unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 19 3. Annexe Larramendia Cahier des charges

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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 19 3. Annexe Larramendia Cahier des charges Document publié le Lundi 1 janvier 2024 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 19 3. Annexe Larramendia Cahier des charges)Thèmes du document : Justice et droit, Eau et assainissement, Logement, ZAE LARRAMENDIA

Cahier des charges de

cession ou de location

des terrains (CCCT)

situés à l'intérieur du

périmètre de la ZAE

LARRAMENDIA

Mai 2024Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 2/27

Table des matières

Article 1 - Dispositions générales...................................................................................................... 4

1.1 Etablissement du CCCT...................................................................................................................................... 4

1.2 Organisation du CCCT ........................................................................................................................................ 4

1.3 Opposabilité .......................................................................................................................................................... 4

1.4 Substitution............................................................................................................................................................ 5

1.5 Insertion dans l’acte ............................................................................................................................................. 5

1.6 Appellation des parties ........................................................................................................................................ 5

1.7 Fixation du prix de cession .................................................................................................................................. 5

Article 2 - Division des terrains par l’AMENAGEUR ....................................................................... 5

Article 3 - Objet de la cession ou location........................................................................................ 6

Article 4 – ENGAGEMENT DE CONSTRUIRE .................................................................................. 6

Article 5 – CLAUSE ANTI SPECULATIVE......................................................................................... 8

Article 6 – PACTE DE PREFERENCE................................................................................................ 9

Article 7 – MAINTIEN D’ACTIVITE.................................................................................................... 10

Article 8 - Obligations de l’AMENAGEUR....................................................................................... 12

Article 9 - Garde et entretien............................................................................................................. 12

9.1 Utilisation et police..............................................................................................................................................12

9.2 Entretien ..............................................................................................................................................................12

9.3 Documentation ...................................................................................................................................................13

Article 10 - Limites des prestations ................................................................................................. 13

Article 11 - Urbanisme et architecture ............................................................................................ 13

11.1 Lien avec le lotissement ..................................................................................................................................13

11.2 Document d’urbanisme ...................................................................................................................................13

11.3 Prescriptions techniques architecturales et urbanistiques ..........................................................................13

Article 12 - Bornage et clôture ......................................................................................................... 14

12.1 Bornage.............................................................................................................................................................14

12.2 Clôtures et mitoyenneté ..................................................................................................................................14

Article 13 - Sanctions à l’égard de l’AMENAGEUR....................................................................... 14

Article 14 - Branchements et canalisations ................................................................................... 14

Article 15 - Etablissements des projets du CONSTRUCTEUR, coordination des travaux .... 15

15.1 Etablissement des projets du CONSTRUCTEUR .......................................................................................15

15.2 Coordination des travaux ................................................................................................................................16

Article 16 - Exécution des travaux par les entrepreneurs du CONSTRUCTEUR .................... 16Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 3/27

16.1 Dépôt de garantie.............................................................................................................................................16

16.2 Etat des lieux ....................................................................................................................................................16

16.3 Emprise chantier ..............................................................................................................................................17

Article 17 – Protection de l’environnement.................................................................................... 17

Article 18 - Entretien des espaces libres autres que ceux de l’article 9 et tenue generale .... 18

Article 19 - Servitudes ....................................................................................................................... 18

Article 20 - Assurances ..................................................................................................................... 18

Article 21 - Modification du cahier des charges ............................................................................ 19

Article 22 - Litiges, subrogation ....................................................................................................... 19Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 4/27

ARTICLE 1 - DISPOSITIONS GENERALES

1.1 Etablissement du CCCT

Le présent cahier des charges de cession, de location ou de concession d’usage des terrains et immeubles bâtis situés à l’intérieur du périmètre de l’opération d’aménagement objet de la présente convention est conforme aux dispositions du Code de l’urbanisme et notamment à l’article 442-7.

Le CCCT doit être annexé aux permis de construire.

Le CCCT est dissocié en un document commun à tous les lots (cahier des charges général), et un document particulier, propre à chaque lot, figurant en annexe 3.

1.2 Organisation du CCCT

Le présent cahier des charges est divisé en trois titres :

- Le titre I comprend des dispositions d'ordre général déterminant les prescriptions imposées aux CONSTRUCTEURS et aux utilisateurs des terrains pour satisfaire au respect de l'utilité publique ; elles précisent notamment : le but de la cession, les conditions générales dans lesquelles la cession est consentie et résolue en cas d'inexécution des obligations. Ces dispositions sont d'ordre public.

- Le titre II définit les droits et obligations de l’AMENAGEUR et du CONSTRUCTEUR pendant la durée des travaux d'aménagement de la ZAC et de construction des bâtiments. Il fixe notamment les prescriptions techniques et architecturales imposées aux CONSTRUCTEURS.

- Le titre III fixe les règles et servitudes de droit privé imposées aux CONSTRUCTEURS, à leurs ayants-cause à quelque titre que ce soit, ainsi qu'aux propriétaires antérieurs, qui auraient déclaré adhérer au présent cahier des charges par voie de convention avec l’AMENAGEUR. Il détermine notamment les modalités de la gestion des ouvrages communs

En annexe sont proposés :

- Le tableau de limites de prestations

- Le Cahier des prescriptions architecturales, urbanistiques, paysagères et environnementales (CPAUPE)

- Les cahiers des charges particuliers à chaque lot, mentionnant la surface autorisée exprimée en m² surface plancher, ainsi que les dispositions techniques spécifiques aux lots concernés.

1.3 Opposabilité

Sauf stipulation particulières, le présent CCCT s’impose à tous les CONSTRUCTEURS et plus généralement à tous les utilisateurs de terrains ou d’immeubles, ainsi qu’à leurs héritiers ou ayants cause à quelque titre que ce soit, et ce, sans limitation de durée.

Les deux premiers titres contiennent des dispositions purement bilatérales entre l’AMENAGEUR et chaque CONSTRUCTEUR. Elles ne comportent aucune stipulation pour autrui et ne pourront, en conséquence, ni être opposées aux autres CONSTRUCTEURS ou à tous tiers en général, ni être invoquées par ceux-ci à l'encontre des CONSTRUCTEURS.

Le titre III s'impose à tous les CONSTRUCTEURS et plus généralement à tous les utilisateurs de terrains ou de bâtiments, ainsi qu'à leurs ayants-cause à quelque titre que ce soit et sans limitation de durée. Il s'impose également aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au présent cahier des charges par voie de convention avec l’AMENAGEUR. Chaque assujetti aura le droit de se prévaloir des dispositions de ce troisième titre à l'encontre des autres assujettis, l’AMENAGEUR déclarant à ce sujet, en tant que de besoin, stipuler au profit de chacun de ces assujettis.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 5/27

1.4 Substitution

Dans le cas où la réalisation de l’opération d’aménagement serait transférée à une autre entité juridique, pour quelque raison que ce soit, celle-ci sera substituée de plein droit à l’AMENAGEUR dans tous les droits et obligations résultant pour celle-ci du présent cahier des charges, sans que le CONSTRUCTEUR ait le droit de s'y opposer.

1.5 Insertion dans l’acte

Le présent cahier des charges sera inséré intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu'il s'agisse soit d'une première cession ou location, soit de cessions ou de locations successives.

1.6 Appellation des parties

Par mesure de simplification et pour la clarté du texte :

- d'une part, on désignera sous le vocable de « CONSTRUCTEUR » tout assujetti au présent CCCT, qu'il soit propriétaire, acquéreur, cessionnaire, bénéficiaire d'apport, copartageant, constructeur, locataire, concessionnaire d'usage, ... etc.

- d'autre part, on désignera sous le vocable général « acte de cession » tout acte transférant la propriété d'un terrain ou bâtiment situé dans le périmètre d'application du présent CCCT, que ce soit une vente, un apport, un partage, une donation, ... etc., et par « location » ou « bail » tout acte conférant la jouissance temporaire de l'un des dits biens, que ce soit un bail à construction, un bail emphytéotique...

- enfin, on désignera la Communauté d’Agglomération Pays Basque, ou son substitué, sous le vocable « AMENAGEUR ».

1.7 Fixation du prix de cession

Il est rappelé que le prix de cession ou de location du terrain est fixé par l’AMENAGEUR, après avis du service des Domaines. Ce prix figurera dans l’acte de cession ou de location.

