comité Technique : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités Techniques Annuel
Réunions maîtrise d’ouvrage/équipe de suivi-
animation : nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Réunions coordonnateur/équipe de suivi-animation :
nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Nombre de difficultés remontées et type de difficultés
(partenariats, gestion, copropriétaires…) Comptes-rendus des réunions Annuel
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Lexique :
ADEME : Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
ADIL : Agence départementale d'information sur le logement.
AFUL : Association foncière urbaine libre.
AG : Assemblée générale.
AMO : Assistance à maitrise d’ouvrage.
AMP : Aix Marseille Provence
ANAH : Agence nationale de l’habitat.
ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine.
ARS : Agence Régionale de santé.
ASL : Association syndicale libre.
BET : Bureau d’études technique.
CAF : Caisse d’allocations familiales.
CCAS : Centre communal d'action sociale.
CDC : Caisse des dépôts.
CCH : Code de la construction et de l’habitat.
CD : Conseil Départemental
Copro : Copropriété
CPLD : Commission pour le Logement Décent.
DIA : Déclaration d’intention d’aliéner.
DDT(M) : Direction départementale des territoires et de la mer.
DREAL : Direction Régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement. EDS : Espace départemental des Solidarités.
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale.
EP : Eaux Pluviales.
EU : Eaux Usées.
EV : Eau Vannes.
FEDER : Fond européen de développement économique régional.
FSL : Fond de solidarité logement.
GUP : Gestion urbaine de proximité.
H.T : Hors Taxes.
LHI : Lutte contre l’habitat indigne.
MDD : Maison du département.
NPNRU : Nouveau programme national de renouvellement urbain.
PB : Propriétaires bailleurs.
PDS : plan de sauvegarde.
PHP : Prêt habitat privé.
PO : Propriétaires occupants.
PRU : Projet de renouvellement urbain.
QPV : Quartier prioritaire de la ville.
SCI : Société civile immobilière.
TA : Tribunal administratif.
TVA : Taxe valeur ajoutée.
UTS : Unité territoriales sociales
VDM : Ville de Marseille
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1
Marseille Provence métropole
- Convention de plan de sauvegarde -
Nom de l’opération :
Plan de sauvegarde de la copropriété Kallisté Bât. I
Adresse de la copropriété :
Chemin des Bourrely 13015 Marseille
Immatriculée au registre national des copropriétés sous le numéro : xxxxxx
Période et n° de l’opération :
N° de la convention
Date de la signature de la convention :
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2
La présente convention est établie entre :
L’État, représenté par Monsieur Christophe MIRMAND, Préfet des Bouches du Rhône ;
La Métropole Aix-Marseille-Provence, maitre d’ouvrage de l’opération, représentée par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Ville de Marseille, représentée par Monsieur Benoit PAYAN, son Maire ;
L’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté par Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole, délégataire des aides à la pierre, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci-après « Anah» ;
Le Conseil Départemental des Bouches du Rhône, représenté par Madame Martine VASSAL, sa Présidente ;
La Banque des Territoires, représentée par Monsieur Alexis ROUQUE, son Directeur Régional Provence Alpes Côte d’Azur ;
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3
Vu, le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu l’arrêté du Préfet portant création de la commission chargée de l’élaboration de plans de sauvegarde sur l’ensemble immobilier du Parc kalliste en date du 24/10/2014,
Vu la délibération n°…………………… de l'assemblée délibérante de la Métropole Aix-Marseille-Provence, en date du ………………………, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération n°…………………… du conseil municipal de la Ville de Marseille, en date du ………………… autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de la commission permanente du conseil départemental des Bouches du Rhône n°…………......... en date du ………………. autorisant la signature de la présente convention,
Vu le compte rendu de la commission des plans de sauvegarde du 22 mars 2022,
Il a été exposé ce qui suit :
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4
Table des matières :
Préambule ................................................................................................................................................. 6
Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application. .......................................................................... 10
1.1 Dénomination de l’opération ................................................................................................................. 10
1.2 Périmètre et champs d’intervention ....................................................................................................... 10
1.3 Nature, état et instances de la copropriété ............................................................................................. 10
Article 2. Enjeux ....................................................................................................................................... 13
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération .......................................................................... 13
3.1 Volet juridique et foncier....................................................................................................................... 13
3.1.1 Volet juridique .............................................................................................................................. 13
3.1.2 Volet foncier portage de lots .......................................................................................................... 14
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ........................................ 14
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété ............................ 14
3.2.2 Redressement financier de la copropriété ....................................................................................... 16
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires ............................................................. 16
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges........................................................................ 18
3.3 Volet social ......................................................................................................................................... 19
3.3.1 Accompagnement social des occupants ......................................................................................... 19
3.3.2 Accompagnement des bailleurs ..................................................................................................... 20
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier ................................................... 20
3.4 Volet technique ................................................................................................................................... 21
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes ......................................... 21
3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles .......................................................... 23
3.4.2.1 La réalisation des travaux ........................................................................................................... 23
3.4.2.2 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes .................................................... 24
3.4.3 Travaux en parties privatives ......................................................................................................... 24
3.5. Volet énergie et précarité énergétique .................................................................................................. 25
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain.................................................. 25
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier ..................................................................................... 25
3.6.2 Gestion urbaine de proximité ......................................................................................................... 26
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation. ........................................................................................... 26
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires ........................................................ 26
5.1 Financement de l’Anah. ....................................................................................................................... 27
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence ............................................................................ 28
5.3 Financement par la Ville de Marseille .................................................................................................... 28
5.4 Financement du Conseil Départemental ................................................................................................ 29
Reçu au Contrôle de légalité le 01 juillet 2022 PLAN DE SAUVEGARDE – PARC KALLISTE – COPROPRIETE BÂTIMENT I
5
5.5 Financement de la Banque des Territoires ............................................................................................. 29
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde .......................................................... 29
Article 7. Pilotage et évaluation .................................................................................................................. 31
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.................................................................................... 31
7.1.1. Pilotage du Préfet ........................................................................................................................ 31
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage ..................................................... 31
7.1.3. Instances de pilotage ................................................................................................................... 31
7.2. Suivi-animation de l'opération ............................................................................................................. 32
7.2.1. Équipe de suivi-animation ............................................................................................................ 32
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation ...................................................................................... 32
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ....................................................................................... 33
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées ............................................................................................. 33
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs ................................................................................................... 33
7.3.2. Bilans et évaluation finale ............................................................................................................. 33
Article 8. Communication........................................................................................................................... 35
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ........................................... 36
9.1 Durée de la convention ........................................................................................................................ 36
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention ............................................................................................. 36
Article 10. Transmission de la convention ................................................................................................... 36
Annexes : ........................................................................................................................................... 38
Annexe 1. Périmètre de l'opération .................................................................................................. 39
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux .............................................................. 40
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie ................................................................................. 41
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement .................................................................................... 42
Annexe 5. Indicateurs proposés ........................................................................................................ 43
Lexique : ............................................................................................................................................ 49
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Préambule
L’ensemble immobilier «Parc Kallisté» s’inscrit dans le quartier de Notre-Dame-Limite, localisé en limite nord de Marseille, limitrophe aux communes des Pennes Mirabeau et de Septèmes-les-Vallons et adossé aux contreforts du massif de l’Etoile.
Le Parc Kalliste a été construit entre 1962 et 1964 grâce à des fonds issus de sociétés indochinoises de production de bois.
L’ensemble immobilier est composé à l’origine de 9 immeubles de 4 à 17 étages regroupant 753 logements ; Il s’agissait d’un programme immobilier privé destiné à de la location. Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique.
Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître. L’ensemble immobilier connaît de réelles difficultés dues non seulement à une mauvaise conception du règlement de copropriété, mais surtout au cumul des handicaps caractéristiques des quartiers en grande difficulté : dégradation du cadre de vie faute de moyens d’actions pour assurer l’entretien courant, accueil d’une fraction croissante de ménages très démunis, avec notamment parmi eux un nombre croissant de ménages primo-arrivants et par ailleurs une forte diminution du nombre de propriétaires occupants.
Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille. La procédure « de plan de sauvegarde » instaurée par loi du 13 décembre 1996 est ensuite devenue le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.
Le premier plan de sauvegarde a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2000 et prorogé pour une durée de trois ans à compter du 22 décembre 2002. L’objectif était de contribuer au redressement technique, de gestion et social de l'ensemble immobilier.
Ce plan de sauvegarde 2000/2005 a permis :
- la scission en 9 copropriétés distinctes et la création d’une union des syndicats,
- la réalisation d’importants travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, - l’instauration d'un droit de préemption urbain renforcé,
- la mise en place d'un opérateur immobilier et l’acquisition amiable de logements.
Ces interventions publiques n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. La viabilité de certaines copropriétés, notamment B et H, qui cumulaient désordres techniques, difficultés financières et de gestion, semblait dès lors compromise.
Par conséquent, parallèlement au Plan de Sauvegarde, les partenaires publics décidaient de s’engager dans la définition d’un projet de rénovation urbaine portant sur ce site tant la situation d’endettement et de dégradation du bâti de certaines copropriétés ainsi que les conditions sociales et de vie de leurs occupants paraissaient alors particulièrement alarmantes, voire rédhibitoires pour certains bâtiments.
Entre 2008 et juin 2010, une étude développant les volets urbain et juridique ont été réalisées, constituant ainsi la base du projet de renouvellement urbain du Parc Kallisté.
