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Document publié le Lundi 1 janvier 2024 par la commune de Jouy-le-Moutier.
Lien du pdf (unknown - AR 6.1 ANNEXE terrains ah289svt zone n jouy)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Agriculture et alimentation,
Direction Départementale
des Finances Publiques du Val-d’Oise
Pôle des opérations de production
Division des missions domaniales
5 avenue Bernard Hirsch
CS 20104
95010 Cergy-Pontoise
Téléphone : 01-34-41-10-70
Mél.: ddfip95.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 25/03/2024
Le directeur départemental des Finances
publiques du Val d’Oise
à
Commune de Jouy le Moutier
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Franck Bordes
téléphone : 06.89.06.14.99
courriel : franck.bordes@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 15967746
Réf. OSE : 2024-95323-06173
Vos Réf. : Terrains veolia
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : prairies, espaces boisés, chemin
Adresse du bien : Ferme d’Ecancourt 95280 Jouy-le-Moutier
Valeur : 190 300 euros, assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024 1 - CONSULTANT
Commune de Jouy le Moutier
affaire suivie par : Monsieur Pierre CARPENTIER
courriel : pierre.carpentier@jouylemoutier.fr
Tél : 01 34 41 65 21
2 - DATES
de consultation : 26/01/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: /
le cas échéant, de visite de l’immeuble : sans visite
du dossier complet (précisions apportées par le Consultant) : 27/02/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable X
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : X
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition amiable : rachat des terrains à usage agricole ou boisés appartenant à la société Véolia sur le secteur d'Ecancourt.
Calendrier prévisionnel : avril 2024.
Prix envisagé : non précisé.
Précisions complémentaires apportées par le consultant : dans le cadre de la cession du site du Campus Véolia à un futur opérateur, la commune, la Communauté d’Agglomération et la commune se sont conjointement rapprochés du propriétaire afin de se porter acquéreurs de parcelles
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024 figurant dans le tableau à la section (4.4. Descriptif), pour l’essentiel situées en zone naturelles et dont 5 sont occupées par convention par la ferme d’Ecancourt (convention jointe à la présente demande). Ces 5 parcelles sont par ailleurs dans le périmètre « de préemption « Espaces Naturels Sensibles » du département du Val d’Oise.
Le consultant vise à acquérir les terrains listés ci-dessous afin notamment de garantir la pérennité de la ferme d’Ecancourt et de régulariser la situation de terrain qui ont un usage public (cheminement…).
L’acquisition se réalisera soit par la commune soit par le département du Val d’Oise.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Commune du département du Val-d’Oise proche de Cergy (Préfecture) à l’est.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Les parcelles à évaluer sont à l’est de la commune en limite du Golf d’Ecancourt et du département des Yvelines.
4.3. Références cadastrales
Cf ci-dessous.
4.4. Descriptif
Pour le Consultant : parcelles constituées de prairie, d'espaces boisés. Un terrain comporte des constructions en mauvais état, ainsi qu'un hangar à paille construit par la commune avec l'accord de Véolia .
3
Parcelles Surface m² Zonage P.L.U. Servitude Usage / Occupation
AH 289 N Prairie / Bois
AH 51 N Néant Bois
AH 329 637 UE Néant
AH 286 N Néant Prairie
N / Ne Néant
N Néant Prairie
Ne Néant
N Prairie / Bois
Surf. totale
Droit de
Préemption
9 538 Espaces boisés classés en partie
Espaces naturels
sensibles du
département
Convention
d’occupation
temporaire ferme
d’Ecancourt Convention
d’occupation
temporaire ferme
d’Ecancourt
3 640
Espaces naturels
sensibles du
département
Cheminement
piétonnier
17 802
Espaces naturels
sensibles du
département
Convention
d’occupation
temporaire ferme
d’Ecancourt Convention
d’occupation
temporaire ferme
d’Ecancourt Convention
d’occupation
temporaire ferme
d’Ecancourt
AH 337 10 731 Espaces naturels sensibles du
département
Potager / hangar à
paille /locaux
stockage
AH 336 21 411 Espaces naturels sensibles du
département
AH234 2 473 Prairie bois cheminement
piétonnier
I16 15 215 Espaces boisés
classés en partie
Espaces naturels
sensibles du
département
81 447
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Pour le Cadastre : CAMPUS VEOLIA ENVIRONNEMENT et VEOLIA PROPRETE.
5.2. Conditions d’occupation
Evaluation du bien estimé libre d’occupation.
6 - URBANISME – INFORMATIONS FOURNIES PAR LE CONSULTANT
Parcelle en zone N et Ne pour les parcelles hormis la parcelle AH 329 pour 637 m² à usage de cheminement piétonnier qui est en zone UE.
