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Déliberation - 252023 cession de terrain (HV 217 p) SCI AMRITA
Document publié le Vendredi 4 avril 2025 par la commune de Saint-Denis.
Lien du pdf (Déliberation - 252023 cession de terrain (HV 217 p) SCI AMRITA)
Thèmes du document : Logement, Banque, Consommateurs,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE SAINT-DENIS
CONSEIL MUNICIPAL
VENDREDI 4 AVRIL 2025
DEUXIÈME SÉANCE ANNUELLE
L'an DEUX-MILLE-VINGT-CINQ, le VENDREDI 4 AVRIL, à 16 h 09, le conseil municipal de Saint- Denis s’est assemblé en DEUXIÈME SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 19 h 00).
ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)
Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE, Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN, David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN, Éric DELORME, Joëlle RAHARINOSY, Philippe NAILLET, Jean- Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Alexandra CLAIN, Raihanah VALY, Nouria RAHA, Julie LALLEMAND, Jean-Max BOYER, Audrey BÉLIM, Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY, Noela MÉDÉA MADEN, Corinne BABEF, Henriette BABET, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY (arrivée à 16 h 56 pendant la présentation de l’ordre du jour).
ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)
Gérard FRANÇOISE à compter de son départ à 18 h 33 au rapport n° 25/2-017 par Jean-François HOAREAU
Ibrahim DINDAR pour toute la durée de la séance par Gilbert ANNETTE
Karel MAGAMOOTOO par Julie LALLEMAND
Éric DELORME à compter de son départ à 17 h 00 après le vote du rapport n° 25/2-001 par Geneviève BOMMALAIS
Jacqueline PAYET
pour toute la durée de la séance
par Marylise ISIDORE
Gérard CHEUNG LUNG par Brigitte ADAME
Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER
Michel LAGOURGUE par Noela MÉDÉA MADEN
Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (40 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.
DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE DE SÉANCE
Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.
page 1 de 3 ÉLUS INTÉRESSÉS
En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.
Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°
- Brigitte ADAME délégués / ville SPL TERRITO’ARTS 25/2-005
- Marie-Anick ANDAMAYE
(1) Éric DELORME (mandataire : Geneviève BOMMALAIS)
- Gérard FRANÇOISE
- Monique ORPHÉ (PDG) délégués / CINOR
- Geneviève BOMMALAIS
- Virgile KICHENIN
- Jean-Alexandre POLEYA délégués / ville SÉML SODIPARC 25/2-006
- Virgile KICHENIN
- Jean-Pierre MARCHAU
- Gérard FRANÇOISE: (PDG) délégués / CINOR
- Jean-François HOAREAU
(2) Érick FONTAINE délégué / ville SHLMR 25/2-011
- Jacques LOWINSKY parent ARÉP 25/2-014
(3) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARVC
(3) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP
- Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY partenaire CÉVIF
- Christelle HASSEN membre VIVANCIA OI
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis
(4) Gérard FRANÇOISE (mandataire : Jean-François HOAREAU) mandataire / département SIDR 25/2-019
SPL TERRITO’ARTS Société publique locale « Territo’Arts » PDG président(e) directeur (directrice) général(e)
CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion SÉML SODIPARC Société d’Économie mixte locale « SODIPARC » SHLMR Société d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion ARÉP Association réunionnaise d’Éducation populaire
ARVC Association réunionnaise des Centres de Vacances CAP Club Animation Prévention
CÉVIF Collectif pour l’Élimination des Violences intrafamiliales VIVANCIA OI Vivancia océan Indien
OMS de Saint-Denis Office municipal des Sports de Saint-Denis SIDR Société immobilière du département de la Réunion
(1) élu parti au rapport n° 25/2-001
(2) élu absent
(3) élue absente / représentée (le mandataire ayant voté en son seul nom propre)
(4) élu parti au rapport n° 25/2-017
DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE
Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY arrivée à 16 h 56 pendant la présentation de l’ordre du jour
