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Arrêté - Préfecture - Mayotte - 20210523 Dossier DUP RF La Vigie
Document publié le Mercredi 31 décembre 2014
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Mayotte - 20210523 Dossier DUP RF La Vigie)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Investissement et développement économique, Logement,
COMMUNAUTÉ
ve COMMUNES
+ EPFAM © CTARISSEMENT PUBLIC FONCIER LS
D'AMÉNAGEMENT
LA LOCALISATION DES PARCELLES
COMMUMAMITE
1:6281
DOSSIER D’ENQUÊTE PUBLIQUE PRÉALABLE À LA DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE
-----------------------------
Constuon de réserves foncières
Dans le cadre du Nouveau Programme Naonal de Renouvellement Urbain (NPNRU) du quarer La vigie – Pete-Terre – MAYOTTE
En vertu de l’arcle R112-5 du code de l’expropriaon pour cause d’ulité publique
1 ES
Joue COMMUN DE
PA
3
Fe. e É COMMUNAUT.
2
PIÈCE N°1: LA NOTICE EXPLICATIVE SOMMAIRE
PIÈCE N°1 : LA NOTICE EXPLICATIVE..............................................................................................................2
Préambule.............................................................................................................................................................4
A. Le bénéficiaire de la déclara$on d’u$lité publique et l’objet de l’enquête publique..............................4
1. Iden$té de l’expropriant.......................................................................................................................4
2. Objet de l’enquête.................................................................................................................................5
B. Cadre réglementaire de la présente enquête publique............................................................................7
1. La déclara$on d’u$lité publique (DUP) pour cons$tu$on de réserve foncière....................................7
2. La composi$on du dossier d’enquête...................................................................................................7
3. Le déroulement de l’enquête................................................................................................................7
4. La jonc$on de l’enquête publique préalable et de l’enquête parcellaire.............................................8
1. CONTEXTE GENERAL DE LA CONSTITUTION DE RESERVE FONCIERE DANS LE CADRE DU NPNRU DU
QUARTIER LA VIGIE................................................................................................................................................8
A. Situa$on géographique et démographique..............................................................................................8
B. Situa$on économique et sociale...............................................................................................................9
C. Contexte réglementaire et foncier du périmètre projet...........................................................................9
1. Conclusion d’une conven$on d’interven$on foncière avec l’Epfam....................................................9
2. Plan local d’urbanisme (PLU).................................................................................................................9
3. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables.................................................................9
4. Les aléas présents sur le périmètre du projet.....................................................................................10
2. ENJEUX DU PROJET DE RESERVE FONCIERE................................................................................................11
A. Les objec$fs visés par le NPRNU.............................................................................................................11
B. Jus$fica$on du choix du premier périmètre d’interven$on au regard de la cohérence urbaine et de
son inser$on dans l’environnement...............................................................................................................13
3. DEMANDE DE DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE....................................................................................13
A. L’importance du projet............................................................................................................................13
B. L’urgence à acquérir................................................................................................................................16
PIÈCE N°2 : LE PLAN DE SITUATION.............................................................................................................18
PIÈCE N°3 : LE PÉRIMÈTRE DE LA DUP.........................................................................................................19
PIÈCE N°4 : L’AVIS DES SERVICES DE FRANCE DOMAINE............................................................................20
PIÈCE N°5 : LA DÉLIBÉRATION DE L’ORGANE EXPROPRIANT......................................................................21
3 Préambule
La Communauté de Communes de Pe$te-Terre a engagé depuis plusieurs années maintenant, une réflexion visant à améliorer l’aHrac$vité de son territoire.
D’une part, sur le quar$er de la Vigie, quar$er prioritaire de la poli$que de la ville situé à l’Est de l’ile et à cheval sur les deux communes de Pe$te-Terre entre la frange urbaine le long du boulevard des Amoureux et, en pied des pentes de cratères. C’est un quar$er bidonvillisé, relégué, a déficit d’image et déconnecté des deux centres-bourg (Dzaoudzi-LabaHoir et Pamandzi), sans aucune voirie, ni équipements publics.
D’autres part sur les centres bourg de Dzaoudzi-LabaHoir et Pamandzi situé le long du liHoral, respec$vement au Nord et au sud de Pe$te-Terre lesquels nécessitent des interven$ons en restructura$on de leur $ssu commercial et en améliora$on, diversifica$on de leur offre d’habitats, d’équipements et d’espaces publics.
Pour ce faire, en 2017 puis en 2018, la Communauté de Communes de pe$te-Terre, a été retenu au $tre du Nouveau Programme Na$onal de Rénova$on Urbaine (NPNRU) et au $tre du Programme Ac$on Cœur de ville (ACV), deux disposi$fs permeHant d’agir sur chacun des deux secteurs de son territoire et visés ci- dessus.
Au travers ces deux disposi$fs déployés de façon concomitante, qui offrent l’opportunité d’une part d’urbaniser le quar$er de la Vigie et de le reconnecter au reste du territoire selon une programma$on urbaine réfléchie et durable et d’autre part d’intervenir sur les centres bourg avec des ac$ons de court, moyen et long terme permeHant de les adapter à des usages et modes de vie en pleine évolu$on, en raison du poten$el qu’il représente en ma$ère d’aHrac$vité.
Des disposi$fs facilitant la mobilisa$on des ou$ls financiers, juridiques et procéduraux adaptés à la réalisa$on des opéra$ons et venant couvrir ainsi l’ensemble du territoire de Pe$te-Terre.