Situation particulière : espaces naturels sensibles.
Réseaux et voiries : ces terrains sont desservis par des chemins ruraux et ne sont pas desservis par les réseaux publics.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
- Recherche de terrains non bâtis en zone non constructible sur la commune ou dans les communes voisines :
4
Dept Commune Adresse Prix total Prix/m² Observations Zonage
450//AL/416// 95 01/04/2023 43664 1,56
B 980 78 L HAUTIL 27/08/2021 1,73
78 08/11/2023 1,82
78 19/07/2023 24179 2,85 zone NV
78 27/08/2021 15765 2,50
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Surface
terrain
(m²)
NEUVILLE-
SUR-OISE
LA GARENNE
DE NEUVILLE 68 115 Vente par Etat à
Commune, terre
Zone N - Zone
naturelle
VAUX-SUR-
SEINE 4 957 8 564 Achat par SAFER –
taillis
Zone NPr - Naturelle
Préservée réservoir de
biodiversité
AN 205, B
1292, 1411,
BW 292, 314
B 980
TRIEL SUR
SEINE et
VAUX-SUR-
SEINE
L HAUTIL et
Les Hauts
Haumonts
7 098 12 927 Vente par SAFER à Commune
Zone AV - Agricole
Valorisée
Zone NPr - Naturelle
Préservée réservoir de
biodiversité
624//BE/330//
624//BO/66//
et svt
TRIEL SUR
SEINE
LA DEMI
LIEUE 68 975
Achat par EPF
(indemnité de remploi
en sus) -
sous DUP – Terre prix
3,5 €/m² et 2,2 €/m²
624//B/1311//
624//BS/54//
624//BH/9//
624//BP/22//
624//AO/216//
svt
TRIEL SUR
SEINE
LA GRANDE
ILE 39 412
Achat par SAFER –
Terre
Zone AV - Agricole
Valorisée
Zone NP - Naturelle
Préservée
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024 - Pour l’estimation de la parcelle AH 329 pour 637 m² en zone d’activité :
Des termes sur la commune de Jouy-le-Moutier.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
- Concernant les parcelles en zone N et Ne, le service retient la moyenne observée ci-dessus de 2 €/ m².
- Concernant la parcelle AH 329 pour 637 m² en zone UE, le service retient la valeur moyenne de 90 €/m² à laquelle est appliqué un abattement de 50 % pour prendre en compte son état de chemin, sa constructibilité limitée, soit 45 €/m² (90 €/m² x 0,5).
La valeur estimée pour l’ensemble des parcelles est de 190 285 euros arrondi à 190 300 euros.
5
Parcelles Surface m² Zonage P.L.U. Prix €/m² Valeur € AH 289 N 2
AH 51 N 2
AH 329 637 UE 45
AH 286 N 2
N / Ne 2
N 2
Ne 2
N 2
Surf. totale Valeur totale
9 538 19 076
3 640 7 280
28 665
17 802 35 604
AH 337 10 731 21 462
AH 336 21 411 42 822
AH 234 2 473 4 946
I 16 15 215 30 430
81 447 190 285
95 CERGY LES PATIS 05/01/2022 24978 1,96
95 CERGY 16/02/2022 12538 1,60
2,00
127//ZH/293//
127//ZH/290// 48 956 Achat par agriculteur –
Terre Zone A - Zone Agricole
127//ZH/310//
309 //307
LE PORT D
ERAGNY 20 061
Achat par agriculteur –
Terre Zone A - Zone Agricole
Moyenne :
Ref. Cadastrales Dept Commune Adresse Prix total Prix/m² Zonage
ZI 576, 577 et 579 95 12/11/2020 1876 90 € Zone 1AUI
95 LES FORBEUX 11/05/2022 1643 90 € Zone 1AUI
95 23/06/2022 2152 90 €
95 23/05/2023 4152 90 € Zone 1AUM
90 €
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
JOUY-LE-
MOUTIER
LES
MARNIERES
DES
FORBEUFS
168 840 €
ZI 527, 531, 631,
633
JOUY-LE-
MOUTIER 147 870 €
ZI 758, 760, 763,
766 et 769
JOUY-LE-
MOUTIER
LES
MARNIERES
DES
FORBEUFS
193 680 € Zone 1AUM Zone 1AUI
ZI 771, 777, 779 et
782
JOUY-LE-
MOUTIER
LES
MARNIERES
DES
FORBEUFS
373 680 €
Moyenne :
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 190 300 euros.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 209 330 euros.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
6
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024 Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques
et par délégation,
Rachida NEBHI
Inspectrice principale des Finances publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
095-219503232-20241010-DEL-101024_6-DE
Date de télétransmission : 21/10/2024
Date de réception préfecture : 21/10/2024