Une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet prévoyait notamment la démolition des 245 logements des bâtiments B et H et la rénovation des équipements publics existants. La mise en œuvre de ce projet urbain se réalise pour partie dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à Marseille Habitat qui est en charge notamment d’acquérir, de reloger et de démolir les bâtiments visés.
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En parallèle de ce projet urbain, et pour conforter les copropriétés en capacité de rester sous ce statut privé, les partenaires publics ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, E, F, I et G. C’est ainsi qu’une commission chargée d’élaborer et d’approuver le programme d’actions des 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G a été créée le 24 octobre 2014. Une mise à l’élaboration effective des plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur ces copropriétés.
A l’issue des diagnostics préalables, seules 5 copropriétés parmi les 7 envisagées apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée : Il s’agit des copropriétés A, C, D, F et I pour lesquelles la mise en œuvre de plans de sauvegarde semble opportune.
Les deux autres copropriétés, E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. C’est ainsi que dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain, l’objectif d’acquisition publique est étendu à ces deux bâtiments.
La chronologie ci-dessous rappelle les principales étapes de la vie de l’ensemble et des interventions publiques dont il a fait l’objet :
1962 – Publication du règlement de copropriété aux hypothèques le 27 février.
1964 - Construction de neuf immeubles d’habitation à usage locatif. Le vendeur du terrain, propriétaire de la bastide restée au centre de l’opération, s’était vu promettre la construction d’immeubles de 2 étages. L’ensemble compte en définitive 753 logements répartis en 9 immeubles de 4 à 17 étages. 1972 - Mise en vente : confronté à de graves difficultés de gestion, le promoteur procède à la vente par lots des logements. L’ensemble est organisé en un syndicat unique de copropriétaires. L’école publique construite au centre du quartier reste enclavée dans les emprises privées.
1985 – Création des syndicats secondaires (modification du règlement de copropriété). 1985 / 1986 – Mise en liquidation judiciaire du syndic du syndicat principal.
1988 - procédure de redressement.
1994 – Un syndic général est mis en place.
1995 – Manifestation des copropriétaires à l’Hôtel de Ville.
1996 – Un audit juridique et financier réalisé par Deloitte & Touche, est financé par la ville, l’état et la région. 29/04/1998 – Convention partenariale pour la revalorisation de la copropriété du Parc Kallisté, signée par le maire de Marseille et le syndic représentant les copropriétaires.
7/02/1999 - Arrêté préfectoral portant création de la commission d’élaboration du plan de sauvegarde. 14/09/1999 – Mise sous administration provisoire du syndicat principal.
22/12/2000 – Arrêté de notification du premier plan de sauvegarde.
07/10/2005 - Scission de la copropriété : par ordonnance du président du TGI de Marseille, chaque immeuble devient une copropriété à part entière, sur une emprise foncière délimitée. Seules les voies entourant l’école sont attribuées au domaine public de la CUMPM.
21/11/2007 arrêté d’élaboration de plans de sauvegarde sur 6 immeubles (A, C, D, E, F, I) non suivi de mise en œuvre.
2008/2010 une étude développant les volets urbain et juridique a été réalisée par Marc Petit, architecte urbaniste et Maître Berthelot, avocat. A noter également que deux études ont été lancées par le GIP MRU et l’ANRU, Bresson et Laforgue.
23/12/2010 validation du programme de renouvellement urbain «Parc Kallisté» par l’ANRU. 06/07/2012 signature d’une concession d’aménagement avec Marseille Habitat pour une durée de 7 ans à en vue de l’acquisition/relogement/ démolition des bâtiments B et H.
2013 l’ensemble des partenaires mobilisés dans le cadre du PRU ont travaillé sur le processus de mise en œuvre de 7 PDS sur les bâtiments A, C, D, E, F, I et G. – signature d’une charte de gestion urbaine de proximité.
4/11/2013 publication d’une notice monographique « patrimoine du XXème siècle » de la DRAC sur le parc
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Kallisté (n° 1554, citée en introduction).
24/10/2014 : arrêté préfectoral créant une commission d’élaboration de plans de sauvegarde pour les bâtiments A,C,D,E,F,G,et I.
24/04/2015, le président du TGI de Marseille rend une ordonnance constatant la carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment B.
19/05/2016 lancement de l’étude action pour l’élaboration des plans de sauvegarde. 16/09/2016 lancement de l’étude urbaine sur le parc Kallisté.
23/02/2018 le diagnostic des copropriétés, le diagnostic commercial, l’étude urbaine et les travaux des sous- commissions ont conduit à distinguer, en regard de l’évolution distincte des copropriétés, deux types d’options opérationnelles pour les immeubles du parc Kallisté non traités dans le cadre de la concession en cours, limitée au recyclage des seuls bâtiments B et H :
- Le recyclage foncier des bâtiments E et G
- Le plan de sauvegarde, nécessaire pour les immeubles A, C, D, F et I
Mars/ avril 2019 extension de la concession pour l’acquisition/recyclage des bâtiments E et G Été 2019 Démolition du bâtiment B
Avril 2021 Démolition du bâtiment H
Février 2022 présentation à l’ANRU du nouveau projet de renouvellement urbain à l’échelle de Kal- liste/Solidarité.
Une convention de plan de sauvegarde distincte est développée pour chacune des cinq copropriétés, mais des moyens transversaux seront mis en œuvre pour accompagner la réalisation de l’ensemble des plans de sauvegarde.
Les moyens nécessaires en termes de portage, de relogement, de suivi-animation, de communication et d’évaluation seront donc considérés à l’échelle globale des cinq plans de sauvegarde, regroupés dans le cadre d’un dispositif opérationnel unique et coordonné.
Chaque convention sera présentée à l’assemblée générale de la copropriété concernée, conformément aux dispositions de l’article 615-1-III du code de la construction et de l’habitation.
Le dispositif des plans de sauvegarde
Le dispositif Plan de Sauvegarde, conformément aux dispositions des articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l’habitation, est « destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné », mis en évidence lors du diagnostic.
« Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées :
- redresser la situation financière de la copropriété ;
- clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
- clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
- réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la ré- duction des charges de fonctionnement ;
- assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations so- ciales ;
- organiser la mise en place de mesures d'accompagnement. »
Ces Plans de Sauvegarde sur les copropriétés du parc Kallisté à Marseille ont pour objectif principal de maintenir de façon durable les immeubles restants viables sous le statut de la copropriété. Ils s’inscrivent dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain qui vise une transformation profonde du quartier et son désenclavement, la reconstruction d’équipements publics (groupes scolaires, centre social),
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le développement à terme d’une nouvelle offre de logements et d’une nouvelle offre commerciale ou de services et sont l’un des trois outils opérationnels que se sont donnés les partenaires publics pour transformer durablement ce quartier et agir durablement sur les processus de vulnérabilité à l’œuvre sur ce territoire.
Le dispositif est piloté de façon coordonnée avec l’opération de renouvellement urbain engagée dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain. Il est animé par une équipe de suivi-animation. Un coordonnateur nommé par le préfet est chargé de veiller au bon déroulement de la mise en œuvre de chaque plan de sauvegarde (cf. art. R615-4 CCH).
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Article 1. Objet de la convention et périmètre d'application.
1.1 Dénomination de l’opération
L’État, la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville de Marseille, l’Anah, le conseil départemental des Bouches-du-Rhône décident de mettre en place un plan de sauvegarde pour la copropriété :
Kallisté Bâtiment I
Chemin de la Bigotte/Chemin des Bourrely
13015 Marseille
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de la Ville de Marseille et du conseil départemental des Bouches-du-Rhône.
1.2 Périmètre et champs d’intervention
La présente convention s’applique à la copropriété I du parc Kalliste, située chemin de la Bigotte dans le 15ème arrondissement de Marseille. Elle est cadastrée dans le 15ème arrondissement, quartier Notre Dame Limite section C parcelle n°116. La surface de la parcelle est de 14133m².
L’immeuble est desservi par une voie depuis le chemin de la Bigotte depuis le bâtiment G, (en jaune sur le plan ci-dessus). La voie amenant à la copropriété relève de l’USL .
1.3 Nature, état et instances de la copropriété
Synthèse du diagnostic de la copropriété (issu du diagnostic initial)
- Un bâtiment en retrait de la route et desservi par une voirie encombrée et dégradée, - Une copropriété subissant les nuisances liées au trafic (du H puis du G),
- Une situation financière qui se dégrade avec des hausses d’impayés,
- un défaut d’entretien faute de trésorerie,
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- des propriétaires occupants en minorité, démobilisés et insatisfaits de la gestion du syndic, - une présence significative de retraités sur ce bâtiment,
- des propriétaires occupants avec une ancienneté de plus de 10 ans,
- des ménages endettés ayant du mal à faire face aux charges élevées,
- des habitants qui souhaitent quitter la copropriété,
- un coût de travaux important pour une copropriété très fragile.
Situation actuelle de la copropriété (2021)
Budget 2021 : 144 000€
Dettes Fournisseurs : 55 457€
Dettes copropriétaires : 103 828€
1 copropriétaire a un solde débiteur supérieur à 10 000€.
Conseil syndical : 7 membres
Il n’y a pas de président de conseil syndical.
Gestion par un syndic professionnel : Mercury.
Synthèse de la propriété et de l’occupation
La copropriété est composée de 189 lots, dont 80 logements.
