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Séance - 95 d1532070661299
Séance - 100 d1656604278126
Séance - 61 d1516974650763
Document publié le Jeudi 1 octobre 2015 par la commune de Vénissieux.
Lien du pdf (Séance - 61 d1516974650763)
Thèmes du document : Logement, Banque, Handicap et inclusivité,
« ville de
venissieux
« ville de
venissieux
République Française
Conseil Municipal
Séance publique 26/06/17
Délibération n° 2017/21
RAPPORT POUR INFORMATION
Rapport annuel de gestion de la SACOVIV. Exercice 2015-2016
Nombre de conseillers municipaux en exercice : 49
Nombre de présents : 34
Date de la convocation : 20/06/17
Compte rendu affiché : 28/06/17
Transmis en préfecture : 29/06/17
Numéro de télétransmission unique :
069-216902593-20170626-30325-DE-1-1
Présidente : Mme Michèle PICARD
Secrétaire :
Elu(e)s :
Mme Régia ABABSA
Présent(e)s : Mme Michèle PICARD, Mme Yolande PEYTAVIN, M. Pierre-Alain MILLET, Mme Saliha PRUDHOMME-LATOUR, Mme Andrée LOSCOS, M. Djilannie BEN MABROUK, Mme Véronique CALLUT, M. Bayrem BRAIKI, Mme Véronique FORESTIER, Mme Sandrine PERRIER, Mme Valérie TALBI, M. Jean-Maurice GAUTIN, M. Abdelhak FADLY, M. Hamdiatou NDIAYE, Mme Paula ALCARAZ, M. Georges BOTTEX, M. Gilles ROUSTAN, M. Pierre MATEO, M. Jean-Louis PIEDECAUSA, M. Nacer KHAMLA, M. Mustafa GUVERCIN, Mme Sandrine PICOT, Mme Nadia CHIKH, Mme Souad OUASMI, M. Aurélien SCANDOLARA, Mme Régia ABABSA, M. Maurice IACOVELLA, Mme Marie-Danielle BRUYERE, M. Christophe GIRARD, Mme Houria TAGUINE, Monsieur Frédéric PASSOT, Mme Hidaya SAID, M. Damien MONCHAU, M. Lotfi BEN KHELIFA.
Absent(e)s : Mme Maite LAM, M. Pascal DUREAU.
Excusé(e)s : M. Nasser DJAIDJA.
Dépôt de pouvoir : M. Idir BOUMERTIT à M. Hamdiatou NDIAYE, Mme Danielle GICQUEL à Mme Valérie TALBI, M. Thierry VIGNAUD à Mme Michèle PICARD, Mme Amina AHAMADA MADI à M. Abdelhak FADLY, Mme Marie-Christine BURRICAND à Mme Saliha PRUDHOMME-LATOUR, M. Serge TRUSCELLO à M. Pierre-Alain MILLET, M. Saïd ALLEG à M. Pierre MATEO, Mme Sophia BRIKH à Mme Véronique CALLUT, Mme Loan NGUYEN à Mme Yolande PEYTAVIN, Mme Saliha MERTANI à Mme Hidaya SAID, M. David INGLES à M. Damien MONCHAU, Mme Anne-Cécile GROLEAS à M. Lotfi BEN KHELIFA.
Conseil Municipal du 26/06/17 - page 1 .« ville de
venissieux
.« ville de
venissieux
République Française
Conseil Municipal
Séance publique 26/06/17
Rapport n° 21
RAPPORT POUR INFORMATION
Rapport annuel de gestion de la SACOVIV. Exercice 2015-2016
Secrétariat Général
Mesdames, Messieurs,
Vous trouverez ci-joint, pour votre information, le rapport du Conseil d’administration de la SACOVIV pour la
gestion de l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016.
Le Conseil municipal,
Le rapport de Madame Le Maire, entendu,
Vu l'avis du Bureau municipal du 12 juin 2017 après en avoir délibéré,
Prend acte
- prendre acte de ce rapport
Ainsi fait et délibéré les jour, mois et an susdits et ont signé les membres présents.
Pour expédition certifiée conforme
Pour le Maire
La Première Adjointe
Yolande PEYTAVIN
Conseil Municipal du 26/06/17 - page 2 RAPPORT ANNUEL D’ACTIVITE
DES ELUS DE LA VILLE DE VENISSIEUX ADMINISTRATEURS DE LA SACOVIV
1° OCTOBRE 2015 au 30 SEPTEMBRE 2016
SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE LOCALE CREE PAR LA VILLE DE VENISSIEUX EN 1961 INTERVENANT DANS LE DOMAINE DE L'AMENAGEMENT, DE LA CONSTRUCTION ET DE LA GESTION DE LOGEMENTS.
RCS 62 B 53 LYON
SIRET 962 500 534 000 20 APE 6820 A
SIEGE SOCIAL HOTEL DE VILLE DE VENISSIEUX, 5 AVENUE MARCEL HOUEL BUREAUX 19 RUE EMILE ZOLA - BP 38 — 69632 VENISSIEUX COORDONNEES TÉL 04 72 21 19 00 FAX 04 72 21 19 05 - MEL : SEML@SACOVIV.FR
CAPITAL SOCIAL : 2 054 236 EUROS
LL L'ORGANISATION DE LA SACOVIV
1. La gouvernance el les instances
2. L'organisation interne
IH. LES REALISATIONS DE LA SACOVIV
1. Le lotissement du MONERY
2. L'acquisition du groupe immobilier de la Borelle à ICF Habitat SE
8. Le Miroir : bureaux SACOVIV
4. Les Pérelles : vente
NH, LE PATRIMOINE
Le développement de l'offre
Les réhabilitations
Les travaux d'amélioration et les remplacements de composants
Le gros entretien
L'entretien courant
IN. LA GESTION LOCATIVE ET SOCIALE
Les mouvements
Les attributions
La vacance
V. LES LOYERS ET CHARGES LOCATIVES
Les loyers
Les charges locatives
Les impayés
VI LA RELATION LOCATAIRE
L'accueil
Les demandes des locataires
VI. LES RESSOURCES HUMAINES
Les effectifs
Les mouvements de personnel
L'absentéisme
Les avantages sociaux
VI. LES FINANCES
L'analyse de l'exploitation par l'autofinancement net
Le potentiel financier et l'analyse bilancielle
VII. LES PERSPECTIVES
La refonte du système d'information
La communication
Le lotissement du MONERY
Le Plan Stratégique
Les programmes de réhabilitations
La stratégie financière
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Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal IL. L'ORGANISATION DE LA SACOVIV
1. La gouvernance et les instances
La Société est administrée par un Conseil d'Administration de douze membres dont la composition n’a pas changé au cours de l'exercice 2015/2016.
