unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 50 ZAC DUBOSCOA 2 Rapport CRAC 2023

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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 50 ZAC DUBOSCOA 2 Rapport CRAC 2023 Document publié le Dimanche 1 janvier 2023 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 50 ZAC DUBOSCOA 2 Rapport CRAC 2023)Thèmes du document : Eau et assainissement, Banque, Aménagement du territoire, 1

ZAC DUBOSCOA 2

VILLEFRANQUE

Compte Rendu annuel à la collectivité

2023

Concédant : Communauté d’Agglomération Pays Basque

Concessionnaire : Société d’Equipement des Pays de l’Adour (SEPA)SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 2

SOMMAIRE

1/ RAPPEL DU CONTEXTE DE L’OPÉRATION 4

1.1Le contexte règlementaire 4

1.2Les objectifs de la ZAC DUBOSCOA 2 4

1.3Paramètres économiques 6

1.4Le programme d’équipements 6

1.5Le programme de construction 7

2.1Achèvement des travaux de viabilisation en 2021 8

2.2Achèvement des travaux du giratoire en 2022 8

2.3Avancement de l’opération au titre des dépenses au cours de l’année 2023 8

2.4Avancement de l’opération au titre de la commercialisation au cours de l’année 2023 8

2.5Détail du montant des recettes 9

2.6Les moyens de financement 10

2.7La trésorerie de l’opération 10

3/ PERSPECTIVES 11

3.1En dépenses d’investissement 11

2.8 En recettes 11

4/ ANNEXES 12SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 3

Préambule

Par délibération en date du 21 décembre 2016 et en application des articles L 300-4, L 300-5 et R 311-6-2 du code de l’urbanisme, la Communauté de Communes Nive-Adour a décidé de confier à la SEPA la concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC DUBOSCOA 2 sur le territoire de la commune de VILLEFRANQUE.

Par convention en date du 23 décembre 2016, la COLLECTIVITE a concédé à la SEPA l’aménagement de la zone d’aménagement concerté dite DUBOSCOA 2, située sur son territoire pour une durée de douze années. La concession s’achèvera donc le 23 décembre 2028.

Cet aménagement porte sur la viabilisation et l’équipement d’un ensemble foncier d’environ 10 ha situé le long de la route départementale n°137.

Au 1er janvier 2017, la création de la Communauté d’Agglomération Pays Basque a emporté la disparition de la Communauté de Communes Nive-Adour et s’est substituée de fait en tant que collectivité concédante du contrat de traité de concession pour l’aménagement de la ZAC DUBOSCOA 2.

Le CRAC au 31/12/2022 a fait l’objet d’une approbation par délibération du Conseil d’Agglomération Pays Basque lors de la séance du 9 décembre 2023.

Le présent Compte Rendu Annuel à la Collectivité (CRAC) est établi en application du traité de Concession.

Le présent document est organisé de la manière suivante :

1/ Rappel du contexte de l’opération de ZAC

2/ Présentation :

- de l’avancement de l’opération et des actions menées pendant l’année écoulée - des dépenses et recettes réalisées durant l’année écoulée

3/ Présentation des perspectives pour les années à venir tant en dépenses qu’en recettes constituant une note de conjoncture

4/ Annexes : Tableaux financiers présentant :

- un bilan global de l’opération et le plan de trésorerie jusqu’à la fin de la concession ; - les acquisitions / cessions foncières.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 4

1/ Rappel du contexte de l’opération

1.1 Le contexte règlementaire

Par délibération de son conseil communautaire en date du 19 novembre 2014, la Communauté de Communes Nive-Adour a décidé d’élaborer un projet d'aménagement et d’organiser pendant la durée de cette élaboration, une concertation, dont le bilan a été tiré par délibération du conseil communautaire en date du 14 avril 2016.

Par délibération du 24 mai 2016, le conseil communautaire a approuvé le dossier de création de la zone d’aménagement concerté « DUBOSCOA 2 » et ce, conformément aux articles L311-1 et R311-2 du code de l’urbanisme.

