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Séance - 20 d1539943633221
Séance - 95 d1532070661299
Document publié le Samedi 1 octobre 2016 par la commune de Vénissieux.
Lien du pdf (Séance - 95 d1532070661299)
Thèmes du document : Logement, Banque, Handicap et inclusivité,
République Française
Conseil Municipal
Séance publique 26/06/18
Délibération n° 2018/30
RAPPORT POUR INFORMATION
Rapport annuel de gestion de la SACOVIV - Exercice 2016-2017
Nombre de conseillers municipaux en exercice : 49
Nombre de présents : 40
Date de la convocation : 19/06/18
Compte rendu affiché : 28/06/18
Transmis en préfecture : 02/07/18
Numéro de télétransmission unique :
069-216902593-20180626-31561-DE-1-1
Présidente : Mme Michèle PICARD
Secrétaire :
Elu(e)s :
Mme Loan NGUYEN
Présent(e)s : Mme Michèle PICARD, Mme Yolande PEYTAVIN, M. Pierre-Alain MILLET, Mme Saliha PRUDHOMME-LATOUR, M. Idir BOUMERTIT, Mme Andrée LOSCOS, M. Djilannie BEN MABROUK, Mme Véronique CALLUT, M. Bayrem BRAIKI, Mme Sandrine PERRIER, Mme Danielle GICQUEL, Mme Valérie TALBI, M. Jean-Maurice GAUTIN, M. Abdelhak FADLY, Mme Amina AHAMADA MADI, M. Hamdiatou NDIAYE, M. Georges BOTTEX, M. Gilles ROUSTAN, M. Pierre MATEO, M. Serge TRUSCELLO, M. Nacer KHAMLA, M. Mustafa GUVERCIN, M. Saïd ALLEG, Mme Nadia CHIKH, Mme Souad OUASMI, M. Aurélien SCANDOLARA, Mme Loan NGUYEN, Mme Régia ABABSA, M. Maurice IACOVELLA, Mme Marie-Danielle BRUYERE, Mme Saliha MERTANI, M. Christophe GIRARD, Mme Houria TAGUINE, M. Nasser DJAIDJA, Monsieur Frédéric PASSOT, Mme Hidaya SAID, M. Damien MONCHAU, M. Pascal DUREAU, M. Lotfi BEN KHELIFA, Mme Anne-Cécile GROLEAS.
Absent(e)s : Mme Maite LAM.
Excusé(e)s :
Dépôt de pouvoir : Mme Véronique FORESTIER à Mme Andrée LOSCOS, M. Thierry VIGNAUD à Mme Michèle PICARD, Mme Paula ALCARAZ à Mme Valérie TALBI, Mme Marie-Christine BURRICAND à Mme Saliha PRUDHOMME-LATOUR, M. Jean-Louis PIEDECAUSA à M. Serge TRUSCELLO, Mme Sandrine PICOT à Mme Yolande PEYTAVIN, Mme Sophia BRIKH à M. Pierre-Alain MILLET, M. David INGLES à M. Damien MONCHAU.
Conseil Municipal du 26/06/18 - page 1 République Française
Conseil Municipal
Séance publique 26/06/18
Rapport n° 30
RAPPORT POUR INFORMATION
Rapport annuel de gestion de la SACOVIV - Exercice 2016-2017
Secrétariat Général
Mesdames, Messieurs,
Vous trouverez ci-joint, pour votre information, le rapport du Conseil d’administration de la SACOVIV pour la
gestion de l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017.
Le Conseil municipal,
Le rapport de Madame Le Maire, entendu,
Vu l'avis du Bureau municipal du 11 juin 2018 après en avoir délibéré,
Prend acte
- de ce rapport
Ainsi fait et délibéré les jour, mois et an susdits et ont signé les membres présents.
Pour expédition certifiée conforme
Pour le Maire
La Première Adjointe
Yolande PEYTAVIN
Conseil Municipal du 26/06/18 - page 2 Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
1
RAPPORT ANNUEL D’ACTIVITE
DES ELUS DE LA VILLE DE VENISSIEUX
ADMINISTRATEURS DE LA SACOVIV
EXERCICE
1er OCTOBRE 2016 au 30 SEPTEMBRE 2017
SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE LOCALE CREE PAR LA VILLE DE VENISSIEUX EN 1961 INTERVENANT DANS LE DOMAINE DE L’AMENAGEMENT, DE LA CONSTRUCTION ET DE LA GESTION DE LOGEMENTS.
RCS 62 B 53 LYON
SIRET 962 500 534 000 20 APE 6820 A
SIEGE SOCIAL HOTEL DE VILLE DE VENISSIEUX, RUE MARCEL HOUEL BUREAUX 19 RUE EMILE ZOLA – BP 38 – 69632 VENISSIEUX COORDONNEES TEL 04 72 21 19 00 – FAX 04 72 21 19 05 – MEL : SEML@SACOVIV.FR
CAPITAL SOCIAL : 2 054 236 €UROS Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
2
SOMMAIRE DU RAPPORT
I. L’ORGANISATION DE LA SACOVIV
1. La gouvernance et les instances
2. L’organisation interne
II. LES EVENEMENTS MAJEURS DE L’EXERCICE
1. Le lotissement du MONERY
2. Le Miroir : bureaux SACOVIV
3. Les Perelles : vente
4. Les actions financières
5. Le projet stratégique
6. Le GIE SMI
7. Le chauffage de Max Barel
III. LE PATRIMOINE
1. Le développement de l’offre
2. Les réhabilitations
3. Les travaux d’amélioration et les remplacements de composants 4. Le gros entretien
5. L’entretien courant
IV. LA GESTION LOCATIVE ET SOCIALE
1. Les mouvements
2. Les attributions
3. La vacance
V. LES LOYERS ET CHARGES LOCATIVES
1. Les loyers
2. Les charges locatives
3. Les impayés
4. Les aides
5. Les moyens de paiement
VI. LA RELATION LOCATAIRE
1. Les sollicitations des locataires
2. Les moyens de paiement
VI. LES RESSOURCES HUMAINES
1. Les effectifs
2. Les mouvements de personnel
3. L’absentéisme
VII. LES FINANCES
1. L’analyse de l’exploitation par l’autofinancement net
2. Le potentiel financier et l’analyse bilancielle
VIII. LES PERSPECTIVES
1. Les projets internes
Les évolutions informatiques
La communication
L’organisation de la relation locataire
L’emménagement au Miroir
2. Le développement et les investissements sur le patrimoine Les projets de développement
Le plan stratégique de patrimoine
3. La stratégie financière Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
3
I. L’ORGANISATION DE LA SACOVIV
1. La gouvernance et les instances
La Société est administrée par un Conseil d’Administration de douze membres. Le Conseil d’administration a connu deux changements au cours de l’exercice : Mr Julien JAL administrateur représentant la Caisse d’Epargne Rhône Alpes a été remplacé par Mr Eric Michel le 04 avril 2017.