2 représentants des locataires (AFOC et CNL) assistent au Conseil d'Administration avec voix consultative.
Le Conseil d'Administration s'est réuni 4 fois au cours d'exercice. Les principales décisions du CA ont concerné :
- L'achat du patrimoine de la Borelle 86 logements et 40 garages à ICF Habitat Sud Est Méditerranée - Le tancement de l'opération de construction de 50 logements locatifs sociaux sur le lot C3 du lotissement du Monery
- La vente du lot P3 du lotissement du Monery aux Nouveaux Constructeurs pour la réalisation de 29 maisons individuelles en accession libre
- Le principe de la vente des 7 maisons des Pérelles à GRIGNY
- La création d'un GIE de moyens informatiques avec la SACVL
- La validation des orientations stratégiques de la SACOVIV
- L'abandon des dévolutions par la Ville au profit de la SACOVIV
- La souscription d'un crédit bail immobilier pour l'achat des bureaux du siège au Miroir,
La Commission d'Appel d'Offres s'est réunie 8 fois au cours de l'exercice :
2 fois pour la maitrise d'œuvre de la construction du C3 (50 logements locatifs sociaux) lotissement du MONERY : la maitrise d'œuvre a été attribuée au cabinet RODA
4 fois pour la maitrise d'œuvre de la réhabilitation des tours du MONERY (286 logements) : la maitrise d'œuvre a été attribuée au cabinet ASUR
2 fois pour la vente du lot P3 du lotissement du MONERY: vente attribuée aux Nouveaux Constructeurs
La Commission d'Attribution des Logements s'est réunie 12 fois au cours de l'exercice 404 dossiers ont été présentés
151 logements ont été attribués
{voir le détail de l'activité de la CAL au paragraphe IV gestion locative et sociale)
Le Conseil de Concertation Locative s'est réuni 2 fois au cours de l'exercice
2. L'organisation interne
La SACOVIV est toujours structurée en 4 pôles :
Gestion de Proximité dirigé par M° Bruno NAZET
Locatif et Social dirigé par M"* Aurélie GROSPEAUD
Finances et Ressources dirigé par M' Pierre-Yves BERLIOZ
Patrimoine et Technique dirigé par M' Jean-Michel DEROBERT.
La responsable du pôle locatif et social a été remplacée temporairement à partir de juin 2015 jusqu'en septembre 2016 successivement par M' Joachim Bauret et par M" Alice ALGABA. L'organisation du pôle gestion de proximité a été redéfinie au cours de l'exercice avec une mise en place progressive à partir de janvier 2017.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal Hi. LES REALISATIONS DE LA SACOVIV 3
L'exercice 2015-2016 a été marqué par les évènements suivants :
1. Le lotissement du MONERY
La SACOVIV a engagé deux opérations sur l'exercice :
e Vente du Lot P3 aux Nouveaux Constructeurs, destiné à la réalisation de 29 villas en accession à la propriété. Le lot a été attribué pour un montant HT de 1 030 000 €
e Construction sur le Lot C3 par la SACOVIV de 50 logements à usage locatif social agrée par la Métropole en décembre 2015.
La maitrise d'œuvre a été attribuée au cabinet Roda. Le Permis de construire a été déposé le 9 août 2016 et validé le 22 décembre 2016.
Le démarrage des travaux est programmé au 1° avril 2017.
A l'issue de ces 2 opérations, il restera 2 lots viabilisés à construire :
- Le lot P4 (surface 9 984 m° et 3 900m?° de SHON maxi).
- Le lot P5 (surface 5 514 m° et 3 000m* de SHON maxi).
Une nouvelle étude sur la destination de ces lots sera lancée simultanément avec le dévoiement de la rue Beethoven.
2. L'acquisition du groupe immobilier la BORELLE à ICF Sud Est (rachat de patrimoine locatif social)
La SACOVIV a acquis définitivement à ICF Habitat Sud Est Méditerranée la résidence la BORELLE composée de 86 logements et 40 garages par acte authentique signé le 7 janvier 2016, Le coût d'acquisition est de 4 049 300 € TTC financés par un prêt transfert de patrimoine de la Caisse des Dépôts et Consignations et un apport en fonds propres de 217 812 €.
3. Le Miroir : bureaux de la SACOVIV
La SACOVIV a cédé une parcelle de terrain du groupe Ambroise CROIZAT pour la construction d'un bâtiment à vocation tertiaire appelé le Miroir.
La vente du terrain a été réalisée au profit d'Art de Construire pour un montant de 1 070 000 € TTC.
La SACOVIV a acheté dans ce bâtiment à Art de construire un plateau de bureaux aménagés de 765 m? par crédit bail immobilier signé auprès de Natixis Lease (groupe Caisse d'Epargne) en septembre 2015 d'un montant total de 2 536 554 € moins une avance preneur de 700 000 € issue de la vente du terrain destiné au Miroir.
