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Déliberation - annexe convention operationnelle dactions foncieres
Document publié le Samedi 23 mai 2026 à 01h46 par la commune de Ploufragan.
Lien du pdf (Déliberation - annexe convention operationnelle dactions foncieres)
Thèmes du document : Consommateurs, Logement, Assurance,
Envoyé en préfecture le 22/05/2026
Reçu en préfecture le 22/05/2026
Publié le
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC S, .
XX ÉTABLISSEMENT TRE
PUBLIC FONCIER
DE BRETAGNE Ploufragan
CONVENTION OPERATIONNELLE
D'ACTIONS FONCIERES
COMMUNE de Ploufragan
SECTEUR « Rue du 14 juillet 1789 »
Entre :
La commune de Ploufragan dont le siège est situé 22 rue de la Mairie, 22440 PLOUFRAGAN, identifiée au SIREN sous le n°212 202 154, représentée par son Maire, Bruno BEUZIT, dûment habilité à signer la présente convention par délibération du Conseil municipal en date du 19 mai 2026, Ci-après désignée "la Collectivité",
Et
L'Etablissement Public Foncier de Bretagne, Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial,
dont le siège est situé au 14 avenue Henri Fréville- CS 90721 - 35207 RENNES Cedex 02, immatriculé au RCS de Rennes sous le n° 514 185 792, représenté par sa Directrice générale, Madame Carole CONTAMINE, dûment habilitée à signer la présente convention par délibération du Bureau en date du 28 avril 2026,
Ci-après désigné "lEPF Bretagne" ou ‘lEPF”,
14 avenue Henri FREVILLE CS 90721 - 35207 RENNES cedex 2
Tél : 02 99 86 79 90
contact@epfbretagne.fr | NW
www.epfbretagne.fr
mis sur internet le 22 mai 2026 Envoyé en préfecture le 22/05/2026
Convention d Reçu en préfecture le 22/05/2026
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Sommaire
PRÉAMBULE ésississananennnenesraitn sétenesdiene ddl nt ar ESS 3
CHAPITRE I. OBJET DE LA CONVENTION... nn rrnnnnn een rsnnnnenessssnne 7
Article 1.1 - Projet et engagements de la Collectivité... ré
Article 1.2 - Nature des interventions de l'EPF Bretagne et articulation à la Collectivité 9
CHAPITRE II. CADRE GÉNÉRAL DE LA CONVENTION rennes 15
Article 2.1 - Périmètres d'intervention... , s ce 19
Article 2.2 - Durée de la convention - Avenants — Résiliation no 16
Article 2.3 - Montant plafond d'action foncière . . 17
Article 2.4 - Transmission de données : 17
Article 2.5 - Dispositif de suivi... Vis st: 18
Article 2.6 - Contentieux £ à &s dits ël 2 118
CHAPITRE III. ACQUISITIONS PAR L'EPF BRETAGNE ces 19
Article 3.1 - Modalités d'acquisition a dresser 19
Article 3.2 - Prix d'acquisition / Indemnisation... 20
Article 3.3 - Durée du portage 20
CHAPITRE IV. MODALITÉS DE PORTAGE snrrnenennennnrnerenenennnne 21
Article 4,1 - Jouissance et gestion des biens acquis . 21
Article 4.2 - Assurances …. 4 L arr metiers D ee 25
Article 4,3 - Etudes et travaux, déconstruction, réhabilitation des sols, effectués par l'EPF Bretagne 26
CHAPITRE V. REVENTE DES BIENS ACQUIS ....nnrrrrrrrrnrenenennneenee 31
Article 5.1 - Engagement de rachat des biens acquis 31
Article 5.2 - Conditions juridiques de la revente 31
Article 5.3 - Détermination du prix de revient des biens acquis 32
Article 5.4 - Procédure en cas de prix de revient différent du prix de revente où de marché or
Article 5.5 - Paiement du prix lors de la revente BE 7 38
Article 5.6 - Pénalité en cas de non-respect des engagements relatifs au projet 38
Article 5.7 - Clause de retour à meilleure fortune... 38
Article 5.8 - Communication... & 38
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Préambule
La commune de Ploufragan
La commune de Ploufragan compte 11.347 habitants (INSEE 2022). Elle est située à environ 6 km du littoral, au fond de la baie de Saint-Brieuc.
Commune urbaine, elle s'inscrit dans la première couronne de l’agglomération briochine et est membre de Saint-Brieuc Armor Agglomération (SBAA).
Entre 2016 et 2022, sa population est stable (variation annuelle moyenne de -0,1 %). La part des personnes retraitées atteint 34,1 %, confirmant cette tendance au vieillissement. Par ailleurs, la taille moyenne des ménages diminue de manière continue depuis plusieurs décennies, passant de 3,5 personnes par ménage en 1968 à 2 personnes en 2022.
Le parc de logements de la commune compte 5 663 logements. La très grande majorité correspond à des résidences principales (92,6 %). La commune présente par ailleurs une part de logements sociaux supérieure à la moyenne de l'EPCI {taux SRU de 19,64%). Avec une cinquantaine de logements en cours de livraison, la collectivité espère franchir le seuil de 20% de logements locatifs sociaux prochainement.
La commune de Ploufragan dispose d’un niveau d'équipements de proximité satisfaisant : centre culturel, médiathèque, complexes sportifs, crèche, plusieurs écoles maternelles et élémentaires, un collège, etc.
L'offre de santé est composée de divers professionnels médicaux et paramédicaux ainsi que de 4 pharmacies. Enfin, la commune bénéficie d’un tissu de commerces et services de proximité (Supermarchés, boulangeries, banques, etc.), complété par l'offre plus importante de l'agglomération briochine.
La commune est couverte par :
Le PLUI de Saint Brieuc Armor Agglomération, approuvé le 26/06/2025 ;
Le Programme Local de l'Habitat 2026-2031, qui prévoit pour Ploufragan un objectif de production de 87 logements par an, dont 27 logements « abordables » (LLS, prix maïîtrisés, PSLA, ANAH, BRS, etc.). Envoyé en préfecture le 22/05/2026
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> Le SCOT du Pays de Saint-Brieuc qui regroupe 70 communes, Il a été approuvé le 7 février 2025 et est entré en vigueur le 12 avril 2025. Le territoire s'organise autour de deux pôles urbains structurants : Saint-Brieuc, et Lamballe, pôle urbain de Lamballe Terre et Mer.
Les objectifs principaux du SCoT reposent sur quatre axes stratégiques : Accueillir 30 000 habitants supplémentaires d'ici 2030 : Cela implique une densification maîtrisée de l'habitat et une limitation de la consommation de terres agricoles et naturelles.
Développement économique durable : Favoriser l'implantation de commerces de proximité en centre-ville et limiter l'étalement urbain des zones commerciales et industrielles ;
Préservation de l'environnement : protéger les espaces riches en biodiversité, les continuités écologiques et les ressources naturelles, tout en garantissant une gestion durable des eaux usées :
Mise en œuvre et suivi assurer l'accompagnement des communes et intercommunalités, mettre en place des outils de suivi et d'évaluation, et adapter le SCoT si nécessaire tous les six ans.
A la date de signature de la présente convention, la commune de Ploufragan se trouve en zone tendue à très tendue au regard de la carte de la tension du marché du logement validée par la CRHH en mars 2024.
Localisation à l'échelle de la CA de
Saint-Brieuc Armor Agglomération
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L’Etablissement Public Foncier de Bretagne
Créé par le décret n° 2009-636 du 8 juin 2009, l'Etablissement Public Foncier de Bretagne (établissement public d'Etat) a pour mission d'assister les collectivités publiques sur les volets fonciers de leurs projets d'aménagement, en matière d'ingénierie (expertise et conseil), d'acquisition, de portage foncier et de proto-aménagement (mise en compatibilité des sols / déconstruction). Dans ce cadre cet établissement est habilité, dans la région Bretagne, à procéder pour le compte des collectivités territoriales à toutes acquisitions et procédures foncières, opérations immobilières, études et travaux de nature à faciliter l'aménagement au sens de l'article L 300-1 du Code de l'Urbanisme.
L’EPF Bretagne est attentif à ce que son intervention s'inscrive au sein de démarches globales et d'un projet de développement territorial cohérent. Il agit dans le cadre de critères d'intervention détaillés dans son Programme Pluriannuel d'intervention (PPI) adopté par son conseil d'administration le 25 novembre 2025, notamment :
Les opérations destinées à la construction, les opérations de nature en ville ou de renaturation, se feront exclusivement dans l'enveloppe urbaine, en recherchant une optimisation de l'espace permettant de concilier densité et espaces végétalisés. L'EPF Bretagne exclut ainsi toute intervention en extension urbaine avec pour seules exceptions :
Le foncier de relocalisation des résidences principales et activités économiques menacées par le recul du trait de côte,
Très exceptionnellement et dans le respect des critères indiqués au PPI, les interventions relatives aux risques et à la protection des espaces naturels.
3 axes d'intervention ont été définis, par ordre de priorité :
La production de logements, notamment sociaux et abordables, impliquant le respect d'un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux type PLUS-PLAI ou de logements abordables, voire abordables pérennes, en lien avec les besoins de chaque territoire. Une attention particulière est portée à la lutte contre l'habitat dégradé et aux possibilités de réhabilitation du bâti
Le développement économique, notamment dans un objectif de redynamisation des centres- bourgs/centres-villes, de restructuration de zones d'activités et de recyclage de foncier d'activités en friche.
L'adaptation au changement climatique et la réduction de la vulnérabilité aux risques notamment:
o En milieu urbain, par une vigilance renforcée pour toute urbanisation d'ENAF, l'amélioration du cadre de vie {nature en ville), le développement de la biodiversité (trame verte et bleue), les opérations de désartificialisation ;
Par la mise en œuvre des mesures foncières relatives aux plans de protection contre les risques ;
En espaces naturels et agricoles, par une intervention à titre subsidiaire, de façon ponctuelle et accessoire, pour leur protection.
En cohérence avec ces priorités, hors dérogation, toute opération destinée à la construction doit consacrer à minima 50% de la surface de plancher construite ou réhabilitée à l'habitat ou au développement économique. L'EPF n'a en effet pas vocation à porter le foncier nécessaire à une opération majoritairement dédiée aux équipements publics.
Par ailleurs, de manière transversale, l'EPF Bretagne porte une attention particulière : - aux démarches globales de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs : à ce titre, les démarches « centralités » retenues au titre de dispositifs (ex : ORT) ou programmes nationaux (ACV, PVD, VA...) ou locaux, peuvent exceptionnellement faire l’objet d'interventions dans un cadre dérogatoire ;:
aux possibilités de restructuration/résorption des friches, en priorité en milieu urbain ; - à la sobriété foncière par sa participation à des réflexions portant notamment sur le soutien à la réhabilitation du bâti et à l'objectif de « zéro artificialisation nette ». Envoyé en préfecture le 22/05/2026
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Enfin pour lutter contre l’artificialisation des sols, et inciter à l'optimisation foncière, une densité
brute minimale sera exigée pour toute opération destinée à la construction ou à la réhabilitation
L'action de l'établissement public foncier pour le compte de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements, ou d'un autre établissement public, s'inscrit dans le cadre de conventions. Le PPI 2026- 2030 a défini différents types de conventions, fonction des différents stades d'intervention de l'EPF Bretagne : partenariats, convention cadre, convention d'étude et de veille foncière, convention opérationnelle.
Le projet « rue du 14 juillet 1789 » sur la commune de Ploufragan décrit ci-après s'inscrivant dans les critères d'intervention de l'EPF Bretagne, il a été décidé de conciure une convention opérationnelle entre l'EPF Bretagne et la Ville de Ploufragan.
Cela exposé, il est convenu ce qui suit,
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CHAPITRE I. Objet de la convention
La présente convention vise :
À définir les engagements que prennent la Collectivité et l'EPF Bretagne en vue de la réalisation du projet défini ci-dessous, ainsi que les conditions dans lesquelles les biens seront acquis, portés, éventuellement transformés (travaux de proto-aménagement) puis revendus par l'EPF Bretagne À préciser la nature et les modalités d'intervention de l'EPF Bretagne À préciser les conditions de gestion / remise en jouissance des biens portés par l'EPF Bretagne.
Article 1.1 - Projet et engagements de la Collectivité
La Ville de Ploufragan mène une politique de soutien aux professionnels de santé, afin d'attirer de nouveaux médecins. Seulement 3 médecins exercent actuellement, soit une couverture extrêmement faible au regard de la population de son aire d'attraction (de l’ordre de 26/100.000 habitants, là où la moyenne française est de 117/100.000).
Le projet de Maison de Santé Pluriprofessionnelle (MSP), porté depuis plus de deux ans, a réuni une trentaine de professionnels et abouti à la création d'une personne morale en juin 2025, avec le soutien de l'Agence Régionale de Santé.
La Ville de Ploufragan souhaite également s'engager sur le volet immobilier, en soutenant la création d'un pôle médical neuf, avec l'appui de la Commune de La Méaugon, qui a formalisé son engagement par une lettre d'intention de participation financière.
Après étude d'alternatives, le site retenu se situe au 14, rue du 14 juillet 1789, le long de l'axe principal reliant le centre-ville de Ploufragan à Saint-Brieuc, et est desservi par les transports en commun. Les locaux existants sur ce site datent de plus de 40 ans.
Vue aérienne de la commune de Ploufragan. Site pressenti pour l'opération en rose.
La parcelle AB 673, d'une surface de 2 924 m°, propriété d'une SCI réunissant trois médecins, ainsi que les parcelles voisines AB 672, 681 et 682, constituent une assiette suffisante (environ 3 600 m2?) pour un projet en plusieurs phases :
1. Construction du nouveau pôle médical sur l'emplacement du parking et d'un délaissé foncier adjacent (AB 672) sur lequel la Commune entame une procédure de biens sans maître ;
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2, Transfert des médecins dans le nouveau pôle et démolition de l'ancien bâtiment ; 3. Construction d'un immeuble de logements à l'emplacement de l'ancien bâtiment.
La Ville s’est engagée à racheter le bâtiment actuel (environ 300 m?) au prix de 440 K€ (estimation DIE récente : 430 k€) et a convenu d'un niveau de loyer attractif pour les médecins. Cette formule locative est privilégiée afin d'attirer de nouveaux praticiens. Deux médecins briochins sont pressentis pour s'installer prochainement à cette condition, tandis qu'une des trois médecins actuellement en place est sur le départ.
A ce stade, la Ville table sur l'accueil d'une dizaine de professionnels de santé dans le futur pôle médical. Elle souhaite réaliser concomitamment à la création de ce pôle médical neuf un programme de logements neufs, comportant des logements locatifs sociaux diversifiés (LLS, abordables, y compris BRS si possible). Elle privilégie de confier la réalisation de l'aménagement de cet ensemble de deux immeubles à un opérateur privé. Toutefois, la Ville sait que le rachat des cellules médicales — s’il s'avérait nécessaire - pourrait lui être coûteux.