Yassine MANGROLIA sorti à 17 h 23 revenu à 17 h 30 au rapport n° 25/2-004 au rapport n° 25/2-008
page 2 de 3 Brigitte ADAME sortie à 17 h 23 revenue à 17 h 45 au rapport n° 25/2-005 au rapport n° 25/2-012
Marie-Anick ANDAMAYE sortie à 17 h 23 revenue à 17 h 54 au rapport n° 25/2-005 au rapport n° 25/2-013
Raihanah VALY sortie à 17 h 28 revenue à 17 h 30 au rapport n° 25/2-007 au rapport n° 25/2-008
Marylise ISIDORE sortie à 17 h 30 revenue à 17 h 41 au rapport n° 25/2-008 au rapport n° 25/2-009
Sonia BARDINOT sortie à 17 h 41 revenue à 18 h 01 au rapport n° 25/2-009 au rapport n° 25/2-014
Yassine MANGROLIA sorti à 18 h 18 revenu à 18 h 34 au rapport n° 25/2-015 au rapport n° 25/2-018
Gérard FRANÇOISE parti à 18 h 33 au rapport n° 25/2-017 en laissant procuration à Jean-François HOAREAU
Jean-Pierre MARCHAU parti à 18 h 37 au rapport n° 25/2-020
Fernande ANILHA sortie à 18 h 51 revenue à 18 h 54 au rapport n° 25/2-029 au rapport n° 25/2-030
page 3 de 3 COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 04 avril 2025 Rapport n° 25/2-023
OBJET Cession de terrain bâti
HV 217 partie / SCI AMRITA / ZA de Foucherolles - rue de la Martinique - Moufia
La SCI AMRITA est titulaire d’un bail à construction avec la ville sur les parcelles HV 217 et HV 218, sises rue de la Martinique dans la Zone d’Activités de Foucherolles, depuis plus d’une vingtaine d’années, qui arrivera à échéance le 31 juillet 2028.
Afin de pérenniser sa société et les activités économiques sur son bâtiment, elle a sollicité la ville afin de devenir pleinement propriétaire. Celle-ci est à jour de ses loyers.
Les parcelles HV 217 partie (43 m²) et HV 218 (6 m²) sont grevées par un emplacement réservé au Plan local d’Urbanisme pour la mise à l’alignement à 18 m de la rue de la Guadeloupe. Ces parties de parcelles ne seront pas cédées, le bail à construction se poursuivra jusqu’à son terme.
Vu l’absence de projet urbain sur ce terrain communal bâti et afin de permettre à cette société de pérenniser son activité en maintenant des emplois, il apparait opportun de donner une suite favorable à cette demande.
Je vous propose de vous prononcer :
1° sur la cession amiable en pleine propriété du terrain HV 217 partie (442 m² environ) précité aux conditions particulières et suspensives mentionnées dans le tableau annexé ;
2° et, en cas d’accord, de m’autoriser à :
- signer l’acte de vente correspondant et/ou les avant-contrats nécessaires ; - procéder au versement des honoraires aux notaires en charge de leur rédaction. COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 04 avril 2025
Délibération n° 25/2-023
OBJET Cession de terrain bâti
HV 217 partie / SCI AMRITA / ZA de Foucherolles - rue de la Martinique - Moufia
LE CONSEIL MUNICIPAL
Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu l’avis financier du pôle d’évaluation Domaniale de la Réunion en date du 25 novembre 2024 n°2024-97411-57991 ;
Vu le RAPPORT N° 25/2-023 du MAIRE ;
Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom des commissions « Ville Ecologique » et « Ville Durable » ;
Sur l'avis favorable des dites commissions ;
APRES EN AVOIR DELIBERE
A L'UNANIMITE DES VOTANTS
ARTICLE 1
Approuve la cession du terrain bâti selon les caractéristiques principales mentionnées dans le tableau ci- après :
Réf. cad. Superficie Adresse Acquéreurs MOTIVATION
HV 217
partie
(zone Ui
au PLU)
422 m² environ
étant entendu que
la superficie
définitive à céder
sera précisée dans
un document
d’arpentage
restant à établir
Rue de la
Martinique
ZA
Foucherolles
Moufia
97490
SAINTE-
CLOTILDE
SCI AMRITA
représentée
par Monsieur Serge
CANDIN
ou
toute autre société
immobilière
créée par lui
LA SCI AMRITA est bénéficiaire d’un bail à construction
sur les parcelles HV 217 et HV 218 jusqu’au 31 juillet 2028.
La SCI a sollicité la Ville afin d’acquérir la parcelle HV 217
partie (422 m² environ).
La parcelle HV 218 (6 m²) et la parcelle HV 217 p (43 m²)
étant grevées par un ER au PLU pour la mise à l’alignement
à 18 m de la rue de la Guadeloupe, ces parties ne seront pas
cédées. Le bail à construction se poursuivra jusqu’au terme
convenu sur lesdites parcelles.