Le chantier du Miroir (sous maitrise d'ouvrage Art de Construire) a démarré fin 2015 pour une livraison prévisionnelle actuelle à octobre 2017 suite aux intempéries et problèmes rencontrés sur le chantier. Le plan d'aménagement des bureaux de la SACOVIV revu par la direction afin d'optimiser la surface et affiner les prestations notamment dans les parties partagées avec les autres occupants (Pôle Emploi et SITIV) occasionne un coût supplémentaire d'aménagement de 130 866 € TTC validé en Conseil d'Administration du 25 octobre 2016.
4. Les PERELLES : vente
Le principe de la vente individuelle des 7 maisons restantes des PERELLES à GRIGNY a de nouveau été acté par le Conseil d'Administration après la consultation légale de France Domaines, du Préfet et de la Ville de GRIGNY. Le prix de cession a été fixé à 1 750 € par m°.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal IH. LE PATRIMOINE 4
4. Le développement de l'offre
Le volume du patrimoine de la SACOVIV s'est enrichi de 86 logements et atteint au 30 septembre 2016, 1 830 logements en dehors de l'EHPAD de la Solidage (80 logements)
L'engagement de la construction de 50 logements locatifs sociaux sur le lot C3 du MONERY permet de se rapprocher de l'objectif de la CUS (126 logements programmés entre 2011/2016). Le C3 n'impactera réellement le volume du patrimoine géré que sur l'exercice 2018/2019.
2. Les réhabilitations
La SACOVIV a engagé les études de deux projets de réhabilitation :
- La réhabilitation du COULOUD (220 logements) est intégrée au protocole de préfiguration du NPNRU validé par l'ANRU le 7 janvier 2016.
Les orientations urbaines du secteur Pyramide/Keops ont été définies par Passagers des Villes et une première approche fonctionnelle a été réalisée par la SACOVIV avec l'aide de Poly'gones. L'enquête sociale va démarrer au 2ème trimestre 2017 et l'appel d'offres pour la désignation du maitre d'œuvre permettra de lancer les études de maitrise d'œuvre opérationnelle en juin/juillet 2017. Le calendrier prévisionnel prévoit un lancement de l'ordre de service des travaux en juin 2018. Le montant prévisionnel de l'opération s'élève à 13,8 M € TTC.
- La réhabilitation du MONERY (286 logements) est engagée : La maitrise d'œuvre confiée au cabinet ASUR a réalisé le diagnostic technique et thermique et défini un premier programme de travaux. La consultation des locataires a démarré mi décembre 2016. La concertation avec les locataires et l'élaboration d'un Accord Collectif se déroulera aux 2°"° et 3°" trimestres 2017 pour un ordre de service des travaux au fin 2017/début 2018. Le montant prévisionnel de l'opération s'élève à 12 M € TTC.
3. Les travaux d'amélioration et remplacement de composants
Le montant consacré aux travaux d'amélioration et de remplacement de composants est de 124 382 € pour cet exercice. La perspective proche des réhabilitations de 2 groupes (Couloud, Monery) et d'une opération sur Croizat a de fait conduit à limiter le volume des travaux d'amélioration du patrimoine.
Les principaux travaux réalisés sont les suivants :
La Borelle, travaux sur le chassis double vitrage sur toiture : 5 697 €
Le Monery, réparation de tuyauterie percée : 11 688 €
Le Monery, création d'un abri container : 17 421 €
Le Monery, réparation tuyauterie percée sur système de chauffage : 16 236 € La Paix, pose d'un ferme-porte électrique : 2 953 €
Max Barel, création d'abris container : 53 128 €
Max Barel, remplacement des extracteurs : 9 460 €
Jacques Duclos, remplacement extracteur VMC : 18 227 €
Ambroise Croizat, mise en conformité ventilation naturelle : 38 862 € 0
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4. Le gros entretien
Les dépenses consacrées au Gros Entretien s'élèvent à 576 648 € (450 917 € en 2014/2015) Elles ont concernées principalement les travaux suivants
Extérieur et équipements
Elagage, VRD, maçonnerie : 122 500 €
Travaux de reprise des regards et tronçons de canalisations principales d'évacuation : 41 000 € Travaux sur réseau de chauffage ou d'ECS : 30 700 €
Curage total sur réseau principal d'évacuation : 41 000 € (essentiellement sur Max Barel)
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal Parties communes 5 Travaux de mise aux normes et de sécurisation des ascenseurs : 32 000 € Travaux de serrurerie (en parties communes) : 28 000 € (remplacement de portes métalliques et mise en place de « clôtures »)
Travaux de remplacement de l'appareillage électrique en parties communes sur la résidence Le Jules Ferry) 5 880€ Travaux de peinture en parties communes (compris chantier « jeunes ») : 63 000 €
Travaux de plomberie (logements vacants + occupés + parties communes) : 77 580 €
Logements occupés
Travaux de menuiserie intérieur (logements vacants et occupés : 49 282€ (essentiellement leremplacement façades placards, portes de distribution)
Travaux d'électricité et de courant faible : 27 250 € (réfection logements) Travaux de peinture et sot dans logements : 52 000 €
Les travaux dans les logements vacants représentent 51 000 € au titre du gros entretien
Les travaux d'adaptation dans les Logements représentent 43 927 €.
La réalisation de ces travaux d'adaptation et d'accessibilité dans les logements a consisté pour la totalité au réaménagement de la salle de bain. Ils sont réalisés à la demande des locataires. 7 logements ont été réalisés : 2 à Ambroise Croizat, 2 aux Les Jets d'eau, 2 à Max Barel, 1 au Monery La SACOVIV a signé en 2017 une convention avec SOLHIA pour l'accompagner dans la réalisation technique de ces travaux et dans la recherche des financements.