Nombre de propriétaires occupants : 21
Nombre de logements appartenant à Marseille Habitat : 26
Synthèse de l’état technique de la copropriété
Pour l’élaboration du plan de sauvegarde, des diagnostics ont été réalisés sur la copropriété pour effectuer un état des lieux de l’état technique du bâti, de son potentiel en matière de rénovation énergétique et établir un programme prévisionnel de travaux.
Le précédent plan de sauvegarde a permis la réalisation de travaux de conservation du bâti et d’amélioration de la sécurité.
Travaux réalisés :
Plan de sauvegarde précédent (travaux achevés en 2010)
- Ravalement des façades
- Remplacement des menuiseries extérieures et de leurs occultations
- Mise aux normes ascenseurs (remplacement à neuf)
- Étanchéité terrasses
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Interventions ponctuelles
État général des parties communes (diagnostic novembre 2016)
Élément Type Isolation État Observation
Structure Béton armé Bon pas de désordres structurels
Toiture Terrasses non Bon Refait en 2010
Façades Béton armé non Bon Ravalement 2010
Menuiseries
extérieures PVC oui Bon
Double vitrage (2010)/ absence
de ventilation
Portes halls Acier non Moyen verre armé parfois cassé
Contrôle d'accès Moyen interphone HS
Ascenseurs 3 personnes Bon ascenseurs neufs
Escaliers Granito Bon
Désenfumage « Skydome » Bon rénové 2010
Éclairage de secours Bon rénové 2010
Colonnes sèches Acier Bon contrat de maintenance
Colonnes gaz plomb Bon Ventilées
Colonnes électricité Bon Présence de prise de terre; état d'origine
Colonnes alimentation
eau Acier Pas de fuites signalées
Colonnes EU/EV Fonte Moyen Remplacement de quelques tronçons
L’essentiel des travaux relatifs à la sécurité et à la conservation de l’immeuble ont été réalisés il y a moins de 10 ans.
Le vandalisme est la cause principale des frais de maintenance sur les installations électriques, les équipements de sécurité, les ascenseurs et les revêtements muraux des parties communes.
L’obsolescence des colonnes de chute en fonte entraine des réparations récurrentes.
2013 Pose compteurs individuels
2014 Dossier technique amiante
2014 Equipements de sécurité
2014 Sinistre infiltrations toitures
2015 Contrôle quinquennal ascenseurs
2015 Regard égout caves
2016 Remise en état ascenseur I35
2016 Fermeture du fenestron de l’ancien local surpresseur
2016 Remplacement de toutes les portes d’entrée du bâtiment I – Choix de l’entreprise et plan de financement dans le cadre du plan de sauvegarde
2016 Remplacement de l’éclairage local Bât. I33
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Article 2. Enjeux
Au regard des résultats du diagnostic, les enjeux du plan de sauvegarde sur la copropriété bâtiment I du Parc Kallisté sont les suivants :
Améliorer la gouvernance de la copropriété : remobiliser les copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
Redresser la situation financière de la copropriété en diminuant le taux d’impayés et les dettes fournisseurs, notamment par la mise en œuvre du portage de certains lots ;
Accompagner la copropriété dans l’élaboration d’un plan de patrimoine ;
Améliorer le suivi des impayés et du recouvrement et anticiper les difficultés pour prévenir de nouveaux impayés ;
Prendre en compte la situation économique fragile des occupants : prévenir l’augmentation des charges de copropriété, aider à l’optimisation du budget, sensibiliser aux économies d’énergie…
Soutenir les occupants dans leurs besoins de travaux en parties privatives : accompagner propriétaires comme locataires dans leurs démarches ;
Améliorer le cadre de vie en sensibilisant à un usage respectueux des parties communes et des espaces extérieurs.
Les partenaires ont arrêté les actions prioritaires à mettre en œuvre :
- Le redressement durable de la situation financière de la copropriété ;
- La remobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété ;
- L’amélioration globale des bâtiments ;
Article 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
3.1 Volet juridique et foncier
3.1.1 Volet juridique
a) Descriptif du volet
Le volet juridique a pour objectif de sécuriser les décisions d’assemblées générales.
Encadrement et vérification des décisions prises en assemblée générale ordinaire : En s’appuyant sur l’implication du conseil syndical, une réunion préalable à l’envoi des convocations aux assemblées générales sera organisée. L’objectif de cette réunion sera de contrôler l’ordre du jour, les annexes comptables et vérifier qu’aucun point important ne soit laissé de côté. A cette occasion, le conseil syndical sera sensibilisé sur les majorités à obtenir pour chaque vote.
L’équipe de suivi-animation sera également présente aux assemblées générales afin de vérifier la feuille de présence et l’application des majorités adéquates à chaque résolution.
b) Objectifs et indicateurs
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Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer le conseil syndical dans le contrôle de la mission du syndic ;
- Sécurité juridique de la prise de décisions en assemblée générale.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.1.2 Volet foncier portage de lots
a) Descriptif du volet
Le portage ciblé de lots d’habitation en copropriété est un outil d’intervention qui participe au redressement des copropriétés en difficulté. Initié dans le cadre d’une stratégie d’intervention publique, il consiste en l’acquisition, par un opérateur missionné ou par une collectivité publique, d’un nombre limité de lots dans une copropriété en vue de l’amélioration de participer au redressement de la copropriété.
Le volume prévisionnel de lots susceptibles d’être acquis par la puissance publique à l’échelle des 5 copropriétés objet de plans de sauvegarde est d’environ 65 logements dont 40 logements sur les bâtiments A et I présentant les plus grandes difficultés.
Cette intervention sera menée en corrélation avec les préconisations du suivi des plans de sauvegarde et les interventions menées en parallèle.
Le portage de lots massif de 40 logements sur les bâtiments A et I aura pour vocation d’accompagner au redressement de ces deux copropriétés par la présence en tant que copropriétaire de l’opérateur de la collectivité, d’offrir une fois les copropriétés redressées une offre de logements locatifs sociaux, conventionnée ou libres et/ ou des logements en accession à la revente. L’offre locative pourra servir également de logements temporaires pour accompagner le projet d’aménagement ou définitifs.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remettre sur le marché des appartements en bon état par l’acquisition de lots dans la copropriété ; > Contribuer à assainir la situation financière de la copropriété par l’acquisition de lots de copropriétaires grands débiteurs.
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2 Volet Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Redressement du fonctionnement et de la gestion des instances de la copropriété
a) Descriptif du volet
a. a. Remobiliser les copropriétaires
La mobilisation des copropriétaires est une condition indispensable au retour d’une gestion durable de la copropriété. En effet, elle induit une implication du conseil syndical dans son rôle d’assistance et de contrôle, un usage plus conscient des parties communes, un paiement plus régulier des charges de copropriété voire la mise en place régulière d’une épargne pour des travaux futurs.
Dans le but de remobiliser les copropriétaires, l’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical dans la diffusion d’informations relatives à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
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L’objectif est de mobiliser les copropriétaires en amont des AG en présentant et en expliquant les résolutions importantes.
Les actions de mobilisation des copropriétaires seront renforcées durant les deux premières années du plan de sauvegarde. Ces actions approfondies pourront prendre la forme d’actions de porte-à-porte, d’évènements conviviaux sur le thème de la copropriété…
a. b. Engager des actions de formation
L’implication des copropriétaires dans la vie de leur immeuble passe également par une meilleure compréhension du fonctionnement de la copropriété. Aussi, des formations seront organisées par l’équipe de suivi-animation. Dans la création des supports de formation, l’équipe de suivi-animation s’appuiera sur les documents propres à la copropriété et veillera à associer les membres du conseil syndical pour se rapprocher au mieux des attentes des copropriétaires.
On distinguera deux types d’actions :
Les actions de formation spécifiques aux membres du conseil syndical : elles porteront sur le fonctionnement de la copropriété, les usages des parties communes, l’importance de la mobilisation des copropriétaires (présence en AG, paiement des charges…) et de leur rôle de conseillers syndicaux.
La sensibilisation à destination de tous les copropriétaires. Il s’agira de sensibiliser l’ensemble des copropriétaires à leurs droits et devoirs et à leur responsabilité dans le fonctionnement durable de la copropriété.
En raison des difficultés de mobilisation des copropriétaires, l’équipe de suivi-animation et les partenaires chercheront des solutions innovantes à mettre en place pour toucher le plus grand nombre. Certaines formations pourront notamment prendre la forme d’ateliers sur le thème de la copropriété.
a. c. Favoriser l’implication du conseil syndical
Plusieurs ateliers thématiques seront organisés dans l’année. Organisés et animés par l’équipe de suivi- animation, ils réuniront les membres du conseil syndical ainsi que le gestionnaire de la copropriété. Les compositions et la récurrence de chaque atelier seront détaillées dans les volets correspondants : Atelier Suivi et maîtrise des charges, dans lequel le Conseil syndical sera impliqué dans la recherche de solutions visant à diminuer les charges de copropriété ;
Atelier Suivi des impayés et du recouvrement, au cours duquel le Conseil Syndical pourra réaliser un suivi de la situation des copropriétaires par rapport au paiement de leurs charges de copropriété et sera mobilisé pour partager sa connaissance de la copropriété et sensibiliser les débiteurs au paiement des charges ;
Atelier Cadre de vie et communication, qui permettra au Conseil Syndical de s’investir dans l’élaboration d’une communication autour de l’utilisation des espaces extérieurs, de l’usage respectueux des parties communes, de l’avancée du plan de sauvegarde, de la création de lien social dans la copropriété…
Atelier Travaux : le conseil syndical sera associé au suivi des travaux en parties communes. Ce sera également un lieu utile pour faire remonter les besoins en travaux d’entretien.
