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Conseil Municipal - DEL 064 07 2023 Annexes
unknown - DEL 027 04 2023 Annexe Attribution de subventio
unknown - DEL 090 09 2023 Annexe
Compte-Rendu - DEL 024 04 2023 Annexes 2
Document publié le Lundi 2 janvier 2023 par la commune de Saint-Benoît.
Lien du pdf (Compte-Rendu - DEL 024 04 2023 Annexes 2)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Culture et patrimoine, Logement,
PLU
COMMUNE DE SAINT BEN OIT Page 1 /1
REURTION F p ail1E É HE
‘ARRIVER #.5,# le {9 rt 707 4 Ye ; I F.
RN É ë AITEI 1E
| REGION REUNION 016806 www églon union.com Mairte Saint-Benoit | 07.02.2023
eme pau uen Monsieur ie Maire
COMMUNE DS SÀ. ANT BENOIT de ia Commune de Saint-Benoît
RÉUNION
ARRIVEE 07-02. 202% 21, RUE GEORGES POMPIDOU NINATES LYS CA 2800 1% A 97470 SAINT-BENOÏIT
D20223/357
Votre identifiant Région : 5051.3
{A rappeler dans toutes vos correspondances)
Affaire suivie par : Maëlle NICAULT
DGADDE / DADT / PST
Té| : 0262 48 28 98 - Mél : sar@cr-reunion.fr
VIREF : A2023/8 ce Fr ae .
mA |] Cf { \V ‘) WC, ©
N/REE : D2023/857 ‘in ne S . O8. 09. Jo2z2
OBJET : Analyse de la modification simplifiée n° 2 et de la mise en compatibilité du PLU au regard du SAR
Monsieur le Maire,
Par courrier en date du 02 janvier 2023, vous m'avez fait parvenir pour avis, en tant que Personne Publique Associée (PPA), votre projet de modification n°2 afin que notre collectivité puisse formuler son avis sur sa compatibilité avec le Schéma d'Aménagement Régional (SAR).
Votre projet de modification consiste à lever la servitude de projet de la parcelle AK810 et à approuver le projet d'aménagement de cette même parcelle. Le rapport de présentation, le règlement écrit, les dacuments graphiques, ainsi que le PADD de votre PLU sont modifiés en conséquence.
La parcelle concernée par la procédure est située en espace urbain à densifier au SAR, au sein de la Zone Prétérentielle d'Urbanisation du pôle principal de Saint-Benoît. Ainsi, l'opération projetée doit respecter les densités minimales du SAR, portées à 50 logements par hectare sur cette centralité.
En outre, au regard du SMVM, il est rappelé que le projet, situé sur les berges de la Rivière des Marsouins, ne devra pas entraîner de dégradation de la qualité des eaux et de la biodiversité de celle-ci et de son embouchure, puisque classées comme espace remarquable du littora au SMVM.
Au regard des éléments présentés, la Région Réunion émet un avis favorable à la modification simplifiée n°2 de votre PLU.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Maire, l'expression de ma considération distinguée.
La Présidente,
Signé électron ana DUPUY
Date de gra PL, présidente
D par délégation
ÉonarssT la DGS Cisudinre DUPUY
DÉRUS CENDRES QG LL LE DR A ITS 7 à EE CONSEIL RÉGIONAL, Avenue René Cassin Moufia, BP 67190, 97801 SAINT-B
Tél : 0262 48 70 00 - Mèl : region.reunion@cr-reunion.fr
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 PLU
Saint-Denis, le 10 janvier 2023
VIRéf. : courrier reçu le 03 janvier 2023 | |
1974/2022/PLU/VPISB l 016686
| ._ Mairie Saint-Benoit 01.02.2023 N'Réf. : - SG/IDPE-AA/PODEL-WV-dd. CN oo /GA APTE BAM Beno
Contact : Wily VELETCHY Hôtel de ville de Saint-Benoît Pôle Observatoire Etudes Data 9 Rue Georges Pompidou Tél. : (0262) 94 21 45 willy.veletchy@reunion.cci.fr 97470 Saint-Benoît
AR Cr ESS AR NT TOR DATE PAT EN TEEN TU gr , 2 LE GAUMONT
DEN CE ho CV: LJii
REUNION
ADOIVES : OL 02, 2027 AT h Objet : Avis sur le projet de modification simplifiée n°2 du PLU. Te OT PRTTA à CA 360 AU SS
Monsieur le Maire,
Dans le cadre du projet de modification simplifiée n°2 du PLU portant sur l'aménagement global de la parcelle AK 810 située au centre-ville et de la levée de ta servitude présente sur cette parcelle, vous avez sollicité l'avis de la CCI Réunion en tant que Personne Publique Associée et je vous en remercie.
Nous avons analysé les documents transmis par vos services.
Le projet exposé sur la parcelle consiste en fa création d’un complexe de 165 logements.
En Rez-de-chaussée, il y aura une alternance de logements et de locaux commerciaux notamment au niveau des bâtiments B, C et D en partie « Nord ».
l'est également précisé que des terrasses pour les commerces seront installées afin d'animer le parcours au niveau du quai.
La modification du PLU n'appelle pas de remarques particulières de notre part.
La CCI de la Réunion reste disponible afin de contribuer au développement économique de votre commune notamment par la mise en place d’un parcours d'accompagnement personnalisé des porteurs de projets, pouvant s'implanter dans ces nouveaux locaux.
Par conséquent, notre compagnie émet un avis favorable sur le projet de modification N°2 du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Saint-Benoît, tel qu'il nous a été souris.
Je vous prie de croire, Monsieur le Maire, à l'assurance de ma considération distinguée.
Le Président,” A
5 B rue de Paris - CS 31023 97404 Saint-Denis Cedex
TL. : 0262 94 20 00 Æ Fax. : 0262 94 22 90 F4 @ : se.dir@reunion.cci.fr
www.reunion.cci.fr Ë SIREN 189 742 117 Æ4 CODE APE 9411Z
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 CHAMBRE D ITOIRES RÉUNION
Siège Social!
24 rue de la Source
CS 11048
97404 SAINT-OENIS CEDEX
Té], 02 62 94 25 Sd
Email : prestdent@reunion.chambagri.fr
Urbe
COMMUNE Di1! BA LT BEN \
REUNION NOIT
ARRIVEZ 23,07 ,0028 Saint-Denis, le LMRB I à 1f X NUMER CS » ÉA2 oO24U A FEV 7072
017320 Mairie Saint-Benoit 2:
Monsieur 1e IMieut 23.02.2023
Hôtel de Ville
Rue George Pompidou
97470 Saint-Benoît
Vos Réf: 1975/2022/PLU/VP/SB
Nos Réf: FV/JA/IC/GS/KP/vra/N°07/2023_D3P
Objet : Avis modification simplifiée N°2 du PLU de Saint-Benoît
Dossier suivi par : Kelvin PAVADÉPOULLÉ
Email : Kelvin.pavadepoulle@reunion.chambagri.fr
Téi. : 0262 94 69 41
SERVICES AUX AGRICULTEUR
ET ACTEURS DES TERRETOINE
www.afnor.org
Conseil-Formation
processus certifié
5 51 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Établissement public
Loi du 31/01/1924
Siret 189 741 119 000 1
APE 94.:1Z
www.reunion.chambagrl.fr
Monsieur le Maire,
Vous avez adressé à la Chambre d'Agriculture, par courrier en date du 29
décembre 2022, la modification simplifiée n°2 du Plan Local d'Urbanisme de ia
commune de Saint-Benoît, conformément à l'article 1153-40 du Code de
l'Urbanisme et je vous en remercie.
En qualité de Personne Publique Associée, j'ai l'honneur de vous adresser nos
remarques.
Cette présente modification porte sur l'approbation du projet d'aménagement
global de la parcelle AK 810 située au centre-ville de Saint-Benoît, et en
conséquence, la levée de la servitude de projet frappant ce terrain au sein du PLU
en vigueur.
Ce projet n'a aucun impact sur les terres agricoles de la commune, ni sur
l'agriculture bénédictine. Ainsi, ta Chambre d'Agriculture émet un avis favorable
sur le présent projet de modification du PLU de votre commune.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Maire, l'expression de ma considération
distinguée.
ENT f
Frédètie VIE) Accusé de réception en préfecture 974-219740107-20230408-DEL024042023-DE Date de réception préfecture : 21/04/2023 017488 Mairie
Saint-Benoit 28.02.2023
RÉPUBLIQUE .-. FRANÇAISE
- COMMUNE DE LATE.
