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Document publié le Jeudi 26 juin 2025
Lien du pdf (unknown - Agglomération - Mulhouse Alsace - 2025 06 16 99 DE 2773C)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Investissement et développement économique, Banque,
Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur
068-200066009-20250616-2773C-2025-DE
Accusé certifié exécutoire
Réception par le préfet : 25/06/2025)
Publication : 26/06/2025
CERTIFIÉ CONFORME Acte exécutoire le 26 juin 2025 Le Président
MULHOUSE ALSACE
AGGLOMÉRATION
A z
PÔLE ÉCONOMIE, MOBILITÉS ET URBANISME
Direction Urbanisme, Aménagement et Habitat
Urbanisme Opérationnel
COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION
MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION
Sous la présidence de Fabian JORDAN
Président
EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBÉRATIONS
DU CONSEIL D’AGGLOMÉRATION
Séance du 16 juin 2025
72 élus présents (104 en exercice, 16 procurations)
M. Jean-Luc SCHILDKNECHT est désigné secrétaire de séance.
PROJET DMC : RECONVERSION DU BÂTIMENT 62 ET AMÉNAGEMENT D’ESPACES PUBLICS – COMPTE RENDU D’ACTIVITÉS À LA COLLECTIVITÉ LOCALE (CRACL) DE CITIVIA SPL POUR L’EXERCICE 2024 (8.4/2773C)
CITIVIA SPL a établi son compte rendu d’activités pour l’exercice 2024 relatif à sa mission d’aménageur portant sur la reconversion du bâtiment 62 et l’aménagement des axes principaux du site, dont elle est concessionnaire jusqu’au 28 février 2034. Conformément aux dispositions de l’article L.300-5 du Code de l’Urbanisme, ces documents sont soumis à l’examen du Conseil d’Agglomération.
L’année 2024 a été essentiellement consacrée à la conduite des études pré- opérationnelles (notamment celles de reconnaissance structurelle dans le bâtiment 62, géotechniques pour estimer les contraintes sous les fondations du bâtiment 62) et aux missions de maîtrise d’œuvre complète pour mener les premiers travaux sur le bâtiment (travaux préparatoires, de purge du spot de pollution à proximité du bâtiment 33, assistance à maîtrise d’ouvrage économie circulaire phase ACT et chantier pour les travaux préparatoires).
Elle a vu aussi la définition et la proposition par l’équipe de maîtrise d’œuvre de scenarii d’aménagement tant pour la partie bâtiment que la partie espaces publics et le choix par m2A et la Ville de Mulhouse du parti d’aménagement à étudier en phase opérationnelle. Cette dernière a démarré comme prévu à l’automne mais uniquement sur le volet bâtiment. En effet, celui des espaces publics a été reporté en mars 2025 suite aux questionnements de la Ville tant sur le devenir du bâtiment 59-60 que sur l’étude générale à l’échelle du site DMC qu’elle souhaite lancer. Il est ici souligné que la remise en cause de la reconversion du 59-60 en espace de stationnement impacte fortement la présente concession car les premiers stationnements y relatifs étaient prévus dans ce bâtiment.
Avec ces nouveaux éléments, un recalage du calendrier a été nécessaire et positionne aujourd’hui le démarrage des travaux d’aménagement d’espaces publics et de bâtiment (tranche Est) à l’été 2026. Au demeurant, ce décalage a été sans incidence sur la subvention de près de 2,8 M€ obtenue au titre du volet recyclage foncier du plan de relance national qui a été perçue en totalité (763K€ en 2024).
2024 a aussi été synonyme de réalisation des premiers travaux, en l’espèce : - les mesures complémentaires de sécurisation du bâtiment, - le traitement du spot de mercure,
- les travaux préparatoires sur le bâtiment 62 (désamiantage hors châssis vitrés, déplombage partiel, curage avec dépose soignée en vue du réemploi et démolition du poste de transformation et du quai).
Parallèlement à cette concession, m2A a réalisé en propre les travaux de dépollution des 3 spots du cœur de site (entre les bâtiments 62 et 63 ; à proximité et dans le bâtiment 74 et aux abords du bâtiment 118) identifiés par les premières études environnementales. Ces travaux ont pris fin au 1er trimestre 2025 pour l’un des spots (B118) dont la pollution s’étendait in fine sur la rue des Brodeuses. Elle a aussi complété l’éclairage provisoire sur la rue des Brodeuses au droit de la salle d’escalade.
L’année 2025 a déjà vu la phase de levée des réserves des travaux préparatoires et garantie de parfait achèvement portant sur le bâtiment 62. Elle verra également notamment la finalisation de diverses études préalables, notamment celle de faisabilité pour la réalisation d’une démarche de phytomanagement et surtout la conduite des premières études opérationnelles tant pour la partie Bâtiment que pour la partie Espaces publics, ce qui permettra d’actualiser le bilan.
En termes de bilan, les évolutions du présent CRACL sont limitées au décalage du calendrier susmentionné et à des évolutions déjà connues (notamment les coûts afférents à la découverte du spot de mercure, à des frais de notaire plus élevés ; à l’actualisation de la fraction de rémunération indexée sur l’indice SYNTEC…). L’impact principal sur le bilan est la perte d’une 2ème année de loyer à l’horizon du terme actuel de la concession, ce qui génère un résultat négatif de 531K€. Le compte de résultat de l’opération tel qu’il est établi par CITIVIA SPL au 31 décembre 2024, s’élève ainsi en charges à près de 27,6 M€.