Monsieur Eric Michel remplace également Monsieur JAL à la Commission d’Attributions des Logements.
En raison du transfert d’actions du CIL Amallia à Action Logement Immobilier, la nomination d’Action Logement Immobilier en qualité d’administrateur sans changement de représentant permanent.
Le Conseil d’Administration s’est réuni 4 fois au cours de l’exercice. Les principales décisions du CA ont concerné :
- Le réaménagement de la dette Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) - La rétrocession des voiries du lotissement du Monery
- La contractualisation des prêts pour le PSP et la réhabilitation du Monery - Le plan stratégique de patrimoine : 5,8M€ pour le PSP hors réhabilitation et 38 M€ pour les 3 réhabilitations (Monery, Couloud, Croizat)
- La redéfinition des règles d’achat pour les marchés de services et de travaux - L’engagement de la CUS 2018-2024
La Commission d’Appel d’Offres s’est réunie 8 fois au cours de l’exercice pour :
- Ouverture des offres pour les travaux d’’ADAGIO
et Attribution des lots de travaux d’ADAGIO
- Ouverture des candidatures Assurance du patrimoine
Et Attribution du marché Assurance du patrimoine à Axa
- Ouverture des offres de Maitrise d’œuvre du COULOUD
et sélection des candidatures retenues de maitrise d’œuvre du COULOUD - Ouverture des candidatures retenues de maitrise d’œuvre du COULOUD Et Attribution de la maitrise d’œuvre du COULOUD au cabinet AAMCO
La Commission d’Attribution des Logements s’est réunie 11 fois au cours de l’exercice 138 logements ont été attribués
(voir le détail de l’activité de la CAL au paragraphe IV gestion locative et sociale)
2. L’organisation interne
La SACOVIV a amorcé fin 2016 une évolution de son organisation de proximité : arrivée de 2 responsables de secteur supervisant le service propreté et la relation locataire, renforcement des ressources humaines internes d’entretien.
A l’occasion du départ d’Aurélie Grospeaud en mars 2017 et de Bruno Nazet en retraite en fin d’année 2017, les deux pôles locatif et social et gestion de proximité ont été regroupés au sein d’un même pôle « Relation locataires » dirigé par Kadour Natech arrivé le 28 août 2017. A partir du 1er janvier 2018 la répartition des activités de la SACOVIV se fait sur 3 services • Relation locataire dirigé par Mr Kadour Natech
• Finances et Ressources dirigé par Mr Pierre-Yves BERLIOZ Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
4
• Développement et Patrimoine dirigé par Mr Jean-Michel DEROBERT.
II. LES EVENEMENTS MAJEURS DE L’EXERCICE
L’exercice 2016-2017 a été marqué par les évènements suivants :
1. Le lotissement du MONERY
L’ordre de service de l’opération Adagio (lot C3) de 50 logements locatifs sociaux a été lancé en mars 2017 pour une livraison prévue en septembre/octobre 2018.
Le lot P3 a fait l’objet d’un compromis de vente avec les Nouveaux Constructeurs en octobre 2016 et une signature de l’acte en décembre 2017 pour la construction de 29 maisons individuelles en accession libre.
2. Le Miroir : bureaux SACOVIV
Le chantier du Miroir (sous maitrise d’ouvrage Art de Construire) a de nouveau pris du retard obligeant la SACOVIV à engager des discussions qui seront formalisées dans un protocole d’accord transactionnel avec le promoteur Art de Construire.
La livraison est désormais programmée pour le 2ème semestre 2018. Le plan d’aménagement des bureaux de la SACOVIV a été revu par la direction afin d’optimiser la surface et affiner les prestations.
3 Les PERELLES à Grigny : vente
Les ventes des maisons vacantes des Perelles a bien fonctionné puisque les 4 maisons vacantes sont vendues. Un des locataires a manifesté son souhait d’acquérir la maison qu’il occupe et la vente a été réitérée début janvier 2018..
Il reste 2 maisons louées.
4 Les actions financières
La SACOVIV a concrétisé le reprofilage de sa dette auprès de la Caisse des dépôts et Consignations avec la réalisation d’un plan d’allongement de la dette qui lui permet de réduire le poids des annuités d’environ 270 K€ par an sur les 10 prochains exercices.
La SACOVIV a également obtenu de la Caisse des Dépôts et Consignations un prêt de haut de bilan de 2 millions d’euros (sur 40 ans avec 20 ans de différé total) pour accompagner le financement de ses réhabilitations.
La SACOVIV a obtenu un prêt pour le financement de son plan de patrimoine hors réhabilitation de 3M€ auprès de la Caisse d’Epargne Rhône Alpes dans des conditions avantageuses : 24 ans avec 4 ans de différé et un taux de 2,03%
5 Le projet stratégique
En collaboration avec le cabinet Sémaphores, la Sacoviv a défini son projet stratégique, en fixant des actions précises pour la prochaine décennie. La SEM se donne des objectifs mesurés et accessibles pour conforter son positionnement et répondre aux besoins de logements sur le territoire venissian, pour pérenniser son état de santé financier à long terme, pour renforcer sa qualité de service et pour répondre aux besoins de réinvestissement de son patrimoine.. Plus précisément, les orientations portent sur 3 axes majeurs : Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
5
• Le renforcement des services proximité : la SACOVIV va amplifier les moyens mis en œuvre pour améliorer les conditions de vie de ses locataires par une organisation du service proximité plus adaptée. L’accent est mis notamment sur l’amélioration du traitement des demandes des locataires, notamment sur la partie travaux dans les immeubles avec : o Une traçabilité des sollicitations des locataires pour améliorer leur information sur le traitement des problèmes.
o Un meilleur suivi des travaux par le personnel de proximité (responsables de secteur et responsables d’immeubles).
o Un renforcement du pôle relation locataire où sont rassemblés les équipes de proximité, de location et d’accueil pour une meilleure synergie.
o Une attention particulière sur la prestation nettoyage par des contrôles qualité réguliers.
• La rénovation du patrimoine par :
o 3 programmes de réhabilitation représentant plus de la moitié du parc locatif : Le Monery (287 logements) le Couloud (230 logements) et Ambroise Croizat (388 logements).
o Un Plan Stratégique de Patrimoine hors réhabilitation sur 10 ans de 6 M€ qui comprend l’ensemble des travaux nécessaires au bon fonctionnement des immeubles et à leur amélioration.
• Le développement du patrimoine avec une double logique
o Continuer de s’implanter sur le territoire local de manière maîtrisée mais étendue en ciblant les zones stratégiques (Gare, Parilly, Centre bourg, Moulin à vent). o Orienter l’offre de logements vers un panel de solutions plus élargi englobant toute la chaine de l’habitat en fonction des opportunités rencontrées et des besoins locaux.
