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unknown - Communauté d'agglomération - Pays de Fontainebleau - 2023 145ann02
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays de Fontainebleau - 2023 145ann02)
Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Aménagement du territoire,
PROGRAMME LOCAL DE
L’HABITAT 2024 -2030
COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU
PAYS DE FONTAINEBLEAU
DOCUMENT D’ORIENTATION S
2022
AVRIL 2020
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
2
SOMMAIRE
PRÉAMBULE ....................................................................................................... 3
Grandes étapes de la construction du PLH :............................................................................ 3
Les objectifs du document d’orientations ................................................................................ 4
Une recherche de concertation technique et politique pour une élaboration partagée ................. 5
Un projet politique construit autour de cinq orientations inscrites dans une stratégie globale ..... 6
ORIENTATION 1 - Encadrer le développement urbain tout en préservant le cadre de vie remarquable du territoire....................................................................................... 8
Objectif 1.1 : Calibrer et répartir géographiquement l’offre de logements ................................. 9
Objectif 1.2 : Offrir un cadre de vie désirable aux habitants .................................................. 11
Objectif 1.3 : Veiller à proposer des logements de qualité ..................................................... 12
Objectif 1.4 : Limiter l’étalement urbain par une bonne maîtrise du foncier ............................ 12
Objectif 1.5 : Limiter la concurrence entre les résidences principales et les résidences
secondaires ....................................................................................................................... 15
ORIENTATION 2 - Accompagner le parcours résidentiel des ménages. .................... 16
Objectif 2.1 : Produire du logement locatif social .................................................................. 17
Objectif 2.2 : Proposer une offre en accession abordable et inciter la production d’une offre
destinée aux familles .......................................................................................................... 19
Objectif 2.3 : Agir pour un meilleur équilibre de peuplement dans le parc locatif social ............ 25
ORIENTATION 3 - Améliorer et requalifier le parc de logements ............................. 27
Objectif 3.1 : Lutter contre la vacance structurelle ................................................................ 28
Objectif 3.2 : Lutter contre l’habitat indigne ......................................................................... 28
Objectif 3.3 : Améliorer la performance énergétique des logements ....................................... 29
Objectif 3.4 : Suivre et intervenir sur les copropriétés fragiles ............................................... 30
ORIENTATION 4 - Apporter une offre adaptée aux différents publics spécifiques ...... 31
Objectif 4.1 : Répondre aux besoins des ménages en perte d’autonomie ................................ 32
Objectif 4.2 : Proposer une offre adaptée à la spécificité des jeunes et des étudiants .............. 33
Objectif 4.3 : Renforcer l’offre en hébergement et en logements pour les personnes défavorisées
......................................................................................................................................... 35
Objectif 4.4 : Répondre aux besoins des gens du voyage ...................................................... 36
ORIENTATION 5 - Piloter et animer la stratégie de la CAPF en matière d’habitat ...... 39
Objectif 5.1 : Développer le rôle d’appui de la CAPF auprès des communes ............................ 40
Objectif 5.2 : Assurer le pilotage opérationnel du PLH et animer la politique Habitat................ 40
Objectif 5.3 : Observer, évaluer et animer la politique de l’habitat ......................................... 41
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
3
PRÉAMBULE
Une concertation auprès des élus dans la
construction du projet politique
Grandes étapes de la construction du PLH :
Le document d’orientations constitue la 2e phase de l’élaboration du Programme Local de
l’Habitat (PLH) du territoire communautaire du Pays de Fontainebleau (CAPF).
Il s’appuie sur le diagnostic présenté et validé en Comité de Pilotage le 06 mai 2021. C’est
lors de cette 2de étape que le projet politique de la CAPF en matière de logement et
d’hébergement se définit, en concertation avec les élus des 26 communes du territoire et
les services de l’État.
1re phase : élaboration
du diagnostic et
identification des
principaux enjeux
territoriaux
2e phase : définition des
orientations
stratégiques et des
objectifs du PLH
3e phase :
établissement du
programme d'actions,
déclinaison
opérationnelle du PLH
Quelles
priorités ?
Quels axes
d’action ?
Quels moyens ?
Pour quels
résultats ?
Quelles grandes
tendances locales
observées ?
Pour quels enjeux ?
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
4
Les objectifs du document d’orientations
Conformément à l’article R302-1-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), le
document d’orientations énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du PLH à
moyen et long terme et indique notamment :
Il apporte aux élus les éléments d’aide à la décision afin de déterminer l’action à la mesure
des enjeux. Par la suite, le programme d’actions du PLH, en tant que déclinaison
opérationnelle, permettra de mettre en œuvre les orientations stratégiques retenues.
Cette seconde phase présente les grandes orientations de la politique communautaire en
matière d’habitat qui sera mise en œuvre au sein de la Communauté d’agglomération, une
fois le PLH approuvé, en actant :
Les objectifs de production de logements pour répondre aux besoins générés par les nouveaux et actuels habitants, puis par le desserrement des ménages ;
Les objectifs en termes de répartition qualitative de l’offre et notamment la répartition entre logement locatif social, logement en accession sociale et logement libre
Les principales orientations à mettre en œuvre afin :
o D’assurer un développement raisonné et équilibré de l’offre résidentielle,
o De favoriser la diversité de l’habitat produit,
o D’améliorer la qualité du parc existant,
o De répondre aux besoins des publics spécifiques,
o D’apporter des réponses en adéquation avec les problématiques spécifiques locales.
les principes retenus pour
permettre, dans le respect
des objectifs de mixité sociale
dans l'habitat, une offre
suffisante, diversifiée et
équilibrée des différents
types de logements sur le
territoire couvert par le PLH
les principes retenus pour
répondre aux besoins
et, notamment, à ceux
des personnes mal
logées, défavorisées ou
présentant des
difficultés particulières
les axes
principaux
susceptibles de
guider les
politiques
d'attribution
des logements
locatifs sociaux
les communes et, le
cas échéant, les
secteurs
géographiques et les
catégories de
logements sur lesquels
des interventions
publiques sont
nécessaires
la politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens du chapitre II de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l'article 25 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
les principaux axes
d'une politique
d'adaptation de
l'habitat en faveur
des personnes
âgées et
handicapées
les réponses
apportées aux
besoins
particuliers de
logement des
jeunes actifs et
étudiants
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Une recherche de concertation technique et
politique pour une élaboration partagée
Les enjeux issus du diagnostic ont guidé le travail de concertation réalisé dans le cadre de
différents temps d’échanges (réunions, ateliers et séminaires). L’objectif des rencontres
qui se sont tenues entre mai 2021 et janvier 2022 était de fonder la stratégie sur une
réflexion partagée entre les partenaires et les élus, quant aux perspectives de
développement et à leurs conséquences sur les
équilibres du territoire.
Une concertation dématérialisée avec chacune
des communes a été mise en place, afin de
présenter les objectifs de production de logements à
l’échelle communale, et collecter les éventuelles
observations afférentes aux orientations qualitatives
présentées en réunion.
Cette étape a permis également de recenser, le cas
échéant, les différents projets de logements
s’inscrivant dans la période du futur PLH afin de
prendre en compte les « coups partis » et s’assurer de
la réalité des objectifs définis sur chaque commune.
Un comité de pilotage sur les orientations s’est tenu le
10 mars 2022 et a permis de présenter une
proposition d’orientations abouties, à la suite des
différents échanges avec les élus, techniciens et
partenaires.
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Un projet politique construit autour de cinq
orientations inscrites dans une stratégie globale
Lors des réunions de concertation avec les communes, plusieurs principes et enjeux ont
été travaillés.
Identification des ménages cibles lors du forum des orientations avec les élus
Petits logements, en locatif, mobilisable facilement et pour
de la courte durée
Typologies intermédiaires en locatif
Développer des logements intermédiaires type « résidences
seniors », avec des loyers abordables.
Développer des petites structures, petites typologies de
logements, de plain-pied, à proximité des centres bourgs
Logement de type individuel, avec un extérieur à un coût
maîtrisé
Location Accession/sociale
Construction neuve ou réhabilitation de logements dans les
centres-bourgs Investir des logements à
réhabiliter
Portage politique fort
(commune, EPCI)
Maîtrise du foncier et des
coûts de sortie
Une offre de stationnement
dans les centres-bourg qui
doit être renforcée
Personnes âgées
Jeunes couples primo-
accédants avec enfants
Etudiants
Familles monoparentales
Inciter la création de petits
logements sociaux
QUI LOGER ? POUR QUELS BESOINS ? A QUELLES CONDITIONS ?
Jeunes couples
Jeunes actifs
(25-40/45 ans)
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Identification des enjeux prioritaires lors du forum des orientations avec les
élus
Ainsi, à l’issue des réunions de concertation avec les élus, cinq orientations ont été définies
et validées par la Communauté d’agglomération du Pays de Fontainebleau :
Offrir un cadre de vie
désirable aux habitants
Le niveau de production
n’est pas le seul sujet,
mais c’est l’aspect
qualitatif qu’il faut
maitriser
Veiller à proposer des
logements de qualité en
travaillant avec les
promoteurs
Implanter une offre proche
des équipements et
services de proximité
Limiter les divisions
parcellaires et penser une
densité « raisonnée »
Améliorer le parc de
logements existant
Rénover le bâti existant
sur l’ensemble du
territoire
Rénover les logements
vacants et dégradés
Diminuer l’impact
énergétique de l’habitat
existant
Résorber les situations
d’habitat indigne
Faciliter les parcours
résidentiels des
ménages
Produire une offre pour
accueillir des familles
primo-accédantes
Proposer une offre locative
privée et sociale neuve
Assurer une mixité des
formes et des types de parcs
à toutes les échelles
(quartier, opérations)
Maîtriser le foncier pour
un prix de sortie des
opérations moins élevés
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ORIENTATION 1.
Encadrer le développement urbain tout
en préservant le cadre de vie
remarquable du territoire
La qualité de l’offre patrimoniale, urbaine et de leur performance énergétique
des logements qui sont proposés est une priorité pour les élus et les acteurs de
l’habitat. Cette attente de qualité pour les logements doit être au cœur de la
future politique communautaire en matière d’Habitat.
Au-delà de la production neuve de logements, les élus souhaitent maintenir le cadre de
vie et l’attractivité des communes. La qualité des opérations de logements et leur insertion
devront être travaillées à l’échelle d’un projet global qui devra viser des créations de
qualité, sobres en foncier, économes en énergie, respectant la richesse environnementale
et paysagère de chaque commune et renforçant la qualité du cadre de vie.
