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unknown - DEL2020 144 Annexe Prescription MODIF1 DIGOSVILLE
Document publié le Vendredi 13 avril 2012 par la commune de Magneville.
Lien du pdf (unknown - DEL2020 144 Annexe Prescription MODIF1 DIGOSVILLE)
Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Industrie,
•
Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et 1AU)
•
Analyse de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
DEPARTEMENT DE LA MANCHE
C OMMUNE DE
DIGOSVILLE
SIEGE 210 Rue Alexis de Tocqueville Parc d’Activités du Golf 50 000 SAINT LO Tel 02 33 75 62 40 Fax 02 33 75 62 47 contact@planis.fr www.planis.fr
Modification n°1 du PLU de Digosville pour permettre
l’ouverture à l’urbanisation d’une zone 2AU (lotissement - Ouest du bourg)
en application des articles L.153-36 et L.153-38 du Code
de l’Urbanisme Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
PROJET DE MODIFICATION DU PLU DE DIGOSVILLE Le contexte
Centre-bourg
La
commune
de
Digosville
dispose
d’un
PLU
approuvé
depuis le 13 avril 2012, lequel définit des zones urbaines et à urbaniser (1AU – 2AU). La commune a émis le souhait d’ouvrir à l’urbanisation la zone 2AU
ouest
du
bourg
afin
d’accueillir
de
nouvelles
populations
pour
notamment
permettre
le
maintien
des
équipements et commerces en place.La commission Aménagement de l’Espace
de
la
Communauté
d’Agglomération du
Cotentin a
émis un avis favorable à cette demande le 28 février 2019.
Selon l’article L.153-38 du Code de l’urbanisme, lorsque le projet de modification porte sur l'ouverture à l'urbanisation d'une zone,
une délibération motivée
de l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou du conseil
municipal
justifie l'utilité de cette ouverture
au regard des
capacités d'urbanisation encore inexploitées
dans les zones déjà urbanisées
et la
faisabilité opérationnelle d'un projet dans ces zones
.
2
Surface de la zone : 2,2 ha. N° parcelles : B 17/22/23/24/829 Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
PROJET DE MODIFICATION DU PLU DE DIGOSVILLE La présente note vise à apporter des éléments pour établir la délibération motivée : -
Rappel des orientations du PLU et des documents de cadrage (SCOT) aujourd’hui en vigueur -
Analyse des capacités d’urbanisation encore inexploitées
-
Caractéristiques environnementales du site
-
Faisabilité opérationnelle du projet L’objectif de la modification est de permettre l’urbanisation du secteur 2AU Ouest, qui correspond à une zone à vocation d’habitat, 3
ème
tranche du projet d’aménagement du lotissement adjacent.
3 Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
RAPPEL DES OBJECTIFS DU PLU ET DES DOCUMENTS SUPRA-COMMUNAUX Le projet des élus exprimé dans le PLU en vigueur (approuvé le 13 avril 2012)
Le PADD prévoit un développement programmé pour générer une croissance régulière de la population, avec une croissance des constructions de l’ordre de
10 à 11 logements par an sur 15
ans (échéance 2027)
dont une majorité sur les aires agglomérées.
Le
rapport de présentation
prévoit 63 logements sur les zones 1AU et 2AU du bourg (lotissement
en 2 tranches) qui représentent au total 4,2 ha.
Il est prévu d’accueillir
25 logements sur 2,2 ha
de la zone 2AU, soit une densité de 10 log/ha
.
