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Déliberation - 08 baux commerciaux ilot charaire Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Sceaux. Lien du pdf (Déliberation - 08 baux commerciaux ilot charaire)Thèmes du document : Logement, PME, commerce et artisanat, Industrie, VILLE DE SCEAUX 11 déc. 2025

CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 11 décembre 2025

NOTE DE PRESENTATION

OBJET : Baux commerciaux de l’îlot Charaire

Rapporteur : Philippe Laurent

Dans une volonté politique de maîtrise foncière de son territoire, la Ville a fait le choix de conclure des baux à construction pour l’aménagement de l’flot Charaire, dans les années 80.

Ces baux, d’une durée de 65 ans, conclus entre 1984 et 1989, arriveront à leur terme entre 2049 et 2054.

Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à bâtir des constructions sur le terrain du bailleur pour un objet défini que le preneur ne peut modifier. Le preneur bénéficie de droits réels sur les constructions pendant toute la durée du bail (sauf un changement de destination), et à son terme, le bailleur est propriétaire de la totalité des édifices construits par le preneur.

Selon l’article L 251-6 du code de la construction et de l’habitation « les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions s'éteignent à l'expiration du bail, sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation ».

Il résulte de cette disposition qu’au terme d’un bail à construction portant sur des locaux commerciaux, ceux-ci doivent être restitués libres d’occupation à la Ville et que : - les locataires commerciaux ne bénéficient pas du droit au renouvellement de leur bail et, par conséquent, de la propriété commerciale ;

- l’extinction du bail n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction au profit du locataire, contrairement aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce. En effet, l’article L 251-6 du code de la construction et de l’habitation exclut le droit à renouvellement, droit qui justifie le versement d’une indemnité d’éviction.

Ces dispositions sont préjudiciables aux commerçants qui, le terme du bail approchant, ne pourront plus trouver de repreneur en cas de cession de leur fonds de commerce, dont la valeur diminuera au cours du temps.

Elles sont également préjudiciables à la Ville, qui risque de se retrouver à terme avec des cellules commerciales vétustes (les locataires n’investiront pas dans l’entretien de locaux qu’ils devront restituer sans indemnité) voire vides.

C’est la raison pour laquelle il est apparu nécessaire d’établir un dispositif permettant de préserver les intérêts respectifs de la Ville et des titulaires de baux commerciaux dans l’îlot Charaire, qui sont au nombre de 22, dont les adresses sont les suivantes: 8 rue Honoré de Balzac, 12-14 rue Honoré de Balzac, 20 rue Honoré de Balzac, 3 et 5 rue Michel-Charaire, 1, 2, 4 et 6 place de Brühl, 5, 8, 9 et 11 rue Bergeret de Frouville, 2, 3 et 7 allée des Fontaines, 9 rue de Penthièvre.

Il est donc proposé que la Ville s’engage, à l’échéance du bail à construction, à poursuivre le bail commercial dans les conditions de son dernier renouvellement, à la condition que l’activité exercée dans le local relève de la sous-destination « artisanat et commerce de proximité » ou « restauration », et à l’exclusion des activités dont le modèle économique est fondé sur la réalisation de livraisons régulières, des activité de ventes de produits à vapoter et ses dérivés, ainsi que des activités de « dark kitchen » ou « dark store ».En contrepartie, le preneur à bail commercial versera, en une fois, à la Ville une indemnité correspondant à 2% du montant total des loyers hors taxes restant à courir jusqu’au terme du bail à construction si le titulaire du bail décide en 2026 de bénéficier de ces dispositions.

Le montant total des loyers sera calculé en multipliant le loyer annuel hors taxe de l’année de signature du protocole par le nombre d’années restant à courir jusqu’au terme du bail à construction.

Si le titulaire du baïl demande à en bénéficier au cours des années suivantes restant à courir d’ici la fin du bail à construction, le pourcentage de calcul de l’indemnité augmentera tel qu’indiqué dans le tableau joint en annexe.

Par conséquent, il est proposé au conseil municipal d'approuver le dispositif de prorogation des baux commerciaux au terme du bail à construction, et d’autoriser le maire à signer les protocoles correspondants.