Les logements de bonne qualité doivent être accessibles au plus grand nombre et doivent
être un instrument pour un meilleur « vivre-ensemble ».
Enfin, la maîtrise du développement de l’offre résidentielle doit notamment passer par une
pratique raisonnée et innovante du « habiter le territoire », en passant par le
développement de formes urbaines moins « consommatrices » de l’espace, mais
également en réfléchissant à des modes d’habiter plus innovants, modulables, à la fois
pour anticiper le vieillissement de la population et la perte d’autonomie. La réflexion qui
porterait sur la perception qu’ont les ménages et les élus de l’étalement urbain et sur les
notions pour mieux l’appréhender. Cet enjeu est prédominant dans les nouvelles directives
nationales avec le « zéro artificialisation nette ».
Objectif 1.1.
Calibrer et
répartir
géographiqu
ement l'offre
de
logements
Objectif
1.2.
Offrir un
cadre de vie
désirable aux
habitants
Objectif 1.3.
Veiller à
proposer des
logements de
qualité
Objectif 1.4.
Limiter
l'étalement
urbain par une
bonne maîtrise
du foncier
Objectif
1.5.
Limiter la
concurrence
entre les
résidences
principales
et les
résidences
secondaires
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Objectif 1.1 : Calibrer et répartir
géographiquement l’offre de logements
Une politique de l’habitat à l’échelle de l’agglomération permet de définir des objectifs
territorialisés et qualitatifs sur le parc existant. Les objectifs de production de logements
sont issus de la concertation dématérialisée qui précise les objectifs de construction neuve
et de sorties de vacance à l’échelle de chaque commune, des secteurs et de
l’agglomération.
Produire du logement semble une nécessité afin de ne pas aboutir à une situation de
déprise démographique. Les estimations diffèrent assez largement selon les modalités de
calcul et les hypothèses prises en compte, mais, en moyenne, pour maintenir le nombre
d’habitants actuels et compenser le desserrement des ménages et le
renouvellement nécessaire et « naturel » du parc, une production de l’ordre de
240 logements/an serait nécessaire. C’est le niveau de production que l’on
qualifie de « point mort ».
De plus, le territoire doit répondre aux objectifs du SRHH qui s’établissent à 300 logements
par an au minimum sur le territoire. Au regard des projets en cours ou en prévision sur le
territoire, ce rythme paraît atteignable, il est néanmoins fortement concentré sur la
commune de Fontainebleau.
Un objectif de 1 906 (318/an) en logements durant la période du PLH, décliné entre
production neuve et sorties de vacance
Les élus ont choisi un scénario de croissance douce permettant au minimum à toutes les
communes un maintien de sa population. Les élus du territoire ne souhaitent pas produire
plus que nécessaire, afin de protéger le territoire d’un développement trop soutenu.
Le tableau ci-après présente la répartition géographique, par commune, des objectifs de
production de logements. Ces objectifs ont été construits en concertation avec les
communes afin qu’ils reflètent leurs ambitions, mais aussi, dans certains cas, les limites
de leurs capacités attendues sur la période PLH.
On entend par production de logement aussi bien la construction neuve d’un logement, que la réhabilitation d’un
immeuble avec changement d’usage pour création d’un logement (renouvellement du parc). En revanche, la
remise sur le marché d’un logement vacant n’est pas considérée comme une production de logements.
Évaluation de l’atteinte des objectifs :
Dans le cadre de l’observatoire de l’habitat notamment, les indicateurs suivants seront étudiés afin d’évaluer le niveau d’atteinte de l’objectif de production : Nombre de logements autorisés (sur la base des permis de construire accordés) Nombre de logements commencés (sur la base des déclarations d’ouverture de chantier délivrées)
Ce suivi pourra s’appuyer sur les données Sit@del2 et sur des données des communes.
Le bilan à mi-parcours qui sera réalisé en 2027 mesurera la pertinence du
scénario retenu avec une possibilité de clause de revoyure si nécessaire.
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Objectifs en logements (tous confondus) estimés pour les six prochaines
années (durée PLH 2024-2030)
Commune
Besoins en
logements
sur 6 ans
Dont
construction
neuve
Dont remise sur
le marché de
logements
vacants
Dynamique de
production actuelle
(Sitadel 2016-2021)
Soit
par an
Avon 180 90 90 438 73 Fontainebleau 1 000 600 400 442 74 Cœur urbain 1 180 690 490 880 147 Bois-le-Roi 128 105 23 105 18 Bourron-Marlotte 63 51 12 55 9 Chartrettes 15 7 8 13 2 Héricy 48 40 8 59 10 Samois-sur-Seine 30 21 9 89 15 Samoreau 62 56 6 116 19 Vulaines-sur-Seine 60 59 1 17 3 Bord de Seine & Loing 406 339 67 454 76 Arbonne-la-Forêt 36 31 5 11 2 Barbizon 10 4 6 12 2 Cély 30 25 5 11 2 Chailly-en-Bière 28 20 8 48 8 Fleury-en-Bière 12 3 9 2 0 Perthes 22 15 7 19 3 Saint-Germain-sur-École 17 15 2 6 1 Saint-Martin-en-Bière 14 10 4 9 2 Saint-Sauveur-sur-École 16 13 3 8 1 Pays de Bière 185 136 49 126 21 Achères-la-Forêt 15 9 6 19 3 Boissy-aux-Cailles 6 5 1 0 0 La Chapelle-la-Reine 19 8 11 8 1 Noisy-sur-École 20 12 8 8 1 Recloses 9 5 4 5 1 Tousson 9 6 3 1 0 Ury 45 35 10 23 4 Le Vaudoué 12 9 3 7 1 Terre du Gâtinais 135 89 46 71 12 CA du Pays de
Fontainebleau 1 906 1 254 652 1 531 255
Dans la production globale, la ville de Fontainebleau se renforcera avec près de 1 000
logements en six ans, ce qui représente 52,4 % de la production globale et 63 % de la
production à l’échelle du secteur du cœur urbain. Cette dynamique est en lien avec les
projets de développement de la ville.
Cette répartition à l’échelle de la CAPF est en accord avec la production de la dernière
période étudiée (2014-2019).
948
62%
421
28%
107
7%
53
3%
Répartition des logements commencés
par secteur (2014-2019)
Cœur urbain
Bord de Seine et Vallée
Pays de Bière
Gâtinais
Source : S@tidel - Traitements Eohs
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Ce scénario de production de logements, s’il est atteint, devrait permettre de
générer, sur la période du PLH, une croissance démographique l’ordre de 0,6 %
par an.
Ces estimations tiennent compte de plusieurs phénomènes dont l’évolution sur la durée
du PLH fait elle-même l’objet d’hypothèses sur les évolutions de la taille moyenne des
ménages, du nombre de logements vacants et des résidences secondaires. De ce fait, le
gain de ménage réel est susceptible de fluctuer par rapport au nombre pressenti et le gain
de population est fortement soumis à l’évolution de la taille des ménages et ne peut donc
être approché que sous forme de fourchette. Ce gain de population est également très
fortement tributaire de l’évolution exacte du nombre de ménages.
Ces objectifs répondent aux besoins en logement fixés par l’État de 1 800 logements à
produire (300/an) sur la période du PLH, attendu par le Schéma Régional de l’Habitat et
de l’Hébergement (SRHH). En collaboration avec la CAPF, les communes devront veiller à
maîtriser l’organisation du développement. Pour cela, elles pourront s’appuyer sur une
politique foncière afin de se donner les moyens fonciers et réglementaires de développer
du logement dans les secteurs à enjeux et de limiter l’étalement urbain dans l’ensemble
du territoire. Le PLUi jouera un rôle fondamental pour la réalisation de ces objectifs de
répartition géographique de la production neuve.
Comptabilité des documents réglementaires : le PLUI devra être compatible avec le
PLH et devra traduire réglementairement les orientations et objectifs
En effet, il faudrait mobiliser dans chaque commune les outils fonciers et réglementaires
nécessaires à la réalisation des objectifs de production du PLH et assurer les conditions de
mise en place de stratégies foncières par les communes et la CAPF.
Objectif 1.2 : Offrir un cadre de vie désirable aux
habitants
Veiller à l’intégration paysagère, au respect des formes urbaines environnantes et
à l’intimité des habitants
Lors des différentes phases de concertation, la qualité de l’offre résidentielle (patrimoniale,
architecture et voire architecturale des logements proposés à la vente ou à la location) est
une priorité à la fois pour les élus et les acteurs de l’habitat. Chaque opération devra être
encadrée avec une certaine exigence paysagère et unifiée en fonction des caractéristiques
de la commune. En lien avec le développement qualitatif des logements, les élus Accusé de réception en préfecture 077-200072346-20231006-2023-145-DE Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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souhaitent anticiper les besoins en équipements et en service en fonction des projets de
développement de leur commune.
Au-delà des besoins en logement, les élus souhaitent améliorer le cadre de vie et donc
l’attractivité des centralités afin d’offrir une qualité paysagère, urbaine et architecturale
aux ménages. Cet enjeu est fortement lié à l’orientation relative à l’animation de la
politique de l’habitat.
Objectif 1.3 : Veiller à proposer des logements de
qualité
Encourager la réalisation de projets d’habitat innovants
La CAPF a souhaité réfléchir à l’habitat de demain dans le cadre de sa politique de
l’habitat. Ainsi, pour mieux satisfaire les besoins en logement de son territoire, assurer la
diversité des parcours résidentiels, ou encore répondre à des exigences de mixité, la CAPF
souhaite s’outiller pour expérimenter des dispositifs innovants. La CAPF privilégie le
développement des pratiques (habitat participatif, inclusif avec des matériaux biosourcés
en lien avec les ressources du territoire, etc.) et la réalisation des opérations d’habitat
valorisant l’innovation en termes de formes urbaines, d’économie d’énergie, etc. Sous
forme d’appel à projets, le nombre sera limité pour avoir un effet levier suffisamment
important pour permettre la réalisation de ces projets. Ceux-ci permettent de sensibiliser
le public sur les possibilités de construction.
Objectif 1.4 : Limiter l’étalement urbain par une
bonne maîtrise du foncier
La stratégie foncière d’un territoire est centrale pour toute stratégie Habitat, tant du point
de vue de la maîtrise des coûts des opérations que de la réduction de la consommation de
l’espace.