CREADIMM Vient de produire à la collectivité une première programmation et a achevé une étude qui conclut à la faisabilité de placer deux plots sur la parcelle. Si CREADIMM propose des bâtiments en R+1, un niveau supplémentaire sous combles permettrait un meilleur équilibre d'opération, la production de davantage de logements, tout en s'insérant correctement dans l’environnement, avec la conservation notamment de certains sujets arborés (classés au PLUI).
L'opération comprendrait l'aménagement du pôle médical sur un rez-de-chaussée, le restant des niveaux
des deux immeubles pourrait ainsi être dédié à du logement. Le logement locatif social est pressenti à
l'étage de la maison de santé, sur rue, et les logements en accession à l'arrière de la parcelle :
r
do. Emprise projet 680 1
& + : : 677 Arbres à protéger au titre du PLU “ x
Hypothèse de programmation, schéma EPF Bretagne.
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A travers le projet « rue du 14 juillet 1789 » objet des présentes, la Collectivité s'engage à respecter les critères suivants sur les parcelles qui seront portées par l'EPF Bretagne :
A minima 50 % de la surface de plancher du programme consacré au logement et/ou aux activités économiques ;
Une densité minimale de 50 logements par hectare (sachant que pour les projets mixtes, 70 m? de surface plancher d'équipements, services, activités ou commerces équivalent à un logement) ;
Dans la part du programme consacrée au logement :
* 30% minimum de logements locatifs sociaux de type PLUS-PLAI * 10% minimum de logements abordables “pérennes” au sens du PPI 2026-2030 de l'EPF Bretagne
Pour rappel, dans le PPI 2026-2030 de l'EPF Bretagne, les logements pouvant être qualifiés d'abordables pérennes dans les conventions conclues avec l'EPF Bretagne sont les suivants : - logements locatifs sociaux financés par des prêts de type PLUS-PLAI-PLS (dont PLS structure")
- logements sous bail réel solidaire (BRS) produits dans le cadre des activités d’un organisme foncier
solidaire
* à titre exceptionnel en cas de refus d'agrément de logement social par les autorités compétentes, les
logements communaux si la collectivité s'engage sur un loyer et des conditions de ressources de niveau
PLS, PLUS ou PLAI et qu'elle s'engage à les conserver dans son patrimoine pendant une durée en rapport avec les moyens publics dépensés (clause d'interdiction d'aliéner).
La commune de Ploufragan fait partie de la CA Saint-Brieuc Armor Agglomération qui a conclu avec l'EPF Bretagne une convention cadre le 05 mai 2022 prolongée par délibérations croisées de l'EPF Bretagne et de l'EPCI. Dans cette convention cadre, le projet « Rue du 14 juillet 1789 » fait partie des engagements réciproques suivants :
- _Intervenir exclusivement en renouvellement urbain pour maîtriser la consommation foncière et conforter les centralités
Renforcer l'offre de logements pour tous et notamment de LLS, faciliter le parcours résidentiel et accompagner les évolutions démographiques
La CA Saint-Brieuc Armor Agglomération a été consultée et a émis un avis favorable sur la signature d'une convention opérationnelle d'actions foncières entre l'EPF Bretagne et la commune de Ploufragan.
Article 1.2 - Nature des interventions de l’'EPF Bretagne et articulation à la Collectivité
L'ingénierie apportée par l'EPF en amont de l’action foncière vise à aider les collectivités à s'engager dans des opérations de renouvellement urbain stratégiques et faisables, en ayant anticipé leur capacité à les porter et leur adéquation avec la réalité du marché. Pour y parvenir, l'élaboration d’une stratégie foncière intercommunale est fortement recommandée, voire indispensable. C'est pourquoi l'EPF apporte une ingénierie comprenant du conseil à la stratégie foncière, une aide à l'élaboration de bilans d'opération prévisionnels, un accompagnement à la réalisation d'études.
La signature d’une convention cadre avec l'EPCI est l'occasion de dresser un panorama de l'ingénierie déjà disponible sur le territoire et permet de déterminer le niveau d'accompagnement de l’EPF dans l'exercice de certaines de ses missions.
> 1.2.1 - Etudes pré-opérationnelles :
L'ÉPF ne réalise pas d'étude pour le compte des collectivités mais peut accompagner la Collectivité pour la réalisation d'études pré-opérationnelles à l'aménagement et/ou apporter son ingénierie technique en
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matière de foncier à cette fin. Ces études concernent notamment des études urbaines, des études de faisabilité (comptes à rebours, bilans d'opérations..….), de pré-programmation…
La collectivité assure la maîtrise d'ouvrage de l'étude pré-opérationnelle et porte l'ensemble des
responsabilités d'un maître d'ouvrage (de la sélection du prestataire à la réception finale de l'étude, sa
validation et sa diffusion). La Collectivité a en charge le pilotage de l'étude (organisation, animation,
restitution, prises de décision...).
L'accompagnement de l'EPF permettra d'apporter une expertise complémentaire dans les différents domaines liés au projet (urbanistique, financier, règlementaire, juridique, technique ..), sans se substituer aux responsabilités du maître d'ouvrage et des prestataires mandatés par la collectivité. L'EPF pourra accompagner ainsi le maître d'ouvrage, si ce dernier le souhaite, dans l'analyse de la faisabilité économique et programmatique du projet, afin d'anticiper au mieux les sorties opérationnelles du projet et en vue de sécuriser les acquisitions qui pourraient être engagées. L'EPF veillera à ce que l'ensemble des aspects fonciers soit pris en compte dans la conception et la planification des projets et ce au regard de ses objectifs.
Si la collectivité souhaite un accompagnement pour la réalisation d'une étude pré-opérationnelle, de nature à sécuriser les actions foncières prévues au titre de la présente convention, elle se rapprochera des services de l'EPF pour préciser l’objet, le calendrier, le périmètre et les attendus de ladite étude.
L'accompagnement de l'EPF, variable selon les territoires et les opérations, pourra porter sur tout ou partie des actions suivantes :
> Une aide à l’élaboration du cahier des charges d’études : l'EPF peut prendre en charge la rédaction d'un CDC. Toutefois, en fonction de l'ingénierie déjà présente sur le territoire, il pourra demander à la collectivité de rédiger certaines parties (notamment concernant le territoire et le contexte local), voire limiter son intervention à la relecture et à l'amendement d’un cahier des charges préalablement élaboré par la collectivité.
Comme indiqué précédemment, les règles de la commande publique restent de la responsabilité de la collectivité. L'EPF ne prendra donc pas en charge la rédaction de documents en lien avec ces procédures tels que règlement de consultation, acte d'engagement, CCAP, avis de publicité, courrier de refus ou de notification, etc. Il pourra éventuellement fournir des exemples de règlement de consultation et de CCAP.
- Une assistance concernant le choix des prestataires : l'EPF peut procéder à l'analyse technique des offres. Là encore, en fonction de l'ingénierie déjà présente sur le territoire, voire du nombre d'offres rèçues, il pourra demander à la collectivité d'opérer un premier tri afin de n’examiner que les offres les plus pertinentes, voire limiter son intervention à un simple avis sur le choix du prestataire suite à une analyse technique et financière des offres établies par la collectivité. |! peut, si cela est pertinent, participer à d'éventuelles auditions des candidats. + Une participation active aux instances de suivi de l’étude : pour cela, la collectivité doit veiller à ce que les agents de l'EPF soient prévenus suffisamment en avance des dates de comités techniques, comités de pilotage, etc. et que les documents sur lesquels un positionnement de l'EPF est attendu soient transmis suffisamment en avance.
- La fourniture d'outils (réalisés en interne ou élaborés par d’autres acteurs publics) tels que des outils méthodologiques et des présentations auprès des élus et techniciens. - Une contribution à la définition programmatique du projet.
L'EPF accompagnera le maître d'ouvrage dans l'analyse de la faisabilité économique et programmatique du projet afin de sécuriser les acquisitions potentielles.
Cet accompagnement pourra éventuellement intégrer une subvention de l'EPF au coût d'étude. Ce subventionnement fera l'objet d'un accord par courrier signé du (de la) Directeur(rice) Général(e) de l'EPF. Ce courrier précisera l'objet et le cadre de l'étude, ainsi que les conditions d'attribution de la subvention le cas échéant. Le montant de la subvention sera précisé au démarrage de l'étude par une décision du Directeur(rice) Général(e), sur la base du marché d'étude attribué.
Sont exclus de l'accompagnement de l'EPF :
L'ensemble des procédures de passation des marchés publics, quelle que soit la nature des marchés (en ce sens, l'EPF n'assurant pas la maîtrise d'ouvrage, il ne sera pas l'interlocuteur direct du prestataire) ;
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L'ensemble des missions dévolues au prestataire désigné par le pouvoir adjudicateur. À ce titre, l'EPF ne pourra pas être tenu pour responsable d'une défaillance du prestataire (non-achèvement ou non réalisation d'une partie de l'étude, insuffisance dans les connaissances techniques nécessaires ou dans l'appréciation des risques, mauvaise évaluation des coûts...).
La collectivité s'engage à informer l'EPF tout au long de l'étude, en temps réel, par courrier où courriel, de tout élément relatif à l'étude :
Planning des réunions, invitations, compte-rendu, documents préparatoires et support de présentation ;
Toute évolution du contexte de l'étude : cadre réglementaire, sollicitation d'opérateurs ou de bailleurs, contacts partenariaux (opérateurs, bailleurs, ..), etc.
Toute évolution relative aux mutations foncières sur le secteur d'étude (DIA, mise en vente...)
La transmission de ces éléments d'information est essentielle pour l'EPF : en cas de mauvaise association à l’étude, comme en cas de non prise en compte des objectifs du cahier des charges ou d'évolution de ceux-ci de façon non conforme aux enjeux soutenus par F'EPF Bretagne (sobriété et optimisation foncières, maîtrise des prix, mixité sociale ..), la participation financière de l’'EPF à ladite étude pourra être annulée.
Après le rendu final de l'étude, dont un exemplaire sera remis à l'établissement public foncier de Bretagne, de préférence sous forme numérique, la collectivité continuera à informer l'EPF de la suite opérationnelle du projet (dépôt d'un permis d'aménager ou d’un permis de construire, marché de maîtrise d'œuvre, engagement d'un bailleur ou d'un opérateur, ..) et des modalités de réalisation de son projet (procédures opérationnelles, conditions financières, échéances.…..).
Conformément à la loi de réforme sur les collectivités territoriales du 16 décembre 2010 et depuis le 1er janvier 2012, les aides publiques que les collectivités et leurs groupements peuvent percevoir de la part des autres collectivités et/ou de l'Etat, ne peuvent dépasser 80% du montant total des financements publics apportés au projet. La collectivité doit donc verser une contribution minimale de 20% du montant de l'investissement correspondant à l'étude. En fonction des autres subventions perçues par la collectivité, le montant de la subvention étude de l'EPF pourra être réduit en conséquence.
À contrario, l'ÉPF n'assiste pas la collectivité dans les études suivantes : - Dans le cadre de cette convention, pour un référentiel foncier nécessaire à un PLU, Les études “règlementairement obligatoires” comme l'obligation de repérer les gisements fonciers en zones d'activité, une étude loi sur l'eau ou une étude d'impact par exemple, Les études liées à l'aménagement opérationnel (études géotechniques, levés topographiques et levés bâtimentaires, étude d'infiltration des eaux pluviales, etc.).
> 1.2.2 - Diagnostics techniques
Si besoin, l'EPF Bretagne pourra mobiliser ses prestataires pour des diagnostics techniques afin d'estimer le montant des travaux de déconstruction/désamiantage/curage ou de mise en compatibilité des sols à réaliser. |! s’agit notamment des études historiques et documentaires, des sondages pollution ou visant à caractériser l'état des milieux (sol, gaz des sols, eaux souterraines), des prélèvements amiantes, des diagnostics structure, etc.
Sauf exception, l'EPF Bretagne sera maître d'ouvrage de ces études dont il transmettra les résultats et analyses à la Collectivité et, s’il le juge opportun, à tout intervenant le nécessitant. Ils serviront notamment à estimer le coût des travaux nécessaires au proto-aménagement. Concernant leur refacturation voir l'article 5.3 de la présente convention.
L'engagement et la réalisation des études techniques préalables au projet d'aménagement ou de construction (étude structure, géotechnique, levés topographique, études loi sur l'eau, etc.) sont de l'unique responsabilité de l'aménageur et/ou de l'opérateur (collectivité ou tiers). Il peut cependant arriver que l’action de l'EPF (travaux de déconstruction, de réhabilitation des sols notamment) soit le
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premier maillon d'un projet global d'aménagement soumis à évaluation environnementale. Si c'est le cas, la participation technique et/ou financière de l'EPF aux investigations, études et procédures rendues nécessaires se discutera avec la collectivité et/ou le futur porteur de projet afin d'optimiser les délais et les coûts. L'EPF se réserve le droit de refuser de financer et/ou de mener cette évaluation environnementale.
> 1.2.3 - Actions foncières
La Collectivité permet à l'EPF Bretagne, de conduire des actions foncières de nature à faciliter la réalisation du projet défini à l’article 1.1 sur le secteur opérationnel désigné à l'article 2.1. Cette mission pourra porter sur tout où partie des actions suivantes :
Acquisitions foncières et immobilières, y compris en démembrement de propriété, libération des biens acquis (transferts d'activités, congés et résiliations de baux, fin d'occupations illégales, etc) : acquisitions mobilières nécessaires à la réalisation du projet telles que fonds de commerce par exemple :
- soit à l'amiable :
- soit par procédures diverses {expropriation, préemptions, etc.) uniquement avec l'accord de la collectivité ; à cet égard, étant donné la longueur de ce type de procédure, la mise en œuvre de mesures coercitives telles que l’expropriation doit se discuter dès le « point à 3 ans » évoqué à l'article 1.2.4 ci-dessous.
Assistance à la Collectivité dans le suivi de certaines procédures juridiques (ex : biens sans maître, parcelle en état d'abandon manifeste, arrêtés de mise en sécurité, etc.) si elles concourent à la maîtrise foncière du périmètre désigné à l’article 2.1 des présentes ; Sécurisation des biens portés en vue de limiter les intrusions lorsque cela relève de l'urgence (notamment juste avant ou juste après acquisition) : en effet, les biens ayant vocation à être remis en gestion et en jouissance à la collectivité, il lui appartient d'éviter les squats, intrusions et occupations illégales ;
Portage foncier et, exceptionnellement gestion de ces biens ;
ll est à noter que les biens ainsi acquis et portés par l'EPF Bretagne dans le cadre de la présente convention le sont au titre de réserve foncière en vertu des dispositions de l’article L 221-1 du Code de l'Urbanisme pour le compte de la Collectivité.
