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unknown - Métropole - Clermont Auvergne - DEL20190405 087
Document publié le Vendredi 5 avril 2019
Lien du pdf (unknown - Métropole - Clermont Auvergne - DEL20190405 087)
Thèmes du document : Logement, Investissement et développement économique, Industrie,
+
clermont
auvergne
métropole
E L Liberé » Égatiné + Fraternité
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Préfecture du
Puy-de-Dôme
EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBERATIONS
Séance présidée par Olivier BIANCHI Date de la convocation : 29/03/19
ACTIONS EN FAVEUR DE L'HABITAT PRIVÉ :
MISE EN PLACE D'UNE VEILLE ET OBSERVATOIRE DES COPROPRIÉTÉS
DÉLIBÉRATION N° DEL20190405_087
Commission principale : 5 Habitat
Rapporteur : - -.
Le Conseil métropolitain de la Métropole clermontoise s'est réuni le 5 avril 2019 à 08 H 15 Avenue de l'Union Soviétique à Clermont-Ferrand.
Conseiller(e)s présent(e)s :
Olivier BIANCHI, Bertrand PASCIUTO, Roger GARDES, Pierre RIOL, Hervé PRONONCE, Didier LAVILLE, Jean-Marc MORVAN, François RAGE, Christine DULAC-ROUGERIE, Odile VIGNAL, Cyril CINEUX, Isabelle LAVEST, Laurent GILLIET, Alain DUMEIL, Michel BEYSSI, Laurent MASSELOT, René DARTEYRE, Michel SABRE, Jean ALBISETTI, Henri GISSELBRECHT, Laurent GANET, Laurent BRUNMUROL, Martine BELLEROSE, Marianne SIMEON, Aline FAYE, Nadia FORTE-VIGIER, Jocelyne CHALUS, Jacqueline BOLIS, Marie-José TROTE, Pierre BORDES, Julie DUVERT, Michel LACROIX, Chantal LAVAL, Annie LEVET, Didier MULLER, Cécile AUDET, Saïd BARA, Grégory BERNARD, Valérie BERNARD, Marion CANALES, Sondès EL HAFIDHI, Pascal GUITTARD, Françoise NOUHEN, Simon POURRET, Dominique ADENOT, Géraldine BASTIEN, Jean-Pierre BRENAS, Édith CANDELIER, Nadia GUERMIT-MAFFRE, Christiane JALICON, Nicolas BONNET, Dominique ROGUE-SALLARD, Pierre MIQUEL, Jérôme GODARD, Florent NARANJO, Gérard BOHNER, Jean- Christophe CERVANTÈS, Magali GALLAIS, Nicole PRIEUX, Sylviane TARDIEU, Claire JOYEUX, Monique POUILLE, Michel RENAUD, Sylvie DI NALLO, Danielle MISIC, Martine MICHEL, Véronique PRIEUR, Blandine GALLIOT, Martine FAUCHER, Michel MIRAND, Chantal LELIÈVRE, Claude PRACROS, Agnès DESEMARD
Conseiller(e)s ayant donné pouvoir :
Louis GISCARD D'ESTAING pouvoir à Jean-Marc MORVAN
René VINZIO pouvoir à Martine FAUCHER
Marcel ALEDO pouvoir à Hervé PRONONCE
Flavien NEUVY pouvoir à Jocelyne CHALUS
François SAINT-ANDRÉ pouvoir à Dominique ROGUE-SALLARD
Jérôme AUSLENDER pouvoir à Cécile AUDET
Philippe BOHELAY pouvoir à Didier MULLER
Dominique BRIAT pouvoir à Pascal GUITTARD
Jean-Pierre LAVIGNE pouvoir à Christiane JALICON
Patricia GUILHOT pouvoir à Florent NARANJO
Marie-Jeanne RAYNAL pouvoir à Danielle MISIC
Conseiller(e)s excusé(e)s :
François BARRIÈRE, Anne FAUROT, Antoine RECHAGNEUX, Olivier ARNAL, Grégory LÉPÉE
N° DEL20190405_087
1/23
Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732
CLERMONT AUVERGNE MÉTROPOLE
CONSEIL MÉTROPOLITAIN DU 5 AVRIL 2019 À 08 H 15
Conseillers en
exercice :
89
Conseillers
présents :
73
Conseillers
représentés :
11
Total votants :
84 CLERMONT AUVERGNE MÉTROPOLE
COMMISSION HABITAT, SOLIDARITÉ TERRITORIALE, POLITIQUE DE LA VILLE, AIRES D'ACCUEIL du 12 mars 2019
BUREAU du 22 mars 2019
CONSEIL MÉTROPOLITAIN du 5 avril 2019
Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732
Christine HARRAULT
ACTIONS EN FAVEUR DE L'HABITAT PRIVÉ :
MISE EN PLACE D'UNE VEILLE ET OBSERVATOIRE DES COPROPRIÉTÉS
Contexte
Clermont Auvergne Métropole mène depuis 2002 une politique de l'habitat volontariste sur l’ensemble de son territoire, traduite au sein d’un Programme Local de l’Habitat (PLH) 2014-2019.
Pilote des politiques publiques liées à l’habitat, la Métropole inscrit son action par un développement équilibré de l’habitat, un engagement en faveur d’un habitat abordable et durable et la solidarité envers les plus fragiles. Le PLH 2014-2019 précise la stratégie métropolitaine en confortant la gouvernance de la métropole, propose de développer le partenariat et l’innovation et valorise ses actions auprès du grand public et de ses partenaires.
Depuis le 1er janvier 2015, Clermont Auvergne Métropole a pris la Délégation des Aides à la Pierre de l’État pour le parc public et privé. Cela permet de renforcer la synergie pour mettre en œuvre la production et l’amélioration des logements sur le territoire de la Métropole, et les actions sur le peuplement, en complémentarité avec les compétences économie, transport, aménagement urbain et politique foncière.