Avec la remise des études opérationnelles programmées au printemps 2025, le bilan sera actualisé tant sur les produits que sur les charges, avec un objectif de maîtrise des coûts. Il comprendra très certainement a minima une prorogation de la concession qui permettra mécaniquement de rétablir la durée d’exploitation initiale et d’améliorer le bilan. Dans cette attente, les termes de ladite concession restent inchangés. La participation financière de m2A à cette opération reste constante à 1,73 M€ dont 1,5 M€ ont été versés à fin 2024 comme celle de la Ville de Mulhouse qui reste à 1,22 M€ HT et dont le premier versement de 820K€ est intervenu en 2024. Après en avoir délibéré, le Conseil d’Agglomération :
- prend acte du compte rendu d’activités 2024 de CITIVIA SPL relatif à la reconversion du bâtiment 62 et à l’aménagement des axes principaux du site.
PJ : (2)
- Annexe 1 : Compte rendu annuel à la collectivité 2024
- Annexe 2 : Synthèse du bilan prévisionnel au 31.12.2024
La délibération est adoptée à l’unanimité des suffrages exprimés.
Le secrétaire de séance
Jean-Luc SCHILDKNECHT
Le Président
Fabian JORDAN CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
1
DMC/BATIMENT 62 & ESPACES PUBLICS
COMPTE–RENDU A MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION
2024 CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
2
SOMMAIRE
1 CONTEXTE .......................................................................................3 A. DONNEES SYNTHETIQUES DE L’OPERATION .................................................3 B. HISTORIQUE - PHASES CLEFS ..................................................................4 C. SITUATION ADMINISTRATIVE ...................................................................4 2 AVANCEMENT & PROGRAMMATION ...........................................................5 A. CESSIONS ET LOCATIONS .......................................................................5 B. SUBVENTIONS ....................................................................................6 C. PARTICIPATIONS.................................................................................6 D. MAITRISE FONCIÈRE .............................................................................7 E. ETUDES ...........................................................................................7 F. TRAVAUX .........................................................................................8 G. FINANCEMENT ...................................................................................8 3 ANALYSES ET PERSPECTIVES...................................................................9 4 ETATS & ELEMENTS CARTOGRAPHIQUES................................................... 11 5-COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL DE l’OPERATION (en K€) ........................ 21 CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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1 CONTEXTE
A. DONNEES SYNTHETIQUES DE L’OPERATION
1. DONNEES SYNTHETIQUES DE L'OPERATION
DONNEES CONTRACTUELLES
Nom d'opération 056
Collectivité m2A
Signature de la concession /convention 1 mars 2022 Echéance 28 février 2034
PROCEDURES ADMINISTRATIVES ET FONCIERES
Evaluation environnementale
Dossier loi sur l'eau
Sortie ICPE
PRESTATAIRES PRINCIPAUX
Maître d'œuvre Architecte, paysagiste,…
Notaire
PROGRAMME
prévision
d’origine
nouvelle
prévision
réalisé
(en cumul)
à réaliser
(cumul)
Périmètre concession 29 000 m² 29 000 m² m² 29 000m² Surfaces à aménager 21 000 m² 21 000 m² m² 21 000m² Surfaces de plancher cessibles (hors sous-sol) 21 974 m² 21 974 m² m² 21 974m²
DONNEES FINANCIERES GLOBALES EN K€
prévision
d’origine
nouvelle
prévision
réalisé
(en cumul)
à réaliser
(cumul) avancement
Cessions/Locations 20 773 20 072 0 20 072 0% Cession 18 481 18 481 0 18 481 0% Locations 2 292 1 591 0 1 591 0% Investissements 22 460 22 511 3 152 19 359 14% - études 2 380 2 388 412 1 976 17% - Acquisitions 2 044 2 057 2 057 0 100% - travaux 18 036 18 066 683 17 383 4% Bilan collectivité
Participation Concédant 1 730 1 730 1 500 230 87% Participation ville de Mulhouse 1 220 1 220 820 400 67% Valeur des équipements publics 5 720 5 720 0 5 720 0%
Maître Basch
Dossier au cas par cas à produire
Dossier à produire
Procédure à finaliser
Equipe constituée autour de DeA avec avec Kuhn und Lehmann, Sortons du bois, IMAEE, PERL, CETEC,
ETMO, Plateau Urbain et Philippe Cabane CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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B. HISTORIQUE - PHASES CLEFS
Justification de l’opération – Objectifs généraux
Un bâtiment emblématique et les principaux axes du site de DMC réhabilités dans un quartier démonstrateur de ville durable.
Cette opération comprend la réhabilitation du bâtiment 62 du site de DMC et la réalisation des principaux espaces extérieurs structurants du site, qui représentent près de 2 ha, avec une ambition de désimperméabilisation et de végétalisation affirmée pour lutter contre la chaleur en ville et apporter de la fraicheur au quartier.
Il s’agit de la première intervention majeure sur les espaces publics, une étape importante est franchie pour accompagner la transformation du quartier DMC en nouveau site urbain émergent du territoire, laboratoire de la ville durable et incubateur des économies émergentes et créatives.
