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Arrêté - 2022.01.06.15a1 bastia corsica 2028
Déliberation - 20220317 delib bastia cm
Déliberation - 2022.01.06.23a1 bastia le cezanne vf
Document publié le Samedi 1 janvier 2022 par la commune de Bastia.
Lien du pdf (Déliberation - 2022.01.06.23a1 bastia le cezanne vf)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Consommateurs,
Page 1 sur 27
CONVENTION DE PORTAGE
ENTRE
LA VILLE DE BASTIA
ET L’OFFICE FONCIER DE LA CORSE
Entre :
La Ville de Bastia, située dans le département de Haute-Corse (2B), dont l’adresse est Merria
di Bastia - Viale Pierre Giudicelli 20410 BASTIA.
Représentée par son Maire en exercice, Pierre SAVELLI, dument habilité par la délibération
du Conseil Municipal n°2020-juillet-01-35 en date du 15 juillet 2020, en application de l’article
L2122-22 du code général des collectivités territoriales,
Ci-après désigné par « la Commune » ou la « Collectivité ».
D’une part,
Et :
L’Office Foncier de la Corse, Etablissement Public à caractère industriel et commercial
conformément aux dispositions de l’article 148 de la loi n° 214-366 du 24 mars 2014 dite loi
« ALUR », créé par délibération de l’Assemblée de Corse N°14/093 AC en date du 17 juillet
2014, dont le siège est situé à AJACCIO (20000), 22 cours Napoléon.
Représenté par son Président, Monsieur Gilles SIMEONI, régulièrement désigné à cette
fonction suivant l’arrêté du 21/053 CE du Président du Conseil Exécutif de Corse en date du
27 juillet 2021,
Et sa Directrice Générale, Madame Julie DA COSTA TRAMU, régulièrement désignée à cette
fonction suivant l’arrêté n°21/014 CE du Président du Conseil Exécutif de Corse en date du 15
juillet 2021,
D’autre part. Page 2 sur 27
SOMMAIRE
SOMMAIRE
PREAMBULE
La Ville de Bastia
L’Office Foncier de la Corse
Le Projet
CHAPITRE I - CADRE GENERAL DE LA CONVENTION
Article 01 - Objet de la convention
Article 02 - Périmètre d’intervention
Article 03 - Études préalables et engagement financier de l’Office Foncier de la Corse
Article 04 - Durée de la convention - Résiliation
Article 05 - Transmission de données
Article 06 - Dispositif de suivi
Article 07 - Contentieux
CHAPITRE II - ACQUISITIONS PAR L’OFFICE FONCIER DE LA CORSE
Article 08 - Modalités d’acquisition
Article 09 - Prix d’acquisition
Article 10 - Durée du portage
Article 11 - Taux d’actualisation – Modalités de calcul
Article 12 – Minoration foncière
CHAPITRE III - GESTION DES BIENS ACQUIS
Article 13 - Jouissance et gestion des biens acquis
Article 14 - Assurance
CHAPITRE IV - REVENTE DES BIENS ACQUIS
Article 15 - Engagement de rachat des biens acquis
Article 16 - Choix des opérateurs
Article 17 - Conditions juridiques de la revente
Article 18 - Détermination du prix de cession
Article 19 - Paiement du prix lors de la revente
Article 20 - Pénalité en cas de non-respect des engagements relatifs au projet Page 3 sur 27
PREAMBULE
La Ville de Bastia
La Ville de Bastia fait partie de la communauté d’agglomération de Bastia.
La commune s’inscrit notamment dans une démarche de redynamisation de son Centre-Ville au travers du programme Action Cœur de Ville (ACV), dont la convention cadre a été signée en septembre 2019, et modifiée par avenant n°1 le 29 décembre 2020. Par ailleurs, la convention cadre Action Cœur de Ville a été homologuée en convention Opération de Revitalisation du Territoire par un arrêté en date du 17 décembre 2019.
Le volet habitat de ce programme, détaillé dans l’axe 1 de la convention ACV traite de quatre thématiques pour répondre aux enjeux identifiés :
1 Mieux valoriser le « vivre en ville », ouvrir le cœur de ville à de nouveaux produits
et publics
Il s’agit de valoriser « l’habiter en ville », au regard de la proximité des équipements
et services facilement accessibles à pied. Également d’améliorer la qualité de
l’environnement immédiat de l’habitat en requalifiant les espaces communs des
copropriétés, notamment les cœurs d’îlots, tout en y promouvant de nouveaux usages
de ces espaces communs aux habitants (espaces d’agrément, locaux à usage collectif,
…), dans l’objectif de redonner une souplesse de l’habitat que l’on peut retrouver dans
l’individuel.
2 Rendre l’habitat accessible en cœur de ville
Favoriser la primo-accession des jeunes ménages en cœur de ville et maintenir les
populations résidentes. Également, permettre la production de logements locatifs
abordables pour toutes les catégories de ménages avec notamment la production de
logements locatifs sociaux.
3 Requalifier l’habitat ancien et pérennisation des améliorations réalisées
Dans le périmètre des OPAH, poursuivre la dynamique de réhabilitation du bâti
ancien et, pour les requalifications réalisées, prévenir tout nouveau basculement dans
la difficulté des copropriétés requalifiées par des actions de sensibilisation.
Au-delà du périmètre OPAH, renforcer la connaissance de l’état des copropriétés,
poursuivre le repérage des copropriétés en difficulté afin de les accompagner dans leur
redressement et d’enrayer le cycle de déqualification.
4 Lutter contre la vacance des logements
Permettre une remise sur le marché des logements identifiés pour proposer une offre
nouvelle aux ménages souhaitant s’installer dans le Cœur de Ville. Par ailleurs, et de Page 4 sur 27
manière transversale, la résorption de la vacance s’inscrira également dans l’objectif
de redressement des copropriétés.
C’est au regard de ces enjeux relatifs à l’habitat que l’opération de restructuration du
« Cézanne » a été inscrite dans le programme Action Cœur de Ville de Bastia. En effet,
l’opération de restructuration du Cézanne, permettra de lutter contre la vacance,
élargir et développer une offre de logements supplémentaires en centre-ville, et
développera indéniablement sur le secteur concerné une réelle attractivité.