Dispositifs opérationnels en cours pour le parc privé
L'intervention sur l’amélioration du parc privé se traduit par le développement de deux dispositifs opérationnels qui couvrent toutes les catégories de ménages :
les ménages les plus modestes [dont les revenus sont au-dessous des plafonds fixés par l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (Anah)] sont concernés par le Programme d’Intérêt Général (PIG) qui, sur la période 2016-2021, répond aux besoins suivants :
- la lutte contre l’habitat indigne
- l’amélioration de l’efficacité énergétique en appui au programme national « Habiter Mieux »
- la réduction de la vacance structurelle.
les ménages, dont les revenus sont au-dessus des plafonds Anah, bénéficient depuis le 1er janvier 2018 des services d’une plateforme de la rénovation énergétique RENOVER+demain. Elle a pour vocation de promouvoir la rénovation énergétique du parc de logements privés en proposant un accompagnement gratuit pour les particuliers. Dispositif expérimental, RENOVER+demain préfigure le service public de la rénovation énergétique.
Le rôle du parc privé est au cœur des réflexions actuelles de la Métropole en matière d’habitat et les politiques développées doivent s’appuyer sur des outils techniques et financiers diversifiés d'aide à la prévention des phénomènes de dégradation et à l'amélioration de l'habitat qu’il soit individuel ou collectif.
Les outils développés actuellement (PIG et RENOVER+demain) ont majoritairement concernés l’habitat individuel.
Propositions pour le parc de logements collectifs privés
La prévention et le traitement du parc collectif privé nécessitent une connaissance, une expertise et un partenariat qui sont à construire. La nécessité d’une stratégie vis-à-vis des copropriétés a été identifiée dans le cadre du bilan à mi-parcours du Programme Local de l’Habitat.
La qualité du parc collectif privé pose question et l'état des connaissances est imparfait. Thématique complexe et plurielle, la problématique du parc collectif mêle des questions juridiques, urbaines, sociales, d’ingénierie et de bâti.
N° DEL20190405_087
2/23
Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 Face à la multiplicité des propriétaires et des gestionnaires, il est difficile d’appréhender la situation de ce parc qui est caractérisé par une forte présence de locataires (2/3 des occupants). Une part non négligeable est potentiellement un « parc social de fait », cette expression désignant les segments du marché du logement spécialisés dans l’accueil de familles modestes à très modestes.
En outre, une forte pression réglementaire pèse sur les copropriétés, différant ou limitant le passage à l’acte de projets d’amélioration, difficultés auxquelles s’ajoute l’obsolescence des bâtiments, notamment d’un point de vue thermique, avec une forte prévalence des étiquettes E, F et G dans les Diagnostics de Performance Énergétique (DPE).
Par conséquent, l'enjeu majeur pour les prochaines années est la connaissance fine du parc privé collectif qui permettra d’ajuster les politiques publiques par une approche ciblée, territorialisée et planifiée. La Métropole souhaite donc se doter d'un outil de Veille et Observation des Copropriétés (VOC), premier élément de réponse locale au plan national Initiative Copropriétés, en faveur du redressement des copropriétés. Pour mémoire, le dispositif des VOC, instauré par l’Anah en 2015, est consécutif au rapport Braye, sur le renforcement de l’action publique en faveur des copropriétés fragiles et dégradées.
La VOC métropolitaine sera le premier maillon d’une stratégie locale, partagée et dédiée aux copropriétés.
D’un point de vue opérationnel, la VOC a une triple ambition :
identifier à la parcelle et qualifier précisément la composition du parc collectif privé. Cette connaissance permettra d’ajuster les interventions nécessaires en lien avec les dispositifs spécifiques proposés par l’Anah.
anticiper les phénomènes de dégradation de ce parc, de façon à éviter les décrochages mettant en péril la gestion globale et la place de ces copropriétés au sein du marché local. Une analyse individuelle pourra déboucher sur un diagnostic approfondi de la gestion et/ou du bâti.
coordonner le partenariat et l’implication de chaque acteur et éventuellement accompagner les copropriétés volontaires, notamment énergivores, souvent confrontées à un manque d’expertise (technique, juridique et financière) dans le pilotage du projet.
La construction de la VOC s’appuiera sur un socle de données existantes (fichiers fiscaux locaux, données des valeurs foncières, Registre National des Copropriétés, procédures administratives…) exigées par l’Anah et complétées par des éléments de contexte local (étude multicritères NPNRU, étude pré-opérationnelle du PIG, pré- repérage de l’Agence d’urbanisme…). Outil pérenne, la VOC sera actualisée annuellement et les indicateurs d’évolution issus de cette base seront testés et corrélés au marché local de l’habitat.
La maîtrise d’ouvrage de la VOC sera assurée par Clermont Auvergne Métropole qui va s’appuyer sur son prestataire pour le PIG. Elle sera développée sur l’ensemble du territoire métropolitain. La démarche s’inscrit dans le cadre du marché à bon de commande du PIG, et par conséquent, ne générera pas de coûts supplémentaires pour la période 2019-2021.
Le concours financier de l'Anah sera sollicité pour la mise en place de cet outil en 2019, et pendant 3 ans, conformément aux dispositions de la délibération de l’Anah en date du 25 novembre 2015. Une demande de subvention sera faite en ce sens, auprès de l’Anah à hauteur de 20.000 € par an et pour trois ans (60.000 € au total).
Le rapport de présentation-descriptif de la VOC, support de la demande de subvention, est joint en annexe de la présente délibération.
Les crédits nécessaires sont inscrits au budget 2019 sur la ligne HAB1-555-611-HABO-PIG.
Le Conseil métropolitain, après en avoir délibéré, décide à l'unanimité :
d'approuver la mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC) sur le territoire métropolitain,
de solliciter les financements de l'Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat (Anah) pour les années 2019, 2020 et 2021,
d'autoriser le Président, ou son représentant, à signer la demande de subvention auprès de l'Anah jointe en annexe et la convention opérationnelle qui en découlera, ainsi que tout autre document relatif à l'exécution de la présente délibération.