Privilégier le renouvellement urbain et le développement dans le tissu urbain
existant
Au-delà des objectifs de sortie de vacance fixés dans le PLH qui participent à l’objectif de
réduction de la consommation d’espaces agricoles ou naturels et de limitation de
l’étalement urbain, il conviendra de prioriser un développement de l’offre résidentielle au
sein du tissu urbanisé, dans une logique d’épaississement de la tache urbaine, en
opposition à l’étalement.
Trois modalités de développement sont donc à prioriser :
L’urbanisation des dents creuses (secteurs non bâtis au sein des espaces urbanisés – zone U et AU des documents d’urbanisme). Ces dents creuses incluent la division parcellaire, qui doit néanmoins être encadrée pour maintenir la qualité des logements produits ;
Le changement d’usage, par la réhabilitation complète d’un bâtiment non destiné à l’habitat dans son usage premier ;
La reconversion de foncier dans le cadre de la réappropriation d’une friche ;
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Le but est de redéployer la ville sur elle-même, en parallèle avec la requalification des centres-bourgs afin d’agir pour la réduction de la consommation foncière.
Afin de favoriser l’atteinte de ces objectifs, la CAPF et les communes s’appuieront sur les
outils à mettre en place dans le futur PLUi.
Anticiper les besoins structurels et densifier la production neuve en prenant en
compte les contraintes règlementaires (ZAN, Grenelle…)
Avec le nouvel objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à l’horizon 2030 l’optimisation
du foncier déjà artificialisé est plus importante que jamais, et ne saurait se faire sans la
mise en place d’une stratégie foncière à l’échelle communautaire.
La CAPF devra donc poursuivre la mise en place de cette stratégie, afin de maîtriser le
développement du territoire sur le temps long, et d’assurer une cohérence du projet de
développement territorial et une densification raisonnée et rationnelle de l’habitat. La mise
en place de cette stratégie passe par un travail partenarial pour identifier et hiérarchiser
les gisements fonciers pouvant porter des opérations de logements.
À ce titre, les projets prévus dans la période du PLH s’intègrent dans l’espace urbanisé des
communes en dents creuses au sein des bourgs et en recyclage urbain. Avec 52 % des
objectifs de production de logements qui seront réalisés par de la sortie de vacances, la
CAPF et ses communes s’inscrit dans une trajectoire de sobriété foncière forte.
Le PLUi en cours d’élaboration est l’outil spatial qui traduira plus précisément sa stratégie
d’aménagement et précisera les objectifs chiffrés de la production de la consommation de
l’espace et de lutte contre l’étalement urbain. Ce travail est en cours, mais pas assez
stabilisé avec les communes et les partenaires pour être précisé dans le PLH. L’objectif de
l’agglomération est d’arrêter le PLUi pour juin 2024 et de dessiner une trajectoire en
adéquation avec le SDRIF-E, la charte du PNRGF et l’anticipation du ZAN.
Le PLUi Paysager Patrimonial et Environnemental de la CAPF en cours d’élaboration
s’inscrit dans une dynamique exigeante en corrélation avec sa richesse patrimoniale et
environnementale. De ce fait, il tient compte de sa caractéristique particulière d’un espace
urbain compact s’insérant dans un vaste espace forestier qui en constitue le cœur de
l’agglomération.
Les nouvelles opérations devront donc s’inscrire dans le respect de ce cadre de vie
harmonieux en respectant le velum et le gabarit des constructions au sein des bourgs et
des centres urbains. De plus, elles s’inscriront dans un esprit cité-jardin garantissant la
qualité et l’adéquation des opérations aux caractéristiques du territoire et à l’adaptation
nécessaire au changement climatique.
Accompagner les communes pour une mobilisation cohérente des outils au sein du
territoire
En collaboration avec la CAPF, les communes devront veiller à la maîtrise de leur
développement à travers le PLUi. Pour cela, elles pourront mettre en place une
stratégie foncière afin de se donner les moyens fonciers et réglementaires de développer
du logement dans les secteurs à enjeux tout en réduisant la consommation d’espace dans
l’ensemble de leur territoire communal. Le développement du parc de logement sera
orienté davantage vers le renouvellement urbain et l’évolution des espaces déjà bâtis.
La CAPF pourra accompagner des communes dans la mise en mise d’Orientations
d’Aménagement et de Programmation (OAP) à retranscrire dans le PLUi. Plusieurs niveaux
d’ingénierie sont à proposer : Accusé de réception en préfecture 077-200072346-20231006-2023-145-DE Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
14
Ingénierie auprès des communes dans le cadre de leur développement global sur leur territoire
Ingénierie dans le cadre des projets portés par les communes
Ingénierie auprès des communes sur les autres projets (lien avec opérateurs et promoteurs)
La CAPF devra développer une approche transversale pour proposer une ingénierie-conseil
à destination des communes pour des projets à maîtrise d’ouvrage publique. Il peut être
envisagé d’associer des partenaires territoriaux (CAUE, EPFIF, SEM77, ABF, etc.) pour
répondre au mieux aux besoins des communes.
Mobiliser les outils réglementaires et fonciers pour répondre aux orientations du
PLH
Afin d’aboutir à une production maîtrisée et réaliste en lien avec le contexte local actuel,
il est plus que nécessaire de mener une politique foncière et immobilière ciblée en utilisant
l’ensemble des outils à disposition et adaptée au territoire.
En collaboration avec les élus de chaque commune, la CAPF coordonnera une stratégie
foncière et immobilière, permettant dans le cadre du PLH d’atteindre les objectifs de
production de logements et de remise sur le marché de logements vacants, tout en veillant
à lutter contre l’étalement urbain, à la surconsommation des espaces agricoles et naturels,
et à assurer un développement « urbain » cohérent et durable.
Les orientations poursuivies en matière de politique foncière doivent permettre la
mobilisation du foncier en organisant sa libération et sa transformation afin d’en maîtriser
le coût et permettre la production de logements.
Cette politique foncière se définit par :
La mise en place d’un observatoire foncier permettant une veille foncière proactive, obligatoire depuis la Loi Égalité et Citoyenneté (prospective) ;
La définition du portage foncier de la collectivité en déployant des conventions entre l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF), la CAPF et les communes afin de constituer des réserves foncières stratégiques à court, moyen et long terme ;
Le choix des outils et dispositifs permettant la maîtrise du foncier et l’encadrement réglementaire, soit des outils de planification (PLUi), d’aménagement opérationnel (division foncière, lotissement ou PC groupé), d’acquisition foncière (négociation amiable), d’expropriation, droits de préemption simple et/ou renforcé…, fiscaux et financiers (taxe d’aménagement, taxation des logements vacants, taxe foncière sur les propriétés non bâties…).
Ces outils permettront d’optimiser l’utilisation de la ressource foncière, la qualité urbaine
et architecturale.
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
15
Objectif 1.5 : Limiter la concurrence entre les
résidences principales et les résidences
secondaires
Il est constaté un très fort développement des résidences secondaires et de l’offre en
meublés touristiques de courte durée (via des plateformes internet), au détriment des
résidences principales et en particulier de l’offre locative privée « traditionnelle ». Cette
concurrence d’usage accroît les difficultés d’accès au logement des ménages présents ou
souhaitant s’installer dans la CAPF.
Dans ce contexte et dans l’objectif de mieux réguler ces offres, les élus souhaitent pouvoir
améliorer la connaissance de ces logements et mieux encadrer le phénomène.
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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ORIENTATION 2.
Accompagner le parcours résidentiel des
ménages
Le PLH doit permettre à tous les ménages du territoire de trouver une solution
de logement abordable et dans un état décent. Il doit ainsi favoriser
l’amélioration du parcours résidentiel, et ce dans la plupart des communes du
territoire. La solution maison individuelle, sous forme de propriété, n’est plus la
seule réponse adaptée et pourrait avoir tendance à scléroser la rotation des ménages sur
notre territoire. Il s’agit dans ce cadre de maintenir et de développer une offre de logement
qualitative dans un souci d’équilibre de l’habitat social sur le territoire.
Cette stratégie habitat devra être pleinement intégrée à la politique de peuplement à
mettre en œuvre dans le cadre de la Conférence Intercommunale du Logement.
Objectif 2.1.
Produire du
logement locatif
social
Objectif 2.2.
Proposer une offre
en accession
abordable
Objectif 2.3.
Agir pour un meilleur
équilibre de peuplement
dans le parc locatif
social
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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Objectif 2.1 : Produire du logement locatif social
Le parc locatif social est particulièrement réduit et représente seulement 9,5 % de
logements locatifs sociaux (RPLS 2020) dont plus de 80 % est concentré sur le cœur
urbain. 64 % des ménages vivant sur la CAPF sont éligibles au logement social, dont 55 %
sont propriétaires occupants.
Compte tenu de la demande, l’ensemble des acteurs du territoire s’accordent sur
l’importance du rôle du parc social et la nécessité de développer cette offre locative
abordable et prioritairement dans les communes SRU déficitaires (Fontainebleau, Avon et
Bois-le-Roi).
Produire du logement locatif abordable prioritairement dans les communes SRU
déficitaires
Trois communes de la CAPF sont concernées par l’article 55 de la loi SRU depuis le 1er
janvier 2021 et ont l’obligation de disposer de 25 % minimum de logements sociaux parmi
les résidences principales, avec deux échéances différentes. Au global sur ces trois
communes, le déficit de logements sociaux atteint 1 482 logements au 1er janvier 2022.
L’élaboration du Programme Local de l’Habitat a coïncidé avec la promulgation de la loi 3DS
relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration. Cette Loi comporte
différentes mesures sur l’urbanisme et le logement, et notamment son article 17 qui porte
sur une adaptation de l’actuelle loi SRU. Sans en changer son principe, cet article vise à
supprimer l’échéance de 2025 pour l’atteinte des obligations légales. Elle permet
également un ajustement du taux de rattrapage pour les communes « nouvellement
entrantes », ce qui est le cas des trois communes :
À 15 % pour un triennal plein, puis à 25 % pour le second triennal avant d’être porté au taux de référence de 33 % à compter de la troisième période
À 10 % pour les communes nouvellement soumises en cours de triennal (triennal partiel)
Ainsi, les objectifs fixés dans le PLH de la CAPF pour les communes SRU visent à s’inscrire
dans ces nouvelles obligations législatives et prennent en compte les objectifs de trois
périodes triennales.