Cela étant précisé, l’AMENAGEUR entend diviser et céder les terrains de la ZAE Larramendia dans les conditions prévues ci-après :

ARTICLE 2 - DIVISION DES TERRAINS PAR L’AMENAGEUR

Les terrains sus-indiqués feront l'objet d'une division entre, d'une part, les terrains destinés à être incorporés à la voirie ou aux espaces libres publics, et d'autre part, ceux destinés à être cédés ou loués aux CONSTRUCTEURS publics ou privés, désignés ci-après par le terme "CONSTRUCTEUR".

Cette division constitue un lotissement en vertu des dispositions des articles R.442-1 à R.442-21 du code de l'urbanisme.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 6/27

Titre I – Modalités de cession ou de location

ARTICLE 3 - OBJET DE LA CESSION OU LOCATION

La cession ou la location, objet du présent CCCT, est consentie en vue de la réalisation du programme de constructions défini dans l'acte de cession ou de location.

Ces constructions devront être édifiées conformément aux dispositions du document d'urbanisme applicable et du titre II ci-après.

Le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ou louée est présentée en annexe 3.

ARTICLE 4 – ENGAGEMENT DE CONSTRUIRE

Le CONSTRUCTEUR s'engage à :

1. Commencer sans délai les études de la totalité des bâtiments autorisés sur le terrain qui lui est cédé ou loué et à communiquer à l’AMENAGEUR son projet au stade de l’esquisse puis de l’APS, voire l'APS modifié, ainsi que le dossier définitif de construction un mois au moins avant le dépôt de sa demande de permis de construire ;

Le cas échéant, présenter en même temps à l'approbation de l’AMENAGEUR un programme échelonné de réalisation par tranches annuelles.

2. Déposer sa demande de permis de construire dans un délai de 8 mois à dater de la promesse de vente ou de location. Il est ici précisé qu’une autorisation pourra être sollicitée par courrier par le CONSTRUCTEUR à l’AMENAGEUR ;

Sauf stipulation contraire dudit acte, c'est la date de signature de l’avant-contrat qui est prise en considération à ce titre.

En cas de réalisation par tranches, la demande de permis de construire afférente à toute tranche autre que la première devra être déposée au plus tard dans les six premiers mois de l'année correspondant à la tranche considérée.

3. Entreprendre les travaux de construction dans un délai de 18 mois à compter de la délivrance du permis de construire ; Les travaux seront considérés comme nous entrepris par tous moyens de l’initiative de l’AMENAGEUR, notamment la fourniture cumulative :

• D’une attestation de la mairie certifiant l’absence de dépôt de déclaration d’ouverture de chantier, • Un constat d’huissier justifiant de l’absence de commencement de travaux.

4. Avoir réalisé les constructions dans un délai de 36 mois à compter de la délivrance du permis de construire purgé du recours des tiers. L'exécution de cette obligation sera considérée comme remplie par la présentation à l’AMENAGEUR d'une déclaration d'achèvement délivrée par l'architecte du CONSTRUCTEUR sous réserve de sa vérification éventuelle par l'architecte de l’AMENAGEUR.

Si le CONSTRUCTEUR rétrocède une partie des terrains à un tiers, ce dernier sera substitué au CONSTRUCTEUR dans toutes ses obligations.

Les délais fixés au présent article seront, prolongés d'une durée égale à celle durant laquelle le CONSTRUCTEUR aura été dans l'impossibilité de réaliser ses obligations, si leur inobservation est due à unMai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 7/27

cas de force majeure. La preuve de la force majeure et de la durée de l'empêchement est à la charge du CONSTRUCTEUR. Les difficultés de financement ne sont pas considérées comme constituant des cas de force majeure.

Des délais différents pourront être stipulés dans l’acte de cession ou de location. L’AMENAGEUR pourra de même accorder des dérogations dans des cas exceptionnels et justifiés.

Afin de garantir le respect de cette clause, l’acquéreur devra informer l’AMENAGEUR à chacune des étapes par courrier avec accusé réception dans un délai de trois mois suivant la réalisation de chaque étape présentée aux points 2 à 4 ci-dessus.

Absence de notification – ou cas de notification hors délai

En l’absence de notification ou en cas de non-respect d’un des délais susmentionnés ci-dessus, l’AMENAGEUR pourra engager une action résolutoire qui entrainera la nullité de la vente.

La nullité contractuellement prévue sera constatée par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries, …) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de notaire, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge du CONSTRUCTEUR ayant violé l’engagement à construire dans les conditions fixées par le présent article. Le CONSTRUCTEUR sera condamné à en indemniser l’AMENAGEUR par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, le CONSTRUCTEUR, qui a violé la présente clause, sera contractuellement tenu par une clause pénale à verser à l’AMENAGEUR une somme égale à 10% du prix de cession ; en l’absence de versement spontané, l’AMENAGEUR pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

Non-respect de l’engagement de construire

En cas de non-respect de l’engagement de construire dans les conditions prévues par la présente clause, l’AMENAGEUR pourra engage une action résolutoire qui entrainera la nullité de la vente.

La nullité contractuellement prévue sera constatée par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries, …) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de notaire frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge du CONSTRUCTEUR ayant violé l’engagement à construire dans les conditions fixées par le présent article. Le CONSTRUCTEUR sera condamné à en indemniser l’AMENAGEUR par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, le CONSTRUCTEUR, qui a violé la présente clause, sera contractuellement tenu par une clause pénale à verser à la Communauté d’Agglomération Pays Basque une somme égale à 10% du prix de cession ; en l’absence de versement spontané, l’AMENAGEUR pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

Enfin, un acte authentique de vente sera signé entre le CONSTRUCTEUR et l’AMENAGEUR pour constater la nullité de la vente aux frais exclusifs du CONSTRUCTEUR.

Le CONSTRUCTEUR aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera égale au prix de cession, ou le cas échéant, à la partie du prix effectivement payée, déduction faite de la clause pénale indiqué ci-dessus.

En cas de cessions successives, même partiellement, les acquéreurs successifs seront tenus par les dispositions du présent article.

Tout morcellement ultérieur sera soumis à la réglementation en vigueur.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 8/27

ARTICLE 5 – CLAUSE ANTI SPECULATIVE

REVENTE

Pendant une durée de 15 (quinze) ans qui suit l’acte de vente initial, le prix de vente ne pourra excéder le montant TTC du prix d’achat majoré des frais d’acquisition, des dépenses de construction et d’amélioration ultérieures à la livraison (fournitures de factures acceptées par l’aménageur), le tout indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction (l’indice de base étant celui de la date de signature de l’acte authentique ou la date de la facture et l’indice de révision, le dernier publié au jour de la revente). Ce prix de cession devra avoir obtenu l’accord de l’AMENAGEUR.

Cette clause se justifie au regard de la politique de développement économique poursuivie par la Communauté d’Agglomération Pays Basque, le prix de cession du terrain correspondant à un prix d’équilibre pour l’opération publique d’aménagement. Sont concernées par la présente clause aussi bien la cession de l’intégralité des parcelles ou bien la cession d’une partie des parcelles. Dans l’hypothèse d’un apport en société ou d’un échange de l’immeuble, il sera pris en compte pour la valeur de la mutation la valeur déclarée au titre de l’apport dans le contrat d’apport ou au titre de l’échange dans l’acte d’échange.

A cette fin, en cas de revente des biens durant cette période de 15 ans, l’acquéreur devra en informer l’AMENAGEUR par Commissaire de Justice dans un délai de soixante jours, préalablement à la signature de la promesse de vente des biens vendus, en précisant le prix de revente et en justifiant celui-ci au regard des modalités définies ci-dessus. La clause ayant une durée de 15 ans, l’ensemble des dispositions de la présente clause devront être portées dans les actes de revente successifs, pendant 15 ans, à compter de la date de l’acte de vente.

Absence de notification – ou cas de notification hors délai – d’une cession des biens pendant la durée de 15 (quinze) ans

Toute cession des biens pendant la durée de 15 ans qui interviendrait en violation de la présente clause anti- spéculative de contrôle du prix, sans avoir été préalablement notifiée à l’AMENAGEUR – ou ayant été notifiée hors délai – sera résolue de plein droit.

