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Déliberation - 247040 cession des terrains bâtis BL 355 359 partie 361 364
Document publié le Vendredi 6 décembre 2024 par la commune de Saint-Denis.
Lien du pdf (Déliberation - 247040 cession des terrains bâtis BL 355 359 partie 361 364)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Consommateurs,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE SAINT-DENIS
CONSEIL MUNICIPAL
VENDREDI 6 DÉCEMBRE 2024
SEPTIÈME SÉANCE ANNUELLE
L'an DEUX MILLE VINGT-QUATRE, le VENDREDI 6 DÉCEMBRE, à 16 h 07, le conseil municipal de Saint-Denis s’est assemblé en SEPTIÈME SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121- 12 et L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 18 h 59).
ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)
Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE (arrivée à 16 h 24, au rapport n° 24/7-001), Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN, Karel MAGAMOOTOO, David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN, Éric DELORME, Jacqueline PAYET, Érick FONTAINE, Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Gérard CHEUNG LUNG, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Alexandra CLAIN, Raihanah VALY (arrivée à 16 h 10, pendant l’appel), Julie LALLEMAND, Jean- Max BOYER, Jean-Pierre HAGGAI, Noela MÉDÉA MADEN, Corinne BABEF, Henriette BABET, Vincent BÈGUE, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY
ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)
Ibrahim DINDAR pour toute la durée de la séance par Gilbert ANNETTE
Sonia BARDINOT à compter de son départ à 18 h 42, au rapport n° 24/7-032 par Jean-François HOAREAU
Marie-Anick ANDAMAYE à compter de son départ à 18 h 42, au rapport n° 24/7-032 par Yassine MANGROLIA
Joëlle RAHARINOSY
pour toute la durée de la séance
par Monique ORPHÉ
Philippe NAILLET par Guillaume KICHENAMA
Benjamin THOMAS par Stéphane PERSÉE
Raihanah VALY à compter de son départ à 18 h 03, au rapport n° 24/7-024 par Jean-Pierre MARCHAU
Nouria RAHA
pour toute la durée de la séance
par Christelle HASSEN
Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER
Audrey BÉLIM par Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE
Véronique POUNOUSSAMY
MALAYANDY par Brigitte ADAME
Wanda YENG-SENG BROSSARD par Jean-Pierre HAGGAI
DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE DE SÉANCE
Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.
page 1 de 3 Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (40 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.
ÉLUS INTÉRESSÉS
En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.
Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°
- Éric DELORME (titulaire) délégués / ville ADIL 24/7-002
- Julie LALLEMAND (suppléante)
- Sonia BARDINOT déléguée / ville CAUE 24/7-003
- Sonia BARDINOT déléguée / ville CAUE 24/7-004
- Gérard FRANÇOISE délégué / département SIDR 24/7-012
- Éricka BAREIGTS (présidente) maire de Saint-Denis MLN 24/7-014
- Jacques LOWINSKY (président délégué) délégués / ville
- Raihanah VALY
- Gérard FRANÇOISE
- Christèle BEAUMIER
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) (titulaire) délégués / ville CROUS (théâtre Vladimir Canter) 24/7-015
- Jean-Max BOYER (suppléant)
- Noela MÉDÉA MADEN présidente FJJ
- Gilbert ANNETTE parent ANVPSJ (ex-ANVPR)
- Philippe NAILLET parent ADRIE
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP
- Brigitte ADAME (présidente) déléguée / CINOR MDEN de la Réunion
- Jean-Max BOYER employé
- Éricka BAREIGTS (présidente) maire de Saint-Denis MLN
- Jacques LOWINSKY (président délégué) délégués / ville
- Raihanah VALY
- Gérard FRANÇOISE