6 753 931 13,79% 757
2 499 53 2,12% 572
7 450 1 710 22,95% 153
Inventaire SRU 2022 - DDT
Avon
Bois-le-Roi
Fontainebleau
Communes
Résidences
principales
2022
Logements
locatifs
sociaux
Taux SRU
2022
Déficit au 1er
janvier 2022
2023 - 2025 2026 - 2028 2029-2031
15% 25% 33%
6 753 931 13,79% 757 114 161 159 290 48
2 499 53 2,12% 572 86 121 120 219 36
7 450 1 710 22,95% 153 23 32 32 58 10
PLH 2024-
2030 Soit par an
Avon
Bois-le-Roi
Fontainebleau
Communes
Résidences
principales
2022
Logements
locatifs
sociaux
2022
Taux SRU
2022
Déficit au 1er
janvier 2022
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
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Permettre la production de logements locatifs abordables dans les autres communes
Un des enjeux consiste à poursuivre le développement de l’offre locative conventionnée
tout en la rééquilibrant au sein du territoire : de nombreuses communes sont de manière
quasi exclusive des communes de propriétaires, avec un parc de grands logements,
rendant souvent difficile l’installation des jeunes ménages ou des personnes plus âgées ou
plus dépendantes.
Sur les communes hors cœur urbain et SRU, le développement du statut locatif constitue
une occasion de favoriser une meilleure dynamique démographique plus indépendante de
la construction neuve en accession en favorisant la rotation. Sur ces communes
également, une offre locative est susceptible de permettre à de jeunes ménages de
s’installer et à des personnes âgées d’intégrer un logement plus adapté. L’enjeu est de
fluidifier les parcours résidentiels des ménages en permettant d’accueillir ou de maintenir
une partie de la population sur ces communes. L’objectif est donc prioritairement le
développement d’une offre locative. Le conventionnement de ces logements apparaît de
ce fait moins une obligation qu’un outil et un moyen pour les communes de le développer.
Par ailleurs, le SRHH, en complément, préconise pour les communes hors SRU la
production de 21 logements locatifs sociaux par an, en réponse aux besoins tels que les
séparations, l’évolution des prix du marché immobilier qui nécessitent le développement
d’une offre locative abordable à l’échelle de l’agglomération. Les objectifs du PLH visent à
s’assurer d’un développement équilibré en tenant compte de la localisation des besoins.
Afin d’avoir une solidarité territoriale de production, les taux de production
attendus sont entre 10 et 15 % de la production attendue sur les autres
communes non SRU.
Inciter à la production de logements locatifs conventionnés dans le parc existant
Afin de promouvoir le développement de logements locatifs privés abordables, la CAPF
encouragera le logement locatif conventionné (pour les logements privés ou les logements
communaux) sur les communes au profil périurbain et sur les communes rurales, en
favorisant les petites typologies.
Le conventionnement privé consiste pour un propriétaire à s’engager à louer un logement
pendant une certaine durée en pratiquant un loyer modéré. Il bénéficie en contrepartie
d’un avantage fiscal modulé en fonction essentiellement du niveau de loyer pratiqué. Ces
opérations pourront être mises en place dans le parc privé ou dans le parc communal.
Deux types de conventionnement existent : le conventionnement avec ou sans travaux.
En finançant des travaux d’amélioration des logements dans le cadre de conventions
passées avec l’ANAH, le développement du conventionnement privé s’accorde avec les
objectifs de sortie de vacance tout en produisant du logement à loyer abordable. Il sera
nécessaire de s’appuyer également sur le conventionnement sans travaux, levier qui peut
également favoriser les sorties de vacance et bénéficier plus particulièrement aux
communes devant se mettre en conformité vis-à-vis de leur obligation SRU.
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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Objectif 2.2 : Proposer une offre en accession
abordable et inciter la production d’une offre
destinée aux familles
Au-delà d’une demande locative, l’accession reste la finalité de tous les ménages venant
ou souhaitant s’installer dans le territoire communautaire. Toujours au regard du profil
socio-économique des ménages et des prix des marchés immobiliers, la CAPF souhaite
développer l’accession abordable en complément de l’accession libre, en mobilisant les
différents leviers adaptés au territoire (PSLA et BRS). Ceci enrichira l’offre d’un nouveau
produit, ce qui permettra de compléter le circuit résidentiel sur le territoire.
Outils à disposition pour développer l’offre en accession abordable
Faciliter les opérations en PSLA (Prêt Social Location-Accession)
Au vu du caractère détendu du marché immobilier et des retours d’expériences existants,
notamment sur les difficultés de commercialisation des logements en Prêt Social Location
Accession (PSLA – principe de location-accession), cette offre doit se développer dans un
volume limité.
Développer le BRS (Bail Réel Solidaire)
Ce dispositif permet de décorréler le foncier et l’immobilier : l’Office Foncier Solidaire (OFS)
est et demeure propriétaire du foncier sur lequel est bâti le bien. Ainsi, seuls les murs de
ce bien immobilier seront vendus à l’accédant, et non le terrain. En échange de l’usufruit
du foncier, l’accédant devra payer une somme mensuelle à l’OFS, qui permet d’assurer
son bon fonctionnement. L’OFS peut être un organisme créé par la collectivité, ou peut
être porté par un bailleur social local.
Ce dispositif d’accession sociale permet de limiter le prix payé par l’accédant, tout en
assurant que le bien restera un produit en accession aidé à la revente éventuelle, dans la
mesure où tout acquéreur potentiel doit correspondre à des plafonds de revenus, qui sont
les mêmes que les plafonds PSLA.
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
20
Les objectifs quantitatifs de diversification de l’offre
Objectifs en de logements accessibles financièrement à produire (logement
social et accession sociale) pour les six prochaines années (durée PLH 2024-
2030)
Commune Objectifs de logement et d’accession sociale sur 2024 – 2030 Soit par an
Avon 290 48
Bois-le-Roi 219 37 Fontainebleau 240 40 Total SRU 749 125 Bourron-Marlotte
Entre 28 et 42 Entre 5 et 7 par an
Chartrettes
Héricy
Samois-sur-Seine
Samoreau
Vulaines-sur-Seine
Bord de Seine & Loing Entre 28 et 42 Entre 5 et 7 par an Arbonne-la-Forêt
Entre 19 et 28 Entre 3 et 4 par an
Barbizon
Cély
Chailly-en-Bière
Fleury-en-Bière
Perthes
Saint-Germain-sur-École
Saint-Martin-en-Bière
Saint-Sauveur-sur-École
Pays de Bière Entre 19 et 28 Entre 3 et 4 par an Achères-la-Forêt
Entre 14 et 20 Entre 2 et 3 par an
Boissy-aux-Cailles
La Chapelle-la-Reine
Noisy-sur-École
Recloses
Tousson
Ury
Le Vaudoué
Terre du Gâtinais Entre 14 et 20 Entre 2 et 3 par an
CA du Pays de
Fontainebleau Entre 810 et 839 Entre 135 et 140 / an
En ce qui concerne spécifiquement les communes hors centre urbain et SRU, les objectifs
sont attribués à des regroupements de communes par secteur de manière à permettre
l’émergence de projets de taille supérieure aux seuls besoins de la commune les accueillant
et de développer ainsi une offre dont la portée serait plus large.
Au global, le PLH fixe un objectif de moyen de 825 logements accessibles
financièrement sur la période 2024-2030, représentant 43 % des besoins en
logements fixés dans le PLH.
Ainsi, les objectifs du PLH se veulent réalistes au regard des capacités de
production, mais affichent un réel effort de rattrapage des communes
déficitaires, une meilleure répartition de l’offre sociale sur l’ensemble du
territoire, et une réelle mobilisation du parc existant pour créer une offre
conventionnée. Les différentes modalités de production sont développées en
page suivante.
Des modes de production du logement social renouvelés
pour mieux répondre aux besoins des habitants
Le développement de l’offre socialement accessible se fera selon deux leviers
complémentaires, eux-mêmes déclinés selon différentes modalités de production.
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
21
Schéma explicitant les leviers pour développer une offre accessible
financièrement
Objectifs en matière de production neuve
Principes concernant la ventilation de la production de logements sociaux par
produits (PLAI, PLUS, PLS, Accession sociale)
Préambule, pour rappel
Au sein du logement locatif social, la ventilation par produit de la construction neuve :
Est encadrée législativement pour les communes SRU possédant moins de 25 % de logements sociaux (article L302-8 du CCH) :
o Taux de PLAI : 40 % minimum ;
o Taux de PLS : 30 % maximum pour Fontainebleau et Avon (ou ≤ 20 % si la
commune compte moins de 10 % LLS pour Bois-le-Roi).
On rappellera également que ces principes sont à appliquer à la programmation globale
de logements sociaux par période triennale de chaque commune, non par programme
immobilier social ;
Est libre pour les autres communes.
Par ailleurs, la loi Elan de 2018 intègre, dans le décompte SRU des logements sociaux, les
produits d’accession sociale suivants réalisés à compter du 1er janvier 2019 :
Les logements PSLA occupés ayant fait l’objet de la signature d’un contrat de location-accession postérieurement à la publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018, et ce pour une durée de 5 ans suivant la levée d’option ;
Les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS), de manière pérenne.
Les modalités de
production
Production neuve
(57%)
Production neuve
locative sociale (en
MOD ou en VEFA)
Accession sociale
(PSLA + BRS)
Mobilisation du parc
existant (43%)
Locatif social en
acquisition-
amélioration
Logements
conventionnés avec
travaux dans le parc
privé
Logements
conventionnés sans
travaux dans le parc
privé
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
22
Dans ce contexte législatif et en lien avec la demande locale, il est préconisé la
ventilation suivante, par produits du logement social (locatif et accession) :
Au sein de la programmation globale en logement social neuf de ce PLH (locative et en
accession)
Taux de logements PLAI :
o 40 % minimum pour les communes SRU et 30% pour les autres communes
non SRU ;
Taux de logements PLUS :
o 30% pour Fontainebleau et Avon, 40% pour Bois-le-Roi et 50% pour les
autres communes non SRU ;
Taux de logements PLS :
o 15% maximum pour Fontainebleau et Avon, 10% maximum pour Bois-le-
Roi et 10% pour les autres communes non SRU ;
Taux de logements en accession sociale (PSLA et BRS) :
o 15% maximum pour Fontainebleau et Avon, 10% maximum pour Bois-le-
Roi et 10% pour les autres communes non SRU ;
On rappellera que, pour les communes aux obligations de rattrapage « SRU », cette
ventilation est à évaluer par commune concernée et par période triennale (non par
opération réalisée).
Pour les communes qui n’ont pas d’obligations légales en matière de production de
logements sociaux, la ventilation est à apprécier :
o Temporellement, sur la durée totale du PLH, sur l’ensemble des opérations
qui seront réalisées (pas par opération) ;
o Par communes regroupées tout en recherchant l’homogénéité communale (étant entendu que cette dernière peut, au sein des communes plus rurales, être ponctuellement contrainte par la taille réduite des opérations).