Localisation de la ville de Bastia en Corse :
Localisation du projet de la Commune : Page 5 sur 27
L’Office Foncier de la Corse
La délibération de l’Assemblée de Corse N°14/093 AC en date du 17 juillet 2014, portant
création de l’Office Foncier de la Corse définit ses missions et ses conditions générales d’action.
L’Office Foncier de la Corse est un établissement public à caractère industriel et commercial,
doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière.
L’Office Foncier de la Corse intervient en amont des projets des collectivités et de leurs
groupements, en anticipant les acquisitions foncières nécessaires à leur réalisation, et en
assurant le portage éventuel.
Cet établissement est compétent sur l’ensemble du territoire de l’île pour :
- La mise en place des stratégies foncières afin de mobiliser du foncier et de favoriser le
développement durable et la lutte contre l’étalement urbain. Ces stratégies contribuent
à la réalisation de logements, notamment de logements sociaux, en tenant compte de
priorités définies par les programmes locaux de l’habitat et la politique régionale du
foncier et de l’habitat de la Collectivité Territoriale de Corse. Il peut contribuer au
développement des activités économiques, à la politique de protection contre les
risques technologiques et naturels ainsi qu’à titre subsidiaire, à la préservation des
espaces naturels et agricoles, en coopération avec la société d’aménagement foncier et
d’établissement rural et les autres organismes chargés de la préservation de ces espaces
dans le cadre de conventions.
- La réalisation pour le compte de la Collectivité Territoriale de Corse ou toute autre
personne publique dans le cadre des missions prévues au second alinéa de l’article L.
4424-26-1 du code général des collectivités territoriales de toutes acquisitions foncières
ou immobilières en vue de la constitution de réserves foncières en application des
articles L. 221-1 et L.221-2 du code de l’urbanisme ou de la réalisation d’actions ou
d’opérations d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du même code disposant :
« Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet
urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des Page 6 sur 27
activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de
sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ».
- La réalisation de toutes les actions de nature à faciliter l’utilisation et l’aménagement
ultérieur, au sens du même article, des biens fonciers ou immobiliers acquis sachant
que les biens acquis par l’établissement ont vocation à être cédés ou à faire l’objet d’un
bail. Les acquisitions et cession foncière et immobilières réalisées par l’établissement
pour le compte de la Collectivité Territoriale de Corse ou d’une autre personne
publique sont soumises aux dispositions relatives à la transparence des opérations
immobilières de ces collectivités.
- Pour exercer, pour la réalisation de ses missions et par délégation de leurs titulaires,
les droits de préemption et de priorités définis, dans les cas et conditions prévus par le
code de l’urbanisme ainsi qu’au 9° de l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche
maritime et agir par voie d’expropriation.
Le respect de ces objectifs par la Collectivité ou les opérateurs qu’elle désignera sera assuré au
moyen de clauses et/ou d’un cahier des charges inclus aux actes de cession conclus par l’OFC
précisant la nature des contraintes imposées.
Le Projet
La Ville de Bastia a sollicité l’Office Foncier de la Corse pour l’acquisition, et le portage de
l’ensemble immobilier Le Cézanne édifié sur les parcelles AM326, AM327, AM332 et AM334,
situées à la charnière du cœur de Ville et des secteurs du Fangu et du Recipellu, à proximité
immédiate de la gare et desservies par la rue Marcel Paul.
La parcelle AM326 d’une contenance de 2004 m², la parcelle AM327 d’une contenance de 2273
m², la parcelle AM332 d’une contenance de 1m² et la parcelle AM334 de 138 m² à détacher
accueillent un ensemble immobilier de 152 logements, 4 commerces et 7 bureaux et un parking
souterrain. 99 logements sont actuellement achevés et 53 n’ont pas été terminés.
La surface totale de plancher du Cézanne est de l’ordre de 14 882 m² (dont 12 870 m² pour les
logements) ; à noter toutefois que le mesurage loi Carrez réalisé à la demande du propriétaire
en 2017 fait état de 14 096 m².
Le parking souterrain comporte actuellement 87 places, dont 55 places accessibles ; le déficit
de places de stationnement compte tenu du potentiel de logements et locaux d’activités et au
regard du PLU en vigueur, est de l’ordre de 112 à 287 places (selon le produit logement
envisagé).
Sur les 99 logements achevés, 88 sont occupés ; les loyers pratiqués sont de l’ordre de 9.1€/m²
en moyenne. 85% des ménages ont pu être enquêtés et parmi eux :
- 90% sont éligibles au logement social.
- 75% ont emménagé depuis moins de 5 ans
- 85% souhaitent être maintenus au Cézanne
En matière d’activité, 6 locaux sont actuellement occupés par des commerces ou professions
libérales.
Sur le plan technique, l’ensemble immobilier ne présente pas de problème structurel majeur
mais comporte des pathologies réparables par des travaux de second œuvre et nécessitera ainsi Page 7 sur 27
des travaux de reprises (toitures, étanchéité, façades, joints, …), de remise aux normes, et de
finition pour assurer son achèvement.
Sur la base des éléments du diagnostic/état des lieux, la Ville de Bastia a saisi France Domaines
afin de procéder à une réestimation du bien ; pour mémoire France Domaines avait procédé à
une première estimation en octobre 2019, mais il s’agissait d’un avis provisoire, dans l’attente
d’éléments complémentaires et d’une visite des lieux.
France Domaine a transmis à la Ville le 5 mai 2022 une nouvelle estimation jointe au présent
rapport.
A la lumière des éléments posés en phase 1 « diagnostic/état des lieux », les études pré
opérationnelles doivent désormais permettre à la Ville et à ses partenaires de définir un projet
de restructuration pour le Cézanne qui permettra d’achever l’ensemble immobilier et
reprendre les désordres observés, mais surtout de définir une programmation qui s’inscrira
dans les objectifs suivants :
• produire une majorité de logements locatifs sociaux,
• élargir l’offre de logements,
• maintenir les occupants sur site mais aussi accueillir de nouvelles familles, • lutter contre la vacance,
• plus largement impulser et participer à la requalification de l’ensemble du secteur de
la gare.