Recouvrement / perception de charges diverses ;
Réalisation de travaux, notamment de confortement (assurer la stabilité du bâtiment, ainsi que le clos et le couvert transitoires, l'EPF ne faisant pas de travaux de réhabilitation), désamiantage/curage préalables à une réhabilitation (à l'exception du curage touchant à la structure du bâtiment), déconstruction/mise en compatibilité des sols ou mesures conservatoires ; Revente des biens acquis à la personne désignée par la collectivité ou la collectivité elle-même ; Encaissement de subventions afférentes au projet pour qu'elles viennent en déduction du prix de revente des biens où du remboursement des études. À cet égard, la Collectivité pourra permettre le versement direct des subventions à l'EPF Bretagne pour qu'elles viennent en déduction du prix de revient.
> 1.2.4 - Sécurisation opérationnelle de la sortie de portage
Le processus de cession à l'issue du portage s’anticipe plusieurs années avant l'échéance. En effet, étant donné les délais règlementaires, de procédures et d'organisation des temps de travail et d'échanges de l’'EPF et de la Collectivité, certaines actions (travaux, expropriation, appels à projet, etc.) ne peuvent être programmés au dernier moment. Aussi, lors du rendez-vous organisé entre l’EPF et la collectivité, 3 ans après la signature d’une convention opérationnelle, le devenir du site et les modalités de réalisation tant des acquisitions foncières (si elles ne sont pas terminées) que du projet, seront interrogés afin de pouvoir anticiper toutes les problématiques propres à l'opération et à la cession.
C'est en effet la collectivité qui pilote et reste maître de l'élaboration et de la mise en œuvre du projet qui sera réalisé sur le foncier porté par l'EPF. En ce sens, elle s'engage à réaliser les actions qui doivent mener à une conception et une mise en œuvre dudit projet dans des délais compatibles avec les délais d'acquisition et portage de l'établissement. Ce dernier veillera au respect de ses critères, appliquera ses
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modalités d'intervention et accompagnera la Collectivité pour sécuriser au maximum la sortie opérationnelle afin de lui donner toutes les chances de succès. Cet accompagnement sera fonction de l’ingénierie déjà disponible sur le territoire.
La sécurisation passe d’abord par la mise à jour régulière des bilans prévisionnels, dès qu’un élément propre à les modifier substantiellement est porté à la connaissance de l'EPF.
Ensuite, l'EPF peut donner des informations sommaires concernant le choix des modalités de mise en œuvre opérationnelle du projet. Ces points étant souvent indissociablement liés à la sécurisation des cessions de l'EPF, ce dernier apportera un éclairage de premier niveau qui se limitera à la formulation de points d'alerte sur :
La nécessité ou pas de mettre les opérateurs en concurrence,
Le mode de réalisation de l'opération (en régie, via cession avec charges, via concession d'aménagement, via mandat),
Les conséquences juridiques et opérationnelles des procédures de divisions foncières envisagées par les collectivités, certains montages n'étant pas toujours possibles. Pour les projets les plus complexes ou pour lesquels l'arbitrage est difficile à établir, les collectivités
seront invitées à se rapprocher d’une AMO juridique ad hoc ou à approfondir ces aspects dans une étude pré-opérationnelle.
L'EPF apporte aussi son soutien aux collectivités pour fiabiliser la sortie des opérations qu'il porte par l'aide à la recherche d'opérateurs. L'engagement de ce type de démarche nécessite une bonne connaissance du foncier et de ses caractéristiques pour que les opérateurs puissent formuler une offre pertinente. Aussi il ne s’envisage en général qu'une fois le site acquis et les travaux de proto- aménagement effectués (au moins la déconstruction). Il est cependant parfois pertinent et possible d'envisager un AAP ou un AMI en anticipation (site complexes ou d'une certaine ampleur par exemple) notamment pour déterminer le prix d'acquisition des emprises foncières et le programme des travaux. L'ingénierie déjà disponible sur le territoire détermine le niveau d'accompagnement de l'EPF. Deux cas sont à distinguer :
Dans le cadre d'une consultation visant une cession avec charges : l'EPF peut prendre en charge la rédaction d'un cahier des charges. Toutefois, en fonction de l'ingénierie déjà présente sur le territoire, il pourra demander à la collectivité de rédiger certaines parties (notamment concernant le territoire et le contexte local), voire limiter son intervention à la relecture et à l'amendement d'un cahier des charges préalablement élaboré par la collectivité.
L'EPF peut procéder à l'analyse technique des offres. Là encore, en fonction de l'ingénierie déjà présente sur le territoire, voire du nombre d'offres reçues, il pourra demander à la collectivité d'opérer un premier tri afin de n’examiner que les offres les plus pertinentes, voire limiter son intervention à un simple avis sur le choix du prestataire suite à une analyse technique et financière des offres établie par la collectivité. Il peut, si cela est pertinent, participer à d'éventuelles auditions des candidats.
Dans le cadre d'une consultation en vue de la signature d'une concession d'aménagement, les collectivités seront invitées à se faire accompagner par un AMO ad hoc. La participation de l'EPF se bornera à la relecture du document programme et du traité de concession pour vérifier que les points concernant l'EPF sont bien abordés (critères, répartition des missions en matière d'acquisitions foncières et de proto-aménagement entre l'EPF et le futur concessionnaire, cadre des reventes futures, etc.). L'EPF devra également être associé aux phases d'analyse des candidatures et des offres qui seront à mener par la collectivité ou son AMO. Dans les deux cas :
L'EPF transmettra à la collectivité l'ensemble des pièces nécessaires à la sécurisation de la cession future (clauses cessions et clauses environnementales ou résumé de ces clauses, convention opérationnelle, études et diagnostics réalisés sous maitrise d'ouvrage de l'EPF) afin qu’elles soient intégrées en annexe du dossier de consultation. En parallèle, la collectivité doit s'engager à informer et associer l'EPF sur l'ensemble des phases. Les aspects organisationnels, comme le respect des règles de la commande publique, restent de la responsabilité de la collectivité, de même que le choix des procédures d'aménagement. L'EPF ne prendra donc pas en charge la rédaction ou la relecture de documents en lien avec ces procédures tels que règlement de consultation, avis de publicité, courrier de refus ou de notification, etc.
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À noter que si la collectivité souhaite se doter d'une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) pour ces consultations (cession avec charges ou concession), l'EPF peut au besoin transmettre à la collectivité un exemple de cahier des charges en vue du choix de cette AMO
Enfin l'EPF peut accompagner les collectivités dans le montage de dossiers de subvention, dans les limites de son intervention propre :
- Fourniture de chiffres liés aux acquisitions, évictions ou transfert d'activités, aux travaux de proto- aménagement, éventuelles mises à jour de calendriers et de bilans d'opération. Son degré d'intervention sera bien entendu fonction de l'ingénierie déjà présente sur le territoire ; Signature de conventions de financement (« co-portage » du dossier de demande de subvention) ;
L'EPF peut percevoir la subvention obtenue par la collectivité et la défalquer du prix dû par elle en fin de portage. La collectivité reste comptable de l'utilisation faite de la subvention en question vis-à-vis du subventionneur et lui en rend compte directement.
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CHAPITRE II. Cadre général
Article 2.1 - Périmètres d'intervention
> 2.1.1 - Périmètre d'acquisition par l'EPF
Sur le périmètre défini ci-après, l'EPF Bretagne est autorisé à :
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de la convention
Acquérir tous les biens fonciers, immobiliers et mobiliers, nécessaires directement où indirectement à la mise en œuvre du projet de la collectivité.
Assurer, sur les biens qu'il acquiert, la libération des lieux en mettant fin aux locations et occupations de tous types, de manière amiable ou judiciaire ;
Procéder, à la demande de la Collectivité ou de sa propre initiative, à toute étude spécifique au projet, diagnostic technique, etc., éventuellement en faisant appel à des prestataires extérieurs ; Réaliser des travaux, notamment de proto aménagement (désamiantage/curage, déconstruction/mise en compatibilité des sols) ou travaux conservatoires et de sécurisation.
Parcelles situées dans le périmètre au jour de la signature des présentes
Commune de Ploufragan
Références cadastrales
Suffixe “p" : partie de parcelle Contenance cadastrale à acquérir
AB0673 2 924 m°
AB0681 101 m°?
AB0682 150 m°?
AB0825 21m
Contenance cadastrale totale 3 196 m°?
Dans le cas de l'acquisition d'une partie de parcelle, la contenance cadastrale à acquérir sera rendue définitive à l'issue de l'établissement d’un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral.
Ledit périmètre, se situant sur la commune de Ploufragan est celui indiqué en rose sur le plan ci-après.
AB
Ploufraca{É) ;
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La Collectivité n’a pas vocation à procéder par elle-même à des acquisitions foncières sur le périmètre d'acquisition dévolu à l'EPF. Si cela devait arriver de manière exceptionnelle, elle s'engage à ne procéder à aucune acquisition ou indemnisation sur le périmètre d'acquisition, voire sur un éventuel périmètre de veille foncière ou de projet, sans en avoir préalablement échangé avec l'EPF Bretagne. Si exceptionnellement la collectivité devait acquérir, directement ou par un autre opérateur qu'elle aura désigné, un bien compris dans le périmètre d'acquisition, ce sera à la condition qu'une offre faite par l'EPF Bretagne n'ait pas encore été acceptée par le propriétaire.
S'il s'avère qu'une acquisition par la Collectivité est judicieuse, elle veillera à offrir des prix d'achat cohérents avec les valeurs de référence établis par l'EPF ou déjà présents sur le secteur.
> 2.1.2 - Extension exceptionnelle du périmètre d'acquisition et périmètre
d'études
Pour les acquisitions de biens, l'EPF Bretagne interviendra exclusivement sur le périmètre d'acquisition défini ci-dessus.
Par dérogation, de manière ponctuelle et exceptionnelle, l'EPF Bretagne pourra intervenir à la demande de la Collectivité, pour acquérir toutes parcelles situées en dehors de ce périmètre si et uniquement si, en cours d'opération, ces acquisitions conduisent à une plus grande satisfaction des objectifs poursuivis park la présente convention. Dans ce cas de figure:
L'EPF Bretagne interviendra dans les mêmes conditions que dans le périmètre défini ci-dessus : La garantie de rachat de la Collectivité, prévue à l'article 5.1 des présentes, sera étendue aux biens acquis par le biais de ce dispositif dès l'entrée dans le patrimoine de l'EPF; Un avenant de régularisation à la présente convention devra être adopté par les parties si l'acquisition hors périmètre bouleverse les grands équilibres de la convention (montant d'action foncière, périmètre, engagements, durée de portage...).
Pour les études, dans un souci de cohérence globale de l'action de la Collectivité, l'EPF Bretagne pourra intervenir sur le périmètre le plus approprié, sans se circonscrire forcément aux limites du projet où du territoire de la Collectivité signataire.
Article 2.2 - Durée de la convention - Avenants — Résiliation
La présente convention opérationnelle prend effet à compter de la date de sa signature par l’ensemble des parties
Elle prendra fin à l’extinction des obligations réciproques des parties.
Ilest précisé que même s'il existe une convention cadre entre l'EPF Bretagne et la CA Saint-Brieuc Armor Agglomération la légalité et/ou la durée de ladite convention cadre ne constitue pas une condition de Validité des conventions opérationnelles prises pour son application. Ainsi, si une convention opérationnelle a une date d'échéance postérieure à la date de fin de la convention cadre, cela n'aura pas d'incidence sur la validité de la convention opérationnelle en question. De même, la possibilité de signer une convention opérationnelle n'est pas subordonnée à l'existence préalable d’une convention cadre.
La présente convention pourra faire l'objet, par voie d'avenant, d’ajustements ou de précisions qui s’avéreraient nécessaires à la bonne mise en œuvre du dispositif conventionnel.
La convention peut être résiliée à la demande de la (d'une) Collectivité si elle renonce à son projet. Elle peut être résiliée par l'EÉPF Bretagne pour non-respect d'une ou de plusieurs clauses de la présente convention. La résiliation ne pourra être décidée que par l'assemblée délibérante de la Collectivité et/ou le Bureau de l'EPF Bretagne. Elle sera notifiée à l’autre où aux autres partie(s) par un courrier recommandé et sera effective lorsque l'ensemble des autres parties auront été alertées, un avis de passage étant suffisant.
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À noter qu'en cas de convention multipartite, les autres parties pourront décider de continuer seules la présente convention. Cette convention pourra alors faire l’objet d’un avenant pour en exclure la partie souhaitant la résilier, ou être résiliée et remplacée par une nouvelle convention opérationnelle.
L'EPF Bretagne établira alors, sous six mois, un état des frais refacturables et/ou des biens en portage au titre de la présente convention et de leurs coûts de revient. La Collectivité sera tenue de rembourser ces frais et/ou de racheter ces biens à l'EPF Bretagne à leur prix de revient (éventuellement augmenté de la pénalité prévue à l'article 5.6 de la présente convention) dans l'année qui suivra la résiliation, sans que cela puisse dépasser la date de fin de portage.
La collectivité devra procéder au paiement afférent à ce frais, rachats et/ou pénalités dans les 60 jours de l'acte notarié et/ou de la notification du ou des titre(s) de recettes sans quoi elle s’exposera à une astreinte financière de 1/1000ème par jour des sommes dues avec un minimum de 100 £/jour.
Article 2.3 - Montant plafond d’action foncière
L'engagement financier de l'EPF Bretagne au titre de la présente convention comprend les dépenses liées aux actions foncières, travaux et diagnostics techniques, notamment : Prix d'acquisition et frais annexes (frais d'acte, de géomètre, de contentieux, commission d'agence, etc.) ;
Indemnités liées aux évictions et transferts, frais liés aux fins d'occupations illégales ; Maîtrise d'œuvre concernant tant la conception que l'exécution des travaux de proto-aménagement et/ou de confortement et sécurisation ;
Prestations de tiers liées à certaines études conditionnant la réalisation des travaux de proto- aménagement et/ou de confortement et sécurisation (diagnostics techniques, études de sols et de pollution...) ;
Coût des travaux, notamment des travaux de proto-aménagement (déconstruction / mise en compatibilité des sols, curage-désamiantage préalable à une réhabilitation) et travaux conservatoires (confortement, sécurisation d'urgence...) :
Dépenses engendrées par la gestion des biens (sécurisation, impôts, assurance, éventuels entretien et gardiennage quand, de manière exceptionnelle, la Collectivité ne les assume pas, etc.) ; Frais juridiques engendrés par la mise en œuvre de procédures de tous types, notamment frais d'huissiers, d'avocats, d'experts...
L'ensemble de ces dépenses sera imputé sur le prix de revente des biens acquis où fera l'objet d'une demande de remboursement à la Collectivité en cas de résiliation anticipée de la présente convention.
Concernant la présente convention, l'engagement financier global de l'EPF Bretagne est limité à 800 000 euros.
Ce montant plafond d’action foncière (MAF) ne constitue cependant pas une condition de légalité des acquisitions et/ou des dépenses effectuées.
Article 2.4 - Transmission de données
> 2.4.1 - Documents d'urbanisme
La Collectivité s'engage à transmettre à l'EPF Bretagne l'ensemble des documents d'urbanisme (le cas échéant PLU, PLUi, Carte communale, SPR...) et document d'orientation et de planification (SCOT, PLH, éventuel PLAE...) nécessaire à la mise en œuvre de la présente convention, de préférence dans un format numérique.