- Christèle BEAUMIER
- Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY partenaire CÉVIF
(*) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARCV
- Christelle HASSEN membre Vivancia océan Indien
- Geneviève BOMMALAIS parente ASD
- Geneviève BOMMALAIS vice-présidente ADÉSC
- Marie-Anick ANDAMAYE parente BCD
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis
page 2 de 3 - Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis 24/7-019
- Marie-Anick ANDAMAYE parente BCD 24/7-022
- Gérard FRANÇOISE (PDG) délégué / CINOR SODIPARC 24/7-030
- Gérard FRANÇOISE (PDG) délégué / CINOR (réseau Citalis) SODIPARC 24/7-040
ADIL Agence départementale pour l’Information sur le Logement CAUE Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement SIDR Société immobilière du département de la Réunion
MLN Mission locale Nord
CROUS Centre régional des Œuvres universitaires et scolaires (théâtre Vladimir Canter) FJJ Foyer des Jeunes de Joinville
ANVPSJ (ex-ANVPR) Association nationale des Visiteurs de Personnes sous Main de Justice (ex-Association nationale des Visiteurs de Prison de la Réunion)
ADRIE Association pour le Développement des Ressourceries pour l’Insertion et pour l’Environnement CAP Club Animation Prévention
CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion MDEN… Maison de l’Emploi du Nord de la Réunion
CÉVIF Collectif pour l’Élimination des Violences intrafamiliales ARCV Association réunionnaise des Centres de Vacances ASD Archers de Saint-Denis
ADÉSC Association dionysienne d’Éducation sportive canine BCD Basket Club dionysien
OMS… Office municipal des Sports de Saint-Denis
PDG président directeur général
SODIPARC Société dionysienne de Gestion des Équipements
(*) élue absente / représentée le mandataire ayant voté en son seul nom propre
DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE
Raihanah VALY arrivée à 16 h 10 pendant l’appel
David BELDA sorti à 16 h 22 revenu à 16 h 56 au rapport n° 24/7-001 au rapport n° 24/7-007
Marie-Anick ANDAMAYE arrivée à 16 h 24 au rapport n° 24/7-001
Yassine MANGROLIA sorti à 17 h 13 revenu à 17 h 31 au rapport n° 24/7-010 au rapport n° 24/7-013
Éric DELORME sorti à 17 h 53 revenu à 18 h 08 au rapport n° 24/7-018 au rapport n° 24/7-024
Henriette BABET partie à 17 h 56 au rapport n° 24/7-019
Raihanah VALY partie à 18 h 03 au rapport n° 24/7-024 en laissant procuration à Jean-Pierre MARCHAU
Sonia BARDINOT partie à 18 h 42 au rapport n° 24/7-032 en laissant procuration à Jean-François HOAREAU
Marie-Anick ANDAMAYE partie à 18 h 42 au rapport n° 24/7-032 en laissant procuration à Yassine MANGROLIA
page 3 de 3 COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 06 décembre 2024 Rapport n° 24/7-040
OBJET Cession de terrains bâtis
(BL 355, 359 partie, 361 et 364 / SCI Le Croissant de Lune - SA MOOLAND Transport / 33 rue Jules Hermann - Chaudron - Sainte-Clotilde)
Par convention administrative d’occupation précaire, la ville a consenti à la SARL CCTPL (Centre de Contrôle technique des Poids lourds), la location de terrains communaux cadastrés BL 355, 359 partie, 361 et 364 pour l’exploitation de leur activité de Centre de Contrôle technique Poids lourds, d’une durée de neuf années qui a débuté le 1er juillet 2018 et prendra fin le 30 juin 2027.
La SA TRANSPORT MOOLAND OSMANN dans le cadre d’une prise de participation majoritaire de la société CCTPL, a demandé à la commune de lui céder les parcelles BL 355, 359 partie, 361 et 364 afin de garantir une poursuite d’activité au-delà de l’échéance de ce bail en développant les activités du centre dont le rayonnement porte sur toute la région Est, Nord une partie de l’Ouest de la Réunion.