La répartition des travaux de GE par résidence est par ordre décroissant la suivante :
Barel 186 727 € / Monery 111 755 € / Croizat 103 699 €
Couloud 46 677 € / Duclos 43 050 € / AC II 22 402 € / Harmonia Comédie 18 300 € Autres résidences 44 238 €
5. L'entretien courant
e Entretien des logements occupés
Le montant global dépensé pour l'entretien des logements occupés s'élève à 353 168 € Soit une augmentation significative (+ 27%) par rapport à l'exercice précédent (276 487 €) L'augmentation porte notamment sur les postes plomberie = 28%, et punaises de lit = 17% Les postes menuiserie 17% et l'hygiène 13,7% restent importants Le poste peinture a été volontairement réduit.
e Entretien des logements vacants
Le montant global dépensé pour la relocation des logements vacants s'élève à 138 108 € Soit une diminution significative (-95%) par rapport à l'exercice précédent (289 671 €) en particulier sur le poste peinture même s'il reste un des principaux postes (58%) avec la plomberie 12,8%, l'électricité 12,8% et la menuiserie 11,5%.
s Entretien des parties communes
Le montant global dépensé pour l'entretien des parties communes s'élève à 160 114 € Soit une diminution significative (- 43%) par rapport à l'exercice précédent (282 309 €). On observe notamment une forte diminution des postes toiture/façade, plomberie et serrurerie.
A ces montants il faut ajouter les travaux suite à vandalisme qui représentent 91 477 €, chiffre stable par rapport à l'exercice précédent même s'il reste élevé.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal IV. LA GESTION LOCATIVE ET SOCIALE
1. Les mouvements
Le taux de rotation de l'exercice s'établit à 7,4% et s'avère stable d’un exercice à l'autre (7,33% en 2014/2015). On dénombre 134 sorties (soit une moyenne mensuelle de 11 sorties). Les mutations ont concerné 27 locataires et représentent 22,7 % des entrées : chiffre en augmentation (17 mutations lors de l'exercice précédent).
On constate un taux de rotation plus élevé sur les résidences AC 1 (13,33%) et la BORELLE (14%)
Sur les 5 grands groupes représentant 85% du patrimoine, on note un taux de rotation un peu plus élevé que la moyenne à Max BAREL (9,68 %) et à J DUCLOS (9%).
2. Les attributions
La Commission d'Attribution des Logements s'est réunie 12 fois sur l'exercice et a examiné 404 candidatures. 151 logements ont été présentés soit une moyenne mensuelle de 12,5 logements par Commission.
Caractéristiques des candidatures présentées en CAL :
Ancienneté :
13% des candidatures dataient de moins de 6 mois (35,5% dans la demande) 22% dataient de plus de 2 ans (9,5% dans la demande) 65% avaient entre 6 mois et 2 ans d'ancienneté (55% dans la demande). La SACOVIV est attentive aux demandes dont les délais sont anormalement longs
Ressources :
81% des candidatures ont des ressources inférieures à 60% des plafonds 15,6% des candidatures ont des ressources comprises entre 60 et 100% des plafonds 4% des candidatures ont des ressources supérieures à 100% des plafonds. La SACOVIV est attentive aux demandeurs dont les ressources sont faibles
Provenance
152 candidats étaient logés chez un bailleur social (37,6%)
dont 59 candidats logés à la SACOVIV.
Caractéristiques des logements à attribuer
Les réservations :
19 logements réservés Préfecture
5 logements réservés à la Ville de Vénissieux
8 logements remis à disposition (Préfecture ou Ville)
4 logements réservés au 1 % patronal
115 logements SACOVIV.
Les logements réservés représentent une faible part des logements à attribuer (24%) au regard de leur part dans le patrimoine
Les types de logement :
33% des attributions ont été faites pour des logements de type 3 (35% du patrimoine) %% des attributions ont été faites sur la résidence Max BAREL (24% du patrimoine).
Les attributions spécifiques : 47 soit 31% des attributions
au titre de l'ACDA (accord collectif départemental) : 13
au titre du FLUX (sortant d'hébergement et de foyer) : 11
au titre du DALO : 11
au titre de la Préfecture (ménages prioritaires) : 8
en sous location : 2
en bail glissant : 2
Les acceptations et les refus :
89 logements ont été attribués et acceptés par les candidats en rang 1 (59%) 20 logements ont été attribués et acceptés par les candidats en rang 2 (13%) 15 logements ont été attribués et acceptés par les candidats en rang 3 (10%) 25 logements (17%) ont été refusés par tous les candidats et ont été reproposés à la CAL suivante.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal 3. La vacance 7
3-1 Logements
Le taux de vacance moyen de l'exercice s'établit à 1,58 % soit 28,75 logements vacants moyens par mois. Ce taux est en amélioration par rapport à l'exercice précédent (1,81%). I! couvre les vacants commerciaux et techniques.
En fin d'exercice (30/09/2016), le taux de vacance s'établissait à 1,82% (sans les logements des Perelles mis en vente) soit 33 logements vacants commerciaux et techniques.
Aucun site ne présente de vacance importante et structurelle : seul le site de la Borelle avec une moyenne annuelle de 5% a présenté un taux plus élevé. C'était le cas à la reprise du patrimoine en janvier 2016 mais l'écart a été comblé depuis.
3-2 Garages
Au 30/09/2016 la vacance des garages et parkings s'élève à 12,8% soit 70 unités sur 547. Cette situation n'inclut pas les 100 stationnements du parking du Couloud qui ne sont pas remis en service. On observe toujours un fort taux de vacance à AC Il (17 sur 41), Jules Ferry (8 sur 20) et Harmonia/Comédie (15 sur 44) pour des motifs différents : problème de prix ou de places proches disponibles non payantes,
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal V. LES LOYERS ET CHARGES LOCATIVES
1. Les loyers
La SACOVIV a décidé d'appliquer pour 2016 l'évolution de l'indice de Révision des Loyers du 3%" trimestre 2015 soit 0,02% pour les loyers en cours.
Les loyers à la relocation ont été revalorisés conformément à l'indice IRL de référence du 2° trimestre 2015 fixé à 0,08%.
Ces augmentations très faibles des loyers maintiennent les loyers des baux en cours comme des nouveaux baux loin
des plafonds des conventions.