Liberté ESA Éd . é 5 EU CAT Lgalité
D'hriroe Toaternité F APRTVES 26 . O2. 209%
Mission régionale d'autorité environnemernttäle ‘= "": CP2 g 0 2%, À S
La Réunion
Saint-Denis, le 21 février 2023
Objet : Avis conforme de l'Autorité environnementale (Ae)
Dossier : Modification simplifiée n° 2 du PLU de Saint-Benoît
Vos réf: Votre courriel en date du 04 janvier 2023
Nos réf: SCETE/UEE/FO/ appui MRAe /n° 2023ACREU1
Monsieur le maire,
Je vous prie de bien vouloir trouver, ci-joint, l'avis de la Mission Régionale
d'Autorité environnementale (MRAe) de La Réunion sur le dossier cité en objet, en
application de article R.104-35 du code de l'urbanisme.
Cet avis conforme confirme l'absence de nécessité de réalisation d’une
évaluation environnementale et est mis en ligne :
— Sur le site internet de la mission régionale d'autorité environnementale de
La Réunion (MRAe) : www.mrae.developpement-durable.gouv.fr :
— et sur le site internet de la DEAL de La Réunion, portail SIDE (système
d'informations documentaires du développement durable et de
l'environnement) :
www.side.developpement-durable gouv.fr.
l devra par ailleurs être joint au dossier d'enquête publique ou, le cas
échéant, être mis à disposition du public.
Je vous prie de bien vouloir agréer, Monsieur le maire, l'expression de ma
considération distinguée.
Le président de la mission régionale
d'autorité environnementale
À Didier KRUGER
Monsieur le maire de la commune de Saint-Benoît
Service Plan Local d'Urbanisme
21 bis, rue Georges Pompidou
97470 SAINT-BENOÎT
Copie: Préfecture de La Réunion - Secrétariat Général — Service de la coordination des
politiques publiques, pour information
Service régional chargé de l’environnement {appui à la MRAe)
DEAL/ SCETE / unité évaluation environnementale
2, rue Juliette Dodu - CS 41009
97743 SAINT-DENIS Cedex 9
http://www. mrae.developpement-durable.gouv.fr/la-reunion-r30.himl
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 REPUBLIQUE
FRANÇAISE Liberté
Egalité
Lraternité
Mission régionale d'autorité environnementale
La Réunion
Avis conforme de la Mission Régionale d'Autorité
environnementale de La Réunion rendu en application du
deuxième alinéa de l’article R104-33 du code de l'urbanisme
pour la modification n° 2 du PLU de Saint-Benoît
La mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) de La Réunion, qui en a délibéré collégialement, le 21 février 2023, en présence de M. Didier KRUGER et de Mme Sonia
RIBES-BEAUDEMOULIN.
Vu la directive n° 2001/42/CE du Parlement Européen et du Conseil du 27 juin 2001 relative
à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l'environnement et
notamment son annexe fl;
Vu le code de l'urbanisme, notamment son article R104-33 deuxième alinéa ;
Vu le décret n° 2016-519 du 28 avril 2016 portant réforme de l'Autorité environnementale ;
Vu le décret n° 2022-1165 du 20 août 2022 portant création et organisation de l'inspection générale de l'environnement et du développement durable ;
Vu l'arrêté de la ministre de la Transition écologique du 11 août 2020 portant nomination
de membres de missions régionales d'autorité environnementale du Conseil général de l'environnement et du développement durable (MRAe) ;
Vu le règlement intérieur de la MRAe de La Réunion adopté le 11 septembre 2020 et publié
le 25 septembre 2020 au bulletin officiel du ministère de la Transition écologique ;
Vu la réception de la demande d'avis conforme en date du 04 janvier 2023 relative à la
modification simplifiée n° 2 du PLU de Saint-Benoît, en application des articles R104-33 deuxième alinéa à R104-35 du Code de l’urbanisme ;
Avis conforme N° 2023ACREUT
Mission régionale d'autorité environnementale de La Réunion
1/3 Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 & Considérant que :
le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Benoît a été approuvé par délibération du conseil municipal du 06 février 2020 et a fait l'objet d’un avis de l'Autorité environnementale en date du 30 octobre 2019 ;
la procédure de modification simplifiée n° 2 du PEU de la commune de Saint-Benoît, prescrite par délibération du conseil municipal en date du 17 novembre 2022, a pour principaux objectifs :
> d'approuver l'aménagement global d'un terrain stratégique du centre-ville pour l'accueil d'habitat et de commerces (parcelle cadastrée AK 810 d'une superficie de 5 742 m°);
> de lever en conséquence la servitude de projet existante sur les documents graphiques du PLU (planche 1).
Considérant que :
la procédure de modification simplifiée du PLU n'a pas pour objet d'ouvrir à l'urbanisation de nouvelles zones du territoire communal (pas de changement du bilan des surfaces consommées) et n'induit pas la suppression d'une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages et des milieux naturels;
celle-ci se limite à lever une servitude de projet instituée dans une zone urbaine (de type Ua) en application de f'article L151-41 5° du Code de l'urbanisme, sans augmenter les possibilités de construire sur la parcelle concernée ;
ladite servitude de projet avait été mise en place lors de la révision générale du PLU de Saint-Benoît afin de permettre la poursuite des échanges nécessaires du promoteur avec l'architecte des bâtiments de France (ABF) de par la situation du terrain d'assiette dans les périmètres de protection de 500 mètres de monuments historiques inscrits (église paroissiale de Saint-Benoît et sa fontaine) ;
l’avis conforme de l'ABF sur le projet global d'aménagement et de construction sera requis au stade de la demande d'autorisation d'urbanisme, dont l'instruction relève de la compétence de la commune de Saint-Benoît;
le terrain d'assiette du projet était occupé par l'ancien centre hospitalier de Saint-Benoît (maternité) dont les bâtiments en ruines sont en cours de démolition ;
les trois arbres fruitiers présents sur la parcelle (manguiers et letchis non protégés au titre du PLU) sont conservés et intégrés au projet porté par la société « SCCV LA RIVIÈRE » :
le terrain se situe près des berges de la rivière des Marsouins (séparé par un sentier pour les piétons et les vélos), mais il n'est pas concerné par des zones d'aléas forts inconstructibles au regard des plans de prévention des risques naturels en vigueur sur le territoire communal (PPRN « inondations et mouvements » et PPRL «littoral» de Saint- Benoît approuvés le 02 octobre 2017);
l'évaluation environnementale du PLU de Saint-Benoît réalisée en 2019 ne relève aucun enjeu environnemental sur cette parcelle urbaine du centre-ville ;
Avis conforme N° 2023ACREU1
Mission régionale d'autorité environnementale de La Réunion
2/3 Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Rend l'avis qui suit :
La modification simplifiée n°2 du PLU de la commune de Saint-Benoît n'est pas susceptible d’avoir des incidences notables sur l'environnement et sur la santé humaine au sens de l'annexe II de la directive 2001/42/CE du 27 juin 2001 relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l’environnement et il n'est pas nécessaire de le soumettre à évaluation environnementäle.
Conformément à l'article R104-33 du code de l'urbanisme, la commune de Saint-Benoît rendra une décision en ce sens.
Le présent avis sera joint au dossier d'enquête publique ou de mise à disposition du
public.
L'avis est mis en ligne sur le site internet de l'Autorité environnementale.
Saint-Denis, le 21 février 2023
Le président de la MRAe,
Didier Kruger
Avis conforme N° 2023ACREUT
Mission régionale d'autorité environnementale de La Réunion
3/3 Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU - parcelle AK 810
MODIFICATION SIMPLIFIEE N°2
DU PLAN LOCAL D'URBANISME
Approbation du projet d'aménagement global de la parcelle
cadastrée AK 810 et levée de la servitude de projet
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement / Service PLU - Version portée à la consultation des PPA et du public - décembre 2022
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU -- parcelle AK 810
SOMMAIRE
Introduction LU isssisssnsssssensessseserenns p.03 Exposé des motifs ss p.04 Présentation du projet « SCCV La Rivière » p.09 Modification des pièces du PLU p.11 Impact de la modification simplifiée n°2 du PLU sur l'environnement …..p.18 ANNEXES ss rrsreenmnrnassevennen senc nennenneemevmnnnesnnneneenensennaneeseseeneennnnneer p.18
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement / Service PLU - Version portée à la consultation des PPA et du public - décembre 2022
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU - parcelle AK 810
INTRODUCTION
La commune de Saint-Benoît a approuvé son Plan Local d'Urbanisme (PLU) par délibération du conseil
municipal n°005-02-2020 en date du 06 février 2020,
Depuis, une modification simplifiée a été prescrite par le biais de la délibération n°016-07-2020 en date du 13 juillet 2020 mais n'a pas encore été approuvée,
La version du PLU approuvée le 06 février 2020 est donc toujours en vigueur.