Avant le lancement de ces ateliers, l’équipe de suivi-animation prendra un temps avec le conseil syndical afin de l’alerter sur son rôle et la confidentialité nécessaire dans le cadre des réunions.
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a. d. L’implication des habitants
> L’information de tous les habitants de la copropriété (locataires et copropriétaires)
Le plan de communication consiste essentiellement en la création de supports et l’organisation de réunions publiques. Il sera établi par l’équipe de suivi-animation en concertation avec le conseil syndical et la Métropole, il pourra être enrichi des propositions de l’atelier Cadre de vie et communication.
Atelier Cadre de vie et communication
Objet de l’atelier
- Impliquer le conseil syndical dans la réflexion autour de la communication sur le plan de sauvegarde, la copropriété et les espaces extérieurs ;
- Diffuser les informations concernant l’avancée du plan de sauvegarde et la vie quotidienne de la copropriété ;
- S’intégrer aux actions de Gestion Urbaine et Sociale de Proximité
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin, médiateurs de proximité et toutes personne ou organisme identifié sur la thématique.
> L’information des nouveaux copropriétaires (occupants et bailleurs)
L’équipe de suivi-animation des intentions de vendre afin que ce dernier rencontre les futurs acquéreurs et les informe du fonctionnement de la copropriété et des objectifs du Plan de Sauvegarde.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Remobiliser les copropriétaires autour d’un projet pour la copropriété
> Améliorer le fonctionnement des instances et notamment la participation en assemblée générale
> Former les conseillers syndicaux
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2 Redressement financier de la copropriété
3.2.2.1 Résorption des impayés des charges des copropriétaires
a) Descriptif du volet
Afin de résorber l’important taux d’impayés, plusieurs stratégies seront privilégiées par la copropriété en fonction de la dette en question.
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Stratégies progressives de lutte contre les impayés
Éléments de lutte contre le risque
d’impayés
Lissage des appels de provisions
Limitation des insuffisances budgétaires
Facilitation des moyens de paiement (prélèvements automatiques,
mensualisation des paiements)
Positionnement vis-à-vis des
petits débiteurs
Privilégier les règlements amiables
Effectuer des relances régulières par le gestionnaire
Privilégier un protocole d’apurement de la dette, à travers des
échéanciers (réduction des coûts de recouvrement, prise en
compte des copropriétaires de bonne foi)
Actions contentieuses Détermination du type de procédure à engager Prise en compte des effets induits (coût, délai, recouvrement
espéré)
Suivi des procédures engagées
Stratégie à adopter vis-à-vis des
débiteurs importants
Assurer la poursuite et un suivi effectif des procédures de
recouvrement, jusqu’à la saisie immobilière
Identifier les causes de blocage et les faire remonter au maître
d’ouvrage (bien sans maître, propriétaire bailleur indélicat…)
Privilégier l’orientation amiable vers le portage
Dans le but de gagner en efficacité, le gestionnaire veillera à engager les procédures dites « article 19-2 » de déchéance du terme. Celle-ci doit permettre de traiter efficacement les impayés des bailleurs solvables. Dès qu’une provision n’est pas payée, la possibilité est ouverte au gestionnaire de demander au juge de condamner le débiteur au paiement de l’intégralité de la quote-part qui lui incombe pour l’exercice.
L’équipe de suivi-animation transmet au Conseil Départemental les demandes FSL qui seront examinées en fonction de leur éligibilité.
La copropriété pourra également solliciter l’aide juridictionnelle, tel que le prévoit art. 2 de la loi du 10 juillet 1991, dans le cadre du financement des honoraires d’avocats et d’huissiers.
Le conseil syndical a un rôle important dans la résorption des impayés : c’est cet organe qui est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le gestionnaire. Il permet de faire le lien et de favoriser la mise en place de stratégies de recouvrement adaptées (échéanciers de paiement, plans d’apurement des dettes, orientation vers la permanence sociale…). La mobilisation du conseil syndical sera réalisée par l’organisation d’ateliers trimestriels de suivi des impayés.
Atelier Suivi des impayés
Objet de l’atelier
Analyse et suivi des situations individuelles ;
Recherche de solutions adaptées et suivi des actions décidées ;
Analyse et suivi des procédures contentieuses ;
Fréquence
Entre 1 et 4 par an
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
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L’équipe de suivi-animation accompagnera la copropriété dans la mobilisation de l’aide au redressement du syndicat des copropriétaires auprès de l’ANAH.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la lutte contre les impayés
> Mettre en place des procédures de recouvrement adaptées et efficaces
> Réduire le montant des impayés et prévenir de nouvelles difficultés
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.2.2.2 L’apurement des dettes et la maîtrise des charges
a) Descriptif du volet
Fournir un appui à la maîtrise des charges :
Après avoir actualisé la situation de la copropriété vis-à-vis de ses fournisseurs, l’équipe de suivi-animation travaillera en lien avec le gestionnaire pour la mise en place d’un outil de prévision et de suivi des contrats afin d’éviter les blocages par manque de trésorerie.
Cet outil de prévision pourra mettre en relief des contrats pouvant être renégociés auquel cas un appui devra être fourni au gestionnaire pour gagner en efficacité (réalisation d’un cahier des charges de mise en concurrence…).
Des ateliers sur un usage respectueux des parties communes seront également mis en place auprès des habitants pour contribuer à diminuer le nombre d’interventions de débouchage notamment.
La création d’un Atelier Suivi et maîtrise des charges
Afin de diffuser au mieux l’information auprès des habitants et de rester proche de la réalité de la copropriété, il est indispensable d’associer à la réflexion le conseil syndical. Son rôle sera de faire redescendre l’information, sensibiliser les habitants mais également de contribuer à la vie de la copropriété et à la maîtrise des charges en formulant des propositions. Ce sera la vocation de l’atelier Suivi et maîtrise des charges mis en place et animé par l’équipe de suivi-animation.
Atelier Suivi et maîtrise des charges
Objet de l’atelier
Vérification des comptes, validation des factures et de leur imputation ;
Suivi des prestations des fournisseurs avec la mise en place d’un tableau de bord des contrats et des dettes ;
Renégociation des contrats en cours (privilégiée afin de maîtriser les dépenses courantes de la copropriété) ;
Le cas échéant, proposition d’un plan d’apurement pour chaque poste de dette fournisseur ; Vérification de la mise en œuvre des décisions d’assemblée générale et du conseil syndical ;
Préparation du budget prévisionnel et identification des charges prépondérantes.
Fréquence
Entre 2 et 4 par an
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Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété et la maîtrise des charges
> Mettre en place des outils durables de prévention des dettes fournisseurs
> Diminuer les charges de copropriété pour permettre un paiement durable de celles-ci
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3 Volet social
L’équipe de suivi-animation assure l’information des occupants sur leurs droits et leurs devoirs et les oriente vers les dispositifs et organismes compétents au besoin. On distingue différents types d’accompagnement social en fonction des statuts des ménages.
Une attention particulière sera portée à l’application de la charte de prévention des expulsions rédigée par la CCAPPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives - décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015).
Afin de cibler les ménages ayant besoin d’un accompagnement plus poussé, il sera nécessaire d’actualiser le diagnostic social. L’objectif est de prioriser les accompagnements, notamment en vue d’anticiper les difficultés de paiement de travaux par des propriétaires occupants en situation de fragilité économique.
3.3.1 Accompagnement social des occupants
a) Descriptif du volet
> Accompagner les propriétaires occupants
L’équipe de suivi-animation aura pour but de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir les impayés et le surendettement ;
- La médiation avec le gestionnaire ;
- La reprise du paiement des charges, par la mise en place de protocoles d’apurement notamment ; - La mobilisation de financements pour le paiement des charges (FSL…) ;
- L’identification de solutions alternatives en cas de difficultés à rester propriétaire (demande d’un logement social, DALO, dossier de surendettement, bail à réhabilitation, ASELL Propriétaire…) ; revente à un organisme de portage..
- La Prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
> Accompagner les locataires
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’accompagnement budgétaire et l’identification de solutions durables pour solvabiliser, prévenir impayés et surendettement ;
- La mise en place d’une reprise de paiement du loyer ;
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- L’orientation vers les structures compétentes et référents (RSA…) ;
- La vérification des ouvertures de droits AL ou APL ;
- La mobilisation de financements pour le paiement du loyer (CAF, FSL…)
- L’accompagnement dans les démarches relatives au logement ou l’assistance au relogement (DALO, logement social, insalubrité, ASELL locataire…)
- La Médiation avec le bailleur
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Identifier les occupants en situation de fragilité
> Assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages ;
> Prévenir le décrochage économique et social des ménages fragiles ;
> Aider à la réduction de l’instabilité de la situation économique stable des occupants pour assurer le fonctionnement pérenne de la copropriété ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.2 Accompagnement des bailleurs
a) Descriptif du volet
L’équipe de suivi-animation aura pour mission de les accompagner dans :
- L’Aide à la mise en place d’une reprise de paiement et à l’identification de solutions durables pour prévenir les impayés et le surendettement
- La prévention des risques de surendettement liés aux travaux en parties communes ou privatives.
Une attention particulière sera portée par l’équipe de suivi-animation sur la formation aux droits et devoirs du bailleur, notamment sur l’obligation de fournir un logement décent et au calcul des charges locatives.