6 Le Groupement d’Intérêt Économique « Supports et Moyens pour l’Immobilier »
Le 01/10/2016, la SACOVIV et la SACVL ont créé un GIE pour mutualiser l’ensemble des moyens informatiques nécessaires au bon fonctionnement des 2 SEM.
Le Directeur Général et le Responsable du Pôle Finances et Ressources de la SACOVIV sont membres du Conseil d’Administration du GIE.
Le GIE prend en charge l’ensemble des dépenses liées à l’administration du système d’information : licences logiciel, location ou acquisition de matériels, contrats et actions ponctuelles de maintenance, ressources humaines pour l’administration des serveurs et le développement (mises à disposition par la SACVL).
Le budget du GIE est fixé pour l’exercice à 780 K€ dont 139 K€ d’investissements en matériel et licences.
Les dépenses imputables à la SACOVIV représentent environ 20% (au prorata du nombre de lots gérés) soit 165K€
7 Le chauffage de Max Barel
En janvier 2017, le groupe Max Barel a été confronté à une panne de distribution du chauffage et de l’ECS collectifs. Cet incident est dû en grande partie à des fuites constatées sur le réseau principal secondaire.
La SACOVIV a organisé un plan d’urgence pour permettre aux locataires de bénéficier de chauffages individuels temporaires pendant la durée de la panne. Elle a installé 200 radiateurs électriques et pris en charge les surconsommations électriques liées à ces radiateurs ainsi qu’une part de la provision de Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
6
chauffage et d’eau chaude. L’ensemble de ces aides aux locataires représente 29 000€ inclus dans le montant total du sinistre.
Outre le besoin en matériel de remplacement et la sollicitation des équipes de la Sacoviv, cet incident a nécessité de gros travaux, en particulier de terrassement, pour rechercher et réparer les fuites du réseau enterré.
Le montant global du sinistre est évalué à 308 962€ et la prise en charge par l’assureur de la Société représente 146 143€ pour un coût net de 162 819€.
III. LE PATRIMOINE
1 Le développement de l’offre
Seule la construction de la résidence ADAGIO sur le lot C3 du MONERY a été engagée sur l’exercice. L’opération confiée au cabinet RODA ARCHITECTES associé à l’ATELIER D’IS constitue un trait d’union entre un secteur pavillonnaire au Nord et des tours d’habitation de 14 étages au Sud. Le parti pris architectural choisi est un compromis entre la forme classique d’un collectif et l’esprit maison avec des toitures en pente.
Le Niveau de performance thermique visé est le label Qualitel millésime RT 2012 moins 10%. L’opération comportera 50 logements (34 PLUS et 16 PLAI).
Le Permis de Construire a été obtenu le 15 décembre 2016.
Les ordres de services ont été lancés le 22 mars 2017.
La durée prévisionnelle du chantier est de 18 mois.
La mise en location s’effectuera en septembre/octobre 2018.
Le prix de revient s’élève à 6 092 220 € TTC financé par
• Subvention : 18,6 %
• Emprunt CDC : 64,5 %
• Fonds propres : 16,9 %.
Par ailleurs, des discussions sont en cours avec LMH dans le cadre d’une optimisation de foncier Sacoviv pour une opération en VEFA d’une quinzaine de logements PLS dans le centre de Vénissieux.
.
2 Les réhabilitations dans le contexte de la baisse des APL et de l’augmentation de la TVA
Les projets de réhabilitation engagés en 2017 s’inscrivent dans le cadre du plan stratégique de patrimoine à 6 ans comprenant 3 réhabilitations lourdes au Monery, au Couloud et à Croizat et un plan d’investissement de 5,8M€ portant principalement sur des travaux d’amélioration des accès aux résidences, de modification de points de collecte des ordures ménagères, de changement de radiateurs à Barel, de rénovation des toitures de Croizat, de changement de distribution de l’ECS à Duclos.
L’impact de la baisse des APL et de la « réduction de loyer de solidarité » ainsi que l’augmentation du taux de TVA de 5,5% à 10% en 2018 ont cependant obligé la SACOVIV à réduire les budgets des opérations.
Au Monery, l’intervention a été réduite au minimum sur les espaces extérieurs. Cependant les études conduites sur la résidentialisation des espaces extérieurs et le déclassement de la rue Beethoven existante restent pertinentes et les conditions de leur financement seront recherchées. Au Couloud la réduction des interventions a porté pour partie sur les logements et sur l’accessibilité des allées.
La SACOVIV a cependant maintenu ces projets de réhabilitation à un niveau conséquent. Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
7
• Le COULOUD
La réhabilitation du Couloud portera sur 230 logements.
Un diagnostic économique et social a été réalisé au printemps 2017 par le cabinet Poly’gones. La maitrise d’œuvre a été notifiée le 25 juillet 2017 au cabinet AAMCO Un Accord Collectif Local a été lancé au printemps 2018 pour valider le programme de travaux et l’augmentation de loyer de 11%. Il a été approuvé à 78%
Le lancement du premier ordre de service des travaux est prévu en juin 2018. Le prix de revient prévisionnel de l’opération est de 12,1M€ TTC financés par une subvention de l’ANRU, un prêt de haut de bilan et un emprunt de la CDC.
• Le MONERY
Le programme de réhabilitation s’élève à 12,1M€ avec une augmentation de loyer de 11% L’opération est financée par un emprunt Banque Postale et une subvention de la région aux Economies d’énergie.
L’Accord Collectif Local avec les locataires portant sur le programme de travaux et l’augmentation de loyer a obtenu un avis favorable de 83% des votants.
Les travaux démarreront en juin 2018.
3 Les travaux d’amélioration et de remplacement de composants
Le montant consacré aux travaux d’investissement, d’amélioration et de remplacement de composants est de 366 843€.
Les principaux travaux ont concerné :
• Le remplacement des colonnes des eaux usées à Max Barel : 20 598€ • Le remplacement des regards hydrauliques à Max Barel et au Couloud : 56 284€. • Les travaux sur le réseau de chauffage secondaire au Couloud : 31 406€ • La fermeture du passage traversant au Couloud : 14 959€
• Le remplacement des nez de marche au Couloud : 16 036€
• Le remplacement d’un portail d’accès au parking au Couloud : 14 894€ • Le remplacement des éclairages à la Paix : 14 969€
• Les travaux sur le réseau secondaire de chauffage à Ambroise Croizat : 34 096€ • L’installation de grille anti-pigeons à Ambroise Croizat : 31 909€ • La mise aux normes de la ventilation à Ambroise Croizat : 25 426€ • L’installation d’un nouveau portail à Harmonia Comédie : 11 929€
4 Le gros entretien
Les dépenses consacrées au Gros Entretien s’élèvent à 643 259 € alors qu’elles représentaient 576 648€ en 2015/2016.
Les règles de répartition du gros entretien ont été modifiées au cours de l’exercice en accord avec les préconisations du commissaire aux comptes. Toute dépense de maintenance dépassant 1 000€ est désormais classée en gros entretien ce qui explique l’évolution globale de ce poste et les transferts de charges de l’entretien courant au gros entretien.