Production neuve
474 logements
39% en PLAi
183 logements
33% en PLUS
157 logements
14% en PLS
66 logements
14% en accession
sociale
68 logements
Accusé de réception en préfecture
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23
Objectifs en matière de mobilisation du parc existant
Principes concernant la ventilation de la production de logements sociaux en
mobilisation du parc existant
Le volume de logements sociaux à créer dans le parc existant sera généré par l’articulation
de deux leviers complémentaires :
70 % de l’offre via la remise sur le marché de logements vacants en favorisant les acquisitions-améliorations (AA) avec les bailleurs sociaux et le conventionnement avec travaux avec les propriétaires bailleurs privés ;
30 % de l’offre via la mobilisation du parc privé via le conventionnement sans travaux
Dans une logique de mixité sociale, ces objectifs sont déclinés en typologies de
financement.
Objectifs en matière de typologies des logements locatifs
conventionnés
Le diagnostic du PLH a mis en évidence, à l’échelle de la CAPF, une demande en logement
social émanant majoritairement (à 46 %) de personne seule, de tous âges, avec pour
conséquence un besoin exprimé portant fortement sur les T1-T2 (51 %). Dans ce contexte,
il est proposé, via la production de logements locatifs sociaux (neufs ou en mobilisation
du parc existant) durant le prochain PLH, d’opérer un rééquilibrage au profit des T2.
En ce sens, les petits logements (T1, mais principalement les T2) devront représenter
désormais 15 % minimum de la production globale.
Mobilisation du parc
existant
354 logements
70% via acquisition-
amélioration et
conventionnement
ANAH avec travaux
40% en PLAi / LCTS
60% en PLUS / LCS
30% via le
conventionnement
sans travaux dans le
parc privé
40% de
conventionnement
très social
60% de
conventionnement
social
Accusé de réception en préfecture
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Tableau détaillé des objectifs – répartition des besoins en logements en matière de
diversification 2024-2030
Commune Soit / an
Objectifs en
construction
neuve
PLAi PLUS PLS Accession sociale Mobilisation du parc existant
Via acquisition-
amélioration et
conventionnement ANAH
avec travaux
PLAi /
LCTS
PLUS /
LCS
Conventionnemen
t ANAH sans
travaux
LCTS LCS
Fontainebleau 240 40 180 72 54 27 27 60 42 17 25 18 7 11
Avon 290 48 145 58 44 22 22 145 102 41 61 44 17 26
Bois-le-Roi 219 37 110 44 44 11 11 110 77 31 46 33 13 20
Total SRU 749 125 435 174 141 60 60 315 220 88 132 94 38 57 Bourron-Marlotte
Chartrettes
Héricy
Samois-sur-Seine
Samoreau
Vulaines-sur-Seine
Bord de Seine et Vallée Entre 28 et 42 Entre 5 et 7 /an 18 4 7 3 4 18 12 5 7 5 2 3 Arbonne-la-Forêt
Barbizon
Cély
Chailly-en-Bière
Fleury-en-Bière
Perthes
Saint-Germain-sur-École
Saint-Martin-en-Bière
Saint-Sauveur-sur-École
Pays de Bière Entre 19 et 28 Entre 3 et 4 /an 12 3 5 2 2 12 8 3 5 4 3 1 Achères-la-Forêt
Boissy-aux-Cailles
La Chapelle-la-Reine
Noisy-sur-École
Recloses
Tousson
Ury
Le Vaudoué
Pays du Gâtinais Entre 14 et 20 Entre 2 et 3 /an 9 2 4 1 2 9 6 2 4 3 1 1 CA du Pays de
Fontainebleau Entre 810 et 839
Entre 135 et
140/an 474 183 157 66 68 354 246 98 148 106 44 62
1 6 2 4 3 1 5 1 Entre 14 et 20 Entre 2 et 3 /an 9 3 1 9
4 3 1 1 12 8 3 5 Entre 19 et 28 Entre 3 et 4 /an 12 4 6
5 2 3
1
2 18 12 5 7
Objectifs de logements
accessibles financièrement à
produire (logement social et
accession sociale) sur 2024-
2030
Objectifs PLH 2024-2030 de diversification de l'offre -
Construction neuve Objectifs PLH 2024-2030 de diversification de l'offre - Mobilisation du parc existant
Entre 28 et 42 Entre 5 et 7 /an 18 5 9 2
Accusé de réception en préfecture
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Objectif 2.3 : Agir pour un meilleur équilibre de
peuplement dans le parc locatif social
Pour la CAPF, la Conférence Intercommunale du Logement (CIL) est obligatoire
dans la mesure où le territoire communautaire a la compétence Habitat et la présence
d’un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV). Cette instance devra être co-
présidée par le représentant de l’État dans le département (préfet) et par le président de
la CAPF.
La CAPF devra, dans la cadre des travaux liés à la CIL, faire échanger à la fois les élus, les
bailleurs sociaux, les réservataires de logements, les associations autour des questions du
peuplement et des attributions de logements sociaux du territoire.
Travailler sur les attributions du parc social pour favoriser l’équilibre social de la CAPF
Dans le cadre de la mise en place de sa Conférence Intercommunale du Logement (CIL),
la CAPF doit engager une démarche d’action pour un meilleur équilibre de peuplement, qui
passe par l’optimisation du traitement de la demande et la garantie d’équité et de
transparence lors des processus d’attribution.
La CAPF s’appuiera sur la Conférence Intercommunale du Logement pour travailler sur les
attributions au sein du parc de logements sociaux pour favoriser un rééquilibrage de
peuplement. Pour cela, la CIL devra définir des orientations relatives aux attributions des
logements sociaux et aux mutations sur l’agglomération. Ces orientations précisent
notamment :
Les objectifs de mixité sociale et d’équilibre territorial en tenant compte le QPV avec la définition de taux minimum d’attributions annuelles à réaliser de logements en QPV et hors QPV selon le niveau de revenus des demandeurs ;
Les objectifs de relogement des publics prioritaires.
Plan Partenarial
de Gestion de la
Demande de
logement social et
d’Information des
Demandeurs
Conférence Intercommunale du Logement
Convention Intercommunale
d’Attribution (CIA)
• Traduction des orientations pour leur
mise en œuvre
Les signataires : Etat, CAPF, communes,
bailleurs sociaux, réservataires et le cas
échant d’autres personnes morales
intéressées
Document cadre sur les
orientations en matière
d’attributions
Suit et
évalue
Adopte les
orientations
➢ Objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre
les territoires à l’échelle de l’EPCI
➢ Objectifs de relogement de publics
prioritaires, DALO et ANRU
➢ + d’attributions, suivis de baux signés, hors
QPV pour les ménages du 1er quartile ou
relogés ANRU
➢ % d’attributions en QPV à des demandeurs >
1er quartile de revenus
Objectifs
Engagements
➢ Par bailleur, objectifs quantifiés et
territorialisés pour les publics prioritaires et,
hors QPV, les ménages > bas revenus
➢ Pour les autres signataires, engagements sur
des actions pour atteindre les objectifs de la
CIA
➢ Modalités de désignation et de coopération
entre réservataires et bailleurs
➢ Modalités de relogement et
d’accompagnement social des relogés ANRU
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077-200072346-20231006-2023-145-DE
Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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Ces orientations seront mises en œuvre dans une Convention Intercommunale
d’Attribution (CIA) qui sera soumise pour avis à la CIL. Il convient toutefois de préciser
que la CIL ne se substitue pas aux réservataires et organismes HLM pour attribuer chaque
logement social. En effet, la commission d’attribution demeure souveraine, mais la nature
des décisions qu’elle rend sera désormais encadrée.
Garantir l’équité de traitement des demandeurs en logements sociaux
En plus de la CIA, la CAPF devra instaurer un Plan partenarial de la gestion de la demande
et d’information aux demandeurs (PPGID) qui a pour objectif d’assurer l’équité de
traitement des demandeurs sur le territoire et d’améliorer la qualité du service offert aux
habitants.
À ce titre, le futur PPGID devra :
Mettre en place un Service d’Information et d’Accueil du Demandeur à l’échelle de la CAPF ;
Mettre en place un dispositif de gestion partagé de la demande en logement social ;
Mettre en place des partenariats et une coordination d’acteurs à organiser dans cette nouvelle configuration
Avec l’adoption de la loi ELAN, un système de cotation de la demande sera prévu par le PPGID, « afin de renforcer la transparence du dispositif de gestion et classement de la demande », entrant en vigueur en fin d’année 2023.
Typologie de
fragilité
OBJECTIFS D’ATTRIBUTION ISSUS DE LA LOI EGALITE&CITOYENNETE
Attributions selon le quartile en QPV Attributions selon le quartile hors QPV
Ensemble du
parc social de
l’EPCI
50% maximum des attributions devront être
consacrées à des ménages issus du 1er quartile
50% minimum des attributions devront être
consacrées à des ménages issus des 2e, 3e et 4e
quartiles de la demande
25% minimum des attributions devront être
consacrées à des ménages issus du 1er quartile
et/ou à des personnes relogées dans le cadre
d’une opération de renouvellement urbain
75% maximum des attributions devront être
consacrées à des ménages issus des 2e, 3e et 4e
quartiles de la demande
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ORIENTATION 3.
Améliorer et requalifier le parc de
logements
Améliorer le parc existant est une priorité pour les élus. Ils visent principalement
à lutter contre la vacance de longue durée, le mal-logement, mais aussi l’habitat
indigne, en permettant aux centres-ville et centres-bourg d’être plus attractifs.
Même si le parc social est concerné par ces problématiques, les élus ont souhaité
accentuer les objectifs sur le parc privé existant, au vu de son volume, de sa taille et de
ses enjeux.
Les élus poursuivent plusieurs objectifs :
Améliorer les conditions de vie des ménages propriétaires ou locataires déjà installés sur le territoire et particulièrement dans les centres-ville et centres.
Soutenir les propriétaires bailleurs à intervenir au sein de leur parc
Rendre plus attractif l’habitat dans les communes afin de fidéliser et attirer de nouveaux ménages.
Les élus sont également vigilants à articuler les objectifs de lutte contre la vacance avec
les objectifs de développement de l’offre résidentielle pour les six prochaines années. En
effet, le développement trop important de l’offre neuve risquerait d’accroître d’une part la
déqualification du parc existant ; puis d’autre part et surtout la vacance des logements les
plus vétustes du parc (logements énergivores, copropriétés en difficulté…).