Elle est réalisée en lien avec deux autres actions concourant au même objectif et menées par les collectivités :
- la dépollution des 3 spots de pollution identifiés par les précédentes études environnementales dont l’un d’eux est en interface direct avec l’aménagement des espaces publics (opération sous MOA m2A). Ces travaux ont été conduits en 2024 et se sont poursuivis pour l’un d’eux au 1er trimestre 2025 (cf. point F1)
- la reconversion, portée par la ville, des bâtiments 59-60 en espaces de stationnement et d’activités en interface directe avec la présente concession, tant au niveau des espaces publics, de la gestion des eaux pluviales et des cellules d’activités. Cette reconversion est requestionnée par la ville en raison d'une forte augmentation des coûts et a été stoppée à l'automne 2024, ce qui impacte la présente concession dans la mesure où le stationnement du bâtiment 62, a minima pour les premières opérations, étaient prévues sur ces deux bâtiments. Une solution alternative doit être proposée par la Ville.
Début de l’opération : 01/03/2022
Etapes clefs les plus récentes :
• Signature d’une convention attributive de subvention du fond friches, volet recyclage foncier, dans le cadre de France Relance (10/12/21).
• Réception des offres des quatre équipes sélectionnées en vue de l’accord-cadre de maîtrise d’œuvre pour le bâtiment 62 et les espaces publics (12/22).
• Désignation de l’équipe de maîtrise d’œuvre (05/23) constituée autour de DeA, avec Kuhn und Lehmann, Sortons du bois, IMAEE, PERL, CETEC, ETMO, Plateau Urbain et Philippe Cabane. • Acquisition du bâtiment 62 (09/11/23).
• Travaux préparatoires du bâtiment 62 (24)
• Réalisation en 2024 d’études préalables qui ont permis d’aboutir aux propositions de scénarios d’aménagement et in fine au choix des principes d’aménagement, d’organisation et de commercialisation du bâtiment et des cibles programmatiques (09/24)
C. SITUATION ADMINISTRATIVE
Procédure d’urbanisme : sans objet (pas de terrain à bâtir)
Procédure foncière : sans objet (terrains déjà maîtrisés par les collectivités) Archéologie : sans objet (confirmé par le DRAC le 20/09/22)
Evaluation environnementale : dossier au cas par cas prévu
Dossier loi sur l’eau : prévu
ICPE : procédure à finaliser en vue d’obtenir un PV de récolement pour le bâtiment 62 et les espaces publics
Permis de démolir obtenu pour la démolition des excroissances du bâtiment 62 (3/06/24) CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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2 AVANCEMENT & PROGRAMMATION
A. CESSIONS ET LOCATIONS
A.1. Rappel des prix de cession et surfaces à commercialiser
Les hypothèses de prix de vente prises lors de la production du bilan initial sont les suivantes : • Etages aile Est aménagés en locaux tertiaires avec des prestations différentes selon les niveaux, dans le cadre d’une VEFA : 2 241 € HT/m²
• Etages aile Ouest cédés en l’état avec désamiantage et fluides en attente, pour la réalisation de logements de type loft : 157 € HT/m²
• Partie centrale cédée en l’état avec désamiantage et cage d’escaliers commune avec l’aile Est : 211 € HT/m²
• RDC des pignons Est et Ouest cédés à l’issue d’une période d’exploitation : 1 715 € HT/m²
Elles nécessitent d’être revues en fonction des précisions sur le programme et les chiffrages des travaux qui interviendront au cours des études.
A.2- Cessions
A.2.1 Cessions réalisées en 2024
Sans objet
A.2.2 Cessions prévues en 2025
Le bilan d’opération prévoit les cessions aux deux porteurs de projet identifiés dans le traité de concession :
- Systancia : hypothèse d’une VEFA envisagée fin 2026.
- Lofts : hypothèse d’une cession fin 2027.
Ces cessions ont été décalées d’un an par rapport aux prévisions du CRAC précédent en raison du requestionnement par la ville du devenir du bâtiment 59-60 et du choix de relancer une nouvelle étude générale à l’échelle du site DMC.
Systancia envisage de se réorienter vers un montage locatif. Si cela se confirme, la VEFA serait conçue avec un investisseur et non pas directement à Systancia.
A.3- Locations
A.3.1 Baux signés en 2024
Sans objet
A.3.2 Baux prévus en 2025
Sans objet
A.3.3 Sorties en 2024
Sans objet
A.3.4 Sorties prévues en 2025
Sans objet CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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A.4. Moyens de commercialisation
Au-delà des contacts déjà établis avec le porteur de projet des lofts et Systancia, la commercialisation n’a pas encore commencé.
Les moyens à mettre en œuvre pour la commercialisation seront mis en place en lien avec les services de la collectivité.
B. SUBVENTIONS
Une convention est signée avec le ministère de la transition écologique pour l’attribution d’une subvention du fond friches, volet recyclage foncier, dans le cadre de France Relance (10/12/21)
Le bilan d’opération prévoit également une subvention de la Région au titre de la résorption des friches ainsi qu’une enveloppe prévisionnelle d’autres subventions escomptées notamment de l’Agence de l’eau Rhin Meuse et du FEDER (une déclaration d’intention a été faite pour une subvention du FEDER sur les espaces publics).