La répartition des montants de travaux par résidence est la suivante : Max Barel 189 286 €
Le Monery 68 015 €
Ambroise Croizat 190 599 €
Le Couloud 47 178 €
Jacques Duclos 49 953 €
AC II 12 675 €
Autres 85 543 € Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
8
Les dépenses engagées sur les résidences Max Barel et A.Croizat (remplacement des portes de placards sur Barel et remise à niveau technique plomberie / électricité effectuée lors des changements de locataire sur Croizat) constituent les plus gros postes de dépenses de gros entretien. La part de Gros Entretien réalisée dans les logements vacants représente globalement 12% du budget total alors que la rotation a été de l’ordre 5,75% sur l’exercice.
5 L’entretien courant
Les principales interventions se répartissent de la façon suivante :
• Logements occupés (hors GE)
Le montant global dépensé pour l’entretien des logements occupés s’élève à 292 115 €, soit 160€ par logement
Le budget consacré à l’entretien des logements occupés est en baisse par rapport à l’exercice précédent. Cette baisse s’explique en partie par la prise en compte des prochaines réhabilitations du Monery et du Couloud sur des situations laissées en attente lorsque celles-ci le permettaient. Les principaux postes restent la plomberie 127,8K€ (43%), la menuiserie 48K€,(16%), la peinture 43,2K€ (14,7%) et la désinsectisation 8,5%
On constate une hausse des dépenses de serrurerie.
Pour les travaux d’adaptation des logements, après une période de rodage dans le nouveau partenariat avec SOLIHA, la Sacoviv travaille à apporter une réponse plus efficace aux besoins d’adaptation des logements aux personnes à mobilité réduite.
• Logements vacants (hors GE)
Le montant global dépensé pour la relocation des logements vacants s’élève à 178 344 €, soit 1 700€ par logement.
Cela représente 24% du budget d’entretien courant hors GE pour une rotation de 5,75% On observe une augmentation sensible par rapport à l’exercice précédent en particulier sur les postes menuiserie et plomberie.
La hausse des dépenses s’explique en partie par la récupération d’un certain nombre de logements occupés de longue date sur des groupes anciens (majoritairement sur A. Croizat et J.Duclos).
• Entretien des parties communes (hors GE)
Le montant global dépensé pour l’entretien des parties communes s’élève à 176 759 €. Soit une augmentation de 10% par rapport à l’exercice précédent (160 114€). Les postes serrurerie et hygiène/désinfection/dératisation ont subi la plus forte augmentation.
La SACOVIV a également fait un gros effort sur le traitement des punaises de lit que ce soit dans les logements occupés, les logements vacants et les parties communes. Cependant, elle se heurte assez souvent à l’absence d’adhésion de certains locataires au protocole de traitement très lourd, ce qui nuit à la réussite des opérations qui ont besoin d’un traitement exhaustif des logements.
• Vandalisme
Le montant des dépenses liées au vandalisme reste stable d’une année sur l’autre 93K€ (pour 91,4K€ en 2015/2016)
Les problématiques de serrurerie, de tags et de vitrerie sont dominantes Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
9
IV. LA GESTION LOCATIVE ET SOCIALE
1 Les mouvements
Le nombre de départs a baissé significativement puisque la Sacoviv a enregistré 105 départs sur la
période contre 134 l’année précédente. Le taux de rotation passe ainsi de 7,40% à 5,75% sur la
période, ce qui est significativement faible. Néanmoins, il est variable selon les résidences et
particulièrement élevé sur les sites où le nombre de logements est peu important (jets d’Eau et
Ambroise Croizat II). Sur l’ensemble des sites principaux comptant plus des 2/3 du patrimoine, le taux
de rotation reste inférieur à 7,50%, à un niveau proche de celui du dernier exercice.
Le nombre d’entrées a baissé puisque la SACOVIV a enregistré 102 entrées sur la période contre 119
l’année précédente. Les entrées ont porté principalement sur les types 3 (38) et les types 4 (23).
De fait la SACOVIV a beaucoup de mal à satisfaire les demandes de grands types (T5 et T6) et de
petits types (T1 ou T2)
2 Les Attributions
La Commission d’Attribution des Logements de la SACOVIV a attribué 137 logements sur la durée de l’exercice.
Les contingents mobilisés :
94 logements bailleur, 25 logements Etat ou remis à disposition, 6 logements Flux (publics sortant de résidence sociale ou relevant du DALO), 10 logements Ville de Vénissieux, 3 logements Métropole, 5 logements Action Logement
Sur l’ensemble des attributions, la part des logements réservés mais remis à disposition représente
35%.
Les remises à disposition de chaque contingent représentent : pour la Ville 40% (4), pour la Métropole
50% (1) et pour Action Logement 20% (1). Elles sont systématiques pour l’ETAT en ZSP (9)
La SACOVIV conserve une marge de manœuvre importante dans l’orientation de ses attributions
puisqu’elle a attribué 68.6% des logements sur son contingent bailleur.
10,42% 6,98%
16,67%
5,93%
20,00%
7,41% 7,03% 4,58%
4,50% 5,75% 0,00% 5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
Taux de rotation par résidence Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
10
Pour autant, 51% d’entre elles se sont exprimées sur des ménages du 1er quartile1. La SACOVIV
remplit ainsi totalement son rôle de bailleur social au regard de la loi Egalité Citoyenneté et affiche sa
volonté de reloger tous les publics y compris les publics prioritaires.
Les motifs d’attribution
Le motif principal d’attribution par la CAL de la SACOVIV a concerné les ménages hébergés ou sans
solution (23%). Viennent après trois motifs dominant : les mutations internes (15%), les ménages
dont l’ancienneté de la demande2 est significative (15%) et les ménages dont le logement est trop petit
(13%).
La part des ménages portés au sein de dispositifs prioritaires compte globalement pour 19%.
A ce titre, 5% relevaient du Droit au Logement Opposable. 3% de l’ILHA de Vénissieux, 4% des
relogements en Flux et 7% de l’Accord Collectif Intercommunal d’Attribution (voir le détail dans le
graphique ci-dessous)
3 La vacance
Le taux de vacance moyen fin de mois sur l’ensemble des logements commercialisables (hors
démolition, vente, réhabilitation, sinistre) est de 0,99%, ce qui correspond à une moyenne de 19
logements vacants au terme de chaque mois. Ce résultat traduit la capacité du bailleur à remettre en
location chaque logement suite au départ d’un locataire. Le taux de vacance moyen fin de mois est en
baisse depuis plusieurs années puisqu’il était de 1.58% au terme du dernier exercice, et de 1.81% sur
l’exercice précédent.
1 L’objectif assigné aux organismes gérant du patrimoine convention porte sur 25% d’attribution des ménages
relevant du 1er quartile 2
Pour mémoire, le délai anormalement long est toujours fixé à 24 mois dans la métropole.