L’ensemble immobilier se trouve en zone UZf du plan local d’urbanisme.
La valeur domaniale est établie à 25.000.000,00€ dans un avis en date du 3 mai 2022.
Les discussions menées par la Ville avec le propriétaire de l’ensemble immobilier ont
permis de fixer le prix d’acquisition à 21.500.000,00€.
Par le biais de cette acquisition et de ce portage, la Ville de Bastia souhaite restructurer
cet ensemble immobilier en conservant sa fonction principale habitat, étant entendu
que 70% minimum de la Surface de Plancher Totale sera affectée à des logements, et
que la grande majorité de ces logements seront des logements locatifs sociaux.
Des réunions de travail avec les bailleurs sociaux ont déjà eu lieu pour poser les bases
du partenariat, prendre en compte les contraintes de chacun, envisager le montage
opérationnel et le mode opératoire les plus adaptés, et sceller des engagements dans
les meilleurs délais. Si le locatif social reste une priorité pour le futur programme,
compte tenu de la politique d’habitat mais aussi au regard de l’occupation actuelle du
site et des souhaits exprimés, des réflexions sont également lancées pour produire des
logements répondant à des besoins non satisfaits à l’échelle de la Ville ou de
l’agglomération, en direction des personnes âgées, des jeunes travailleurs ou étudiants.
Les études opérationnelles menée par la Ville de Bastia permettront également – au
regard de la programmation arrêtée – de définir et estimer les travaux à réaliser tant
pour l’achèvement de l’ensemble immobilier que pour sa restructuration.
Le bien sera vendu loué, et les baux d’habitation ou d’activités seront repris à l’acte. Page 8 sur 27
L’Office Foncier de la Corse assurera la gestion transitoire de ce bien et désignera à cet effet un prestataire qui assumera en son nom et pour son compte cette mission. Les loyers perçus par l’Office viendront en déduction du prix de rétrocession.
La Ville de Bastia sollicite donc l’Office Foncier de la Corse pour le portage et
l’acquisition de l’ensemble immobilier le Cézanne, cadastré AM326, AM327, AM332
et AM334 partiellement au prix total de 21.500.000,00€.
La durée de portage est évaluée à 5 ans.
L’acquisition de cet ensemble immobilier et le portage par l’Office Foncier de la Corse
qui en découlerait se ferait au titre du Programme Exceptionnel d’Investissement (PEI)
et par la levée de l’emprunt à hauteur de *** Page 9 sur 27
DESIGNATION DU PROJET
Le projet consiste à acquérir un ensemble immobilier de 152 logements dont 1/3 non
achevés, comportant également quelques commerces et bureaux. Monopropriété, occupant
une place stratégique en cœur de ville, la requalification de cet ensemble constitue un réel
enjeu tant sur les plans urbains, sociaux ou en termes d’attractivité. Le projet permettra en
outre d’élargir l’offre de logements avec la réalisation d’une très grande majorité de locatifs
sociaux mais aussi de produits peu présents sur le territoire destinés par exemple aux
personnes âgées, étudiants ou jeunes travailleurs.
Les études pré opérationnelles portées par la Ville, toujours en cours, permettront de faire
un état des lieux précis, de proposer et chiffrer une programmation pour restructurer le bien
et répondre aux enjeux précités, définir les étapes, un mode opératoire adapté et rechercher
les financements nécessaires.
Ce projet inscrit dans Cœur de Ville est une des opérations majeures du programme. Page 10 sur 27
Inscription dans la stratégie territoriale
La collectivité porteuse du projet
Commune : Bastia Intercommunalité : Communauté d’Agglomération de Bastia
Inscription du territoire du projet dans le PADDUC : non
PLU : Décembre 2009 - Nouveau PLU en cours d’élaboration – PADD débattu en mai 2021
PLH : approuvé le 30/01/2022
Besoins communaux en logements Tension foncière dans la commune
Demande en logements connue : 1452
Situation de la commune par rapport à l’art.
55 de la loi SRU : 29% LLS
Nature : Tout type de logement et
spécifiquement à l’attention du public jeunes
travailleurs et séniors
Typologie / surface : Fort besoin en petites
typologie (T2)
Tension foncière identifiée : oui
Préciser son origine : Forte demande de
logements sur la commune qui connait une
évolution démographique notable, et peu
d’opportunité foncière, notamment en
Centre-Ville, en raison de la configuration
du territoire communal
Valeurs foncières (terrains) à la vente (€ /
m²) :180
Valeurs immobilières (bâti) à la vente (€ /
m²) : 2800
Loyers constatés (€ / m²)
- dans le parc social : 5,2
- dans le parc libre : 10,3 Page 11 sur 27
Maturation du projet
Nature du projet Vocation du projet
Renouvellement urbain
Opération inscrite dans le programme ACV
sous l’axe 1 – De la réhabilitation à la
restructuration : vers une offre attractive de
l’habitat en centre-ville
Besoin(s) au(x)quel le projet entend
répondre :
- Résorption de la vacance
- Production de logements locatifs
sociaux
- Proposition d’offre alternative
(résidence séniors, foyer jeunes
travailleurs, co living)
Assiette foncière Programmation
Surface nécessaire à la réalisation du projet :
4416 m²
Répartition des surfaces par destination :
Projet : en cours de définition
Existant :
- Logements : 12 870,4 m² SDP
(12 144,22 m² surface Carrez)
- Bureaux : 1418,31 m² SDP
- Commerces : 593,38 m² SDP
Montage opérationnel Calendrier
Aménageur pressenti / retenu : montage
opérationnel non encore défini
Opérateur(s) pressenti(s) : OPH2C, ERILIA,
LOGIREM, 3FSud, Logis Corse.
