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Déliberation - DEL 2023 062 Annexe 03
Document publié le Mercredi 1 avril 2020 par la commune de Sillingy.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 2023 062 Annexe 03)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Données personnelles,
Direction départementale des Finances publiques de la Haute-Savoie
Pôle d’évaluation domaniale
129 avenue de Genève
74000 ANNECY
04.50.23.02.75
ddfip74.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Annecy, le 10/05/2023
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Haute-Savoie
à
Monsieur le maire
commune de SILLINGY
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nadine HARMON
04.50.23.42.33
nadine.harmon@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS :12361081
Réf OSE : A 2023-74272-32628
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site www.collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Local associatif au sein du presbytère
Adresse du bien : Place Claudius Luiset, SILLINGY
Valeur de la redevance annuelle 7 500 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10%
1 1 - CONSULTANT
COMMUNE DE SILLINGY
affaire suivie par : ARNAUD DEVAUX
2 - DATES
de consultation : 27/04/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: -
le cas échéant, de visite de l’immeuble : -
du dossier complet : 27/04/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : Bail emphytéotique - cession de droits réels
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13
décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
La commune est propriétaire de la parcelle support du bâtiment du presbytère (AP 274). L’association
diocésaine est propriétaire du tènement immobilier support de la salle paroissiale (AP 89 et 90). La
commune, en accord avec l'association vont passer 2 baux emphytéotiques réciproques.
La commune donnerait à bail emphytéotique pour une durée de 99 ans, la salle paroissiale située au
RDC du diocèse. En contrepartie et sans soulte, le diocèse donnerait à bail emphytéotique à la
commune des terrains situés sur la place.
La présente estimation porte sur la cession de droits réels de la salle par la commune dans le cadre d’un
bail emphytéotique au profit du diocèse.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
Situation - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Les biens objet du bail emphytéotique à venir sont situés sur la place Claudius Luiset, en face de la
mairie et à côté de l’église.
=> situation en plein centre avec toutes les commodités à proximité
Références cadastrales
Parcelle communale AP 274 (ex B 396) de 752 m²
3 Descriptif
La parcelle AP 274 supporte un bâtiment à usage de presbytère datant de 1900. Ce dernier a été
entièrement réhabilité en 2008.
Le local associatif est d’une superficie de 60 m², il est situé au RDC. Il comprend bureau, salle de
réunion , espace kitchenette, sanitaires.
5 – SITUATION JURIDIQUE
Propriété de l’immeuble
Commune de SILLINGY
Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
Zone Ua
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
• évaluation du local associatif : méthode par comparaison
• évaluation du loyer du bail emphytéotique : méthode financière
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
Études de marché PATRIM (Sources internes à la DGFIP) et critères de recherche – Termes de
comparaison
• Etude sur les mutations de bureaux de moins de 120 m² sur la commune et sur les communes
avoisinantes depuis le 1er avril 2020
On notera un nombre de références peu nombreuses
4 Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Le service retient 2500 €, soit 60 m² x 2500 € = 150 000 €
la valeur vénale du local est estimée à 150 000 €.
9 - CALCUL DE LA REDEVANCE – METHODE FINANCIERE
Postulat du bail : Le preneur ne prévoit pas de travaux d’investissement.
Durée de 99 ans
5
Commune Adresse Date mutation Prix total prix/m²
Chavanod 69 Rue Cassiopee 30/03/2022 2007 60
30/11/2020 2005 60
15/09/2022 1990 72
04/12/2020 55
10/06/2020 1991 102
10/02/2021 1991 103
28/07/2020 1990 106
minimum
moyen
maximum
Ref.
enregistreme
nt
Année
construct.
Surf. utile
totale
7404P01
2022P06846 155 000 € 2 583 €
7404P01
2020P21243
Epagny Metz-
Tessy
197 Rue De La
Republique 175 000 € 2 931 €
7404P01
2022P18483
Epagny Metz-
Tessy
9001 Park Nord Les
Pleiades 160 000 € 2 222 €
7404P01
2020P20465
Epagny Metz-
Tessy
9003 Pae Des
Longeray 167 000 € 3 017 €
7404P01
2020P10039
Epagny Metz-
Tessy
9003 Park Nord Les
Pleiades 220 000 € 2 157 €
7404P01
2021P03516
Epagny Metz-
Tessy
9003 Park Nord Les
Pleiades 245 000 € 2 379 €
7404P01
2020P11539
Epagny Metz-
Tessy
9004 Park Nord Les
Pleiades 250 000 € 2 358 €
2 157 €
2 521 €
3 017 €
taux sans risque retenu
TEC 10 moyenne sur 10 ans 0,85 %
* source Banque de France
Correctifs en fonction de la durée du bail
99 ans 1,00 %
1,00 %
Prime de risque immeuble
Bureaux / commerce 0,70 %
= 3,55%
Taux de rendement pour la redevance annuelle
Bureaux / commerce
0,83%
Arrondi à
Prime d’illiquidité (ou de risque dite de secteur
immobilier)
5 % La redevance annuelle est estimée à 7 500 €
10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge
d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte
d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La redevance annuelle est estimée à 7 500 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale sans justification
particulière à 6 800 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée. De fait, elle est distincte du
pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus
bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités
territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette
valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus
élevé.
12 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
6
1
€ 0
99
taux d'actualisation 3,55
2 € 0
1 - 2
Valeur de l'apport net
5,00
Redevance
Valeur de l'immeuble
apporté par le bailleur € 150 000
Coût de
l'investissement du
preneur HT
Durée du bail (ou de
l'AOT)
Valeur actuelle de
l'investissement à
l'expiration du bail
€ 150 000
€ 150 000
Taux de rendement
attendu
€ 7 500 Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la
chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce
délai.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de
l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent
avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles
d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à
changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une
modification de ces dernières.
13 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du
service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation
domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut
alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence
d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
14 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET
PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux
documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des
règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de
souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter
préalablement les données concernées.
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.