La Communauté de Communes Nive-Adour a conclu le 28 décembre 2016, une concession d’aménagement avec la Société d’Equipement des Pays de l’Adour (SEPA), après délibération du conseil communautaire du 21 décembre 2016 l’y autorisant.

Au 1er janvier 2017, la création de la Communauté d’Agglomération Pays basque a emporté la disparition de la Communauté de Communes Nive-Adour et s’est substituée de fait en tant que collectivité conçédante du contrat de traité de concession pour l’aménagement de la ZAC DUBOSCOA 2.

Par délibération du 15 décembre 2018, le conseil d’agglomération a approuvé le dossier de réalisation de la zone d’aménagement concerté « DUBOSCOA 2 » et ce, conformément à l’article R311-7 du code de l’urbanisme.

1.2 Les objectifs de la ZAC DUBOSCOA 2

La Communauté de Communes Nive-Adour a décidé de créer la ZAC Duboscoa 2 afin de répondre à une demande locale de nombreuses entreprises, en particulier des artisans, et soutenir une économie productive pour un développement durable de son territoire.

Cette zone sera destinée à accueillir des entreprises nouvelles ou en développement, endogènes ou exogènes, en recherche de foncier aménagé pour s’installer.

Cette ZAC prévoit donc d’accueillir de l’activité de PME/PMI, principalement des activités artisanales mais aussi des activités tertiaires, de services et des activités productives. Les îlots seront découpés en parcelles de taille variable en vue de favoriser une mixité des implantations économiques.

Son développement a été conçu par phases afin de caler au mieux l’avancement de la commercialisation aux dépenses de viabilisation ; ainsi, il a été prévu un découpage en trois phases :SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 5

• une première phase désignée « Phase 1 », correspondant à une surface d’environ 5 ha ;

• une deuxième phase désignée « Phase 2 », correspondant à une surface d’environ 2 ha ;

• une troisième phase désignée « Phase 3 », correspondant à une surface d’environ 3 ha.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 6

Lors du comité de pilotage du 20 septembre 2017, un nouveau plan masse de la ZAC (comportant une modification de la voie de desserte de la phase 3) ainsi qu’un nouveau phasage de viabilisation de la zone ont été convenus : les phases 1 et 3 ont donc été viabilisées dans le même temps afin de répondre aux différentes demandes d’implantation des entreprises.

Sur la base de ces éléments, les études de maîtrise d’œuvre de la viabilisation de la ZAC Duboscoa 2 ont été lancées : études d’avant-projet et de projet.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 7

L’organisation spatiale de la zone prend en compte la topographie naturelle du site tout en préservant les boisements existants en lisière. Toutefois, l’aménagement de la zone a nécessité des déboisements ponctuels qui ont fait l’objet au préalable d’une demande d’autorisation de défrichement, obtenue par décision préfectorale n°2019-133-001 en date du 13 mai 2019.

Le projet d’aménagement retenu suite aux études menées consiste à :

• Desservir la ZAC Duboscoa 2 en empruntant la voie d’accès à la déchèterie et le tracé du chemin rural de Duboscoa ;

• Viabiliser une vingtaine de parcelles cessibles. Le découpage des lots cessibles proposé au niveau du plan d’organisation spatiale présenté ci-après reste une proposition (issu des études Projet réalisées par l’équipe de maître d’œuvre) et sera amené à évoluer en fonction notamment de la commercialisation ;

• Créer une voirie publique interne à la zone qui permettra la desserte de l’ensemble des lots cessibles ;

• Réaliser des bassins de rétention (aériens et enterrés) dimensionnés pour recueillir les eaux pluviales sur une période de retour 50 ans (pluie de 6 heures) ;

• Conserver les espaces boisés en lisière de la zone afin de diminuer l’impact paysager du projet et offrir un environnement de qualité aux futurs usagers. Des plantations seront réalisées dans le respect des essences locales et des essences existantes sur place. Elles participeront à la qualité paysagère du site.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 8

1.3 Paramètres économiques

Le financement de l’opération est assuré par les recettes de commercialisation et d’une participation de la collectivité à hauteur de 730 000 € HT (soit 81 110 € HT pendant 9 ans).