Afin de permettre la poursuite de cette activité de Contrôle technique Poids lourds sur la commune de Saint-Denis, je vous propose :
1° de vous prononcer sur la cession amiable des parcelles communales bâties à la SCI « Le Croissant de Lune » créée par la SA TRANSPORT MOOLAND, désignées ci-dessus aux conditions particulières et suspensives mentionnées dans le tableau annexé au prix de 1 687 500 euros HT conforme à l’avis financier de France Domaine en date du 26 aout 2024 ;
2° en cas d’accord, de m’autoriser à :
* signer tout avant-contrat et l’acte de vente afférent dans les conditions susmentionnées ;
* signer tous les actes fonciers et conventionnels nécessaires à ce projet (création de servitudes, avenants…) ;
* procéder au versement des honoraires correspondants aux notaires chargés de la rédaction des actes. COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 06 décembre 2024
Délibération n° 24/7-040
OBJET Cession de terrains bâtis
(BL 355, 359 partie, 361 et 364 / SCI Le Croissant de Lune - SA MOOLAND Transport / 33 rue Jules Hermann - Chaudron - Sainte-Clotilde)
LE CONSEIL MUNICIPAL
Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu l’avis rendu par la Directeur Régional des Finances Publiques de la Réunion N° 97411-54424 en date du 26/08/2024 ;
Vu le RAPPORT N° 24/7-040 du MAIRE ;
Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom de la commission « Ville Durable » ;
Sur l'avis favorable de ladite commission ;
APRES EN AVOIR DELIBERE
A L'UNANIMITE DES VOTANTS
ARTICLE 1
Approuve la cession amiable des parcelles communales bâties BL 355, 359 partie, 361 et 364, selon les caractéristiques principales mentionnées dans le tableau ci-après :
Références
cadastrales
Superficie
cadastrale Adresse Acquéreur Prix
BL 355, 359
p, 361 et
364
Zone Um
au PLU
4537 m²
environ
étant entendu que
la superficie définitive
à acquérir sera précisée
dans un document
d’arpentage
restant à établir
33 rue Jules
Hermann
Chaudron
97490 Sainte-
Clotilde
SCI Le Croissant
de Lune
1 687 500,00 euros HT
(un-million six-cent-quatre-vingt-sept-mille
cinq-cents euros hors taxes)
établi sur la base de l’avis financier
n° 2024-97411-54424 de France Domaine
en date du 26 aout 2024
Les conditions principales de la vente sont les suivantes :
1° signature d’une promesse unilatérale de vente sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes :
- délivrance d’un ou plusieurs prêts bancaires ;
- clause pénale en cas de non réalisation de la vente au cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées ;
2° signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de dix-huit mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération. ARTICLE 2
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à signer tout avant-contrat et l’acte de vente afférent dans les conditions susmentionnées
ARTICLE 3
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à signer tous les actes fonciers et conventionnels nécessaires à ce projet (création de servitudes, avenants…)
ARTICLE 4
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à procéder au versement des honoraires correspondants aux notaires chargés de la rédaction des actes. ANNEXE UNIQUE
Cession de terrains communaux bâtis
Références
cadastrales
Superficie
cadastrale Adresse Acquéreur Prix
BL 355, 359
p, 361 et
364
Zone Um
au PLU
4537 m²
environ
Etant entendu que la
superficie définitive à
acquérir sera précisée
dans un document
d’arpentage restant à
établir
33 rue Jules
Hermann
Chaudron
97490 Sainte-
Clotilde
La SCI Le Croissant
de Lune
1 687 500,00 euros HT
(un million six cent quatre-vingt-sept mille
cinq cents euros Hors Taxes)
établi sur la base de l’avis financier n° 2024-
97411-54424 de France Domaine en date du
26/08/2024
Les conditions principales de la vente sont les suivantes :
1° signature d’une promesse unilatérale de vente sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes :
- délivrance d’un ou plusieurs prêts bancaires ;
- clause pénale en cas de non réalisation de la vente au cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées ;
2° signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de dix-huit mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération. Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de la Réunion
Pôle d’évaluation domaniale de la Réunion
7 Avenue André Malraux CS 21015
97744 SAINT-DENIS CEDEX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 26/08/2024
Le Directeur régional des Finances publiques de
la Réunion
à
Mairie de Saint-Denis
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nathalie FESTIN-PAYET
Courriel : nathalie.festin@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 0692 05 47 10
Réf DS : 19083091
Réf OSE : 2024-97411-54424
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Parcelles cadastrées BL 355-359-361-364
Adresse du bien : 33 rue Jules Hermann – Ste Clotilde – Saint-Denis
Valeur : 1 875 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe C détermination de la valeur D)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Jocelyne PARMENTIER
2 - DATES
de consultation : 18/07/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: néant
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 21/08/2024
du dossier complet : 21/08/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE 3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession des parcelles communales bâties à l’actuel locataire afin de poursuivre l’activité du centre de contrôle technique de poids lourds de Saint-Denis.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La parcelle se situe au cœur d’une zone très active économiquement sur le Chaudron, à proximité de commerces et d’administrations.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau Voiries et réseaux présents
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Saint-Denis BL 355 33 rue Jules Hermann – ZA du Chaudron 850 m² 850 m²
Saint-Denis BL 359 33 rue Jules Hermann – ZA du Chaudron 2 410 m² 1 964 m²
Saint-Denis BL 361 33 rue Jules Hermann – 156 m² 156 m²
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 ZA du Chaudron
Saint-Denis BL 364 33 rue Jules Hermann – ZA du Chaudron 1 571 m² 1 571 m²
TOTAL 4 987 m² 4 541 m²
4.4. Descriptif
Parcelles formant une unité foncière totale de 4 987 m². La parcelle BL 359 est concernée par un emplacement réservé qui restera la propriété de la commune de Saint-Denis. La superficie totale de l’emprise qui sera cédée est donc de 4 541 m².