Afin de permettre à la société de pérenniser son activité
et de maintenir les emplois sur ce secteur, il apparait opportun
de répondre favorablement à cette demande.
Le prix et les conditions de vente ont été acceptés
par l’acquéreur. Les conditions principales de la vente sont les suivantes :
1° Signature d’une promesse de vente ou de l’acte authentique définitif de vente, sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes :
- délivrance d’un prêt bancaire ou paiement comptant ;
- au prix de 261 000,00 € (soit à titre indicatif environ 618,00 €/m²) établi sur la base de l’avis financier du pôle d’évaluation domaniale de la Réunion n° 2024-97411-57991 daté du 25 novembre 2024 ;
- maintien de l’activité économique pendant une période minimum de dix années à compter de la signature de l’acte ; - interdiction de revente pendant une période de cinq ans à compter de la signature de l’acte définitif ;
2° Signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de douze mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération.
ARTICLE 2
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à signer tout avant-contrat et l’acte de vente afférent dans les conditions susmentionnées.
ARTICLE 3
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à signer tous les actes fonciers et conventionnels nécessaires à ce projet (création de servitudes, avenants…).
ARTICLE 4
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à procéder au versement des honoraires aux notaires en charge de la rédaction des actes. ANNEXE UNIQUE
CESSION DE TERRAIN COMMUNAL BATI
Réf. Cad. Superficie
du terrain
Adresse Acquéreurs MOTIVATION
HV 217 p
Zone Ui
au PLU
422 m²
Environ
Etant entendu
que la superficie
définitive à
céder sera
précisée dans
un document
d’arpentage
restant à établir
Rue de la
Martinique
ZA
Foucherolles
-
97490
SAINTE-
CLOTILDE
SCI AMRITA
représentée par
M. CANDIN
Serge
ou toute autre
société
immobilière créée
par lui
LA SCI AMRITA est bénéficiaire d’un bail à construction sur les
parcelles HV 217 et HV 218 jusqu’au 31 juillet 2028.
La SCI a sollicité la Ville afin d’acquérir la parcelle HV 217p.
(422 m² environ)
La parcelle HV 218 (6 m²) et la parcelle HV 217 p (43 m²) étant
grevées par un ER au PLU pour la mise à l’alignement à 18
mètres de la rue de la Guadeloupe, ces parties ne seront
pas cédées, le bail à construction se poursuivra jusqu’au
terme convenu sur lesdites parcelles.
Afin de permettre à la société de pérenniser son activité
et maintenir les emplois sur ce secteur, il apparaît opportun
de répondre favorablement à cette demande.
Le prix et les conditions de vente ont été acceptés
par l’acquéreur.
Les conditions principales de la vente sont les suivantes :
1°- Signature d’une promesse de vente ou de l’acte authentique définitif de vente, sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes
- délivrance d’un prêt bancaire ou paiement comptant ;
- au prix de 261 000,00€ (soit à titre indicatif environ 618,00€/m²) établi sur la base de l’avis financier du pôle d’évaluation Domaniale de la Réunion n° 2024-97411-57991 daté du 25 novembre 2024
- maintien de l’activité économique pendant une période minimum de 10 années à compter de la signature de l’acte - interdiction de revente dans un délai de 5 ans
2° - Signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de douze (12) mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération. Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de La Réunion
Pôle d’évaluation domaniale de La Réunion
7 avenue André Malraux CS 21015
97744 SAINT-DENIS CEDEX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 28 novembre 2024
Le Directeur régional des Finances publiques de
La Réunion
à
Mairie de Saint Denis
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nathalie FESTIN PAYET
Courriel : nathalie.festin@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 92 05 47 10
Réf DS: 19284430
Réf OSE : 2024-97411-57991
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Parcelle cadastrée HV 217
Adresse du bien : Rue de la Martinique – ZAC Foucherolles - Sainte Clotilde
Valeur : Valeur des droits immobiliers du bailleur: 261 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Jocelyne PARMENTIER
2 - DATES
de consultation : 01/08/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: néant
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 21/08/2024
du dossier complet : 05/11/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession par la commune de ses droits sur la parcelle bâtie HV 217 à l’actuel preneur à bail à construction.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Bien situé sur Sainte Clotilde, dans la ZAC foucherolles.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Voiries et réseaux présents.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie cadastrale Nature réelle
Saint Denis HV 217 Rue de la Martinique – ZAC Foucherolles 422 m² Terrain bâti
TOTAL 422 m² Terrain bâti
4.4. Descriptif
Emprise de parcelle d’une superficie de 442 m², supportant 2 locaux à usage professionnel de 90 m² chacun. La partie basse des locaux, sur une hauteur de 2,50 m est en parpaings, et se prolonge par des parois en tôles.