Objectif 3.1.
Lutter contre la
vacance
structurelle
Objectif 3.2.
Lutter contre
l'habitat
indigne
Objectif 3.3.
Améliorer la
performance
énergétique des
logements
Objectif 3.4.
Suivre et
intervenir
sur les
copropriétés
fragiles
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Objectif 3.1 : Lutter contre la vacance structurelle
La priorité sur le territoire concerne la réduction de la vacance structurelle, c’est-à-dire la
vacance de longue durée (plus de deux ans). Pour rappel, en 2020, 1 650 logements
vacants depuis plus de deux ans sont recensés sur la CAPF (source Lovac).
Valoriser le parc existant concerné par la vacance de longue durée, en le
réhabilitant et en le réadaptant aux besoins locaux
L’optimisation de l’utilisation foncière passe avant tout par l’exploitation efficace du parc
de logements existants en luttant contre la vacance. La résorption du parc vacant doit
donc constituer une priorité, notamment lorsqu’il se concentre dans les centres-ville et les
centres-bourgs. Il est important de concentrer les efforts sur le cœur urbain
(Fontainebleau, Avon) qui abrite le stock le plus important de logements vacants. Pour
rappel, 61 % des logements vacants sont sur le cœur urbain. Afin de répondre aux besoins
de chacune des communes, une logique de 20 % de la production est attendue en sortie
de vacance.
Remettre 652 logements vacants sur le marché entre 2024 et 2030
L’objectif est à la fois de dynamiser les centres bourgs, de diversifier l’offre, autre que
l’accession à la propriété de maison individuelle (en location d’appartements par exemple).
Cette démarche contribue à anticiper la mise en place du « Zéro artificialisation nette ».
Il s’agit également d’offrir du logement à proximité des lieux de travail et diminuer ainsi
les trajets domicile-travail. La remise sur le marché de logements vacants permet aussi
de répondre à des besoins de petits logements pour les jeunes ménages et de proximité
de service pour des ménages autonomes plus âgés.
Aussi les élus de la CAPF ont décidé de fixer un objectif de 109 logements à sortir
de la vacance chaque année entre 2024 et 2030, soit 652 sur la durée du PLH.
Cet objectif est décliné par commune et à l’échelle de la CAPF (voir tableau
détaillé en objectif 1.1).
Afin d’atteindre ces objectifs de sorties de vacance et de limiter sa progression dans le
parc, il est nécessaire d’adopter une politique ambitieuse de réhabilitation et
d’amélioration du parc existant dans son ensemble : conventionnement privé avec et sans
travaux, soutien aux bailleurs sociaux pour qu’ils réalisent des opérations d’acquisition-
amélioration, soutien aux propriétaires privés, etc. Il est également nécessaire de
mobiliser ou créer des outils de suivis pour contrôler l’évolution de ces logements vacants
(LOVAC, INSEE).
Objectif 3.2 : Lutter contre l’habitat indigne
L’habitat indigne désigne les logements qui présentent un risque pour la santé ou la
sécurité des occupants ou des riverains : « constituent un habitat indigne, les locaux
utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements
dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent les occupants à des
risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou leur santé » (Loi
Besson du 31 mai 1990).
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
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La CAPF est confrontée à des situations d’habitat indigne : 682 logements sont considérés
comme potentiellement indignes en 2015, représentant 2,5 % des résidences principales
privées (RPP) et concernent 1 250 habitants. Ils sont essentiellement sur le parc privé
(69 %) et cette part est stable par rapport à 2007.
La CAPF n’a pas la compétence de lutte contre l’habitat indigne. 70 % du parc
potentiellement indigne est localisé sur Fontainebleau et Avon. Dans ce sens, la démarche
d’OPAH-RU sur le cœur urbain (Fontainebleau Avon) est en cours de relance. Cependant,
un effort reste à faire dans la communication et la coordination des acteurs dans ce
domaine.
Une association de tous les partenaires (privés, parapublics et publics)
L’enjeu sur le territoire est de mieux coordonner les acteurs du sujet entre eux afin de
mutualiser les moyens et les outils sur l’identification des situations de mal-logement, et
afin de mieux répondre aux besoins des habitants. L’amélioration de l’information auprès
des acteurs et des habitants constitue un objectif important.
Un renforcement de la communication et de l’information autour du mal-logement
Le diagnostic de la CAPF a fait ressortir que tous les services communaux n’ont pas la
compétence nécessaire pour traiter toutes les problématiques de mal-logements. Il est
donc primordial d’informer sur les aides et mettre en lien les partenaires, notamment le
Pôle Départemental de lutte contre l’Habitat Indigne qui propose sur son site internet un
fascicule d’aides aux traitements des situations d’insalubrité, avec des aides de courriers,
d’arrêtés, en complément de formations du ministère.
Objectif 3.3 : Améliorer la performance
énergétique des logements
Le parc de logements de la CAPF est potentiellement énergivore : plus de la moitié des
logements ont été construits avant les premières réglementations thermiques de 1970
(53 %). Les demandes d’aides auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) sont
majoritairement centralisées pour les aides aux factures d’énergie et environ un quart des
propriétaires occupants sont éligibles aux aides de l’Anah en 2017.
Aujourd’hui, la CAPF à trois périmètres sur son territoire pour les dispositifs d’amélioration
de l’habitat.
Le PIG du Parc Naturel Régional du Gâtinais français pour l’ensemble des communes du parc qui porte uniquement sur les dossiers en rénovation énergétique pour la période 2019-2024
o Les objectifs vont être atteints dès mai 2023 avec une réflexion en cours sur l’ajout de nouveaux objectifs pour garder la temporalité initiale (mai 2019-mai 2024).
L’OPAH-RU avec une convention en cours d’actualisation et un démarrage du suivi- animation en 2024 pour 4 communes : Avon, Bourron-Marlotte, Fontainebleau et Samois-sur-Seine
Une étude pré-opérationnelle pour les communes « orphelines » en cours qui devrait aboutir en fin d’année 2023 ou en début d’année 2024 sur un suivi- animation de PIG ou d’OPAH. Accusé de réception en préfecture 077-200072346-20231006-2023-145-DE Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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Ainsi, à terme, l’ensemble des 26 communes du territoire seront couvertes par un dispositif
d’amélioration du parc privé.
Outre ces dispositifs, l’agglomération a mis en place, sur l’ensemble du territoire, son
espace France Rénov’ dans le cadre du Service d’accompagnement à la rénovation
énergétique (SARE) en partenariat avec le département et le PNRHF.
Enfin, la CAPF a également répondu à un AMI d’Île-de-France Énergies en septembre
dernier dans le cadre de RECIF+ un dispositif de sensibilisation et de communication pour
les copropriétés. C’est encore une fois le PNRGF qui porte ces actions dans le cadre France
Rénov’.
Construire une stratégie commune et partenariale pour la rénovation énergétique.
Afin d’obtenir des résultats efficaces sur l’ensemble du territoire contre la déperdition
énergétique des logements, une stratégie commune et partenariale est à poursuivre
autour de la mutualisation des moyens existants et de la coordination des acteurs (l’ADIL,
le CAUE, le PNR, les opérateurs privés, les propriétaires bailleurs, bailleurs sociaux, les
artisans et entreprises locales…).
Objectif 3.4 : Suivre et intervenir sur les
copropriétés fragiles
Améliorer le suivi et développer des dispositifs opérationnels en direction des
copropriétés
Au total, 579 immeubles en copropriété sur la CAPF sont considérés comme ayant un
potentiel de « fragilité »1 sachant que 81 % sont localisées sur le cœur urbain. 149
copropriétés sont considérées comme potentiellement fragiles (étiquette C) dont 146 très
fragiles (étiquette D). 69 % de ces copropriétés ont été construites avant 1949.
La CAPF doit se munir d’un observatoire pour le suivi des copropriétés et développer des
dispositifs opérationnels en direction des copropriétés. Le quartier des Fougères à Avon
nécessite une attention particulière. L’OPAH-RU de 2016 prévoyait d’accompagner, de
structurer, d’observer le fonctionnement des immeubles en copropriété et motiver la
réalisation de travaux dans les parties communes. Soit de :
Mettre en place une ingénierie opérationnelle permettant d’accompagner les propriétaires ;
Mener des actions de sensibilisation ;
1 Les copropriétés présentant des signes de premières fragilités sur le plan technique, financier, social ou juridique qui peuvent
compromettre leur fonctionnement normal et les rendre à terme en difficulté.
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ORIENTATION 4.
Apporter une offre adaptée aux
différents publics spécifiques
Le PLH a pour fonction d’apporter des réponses aux besoins très spécifiques de
cinq publics identifiés par le Code de la Construction et de l’Habitat dans une
finalité de promouvoir un habitat solidaire pour l’ensemble des ménages et plus
particulièrement les ménages les plus fragilisés, quels que soient l’âge et le type
de vulnérabilité.
Pour rappel, les cinq publics concernés sont :
Les jeunes, âgés de moins de 30 ans (étudiants, en formation, actifs, précaires…) ;
Les personnes âgées (plus de 65 ans) en perte d’autonomie ou indépendantes ;
Les personnes en situation de handicap ;
Les ménages défavorisés, précaires ;
Les gens du voyage.
Le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes
défavorisées (PDALHPD), le Schéma départemental d’Autonomie et le Schéma
départemental d’accueil et d’hébergement des gens du voyage (SDAHGV) encadrent l’offre
à destination de ces publics, en proposant un certain nombre de mesures et d’actions pour
répondre aux besoins identifiés de ces ménages. La CAPF doit prendre en compte les
actions et objectifs inscrits dans ces plans ou schémas départementaux.
Objectif 4.1.
Répondre aux
besoins des
ménages en
perte
d'autonomie
Objectif 4.2.
Proposer une
offre adaptée à
la spécificité
des jeunes et
des étudiants
Objectif 4.3.
Renforcer l’offre
en hébergement et
en logements pour
les personnes
défavorisées
Objectif 4.4.
Répondre aux
besoins des
gens du voyage
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Objectif 4.1 : Répondre aux besoins des ménages
en perte d’autonomie
La CAPF n’échappe pas au phénomène national de vieillissement de la population et se
doit d’apporter des solutions pour répondre aux besoins de cette population.
Trois étapes déterminent le parcours résidentiel des personnes de plus de 75 ans :
Schéma récapitulatif du parcours résidentiel qui se présente pour les seniors en
lien avec leurs besoins annexes
Ces trois étapes concordent vers la même finalité : l’intégration et la lutte contre
l’isolement des seniors dans le territoire voire la société.