Dans le cas où ces documents existent sous une forme exploitable par un Système d'Information Géographique, ils seront transmis à l'EPF Bretagne dans un format interopérable. Par ailleurs, la Collectivité alertera en amont l’EPF de toute évolution envisagée de ces documents et impactant, directement ou indirectement, le périmètre d'acquisition ou le projet de la présente
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convention. Cela permettra à l'EPF d'apprécier l'impact d'une telle évolution sur le projet à réaliser ou le prix des biens à acquérir. Elle transmettra dès approbation les documents éventuellement modifiés.
> 2.4.2 - Documents produits ou récoltés dans le cadre des études
En dehors des études évoquées au paragraphe 1.2.1, chaque partie à la présente convention peut mener tout type d'étude nécessaire à la réalisation du projet : urbanistique, architecturale, technique, financière, juridique, etc
Chaque maïtre d'ouvrage d'études ou de diagnostics techniques s'engage à transmettre aux autres parties à la présente convention les résultats complets de ces études et diagnostics tels qu'ils teur auront été fournis par leurs prestataires respectifs, et ce dès leur réception. La Collectivité s'engage à transmettre à l'EPF Bretagne tout document ayant trait aux secteurs de projets (documents de ZAC, plans topographiques, plans de voirie, plan des réseaux, schéma d'aménagement, études préalables...) de préférence sous forme numérique.
> 2.4.3 - Mutations foncières
La Collectivité s'engage à informer l'EPF Bretagne de tout élément relatif aux mutations foncières sur le secteur d'études et le secteur opérationnel. De même, l'EPF Bretagne informera sans délai la collectivité de toute acquisition, éviction ou procédure réalisée sur le secteur opérationnel.
Article 2.5 - Dispositif de suivi
L'EPF Bretagne fera parvenir annuellement à la Collectivité un compte-rendu des actions conjointes menées sur le secteur de projet ainsi que le bilan des éventuelles acquisitions. Il s'agit du « Compte- Rendu A la Collectivité » ou CRAC. Ce CRAC est établi au 31/12 de l'année N est envoyé à la Collectivité durant le premier semestre de l’année N+1
Si des biens sont en cours de portage, ledit CRAC indique les parcelles maîtrisées ainsi que le stock brut hors taxes arrêté au 31/12 de l’année N. On entend par stock brut hors taxes l'ensemble des dépenses refacturables (achats, travaux, diagnostics, frais...) diminuées des recettes comptabilisées (loyers, subventions...) et ce avant l'application du dispositif de minoration foncière relaté à l'article 5.3.3 des présentes, sans tenir compte de la TVA {montant indiqués « hors taxes »). Si des biens arrivent en fin de portage en année N+1 ou N+2, ils font l’objet d’une signalétique particulière.
De manière générale, tout au long de la présente convention, sur sollicitation de l'EPF Bretagne ou de la Collectivité, les parties, ainsi que tout partenaire du projet de la Collectivité, feront le point sur le projet, autant que de besoin, pour faire un état de l'avancée des négociations et du calendrier de l'opération, ou pour tout problème pouvant survenir concernant l'exécution de la présente convention ou la gestion des biens acquis.
Si la priorité sera donnée à la négociation amiable, l'acquisition complète de l'emprise opérationnelle, où tout au moins d'une emprise permettant un projet cohérent respectant les critères de la présente convention, peut nécessiter peut-être la mise en œuvre de procédures coercitives comme l'expropriation. Aussi, au plus tard à l'issue de la 3°" année de convention, les parties se réuniront pour faire un point des avancées du projet, des acquisitions réalisées, des négociations amiables en cours et de la nécessité ou non de mettre en œuvre de telles mesures.
Si ces mesures sont nécessaires à la réalisation d'un projet respectant les critères de la présente convention sur l'ensemble du périmètre opérationnel la Collectivité aura le choix : Soit de les mettre en œuvre en collaboration avec l'EPF Bretagne : la collectivité devra alors réaliser rapidement les éventuelles actions préalables (ex : étude urbaine, concertation formalisée, étude d'impact, etc.) nécessaires au montage du dossier ;
Soit de revoir son projet pour en réduire le périmètre opérationnel mais tout en permettant la réalisation d’un projet cohérent respectant les critères de la présente convention.
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Si la Collectivité ne souhaite ni utiliser les mesures coercitives nécessaires et procédures associées ni revoir le périmètre opérationnel (et éventuellement son projet), l'EPF Bretagne pourra alors résilier la présente convention et la Collectivité sera tenue de racheter les biens en portage à leur prix de revient ; il sera alors fait application de la pénalité prévue à l'article 5.6 des présentes.
Deux ans avant la fin de la durée prévisionnelle de portage prévue par la présente convention et ses éventuels avenants, à moins que la totalité des biens en portage n'ait déjà été revendue, l’'EPF Bretagne et la Collectivité feront le point sur le projet et sa sortie opérationnelle. La Collectivité s'engage alors à mettre tout en œuvre pour trouver un/des porteurs de projet (appel à projet, prospections...) ou à s'organiser pour mettre en œuvre elle-même le projet en régie.
A l'issue de la revente des biens à la Collectivité ou à l'(aux) opérateur(s) qu'elle aura choisi(s), la Collectivité transmettra à l'EPF Bretagne tout document attestant de la réalisation opérationnelle du projet et du respect des critères de la présente convention, ceci notamment pour permettre la vérification de la conformité du projet aux critères arrêtés dans la présente convention
L'EPF Bretagne effectue en effet, dans les 5 ans des cessions de fonciers opérées au titre de la présente convention, un contrôle sur pièce, et éventuellement sur site, pour vérifier que les engagements de l'article 1.1 ont été respectés. Toute information ou pièce justificative demandée par l’'EPF Bretagne qui ne serait pas transmise pourra entraîner l'application, totale ou partielle, des pénalités prévues à l’article 5.6 des présentes.
Article 2.6 - Contentieux
A l'occasion de toute contestation ou de tout litige relatif à l'interprétation ou à l'application de la présente convention, les parties s'engagent à rechercher un accord amiable. À défaut d'accord, le litige sera porté devant le Tribunal Administratif de RENNES.
CHAPITRE III. Acquisitions par l'EPF Bretagne
Article 3.1 - Modalités d'acquisition
Sur le(s)périmètre(s) d'intervention défini(s) à l'article 2.1, l'EPF Bretagne aura pour mission d'acquérir et de libérer les assiettes foncières nécessaires à la réalisation du projet soit par négociation amiable, soit par exercice d'un droit de préemption ou de priorité s'il existe, soit par substitution à la Collectivité sur réponse à un droit de délaissement, soit par expropriation, soit par toutes autres procédures ou moyens légaux.
Le cas échéant, la Collectivité s'engage à prendre ou à solliciter auprès de l'autorité compétente la décision nécessaire à la délégation à l'EPF Bretagne, des droits de préemption, de priorité ou de réponse aux droits de délaissement. À cet égard, compte tenu des délais contraints de telles procédures, toute déclaration d'intention d’aliéner ou droit de délaissement devra être transmis sans délai à l'EPF Bretagne.
La Collectivité transmettra l'ensemble des données utiles à la réalisation de la mission de l'EPF Bretagne: décision instaurant le droit de préemption, de priorité ou de délaissement et mesures de publicité afférentes, décision déléguant la réponse ou l'exercice du droit à l'EPF Bretagne, éléments de projets sur les secteurs d'intervention, etc.
Par ailleurs, la finalisation de la maîtrise foncière pourra nécessiter le recours à l'expropriation. S'il est décidé que l'EPF Bretagne sera bénéficiaire ou co-bénéficiaire de la Déclaration d'Utilité Publique (DUP), en vue du transfert de propriété de biens à son profit à l'issue de la procédure, l'EPF Bretagne et la Collectivité constitueront conjointement le dossier de DUP.
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De manière générale, la Collectivité apportera son concours à la mise en œuvre de toute procédure déléguée à l'EPF Bretagne (parcelle en état d'abandon manifeste, etc.).
Article 3.2 - Prix d'acquisition / Indemnisation
Les acquisitions effectuées par l'EPF Bretagne se dérouleront selon les conditions évoquées dans la présente convention, à un prix maximum correspondant à l'estimation du service des Domaines (ou de tout organisme qui y serait substitué) ou le cas échéant fixé par le juge de l'Expropriation.
En cas d'absence d'avis du service des Domaines (Valeur du bien inférieur au seuil minimal de consultation, absence de réponse dans le délai légal...) l'EPF Bretagne pourra acquérir à un prix librement déterminé par lui, ce prix devant être inférieur au seuil minimal de consultation, sauf cas d'absence de réponse des Domaines au bout du délai légal.
Dans tous les cas, avant toute offre ferme, l'EPF Bretagne recueillera l'accord de la Collectivité sur le prix ou les indemnités et les conditions qu'il propose au propriétaire et aux éventuels occupants.
Article 3.3 - Durée du portage
Le portage des biens acquis dans le cadre de la présente convention prend fin au plus tard le 28/03/2033.
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CHAPITRE IV. Modalités de portage
Il est à noter que les biens acquis et portés par l'EPF Bretagne dans le cadre de la présente convention le sont au titre de réserves foncières en vertu des dispositions de l’article L 221-1 du Code de l'Urbanisme. En ce sens, ils relèvent du domaine privé de l’'ÉPF Bretagne (voire de la Collectivité s'ils font l'objet d'un usufruit), tel que cela est défini à l'article L. 2211-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques.
Article 4.1 - Jouissance et gestion des biens acquis
En cas de démembrement de propriété entre l’'EPF (nu propriété) et la Collectivité (usufruit temporaire), les relations entre eux sont réglées par la convention d'usufruit contenue dans l'acte de démembrement. Pour tout cas qui ne serait pas prévenu par ladite convention d'usufruit, les relations entre l'EPF et la collectivité seront régies par la présente convention et/ou les règles du Code Civil.
Hors cas de démembrement de propriété, les biens acquis par l’'EPF dans le cadre de la présente convention sont gérés comme suit :
> 4.1.1 - Biens remis en jouissance
Sauf disposition contraire motivée et actée par un échange écrit entre l'EPF Bretagne et la Collectivité, les biens acquis par l'EPF sont remis en jouissance à la Collectivité durant toute la durée du portage, cette dernière devant en assurer la sécurité, l'entretien et la gestion.
a Modalités de transfert de jouissance et de garde du bien
Ce transfert a lieu :
- Dès que l'EPF Bretagne devient propriétaire pour les biens non bâtis ; - Dès la signature du procès-verbal (PV) de transfert de jouissance et de garde du bien pour les biens bâtis (sauf cas d'acquisition en démembrement de propriété, ou de revente de l'usufruit peu de temps après l'achat par l'EPF). Ce PV permet de coordonner les actions respectives (effectuées ou à effectuer) entre la collectivité et l'EPF, notamment en termes de sécurisation du bien ;
- À la réception des travaux dès qu'un bien devient totalement non bâti à la suite de sa démolition, que ce soit par l'EPF Bretagne ou par un tiers (en cas de démolition partielle, un PV de transfert de jouissance et garde du bien sera établi s’il n’a pas été fait en amont des travaux).
Le PV de transfert de jouissance et de garde sera l'occasion d'apprécier, avec la collectivité, les
éventuelles mesures de sécurisation à prendre et par qui, étant entendu que, sur certains sites sensibles, l'EPF Bretagne se réserve le droit de procéder à une sécurisation des biens portés avant le transfert de jouissance et de garde : les frais de cette sécurisation seront reportés sur le prix de revient du bien.
La Collectivité pourra cependant proposer d'effectuer en régie les mesures prévues par l'EPF Bretagne, par le biais de ses services techniques, afin d'en diminuer le coût. Il s'agit notamment, sans que cette liste soit exhaustive :
- De la mise en place de dispositifs de verrouillage/blocage des ouvrants pour éviter les intrusions De la réalisation de dispositifs empêchant l'accès à un terrain ou un bien (clôture, fossé, merlon...) avec éventuellement un dispositif d'accès sécurisé (ex : portail) - De l'étayage de bâtiments, de réparations urgentes ou effectuées à titre conservatoire De démolitions partielles nécessitées par l'état de délabrement ou d'insalubrité de certains bâtiments
De travaux de mise aux normes ou de réparations minimales en cas de bien loués au moment de l’achat et/ou présentant un danger pour le locataire ou pour les tiers
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Convention d Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufrag{ D jé 16
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
- De l'élagage/abattage d'arbre, débroussaillage, notamment si l’état de la végétation entraîne un danger ou une nuisance pour les riverains.
b. Conséquences du transfert de jouissance et de garde à la collectivité
Le transfert de la jouissance d’un bien à la Collectivité par l’EPF Bretagne opère un transfert de la garde de ce bien. Cela permet à la Collectivité de se servir personnellement de l'immeuble ou de permettre son occupation précaire par un tiers et d'en percevoir les redevances liées.
Dès transfert de la jouissance et de la garde du bien, la collectivité a l’obligation de s’assurer en responsabilité civile concernant le bien (cf article 4.2 « Assurances »). A l'occasion de la signature du PV de remise en jouissance, la collectivité devra produire une attestation d'assurance responsabilité civile pour le bien.
La Collectivité assurera la surveillance et l'entretien du bien ainsi que les travaux courant de maintenance et de réparation jusqu'au jour de sa cession par l'EPF Bretagne. Elle devra veiller à maintenir le bien dans un état semblable ou meilleur à celui existant au jour de la remise en jouissance. La gestion est entendue de manière large et porte notamment (et sans que cette liste soit exhaustive) sur
La gestion courante qui comprend notamment la surveillance, l'entretien des biens, des espaces verts, les mesures conservatoires le cas échéant: travaux de sécurisation, fermeture de sites, déclaration auprès des autorités de police en cas d'occupation illégale (squat), intrusion, dégradation, etc. ;
Les relations avec d'éventuels locataires ou occupant, la perception des loyers et redevances, la récupération de charges, les réparations à la charge du propriétaire qui ne constituent pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, etc,
Pour la gestion des espaces végétalisés, la Collectivité s'engage à respecter le protocole de gestion ad-hoc établi par l'EPF Bretagne et applicable au 01/01/2026. Il sera transmis à la Collectivité avec la copie de l’acte d'achat.
Dispositions spécifiques aux biens non bâtis
La Collectivité récupère la jouissance et la garde des biens non bâtis de manière immédiate, sans PV de remise en jouissance. Elle est alors tenue à la surveillance et à l'entretien du bien. || s'agit notamment de :
S'assurer de l'efficacité des dispositifs sécurisant les accès ;
Vérifier l'état des clôtures et les réparer le cas échéant ;
Débroussailler, faucher ou tondre régulièrement les espaces végétalisés : à cet égard, la Collectivité s'engage à effectuer ces actions dans le cadre du protocole ad-hoc établi par l'EPF Bretagne et annexé aux présentes ;
Élaguer voire abattre les arbres présentant un danger ou empiétement sur les terrains voisins ou sur la voie publique, couper et évacuer les arbres morts ou malades ;: Conserver le bien en état de propreté.