Pour les 5 grands groupes de la SACOVIV (85% du patrimoine) : Les loyers moyens des baux en cours se situent entre 69 et 84% des loyers plafonds Le loyer moyen s'établit à 35,09€/an/m2SC (surface corrigée) : selon le groupe le loyer varie de 32,87 € à 38,40 €
Les loyers moyens des nouveaux baux se situent à 84,04 % des loyers plafonds Le loyer moyen à la relocation s'établit à 39,08 €lm’/an de SC (surface corrigée): selon le groupe le loyer varie de 37,26 € à 42,02 €.
couLouD 4761 € 35,50 € 37,73 € 75%
M. BAREL 47,73€ 32,87 € 38,87 € 69%
MONERY 45,78 € 33,74 € 37,26 €
J. DUCLOS 45,79 € 34,95 € 39,50 € 76%
CROIZAT 45,78 € 38,40€ 42,06 € 84%
LA PAIX 45,82 € 42,88 € 4409 € 94%
FERRY 6,89 € 6,64 € 6,78 € 96%
PERELLES 57,13€ 53,23 € 87,12€ 93%
JETS D'EAU PLS| 8,48€ 6,91 € 7,51 81%
| E 5,84€ 5,42 € 5,84 € 93%
ES 5,74 € 5,53 € 5,74€ 96%
RAEIERRES 5,10€ 5,04 € 5,11€ 99%
FARDRRE 7,87€ 7,83€ 7,88 € 99%
AC Il PLUS 6,31€ 6,20 € 6,31 € 98%
AC Il PLAI 5,58 € 5,56 € 5,59 € 100%
DRE di 5,15€ 5,15€ 5,15 € 100%
RENE. | He 5,59 € 5,80 € 96%
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal + Le Supplément de Loyer de Solidarité :
Le nombre de locataires assujettis au SLS en 2016 est de 45 soit 5,25 % des locataires concernés. Le montant global du SLS est de 32 245,56 € ; il était de 40 128 € lors de l'exercice précédent. 88 % des locataires assujeitis paient un SLS inférieur à 100 € et 60% inférieur à 50€. 18 locataires sont soumis à un SLS forfaitisé représentant une moyenne de 1 037,3€ Répartition des locataires par tranche de SLS mensuel hors locataires forfaitisés:
< à 50€
50 à 100 €
100 à 200 €
300 à 400 €
13
3
200 à 300 € 2
0
> à 400 € ©
Pour mémoire, le SLS perçu par la SACOVIV est reversé à 85% à la CGLLS (caisse de garantie des logements locatifs sociaux)
2. Les charges locatives
La SACOVIV a procédé à deux régularisations de charges sur l'exercice 2015/2016 :
La régularisation de l'exercice 2013/2014 en octobre 2015.
La régularisation de l'exercice 2014/2015 en mars 2016.
La régularisation de l'exercice 2013/2014 présente un solde créditeur en faveur des locataires de 320 842 €. Le montant des charges récupérables est de 2 751 197 € pour 3 072 139 € d'acomptes versés.
La régularisation de l'exercice 2014/2015 présente un solde créditeur en faveur des locataires de 651 749 €. Le montant des charges récupérables est de 2 793 572 € pour 3 445 321 € d'acomptes. La modification de la période de régularisation du chauffage : passage de juillet à octobre 2015 explique le crédit de
charges plus important.
On constate une faible augmentation globale des dépenses récupérables (0,8%) entre les 2 exercices.
Les postes faisant l'objet des plus grosses régularisations sont le chauffage 670 KE et à un degré moindre l'eau chaude 69 K€ et l'entretien 34 K€
3. Les impayés au 30 septembre 2016
Le montant des dettes des locataires présents et partis s'élèvent à 1 029 200 €, répartis ainsi :
- 509 006 € pour la dette des locataires présents.
- 520 194 € pour la dette cumulée des locataires partis.
Ces chiffres sont en augmentation par rapport à l'exercice précédent : - Globalement + 27% (+ 217 448 €)
- _+13,7% soit 69 716 € pour les dettes des locataires présents : 509 006 € au lieu de 439 290 €. - __+40% soit 147 732 € pour les dettes des locataires partis : 520 194 € au lieu de 372 462 €.
La SACOVIV n'a pas passé de dettes en pertes irrécouvrables sur l'exercice 2015/2016 alors que de nombreuses dettes sont prescrites. Cela explique en partie l'augmentation des dettes des partis observée entre les 2 exercices. En effet les dettes irrécouvrables passées en pertes sur l'exercice actuel 2016/2017 représentent 102,1 K€ - 57,8 K€ de dettes prescrites (+ 5ans) et 44,3 K€ de dettes inférieures à 5 ans
- 67,3 K€ de réparations locatives soit 66% des dettes.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal ° Les dettes des locataires présents : 10
Le nombre de locataires en dette a augmenté passant de 507 à 581 et correspond à 32% des locataires du parc de la SACOVIV. Les groupes dont le poids des locataires en impayé est le plus élevé sont J Duclos 62%, ACII 76% et la Pastorale 43%.
La dette moyenne reste assez stable 876 € pour 866 € (exercice précédent) : on observe une forte dette moyenne au
Monery (1 702 €), une dette proche de 1 000 € (Croizat, Barel), une dette proche de la moyenne (Couloud, Pastorale), une petite dette moyenne (Duclos, Jets d'eau, Borelle).
+ Les dettes des locataires partis :
Le nombre global de dossiers est en augmentation passant de 167 à 232 avec une dette moyenne stable à 2 242 € contre 2 230 € au dernier exercice.
La décomposition des dettes des partis se présente ainsi :
103 dossiers non soldés des exercices antérieurs 44,3%
50 dossiers non soldés de l'exercice 2014/2015 21,5%
77 dossiers de l'exercice 2015/2016 33%
Les groupes dont la dette moyenne des locataires partis est la plus importante sont par ordre : ACII 5 577 €, Duclos 3 233 € et 4 groupes autour de 2 500 € (Monery, Croizat, Barel, Jets d'eau)
L'exercice 2015/2016 a généré 77 dossiers de dettes : 55% des sortants partent avec une dette. La part des réparations locatives est très importante dans ces dettes : souvent plus de 50% de la dette. Ce qui rend
d'autant plus difficile le recouvrement.
