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unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - D0FVF Document publié le Samedi 1 janvier 2022 Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - D0FVF)Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Investissement et développement économique, Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Métropole

Aix-Marseille-Provence

République

Française

Département des

Bouches-du-Rhône

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS

DU CONSEIL DE TERRITOIRE

MARSEILLE PROVENCE

Séance du 27 juin 2022

Monsieur Roland GIBERTI, Président du Conseil de Territoire Marseille Provence, a ouvert la séance à laquelle ont été présents 79 membres.

Etaient présents Mesdames et Messieurs :

Christian AMIRATY - Mireille BALLETTI - Sébastien BARLES - Marie BATOUX - Mireille BENEDETTI - Nassera BENMARNIA - Sabine BERNASCONI - Solange BIAGGI - Sarah BOUALEM - Doudja BOUKRINE - Nadia BOULAINSEUR - Valérie BOYER - Romain BRUMENT - Sophie CAMARD - Emilie CANNONE - Laure-Agnès CARADEC - René-Francis CARPENTIER - Martin CARVALHO - Roland CAZZOLA - Mathilde CHABOCHE - Saphia CHAHID - Sandrine D'ANGIO - Lionel DE CALA - Anne-Marie D'ESTIENNE D'ORVES - Cédric DUDIEUZERE - Claude FERCHAT - Olivia FORTIN - Lydia FRENTZEL - Agnès FRESCHEL - David GALTIER - Samia GHALI - Patrick GHIGONETTO - Roland GIBERTI - Bruno GILLES - Jean-Pierre GIORGI - Stéphanie GRECO DE CONINGH - Frédéric GUELLE - Roger GUICHARD - Michel ILLAC - Cédric JOUVE - Vincent KORNPROBST - Anthony KREHMEIER - Pierre LEMERY - Jessie LINTON - Camélia MAKHLOUFI - Bernard MARANDAT - Maxime MARCHAND - Marie MARTINOD - Anne MEILHAC - Marie MICHAUD - André MOLINO - Yves MORAINE - Lourdes MOUNIEN - Roland MOUREN - Grégory PANAGOUDIS - Patrick PAPPALARDO - Didier PARAKIAN - Christian PELLICANI - Catherine PILA - Véronique PRADEL - Marine PUSTORINO-DURAND - Stéphane RAVIER - Jean-Baptiste RIVOALLAN - Pauline ROSSELL - Denis ROSSI - Georges ROSSO - Laure ROVERA - Lionel ROYER-PERREAUT - Jean-Yves SAYAG - Eric SEMERDJIAN - Laurence SEMERDJIAN - Aïcha SIF - Jean-Marc SIGNES - Laurent SIMON - Gilbert SPINELLI - Etienne TABBAGH - Guy TEISSIER - Marcel TOUATI - Martine VASSAL.

Etaient absents et représentés Mesdames et Messieurs :

Patrick AMICO représenté par Sophie CAMARD - Sophie ARRIGHI représentée par René-Francis CARPENTIER - Marion BAREILLE représentée par Valérie BOYER - Julien BERTEI représenté par Romain BRUMENT - Corinne BIRGIN représentée par Solange BIAGGI - Isabelle CAMPAGNOLA-SAVON représentée par Emilie CANNONE - Joël CANICAVE représenté par Marie BATOUX - Jean-Marc COPPOLA représenté par Agnès FRESCHEL - Bernard DEFLESSELLES représenté par Patrick GHIGONETTO - Marc DEL GRAZIA représenté par Roland MOUREN - Alexandre DORIOL représenté par Lionel DE CALA - Sophie GRECH représentée par Cédric DUDIEUZERE - Sophie GUERARD représentée par Gilbert SPINELLI - Prune HELFTER- NOAH représentée par Anne MEILHAC - Pierre HUGUET représenté par Mathilde CHABOCHE - Sébastien JIBRAYEL représenté par Roland CAZZOLA - Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE représenté par Laurence SEMERDJIAN - Pierre LAGET représenté par Frédéric GUELLE - Sandrine MAUREL représentée par Mireille BALLETTI - Caroline MAURIN représentée par Laurent SIMON - Hervé MENCHON représenté par Lydia FRENTZEL - Eric MERY représenté par Pauline ROSSELL - Danielle MILON représentée par Jean-Pierre GIORGI - Lisette NARDUCCI représentée par Samia GHALI - Yannick OHANESSIAN représenté par Marie MICHAUD - Benoît PAYAN représenté par Anthony KREHMEIER - Jocelyne POMMIER représentée par Grégory PANAGOUDIS - Perrine PRIGENT représentée par Christian PELLICANI - Didier REAULT représenté par Patrick PAPPALARDO - Anne VIAL représentée par Jean-Marc SIGNES - Ulrike WIRMINGHAUS représentée par Jean-Baptiste RIVOALLAN.