Afin de couvrir les besoins en trésorerie de l’opération d’aménagement, du fait du décalage entre l’encaissement des recettes et les premières dépenses (acquisition du foncier, travaux de viabilisation,…), deux emprunts ont été mis en place par l’aménageur en 2019 après consultation des établissements bancaires pour un montant total de 4 millions d’euros sur une durée de 7 ans.

La mise en œuvre de cet emprunt a nécessité, compte tenu des nouveaux critères de sécurisation bancaires édictés par Bâle 3, une garantie bancaire de 80% auprès de Communauté d’Agglomération Pays Basque, garantie sans laquelle la SEPA ne pouvait obtenir cet emprunt.

1.4 Le programme d’équipements

La SEPA a procédé à la réalisation des ouvrages suivants :

• L’aménagement paysager de l’ensemble de la ZAC, hors foncier cessible ; • L’ensemble des voiries de la ZAC (circulation automobile, cheminements pour piétons) ;

• L’ensemble des réseaux nécessaires à la viabilisation des parcelles (réseaux d’eau pluviale, d’eau potable, d’eaux usées, d’électricité, génie civil télécom et fibre optique) ;

• Les bassins de régulation des débits et de traitement des eaux pluviales réalisés sous la forme de noues situées de part et d’autre des voiries et de bassins de rétention.

Enfin, la SEPA participe financièrement à la réalisation d’équipements extérieurs à la ZAC :

• Création du giratoire d’entrée de la ZAC sur la route départementale 137 par le CD64 : participation à hauteur d’un montant estimé de 96 000 € (1/3 des dépenses réalisées).

• Extension du réseau d’assainissement par la Communauté d’Agglomération Pays Basque : participation au poste de refoulement à hauteur d’un montant estimé de 40 000 €.

Au vu de l’avancée de l’opération, les dépenses liées au réseau d’assainissement ont été mobilisées en 2022, celles liées au giratoire le seront en 2024.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 9

Pour compléter avec les montants mis à jour en fonction des dépenses réalisées : • En juin 2023, la convention financière de participation pour le giratoire avalisait un montant de participation de 78 213,49 €.

1.5 Le programme de construction

Le programme prévisionnel des constructions inscrit dans le dossier de création de la ZAC prévoit la réalisation de 40 000 m² de surface de plancher développée sur une superficie totale de 10,2 hectares.

Ce programme a été précisé dans le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par délibération du Conseil d’agglomération en date du 15 décembre 2018. Il prévoit que les îlots soient découpés en parcelles de tailles variables en vue de favoriser cette mixité des implantations économiques et de créer de nouveaux emplois.

Ce découpage parcellaire sera fonction in fine des demandes des entreprises désireuses de s’installer dans la zone.

• Périmètre global de la ZAC

 Superficie totale du périmètre d'opération : environ 10,2 ha

 Superficie totale des terrains cessibles : environ 5.9 ha

 Superficie de plancher globale des terrains cessibles : environ

40 000 m²

• Décomposition prévisionnelle par tranches

 Tranche 1 :

 Superficie totale : environ 8,5 ha

 Superficie terrains cessibles : environ 4,6 ha

 Superficie de plancher des terrains cessibles : environ 30 000

m²

 Tranche 2 :

 Superficie totale : environ 1,7 ha

 Superficie terrains cessibles : environ 1,3 ha

 Superficie de plancher des terrains cessibles : environ 10 000

m²SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 10

2/ Etat d’avancement de l’opération au 31/12/2023

2.1 Achèvement des travaux de viabilisation en 2021

L’année 2021 a été marquée par l’achèvement des travaux de viabilisation de la phase 2 de la ZAC DUBOSCOA II.

L’ensemble des ouvrages a ainsi été remis (procès-verbaux des remises des ouvrages en date du 10 juin 2021).

Les transferts des contrats avec EDF (pour l’éclairage public et l’alimentation de la pompe de relevage) ont été fait au profit de la CAPB.

