Déliberation - 251030 Cession de terrain bâti AP 104

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Déliberation - 251030 Cession de terrain bâti AP 104 Document publié le Vendredi 21 février 2025 par la commune de Saint-Denis. Lien du pdf (Déliberation - 251030 Cession de terrain bâti AP 104)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit, DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION

COMMUNE DE SAINT-DENIS

CONSEIL MUNICIPAL

VENDREDI 21 FÉVRIER 2025

PREMIÈRE SÉANCE ANNUELLE

L'an DEUX-MILLE-VINGT-CINQ, le VENDREDI 21 FÉVRIER, à 16 h 07, le conseil municipal de Saint-Denis s’est assemblé en PREMIÈRE SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121- 17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 18 h 13).

ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)

Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ (arrivée à 16 h 17 au rapport n° 25/1-002), Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Marie-Anick ANDAMAYE, Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN (arrivé à 16 h 15 au rapport n° 25/1-002), David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN, Éric DELORME, Jacqueline PAYET, Joëlle RAHARINOSY, Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean- Alexandre POLEYA, Gérard CHEUNG LUNG, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Nouria RAHA, Julie LALLEMAND, Jean-Max BOYER, Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY, Noela MÉDÉA MADEN, Michel LAGOURGUE, Corinne BABEF, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY

ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)

Ibrahim DINDAR

pour toute la durée de la séance

par Gilbert ANNETTE

Jacques LOWINSKY par Fernande ANILHA

Karel MAGAMOOTOO par Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY

Philippe NAILLET par Jean-François HOAREAU

Alexandra CLAIN par Gérard CHEUNG LUNG

Raihanah VALY par Yassine MANGROLIA

Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER

Audrey BÉLIM par Geneviève BOMMALAIS

Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (37 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.

DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE DE SÉANCE

Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.

page 1 de 2ÉLUS INTÉRESSÉS

En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.

Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°

- Brigitte ADAME délégués / ville SPL Territo’Arts 25/1-033

- Gérard FRANÇOISE

- Marie-Anick ANDAMAYE

- Éric DELORME

délégués / CINOR - Monique ORPHÉ

- Geneviève BOMMALAIS

- Virgile KICHENIN

- Jean-François HOAREAU mandataire / département SPLAR 25/1-034

- Jean-Alexandre POLEYA candidat à l’AG et au CA

- Gérard FRANÇOISE mandataire / département SIDR 25/1-035

SPL Territo’Arts Société publique locale « Territo’Arts »

CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion SPLAR Société publique locale « Avenir Réunion »

AG Assemblée générale

CA Conseil d’Administration

SIDR Société immobilière du département de la Réunion

DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE

Virgile KICHENIN arrivé à 16 h 15 au rapport n° 25/1-002

Monique ORPHÉ arrivée à 16 h 17

Guillaume KICHENAMA sorti à 17 h 22 revenu à 17 h 26 au rapport n° 25/1-015 au rapport n° 25/1-017

Yassine MANGROLIA sorti à 17 h 24 revenu à 17 h 26 au rapport n° 25/1-017 au rapport n° 25/1-018

Sonia BARDINOT sortie à 17 h 51 revenue à 17 h 56 au rapport n° 25/1-032 au rapport n° 25/1-033

page 2 de 2COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 21 février 2025 Rapport n° 25/1-030

OBJET Cession de terrain bâti

AP 104 / association NOOR ANLA NOOR / 298 rue Maréchal Leclerc - Saint-Denis

La commune de Saint-Denis est propriétaire d'un terrain bâti situé 298 rue Maréchal Leclerc à Saint-Denis secteur Marcadet, actuellement à l'abandon et en très mauvais état. Ce bâtiment, qui n'est plus utilisé par les services municipaux, représente une charge d'entretien pour la collectivité et un risque compte tenu de son état.

Par ailleurs, l'association Noor Anla Noor régulièrement déclarée et dont l'objet est "l'organisation de pratiques cultuelles et culturelles pour la communauté comorienne et mahoraise de Saint- Denis", recherche un local pour déménager et développer son lieu de culte et de prière du bas de la rivière. Cette association, qui œuvre depuis plusieurs années sur le territoire communal, contribue à la cohésion sociale et au dialogue interculturel.