En cas de contestation de cette résolution contractuellement prévue, elle sera constatée par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de résolution et de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries…) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge de l’acquéreur initial ayant violé la clause anti spéculative. L’acquéreur initial sera condamné à en indemniser intégralement l’AMENAGEUR par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, l’acquéreur initial, qui a violé la clause anti spéculative, sera contractuellement tenu par une clause pénale et devra verser à ce titre à l’AMENAGEUR une somme égale à la différence entre le prix de cession effectif et le prix maximum qui pouvait être fixé dans le respect de la présente clause ; en l’absence de versement spontané, l’AMENAGEUR pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

Il sera loisible à la Communauté d’Agglomération Pays Basque de sanctionner le non-respect de la clause anti- spéculative par une substitution à l’acquéreur, plutôt que par une résolution.

Non-respect de l’opposition de la Communauté d’Agglomération Pays Basque à la cession

Dans le cadre de son contrôle du respect de la clause anti-spéculative, l’AMENAGEUR peut s’opposer, dans le délai de soixante jours à compter de la réception du courrier l’informant de la cession à intervenir, à ce que le prix de cession soit supérieur au prix maximum prévu par les conditions de la présente clause.

En cas de signature malgré l’opposition de la Communauté d’Agglomération Pays Basque en application de la présente clause, la cession sera résolue de plein droit.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 9/27

Les frais de résolution et de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries…) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge de l’acquéreur initial ayant violé la clause anti spéculative. L’acquéreur initial sera condamné à en indemniser intégralement l’AMENAGEUR par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, l’acquéreur initial, qui a violé la clause anti spéculative, sera contractuellement tenu par une clause pénale et devra verser à ce titre à l’AMENAGEUR une somme égale à la différence entre le prix de cession effectif et le prix maximum qui pouvait être fixé dans le respect de la présente clause ; en l’absence de versement spontané, l’AMENAGEUR pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

En cas de cessions successives, même partiellement, les acquéreurs successifs seront tenus par les dispositions du présent article.

LOCATION OU SOUS-LOCATION PARTIELLES INTERDITES

Pendant une durée de 15 (quinze) ans qui suit l’acte de vente initial, l’acquéreur ne pourra pas louer ou sous- louer partiellement le bien.

En cas de sous-location du local, le loyer de la sous-location ne devra pas être supérieur au loyer initial.

ARTICLE 6 – PACTE DE PREFERENCE

La Communauté d’Agglomération Pays Basque bénéficiera d’un droit de préférence d’une durée de 25 ans à l’occasion de chaque nouvelle vente, portant sur l’intégralité du bien ou sur une partie de celui-ci, lui permettant en vertu de cette priorité, de se réserver la possibilité de racheter le bien en dehors du cadre du droit de préemption urbain.

Absence de notification d’une cession des biens

Toute cession des biens pendant la durée de 25 ans qui interviendrait en violation du présent pacte de préférence, sans avoir été préalablement notifiée à la Communauté d’Agglomération Pays Basque – ou ayant été notifiée hors délai – sera résolue de plein droit.

Il sera loisible à la Communauté d’Agglomération Pays Basque de sanctionner le non-respect du pacte de préférence par une substitution à l’acquéreur, plutôt que par une résolution.

La résolution ou la substitution contractuellement prévue sera constatée si nécessaire par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de résolution et de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries…) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge du cédant ayant violé la clause du pacte de préférence. Le cédant sera condamné à en indemniser la Communauté d’Agglomération Pays Basque par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, le cédant, qui a violé la présente clause, sera contractuellement tenu par une clause pénale de verser à la Communauté d’Agglomération Pays Basque une somme égale à la différence entre le prix de cession effectif et celui qui pouvait être fixé dans le respect de la clause prévue à l’article 5 ; en l’absence de versement spontané, la Communauté d’Agglomération Pays Basque pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

Non-respect du droit de préférence dont bénéficie la Communauté d’Agglomération Pays Basque

En cas de signature avec l’acquéreur évincé malgré la volonté de la Communauté d’Agglomération Pays Basque de se substituer à ce dernier en application de la présente clause, la cession sera résolution de plein droit.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 10/27

Il sera loisible à la Communauté d’Agglomération Pays Basque de sanctionner le non-respect du pacte de préférence par une substitution à l’acquéreur, plutôt que par résolution.

La résolution ou la substitution contractuellement prévue sera constatée par acte notarié et si nécessaire par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries…) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge du cédant ayant violé la clause du pacte de préférence. Le cédant sera condamné à en indemniser la Communauté d’Agglomération Pays Basque par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, le cédant, qui a violé la présente clause, sera contractuellement tenu par une clause pénale de verser à la Communauté d’Agglomération Pays Basque une somme égale à la différence entre le prix de cession effectif et celui qui pouvait être fixé dans le respect de la clause prévue à l’article 5 ; en l’absence de versement spontané, la Communauté d’Agglomération Pays Basque pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

ARTICLE 7 – MAINTIEN D’ACTIVITE

L’ensemble des stipulations de la présente clause devront être portées dans les actes de revente successifs, pendant 25 ans à compter de la date de l’acte de vente.

Afin de préserver l’objectif de développement économique à destination des activités stipulées à l’article 3, le CONSTRUCTEUR, mais également ses éventuels locataires ou preneurs à bail successifs, devront bénéficier d’un agrément de l’AMENAGEUR ou de toute autre structure amenée à s’y substituer.

Il est ici précisé que le premier locataire du local sera nécessairement l’acquéreur personne physique ou une personne morale dont il sera l’associé majoritaire.

Les baux seront conclus par acte notarié afin que le notaire procède au contrôle de l’identité et l’activité du preneur dans le cadre du la vérification du respect de l’agrément de l’aménageur.

Afin de garantir le respect de cette clause, en cas de nouvel occupant des biens, les documents justificatifs devront être transmis à l’AMENAGEUR par voie de Commissaire de justice qui aura un délai de quarante- cinq (45) jours à compter de la réception de cette demande pour donner son agrément.

Le silence gardé par l’AMENAGEUR pendant un délai de quarante-cinq (45) jours vaut refus d’agrément.

Afin de procéder au contrôle de la destination souhaitée, l’AMENAGEUR pourra également mettre en œuvre tout moyen qu’il jugera nécessaire et demander tout document susceptible de justifier de la destination visée à l’article 3. A cet égard, le CONSTRUCTEUR mais également ses éventuels locataires ou preneurs à bail successifs, s’engagent au plus tard dans un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la réception de la demande par lettre recommandée à fournir à l’AMENAGEUR les documents sollicités. Dans le cas où les documents transmis ne permettraient pas à l’AMENAGEUR de s’assurer de l’affectation conforme à l’article 3, ou en l’absence de transmission de documents dans le délai de quarante-cinq (45) jours susvisé, l’affectation sera considérée comme non-respectée et entrainera les mêmes effets qu’un refus d’agrément comme indiqué au présent article.

Absence de notification – ou de notification hors délai – d’une demande d’agrément

Tout contrat permettant une occupation des biens n’ayant pas donné lieu préalablement à une notification de l’AMENAGEUR – ou en cas de notification ne respectant pas le délai fixé – sera résolue de plein droit par acte notarié.

Il sera loisible à la Communauté d’Agglomération Pays Basque de sanctionner le non-respect de la clause de maintien d’activité par une substitution de société bénéficiant de l’agrément, plutôt que par une résolution.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 11/27

La résolution ou la substitution contractuellement prévue sera constatée par acte notarié et si nécessaire par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de résolution et de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries…) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge du propriétaire des biens ayant violé la présente clause. Le propriétaire des biens sera condamné à en indemniser l’AMENAGEUR par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, le propriétaire des biens, qui a violé la présente clause, sera contractuellement tenu par une clause pénale de verser à l’AMENAGEUR une somme égale à 10% de la valeur des biens ; en l’absence de versement spontané, la Communauté d’Agglomération Pays Basque pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux.

Non-respect de la présente clause en cas de refus d’agrément

Tout contrat permettant une occupation des biens qui interviendrait en l’absence d’agrément sera considérée comme résolue de plein droit.

Il sera loisible à la Communauté d’Agglomération Pays Basque de sanctionner le non-respect de la clause de maintien d’une activité productive par une substitution de société bénéficiant de l’agrément, plutôt que par une résolution.

La résolution ou la substitution contractuellement prévue sera constatée par acte notarié ou si nécessaire par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Les frais de résolution et de procédure (notamment huissiers, timbre BRA, droit de plaidoiries…) ainsi que l’ensemble des frais annexes (notamment honoraires d’avocats, frais de gestion internes à l’administration…) seront à la charge du propriétaire des biens ayant violé la présente clause. Le propriétaire des biens sera condamné à en indemniser l’AMENAGEUR par le Tribunal Judiciaire de Bayonne.

