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Déliberation - DEL 141 Annexe Cession Emprise 73 ALL Dalbret Estimation DES Domaines
Document publié le Samedi 22 novembre 2025 à 04h37 par la commune de Nérac.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 141 Annexe Cession Emprise 73 ALL Dalbret Estimation DES Domaines)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Aménagement du territoire,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de
Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde
Pôle d’évaluation domaniale de Bordeaux
24 rue François de Sourdis BP 908
33 060 BORDEAUX CEDEX
drfip33.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 57 81 66 28
Le 29/07/2025
Le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
à
Monsieur le Maire de la commune de Nérac
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Didier Grangé-Cabane
Courriel : didier.grange-cabane@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.34.06.84.63.
Responsable du service : Frédéric BRAU
Téléphone : 05 56 90 78 95
Responsable adjoint : Bruno BENEDETTO
Téléphone : 06 80 28 21 52
Réf DS : 21921266
Réf OSE : 2025-47195-03265
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Emprise de terrain communal occupée par une terrasse commerciale.
Adresse du bien : 73 Allée d’Albret
47 600 NERAC
Valeurs : 3 700 € soit 52 €/m² assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
AR Prefecture
047-214701955-20251113-DEL1412025-DE
Reçu le 18/11/2025 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Anne SEILLAN, Service juridique et affaires foncières de la commune de Nérac.
2 - DATES
de consultation : 15/01/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis : Sans objet
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sans objet
du dossier complet : 28/07/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération :
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine :
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Projet et prix envisagé :
Un commerçant occupe une partie de l’espace public (trottoir) pour son activité. Cette terrasse commerciale
occupe le domaine public par voie d’autorisation d’occupation temporaire (A.O.T.). Le repreneur du commerce
sollicite de devenir propriétaire à part entière afin de sécuriser ses investissements. L’emprise foncière en question
est adjacente à la parcelle AB 181 sur laquelle est implantée l’activité commerciale.
La commune serait favorable à cette acquisition.
Pas de négociation en cours.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
AR Prefecture
047-214701955-20251113-DEL1412025-DE
Reçu le 18/11/2025 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Nérac est une commune du Sud-Ouest de la France, située dans le département de Lot-et-Garonne. La commune
appartient à la communauté de communes ALBRET COMMUNAUTÉ. La commune est traversée par la rivière
dénommée « La Baïse ».
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Situation géographique de la commune Situation géographique du bien
L’emprise foncière se situe au centre bourg de la commune.
4.3. Références cadastrales : faisant partie du domaine public, l’emprise foncière sous expertise ne figure pas au cadastre.
4.4. Descriptif : l’emprise publique est située en angle de rue et est adjacente à la parcelle AB 181. L a contenance est approximative de 71 m².
Descriptifs
4.5. Surfaces du bâti : sans objet.
3
AR Prefecture
047-214701955-20251113-DEL1412025-DE
Reçu le 18/11/2025 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : commune de Nérac.
5.2. Conditions d’occupation : le bien sera estimé libre d’occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles : l’emprise se situe en zonage UCca, correspondant aux centres-villes anciens à caractère principal d’habitat, d’activités commerciales et de services.
Dernier règlement opposable aux tiers, date
d’approbation
PLUi Albret Communauté, approuvé le 25/09/2024
Identification du zonage au POS/PLU et le cas échéant
du sous-secteur Zones UCca
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison directe qui consiste à fixer la valeur vénale ou
locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien à
évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE MISE EN ŒUVRE
Il est arbitré au cas présent d’assimiler cette emprise foncière à une extension de la parcelle AB 181, en nature de terrain à bâtir.
8.1 Études de marché :
Sources internes et externes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
➢ Sources : recherches effectuées sur les applications internes à la DGFIP « Estimer un bien », « Base de données patrimoniales » (BNDP), croisées avec l’application GEOFONCIER DVF.
➢ Critère de recherche : la recherche porte sur des transactions de terrains à bâtir – au cours d’une période
récente (depuis avril 2022), sur la commune de Nérac.
➢ Termes de comparaison :
4
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Description
195//BK/75// NERAC LAGUILLON 26/06/2024 679 52 Terre Une parcelle de terrain à bâtir.
195//BD/86// NERAC PLAISANCE 03/07/2023 485 85 Terrain à bâtir Une parcelle de terrain à bâtir.
195//BD/82// NERAC PLAISANCE 15/02/2024 421 95 Terrain à bâtir Une parcelle de terrain à bâtir.
195//BD/85// NERAC PLAISANCE 25/01/2025 411 95 Terrain à bâtir
195//BD/103// NERAC PLAISANCE 16/04/2025 338 94 Terrain à bâtir
196//BD/96// NERAC PLAISANCE 27/04/2023 356 96 Terrain à bâtir Une parcelle de terrain à bâtir.
Moyenne 86
Médiane 94
Ref.
enregistrement Superficie
terrain (m²)
Prix total
(€)
Prix/m²
(€)
Nature de
bien
4704P01
2024P07276 35 000
4704P01
2023P09622 41 055
4704P01
2024P02671 40 185
4704P01
2025P01546 38 950 Une parcelle de terrain à bâtir formant le
lot 4 du Lotissement Plaisance.
4704P01
2025P04642 31 825 Une parcelle de terrain à bâtir formant le
lot 22 du Lotissement Plaisance.
4704P01
2023P06178 34 105
AR Prefecture
047-214701955-20251113-DEL1412025-DE
Reçu le 18/11/2025 8.2. Analyse et arbitrage du service – valeur retenue :
Il ressort de l’étude de marché un prix moyen égal à 86 €/m² (HT) et un prix médian de 94 €/m². La fourchette de
prix varie de 52 à 96 €/m².
Bien que cette acquisition sécuriserait l’activité professionnelle de la personne intéressée, l’emprise foncière dispose
d’une constructibilité restreinte, il sera donc arbitré de retenir la valeur basse de la fourchette des prix unitaires des
termes recensés, soit la valeur de 52 €/m².
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
La valeur vénale de l’emprise foncière à céder par la commune est déterminée comme suit :
Nature de la parcelle Superficie Prix unitaire Valeur vénale
Terrasse 71 m² 52 €/m² 3 692 €
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation et non
d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors
que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à la somme de 3 700 € pour la cession. Elles sont exprimées hors taxe et hors
droits.
Ces valeurs sont assorties d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession à 3 330 € sans
justification particulière.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de
précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans
nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs
groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou
une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le
prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre
l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de
droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte
authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme,
notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période
de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification
de ces dernières.
5
AR Prefecture
047-214701955-20251113-DEL1412025-DE
Reçu le 18/11/2025 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la
date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont
susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service
par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante,
de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents
administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la
protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de
votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données
concernées.
Pour le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
Par délégation,
L’évaluateur
Didier GRANGÉ-CABANE
Inspecteur des Finances Publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
AR Prefecture
047-214701955-20251113-DEL1412025-DE
Reçu le 18/11/2025