Un des locaux, loué à la société Gaz Nord Service, est à usage de stockage et de bureau.
L’autre local est loué pour un usage d’atelier beaux arts et dispose à l’étage d’un espace de vie avec une chambre, une cuisine et une salle de bains.
L’ensemble de la construction semble être en bon état à l’intérieur et dans un état correct à l’extérieur.
Chaque local est loué 750 €/mois par la SCI AMRITA aux occupants d’après les informations communiquées par le consultant.
3 L’évaluation est réalisée sous réserve d’un mesurage par un professionnel habilité et, en cas de discordance marquée, un nouvel avis devra être sollicité.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Bailleur : Mairie de Saint Denis
Preneur : SCI AMRITA
Durée du bail : 30 ans
Date de début : 01/08/1998
Date de fin : 31/07/2028
Nombre d'années restant à courir : 4 ans et 7 mois
Le loyer annuel est de 4 582,20 €.
En fin de bail, le bailleur devient propriétaire de l’ensemble immobilier sans indemnité pour le preneur.
5.2. Conditions d’occupation
Locaux loués par le preneur à bail.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
P.L.U. : Ui
P.P.R. : Néant
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale des droits du preneur à bail est déterminée par la méthode financière.
Les droits du bailleur correspondent à la valeur actualisée des biens immobiliers en fin de bail augmentée éventuellement de la valeur actualisée des flux de redevance restant à percevoir jusqu’au terme du bail.
4 L’élément de base est la valorisation du bien aujourd’hui qui est considérée, par convention, comme égale a la valeur du bien a la fin du bail.
La valeur des droits du preneur est obtenue dans une deuxième étape, par soustraction.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR DES DROITS IMMOBILIERS RESPECTIFS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR PAR LA MÉTHODE FINANCIÈRE
La démarche pour déterminer la valeur respective des droits du bailleur et du preneur est la suivante.
8.1. Détermination de la valeur en pleine propriété de l’ensemble immobilier à la date de rupture du contrat
La valeur de l’ensemble immobilier en pleine propriété est calculée à la date de rupture du contrat au regard des cessions de biens de même nature.
8.1.1 Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Ventes d’ateliers et assimilés relevées sur Saint Denis entre 2017 et 2024
5
Estimer un bien - Résultat de la recherche
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse 27 Rue de la Martinique, 97400, Saint-Denis correspondant à la référence cadastrale : 97 411 / 000 HV 0152
Périmètre géographique : 5000 m autour
Période de recherche
De 06/2021 a 06/2024
Caractéristiques du bien
Bâti professionnel Atelier et assimilé de 100 à 3000 m²
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Observations Sous-Groupe Situation locative
11//AW/754// SAINT DENIS 6 RUE DES VAVANGUES 12/05/2022 500 1100,00 Vente Libre
11//AW/752//
Date
mutation
Surf.
utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
Nature
mutation
550 000
vente d’un
garage de
réparation
automobile avec
bureaux,
vestiaires, wc,
salle de peinture
Vente entre 2
sociétés d’un
même gérant
Atelier et
assimilé Ventes récentes de locaux à usage de bureaux dans un rayon de 3km autour de HV 217
6
Données retraitées après lecture des actes
Ref. Cadastrales Adresse Prix total Observations Nature mutation Groupe Sous-Groupe Situation locative
11//HT/68// 30/09/2019 450 2333,33 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//IE/515// 22/08/2018 127 1653,54 bail à construction Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AZ/8// 18/02/2019 300 1066,67 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//BL/437// 24/07/2018 610 2213,11 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Occupé
11//AW/754// 13/10/2017 500 1100,00 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AW/752//
11//HC/174// 10 CHE FINETTE 06/03/2019 310 580,65 bail à construction Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//HV/76// 22/08/2018 900 680,00 bail à construction Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
Date
mutation
Surf.
utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
24 RUE DE L
ANJOU 1 050 000
à usage d’entrepôt
et de bureau, futur
garage automobile
201 RTE
GABRIEL MACE 210 000
70 RUE LEOPOLD
RAMBAUD 320 000 entrepôt de plain
pied
3 RUE LISLET
GEOFFROY 1 350 000 vente intra familiale
de 3 locaux loués
6 RUE DES
VAVANGUES 550 000 bâtiment à usage
de garage
180 000
6 RUE DE LA
GUADELOUPE
MFIA
612 000
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Observations Nature mutation Groupe Sous-Groupe
11//HS/448// SAINT DENIS 21/09/2020 157 2636,94 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//HS/439//
11//HS/440//
11//AD/76// SAINT DENIS 11/05/2022 239 1171,55 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AZ/6// SAINT DENIS 30/06/2021 200 1375,00 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//HV/90// SAINT DENIS 15/04/2021 160 2937,50 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AW/754// SAINT DENIS 12/05/2022 500 1100,00 Vente Bâti professionnel Atelier et assimilé Libre
11//AW/752//
Données retraitées après lecture des
actes
Date
mutation
Surf.
utile
totale
Prix/m²
(surf.
utile)
Situation
locative
1 B RUE DE LA
GUADELOUPE
MFIA
414 000 surface de la construction
erronée (supérieure
à ce qui est
enregistré)
16 T RUE JULES
AUBER 280 000
superficie de la
construction
erronée
68 E RUE
LEOPOLD
RAMBAUD
275 000
usage industriel
d’entrepôt et de
stockage
2 RUE DE LA
MARTINIQUE
MOUFIA
470 000
extensions non
comptabilisées
dans la surface
6 RUE DES
VAVANGUES 550 000 vente entre 2 sociétés
appartenant à un
même gérant
Estimer un bien - Résultat de la recherche
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse Rue de la Guadeloupe, 97400, Saint-Denis correspondant à la référence cadastrale : 97 411 / 000 HV 0217
Périmètre géographique : 3000 m autour
Période de recherche
De 10/2021 a 10/2024
Caractéristiques du bien
Bâti professionnel de 30 à 150 m² Autres sources externes à la DGFIP
Néant
8.1.2. Valeur en pleine propriété de l’ensemble immobilier
Valorisation de la parcelle bâtie selon la méthode en terrain intégré
Valorisation du local loué par GNS :
4 ventes récentes d’ateliers (hors bail à construction, ventes intrafamiliales, et surfaces erronées) ont été relevées sur St Denis (en jaune dans les tableaux issus de patrim).
Parmi ces ventes, AW 752-753 est écartée car a été réalisée entre 2 sociétés appartenant à un même gérant.
Les 3 termes restant étant disparates et 1 seul d’entre eux faisant gonfler la moyenne des 3, la valeur médiane sera retenue comme valeur de référence pour valoriser HV 152, soit : 1 375 €/m²
Calcul : 1 375 €/m² x 90 m² = 123 750 €
7
Données retraitées (en rouge) après lecture des actes
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Observations Sous-Groupe Situation locative
11//BK/555//62 SAINT DENIS 12/03/2024 2006 46 2260,87 Vente Libre
11//BK/555//20
11//BK/8// SAINT DENIS 15/06/2022 2019 94 2234,04 Vente Bureau Libre
11//BK/10//
11//BP/580//74 SAINT DENIS 28/09/2022 2006 Vente Bureau Libre
11//BP/580//88
11//BP/580//34
11//BP/580//35
11//BP/580//36
11//BP/580//64 SAINT DENIS 28/12/2022 2006 Vente Bureau Libre
11//BP/580//55
11//BP/580//1
11//BP/580//91
11//BH/735//527 SAINT DENIS 29/10/2021 1999 Vente Libre
Date
mutation
Année
construct.
Surf. utile
totale
Prix/m²
(surf. utile)
Nature
mutation
RUE ADOLPHE
RAMASSAMY 104 000 Bureau
HABITATION
16 RUE CLAUDE
MONET 210 000
maison satec à
usage
professionnel
7 RUE HENRI
CORNU
84
108,79 240 000
'2857,14
2206,08
7 RUE HENRI
CORNU
44
56,81 128 000
'2909,09
2253,12
4 RUE GASTON
DEFFERRE
50
54,23 94 000
'1880,00
1733,35
Bureau
COMMERCE Valorisation du local « atelier beaux arts » :
Anciennement à usage de bureau (voir évaluation de 2022), le local dispose de tous les réseaux malgré l’activité actuelle de son occupant et peut, de ce fait, facilement retrouver son usage précédent. Les termes de ventes de locaux à usage de bureaux seront retenus pour valoriser ce local.