En outre, le propriétaire des biens qui a violé la présente clause, sera contractuellement tenu par une clause pénale à verser à l’AMENAGEUR une somme égale à 10% de la valeur des biens ; en l’absence de versement spontané, l’AMENAGEUR pourra en demander le paiement dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, outre les intérêts légaux. »

En cas de cessions successives, même partiellement, les acquéreurs successifs seront tenus par les dispositions du présent article.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 12/27

Titre II - Dispositions bilatérales

Chapitre 1 - Terrains destinés à être incorporés dans

le domaine public

ARTICLE 8 - OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR

L’AMENAGEUR exécutera conformément au dossier de permis d’aménager, tous les ouvrages de voirie, d'aménagement des espaces libres et de réseaux destinés à être incorporés au domaine des collectivités compétentes.

Les limites des prestations dues à ce titre par l’AMENAGEUR sont définies dans le cahier des limites de prestations générales (annexe 1).

ARTICLE 9 - GARDE ET ENTRETIEN

9.1 Utilisation et police

Les espaces et ouvrages réalisés par l’AMENAGEUR sont gardés par elle jusqu'à leur remise à la collectivité compétente ou à une association syndicale. L’AMENAGEUR pourra interdire au public, et notamment aux CONSTRUCTEURS, la circulation et le stationnement sur tout ou partie de ces voies, places et espaces publics.

Dès l’ouverture de ces ouvrages au public, la police y sera assurée par la personne publique compétente.

9.2 Entretien

Lorsqu'ils sont destinés à être intégrés au domaine public, les espaces et ouvrages réalisés par le CONSTRUCTEUR demeureront sous sa garde tant que cette remise n'aura pas eu lieu.

Jusqu'à leur remise à la collectivité compétente ou à une association syndicale, chaque CONSTRUCTEUR sera tenu de contribuer à l'entretien des voies, espaces libres, réseaux divers et le cas échéant, aux frais d'éclairage, d'arrosage, d'enlèvement des boues et neiges... etc., ainsi qu'au paiement des taxes et impôts y afférent.

Cette contribution sera proportionnelle au nombre de m² de surface de plancher développés.

Toutefois, au cas où il existerait une association syndicale, la facture sera adressée à l'association et les dépenses seraient réparties conformément aux statuts de l'association.

Les sommes dues à l’AMENAGEUR seront comptabilisées par celle-ci sur un compte spécial. Elles lui seront versées dans le mois suivant l'envoi de la facture.

Il est précisé que les dégâts qui seraient occasionnés par les entrepreneurs ne font pas partie des dépenses visées au présent article. Ces dégâts seront remboursés ainsi qu'il sera dit à l'article 20 ci-après.

Dès la remise à la collectivité compétente ou à l'association syndicale, celle-ci assurera la garde et l'entretien des ouvrages.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 13/27

9.3 Documentation

A la remise des ouvrages et au plus tard à la réception, le CONSTRUCTEUR fournit à la collectivité compétente, aux concessionnaires de service public, et aux administrations publiques compétentes, tous documents sur les ouvrages tels qu'ils ont été exécutés ainsi que tous les documents nécessaires à leur exploitation rationnelle.

Chapitre 2 - Terrains destinés à être vendus ou

donnés à bail

ARTICLE 10 - LIMITES DES PRESTATIONS

La limite des prestations dues par l’AMENAGEUR et la définition des obligations du CONSTRUCTEUR au titre des divers réseaux de desserte des terrains cédés ou loués sont précisées dans le tableau des limites de prestation (cf annexe 1).

ARTICLE 11 - URBANISME ET ARCHITECTURE

11.1 Lien avec le lotissement

Tout projet, préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, sera soumis à l’avis de l’AMENAGEUR.

11.2 Document d’urbanisme

Le CONSTRUCTEUR et l’AMENAGEUR s'engagent à respecter les dispositions du Permis d’aménager dans l'ensemble de ses documents constitutifs (règlement, servitudes, plans…) et toutes les modifications qui seraient apportées à celui-ci par l’autorité compétente.

En aucun cas la responsabilité de l’AMENAGEUR ne pourra être engagée en raison des dispositions du Permis d’aménager ou des évolutions que l'autorité compétente apporterait à ce dernier, quelle que soit leur date.

11.3 Prescriptions techniques architecturales et urbanistiques

Pour assurer une cohérence architecturale de l’ensemble du site, l’AMENAGEUR remet à chaque CONSTRUCTEUR préalablement à sa demande de permis de construire, un document intitulé « Cahier des prescriptions architecturales, urbanistiques et paysagères (CPAUP) » ainsi qu’un cahier des charges particulier accompagné d’une fiche de lot, annexés au présent CCCT (annexe 2 et 3).

Les dispositions du cahier des charges de cession de terrain (annexe 3) qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone accompagnent la demande de permis de construire, obligatoire pour l’instruction du PC que le CONSTRUCTEUR joindra au dossier de demande d’autorisation d’urbanisme.

Ces prescriptions devront être prises en compte dans la phase d’étude, de permis de construire et de réalisation du projet.

D'une façon générale, la qualité architecturale s'imposera comme une donnée fondamentale dans la démarche de conception des projets et devra notamment prendre en compte les principaux thèmes de composition de l'architecture urbaine (socle, entrée, couronnement ou toiture, etc.).Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 14/27

ARTICLE 12 - BORNAGE ET CLOTURE

12.1 Bornage

L’AMENAGEUR fera procéder, préalablement à l’acte authentique et à ses frais par un géomètre-expert DPLG :

▪ Au bornage du terrain ;

▪ A l’établissement du ou des documents d’arpentage qui est ou sont nécessaire(s) à la vente.

Le CONSTRUCTEUR scellera son accord sur la définition physique du terrain qui lui est proposé en signant le plan de bornage. Sur ce plan de bornage apparaîtront les éventuelles servitudes et seront indiqué les niveaux de voirie, regards et coffrets en limite de lot. e document servira à l’établissement du document d'arpentage.

Le bornage sera réceptionné par le CONSTRUCTEUR préalablement à la prise de possession du terrain et au démarrage du chantier, et donnera lieu à la signature d'un procès-verbal.

Le CONSTRUCTEUR est tenu de respecter scrupuleusement les limites fixées.

En aucun cas, le CONSTRUCTEUR ne pourra faire état de la disparition des bornes pour justifier l'implantation d'ouvrages ou de clôtures à l'extérieur du terrain qui lui est attribué.

Il devra veiller à ce que les fondations de ses immeubles, clôtures et tous ouvrages soient à l'intérieur de son terrain, sauf accord écrit de l’AMENAGEUR dans les conditions définies ci-après.

Ces dispositions, concernant notamment les fondations, s'appliquent également pour toute limite séparative du domaine privé et du domaine public, y compris après rétrocession éventuelle.

En outre, lorsque la limite de propriété correspondra à celle d'un immeuble bâti, le CONSTRUCTEUR sera tenu de faire procéder à l'implantation de ce dernier par un géomètre-expert DPLG.

12.2 Clôtures et mitoyenneté

Tout CONSTRUCTEUR d'une parcelle contigüe à des lots non encore vendus par l’AMENAGEUR ne peut, en aucun cas, réclamer à celle-ci la moitié du coût d'établissement de la clôture.

En revanche, tout CONSTRUCTEUR sur une parcelle bénéficiant d'une clôture mitoyenne déjà existante a l'obligation de rembourser au CONSTRUCTEUR voisin qui aura supporté les frais d'établissement de cette clôture, la moitié de la dépense engagée, dans les conditions de droit commun en matière de mitoyenneté.

Lorsqu'une clôture sera établie en limite de l'espace public et de l'espace privé, celle-ci devra faire l'objet d'un projet précis inclus dans la demande de permis de construire.

ARTICLE 13 - SANCTIONS A L’EGARD DE L’AMENAGEUR

En cas d'inexécution par l’AMENAGEUR des travaux lui incombant dans les délais prévus, et sauf dispositions particulières de l'acte de cession, le CONSTRUCTEUR est en droit, après mise en demeure restée sans effet dans le délai d'un mois, de lui réclamer une indemnité pour le préjudice direct, matériel et certain qui aura pu lui être causé du fait de sa défaillance.