Aujourd'hui, il est nécessaire de procéder à une nouvelle modification simplifiée du PLU concernant la parcelle cadastrée AK 810 située au centre-ville de Saint-Benoît (terrain d’assiette de l’ancienne maternité).
En application de l'article L. 153-45 et suivants du Code de l'Urbanisme, un PLU peut faire l'objet d'une
modification dite « simplifiée » dans les cas suivants :
1° Dans les cas autres que ceux mentionnés à l'article L. 153-41 :
- Majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du pian ;
- diminuer ces possibilités de construire :
- réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;
- appliquer l'article L. 131-8 du présent code.
2° Dans les cas de majoration des droits à construire prévus à l'article L. 151-28 :
3° Dans le cas où elle a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle.
Cette procédure peut être à l'initiative (...) du maire (..).
Ÿ
En l'espèce, l'objet de la modification simplifiée n°2 du PLU de Saint-Benoît vise à :
- approuver le projet d'aménagement global de la parcelle AK 810, qui respecte les règles du PLU en vigueur ; - lever la servitude de projet frappant ce terrain, afin de permettre la délivrance du permis de construire.
Aucune disposition du PLU en vigueur ne nécessitant d'adaptation afin de permettre la réalisation du projet d'aménagement de la parcelle AK 810, c'est dans le respect des dispositions du code de l'Urbanisme
précitées que l'arrêté municipal n°1354/2022 en date du 17 novembre 2022 a été pris, engageant la
procédure de modification simplifiée n°2 du PLU de Saint-Benoît.
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement / Service PLU — Version portée à la consultation des PPA et du public - décembre 2022
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU — parcelle AK 810
EXPOSE DES MOTIFS
Le PLU approuvé le 06 février 2020 a placé la parcelle cadastrée AK 810, d’une superficie de 5742 my située
au centre-ville de Saint-Benoît, dans un secteur de projet, soumis à la disposition suivante :
Règlement de la zone Ua {centres urbains)
Section 1 - Usage des sols et destination des constructions
Article U-2. Occupations des sols et destinations des constructions interdites
Règle :
2° En zone Ua, dans le secteur faisant l’objet d’une servitude de projet :
Dans le secteur identifié par un trait bleu au document graphique, dans l'attente de
l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, toute construction d'une
superficie supérieure à 20m? est interdite pendant un maximum de cinq ans à compter de
approbation du PLU, à l'exception des travaux ayant pour objet l'adaptation, fe
changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes.
Explication de la règle :
Dans le secteur de l’ancienne maternité (parcelle cadastrée à la date d'approbation
du PLU AK 810) un projet est cours d'élaboration et en discussion avec les services
de l'Etat. Ce projet fera, si nécessaire, l'objet d’une disposition particulière intégrée dans le PLU. Dans l'attente, il est important limiter les constructions, pour ne pas
risquer de compromettre ce futur prajet.
C'est pourquai le PLU applique le 5° de l'article L 151-41 du code de l'urbanisme
qui prévoit que le plan peut instituer « dons les zones urbaines et à urbaniser, des
servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée
au plus de cinq ons dans l'attente dé l'approbation par la commune d'un projet
d'aménagement globoi, les constructions ou installations d'une superficie
supérieure à un seuil défini par le réglement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour
effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de
destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes 5. Cette
servitude sera supprimée dès que la commune aura pu modifier le PLU pour
intégrer un projet de réaménagement du secteur. À défaut, elle prendra fin 5 ans
après l'approbation du PLU, conformément à la lai qui limite sa durée de validité.
Historique justifiant la mise en place de cette servitude de projet :
L'insertion de cette disposition au sein du PLU découle des difficultés d'entente qui avaient existées pendant la révision générale du PLU entre le porteur de projet initial et l'ABF, s'agissant de la hauteur maximale des constructions. En effet, le porteur de projet de l'époque souhaitait réaliser un signal architectural d'entrée de ville via une construction en R+5, ce qui n’était pas validé par l'ABF.
Afin de ne pas retarder ou compromettre l'approbation du PLU du fait des désaccords portant sur ce seul projet, il a été décidé de placer la parcelle AK 810 dans un secteur de projet, étant prévu que des échanges ultérieurs à l'approbation du PLU auraient lieu avec l'ABF pour trouver un terrain d'entente sur ce point bloquant. Le PLU nécessiterait alors, certainement, d'être modifié pour s'adapter au projet.
— Cette adaptation du PLU au projet d'aménagement de la parcelle n'est plus d'actualité, dans la mesure où le projet ci-après présenté « SCCV LA RIVIERE » respecte les rèates-dtt-PEU-en-viquetr: — Toutefois, il est nécessaire de modifier le PLU, afin de lever cette servifl
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement { Service PLU - Version portée à la consultation des PPA et du public - décembre 2022
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU — parcelle AK 810
1. Localisation du terrain
La parcelle AK 810 se situe au centre-ville de Saint-Benoît, en bordure de la rivière des Marsouins, le long de
l'artère centrale rue G. Pompidou et de la rue Montfleury,
S'y trouvent les ruines de l'ancienne maternité de Saint-Benoît, en cours de démoïition.
N :
Clan HER OU
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pr
2. Extrait du cadastre
FINANCES PUBLIQUES
EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL
Département :
LA REUNION
Cenmune .
SANT-BEHON
Setion : AK
Feye : 0CO AK 01 7673410
Échelle d'origine: 111003
Écrelle d'éditièn : 1800
Use d'édon : O;1 142022
(fuseau hèrare ds las}
Coordannées en projection : RORG2U PA
Le plan visualisé ue cet extrail est gété par le céntre
es {mpôla lonchèes sulant :
Saint Dénis de ja Heunton
1 rue Champ HéssiÜS 91013 57744
97744 SAIMT-UÉRIS CÉDEX à
161. 02 62.48.69. ( -{ax C2 62. 48.68.02
cdi salnt-denis-s-ts-reuncndg"p tnances gouv.fr
N :
(Sourc e : cadastre, gouv. fr)
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement / Service PLU - Version portée à la consultation des PPA et du pubiic - décembre 2022
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU — parcelle AK 810
3. Photographie aérienne (BD ORTHO IGN 2017)
{Source : ORTHOPHOTO IGN 2017 fournie par la CIREST)
4, Extrait du document graphique (planche 1) du PLU en vigueur
Du
13 mètres Périmètre de projets
La parcelle AK 810 se situe en zone urbaine (Ua) correspondant aux centres urbains, où la hauteur maximale des constructions est limitée à 13 mètres au faitage. Le périmètre de projet ast renrésenté an document graphique du PLU par un trait bleu.
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5. Périmètre de protection des Monuments Historiques
PLU : PLAN LOCAL D'iRSAHISME
Protection dés Horuinerea Héitceiques {ABF)
ADF fenétre
Fe C2 D Et #
{Source : Périmètres Monuments Historiques fournie par la CIREST)
La parcelle AK 810 se situe dans les périmètres de protection de l'église paroissiale de Saint-Benoît et de sa
fontaine, monuments historiques inscrits (Arrêté du 26/01/2012).
6. Extrait du document graphique (planche 3) du PPR multirisques en vigueur (approuvé le
02/10/2017 et annexé au PLU)
B2u Aléa moyen mouvements de terrain en zone "secteurs jugés sécurisables" et un aléa nul, faible où moyen inondation.
Aléa faible mouvements de terrain combiné à unk°” . co
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Au regard du PPR multirisques :
La parcelle AK 810 se situe en zones :
- blanche, constructible sans conditions dans le respect du règlement de la zone Ua du PEU, - bleue (B2u), où les constructions nouvelles sont autorisées à condition de s'implanter au-dessus de la côte de référence. Pour toute construction projetée en zone B2u, il est nécessaire d'attester de la réalisation d’une étude technique préalable, laquelle aura notamment pour but de déterminer la côte de référence, qui devra se situer entre 0,50 cm et 1,00 m au-dessus du terrain naturel.
7. Extrait du document graphique {planche 1} du PPR littoral en vigueur (approuvé le 02/10/2017
et annexé au PEU
La parcelle AK 810 se situe en zones :
- blanche, constructible sans conditions dans le respect du règlement de la zone Ua du PLU, - bleue - B, où les constructions nouvelles sont autorisées à condition de s'implanter au-dessus de la côte de référence fixée à 0,50 cm au-dessus du terrain naturel.