Mutation
15%
Décohabitation
1%
ACIA
7% DALO
5%
Flux
4%
ILHA
3%
Ancienneté
15%
Reprise
5%
Hébergé/SS lgt
23%
trop cher
1%
Trop petit
13%
Divorce séparation
1%
Envirronement
1%
Rapprochement
Famille
1%
Bail Glissant
1%
RU
1% Refus
1%
Autre
5%
Motifs d'atttribution Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
11
Le taux de vacance a connu deux pics durant le dernier exercice, l’un entre octobre et novembre 2016
et l’autre entre mai et juillet 2017. Traditionnellement, nous observons une saisonnalité des départs à
l’approche de l’été, plus rarement à l’automne.
La durée moyenne de vacance d’un logement s’établit à 2,5 mois. Cette durée moyenne est le rapport
entre le nombre de mois de vacance (commerciale ou technique) et le nombre total de mois de
location du patrimoine. On constate que les sites anciens et à fort besoin de rénovation présentent les
durées de vacance les plus élevées : Monery, Croizat et Couloud.
Les grosses résidences totalisent assez logiquement les plus gros volumes de vacants sans que
proportionnellement, un site ressorte de manière significative.
V. LES LOYERS ET CHARGES LOCATIVES
1. Les loyers
La SACOVIV n’a pas appliqué d’augmentation de loyer en 2017 du fait d’une évolution de l’Indice de Révision des Loyers égale à zéro.
Les loyers moyens des baux en cours, des plafonds et des baux nouveaux restent donc les suivants :
RESIDENCES
Loyer plafond
1er janvier 2017
€/m2 de sc/an
Loyer moyen des
baux en cours
2017
Loyer à la
relocation
(nouveaux baux)
2017
% du plafond des
baux en cours en
2017
COULOUD 47,61 € 35,50 € 37,73 € 75%
M. BAREL 47,73 € 32,87 € 38,87 € 69%
MONERY 45,78 € 33,74 € 37,26 € 74%
J. DUCLOS 45,79 € 34,95 € 39,50 € 76%
CROIZAT 45,78 € 38,40 € 42,06 € 84%
LA PAIX 45,82 € 42,88 € 44,09 € 94%
PERELLES 57,13€ 53,23€ 57,12€ 96%
26 22 13 15 13 12 11 22 22 21 18 22 18,08
1,43 1,21 0,71 0,82 0,71 0,66 0,60 1,21 1,21 1,15 0,99 1,21 0,99
Analyse de la vacance
Nombre de lots vacants fin de mois taux de vacance fin de mois Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
12
Résidences
Loyer plafond
01/01/2017
€/m2 de
SU/mois
Loyer moyen
baux en cours
2017
Loyer à la
relocation
(nouveaux baux)
2017
% du plafond des
baux en cours en
2017
FERRY 6,89 € 6,64 € 6,78 € 93%
JETS D'EAU PLS 8,48 € 6,91 € 7,51 81%
JETS D'EAU PLUS 5,84 € 5,42 € 5,84 € 93%
PASTORALE PLUS 5,74 € 5,53 € 5,74 € 96%
PASTORALE PLAI 5,10 € 5,04 € 5,11 € 99%
PASTORALE PLS 7,87 € 7,83 € 7,88 € 99%
AC II PLUS 6,31 € 6,20 € 6,31 € 98%
AC II PLAI 5,58 € 5,56 € 5,59 € 100%
HARMONIA /
COMEDIE PLAI 5,15 € 5,15 € 5,15 € 100% HARMONIA /
COMEDIE PLUS 5,80 € 5,59 € 5,80 € 96%
• Le Supplément de Loyer de Solidarité :
Le nombre de locataires soumis au SLS en 2017 est de 40 sur 917 locataires enquêtés soit 4.36% des locataires concernés (5,25% en 2015/2016).
Le montant mensuel facturé du SLS en décembre 2017 est de 3 932,52€ soit 47 190,24€ pour l’année civile ; il était de 32 246€ lors de l’année précédente.
Sur 40 locataires, 2 locataires sont soumis au SLS forfaitisé et 38 locataires sont assujettis au SLS calculé. Parmi eux 47,3% paient un SLS inférieur à 50 € et 92% un SLS inférieur à 100€.
Les locataires se répartissent ainsi dans les tranches de SLS mensuel (hors locataires forfaitisés):
Tranche Nombre Montant
mensuel
global
< à 50 € 18 595,74
50 à 100 € 17 989,32
100 à 200 € 1 159,68
200 à 300 € 0
300 à 400 € 2 642,55
> à 400 € 0
Total 38 2 387,32
2. Les charges locatives
La SACOVIV a procédé à la régularisation des charges de l’exercice 2015/2016 :
La régularisation de l’exercice 2015/2016 présente un solde global de 16 502€. Le montant des charges récupérables est de 2 896 777 € pour 2 880 275 € d’acomptes. On constate une augmentation globale (3,7%) des dépenses par rapport à l’exercice précédent (2 793 572€).
Les augmentations concernent le chauffage pour 74 K€, les charges d’entretien pour 47 K€ et les charges générales pour 25 K€. A noter une baisse des dépenses d’eau chaude pour 29 K€ et d’eau froide pour 16 K€. Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
13
Les plus gros postes régularisés :
< En faveur des locataires :
• L’eau chaude pour 53 521€
• Le chauffage pour 36 157€
• L’eau froide pour 9 943€
< En défaveur des locataires :
• Les charges générales : 82 016€
• L’entretien : 39 709€
L’exercice est notamment marqué par une régularisation négative à Jacques Duclos du fait de la reprise de la facturation de l’énergie par la SACOVIV et d’une insuffisance de provision liée à la méconnaissance des consommations antérieures qui se sont avérées supérieures aux forfaits de charges de chauffage quittancés dans les provisions.
3. Les impayés au 30 septembre 2017
Le montant global de la dette des locataires s’élève à 1 023 939€ au 30 septembre 2017 et concerne
760 ménages. Ce chiffre est relativement stable en comparaison à l’exercice précédent puisque la
dette globale ne diminue que de 5261€ par contre le nombre de locataires concerné baisse
sensiblement passant de 813 à 760.
Le montant moyen de dette (présents et partis) par locataire s’établit à 1 347€.
Les résidences sur lesquelles se concentrent les plus gros montants d’impayés sont :
Monery 195 468€ 1 758€/loc en moyenne
Max Barel 247 304€ 1 351€/loc en moyenne
Le Couloud 137 585€ 1 206€/loc en moyenne
Ambroise Croisat 135 655€ 1 244€/loc en moyenne
Jacques Duclos 75 416€ 1 300€/loc en moyenne
3 – 1 La dette des locataires présents :
La dette des locataires présents s’élève à 555 585€ et concerne 561 ménages. Le montant de la dette
globale est en augmentation de +46 579€ alors que le nombre de locataires en dette diminue
sensiblement (-20 dossiers) par rapport au dernier exercice.