En cas de démolition partielle d'un tènement foncier par l'EPF, il sera procédé à l'établissement d’un PV de remise en jouissance concomitamment ou juste après la réception des travaux par l'EPF.
Utilisation directe par la Collectivité
Le transfert permet à la Collectivité d'utiliser personnellement le bien dès lors que l'état du bien le permet, sous sa responsabilité exclusive et sous réserve que cela ne retarde en aucun cas la mise en œuvre du projet.
Selon les cas, elle fera son affaire personnelle de la résiliation, du transfert ou de la souscription des contrats nécessaires (assurance, eau, électricité, gaz, entretien des parties communes, maintenance des ascenseurs, extincteurs, etc.).
Mise à disposition à un tiers
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Convention opé| Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 —- Commune de Ploufragan | Pibié le
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
Si le bien est occupé au moment de l'acquisition
Sauf accord contraire, la Collectivité assure directement la gestion des biens occupés. Dans ce cas, elle perçoit les loyers et charges et, comme dans les autres cas, assure le paiement des charges d'entretien et de fonctionnement afférentes au bien dont l'EPF Bretagne est propriétaire, à l'exception des charges de copropriété. Elle assure les relations avec les locataires et occupants et est le relai technique et institutionnel de l'EPF Bretagne auprès d'eux et des tiers.
Sauf avis contraire de la Collectivité, l'EPF Bretagne se charge de la libération des biens. L'EPF Bretagne appliquera les dispositions en vigueur (légales ou contractuelles) selon la nature des baux ou des conventions d'occupation en place, pour donner congés aux locataires ou occupants. L'EPF Bretagne mettra tout en œuvre, dans la limite des dispositions légales, pour libérer le bien de toute location ou occupation au jour de son utilisation définitive pour le projet de la Collectivité, En particulier, la Collectivité et l'EPF Bretagne se concerteront afin d'engager les libérations en tenant compte des droits des locataires occupants et du calendrier de réalisation de l'opération. La Collectivité pourra être sollicitée pour trouver des solutions de relocalisation ou relogement si cela est nécessaire et/ou obligatoire.
Des indemnités d'éviction pourront être dues aux locataires où occupants pour assurer la libération des lieux et permettre l'engagement opérationnel du projet retenu par la Collectivité. Elles seront prises en charge par l'EPF Bretagne et intégrées dans le prix de revient du bien.
Si le bien est libre au moment de l'acquisition
et que la collectivité souhaite le mettre à disposition d'un tiers
L'EPF Bretagne rappelle que les biens adaptés peuvent notamment être mise à disposition d'organismes favorisant le logement intercalaire. L'EPF tient à disposition de la Collectivité les noms et coordonnées de ces organismes si elle souhaite faire appel à eux.
Si la Collectivité souhaite mettre le bien à disposition d’un tiers, de façon précaire et sans dépasser la durée maximum de portage, elle devra alors s'assurer que les biens qu'elle souhaite faire occuper sont conformes à la règlementation en vigueur. L’EPF Bretagne n'assurera pas la mise en conformité préalable à la mise à disposition et n’en assumera ni la charge technique, ni la charge financière. Dans cette hypothèse et selon ce qui est convenu avec l'occupant, la Collectivité fera son affaire personnelle de l'éventuelle mise aux normes du bien et du transfert, de la résiliation ou la souscription des contrats nécessaires (assurance, eau, électricité, gaz, entretien des parties communes, maintenance des ascenseurs, extincteurs, etc.). Elle appellera et percevra les indemnités d'occupation ou redevances afférentes.
Cette occupation devra être encadrée par une convention d'occupation précaire (COP) écrite, conclue entre la Collectivité et l'occupant précaire, dont une copie sera transmise dès signature à l'EPF Bretagne.
Cette convention, a minima :
- Rappellera l'existence de la présente convention opérationnelle d'actions foncière ainsi que les objectifs et engagements de la collectivité quant au projet final pour lequel le foncier est porté, -__ Rappellera le transfert de jouissance et de garde du bien intervenu entre l'EPF et la Collectivité, - Rappellera que les biens portés par l'EPF Bretagne pour le compte de la Collectivité le sont au titre de « réserves foncières »,
- Insistera sur le fait que les éventuelles occupations ne peuvent être consenties que sous les formes précaires et révocables spécifiquement autorisées par la loi lorsque le bailleur est une personne publique, notamment les dispositions spécifiques :
De la loi du 6 juillet 1989 sur les immeubles à usage d'habitation, relatives aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales, De l'article L 221-2 du Code de l'urbanisme qui indique que les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières ".. ne peuvent faire l'objet que de concessions temporaires qui ne confèrent au preneur aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l'immeuble est repris en vue de son utilisation définitive",
Exclura l'application de toute législation spécifique sur les baux (baux commerciaux, baux ruraux, baux d'habitation, etc.),
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Convention d Reçuen préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufrag{ b;hjs ie
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
Indiquera une durée de mise à disposition qui, malgré tout dispositif de renouvellement tacite et/ou automatique ou tout avenant, ne pourra excéder la durée portage prévue par la présente convention opérationnelle, afin de ne retarder en aucun cas la mise en œuvre du projet, - Sauf avis contraire expressément délivré par l'EPF par écrit avant la signature de la COP : interdira toute sous-location ou sous-occupation du bien mis à disposition, - Prévoira la destination ou l'usage du bien pendant la mise à disposition sans possibilité d'y déroger,
Prévoira les modalités et les échéances de paiement d'une éventuelle redevance ou indemnité d'occupation, les modalités de résiliation, les assurances obligatoires et les éventuelles pénalités pour non-respect des clauses de la COP par l'occupant.
La Collectivité assumera seule les modalités techniques, juridiques et financières de la libération des lieux et devra s'assurer que le bien est libre au plus tard pour la cession du bien par l’'EPF Bretagne.
A la fin de l'occupation ou en cas de changement d'occupant, la Collectivité informera immédiatement l'EPF Bretagne.
Toute autre forme d'occupation autre que révocable et précaire doit faire l’objet d’un échange et d’une autorisation écrite préalable de l’EPF Bretagne.
> 4.1.2 - Biens exceptionnellement gérés par l'EPF Bretagne
Si, par exception, la gestion était confiée à l'EPF Bretagne, celui-ci bénéficierait alors des mêmes droits et obligations que ceux définis ci-dessus. Si l'EPF Bretagne décide de louer ou de mettre à disposition les biens, il encaissera les loyers correspondants qui viendront en déduction du prix de revient, conformément à l'article 5.3 de la présente convention.
Tous les coûts d'entretien, maintenance, réparation, impôts, taxes, charges de copropriété, etc. seront reportés sur le prix de revient du bien.
Dispositions spécifiques aux biens bâtis à démolir
Même si l'EPF conserve la garde du bien, la proximité géographique la Collectivité avec le bien lui permet de mener plus facilement certaines actions.
La Collectivité fera donc preuve d’une grande vigilance et visitera régulièrement le bien afin d'éviter toute dégradation, pollution ou occupation illégale qui pourrait porter atteinte à la sécurité du bâtiment, de bâtiments voisins ou de tiers où retarder les travaux. Au besoin, elle prendra, après accord de l'EPF Bretagne, les mesures conservatoires appropriées quand celles-ci revêtiront un caractère d'urgence et pourra se faire rembourser de ses dépenses par l'EPF Bretagne
> 4.1.3 - Obligations de la Collectivité que les biens aient été remis en jouissance ou non
La Collectivité désignera auprès de ses services un interlocuteur chargé de la gestion et en informera l'EPF Bretagne (transmission du nom et des coordonnées de la personne ou du service désigné).
La proximité géographique de la Collectivité avec les biens portés lui permet de mieux assurer certaines missions. Aussi elle est tenue à certaines obligations vis-à-vis de l'EPF concernant les biens portés.
- Obligation de visite
La Collectivité visitera les biens périodiquement, au moins une fois par trimestre pour les biens non occupés, une fois par an pour les biens occupés et après chaque évènement climatique exceptionnel. Un retour écrit sera fait par la collectivité à l'EPF sous forme de mail, en cas de besoin à l'adresse suivante atrimoine@epfbretagne.fr
- Obligation d'alerte
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Convention opé| Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufragan | bibigie
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
La Collectivité informera sous 48 heures maximum l'EPF Bretagne des évènements particuliers comme les atteintes aux biens, occupations illégales (squat), contentieux, interventions sur le bien.
Contribution aux travaux
La Collectivité est l'interlocuteur de premier rang pour les demandes concernant les travaux à effectuer sur les biens portés. Elle informera immédiatement l'EPF Bretagne de tous travaux ou interventions lui paraissant nécessaires sur les biens portés pour assurer leur conservation où leur non- dangerosité vis-à-vis des tiers. Elle l'informera également de toute demande de travaux ou intervention sollicitée par un tiers (voisin, riverain, administration, habitant de la commune, etc.) ou par les locataires/occupants. L'interlocuteur désigné par la Collectivité donnera à l'EPF Bretagne son avis sur l'opportunité technique de cette demande.
Pour ces demandes d'intervention ou travaux, l'interlocuteur désigné par la Collectivité, et en
fonction des moyens humains, techniques et financiers de celle-ci : Proposera l'intervention des services techniques de la Collectivité en régie lorsque cela est possible et pertinent, notamment pour les mesures d'urgence à prendre (colmatage de fuite, bâchage de toiture, fermeture des ouvrants...) :
Si une intervention en régie n’est pas possible et que la demande paraît recouvrir une dépense inférieure à 40 000 € HT : l'interlocuteur désigné par la Collectivité échangera avec l'EPF Bretagne sur les tâches et travaux à effectuer et sollicitera, suite à cet échange, un à trois devis au nom de l'EPF Bretagne pour l'intervention d’un prestataire extérieur. Au besoin il effectuera une visite avec les entreprises pour ces devis. Par la suite, il s’assurera du bon déroulement de la prestation commandée et réceptionnera les travaux au nom de l'EPF. La facture sera adressée à l'EPF qui en assurera le réglement et les coûts afférents seront imputés sur le prix de revient du bien en portage. Si la demande paraît recouvrir une dépense supérieure à la limite de 40 000 € HT, l'interlocuteur désigné par la Collectivité échangera par téléphone ou visioconférence avec la cellule travaux de l'EPF Bretagne sur les tâches ou travaux à effectuer. L'EPF Bretagne se chargera de la consultation des entreprises (éventuellement sur un cahier des charges établi par les services techniques de la collectivité), du suivi et de la réception des travaux, ainsi que du paiement des prestations. NB : hors travaux effectués en régie, dans certains cas particuliers la Collectivité peut souhaiter assumer directement la charge financière des travaux (passage de la commande et paiement du prix des prestations), y compris les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code Civil, si cela est plus opportun au regard du montage de l'opération prévue. Elle devra alors contacter l’'EPF pour déterminer la possibilité et les modalités juridiques de ce souhait.
- Impôts et charges
L'EPF Bretagne acquittera les impôts et charges de toutes natures dus au titre de propriétaire de l'immeuble ainsi que les éventuelles charges de copropriété.
L'ensemble de ces sommes seront intégrées au prix de revient.
- Biens en copropriété
En cas de biens en copropriété, l'EPF pourra demander à la Collectivité de le représenter aux assemblées générales de copropriétaires. La collectivité et l'EPF échangeront en amont sur l’ordre du jour et les décisions à intervenir et se mettront d'accord sur les votes à effectuer. L'EPF donnera alors pouvoir à la Collectivité pour le représenter.
Article 4.2 - Assurances
Définitions :
L'assurance responsabilité civile a vocation à assurer les dommages causés par un bien ou des personnes à des tiers, que ce soit des dommages corporels ou matériels. L'assurance dommages aux biens a pour vocation d'assurer certains dégâts que peut subir le bien assuré.
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Convention d Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufrag| h 5
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
Assurance responsabilité civile (RC)
L'EPF Bretagne assure sa responsabilité civile pour les biens non remis en jouissance à la Collectivité ou dont l'usufruit ne lui a pas été cédé.
La remise en jouissance ou la cession de l’usufruit d'un bien à la Collectivité par l'EPF Bretagne opère un transfert de la garde du bien. La Collectivité est donc susceptible de voir sa responsabilité civile engagée au titre de ce transfert de garde.
La Collectivité a donc l’obligation de s’assurer en responsabilité concernant les biens qui lui ont été remis en jouissance ou dont elle a acquis l’usufruit. A l’occasion de la signature du PV de remise en jouissance, la collectivité devra produire une attestation d'assurance responsabilité civile pour le bien.
Assurance dommages aux biens (DAB}
L'EPF Bretagne assure la garantie dommages aux biens pour les biens qu’il garde en gestion propre ainsi que pour les biens bâtis remis en jouissance à la collectivité. Cependant, la nature de la garantie est différente suivant les cas :
- Siles biens sont destinés à la démolition, seul le déblaiement est financé dans un certain plafond avec application d’une franchise
Si les biens sont destinés à la réhabilitation/réutilisation, un coefficient de vétusté est appliqué sur les coûts de reconstruction, ainsi qu'une franchise.
L'assurance ne finance donc jamais à 100 % un déblaiement ou une reconstruction à neuf. L'EPF Bretagne ne compensera pas la différence entre les indemnités versées par son assurance et le coût réel des travaux de déblaiement et/ou reconstruction : il s’agit d'un risque assumé financièrement par la collectivité pour lequel elle peut choisir de souscrire une assurance complémentaire si elle le souhaite.
Lors de chaque acquisition, il appartient à la Collectivité d’informer lV’'EPF Bretagne sur la destination réservée au bien afin qu'il puisse opter pour la garantie dommages aux biens la plus adaptée. Si la destination du bien n'est pas déterminée, l'EPF optera pour la garantie relative aux biens à réhabiliter / réutiliser.
Pour les biens remis en jouissance à la collectivité et que celle-ci a mis à disposition d’un tiers, la collectivité devra vérifier et attester que son locataire est assuré pour les risques locatifs.
Pour les biens dont l’usufruit à été acquis par la Collectivité, l'acte de constitution d’usufruit règlera les problématiques d'assurance, à défaut, la Collectivité devra prendre une assurance unique {nu propriétaire-usufruitier) à sa charge.
Tableau récapitulatif des personnes ayant la charge de l'assurance :
Biens en gestion | Biens en gestion | Biens remis en Biens remis en Usufruit cédé à la | propre EPF et propre EPF et jouissance à la jouissance à la Collectivité non occupé occupé par un Collectivité et non | Collectivité et tiers occupé occupé par un
fo | ne | : tiers
Assurance RC EPF EPF Collectivité Collectivité Collectivité
Assurance DAB | EPF EPF EPF _ EPpF Collectivité
Risques locatifs | Tiers Tiers Tiers
Article 4.3 - Etudes et travaux, déconstruction, réhabilitation des sols,
effectués par l’'EPF Bretagne
Les biens acquis dans le cadre de la présente convention n'ont pas toujours de destination précisément définie au moment de leur acquisition. Cependant, les biens bâtis inoccupés et dégradés ont vocation à être démolis au plus vite quand ils présentent des risques de sécurité. De même, si le sort d'un bien n'est pas fixé, ou qu'il est nécessaire d'acquérir un autre bien avant de procéder à sa démolition, ou qu'il est
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Convention opéf Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufragan | Lis is
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
jugé opportun de préserver un bâtiment, celui-ci peut éventuellement nécessiter des mesures de sécurisation pour éviter tout risque d’'intrusion.