Dans ce contexte, la cession de ce terrain bâti à l'association apparait comme une opportunité pour :

1. valoriser un bien communal à l'abandon en lui redonnant une utilité sociale et culturelle. 2. répondre aux besoins d'une association locale en lui offrant un lieu adapté à ses activités. 3. alléger les charges communales liées à l'entretien et à la sécurisation du bâtiment. 4. favoriser la revitalisation du quartier par la réhabilitation du site.

L’Emplacement réservé n° 106 au Plan local d’Urbanisme (Emplacement réservé logement social/mixité sociale) grevant ledit terrain doit faire l’objet d’une suppression lors de la prochaine révision du PLU.

Vu l’absence de projet sur ce bâtiment communal en très mauvais état, je vous propose de vous prononcer sur la cession amiable en pleine propriété du terrain bâti précité au prix de 154 000 € conforme à l’avis du Domaine, aux conditions particulières et suspensives mentionnées dans le tableau annexé et, en cas d’accord, de m’autoriser à :

1° signer l’acte de vente correspondant et/ou les avant-contrats nécessaires,

2° procéder au versement des honoraires correspondants aux notaires en charge de la rédaction des actes.COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 21 février 2025

Délibération n° 25/1-030

OBJET Cession de terrain bâti

AP 104 / association NOOR ANLA NOOR / 298 rue Maréchal Leclerc - Saint-Denis

LE CONSEIL MUNICIPAL

Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;

Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;

Vu le RAPPORT N° 25/1-030 du MAIRE ;

Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom des commissions « Ville Ecologique » et « Ville Durable » ;

Sur l'avis favorable des dites commissions ;

APRES EN AVOIR DELIBERE

A L'UNANIMITE DES VOTANTS

ARTICLE 1

Approuve la cession amiable du terrain bâti communal cadastré AP 104, selon les caractéristiques principales mentionnées dans le tableau ci-après :

Référence

cadastrale

Superficie

cadastrale Adresse Acquéreur Motivation

AP 104

Zone Ud

au PLU

180 m²

selon les

données

issues de la

matrice

cadastrale

298 rue

Maréchal

Leclerc

-

97400

SAINT-DENIS

Association NOOR

ANLA NOOR

L’association NOOR ANLA NOOR a sollicité la commune

afin d’acquérir le terrain bâti cadastré AP 104 sur lequel

est édifié un bâtiment en très mauvais état afin d’y

réaliser un lieu de culte et culturel pour la communauté

comorienne et mahoraise de Saint-Denis.

Aucun projet urbain n’étant prévu sur ce bâti, il semble

pertinent de répondre favorablement à sa demande

Le prix et les conditions de la vente ont été acceptés par

l’association

Les conditions principales de la vente sont les suivantes :

1° signature d’une promesse de vente ou de l’acte authentique définitif de vente, sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes

- délivrance d’un prêt bancaire ou paiement comptant ;

- au prix de 154 000,00 €, établi sur la base de l’avis financier n° 2024-97411-53387 de France Domaine daté du 26 août 2024 ; - engagement de l’acquéreur de réhabiliter le bâtiment (sous réserve d’obtention des autorisations d’urbanisme nécessaires) ; - interdiction de revendre le bien dans un délai de cinq ans ;

2° signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de douze (12) mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération.ARTICLE 2

Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à signer tout avant-contrat et l’acte de vente afférent dans les conditions susmentionnées.

ARTICLE 3

Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à signer tous les actes fonciers et conventionnels nécessaires à ce projet (création de servitudes, avenants…).Plan de situation AP 104

298 rue Maréchal Leclerc - Saint-Denis 0 10 20 30 40 m

11/02/2025

Copyright DGI, tous droits réservés Informations d'urbanismes délivrées à titre indicatif, non contractuelles et non exhaustives pour faciliter la compréhension et la visualisation cartographique des données PLU par l'administré. Les