—+ L'ensemble de ces éléments (dispositions du PLU et des PPR en vigueur) sont respectés par le projet « SCCV La Rivière » ci-après présenté.
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PRESENTATION DU PROJET « SCCV La Rivière »
1. Informations préliminaires :
+ Propriété du terrain ; privée
+ Superficie du terrain : 5742 m?
e Porteur de projet : SCCV LA RIVIERE
e Architectes en charge du projet : Architectes de l'EPERON (agence@archi-eperon.com) + Procédures d'urbanisme en cours :
Permis de Démolir n°PD97441022D0002 délivré le 08/03/2022.
Les travaux de désamiantage et de démolition des ruines de l'ancienne maternité sont en cours depuis le 19 juillet 2022 jusqu'au 24 mars 2023 selon les programmations des entreprises en charge.
Permis de construire n°PC97441022A0196 déposé le 31/10/2022 en cours d'instruction. Le dossier fera l'objet, le cas échéant et avant toute délivrance du PC, de modifications suite aux avis des personnes publiques associées et aux observations du public.
I pourrait aussi faire l'objet d'un sursis à statuer dans l'attente de l'approbation de la présente modification simplifiée du PLU, nécessaire pour permettre de délivrer le PC.
Elément significatif : 3 beaux arbres (manqguiers et letchis) présents sur la parcelle sont conservés et intégrés au projet (arbres non protégés au titre du PLU).
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2. Descriptif du projet, plans et vues
Cf. Annexes :
1 - Notice descriptive du projet
2 — Plan de masse
3 — Coupe d'ensemble
4 Plans des façades (ensemble et bâtiment A)
5 — Plans des façades (bâtiments B, C, D)
6 — Document graphique, insertion.
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MODIFICATION DES PIECES DU PLU
La présente procédure de modification simplifiée du PLU a pour objets :
- d'approuver le projet d'aménagement de la parcelle AK 810
- de lever, en conséquence, la servitude de projet inscrite au sein du PLU.
De ce fait, les pièces suivantes du PLU nécessitent d'être modifiées :
e Règlement écrit : Zone Ua
e Documents graphiques :
Planches ? (centre-ville et périphéries) et 7 (vue d'ensemble de la commune)
e Rapport de Présentation : Pièce 1.3- Justification des choix — Partie 11: Les choix retenus pour
établir l'ensemble des pièces du dossier de PLU de la commune de Saint-Benoît, pages 259 et 260
« 2) Le périmètre de projet de la parcelle AK 810 »
° PADD: {. L'orientation générale pour la commune : Saint-Benoît, la capitale de l'Est - 1.1.2 La mise
en valeur et le développement de l'axe constitué par la rivière des Marsouins et sa continuation sur le
front de mer, page 6.
4, Modification du règlement écrit de la zone Ua
Du fait de la levée de la servitude de projet, le règlement de la zone Ua sera modifié comme suit :
Rédaction actuelle (PLU en vigueur)
mice : ici Règles —’ : iii Li :
tes asia figurent dns cette colonne sont Gpoos2b, es è taus les travaux, ccrseuctons, : : : réoagements plarthons. nffouliements ou echaussements dessoë Fi LU * - EÏ Guk cuverures d'installations dassées. - TRS
Section 4. - Usages des sols et destination des constructions
Article U 2, Orcupations des sois
et destinations des construttions fnterdites
Sent interdites :
| 1" En zones Ua et Un:
Dans les zones où les habitations sont autorisées, le PLU interdit tcgquement l'implantation de constructions ou d'activités qui ne sont pas compatibles avac la
proïmité de l'habitat, notamment à cause de la pollution qu'elles sont susceptibles de générer ou de nuisances, notamment sonores où olfactives.
l-Les occupations et atiisations du sol présentant des csractéristiques incomsatibles avec la À proximité de l'habitat.
Dans les centres urosins de Saint-Benoit et Ssintz-Anne, le PLU interdit les constructions destinées aux exploltations agricoles ou forattières dans {a mesure où à s'agit de cœurs dé ville, davanisge destinés à accueillir des commerces,
services et habitations, Cette rèpie vise à éviter {a gèn2 pouvant être occasionnée par ces conctructions fdreulation des engins agricoles, notamment). Les constructions destinéez aux exploitations agricoles ou forestières sont en revanche autorisées dans des secteurs spécifiques de [a zone Ut.
-Les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières.
Le PLU interdit les industries dans les centres villes, qui sont destinés à accueillir
des habitations, commerces et services. Cette règle vise à garantir la qualté des paysages urbains dans ces cœurs de vite. Les industries de petites talliez sont en revanche autorisées dans les secteurs périohériques {Ubÿ) et dans la zone dédiée aux attivités économiques (Ueÿ,
J -Les constructions à usage induitriel, sous réserve, pour la zone Ub, de l'article U 3.
#9" En zone Ua, dans le secteur faisant Yebjet d'une servitude de projet :
Dans le setreur identifié par un trait bleu au document gtaphique, dans l'attente de
À l'eporobetion par la commune d'ün projet d'aménagement global toute construction d'une À supsrrie supérieure à 20m° ect interdite pendant Un maximum de cinq ans à compter de l'approbation du PLU, à l'exception d25 traveux ayant pour objet l'adaptation, le ansement de destination, & réfection ca l'extension linitée das constructions assistantes,
Dans le secteur de l'ancisnne maternité {parcelle cadastrée à a date d'approbation du PLU AK 80) un grojet ext cours d'élabaration et en discuzsion avec les sersices de Etat, Ce projet fers, nécessaire, l'objet d'une disposition particulière intégrée dans le PEU. Dèns Fatrents, il est ifiportant Îmiter les construcions, pour ne pas risquer de compromettre ce futur 50
#1
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‘Les dispositions Sgurant aus certe conne sont copos2bles à tous IRE trOVTUX constructions,
aménagements. plantations, offouillerents cu éahoussements. ges sos. et aux Cuverturez 4 instalotions cassée. : ; ‘
C'est pourquol 1e PLU aoplique le S° de l'artidie t, 1511 du code de l'urbanisme qui prévoit que le plan peut inctituer « dons les zones urhoines et à urbaniser, Des servitudes interdisant, sous rézerse d'une justification porticukère, pour une durée ay clus de cinq ans dons F'attente de l'opcrabation par la commune d'un prajet d'arénagement global, !ss constructions ou installations D'une superficie supéneure à un seuil défini par le règlement Ces servitudes ne peuvent ovair paur effet d'interaire les travaux ayant pour objet l'adoptation, le changement de destination, fa réfection cu l'extension Nmitèe des constructions existantes u, Cette
servitude sera supprimée dès que la cornmune aurs pu modifier te PLU pour Intéprer Un projet de réaménagement du secteur. À défaut, ele prendra fin 5 ans
après lapprotation du PLU, conformément à la {ei qui limite sa durée de validieé.
9° Dans ia zone Us située sur le périmètre da & distillerie Rivière du Mät à Beaufonds et identirièe sur le dotument graphiaue du PLU oar {a loupe Li, les constructions nouvelles sont
interdites sur l'espace non aecicandi apparaissant dans l'annexe 11 du présent réglement. L'écran végétalisé comnose d'escences de hautss tiges apparaissant dans cetts annerke Li doit également être respecté (cf che annexe du réglement N'L1}.
4* Dans la zone Ue située à Petit Saint-Pierre et identifiée sur le document graphique du PLU par la loupe LA, tes règies qui s'apatiquent sont celles contenues dans l'annexe L2 du récent reglement (cf. fiche annexe du réglement N'L24
5* En zone Ve gt Up:
- Les constructions à u:age d'habitation à l'exception :
1} des légements de gardiennage incorporès au bâtiment d'activité,
2} des lesements ébidjants de l'internat du CFPPA situé en zoné Ue sur le tectaur de la zone d'activités de Reaulieu.
Rédaction modifiée :
l’espace non sedificandi situé eur cette zone Ve conctitue üne mama de recul wis-
è-vis des habitations les plus proches et sert d'espace tampon où toute
construction nouvelle est interdñe, hors aménagement de voirie et circulation.
L'écran végétal au droit de la propriété de la dutllere favorise l'intégration payzegère des cuves avec leur environnement, dont le lotissement SEMAC,
La zonz Ve de Petit Saint-Pisrz étant située en bordure de coupure d'urbanisation, ele est concernée par des prescéiptions et des orientations d'aménagement et de programmation spécifiques, afin de garantir linsztion
paysagère des constructions en encadranties passibäités ds constniire.