L’équipe pourra également vérifier la façon dont les charges locatives sont calculées et si la régularisation annuelle est correctement effectuée, tant pour les bailleurs particuliers que les agences immobilières.
b) Objectifs et indicateurs
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont indiqués en annexe.
3.3.3 L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
a) Descriptif du volet
a. a. Le travail sur les situations individuelles en collaboration avec les partenaires du droit commun
L’équipe de suivi-animation mobilisera les partenaires du territoire pour coordonner le travail d’accompagnement social auprès des ménages grâce à des réunions régulières au sein d’un atelier de suivi
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social. Il est précisé que les copropriétaires ne sont pas invités à cet atelier qui se caractérise par la très forte confidentialité des sujets abordés.
> Les points réguliers de suivi
La transmission des dossiers sur des situations individuelles sera rendue efficiente par la mise en place de processus dynamiques.
Les points réguliers de suivi
Objet
Présentation des évaluations sociales et recherche de solutions
Signalements indécence auprès de la CAF
Fréquence
Processus à définir en concertation entre les partenaires
Participants
Idem atelier de Suivi Social
a. b. L’ancrage dans la dynamique partenariale et collective du quartier
L’équipe de suivi-animation devra s’intégrer efficacement au tissu institutionnel et associatif local.
L’équipe de suivi-animation pourra aussi être à l’initiative de réunions partenariales sur des problématiques ciblées ou identifiées dans le cadre du plan de sauvegarde, en particulier dans le domaine de la santé.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> La création d’un collectif durable entre les partenaires sociaux,
> La coordination des actions menées dans le quartier.
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexes.
3.4 Volet technique
3.4.1 Les actions préalables à l’engagement des travaux en parties communes
a) Descriptif du volet
Les études par la maîtrise d’œuvre
Dans le cadre de l’élaboration du plan de sauvegarde, un diagnostic a été établi en 2016. Il reprend notamment l’état du bâti ainsi que les pistes d’amélioration en matière de rénovation énergétique. Dans l’objectif d’aboutir à un programme précis de travaux, il est indispensable que des études soient menées à partir d’un diagnostic mis à jour par une équipe de maîtrise d’œuvre.
La préparation du programme et du financement des travaux
L’équipe de suivi-animation accompagnera le conseil syndical et le gestionnaire en proposant un cahier des charges pour la mise en concurrence d’équipes de maitrise d’œuvre, pour la réalisation du programme minimum envisagé en regard de la situation financière actuelle, puis pour la réflexion sur un programme plus ambitieux en regard des perspectives de redressement à venir.
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L’implication du Conseil Syndical dans l’entretien du bâti
Le Conseil syndical sera impliqué dans
- La réflexion sur un diagnostic technique global
- Le choix de l’équipe de maitrise d’œuvre
- La définition d’un programme de travaux d’amélioration
- Le suivi des travaux en participant à un atelier Travaux et entretien. Cet atelier a vocation à intervenir dans le suivi des travaux de parties communes mais également dans le repérage de besoins en petits travaux d’entretien.
Atelier Travaux et entretien
Objet de l’atelier
- Réflexion sur les besoins de travaux d’entretien et de sécurité incendie
- Réflexion sur un programme de travaux d’amélioration, notamment en
matière de performance énergétique et de sécurité incendie
- Cahier des charges d’une équipe de maitrise d’œuvre
- Préparer le vote du contrat de maitrise d’œuvre
- Développement d’un projet d’amélioration
- Examen des devis pour les travaux en parties communes ;
- Recherche des financeurs
- Préparer le vote de travaux en assemblée générale ;
- Suivi de l’avancée des travaux jusqu’à leur réception ;
- Réaliser une médiation avec les habitants si nécessaire ;
- Préparer l’usage des parties communes réhabilitées ;
Fréquence
Une fois par trimestre en phase travaux
Participants
Conseil syndical
Gestionnaire
Maître d’œuvre
Organisme de préfinancement
Équipe de suivi-animation (organisation, secrétariat et animation)
Au besoin : entreprises, médiateurs sociaux urbains…
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Disposer d’un programme de travaux précis dans ses postes et ses montants
- Assurer des solutions de financement des travaux pour que la copropriété puisse y faire face sans mettre en péril sa situation financière
- Impliquer le Conseil Syndical dans l’entretien du bâti pour favoriser l’entretien durable
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
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3.4.2 Programme de travaux en parties communes des immeubles
Pour mémoire, des travaux de conservation et d’amélioration de la sécurité ont été réalisés durant le précédent plan de sauvegarde :
- Équipements de sécurité (désenfumage, éclairage de sécurité, colonnes sèches) - Ascenseurs
- Ravalement des façades
- Menuiseries extérieures et occultations
- Étanchéité des toitures terrasses
L’équipe de suivi-animation accompagnera la réalisation des travaux en parties communes. Elle accompagnera la mise en place d’une équipe de maitrise d’œuvre, assurera un suivi des actions de la maîtrise d’œuvre et pourra avoir un rôle de conseil dans la définition des travaux, l’élaboration des cahiers des charges, l’analyse des devis.
Elle assistera le syndic pour la mobilisation des subventions auprès des partenaires financiers et soutiendra la copropriété dans l’organisation de l’avance des fonds (préfinancement).
Enfin, l’équipe de suivi-animation assurera, en lien avec le conseil syndical et le gestionnaire, un suivi des travaux du démarrage à la réception. Elle portera une attention particulière à la préparation de la gestion durable des parties communes réhabilitées. Elle accompagnera la copropriété pour la perception des subventions demandées
3.4.2.1 La réalisation des travaux
Pour le présent plan de sauvegarde, la priorité est donnée aux autres équipements techniques des parties communes et à la sécurité incendie :
- Le remplacement du système d’éclairage actuel sur minuterie par des hublots anti-vandale à commande par détection de mouvement (suppression de tous les éléments accessibles risquant d’être vandalisés)
- Une amélioration des dispositifs d’éclairage de secours avec des protections anti-vandale - Les interphones
- Les portes d’entrée des halls
- La réfection des colonnes gaz d’origine
- La réfection des colonnes d’eaux usées
- La peinture des cages d’escaliers après travaux sur réseaux
- Garde –corps de sécurité périphérique en terrasse
a) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Améliorer la sécurité des occupants de la copropriété en effectuant les travaux nécessaires ; - Rénover les équipements obsolètes
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
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3.4.2.2 Récapitulatif des estimations des travaux en parties communes
Travaux
Honoraires
(estimés à 1,2% du montant
HT des travaux)
Assurance
Dommage-
Ouvrage
(2,5% du montant
TTC des travaux)
Total de l’opération
HT TTC HT TTC HT TTC
480 491 € 528 540 € 5 766 € 6 919 € 13 213,50 € 499 470 € 548 673 €
Coût des travaux
HT TTC
480 491 € 528 540 €
Subventions
ANAH Métropole Ville
70% du HT 12% du HT 9% du HT
336 344 € 57 659 € 43 244 €
Reste à charge copropriété
111 426 €
Les montants indiqués sont des estimations qui seront précisés après appels d’offres réalisés par les maitres d’œuvres qui seront mobilisés par la copropriété.
3.4.3 Travaux en parties privatives
a) Descriptif du volet
Dans le cadre du déploiement des actions relevant de l’ingénierie sociale, un opérateur permettra aux habitants de se réapproprier leur logement en apprenant à réaliser de petits travaux d’entretien, à utiliser correctement les éléments d’équipement… Il s’agit également d’un levier important pour la sensibilisation des occupants à la mise en œuvre de travaux mais aussi pour permettre de convaincre progressivement le bailleur à faire des travaux plus importants dans le logement.
Les logements identifiés comme dégradés, insalubres, indécents ou dangereux feront l’objet d’une orientation en urgence et du lancement des procédures adéquates (cf. annexe méthodologie LHI).
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Impliquer les habitants dans l’entretien courant de leur logement et sa rénovation - Faire remonter les situations d’urgence par des signalements.
- Apprécier le volume, la nature des travaux et le coût moyen pour les logements visités
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
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3.5. Volet énergie et précarité énergétique
a) Descriptif du volet
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, l’équipe de suivi-animation organisera en tant que de besoin des ateliers sur les économies d’énergie et l’habitat afin d’aider les ménages à mieux utiliser l’équipement du logement pour diminuer leurs factures d’énergie et de fluides. Elle pourra s’appuyer sur des dispositifs existants, en particulier ceux financés dans le cadre du contrat de ville.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
- Diminuer les charges énergétiques du ménage
- Réaliser des économies d’énergie
Les indicateurs permettront de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
3.6. Volet Urbain et immobilier : Inscrire la copropriété dans un projet urbain
3.6.1 Le projet de rénovation urbaine de quartier
a) Descriptif du volet : L’insertion de la copropriété dans le projet de restructuration du quartier
Une réorganisation foncière du quartier permettra d’envisager une requalification et une mise en valeur des espaces non bâtis.
L’étendue des surfaces à céder par le syndicat des copropriétaires à la Métropole sera étudiée avec l’équipe en charge du projet urbain, en concertation avec le conseil syndical accompagné par l’équipe de suivi- animation (de façon à permettre, notamment, la réalisation d’une voie de désenclavement du bâtiment A en direction de la bastide et d’aires de stationnement sur le domaine public).
Accompagnement juridique auprès du syndic et des copropriétaires sur la cession des espaces extérieurs nécessaires à la réalisation du projet urbain sur le quartier.