Les orientations du SCOT en vigueur
Le SCoT en vigueur fixe des objectifs logements et de consommation foncière à l’échelle des ex. Communautés de Communes qui le composaient avant leur regroupement au sein de la Communauté d’Agglomération du Cotentin. Ainsi pour Digosville (ex. Communauté de Communes de la Saire) : •
Objectif production de logement = 475 logements entre 2011 et 2030 (soit environ 158 logements à réaliser pour chaque commune de l’ex. Communauté de Communes) ;
•
Objectif maximal de consommation de l’espace : 30 ha (soit environ 10 ha par commune) ;
•
Une densité de 16 log/ha
Un projet d’urbanisation du PLU en vigueur
(25 logements envisagés sur la zone 2AU, alors qu’elle
peut potentiellement accueillir a minima une trentaine de logements)
qui n’est pas compatible avec
les objectifs de densité définis dans le SCoT en vigueur.
4 Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CAPACITÉS D’URBANISATION ENCORE INEXPLOITÉES SUR LA COMMUNE (Identification photo aérienne 2020)
5
•
En septembre 2020,
l’ensemble des zones 1AU
à
vocation d’habitat (secteur du Becquet, centre-bourg)
a
été urbanisé
.
•
Les
potentiels d’urbanisation à vocation d’habitat
encore inexploités du territoire sont ainsi localisés uniquement
dans le tissu urbain de la zone U
(UA, UB). Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CAPACITÉS D’URBANISATION ENCORE INEXPLOITÉES SUR LA COMMUNE (Identification photo aérienne 2020) Secteur du Becquet
Capacité estimée
dans le PLU
en zones U et 1AU du secteur du
Becquet :
6 logements
en zone U
Potentiel théorique (photo-interprétation) identifié en dents creuses en zones UA et UB :
17 parcelles,
hors parcelles
affectées à des espaces verts communs pour une
superficie de
1,95 ha.
Espaces verts communs
Espace vert commun
Capacité théorique d’accueil du secteur du Becquet : 17 parcelles – 1,95 ha
6 Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
Secteur de Douet Piquot Capacité estimée
dans le PLU
en zones U du secteur :
0,9 ha
avec orientations d’aménagement
et 12 logements
en zone U.
Potentiel théorique (photo-interprétation) identifié en dents creuses en zone UB :
7 parcelles
(Prise en compte de certains
jardins )
et une grande parcelle de 4600 m²
pouvant accueillir une petite opération d’ensemble, pour une
superficie de 1
ha.
Capacité théorique sur le secteur de Douet Piquot : 7 parcelles – 1 ha
Urbanisation en cours = 1ha 14 lots libres
A aménager par une opération d’ensemble ?
LES CAPACITÉS D’URBANISATION ENCORE INEXPLOITÉES SUR LA COMMUNE (Identification photo aérienne 2020)
7 Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
Secteur du Centre-Bourg
Capacité estimée
dans le PLU
en zones U et 1AU du secteur :
10 logements
en zone U
Potentiel théorique (photo-interprétation) identifié en dents creuses :
15 parcelles
(Prise en compte de certains jardins )
en zone UB, pour une
superficie de 1,2 ha.
Les zones UE(n) et 1AUE(n) ne sont pas comptabilisées dans cette analyse car uniquement destinées à accueillir des équipements.
Capacité théorique sur le bourg : 15 parcelles – 1,2 ha
LES CAPACITÉS D’URBANISATION ENCORE INEXPLOITÉES SUR LA COMMUNE (Identification photo aérienne 2020)
8 Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
Capacités théoriques
d’urbanisation dans le tissu urbain
(Zones UA et UB)
Nombre de parcelles
Superficie (en Ha)
Secteur du Becquet
17
1,95
Secteur de Douet Piquot
7
1
Secteur du centre-bourg
15
1,2
TOTAL
39
4,15
Un potentiel théorique d’accueil de 39 parcelles/logements dans les zones UA et UB pour une superficie de 4,15 ha.