Dans la zone d'activité, seuts les fogements de gardiens sont acceptes. ts doivent
être incorporés au bâtiment principal, de façon à éviter des ventes ultérisures qui courratent créer de Phabitation résidentielle dans une zone où sent autorisées les activités incompatibles avec ts proximité de l'habitat.
Une exception est aussi faite pour le Centre de Formation Frofassionneile et de
Promotion Agricole {CFPPA), centre de formiatian existant pouvant accueillir des intemes au sein de Pinremat, sur le zone Ue de Bezuliau,
Section 1. - Usages des sois et destination des constructions
Articte y Le _2. Ocrupations des sols
et destinations des constructions interdites
‘sont interdites :
a En z ZONESs {a €et eV :
Les occupations et utilisations du sol présentant des caractéristiques incompatibles àavec ta proximité de l'habitat.
- Les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières.
- Les constructions à usage industriel, sous réserve, pour le zone Qt, de l'article U 3.
Rég'an.galéc da 8e ds Sa 4tB angl Versa 2:42 d2:3%
Dans les 2ones où tes habitations sont autorisées, te PLU interdit togiquerment l'implantstion de constructions où d'activités qui re sont pas compatibles avec la
proximité de l'habitat, notamment à cause de [a pollution qu'elles sont susceptibles c de : EÉnérer ou de nuisantes, notamment sonOEs OÙ olfactives,
Dans les centres urbains de » Saint-Benoit €Et | Sainte-Anne, de PLU interdit. les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières dans 8 mesure
où il s'agit de cœurs de ville, davantage destinés à accueillir des commerces,
services et habitations. Cette régle vise à éviter la gène pouvant étre occasionnée par ces constructions (circulation des engins apricoles, notamment}, Les
constructions destinées aux exptoitations agricoles oufarestières sont en revanche putorisées dans des secteurs spé “ufiques
Le PLU interdit tes industries dons les centres villes, qui 5 sont st destinés à è accueillir des habitations, commerces et services. Cette règle vise à garantir la qualité des
paysages urbains dons ces cœurs de vilie. Les industries de petites tailles sont en
revanche autorisées dans tes secteurs périphériques (Uh) et dans ia anne dédiée aux activités économiques (Ve).
rad frs asre tin nt PL
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3° Dans ha zone Le située sur le périmétre de ke distilerie Rivière du Mât à Beaufonds el
identifiée sur le dooiment graphique du PLU par la loupe Li, les constructions nouvelles sont
interdites sur l'espace non sedificandi apparaissant dons l'annexe LE du présent céglement.
L'écran végétalisé composé d'essences dé hautes tiges apparaissant dans cette annexe L1 doit également être respecté (cf. fiche ancexe du règlement N°L1j.
4" Dans ta zone Ue située à Petit Sant-Pierre € iientifiée sur Le document graphique du PLU
par la foupe L2, les régies qui s'appliquent sont celtes contenues dans l'annexe L2 du présent rèplement {cf. fiche anrexe du réglement (12).
5° En zone We etUp:
-Les constructions à usage d'habitations l'exception:
1j des logements de gardiennage incorporés au bâtiment d'activité,
2j des logements étudiants de l'internat du CFPPA situé en zore Ve sur le secteur de la zone d'activités de Beaulieu.
6" En zone Ut:
- Toutes les constructions à l'exception des équipements et hébergements touristiques et des constructions affectées au logement du personnel travaillant sur Le site.
7° En zones Up etUb, dans tes espaces hachurés envert sur le document graphique, qui
correspondent à Un corridor écologique protègé (de part ett'autre de fa ravire la Sourdire), toute construction est interdite.
1=
Modification simplifiée n°2 du PLU — parcelle AK 810
L'espôce ron sedificandisitué sur cette zone Ug constitue une mafge dé recul vis-
à-vis des habitétions les plus proches et sert d'espace tampon où tolte
construction nouvelle est interdite, hors aménagement de voiris et circulation. L'écran végétal au droit de la propriété de la distillerie favorise l'intégration paysagère des cuves avec leur environnement, dont le lotissement SEIMAC.
La zone Ue de Petit Saint-Pierre étant située en bordure de coupure
d'urbanisation, eîle est concernée par des prescriptions et des orientations
d'aménagement 8t de programmation spécifiques, afin de pérantir l'insection
paysagère des constructions en encadrant les possibilités de construire.
être incorporés au bâtiment principal, de façon à éviter des ventes ultérieures qui
pourcaient créer de l'habitation résidentielle dans une z2ore où sont autorisées les activités incompatibles avec l8 proximité de l'habitat.
Une exception est aussi faite pour le Centre de Formation Professionrelle et de Promotion Agricole (CFPPA), centre de formation existant pouvant accueillir des
interres au sein de l’internat, sur (a zone Ve de Beaulieu.
Âfin de garantir la vocation touristique de la zone.
Afin d'éviter que des constructions nouvelles compromettent la bicdiversité.
Ségtemgatén 44 Fu Ja Sa akBanot Verres aie de gore) oslaa ons f£s qd Piu à î
Dans le zore d'activité, seuls les logements de gardiens sont acceptés. Ils doivent
La version modifiée du règlement de la zone U fait état de la suppression du 2° de l'article U-2, lequel faisait référence au secteur de projet localisé en zone Ua.
Les explications concernant cette règle sont aussi supprimées de la colonne de droite du règlement.
Justification des choix :
Le projet « SCCV La Rivière » respectant les règles du PLU en vigueur, aucune disposition du règlement du PLU, autre que celle relative à la servitude de projet, ne nécessite d'être modifiée, Le projet d'aménagement respectant le PLU en vigueur et la servitude de projet étant levée, toute mention à cefte disposition 2° de l'article U-2 du règlement écrit est supprimée.
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2. Modification des documents graphiques
Extrait de la planche 1 (PLU en vigueur), identique à la planche 7 (vue d'ensemble de la commune)
7" *
S
Justification des choix :
La servitude de projet étant levée, le trait bleu qui la matérialise disparaît en conséquence des documents graphiques du PLU. Il en va de même pour la légende qui y faif référence su)
14
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3. Modification du rapport de présentation
Rédaction actuelle (PLU en vigueur)
Commonr de Saint Kent
Otjet : PLU - itapport de nrhcétotion furtification des chañe
jet ele la pa lle AK 810
Ai
tent
article U-2 dispose:
2° La une Un, dance secteur hisont Fubjet d'urs scrvitude de prajet :
Commune de Saint Renalt
objet : diLU + Roppôrt de pnésentaltion justifleubhant des choîc
Vue proposée pt GHER/OCIDIM, vue façade res
ba ivii
er avec de Prop ANNEEAl ste he Developpreient
Feet
fu 2.)
Loue et foot ie set
cet
PLAN
LOCAL
D'URBANISME
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ein du ta zone Ua, be décurant graphique du FU de 2034 khentifir cu blearun pénètre de profet such parerile endatrte AR n'#Â0 opprartennt au GHIEK (are dit
ain d'acsiette de l'andéane moteroite de Saint-Benoît, aujoed' ht ve Got de tune. Wre gro
QUHHIE IE raut de alger une opération d'omemnument compose de toners de standing, aderromdaires rabat, des bpements Etudiants, cles Éyuipemeets,
commerces ea placelte oùrertes ous Hihitants, ainéi qu'ur cheminement vers les berges de La rivbee dis Blassouens, La hniteur msn dis Constructions phUr Le
projet fait Jétnt pntre fe puttéuir de projet et is 2esvlces dé FERA Polamimernt l'AG, Dans d'attentu d'un dé
de l'aniénagement du centre Be que dons le cidre sfr HERO qui receurepe les initiatives dus ces EYES ons dus coctoies AMSRU, fait l'objit d'un pétimelte de projst.
L Aepieeutes rEbe EU fo LORS ET Qt moif fs
Ë ‘aus le Secleur dont le périmétie ut identifie par un trut bleu, dons Fattente de i
7 À l'approbatlinn par D cemmaunt d'un projet d'anéaagement plolal, toute j Ait è e € . . « .