B.1. Subventions perçues au 31/12/2024
- Fond friche pour un montant total de 2 769 K€ perçus en plusieurs versements :
▪ 830 K€ en 03/23 : avance de 30 %.
▪ 1175 K€ en 11/23 : acompte lié à l’acquisition du bâtiment 62 et à l’avancement des études.
▪ 210 K€ en 07/24 : acompte lié à l’avancement des études et à l’engagement des travaux préparatoires du bâtiment 62.
▪ 554 K€ en 10/24 : solde.
Précisions concernant cette subvention :
• Le versement du solde était conditionné par un niveau de dépense équivalent au montant total de la subvention au 30 septembre 2024. Ce niveau a été atteint grâce à l’anticipation des travaux préparatoires du bâtiment 62.
• Le montant de la subvention est calculé en fonction du déficit de l’opération selon les modalités de calcul précisées dans la convention attributive de financement. Celle-ci prévoit une mise à jour de ce calcul en fin d’opération en fonction du bilan à sa clôture et le remboursement de l’éventuel trop- perçu.
B.2. Subvention à percevoir/contractualiser en 2025
- Sans objet
C. PARTICIPATIONS
C.1. Participations perçues au 31/12/2024
- Participation d’équilibre du concédant de 500 K€ perçue en 2022 - Participation d’équilibre du concédant de 500 K€ perçue en 2023 - Participation d’équilibre du concédant de 500 K€ perçue en 2024 - Participation de la ville de Mulhouse de 820 K€ perçue en 2024
Soit un cumul de 2320 K€ CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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C.2. Participation à percevoir/approuver en 2025
- Participation d’équilibre du concédant de 230 K€ à percevoir en 2025 - Participation de la ville de Mulhouse de 400 K€ à percevoir en 2025
D. MAITRISE FONCIÈRE
D. 1. Acquisitions déjà réalisées au 31/12/2024
Acquisition du bâtiment 62 cédé par m2A le 9/11/23
D. 2. Acquisitions restant à réaliser au 31/12/24
Sans objet
E. ETUDES
E.1 Etudes réalisées en 2024
- Missions de MOE :
▪ MOE complète pour les travaux préparatoires du bâtiment 62 ; ▪ AMO analyses complémentaires de pollution ;
▪ Etude comparative pour le tracé du réseau de chaleur urbain ; ▪ Réalisation d’un « schéma directeur » de gestion des eaux pluviales sur le site DMC ;
▪ MOE des travaux de purge du spot de pollution en mercure rue Thérèse de Dillmont devant le bâtiment 33 ;
▪ Démarrage des études d’esquisses du bâtiment 62.
- AMO Economie circulaire : Phase ACT et chantier (travaux préparatoires du bâtiment). - Analyse pollution des parquets du bâtiment 62 en vue de réemploi. - Etude de pollution complémentaire sur les espaces publics.
- Démarrage de l’étude de faisabilité pour la réalisation d’une démarche de phytomanagement.
- Etude de repérage de réseaux et d’ouvrages enterrés sur les espaces extérieurs (au géoradar et autres méthodes), avec hydrocurages, inspection caméra de réseaux et scan 3D de cuves.
- Etude de reconnaissance structurelle dans le bâtiment 62.
- Etudes Géotechniques pour estimer les contraintes sous fondations du bâtiment 62 et déterminer les coefficients de perméabilité des espaces extérieurs. - Etude de qualification des cibles et de faisabilité commerciale du bâtiment 62.
Selon le COPIL de septembre 2024, la phase AVP des espaces publics devait démarrer en octobre et faire l’objet d’un rendu fin 2024 / début 2025. Cette mission a été recalée au printemps 2025 suite au requestionnement par la ville du devenir du bâtiment 59-60 et du choix de relancer une nouvelle étude générale à l’échelle du site DMC.
E.2 Etudes à réaliser en 2025
- Missions de MOE :
▪ MOE pour les travaux préparatoires du bâtiment 62 (phase levée de réserves et de garantie de parfait achèvement) ;
▪ Suite des études d’esquisses du bâtiment 62 ;
▪ Les études d’avant-projet (AVP) des espaces publics et d’esquisses du bâtiment 62 (démarrage en mars 25 pour un rendu prévisionnel au printemps 25). ▪ Démarrage des études de projet (PRO) des espaces publics CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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- Finalisation de l’étude de faisabilité pour la réalisation d’une démarche de phytomanagement
- Finalisation des études de repérage de réseaux et d’ouvrages enterrés sur les espaces extérieurs (au géoradar et autres méthodes), avec hydrocurages, inspection caméra de réseaux et scan 3D de cuves.
- Mission d’AMO sécurité incendie et accessibilité du bâtiment 62 - Actualisation des bilans sur la base de l’AVP des espaces publics et des esquisses sur le bâtiment 62.
F. TRAVAUX
F.1 Travaux réalisés en 2024
- Mesures complémentaires de sécurisation du bâtiment 62
- Travaux de dépollution d’un spot de Mercure rue Thérèse de Dillmont, anticipés pour ne pas retarder la création d’une rampe d’accès au bâtiment 33 dans le cadre de la concession RUDIE.
- Travaux préparatoires du bâtiment 62 : désamiantage (hors châssis vitrés) et déplombage partiel, curage avec dépose avec soin en vue de réemploi et démolition du poste transfo et du quai.