¯Direction Générale Des Finances Publiques

Direction Régionale des Finances Publiques

de La Réunion

Pôle d’évaluation domaniale

7 Avenue André Malraux CS 21015

97744 Saint-Denis CEDEX 9

téléphone : 02 62 94 05 88

mél. : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Patrice FRADIN

téléphone : 06.93.02.07.18

courriel : patrice.fradin@dgfip.finances.gouv.fr

Réf. DS : 18937249

Réf OSE : 2024-97411-53387

Le 26 août 2024

Le Directeur régional des Finances publiques

de la Réunion

à

Commune de Saint-Denis

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : Appartements et Bureaux

Adresse du bien : 298 rue du Maréchal Leclerc - 97400 SAINT-DENIS

Valeur vénale: 154 000 € valeur assortie d’une marge d’appréciation de ± 10%. (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)

Il est rappelé aux consultants que cet avis de valeur ne leur interdit pas de réaliser une cession à un prix plus élevé ou une acquisition (ou une prise à bail) à un prix plus bas. Par ailleurs, les collectivités territoriales et leurs établissements peuvent, à condition de pouvoir le justifier, s’écarter de la valeur de ce présent avis pour céder à un prix inférieur ou acheter (ou prendre à bail) à un prix supérieur.1 - CONSULTANT

affaire suivie par : Jocelyne PARMENTIER

2 - DATES

de consultation :

de réception :

le cas échéant, de visite de l’immeuble :

du dossier complet :

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire

3.3. Projet et prix envisagé

Cession à l’association NOOR ANLA NOOR. Le bâti situé sur le terrain est voué à la démolition par l'acquéreur.

4 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Immeuble situé proche de l’hyper-centre dionysien, proche de locaux appartenant à la mairie.

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

Tous réseaux et voiries.

4.3. Références cadastrales

Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle

SAINT-DENIS AP 104 345 rue du Maréchal Leclerc 180 m² Terrain bâti

4.4. Descriptif

Ancienne villa en R+1 sous dalle, d’une

superficie de 190 m². La superficie a été

communiquée par le consultant mais n’a

pas pu être corroborée par d’autres

sources.

L’immeuble est vétuste et dangereux du

fait du risque de chutes de morceaux de

béton.5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

Commune de Saint-Denis

6 - URBANISME

PLU : modifié et approuvé en novembre 2018

Zonage : Ud

7 - MÉTHODE (S) D’ÉVALUATION MISE (S) EN ŒUVRE

La valeur vénale est déterminée par la méthode de la récupération foncière et suivant les données du consultant.

Cette méthode consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction . La valeur de récupération foncière correspond ainsi à la valeur de terrain nu, déduction faite des coûts de démolition des bâtiments existants.

8 - MÉTHODE DE LA RECUPERATION FONCIERE

8.1. Études de marché

8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison - PATRIM

Recherche, avec l’outil DVF, de cessions de terrains en zonage Ud

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue

Seuls les 2 premiers termes sont proches du centre-ville et de la section AP et seront retenus.

La moyenne de ces deux termes est de 960 €. Cette valeur sera retenue compte-tenu de la rareté du foncier dans le centre dionysien.

Valeur du terrain: 180 m² x 960 € = 172 800 €.

Le coût de démolition des constructions et de remise en état du terrain peut être évalué à 100 € /m².

Soit un coût de démolition estimé à 19 000 €

Soit une valeur nette du terrain de 153 800 € arrondie à 154 000 €

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale du bien est arbitrairement fixée à 154 000 €

Elle est assortie d’une marge d’appréciation de ± 10%

Références cadastrales Date mutation Nature Superficie Zonage Prix vente VV m² / €

AO 675-676 03/05/21 NON BATI 1397 Ud 1337600 957

AO 481-761 14/12/22 NON BATI 5138 Ud 4961705 966

AW 182 -1044 -842 –836 20/10/21 NON BATI 1277 Ud 940000 736

AW 698 19/09/22 NON BATI 511 Ud 261000 511

AY 103 25/03/22 NON BATI 275 Ud 223200 812

Moyenne 796

Médiane 812Elle est exprimée hors taxe et hors droits.

La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.

Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.

Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.

10- DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 12 mois

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

11- OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.

Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

12- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

Pour le Directeur régional et par délégation,

L'évaluateur

Patrice FRADIN

Inspecteur des Finances publiques