Etaient absents et excusés Mesdames et Messieurs :

Franck ALLISIO - Gérard AZIBI - Eléonore BEZ - Emmanuelle CHARAFE - Lyece CHOULAK - Audrey GARINO - Christine JUSTE - Eric LE DISSES - Gisèle LELOUIS - Férouz MOKHTARI - Frank OHANESSIAN - Claude PICCIRILLO - Dona RICHARD - Michèle RUBIROLA - Nathalie TESSIER - Catherine VESTIEU.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 005-228/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Monsieur le Président a proposé au Conseil d'accepter les conclusions exposées ci-après et de les convertir en délibération.

HPV 005-228/22/CT

 CT1 - Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement - Approbation des 5

conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D F et I de l’ensemble immobilier du Parc Kalliste

Avis du Conseil de Territoire

DOH 22/20571/CT

Monsieur le Président du Conseil de Territoire Marseille Provence sur proposition du Président délégué de Commission soumet au Conseil de Territoire le rapport suivant :

L’article L.5218-7,I du Code Général des Collectivités Territoriales prévoit que préalablement à leur examen par le Conseil de la Métropole, le Conseil de Territoire est saisi pour avis des projets de délibération satisfaisant à deux conditions cumulatives : leur exécution est spécifiquement prévue, en tout ou partie, dans les limites du territoire, et ils concernent les affaires portant sur le développement économique, social et culturel, l’aménagement de l’espace métropolitain et la politique locale de l’habitat.

Le Conseil de Territoire émet alors un avis dans le délai fixé par la Présidente du Conseil de la Métropole, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la saisine du Conseil de Territoire, sauf urgence dûment constatée par l’organe délibérant de la métropole.

A défaut d’avis émis dans ce délai, le Bureau de la Métropole pourra valablement délibérer sur les projets de délibération.

La délibération « Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement - Approbation des 5 conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I de l'ensemble immobilier du Parc Kallisté » satisfait les conditions de l’article L5218-7, I du Code Général des Collectivités Territoriales.

Le Conseil de Territoire doit donc être saisi pour avis du projet de délibération précité.

L’ensemble immobilier du Parc Kalliste est un site d’environ 10 hectares situé chemin des Bourrely dans le quartier Notre Dame Limite dans le 15ème arrondissement de Marseille. Il est composé aujourd’hui de 7 copropriétés privées, les bâtiments A, C, D, E, F, G et I comptant 507 logements, de deux terrains nus issus des démolitions des bâtiments B et H, de garages, de commerces de proximité et d’un groupe scolaire.

Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique. Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître, accélérant les mouvements de transfert de propriété et créant instabilité et fragilité. Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité dès 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille.

En 2000, La procédure « de plan de sauvegarde » (PDS) instaurée par loi du 13 décembre 1996 devient le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée.

Un plan de sauvegarde prévoit les mesures suivantes :

• Redressement de la situation financière de la copropriété,

• Clarification et simplification des règles de structure et d’administration de l'immeuble,Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 005-228/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

• Réalisation de travaux de conservation de l'immeuble (par exemple, réfection du gros œuvre) ou tendant à réduire les charges de fonctionnement trop importantes,

• Information des occupants de l'immeuble (propriétaires, locataires...) pour restaurer les relations sociales.

Il permet de mobiliser des aides de l’ANAH et d’avoir un cadre et un pilotage public d’actions coordonnées.

Ce plan de sauvegarde (2000-2005) a permis la réalisation d'un certain nombre d'actions fortes : la scission en 9 copropriétés, la réalisation de près de 10 millions d'Euros de travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, l'instauration d'un droit de préemption urbain renforcé en 2003 et la mise en place d'un opérateur foncier, Marseille Habitat.

Ces interventions publiques entreprises n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. Dans le cadre du premier programme de rénovation urbaine, une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet a permis notamment la démolition des 245 logements composant les bâtiments B et H dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à l’opérateur Marseille Habitat.