Favoriser l’adaptation et l’accessibilité des logements
Le maintien à domicile constitue la première étape incontournable de l’accompagnement
du vieillissement dans le logement. Il s’agit ainsi de permettre aux personnes âgées ou en
situation de perte de dépendance de rester le plus longtemps possible chez eux. Or le
manque d’adaptation au vieillissement et à l’éventuel handicap physique reste l’un des
premiers obstacles au maintien à domicile. La question du handicap est fréquemment liée
à celle du vieillissement, mais pas seulement. Si les problématiques ne sont pas
comparables, des besoins communs peuvent être dégagés, au moins en ce qui concerne
la possibilité de vivre dans un logement de manière autonome.
Il convient donc que la politique communautaire à destination de l’amélioration du parc
tienne compte des besoins d’adaptation des logements. L’adaptation concerne tous les
travaux qui ont pour finalité de permettre aux personnes concernées de se maintenir dans
le logement et de retarder ainsi l’entrée en structure d’hébergement spécialisée qui ne
serait justifiée que par le fait de vivre dans un logement inadapté.
L’agglomération doit donc accompagner des propriétaires et expérimenter d’autres
champs comme le déploiement de dispositifs innovants (domotique dans les logements).
Accusé de réception en préfecture
077-200072346-20231006-2023-145-DE
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Un développement du logement intermédiaire adapté et regroupé
La problématique essentielle du logement des personnes âgées s’incarne dans la période
durant laquelle la personne ne peut plus (ou ne souhaite plus) se maintenir dans son
logement, que ce soit pour des raisons de perte de mobilité, d’une situation d’isolement
ou encore d’un souhait de mobilité, sans pour autant se trouver dans un état de
dépendance justifiant le placement en EHPAD. En effet, une partie des personnes âgées
déjà présentes sur le territoire, souvent propriétaires de grands logements éloignés des
centres bourg, serait en demande de nouveaux logements, souvent de taille plus réduite
et à proximité des services.
Ainsi, la poursuivre du développement d’une offre ad hoc est à rechercher pour les
personnes en perte d’autonomie :
Une offre en hébergement intermédiaire pour des seniors autonomes (résidence
autonomie ou résidence seniors – avec ou sans services, privées ou sociales), avec
des exigences en matière de services associés et de niveaux de loyer. La production
d’une telle offre devra être nécessairement pensée à l’échelle intercommunale.
La possibilité de production d’une offre spécifique ou intergénérationnelle. En cas
d’offre d’habitat intergénérationnel, il peut être intéressant de tester plusieurs
échelles : mélange des générations à l’échelle de la résidence, ou bien, pour
assurer la tranquillité des personnes âgées (qui peuvent parfois être dérangées en
cas de présence d’enfants en bas âge, etc.), à l’échelle d’une opération. Dans le
cadre de ce type de projets, il faudra bien réfléchir à la localisation de l’offre, afin
de ne pas exclure les personnes âgées de la vie du territoire.
Le PLH encouragera le développement de petits et/ou de moyens de logements
(T2) dans les opérations immobilières ou dans le réinvestissement des centres-
bourgs, à proximité des services et commerces de proximité, permettant d’adapter
l’offre actuelle du parc aux besoins et aux ressources des personnes âgées.
Cette offre adaptée devra être bien localisée, à proximité des services et équipements,
des transports en commun. Elle devra être abordable pour des ménages encore
autonomes, mais ne pouvant ou ne souhaitant plus rester dans leur domicile du fait de
l’éloignement des services, de la difficulté à assumer les coûts liés au logement (factures
d’énergie ou tout simplement loyers) et de l’isolement.
Objectif 4.2 : Proposer une offre adaptée à la
spécificité des jeunes et des étudiants
Mieux informer sur l’offre existante
Actuellement, seulement certaines universités proposent un service pour loger les
étudiants et les orienter vers les différents services proposés (agences immobilières,
services CROUS, etc.). L’enjeu serait de développer une meilleure information des
possibilités de logements et des aides pour les jeunes sur le territoire (APL, Visale, etc.),
mais également cela permettrait d’avoir un regard sur le remplissage optimal de ses
résidences étudiantes, en lien avec le futur observatoire des logements étudiants portés
par la ville de Fontainebleau. Accusé de réception en préfecture 077-200072346-20231006-2023-145-DE Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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Développer différentes modalités de gestion locative adaptées aux besoins de
mobilité des jeunes (18-25 ans)
Le public jeune (18-25 ans) se caractérise souvent par une forte mobilité liée, par exemple,
au statut étudiant, mais aussi à des emplois souvent précaires. Au-delà de la question
financière se pose donc la question de la capacité du territoire et de ses acteurs à répondre
rapidement aux besoins de ces ménages et donc des modalités de gestion locative.
Le PLH doit donc permettre d’étudier les différentes modalités de gestion locatives
adaptées et complémentaires aux besoins des jeunes très mobiles et notamment
l’intermédiation locative.
L’intermédiation locative consiste en la mise en place d’un intermédiaire entre le
propriétaire du logement et l’occupant. Cet intermédiaire, souvent une association et plus
spécifiquement une Agence Immobilière à Vocation Sociale ou à Caractère Social, loue le
logement au bailleur puis le met à disposition de ménages en situation difficile.
Il existe deux formes d’intermédiation locative :
La location/sous-location : le propriétaire loue son logement à une association
agréée par la préfecture (pour une durée de trois ans renouvelables). C’est donc
l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges,
l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Elle
met le logement à disposition du ménage. Pour le propriétaire, le paiement du loyer
est garanti même en cas de vacance ;
Le mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière sociale
(AIS) qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (trois ans minimum)
directement entre eux (le locataire et le propriétaire). L’AIS se charge de percevoir
pour le compte du propriétaire les loyers et les charges.
Accompagner l’installation pérenne des jeunes sur le territoire
En dehors du cœur urbain, l’accès au logement pour les jeunes actifs de moins de 30 ans
est parfois complexe. Le prix du foncier ne permet souvent pas aux jeunes de s’installer
dans les communes plus rurales. Le manque de petites typologies, le prix élevé de
l’immobilier, le manque de transport en commun ne favorise pas l’installation pérenne de
jeunes sur le territoire. Il faudrait développer la location-accession, ou du logement social
pour y répondre en reconfigurant de grandes maisons existantes par exemple.
Encourager la production de logement pour les étudiants en équilibrant résidences
et logement abordable
La diversité des besoins des jeunes sur le territoire nécessite le développement d’un panel
d’offres. Les enjeux à propos des jeunes s’orientent vers les étudiants, les
apprentis/lycées, les jeunes salariés et actifs.
Une offre adaptée aux problématiques des étudiants et des actifs est nécessaire.
L’environnement urbain dans lequel est implanté le logement est primordial, afin de
réduire les coûts financiers et les démarches que peut engendrer un logement excentré
du lieu d’apprentissage et de formation. Ces constats sont similaires pour les jeunes actifs
ayant un emploi ou étant au chômage (pas toujours motorisé, ressources faibles, etc.).
Une concertation avec les acteurs économiques locaux et les structures accompagnatrices
serait nécessaire. Accusé de réception en préfecture 077-200072346-20231006-2023-145-DE
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Objectif 4.3 : Renforcer l’offre en hébergement et
en logements pour les personnes défavorisées
Des réponses à trouver en lien avec le PDALHPD
Actuellement, l’offre en hébergement est faible et concentrée sur le cœur urbain : trente-
quatre places d’hébergement sont proposées aux personnes en situation d’insertion ou
d’urgence, vingt-huit places en maisons-relais, six logements temporaires de l’association
Empreintes, avec un taux de rotation très faible.
L’objectif consiste donc à renforcer, compléter et diversifier l’offre très sociale en logement
accompagné et en habitat adapté pour permettre l’accueil des personnes défavorisées,
nécessitant un accompagnement social renforcé, ou ayant des besoins spécifiques :
Permettre l’accès vers le logement autonome aux ménages qui en sont a priori
exclus. Le rôle de l’agglomération réside essentiellement dans l’accompagnement
de la production de logements aidés, et notamment de logements PLAi, et de
logements conventionnés très sociaux dans le parc privé, en étant vigilant dans la
localisation de cette offre, permettant ainsi aux ménages les plus modestes, de
trouver un logement adapté à leurs moyens.
Le PLH fixe un objectif de 30 % de l’offre locative sociale à produire en PLAi (ou conventionné très social) ;
Produire une offre de logements sociaux à loyers minorés (PLAi adaptés) pour
mieux adapter l’offre aux revenus de la majorité des demandeurs.
Le PLH fixe un objectif de 10 % de son offre locative sociale PLAi à produire en PLAi adapté
C’est-à-dire produire 10 % des 30 % des PLAi prévus en PLAi adapté. Cela
correspond à 3 % de l’offre globale.
Produire des petits logements pour les plus modestes dans le parc locatif social
Au-delà de l’action de « production », il s’agira également d’accompagner les
associations d’intermédiation locative pour faciliter la captation de grands
logements, permettant de trouver des solutions pour les grandes familles en
difficulté, en parallèle d’un travail de réhabilitation, de remise sur le marché de
logements vacants.
Accusé de réception en préfecture
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Objectif 4.4 : Répondre aux besoins des gens du
voyage
Une obligation de répondre aux objectifs du Schéma départemental
De manière générale, les gens du voyage sont très présents sur le territoire. Des
enjeux très spécifiques et localisés sont identifiés, ce qui est le cas au sein de la CAPF
(installations illicites, situations très précaires…).
Le Schéma départemental d’accueil et d’hébergement des gens du voyage
(SDAHGV 2020-2026) a été approuvé. Avec la loi NOTRe, la CAPF a obtenu la compétence,
et dans ce cadre-là, l’EPCI a l’obligation de respecter les prescriptions du Schéma.
À ce jour, la CAPF doit prévoir de produire 80 places en aires d’accueil et une aire de grand
passage.
Dans le cadre du PLH et afin d’être conforme avec le SDAHGV, un travail important a été
réalisé avec les élus afin de flécher les fonciers pour accueillir ces opérations.