Le pilotage des plans de sauvegarde sera coordonné avec celui du NPRU et de la concession d’aménagement du parc Kalliste pour assurer de façon cohérente l’intervention sur les espaces non bâtis, notamment pour ce qui concerne l’amélioration de l’accès des engins de secours aux différents bâtiments, la réorganisation de la distribution d’eau par les poteaux incendie, la collecte des ordures ménagères et de manière générale le traitement de la voirie, des réseaux, et du stationnement résidentiel.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Accompagner la copropriété à la cession à la métropole d'espaces non bâtis en fonction du plan qui sera proposé lors de l'opération d'aménagement.
> Accompagner la copropriété pour l'aménagement et la gestion des espaces non bâtis conservés dans son emprise foncière
> S’appuyer sur les acteurs déjà repérés sur le secteur pour améliorer le cadre de vie
> Améliorer l’attractivité du parc Kalliste
Les indicateurs suivants permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
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3.6.2 Gestion urbaine de proximité
a) Descriptif du volet : Le retour à un usage normalisé des espaces extérieurs
Les espaces extérieurs du parc Kalliste sont majoritairement privés et morcelés entre chaque copropriété. seuls quelques-uns sont regroupés au sein de l’USL ou appartiennent à la Métropole.
Chaque copropriété assure l’entretien de son espace extérieur, mais l’USL s’est doté d’un outil de sur- entretien, le chantier d’insertion de la Régie Service Nord Littoral, qui intervient en priorité sur les espaces communs mais qui intervient aussi à la demande de chaque copropriété.
Malgré ces différentes interventions, la propreté du site reste insatisfaisante.
De plus, ces espaces extérieurs n’ont jamais été aménagés, ils sont constitués des remblais des constructions des bâtiments ; ce qui ne favorise ni les usages ou appropriations par les habitants du territoire, ni l’entretien et le nettoyage. Le nombre de places de parking n’est pas calibré au regard du nombre d’habitants du site et n’est pas formalisé en tant que tel ce qui favorise le stationnement anarchique et les usages détournés (mécanique sauvage, dépôts sauvages...).
Le Plan de Sauvegarde, parce qu’il permet la mobilisation de financements spécifiques comme l’aide à la gestion urbaine de proximité (plan Initiative Copropriété), œuvre à l’amélioration de la gestion et de l’entretien du site par des actions de sensibilisation, des investissements légers (locaux OM adaptés…), de la veille et la mise en place de démarches participatives sur le cadre de vie.
Une mission spécifique sera confiée à l’équipe de suivi-animation pour élaborer une stratégie participative pour impliquer les occupants dans leur cadre de vie, les amener à réfléchir à l’échelle du site et non pas seulement par rapport à leur copropriété, les mobiliser dans des projets d’aménagements provisoires.
b) Objectifs et indicateurs
Les objectifs de ce volet sont les suivants :
> Améliorer le cadre de vie des occupants de Kalliste ;
> Préfigurer la gestion durable des aménagements extérieurs à créer ;
> Sensibiliser à un usage respectueux des parties communes et espaces extérieurs ;
Les indicateurs permettant de mesurer l’avancée vers les objectifs sont en annexe.
Article 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation.
Réhabilitation des parties communes de la copropriété, correspondant à 80 logements.
Article 5. Financement de l’opération et engagements complémentaires
A titre préliminaire, il est précisé que, l’ingénierie des 5 plans de sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I du parc Kallisté étant mutualisée, avec de nombreuses actions transversales sur le cadre de vie, dans l’intérêt de l’ensemble du parc, les montants suivants sont des chiffres globaux : ils concernent le financement des 5 plans de sauvegarde A, C, D, F et I.
Seuls les travaux, qui font l’objet de programmes distincts et de calendriers décalés, ainsi que l’aide au redressement, sont individualisés par copropriété.
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5.1 Financement de l’Anah.
Règles d’application : Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de plan de sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.
Par délibération du 28 novembre 2018, le Conseil d’administration de l’Anah met en place deux types de majoration des taux de l’aide en vue d’inciter et d’accélérer la réalisation des travaux de redressement : • Une majoration jusqu’à 100 % du taux de l’aide pour les travaux urgents :
Elle est conditionnée à l’engagement de la collectivité / EPCI compétente s’engage à participer financièrement aux travaux d’amélioration de la copropriété et à mettre en place tous les outils d’ingénierie (y compris l’accompagnement au relogement des ménages).
• Une majoration de l’aide aux travaux d’amélioration en cas de cofinancement d’une collectivité ou d’un EPCI d’au moins 5 % :
Elle est conditionnée à l’engagement d’une collectivité territoriale quelle qu’elle soit à cofinancer les travaux pour un montant minimum de 5 % du montant des travaux H.T. subventionnables.
Chaque apport financier d’une collectivité ou EPCI permet d’abonder l’aide de l’Anah dans les mêmes proportions.
Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération seront à définir par avenant en fonction des résultats des études et diagnostics pour les travaux en parties communes. Les aides octroyées sur ces travaux feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun pour la copropriété (aides au syndicat, mixage des aides).
AE prévisionnelles Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aide au SDC
Travaux prioritaires 336 344€
Aide à la gestion 17 000€ 17 000€ 17 000€ 17 000€ 17 000€
Aide à
l’ingénierie
Assistance au redressement des
copropriétés, ingénierie sociale
et GUP , et coordonnateur de
PDS (montant pour les 5 PDS)
150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€ 150 000€
TOTAL 167 000€ 503 344€ 167 000€ 167 000€ 167 000€
Seront prises en compte les effets des délibérations suivantes du CA de l’Anah:
- Conseil d’administration du 4/12/2019
- Délibération n° 2019 - 37 : Régime d’aides applicable aux propriétaires occupants (article R.321- 12, I, 2° du CCH) et aux personnes assurant la charge effective des travaux pour leurs ascendants ou descendants propriétaires occupants (article R. 321-12, I, 3° du CCH)
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- Délibération n° 2019 - 38 : Régime d’aides applicable aux propriétaires bailleurs et aux autres bénéficiaires mentionnés au 1° du I de l’article R.321- 12 du CCH, ainsi qu’aux organismes agréés mentionnés au 6° du I de l’article R.321-12 du CCH
- Délibération n° 2019 - 39 : Régime d’aides applicables aux locataires
(article R. 321-12, I, 5° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 42 : Régime d’aides applicables aux syndicats des copropriétaires (article R.321-12, I, 7° et 8° du CCH)
- Délibération n° 2019 - 43 : Régime d’aides applicable aux syndicats des copropriétaires de copropriétés présentant des signes de fragilité
- Délibération n° 2019 - 44 : Financement des travaux réalisés en auto réhabilitation - Conseil d’administration du 4/12/2019 : sans objet
5.2. Financement de la Métropole Aix-Marseille-Provence
La Métropole Aix-Marseille-Provence s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 12% du montant HT des travaux subventionnables.
La Métropole Aix-Marseille-Provence, en tant que maitre d’ouvrage du suivi animation des plans de sauvegarde, financera cette mission « Assistance au redressement des copropriétés, ingénierie sociale et GUP et coordonnateur de PDS » et sollicitera ses partenaires pour un cofinancement (ANAH, Ville de Marseille et Banque des Territoires).
Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux
prioritaires en parties
communes
57 659€
Assistance au
redressement des
copropriétés, ingénierie
sociale et GUP et
coordonnateur de PDS
(montant pour les 5 PDS)
166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
TOTAL 166 500€ 224 159€ 166 500€ 166 500€ 166 500€
5.3 Financement par la Ville de Marseille
La Ville de Marseille s’engage à accorder une subvention au syndicat des copropriétaires de 9% du montant HT des travaux subventionnables.
La Ville de Marseille s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 13 500€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
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Montants prévisionnels :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Aides aux travaux en
parties communes 43 244€
Suivi-animation des 5
PDS 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
TOTAL 13 500€ 56 744€ 13 500€ 13 500€ 13 500€
5.4 Financement du Conseil Départemental
Le Conseil Départemental se réserve la possibilité de contribuer au financement des travaux et/ou de l’ingénierie en fonction de l’évolution de sa règlementation.
5.5 Financement de la Banque des Territoires
La Banque des Territoires s’engage à contribuer au financement du suivi-animation des 5 plans de sauvegarde à hauteur forfaitaire de 30 000€/an (la participation de la 1ère année étant inscrite dans le protocole de préfiguration du NPNRU).
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Suivi-animation des
5 PDS 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€
TOTAL 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€ 30 000€
Article 6. Autres engagements des partenaires du plan de sauvegarde
Les partenaires du plan de sauvegarde s’engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D’autres mesures ou actions peuvent faire l’objet d’engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du plan de sauvegarde.
La Ville de Marseille s’engage à :
- Traiter les signalements en matière d’habitat indécent
La Métropole Aix Marseille Provence s’engage à :
- Mettre en place et piloter le dispositif de suivi-animation
- Développer les dispositifs relevant de l’ingénierie sociale
Le syndic s’engage à :
- Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les mesures préconisées dans le plan de sauvegarde dans les 6 mois suivant la signature de l’arrêté préfectoral conformément à l’article L615-1-III du code de la construction et de l’habitation,
- Rendre compte régulièrement des avancées du plan de sauvegarde aux copropriétaires, - Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes,
- Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du plan de sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution
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de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne mise en œuvre de la convention,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le plan de sauvegarde,
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous- compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres destinations,
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Pour mémoire : (CCH Art. L615-4-2)
« Le syndic met à la disposition du représentant de l'État dans le département, du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et de la commission mentionnée à l'article L. 615-1 les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et à l'évaluation du plan de sauvegarde.
Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.
Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l'article 13-4-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. »
Le syndicat des copropriétaires s’engage à :
- Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde Prendre acte en assemblée générale de la présente convention de plan de sauvegarde conformément à l’article L615-1-IV du code de la construction et de l’habitation,
- Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement des impayés, toutes missions et engagements nécessaires à la mise en œuvre du plan de sauvegarde), - Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordonnateur de plan de sauvegarde,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du plan de sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants,
- Faire participer l’assemblée générale aux décisions de gestion concernant l’usage des subventions allouées et des engagements de travaux,
- Voter en assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et d’amélioration portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires, - Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage du plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunions),
- Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre du plan de sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…),
- Participer au projet urbain de la ville,
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Le Conseil syndical s’engage à :
- Participer à l’ensemble des commissions du plan de sauvegarde,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du plan de sauvegarde, - Correspondre étroitement avec le coordonnateur du plan de sauvegarde.
Article 7. Pilotage et évaluation
7.1 Conduite de l'opération et pilotage de l'opération.
7.1.1. Pilotage du Préfet
Le Préfet ou son représentant préside ou co-préside la commission de suivi du plan de sauvegarde. Il prend des décisions pour le bon suivi du plan de sauvegarde et peut le prolonger pour une durée de deux ans par le biais d’un avenant.
7.1.2 Mission de la Métropole Aix Marseille Provence maître d'ouvrage
Le maître d’ouvrage est chargé de piloter l’opération, de veiller au respect de la présente convention et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s’assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi animation.
7.1.3. Instances de pilotage
La commission de suivi du plan de sauvegarde :
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du plan de sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement des plans de sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.
Le comité de pilotage : Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de plan de sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordonnateur de plan de sauvegarde, les services de l’État local, l’opérateur de suivi-animation et tous les partenaires signataires. A l’initiative du coordonnateur du plan de sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an.
C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Son rôle est de préparer la commission du plan de sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du plan de sauvegarde, contrôler les missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir.
Le comité technique : Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à minima 3 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du plan de sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions
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permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, le coordonnateur de plan de sauvegarde et l’opérateur de suivi-animation. Il est piloté par le coordonnateur du plan de sauvegarde. Il a pour mission de préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le plan de sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux…).
Le coordonnateur de plan de sauvegarde :
Un coordonnateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordonnateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi- animation du plan de sauvegarde. Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié de l’équipe de suivi-animation et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin.
Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans préétablis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération.
Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec l’équipe de suivi-animation.
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (insalubrité, relogement, accompagnement social, impayés…) en fonction des nécessités opérationnelles.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
Le suivi animation de ce PDS sera réalisé par des équipes extérieures qui assureront l’ensemble des missions décrites dans la présente convention visant à réinscrire la copropriété dans un schéma de de fonctionnement pérenne.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis- à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du plan de sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage.
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Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le plan de sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec le dispositif de pilotage NPNRU.
Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du plan de sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
L’équipe de suivi-animation, en lien avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, sera l’interlocuteur privilégié : - Du conseil syndical ;
- Du syndic de la copropriété ;
- Du coordonnateur de plan de sauvegarde ;
- Des services compétents de la collectivité ;
- Des services instructeurs des financeurs ;
- Des services en charge des procédures coercitives ;
- Des acteurs du secteur social ;
- Le cas échéant, d’autres structures intervenant sur des thématiques spécifiques (ADIL, etc.).
La coordination opérationnelle de la mission de suivi-animation sera assurée par la Métropole Aix-Marseille- Provence, maître d’ouvrage du Plan de sauvegarde.
L’équipe de suivi animation pourra être amenée à collaborer, en lien avec la métropole maitre d’ouvrage, à l’outil opérationnel de pilotage qui sera mis en place pour le suivi des copropriétés dégradées sur le territoire métropolitain.
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
Le suivi des indicateurs sera réalisé par l’équipe de suivi-animation.
Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde s’assurera de leur suivi.
Ces indicateurs serviront d’alerte en cas de dérapage et seront complétés par un suivi du planning prévisionnel.
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Bilans annuels
L’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde au moins quinze jours avant chaque réunion de ladite commission un bilan annuel des actions menées, reprenant les indicateurs précités, une évaluation qualitative des actions engagées, les améliorations à apporter aux modalités opérationnelles de suivi-animation du plan de sauvegarde, les financements engagés ou restant à engager, les avancées sur le volet technique ainsi que les actions réalisées sur le volet de l’accompagnement social.
A l’issue des cinq années du plan de sauvegarde, l’équipe de suivi-animation soumettra aux membres de la commission de plan de sauvegarde un bilan final de la mission.
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Bilan intermédiaire au bout de 3 ans :
Il est rappelé que la stratégie adoptée est la suivante : au terme des 3 premières années d’animation du plan de sauvegarde, un bilan intermédiaire sera produit par l’opérateur et partagé avec l’ensemble des partenaires. Il s’appuiera sur les différents indicateurs récoltés durant la phase de suivi animation. Ce bilan devra faire état des conditions réelles de redressement de la copropriété et de sa capacité à rester sous le statut de la copropriété.
Si ce bilan intermédiaire présente des indicateurs favorables à la poursuite d’un redressement et au maintien sous le statut de la copropriété, la copropriété pourra s’inscrire dans la poursuite du plan de sauvegarde :
- Poursuite de l’accompagnement des instances de gestion et des occupants,
- Poursuite de l’incitation et de l’accompagnement des propriétaires qui souhaiteraient engager des travaux en parties privatives dans le cadre du droit commun,
- Poursuite des actions de gestion urbaine de proximité,
Si le bilan intermédiaire révèle que la copropriété ne se retrouve pas, malgré l’accompagnement engagé, en situation de se redresser durablement, les partenaires pourront envisager une appropriation publique visant à recycler la copropriété.
Bilan final et évaluation du plan de sauvegarde :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage et à la commission de suivi du plan de sauvegarde en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont présentés.
Ce rapport devra notamment :
- Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ainsi que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires) et des acteurs de l’habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs (problèmes techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs spécifiques ou innovants. - Recenser les solutions mises en œuvre.
- Lorsque l’opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
- Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
En cas de souhait de proroger un plan de sauvegarde, il est rappelé qu’une évaluation est attendue au plus tard lors de la cinquième année du plan de sauvegarde. A défaut, le plan de sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah.
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Article 8. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'équipe de suivi animation s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de la Métropole Aix-Marseille-Provence, de l'Agence nationale de l'habitat et des partenaires sur l'ensemble des documents. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le plan de sauvegarde.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec le Métropole Aix- Marseille-Provence maitre d’ouvrage qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Modalités de communication ANAH
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro (0 808 800 700 service gratuit +prix appel) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre des plans de sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ». Le syndicat de copropriétaire a l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l’équipe de suivi animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au plan de sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
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Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9. Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un plan de sauvegarde pour la copropriété Kallisté Bâtiment I.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.
Article 10. Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.
Le syndic a l’obligation de présenter la convention à l’assemblée générale des copropriétaires dans les six mois à compter la date de la signature de l’arrêté de plan de sauvegarde par le Préfet.
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Fait en 6 exemplaires à Marseille,
Pour l'État,
Pour le maître d'ouvrage,
La Métropole Aix-Marseille-Provence,
Pour la Ville de Marseille,
Pour l’Anah,
Pour le Conseil Départemental des Bouches du Rhône,
Pour la Banque des territoires
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Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération
Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
Annexe 5. Indicateurs proposés
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Annexe 1. Périmètre de l'opération
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Annexe 2. Coût et financement du programme de travaux
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Annexe 3. Coût et financement de l’ingénierie
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Annexe 4. Récapitulatif coût et financement
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Annexe 5. Indicateurs proposés
A consolider avec le coordonnateur et le maitre d’ouvrage
Volet Juridique
Indicateur Source Périodicité Nombre de lots propriété de la société d’attribution Feuille de présence Annuel Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel % de tantièmes présents ou représentés par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Volet Portage de lots
Indicateur Source Périodicité Nombre d’occupants rencontrés dans le cadre du portage
avec une distinction entre copropriétaires et locataires
Tableau de suivi Trimestriel
Nombre de positionnement de l’opérateur de portage sur
des saisies immobilières mises au vote
PV AG
Et tableau de suivi
Annuel
Nombre de lots acquis par l’opérateur de portage Tableau de suivi Annuel
Nombre d’acquisitions amiables Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements réhabilités réalisés et coût moyen
des travaux
Tableau de suivi Annuel
Nombre de logements remis en location Tableau de suivi Annuel
+ indicateurs du volet 3.2.2.1 – La résorption des impayés des charges des copropriétaires
Fonctionnement et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Indicateur Source Périodicité Ancienneté du gestionnaire PV d’AG Annuel Remobiliser les copropriétaires
Taux de tantièmes détenus par des PO Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires
occupants
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multi-propriétaires à la fois
occupants et bailleurs
Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des mono-propriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de tantièmes détenus par des multipropriétaires bailleurs Feuille de présence Annuel
Taux de participation en AG Feuille de présence – PV AG Annuel
% de tantièmes présents ou représentants par statut
d’occupation
Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions à l’ordre du jour Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions adoptées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions rejetées Feuille de présence Annuel
Nombre de résolutions reportées Feuille de présence Annuel
Favoriser l’implication du Conseil Syndical
Nombre de membres du CS PV d’AG Annuel
Représentativité du CS en termes de bâtiments et de profils
(nouveaux ?)