C’est dans le cadre de la mise en œuvre d’une procédure de mobilisa$on foncière visant le quar$er prioritaire de la Vigie et comme support à son projet de Renouvellement Urbain qu’a été réalisé le présent document.
A. Le bénéficiaire de la déclara on d’u lité publique et l’objet de l’enquête publique
1. Iden té de l’expropriant
La Communauté de Communes de Pe$te-Terre (CCPT), créée le 31 décembre 2014, regroupe les communes de Pamandzi et de Dzaoudzi-LabaHoir. Elle compte 29 973 habitants (source INSEE REP 2017), dont 11 442 habitants sur la commune de Pamandzi (source INSEE 2017) et 17 831 habitants sur la commune de Dzaouzi- LabaHoir (source INSEE 2017). Pe$te-Terre représente environ 11% de la popula$on totale de MayoHe, ainsi Pe$te-Terre est la troisième zone urbaine de MayoHe par son importance, après Mamoudzou et Koungou.
La Communauté de Communes de Pe$te-Terre œuvre ainsi pour le développement de Pe$te-Terre dans son ensemble dans le cadre de la loi du 7 août 2015 portant Nouvelle Organisa$on Territoriale de la République (NOTRE) qui a renforcé les compétences op$onnelles et obligatoires transférées des communes aux communautés de communes.
Ainsi la Communauté de Communes de Pe$te-Terre exerce le rôle de chef-de-file et coordonne l’ac$on publique sur le territoire dans le cadre de l’exercice des compétences ainsi transférées :
- Au $tre des compétences obligatoires, elle intervient en ma$ère d’aménagement de l’espace pour la conduite d’ac$ons d’intérêt communautaire dont l’aménagement du quar$er de la Vigie intégrant son développement économique,
4 EE RS TR) ET = ne: > CR [er
Ro = pe ae) («b) un ré] Ke] ==
- Au $tre des compétences op$onnelles, elle conduit les ac$ons de promo$on et de mise en valeur de l’environnement, met en œuvre les ac$ons de poli$que de la ville, de poli$que du logement et du cadre de vie dont le logement social d’intérêt communautaire notamment celles en faveur du logement des personnes défavorisées.
C’est donc dans le cadre de l’exercice de ces compétences que la communauté de communes introduit la présente demande de déclara$on d’u$lité publique.
2. Objet de l’enquête
Le quar$er de la Vigie a été iden$fié, le 17 juin 2014 sur la liste des quar$ers prioritaires de la Poli$que de la Ville et officialisée par le décret n°2014-1715 du 30 décembre 2014 fixant notamment la liste des quar$ers dans les départements d’outre-mer (36 quar$ers à MayoHe).
Puis, par l’arrêté du 29 avril 2015, au $tre des quar$ers d’intérêt na$onaux présentant les dysfonc$onnements urbains les plus importants visés par le (NPNRU) Nouveau Programme Na$onal de Renouvellement Urbain.
La Communauté de Communes de Pe$te-Terre, au
$tre du volet urbain de son contrat de ville,
ambi$onne, de conduire une transforma$on
profonde de ce quar$er bidonvillisé de 160 Ha, une
transforma$on à l’urbanisa$on planifiée, capable
d’améliorer notablement son aHrac$vité et les
condi$ons de vie des habitants (9 000 habitants
es$mé), en reconnectant ce quar$er au reste du
territoire, en luHant contre l’habitat indigne et
informel et en y déployant une offre nouvelle de
logements (1 844 ménages décomptés) tout en y
préservant les zones naturelles et agricoles.
De plus, le projet vise également à faire bénéficier ce
quar$er d’une offre d’emploi locale, $rant aussi
par$e de la zone d’influence dans laquelle il se situe.
Une offre issue du développement économique de sa
zone industrielle et ar$sanale (ZAE des Badamiers), d’un secteur hospitalier en structura$on, et de la présence de l’aéroport.
Afin d’aHeindre ces objec$fs, et garan$r la réalisa$on du projet urbain, un protocole de préfigura$on a été signé avec l’ANRU et les partenaires ins$tu$onnels (Communes, CDC, CDM, ADEME, …) le 27 septembre 2017.
Tenant compte des résultats du diagnos$c ; elle a inscrit au protocole un certain nombre d’études stratégiques dont les résultats ont permis d’engager l’écriture d’un projet urbain en tenant compte des spécificités du quar$er.
Ce protocole a été complété par un avenant signé avec les mêmes partenaires le 04 avril 2020.
Le Plan guide proposé dans ce cadre, conçu comme une feuille de route, programme les diverses interven$ons à mener dans le quar$er pour les 25 années à venir afin de répondre aux axes d’interven$on pré-iden$fiés.
Par ailleurs, compte tenu de l’ampleur du quar$er et du programme, la Communauté de Communes de Pe$te-Terre et selon les orienta$ons de l’ANRU, a iden$fié un premier secteur d’interven$on (dit fuseau 1)
C’est sur celui-ci, que les efforts d’aménagement seront, en premier lieu, concentrés.
5 QPV — 160 Ha
Environ 9 000 Hbts estimé
1844 ménages décomptés
FUSEAU N°1- 18,6 Ha
CPR OT LT
154 ménages Afin de répondre aux objec$fs inscrits au NPNRU, la Communauté de Communes de Pe$te Terre a décidé par délibéra$on du Conseil communautaire N° 2019-00062 en date du 29 Novembre 2019 d’engager ladite procédure d’expropria$on en vue de la maitrise foncière des parcelles nécessaire au projet urbain du quar$er.
