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Déliberation - PJ DEL06 2024 12 16 Camping avis des domaines tampon
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Languidic.
Lien du pdf (Déliberation - PJ DEL06 2024 12 16 Camping avis des domaines tampon)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Handicap et inclusivité,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques du Morbihan
Pôle d’évaluation domaniale
35 Boulevard de la Paix
BP 510
56019 VANNES CEDEX
Courriel : ddfip56.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 23/11/2023
Le Directeur Départemental des Finances
Publiques du Morbihan
à
Monsieur le Maire
Commune de Languidic
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Olivier COLIN
téléphone : 02 97 01 51 55 — 06 26 92 30 48
courriel olivier.colin@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 14135426
Réf. OSE : 2023_56010-72040
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Camping de Pont Augan, sur parcelles cadastrées ZR 160, 161 et 166 ;
Adresse du bien : Pont Augan, 56150 BAUD
Valeur : 222 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Mairie de Languidic
affaire suivie par : Sylvia Boclaud
courriel : urbanisme@languidic.fr
Tél : 02 97 65 19 00
2 - DATES
de consultation : 18/09/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: 28/11/2023
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 17/10/2023
du dossier complet : 20/10/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
La commune de Languidic, propriétaire du camping de Pont Augan, situé sur la commune de Baud souhaite à l’occasion du départ à la retraite de l’actuelle gérante, céder son camping exploité en DSP à des acteurs privés.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune de Baud se situe dans la partie centrale du Morbihan, à une quarantaine de kilomètres au Nord-Ouest de Vannes.
La commune comptait 6242 habitants en 2020.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Situé dans un cadre naturel à 7 kms de Baud et de Languidic, en bordure de la D3, au confluent du Blavet et de l’Evel, le camping de Pont Augan est implanté sur une parcelle cadastrée ZR 166 d’une surface de 2ha32ca. Dans la continuité de cette parcelle, 2 autres parcelles cadastrées ZR 160 (84ca) et ZR 161 (1a7ca) offrent un accès au chemin de halage du Blavet.
Le camping de Pont Augan est situé en zone à fort risque inondation rappelé dans le Plan de Prévention des Risques d’inondations (PPRi), Blavet aval (arrêté Préfectoral du 20/12 petites parcelles cadastrées /2001 ) au paragraphe : 2.4 – le Blavet de Manerven jusqu’à Sainte Barbe / cartographie de l’aléa :
3 4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie en m² Nature réelle
BAUD ZR 166 PONT AUGAN 23200 sol/pré
BAUD ZR 160 PONT AUGAN 84 sol/pré
BAUD
ZR 161
/moitié
indivise
PONT AUGAN 107 sol/pré
TOTAL 23284
4.4. Descriptif
Camping de 32 emplacements nus classé dans la catégorie 2 étoiles tourisme. Les emplacements sont tous desservis par des bornes électriques et disposent d’un accès à 2 blocs sanitaires. Le camping comporte également 4 gîtes indépendants.
Le camping comporte en tout, 3 bâtiments :
Un premier bâtiment multifonction situé à l’entrée du site construit en partie en parpaings et en bois, le tout couvert par une toiture en bac acier avec sous face en panneaux de bois :
4 Ce premier bâtiment comprend :
- un bureau d’accueil sous chalet bois, comprenant un coin cuisine et wc.
- 2 grands préaux sous lesquels se trouvent, un local chaufferie, un local vélo, un bloc sanitaire, une laverie.
- A droite de l’entrée, un 2ème bâtiment comprenant 4 gîtes accolés, identiques, de 6 couchages.
Construction en parpaings des années 80 sous toiture ardoises. Chaque logement comprend en rdc, une chambre, un séjour cuisine, une salle d’eau, un wc, une terrasse extérieure donnant sur l’étang et à l’étage une chambre dortoir de 2*2 lits superposés, avec un coin lavabo.
5 Au milieu du camping, un 3ème bâtiment, abrite un 2ème bloc sanitaire
Le camping dispose également d’une aire de vidange pour camping-car, d’une aire de jeux pour les enfants ainsi que d’un espace barbecue.