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Rédaction modifiée :
À la suite de la page 260 est ajoutée l'explication suivante :
Levée de la servitude de projet via la modification simplifiée n°2 du PLU :
Dans le respect du règlement du PLU approuvé le 06 février 2020, la procédure de modification simplifiée n°2 du PLU prescrite par l'arrêté municipal n°1354/2022 en date du 17 novembre 2022 a permis la levée de la servitude de projet indiquée ci-dessus, suite à l'approbation par le conseil municipal, après consultation des personnes publiques associées dont l'ABF, du projet d'aménagement global du terrain.
Le projet décrit ci-dessus, consistant en la réalisation d'un programme d'habitat intermédiaire comprenant des logements étudiants en majeure partie, ainsi que des logements pour personnes âgées et des commerces, respecte le PADD, Il répond aux besoins de la commune en termes de logements en centre-ville, et contribue à la redynamisation de ce dernier, en permettant l'accueil d'une population étudiante, futurs actifs, et de commerces en plein cœur de ville.
Pour rappel, la servitude de projet mise en place par le PLU de 2020 découlait des difficultés d'entente qui avaient existées à l'époque de la révision générale du PLU entre le porteur de projet initial (GHER/OCIDIM) et l'ABF, s'agissant de la hauteur maximale des constructions souhaitée, Afin de ne pas retarder ou compromettre l'approbation du PLU du fait des désaccords portant sur ce seul projet, il a été décidé de placer la parcelle AK 810 dans un secteur de projet, étant prévu que des échanges ultérieurs à l'approbation du PLU auraient lieu entre les parties et l'ABF pour trouver un terrain d'entente sur ce point bloquant. Le PLU nécessiterait alors, certainement d'être modifié pour s'adapter au projet.
Ce n'est néanmoins plus le cas, puisque le projet « SCCV La Rivière » respecte les règles du PLU en vigueur et ne nécessite pas de faire évoluer le règlement écrit ou les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) de ce dernier, afin de permettre sa réalisation.
En conséquence, la servitude de projet mise en place par le PLU approuvé en 2020 a été levée par la modification simplifiée n°2 du PLU, ayant approuvé l'aménagement global du terrain.
Justification des choix :
La partie du rapport de présentation relative au périmètre de projet de la parcelle AK 810 comprend les justifications relatives à la levée de la servitude et en conséquence, à la présentation du projet d'aménagement global de la parcelle.
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4, Modification du PADD
Rédaction actuelle (PLU en vigueur)
1.1.2, La mise en valeur et le développement de l'axe constitué par la rivière des Marsouins et sa continuation sur le front de mer
La commune de faint-Becnit est travereée par la rivière perinaneutr des Miarouius, Ole dispose aussi d'un front de ner, Que be te de l'ancienne gare CPR, quéaffse un cadec ut des
polis de vue sur l'océan qui méritent d'èlie connus el votorisès, 1 s'agit d'atouts patrimoniaux, unlronnementaux, paysagers &t loudisliques forts que le PLU met en valeur de plusieurs
façons,
Tout d'abord, en poursuivant Paménagéement des berges de fa rivière, dans fa condinilé des travaue réatisés dons le cadre de sn endiguemnent, afin de développui l'aceutit des piclenus
et fes checations douces, L'objectif est de Caurner ke habitunts vors la rividie par Ki création de voies el promenades touraéus vers ses berges, la rédlisalion d'iménagements de loisire
fype Dassin de baignade.f Farnénagemnent d'une voie douce reliant le sentier littoral, Le front dé mer dé l'ancienne gure CHK ct le site de Bethléem…
Mais auss, ca meottont Faccent sur l'orménagement de 3 sites spécifiques :
l'aménage ment du sentier IHtorat El Fa poursuite de Panénagenment de. orgues de lo rivière, puisse accueillir des activités lurielles de sestauralion et tie Lolsirs. sort, culturels. \ ain dde
devenir un heu de rehconlie et daniowlion pour teul l'Est,
Le PEU prévok dans ce cadre, ha valorisalion des vestiges de l'ancienne pare CFR qui duvra so faire dans te respect de son dontié paldimontale, ainsi que la création d'équipements divers
(de restoutolion, louristiques, spostils, du folshks.} dont un parvis couvert permétlant d'accueil dus ondmalions el activités. Ous parkings supphémuntalres sciunt aussi ciéés et fu site
desservi par les tronspests en commun.
- le teccale de Fancienne maternité, où un projot d'habitat comportant notamment, des logements intermédiaires et de standleg inst que des espaces publics, commerces et bureau,
st actueflersent ea cours d'études. Les échanges duvant se poursbivre enlie tr primo privé et los Serdces de l'Etat (Acchhecte des Hâtinionts de trance} ce Lorrain est placé dans te
PLU en secteur de praet. Atçune construction ne pourca y être édifiée Jasqu'à ce que le projet ne soit complétement abouti et validé pac l'ensemble des partenaires avsuties,
- le suelour de Le Cunordel, situé continuité du centre-ville, où ser à créé un quartier nouveau à proxiraité dv la gare routière, de {a voie expresse et de la rivière des Marsouins. Ce
quactier dofe primettie de faite fa Jorion entre be mabtlien d'unc agdrultute talsonoge et maraichère etiles patties ucbanisées, Des &4 diperments seront épalommnt réalisés 4ur te | { F J
secteur, notamment un espace vert public le long de la tivière des Marsauins # compeeodra notamment des logements intermédisires et de standing.
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d'hobitot
Duo cie ‘ Ouourllet nouregy privé . CE te Conatdel ancienne rpnopement : Valoilsatton maternité lu front ie mer
site de Belhièem
Lure des Meireges 4
Front de tier - véctiges do ancienne gore 4 valoriser
Rédaction modifiée :
Le terrain de l'ancienne maternité, où un projet d'habitat comportant notamment, des logements
intermédiaires efce-standing, ainsi que des espaces publics ef commerces EHDURAUX est prevu actuellement en-cours-études- LOS é6#anges
Justification des choix:
Le projet « SCCV La Rivière » respecte l'esprit du PADD dans la mesure où il s’agit d'un programme d'habitat comprenant des logements intermédiaires et des commerces. Ainsi, le paragraphe du PADD relatif au site de l'ancienne maternité est revu de la manière suivante :
- Suppression de la référence au secteur de projet
- reformulation correspondant davantage au projet « SCCV La Rivière »
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement / Service PLU - Version portée à la consultation des PPA et du public - décembre 2022
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 21/04/2023 Commune de Saint-Benoît Modification simplifiée n°2 du PLU — parcelle AK 810
IMPACT DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE N°2 DU PLU SUR
L'ENVIRONNEMENT
Une demande d'examen cas par cas ad hoc (auto évaluation par la commune de la nécessité ou non de réaliser une évaluation environnementale) est adressée par voie électronique à l'adresse :
cas-par-cas.deal-reunion@developpement-durable.gouv.fr
La commune a conclu que la modification simplifiée n°2 du PLU n'a aucune incidence sur l'environnement et ne nécessite par conséquent pas, d'être soumis à évaluation environnementale,
ANNEXES
1 — Notice descriptive du projet
2 — Plan de masse
3 — Coupe d'ensemble
4 — Plans des façades (ensemble et bâtiment A)
5 — Plans des façades (bâtiments B, C, D)
6 — Document graphique, insertion.
18
Mairie de Saint-Benoît / DGA Cadre de Vie / Aménagement / Service PLU - Version portée à la consultation des PPA et du public - décembre 2022
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Date de réception préfecture : 21/04/2023 S) ARCHITECTES DE L'EPERON
NOTICE ARCHITECTURALE
décrivant le terrain et présentant le projet
Art. R. 431-8 du code de l'urbanisme!
RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LES INTERVENANTS ET LE PROJET ……. sononsaosonsnsesne sossosnessnee 2
INTERVENANTS nurnesneressesenennnsarssseeenesneseeeseeeneeneneessqesenensnaseeneeneesennence esse sesnecenenenenenensneaneeenieereneennesneeneenee
PROJET uuussssssennessareseresersnrneneceeséseaneesneneeeesnenreeneneeeneennse nes enenne ten esseneneeeane ttes see neneenenneese esse ete rennes sessesenene ses
DECRIPTION DU TERRAIN ET PRESENTANTATION DU PROJET... sonnnrsscoseosresees sosenonensossenese …
1. PRESENTATION DE L'ETAT INITIAL DU TERRAIN ET DE SES ABORDS
1. PRESENTATION DU PROJET . Dennnnnc ne nn ee men nn ne nec en nec eseenessenenenne nan nnee nee sena esse ane stone pense ntetnee seat noces
1.1. Aménagement est prévu pour le terrain.
1.2. Implantation, organisation, composition et volume des constructions nouvelles
13, Traitement les constructions, clôtures, végétation ou aménagements situés en limite de terrain...