La Collectivité précisera donc, avant la signature de l’acte authentique, pour chaque acquisition de parcelle bâtie, s’il y a lieu de préserver ou non les bâtiments.
L'EPF Bretagne procèdera alors s'il y a lieu à la sécurisation du bien (cf article 4.1.1). Par ailleurs des études complémentaires (diagnostics immobiliers, sondages de sol, constat d'huissier, référé préventif, etc.) peuvent être nécessaires.
> 4.3.1 - Nature des travaux effectués par l'EPF Bretagne
Sur les emprises qu'il a acquises, l'EPF Bretagne pourra réaliser, à la demande de la Collectivité des travaux de proto-aménagement. Il pourra s’agir notamment des travaux/interventions suivants : o Le désamiantage, le curage et la démolition des bâtiments ;
La mise en compatibilité des sols :
- Sursite, pour traiter les sources concentrées de pollution, ou rendre les sols compatibles avec le projet envisagé ou empêcher une migration hors site,
- _ Éventuellement hors site, notamment pour faire face à ses obligations en tant que propriétaire sur la durée du portage ;
La réhabilitation d'un terrain est toujours définie au cas par cas et envisagée en lien avec les acteurs concernés (collectivités, aménageur...), dans un souci d'efficience globale du projet (voir article « Limites des travaux effectués par l'EPF Bretagne » ci-dessous) Les travaux conservatoires sur le bâti permettant de conserver les constructions existantes en l'état (clos et couvert), lorsque cela est pertinent pour la poursuite du projet, ces travaux consistent notamment dans la conservation du bon état de la structure et dans les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil et les réparations suite à un dommage : Le curage et le désamiantage préalables à une réhabilitation ;
Les travaux de mise en sécurité (clôture, vidéo-Surveillance, etc.)
Par contre la viabilisation de terrains, l'aménagement et la réhabilitation de bâtiments, en tant que telle et en vue du projet d'aménagement et/ou de construction, relèvent du porteur de projet.
Pour l'accomplissement de ces travaux, l'EPF Bretagne pourra solliciter le concours de toute personne dont l'intervention se révèlera nécessaire : géomètre, diagnostiqueur, ingénierie d'études, huissier, avocat, maître d'œuvre, etc. Le cas échéant, il pourra également faire appel aux services techniques des collectivités. Notamment, dans certains cas de travaux complexes, comme par exemple la déconstruction d'un bâtiment présentant une mitoyenneté, l'EPF mènera une procédure de référé préventif en vue de la désignation d'un expert établissant un constat contradictoire des bâtiments riverains.
L'EPF Bretagne sera alors le maître d'ouvrage des travaux ou des études/interventions décidées et en assumera la charge financière et la responsabilité juridique. Le coût de ces travaux ou des études/interventions sera intégré au prix de revient des biens acquis dans le cadre de la présente convention.
L'intervention de l'EPF en ce domaine sera différenciée en fonction des situations, comme indiqué aux
articles ci-dessous.
> 4.3.2 - Limites des travaux effectués par l'EPF Bretagne
Limites de prestation EPF en matière de réhabilitation des sols
En cas de pollution des sols, leur réhabilitation (ou mise en compatibilité) dépend de l'usage futur du terrain. Aussi, la détermination des travaux à effectuer est grandement dépendante de la définition d’un
27139 Envoyé en préfecture le 22/05/2026
Convention d Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufrag Publié le
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
projet arrêté. La constitution de réserves foncières en amont et la durée des opérations font que ce n'est pas toujours possible.
Par ailleurs, cette mise en compatibilité peut être optimisée au moment de l'aménagement. Il est alors plus efficace, rapide et économique de laisser tout ou partie de la réhabilitation de sols au futur aménageur du site.
L'intervention de l'EPF en ce domaine sera donc différenciée en fonction des situations - Si un projet suffisamment arrêté et détaillé n’est pas élaboré dans un temps permettant de faire les travaux dans la durée de la convention, l'EPF et la collectivité se mettront d'accord sur un résultat cible à atteindre concernant les pollutions identifiées (ex : enlever les sources concentrées de pollution, essayer d'atteindre les seuils d'acception ISDI sur telle partie...). Cela peut inclure une non-intervention de l'EPF sur certaines parties ou sur certains types de pollution. Si un projet suffisamment arrêté et détaillé est élaboré dans un temps permettant de faire les travaux dans la durée de la convention, l'EPF suivra la méthodologie nationale sur les sites et sols pollués visant à définir un objectif de réhabilitation en fonction de l'usage futur prévu, établir un plan de gestion et une analyse des risques résiduels prédictive. Puis, au moment de l'élaboration de l’avant-projet travaux par le maître d'œuvre de l'EPF, ce dernier, la collectivité et le futur aménageur, se mettront d'accord sur les travaux à réaliser par l'EPF et ceux qu'il est pertinent de laisser faire par l'aménageur dans un souci d'optimisation opérationnelle et financière
Dans tous les cas, l'objectif pour l’'EPF est de n’intervenir qu’une seule fois. Toute découverte ultérieure de pollution non identifiée ne sera donc pas prise en charge par l'établissement, ainsi que toute pollution identifiée pour laquelle il a été décidé que l'EPF n'interviendrait pas, ou de façon limitée. II appartiendra alors au porteur de projet de procéder à la mise en compatibilité complète du site avec son projet.
Limite de prestation EPF en matière de curage-désamiantage et de déconstruction
La mise en œuvre du projet de la Collectivité peut nécessiter la réalisation de travaux de proto- aménagement sur le bâti. Là encore, la détermination des travaux à effectuer est grandement dépendante de la définition d'un projet arrêté. La constitution de réserves foncières en amont et la durée des opérations font que ce n’est pas toujours possible.
Par ailleurs, des économies d'échelles sont possibles en réalisant certaines opérations sur l'ensemble des biens acquis et non bien par bien.
Aussi, à moins que le site ne présente des risques qui nécessitent sa démolition rapide, l'EPF : Procédera dès que possible (mais cependant, dans un souci d'économie d'échelle, pas forcément à la suite de chaque acquisition), à l'ensemble des diagnostics, notamment immobiliers, nécessaires aux travaux de désamiantage-curage, voire de démolition, sur le bâti ; Une fois l'ensemble des biens maîtrisés (ou visitables) et/ou le projet arrêté, entamera la phase de conception des travaux, en collaboration avec la collectivité ;
- Réalisera, en tant que maître d'ouvrage, les travaux de désamiantage-curage, voire de déconstruction (partielle ou totale) jusqu'à complète réception.
Ces modalités visent à ne faire intervenir l'Etablissement Public Foncier de Bretagne qu'une seule fois sur ces opérations de proto aménagement de bâti. Exceptionnellement, l'établissement pourra intervenir plusieurs fois si cela est strictement nécessaire à la réalisation de l'opération (ex : opération « tiroirs ») ou à la sécurisation des sites. Par ailleurs, en fonction du projet arrêté, il peut être plus opportun de laisser tout ou partie du proto-aménagement du bâti au futur opérateur.
> 4,33 - Travaux effectués par les Collectivités ou les bailleurs sociaux sur montage juridique spécifique
De manière générale, la Collectivité ou des tiers ne peuvent procéder eux-mêmes à des travaux sur les biens portés par l'EPF Bretagne, sauf acquisition de l'usufruit. Cependant, afin d'optimiser la sortie opérationnelle des projets, l'EPF Bretagne peut exceptionnellement proposer :
28/39 Envoyé en préfecture le 22/05/2026
Convention opén Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufragan | 5 his
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
- À la collectivité
- Ou à des organismes de construction de logements sociaux (pour ces derniers : uniquement sur des biens qu’il leur vend et sur lesquels ils réaliseront la totalité des constructions ou réhabilitations, pour des opérations présentant à minima 50 % de surface de plancher destinée au logement et sur accord du Bureau de l’'EPF Bretagne), de procéder par eux- mêmes à certains travaux sur les biens portés, relevant normalement d'une maîtrise d'ouvrage EPF, tout en conservant le bénéfice de la minoration foncière travaux.
Il s'agit uniquement des opérations de désamiantage-curage-déconstruction, totales ou partielles, et si l'opération de travaux cumule les critères suivants :
ÿ Estimation post diagnostics immobiliers validée par le maître d'œuvre de l'EPF comme inférieure à 100 000 € hors taxes, sur le périmètre de travaux alors défini et définissable (équivalent future en tranche ferme) : à cet égard :
2 Pour les Collectivité territoriales, l'EPF pourra mener sa mission de conception des travaux jusqu'à l'étape « note projet + estimation du montant des travaux » établie par son maître d'œuvre ;
Pour les organismes de construction de logements sociaux, il leur sera demandé d'élaborer une note “projet” présentant la nature, l'étendue et le montant estimé des travaux ; cette note sera analysée par l'EPF Bretagne et son maître d'œuvre ;
Bâtiment sans mitoyenneté ;
Chantier sans grosse complexité particulière (ex : sujet amiante spécifique, risque radiologique, accès difficile, proximité d'activités sensibles type hôpital.….).
Sont prises en compte pour le calcul de la minoration foncière « travaux » les dépenses suivantes, mais uniquement dans leur partie destinée aux travaux de désamiantage-curage-déconstruction des biens portés par l'EPF Bretagne :
- Les diagnostics techniques nécessaires, qu'ils aient été réalisés par l'EPF Bretagne ou le tiers maître d'ouvrage,
Les mesures préalables nécessaires aux travaux comme sécurisation de chantier, déconnexion de réseaux, etc.
- Les travaux de désamiantage-curage-déconstruction des biens portés par l'EPF Bretagne du périmètre de travaux alors défini et définissable (cf ci-dessus) (Le. sans les aléas et sans les tranches optionnelles)
- Uniquement pour les Collectivité territoriales : la maîtrise d'œuvre concernant l'évaluation, la conception, l'exécution et la réception des travaux. Pour les constructeurs de logements sociaux, les frais de maîtrise d'œuvre restent à leur charge.
Les exigences de l'EPF vis-à-vis du tiers maître d'ouvrage, ainsi que les modalités de prise en compte des montants de travaux pour le calcul de la minoration foncière, diffèrent selon que les travaux sont effectués avant ou après la vente du bien porté :
Si les travaux sont faits avant la revente du bien par l'EPF :
Le tiers maître d'ouvrage devra :
Fournir une note de fin de chantier sur la base d’une trame fournie par l'EPF, ceci pour faciliter l'information de l'acquéreur en phase cession ;
Fournir un Dossier des Ouvrages exécutés (DOEË) sur la base d'un sommaire fourni par l'EPF ; Si les travaux sont suivis en régie (et non par un maître d'œuvre assistant le tiers durant le chantier) : inviter l'EPF Bretagne aux opérations préalables à la réception et à la réception du chantier
Conclure avec l'EPF un montage juridique adéquat afin de garantir le transfert de la responsabilité au tiers pendant la phase chantier et concernant toutes les conséquences de ces opérations de travaux. Ce montage peut aller jusqu'à la cession de l'usufruit au tiers maitre d'ouvrage, les frais d'acte étant à sa charge. Par ailleurs, si un futur acquéreur souhaite une garantie de purge de tous éléments et réseaux sur le terrain, ou toute autre garantie en lien avec les travaux effectués, le tiers maître d'ouvrage devra intervenir à l’acte pour la lui garantir Vérifier ses conditions d'assurance (nécessité d’une assurance maîtrise d'ouvrage travaux), de garantie, etc.
Vérifier les conditions de récupération de TVA. Sur ce dernier point, les calculs de minoration se feront donc sur la base de prix ou estimations hors taxes. L’EPF Bretagne alerte notamment
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sur les conséquences fiscales des opérations de travaux, qu’elles soient menées par l'EPF ou par un tiers (application d'une TVA sur prix total à la revente notamment), mais c'est au tiers maître d'ouvrage d'étudier son cas particulier et d’en appréhender toutes les conséquences.
Fournir à l'EPF la copie de la totalité des factures acquittées pour les travaux, ou le décompte global et définitif en cas de marché public, afin qu'ils soient additionnés aux éléments minorables déjà payés par l'EPF Bretagne (maîtrise d'œuvre, diagnostics immobiliers, sondages, etc.) en vue du calcul de la minoration foncière travaux applicable au jour de la cession (cf. chapitre 5, partie « minoration foncière »).
Le calcul de la minoration foncière travaux s'effectuera sur la base des factures ou du Décompte Générale Définitif (DGD) produit par le tiers maître d'ouvrage et des factures déjà payées par l'EPF, CEPENDANT :
Si le coût des travaux, en tranche ferme et hors aléas, est finalement inférieur à l'estimation initiale, le montant de la minoration foncière sera ajusté à la réalité des coûts : Si le coût des travaux, en tranche ferme et hors aléas, est finalement supérieur à l'estimation initiale (notamment par déclenchement de tranches optionnelles ou surprises en phase chantier), le montant de la minoration foncière restera fixé sur les coûts estimés. Le tiers maître d'ouvrage prend ainsi le risque d'un dérapage des coûts une fois le chantier lancé. En aucun cas l'application de la minoration foncière ne devra amener à un prix de revente du bien en portage négatif (prix inférieur à zéro).
Si les travaux sont faits après la revente du bien
Le tiers maître d'ouvrage devra :
Avant la cession, fournir à l'EPF les éléments nécessaires au calcul de la minoration foncière travaux « prévisionnelle » qui permettra d'établir le prix de revient minoré (cf. chapitre 5, partie « minoration foncière »), dans l'acte, dans l'attente de la réalisation effective des travaux et la détermination définitive du montant de minoration suite aux travaux ;
en aucun cas l'application de la minoration foncière ne devra amener à un prix de revente du bien en portage négatif (prix inférieur à zéro) ;
En tant que propriétaire du bien et maître d'ouvrage des travaux, assumer toutes les conséquences de la conception et de l'exécution de ceux-ci ;
A l'issue des travaux et dans tous les cas dans les deux ans de la cession, fournir à l'EPF la copie de la totalité des factures acquittées pour les travaux, ou le décompte global et définitif (DGD) en cas de marché public, afin qu'ils soient additionnés aux éléments minorables payés par l'EPF Bretagne en vue du calcul de la minoration foncière travaux et du prix de revient définitif de la cession.