N° DEL20190405_087
3/23
Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 TOTAL VOTANTS : 84 = 73 Conseillers Présents + 11 Représentés - 0 Non participation
TOTAL DES VOIX EXPRIMÉES : 84 = Pour : 84 + Contre : 0
Abstention : 0
Pour ampliation certifiée conforme,
Le Président,
Pour le Président et par délégation
La Vice-Présidente
Odile VIGNAL
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 VEILLE ET OBSERVATION DES
COPROPRIETES
+
clermont
auvergne
métropole
Agence
nationale anah
de l'habitat
PRESENTATION DU TERRITOIRE
la Métropole
les orientations du Programme Local de l'Habitat
les actions en direction du parc privé
OBJECTIFS DE LA DEMARCHE
STRUCTURATION D'UNE VEILLE ET OBSERVATION DES
COPROPRIETES
GOUVERNANCE ET FINANCEMENTS
ANNEXES
N° DEL20190405_087
5/23
Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 La Métropole clermontoise PRÉSENTATION DU TERRITOIRE
fortement engagée dans
l'amélioration de l'habitat
privé souhaite cibler ses
actions futures en direction
des copropriétés.
Le présent document a pour
objectif de présenter un état
des lieux et d'identifier les
besoins d'observations pour la
mise en œuvre d'une politique
locale pertinente.
Clermont Auvergne Métropole,
maître d'ouvrage de la Veille
et Observation des
Copropriétés (VOC) sollicite les
financements de l'Agence
nationale de l'habitat (Anah).
Ke FE l
D 4%
Clermont:Féfrénd Î à ; Vs | P mu RE: “ ee TN Fe {
# æ É
Pa à | C D 4
| n a «
LR
Le territoire
= 290 000 habitants
= Superficie: 300.62 km2
= 35 000 étudiants
= 3000 chercheurs public et privé
# 156000 emplois
m 14000 entreprises . Micheln, leader mondial du pneumatique est Le
premier emoloyeur de la région Rhône-Alpes
= Le plus grand Festival international du Court métrage
m Le Zénith et la Grande Halle d'Auvergne
= | Grand site de France, le volcan du Puy-de-Dôme
m Une Scène nationale
= L'Orchestre d'Auvergne
= | salle de concert conventionnée Musiques Actuelles (SMAC)
* clermont Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC] : note d'intention (V6 2019/01/11) auvergne métropole
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 Clermont Auvergne Métropole
doit mettre en œuvre les
nouvelles dispositions issues des
lois LAMY, ALUR et Egalité et
Citoyenneté, dans un souci de
cohérence, d'optimisation de
l'articulation entre dispositifs et
dans le cadre d’un partenariat
approprié et concerté.
La Métropole
Clermont Auvergne Métropole regroupe 21 communes. Avec une
population de 283 680 habitants, elle représente 46% des habitants
et 2/3 des emplois du département du Puy-de-Dôme.
Depuis plus de 15 ans maintenant, l’agglomération œuvre pour le
développement des solidarités territoriales et sociales. C’est dans la
pratique quotidienne, au travers des politiques de logement, de
développement économique, de transport, de services de proximité
ou encore de sport et de culture que se mesure la mise en œuvre
effective de ces solidarités.
Depuis le 1er janvier 2018, la Métropole a succédé à une
Communauté Urbaine, elle-même constituée en Communauté
d'Agglomération de 1999 à 2016.
Les récentes réformes marquent une nouvelle étape pour la
Métropole avec de nouvelles compétences et une stratégie affirmée
avec le transfert de nouvelles compétences, dont notamment le
Fonds de Solidarité Logement prévu au 1” janvier 2019 (FSL).
Par ailleurs, la politique de l'habitat s'inscrit dans un contexte de forte
évolution législative depuis 2014 qui positionne désormais la
Métropole comme chef de file :
* de la politique de la ville (contrat de ville)
* du renouvellement urbain (NPRÜ) avec trois quartiers
sélectionnés d'intérêt national (Saint-Jacques, La Gauthière et les
Vergnes), tous situés à Clermont-Ferrand ;
* des aides à la pierre, avec une délégation de type 2, depuis
2015. Clermont Auvergne Métropole assure ainsi la compétence de
l'équilibre social de l'habitat.
+ de la stratégie de peuplement (Conférence Intercommunale du
Logement-CIL notamment). La CIL lancée en novembre 2017 a permis
d'élaborer, à travers des groupes de travail, un diagnostic qui permet
d'appréhender les grands déséquilibres de peuplement à l'échelle
de la Métropole.
* clermont Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC]) : note d'intention (V6 2019/01/11) auvergne métropole
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 Ce qu'il faut retenir :
- Le parc de logements représente
environ 155 000 logements dont 136
365 résidences principales ;
Des locataires sociaux légèrement
plus représentés qu'au niveau
national (22%) et occupent 30 000
logements du parc public
- 47% de propriétaires occupants (soit
64 000 logements, majoritairement
des maisons à 70%),
- 35% de locataires privés (47 000
logements, majoritairement des
appartements à 87%)
statut d'occupation selon formes d'habitat
2010
60000
50000
20000 2 Locataires
30000 a Propriétaires
20909
10109
û
habitat individuel habitat collectif
+
clermont auvergne
métropole
Les orientations du Programme Local de l'Habitat
Le Programme Local de l'Habitat (PLH) de Clermont Auvergne
Métropole qui couvre La période 2014-2019 fixe un programme
d'actions prioritaires, en cohérence avec le Schéma de cohérence
territoriale (SCOT).
Il définit des objectifs ambitieux de production à hauteur de 15 254
logements dont 20% de logements sociaux.
Depuis le début du PLH, la construction de logements s'établit en
moyenne à 1 700 unités par an, soit 650 unités de moins que les
objectifs du PLH (72 % de l'objectif).
L'évaluation à mi-parcours du PLH de Clermont Auvergne Métropole
lancée en juillet 2017, a permis d'ajuster les orientations de la
politique habitat en lien avec son statut de Métropole et la mise à
jour de son programme d’actions. Le projet d'actualisation du PLH se
décline en 4 orientations :
e Une métropole pilote de l'habitat qui conforte sa gouvernance,
développe le partenariat et l'innovation et valorise ses actions
auprès du grand public et des partenaires.
e Une métropole qui promeut un développement territorial et un
habitat équilibré à travers le pilotage d’une stratégie
métropolitaine du peuplement, la promotion d’une politique de
la ville volontariste et dynamique, la mise en œuvre d’un NPRU
ambitieux.
e Une métropole qui s'engage en faveur d’un habitat abordable
et durable par le soutien d’une offre de logements suffisante,
diversifiée et équilibrée, la requalification du parc privé existant,
et la définition d’une stratégie foncière métropolitaine.
e Une métropole qui soutient un habitat solidaire afin de
favoriser le parcours résidentiel des ménages les plus fragiles,
mal logés, défavorisés ou présentant des difficultés particulières,
en lien avec le droit au logement effectif.