6 4.5. Surfaces du bâti
Le bâtiment abritant les 4 gîtes a une surface utile de 220 m², soit 55 m² pour chaque gîte.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Languidic.
5.2. Conditions d’occupation
Évaluation libre d’occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles
Parcelles en zonage NT, couvertes par le PLU de la commune de Baud dont la première procédure a été approuvée le 19/04/2013.
La zone classée NT correspond au secteur dédié aux activités sportives, de loisir et d’hébergement de plein air.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
2 études de marché ont été effectuées pour tenir compte de la spécificité du camping et distinguer la valeur des emplacements nus de celle des 4 gîtes.
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
8.1.1 Étude de marché des campings 2 étoiles :
Une étude de marché des cessions des campings 2 étoiles entre octobre 2018 et octobre 2023 a été menée sur un secteur Centre Bretagne et Loire Atlantique, en dehors de la zone côtière.
Les termes de comparaison suivants ont été retenus :
7 Détail des termes de comparaison des campings.
Terme n°1 : Une propriété à usage mixte situé(e) à GUILLAC (56800), 29 Brancillet consistant en ::
1°) Une maison à usage d'habitation (ZA n° 264), comprenant :
- au rez-de-chaussée : un bureau, un salon, W.C. et une extension à usage de salle à manger avec une cuisine réalisée en 2007. A l'étage : trois chambres et une salle de bains. Sous-combles : une grande chambre et une salle de bains. Terrasse sous auvent, Piscine non enterrée, Jardin attenant avec un petit bâtiment comprenant deux pièces d'un côté et de l'autre et abris de jardin en tôles ouvert sur la façade pour rangement du bois de chauffage, Garage avec préau et carport pour 4 voitures.
2°) Un terrain aménagé en terrain de camping (ZA n° 69, 264 et 266), comportant : a°) 48 emplacements soit : 10 pour mobilhomes, 3 cocosweet, 3 cocoduo, 2 bulles transparentes, 2 tipis, 1 campétoile, 1 yourte, 1 tente lodge, 1 tente DKBANE et 22 emplacements nus, un bloc sanitaire comprenant une partie rénovée avec : 2 douches, 2 lavabos, 2 W.C., une baignoire bébé, une vidange W.C. chimiques et une cabine avec douche, toilettes, lavabo pour personnes handicapées ; un second bloc sanitaires comprenant : 4 douches, 2 lavabos, 2 W.C., trois bacs vaisselles, ainsi qu'une buanderie comprenant deux éviers, une machine à laver et un sèche-linge ;
b°) Un petit chalet en bois à l'entrée du camping à usage d'information (ZA numéro 264). c°) Un chalet à usage de stockage (ZA numéro 264).
d°) Un SNACK-BAR avec terrasse couverte et une terrasse extérieure (ZA numéro 264). E°) Une plateforme pour vidange et remplissage d'eau pour les campings-car (ZA numéro 266)..
Terme n°2 : Situé(e) à TAUPONT (56800), Les Belles Rives, Un ensemble de bâtiments servant à l'exploitation d'un fonds de commerce de camping, consistant en :
1°) Un bâtiment comprenant :
- au sous-sol : W.C. et un débarras,- au rez-de-chaussée : une cuisine avec débarras, une pièce à usage de bureau, un W.C. avec douche, une pièce à usage de bar et un W.C. - au 1er étage : un appartement comprenant : deux chambres, une cuisine, un séjour, salle de bains, wc 2°) Une petite maison comprenant : un séjour avec espace cuisine, une chambre, une salle d'eau, W.C. et débarras,
3°) Un bâtiment à usage de sanitaires comprenant :
- une pièce à usage de W.C. cabines, une autre pièce à usage de W.C. cabines, une pièce à usage de cabines de douches, lavabos et lavabos collectifs, une pièce à usage de lavage (bacs à vaisselle et bacs à linge), une pièce à usage de cabines de douches, lavabos et lavabos collectifs, un local technique attenant, un local handicapé avec lavabo, douche et W.C. Un local chaufferie.Terrain attenant.