En parallèle, pour poursuivre et conforter les copropriétés en capacité de se redresser, une mise à l’élaboration de nouveaux plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur les copropriétés A, C,D,E,F,G et I. Deux situations se présentent à l’issue des diagnostics préalables :

- Les copropriétés E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier. La Métropole Aix Marseille Provence a saisi le Tribunal judiciaire début mars 2022 pour initier des expertises sur la base des articles L615-6 du code de la construction et de l’habitation aux fins de carence des syndicats de copropriétaires. Le projet simplifié d’acquisition publique et de démolition a été présenté suite à la saisine du tribunal judiciaire au bureau de la Métropole le 10 mars 2022.

- Les copropriétés A, C, D, F et I, bien qu’encore fragiles, apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée avec un accompagnement renforcé. Ces 5 copropriétés comptent 362 logements et sont gérées par des syndics professionnels.

Les principaux enjeux pour ces 5 copropriétés sont les suivants :

- Arrêter le processus de dégradation en accompagnant les instances de chacune des 5 copropriétés dans une gestion saine et vertueuse,

- Accompagner les populations les plus fragiles, locataires et occupants, - Remobiliser les occupants autour de leur cadre de vie,

- S’inscrire dans un contexte de nouvelles interventions sur le site dans le cadre d’un nouveau projet urbain à conventionner avec l’ANRU en 2022.

Le programme d’action décliné dans les conventions de plans de sauvegarde a été présenté le 22 mars 2022 à l’ensemble des partenaires institutionnels ainsi qu’aux instances de copropriété lors d’une dernière commission d’élaboration des plans de sauvegarde et a reçu un avis favorable.

L’objet du présent rapport est donc de présenter ce programme d’actions envisagé pour ces 5 copropriétés A, C, D, F et I et de faire approuver les 5 conventions de mise en œuvre des plans de sauvegarde ainsi que le coût estimatif et le financement prévisionnels de ces interventions.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 005-228/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

• Les principaux axes déclinés dans ces 5 plans de sauvegarde

Il s’agit de présenter ci-dessous les principaux axes d’accompagnement envisagés dans le cadre des plans de sauvegarde. La méthodologie envisagée pour atteindre ces objectifs sera proposée par les futurs prestataires de suivi animation qui seront désignés à l’issue d’une mise en concurrence qui sera initiée prochainement.

Axe n°1 : le redressement de la gestion et des financements des copropriétés :

- Remobilisation du conseil syndical et des copropriétaires : formations à proposer pour une meilleure compréhension des droits et devoirs de chacun et du fonctionnement de la copropriété, actions de mobilisation diverses pour une meilleure mobilisation des copropriétaires (évènements conviviaux, permanences, supports d’information…).

- Redressement de la situation financière des copropriétés : accompagnement renforcé du syndic et du conseil syndical, stratégie efficace de lutte contre les impayés, apurement des dettes fournisseurs, maitrise des charges et dépenses d’entretien, mise en place d’un atelier de suivi et maitrise des charges, mobilisation de l’aide à la gestion de l’ANAH.

- Portage ciblé de lots : outil de redressement des copropriétés en difficultés qui consiste à faire acquérir par un opérateur missionné (qui reste à définir) un nombre limité de lots en vue de participer au redressement des copropriétés. L’objectif d’acquisition est de 65 logements sur ACDFI dont 40 sur les bâtiments A et I qui sont les bâtiments présentant les plus grandes fragilités.

Axe n°2 : l’accompagnement des copropriétaires et des occupants :

- Accompagnement social renforcé des occupants autour du logement et de l’accès aux droits : Identification des occupants en situation de fragilité, assurer l’information, l’orientation et l’accompagnement des ménages, prévention du décrochage économique et social des ménages, signalement des situations de mal logement, information des nouveaux acquéreurs sur la situation de la copropriété (droits et devoirs).

- Accompagnement des bailleurs : prévention des impayés liés notamment aux appels de fonds, formation aux droits et devoirs du bailleur, sensibilisation des nouveaux acquéreurs sur la situation des copropriétés et sur le devoir de fournir un logement décent. - Ancrage dans la dynamique partenariale du quartier : intégration de l’équipe de suivi animation retenue au tissu associatif et institutionnel local, mise en place d’un atelier de suivi social en lien avec tous les partenaires pour coordination du travail d’accompagnement et création d’un collectif durable.