L’acte de rétrocession des fonciers sur lesquels ces ouvrages ont été réalisés est en cours de finalisation chez notaire.

2.2 Achèvement des travaux du giratoire en 2022

L’année 2022 a été entre autres marquée par l’achèvement des travaux de viabilisation du giratoire dans le cadre du mandat de la SEPA pour le compte de la CAPB. La réception des travaux a eu lieu le 9/08/2022 et le PV de levée de réserves a été transmis le 15/12/2022.

2.3 Avancement de l’opération au titre des dépenses au cours de l’année 2023

A présent que les travaux de viabilisation de la ZAC sont terminés, l’essentiel des dépenses concerne le paiement des frais liés à la commercialisation pour un montant de 4 035 € HT, décomposé en :

- Honoraires architecte conseil: 1 375€ HT

- Entretien espaces verts (lors de la vente des fonciers) : 2 323 €HT.

- Par ailleurs, malgré que les équipements aient été remis à la collectivité, l’aménageur a continué de recevoir (et payer) les factures d’électricité pour le fonctionnement du poste de refoulement et de l’éclairage public. Cela apparait ainsi dans les dépenses : 337 € au titre de l’année 2023 (ligne « frais de gestion et entretien du Bilan CRAC »).

Par ailleurs, les frais liés à la gestion de la concession représentent pour 2023 le montant de 70 705 € HT, constitués des postes suivants :

• Frais d’assurances : 34 € ;

• Impôts/ Taxes / Frais financiers : 28 070 € ;

• Rémunération du concessionnaire : 42 601 €.

Ainsi, pour l’année 2023, le montant des dépenses globales représentent 74 740 € HT.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 11

2.4 Avancement de l’opération au titre de la commercialisation au cours de l’année 2023

L’année 2022 a été marquée par les signatures de :

• 2 promesses synallagmatiques de vente, avec les entreprises suivantes : EVENT LIVE GROUP (lot 17a) et SOMOCAP (lot 13).

• 2 actes de vente, avec les entreprises suivantes :

o Société GOYTY (SAS MAGDO) - lot 1a

o Société IRASTORZA (SCI MUTIKOAK) – lot 5

Au cours de l’année 2023, 2 entreprises ont abandonné leur projet sur la ZAC DUBOSOCA II, du fait de la non obtention de leur financement :

o Société IRINA (SAS IRINA) – lot 12

o Société SUHARI (SARL SUHARI)- lot 8

Impliquant le remboursement de leur dépôt de garantie.

Cette année a été également marquée par la poursuite de la procédure de commercialisation avec prise en compte des demandes de prospects intéressés pour une implantation dans la ZAC Duboscoa 2.

Dans un contexte économique devenu moins favorable, malgré l’attractivité des terrains proposés à la vente, à la fin de l’année 2023, les lots 7, 8 et 12 restent en attente de pré- attribution.

A ce titre, des demandes de nouvelles entreprises intéressées pour s’implanter sur la ZAC ont été transmises par la SEPA à la CAPB.

2.5 Détail du montant des recettes

Lors de la signature des promesses synallagmatiques de vente, les acquéreurs versent un dépôt de garantie correspondant à 10% du montant du prix d’acquisition. Le complément du prix de cession des lots est encaissé au moment de la signature de l’acte de vente.

Au cours de l’année 2023, les signatures des 2 promesses et des 2 actes de vente, et le remboursement des dépôts de garanties pour abandon des 2 projets (SUHARI et IRINA) ont généré l’encaissement d’un montant total de 467 012 € HT

Conformément au traité de concession, le concédant a versé en 2023 sa participation pour équipements publics, pour un montant de 81 110 € HT.

Des produits financiers ont généré une recette de 50 656 €.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 12

2.6 Les moyens de financement

Pour rappel, la SEPA a souscrit en 2019 des emprunts à hauteur de 4 000 000 € auprès d’organismes bancaires afin de couvrir la trésorerie négative de cette opération, en attendant les recettes liées à la commercialisation des terrains cessibles :

✓ Un emprunt souscrit auprès du Crédit Coopératif sur la base des caractéristiques suivantes :

❖ Montant : 2 000 000 € ;

❖ Durée : 8 ans (dont 12 mois de phase de mobilisation des fonds) ;

❖ Conditions financières :

o Phase de mobilisation des fonds (1 an) : Euribor 3 mois + 0,65% de marge sur index ;

o Phase de remboursement (7 ans) : taux fixe de 0,95%.