1.4. Matériaux et couleurs des constructions ini enneneenenereneneeneeneneenennneenses
15. Traitement des espaces libres et plantations ner
1.6. Organisation et aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de Stationnement...
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52 rue Fond Générèse, l'Eperon, 97435 Saint-Paul
Tél 0262 55 45 15 - Fax 0262 55 45 10 - agence@archi-epe
Siret : 501 493 035 00023 - APE 71112 - SARL au capital de lu uuu &
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04/11/2022 SCCV LA RIVIÈRE
RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LES INTERVENANTS ET LE PROJET
INTERVENANTS
Maîtrise d'ouvrage - Demandeur
Maîtrise d'ouvrage (Nom ou raison sociale) : |SCCV LA RIVIERE
Pour les personnes morales, nom du représentant légal où statutaire : M. LABAUNE Yohann
Adresse : 127 route du Bois de Nèfles Téléphone : |06.93.02.08.63
97490 SAINTE CLOTILDE Courriel: {yohann.labaune@immodel.re
Maîtrise d'œuvre
Maîtrise d'œuvre : ARCHITECTES DE L'EPERON |Contact : M. PHILOUZE
Adresse : 52 rue Fond Générèse Téléphone : 0262554515
97435, Saint-Gilles Les hauts | Courriel : agence@archi-eperon.com
PROJET
Etablissement
NOM du projet: Ancien hôpital
Adresse : 2 rue Monfleury 97437 Saint-Benoit | Section cadastrale ak
Numéro (s) de Parcelle | 810
Descriptif sommaire
L'opération se situe sur la parcelle de l'ancien centre hospitalier Est réunion à Saint Benoit, Le projet consiste ici en la création d’un complexe de 165 logements. En RDC, nous retrouvons une alternance de logements et de locaux commerciaux.
La projet concerne la parcelle AK 810 qui se trouve en zone Ua du PLU et qui mesure 5742 m?. Elle relie les rues G.Pompidou et Montfleury et est voisine de la parcelle AK 809 appartenant à la commune de Saint Benoît et destinée à être aménagée en quai accessible au public le long de la rivière des Marsouins.
Le permis de démolir PD 974 410 20 D0004 accordé le 11 janvier 2021 autorise la démolition des 5 bâtiments en place.
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Tél 0262 55 45 15 - Fax 0262 55 45 10 - agence@archi-epelc
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SCCV LA RIVIERE 04/11/2022
DECRIPTION DU TERRAIN ET PRESENTANTATION DU PROJET
1. Présentation de l’état initial du terrain et de ses abords
La présentation de Fétattnitial dis terrain etde ses abords frciquant, s'y en à los COérhCHons la verjSiation efles éléments
paysagers existants.
Etat initial du terrain :
Le terrain est aujourd'hui bâti de constructions vétustes et abandonnées, destinées à être démolies (selon permis de démolir PD 974 410 20 DO004 accordé le 11 janvier 2021)
Etat initial des abords :
La parcelle AK 810 est située à proximité directe de la rivière des Marsouins et du pont de la rue G.Pompidou. Elle constitue le paysage d'entrée de la ville de Saint Benoît en venant de l'Est. La rue Pompidou est une rue commerçante et animée. La rue Montfleury accueille le cinéma et la médiathèque. Le quai donnant sur la rivière des Marsouins est aujourd'hui inaccessible au public.
Description des éléments paysagers existants (relief, végétations) :
Concernant les arbres présents sur la parcelle, trois beaux sujets de type manguiers et letchis sont repérés et conservés dans le projet.
D'un point de vue altimétrique, une différence de niveau de 2,56 m s'opère entre l'accès sur la rue G. Pompidou
et la limite parcellaire sur la rue Montfleury.
ARCHITECTES DE L'EPERON
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. Tél 0262 55 45 15 - Fax 0262 55 45 10 - agence@archi-eperon.dc Siret : 501 493 035 00023 - APE 71117 - SARL au capital de 10 00 €
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04/11/2022 SCCV LA RIVIERE
2. Présentation du projet :
2.1. Aménagement est prévu pour le terrain
Vous dovez précisor ce qui Sera noditté où Supprimé (VéyoRion Durs) à
ce qui est supprimé :
Les bâtiments sur site seront démolis comme le précise le permis de démolition accordé pour le groupe Hospitalier Est Réunion (GHER) en janvier 2021. L'ancien Hôpital de Saint Benoit est aujourd'hui abandonné et le terrain laissé en friche. Le mur situé est limite de propriété Sud avec la rue Montfleury est, lui aussi, supprimé.
Le permis de démolir ayant déjà été accepté, nous pouvons aujourd'hui proposer un tout autre aménagement du site, tourné d'avantage vers la Rivière des Marsouins.
En ce qui concerne la végétation présente sur la parcelle, nous avons identifié les différentes variétés d'arbres et avons choisi de conserver les plus beaux sujets. L'aménagement du terrain et l'implantation des futurs bâtiments a été réflechi afin de conserver ces arbres. Les autres seront abattus, ne laissant que trop peu de place aux aménagements et constructions si nous les conservions.
ce qui est modifié :
L'aménagement du terrain est prévu de manière à recréer un lien entre les rues G.Pompidou et Montfleury le long du quai aujourd'hui inaccessible, L'aménagement de la parcelle de la commune est proposé dans le présent permis de construire, de manière à créer une continuité avec le projet.
Le quai est aménagé dans la continuité de la rue Montfleury. Un large escalier est imaginé du côté de la rue G.Pompidou permettant d'accéder au quai situé en contrebas. Cet escalier est doublé d'un ascenseur permettant un accès PMR au quai.
La balade le long du quai aménagé occupe l'ensemble de la parcelle cadastrée AK 809, de la commune de Saint Benoît. Au niveau de ce quai, des terrasses pour les commerces seront installées afin d'animer le parcours (locaux commerciaux assujettis à ATERP ultérieure). Un changement de matérialité au sol permet de délimiter ces futures zones de terrasses.
2.2. Implantation, organisation, composition et volume des constructions nouvelles
il faut, à cot endroit, expliquer choix que vous avez retenu pour Finphintation dé la construction où les constructions projetées, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants
Implantation, organisation, composition, et volumes des constructions nouvelles :
Le projet est constitué de quatre bâtiments que l'on nommera ici bâtiments A, B, C et D. Ils sont reliés par une promenade piétonne le long du quai de la Rivière des Marsouins. Tous les bâtiments sont construits dans l'alignement des constructions des parcelles voisines de manière à conserver les percées existantes. Le projet vient s'orienter vers le quai et la rivière des marsouins. |l offre ainsi un nouveau paysage à cette partie du cœur de ville de Saint Benoit.
Des jardins tropicaux sont aménagés entre les constructions afin d'apporter un fort couvert végétal au projet. En sous sol, un parking est créé, accessible depuis la rue Montfleury. Ceci permet de préserver les usagers du quai de la circulation automobile. Seuls les piétons et les vélos pourront s'y balader.
Seul le bâtiment A est constitué de logements du rez-de-chaussée au dernier étage. Les bâtiments B et C eux, accueillent des logements dans leurs 4 étages respectifs. L'orientation des varangues de ces deux bâtiments permet d'offrir une vue sur la rivière des Marsouins à l'ensemble des logements. Les rez-de-chaussées accueillent à la fois des logements et des locaux commerciaux, assujetti à une ATERP ultérieure, donnant directement sur le quai.
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SCCV LA RIVIERE 04/11/2022
Le bâtiment D vient créer la jonction entre la rue G.Pompidou et le quai aménagé. Ce bâtiment se divise en deux parties : l'aile Nord et l'aile Sud.
Au niveau de l'aile Nord, nous nous sommes servi de la différence de niveau entre la rue et le quai pour concevoir un local commercial sur deux niveaux, le rez-de-chaussée étant au niveau de la rue G.Pompidou, et le rez-de-jardin étant sous le niveau de la rue, et donc au niveau du quai aménagé.
Au niveau de l'aile sud du bâtiment, on retrouve des logements en rez de jardin ainsi que dans l'ensemble des niveaux supérieurs.
2.3. Traitement les constructions, clôtures, végétation où aménagements situés en limite de terrain
Il faut, en réponse à cette question, indiquer plus précisément ce qui sera fait dans les parties du terrain les plus proches
des ierrathrs voisirs aide fa voie publique, et donc plus visibles de l'extérieur.