L’emprise supporte une construction d’une superficie de 476 m² (d’après les informations communiquées par le consultant lors de l’évaluation de 2022, surface qui sera reprise dans le cadre de la présente évaluation puisque le bâtiment est de même configuration qu’en 2022), de type atelier en structure métallique sous tôles avec 2 locaux maçonnés à l’intérieur, à usage de bureaux et d’archives. La construction est dans un état correct malgré des entrées d’eau dans la partie atelier par les chéneaux de toiture qui sont oxydés.
L’unité foncière dispose d’une belle situation géographique, elle est de belle superficie et plate.
4.5. Surfaces du bâti
476 m²
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Mairie de Saint-Denis
5.2. Conditions d’occupation
Occupée dans le cadre d’un bail par le futur acquéreur.
3 6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone UA au PLU de Saint-Denis de novembre 2018 (la demande d’évaluation émise par le consultant comporte une erreur puisqu’elle situe le bien en zone Um, cette dernière est corrigée pour l’évaluation).
6.2.Date de référence et règles applicables
Zone Ua au PLU de Saint-Denis de novembre 2018
L’emprise au sol des constructions est limitée à 70 %
La hauteur maximale autorisée des constructions est de 18 mètres.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison Ventes d’ateliers et assimilés relevées sur Saint-Denis entre 2017 et 2024
4
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Observations Nature mutation Groupe Sous-Groupe
11//HS/448// SAINT DENIS 21/09/2020 157 2636,94 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//HS/439//
11//HS/440//
11//AD/76// SAINT DENIS 11/05/2022 239 1171,55 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AZ/6// SAINT DENIS 30/06/2021 200 1375,00 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//HV/90// SAINT DENIS 15/04/2021 160 2937,50 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AW/754// SAINT DENIS 12/05/2022 500 1100,00 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AW/752//
Données retraitées après lecture des
actes
Date
mutation
Surf.
utile
totale
Prix/m²
(surf.
utile)
Situation
locative
1 B RUE DE LA
GUADELOUPE
MFIA
414 000 surface de la construction
erronée (supérieure
à ce qui est
enregistré)
16 T RUE JULES
AUBER 280 000
superficie de la
construction
erronée
68 E RUE
LEOPOLD
RAMBAUD
275 000
usage industriel
d’entrepôt et de
stockage
2 RUE DE LA
MARTINIQUE
MOUFIA
470 000
extensions non
comptabilisées
dans la surface
6 RUE DES
VAVANGUES 550 000 vente entre 2 sociétés
appartenant à un
même gérant Ventes récentes de terrains nus relevées sous Patrim dans un rayon proche du bien entre 2021 et 2024
5
Données retraitées après lecture des actes
Ref. Cadastrales Adresse Prix total Observations Nature mutation Groupe Sous-Groupe Situation locative
11//HT/68// 30/09/2019 450 2333,33 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//IE/515// 22/08/2018 127 1653,54 bail à construction Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AZ/8// 18/02/2019 300 1066,67 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//BL/437// 24/07/2018 610 2213,11 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Occupé
11//AW/754// 13/10/2017 500 1100,00 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AW/752//
11//HC/174// 10 CHE FINETTE 06/03/2019 310 580,65 bail à construction Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//HV/76// 22/08/2018 900 680,00 bail à construction Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
Date
mutation
Surf.
utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
24 RUE DE L
ANJOU 1 050 000
à usage d’entrepôt
et de bureau, futur
garage automobile
201 RTE
GABRIEL MACE 210 000
70 RUE LEOPOLD
RAMBAUD 320 000 entrepôt de plain
pied
3 RUE LISLET
GEOFFROY 1 350 000 vente intra familiale
de 3 locaux loués
6 RUE DES
VAVANGUES 550 000 bâtiment à usage
de garage
180 000
6 RUE DE LA
GUADELOUPE
MFIA
612 000
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Observations Sous-Groupe Situation locative
11//AW/754// SAINT DENIS 6 RUE DES VAVANGUES 12/05/2022 500 1100,00 Vente Libre
11//AW/752//
Date
mutation
Surf.
utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
Nature
mutation
550 000
vente d’un
garage de
réparation
automobile avec
bureaux,
vestiaires, wc,
salle de peinture
Vente entre 2
sociétés d’un
même gérant
Atelier et
assimilé Ventes de terrains nus relevées dans un même rayon entre 2019 et 2021
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Ventes de terrains nus relevées sous DVF en zone UA et section BL
Ventes de terrains nus en zone Ui (zone la plus proche de la zone Ua en termes de constructibilité puisqu’elle autorise une emprise au sol maximale des constructions de 70 % et une hauteur maximale de 18 m) dans un périmètre proche de BL 355 à 364
6
Observations Ref. Cadastrales Dept Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m² Groupe
bâtie (Ua) 11//BL/248// 974 SAINT DENIS 36 RUE GABRIEL DE KERVEGUEN 11/03/2020 17/04/2021 1017 393,31 Non bâti
Date de validation de
la journée de
publication
Surface
terrain
(m²)
400 000
IDU_CAD DATE_MUNATURE_O SUM_SUINFO_PLU ZONE_ EUROS_M2_NON_BATI 411000BL0106 20140331 NON BATI 1634 Ua (100 %) Ua 765 bâti atelier carrosserie auto 411000BL0178 20180425 NON BATI 720 Ua (100 %) Ua 83 bâti
411000BL0216 - 411000BL0458 20170201 NON BATI Ua (100 %) Ua 500000 €/HT moins de potentiel d’accessibilité que le bien à louer 411000BL0275 20141128 NON BATI 800 Ua (100 %) Ua 164 délaissé vendu par CCI au propriétaire voisin 411000BL0356 - 411000BL0363 - 411000BL0352 20151218 NON BATI 4498 Ua (100 %) Ua 400 411000BL0396 - 411000BL0398 20100713 NON BATI 6705 Ua (100 %) Ua 334 Bâtie (partie du bien à évaluer) 411000BL0456 20120426 NON BATI 8564 Ua (100 %) - N (0 %) Ua 223 1 partie reste à la CINOR (ADPE) et supporte également une partie de voirie 411000BL0474 - 411000BL0473 20160126 NON BATI 3677 Ua (100 %) Ua 299 bâti (lavage auto + club house)
411000BP0863 20120119 NON BATI 7588 Ua (100 %) Ua vendue par la SODIAC à 1 562 142 €/HT (ZAC shon maxi 2000m²) 411000BP0910 - 411000BP0864 20151207 NON BATI 12544 Ua (100 %) Ua 128 échange entre SODIAC et commune (ER extension centre technique communal) 411000BP0943 - 411000BP0911 20171208 NON BATI 6209 Ua (98 %) - Uad (2 %) Ua 183 vente entre SODIAC et commune (ER pour extension centre technique communal) 411000HC0315 20120425 NON BATI 448 Ua (100 %) Ua 339 bâtie
1666
1671
326
299
223
206
Estimer un bien - Résultat de la recherche
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse 33 Rue Jules Hermann, 97490, Saint-Denis correspondant à la référence cadastrale : 97 411 / 000 BL 0355
Périmètre géographique : 1000 m autour
Période de recherche
De 07/2019 a 07/2021
Caractéristiques du bien
Non bâti
Surface du terrain : de 100 à 10000 m² 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue Selon la méthode en terrain intégré
4 ventes récentes d’ateliers (hors bail à construction, ventes intrafamiliales, et surfaces erronées) ont été relevées sur Saint-Denis (en jaune dans les tableaux issus de Patrim).
Parmi ces ventes, AW 752-753 est écartée car elle a été réalisée entre 2 sociétés appartenant à un même gérant.
Les 3 termes restant étant disparates et 1 seul d’entre eux faisant gonfler la moyenne des 3, la valeur médiane sera retenue comme valeur de référence, soit : 1 375 €/m²
Les 3 termes retenus concernent des locaux professionnels édifiés sur des parcelles de plus petites superficies que le bien à évaluer.