La présente enquête publique doit permeHre de prononcer l’u$lité publique du projet de constuon de réserves foncières en vue de la réalisaon des objecfs du Nouveau Programme Naonal de Renouvellement Urbain (NPNRU) pour lequel le quar$er de la Vigie en Pe$te Terre a été retenu.
B. Cadre réglementaire de la présente enquête publique
1. La déclara on d’u lité publique (DUP) pour cons tu on de réserve foncière
Les collec$vités ou leurs groupements peuvent acquérir des immeubles par voie d’expropria$on pour cons$tuer des réserves foncières en vue de permeHre la réalisa$on d’une ac$on ou d’une opéra$on d’aménagement répondant aux objets définis à l’ar$cle L. 300-1 du code de l’urbanisme. C’est bien dans ce cadre réglementaire que le présent dossier est présenté.
L’ar$cle L. 300-1 du code de l’urbanisme prévoit que : « les acons ou opéraons d'aménagement ont pour objets de mere en œuvre un projet urbain, une poli que locale de l'habitat, d'organiser le main en, l'extension ou l'accueil des ac vités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collec fs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de luer contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permere le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mere en valeur le patrimoine bâ ou non bâ et les espaces naturels . »
La présente déclara$on d’u$lité publique est sollicitée, dans ce cadre, et en vue de la créa$on de réserves foncières des$nées à terme à la réalisa$on des objec$fs visés par le projet NPNRU de la Vigie. Elle s’inscrit donc dans les opéra$ons visées à l’ar$cle L. 300-1.
2. La composi on du dossier d’enquête
Le présent dossier d’enquête publique, adressé au préfet du département comporte (art. R. 112-5 du code de l’urbanisme) :
- Une no ce explica ve ;
- Un plan de situa on ;
- Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier ;
- L’es ma on sommaire du coût des acquisi ons à réaliser.
3. Le déroulement de l’enquête
L’enquête permeHra au public de présenter ses observa$ons sur le dossier.
CeHe enquête peut être conduite selon l’importance de l’opéra$on, soit par un commissaire enquêteur, soit par une commission d’enquête désignée par le Président du Tribunal Administra$f qui est saisi par le Préfet. En l’occurrence, vu le projet en ques$on, l’enquête publique pourra être conduite par un commissaire enquêteur, laquelle enquête devra être conduite de façon impar$ale et indépendante.
Pendant l’enquête, le commissaire enquêteur animera l’enquête et se $endra à la disposi$on du public (notamment lors des permanences) en vue de recueillir ses observa$ons. A défaut, celles-ci sont consignées directement sur le registre d’enquête par les intéressés conformément au R.112-17 du Code de l’expropria$on. Le commissaire enquêteur veillera également au respect de la procédure.
Le registre sera clos à la fermeture de l’enquête conformément au R.112-18 pour être transmis au commissaire enquêteur qui en examinera le contenu et formulera ses observa$ons en conséquence selon l’ar$cle R.112-19 et suivants du Code de l’expropria$on.
7 Après l’enquête, le commissaire enquêteur rédigera et transmeHra à l’autorité préfectorale, sous un mois maximum, un rapport relatant notamment le déroulement de l’enquête et analysant les observa$ons du public, et émeHra un avis personnel sur le projet à savoir :
• favorable ;
• défavorable ;
• favorable sous réserve.
Au vu du rapport et des conclusions rendues par le commissaire enquêteur, la DUP sera prise par arrêté du préfet.
4. La jonc on de l’enquête publique préalable et de l’enquête parcellaire
Lorsque la personne qui souhaite exproprier est en mesure, avant la déclara$on d’u$lité publique, de déterminer les parcelles à exproprier et de dresser le plan parcellaire ainsi que la liste des propriétaires, l’enquête parcellaire peut être faite en même temps que l’enquête publique préalable à la déclara$on d’u$lité publique (ar$cle R. 131-14 du code de l’expropria$on pour cause d’u$lité publique).
1. CONTEXTE GENERAL DE LA CONSTITUTION DE RESERVE FONCIERE
DANS LE CADRE DU NPNRU DU QUARTIER LA VIGIE
A. Situa on géographique et démographique
Pe$te Terre est la deuxième île habitée de MayoHe, et la plus peuplée au regard de sa densité (29 273 hbts en 2017 avec 2 673 hbts /km²). En situa$on de double insularité, et avec un territoire contraint de 11 km², elle doit faire face à une forte croissance démographique.
Le quar$er de la Vigie, situé à l’Est de Pe$te Terre, est à cheval entre les communes de Dzaoudzi-LabaHoir et Pamandzi. Il s’étend sur 160 hectares (14% de Pe$te Terre) et concerne plus de 9000 habitants dont 63% vivent dans des logements de fortune. Le quar$er de la Vigie représente environ 30 à 40% de la popula$on de Pe$te Terre et Pe$te Terre 11% de la popula$on de MayoHe (224 000 habitants) d’après le recensement effectué en 2017.
Malgré sa forte densité, Pe$te Terre voit encore sa popula$on s’accroitre entre 2012 et 2017 avec une progression de 4 et 5%/an notamment à Dzaoudzi, et parallèlement, depuis 2012, le quar$er de la Vigie a vu sa popula$on augmenter de près 60%, dont le corolaire est une très forte augmenta$on du nombre de ces construc$ons informelles et une reléga$on de plus en plus marquée.