L'examen des dettes générées par les locataires partis sur l'exercice 2015/2016 montre : - une dette moyenne plus faible 1 719 € que la dette moyenne des partis - 4 groupes avec une dette moyenne entre 2 300 et 2 500 € : Croizat, Barel, Duclos et Couloud - Une forte baisse de la dette moyenne au Monery.
La SACOVIV a confié les dossiers partis à un deuxième huissier afin d'améliorer les délais de mise en œuvre des procédures de recouvrement.
Ce nouveau partenariat a été mis en place au 2" trimestre 2016 et n'a pas eu encore beaucoup d'impact sur les résultats 2015/2016.
e Le contentieux
Le nombre de dossiers contentieux présents représente 110 dossiers contre 90 en 2014/2015. Les actions générées sur l'exercice se composent de: 63 commandements, 26 assignations, 21 baux résiliés, 6 commandements de quitter les lieux, 10 concours de la force publique, 2 expulsions avec relogement et 7 départs volontaires.
Les procédures sont menées à leur terme de manière rigoureuse. Les dossiers dont le concours de la force publique était acquis ou en passe de l'être ont été réinvestis pour travailler à un relogement préalable à la mesure d'expulsion en lien avec les services sociaux Ville et Métropole et avec parfois l'appui d'une association locale pour quelques situations délicates.
e Les aides
L'APL couvre 48% des loyers
87 logements ont un taux d'apl inférieur à 48%
90 logements ont un taux d'apl égal à la moyenne.
1 431 logements ont un taux d'apl entre 48% et 55%
86 logements ont un taux d'apl supérieur à 60%
Les aides hors APL sont constituées de :
15 dossiers Banque de France : 4 moratoires BDF, 8 plans BDF, 3 protocoles d'accord Borloo 9 dettes ont été effacées par la Banque De France (pour 16 473 €)
7 plans judiciaires ont été accordés par le juge
10 aides ont été obtenues du Fond de Solidarité Logement (pour 7 836 €).
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal
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VI - LA RELATION LOCATAIRE ET LA GESTION DE PROXIMITE
1- L'accueil au siège :
La SACOVIV a reçu 7 155 visites au siège au cours de l'exercice soit 36 visites par après midi ouverte.
2-
2 200 visites pour une demande de logement soit 11 visites en moyenne par après midi 4 300 visites de locataires soit 21 visites en moyenne par après midi.
Les sollicitations des locataires
On dénombre l'enregistrement de 2 300 sollicitations et dysfonctionnements signalés de tout type :
4 230 problèmes dans les logements : ce chiffre est stable
840 problèmes dans les parties communes : ce chiffre augmente légèrement (5%) 115 problèmes de vie collective : chiffre en baisse par rapport à 2014/2015 95 problèmes de stationnement : chiffre en forte augmentation (40%)
6 problèmes administratifs.
VII - RESSOURCES HUMAINES
4 Les effectifs
Au 30 septembre 2016, la SACOVIV compte 38 collaborateurs :
2.
37 CDI (dont 23 personnels administratifs - 22,72 ETP - et 14 personnels de proximité) 1 CDD (remplacement congé parental)
Répartition H/F :
20 hommes et 18 femmes
Répartition par catégorie
23 employés (14 personnels de proximité et 9 administratifs)
8 agents de maitrise
6 cadres
1 mandataire social (DG)
Répartition par service
Direction générale : 2
Locatif et social : 9 (dont 1 cdd remplacement congé parental)
Patrimoine et technique : 7
Finances et Ressources : 4
Gestion de Proximité : 16
Les mouvements de personnel
Les arrivées en cours d'exercice :
M°* Rajaa KCHOUA chargée d'accueil en cdd depuis le 8 février 2016 (en remplacement congé maternité et parental de Myrien BRADA HADDAD).
M"* Margot BAÏCCHI contrat en alternance au pôle technique du 7 septembre 2015 au 31 août 2016. Mr Yves DELDON agent d'entretien en CDI le 1° janvier 2016 suite au rachat de la BORELLE à ICF.
Les départs en cours d'exercice :
M' Joachim BAURET (cdd) responsable du pôle locatif et social du 15 juin 2015 au 04 mars 2016 (en remplacement de M"* Aurélie GROSPEAUD en congé maternité puis parental). M" Alice ALGABA (cdd) responsable du pôle locatif et social le 21 mars 2016 au 9 septembre 2016 (en remplacement de Mme Aurélie GROSPEAUD en congé parental)
ms Margot BAICCHI contrat en alternance au pôle technique du 7 septembre 2015 au 31 août 2016.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal 3. L'absentéisme _
Le taux d'absentéisme est de 8,43% pour l'exercice contre 8,3% en 2014/2015 soit une stabilité. L'absentéisme sur l'exercice correspond à un volume de 823 jours dont 787 jours d'arrêt maladie et 36 jours d'arrêts pour accident du travail.
6 salariés représentent 80% des arrêts maladie dont 3 salariés pour 218 jours, 173 jours et 110 jours. La baisse de jours d'absence pour accident du travail est significative : 36 jours au lieu de 192 jours (exercice précédent).
Les congés maternité et paternité représentent 122 jours sur l'exercice.
5. Les avantages sociaux
La mutuelle a fait l'objet d'un nouvel appel d'offre suite à la réforme de la couverture santé responsable obligatoire. C'est la mutuelle AXA qui a été désignée.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal VII - LES FINANCES
Au 30/09/2016, la SACOVIV compte 1 913 logements {dont 84 d'EHPAD) dans son patrimoine. L'exercice 2015/2016 se traduit par les ratios suivants :
FRésultatnet 4f £
! Autofinancement locatif 959 436
PAütofinancement net FR
‘ Potentiel financier 3 507 827
Cette performance est imputable au secteur agréé dans les mêmes proportions.