Le PLH de Clermont Auvergne Métropole affirme la nécessité d’une intervention publique sur le parc privé. Deux constats se dégagent :
- le parc locatif (privé et public) est majoritaire au sein des résidences principales avec un parc locatif privé « social de fait »
composé de ménages aussi modestes que dans le parc locatif social.
- une accession à la propriété de plus en plus difficile, y compris pour
la classe moyenne.
L'observation des statistiques sur le parc de logements amène au
constat suivant : les deux catégories prédominantes sont les
propriétaires occupants de maisons en couronne et les locataires
d'appartements en centre urbain.
Le parc privé de forme collective concerne très majoritairement
l'habitat locatif, tandis que les maisons individuelles sont occupées
très majoritairement par leurs propriétaires.
Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC) : note d'intention (V6 2019/01/11)
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 Nombre
de
logements
Typologie du parc de résidences principales selon
ls date de construction
1C00C
1h)0
Sa= AC
10090 :
8
o
à
avan:
1949
2975
-1982
“082
-19R89
2390
-200C
aarès
2000
avar.
1940
2975
-1982
2382
-1985
2y£0
-Z00C
a2rès
2000
Apparlernent
+
métropole
L'augmentation du parc locatif est essentiellement due à la
progression du parc social, le parc locatif privé n’augmentant que très
faiblement.
La production d'une offre de logement suffisante, diversifiée,
équilibrée est un point d'ancrage fort et doit répondre aux besoins
des ménages.
Porte d'entrée du territoire pour les nouveaux ménages, le parc
locatif privé doit pouvoir se développer, se renouveler (amélioration
de la qualité et du niveau de confort) et se diversifier en termes de
prix et de typologies.
Le rôle du parc privé est au cœur des réflexions actuelles de la
Métropole en matière d'habitat, et les politiques développées en ce
sens préconisent des outils techniques et financiers diversifiés
d'aide à l'amélioration de l'habitat.
Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC] : note d'intention (V6 2019/01/11)
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 Le PIG actuel qui couvre la période
2016-2021 et doit répondre aux
enjeux suivants :
- lutter contre l'habitat indigne,
- améliorer l'efficacité énergétique
du parc privé,
- réduire la vacance structurelle,
- soutenir les copropriétés fragiles
et/ou potentiellement énergivores.
Rénover *
Les actions en direction du parc privé
Le Programme d'intérêt général (PIG)
Depuis 2011, l'intervention sur le parc privé s'est traduite par la mise
en place d'un Programme d'intérêt Général (PIG), dispositif le plus
pertinent pour répondre aux besoins d'amélioration du parc privé. Il
s'adresse aux ménages les plus modestes.
En regroupant ces quatre axes de travail dans une seule et même
opération Clermont Auvergne Métropole se dote d’un outil puissant
et optimisé capable de couvrir la totalité des problématiques
actuelles du parc privé des 21 communes de la Métropole.
En 2017, le PIG a permis à 250 propriétaires et locataires du parc
privé de bénéficier, sous conditions d'éligibilité (plafonds de ressource
fixés par l'ANAH), d'aides techniques et financières en vue d'améliorer
la qualité de leur logement. Les projets aidés concernent la
rénovation énergétique, l'adaptation du logement et le traitement de
l'habitat indigne.
La Plateforme territoriale de rénovation énergétique de l’habitat
privé
Pour les ménages dont les ressources se situent au-dessus des
plafonds fixés par l'ANAH, la Métropole a mis en place en 2018, un
outil expérimental de service gratuit de la rénovation énergétique,
qui propose conseils et accompagnement pour les projets
RENOVER+. L'ambition de cette expérimentation soutenue par
l'ADEME et la Région Auvergne Rhône Alpes est de traiter 600
logements sur 3 ans et d'initier un modèle économique de rénovation
énergétique.
Une connaissance partielle du parc privé et un partenariat qui doit
être conforté
A ce stade, les outils de traitement et d'accompagnement mis en
place par la Métropole sont dédiés à l'habitat individuel.
Cependant la qualité du parc collectif pose question et l'état des
connaissances est imparfait. Face à la multiplicité des propriétaires et
des gestionnaires, il est difficile d'appréhender la situation de ce parc
que ce soit sous l'angle physique du bâti ou des conditions socio-
économiques des occupants.
Par conséquent, l'enjeu majeur pour les prochaines années est la
connaissance et l’observation du parc privé, notamment collectif,
qui permettra d'ajuster les politiques publiques et de cibler les
actions prioritaires. La Métropole souhaite donc se doter d'un outil
de Veille et Observation des Copropriétés (VOC) de son territoire.
* clermont Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC] : note d'intention (V6 2019/01/11) auvergne métropole
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 +
clermont auvergne
métropole
L'amélioration les données sur l'ensemble du territoire avec la mise
place d'outils de veille et d'identification des problématiques
existantes constituera un atout permettant de détecter des situations
de fragilité.
La VOC, à travers ses instances et groupes de travail sera le lieu
privilégié d'échanges entre les acteurs immobiliers privés et les
communes de la Métropole. Des partenariats avec notamment des
fédérations professionnelles (gestionnaires de copropriétés,
entreprises du bâtiment...) doivent être confortés dans le cadre d'une
approche globale et d'une vision partagée du parc privé.
Le périmètre de la VOC couvrira l'ensemble du territoire de
Clermont Auvergne Métropole.
Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC) : note d'intention (V6 2019/01/11)
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 Les sources de connaissance du
parc collectif privé se
composent :
- d’une étude pré opérationnelle
du PIG
- d’un pré repérage des
copropriétés de la Métropole
issue d'une étude statistique
DREAL/ANAH et objet d'une
analyse de l'Agence d'Urbanisme
Clermont Métropole.