Conséquence : Le montant moyen de dette par locataire augmente et passe à 990€.
Parmi les locataires présents en dette, 225 ménages, soit 40% d’entre eux connaissent un incident de paiement depuis plus de trois mois (ils étaient 220 ménages soit 38% à la fin de l’exercice précédent) Mais cette dette de plus de 3 mois représente 71,7% de la dette (398 605€). Son poids relatif a diminué alors que son montant est quasi stable (408K€)
On observe de gros écarts de dette moyenne entre les sites : Barel et Monery ont la dette moyenne la
plus élevée. Couloud et Duclos ont la dette moyenne la plus faible.
On peut noter que 380 ménages ont fait l’objet d’un plan d’apurement pour un montant moyen de 474€ Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
14
Les dettes moyennes par résidence s’établissent ainsi
Max Barel 113 315€ 2 222€/loc en moyenne
Monery 92 101€ 1 960€/loc en moyenne
Ambroise Croizat 53 377€ 1 668€/loc en moyenne
Le Couloud 57 787€ 1 445€/loc en moyenne
Jacques Duclos 27 526€ 1 197€/loc en moyenne
Les actions contentieuses concernent 113 dossiers. Ce volume est plutôt stable puisqu’il était de
110 sur l’exercice précédent. Les actions générées sur l’exercice se composent de :
- 35 commandements de payer
- 33 assignations
- 11 commandements de quitter les lieux
- 20 baux résiliés
- 9 concours de la force publique obtenus
- 1 expulsion avec relogement
- 3 départs volontaires
L’action sociale : La SACOVIV dispose d’une conseillère sociale qui vient en soutien des situations
les plus fragiles. Elle rencontre les familles pour les aider dans la gestion de leurs difficultés, les
accompagne dans le traitement des dettes et les mets en relation avec les partenaires du droit
commun. Elle participe également aux dispositifs locaux, notamment le groupe inter bailleurs pour le
relogement opérationnel, le groupe de santé mental, l’instance locale de l’habitat et des attributions.
La CESF participe aux Commission d’Attributions et présente les dossiers relevant de dispositifs
spécifiques (baux glissants, Dossier DALO ...). En outre, elle apporte son analyse des situations les
plus fragiles pour permettre aux membres de la CAL un étayage supplémentaire.
3 – 2 La dette des locataires partis
La dette globale des locataires partis diminue pour atteindre 468.354€, contre 520.194€ lors du
dernier exercice. Le nombre de ménages partis en dette diminue également et passe de 232 à 199.
Assez logiquement, le montant moyen de la dette par locataire parti augmente pour atteindre 2 353€.
3541
6336
12483 14413
22570 5775 27526 53377 57787 92101 113315
1
6
3 4
18 3 23 32 40 47 51
Dette Nbre de locataires Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
15
La part des réparations locatives reste importante dans la dette des locataires partis et est assez
difficilement recouvrable.
4. Les aides :
928 locataires bénéficient de l’APL, ce qui représente 51% de l’ensemble des locataires.
Le taux de locataires « aplisé » est particulièrement élevé à Jacques Duclos (53,9%), Monery (57,3%)
et Max Barel (56,7%) et à un degré moindre à Ambroise Croizat (44,8%)
Les autres aides obtenues concernent différents secours financiers :
< 4 procédures de rétablissement personnel pour 29 174€ (soit 7 293€ par dossier)
< 1 protocole Borloo
< 7 plans judiciaires
5. Les moyens de paiement
La SACOVIV a élargi et modifié les moyens de paiement mis à disposition des locataires à travers :
• Le paiement en numéraire par Efficash auprès de la Banque Postale. • Le paiement par carte bancaire.
La SACOVIV manque de recul pour analyser les effets de ces nouveaux moyens de paiement sur l’exercice.
VI - LA RELATION LOCATAIRE
1. Les sollicitations des locataires
On observe globalement une baisse sensible des sollicitations enregistrées entre les deux exercices de l’ordre de 17%. : moins de 2000 sollicitations enregistrées contre 2300. La part des sollicitations techniques en parties privatives reste majoritaire et a augmenté de 8% passant de 53% à 61% alors qu’en volume ces sollicitations ont diminué de 4% (passant de 1216 à 1165)
La part des sollicitations techniques en parties communes représente 33% en légère diminution (36% l’exercice précédent) mais leur volume a diminué fortement passant de 820 à 620 (-25%). Les sollicitations à caractère social restent minoritaires (3,6%)
14 15 11 1 5 174 23 102 10 148 9 164 252
928
Locataires bénéficiaires de l'APL Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
16
• Les sollicitations en parties communes
80% des sollicitations concernent 86% du parc de la Sacoviv.
Elles concernent principalement les sites de Barel (26% pour 24% du patrimoine) et du Couloud (23% pour 14% du patrimoine) et à un degré moindre A Croizat (12% pour 21% du patrimoine) et le Monery (11% pour 15% du patrimoine)
Rapporté au nombre de logements, on constate que les sollicitations au Couloud sont très supérieures à son poids dans le patrimoine. Cela justifie la réhabilitation du site qui sera engagée en 2018.
Les principales sollicitations portent sur les problèmes de serrurerie 26%, d’électricité 14%, de plomberie 11%, d’hygiène 9% et d’accès (contrôle d’accès et interphonie) 9%
• Les sollicitations en parties privatives
Les sollicitations en parties privatives concernent principalement des problèmes de plomberie (17%) de volets (15%) de badges 10% et d’interphonie 10%,
Elles traduisent bien les problématiques récurrentes et liées à la vétusté des installations et des équipements.
Et elles sont tout à fait en rapport avec le poids des sites dans le parc de la Sacoviv. La moyenne de sollicitations est de l’ordre de 0,6 sollicitation par logement et ne présente pas de différence entre les résidences.
En volume les sites de Barel 25% (297), Croizat 21% (243), Monery 16% (182) et Couloud 14% sont les plus concernés.
VII - RESSOURCES HUMAINES
1. Les effectifs
Au 30 septembre 2017, la SACOVIV compte 43 collaborateurs :
25 personnels administratifs - 24,72 ETP - et 18 personnels de proximité Répartition H/F :
26 hommes et 17 femmes
Répartition par catégorie
26 employés (18 personnels de proximité et 8 administratifs)
10 agents de maitrise
6 cadres
1 mandataire social (DG)
Répartition par service
Direction générale : 2
Locatif et social : 8
Développement et Patrimoine : 6
Finances et Ressources : 4
Gestion de Proximité : 23
2. Les mouvements de personnel
• Les arrivées en cours d’exercice :
1 responsable de projet suite à départ (28/11/16) Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
17
2 responsables de secteur suite à création de poste (12/12/17 et 30/04/17) 4 chargés de cadre de vie (employés d’entretien) en remplacement d’entreprises (03/01/17 et 04/09/17)
1 responsable de pôle locatif et social suite à départ (28/08/17)
1 chargée de gestion locative suite à départ (28/08/17)
Les arrivées sont marquées par le renforcement des équipes de proximité : 4 chargés d’entretien à la place des entreprises pour atteindre le ratio d’un ETP/100 logements gérés et 2 responsables de secteur pour superviser au plus près les équipes de terrain.