Equilibre financier / bilans : projet et
montage opérationnel en cours de définition
Gestion / fonctionnement : projet en cours
de définition
Commentaires : travail en cours avec les
opérateurs logements qui sur le principe se
prépositionnent sur le projet
Echéances connues : non
Livraison souhaitée : à moyen terme
Besoins d’études pour affiner le projet
Montage (programmation, bilans, mode de réalisation de l’aménagement, procédure
d’aménagement) :
Périmètres d’intervention foncière : parcelles AM 326, AM 327, AM 332, AM 334
Plan d’acquisitions foncières : Acquisition de l’ensemble du périmètre foncier bâti par voie
amiable Page 12 sur 27
Offre urbaine Règlementations impactant la constructibilité
Localisation dans la commune : Périmètre
ACV et ORT
Aménités (équipements, commerces,
services) : Ensemble des aménités présente
du Centre-Ville. Par ailleurs, mitoyenneté
avec la gare (CFC), proximité des
équipements administratifs de la vallée du
Fango, lycée et présence mitoyenne de la
piscine communautaire.
Transports publics : Train - Bus
Protection des espaces naturels : non
PPRI : Zone de danger induit de
ruissellement
Zone d’occurrence amiante
environnementale
Réseaux Insertion urbaine
Voirie de desserte : Rue Marcel PAUL
Eau potable / réseau d’assainissement : oui
Electricité / Gaz : oui
Internet haut débit : oui
Zonage document d’urbanisme : UZf
Concerné par périmètre de protection des
MH
Insertion dans le tissu urbain : ensemble de
bâtiments existants mitoyen de la gare de
Bastia. Cette résidence a été construite
conformément au PAZ de la ZAC Recipello,
qui avait été créé fin 90, mais qui n’a jamais
été réalisée.
Caractéristiques parcellaires Occupation foncière
Surface : 4416 m²
Usage : Emprise parcellaire de la résidence
« Le Cézanne »
Servitudes : aucune
Surface bâtie : 14 882 m² SDP / 14 096 m²
Surface Carrez
Nature du bâti : 8 bâtiments (R+5 à R+8)
comprenant 152 logements, 5 commerces et
7 locaux tertiaires. 87 places de
stationnement en sous-sol.
Epoque de construction : fin 1990-début 2000
Etat actuel du bâti : 3 bâtiments en partie non
achevés (mise hors d’eau, hors d’air
effective)
Par ailleurs : l’ensemble des toitures de la
résidence ne comprend pas de couverture
sur le revêtement d’étanchéité existant et la
quasi-totalité des façades ne sont pas
enduites. Globalement, l’ensemble des
installations (sanitaires, EP, CVMC) sera à
reprendre, à des degrés divers, suivant les
problématiques relevées par bâtiment. Page 13 sur 27
Propriété Synthèse : évaluation de la dureté foncière
Présence / absence de titre(s) de propriété :
Nature de la propriété : monopropriété /
Personne morale : SCI RECIPELLO NOVU
Maîtrise publique actuelle : nulle
Position des propriétaires par rapport à une
offre d’acquisition : prix de cession négocié
et arrêté avec le propriétaire
Sans objet
Estimation des besoins d’accompagnement
pour la maîtrise foncière
Eventuelles difficultés / commentaires
Durée de portage souhaitée : 5 ans
Gestion locative à prévoir pour 88
logements occupés
Complexité du montage opérationnel
Obtention des financements pour la
restructuration du bien Page 14 sur 27
La Collectivité a saisi l’O.F.C. afin d’être accompagnée dans l’engagement d’une politique
foncière visant à faciliter la réalisation de ce projet, dans les conditions qui permettront
d’atteindre les objectifs quantitatifs et qualitatifs des productions souhaitées par la Collectivité.
Le Conseil Municipal de la Ville de Bastia a approuvé la saisine de l’Office et l’acquisition par
le biais de l’Office par délibération du Conseil Municipal en date du 2 juin 2022 ;
CELA EXPOSE, IL A ETE ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT : Page 15 sur 27
CHAPITRE I - CADRE GENERAL DE LA CONVENTION
Article 01 - Objet de la convention
La présente convention vise :
- à définir les engagements que prennent la Collectivité et l'O.F.C. en vue de la réalisation du
projet défini en préambule ainsi que les conditions dans lesquelles les biens acquis par l’Office
Foncier de la Corse seront revendus ;
- à préciser les modalités d’intervention de l'O.F.C.
La Collectivité confie à l’Office Foncier de la Corse la mission de conduire des actions foncières
de nature à faciliter la réalisation du projet défini en préambule sur le secteur opérationnel
désigné à l'article 02 ci-après. Cette mission pourra porter sur tout ou partie des actions
suivantes :
- acquisition foncière par tous moyens (amiable, préemption et expropriation);
- portage foncier et éventuellement gestion des biens ;
- recouvrement / perception de charges diverses ;
- participation aux études menées par la Collectivité ;
- réalisation de travaux, notamment de déconstruction/dépollution ou mesures conservatoires
;
- revente des biens acquis ;
Article 02 - Périmètre d’intervention
Sur le périmètre défini ci-après, l'O.F.C. est autorisé à acquérir :
- Les parcelles cadastrées AM326, AM327, AM332 et AM334 Page 16 sur 27
Article 03 - Études préalables et engagement financier de Office Foncier de la
Corse
a) Ingénierie et études préalables
L'O.F.C. met à disposition son assistance technique pour la réalisation d’études préalables à
l’aménagement et/ou son expertise pour la réalisation d'études de faisabilité économique. Ces
études concernent notamment des études de site, études urbaines, études de faisabilité, de pré-
programmation, études d’analyses techniques, expertises ponctuelles…
Cette mission aura pour but d’apporter une expertise dans les différents domaines liés au
projet (juridique, financier, technique…) et pourra porter sur tout ou partie des actions
suivantes :
- assistance générale pour la réalisation de l’étude ;
- assurer l’organisation des études amont (rédaction de cahier des charges…) ;
- accompagnement dans le choix du prestataire ;
- coordination de l’étude ;
- participation aux comités de pilotage et comités techniques ;
- participation financière au coût global de l’étude.