En effet, à réception de ces factures ou de ce DGD produits par le tiers maître d'ouvrage, l'EPF procèdera au calcul du montant de minoration foncière « réel » et :
Si le coût des travaux (uniquement pour la partie tranche ferme, sans tenir compte des aléas en phase chantier), est finalement inférieur à l'estimation initiale, ou si les travaux ne sont pas réalisés, ou pas entièrement, par le tiers maître d'ouvrage dans les deux ans de la cession par l'EPF Bretagne, le montant de la minoration foncière sera ajusté à la réalité des coûts, et remboursé partiellement ou intégralement à l'EPF Bretagne ; par exemple sous forme de pénalité financière (clause pénale intégrée dans l'acte) ou sous forme d'acte rectificatif du prix de cession (frais d'acte à la charge de l'acquéreur).
Si le coût des travaux (uniquement pour la partie tranche ferme, sans tenir compte des aléas) est finalement supérieur à l'estimation initiale (notamment par déclenchement de tranches optionnelles ou surprises en phase chantier), le montant de la minoration foncière restera fixé sur les coûts estimés. Le tiers maître d'ouvrage prend ainsi le risque d’un dérapage des coûts une fois le chantier lancé.
Pour cela, l'acte de cession prévoira la possibilité et les modalités de remboursement, total ou partiel, de
la minoration « travaux » prévisionnelle.
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CHAPITRE V. Revente des biens acquis
Article 5.1 - Engagement de rachat des biens acquis
La Collectivité s'engage à racheter les biens acquis par l'EPF Bretagne, en une ou plusieurs cessions, au plus tard au terme de la durée de portage et au prix calculé selon les modalités de la présente convention.
La Collectivité peut également demander à ce que la revente se fasse au profit de tout tiers de son choix (particulier, aménageur, promoteur, bailleur social, autre collectivité, etc.) dans les mêmes conditions, en une ou plusieurs cessions.
Dans cette hypothèse, la Collectivité reste toutefois solidaire de la bonne exécution de la présente convention et n'est pas libérée des obligations contractuelles en découlant, et notamment, si l’acquéreur désigné par la Collectivité fait défaut, l'engagement de rachat de la Collectivité perdure.
Si la Collectivité est devenue usufruitière dans le cadre d’un démembrement de propriété d’un bien en portage afin de produire un ou des logements en réhabilitation et si ce ou ces logements ont été mis en location et conventionnés APL, seule la collectivité signataire de la présente convention pourra racheter la nue-propriété du bien.
Sauf avenant justifié par des conditions particulières prolongeant là durée de portage, toute absence de rachat par la Collectivité ou le tiers qu’elle aura désigné, à la fin de la durée maximale de portage prévue, donnera lieu à l'application d’une astreinte financière pour retard égal à 5 % par an du prix de revient (avant minoration) du/des biens encore en portage, avec un minimum de 15 € (quinze euros) par jour de retard.
Article 5.2 - Conditions juridiques de la revente
La cession du ou des bien(s) acquis par l'EPF Bretagne au titre de la présente convention peut se faire en une ou plusieurs fois.
La revente des biens acquis par l'EPF Bretagne par préemption, par expropriation ou toute autre procédure particulière devra respecter les dispositions légales et réglementaires se rapportant à ces modes d'acquisition.
La Collectivité ou l'opérateur désigné prendront les biens dans l’état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, jouiront et supporteront d'éventuelles servitudes actives comme passives.
Dans l'hypothèse d'une cession des biens acquis à un ou plusieurs opérateurs (aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux...) pour un projet d'aménagement, la Collectivité procèdera au choix de ses opérateurs dans le respect de la législation en vigueur, notamment en ce qui concerne la désignation des concessionnaires chargés d'opérations d'aménagement.
La revente directe à un tiers opérateur sera privilégiée si tel est le souhait de la Collectivité. Néanmoins, en fonction du/des montages opérationnel(s) retenus, il pourra être nécessaire, finalement, de prévoir une revente à la Collectivité pour ne pas contrevenir :
Aux statuts de l'EPF qui sont exclusifs de toutes actions d'aménagements sur les terrains qui sont portés par lui
Ou à la législation en vigueur.
Dans ce cas, EPF et Collectivité se rapprocheront pour convenir de la meilleure organisation possible pour cette cession.
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Dans le cadre des opérations de proto-aménagement (déconstruction, réhabilitation des sols) qu'il aura menées durant le portage, l'EPF se sera efforcé de rendre le terrain le plus adapté au projet porté par la Collectivité ou par l'Opérateur, si ce projet est connu et correctement dimensionné au moment du lancement desdits travaux.
Pour autant, pour des raisons techniques ou parce que le projet aurait évolué entre la réalisation des travaux de proto-aménagement par l'EPF et la cession des terrains {maintien d'infrastructure pour assurer la stabilité des ouvrages périphérique/présence de terres inertes devant être évacuée dans le cadre du nouveau projet d'aménagement, etc.), il pourra rester des travaux à mener par la Collectivité et/ou l'opérateur dans le cadre du futur projet d'aménagement ou de construction.
Dans tous les cas, l'ÉPF remettra à la Collectivité et/ou l'opérateur tous les documents en sa possession (études, diagnostics, schéma conceptuel, ..) afin qu'elle/il puisse dimensionner au mieux les travaux dont elle/il aura la charge.
Les cessions auront lieu par acte notarié au profit de la Collectivité ou de l'opérateur désigné, l'EPF Bretagne se réservant le droit de désigner son propre notaire.
Exceptionnellement, les cessions pourront avoir lieu par actes administratifs. Dans ce cas, il pourra être demandé à l'acquéreur d'assurer ou de faire assurer la rédaction dudit acte à ses frais. Dans tous les cas, les frais afférents ainsi que tous les frais liés à la vente seront supportés par l'acquéreur.
Toute cession comportera des clauses permettant de garantir le respect par l'acquéreur des objectifs partagés définis à l'article 1.1 de la présente convention. Ces clauses pourront être accompagnées de tout document, annexé à l'acte de vente, formalisant le projet et les engagements pris dans les présentes (respect de la mixité sociale, densité minimum, etc.). Il peut s'agir notamment et sans que cette liste soit exhaustive :
Clause résolutoire ;
Clause pénale ;
Clause antispéculative en cas de non-réalisation du projet ;
Clause complément de prix ;
Clause de destination pendant une certaine durée ;
Clause d'interdiction d'aliéner pendant une certaine durée.
Article 5.3 - Détermination du prix de revient des biens acquis
Le prix de revient pour la durée de portage prend en compte l'ensemble des coûts connus et des dépenses susceptibles d'intervenir d'ici la date de cession.
Si plusieurs cessions sont nécessaires, la récupération par l'EPF de son prix de revient (éventuellement minoré) se fait à l'échelle de l'opération et non à l'échelle de chaque bien de façon à permettre une péréquation entre les différentes parties de programme.
> 5.3.1 - Principes de calcul
Le prix de revient comprend :
Le(s) prix d'acquisition du(des) bien(s) acquis, immobiliers comme mobiliers Les frais annexes (frais d'acte, géomètre, avocat, expert, commission d'agence, etc.) ;
Le cas échéant, les frais de libération (indemnité d'éviction/transfert des locataires et titulaires de droits, acquisition de fonds de commerce, etc.) ;
Les frais de procédure (publications, honoraire de commissaires enquêteur, honoraires d'avocat, frais d'adjudication...)
Les éventuels frais de contentieux (administratif, judiciaire, autres...) ; Les coûts de gestion supportés par l'EPF Bretagne en tant que propriétaire (dont impôts liés aux biens acquis, réparations, entretien, sécurisation, charges de copropriété, fin d'occupation illégale...)
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les dépenses d’Assistance à Maîtrise d'Ouvrage en matière de proto-aménagement, à l'exception de celles relatives aux études historiques et documentaires (INFOS selon la nomenclature Sites et Sols Pollués) ainsi que de l'analyse de sondages de sols (DIAGS selon la nomenclature SSP) où l'analyse de prélèvements amiante-plomb-parasitaire pour affiner les coûts de proto-aménagement ; ainsi les dépenses relatives à un plan de gestion, une investigation de l'état des milieux, la mise en place d’une surveillance environnementale, etc. seront incluses dans le prix de revient Les dépenses de remise en état des sols (diagnostics techniques, déconstruction, mise en compatibilité des sols, travaux, etc.) dont les frais de maîtrise d'œuvre (y compris dans la conception des travaux à effectuer) ;
l'ensemble des diagnostics techniques et études liés au site, y compris diagnostic faune-flore, ainsi que l’ensemble des diagnostics techniques réalisés pour les besoins des travaux de proto- aménagement et notamment : sondages pollution (y compris piézairs et piézomètres), analyse de la qualité de l'air, étude hydrogéologique ou hydraulique, diagnostics immobiliers avant-vente ou avant travaux ou levée de doute (plomb, amiante, parasitaire), diagnostic structure en lien avec une démolition, plan topographique, étude pyrotechnique, étude radioactivité, diagnostic déchets (dont diagnostic PEMD et étude spécifique réemploi), études environnementales et mesures compensatoires (notamment pour démolition), etc.
Exceptionnellement les frais financiers liés à une opération d'envergure. Les sommes éventuellement dues au titre de l'astreinte financière pour rachat du(des) bien(s) au- delà de la date limite de portage contractuellement convenu entre l'EPF et la Collectivité.
L'EPF Bretagne indique que compte tenu de sa qualité d'assujetti à la TVA, il soumettra la revente (ou les reventes fractionnées) des biens acquis dans le cadre de la présente convention, au régime de la TVA applicable au moment de la revente. Cette TVA sera ajoutée au prix de cession, la Collectivité ou l’opérateur qu'elle aura désigné en sera redevable.
> 5.3.2 - Déductions
Seront déduites du prix de revient, lorsqu'elles existent :
Les subventions reçues par l'EPF Bretagne pour la réalisation du projet ; à cet égard, dans le cas où la Collectivité percevrait directement des subventions en vue de l'acquisition ou du proto- aménagement des biens objet de la présente convention, la Collectivité pourra les reverser dès perception à l'EPF Bretagne ; par ailleurs FEPF Bretagne pourra être « co-porteur » de demandes de subventions (pour le Fonds Vert notamment) et recevoir lesdites subventions directement si elles concernent les dépenses d'acquisition et de proto-aménagement ; Les recettes locatives perçues par l'EPF Bretagne pendant la durée de portage ; Les recettes autres que locatives ;
Le cas échéant la minoration foncière (cf point 5.4.3 ci-dessous) ; Le cas échéant, les prélèvements SRU perçus de certaines communes déficitaires par l'EPF dont l'affectation aurait été fléchée vers l'opération objet de la présente convention ; Le cas échéant une plus-value opérée sur une autre opération de la Collectivité et dont la Collectivité aurait signifié à l'EPF le fléchage vers l'opération objet de la présente convention afin d'en réduire le déficit.
> 5.3.3 - Dispositif de minoration foncière
Afin d'encourager les opérations en renouvellement urbain, deux dispositifs de minoration du prix de revient des biens portés peuvent être proposés par l'EPF Bretagne. Ils ont vocation à provoquer un effet levier pour faciliter les opérations sur des sites de renouvellement urbain (friches, dents creuses, milieux bâtis...) confrontés à des difficultés opérationnelles particulières.
De plus, au regard des enjeux actuels en matière d'habitat et des difficultés rencontrées par les
collectivités pour produire des logements locatifs sociaux, le PPI 2026-2030 de l'EPF Bretagne accentue
son soutien pour les opérations ambitieuses en matière de production de logements types PLUS-PLAI.
Ainsi, les deux dispositifs de minoration foncière pourront être renforcés pour les opérations
nouvellement conventionnées au titre du PPI 2026-2030 cumulant les conditions suivantes :
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Être à dominante d'habitat (c'est-à-dire consacrer plus de 50% de la surface de plancher du
programme à l'habitat) ou développant un minimum de 30 logements
Et (condition cumulative) comporter 50% ou plus de logements locatifs sociaux de types PLUS- PLAI dans le programme de logements développé sur le foncier porté par l'EPF.
L'appréciation de ces critères se fera au moment du calcul de la minoration, sur la base du projet porté
à la connaissance de l'EPF par la collectivité. En l'absence d'information fournie par la collectivité, le
nombre de logements retenu sera établi sur la base des critères de densité et mixité minimum
conventionnés.
La minoration foncière « travaux »
Le premier dispositif (dit « Travaux ») consiste en un abattement appliqué sur le coût des travaux refacturables effectués par l'EPF Bretagne ou, dans certains cas limités, par un autre maître d'ouvrage (cf partie travaux article 4.3.3), ainsi qu'aux prestations intellectuelles et techniques afférentes (maîtrise d'œuvre, référés préventifs, diagnostics techniques, CSPS, contrôles techniques...}. 11 s’agit des travaux de proto-aménagement : désamiantage-curage, déconstruction, réhabilitation des sols.
Afin de faciliter la sortie des projets comportant des coûts significatifs de proto-aménagement ou de remise en état des biens, la part du prix de revient correspondant à ces travaux pourra être minorée à hauteur de 60%, ou 80 % dans le cas de la minoration renforcée, dans la limite des plafonds détaillés ci-dessous.
En cas de travaux effectués par un tiers maître d'ouvrage, le calcul de la minoration « travaux » se fera comme indiqué à l'article 4.3.3 de la présente convention.
Dans tous les cas, l'économie générale du projet devra être respectée et la mise en œuvre de la minoration foncière ne devra pas conduire à une moindre optimisation de l'opération.
Ce premier dispositif s'applique aux opérations destinées à la réalisation de constructions dont le programme global comporte au minimum 50 % de la surface de plancher consacrée à de l'habitat et/ou des activités économiques. En cela, et sous cette réserve, il s’applique notamment aux opérations de logement et de restructurations d'espaces d’activité économique.
Il peut éventuellement s'appliquer à des opérations dérogatoires aux critères habituels d'intervention de l'EPF, dans le cadre de dispositifs locaux ou nationaux approuvés par le Conseil d'administration de l'EPF en matière de redynamisation des centralités (notamment les dispositifs “Action Cœur de ville” ou “Petites Villes de Demain”
Par contre, il n’a pas vocation à s'appliquer aux opérations liées aux risques (PPRI, PPRT..) ni aux opérations de préservation des espaces naturels et/ou agricoles, nature en ville, renaturation ou trame verte et bleue
La minoration foncière « réhabilitation de bâti »
Le second dispositif (dit « Réhabilitation de bâti ») consiste en un abattement sur le prix de revient.
Afin de favoriser, dans les opérations les plus complexes, la préservation des bâtis existants et leur réhabilitation ou transformation pour de nouveaux usages, le prix de revient sera minoré d’un forfait de 150 euros HT/m’ (cent cinquante euros hors taxes par mètre carré) à appliquer à la surface de plancher des bâtiments réhabilités pour une vocation d'usage majoritaire habitat et/ou locaux d’activités-commerces. Ce forfait est porté à 200 euros HT/m2 dans le cadre d’une minoration foncière renforcée.
La maîtrise d'ouvrage des travaux par l'EPF n'est plus exigée pour ce dispositif, l'EPF ne pouvant statutairement procéder à de tels travaux (hors curage/désamiantage).