Moyenne des 3 termes de locaux à usage de bureau relevés sous Patrim : 2 231,08 €/m²
Calcul : 2 231,08 €/m² x 90 m² = 200 797,2 €
Total : 123 750 € + 200 797,2 € = 324 547,2 arrondis à 324 550 €
8.2. Détermination de la valeur en fin de bail de l’ensemble immobilier [Vf]
La valeur de l'ensemble immobilier à la date de rupture du contrat est transposée sans changement à la date d'échéance du bail sauf correctifs. Aucun correctif à apporter au cas présent.
La valeur retenue à la date de rupture du contrat est arbitrée à 324 550 €/HT;
8.3. Détermination de la valeur actuelle (Va) de la valeur en fin de bail de l’immeuble [Vf]
La valeur actuelle [Va] est égale à la somme à placer à la date de rupture du contrat pour obtenir en fin de bail une somme correspondant à la valeur [Vf] de l'ensemble immobilier à cette date.
Pour déterminer cette valeur, il convient au préalable de déterminer un taux d’actualisation à appliquer sur cette somme à placer à la date de rupture du contrat.
8.3.1. Taux d’actualisation
Le taux d'actualisation se compose de trois éléments distincts :
- Le taux sans risque qui couvre le coût du temps, dont la valeur de référence est le taux de marché des emprunts d’État (O.A.T. - Obligations Assimilables du Trésor) ; Les O.A.T. constituent la forme privilégiée du financement à long terme de l’État. Ce sont des titres assimilables, émis pour des durées de 7 à 50 ans, habituellement par voie d'adjudication dans le cadre d'un calendrier annuel publié à l'avance.
Cependant, les adjudications relatives à des O.A.T. de longue durée sont peu fréquentes. On propose de se référer au taux moyen de l'O.A.T. TEC 10 sur les douze derniers mois ou éventuellement lissé sur plusieurs années en cas de fortes variations des taux.
Compte tenu des évènements intervenus avec la guerre en Ukraine, on a pu constater la progression du taux du TEC 10 qui étaient relativement bas durant la crise COVID. Aussi, il est préférable de prendre un taux du TEC 10 lissé sur un an.
Ce taux moyen du TEC10 a été arrêté par le service du domaine: 3,05 % Source : https://fr.investing.com/
- Une prime de secteur immobilier ou d'illiquidité (qui prend en compte la moindre liquidité du placement immobilier comparée aux autres formes d'investissement, la demande correspondant à ce type d'actif, la demande portée par le marché immobilier en général). Le niveau de cette prime est délicat à fixer.
De façon générale on propose de retenir une prime de 0,20 à 0,50 (soit en terme financier : 20 à 50 points de base) ;
8 Au cas d’espèce, on arbitrera à 0,50 puisque ce type d’actif immobilier est très peu liquide.
- Une prime de risque liée à l'immeuble qui regroupe le risque lié à l'appréciation qualitative du bien sur son marché, le risque/avantage lié à la situation géographique, le risque lié aux qualités techniques et physiques de l'immeuble.
Ce choix est délicat car il dépend de l'appréciation du risque lié à la valorisation future des constructions.
La fourchette de prime retenue par les opérateurs peut varier de 0,20 à 3 ou 4 %.
Pour certaines opérations, il est envisageable de ne retenir aucune prime de risque (exemple d'un immeuble de logements).
Au cas d’espèce, on arbitrera à 3.
Le taux d’actualisation est de 6,55 %.
8.2.3. Formule d’actualisation
La formule d’actualisation est la suivante :
Vf
Va = --------
(1 + i)n
Va = Valeur actuelle de l'immeuble revenant au bailleur
Vf = Valeur future de l'immeuble supposée égale à sa valeur vénale actuelle sauf correctifs n = Nombre d'années restant à courir
i = Taux d'actualisation
Vf = 324 550 €/HT
n = 4 ans et 7 mois (soit 4,58 ans)
i : 6,55%
Table 2 de Violeine
Va = 242 709,51 €
8.4. Détermination de la valeur actuelle des redevances restant à percevoir (somme des redevances actualisées)
La rupture du bail prive le bailleur (la commune) des redevances restant à percevoir jusqu'à la date d'échéance du contrat.