- d’un diagnostic multi critères de
10 copropriétés des quartiers
NPNRU
OBJECTIF DE LA DEMARCHE
En investissant cette nouvelle thématique, Clermont Auvergne
Métropole souhaite mettre en place les outils qui lui permettront de
repérer et de qualifier efficacement les copropriétés du territoire.
La mise en place d'un outil de veille doit permettre :
- D'identifier à la parcelle les copropriétés du territoire
métropolitain,
- De qualifier ses copropriétés,
- De suivre leur évolution année après année,
- D'intégrer le parc privé dans la réflexion sur l'équilibre social et
les enjeux de peuplement.
Identifié dans le cadre du PLH, le besoin d'accompagnement de
certaines copropriétés de la Métropole a été confirmé par le
diagnostic préalable à la mise en place du PIG métropolitain. Trois
volets d'intervention sont préconisés au sein de la convention PIG
signée en juin 2016 avec l’État et l'ANAH :
- La mise en place d’une veille permettant d'observer les copropriétés dans leur ensemble et de repérer l’évolution des
plus fragiles,
- Le traitement de copropriétés dégradées ou en voie de fragilisation,
- l'accompagnement de copropriétés énergivores réparties sur l’ensemble du territoire métropolitain.
Sur le territoire de la Métropole, on dénombre environ 4137
copropriétés (source : Fichier foncier MAJIC) dont 1776
enregistrées au Registre National des Copropriétés au 30 juin 2018.
Toutes les copropriétés et quelque soit le nombre de lots devront
être immatriculées au 31 décembre 2018.
A ce jour, Clermont Auvergne Métropole dispose de données
statistiques et d'études plus fines qui constituent une base de
connaissance partielle. Le constat fait ressortir des situations de
fragilité mais la pertinence des réponses apportées doit être éclairée
par leur objectivation.
Étude pré opérationnelle du PIG
Dans le cadre des études pré-opérationnelles du PIG en 2014, un
travail de repérage et de cartographie a été réalisé par l'OPHIS et FS
Conseil. En lien avec les communes. || a pu être, ainsi, identifié une
trentaine de bâtiments sur 9 communes ainsi qu'une quarantaine de copropriétés sur Clermont-Ferrand.
26 copropriétés ont été repérées sur site et ont donné lieu à une fiche par copropriété (voir annexe).
Parmi ces 26 immeubles, 14 ont été choisis pour réaliser un audit
flash (rencontre du gestionnaire de la copropriété et contacts auprès
des services sociaux).
* clermont Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC]) : note d'intention (V6 2019/01/11) auvergne métropole
N° DEL20190405_087
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 B. Copropnétés à surveiller
C. Copropriétés potentiellement vulnérables
D. Coproprétés potentiellement fragiles
Les critères de choix ont porté sur :
* La suspicion de copropriétés énergivores,
* La suspicion de logements indécents/indignes,
* Des problématiques sociales pré-repérées lors de visite de
terrain.
Les syndics gestionnaires ont été rencontrés afin de disposer
d'éléments sur :
e la copropriété de façon générale : année de construction,
superficie des lots, existence d'un règlement de copropriété, les
travaux réalisés depuis 5 ans, les procédures en cours s'il y a lieu,
e l'occupation de la copropriété : nombre de propriétaires
occupants, nombre de locataires, rotation, vacance, montant des
loyers ou des transactions, rythme des ventes,
e la gestion de la copropriété : situation financière de la
copropriété (fonds de roulement, évolution des dépenses : eau,
électricité, chauffage...), les impayés, les assemblées générales
(tenue, les résolutions prises..),
e le conseil syndical : composition, organisation, implication,
relations avec le syndic,
e les projets,
e les freins et les leviers à l’entretien de l'immeuble.
6 copropriétés de moins de 20 logements (dont une avec 18
logements et 14 commerces), 4 copropriétés entre 60 et 100
logements et 4 copropriétés de plus de 100 logements ont fait l'objet
d'un audit flash (voir annexe).
L'étude pré-opérationnelle a mis en évidence des problématiques de
copropriétés en difficulté ou pour le moins, fragiles.
Pré repérage ANAH
Cette analyse statistique est issue des fichiers infra-communaux
d'aide au repérage des copropriétés fragiles de l’'ANAH 2012,
établis à partir des sources FILOCOM (fichier des logements par
commune) construites par la Direction des Finances Publiques.
L'analyse prend en compte l’état général du bâti, la situation socio-
économique des occupants et la vacance de longue durée; mais
n'intègre aucune information sur la gestion des copropriétés, leur
situation financière, leur état thermique, les niveaux de loyer ou prix
de vente.
La définition retenue par l'ANAH est différente de la notion juridique
de copropriété car elle intègre des immeubles appartenant à un seul
propriétaire (concerne un nombre important de petites copropriétés
et de résidences étudiantes).
* clermont Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC) : note d'intention (V6 2019/01/11) auvergne métropole
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Cet outil opère un classement indiquant le niveau de fragilité des
copropriétés avec notamment comme seuil d'alerte :
- Les copropriétés en classe «C» sont considérées comme « potentiellement vulnérables » ;
- Les copropriétés en classe «D» sont considérées comme
« potentiellement fragiles ».
Taille des copropriétés classées « D » à l'échelle de
Clermont communauté (582)
18 135 Critères de difficulté pris en compte dans le classement ANAH
Bt Entre 2 et 11 logements
M Entre 12 et 25 logements
= 1-11 | & |
L _ >)
Taux de RE bi Entre 26 et 50 logements |ménages sous | ‘ ue | CETTE | médiocre Vacance de Fe ru
RULES ALL a longue durée y & ‘ ‘ _ ns (bete TL Er rt) ent tE1P (superiewe AL HEAR SE
FL TE LL) munie MALE 2 nb
Ps Bi Entre 101 et 199 logements
ET Qu
M Entre 51 et 100 logements
RETT 2-01 |
HAL O1 ESC)
| Taux de familles
| nombreuses | sos
Bi + de 200 logements
Il s'agit d'une approche purement statistique, ne permettant pas un
diagnostic à l'adresse, néanmoins ce repérage permet de dégager
des tendances qui seront affinées au sein de la VOC.