ARTICLE 14 - BRANCHEMENTS ET CANALISATIONS

Le CONSTRUCTEUR consultera les plans réseaux en se rapprochant de l’AMENAGEUR pour connaître la localisation des branchements à réaliser.

Le CONSTRUCTEUR doit prendre à sa charge les prestations qui lui incombent telles que précisé dans le tableau des limites de prestations (cf. annexe 1).Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 15/27

Il aura le droit d'ouvrir des tranchées pour l'exécution de ces branchements. Ceux-ci, ainsi que les installations intérieures correspondantes, devront respecter les lois et règlements qui leur sont applicables et que le CONSTRUCTEUR est réputé connaître. Il fera son affaire personnelle de tous contrats et abonnements à passer avec les services publics concernés.

La remise en état des sols et revêtements à l'identique après l'exécution des travaux seront supportés intégralement par le CONSTRUCTEUR ainsi que, éventuellement, le versement des taxes et des indemnités de branchement à l'égout susceptibles de lui être réclamées par la collectivité ou le service public.

Les travaux de remise en état feront l’objet d’un procès-verbal contradictoire avec l’AMENAGEUR. En cas de réserves émises par l’AMENAGEUR, le CONSTRUCTEUR s’engage réaliser les travaux modificatifs dans un délai de 30 jours, tout dépassement de ce délai entrainera l’application de pénalités telles que prévues à l’article 6.

Après remise des ouvrages par l’AMENAGEUR aux collectivités compétentes ou aux sociétés concessionnaires, ceux-ci seront soumis au règlement applicable à chacun des réseaux.

ARTICLE 15 - ETABLISSEMENTS DES PROJETS DU CONSTRUCTEUR,

COORDINATION DES TRAVAUX

15.1 Etablissement des projets du CONSTRUCTEUR

L’AMENAGEUR dispose, pour assurer la cohérence de l’ensemble de l’opération, d’un architecte-urbaniste conseil. Ce dernier a en charge l’établissement des documents définissant le détail de l’utilisation des sols pour les îlots cédés ou loués, en conformité avec les documents réglementaires en vigueur.

Le CONSTRUCTEUR devra établir ses projets en concertation étroite avec l’AMENAGEUR et l’architecte- urbaniste conseil et leur communiquera le projet définitif pour accord préalable, avant le dépôt du permis de construire, dans le délai fixé à l'article 4.1 ci-dessus.

Le CONSTRUCTEUR devra établir ses projets en conformité avec les limites de prestations (annexe 1), le cahier des prescriptions architecturales, urbanistiques et paysagères (annexe 2) et la fiche de lot (annexe 3).

Le CONSTRUCTEUR et son maître d’œuvre devront se conformer aux directives de l’architecte-urbaniste conseil désigné par l’AMENAGEUR.

Le CONSTRUCTEUR donnera toutes instructions utiles à cet effet à ses architectes, bureaux d’études techniques et autres prestataires et devra supporter toutes les conséquences de tous les retards, erreurs ou dommages qui pourraient survenir pour lui ou pour les tiers, de l’inobservation de ses clauses.

Le CONSTRUCTEUR devra communiquer à l’AMENAGEUR d’une part et à l’architecte urbaniste conseil d’autre part, une copie conforme du dossier complet de demande de permis de construire, dans le délai prévu à l'article 4.2 ci-dessus, pour que l’AMENAGEUR puisse s'assurer que les travaux projetés sont compatibles avec les ouvrages à sa charge, qu'ils permettent une circulation normale et non dangereuse, une bonne desserte et d'assurer aisément la sécurité publique (éclairage). L’architecte urbaniste pourra s’assurer, sans que sa responsabilité puisse être engagée à ce titre, que l’architecture du projet est bien compatible avec l’environnement général et la vocation de l’opération et pourra subordonner son accord aux modifications qui s’avéreraient nécessaires de ce chef.

L’AMENAGEUR s'assurera, sans que sa responsabilité puisse être engagée à ce titre, que les prescriptions architecturales (annexes 2 et 3) ont été observées et que l'aspect extérieur des bâtiments que le CONSTRUCTEUR se propose de construire ne peut nuire à l'utilisation des terrains voisins.

Le CONSTRUCTEUR s’engage à respecter les spécificités architecturales de la construction à édifier conformément au projet qui devra être validé préalablement par l’AMENAGEUR.

En cas de modification portant atteinte à la surface de planche (SP) constructible, aux spécificités et aux qualités architecturales de l’immeuble à édifier, c’est-à-dire son aspect, la qualité et le choix des matériaux extérieurs ainsi que la qualité environnementale et énergétique du bâtiment, le CONSTRUCTEUR s’engage à en faire laMai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 16/27

demande écrite à l’AMENAGEUR par courrier recommandé avec accusé de réception, celle-ci pouvant refuser cette demande dans les mêmes formes.

L'examen du dossier par l’AMENAGEUR ne saurait engager sa responsabilité, le CONSTRUCTEUR restant seul responsable de ses études et de ses choix comme du respect de ses obligations.

Lorsque le permis sera délivré, le CONSTRUCTEUR en informera immédiatement l’AMENAGEUR par transmission d’une copie de l’arrêté de permis de construire.

Le CONSTRUCTEUR remettra à l’AMENAGEUR deux dossiers complets du projet d’exécution, les plans d’exécution des espaces communs et des parties visibles des espaces privatifs, afin de vérifier la connexion de son projet aux espaces publics du lotissement

Durant le chantier, l’AMENAGEUR pourra se faire communiquer à tous moments, toutes pièces descriptives ou graphiques qu’il jugera nécessaire au contrôle de l’exécution.

15.2 Coordination des travaux

Le raccordement aux voies et réseaux pourra être refusé si les ouvrages ne sont pas compatibles ou si les règlements n'ont pas été observés.

En aucun cas, l’AMENAGEUR ne pourra être tenu d'apporter des modifications aux ouvrages qui lui incombent ou d'en modifier les plans.

En cas de réalisation de tirants ou de dispositifs équivalents sous le domaine public ou sous des terrains appartenant à l’AMENAGEUR pour les besoins de sa construction, l'acquéreur devra fournir à l’AMENAGEUR ou à la collectivité selon le cas, les plans d'exécution.

ARTICLE 16 - EXECUTION DES TRAVAUX PAR LES ENTREPRENEURS DU

CONSTRUCTEUR

16.1 Dépôt de garantie

Le constructeur versera au jour de la signature de l’acte authentique un dépôt de garantie évalué à 5% du prix de vente Hors Taxes, qui sera restitué intégralement lorsqu’il sera constaté :

• La non-dégradation des espaces publics jouxtant le terrain vendu

• Le cas échéant, le déblaiement et maintien du nivellement de la parcelle eu égard aux terrains alentours

• La libération des espaces publics environnant l’ilot acquis dans un délai d’1 mois à la signature de la réalisation des constructions

Ce dépôt sera restitué dans un délai maximum de deux mois à dater de la présentation de l’attestation d’achèvement des travaux et après visa de l’AMENAGEUR, au regard de la libération des espaces publics et du nivèlement de la parcelle cédée.

16.2 Etat des lieux

Le CONSTRUCTEUR, jusqu’à la réalisation de son programme, a l’obligation de maintenir en état de propreté l’assiette du terrain acquis.

Il sera procédé contradictoirement, avant toute opération et intervention sur le site par le CONSTRUCTEUR et lors de la fin des travaux du CONSTRUCTEUR, à un état des lieux contradictoire entre le CONSTRUCTEUR et l’AMENAGEUR. En l’absence de constat, les voies sont réputées être neuves.

A l’intérieur du lotissement, les entrepreneurs du CONSTRUCTEUR auront la charge financière des réparations des dégâts causés par eux aux ouvrages de voirie, de réseaux divers et d'aménagement en général, exécutés par l’AMENAGEUR ou classés dans le domaine public. Le CONSTRUCTEUR devraMai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 17/27

imposer ces obligations et charges aux entrepreneurs participant à la réalisation de ses bâtiments et travaux par l'insertion des clauses nécessaires dans les marchés. En cas de défaillance des entrepreneurs pour le paiement, dans les trois mois, des sommes qui leur sont réclamées par l’AMENAGEUR, celui-ci pourra se retourner contre le CONSTRUCTEUR qui sera tenu solidairement responsable des dégâts occasionnés par ses entrepreneurs.

