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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 45 2. Annexe Retrocession EPFL Balichon avis domaine
Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 45 2. Annexe Retrocession EPFL Balichon avis domaine)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques
Pôle d’évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 11/03/2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
à
Monsieur le Président de l’EPFL Pays Basque
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Morgane CLEN
Courriel :morgane.clen@dgfip.finances.gouv.fr
Tél : 06 12 96 29 62
Réf DS : 15758011
Réf OSE : 2024-64102-02713
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : ENSEMBLE IMMOBILIER
Adresse du bien : 15 Rue Balichon, Bayonne (64100)
Valeur : 300 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Jean-Marie FAUT
Négociateur foncier
2 - DATES
de consultation : 15/01/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: 22/03/2023
le cas échéant, de visite de l’immeuble : néant
du dossier complet : 15/01/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé
Évaluation d’un bien bâti sur terrain propre construit en 1931 élevée d’un niveau sur rez-de- chaussée, situé au 15 rue Balichon à Bayonne, dans le cadre d’une rétrocession. Une convention de portage avait été signée entre l’EPFL Pays Basque et la Communauté d’Agglomération Pays Basque le 28/12/2017 pour huit année. Le portage arrivant à échéance en cours de l’année 2024, la CAPB souhaite que l’EPFL engage la procédure de rétrocession.
La propriété bâtie avait été acquise par l’EPFL Pays Basque à un montant de 290 000 euros le 12/12/2016.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La parcelle BM 213 se situe à l’est de la commune de Bayonne à l’intersection entre la rue Balichon et le boulevard BAB.
2 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Bien desservie et raccordés aux réseaux y compris le gaz.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
BAYONNE BM 213 15 Rue de Balichon 221 m² Ensemble immobilier
TOTAL 221 m²
4.4. Descriptif
La propriété bâtie située sur la commune de Bayonne et cadastrée BM 213 comprend au rez-de- chaussée un garage d’environ 100 m² de surface utile et à l’étage un logement d’environ 100 m² de surface habitable ainsi qu’un jardin d’agrément situé au Sud de la construction, le long du Boulevard du BAB.
3 Selon le Cadastre, à l’étage, un appartement qui dispose d’une salle à manger, de deux chambres, d’une cuisine, d’une salle de bain, d’un WC et d’une pièce annexe. La propriété dispose de l’eau, du gaz, de l’électricité, d’un tout à l’égout et du chauffage.
L’état général du bien est dans un mauvais état. En effet, l’appartement a été squatté et est vétuste. De plus, les façades sont taguées.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
EPFL Pays Basque.
5.2. Conditions d’occupation
Libre.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
UAd du PLU en vigueur sur la commune de Bayonne.
La zone UA recouvre principalement les secteurs denses de la ville. Elle est destinée à accueillir, outre l’habitat, toutes les occupations et utilisations du sol susceptibles de conforter la mixité et la centralité de ces quartiers.
Le secteur UAd fait l »objet de dispisitions particulières en matière de hauteurs ; Le secteur UAd intègre un secteur à plan-masse « Pôle Emploi » avec des dispositions particulières en matière d’implantations et de hauteurs.
ZAD « Tête de Pont – Rive gauche Adour ».
Servitudes :
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
4 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Recherche de transactions récentes de cessions d’appartements d’une superficie entre 80 m² et 100 m², d’une période comprise entre février 2022 et février 2024 dans un secteur proche du bien à évaluer :
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La base retenue est la valeur maximum soit 4 235,29 euros/m² afin de valoriser le garage d’une même superficie que l’appartement situé à l’étage soit 100 m².
Néanmoins, la vétusté du bien, le squattage du logement et la dégradation des façades nécessitent l’application d’un abattement de 30 %.
Calcul de la valeur vénale : (4 235,29 euros/m² – 30 %) * 100 m² = 296 470,3 soit 300 000 euros.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 300 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 270 000 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
5 Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
6 Pour le Directeur départemental des Finances
publiques, par délégation,
Morgane CLEN
Inspectrice des Finances publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.