LES CAPACITÉS D’URBANISATION ENCORE INEXPLOITÉES SUR LA COMMUNE Synthèse
9
Synthèse des capacités d’urbanisation encore inexploitées à l’échelle de la commune dans les tissus urbains résidentiels Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
Projet : pouvoir disposer d’une offre en logements qui permette de générer une croissance régulière de la population et qui participe à
« conforter le centre-bourg »
pour faciliter la fréquentation des commerces et équipements et
limiter les déplacements. Urbanisation réalisée depuis 2012 (approbation du PLU)
La majeure partie de l’urbanisation réalisée depuis 2012 s’est faite sous forme d’opérations d’ensemble, dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (1AU). Aujourd’hui, l’ensemble des zones 1AU sont
toutes aménagées
il ne
reste plus aucune potentialité.
Les dents creuses sont disséminées dans la zone U, ne permettant pas d’avoir une opération d’aménagement structurée. Par ailleurs, certaines d’entre elles
sont situées loin de la centralité et ne participeront pas à renforcer
le cœur de bourg.
LES CAPACITÉS D’URBANISATION ENCORE INEXPLOITÉES
Les disponibilités existantes dans le tissu urbain et mobilisables à court terme se situent plutôt en dehors du bourg et ne participeront pas à conforter celui-ci
(notamment dans la
fréquentation de ses équipements). Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES Présence d’un centre équestre au nord de la zone 2AU Ouest, implanté à 45 m de la limite nord de cette zone
11
Le règlement sanitaire départemental prévoit une distance d’éloignement de 50m entre les écuries et les habitations. Il faudra réserver un espace non constructible entre la limite de la zone et l’implantation des constructions pour respecter les 50m.
Ligne d’implantation maximale des habitations par rapport au centre équestre Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES •
Présence de risques (inondation, submersion, chutes de blocs) ponctuels, sur des parcelles bâties ou en limite de zone U. Les secteurs potentiellement mobilisables pour accueillir de nouvelles constructions en sont pas concernées par des risques (PPRn)
•
Pas de risques effondrement cavités
•
Risques de chutes de blocs dans les vallées (haut de coteau) mais les zones U et AU ne sont pas concernées
•
Potentiel radon : la commune est située en zone 3 (surveillance de l’exposition au Radon à avoir)
•
Forte prédisposions aux zones humides sur le secteur Ouest du Becquet. Le bourg et le hameau du Douet Piquot sont peu concernés par cette prédisposition.
Potentiel ZH sur le secteur du Becquet
12
Pour rappel : La présente modification n’est pas soumise à évaluation environnementale Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES Potentiel ZH sur le secteur de Douet Piquot
13
Potentiel ZH sur le secteur du bourg Le secteur 2AU destiné à être ouvert à l’urbanisation ne présente aucune prédisposition aux zones humides. Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES Risque de remontée de nappes phréatiques Tout porteur de projet situé dans l’emprise des zones d’aléas doit faire procéder au préalable à un lever topographique du terrain d’assiette de l’opération envisagée afin de s’assurer de la compatibilité de celle-ci avec les mesures suivantes : -
En secteur soumis à un risque modélisé et à un risque de remontée de 0 à 1 m, toute nouvelle construction présentera un niveau de plancher inférieur implanté à plus de 20 cm au dessus du niveau NGF. Par ailleurs sont interdits la construction de sous-sol, l’assainissement autonome (sauf accord du SPANC) et l’infiltration des eaux pluviales dans le sol.
-
En secteur soumis à un risque modélisé et à un risque de remontée de 1 m à 2,5 m, toute nouvelle construction présentera un niveau de plancher inférieur ne pouvant être implanté à moins de 0,75m au dessus du niveau NGF. Par ailleurs sont interdits la construction de sous-sol et l’assainissement autonome (sauf accord du SPANC).
-
En secteur soumis à un risque modélisé et à un risque de remontée de 2,50m à 5 m, toute nouvelle construction présentera un niveau de plancher inférieur implanté à plus de 2 m au dessus du niveau NGF.