Montant de la redevance : 4 582,20 €/HT/an
Nombre d'années restant à courir : 4,58 ans
9
Fixation du taux d'actualisation à la date du 03/06/2024
Taux moyen de l'O.A.T. TEC 10 sur les 12 derniers mois 3,05%
+ Ecart avec 0.A.T. 30 ou 50 0,00%
+ Prime d'illiquidité 0,50%
+ Prime de risque 3,00%
Taux d'actualisation 6,55%
2- Valeur actuelle d'un capital Va
valeur en fin de période C euros
taux d'intérêt a 6,55% %
nombre d'annuités n 4,58 ans
Capital initial euros
324 550,00
C0 242 709,51 - Calcul du montant des redevances restant à percevoir :
Tout d’abord il convient de déterminer la redevance annuelle en valeur actuelle en appliquant la formule d’indexation figurant au contrat :
Le dernier indice ICC disponible au 22/11/2024 c’est celui du 2ème trimestre 2024.
Pour rappel, celui prévu au contrat était l’indice ICC du quatrième trimestre de 1997, soit 1068. Le loyer pour 2024 ayant déjà été versé, l’indice de révision pour établir le loyer pour 2025, sera celui du 4ème trimestre 2024 qui n’est pas encore connu.
La redevance étant indexée, il convient cependant d’évaluer le taux prévisionnel d’évolution de la redevance pour le restant du temps à courir. L’évolution observée de l’indice ICC sur les 10 dernières années est de 1,50 % (source INSEE).
La table 4 de violeine (cf infra § 8.5) permet d'actualiser une suite d'annuités indexées à 1,5 %/an.
Le taux d’actualisation net est donc de 6,55% - 1,50 % = 5,05 %
8.5. Valeur des droits du bailleur à la date de rupture du bail (Va + Somme des Redevances actualisées) – Tableau de synthèse
Les droits immobiliers du bailleur sont égaux à l'addition de la valeur actuelle du bien et de la valeur actualisée des redevances restant à courir.
La valeur des droits immobiliers du bailleur peut être retenue à hauteur de 261 038 €/HT et la valeur des droits du preneur peut être retenue à hauteur de 63 512 €/HT.
Il est cohérent que la valeur soit favorable au bailleur puisque de la durée du bail est presque arrivée à son terme.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale des droits immobiliers du bailleur est arbitrée à 261 038 € arrondis à 261 000 €
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
10
CALCUL DU DROIT DU BAILLEUR – MÉTHODE FINANCIÈRE Durée résiduelle 4,58 ans Montant de la redevance à la date de résiliation
3,05% taux sans risque (TEC 10 revalorisé en fonction de la durée) -------------> +0.40% pour une duree de 15 ans ;
0,50% taux d'illiquidité (compris entre 0,2 et 0,5) +0.58% pour une duree de 20 ans ;
3,00% Prime de risque +0.64% pour une duree de 25 ans ;
6,55% taux d'actualisation +0.67% pour une duree de 30 ans ;
1,50% Taux prévisionnel d'indexation annuelle +0.75% pour une duree de 50 ans.
5,05% Taux d'actualisation net
Table n° 4
Valeur pleine au j de la résiliation du bien immo. (Évaluation)
3,05% taux sans risque (TEC 10 revalorisé en fonction de la durée) -------------> +0.40% pour une duree de 15 ans ;
0,50% taux d'illiquidité (compris entre 0,2 et 0,5) +0.58% pour une duree de 20 ans ;
3,00% Prime de risque +0.64% pour une duree de 25 ans ;
Valeur actuelle de la valeur en fin de bail du bien 6,55% taux d'actualisation +0.67% pour une duree de 30 ans ; Table n° 2 +0.75% pour une duree de 50 ans.
Droit du bailleur
Droit du preneur
4 582
Montant des redevances restant à recevoir pour la durée
restant à courir 18 328 €
324 550
242 710 €
261 038 €
63 512 € Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 234 900 €/HT.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de douze mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant (superficies, montant du loyer, durée du bail, PLU, PPR, …) et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
L’évaluation est réalisée sous réserve d’un mesurage par un professionnel habilité et, en cas de discordance marquée, un nouvel avis devra être sollicité.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
11 Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional des Finances
publiques
et par délégation,
Nathalie FESTIN-PAYET
Inspectrice des Finances Publiques
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