8
Biens immobiliers Campings 2**
N° cadastre urbanisme prix Prix / m² Observations
1 17/05/22 A et N 25,09 €
2 12/03/21 22,65 €
3 24/06/20 Uli 6,63 €
4 07/06/19 Ni 4,78 € 83 emplacements nus
Moyenne / m² 14,79 €
Médiane / m² 14,64 €
date
mutation
commune
adresse
surface
terrain /
SU
Prix /
emplacement
GUILLAC
(56800), 29
Brancillet,
ZA 264 69
266 16 938 425 000,00 € 8 854
22 emplacements nus, 26
locations + 1 maison
d’habitation,
TAUPONT
(56800), Les
Belles Rives
ZO 200 203
204 217 221
223 227 272
281 283 284
286 311 314
316 ZP 310
452
Ub, Ubl,
2Aui, 22 072 500 000,00 € 4 504
27 locatifs (mobilhome +
chalets bois) et 84
emplacements nus
Blain (44130),
Rue Henri II
de Rohan
Q 158 à 163
Q1289 Q1291 22 637 150 000,00 € 2 143 60 emplacements nus, 10
locations
Malestroit
(56140), la
Daufresne
AZ 458 466
465 464 26 935 128 790,10 € 1 551
4 263,00 €
3 323,50 € Terme n°3 : Commune de BLAIN (44130)
Une parcelle de terre située Rue Henri II de Rohan, sur laquelle figure trois bâtiments à usage : Accueil, Chaufferie et Sanitaires.
Terme n°4 : A MALESTROIT (MORBIHAN) 56140 Impasse des Taneurs,
Sur l’assiette foncière sise audit lieu un ensemble immobilier d’une superficie de 26.935 m² environ comprenant :- A l’entrée des places de stationnement.
- Un bâtiment d’accueil construit en dur avec hall de réception (bureau), un ancien logement, dont la pièce principale sert d’espace de détente, locaux de rangements, correspondant aux anciens vestiaires de la piscine dont l’emplacement est actuellement comblé.
- Un bloc sanitaire construit en pierres sous ardoises et charpente en bois, comprenant éviers, six lavabos, trois urinoirs, deux wc et six cabines de douche fermées, dont une réservée aux personnes à mobilité réduite. - Un bloc sanitaire édifié en agglos sous toiture en tôle comprenant cinq cabines de douche, wc, urinoirs et lavabos et trois lavabos à l’extérieur.
8.1.2 Étude de marché des cessions de maisons anciennes, entre octobre 2018 et octobre 2023 d’une surface comprise entre 50 et 140 m² situées à une distance de 5 kms du bien à évaluer :
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La première étude de marché concernant la vente de campings 2 étoiles en Centre Bretagne et Loire Atlantique, permet d’observer une valeur moyenne de 4 263 € / emplacement et une valeur médiane de 3 323,50 € / emplacement dans une fourchette très hétérogène, variant de 1 551 € / emplacement à 8 854 € / emplacement. Cet écart important de prix se justifie par la nature des bâtis implantés, des modes d’hébergements et prestations proposés. La situation géographique des termes retenus est en revanche, comparable, dans la mesure ou chaque terme retenu, éloigné du
9
N° commune adresse cadastre urbanisme prix Prix/m² Observations
1 31/05/2023 BAUD, Pont Augan ZR 71 N 265 62
2 23/01/2023 YH 96 N 1084 131
3 21/09/2022 N 1432 67
4 23/03/2021 YK 54 Uc 339 77 961,04 €
5 30/06/2020 BAUD, Kerbras ZV 41 Ah 1532 80 287,50 €
6 21/08/2019 YD 37 Uc, Na 655 88 727,27 €
Moyenne / m²
Médiane / m²
Biens bâtis : maison- Valeur Vénale
date
mutation
surface
terrain
surface
utile
120 000,00 € 1 935,48 €
Une maison Comprenant :
- Au sous-sol : cave;
- Au RDC : entrée, cuisine, séjour, salle d'eau, WC,
buanderie;
- A l'étage : deux chambres, grenier. Garage,
chaufferie, Jardin
QUISTINIC, Pont
Augan 176 501,00 € 1 347,34 €
Une maison comprenant :
- Au RDC : cuisine aménagée, salle de séjour, salon
avec cheminée, couloir, trois chambres, salle de
bains, WC, véranda.