Diagnostic multicritères dans le cadre du NPNRU
Sur le territoire de l'agglomération clermontoise, trois quartiers d'intérêt national ont été identifiés dans l'arrêté du 29 avril 2015
relatif à la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville
présentant les dysfonctionnements urbains les plus importants et
visés en priorité par le nouveau programme national de
renouvellement urbain. Il s’agit des Vergnes, de la Gauthière et de
La Gauthière, ” Saint-Jacques Nord, situés sur la commune de Clermont-Ferrand. Pen) Les quartiers des Vergnes et de la Gauthière ont bénéficié d’un regard particulier sur le patrimoine des copropriétés grâce à un diagnostic
ÉD, EnMemE multi critères.
é Une étude spécifique, confiée au bureau d'étude Citémétrie, a été + Lémirgaonns mur vase hribétat
LE 14 NOVEMBRE, DE 18H00 à 20H00
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lancée en 2017 sur deux des trois sites - La Gauthière et les Vergnes -
territoires comportant des copropriétés. Ces immeubles représentent
un volume global d'environ 700 logements, soit 25 % de l'ensemble
de l'offre de logements sur les deux quartiers, témoignant de la
prégnance de la thématique « copropriété » qui les caractérise.
Sous la forme d'un diagnostic critères (cf : annexe 1) l'analyse a porté
sur les aspects :
- Juridiques,
- Urbains,
Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC] : note d'intention (V6 2019/01/11)
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- Fonciers,
- Immobiliers,
- De gestion,
- De stratégie patrimoniale,
- Socio-économique des occupants,
- Techniques.
L'étude achevée en juillet 2018 a livré une vision de la situation des
copropriétés et de leurs occupants pour chacun des sites
concernés.
La convention NPNRU devant être signée au 1er trimestre 2019, le
volet copropriété du projet va préalablement faire l'objet de
complément de diagnostic afin de calibrer précisément les sorties
opérationnelles pour les 10 copropriétés concernées.
Pour ce qui concerne le territoire hors NPNRU, la poursuite des
repérages et des diagnostics de copropriété est prévue au sein de la
convention du PIG. Le bureau d'étude URBANIS, prestataire de
l'animation du PIG en charge du volet copropriété du PIG, doit
proposer des actions ciblées qui seront traitées à l'issue des premiers
constats de la VOC (2e semestre 2019) :
- Diagnostics approfondis de 6 à 8 copropriétés fragiles : ils
concerneront soit des copropriétés déjà identifiées dans l'étude pré-
opérationnelle, soit de nouvelles copropriétés identifiées dans le
cadre de l'animation du PIG avec un dispositif d'accompagnement
spécifique si nécessaire,
- Accompagnement de 16 copropriétés énergivores dans le cadre
de leurs travaux de réhabilitation.
La VOC adossée à l'ensemble de ces études constituera un corpus
de réflexion qui va alimenter les orientations politiques et actions
qui seront engagées en faveur du traitement des copropriétés.
Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC) : note d'intention (V6 2019/01/11)
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 4732 L'outil permettra l'édition de quatre
rendus :
Des fiches copropriétés qui résument en
une page les principaux indicateurs de
chaque copropriété. Elles présentent les
différentes notations des indices et des
indicateurs qui la composent ainsi qu’une
carte à la section cadastrale permettant
d'apprécier l’environnement de la
copropriété.
Un atlas de cartes permettant de
représenter, à la section, l'indice
synthétique de vulnérabilité des
copropriétés de chaque section
cadastrale.
Un tableau Excel présente les données
brutes qui ont permis la constitution des
fiches copropriétés et de l’atlas. Il permet
ainsi des traitements complémentaires.
Des fiches communales qui résument les
données des copropriétés agrégées à la
commune. Elle permet notamment de
mieux calibrer les seuils modifiables des
différents indices et indicateurs
proposés.
+
clermont auvergne
métropole
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STRUCTURATION D'UNE DEMARCHE DE VEILLE ET
D'OBSERVATION
Calendrier prévisionnel de conception et de mise en œuvre de
l'outil
Conception technique de l'outil en partenariat : 2 mois
Phase de recueil des données : 1 mois
Analyse et traitement des données, consolidation de la VOC : 1 mois
Présentation de la VOC aux partenaires : après validation
L'actualisation annuelle des données sera réalisée au 4°” trimestre
de chaque année.
Structuration de l’outil, contenu, circuits de recueil et
de transmission des données
Structuration de l'outil
Un outil ad hoc d'observation des copropriétés sera développé pour
l'animation de la VOC de Clermont Auvergne Métropole. Pour cela
la collectivité s’adjoindra les compétences d’un bureau d’étude
spécialisé afin d'élaborer l'outil et d’en assurer le suivi.
A terme, cet outil aura vocation a être intégré dans un observatoire
de l'habitat à l'échelle de la Métropole.
Objectifs de l'outil d'observation
L'observatoire des copropriétés de Clermont Auvergne Métropole
s'inscrit dans la politique globale d'observation du territoire en
apportant un regard spécifique sur l'habitat collectif privé et plus particulièrement celui en copropriété.
Il s'inscrit également dans la durée. Il doit permettre non seulement
de bien cerner l’état du parc à un instant T mais il doit aussi observer
les évolutions de ce parc sur des phases longues. L'outil doit donc être
créer en intégrant des données fiables, facilement ré-actualisables et
pérennes dans le temps. Son organisation comme sa gouvernance
permettra cette inscription dans la durée.
Le socle de base de l'observation doit permettre une connaissance
fine de chaque copropriété tout en permettant des analyses macro à
l'échelle de quartiers ou du territoire métropolitain. Un
repérage/regard spécifique devra être porté sur les immeubles les
plus en difficulté mais aussi sur ceux dont les indicateurs laissent
présager un phénomène de dégradation.
Enfin la VOC de Clermont Auvergne Métropole doit permettre
d'informer et de sensibiliser les élus et les acteurs du logement.
L'outil devra permettre des analyses et la production de notes et de
rapports facilitant la compréhension des phénomènes de fragilisation
des copropriétés de la Métropole.