Axe n°3 : la requalification des copropriétés sur le plan technique :

L’équipe de suivi animation accompagnera les copropriétés dans la réalisation de travaux en parties communes de la définition de ces travaux jusqu’à leur livraison : accompagnement technique, administratif (vote des travaux en AG), et financier (mobilisation des financements et préfinancement, plan trésorerie).

Un certain nombre de travaux ont été identifiés dans le diagnostic dans le cadre de l’élaboration des PDS : l’intervention sur les colonnes gaz et eaux usées, interventions sur l’accès et la sécurisation des communs (portes d’entrée, interphonie, amélioration des dispositifs d’éclairage de secours, éclairage des communs…), la mise en peinture des cages d’escaliers après travaux, et les garde-corps de sécurité en toiture terrasse.

Ces travaux sont estimés pour les 5 copropriétés à 2,5M€ TTC avec un financement ANAH sur les travaux à hauteur de 70 % du HT, 12% pour la métropole et 9% pour la ville, ce qui engendrerait un reste à charge de 20% du TTC pour les copropriétaires :Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 005-228/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Montant

HT

Montant

TTC Anah Métropole Ville Copropriété

A 405 575 445 528 273 115 46 820 35 115 90 479

C 285 598 313 732 192 322 32 969 24 727 63 713

D 551 634 605 975 371 471 63 681 47 761 123 063

F 533 377 585 919 359 176 61 573 46 180 118 990

I 499 470 548 673 336 344 57 659 43 244 111 426

2 275 655 2 499 827 1 532 427 262 702 197 026 507 671

Axe n°4 : l’amélioration du cadre de vie

Il s’agit de mettre en place des actions pour l’amélioration du cadre de vie des occupants en agissant sur les problématiques quotidiennes (Actions de sensibilisation liées à la propreté, au tri, au stationnement anarchique, aux encombrants…). L’objectif étant d’aller vers un usage respectueux et partagé des espaces extérieurs.

- L’amélioration de la gestion urbaine de proximité : définition d’une méthode de travail partenariale, veille régulière en matière de cadre de vie et signalement, identification et proposition de petits aménagements pour répondre à certains dysfonctionnements…

- La mise en œuvre de démarches participatives sur le cadre de vie et le logement : sensibilisation et mobilisation des acteurs de terrain pour informer, mobilisation des habitants dans des démarches participatives (ateliers…), accompagnement des occupants à une bonne utilisation du logement pour un meilleur confort et pour réaliser des économies d’énergie. - L’Insertion dans le projet urbain : La requalification du site nécessitera une réorganisation foncière. Il s’agira d’accompagner les copropriétés dans la cession d’espaces non bâtis en fonction du projet urbain défini. Un objectif : réduire le coût d’entretien des espaces non bâtis pour les copropriétés et permettre la mise en œuvre d’un projet urbain au service des habitants.

• La mise en œuvre des plans de sauvegarde

La gouvernance des plans de sauvegarde se décline ainsi :

- Le Préfet des Bouches du Rhône préside la commission de suivi des plans de sauvegarde, - La Métropole Aix Marseille Provence est le maitre d’ouvrage de l’opération chargé de piloter le suivi animation des plans de sauvegarde et de s’assurer de la bonne exécution par les prestataires,

- Le coordonnateur des plans de sauvegarde, nommé par le Préfet à l’issue d’une mise en concurrence menée par la Métropole, est chargé notamment de veiller à la bonne exécution des plans et de rendre compte au Préfet de l’avancée de l’opération.

Une équipe de suivi animation des plans de sauvegarde, sous maitrise d’ouvrage de la Métropole, sera désignée après un appel d’offre qui sera lancé prochainement. Le marché se décomposera en trois missions :

- L’assistance au redressement des copropriétés qui cible les propriétaires et instances de la copropriété,

- L’ingénierie sociale et gestion urbaine de proximité qui cible l’accompagnement social des occupants et le cadre de vie,

- La coordonnation des PDS évoquée précédemment.Métropole Aix-Marseille-Provence

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Signé le 27 Juin 2022

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• Durée et évaluation

La durée d’un plan de sauvegarde est de 5 ans renouvelable.

Un bilan intermédiaire sera réalisé à l’issue de 3 ans de mise en œuvre pour chacun des plans :

- Si les indicateurs sont favorables, la copropriété sera considérée comme en cours de redressement et le plan de sauvegarde se poursuivra avec les objectifs initiaux.