A l’extérieur du périmètre de la ZAC, les entrepreneurs du CONSTRUCTEUR seront tenus de maintenir les voies publiques extérieures à la zone dans un état de propreté compatible avec la sécurité et une utilisation normale de ces voies par tous les usagers. Le CONSTRUCTEUR est tenu solidairement des gênes ou dégâts occasionnés par ses entrepreneurs.

Dans le cas où l'auteur des dégâts n'aurait pas pu être identifié, le montant de la réparation sera réparti entre tous les CONSTRUCTEURS ayant des chantiers en cours d'exécution à l'époque où les dégâts auront été constatés, et ce, au prorata du nombre de m² de surface de plancher des programmes alloués à chaque CONSTRUCTEUR, tels qu'ils résulteront du permis de construire.

16.3 Emprise chantier

L’AMENAGEUR n’est pas tenu de mettre à la disposition des CONSTRUCTEURS des aires de chantier.

L’emprise du chantier sera limitée à la parcelle cédée par l’AMENAGEUR au CONSTRUCTEUR. Toute intervention, stockage éventuel, aménagement particulier, etc. en dehors de ces limites devra faire l’objet d’un accord du propriétaire concerné avant mise en œuvre.

Le CONSTRUCTEUR s’assurera que le chantier et son cantonnement seront fermés pendant la durée des travaux par une clôture grillagée, d’une hauteur minimale de 2.00 mètres. Ses différents éléments devront être fixés entre eux en plusieurs points afin d’assurer d’une part le maintien de son parfait alignement en toutes circonstances, et d’autre part de se prémunir de toute intrusion. Toute proposition alternative devra obtenir au préalable l’accord de l’AMENAGEUR.

Il est interdit de louer pour publicité ou affichage ou d’employer soi-même à cet effet tout ou partie des panneaux de clôture. En revanche, le CONSTRUCTEUR pourra utiliser pour lui-même ou le groupe dont il dépend, tout ou partie des panneaux de clôture, afin d’apposer des panneaux d’affichage ou de publicité, à condition que ceux-ci soient en rapport avec l’opération. Au préalable, le CONSTRUCTEUR en soumettra le contenu à l’AMENAGEUR.

La position de grues en surplomb des parcelles voisines devra faire l’objet d’un accord des propriétaires concernés.

ARTICLE 17 – PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT

Afin de limiter les impacts environnementaux, le CONSTRUCTEUR doit agir tout au long de l’acte de production immobilière, non seulement en phase de conception technique mais aussi lors de la préparation du chantier et pendant la réalisation des travaux, dans le respect de l’environnement.

Pour cela, le CONSTRUCTEUR devra se conformer aux dispositions applicables en phase chantier (annexe 2).Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 18/27

Titre III - Règles et servitudes d’intérêt général

ARTICLE 18 - ENTRETIEN DES ESPACES LIBRES AUTRES QUE CEUX DE

L’ARTICLE 9 ET TENUE GENERALE

Chaque CONSTRUCTEUR devra entretenir ses espaces libres en bon état, de façon permanente et à ses frais, de manière à conserver le site dans un état satisfaisant et à ne pas nuire à la bonne tenue des terrains voisins. Il aura la charge de faire remplacer les arbres morts ou détruits.

Il ne pourra être réalisé sur les façades des bâtiments ni sur les terrains, rien qui puisse nuire à la propreté, au bon respect, à la tranquillité et à la sécurité des personnes. Il ne pourra, notamment pas être exécuté de travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l'aspect ou la fonction, tels qu'ils ont été prévus dans le permis de construire.

Sur l’ensemble de la zone, les stockages doivent être implantés de manière privilégiée à l’endroit où ils seront le moins visible depuis les voies de desserte et depuis le voisinage résidentiel.

Aucune aire de stockage ne sera visible depuis l’emprise publique : les stockages situés devant un bâtiment et en façade d’une voie de desserte sont interdits. Le stockage ouvert devra être masqué par un dispositif d’occultation inscrit dans le même esprit architectural que le bâtiment principal.

Le CONSTRUCTEUR privilégiera le stockage à l’intérieur des bâtiments. Dans ce cas, ce stockage s’intégrera dans le volume du bâtiment (cf. annexe 2).

Il est interdit, à tout propriétaire ou locataire, de céder pour publicité ou affichage ou d'employer soi-même à cet effet tout ou partie du terrain ou des constructions autres que ceux affectés à usage commercial. L’AMENAGEUR pourra, toutefois, accorder des dérogations et en fixer les conditions, mais seulement pendant la durée de la concession.

ARTICLE 19 - SERVITUDES

Le CONSTRUCTEUR sera tenu de subir, sans indemnité, toutes les servitudes nécessitées par le passage sur son terrain, et éventuellement dans les immeubles bâtis, des canalisations publiques d'eau, gaz, électricité, réseaux de télécommunication, éclairage public, chauffage urbain, égouts, câbles ... etc., telles qu'elles seront réalisées par l’AMENAGEUR, la commune, les concessionnaires ou toute autre personne publique ou privée, ou pour leur compte.

D’autre part, il devra supporter gratuitement la servitude de tour d’échelle lorsque les constructions seront implantées en limite séparatives.

ARTICLE 20 - ASSURANCES

Tout CONSTRUCTEUR devra faire assurer les constructions élevées sur son terrain à une compagnie notoirement solvable et pour leur valeur réelle. La police devra contenir une clause d'assurance contre le recours des voisins.

Le présent article n'est pas applicable aux personnes morales de droit public.Mai 2024 CCCT de la ZAE Larramendia 19/27

ARTICLE 21 - MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES

Les dispositions contenues dans le titre III du présent cahier des charges de cession de terrain, à l'exception de celles relatives aux servitudes (article 22), pourront être modifiées dans les conditions de majorité prévues par la loi en matière de modification des documents d'un lotissement, sous la réserve que la majorité en superficie soit calculée, pour l'application du présent article, d'après le nombre de m² de surface de plancher que chaque constructeur est autorisé à construire. Toutefois, les modifications qui intéressent les services publics distributeurs de fluides ou d'énergie devront, en outre, recevoir l'accord préalable du service concerné.

ARTICLE 22 - LITIGES, SUBROGATION

Les dispositions contenues dans le titre III du présent cahier des charges de cession de terrain feront loi tant entre l’AMENAGEUR et chaque CONSTRUCTEUR qu'entre les différents autres CONSTRUCTEURS.

L’AMENAGEUR subroge, en tant que de besoin, chaque CONSTRUCTEUR dans tous ses droits et actions, de façon que tout CONSTRUCTEUR puisse exiger des autres l'exécution des dispositions en cause.

Lu et approuvé

A , le

Le Président de la CAPB

Annexe 1 Tableau de limites de prestations

Annexe 2 Cahier des Prescriptions Architecturales, Urbanistiques, Paysagères, et Environnementales (CPAUPE)

Annexe 3 Cahier des charges particulier à chaque lotANNEXE 1 - Tableau de limites de prestations

Prestations à la charge de l’AMENAGEUR Prestations à la charge du CONSTRUCTEUR

Généralités

dont préparation

du terrain

L’AMENAGEUR remettra au CONSTRUCTEUR

le plan de bornage et le plan de récolement de

ses ouvrages, à savoir :

- plans de voirie avec nivellement,

- plans de coordination des réseaux,

- plan des aménagements extérieurs,

- localisation des accès aux lots,

L’AMENAGEUR remettra également au

CONSTRUCTEUR l’étude de sol du site

Le CONSTRUCTEUR est informé des niveaux de voirie et réseaux projetés et de l’altimétrie du terrain naturel. Il s’assure de la compatibilité de son projet avec ces ouvrages, sans pouvoir porter aucune réclamation à ce sujet.

Le CONSTRUCTEUR s’assurera de la concordance entre les ouvrages réalisés par L’AMENAGEUR et les cotes de niveau qu’il aura retenues pour ses propres constructions.

Le CONSTRUCTEUR prend le terrain en l’état.