PV d’AG + qualitatif Annuel
Taux de renouvellement de l’équipe du CS PV d’AG Annuel
Fréquence de réunions du conseil syndical Compte-rendu du CS Annuel
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Redressement de la situation financière de la copropriété
Résorption des impayés
Indicateur Source Périodicité Evolution du nombre de saisies immobilières à l’ordre du jour et
nombre de saisies votées
PV d’AG Annuel
Comparer l’évolution des impayés, dettes fournisseurs et trésorerie Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du taux d’impayés Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par tranche (nombre de
trimestres)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par ancienneté Comptes de la copropriété Trimestriel
Evolution du nombre de débiteurs par type d’occupation (occupant,
bailleur)
Comptes de la copropriété Trimestriel
Qualité du suivi des contentieux Qualitatif auprès du syndic Trimestriel
Nombre de plans d’apurement en cours et respectés Comptes de la copropriété et qualitatif auprès du syndic
Trimestriel
Volume des créances irrécouvrables à l’issue des procédures PV d’AG Annuel
Apurement des dettes et maîtrise des charges
Indicateur Source Périodicité Ecart entre budget prévisionnel et dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Progression des dépenses réelles Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges courantes par lot Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution du montant des charges par lot et par poste Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Evolution de la répartition par poste de charges avec un focus sur le
poste « Entretien courant »
Convocation AG - annexes
comptables
Annuel
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage dans les
canalisations
Comptes de la copropriété –
annexes comptables
Annuel
Nombre de réunions de l’atelier Suivi et maîtrise des charges Comptes-rendus des ateliers Annuel
Evolution des dettes fournisseurs Convocation AG - annexes comptables
Annuel
Nombre de contrats renégociés et économies annuelles réalisées Convocation AG - annexes comptables
Annuel
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Volet Social
Accompagnement social des occupants
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Conflits entre les propriétaires bailleurs et les
locataires
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Situations de suroccupation Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de recours DALO Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de demande de numéro unique
départemental (NUD)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de dossiers FSL déposés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre de copropriétaires occupants en impayés Comptes de la copropriété Annuel
Accompagnement social des bailleurs
Indicateur Source Périodicité Nombre de copropriétaires contactés dans le cadre
de l’accompagnement social (% sur le total des
copropriétaires)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de signalements réalisés Tableau de suivi des permanences Trimestriel Nombre d’actions sociales réalisées, d’orientations et
nombre de ménages suivi
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Nombre de quittances mensuelles délivrées Tableau de suivi des permanences Trimestriel Ecart entre les charges de copropriété pouvant être
répercutées sur le locataire et les charges locatives
payées par le locataire
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Régularisation annuelle des charges locative
(existence et ampleur de la régularisation)
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Comparaison entre le loyer appliqué et les barèmes
de l’ANAH
Tableau de suivi des permanences Trimestriel
Dynamique partenariale
Indicateur Source Périodicité Nombre de Commissions de suivi social, nombre de
participants
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations débloquées grâce à la
Commission de suivi Social
Compte-rendu des réunions Annuel
Nombre de situations évoquées en points réguliers
de suivi en moyenne
Compte-rendu des réunions Semestriel
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Volet Technique
Actions préalables à l’engagement de travaux en parties communes
Indicateur Source Périodicité Etudes préalables
Production d’un programme de travaux détaillé Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux travaux
Production d’un cahier des charges réaliste pour les
entreprises
Diagnostic de la maîtrise d’œuvre Préalable aux
travaux
Présence d’amiante Diagnostic amiante Préalable aux travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date des
étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…)
– tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi
Préalable aux
travaux
Avances de subventions sollicitées auprès de l’organisme
de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Préalable aux
travaux
Implication du Conseil Syndical
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier
Trimestriel
Travaux en parties communes, : travaux urgents
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’oeuvre
Trimestriel
Retard pris sur chaque phase de chantier (en
nombre de mois)
Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Nombre de réunions de l’Atelier Travaux du Conseil
Syndical, nombre de participants
Compte-rendu des ateliers Trimestriel
Nombre de réunions de chantier Compte-rendu des réunions de chantier Trimestriel
Gain de performance énergétique global Compte-rendu du maître d’œuvre Fin des travaux
Différences avec le programme de travaux initial
prévu dans la convention
Convention de plan de sauvegarde Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements du dernier
étage
Visites des appartements Période suivant les
travaux
Utilisation effective des caves Visite des caves et entretiens qualitatifs avec les habitants
Période suivant les
travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
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Travaux en parties communes: travaux d’amélioration
Indicateur Source Périodicité Suivi des travaux
Avancement du programme de travaux (dates de
chacune des étapes)
Compte-rendu des ateliers, rapports du
maître d’œuvre
Trimestriel
Une boîte aux lettres par logement Visite des parties communes Fin des travaux Eléments de sécurité incendie dans la cage
d’escalier
Visite des parties communes Fin des travaux
Présence d’humidité dans les logements Visites des logements Période suivant les travaux
Présence de détritus en pied d’immeuble Visite des parties communes Période suivant les travaux
Financement des travaux
Dossiers de demande de subvention déposés et date
des étapes du dossier
Documents de suivi (notifications…) –
tableau de suivi
Annuel
Coût moyen du reste à charge par type de logement Plan de financement – tableau de suivi Annuel Avances de subventions sollicitées auprès de
l’organisme de préfinancement
Tableau de suivi des demandes de
préfinancement
Annuel
Volet énergie et précarité énergétique
Indicateur Source Périodicité Diminution des charges énergétiques (EDF,
fluides…)
Factures – Tableau de suivi social Annuelle
Nombre d’ateliers, thèmes et nombre de participants Feuille de présence des ateliers Annuelle Nombre de logements présentant des problèmes
d’humidité importante
Tableau de suivi social – Visite de
logements
Annuelle
Volet Urbain et immobilier
Inscription de la copropriété dans une dynamique collective
Indicateur Source Périodicité Cadre de vie
Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Indicateurs de positionnement sur le marché du logement et turn-over
Prix de vente au m² DIA Semestriel Nombre de ventes DIA Semestriel Prix de location au m² Veille des mises en location Semestriel
Gestion urbaine de proximité
Indicateur Source Périodicité Nombre d’intervention trimestrielles de débouchage
dans les canalisations
Comptes de la copropriété – annexes
comptables
Annuel
Nombre d’éléments de communication diffusés, type
d’information
Qualitatif auprès du gestionnaire et de la
GUP
Semestriel
Nombre d’éléments de communication diffusés créés
lors de l’atelier Cadre de vie et communication du CS
Comptes-rendus des ateliers Semestriel
Nombre de participants à l’entretien des jardins
partagés et profil (locataire/copropriétaire)
Qualitatif auprès de l’association en
charge de l’encadrement
Annuel
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> Indicateurs de gouvernance du dispositif
Indicateur Source Périodicité Indicateur de gouvernance du dispositif
Commission de Plan de Sauvegarde : nombre de
réunions, dates et structures représentées
Comptes-rendus de la Commission de
PDS Annuel
Comité de pilotage : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités de Pilotage Annuel
Comité Technique : nombre de réunions, dates et
structures représentées Comptes-rendus des Comités Techniques Annuel
Réunions maîtrise d’ouvrage/équipe de suivi-
animation : nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Réunions coordonnateur/équipe de suivi-animation :
nombre de réunions, dates et structures
représentées
Comptes-rendus des réunions Annuel
Nombre de difficultés remontées et type de difficultés
(partenariats, gestion, copropriétaires…) Comptes-rendus des réunions Annuel
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Lexique :
ADEME : Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
ADIL : Agence départementale d'information sur le logement.
AFUL : Association foncière urbaine libre.
AG : Assemblée générale.
AMO : Assistance à maitrise d’ouvrage.
AMP : Aix Marseille Provence
ANAH : Agence nationale de l’habitat.
ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine.
ARS : Agence Régionale de santé.
ASL : Association syndicale libre.
BET : Bureau d’études technique.
CAF : Caisse d’allocations familiales.
CCAS : Centre communal d'action sociale.
CDC : Caisse des dépôts.
CCH : Code de la construction et de l’habitat.
CD : Conseil Départemental
Copro : Copropriété
CPLD : Commission pour le Logement Décent.
DIA : Déclaration d’intention d’aliéner.
DDT(M) : Direction départementale des territoires et de la mer.
DREAL : Direction Régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement. EDS : Espace départemental des Solidarités.
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale.
EP : Eaux Pluviales.
EU : Eaux Usées.
EV : Eau Vannes.
FEDER : Fond européen de développement économique régional.
FSL : Fond de solidarité logement.
GUP : Gestion urbaine de proximité.
H.T : Hors Taxes.
LHI : Lutte contre l’habitat indigne.
MDD : Maison du département.
NPNRU : Nouveau programme national de renouvellement urbain.
PB : Propriétaires bailleurs.
PDS : plan de sauvegarde.
PHP : Prêt habitat privé.
PO : Propriétaires occupants.
PRU : Projet de renouvellement urbain.
QPV : Quartier prioritaire de la ville.
SCI : Société civile immobilière.
TA : Tribunal administratif.
TVA : Taxe valeur ajoutée.
UTS : Unité territoriales sociales
VDM : Ville de Marseille
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