- Le concédant (m2A) a conduit en propre les travaux de dépollution des 3 spots du cœur de site (entre les bâtiments 62 et 63 ; à proximité et dans le bâtiment 74 et aux abords du bâtiment 118) identifiés par les premières études environnementales, essentiellement en 2024. Toutefois, ces travaux d'une ampleur plus importante que prévue, se sont poursuivis au 1er trimestre 2025 pour l'un des spots (B118) dont la pollution s'étendait sur la rue des Brodeuses.
- m2A a également mis en œuvre un éclairage provisoire sur la rue des Brodeuses au droit de la salle d'escalade"
F.2 Travaux à réaliser en 2025
- Levée des réserves des travaux préparatoires du bâtiment 62 : désamiantage (hors châssis vitrés) et déplombage partiel, curage avec dépose avec soin en vue de réemploi et démolition du poste transfo et du quai.
- m2A a condamné l'ancien réseau incendie, dont les vannes avaient été fermées lors de la cession de la société DMC à CITIVIA SPL mais qui aujourd'hui fuyaient et ont eu pour effet de générer des amenées d'eau dans le bâtiment 62 suite aux travaux de curage / désamiantage.
G. FINANCEMENT
G.1 Financements mis en place en 2024
Une autorisation de découvert de 2 044 K€ a été mise en place en 2023 jusqu’au 30 juin 2024 pour le portage de l’acquisition du bâtiment 62 jusqu’à la perception du montant du fond friche.
G.2 Financements à mettre en place à partir de 2025
Néant CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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3 ANALYSES ET PERSPECTIVES
Le traité de concession d’aménagement a été signé le 1er mars 2022. La première année a été consacrée au lancement des premiers diagnostics (amiante, faune flore, ressources, etc.) et des premières étapes de la consultation pour choisir l’équipe titulaire de l’accord cadre de maîtrise d’œuvre portant à la fois sur le bâtiment et sur les espaces publics.
En 2023, l’équipe de maîtrise d’œuvre a été désignée et a réalisé la mission DIAG commune au bâtiment 62 et aux espaces publics et une mission d’analyse et de stratégie en matière de gestion de pollution des sols.
Des études complémentaires, prescrites par la maîtrise d’œuvre ont été menées au premier semestre 2024, ce qui a permis de disposer des données nécessaires pour proposer des scénarios d’aménagement à l’automne 2024.
Un délai a été nécessaire en fin d’année 2024 et début 2025 pour lever des incertitudes concernant le schéma de circulation et des points de programmation liées au requestionnement par la ville du devenir du bâtiment 59-60 et du choix de relancer une nouvelle étude générale à l’échelle du site DMC. L’AVP devrait ainsi être rendu prévisionnellement au printemps 2025.
S’agissant du volet bâtiment, l’étude de qualification des cibles et de faisabilité commerciale a été présentée à l’automne 2024, permettant d’enchaîner sur une phase d’esquisses qui seront finalisées prévisionnellement courant 2025.
Ces études nous permettront d’actualiser le bilan courant 2025.
Dans l’attente de cette actualisation, les montants des cessions, des études et des travaux n’ont pas évolué. Le bilan ne tient donc pas compte du renchérissement probable des travaux, ni de la hausse possible des produits en raison de l’inflation.
Il ne tient pas compte non plus des mesures de gestion de la pollution qui seront nécessaires à la réalisation du projet, comme indiqué dans le précédent CRAC. Les montants seront arrêtés lors de la validation de l’AVP et du plan de gestion. Les travaux de dépollution pourraient bénéficier d’une subvention, non intégrée pour l’heure au bilan, au titre du Fond Vert.
En revanche, le rééchelonnement dans le temps des produits et des charges pour tenir compte de l’évolution du calendrier (décalage des travaux, des cessions et produits de gestion) a été pris en compte.
Les évolutions du CRPO sont détaillées dans le tableau ci-après. Elles sont liées : - au décalage du calendrier susmentionné,
- et à des évolutions déjà connues du bilan qui ne peuvent pas venir en déduction des enveloppes prévisionnelles prévues dans le CRAC précédant.
L’impact principal sur le bilan est la perte d’un an de loyer à l’horizon de la concession en raison du décalage du calendrier (-350 K€ de produits de gestion).
Le bilan d’opération fait apparaitre un résultat négatif de – 531 K€. Ce bilan étant amené à évoluer en fonction des études opérationnelles en cours, tant sur les produits que les charges, il est proposé pour le présent CRAC, au vu de ce qui précède, de maintenir en l’état la durée de la concession ainsi que ses modalités financières d’exécution.
Les prochaines étapes des études (affinage des esquisses du bâtiment et AVP des espaces publics intégrant le sujet de pollution) donneront lieu à un travail mise à jour du bilan portant tant sur les charges que sur les produits avec un objectif de maîtrise du budget. La prolongation de la concession sera une des solutions qui pourra permettre d’améliorer le bilan en rétablissant la durée d’exploitation initiale.