• Les départs en cours d’exercice :
- Mme Aurélie GROSPEAUD responsable locatif et social le 10 mars 2017 - Mme Monique DUPERRET chargée de gestion locative le 2 septembre 2017 - Sur l’exercice suivant : Mr Bruno NAZET responsable Proximité le 31 décembre 2017
5 L’absentéisme
Le taux d’absentéisme est de 14.66% contre 8.43% l’exercice précédant. L’absentéisme 2016/2017 comprend 872 jours d’absence pour arrêt maladie et 719 jours d’absence pour accident du travail.
La hausse de l’absentéisme s’explique principalement par l’augmentation significative des absences pour accident du travail : 719 jours contre 36 en 2015/2016.
Les absences pour accident du travail concernent essentiellement 2 salariés pour 654 jours. L’un d’entre eux a été victime d’un accident de l’épaule lors de la traction des containers : le volume des containers est effectivement important sur le site en question mais la Métropole refuse de baisser le volume des containers car cela augmente pour elle le nombre de bacs à manipuler et donc le temps de passage.
L’autre accident est lié à une chute qui a occasionné une blessure à la main, handicapante dans la préhension des outils de travail et la manipulation des containers.
En enlevant le nombre de jours de ces 2 accidents du travail qui présentent un caractère exceptionnel dans leur durée, le taux d’absentéisme redescend à 8.64% comparable à celui de l’exercice précédent.
VIII LES FINANCES
La santé financière de la SACOVIV sur l’exercice 2016/2017 se traduit par les ratios suivants :
Résultat net 160 232
Autofinancement locatif 833 046
Autofinancement net 681 704
Potentiel financier 4 937 886
Cette performance est imputable au secteur agréé (logements conventionnés) dans les mêmes proportions.
Les données 2016/2017 de la SACOVIV apportent les enseignements et commentaires suivants : Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
18
• Les produits locatifs augmentent de 1.6% soit 126 k€ d’un exercice à l’autre.
• Les dépenses d’entretien connaissent une augmentation de 91 k€.
• La Provision pour Gros Entretien augmente de 500 k€.
• Les autres charges d’exploitation augmentent de 84 k€.
• L’annuité diminue de 110 k€ sous l’effet du réaménagement.
• Le taux d’impayé chute de 3% à 0.9% du quittancement.
• L’exercice comprend une activité de cession dynamique avec une plus value de 271 k€.
• Le potentiel financier à terminaison se stabilise à 2.4 m€.
1. L’analyse de l’exploitation par l’autofinancement
1.1. L’autofinancement locatif
Autofinancement locatif 2015/2016 Budget 2016/2017 2016/2017
Produits locatifs 7 903 7 907 7 989 Dépenses locatives 6 943 7 173 7 156 Autofinancement locatif 959 734 833
Le détail des produits locatifs :
Produits locatifs 2015/2016 Budget 2016/2017 2016/2017
Loyers 7 782 7 817 7 940 Produits de la gestion financière 51 30 29 Autres produits d’exploitation 26 60 20 Excédent de récupération 4
Produits locatifs 7 863 7 907 7 989
Le niveau des produits est conforme aux prévisions budgétaires et garde le même niveau que l’exercice précédent.
• L’acquisition du groupe « La BORELLE » permet de générer 100 K€ de loyers
supplémentaires avec différé d’emprunt.
• Les produits de la gestion financière restent faibles en raison du niveau très bas des taux
d’intérêts (livret A à 0,75%).
• Les autres produits d’exploitation demeurent non significatifs.
Le détail des dépenses locatives :
Dépenses locatives 2015/2016 Budget 2016/2017 2016/2017
Entretien courant 816 1 171 841 Gros entretien 577 274 643 Annuités 1 939 1 792 1 829 Frais de personnel 1 521 1 569 1 547 Autres charges d’exploitation 1 077 1 131 1 161 TFPB 830 871 919 Coût des impayés 142 162 99 Autres impôts 161 4 Insuffisance des récupérations de charges 42 117 Dépenses locatives 6 903 7 173 7 156 Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
19
Les dépenses locatives augmentent globalement de 3,6% sur l’exercice :
• Les dépenses en augmentation :
• Les dépenses en diminution :
de la dette.
1.2. L’autofinancement net
2015/2016 Budget 2016/2017 2016/2017
Autofinancement locatif 959 734 833 Marge brute sur promotion 155 2 Concession d’aménagement
Production immobilisée 80 76 Plus ou moins value de cession -1 138 271 Impact PGE 475 -24 -500 Autofinancement net 1 484 1 082 682
La SACOVIV a procédé à une refonte de la provision pour gros entretien suite la mise à jour de son plan pluriannuel d’entretien et en tenant compte des futures dépenses liées aux réhabilitations du Couloud et du Monery. Cela explique l’impact sur la PGE (provision de gros entretien)
La cession du lot « P3 » prévue au budget est décalée à l’exercice 2017/2018. Cela explique la faiblesse de la marge sur promotion par rapport au budget prévisionnel.. Mais a contrario la Sacoviv a effectué 3 ventes sur le groupe les Pérelles.
2. Le potentiel financier et l’analyse bilancielle
Le détail du potentiel financier :
Intitulé 2016/2017
Capital social 2 054
Réserves et report à nouveau 11 150
Résultat de l’exercice 160
Immobilisations 43 659
Remboursement des emprunts 27 504
Amortissements courus non échus 480
Remboursements anticipés 2 096
Reprises de subventions 10 303
Potentiel financier 4 937 Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
20
Le potentiel financier de la SACOVIV se maintien à un niveau correct y compris à terminaison. Les dépenses à terminaison représentent en effet un volume de 2 504 k€. Ce montant comprend les fonds propres à affecter à la Résidence Adagio au 30/09/2017 et une partie des financements de la Résidence pour des factures prévues en décembre.
Le potentiel financier à terminaison des opérations en cours s’élève donc à 2.4 m€ soit 1 311€ par logement ce qui constitue un ratio correct pour la profession.