Aujourd’hui, le quar$er subit un triple-isolement : physique, programma$que et sanitaire. C’est donc à ces trois probléma$ques que le projet urbain durable, coconstruit avec les usagers, habitants et acteurs économiques, ambi$onne d’apporter des réponses en vue d’améliorer de façon pérenne la qualité de vie des popula$ons en présence.
Pour ce quar$er, comme pour le reste du territoire de MayoHe, l’ac$on publique de l’Etat vise à réduire les inégalités, à développer durablement et de façon équilibrée le territoire, voire à présenter une exemplarité reproduc$ble avec également comme objec$f de luHer contre les construc$ons et installa$ons informelles qui se mul$plient au mépris des milieux naturels et démul$plient le prélèvement sur les ressources, en aggravent les risques sanitaires et environnementaux.
L'ANRU (Agence Na$onal pour la Rénova$on Urbaine) qui finance et accompagne les collec$vités et les bailleurs sociaux pour meHre en œuvre de vastes projets de rénova$on sur les quar$ers les plus vulnérables vise la transforma$on en profondeur de ces quar$ers, en intervenant sur l'habitat, mais aussi en les désenclavant et en favorisant la mixité sociale.
8 En intervenant sur les quar$ers informels comme celui de la Vigie, l’Etat, l’ANRU et la CCPT partagent les mêmes objec$fs notamment en ma$ère de luHe contre l’insalubrité.
Les caractéris$ques du quar$er de La Vigie jus$fient ainsi pleinement son inscrip$on à la géographie de la poli$que de la ville et son iden$fica$on au NPNRU.
La Communauté de Communes (Pamandzi et Dzaoudzi-LabaHoir) sou$en ceHe poli$que publique, en poursuivant le travail de défini$on du programme de renouvellement urbain concomitamment et en complément des réflexions menées sur les deux périmètres des cœurs de Bourg inscrits au Programme Ac$on cœur de Ville.
B. Situa on économique et sociale
Le quar$er de la Vigie dé$ent l’une des plus fortes concentra$ons d’habitats informels à MayoHe. Par ailleurs, de nombreuses difficultés sociales, urbaines et économiques caractérisent l’ensemble du quar$er.
Le diagnos$c PILHI élaboré en octobre 2018, indiquait un ensemble de 1401 habita$ons sur la Vigie, dont 1078 habita$ons de fortunes et 323 en dur. L’habitat indigne sur le quar$er de la Vigie représente 73 hectares localisés essen$ellement dans le quar$er prioritaire de la Poli$que de la Ville et sur la zone d’étude visé par le Nouveau Programme de Rénova$on Urbaine. Les habita$ons informelles présentent dans le quar$er sont faites de bois et de tôle. Seule la par$e base du quar$er comporte de l’habitat en dur.
La plupart des habitants du quar$er ne sont ni propriétaires de l’habitat, ni du foncier qu’ils occupent.
On constate également que les habitants de ce quar$er vivent pour une grande majorité sous le seuil de pauvreté. Le quar$er de la Vigie connait de nombreuses difficultés économiques liées au manque d’équipements, d’infrastructures viaires, de services et de commerces de proximité.
C. Contexte réglementaire et foncier du périmètre projet
1. Conclusion d’une conven on d’interven on foncière avec l’Epfam
En 2019, la Communauté de Communes de Pe$te-Terre a signé deux conven$ons avec l’Etablissement Public Foncier de Pe$te-Terre. La première conven$on a été conclu dans le but de réaliser la veille foncière en vue notamment de diagnos$quer les probléma$ques foncières présentes sur le site. Et la seconde conven$on vise à la maitrise foncière du projet et donc à l’accompagnement de la collec$vité dans la mise en place des procédures d’acquisi$on du foncier, que ce soit à l’amiable ou par le biais de l’exercice du droit de préemp$on.
La mise en place de la procédure d’expropria$on fait par$e des ou$ls de maitrise foncière mis en œuvre par l’Epfam en vue de maitriser les parcelles nécessaires à la réalisa$on du programme NPNRU de la Vigie, dans le cas où les procédures d’acquisi$on amiables viendraient à échouer.
2. Plan local d’urbanisme (PLU)
La commune de Pamandzi a approuvé son plan local d’urbanisme le 15 juillet 2011. Celui-ci a ensuite fait l’objet de plusieurs modifica$ons dont la dernière remonte à 2016.
En ce qui concerne la commune de Dzaoudzi-LabaHoir l’approba$on du PLU remonte à 2010 et la dernière modifica$on a été réalisée en 2017.
Les plans locaux d’urbanisme fixent les règles d’occupa$on du sol à travers un plan de zonage et un règlement. Les terrains concernés par le projet sont classés en zone A, AU, U, et N au $tre du PLU de Dzaoudzi. S’agissant de Pamandzi les parcelles sont situées en zone AU, N et U du plan local d’urbanisme.
Les PLU(s) de chacune des communes n’intègrent aucune protec$on par$culière pour les fonciers stratégiques iden$fiés au $tre du projet de Renouvellement Urbain.
9 Les PLU(s) sont également pourvus d’un document de planifica$on, qui se compose notamment d’un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) lesquels ont été examinés dans le cadre présent.
3. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables
Le PADD détermine les grandes orienta$ons d’aménagement du territoire pour les années à venir, à par$r des enjeux iden$fiés au sein du diagnos$c. Il expose le projet d’urbanisme et définit les orienta$ons générales en ma$ère d’aménagement, d’urbanisme, de déplacement, d’habitat, d’équipement, de protec$on des espaces et de préserva$on ou de remise en état des con$nuités écologiques.
a. Le projet d’aménagement et de développement durables de la commune de Pamandzi
Le PADD du PLU de la commune de Pamandzi met en place quatre orienta$ons. La première vise les espaces d’extension urbaine et plus précisément dans le quar$er de la Vigie. Il est prévu qu’afin de garan$r les besoins de la popula$on et la cohérence urbaine, dans le respect des enjeux environnementaux, le développement de la Vigie doit respecter un certain nombre d’éléments, qui sont :
- Maîtriser le mitage et le développement de l’habitat insalubre ;
- PermeHre le lien avec les quar$ers existants ;
- Prendre en compte les contraintes environnementales ;
Toutes ces contraintes déterminent le choix des ou$ls permeHant l’aménagement d’ensemble pour les coteaux de la Vigie.
En outre, le PADD prévoit que les aménagements devront comprendre la réalisa$on des infrastructures et réseaux (voirie, AEP, assainissement des EU, électricité, eaux pluviales…) et des équipements de proximité (équipements scolaires, spor$fs, culturels, services…) nécessaires à l’implanta$on de l’habitat.
b. Le projet d’aménagement et de développement durables de la commune de Dzaoudzi-Laba oir
Le PADD de Dzaoudzi-LabaHoir iden$fie 5 enjeux et orienta$ons majeurs qui se déclinent en 10 objec$fs.
Parmi les objec$fs, on récence :
- Engager des opéra$ons en faveur de l’améliora$on de l’habitat et surtout la mise à niveau des réseaux VRD pour que chaque logement soit accessible depuis l’espace public pour des raisons aussi de sécurité publique.
- Développer l’offre en logements et notamment les logements sociaux
- Résorber des maisons en tôle.
4. Les aléas présents sur le périmètre du projet
Les plans de préven$on des risques naturels (Inonda$ons, mouvements de terrains, sismicité) ont été approuvés pour chacune des communes en 2019 :
- Arrêté n° 2019/241 du 27 Juin 2019 pour la commune de Pamandzi
- Arrêté n° 2019/242 du 27 Juin 2019 pour la commune de Dzaoudzi-LabaHoir
Le périmètre est ainsi soumis à plusieurs types d’aléas.
Une par$e est classée en aléas fort et moyen glissement de terrain, et par ailleurs, on repère également un aléa fort ruissellement urbain et un aléa faible mouvement indifférencié.
Le programme proposé au $tre du renouvellement urbain $ent compte de ces aléas.
Le programme étant découpé en fuseaux plus ou moins définis, iden$fie cependant un premier fuseau d’interven$on prioritaire dit « fuseau 1 ». Celui-ci est sujet à l’aléa débordement cours d’eau ou de ravine et un aléa ruissellement urbain. Tous ces aléas ont été pris en compte, dans le cadre des différents aménagements programmés.
La Vigie est un lieu où les pentes sont rela$vement fortes (15 à 30 %), impactés par des aléas naturels de mouvement de terrains, d’érosion et de ruissellement.
10 +
+e
EPFAM ETABUSSEMENT
PUBLIC FONCIER { D'AMÉNAGEMENT
© Perimetre_NPNRU_la_vigie
-— Fuseau 1
© Limites communales
Les aléas
Non renseigné, faible
EMI Non renseigné, modéré
EM Non renseigné, fort
Ecoulement souterrain (ouvrage), faible
" * Ecoulement souterrain (ouvrage), modéré
{_* Ecoulement souterrain (ouvrage), fort
. Ruissellement urbain faible
DM Ruissellement urbain modéré
EM Ruissellement urbain fort
DB Ruissellement urbain (stagnation) modéré
Inondation par débordement de cours d'eau, faible
EMI Inondation par débordement de cours d'eau, modéré
M !nondation par débordement de cours d'eau, fort
IN Aléa fort de glissement de terrain
EU Aléa moyen de glissement de terrain
EM Aléa fort de chute de blocs
| Aléa moyen de chute de blocs
__ Aléa faible de mouvements indifférenciés
L’extension urbaine et l’imperméabilisa$on des sols peuvent provoquer une augmenta$on de ces aléas par le biais des ruissellements d’eaux pluviales, ainsi le projet d’aménagement de la Vigie a pris en compte ces risques dans le cadre de la réflexion en cours sur le quar$er et par une mise en adéqua$on de ceHe réflexion avec son schéma directeur de ges$on des eaux pluviales (SDGEP) :
• Ges$on des eaux pluviales (dimensionnement des réseaux, conserva$on des ravines naturelles, imperméabilisa$on limitée),
• Pentes du terrain naturel,
• Préserva$on du couvert végétal dans l’espace tampon situé en amont.