La mise à jour du bilan tiendra également compte de l’évolution des perspectives de commercialisation en fonction des orientations prises sur les cibles du bâtiment 62 lors du COPIL de septembre 2024 et des échanges avec les porteurs de projet identifiés (Loft et Systancia) CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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Les évolutions du bilan entre le précédent CRAC et le présent CRAC sont les suivantes :
Conventions et hypothèses retenues :
- Les réalisations en cumul à fin 2024 sont constituées des recettes et dépenses HT constatées à fin décembre 2024 ;
- Les prévisions sont établies en valeur 2024 (donc en € constants) ; - Le montant de la rémunération de conduite opérationnelle revenant à CITIVIA SPL est assis sur les dépenses définies conventionnellement et constatées à la fin de l’exercice ; - Le montant de la rémunération de commercialisation revenant à CITIVIA SPL fait l’objet d’une comptabilisation à la signature de l’acte de vente
- Les hypothèses de taux d’intérêt à court terme (pool de trésorerie) sont de 4,5%, les billets à ordres sont de 4,5 %, les emprunts à moyen et long terme sont de 4.5 %. - Les évolutions de la règlementation en matière de fiscalité des opérations d’aménagement engendrent de nouvelles charges fiscales pour la société. Ces charges sont imputées sur chacune des opérations à proportion de la quote-part qui leur est directement affectable. - Les avances et les retenues de garantie figurent dans les lignes de trésorerie. - La valorisation des équipements publics (état joint en annexe) intègre les postes de charges : o Etudes – Honoraires aux tiers (Moe, CT, CSPS, OPC)
o Rémunération de conduite opérationnelle
o Travaux
CRAC 2024 Arrêté au
31/12/24
CRAC
2023
CRAC
2024
Variat° Réalisé à fin 2024 Avancement
Produits 27 395 27 045 -350 5 113 19%
Cessions 18 481 18 481 0 0 0%
Valorisation patrimoniale 0
Subvent° 4 000 4 000 0 2 769 69%
Participat° 2 950 2 950 0 2 320 79%
Loyers 1 941 1 591 -350 0
Autres produits 23 23 0 23 100%
Charges 27 578 27 577 -1 3 654 13%
Etudes + Honoraires 2 409 2 417 8 412 17%
Maitrise des sols 2 057 2 057 0 2 057 100%
Travaux 18 066 18 066 0 683 4%
Rémunérat° forfaitaire 853 868 15 369 42%
opérationnelle 1 080 1 081 1 88 8%
Rémunérat° commercialisation 662 662 0 0 0%
Rémunérat° liquidation 60 60 0 0 0%
Rémunérat° d'exploitation 136 111 -24 0 0%
Frais financiers 1 744 1 726 -18 1 0%
Frais de gestion 363 355 -8 16 4%
Impôts et taxes 148 173 25 29 17%
Résultat -183 -531 -349 1 459
Faits marquants :
Dans l'attente des nouveaux chiffrages des travaux
qui permettront la mise à jour du bilan, les montants
des produits de cession, des études et des travaux
n'ont pas évolué. Ils ne tiennent pas compte de
l'inflation.
Loyers : perte d'un an de loyer à l'horizon de la
concession en raison du décalage d'un an des travaux
(-350 K€)
Travaux : Pas d'évolution
Rémunération forfaitaire : actualisation du montant
de la rémunération annuelle selon le dernier indice
connu (+15K€)
Rémunération d'exploitation : exploitation sur une
année de moins (-24 K€)
Frais financiers :
Liés à l’évolution des taux et du nouveau planning (-
18K€) CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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4 ETATS & ELEMENTS CARTOGRAPHIQUES
A.1. CESSIONS
Réf. Acquéreur Nature Date SP Prix
locaux acte de vente en m² en K€
Total 0 0
Réf. Acquéreur Nature Statut (date SP Prix
locaux compromis/libre) en m² en K€
Etages Est Systancia VEFA envisagée fin 26 4 685 10 500
Etages Ouest Lofts Vente envisagée fin 27 4 538 711
Partie Centrale Vente au bilan en 29 9 708 2 049
RDC Activités (cédés après exploitation) Vente au bilan en 33 3 043 5 221
Total 21 974 18 481
21 974 18 481
CESSIONS - REALISE AU 31/12/2024
Total Général
CESSIONS STOCK - RESTE A REALISER AU 31/12/2024
Locaux livrés brut pour réalisation de
logements
Tertaire : 1 plateau livré clef en main
et un plateau prêt à aménager
Locaux livrais bruts avec part.
circulation verticale CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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A.2 EXPLOITATION
Réf. Surface m² Type Locataire Activités Début du
bail
Fin de
bail
Loyer
anuel
Loyer/m²/an Total prev.
Total Réalisé 0
Réf. Surface m² Type Locataire Activités Début du
bail
Fin de
bail
Loyer
anuel
Loyer/m²/an Total prev.
Sous-Total 0 0
Réf. Surface m² Type Statut Activités 1res
échéance
s
Dernière
échéance
Loyer/m²/an Total prev.