3. Informations sur le délai de paiement fournisseurs
Le solde des dettes fournisseurs par date d’échéance s’établit de la façon suivante :
Inférieur à 30 jours De 31 à 60 jours Supérieur à 60 jours
2016/2017 2015/2016 2016/2017 2015/2016 2016/2017 2015/2016
Montants
TTC 794 458 733 922 296 689 29 025 266 645 267 372
Nombre de
factures 407 423 61 48 119 53
6 LES PERSPECTIVES
L’exercice prochain (2017-2018) va être impacté par plusieurs mesures ou réformes : la loi de finances 2018, le projet de loi logement, l’accord collectif intercommunal d’attribution, la loi égalité citoyenneté, le plan de gestion partagée de le Demande, la nouvelle Convention d’Utilité Sociale,
Les impacts de la loi de finances 2018
Les mesures de la loi de finances 2018 prévoient notamment une baisse significative des APL, la mise en place d’une réduction de loyer de solidarité (RLS), l’augmentation de la cotisation à la CGLLS, le gel de l’IRL, l’augmentation de 4,5% de la TVA sur les travaux de construction et réhabilitation et le maintien du taux du livret A à 0,75% pendant 2 ans.
Les premières estimations de l’impact de la RLS et du gel des loyers sur l’autofinancement s’élevaient à 850K€ par an pour la SACOVIV
Nous savons que la RLS sera d’environ 60% en 2018 et 2019 puis 100% en 2020. Pour 2018 l’impact devrait être de l’ordre de 475K€ hors péréquation entre les bailleurs via une minoration ou une majoration de la cotisation CGLLS (inconnue à ce jour). Par ailleurs l’augmentation du taux de TVA de 5,5 à 10% aura un impact sur l’ensemble de nos investissements estimé entre 1M€ et 1,5M€ et sur le coût des constructions (environ 1M€ pour les 150 logements programmés initialement dans le plan stratégique à 10 ans).
Des mesures d’accompagnement des bailleurs sont prévues par la CDC : prêt de haut de bilan (pour la construction), rallongement d’une partie de la dette, prêt à taux fixe, gel du taux de livret A à 0,75% pendant 2 ans
La Sacoviv étudiera les mesures qui pourraient lui être favorables et prendra rang auprès de la CDC dans le cadre de ce plan d’accompagnement.
Par ailleurs la Sacoviv a étudié un certain nombre de mesures pour amortir l’impact direct de la RLS., Ces mesures portent :
< d’une part sur les dépenses d’exploitation (maintenance, frais de gestion, personnel) avec un objectif de réduction globale annuelle de l’ordre de 400K€, Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
21
< d’autre part sur les recettes (loyer à la relocation et éventuellement déconventionnement de patrimoine) avec une amélioration attendue de l’ordre de 260K€
< enfin sur les investissements en réduction des budgets prévisionnels
De même, les opportunités de développement d’opérations diversifiées seront essentielles à la recherche d’un nouvel équilibre malgré les pertes de recettes consécutives des réformes du logement.
Les projets de la SACOVIV
Au-delà des réformes, les projets de la SACOVIV pour 2018 se poursuivent et sont à la fois internes, patrimoniaux et sociaux
1. Les projets internes :
• Les évolutions informatiques
La SACOVIV poursuit la modernisation de sa gestion par :
- Le changement de version du progiciel plus adaptée aux enjeux de la Société programmé en janvier 2018 avec l’accès à toutes les données de gestion de manière instantanée - La mise en place de nouveaux modules : contentieux et gestion des contrats ainsi que de nouvelles applications : workflow factures.
- La dématérialisation de l’enregistrement des factures
• La communication
La SACOVIV développera en 2018 un extranet client permettant aux locataires : l’accès à son compte, le paiement en ligne, l’accès à ses quittances, le dépôt et le suivi de la réclamation Un plan d’actions sera défini pour mettre en œuvre progressivement ces différentes interactions sur l’année 2018 et 2019.
La SACOVIV poursuivra l’édition d’un journal des locataires au rythme de 3 dans l’année.
Un journal de la réhabilitation est envisagé au Couloud.
• L’organisation de la proximité et de la relation locataire
En lien avec le projet stratégique de la Société, la nouvelle organisation des services de proximité va se déployer pleinement en 2018 avec :
- L’organisation de permanences régulières aux 5 points d’accueil : Croizat, Monery, Couloud, Barel, Duclos
- La traçabilité des réclamations pour mieux informer les locataires de l’avancement de leur demande
- La mise en place d’un dispositif de contrôle de la qualité du service rendu au quotidien
L’enquête de satisfaction réalisée en octobre 2017 a montré en effet encore des points d’amélioration sur :
- La propreté des espaces communs
- Le traitement des demandes des locataires Rapport de Gestion de l’exercice 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017
22
• L’emménagement dans les bureaux du Miroir
La livraison des bureaux du Miroir est prévue pour le 2ème semestre 2018. La SACOVIV conservera rue Emile Zola le sous-sol pour le stock de petits matériels, de produits et matériels d’entretien et les archives.
2. Le développement et les investissements sur le patrimoine
• Les projets de développement
La Société poursuit le développement du lotissement du MONERY via : - la livraison des 50 logements locatifs sociaux d’Adagio en septembre/octobre 2018 - le démarrage de la construction des 29 villas en accession à la propriété par les Nouveaux Constructeurs.
- La SACOVIV engagera les études pour l’aménagement des lots P4 et P5 du lotissement
Par ailleurs, la SACOVIV approfondira les potentialités de développement : - Sur le centre bourg par une optimisation de son foncier dans le cadre d’une recomposition de l’ilôt Victor Hugo/ Emile Zola/Croizat/Paul Bert
- Sur le Puisoz par la recherche d’une opportunité de construction - A l’angle Houël/Croizat/Ferry en partenariat avec LM pour une VEFA de 15 logements PLS
• Le Plan stratégique de patrimoine
Au-delà des réductions de travaux qui ont été nécessaires sur les opérations du Couloud et du Monery et afin d’adapter le plan stratégique aux impacts de la loi de finances 2018, la SACOVIV réactualisera son plan de patrimoine et ses perspectives financières à partir des données d’impact une fois qu’elles seront complètement connues.
Les premiers programmes de réhabilitation du PSP seront lancés en juin 2018 au Couloud pour une durée prévisionnelle de 4 à 5 ans et au Monery pour une durée prévisionnelle de 3 ans.
Le PSP hors réhabilitation portera en 2018 principalement sur les toitures et l’éclairage extérieur de Croizat, trois points de collecte et la résidentialisation de 3 accès véhicules à Barel, le changement des radiateurs de Barel, les toitures de la Paix et de Solidage, la mise en sécurité électrique de la Borelle, la résidentialisation d’Harmonia/Comédie.
3. La stratégie financière
Les dépenses d’investissement futures de la Société comprennent un volume significatif de travaux d’économie d’énergie éligibles à dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties. La stratégie financière va consister à conduire l’étalement des travaux concernés de façon à optimiser au maximum les gains potentiels de dégrèvement.
La SACOVIV se positionnera également auprès de la CDC sur les mesures d’accompagnement de la RLS afin de retrouver une partie de ses fonds propres ponctionnés par la RLS. La situation financière saine de la SACOVIV lui permet de supporter le choc financier immédiat des réformes. Cependant il faudra trouver de nouvelles ressources dans des opérations de développement diversifiées pour maintenir nos ambitions de développement.