Sont à la charge du CONSTRUCTEUR (liste non exhaustive) :

• abattage d’arbres, et nettoyage étant précisé que pour les emprises soumises à autorisation de défrichement, des obligations réglementaires devront être respectées (cf. art R312-6 du code forestier), à la charge du CONSTRUCTEUR • gestion des espèces invasives végétales présentes sur le lot conformément au protocole de gestion des espèces invasives (cf. Annexe 2)

• clôture du terrain

• décapage de terre végétale, nivellement et terrassement avec évacuation • démolition des éventuels encombrements résultant de constructions antérieures (réseaux, revêtement de voirie et fondations)

• réfections de voiries et d’espaces publics suite au chantier

• fondations des futures constructions situées sur le lot privatif, en corrélation avec les études géotechniques à la charge du CONSTRUCTEUR,

• raccordement des constructions aux réseaux.

Le CONSTRUCTEUR est tenu de respecter l’ensemble des prescriptions techniques et architecturales prévues dans le présent Cahier des Charges de Cession de Terrain et ses annexes.

Le CONSTRUCTEUR devra veiller, notamment en agissant auprès de ses entrepreneurs et ouvriers, au maintien en bon état des ouvrages communs (voies, réseaux, plantations, espaces verts, …), pendant la construction de son projet.Les plans de récolement de la zone et de pré-commercialisation du lot étant fournis au CONSTRUCTEUR dès sa désignation, faisant apparaître les boîtes de branchement, niches, coffrets et regards éventuellement implantés en limite intérieure du lot, tout déplacement de ces ouvrages à l’initiative du CONSTRUCTEUR incombera à ce dernier.

Voirie/voirie

provisoire et

desserte

Les voies réalisées par L’AMENAGEUR sont

les voies publiques primaires et secondaires

telles que figurant au dossier de permis

d’aménager du lotissement.

L’AMENAGEUR s’engage à assurer la desserte

des terrains vendus en ce qui concerne la voirie

publique et les réseaux divers tels qu’ils sont

prévus dossier de permis d’aménager du

lotissement.

Le CONSTRUCTEUR réalisera tous les aménagements nécessaires à la desserte de son lot à partir des voiries réalisées par L’AMENAGEUR. Il aura à sa charge, outre la voirie intérieure à son lot, les raccordements sur les voies réalisées par L’AMENAGEUR.

Toutes réparations du domaine public par suite de dégradations causées par les chantiers de constructions privées, et notamment les dégradations visant le revêtement définitif des voies qui serait réalisé avant le démarrage des chantiers des constructions privées, sont à la charge du CONSTRUCTEUR. Le CONSTRUCTEUR réalisera également toutes les réfections de chaussées et d’espaces publics consécutives à la réalisation de ses ouvrages de branchement, étant entendu que le CONSTRUCTEUR réduira au maximum son intervention sur l’espace public.

Le CONSTRUCTEUR réalisera tous les aménagements de voirie nécessaires à l’accessibilité de son lot par les engins des services de secours et de lutte contre l’incendie.

Le CONSTRUCTEUR utilisera les voies existantes comme voies de chantier. Après travaux, à la demande de l’AMENAGUER, les voies seront restaurées à l’identique par le CONSTRUCTEUR et à ses frais.

Cheminements

piétonniers,

trottoirs et

espaces verts

Les circulations piétonnes hors des lots

privatifs seront réalisées par L’AMENAGEUR.

L’AMENAGEUR réalise les aménagements et

cheminements nécessaires à la desserte des

espaces publics, hors des lots privatifs.

Les cheminements piétons, trottoirs et espaces verts (modelage définitif, terre végétale, semis, plantations) seront réalisés par le CONSTRUCTEUR dans son lot pour toutes les voies autres que celles réalisées par L’AMENAGEUR. Les aménagements et traitement des espaces à l’intérieur des lots privatifs sont à la charge du CONSTRUCTEUR.

Stationnements

publics et privés

L’AMENAGEUR crée des places publiques de

stationnement sur l’ensemble du périmètre du

lotissement.

Les installations de stationnement à l’intérieur du lot cédé sont à la charge du CONSTRUCTEUR. Les caractéristiques et le nombre de places de stationnement sur les lots privés se réfèreront aux documents réglementaires en vigueur.Assainissement

des eaux usées

L’AMENAGEUR réalise un réseau

d’assainissement gravitaire en diamètre 200

mm PVC CR8. Une partie des eaux usées

sera raccordée gravitairement via la

canalisation existante en traversée de route

de départementale 933 (même exutoire

aujourd’hui que le rejet pour l’entreprise

existante SPPL). Le reste des eaux usées est

dirigé vers un poste de refoulement créé en

point bas du site (à proximité du grand bassin

de rétention). Il n’y a pas de nécessité

d’extension de réseau sur le domaine public

pour raccorder le lotissement.

Chaque lot est équipé d’un regard en Ø 300

PVC, muni d’un tampon en fonte articulé. Un

tuyau de 2.00 m bouchonné par un obturateur

étanche, est laissé en attente dans le lot afin

d’éviter de terrasser dans le trottoir revêtu. Un

marquage « EU » est réalisé sur la fonte. • Les

canalisations de branchement sont en Ø 160

PVC classe CR8 pour les eaux usées

Le CONSTRUCTEUR devra réaliser tous travaux de raccordement des canalisations nécessaires à l’assainissement des eaux usées à partir de l'antenne de raccordement en attente. Le CONSTRUCTEUR réalisera tous les travaux intérieurs aux constructions.

Aucun mélange des eaux usées et des eaux pluviales n’est toléré : dans chaque construction, le CONSTRUCTEUR assurera la séparation entre les eaux pluviales, les eaux usées et, le cas échéant, les eaux résiduaires industrielles qui, suivant leur nature, devront être soumises à un pré-traitement, avant leur évacuation dans le réseau collectif. A ce titre, le CONSTRUCTEUR devra se rapprocher du gestionnaire des eaux usées pour qualifier les rejets (assimilés domestiques ou non). Le raccordement au réseau EU devra respecter les prescriptions techniques du règlement de l’aménageur de la zone. Une boîte à graisses devra être mise en place pour chaque box. (Cf. règlement de la ZA LARRAMENDIA).

Le pétitionnaire sera soumis, si les conditions le justifient, au versement de la Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC). Le montant est recouvré lors du raccordement du projet à la boîte de branchement des eaux usées.

Les eaux usées non domestiques devront faire l’objet d’une autorisation préalable de la collectivité par le biais d’une autorisation de déversement.

Le CONSTRUCTEUR soumettra à l’AMENAGEUR les plans des dispositifs de pré- traitement, le cas échéant, avant tout commencement des travaux ; l’AMENAGEUR donnera son accord ou proposera au CONSTRUCTEUR les modifications nécessaires. Les dépenses éventuelles dues à la modification des équipements publics de traitement seront à la charge du CONSTRUCTEUR. Les propositions de modification devront être faites dans le délai d’un mois à compter de l’envoi des éléments.

Assainissement

des eaux

pluviales

Le rejet des eaux pluviales est conforme aux

prescriptions de la Direction Départementale

des Territoires et de la Mer des Pyrénées-

Atlantiques : le débit de fuite du système de

régulation est inférieur à 3 l/s/ha. A cette fin,

les eaux pluviales font l’objet d’une rétention

avant rejet. Les ouvrages de retenue sont

dimensionnés pour un évènement pluvieux de

retour T = 20 ans.

Le CONSTRUCTEUR devra réaliser tous travaux de liaison intérieure et branchement jusqu’aux regards de branchement prévus par l’AMENAGEUR. Seules les eaux pluviales (ruissellement des toitures, des cours, drainages etc…) devront être rejetées dans ce réseau. Les eaux usées ne peuvent en aucun cas être raccordées sur le réseau pluvial.

Le CONSTRUCTEUR sera tenu d’entretenir le réseau d’assainissement à l’intérieur de son lot.

Au-delà de la vingtennale, le débordement se fait sur la parcelle, les eaux rejoignent les bassins de rétention par gravité.La rétention des eaux pluviales est gérée à

l’échelle du lotissement par 3 bassins de

rétention à ciel ouvert et deux noues qui

collectent les eaux de ruissellement de

l’ensemble du projet. Une fois régulées, ces

eaux pluviales sont dirigées vers un exutoire

existant sous la RD933. Les eaux rejoignent

ainsi le bassin-versant de l’Eyharaxaerreko

erreka

Les bassins sont disposés en cascade, de

sorte que le bassin situé le plus à l’aval, d’un

volume de 2 850 m3, puisse absorber les

débordements des bassins amont, d’une

capacité moindre :

- le bassin de rétention n°1 d’un volume utile

de 150 m3 est prévu afin de capter des eaux

de ruissellement provenant du lot n°1, au

nord-est de l’emprise du projet.