Carte des risques
2. ENJEUX DU PROJET DE RESERVE FONCIERE
A. Les objec fs visés par le NPRNU
Les conclusions et orienta$ons émanant des études lancées dans le cadre du programme d’ac$ons du protocole de préfigura$on ont permis de préciser les premières stratégies et axes d’interven$on et de définir les ac$ons prioritaires induites par ces stratégies, et comme réponse aux difficultés iden$fiées au diagnos$c :
AXE 1 : Lu7er contre l’habitat indigne et favoriser la diversité de l’habitat Il s’agit d’améliorer les condi$ons d’habitat de la popula$on du quar$er au travers de la produc$on d’une offre diversifiée de logements tout en permeHant l’expérimenta$on de l’auto-construc$on et/ou de l’auto- réhabilita$on encadrée. Sur le plan urbain, il s’agit d’occuper l’espace de façon plus ra$onnelle, de préserver les zones agricoles et naturelles et d’éviter le mitage du territoire.
11 AXE 2 : Connecter le quarer de la Vigie au reste du territoire pour améliorer l’a7racvité du territoire, la qualité de vie de Pete-Terre
Il s’agit de luHer contre la reléga$on du quar$er de la Vigie, de rompre avec les processus d’entre soi auquel font face les habitants du quar$er, de gommer les coupures urbaines et de créer les condi$ons d’une meilleure accessibilité, de produire une offre d’équipements, de services et de commerces de proximité en complément de sa fonc$on résiden$elle, afin de répondre aux besoins de la popula$on et de créer ainsi les condi$ons de son aHrac$vité.
AXE 3 : Créer une centralité intercommunale et proposer une offre adaptée en équipements publics, commerces et services
Il est ques$on ici de travailler sur la lisière basse du quar$er et de venir la structurée (nouveau pôle d’aHrac$vité) en affirmant sa fonc$on de rotule, d’ar$cula$on entre le quar$er et le reste de la par$e urbanisée du territoire par une offre plus adaptée d’équipements et de commerces.
AXE 4 : Préserver et gérer les espaces naturels et agricoles, restaurer la biodiversité locale et réduire l’exposion de la populaon aux risques naturels
Cet objec$f vise, à planifier l’occupa$on du territoire selon des principes de durabilité, à contribuer à la transi$on écologique du quar$er, à réaliser des aménagements urbains et des programmes immobiliers de qualité tenant compte des usages, des enjeux de ges$on et de sûreté et en an$cipant les évolu$ons et muta$ons futures.
AXE 5 : Développer l’emploi local et favoriser le développement tourisque Il s’agit ici de créer les condi$ons permeHant, de développer l’emploi sur le quar$er, en s’appuyant sur le poten$el existant et à venir de la Pe$te-Terre, sur la construc$on d’un futur économique spécifique au quar$er, et selon des principes de durabilité. La créa$on d’ac$vités et le développement de l’emploi contribueront ainsi à réduire globalement la s$gma$sa$on du quar$er, favorisera la mixité, corrigera sa mise à l’écart et par$cipera de la construc$on d’une nouvelle image.
La Communauté de Communes de Pe$te-Terre est en cours de finalisa$on de son plan guide, lequel $ent compte de la nécessité de :
‐ Construire des ouvrages de ges$on et de collecter des eaux pluviales dans le quar$er prioritaire, ‐ Compléter l’irriga$on viaire et réseaux du quar$er de La Vigie,
‐ Connecter le quar$er prioritaire au reste de la zone urbaine par la requalifica$on d’une voie pénétrante directe transversale d’Est en Ouest, accrochant le quar$er prioritaire sur son passage en extrémité Est, et reconstruire et meHre en scène les con$nuités paysagères du territoire à recoudre avec celles du quar$er prioritaire de la Vigie,
‐ Aménager des espaces publics à forte dimension paysagère dans le quar$er au bénéfice du lien social,
‐ Construire des logements dans le quar$er prioritaire, libérer les emprises foncières nécessaires à la construc$on des équipements, libérer les zones naturelles et agricoles des occupa$ons irrégulières, ‐ Définir et appliquer une poli$que de peuplement et d’occupa$on sociale à l’ensemble du territoire en favorisant la mixité sociale, et maintenir, à long terme, l’équilibre social, ‐ Construire des équipements de première nécessité dans le quar$er.
Afin de faire évoluer ce quar$er vers la voca$on suivante :
‐ Un quar$er mul$ fonc$onnel à dominante résiden$elle, respectueux de sa dimension bucolique actuelle,
12 ‐ Un quar$er accueillant pour tous, axé sur la mise en valeur de sa ressource paysagère, équipé et proposant une offre en logement, en équipements et en commerces de proximité diversifiée,
‐ Un quar$er clairement relié à la zone urbaine, pénétrante lisible entre le front de mer et les hauteurs de La Vigie.
‐ Un quar$er à l’urbanisme repensé et planifié au bénéfice des usagers.
‐ Un quar$er accueillant les ac$vités induites d’un tourisme respectueux, choisi et non subi, à la faveur du développement de sa zone aéroportuaire et mari$me, orienté vers un tourisme vert, $rant par$ de la spécificité de son territoire et des ressources naturelles d’excep$on qu’il dé$ent sur les hauts du quar$er,
La Communauté de Communes de Pe$te-Terre œuvre ainsi, avec ses partenaires ins$tu$onnels, à l’écriture d’un projet urbain durable doté d’une composi$on urbaine répondant aux cinq axes d’interven$ons cités ci- dessus.