Les modalités de réalisation des études seront appréciées par l'O.F.C. au regard des projets des
collectivités. Sont exclus de la présente mission :
- l’ensemble des procédures de passation des marchés publics, quelle que soit la nature des
marchés ;
- La conclusion de marchés publics tendant à la réalisation d’études.
b) Engagement financier
L’engagement financier de l'O.F.C. au titre de la présente convention est destiné au
financement de l’ensemble des dépenses liées aux actions foncières notamment le paiement :
- des prix d’acquisition et frais annexes (frais d’acte, de géomètre, de contentieux, honoraires
de négociation, etc.) ;
- des indemnités liées aux évictions ;
- des travaux, notamment des travaux de proto-aménagement (déconstruction / dépollution)
et travaux conservatoires ;
- des prestations de tiers liées à certaines études opérationnelles conditionnant la réalisation
du projet (études techniques, études de sols, de dépollution, études préalables aux travaux) ;
- des dépenses engendrées par la gestion des biens (impôts, assurance, gardiennage, etc.).
L’ensemble de ces dépenses seront imputées sur le prix de revente des biens acquis.
Article 04 - Durée de la convention - Résiliation
La présente convention de portage prend effet à compter de la date de sa signature. Elle prend
fin à l’achèvement de la durée de portage foncier du dernier bien acquis en exécution des
présentes. La durée maximum de portage est fixée à 5 (cinq) ans à compter de la date
d’acquisition des parcelles cadastrées AM326, AM327, AM332 et AM334. Page 17 sur 27
La présente convention pourra faire l’objet, par voie d’avenant, d’ajustements ou de précisions
qui s’avéreraient nécessaires à la bonne mise en œuvre du dispositif conventionnel.
La convention peut être résiliée à la demande de l'une ou l'autre des parties si la Collectivité
renonce à une opération ou en modifie substantiellement le programme.
La résiliation ne pourra être décidée que par l’assemblée délibérante de la Collectivité ou du
conseil d’administration de l'O.F.C. Elle prendra la forme d’un courrier recommandé ou d’un
acte extra judiciaire et sera effective 6 mois après réception de ce courrier recommandé ou
après l’accomplissement de cet acte.
Il sera alors procédé immédiatement à un constat contradictoire des prestations effectuées par
l'O.F.C. à un inventaire des pièces du dossier. Les pièces principales du dossier seront remises
à la Collectivité dans les 6 mois de la prise d’effet de la résiliation.
La Collectivité sera tenue de racheter le bien acquis par l'O.F.C. dans le cadre de la convention
dans l’année qui suit la notification de la résiliation au prix déterminé à l’article 19 des
présentes. Au besoin, il pourra être fait application des mesures prévues à l’article 21.
S'il n'a pas été procédé à l’acquisition, la Collectivité pourra être tenue de rembourser à l'O.F.C.
l'ensemble des prestations effectuées par des tiers et facturées à cet établissement.
Article 05 - Transmission de données
a) Documents d’urbanisme
La Collectivité s’engage à transmettre à l'O.F.C. l’ensemble des documents d’urbanisme (le cas
échéant POS, PLU, Carte communale, SCOT, PLH, AVAP…) nécessaire à la mise en œuvre de
la présente convention, de préférence dans un format numérique.
Dans le cas où ces documents existent sous une forme exploitable par un Système
d’Information Géographique, ils seront transmis à l'O.F.C. dans un format interopérable.
b) Autres documents
La Collectivité s’engage à transmettre à l'O.F.C. tout document ayant trait aux secteurs de
projets (documents ZAC, plans topographiques, plans de voirie, plan des réseaux, schéma
d’aménagement, études préalables…) de préférence sous forme numérique.
Article 06 - Dispositif de suivi
L'O.F.C. fera parvenir annuellement à la Collectivité le bilan de l’acquisition ainsi que le suivi
du prix de revient.
Sur sollicitation de l'O.F.C. ou de la Collectivité, les parties, ainsi que tout partenaire du projet
de la Collectivité, feront le point sur le projet, autant que de besoin pour faire un état de
l’avancée des négociations et du calendrier de l’opération ou pour tout problème pouvant
survenir concernant l’exécution de la présente convention ou la gestion des biens acquis. Page 18 sur 27
Article 07 - Contentieux
A l’occasion de toute contestation ou tout litige relatif à l’interprétation ou à l’application de
la présente convention, les parties s’engagent à rechercher un accord amiable. A défaut
d'accord, le litige sera porté devant le Tribunal administratif de Bastia. Page 19 sur 27
CHAPITRE II - ACQUISITIONS PAR L’OFFICE FONCIER DE LA CORSE
Article 08 - Modalités d’acquisition
Sur la parcelle définie à l'article 2 de la présente convention, l'O.F.C. s’engage à acquérir
l’assiette foncière nécessaire à la réalisation du projet arrêté par voie amiable.
Article 09 - Prix d’acquisition
L’acquisition effectuée par l'O.F.C. se déroulera selon les conditions évoquées dans la présente
convention, au prix total de 21.500.000,00 d’€, soit en deçà de la valeur vénale fixée par France
Domaine dans un avis en date du 3 mai 2022.
Article 10 - Durée du portage
La durée maximum de portage est de 5 (cinq) ans.
Cette durée commencera à courir à compter de la signature de l’acte authentique d’achat.
Cette durée s’achèvera à compter de la signature de l’acte authentique de revente.
Article 11 - Taux d’actualisation – Modalités de calcul
Le bien acquis par l’Office Foncier de la Corse pour le compte de la Collectivité fera l’objet
d’un taux d’actualisation fixé à 1% hors taxes par an du montant de l’acquisition hors frais
annexes pour les opérations de centre/bourg/ville.
Le taux d’actualisation est décompté au jour le jour et appelé une fois, à la fin du portage du
bien objet des présentes.
Si jamais le taux d’actualisation devait être diminué, le nouveau taux serait automatiquement
appliqué au bien en portage à compter du 1er janvier suivant la décision de changement du
taux. Si jamais le taux d’actualisation devait être augmenté, le nouveau taux ne serait pas
appliqué.