y/c vacance
RDC EST 1522 A définir libre Activités 2028 2033 120 894
RDC OUEST 1522 A définir libre Activités 2029 2033 120 697
Sous-Total 3 044 1 591
Total reste à Réaliser 1 591
1 591
BAUX SIGNES - PRODUITS REALISES AU 31/12/2024
BAUX SIGNES - PRODUITS RESTANT A REALISER AU 31/12/2024
TOTAL GENERAL
Baux signés
Baux non signés Ce
E Era naneiinctr
Etage VUESC
FAÇADE SUD 1/1000E
[| Etages Est : échanges en cours avec la société Systancia pour une VEFA
[| Etages Ouest : échanges en cours pour une vente du volume brut viabilisé en vue d’un projet de lofts
CL | RDC Est et Ouest : exploitation puis revente à des investisseurs
[| Partie centrale : programme à définir/ le bilan d'opération prévoit la vente de ce volume quasi-brut
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PLAN DE COMMERCIALISATION CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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B. SUBVENTIONS
Objet Financeur Date de la Total
convention Montant en K€
Fond Friche Etat - Ministère de la transition écologique 10/12/2021 2 769
Total 2769
Objet Financeur Date de la
convention
Résorption des friches Région Grand Est 2026 1 000
Autres Agence eau, etc. 231
Total 1231
TOTAL 4000
SUBVENTIONS - REALISE AU 31/12/2024
SUBVENTIONS RESTE A REALISER AU 31/12/2024 CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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C. PARTICIPATIONS
Objet Financeur Date de la Total
convention Montant en K€
Participation d'équilibre m2A - Concédant 01/03/2022 1 500
Participation aux équipements
publics
Ville de Mulhouse 01/03/2022 820
Total 2320
Objet Financeur Date de la Total
convention Montant en K€
Participation d'équilibre m2A - Concédant 01/03/2022 230
Participation aux équipements
publics
Ville de Mulhouse 01/03/2022 400
Total 630
TOTAL 2950
PARTICIPATIONS - REALISE AU 31/12/2024
PARTICIPATIONS - RESTE A REALISER AU 31/12/2024 CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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D ACQUISITIONS COLLECTIVITE
Réf. Vendeur Nature Date Surface SP Prix
parcelle en m² en m² en k€
m2A Bâtiment 62 09/11/2023 23 000 1960
Total 1960
Réf. Vendeur Nature Statut Surface SP Prix
parcelle en m² en m² en k€
Total 0
1 960 Total Général
ACQUISITIONS - REALISE AU 31/12/2024
ACQUISITION - RESTE A REALISER AU 31/12/2024 x té LS
"EU LE (59 Che (n° à
SE
Mere) TER S n°
D :- < Es LÉ È
Gr RS : |
DE x RTS €
Bâtiment 62 acquis auprès de m2A __—
CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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PLAN DES ACQUISITIONS IL
CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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B. TRAVAUX
(y compris études et conduite opérationnelle)
Réf. Nature Avancement Date réalisation Valeur H.T. EN K€
Equipements publics 0% 0
Dépollution spot T. de Dillmont 100% 32
Total 32
Réf. Nature % Date prev Valeur H.T. EN K€
Equipements publics 100% 2026 5 720
Total 5 720
Total volet Espaces publics 5 752
Réf. Nature Avancement Date réalisation Valeur H.T. EN K€
Travaux bâtiments 0% 0
Travaux préparatoires 92% 2024 706
Total 705,6
Réf. Nature % Date prev. Valeur H.T. EN K€
Travaux bâtiments 100% 2027 14 541
Travaux préparatoires 8% 2025 (levée réserves) 58
Total 14 599
Total volet Bâtiment 14 599
TOTAL 21 057
VOLET ESPACES PUBLICS - RESTE A REALISER AU 31/12/2024
VOLET BATIMENT - REALISE AU 31/12/2024
VOLET BATIMENT - RESTE A REALISER AU 31/12/2024
VOLET ESPACES PUBLICS - REALISE AU 31/12/2024 Réalisés Programmés en 2024
En cours M À réaliser
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PLAN DES EQUIPEMENTS PUBLICS CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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F. EMPRUNTS
Objet Financeur Date du Montant mobilisé Capital restant dû
contrat en k€ en k€
Total 0 0
Objet Financeur Date du Montant mobilisé Capital restant dû
contrat en k€ en k€
Total 0 0
0 0 Total Général
EMPRUNTS - REALISE AU 31/12/2024
EMPRUNTS - RESTE A REALISER AU 31/12/2024 CITIVIA SPL / HdB / V4 – 14/05/25 DMC/Bâtiment 62 & espaces publics
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5-COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL DE L’OPERATION (EN K€)
Fin 2023 2024 2025 2026 Bilan
Ligne Intitulé Année Année Cumul Année Cumul Année Cumul Au delà Nouveau
Produits 27 723 27 395 3 029 2 084 5 113 630 5 743 1 900 7 643 19 403 27 046