B. Jus fica on du choix du premier périmètre d’interven on au regard de la cohérence
urbaine et de son inser on dans l’environnement
Compte tenu de l’étendue du quar$er (160 ha), du souhait des partenaires de concentrer les efforts sur un secteur plus resserré pour un effet levier plus efficace et une meilleure lisibilité de l’interven$on, à terme, un premier secteur d’environ 18 Ha, dit fuseau 1 de la ravine de la Vigie, a été iden$fié.
Il sera le support des premières ac$ons (phase 1).
Le secteur retenu, au centre du quar$er, concerne environ 525 habitants /154 ménages. Il se situe à cheval sur la limite administra$ve des deux commues, il est idéalement situé pour répondre, d’une part à la nécessité de créer une première colonne vertébrale viaire au centre du quar$er sur laquelle viendra s’appuyer le développement des futures phases du projet urbain, et de par sa situa$on, de faciliter la reconnexion des deux centres bourg (objec$f de maillage viaire), d’autre part, il permeHra de répondre aux enjeux de luHe contre l’habitat indigne affiché au protocole car il présente une forte concentra$on d’habitats insalubres.
En outre, la présence d’une ravine offrira l’opportunité, à la faveur des programmes d’habitat, du relogement des ménages implantés en bord de ravines (mise en sécurité/aléas forts) d’intégrer au projet urbain, un travail sur la renatura$on de la ravine, sur la recons$tu$on des con$nuités écologiques et de la trame verte et bleue.
Ainsi, à l’issu de ce premier phasage, une interven$on resserrée permeHra d’offrir l’assurance d’avoir traité la majorité des dysfonc$onnements présents avant de passer au secteur suivant.
Pour se faire, le 24 avril 2020, un premier programme de travaux a été transcrit dans une conven$on pluriannuelle signée avec l’ANRU. CeHe conven$on intègre une réponse aux objec$fs de maillage viaire du quar$er et de produc$on d’une offre de logements diversifiés.
Par ailleurs, et en complément, un périmètre de résorp$on de l’habitat insalubre (RHI) a été retenu suite à l’Aide Appel à Projet (AAP) RHI 2020 et permeHra une interven$on sur l’habitat indigne sur ce même secteur.
La libéra$on des zones naturelles et agricoles des occupa$ons irrégulières sera réglée par l’intégra$on du plan guide en OAP (Orienta$ons d’aménagement et de programma$on) au PLUIh (Plan local d’urbanisme intercommunal et habitat) en cours de défini$on, par l’intégra$on à la par$e réglementaire d’ar$cles
13 spécifiques à ce quar$er, et par la mobilisa$on de la police spéciale de l’Habitat désormais de compétence intercommunale afin de rompre les pra$ques d’installa$on illégales au mépris des autorisa$ons d’urbanisme, de la préserva$on des milieux naturels et des risques environnementaux.
3. DEMANDE DE DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE
A. L’importance du projet
Le présent programme d’aménagement en cours d’écriture s’inscrit donc dans un projet d’ensemble, et dans le cadre du Nouveau Programme Na$onal de Rénova$on Urbaine soutenu par l’ANRU (Agence Na$onale de Rénova$on Urbaine).
Préalablement à la signature du protocole de préfigura$on en 2017, un diagnos$c territorial a été réalisé, ce dernier fait état de tous les dysfonc$onnements urbains constatés dans le quar$er.
Il a été observé que les enjeux urbains et sociaux y étaient par$culièrement marqués et que ce quar$er était notamment caractérisé par l’inexistence de voirie, d’équipements et d’infrastructures.
Le diagnos$c a également permis de préciser l’ambi$on portée par la collec$vité pour ce quar$er.
Le protocole de préfigura$on a ainsi assigné une voca$on future au quar$er de la Vigie :
- Un quar$er mul$fonc$onnel à dominante résiden$elle, respectueux de sa dimension bucolique actuelle ;
- Un quar$er accueillant pour tous, axé sur la mise en valeur de sa ressource paysagère, équipé et proposant une offre en logement, en équipement et en commerces de proximité diversifiée ; - Un quar$er à l’urbanisme repensé et planifié au bénéfice des usagers ; - Un quar$er accueillant les ac$vités induites d’un tourisme respectueux, choisi et non subi, à la faveur du développement de sa zone aéroportuaire et mari$me, orienté vers un tourisme vert, $rant par$ de la spécificité de son territoire et des ressources naturelles d’excep$on qu’il dé$ent sur les hauts du quar$er ;
- Un quar$er bénéficiant d’une offre d’emploi locale, $rant aussi par$e de la zone d’influence dans laquelle elle se situe. Une offre issue du développement économique de sa zone industrielle et ar$sanale, d’un secteur hospitalier en structura$on.
L’engagement dans le projet urbain s’appuie, en premier lieu, sur la maitrise du foncier support des opéra$ons à y programmer.
Les premières ac$ons de la collec$vité en ma$ère de maitrise du foncier en faveur des besoins du projet urbain ont été de deux ordres :
‐ Protéger le foncier par l’introduc$on au PLU(s) d’emplacements réservés – Le dossier est en cours ‐ MeHre en œuvre une ZAD élargie au quar$er afin de mobiliser le droit de préemp$on – L’arrêté préfectoral de ZAD N°2020.SG-243 a été publié le 21/04/2020.
‐ Préempter dans le cadre des Déclara$ons d’Inten$on d’Aliéner qui sont toutes examinées
Au jour de la rédac$on du présent dossier et malgré les efforts de la collec$vité, aucun foncier n’a pu être mobilisé au bénéfice du projet urbain. La collec$vité ne possède donc aucun foncier à verser au bénéfice du projet urbain qu’elle porte.