Les données d'exploitation 2015/2016 de la SACOVIV apportent les enseignements et commentaires suivants : + Les produits locatifs se maintiennent d'un exercice à l'autre.
°+ Les dépenses d'entretien des logements vacants connaissent une baisse soutenue.
L'annuité diminue fortement.
+ Le taux d'impayé se place à 1,3% du quittancement.
+ L'exercice ne comprend ni opération d'aménagement, ni activité de cession.
La lecture des éléments d'investissement montre que le potentiel financier se maintient à un niveau correct.
1. L'analyse de l'exploitation par l'autofinancement
1.1. L'autofinancement locatif
AM UNE locatif, 2014/2015 Budget 2015/2016 2015/2016
tAütofinancement locatif.
Le détail des produits locatifs :
HER locatifs 2014/2015 (EMeperee 2015/2016 0 “ll 512016.
oyer ES
Le niveau des produits est conforme aux prévisions budgétaires et garde le même niveau que l'exercice précédent.
13
e L'acquisition du groupe « La BORELLE » permet de générer 388 K€ de loyers supplémentaires avec différé d'emprunt.
+ Les produits de la gestion financière restent faibles en raison du niveau très bas des taux d'intérêts {livret À à
0.75%).
e Les autres produits d'exploitation diminuent par un reclassement comptable des indemnités d'assurance suite à sinistre en produits exceptionnels.
+ La SACOVIV a régularisé les charges récupérables de 2 exercices et connait un léger excédent à la clôture des comptes.
Le détail Ldes dé penses locatives
2014/201 5 ETEPUI 5/2016 EEE
(Frais de re
PAuTreS "charges d'exploitation un Taxe Foncière Propriétés Eâiese
Faute impôts
Dépenses! locatives
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal Les dépenses locatives diminuent sur l'exercice : 14
» La baisse de l'annuité profite aux comptes. D'une part, la SACOVIV profite d'un taux de livret A très faible et
d'autre part des lignes d'emprunts sont arrivées à échéance.
e Les dépenses d'entretien diminuent notamment par la baisse des charges sur les logements vacants (200 K€ d'un
exercice à l'autre).
e Les dépenses liées aux sinistres sont requalifiés en charge exceptionnelle. Les produits correspondant aux
remboursements effectués par les assurances sont réaffectés dans la même logique. e Les cotisations CGLLS sont inscrites en autres charges d'exploitation ce qui explique l'absence de données en
autres impôts.
e Lereste des dépenses se stabilise.
4.2. L'autofinancement net
rene EEE Re ei 5/2016 2015/2016
Concession d'a d'aménagement À
{Production immobilisée
[Ps où moins value de cession. LE
{Impact Provision Gros Entretien
FAutotinancementnet®
12.ICS ET
ATGa72 RES
La SACOVIV a procédé à la mise à jour de son plan pluriannuel d'entretien en favorisant des opérations globales d'investissement. Cette approche permet de réguler plus efficacement la provision pour gros entretien qui diminue de 475 KE tout en maintenant un niveau prudentiel pertinent (516 K€ au passif du bilan) et surtout un niveau dé travaux stable.
La cession du lot « P3 » prévue au budget est décalée à l'exercice 2016/2017. Cela explique la faiblesse des plus ou moins value de cession. En outre, la SACOVIV prévoit toujours la vente de 2 villas sur le site « Les PERELLES ».
2. Le potentiel financier et l'analyse bilancielle
Le détail du potentiel financier :
ER RS EN TE
Capital social LÉ ue 054
Réserves et report à nouveau
PRésultat del'exercice!
Immobilisations
IRemboursement des emprunis up
Amortissements courus non échus
FRémboursements'anticipés nn IL PR LE
Reprises de subventions
Le potentiel financier de la SACOVIV diminue suite à l'atteinte de plusieurs objectifs : e _L'acquisition de la BORELLE dont la part de fonds propres fixée à 218 K€. e Le règlement de l'avance preneur et des frais d'acquisition liés à l'acquisition du Miroir : 785 K€.
* Les dépenses préliminaires effectuées sur l'opération du C3 pour 296 K€. Cela implique une dépense déjà effective de 710 K€ pour une opération programmée avec un apport de fonds propres global de 1 431 K€.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Conseil Municipal 15
IX - LES PERSPECTIVES
Afin de conforter son développement et renforcer son rôle sur le territoire Vénissian, la SACOVIV va engager plusieurs projets dont certains vont se concrétiser en 2017 :
1. Les projets internes :
e L'amélioration du système d'information
La SACOVIV poursuit la modernisation de son système d'information en 2017 après la création du GIE informatique avec la SACVL qui s'est concrétisé par la migration du progiciel IKOS sur les serveurs du GIE mi décembre 2016 :
- Le passage de l'application | métier IKOS vers une nouvelle version dite full web 3 plus adaptée aux enjeux de la Société est envisagé au 29 trimestre 2017
- La formation des personnels à la version Full web 3 d'IKOS se déroulera dans le même temps
- La mise en place de nouveaux modules : contentieux, gestion des contrats, gestion des opérations et de nouvelles applications : réclamations, workflow factures est envisagée sur l'année 2017.
e La communication
La SACOVIV s'est dotée d'un site internet fin novembre 2016 qu'il s'agit de faire vivre et d”’enrichir au fur et à mesure. Des interactions seront proposées aux locataires progressivement : dépôt de réclamations, accès au compte locataire, paiement en ligne, accès aux quittances. Un plan d'actions sera défini pour mettre en œuvre progressivement ces interactions sur l'année 2017 et 2018.
La SACOVIV poursuivra l'édition d’un journal des locataires au ryihme de 3 dans l'année.