Traitement des constructions :
L'ensemble du projet est conçu de façon à créer un socle commun, traité comme un soubassement, duquel émergent 4 volumes distincts. Les bâtiments B et C sont surmontés d'un attique et accessibles par des cages d'escaliers extérieures et dont le volume est dissocié de celui des logements. Concernant les bâtiments A et D, ils sont traitée avec une toiture terrasse végétalisée, non-accessible. Leurs circulations sont incluses à l'intérieur du volume de logements.
Les jardins tropicaux sont les éléments centraux et structurants du projet. lis apportent de la qualité à l'espace public généré par le projet, mais également à l'ensemble des logements qui y sont construits.
Traitement de la végétation ou aménagements situés en limite de terrain :
La limite Ouest avec les fonds de parcelles voisines sera traité par un mur de clôture construit en limite de propriété, surmonté d'un platelage bois sur 50 cm de manière à uniformiser le traitement sur l'ensemble du projet.
Les jardins tropicaux, séparant les différents bâtiments de l'opération, seront délimités par des murs moellons. Une hauteur de 80 cm de terre sur la dalle de parking vient acceuillir une végétation dense. Des bancs sont aménagés dans chacun des bacs plantés offrants des espaces agréables aux passants.
Une clôture en serrurerie est mise en place en retrait dans les bacs plantés et les allées d'accès aux bâtiments permettant de délimiter l'espace public des espaces privatifs, et les jardins communs de chaque bâtiment.
2.4. Matériaux et couleurs des constructions
Vous porvez sihplorent indiquer la nature globale des matériaux que vous envisagez d'utiliser pott voire projet (ardoise, verre, bois...) Dans Certains sécleurs (secteurs sauvegardés, zone de protection du patrimoine architectural urbain et
paysager.….), des règles plus strictes peuvent être prévues. Vous devez préciser la nature des matériaux, leur couleur. et fa façon exacle dont les travaux seront mis en uvre. Vous devez par exemple préciser &' s'agit d'ardoise naturelle où
Sphihétique, de traiériau collé, enduit où agraié…. Renseignez-vous à la mairie.
Les matériaux et couleurs sont :
Les matériaux et couleurs du projet sont choisis de manière à être pérennes dans le temps et à unifier le projet. Les façades du projet sont recouvertes d'un enduit blanc. Le soubassement des bâtiments et les joint creux de
l'ensemble des bâtiments sont distingués par un enduit gris foncé (RAL 7037).
Les attiques des bâtiments B et C sont traité en Bardage métallique profil créole gris foncé avec les toitures traitées en continuité des façades. De même, les circulations verticales des bâtiments B, C et D sont traitées avec ce même bardage et avec une continuité toiture-façade. De plus, ces circulations, disposent également d'une façade grillagée (grille métallique), support de végétation, afin de permettre une aération et un apport naturel de lumière.
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04/11/2022 SCCV LA RIVIERE
Les varangues en épi des bâtiments B et C sont traitées avec une claustra en tôle perforée blanche. Ponctuellement, en fond de varangue ou de coursives, le bardage métallique de l'attique est repris afin de conserver une cohérence de matérialité sur l'ensemble du projet. Ponctuellement des éléments en bois viennent habiller les façades : brises-soleil, volet persiennes et ombrières en toiture
2.5. Traitement des espaces libres et plantations
Décrivez ici comment sera aménagé le ferrain. En effet, le permis de construire porte à la fois sur le projet de bâtiment el sur l'etnérragenent de 401 terrair.
Traitement des espaces libres :
Emprise au sol des espaces végétalisés : 1971 m2 soit 35 % de la surface totale de la parcelle. Les jardins tropicaux, qui seront largement plantés d'arbres et arbustes, apporteront, ici, confort thermique et esthétisme. Les quais ainsi que les allées desservant les bâtiments seront traités en béton. Les portions du quai situées à l'avant des commerces des bâtiments B et C seront traitées en béton matricé effet bois afin de délimiter les espaces de terrasses.
Une aire de jeux de 123 m° est aménagée entre les bâtiments C et D, accessible directement depuis le quai.
Description des plantations à conserver :
Deux manguiers et un letchi seront conservés.
2.6. Organisation et aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement
Décrivez sommairement ces accés.
Organisation et aménagement des accès au terrain:
L'accès au parking sous-sol est aménagé perpendiculairement à la rue Montfleury. Cet accès s'effectue par l'intermediaire d’un rampe permettant de descendre en sous sol.
Organisation et aménagement des accès aux constructions
Pour le bâtiment A, les accès se font directement depuis la rue Montfleury. Pour les autres bâtiments, les accès se font depuis le quai par les allées situées entre les immeubles et les jardins tropicaux. Seuls les commerces du bâtiment D sont directement accessibles depuis la rue G.Pompidou.
Organisation et aménagement des accès aux aires de stationnement :
Un parking souterrain de 93 places est construit et 8 places de stationnement extérieures sont aménagées le long de la rue Montfleury soit un total de 101 places de stationnement.
Un emplacement 2 roue de 40.06 m° est aussi aménagé dans le parking souterain.
Date et signature :
Le 31/10/2022
Architectes de FExgrpn
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N° inscription Ordre Natiostat : S42229
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Date de réception préfecture : 21/04/2023 Les
présents
plans
sont
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Maître
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Etabli
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:
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L'EPERON
SCCV
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RIVIERE
architectes
de
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52
rue
Fond
Gen&res
97435
SAINT-GILLES
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ARCHITÉCTES
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L'EPERON
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Dessiné
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SAINT-GILLES
LES
HAUTS
ncien
HOpIta
Octobre
2022
Toi:
0282
65 45
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Fax
:0262
65 48
10
Lieu
:
rue
G.Pompidou
97470
Saint
Benoit
vérifié
agente @archi-eperon.com
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a
pl
par
PP
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 gement
SCCV LA RIVIERE
127 ROUTE DU BOIS DE NEFLES
97490 SAINTE-CLOTILDE
VILLE DE SAINT BENOIT
SERVICE PLAN LOCAL D'URBANISME
97470 SAINT BENOIT
À l'attention de Mme Stephanie
BONERE
N/Réf.: PC974410 22 AO 196
Objet : Ensemble immobilier - Ancien hôpital Saint Benoit
Rue G.Pompidou 97470 St-Benoit
MOA : SCCV LA RIVIERE
Madame,
Suite à votre demande par le courriel du 09/11/2022, veuillez trouver ci-joint le descriptif du projet cité en objet.
L'opération se situe sur la parcelle de l'ancien centre hospitalier Est Réunion à Saint Benoit, reliant les rues G. Pompidou et Montfleuxy. Les constructions existantes étant vétustes et à
l'abandon, il a été décidé de les démolir pour construire de nouveaux bâtiments plus adaptés
aux spécificités du terrain et du contexte urbain. Le programme initial prévoyait des
logements intermédiaires et de standing. Un changement de maitrise d'ouvrage a permis de revoir le programme de l'opération en dialogue avec la ville et de ses besoins spécifiques,
tout en conservant la fonction d’habitat. Le résultat est un projet de quatre bâtiments qui
accueillent :
- 165 logements, dont les typologies ont été choisies en concertation avec la ville :
o 59 logements étudiants (bâtiment A), dans le but de répondre à la demande
locale et de dynamiser le tissu urbain
o 85 logements pour personnes âgées (bâtiments B et C), pour le caractère social
et le besoin de proximité de ce type d'habitat
o 21 logements en accession sociale (bâtiment D)
o 1 parking au sous-sol pour les résidents
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Promotion - Amenäagéement
… Des surfaces commerciales distribuées dans les différents bâtiments, en lien avec les
espaces publics :
o 74 m2 au Rez de Chaussée du bâtiment B
o 77 m2 au Rez de Chaussée du bâtiment C
o 377 m2? au Rez de Chaussée du bâtiment D
- _ Des espaces verts pour les résidents :
o Des jardins tropicaux densément végétalisés
- Des espaces publics en libre accès, pour améliorer la qualité de vie des habitants de
Saint Benoit, dans le respect du PLU :
o Aménagement des quais de la rivière des Marsouins (parcelle AK 809
appartenant à la commune de Saint Benoît}, pour les restituer aux riverains
qui n'y ont pas accès aujourd’hui
o Une aire de jeux pour enfants, pour animer le front qui donne sur les berges
Nous vous prions d’agréer, Madame, l'assurance de nos salutations distinguées
À Saint-Denis, le 24/01/2023
Yohann LABAUNE
Gérant
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023 Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20230408-DEL024042023-DE
Date de réception préfecture : 21/04/2023