- Le bassin de rétention n°2, d’un volume utile

de 450 m3 permet de stocker une partie du

volume de rétention nécessaire pour les lots

déjà aménagés ;

- Le bassin de rétention n°3 d’un volume utile

de 2 850 m3, situé au sud-ouest de l’emprise

projet, permet quant à lui de gérer la majorité

du volume à stocker.

Les deux noues à vocation de transit et de

stockage, permettent de stocker 103 m3

supplémentaires au nord et à l’est du projet.

Ce principe de gestion permet ainsi

d’atteindre le volume utile de 3 553 m3,

dépassant le volume nécessaire à l’ensemble

du projet et de son bassin versant intercepté

de 3 521 m3.

Le dimensionnement des bassins de rétention permet le recueil des eaux pluviales de la voirie commune mais également de chaque lot à raison d’une imperméabilisation moyenne de 50 % par lot. Si le CONSTRUCTEUR ne respecte pas ces proportions de répartition, il sera tenu de compenser le surplus d’apport d’eau par une mesure compensatoire à l’intérieur de son lot.

Le CONSTRUCTEUR est tenu de garantir des rejets non pollués, par la mise en place d’un dispositif de gestion (pré-traitement) de la pollution avant rejet dans le réseau.

Tout raccordement au fossé existant doit faire l’objet d’une demande écrite de branchement auprès du gestionnaire de cette voirie. La Collectivité (ou son représentant) pourra contrôler à tout moment le fonctionnement des dispositifs de gestion des eaux pluviales. Il conviendra d’informer l’autorité compétente du démarrage de ces travaux afin qu’un contrôle ait lieu sur les ouvrages a minima en cours de construction.L’AMENAGEUR réalise le réseau principal des

eaux pluviales (EP) et les regards de

branchement qui sont laissées en point bas en

limite ou à l’intérieur du lot privé.

Les boites de branchement laissées à l’entrée

de chaque lot viabilisé sont en PVC DN 300

mm avec un tampon fonte articulé marqué «

EP ». Des canalisations de diamètre 200 mm

permettent de faire les traversées de

chaussée pour les branchements et les

antennes pour les avaloirs.

Adduction Eau

potable (AEP)

La desserte des lots en eau potable est

réalisée via une canalisation enterrée Ø100

minimum connectée au réseau public présent

sur la route départementale 933 en

PVCØ125.

La défense incendie est assurée grâce à la

création de deux bâches incendie de 120 m3

chacune et équipée de poteau incendie de

couleur bleue.

Le CONSTRUCTEUR réalisera tous travaux de distribution intérieure. Le CONSTRUCTEUR fera la demande auprès du concessionnaire pour la mise en place du ou des compteur(s) sur domaine privé ; Le branchement et les compteurs seront mis en place par le concessionnaire du réseau à la charge du CONSTRUCTEUR.

Le CONSTRUCTEUR fera son affaire des contrats et abonnements. Les poteaux d’incendie éventuellement nécessaires dans l’emprise du terrain cédé seront réalisés par le CONSTRUCTEUR et à sa charge.

Le CONSTRUCTEUR est tenu de réaliser ou faire réaliser les essais de pression et des tests d’hygiène sur les réseaux qu’il réalise.

Le règlement de service d’eau potable est téléchargeable sur le site internet de l’agglomération.

Gaz La zone n’est pas desservie en gaz SO

Alimentation

électrique

L’AMENAGEUR a la charge de la réalisation

du réseau électrique haute et basse tension

sous l’emprise des voies qu’il réalise et ce

jusqu’en limite de lot privatif, sur coffret de

branchement, fourni et posé par

L’AMENAGEUR.

L’AMENAGEUR garantit pour chacun des lots :

• Lot01 et 18Bis : 120 kVA

• Lot02 : 12 kVA

• Lot03, 05, 07, 08, 09, 12, 13, 14, P01, P02,

P03 : 36 kVA

Le réseau de desserte du lot privé sera réalisé par le CONSTRUCTEUR à sa charge et à partir des coffrets de branchement mis en place par le concessionnaire du réseau en limite de lot privatif.

Le CONSTRUCTEUR a l’obligation de vérifier si la puissance du branchement proposé est suffisante. Si ce n’est pas le cas, un nouveau poste de transformation devra être réalisé ainsi que son raccordement au réseau HTA à la charge du CONSTRUCTEUR et à l’intérieur de son lot.• Lot04, 10, 11 : 50 kVA

• Lot06 : 60 KVA

• Lot15a : 60 KVA

• 15b : 60 KVA

• 16a : 60 KVA

• 16b60 KVA

• Lot17 : 208 kVA

• Lot18 : 250 kVA.

TIC

L’AMENAGEUR réalise l’ensemble des

travaux de génie civil du réseau structurant

ainsi que la mise en place des branchements

(fourreaux laissés en attente en limite de

propriété de chaque lot dans une chambre L0T) :

les chambres de tirage sont positionnées en

limite des lots.

Dans le cadre de la Loi de Modernisation de l'Economie et à la suite du décret N° 2011-1874 du 14 décembre 2011, les maîtres d'ouvrages d'immeubles neufs à usage professionnel pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er avril 2012, doivent obligatoirement équiper ces immeubles en lignes de communication électronique à très haut débit en fibre optique. Ce pré-équipement sera ensuite mis à disposition d'un opérateur d'immeuble, désigné par le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires, et mutualisé entre les différents opérateurs de communications électroniques. Le CONSTRUCTEUR a donc à sa charge le précâblage en fibre optique de l'immeuble ainsi que le raccordement de l'immeuble au réseau laissé en attente en limite de propriété par l'aménageur via la pose de 3 fourreaux souterrain jusqu'à la chambre L0T du réseau AMENAGEUR.

Le CONSTRUCTEUR devra respecter les normes de construction en vigueur pour réaliser la desserte intérieure de l’immeuble. Le CONSTUCTEUR devra prendre les dispositions nécessaires permettant à l’ensemble des opérateurs de télécommunication de pouvoir desservir les immeubles construits, notamment via la mise en place d'un local ou d'un emplacement technique dédié aux opérateurs, afin d’y activer les fibres optiques qui y seront déployées par le CONSTRUCTEUR conformément à la réglementation en vigueur.

Eclairage

L’AMENAGEUR réalise l’ensemble de

l’éclairage le long des voies qu’il réalise sur le

domaine public.

L’éclairage des façades des bâtiments et des espaces ouverts au public dans l’emprise des lots est pris en charge par le CONSTRUCTEUR (mise en œuvre des réseaux, câbles, raccordements, matériels d’éclairage et frais de consommation). Le réseau d’éclairage du CONSTRUCTEUR sera réalisé en basse tension.

Signalisation et

mobilier urbain

L’AMENAGEUR réalise les travaux de

signalisation horizontale et verticale et la

fourniture et pose du mobilier urbain sur les

espaces publics.

Les aménagements d’espaces communs, de mobilier urbain etc… sur l’emprise du lot cédé sont à la charge du CONSTRUCTEUR.

Le CONSTRUCTEUR prend à sa charge l’installation des clôtures autour du lot.ANNEXE 2 - CPAUPE

Document jointANNEXE 3

Cahier des charges particulier à chaque lot

CAHIER DES CHARGES DE CESSION DE TERRAIN

PARTICULIER AU LOT N°17

Article 1. Surface du lot

La surface du lot est fixée à 3 665 m² (surface provisoire avant bornage par le géomètre).

Article 2. Constructibilité : surface de plancher constructible

La surface plancher constructible attachée au terrain cédé lot N°17 est de 11 cellules de 144 m² chacune environ soit une surface totale de 1 584 m² environ.

Il est précisé qu’en cas de projet d’extension des constructions, celui-ci sera soumis à l’établissement d’un cahier des charges de cession de terrain complémentaire pour actualiser la future surface de l’extension.

Article 3. Dispositions urbanistiques, architecturales et techniques particulières au lot.

Tout dépôt d’autorisation d’urbanisme est assujetti à l’agrément de l’AMENAGEUR qui s’adjoint la compétence d’une architecte-conseil, ce qui permet de mettre au point le projet et trouver un consensus entre le porteur de projet et le respect des conditions d’intégration et de fonctionnement de la zone dont l’AMENAGEUR est garant.

Cf. fiche de lot n°17