1 CESSIONS 18 481 18 481 1 500 1 500 16 981 18 481
10 Cessions collectifs 711 711 711 711
11 Cessions individuelles 0
12 Cessions activité 15 721 15 721 1 500 1 500 14 221 15 721
13 Cessions autres 2 049 2 049 2 049 2 049
2 SUBVENTIONS 4 000 4 000 2 006 764 2 769 2 769 400 3 169 831 4 000
20 Subventions 4 000 4 000 2 006 764 2 769 2 769 400 3 169 831 4 000
3 PARTICIPATIONS 2 950 2 950 1 000 1 320 2 320 630 2 950 2 950 2 950
30 Participation du Concédant 1 730 1 730 1 000 500 1 500 230 1 730 1 730 1 730
31 Participations autres 1 220 1 220 820 820 400 1 220 1 220 1 220
32 Participation à recevoir 0
4 PRODUITS DE GESTION 2 292 1 964 23 1 24 24 24 1 591 1 615
40 Produits financiers court terme 0 12 12 12 12 12 12
41 Produits financiers autres 0 11 11 11 11 11 11
42 Locations autres 2 292 1 941 1 591 1 591
43 Produits autres 0 1 1 1 1 1
5 TVA 0
50 TVA sur dépenses 0
Charges 27 723 27 578 2 461 1 193 3 654 432 4 086 2 142 6 228 21 348 27 577
1 ETUDES 2 380 2 380 57 356 412 229 641 575 1 216 1 172 2 388
10 Etudes préalables 0
11 Etudes pré-opérationnelles 0
12 Etudes opérationnelles 2 380 2 380 57 356 412 229 641 575 1 216 1 172 2 388
13 Etudes révisions 0
2 MAITRISE DES SOLS 2 044 2 057 2 057 2 057 2 057 2 057 2 057
20 Acquisitions/Indemnités rémunérable 1 956 1 960 1 960 1 960 1 960 1 960 1 960
21 Acquisitions/Indemnités non rémunér 0
22 Frais liés à l'acquisition 88 97 97 97 97 97 97
3 TRAVAUX 18 036 18 066 683 683 97 780 1 009 1 789 16 277 18 066
30 Mise en état des sols 0 30 30 30 30 30 30
31 Ouvrage de viabilité 4 841 4 841 959 959 3 882 4 841
32 Ouvrage de viabilité autres 133 133 133 133
33 Ouvrage de bâtiments 12 671 12 671 628 628 47 676 676 11 996 12 671
34 Ouvrage de bâtiments autres 0
35 Entretien des ouvrages 390 390 24 24 50 74 50 124 266 390
36 Travaux révisions 0
4 HONORAIRES AUX TIERS 29 29 15 15 15 29 29
40 Honoraires sur cession 0
41 Honoraires autres 29 29 15 15 15 29 29
5 REMUNERATION 2 772 2 791 336 121 457 72 529 190 719 2 064 2 782
50 Avances sur rémunération opérateur 0
51 Rémunération forfaitaire 813 853 302 67 369 54 423 54 478 390 868
52 Rémunération de conduite opérationn 1 077 1 080 34 54 88 18 106 98 203 878 1 081
53 Rémunération de commercialisation 662 662 38 38 624 662
54 Rémunération financière 0
55 Rémunération de liquidation 60 60 60 60
56 Rémunération d'exploitation 160 136 111 111
6 FRAIS FINANCIERS 1 970 1 744 1 1 1 1 1 725 1 726
60 Frais financiers sur court terme 1 734 1 507 1 1 1 1 1 488 1 489
61 Frais financiers sur emprunt 0
62 Frais financiers divers 236 236 236 236
63 Frais Financiers / court terme - Exploi 0
7 FRAIS DE GESTION ET DIVERS 491 511 12 33 45 18 63 354 417 111 528
70 Frais de gestion locative 0
71 Frais de gestion 287 287 4 7 11 3 14 237 251 37 287
72 Impôts et taxes 144 148 4 25 29 29 96 126 47 173
73 Frais d'information et de comm. 60 75 4 1 5 15 20 21 40 27 67
74 TVA irrecupérable 0
75 Frais techniques opération autres 0
76 Frais d'information et de comm./Explo 0
8 TVA 0
80 TVA sur recettes 0
RESULTAT D'EXPLOITATION 0 -183 568 891 1 459 198 1 657 -242 1 415 -1 946 -531
MOBILISATIONS 615 615 615 615 615
1 MOBILISATION 615 615 615 615 615
10 Emprunts reçus
11 Dépôts de garantie (exploitation)
4000 Tva réglée 615 615 615 615 615
AMORTISSEMENTS 164 164 451 615 615 615
1 AMORTISSEMENTS 164 164 451 615 615 615
10 Emprunts remboursés
11 Dépôt de garantie remboursement
4000 Tva encaissé 164 164 451 615 615 615
FINANCEMENT 451 451 -451
TRESORERIE 189 1 531 1 657 1 415 -531 -531
CRAC 2023 Bilan initial en K€ HT BILAN PREVISIONNEL REALISE RESTE A REALISER Approuvé au
31.12.2023
Actualisé au
31.12.2024 AU 31.12.2024 Dont en 2024 2025 à 2034 Dont en 2025
CHARGES
Acquisitions foncières 2 057 2 057 2 057 0 0 0
Etudes & Travaux 20 446 20 455 1 095 1 038 19 360 327
Rémunérations 2 791 2 782 457 121 2 326 72
Frais financiers 1 744 1 726 1 1 1 725 0
Autres frais 541 557 45 33 512 33
TOTAL CHARGES 27 578 27 577 3 654 1 193 23 923 432 PRODUITS
Cessions 18 481 18 481 0 0 18 481 0
Subventions 4 000 4 000 2 769 764 1 231 0
Participation m2A 1 730 1 730 1 500 500 230 230
Participation Ville 1 220 1 220 820 820 400 400
Diverses recettes 1 964 1 615 24 1 1 591 0
TOTAL PRODUITS 27 395 27 046 5 113 2 084 21 933 630
RESULTAT -183 -531 1 459 891 -1 990 198
Mulhouse Alsace Agglomération
ZAC DMC Bâtiment 62 & Espaces publics SYNTHESE DU BILAN PREVISIONNEL AU 31.12.2024