Secteur du Becquet
Secteur du centre-bourg
14
Extrait du règlement du PLU en vigueur
Secteur du Douet Piquot Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES Aléas retrait gonflement des argiles
Secteur du Becquet : Aléa moyen
Pas de restriction en matière d’urbanisme Procédés de constructions à adapter à la nature du sol et de l’aléa
15
Secteur du Douet-Piquot : Aléa faible
Secteur du centre-bourg : Aléa faible Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
LES CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES Synthèse caractéristiques environnementales
( susceptibles de contraindre fortement ou d’obérer la
construction
) :
•
Le secteur du Becquet semble être le secteur le plus contraint en matière de construction
:
potentielles zones humides – risques remontée de nappes – aléa moyen retrait gonflement des argiles.
•
Le Douet Piquot est également concerné par quelques risques (aléas faibles) qui touchent notamment la partie sud du hameau.
•
Le centre-bourg est peu concerné par les risques
et la présence de zones humides dans
les secteurs urbanisés ou à urbaniser. Les secteurs touchés sont situés en partie Est du bourg.
Le centre-bourg est le plus pertinent pour recevoir une opération
d’aménagement d’ensemble et accueillir de nouveaux habitants
.
16
Le règlement de la zone et la future OAP devront intégrer des dispositions permettant une bonne prise en compte des potentiels risques. Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
FAISABILITE OPERATIONNELLE DU PROJET Desserte par les réseaux EAU ET ASSAINISSEMENT Assainissement La zone sera raccordable par gravité au réseau d’assainissement collectif via le réseau existant rue des Frênes ou via le réseau situé rue du Bourg. Des travaux sont engagés par la collectivité (Communauté d’Agglomération du Cotentin) pour assurer le transfert des effluents de la zone vers la station d’épuration Est de Cherbourg. La capacité nominale de celle-ci (150 000 eqH) est largement suffisante pour traiter les eaux usées de la future opération. Eau potable Le réseau existant dispose des ressources et de la capacité suffisante pour desservir le secteur en eau potable. En effet, la zone sera desservie soit par une canalisation PVC 110 via le lotissement rue des Fresnes, soit par une canalisation PVC110 rue du Bourg. L’accueil de 84 habitants supplémentaires (potentiel) devrait générer une hausse de consommation de 12,5m3/j. L’usine de production située au Mesnil au Val, avec une capacité de production maximale de 40m3/h sera largement en capacité d’alimenter le projet. Eaux pluviales Pas de problématiques.
Aucun renforcement de réseaux n’est nécessaire pour accueillir le projet Analyse de la capacité d’urbanisation non encore exploitées dans les zones urbanisées (U et AU) et de la faisabilité opérationnelle du projet dans ces zones
SYNTHESE Capacités d’urbanisation encore inexploitées : pertinentes au regard du projet souhaité ? -
Le potentiel de dents creuses non bâties identifiées dans les zones U permettrait (en nombre) de répondre au projet communal.
-
Toutefois, le projet de développement et d’aménagement de la commune prévoit « de conforter le centre-bourg
»
pour faciliter la
fréquentation
des
commerces
et
équipements
et
limiter les
déplacements.
Pour ce faire, il semble plus cohérent de privilégier le renforcement du bourg plutôt
que celui des autres secteurs urbains du territoire.
-
Le secteur du bourg dispose de peu de parcelles libres pour la construction ; sa capacité ne permet pas de mettre en œuvre le projet défini dans le PLU au travers du PADD, et d’accueillir les logements (a minima une trentaine de logements) envisagés.
Il est proposé d’ouvrir à l’urbanisation la zone 2AU située en entrée Ouest du bourg. Faisabilité opérationnelle du projet dans la zone 2AU : des réseaux en capacité d’accueillir le projet - Les réseaux (AEP et eaux usées) sont suffisants pour permettre le projet,
-
Le secteur de projet est desservi par le lotissement limitrophe, qui dispose déjà d’un carrefour aménagé donnant sur la RD 120.
Superficie de la zone 2AU : 2,2 ha