AZ 6 est une parcelle de 291 m², HT 68 est une parcelle de 900 m² et AZ 8 est une parcelle de 303 m².
Soit un ratio de 1,57 m² de terrain attribué par m² de bâti, ce qui reviendrait à retenir (1,57 m² x 476) 747,32 m² pour la valorisation de la construction en terrain intégré, le reste de la parcelle devant être valorisée en terrain nu.
Cependant, compte tenu de la configuration de l’unité foncière à évaluer, dont l’entrée ne peut recevoir de construction car constitue un couloir d’accès, une superficie de 1 260 m² incluant l’entrée de l’unité foncière et l’assise de la construction sera retenue.
Le surplus de parcelle, soit 3 281 m², sera évalué nu.
Valorisation de l’emprise en terrain intégré :
476 m² x 1 375 €/m² = 654 500 €
Valorisation de l’emprise de terrain nu restante :
Il n’y a pas de vente récente de terrain nu relevée en zone Ua depuis la dernière évaluation de 2022. A défaut d’élément nouveau (compte tenu du foncier peu disponible à la vente dans ce secteur et ce zonage), les termes précédemment relevés, bien qu’anciens, seront ré utilisés au cas présent.
La zone Ui est la plus comparable à la zone Ua en termes de constructions possibles et de constructibilité au sol et en hauteur. La zone Ui reste cependant un peu plus diversifiée car permet également des constructions à usage d’habitation.
Réglementation de la zone Ui au PLU de Saint-Denis :
7 Moyenne des ventes récentes de terrains nus en zone Ui : 502,66 €/m²
Seules 2 ventes ont été relevées en zone Ua (en jaune dans le tableau), l’un à 299 €/m² et l’un à 400 €/m².
Parmi ces termes, bien qu’anciens du fait de l’absence de fonciers nus dans ce secteur, le terme BL 352- 356-363 semble être le plus pertinent car il est de superficie comparable et est accolé à l’unité foncière à évaluer. De plus, sa valeur est la plus en adéquation avec la moyenne des ventes de terrains nus relevées en zone Ui qui dispose d’une constructibilité un peu plus diversifiée que la zone Ua. Valeur retenue pour valoriser la zone Ua : 400 €/m²
Calcul : 400 €/m² x 3 281 m² = 1 312 400 €
Total : 1 312 400 € + 654 500 € = 1 966 900 €
Selon la méthode terrain + construction.
Valorisation du terrain nu
Valeur retenue pour valoriser la zone Ua : 400 €/m²
L’entrée de la parcelle BL 359 (environ 180 m² d’après estimation sur la photos aérienne) est trop étroite pour être constructible, elle permet l’accès au reste de l’emprise et sera évaluée comme terrain d’agrément, soit avec un abattement de 70 % sur la valeur de base retenue.
Calcul du terrain nu : (400 €/m² x 4 361 m²) + (400 €/m² x 180 m² x 0,3) = 1 766 000 €
La construction étant quasiment centrée sur la parcelle et réduisant l’accès à l’espace arrière de l’emprise, l’encombrement est estimé à 10 %, soit : 1 766 000 € x 0,1 = 176 600 €
S’agissant de l’atelier, les éléments dont dispose le service du Domaine permettent d’arbitrer la valeur à 600 €/m² compte tenu de son état, soit : 600 €/m² x 476 m² = 285 600 €
Total : 1 766 000 € - 176 600 € + 285 600 € = 1 875 000 €
Aucun bien réellement comparable à celui à évaluer n’ayant pu être trouvé sous Patrim pour la valorisation du bien en terrain intégré, la valeur issue de la méthode en terrain + construction sera retenue pour valoriser les parcelles BL 355-359-361 et 364, soit 1 875 000 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 1 875 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
8 Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10% portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 1 687 500 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant. Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant (superficies des constructions à retenir, PLU, PPR, état inchangé des constructions depuis la visite de 2022,...) et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
L’évaluation est réalisée sous réserve d’un mesurage par un professionnel habilité et, en cas de discordance marquée, un nouvel avis devra être sollicité.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
9 Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional et par délégation,
Le Responsable de la division du patrimoine
Alban MARNIER
Inspecteur principal des Finances publiques
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.