Localisation de l’aire d’accueil de Vulaines-sur-Seine
20 places de Vulaines-sur-
Seine : travaux achevés
Accusé de réception en préfecture
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Localisation fléchée pour 20 à 27 places à Samois-sur-Seine
(Mutualisation à l’étude pour intégrer les 7 places de Bois-le-Roi)
Localisation fléchée pour 33 à 40 places du Cœur urbain à Fontainebleau
(Mutualisation à l’étude pour intégrer les 7 places de Bois-le-Roi)
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Date de réception préfecture : 06/10/2023 COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS DE FONTAINEBLEAU – PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT – DOCUMENT D’ORIENTATIONS
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Localisation de l’aire d’accueil de Grand Passage
La communauté d’agglomération du Pays de Fontainebleau et la communauté de communes du Pays de Montereau se sont rapprochées pour la création d’une AGP mutualisée. En effet, la CCPM a exprimé le besoin d’obtenir une telle infrastructure pour répondre aux réalités de terrain. Pour autant l’EPCI n’est pas soumis à une installation dans le SDAHGV. En revanche, la CAPF rencontre des problèmes de fonciers disponibles ou adéquats pour répondre à son obligation malgré plusieurs propositions. Pour rappel, pour que le Pays de Fontainebleau remplisse ses obligations au regard du schéma, elle peut également contribuer au financement de la création, de l’aménagement, de l’entretien et de la gestion d’aires ou de terrains situés hors de son territoire, notamment en concluant une convention avec une autre intercommunalité.
La temporalité de mise en œuvre des AAGV sera détaillée à la suite de la réalisation des études de faisabilité programmée fin 2023 pour Fontainebleau et courant 2024 pour Samois-sur-Seine. A partir de ces études, un calendrier de réalisation et un plan d’investissement pourront être déroulés.
Par ailleurs, conformément aux obligations fixées par le Schéma, un diagnostic territorial (incluant les sédentaires à mobilité réduite) devra être mené sur les situations de sédentarisation.
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ORIENTATION 5.
Piloter et animer la stratégie de la CAPF
en matière d’habitat
La Communauté du Pays de Fontainebleau s’est engagée dans l’élaboration d’un
premier Programme Local de l’habitat à l’échelle des 26 communes, définissant
la stratégie locale pour les six prochaines années en matière de logement et
d’hébergement à destination de l’ensemble des ménages. Cette démarche initiale
de PLH répond à une politique volontariste de la collectivité et s’effectue en parallèle avec
son Plan Local d’Urbanisme intercommunal.
Ce premier PLH à l’échelle de la CAPF aura comme enjeu fort de faire vivre la politique de
l’habitat sur le territoire.
La loi du 24 mars 2014 dite Alur a renforcé les intercommunalités dans leur rôle de chef
de file de la politique du logement. Une double exigence doit caractériser cette
gouvernance : une exigence de cohérence d’ensemble puisque la CAPF n’est pas la simple
juxtaposition de 26 communes et constitue un territoire vécu par ses habitants, un
territoire de projet avec des acteurs engagés, mais aussi une exigence de respect des
spécificités communales, voire sectorielles, et de la diversité des attentes.
La CAPF doit être attentive à cette double approche dans la mise en œuvre de sa politique
de l’habitat communautaire. Son rôle doit ainsi s’inscrire dans une logique partenariale,
d’assistance à l’ingénierie, de suivi des réalisations et de mise en cohérence des projets.
Cette orientation se veut transversale et permettra d’articuler au mieux les quatre
précédentes.
Objectif 5.1.
Développer le rôle
d’appui de la CAPF
auprès des communes
Objectif 5.2.
Assurer le pilotage
opérationnel du PLH et
animer la politique Habitat
Objectif 5.3.
Observer, évaluer et animer
la politique de l’habitat
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Objectif 5.1 : Développer le rôle d’appui de la
CAPF auprès des communes
Une concertation régulière entre les communes et la CAPF pour une meilleure
coordination sur le territoire.
Le territoire communautaire est marqué par une pluralité de fonctionnements, de
spécificités et de moyens des communes. Il apparaît un fort besoin de la part des élus, de
mieux connaître les possibilités et les acteurs sur lesquels s’appuyer ; ainsi que d’être
mieux informés sur les questions habitat (rénovation du logement, problématiques
d’indignité et de vacance, etc.) et les interventions de la CAPF dans la mise en œuvre du
PLH.
Une ingénierie technique auprès des communes, notamment celles avec peu de
moyens
La politique de l’habitat est communautaire, mais sa mise en œuvre et sa gestion relèvent
en partie des communes. Les communes manquent parfois de moyens et d’outils pour
atteindre les enjeux en matière d’habitat et agir sur leur parc de logements. Les élus
souhaitent donc que la CAPF accompagne et conseille les communes en cas de besoin (par
exemple : accompagnement technique dans leur projet d’aménagement, soutien
technique dans les procédures et aides en faveur de la réhabilitation des logements, etc.).
Objectif 5.2 : Assurer le pilotage opérationnel du
PLH et animer la politique Habitat
En tant que jeune intercommunalité et premier PLH à l’échelle des 26 communes, la mise
en place d’une communication et l’amélioration de l’accès à l’information sont primordiales
pour maintenir voire renforcer l’attractivité du territoire. En effet, une bonne information
autour du logement peut faciliter l’installation de nouvelles personnes et le maintien de
ses ménages.
Un renforcement de l’information autour de l’accès au logement
Au sein du territoire, il existe des structures spécialisées qui évoquent les problématiques
de l’habitat sur un champ très précis (rénovation énergétique, conseils juridiques,
accompagnement social, conseils en matière d’architecture, d’urbanisme, etc.).
Le diagnostic a parfois remarqué une insuffisance de synergies entre ces structures. Les
acteurs sont mal identifiés par les habitants, mais également par les partenaires. L’enjeu
réside donc dans une meilleure coordination et connaissance des partenaires afin de
conseiller, orienter et répondre efficacement aux habitants sur des questions autour de
l’accès et de l’amélioration du logement et afin de mutualiser des outils et moyens sur le
territoire.
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Une communication autour des actions du PLH
Le développement d’une communication autour des interventions prévues par le PLH
rendra plus visibles les actions de la CAPF et de ses partenaires en matière d’habitat.
L’objectif est également de faciliter l’appropriation du PLH par les élus, par les acteurs
locaux voire les habitants.
Une association régulière et pérenne des partenaires publics, parapublics et privés
Progressivement, la CAPF se fait connaître auprès des différents acteurs de l’habitat et
inversement, ces derniers identifient davantage l’EPCI.
Pour maintenir le réseau d’acteurs locaux déjà existant sur le territoire, mais parfois pas
ou peu connu par la collectivité, il est essentiel pour la collectivité de réunir, d’associer,
de travailler en partenariat avec l’ensemble des professionnels selon les
thématiques, les sujets abordés, puis de rendre pérenne ce partenariat, afin de partager
une connaissance et d’être plus efficace dans le repérage des situations et le traitement à
apporter.
Objectif 5.3 : Observer, évaluer et animer la
politique de l’habitat
Afin d’atteindre les objectifs définis dans le PLH, la CAPF doit pouvoir recueillir et accéder
à des informations essentielles pour mieux connaître et appréhender les enjeux de son
territoire puis pour faciliter l’évaluation de sa politique communautaire en matière
d’habitat. Pour cela, elle doit s’appuyer sur l’existant et le compléter en mettant en place
ses propres outils (observatoire, indicateurs de suivi…).
Un approfondissement de la connaissance du territoire
Il s’agit d’informer et de rendre compte de la politique de l’habitat sur le territoire
auprès des élus, des techniciens des communes, des partenaires par des données
objectives sur la situation et les problématiques de l’habitat à l’échelle de la CAPF.
La mise en place d’un Observatoire, obligatoire dans le cadre du PLH, permet de suivre les
évolutions du territoire, qu’il s’agisse d’évolutions démographiques ou d’évolutions du parc
de logements. L’observatoire a pour objectif d’assurer un suivi régulier du PLH et de la
mise en œuvre de ses actions, de mesurer l’atteinte des objectifs, notamment dans le
cadre de l’évaluation annuelle conseillée ici, et du bilan triennal obligatoire.
Chaque objectif sera suivi grâce à des indicateurs qui permettront de mesurer l’impact de
chaque action menée. L’actualisation régulière de ces indicateurs permettra un suivi
technique sur le temps long, et notamment de :
L’atteinte des objectifs fixés ;
L’évolution du rythme et de la nature de la production neuve ;
Le volume des transactions et les niveaux de prix du marché et des loyers ;
La consommation foncière et les formes urbaines développées ;
Les actions menées en termes d’amélioration et d’adaptation de l’habitat ;
La demande et les attributions de logements locatifs sociaux ;
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Les évolutions constatées dans le parc de logements privés et publics ;
Etc.
L’observatoire de l’habitat devra intégrer un volet foncier. Conformément au décret du 27
février 2018 de la loi Égalité et Citoyenneté, relatif au volet foncier des PLH, la CAPF est
tenue de se doter d’un observatoire du foncier propre. Il s’agit de mettre en place le suivi
de l’urbanisation du territoire, en partenariat avec le service qui instruit les permis de
construire et d’aménager. Ce suivi permet d’évaluer quantitativement et qualitativement
la consommation de foncier sur le territoire, et devra être renforcé par un travail de
repérage du foncier pouvant accueillir des projets d’habitat, à actualiser tout au long du
PLH.
La mise en œuvre du PLH et son évaluation
La mise en œuvre sur six ans du PLH de la CAPF exige une organisation pérenne du pilotage
et l’association des acteurs locaux de l’habitat. Cette conduite s’appuiera sur :
Une instance de suivi, qui sera pilotée par la CAPF et devra faire chaque année le
bilan de la mise en œuvre du programme d’actions ; ainsi qu’un bilan triennal (à
mi-parcours) et final.
Au-delà d’un simple rappel des données chiffrées, ces bilans et notamment le bilan triennal
se voudront analytiques et opérationnels puisqu’ils devront permettre de réactualiser, le
cas échéant, les objectifs et le programme d’actions.
Un dispositif d’animation et d’ingénierie qui permettra d’assurer la mise en œuvre
concrète des actions, et faire l’état de la situation.
L’évaluation du PLH et la mise en œuvre de son programme d’actions seront grandement
facilitées par l’observatoire de l’habitat et du foncier.
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Étude réalisée par Eohs en janvier 2023
26 avenue René Cassin,
69009 LYON
04 72 85 67 30
Romain LOUYS
Pilote de l’étude
r.louys@eohs.fr
04 72 85 67 32
Capucine ASATHAL
Chargée d’études Habitat
c.asathal@eohs.fr
04 72 85 98 50
Perrine BESSON
Statisticienne-Cartographe
p.besson@eohs.fr
04 72 85 67 35
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