- Si les indicateurs de redressement sont négatifs et montrent que la copropriété n’est pas en mesure de se redresser, le plan de sauvegarde se poursuivra avec toutefois un nouvel objectif non pas de redressement mais de recyclage et un probable projet de maitrise publique.

Une évaluation finale sera réalisée au terme des 5 ans.

• Couts et financements prévisionnels

Le coût global prévisionnel de l’ensemble de l’opération est estimé à 4,7 M€ et réparti ainsi :

Maitre

d'ouvrage

estimatif

HT

estimatif

TTC ANAH Métropole Ville

Banque

des

Territoires

Copropriété

Travaux sur

les 5

copropriétés

Copropriétés 2 275 655 2 499 827 1 532 427 262 702 197 026 0 507 671

Ingénierie

suivi

animation

PDS

Métropole 1 500 000 1 800 000 750 000 832 500 67 500 150 000 0

Aide au

redressement Copropriétés 330 417 396 500 396 500 0 0 0 0

4 106 072 4 696 327 2 678 927 1 095 202 264 526 150 000 507 671

Il convient de préciser de nouveau que les coûts de travaux sont des estimatifs dont les montants seront affinés après consultation des entreprises par les instances des copropriétés et soumis à l’approbation des assemblées générales. Aussi, les engagements financiers des partenaires au bénéfice des copropriétés concernant les travaux interviendront ultérieurement dans le cadre de délibérations et/ou commissions spécifiques.

De même, le montant définitif de l’ingénierie lié au suivi animation des plans de sauvegarde sera le celui issu de l’appel d’offre lancé par la Métropole au regard des offres retenues. A noter que la participation financière de la Banque des territoires et de la Ville de Marseille au bénéfice de la Métropole sur ce poste de suivi animation est forfaitaire et n’évoluera pas en fonction du montant final.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 005-228/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Aussi, il est important de rappeler les clefs de financement pour lesquels l’ensemble des partenaires s’engagent :

ANAH Métropole Ville Banque Territoires Copropriété

Travaux 70% du HT 12% du HT 9% du HT 0% Reste à charge

ingénierie suivi animation

PDS 50% du HT

Reste à

charge 13 500€/an 30 000€/an 0%

Aide au redressement 5 000€/copro + 150/lgt 0% 0% 0% 0%

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil de Territoire de prendre la délibération ci- après :

Le Conseil de Territoire Marseille Provence,

Vu

• Le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment l’article L. 5218-7 ; • La loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de Modernisation de l’Action Publique Territoriale et d’Affirmation des Métropoles ;

• La loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant Nouvelle Organisation Territoriale de la République ; • Le décret n° 2015-1085 du 28 août 2015 portant création de la Métropole Aix-Marseille- Provence ;

• Le décret n° 2015-1520 du 23 novembre 2015 portant fixation des limites des territoires de la Métropole Aix-Marseille-Provence ;

• Le procès-verbal de l’élection du 15 Juillet 2020 de Monsieur Roland GIBERTI en qualité de Président du Conseil de Territoire Marseille Provence ;

• La délibération du Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence n°FBPA 062-10934/21/CM du 16 décembre 2021 portant délégation de compétences du Conseil de la Métropole au Conseil de Territoire Marseille Provence.

• La lettre de saisine de la Présidente du Bureau de la Métropole ;

• Le projet de délibération portant sur « Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement - Approbation des 5 conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I de l'ensemble immobilier du Parc Kallisté ».

OUÏ LE RAPPORT CI-DESSUS,

Entendues les conclusions du rapporteur,

CONSIDERANT

• Que le Bureau de la Métropole envisage d’adopter une délibération relative à « Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement - Approbation des 5 conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I de l'ensemble immobilier du Parc Kallisté ».

• Que le Conseil de Territoire Marseille Provence doit émettre un avis sur ce projet de délibération.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 005-228/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

DELIBERE

Article unique :

Le Conseil de Territoire Marseille Provence émet un avis favorable au projet de délibération portant sur « Parc Kallisté - Marseille 15ème arrondissement - Approbation des 5 conventions de plan sauvegarde sur les copropriétés A, C, D, F et I de l'ensemble immobilier du Parc Kallisté ».

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié Conforme,

Le Président du Conseil de Territoire

Marseille Provence

Roland GIBERTI