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Les opérations à dominante habitat pourront prétendre à ce dispositif. Au sein des opérations « développement économique », seules les opérations concourant au maintien et à l'implantation d'activités économiques ou de commerces dans le tissu urbain, et notamment dans un objectif de redynamisation des centres-bourgs/centres-villes, sont concernées par le présent dispositif. Les opérations de restructuration d'espaces d'activités économiques ou opérations équivalentes en sont exclues, de même que les opérations liées aux risques (PPRI, PPRT...), ainsi que les opérations de préservation des espaces naturels et/ou agricoles, nature en ville, renaturation ou trame verte et bleue même s'ils comportent des bâtis à réhabiliter (lieux pédagogiques en espaces naturels par exemple).
Plafonds applicables aux deux dispositifs de minoration foncière
Les deux dispositifs de minoration foncière (« Travaux » et « Réhabilitation de bâti ») sont encadrés par
un triple plafond visant à maintenir l'équilibre financier de l'EPF et garantir une allocation pertinente de
ses moyens. Ainsi :
1/ Le montant de la minoration ne pourra excéder 60% du déficit foncier de l'opération, ou 80% dans le cadre de la minoration renforcée :
Dans le cas d'une cession à opérateur : ce déficit est entendu comme la différence entre : D les dépenses foncières supportées par l'EPF Bretagne (acquisition, coûts de gestion, montant effectif ou prévisionnel de travaux de proto-aménagement, etc.)
et le montant auquel l'opérateur est prêt à racheter le bien dans le cadre du projet de la Collectivité {offre de charge foncière).
Dans le cas d'une cession à la collectivité qui percevra des recettes en direct, le déficit foncier est la différence entre :
D les dépenses foncières supportées par l'EPF Bretagne (acquisition, coûts de gestion, montant effectif ou prévisionnel de travaux de proto-aménagement, etc.)
» et la somme des recettes foncières et de certaines recettes locatives prévisionnelles du projet de la Collectivité. Ces recettes foncières et locatives sont estimées en lien avec la Collectivité et objectivées sur la base d’une grille de lecture permettant à l'EPF Bretagne de comparer les pratiques des différents territoires. Par ailleurs,
Pour les opérations pour lesquelles les collectivités ont à supporter des dépenses d'aménagement avant revente à un opérateur ou utilisateur, un forfait aménagement de 40€/m° foncier (quarante euros par mètre carré de foncier) pourra être introduit dans les dépenses prises en compte dans le calcul du déficit foncier.
Et /ou pour les opérations pour lesquelles les collectivités ont à supporter des dépenses de construction/réhabilitation avant la mise en location, les recettes locatives ne seront comptabilisées que si elles couvrent les dépenses engagées par la collectivité sur la durée d'amortissement du projet.
Dans tous les cas, le déficit foncier est calculé à l'échelle de l'opération dans son ensemble et non pas
par cession. De même, en cas de projet porté par la Collectivité dépassant le périmètre de portage de
l'EPF, si ce dernier est positionné sur les sites les plus déficitaires, le déficit foncier pourra être calculé
sur le périmètre du projet global.
C’est au moment de la cession que la minoration foncière (dispositif « Travaux » ou « Réhabilitation
de bâti » ou cumul des deux) sera éventuellement appliquée (en diminution du prix de revient) et le calcul
du déficit foncier fiabilisé. Le prix de revient du bien porté par l'EPF Bretagne (dont le montant des
travaux, sauf si ceux-ci sont réalisés par un tiers maître d'ouvrage postérieurement à la cession) sera
connu à ce stade. Le montant des recettes attendues devra être précisé, voire arrêté, selon l'avancement
du projet de la Collectivité et les éléments dont elle dispose.
Ainsi, la collectivité s'engage à renseigner l'EPF sur son projet et ses dépenses en amont de la
délibération qu'elle devra prendre pour approuver le prix de la cession, afin de permettre à l'ÉPF de
calculer le montant de minoration foncière et d'établir un prix de revient minoré.
À défaut, l'EPF établira un montant de minoration sur la base des éléments dont il dispose (application
des critères minimum de la convention opérationnelle, hypothèses de recettes foncières au regard de la
connaissance du marché...).
2! Pour les opérations habitat et/ou activités en centralité, le montant total de minoration ne pourra excéder un montant plafond de 30 000€ par logements ou équivalents-logements
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Le nombre de logements et équivalents-logements est apprécié sur la base des éléments de projet portés
à la connaissance de l'EPF par la collectivité au moment de la cession. En l'absence d'information fournie
à la collectivité, le nombre de logements et équivalents-logements retenu sera établi sur la base de la
densité minimum conventionnée. Pour les projets mixtes, 70 m? de surface plancher d'équipements,
services, activités ou commerces équivalent à un logement.
3/ Par ailleurs, au-delà d’un montant de minoration de 500.000 €, les instances décisionnaires de
l'ÉPF seront en droit de réinterroger l’opportunité et les modalités de calcul et d'application du dispositif.
Principes applicables aux deux dispositifs de minoration foncière
L' Bpnliéation des dispositifs de minoration foncière obéit également aux principes suivants : De principe, au-delà de 500 000 €, c'est le plafond le plus strict de minoration qui s'applique. En aucun cas l'application de la minoration foncière ne devra amener à un prix de revente du bien en portage négatif (prix inférieur à zéro) ou à contrevenir à une disposition légale en vigueur (montant minimal du déficit d'opération à supporter par les collectivités par exemple). Le cas échéant, la minoration sera écrêtée.
Dans tous les cas, l'économie générale du projet devra être respectée et la mise en œuvre de la minoration foncière ne devra pas conduire à une moindre optimisation de l'opération. Aucun complément de minoration foncière n'est possible suite à la cession, même en cas d'évolution de projet conduisant à une hausse du nombre de logements ou équivalents logements produits, ou à une dégradation du bilan économique de l'opération.
Suivi dans le temps de la minoration foncière
Les études de maîtrise d'œuvre, le coût réel des acquisitions et des travaux, l'évolution éventuelle du
projet de la Collectivité et du marché immobilier sont de nature à remettre en question le principe même et/ou le montant de ladite minoration qui fera l'objet du dispositif de suivi indiqué ci-dessous.
Une première estimation de la minoration potentielle du prix de revient est établie en collaboration avec la Collectivité à partir des éléments prévisionnels disponibles (bilan, compte à rebours, estimation du coût des acquisitions et des travaux, etc.). À ce stade, il ne s’agit en aucun cas d’un engagement ferme et définitif de l'EPF Bretagne.
Cette estimation pourra ensuite être régulièrement révisée autant que de besoin tout au long de la convention, notamment dans le cadre du dispositif de suivi prévu à l'article 2.4 qui sera l'occasion de revenir sur l'avancement du portage foncier et sur le projet de la Collectivité. Ainsi, les éléments pouvant conduire à une réévaluation du montant de la minoration foncière (coût des travaux, surfaces plancher réhabilitées, pourcentage de LLS...) ou du déficit foncier qui plafonne cette minoration (précision des coûts d'acquisitions, de travaux et des recettes, changement de périmètre, modification des règlementations et documents d'urbanisme, etc.) seront pris en compte.
Pour la présente convention, l'avancement du projet et les études menées à ce jour permettent d'estimer que le dispositif de minoration foncière « Travaux » pourrait être mis en œuvre. Le projet pourrait bénéficier de la minoration foncière “renforcée”.
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Convention opé| Reçuen préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufragan| bis 8
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
Article 5.4 - Procédure en cas de prix de revient différent du prix de revente ou de marché
> 5.4.1 - Revente à la Collectivité
Si la Collectivité rachète elle-même les biens portés par l'EPF Bretagne, elle devra le faire au prix de revient. Par la suite, si un opérateur propose un prix de rachat supérieur à ce prix de revient pour réaliser l'opération contractualisée avec l'EPF Bretagne, la Collectivité cherchera en priorité, à lui demander de modifier la programmation de son projet dans un objectif d'amélioration de ce dernier au bénéfice de la production de logements locatifs sociaux de type PLUS/PLAI ou, à défaut, de logements abordables ou à prix maîtrisé.
Par ailleurs, outre le possible remboursement de minoration foncière qui pourrait découler de cette revente bénéficiaire, conformément à l’article 5.7 des présentes, l’'EPF Bretagne rappelle qu'il n’a pas pour vocation de permettre à la collectivité de réaliser des plus-values sur les fonciers portés, à moins qu'elles ne servent à une péréquation sur des fonciers déficitaires. À cet égard, l'EPF incitera, dans les appels à projet, à déterminer un prix de cession fixe, ou à donner la priorité, en matière de notation, à l'aspect qualitatif, de mixité sociale et de renouvellement urbain des opérations, afin de ne pas faire reposer le choix sur le seul montant de charge foncière offerte.
> 5.42 - Revente à un tiers
Si la collectivité fait le choix de laisser faire l'opération par un tiers acquéreur, elle devra procéder au choix de ce tiers dans des délais compatibles avec la fin de portage. A défaut d’avoir indiqué à l'EPF Bretagne l'identité de ce tiers acquéreur au moins 18 mois avant la fin contractuelle de portage, l’'EPF sera en droit d'exiger de la collectivité que ce soit elle qui rachète les biens portés.
Dans l'hypothèse où la collectivité aurait désigné un tiers acquéreur pour acheter tout où partie du foncier porté, ce foncier sera alors revendu par l'EPF Bretagne à cet acquéreur.
Si l'offre présentée par le tiers acquéreur pour l'acquisition du foncier porté par l'EPF est inférieure
au prix de revient de ce dernier, le foncier sera alors revendu à l'acquéreur à la valeur de cession ou à la valeur de marché, et la Collectivité s'engage à verser à l'EPF Bretagne la différence entre le prix de revient et la valeur de cession/marché: ce versement est le corollaire du portage assuré par l'EPF Bretagne.
Cette compensation prix de revient — valeur de cession/marché sera soumise au régime fiscal applicable au jour de la cession (possible application de la TVA notamment).
La collectivité prendra une délibération afin de :
o Désigner officiellement à l'EPF Bretagne l'acquéreur qu'elle a choisi et valider la proposition financière d'acquisition du/des bien(s) en portage présentée par ce dernier : Sur la base d'un relevé des frais actant le coût de revient du portage émis par l'EPF Bretagne : > Acter des modalités, notamment financières, de revente du foncier par l'EPF Bretagne > Acter le montant de la compensation prix de revient — valeur de cession/marché éventuellement due par la collectivité
A contrario, si le prix de revient est inférieur à la valeur de revente actée par la collectivité, les
parties à la présente convention s'engagent à se réunir pour étudier : En priorité, la possibilité de modifier la programmation du projet porté par l'acquéreur dans un objectif d'amélioration de ce dernier au bénéfice de la production de logements locatifs sociaux de type PLUS/PLAI ou, à défaut, de logements abordables ou à prix maîtrisé ; Ou une affectation de la différence perçue par l'EPF entre son prix de revient et le prix de cession offert par l'acquéreur à une autre opération, déficitaire ou estimée comme telle, qui ferait l'objet d’un conventionnement avec l'EPF Bretagne, en vue de diminuer le reste à charge pour la collectivité ;
37139 Envoyé en préfecture le 22/05/2026
Convention d Reçu en préfecture le 22/05/2026
26-22215-1 - Commune de Ploufrag Publié le
ID : 022-212202154-20260519-DB20260505A-CC
À défaut, sur demande écrite de celle-ci, le montant correspondant pourra faire l'objet d’un reversement à la Collectivité ou d'une affectation sur une autre opération de la même Collectivité.
Article 5.5 - Paiement du prix lors de la revente
Le paiement du prix tel que déterminé ci-dessus aura lieu au moment de la cession, y compris en cas de substitution d’un tiers désigné par la Collectivité, sous réserve toutefois, pour les personnes morales de droit public, de l'application des règles de comptabilité publique. Le paiement sur production d'une attestation notariale sera privilégié, sans attendre la publication au service de la publicité foncière.
Article 5.6 - Pénalité en cas de non-respect des engagements relatifs au projet
Si, de sa propre initiative, dans les 5 ans de la revente, la Collectivité réalise ou autorise la réalisation d'un projet ne respectant pas les engagements définis à l’article 1.1 des présentes, ou fait des biens revendus une utilisation incompatible avec ces engagements, elle sera redevable envers l'EPF Bretagne d'une pénalité fixée forfaitairement à 10 % du prix de revient hors taxes (avant minoration) de l'ensemble des biens portés et/ou de l'ensemble des études réalisées pour cette opération.
Ladite pénalité pourra être complétée par d’autres demandes telles que le remboursement à l'EPF de la minoration foncière appliquée ou, pour les cessions à des tiers, le remboursement à la collectivité de la compensation prix de revient-valeur de cession/marché qu'elle aurait versée.
La présente possibilité de pénalité sera formalisée par une clause spécifique (« clause pénale » ou « Stipulation de pénalité ») dans l'acte de vente à la Collectivité. Elle pourra être reportée sur le porteur de projet choisi par la Collectivité, par le biais de cette même clause dans l'acte de revente à ce porteur de projet.
La conformité du projet réalisé aux engagements pris sera vérifiée au vu de tout document permettant d'apprécier les conditions de réalisation effectives de l'opération
Article 5.7 - Clause de retour à meilleure fortune
S'il y a application de la minoration foncière au moment de la revente, l'acte de cession comprendra une "clause de retour à meilleure fortune" de la Collectivité maître d'ouvrage du projet. Elle indiquera que si, suite à la réalisation effective du projet, il s'avère que le déficit foncier est moins Important que prévu voire a disparu (notamment du fait de recettes foncières plus fortes ou subventions perçues augmentées), remettant en cause le plafond de 60 % ou 80% évoqué ci-dessus, l’EPF Bretagne sera en droit de réclamer à la Collectivité une partie de la minoration foncière octroyée voire la totalité de son montant.
Article 5.8 - Communication
Dans l'ensemble de ses communications sur le projet objet des présentes, la Collectivité s'engage à signaler la contribution de l'EPF a sa réalisation. La Collectivité devra faire référence à au moins une des actions de l'EPF : ingénierie d'études, négociation foncière, portage, travaux de proto-aménagement, minoration foncière, accompagnement à la sécurisation opérationnelle du projet.
38/39 Envoyé en préfecture le 22/05/2026
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Si le projet n’est pas réalisé par la Collectivité en régie, la Collectivité s'engage à exiger la même chose des porteurs de projet qu'elle aura choisi.
Par ailleurs, l'EPF Bretagne se réserve le droit d'exiger une signalétique, provisoire ou non (panneau de chantier, plaque définitive...), sur le site de projet indiquant sa contribution à sa réalisation au travers d'une clause spécifique dans les actes de cession.
Fait en 2 exemplaires
À Ploufragan, A Rennes,
Le Le
Pour la commune de Ploufragan Pour l'Etablissement Public Le Maire, Foncier de Bretagne, Bruno BEUZIT La Directrice générale Carole CONTAMINE
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mis sur internet le 22 mai 2026