Mise en place d'une Veille et Observation des Copropriétés (VOC] : note d'intention (V6 2019/01/11)
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Une base de données fiable, socle solide de l'observatoire
L'observatoire permettra de suivre, d'analyser et de comprendre les
indicateurs de veille des copropriétés. Cela permettra d'objectiver les
fragilités de gestion ou de fonctionnement des copropriétés, de
détecter tout écart anormal aux indicateurs moyens et de jauger le
besoin réel d'accompagnement.
Il permettra un pré-repérage des copropriétés en situation de
vulnérabilité grâce à l'exploitation de données issues de différentes
sources :
Les 5 fichiers MAIJIC (Mise à jour des informations cadastrales)
standards :
Ÿ Le fichier des propriétés bâties
Ÿ_Le fichier de correspondance lots et locaux
“_Le fichier des propriétés non bâties
“_Le fichier des propriétés divisées en lots
Ÿ_Le fichier des propriétaires
Le fichier des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) pour les 5
dernières années
Le registre national des copropriétés
Les données INSEE :
Ÿ Données carroyées
“ Base permanente des équipements
Les données issues de l'Observatoire local des loyers
Les données issues du Fonds de Solidarité Logement
Un indice global de vulnérabilité permettra d'apprécier l'offre et
l'occupation des logements en copropriété. Des données de contexte
à l'échelle de la commune et de la section cadastrale seront
également prises en compte afin d'adapter l'indice global.
9 sous-indicateurs viendront illustrer et détailler l'indice global :
+ L'année de construction
* La classe cadastrale
* La part de logements vacants
* La part de copropriétaires âgés
+ Le statut d'occupation des logements
* Le taux d'équipement de la section
* La proximité avec un QPV
* Le rythme de mutation des logements
* Le prix de vente à la section cadastrale
Cet indice global sera complété par un indice de dureté
opérationnelle au travers duquel la capacité de chaque copropriété à
s'inscrire dans un processus de requalification sera appréciée au
regard des indicateurs suivants :
* La proximité géographique des propriétaires
* Lataille des logements
* La part de propriétaires occupants
* Le nombre de propriétaires
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* Le type de droits de propriété
D'autre part, un indice de fonctionnement mesurera les difficultés
pressenties liées aux caractéristiques techniques, aux capacités
financières et à la gestion de chaque copropriété :
* __ Type de gestion de la copropriété
* Les arrêtés en cours
* Le taux d’impayés et le nombre de débiteurs
* La performance énergétique des bâtiments
Méthodologie de recueil de l'information
Les données permettant la création de la VOC sont obtenues via les
fichiers suivants :
DVF: y sont recensées toutes les cessions, successions,
donations immobilières qui ont eu lieu. Une exploitation de ces
données sur 5 ans est nécessaire (2013, 2014, 2015, 2016, 2017).
MAIIC : ces données portent sur l'analyse du cadastre à l'échelle
de la parcelle. Elles permettent d'avoir de nombreuses
informations sur le parc de logements du territoire.
Le registre des copropriétés : permet d'accéder à des données
statistiques sur la gestion et le fonctionnement des copropriétés.
Les nombreuses données issues de ces différentes sources
constituent un socle de connaissance solide. Les indicateurs issus
de cette base seront testés et corrélés au marché local de l'habitat.
Cette phase de test se fera en étroite collaboration avec l’ensemble
des acteurs et partenaires de l'observatoire afin d'élaborer un outil
adapté aux caractéristiques du territoire métropolitain.
Des remontées de terrain qui viendront compléter les données
statistiques
L'observatoire permettra d'enrichir la connaissance de certaines
copropriétés par des informations issues d’autres sources de
connaissance plus qualitatives. La structure de la base de données
devra permettre de renseigner des informations complémentaires
provenant :
+ D'autres études comme celle menée en 2018 sur les
quartiers en NPNRU ;
* Des remontées de terrains relevées dans le cadre du
suivi-animation du PIG et notamment les signale,nts
examinés dans le cadre des Comité techniques et
sociaux (CTS)
* Des rencontres avec les syndics et conseils
syndicaux ;
De la connaissance des partenaires de l'observatoire (Anah,
DDT, ADIL63, ADHUME...)
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Ces informations plus qualitatives seront saisies dans la base de
données à l’échelle des copropriétés concernées et figureront dans
les fiches copropriétés.
L'analyse de terrain : un complément _indispensable à l’approche
statistique
À partir des indicateurs et des classements issus de la base de
données statistique un travail de terrain sera engagé chaque année.
Les copropriétés les plus fragiles seront investiguées en travaillant en
étroite relation avec le syndic et/ou le conseil syndical. L'objectif de
ce travail est notamment de :
* _ Vérifier certaines données de l'observatoire pour
sécuriser l’information sur la copropriété ;
* _ Objectiver les chiffres par des informations
qualitatives pouvant expliquer l'atteinte de certains
seuils d'alerte ;
*__ Approfondir la connaissance de ces copropriétés et
ainsi permettre de réajuster leur positionnement
dans l’outil d'observation.
Ce travail doit aussi permettre d'affiner les indicateurs et les seuils
d'alerte de l’observatoire en relativisant le poids de chacun d’entre
eux dans la constitution des indices de fragilité décrits précédemment.
Mise en place des partenariats nécessaires
La mise en place de la VOC se fera en collaboration étroite avec
l'ensemble des acteurs du logement. Pour cela Clermont Auvergne
Métropole veillera dès la phase d'élaboration et de mise en place des
outils de veille à mobiliser notamment :
* La DDT et la DREAL,
+ L’Anah,
* Les représentants dezs communes de la Métropole
+ Action Logement
* Les instances représentatives des administrateurs de biens (UNIS,
FNAIM, ARC...),
* Les associations représentants des propriétaires (UNPI),
* _ Associations de locataires
* L'ADIL63,
+ l’Aduhme,
+ _ L'Agence d'Urbanisme Clermont Métropole.
En lien avec le bureau d'étude en charge de la mise en œuvre de la
VOC et en accord avec l'Anah, Clermont Auvergne Métropole
proposera dès le début de la démarche la liste des acteurs à
mobiliser.