En outre en cas de prorogation de la durée de portage, et sauf avenant justifié par des
conditions particulières, un taux de portage égal à 5% par an du prix d’achat du bien sera
appliqué.
A la fin du portage, les frais liés au taux d’actualisation constitueront un élément identifié du
prix de revente, afin d’obtenir un taux de revient actualisé, et seront inclus dans le titre de
recette visant au règlement du prix de vente.
Article 12 - Minoration foncière
1/ OBJECTIFS Page 20 sur 27
La décote vise, en abaissant le coût du foncier, à rendre réalisable et à faciliter le montage d’opérations de construction de logements sociaux s’inscrivant dans les objectifs des politiques locales de l’habitat.
La décote s’applique aux cessions de biens (à l’exclusion de la VEFA et des biens de l’État ayant fait l’objet d’une cession avec décote, tel que prévu à l'article. R. 3211-17-1 du CG3P ) dont l’acquisition a été financée dans le cadre du PEI et donc destinées à des opérations répondant à ses critères d’éligibilité à savoir composées d’un minimum de logement entrant dans le décompte des logements sociaux au sens de l’art. 55 loi SRU : le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et le PLS (Prêt Locatif Social).
2/ COMMUNES ELIGIBLES
Les communes éligibles doivent être, soit commune déficitaire au regard du dispositif prévu par l’article 55 de la loi SRU, soit situées en zone tendue A et B1, soit être désignées pôles urbains secondaires ou intermédiaires dans le cadre du PADDUC tout en relevant du classement B2.
• Communes déficitaires
✔ Corse du Sud : Ajaccio
✔ Haute-Corse : Ville di Pietrabugno, Biguglia, Furiani
•
communes A ou B1 > 2800 habitants
✔ Corse du Sud : Alata, Bastelicaccia, Bonifacio, Porto Vecchio, Sartene, Propriano
✔ Haute-Corse : Bastia, Borgo, Lucciana, Ile Rousse, Calvi, San martinu di Lota, Penta di Casinca,
• communes B1 < 2800 habitants et B2 pôles du PADDUC
✔ Corse du Sud : Villanova, Afa, Appietto, Sarrola Carcopino,Valle di Mezzana, Tavaco ,Peri, Cuttoli-Cortichiato, Ghiuncheto,Vico, Grossetto- Prugna, Figari
✔ Haute-Corse : Brando, Santa maria di Lota, Vescovato , Venzolasca, Sorbo-Occagnano, Castellare di casinca, Taglio-Isolaccio Talasani, Poggio- Mezzana, Santa Lucia di Moriani, Monticello, Corbara , Pigna , Algajola , Aregno, Lumio, Moncale, Calenzana, Saint Florent, Corte, Cervione, Aleria, Ghisonaccia, Prunelli di Fiumorbu. Page 21 sur 27
3/ DISPOSITIF RETENU
Le dispositif consiste à mettre à disposition des collectivités du foncier ou des biens immobiliers dans des conditions économiquement favorables par l’application d’une décote dont le taux maximal peut atteindre 50 % du prix fixé par les services des domaines lors de l’acquisition.
La décote s’applique automatiquement (A) aux cessions de terrains nus pour des opérations réalisées en construction neuve ou cessions d’immeubles pour des opérations de démolition construction, selon les taux figurant dans le tableau annexé et détaillés ci-après. La décote s‘applique dans les conditions détaillées ci-après mais après examen du comité technique et de la commission permanente de l’OFC (B) pour les opérations réalisées sur du bâti existant devant faire l’objet de travaux restauration ou de réhabilitation.
A- Pour le foncier nu ou les acquisitions immobilières devant faire l’objet d’une démolition décote appliquée de manière automatique selon les taux suivants :
A1- Pour les communes déficitaires
- en opération 100% logement :
25 % de décote pour les opérations constituées de 30 % minimum de LLS. 30 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 50 % de LLS. 35 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 60 % de LLS. 40 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 75 % de LLS. - en opération mixte :
15 % de décote pour les opérations constituées de 30 % minimum de LLS en PLAI – PLUS. 20 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 50 % de LLS en PLAI – PLUS. 25 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 60 % de LLS en PLAI – PLUS. 30 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 80 % de LLS en PLAI – PLUS – PLS
A2- Pour les communes de zone A et B1 de plus de 2800 habitants
Ces communes font l’objet d’une décote renforcée afin de mieux répondre à la demande de logements sociaux, ou anticiper un éventuel classement en commune déficitaire à moyen terme soit :
- en opération 100% logement :
25 % de décote pour les opérations constituées de 50 % minimum de LLS. 30 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 60 % de LLS. 35 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 75 % de LLS. - en opération mixte :
15 % de décote pour les opérations constituées de 40 % minimum de LLS en PLAI – PLUS. 20 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 60 % de LLS en PLAI - PLUS 25 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 80 % de LLS en PLAI – PLUS – PLS.
A3 - Pour les communes de zone A et B1 de moins de 2800 habitants et les pôles urbains du PADDUC classés en zone B2
- en opération 100% logement :
25 % de décote pour les opérations constituées de 60 % minimum de LLS. 30 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 75 % de LLS. - en opération mixte :
15 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 60% de LLS en PLAI – PLUS. 20 % de décote pour les opérations constituées d’au moins 80% de LLS en PLAI – PLUS – PLS. Page 22 sur 27
B- Pour le bâti à réhabiliter ou restaurer, décote modulée à la baisse après examen
préalable du comité technique et de la commission permanente de l’OFC
Cet examen conduit à moduler ou non à la baisse l’application des taux de décote définis en A au coût total de la propriété bâtie.
L’examen préalable portera sur le coût de production final du m² de surface utile, sur la base des éléments techniques produits par le bénéficiaire ou son opérateur, en regard du coût de production de la construction neuve
L’examen sera conduit selon les principes suivants :
B1 - Si le coût de production du m² de SU est supérieur au coût de construction neuve : La décote s’applique à tout ou partie du coût total de la propriété bâtie dans les conditions définies au A.