❖ Exonération de commission d’engagement ;

❖ Périodicité des échéances ; trimestrielle ;

❖ Amortissement : constant.

✓ Un emprunt souscrit auprès d’Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels sur la base des caractéristiques suivantes :

❖ Montant : 2 000 000 € ;

❖ Durée : 8 ans (dont 12 mois de phase de mobilisation des fonds) ;

❖ Conditions financières :

o Phase de mobilisation des fonds (1 an) : Euribor 3 mois + 0,47% de marge sur index ;

o Phase de remboursement (7 ans) : taux fixe de 1,02%.

❖ Commission d’engagement : 0,15% du montant ;

❖ Périodicité des échéances ; trimestrielle ;

❖ Amortissement : constant.

2.7 La trésorerie de l’opération

La trésorerie de l’opération en date du 31/12/2023 est positive et s’élève à 1 725 008 € TTC.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 13

3/ Perspectives

Le présent chapitre expose les actions et réalisations pour les années 2024 à 2028.

Il définit ces éléments tant sur les facteurs ayant trait aux recettes, qu’aux dépenses.

3.1 En dépenses d’investissement

 L’année 2024 verra les dépenses liées au versement du fond de concours pour la réalisation du giratoire au droit de la RD 137 d’un montant de 78 k €.

 Certaines dépenses d’investissement pourront également être engagées dans le cadre de modifications, d’entretien et à d’éventuels travaux complémentaires.

Le montant total des dépenses et investissements pour l’année 2024 devrait s’élever à près de 242 K€ HT, principalement pour :

• 12 K€ HT de frais d’études

• 17 K€ HT d’honoraires techniques ;

• 20 K€ HT liés à des éventuels travaux liés à la modification de la délimitation de certains lots ou à des travaux complémentaires

• 78 k€ au titre du versement du Fonds de Concours pour la réalisation du Giratoire à l’entrée de la zone Duboscoa 2

• 18 K€ de frais financiers ;

• 45 K€ de rémunération du concessionnaire.

• 52 K€ de frais de gestion et divers

 Les années restantes de 2025 à 2027 sont consacrées à la fin de la commercialisation de la ZAC et ne voient que des dépenses liées principalement aux frais financiers, aux frais d’entretien des terrains et d’éventuelles modifications, et aux frais de maîtrise d’ouvrage.

 L’année 2028 sera quant à elle consacrée à la clôture de l’opération avec un travail important à mener sur le volet foncier (acquisition, cession, rétrocession au concédant) et le volet financier sur l’opération.

2.8 En recettes

Les recettes de l’opération sont de deux ordres :

• La participation du concédant à hauteur de 730 K€ HT étalé avec un versement annuel de 81,11 K€ HT de 2017 à 2025.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2023 14

• Les recettes liées à la vente des terrains.

Le prévisionnel de recettes a été réalisé au regard des contacts commerciaux, du planning prévisionnel d’implantation des entreprises attributaires d’un lot et des compromis de vente signés avec plusieurs entreprises.

Le prix de cession considéré est de 65 €/m², TVA sur marge en sus, conformément à la décision prise par les élus lors du COPIL en date du 06/02/19.

L’année 2024 verra la concrétisation de plusieurs de ventes.

A ce titre, l’année 2024 prévoira 792 K€ de recettes liées aux cessions des terrains.

L’année 2025 devrait permettre la finalisation de la commercialisation, générant une recette de

320 k€.

Le prévisionnel de recettes est ainsi proposé en l’état des connaissances au 31/12/2023.

4/ Annexes

a) Bilan global de l’opération et plan de trésorerie

b) Tableau d’acquisition/cession du foncier en 2023