14 EPFAM ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER {>
D'AMÉNAGEME)
C2 Périmetre NPNRU
C2 Perimetre ZAD la Vigie
Sur Pe$te-Terre, la réten$on foncière est donc généralisée, le foncier ne mutera donc pas de façon spontanée.
CeHe aatude des propriétaires ne se jus$fie pas seulement d’un point de vue purement économique mais elle est aussi liée à des facteurs sociologiques.
Par ailleurs, les prix constatés sur les rares fonciers non bâ$s qui mutent sont extrêmement élevés et les tenta$ves d’usage du droit de préemp$on (ZAD) par la Communauté de Communes se sont révélées vaines (Usage des dona$ons).
Enfin, le marché n’est pas transparent. Il n’existe pas de sites de référence pour les achats ou ventes de terrains : une par$e importante se fait de gré à gré, sans publicité extérieure. CeHe opacité s’applique tant sur les prix que sur la disponibilité des terrains.
De plus, il n’existe pas d’informa$on générale sur les prix pra$qués sur les terrains. Cela conduit les propriétaires, notamment les par$culiers, à avoir une vision faussée de la valeur de leur terrain, ce prix se révélant largement au-delà du prix acceptable pour espérer un équilibre des opéra$ons futures.
L’aatude de réten$on foncière quasi généralisée des propriétaires et les constats précédemment décrits risque de meHre la collec$vité dans l’impossibilité de maitriser le foncier nécessaire au déploiement du projet urbain sur le quar$er. Ce contexte a été iden$fié très tôt comme un risque d’échec du projet.
Le recours à la procédure de DUP Réserve Foncière s’inscrit dans ce contexte et doit être maintenant mis en œuvre au bénéfice de la dynamique de projet à l’œuvre.
Ainsi, dans le secteur resserré d’interven$on prioritaire (fuseau 1), certaines parcelles stratégiques repérées au diagnos$c foncier, ont été iden$fiées selon les critères suivants.
‐ Sur la trajectoire de reconnexion du quar$er
‐ Grandes parcelles ou grandes unités foncières
‐ Parcelles non bâ$es
‐ Fonciers bénéficiant de décision de jus$ce favorable à l’évacua$on des bâ$s réalisés par des occupants sans droit ni $tre dont les propriétaires seraient vendeurs mais à des prix excessifs. ‐ Fonciers inondés lors de la saison des pluies réservés à des usages futurs de bassins de réten$on ou de dissipa$on des eaux pluviales (EP).
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La présente demande de déclaraon d’ulité publique a pour finalité de perme7re à la CCPT de constuer la réserve foncière nécessaire à la réalisaon des objecfs de renouvellement urbain définis ci-dessus.
B. L’urgence à acquérir
Le recours à la DUP réserve foncière permeHrait à la Communauté de communes d’acquérir, par an$cipa$on, des terrains en vue d’une affecta$on ultérieure en recourant à l’expropria$on dès lors que le projet urbain, toujours en cours, n’est pas encore véritablement établi.
Cons$tuer des réserves foncières permeHrait à la collec$vité de faire face aux phénomènes de spécula$on foncière constaté (réten$on foncière, coûts excessifs, dévoiement des procédures de muta$ons, …), l’annonce de la réalisa$on de l’opéra$on d’aménagement risquant, de plus, d’entrainer une nouvelle hausse des prix et une amplifica$on des phénomènes de spécula$on déjà à l’œuvre.
16 De plus, face à la rareté et au coût du foncier, la mise en œuvre de stratégies d’an$cipa$on foncière sont nécessaires avant même l’élabora$on défini$ve du projet afin de tenir compte du risque d’échec évoqué de déploiement du projet urbain qui n’est plus a démontré mais également du risque de perte des financements y étant liés, compte tenu de la durée de vie (2020/2024) des conven$ons financières signées avec l’ANRU et les partenaires ins$tu$onnels du NPNRU.
Dans ce contexte très contraint, et devant l’inopérabilité des ac$ons et ou$ls déjà mis en œuvre, la Communauté de Communes de Pe$te-Terre a jugé urgente la mise en œuvre de ce type de DUP, ce qui lui permeHrait de procéder au plus vite aux acquisi$ons foncières dont dépendront fortement la nature du projet urbain et l’ambi$on de sa programma$on urbaine.
C’est dans ce cadre que la Communauté de Communes de Pe$te-Terre en collabora$on l’EPFAM ont décidé de la sollicita$on de l’état à déclarer l’u$lité publique de la présente procédure.
17 EPFAM LTARISSLMENT FAUX
P'ONCME
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D'AMÉNACLIEE
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LA
LOCALISATION
DES
PARCELLES
PIÈCE N°2 : LE PLAN DE SITUATION
18 +
EPFAM ETABLISSEMENT PUBLIC
FONCIER
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D'AMÉNAGEMENT
MAYOTTE
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PROJET
DE
CONSTITUTION
DE
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FONCIÈRES
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COMMUNES
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PÉRIMÈTRE
DE
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Périmètre
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PIÈCE N°3 : LE PÉRIMÈTRE DE LA DUP 20
PIÈCE N°4 : L’AVIS DES SERVICES DE FRANCE
DOMAINE 21
PIÈCE N°5 : LA DÉLIBÉRATION DE L’ORGANE
EXPROPRIANT