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La démarche d'élaboration de l'outil de veille doit ainsi permettre la
définition et la formalisation des partenariats en précisant
notamment :
* Le rôle et les apports de chacun des acteurs,
* Les engagements respectifs,
+ La forme des engagements : protocole, convention...
La phase d'élaboration de la VOC précisera les modalités d'animation
de ce dispositif sur lequel Clermont Auvergne Métropole s'appuiera
pour adapter sa stratégie d'intervention auprès des copropriétés du
territoire métropolitain.
Lorsque des premiers signes de fragilité seront observés sur une
copropriété, le prestataire fera une présentation synthétique des
informations disponibles à Clermont Auvergne Métropole afin de
valider l'opportunité de réaliser un diagnostic approfondi de la
gestion. Une visite de terrain pourra également être effectuée pour
confirmer les résultats de l'analyse statistique. A ce stade, la
concertation avec le gestionnaire sera engagée
Des réunions d’information et d'échanges avec les partenaires
(syndics, associations de locataires ..) seront organisées annuellement afin de présenter les résultats globaux de
l'observatoire et sensibiliser les participants aux problématiques identifiées.
Traitement et exploitation des données
Toutes les données seront analysées dans un délai d'un mois après
réception (sous réserve de complétude) et feront l’objet d’une
première restitution à la Métropole.
Une gouvernance adaptée à la thématique des
copropriétés
La maîtrise d'ouvrage de la VOC est placée sous la responsabilité de
Clermont Auvergne Métropole.
Le Comité de pilotage du Programme d'intérêt Général (PIG) est
l'instance de gouvernance de la VOC. Il se réunira à chaque étape de
la phase d'élaboration de l'observatoire puis deux fois par an lorsque
l'outil sera opérationnel et rentrera en phase d'animation. Pour
mémoire le COPIL est composé des représentants de l’État, de l’'Anah
et de Clermont Auvergne Métropole.
Un bilan annuel de la VOC et des actions mises en place seront
présentés annuellement au Comité de pilotage et aux élus de la
Métropole.
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Un Comité technique partenarial mobilisera les partenariats
institutionnels et privés, notamment les intervenants et acteurs du
parc privé. Des conventions de partenariat seront proposées pour
garantir la confidentialité des données. Il sera organiser deux
réunions d’information et d'échange par an avec tout ou partie des
partenaires et plus particulièrement avec les syndics.
Le suivi opérationnel de la VOC sera assuré par la Direction de
l'Habitat et Politique de la Ville de Clermont Auvergne Métropole et
s’appuiera sur un prestataire qui aura en charge la construction de
l'outil, la collecte et de l'analyse des données, la mise en place des
partenariat, les propositions d'actions.
Un outil partagé avec des niveaux d'accès adaptés
Le logiciel de base de données utilisé pour créer l’outil support de la
VOC devra être compatible avec les autres bases de données et avec
les Systèmes d'Information Géographique utilisés par Clermont
Auvergne Métropole. Pour cela le prestataire devra veiller à la
compatibilité des formats utilisés actuellement au sein des services
de Clermont Auvergne Métropole.
Cet outil devra également permettre des accès à distance et
sécurisés. Des niveaux d'administration seront établis pour faciliter
l'accès aux données à certains services ou partenaires sous réserve de
signature de convention. Clermont Auvergne Métropole, propriétaire
de l'outil, définira ces niveaux d'administration et gérera les
autorisations d'accès.
La base de données chaînée avec le SIG de la Métropole permettra
une vision claire de la situation des copropriétés à l'échelle
métropolitaine mais aussi sur des secteurs plus précis. Cette
cartographie permettra de faciliter la lecture des résultats et
apportera un outil d'aide à la décision précieux pour la collectivité.
Un outil respectant la réglementation informatique
et liberté
Les services de la Métropole s’assureront que les traitements des
informations réalisés dans le cadre de l'observatoire sont conformes
aux réglementations nationale et européenne en vigueur.
Des engagements de conformité auprès des institutions ad hoc
notamment sur la confidentialité des données privées des personnes
et sur la durée de conservation des données seront pris.
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Des moyens dédiés pour une observation pérenne
dans le temps
La Direction de l'Habitat et Politique de la Ville de Clermont Auvergne
Métropole interviendra en tant que coordonnateur. Des référents
internes à la Métropole seront désignés, notamment :
+ _ Pôle Système d'information géographique de la Direction des
Usages Numériques
+ _ Service Action Foncière de la Direction de l'Urbanisme
Le prestataire désigné par Clermont Auvregne Métropole pour
animer la VOC sera en capacité de mettre en place une équipe
dédiée composée de :
+ Un(e) chargéle) de mission disposant d’une bonne
connaissance du fonctionnement de la copropriété.
+ Un(e) chef(fe) de projet mobilisé(e) en appui
+ Des experts thématiques (juriste, technicien.) pour des
éclairages spécifiques nécessaires.
+ Des compétences en gestion de base de données, en
statistiques, en cartographie, en analyse comptable et en
animation de réseau seront nécessaires dans le cadre de la
mission. D’autres compétences pourront être mobilisées
ponctuellement.
Le temps consacré à la mission sera inférieur à 1 ETP.
Le financement de la VOC se décompose de la façon suivante :
+
métropole
2019 2020 2021
Cout des prestations HT CTeR [0103 Cet] 10 E 3 Ce t]010E 3
dont mise en place de la VOC 28 000 €
dont mise à jour des indicateurs 12 000 € 12 000 €
dont suivi et analyse des indicateurs 12 000 € 28 000 € 28 000 €
Prestations financées par l’Anah HT 20 000 € 20 000 € 20 000 €
120 000 €
60 000 €
Le concours financier de l'ANAH est sollicité pour la mise en place
de cet outil sur l’ensemble de la Métropole.
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ANNEXES
1. Étude Pré opérationnelle du PIG : diagnostic flash sur un
échantillon de copropriété (source : OPHIS / FS Conseil) 2014
Étude Copropriétés NPNRU : tableaux de synthèse (source :
Citémétrie) 2018
Annexe n° 4 à l'instruction Anah du 7 mars 2016 relative aux
dispositifs de veille et d'observation des copropriétés (VOC) et
aux programmes opérationnels de prévention et
d'accompagnement en copropriété (POPAC)
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