B2 - Si le coût de production du m² de SU est inférieur ou égal au coût de construction neuve : La décote définie au A s’applique sur la part du prix correspondant à la charge foncière, fixée forfaitairement à 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 (source flash dgaln n° 13- 2010).
C- Bonification
Une bonification du taux de décote de 10 % est appliquée pour les projets très sociaux (PLAI adaptés- résidences sociales- centre d’hébergement…) après examen en comité technique et commission permanente.
D- Décision
La validation du montant de la décote intervient de manière définitive lors de l’agrément de l’opération.
Pourcentage de
logements sociaux Décote 25 % Décote 30 % Décote 35 % Décote 40 %
30 % minimum de
logements en LLS
(PLUS-PLAI-PLS)
Commune déficitaire
50 % minimum de
logements en LLS
(PLUS-PLAI-PLS)
Zone A et B1
Commune > 2800 hab Commune déficitaire
60% minimum de
logements en LLS
(PLUS-PLAI-PLS)
zone A et B1:commune<2800 hab
zone B2 :commune pole Padduc
Zone A et B1
Commune > 2800 hab Commune déficitaire
75% minimum de
logements en LLS
(PLUS-PLAI-PLS)
zone A et B1:commune<2800 hab
zone B2 : commune pole Padduc
Zone A et B1
Commune > 2800 hab Commune déficitaire
Décote 15 % Décote 20 % Décote 25 % Décote 30 %
30 % minimum en LLS
(PLUS- PLAI ) Commune déficitaire
40% minimum en LLS
(PLUS - PLAI)
Zone A et B1
Commune > 2800 hab Commune déficitaire
60% minimum en LLS
(PLUS – PLAI)
zone A et B1:commune<2800 hab
zone B2: commune pole Padduc
Zone A et B1
Commune > 2800 hab Commune déficitaire
80 % minimum en LLS
(PLUS – PLAI- PLS)
zone A et B1:commune<2800 hab
zone B2 : commune pole Padduc
Zone A et B1
Commune > 2800 hab Commune déficitaire
Bonification
supplémentaire possible
de10 %
Décote PEI - ETAT et CTC
Opération 100%
de logements
Opérations Mixtes
minimum 70% de SP
dédiés au logement
- projet très social (PLAI adaptés- résidences sociales - centres d'hébergement ...)
Ces décotes ont pour objectif de promouvoir la réalisation de logements sociaux. Elles seront cependant attribuées sous réserve de ne pas créer une concentration de logement social dans le souci d’une répartition équilibrée du logement social sur le territoire et de mixité sociale. Page 23 sur 27
CHAPITRE III - GESTION DES BIENS ACQUIS
Article 13 - Jouissance et gestion des biens acquis
Le bien est remis en l'état à l’O.F.C. qui en a la jouissance dès qu’il en devient propriétaire.
La commune s’engage à afficher sur le bien objet de l’acquisition le support fourni par l’Office
Foncier de la Corse, informant que le bien a été acquis par l’O.F.C. pour le compte de la
collectivité.
Cette mise en gestion autorise l’O.F.C. à utiliser le bien dès lors que son état le permet, sous sa
responsabilité exclusive et sous réserve que cela ne retarde en aucun cas la mise en œuvre du
projet.
La gestion est entendue de manière très large et porte notamment (et sans que cette liste soit
exhaustive) sur :
- la gestion courante qui comprend notamment la surveillance, l’entretien des biens, les
mesures conservatoires le cas échéant : travaux de sécurisation, fermeture de sites, déclaration
auprès des autorités de police en cas d’occupation illégale (squat), etc. ;
- relations avec d’éventuels locataires ou occupant, perception des loyers et redevances,
récupérations de charges, etc.
L'O.F.C. acquittera les impôts et charges de toutes natures dus au titre de propriétaire de
l’immeuble ainsi que les éventuelles charges de copropriété. Ces sommes seront récupérées
sur le prix de revente.
a) Bien occupés au moment de l’acquisition ou en cours de portage
Gestion des locations et occupations
L’OFC assure la gestion des biens occupés. Il perçoit les loyers et charges et assure le paiement
des charges d’entretien et de fonctionnement afférentes au bien dont l'O.F.C. assure le portage.
Il assure les relations avec les locataires et occupants.
b) Mises en locations
L’OFC ayant en charge la gestion des biens portés, il pourra accorder des locations ou mises à
disposition à des tiers. Il devra alors s'assurer que les biens qu'elle souhaite faire occuper sont
dans un état locatif conforme à la règlementation en vigueur.
Tous les baux conclus pendant la durée de portage le seront de manière tripartite entre la
Collectivité, l’O.F.C. et le locataire, sur proposition de la Collectivité.
La durée d'occupation ne sera pas limitée à la durée de portage.
c) Dispositions spécifiques aux biens non bâtis Page 24 sur 27
L’O.F.C. est tenu à la surveillance et à l'entretien du bien. Il s'agit notamment de :
- s'assurer de l'efficacité des dispositifs sécurisant les accès ;
- vérifier l'état des clôtures et les réparer le cas échéant ;
- débroussailler, faucher ou tondre régulièrement les espaces végétalisés : à cet égard, la
Collectivité s’engage à effectuer ces actions dans le cadre de pratiques respectueuses de
l’environnement ;
- élaguer ou couper des arbres morts ;
- conserver le bien en état de propreté.
d) Dispositions spécifiques aux biens bâtis à conserver
Si l'état du bien l'exige, l'O.F.C. en tant que propriétaire, procèdera aux travaux dits de grosses
réparations définies par l'article 606 du Code Civil afin de préserver l'immeuble dans l'attente
de sa réhabilitation.
La Collectivité visitant le bien au moins une fois par an s’engage à prévenir rapidement l'O.F.C
de toute réparation entrant dans ce cadre.
Article 14 - Assurance
L'O.F.C. assure sa garantie en responsabilité civile concernant le bien en portage. Aussi, il lui
appartient d’assurer les dommages au bien. Page 25 sur 27
CHAPITRE IV - REVENTE DES BIENS ACQUIS
Article 15 - Engagement de rachat des biens acquis
La Collectivité s’engage à racheter le bien acquis par l'OFC au plus tard au terme de leur durée
maximum de portage et au prix calculé selon les modalités de la présente convention.