A la lumière des difficultés de communication en situation d'urgence vécues à Max Barel, la SACOVIV va réfléchir à la mise en place d'ici fin 2017 de modes de communication plus immédiats avec ses locataires comme le SMS.
e L'organisation de la proximité et de la relation locataire
La SACOVIV avait besoin d'améliorer le service rendu aux locataires sur trois points :
- La qualité de l'entretien courant
- Le délai de réponse aux demandes et leur suivi
- Le manque de suivi et d'information au quotidien.
Ce diagnostic a été conforté par l'enquête de satisfaction conduite en novembre 2016.
Pour répondre à ces enjeux, une nouvelle organisation des services de proximité va être mise en place à partir du début de l'année 2017 avec :
- L'organisation de permanences en point d'accueil (5 sur le territoire) - Un traitement complet des réclamations de gestion courante par l'équipe du pôle Proximité - Un dispositif de contrôle de la qualité du service rendu
- Un encadrement rapproché des équipes avec 2 responsables de secteurs - Un renforcement des moyens d'entretien et de présence sur le terrain au quotidien
- Une nouvelle organisation du temps de travail des personnels de proximité pour assurer une meilleure présence sur la semaine
+ Le Bordereau de prix des interventions standard :
Afin de répondre aux règles de consultation des marchés et également de faciliter les commandes d'interventions courantes sur le patrimoine, la SACOVIV a procédé à la refonte d'un Bordereau d'intervention standard (ou BPU : Bordereau de Prix Unitaire). Un appel d'offres a été lancé pour 9 lots.
La mise en place effective sera réalisée au 2 ème trimestre 2017 en lien avec la migration du logiciel IKOS sur les serveurs du GIE informatique.
Rapport d'activité 2015/2016 de la SACOVIV des administrateurs élus au Consell Municipal 16
2. Les projets de développement et d'investissement
+ Les projets de développement
La Socièté poursuit le développement du lotissement du MONERY via : - la construction de 50 logements à usage locatif et social sur le lot C3
- la construction de 29 villas en accession à la propriété sur le lot P3 par les Nouveaux Constructeurs.
La SACOVIV recherchera les opportunités foncières et partenariales sur les zones stratégiques (centre-bourg et Parilly) et sur les zones où la SACOVIV est absente (Moulin à vent) pour développer une offre diversifiée et/ou promouvoir l'accession sociale de manière très ciblée.
La réflexion sur les lots P4 et P5 du lotissement du Monery fait bien évidemment partie des pistes d'actions prioritaires de la SACOVIV à court terme en lien avec le dévoiement de la rue Beethoven.
+ Le Plan stratégique de patrimoine
La SACOVIV a engagé une réflexion sur son plan stratégique de patrimoine en partenariat avec le Cabinet Sémaphores
Le Plan Stratégique de Patrimoine définit les modalités d'intervention sur tous les groupes en fonction des moyens organisationnels et financiers, des besoins techniques et de renouvellement des composants et des besoins et souhaits d'amélioration.
Cela peut se faire :
- soit à travers des opérations globales d'amélioration ou des opérations techniques portant sur des thématiques {par exemple: sécurité des logements (portes palières), facilité d'accès aux handicapés et Personnes à Mobilité Réduite, rénovation des occultations, mise aux normes électriques ….)
- soit à travers des opérations portant sur l'ensemble d'un groupe (par exemple Ambroise CROIZAT présente des besoins de rénovation et pourrait faire l'objet d'une approche globale de réhabilitation).
Le plan sera proposé au Conseil d'Administration au cours du premier semestre 2017.
e Le programme de réhabilitations
La SACOVIV a programmé 2 projets de réhabilitation :
- Le COULOUD: réhabilitation complète de 220 logements classés en Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. Le protocole de préfiguration intégrant cette réhabilitation a été validée par l'Agence Nationale de Renouvellement Urbain.
Les études sociales et pré-opérationnelles seront conduites entre avril et décembre 2017 pour aboutir à un démarrage de l'opération mi 2018.
- Le MONERY : la réhabilitation dont les études de maitrise d'œuvre sont lancées inclura des travaux d'isolation thermique, des travaux dans les 286 logements, des travaux de façade et sur les espaces extérieurs (en lien avec le dévoiement de la Rue Beethoven)
Un démarrage des travaux est envisagé fin 2017/début 2018 pour une durée de 3 à 4 ans.
3. La stratégie financière
La SACOVIV à engagé un reprofilage de sa dette auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (65 % de la dette) avec la réalisation d'un plan d'étalement de la dette qui lui permet de réduire le poids des anciennes annuités d'environ 270 KE sur les 10 prochains exercices.
La SACOVIV mettra en œuvre la même démarche pour les autres dettes contractées auprès des autres organismes bancaires : cela représente environ 35% de la dette.
Cette démarche vise à pouvoir mieux absorber les emprunts qui seront nécessaires pour répondre aux gros efforts d'investissement sur le patrimoine ancien dans les 10 ans et poursuivre un développement ciblé
La SACOVIV s'est également positionnée sur l'obtention de « prêts de haut de bilan » pour accompagner le financement de ses réhabilitations. La Caisse des Dépôts s'est prononcée favorablement sur une partie des demandes pour un montant global de 2 millions d'euros fléchés pour les réhabilitations.
Par ailleurs la SACOVIV cherche à utiliser au mieux les possibilités de dégrèvement de taxe foncière offertes par la loi actuelle, car l'impact sur l'autofinancement peut être significatif.
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Monsieur Pierre Alain MILLET Madame Véronique CALLUT Administrateur de la Ville Administrateur de la Ville
Monsieur Abdelak FADLY Monsieur Georges BOTTEX Administrateur de la Ville ë Administrateur de la Ville UT
&
Lod
Madame Saliha PRUDHOMME LATOUR Monsieur Hamdiatou NDIAYE Administrateur de la Ville Administrateur de la Ville
Monsieur Jean-Maurice GAUTIN Monsieur Nacer KHAMLA Administrateur de la Ville Administrateur de la Ville
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