Grenier au-dessus
Cave, Garage, Terrain
LANGUIDIC, Pont
Augan
TC51 201
202 203 125 000,00 € 1 865,67 €
Une maison comprenant:
- au RDC: cuisine, garage, cellier, cave;
- à l'étage: salle à manger, cuisine, trois chambres,
WC, salle de bains.
Faux grenier au-dessus
QUISTINIC, RUE
AR POKOUR
COET
74 000,00 €
Une maison comprenant:
- au RDC : un séjour avec poêle à granules, une
cuisine, véranda, une salle d'eau, WC, chambre;
- au-dessus de la cuisine: grenier avec trappe;
- au-dessus du séjour: deux greniers.
Garage indépendant avec un grenier.
Puits.Jardin.
23 000,00 €
Une maison comprenant :
- Au RDC surélevé : véranda, entrée, W.C., salle
d'eau, cuisine aménagée, séjour avec cheminée,
une chambre ;
- A l'étage : dégagement, grenier avec W.C., trois
chambres ;
- Au sous-sol : cave, chaufferie.
Deux dépendances et jardin.
QUISTINIC, 3
RUE AR GWENNILI
- HIRONDELLE
64 000,00 €
Une maison construite en parpaings, composée :
- au RDC : cuisine avec cheminée, cagibi, salle d'eau,
W.C., séjour, chambre
- à l'étage : deux chambres, grenier, salle de bains
- au sous-sol total : une chaufferie, une autre pièce
atelier.
Garage.Jardin. Puits.
1 187,38 €
1 154,19 € secteur côtier, propose l’accès à un plan d’eau avec base de loisirs nautiques. Les termes les plus approchants du bien à évaluer sont les termes 3 et 4. Le terme n° 4 qui ne comporte pas d’hébergement locatif, permet de déterminer une valeur par emplacement nu de 1 551 €. Le terme n° 3, vendu loué qui comporte 10 locations, permet de fixer la limite haute de l’emplacement nu à 2 143 €.
Au regard des termes de comparaison, le service du Domaine propose de retenir la valeur intermédiaire de 2 000 € / emplacement du fait du caractère inondable d’une majeure partie du terrain de camping, soit pour 32 emplacements :
32 unités x 2 000 € / unité = 64 000 €
La deuxième étude de marché concernant la recherche des mutations à titre onéreux, de maisons anciennes, d’une surface comprise entre 50 et 140 m² situées à une distance de 5 kms du bien à évaluer, permet d’observer une valeur moyenne de 1 187,38 € / m² et une valeur médiane de 1 154,19 € / m² dans une fourchette très hétérogène, variant de 287,50 € / m² à 1 935,48 € / m².
Du fait de la situation à proximité directe du camping, avec un accès commun à ce jour, les valeurs les plus élevées ne sont pas retenues, les termes 1 et 3 sont donc écartés. Il est ainsi obtenu pour les 4 termes conservés une valeur moyenne de 830,79 €/m² et une médiane de 844,16 €/m².
Au regard des termes de comparaison, le service du Domaine propose de retenir la valeur médiane de 844,16 € / m² et d’appliquer sur cette valeur un abattement de 15 % pour tenir compte d’une vente en bloc et des travaux nécessaires de séparation des 4 gîtes (réseaux, voirie), soit une valeur de 844,16 € / m² * 0,85 = 717,54 € / m² :
Les 4 gîtes d’une surface totale de 220 m² peuvent donc être valorisés à
220 m² x 717,54 € / m² = 157 858,80 € arrondi à 158 000 €.
Ainsi, la valeur totale de l’ensemble immobilier est fixée à :
64 000 € + 158 000 € = 222 000 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 222 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 200 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de
10 cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques
et par délégation,
Fabienne AUFFRET
Inspectrice Principale des Finances publiques
11
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.