Pour permettre le rachat par la Collectivité, l'O.F.C. lui adressera, dans des délais compatibles
avec la préparation de son budget, un courrier l’avisant des cessions arrivant à échéance et le
montant prévisionnel de la cession.
La Collectivité peut demander à ce que la revente se fasse au profit d’un ou plusieurs
opérateurs ayant une mission d’intérêt public et un mandat de la collectivité de son choix
(aménageur, promoteur, bailleur social, etc.) dans les mêmes conditions.
Article 16 - Choix des opérateurs
Dans l’hypothèse d’une cession des biens acquis à un ou plusieurs opérateurs privés ayant
une mission d’intérêt public et un mandat de la collectivité, ou publics (aménageurs,
promoteurs, bailleurs sociaux…), la Collectivité procèdera au choix de ses opérateurs dans le
respect de la législation en vigueur et en assumant seul le risque juridique de cette opération,
notamment en ce qui concerne la désignation des concessionnaires chargés d'opérations
d’aménagement.
Article 17 - Conditions juridiques de la revente
La revente du bien acquis par l'O.F.C. par préemption, par expropriation ou toute autre
procédure particulière devra respecter les dispositions légales et réglementaires se rapportant
à ces modes d’acquisition.
La Collectivité ou les opérateurs désignés prendront le bien dans l’état où il se trouve lors de
l’entrée en jouissance, jouiront et supporteront d’éventuelles servitudes actives comme
passives.
Toute cession à un opérateur autre que la Collectivité comportera des clauses permettant de
garantir le respect par l’opérateur des objectifs partagés définis en préambule de la présente
convention. Ces clauses pourront être accompagnées de tout document, annexé à l’acte de
vente, formalisant le projet et les engagements pris dans les présentes (respect de la mixité
sociale, densité minimum, performance énergétique des bâtiments, etc.).
Tous les frais liés à la vente seront supportés par l’acquéreur.
Article 18 - Détermination du prix de cession
Le prix de cession correspond au prix de revient pour la durée de portage prenant en compte
l’ensemble des coûts connus et des dépenses susceptibles d’intervenir d’ici la date de cession.
a) Principes de calcul Page 26 sur 27
Le prix de cession correspond au prix de revient comprenant :
- le prix d’acquisition du bien ;
- les frais annexes (notaire, géomètre, avocat, expert, honoraires de négociation, etc.) ;
- le cas échéant, les frais de libération (indemnité d’éviction des locataires et titulaires de
droits, etc.) ;
- les coûts de gestion supportés par l'OFC et ceux supportés en tant que propriétaire du
bien (assurances, impôts, charges de copropriété, etc.) ;
- les dépenses de remise en état des sols (diagnostics techniques, déconstruction,
dépollution, travaux, etc.) ;
- le coût des études liées au site ;
- les frais financiers, uniquement s’ils correspondent à des emprunts spécifiquement
adossés au projet pendant la durée de portage ;
- les sommes dues au titre du taux d’actualisation.
L’Office Foncier de la Corse indique que compte tenu de sa qualité d’assujetti à la TVA, celle-
ci trouvera application sur la marge pratiquée lors de la revente du bien acquis dans le cadre
de la présente convention. Le régime de la TVA retenu sera celui applicable au moment de la
revente. Cette TVA sera ajoutée au prix de revente que la Collectivité ou son mandataire
s'engage à payer.
b) Déductions
Seront déduites du prix de revient, lorsqu’elles existent :
- les subventions reçues par l'O.F.C. pour la réalisation du projet ; à cet égard, dans le cas où
la Collectivité percevrait directement des subventions en vue de l’acquisition des biens objet
de la présente convention, la Collectivité s’engage à les reverser dès perception à l'O.F.C. ;
- les éventuelles recettes locatives perçues par l'O.F.C. pendant la durée de portage ;
- les recettes autres que locatives.
c) Revente à des opérateurs autres que la Collectivité
Dans le cas d’opérations mixtes avec revente aux opérateurs privés ayant une mission d’intérêt
public et un mandat de la collectivité, et sociaux se substituant à la Collectivité, la revente sera
réalisée sur la base du prix de revient global du terrain acquis, avec possibilité d’effectuer, sur
demande de la Collectivité, une péréquation entre les parties de programme à caractère social
et les parties affectées au logement libre.
Article 19 - Paiement du prix lors de la revente
Le paiement du prix tel que déterminé ci-dessus aura lieu au moment de la cession, y compris
en cas de substitution d’un tiers désigné par la Collectivité, sous réserve toutefois, pour les
personnes morales de droit public, de l’application des règles de comptabilité publique
(paiement après publication aux hypothèques ou sur production d’une attestation notariale).
Article 20 - Pénalité en cas de non-respect des engagements relatifs au projet
Un bilan est réalisé trois ans après la cession pour s’assurer de la réalisation effective du projet
dans les conditions prévues. Si les engagements n’ont pas été respectés, la collectivité Page 27 sur 27
dédommage l’O.F.C d’un montant hors taxe correspondant à la minoration des frais
d’actualisation incluant les cofinancements d’études dont elle a bénéficié de la part de l’O.F.C.
Si, de sa propre initiative, dans les cinq ans de la revente, la Collectivité ne réalise pas sur le
périmètre un projet respectant les engagements définis dans la présente convention ou fait des
biens revendus une utilisation incompatible avec ces engagements, elle est immédiatement
redevable envers l’O.F.C., en sus du remboursement des frais d’actualisation, d’une pénalité
fixée forfaitairement à 10% du prix de cession pour cette opération.
La conformité du projet réalisé aux engagements pris sera vérifiée au vu de tout document
permettant d’apprécier les conditions de réalisation effectives de l’opération.
Fait en 4 exemplaires originaux,
A , le
Pour la Ville de Bastia, Pour l’Office Foncier de la Corse,
Le Maire, Le Président,
Pierre SAVELLI Monsieur Gilles SIMEONI
La Directrice Générale,
Madame Julie DA COSTA TRAMU